Las viviendas de protección oficial, más conocidas como VPO, son una opción que brinda el Estado para lograr acceder a una vivienda propia o a viviendas con arrendamientos a precios regulados. Se trata de posibilidades reales para jóvenes con intencionalidad de independizarse, familias numerosas o personas en situación de vulnerabilidad social.
Las VPO, en España, son inmuebles destinados tanto para la compra como para el arrendamiento. Tradicionalmente estuvieron dirigidas mayoritariamente a la primera opción aunque en la actualidad el Plan Estatal de Viviendas de 2018-2021 se centra en la promoción de alquileres asequibles.
De esta manera, la finalidad prioritaria es fomentar el arrendamiento social a sectores poblacionales con mayores dificultades económicas y la ampliación del parque público de viviendas en alquiler.
Con la llegada de la pandemia, el estado español ha estado debatiendo en el congreso la nueva Ley de Viviendas para regular algunas cuestiones vinculadas al mercado inmobiliario, a la compra venta de viviendas, y a la regulación de los precios.
En este post encontrarás información detallada saber sobre las viviendas VPO. ¡Sigue Leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué son las viviendas VPO?
Se trata de modelos de vivienda económicas puestas en marcha por el estado español. La característica principal de este tipo de propiedades radica en su accesibilidad, tanto en requisitos como en costes de adquisición en relación a las tradicionales propiedades ofertadas en el mercado.
El principal objetivo de las viviendas VOP se vincula con resolver la problemática habitacional que recae sobre el acceso a una casa. Por lo tanto, los programas que contienen a las VPO buscan beneficiar a un sector de la población con dificultades para la adquisición o el arrendamiento de viviendas.
En España no existe una única regulación de las viviendas VPO, ya que cada comunidad autónoma ha llevado a cabo diferentes tipos de legislaciones en relación a las mismas. En este sentido, cada ayuntamiento ofrece diversos programas tanto para comprar como para alquilar este tipo de inmuebles. A lo largo este artículo nos referiremos a los programas de VPO que integran los Planes Estatales de Vivienda.
Asimismo, una vivienda es considerada de protección oficial cuando cumple una serie de normas legales de habitabilidad, edificación, tamaño, etc., y por lo tanto recibe algún tipo de ayuda desde las administraciones autonómicas del territorio español.
En esta línea, al calificar una vivienda en protección oficial, tanto la persona que la construye como quien la compra son acreedores de determinados beneficios. A cambio de poder utilizar estos últimos, deben quedar sujetos a un conjunto de condiciones legales durante un periodo de clasificación. Con esto nos referimos a la aprobación inicial de cada ayuntamiento una vez presentadas las características principales del proyecto. De esta manera, la administración competente verifica si el mismo cumple con determinados criterios que permitan considerarla “vivienda protegida”. Una vez aprobada la clasificación, se podrá dar comienzo a la edificación.
¿De que dependen los costes las viviendas de protección oficial?
El coste de las viviendas VPO siempre serán inferiores a los precios que circulan en el mercado respecto a viviendas libres. Sin embargo, la accesibilidad en términos económicos se encontrará condicionada por una serie de limitaciones.
Estas viviendas deben destinarse a vivienda habitual y continua para familias con ingresos por debajo de lo establecido por el tipo de programa de VPO. Asimismo, si la persona compradora desea revender la propiedad, la legislación obliga el paso de un determinado período de tiempo para poder hacerlo.
Por otra parte, los precios, tanto de renta como de alquiler, serán regulados por las diferentes comunidades autónomas. Lo mismo sucederá con los requisitos necesarios para su acceso. Es decir, estos serán establecidos por las administraciones autonómicas y sus diversos municipios a partir de la legislación vigente en cada uno de ellos.
Por último, los precios de este tipo de inmuebles se ajustarán al tipo de vivienda protegida en la cual se encuentra.
¿Qué tipos de Viviendas VPO existen?
Cuando hablamos de viviendas VPO se suele pensar en un término que engloba a cualquier vivienda protegida. Sin embargo, existen diferentes viviendas de esta índole. Por lo que es conveniente hablar de viviendas con protección pública y viviendas protegidas. Su clasificación variará de territorio en territorio, ya que las comunidades autónomas tienen cedidas las competencias respecto a los precios, requisitos y tipos según su legislación.
La primera normativa legal sobre este tipo de viviendas fue el Decreto 2131/1963. En la actualidad, el programa de VPO se encuentra vigente en el Plan Estatal de Viviendas 2018-2021. En el mismo no se definen los tipos de VPO existentes en función de su rentabilidad, como si lo hacían en programas previos.
Viviendas de Protección Oficial de promoción pública (VPP)
Se trata de aquellas viviendas que son planificadas y edificadas por las administraciones públicas, así como por organismos y empresas públicas vinculadas a dichas administraciones. Por lo tanto, se trata de las operaciones en las cuales la compra del suelo, las formas de financiación y su construcción son gestionadas por algún tipo de ente público competente.
