La compra y la venta de una vivienda son procesos en los cuales intervienen una serie de pasos, impuestos, gastos y documentos. Y, al mismo tiempo, son gestiones de gran importancia en la vida de cualquier persona. Si decides comprar una casa, por ejemplo, desde el momento de la decisión hasta la mudanza, primero debes pasar por la búsqueda, el tipo de vivienda que mejor se adapte a ti y a tu familia. Además, comienzas a informarte sobre precios y los impuestos que deberás abonar, y la documentación necesaria.
En este post nos centramos en uno de los documentos que implica la compraventa de una vivienda. Te detallamos, en una guía actualizada, qué es una escritura pública y todo lo que debes saber acerca de ella.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la escritura pública?
De manera amplia, una escritura pública es un documento público firmado por un notario, cuya firma le otorga valor de privado ajustándose al Derecho. Por lo tanto, es una documentación que puede ser utilizada en diferentes ámbitos. Sin embargo, las escrituras públicas en España las más utilizadas son las de compraventa de inmuebles y las de constitución de hipotecas.
En este sentido, cuando nos referimos a una escritura pública de un proceso de compraventa de una vivienda nos referimos al documento público en el cual queda reflejado todo lo pactado en la negociación. Además, es un documento que le otorga seguridad jurídica, tanto al comprador como al vendedor, al traspaso de un inmueble.
Si bien la realización de una escritura pública de compraventa no es obligatoria, recomenzamos llevar adelante este proceso, sobre todo, en caso de que quieras inscribirla en el Registro de la Propiedad.
La normativa que se encarga de definir y regular el ejercicio de las escrituras públicas es la Ley de Notario. Precisamente, en su artículo 17 expresa:
«Las escrituras públicas tienen como contenido propio las declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, los contratos y los negocios jurídicos de todas clases».
Cuando se trate de pólizas, «tienen como contenido exclusivo los actos y contratos de carácter mercantil y financiero que sean propios del tráfico habitual y ordinario de al menos uno de sus otorgantes, quedando excluidos de su ámbito los demás actos y negocios jurídicos, especialmente los inmobiliarios»
Operaciones que pueden requerir la firma de una escritura
- Compraventa de bienes inmuebles.
- Conformación de una empresa o sociedad anónima.
- Repartición de una herencia.
- Adjudicación de una hipoteca.
Principales características
- Documento libre: Se refiere a que no es de carácter obligatorio firmar una escritura pública para comprar una vivienda. Sin embargo, como hemos mencionado, es de suma importancia ya que le otorga seguridad jurídica a todo el proceso. A su vez, es el único documento que permite inscribir el inmueble, con tu titularidad, en el Registro.
- Fehaciente: Es el documento que da fe y prueba de que comprador y vendedor están de acuerdo en la compraventa de la vivienda. A su vez, ambas partes expresan su voluntad de cumplir con aquello que acuerdan y que firman.
- Son redacción en lengua castellana por ley, sin abreviaturas y sin blancos.
Principales ventajas de firmar una escritura pública
El carácter libre de una escritura pública permite que la decisión de llevar adelante su firma sea una decisión en particular de cada proceso. Si tu deseo es inscribir la vivienda en el Registro el documento pasa a ser de suma importancia y la única manera de llevar adelante el trámite. Sin embargo, la realización de la escritura pública de compraventa es recomendable llevarla adelante siempre ya que conlleva una serie de ventajas:
- Determina y garantiza que eres el único titular de la vivienda. En consecuencia, te convierte en la única persona que puede obtener derechos sobre la misma.
- Acredita la veracidad e identificación del vendedor, protegiéndote de posibles estafas.
- En el caso de que un tercero reclame la vivienda, estarás protegido por este documento legal.
- Otorga protección ante deudas previas a la compra, es decir, ante acreedores. Asimismo, te permite conocer la existencia o no de pagos pendientes que recaen sobre la vivienda.
- La escritura pública permite acceder a la adquisición de una hipoteca, cosa que sin ella no es posible.
¿Qué información contiene una escritura pública?
- La declaración de las voluntades del comprador y vendedor, y cada una de las condiciones de la operación.
- Cada una de las cargas que recaen sobre la vivienda, es decir, los impuestos, hipotecas, deudas impagas, y las limitaciones de su uso.
- Certificado de pago de Impuesto de Bienes Inmuebles: debe incluir una fotocopia del último pago anexada al documento de escritura pública.
- Justificante de pago de todas las cuotas de la comunidad de propietarios. Es decir, el vendedor del inmueble debe incluir el certificado consignado por el secretario de la junta de la comunidad. El justificante tiene que tener la aprobación del presidente de la comunidad de propietarios, acreditando el pago de cada cuota.
- Las diferentes sujeciones a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que resultan del proceso de compraventa.
- La distribución de los gastos entre las partes.
- Pago de los gastos notariales: la base de aplicación de las tarifas, el número de tarifa aplicado y los honorarios que correspondan.
- Corroboración de los métodos de pago, es decir, el modo (como) y el momento (cuando) se ha abonado el pago de la vivienda.
- Debe especificar si se ha abonado con dinero en efectivo, a través de cheques (normales, bancarios, normativos o al portador), etc.
- La información precisa de las cuentas bancarias que intervienen en la operación de compraventa. Es decir, el número, los titulares la entidad bancaria a la que pertenece, etc.