La administración concede el suelo a una constructora a través de concurso público. La superficie en construcción no puede superar los 110m y se consideran de mejor que las VPO, en calidad de edificación y en precio.
Asimismo, existen otros tipos de Viviendas de Protección Pública. Tres para ser más precisos.
Viviendas de Protección Pública para la venta
Por un lado, se encuentran las Viviendas de Protección Publica Básicas (VPPB). En estos casos, se trata de aquellas viviendas destinadas para la venta o para uso propio. Las VPPB se caracterizan por tener una superficie para la construcción no superior a los 110m2 y se encuentran limitada a un precio establecido legalmente.
Por su parte, las Viviendas de Protección Publicas de Precio Limitado VPPPL también se encuentran sujetan a la delimitación de un precio máximo legal. Sin embargo, difieren de las anteriores en tanto tienen un suelo con la posibilidad de construcción de hasta 150m2 y el condicionamiento de solo poder ser edificadas sobre suelo destinado a viviendas libres.
Viviendas de Protección Pública para el arrendamiento
En estos casos son aquellas que se encuentran destinadas al alquiler asequible. A continuación, te detallamos cada una de ellas.
1)Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento (VPPA). Se trata de viviendas con una superficie a construir no superior a los 110m2. Sin embargo, puede llegar a construirse 150m2 cuando la vivienda se edifique pensado en familias numerosas. Al igual que en las viviendas de protección pública para la venta, las rentas mensuales se encuentran sujetas a precios máximos por ley.
2)Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción de Compra (VPPA OC). En este caso, las viviendas dentro de esta categoría se encuentran sujetas a la construcción máxima de 150m2 y a una rentabilidad máxima establecida anualmente.
3)Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción de Compra para Jóvenes (VPPA OC J). Este tipo de viviendas tienen un destinatario diferente. Se trata de viviendas de protección pública para menores de 35 años. Al igual que las VPPA OC, se encuentran limitadas a la construcción de hasta 70m2 y a una renta máxima fijada anualmente.
4)Vivienda de Integración Social (VIS). El último caso se trata también de viviendas destinadas a destinatarios particulares. En esta ocasión a personas que necesiten protección social. Este tipo de viviendas pueden ser arrendadas o ser utilizadas para algún otro tipo de cesión, sin embargo, en ningún caso pueden ser destinadas a tener dominio total de la propiedad. Respecto a la superficie de construcción no pueden superar los 130m2.
Viviendas de Protección Oficial de promoción privada
En estos casos, la administración son las encargadas de proveer la planificación, el terreno y las financiaciones. Sin embargo, el proceso de construcción se realiza mediante cooperativas o promotoras de carácter privado.
Dentro de este conjunto de VPO se encuentran las Viviendas de Precio Tasado (VPT). Este tipo de propiedades solo son planificadas y destinadas a la compra. Asimismo, quienes accedan a la compra de dichas viviendas pueden, una vez adjudicadas, destinarlas para arrendamiento. La única condición es cumplir con todas las condiciones establecidas por la administración competente.
¿Cuáles son los requisitos necesarios para acceder a una VPO?
Como hemos mencionado anteriormente, la gestión de las viviendas VPO se encuentran cedidas a las comunidades autónomas. Por lo tanto, los requisitos para acceder a una de ella también dependiendo el tipo de vivienda protegida a la cual se quiera adherir una persona. Sin embargo, los requisitos generales para el acceso a una VPO se encuentran establecidos en el Plan Estatal de Viviendas vigente en cada época. En ese sentido, lo requisitos, aunque puedan variar, existen alguno de carácter común.
A continuación, te describimos los requisitos generales para poder acceder a viviendas VPO.
1-En primer lugar, debes encontrarte inscripto en la lista o registro público de personas demandantes de VPO en la comunidad, localidad o municipio en la cual te encuentres empadronado. Debes tener en cuenta que cada comunidad se administra y gestiona de manera particular y diferenciada. Por lo tanto, debes conocer previamente las fechas de inscripción. Por otro lado, en caso de que el empadronamiento fuese a través de un organismo público debes anotarte en dicha convocatoria y esperar a entrar en el sorteo.
2-En segundo lugar, la solicitud de una vivienda de esta índole es por única vez. Es decir, no puede haber sido beneficiario de una VPO anteriormente. Asimismo, no debes tener a tu nombre o titularidad ningún tipo de inmueble.
3-Como tercer requisito, deber cumplir con unas ciertas condiciones económicas. Las mismas pueden encontrarse sujetas a los Planes Estatales de Vivienda de cada comunidad autónoma. Por lo general los ingresos totales (familiares) de la persona solicitante no deben superar el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual en 5,5 veces. Es decir:
4-Por último, no debes haber accedido a ningún tipo de ayuda pública en los último diez años.