- Fechas de pago o si se realiza el mismo día de la firma.
¿Cuándo podrá ser anulada una escritura Publica?
El Articulo 27 de la Ley del Notario expone las condiciones bajo las cuales se consideran nulas las escrituras públicas (y cada instrumento público que deba ser justificado con la firma de un notario).
1. Cuando contengan alguna disposición a favor del Notario que los autorice.
2. En las que sean testigos los parientes de las partes en ellos interesadas en el grado de que queda hecho mérito, o los parientes, escribientes o criados del mismo Notario.
3. Cuando el Notario no de fe del conocimiento de los otorgantes, o no supla esta diligencia en la forma establecida en el artículo 23 de esta Ley, o en que no aparezcan las firmas de las partes y testigos cuando deban hacerlo, y la firma, rúbrica y signo del notario.
Pasos a seguir para firmar una escritura pública
El notario será el encargado de ir guiando todo el proceso. Por lo tanto, solicitará la documentación necesaria y especificará cuales son los impuestos correspondientes a pagar, tanto para la venta como para compra de la casa.
– Solicitará al vendedor del inmueble el Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Según el tipo de comunidad en la que se encuentre localizada la vivienda se exigirá o no al vendedor que entregue la cédula de habitabilidad vigente. Está circunstancia será comprobada por el notario, para luego dejarla constatada en la escritura final. circunstancia que comprobará el notario y de la que dejará constancia en la escritura.
El Certificado energético incluye información referida a todas las características energéticas de la vivienda. Es elaborado mediante el cálculo total que necesita un edificio o una vivienda a lo largo de un año en condiciones de funcionamiento y ocupación normales. En relación a ese cálculo se califica a la vivienda de manera energética con una u otra letra.
– Luego, el notario informará al vendedor la obligación de pagar la Plusvalía municipal, el Impuesto de Bienes Inmuebles y que deberá guardar una copia simple de la escritura para poder realizar la declaración de IRPF.
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-Además, el notario informará, por su parte, las obligaciones fiscales del comprador, es decir, el impuesto de la compra. Nos referimos al de Transmisión Patrimonial Onerosa, Impuesto de Sociedades o de Actos Jurídicos Documentados e IVA. Dependiendo siempre del tipo de vivienda o propiedad que adjudica.
-En relación a los impuestos, el notario indicará que se deberá presentar una nota simple para llevar adelante la liquidación de la plusvalía en el ayuntamiento correspondiente.
Luego de la explicación respecto a obligaciones y derechos de las partes, se procederá a la firma de la escritura.
Por ley los notarios :
» Darán fe en las escrituras públicas y en aquellas actas que por su índole especial lo requieran de que conocen a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos»
Ley del Notario. Artículo 23
Una vez firmado el documento, se le hará entrega de las llaves al nuevo propietario junto a los documentos necesarios que acrediten su titularidad y utilidad. Como, por ejemplo, el certificado que acredite la licencia de primera ocupación para contratar el alta de los servicios básicos.
Como paso final, una vez firma la escritura pública se la inscribirá en el Registro a la Propiedad.
¿Cómo se gestiona la inscripción en el Registro de la Propiedad?
Para poder llevar adelante la inscripción del derecho a la propiedad en e Registro, será necesario la presentación de una serie de documentación en la Oficina Registral del la comunidad en la que se encuentre la vivienda.
Se necesitará la siguiente documentación:
- La copia autorizada de la escritura pública de la venta.
- El justificante de autoliquidación de los Impuestos correspondientes.
- La acreditación de la comunicación de la transmisión del ayuntamiento competente.
- Ultimo recibo de pago del IBI, con la finalidad de hacer constar en el Registro la referencia catastral del inmueble.
La presentación de dicha documentación puede ser realizada por:
- El comprador.
- Por una gestoría.
- Por una notaria, en el caso de presentar servicio de gestión.
Una vez llevada acabo la presentación de la documentación, la inscripción de la propiedad se realizará dentro de los siguiente 15 días hábiles.
¿Cuánto cuesta la realización de una escritura y su inscripción en el Registro?
La escritura pública de una vivienda implica un gasto importante en el proceso de compraventa. Dentro de la inversión que se realiza al momento de adjudicar una propiedad, el monto a pagar por su escrituración no es menor. Los gastos implicados son los siguientes:
- Honorarios del notario para llevar adelante la formalización de la escritura de la compra, calculada según el valor total de la vivienda.
- Si la casa es mediante préstamo hipotecario, los gastos del notario para que formalice el mismo. Los honorarios son calculados según el importe total de la hipoteca adquirida y escriturada.
- Los gastos correspondientes al impuesto de transmisiones patrimoniales. El tipo general alcanza un 7% del valor de la propiedad y el 1% del valor total de la hipoteca
- La inscripción en el registro en la propiedad. Si la vivienda se inscribe por primera vez el gasto será mayor que en aquellos casos en los cuales ya se encuentra inscripta. Por eso, si lo que pretendes cambiar la titularidad, los gastos serán lo mismo descontando el importe correspondiente a la hipoteca.
Considerando los gastos detallados anteriormente, se calcula que un 10% del valor de la vivienda puede rondar en pagos por notario, impuestos y registro. Y de ese 10% de gastos, el 8% corresponde solo a impuestos.
Esperamos que este post haya sido de utilidad.
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