¿Cómo se realiza la tasación de las viviendas VPO?
La tasación de las viviendas VPO se realiza mediante la comparación del precio libre del mercado y el que se estipula legalmente. Sin embargo, la venta deber realizarse a un valor menor. En consecuencia, este tipo de inmuebles terminan teniendo el precio más bajo y asequible en términos de acceso a viviendas. De esta manera, las mismas forman parte de oportunidades de accesibilidad a la casa propia para personas con recursos económicos acotados.
¿De que se trata la tasación?
Cuando la protección sobre la vivienda aún continua vigente, los tasadores se encuentran obligados a determinar el valor máximo establecido legalmente por las comunidades y corroborar que el precio de la vivienda sea menos por comparación.
Cuando la comparación entre el costo de la VPO y el de las viviendas libres se encuentran por debajo de los valores máximos legales, se considera que el mercado está paralizado.
¿Cuál es el proceso para calcular el valor máximo real?
Este tipo de calculo no es de gran complejidad. El procedimiento para calcular el valor máximo real consta de multiplicar el módulo determinado por cada comunidad por la superficie a utilizar que figura en la Cédula de Calificación Definitiva.
Este procedimiento difiere bastante de los procesos de tasación de viviendas libres. Ya que en este último caso, quien lleva adelante el procedimiento se focaliza en comparar con la superficie útil real de la vivienda para identificar las zonas construidas. En dicha superficie incluye las zonas comunes.
En aquellos casos en los cuales la vivienda disponga de anexos hay que considerarlos de manera cuidadosa. Por el hecho de que las normativas pueden modificarse al tratarse de una superficie mayor a la permitida. En estas situaciones, la vivienda no puede ser tasada. Existe para evitar este tipo de inconveniente, una normativa en la Cédula de Calificación definitiva. En ella es posible consultar la cantidad máxima de anexos posibles, las superficies y los porcentajes del valor del inmueble. Todos estos aspectos deben ser consultados para poder calcular el valor de la vivienda.
¿Cómo se descalifica una Vivienda de Protección Oficial?
En los casos en los que se requiera convertir el inmueble en libre, se debe realizar el proceso de descalificación de una vivienda tal como lo explican en la página del Ministerio de Fomento de España. Este mecanismo se utiliza para poder anular las limitaciones a que está sujeta la facultad de disponer libremente de ella, por haber recibido ayudas del Estado. Lo pueden solicitar los titulares de la vivienda protegida luego de que transcurra el plazo que establezca el Plan al cual se acogieron.
Pasos para descalificar una vivienda:
Acudir a la Administración Competente: Esto corresponde a la Comunidad Autónoma donde esté calificada la vivienda. Allí se encargarán de darle inicio al trámite.
Dirigir una solicitud a la Consejería según las instrucciones que se dictan en cada Comunidad y presentar:
- DNI / NIF del solicitante.
- Escritura de propiedad de la vivienda.
- Escritura de la cancelación del préstamo cuando sea el caso.
¿Cuándo se obtiene la descalificación?
El trámite finaliza cuando, luego de admitida la solicitud por parte de la Comunidad Autónoma correspondiente, se devuelven las ayudas públicas recibidas de:
- la Administración General del Estado
- la Comunidad Autónoma
- el Ayuntamiento
A estos montos se les deberán sumar los intereses legales correspondientes que se calculan desde que se perciben las ayudas.
Hipotecas para Viviendas de Protección Oficial en 2021
Las hipotecas para VPO, al contrario de la creencia popular no son concedidas por la Administración Pública, sino que son las entidades financieras quienes ofrecen los préstamos hipotecarios luego de haber convenido con el Estado.
En general las hipotecas para VPO suelen ser del tipo mixtas, por lo que durante los primeros años, se establece un interés del tipo fijo y luego de este plazo, el interés de transforma en el tipo variable.
Una de las ventajas de este tipo de hipotecas es que suelen tener un periodo de carencia, con lo cual existe un lapso inicial durante el cual no se debe pagar la cuota hipotecaria. Transcurrido ese plazo sí comienza el período de amortización del préstamo. Además los plazos de pago suelen ser más largos que los de el resto de las hipotecas.
El porcentaje de financiación y las comisiones serán determinadas por las entidades prestatarias según lo que hayan convenido con el Gobierno
¿Qué intereses presentan estas hipotecas?
El tipo de interés aplicable a la hipoteca se acuerda cada año en el Consejo de Ministros. Para el año 2021 los intereses fueron los siguientes de acuerdo a los distinto planes de vivienda en los que se concedieron las hipotecas:
- 1996-1999. El tipo de interés efectivo aplicable es del 1,72% anual.
- 2002-2005. Aquí el tipo de interés aplicable es del 1,43% anual
- 2005-2008. El tipo de interés aplicable, en este caso, es del 1,46% anual
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