Por lo general, la valoración de los locales comerciales en España suele seguir el mismo procedimiento y criterio con los cuales se tazan los inmuebles considerados viviendas. En el caso de los locales destinados al comercio influyen en su valoración sus características particulares. Es decir, su tamaño, el estado en el cual se encuentra, la ubicación geográfica, etc.
En el siguiente post te contamos todo acerca de cómo se lleva adelante la valoración de un local comercial en España, cuál es su valor y sus principales características. Sigue leyendo.
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¿Cuáles son los objetivos de tasar los locales comerciales en España?
La importancia de tener claro las finalidades de tasar locales comerciales en España radica tiene que ver en la variación según el tipo de método con la cual se la haga y la legislación que al regule. No referimos, a que no será el mismo procedimiento si se trata de una valoración para un proceso civil que para uno penal o con finalidades mercantiles. A su vez, su la tasación está destinada a un procedimiento mercantil, fiscal, hipotecario, catastral, etc.
En concreto, la tasación privada de un local comercial tiene varias ventajas ya que adquiere diversas finalidades según e objetivo que estés buscando. Por ejemplo, puede realizarse para una negociación de carácter mercantil, para la elaboración de algún presupuesto, para la división de la masa hereditaria de una persona fallecida. A si como también para dividir la copropiedad de un negocio familiar o para su disolución.
Para la tasación de locales comerciales se solicita un presupuesto y luego de llevar adelante la valoración, se hace el registro de la información sobre el inmueble. Posteriormente, se realiza la petición de una nota simple al Registro de la Propiedad. A su vez, para llevar adelante la tasación de este tipo de propiedades es necesario contar con la presencia de un arquitecto o arquitecto técnico que este aprobado por el Banco de España.
El técnico, cuando visite el local, realizará la recopilación de los datos pertinentes para llevar a cabo la valoración. Asimismo, sacará medidas y tomará fotografías con las cuales ayudara a justificaran el valor final de la tasación. Por último, tendrá en consideración el estado del inmueble, el tipo de material con el cual está construido, como esta conservado, el equipamiento que posee, etc.
¿Cómo se calcula el valor de un local para uso mercantil?
De modo general, una de las metodologías más utilizadas para llegar a una aproximación de cuánto cuestan los locales comerciales en España es el “Método de Comparación” con otras propiedades con las mismas características. Se trata de ubicar locales en la misma zona que estén a l venta. Estos inmuebles de referencias se denominarán “testigos” y se compararán los precios según el metro cuadrado.
De base, para poder realizar este tipo de técnica valorativa, tener al menos seis locales que se asemejen a las características del local que debemos tasar. Es decir, una aproximación en su tamaño, la antigüedad de la construcción. Con este método, lo que se obtenga es una aproximación, como hemos dicho, del valor real del inmueble. Una comparación de este estilo, según el coste de los locales alrededor no es la única variable que influye en la tasación de los locales comerciales en España.
Otro aspecto central en la tasación de un local comercial es la fecha de su construcción. En este sentido, la importancia recae en la vida útil de los edificios, aumenta su precio cuanto más moderno sea. De esta manera, el valor de los locales comerciales en España puede incrementar su coste a partir de la realización de remodelación que lo haga lucir más nuevo.
¿Cuáles son los elementos que se consideran en la tasación de los locales comerciales en España?
A continuación, te describimos los principales elementos que un arquitecto considerará a la hora de valorar un local comercial.
Valor de mercado del local
Se trata del aspecto que establece el nivel de partida del inmueble. Es uno de los factores que se tienen muy en cuenta a la hora de valorar una propiedad, a menos que hablemos de una VPO o algún tipo de propiedad que se encuentre bajo un régimen especial.
Ubicación y posibles servicios cercanos
Este elemento resulta de gran importancia. Es casi una cuestión lógica reconocer que un local con una buena ubicación cotizará más en el mercado que uno que no la tiene. Esto se trata por el simple hecho de facilitar el movimiento de personas durante el día. Por lo tanto, considerar calles, zonas de gran circulación aumentará el valor del inmueble a valorar. En este punto nos referimos, inclusive, a locales ubicados o localizados en el mismo barrio. Es decir, dos locales pueden valer completamente diferentes según la calla en la cual se asientan. Por ejemplo, tener cerca acceso al transporte público, escuelas, plazas, supermercados y farmacias, etc.
La antigüedad de su construcción
Como hemos dicho, todo lo que sea más nuevo cotizará en el mercado mucho más. Entre más moderno luzcan los locales comerciales en España, podrá ser mejor valorado.
Calidad de los materiales de construcción
En este sentido la ecuación es simple. Aquellos inmuebles construidos con materiales de bajo coste o calidad se asemejan a construcciones con las mismas evaluaciones. En consecuencia, es un aspecto que reducirá el valor de la tasación.
Estado interno del local comercial.
Se trata de aspectos como: tiene gran cantidad de ingreso de luz, su la puerta principal da a la calle. También se considera, para que punto cardenal están ubicadas las ventas, es una forma de saber que tipo de ventilación dispone. Es interno o externo. Etc.
¿Cuál es su tamaño?
En este aspecto no solo interesa la cantidad de metros cuadrados, sino también como se encuentran divididos los mismos. Se consideran de gran ventaja aquellos locales comerciales en España que disponen de cuartos extras, de garaje, patio, o lugares al aire libre.
Si está o no equipado el inmueble
En ese factor se identifican cada uno de los elementos que vienen con el inmueble. Si está o no vacío, que tipo de instalación eléctrica tiene, si está completa o no. Si dispone de suministro de agua, gas, etc.
¿Por qué es necesario un arquitecto para llevar adelante la tasación del inmueble?
Es de carácter universal que la finalidad de los locales comerciales es la instalación de algún tipo de negocio o actividad que demande una apertura al público. Dijimos que su localización, el tiempo de construcción y la calidad de sus materiales son aspectos centrales a la hora de cotizar este tipo de inmuebles.
Cualquier simulador de tasación de locales comerciales en España considera muy importantes estos factores. Como así también si el local se encuentra en planta baja o alta, si es oscuro o con luz, etc. Pero, el factor que es considerado más importante y pocos lo consideran como tal es el potencial del futuro local para generar un beneficio económico en un plazo determinado. Por lo tanto, es de suma importancia, si lo que se quiere es plantar un negocio, considerar que el local este apto para generar. Uno de los primeros pasos a tener en cuenta es el planteamiento urbano llevado adelante por el ayuntamiento.
Por ejemplo, en el caso de las actividades vinculadas al sector hotelero que implican una concurrencia continua de personas, los locales comerciales en España de este tipo tienen requerimientos especiales. Se trata de aspectos vinculados a la accesibilidad, rampas para personas con discapacidad, protección contra incendios, aislamiento de sonido. Todas estas condiciones implican una gran inversión ya que suelen ser sumamente costosas. Por lo tanto, si se continuase con una misma actividad y el local dispone de cada uno de esos requerimientos, el valor de su tasación será mucho más alto durante el periodo en el cual se conserve la licencia. Este período puede ir desde los seis meses hasta el año según cada Comunidad autónoma.
Tipos de informes para tasar locales comerciales en España
Un informe de valoración de locales comerciales en España puede incluir una diversidad de aspectos y factores de importancia. Los mismos pueden incluir un análisis de comparación con otros locales de la zona, la descripción minuciosa del inmueble. A su vez, se le agregan los posibles riesgos que puedan surgir y los aspectos más negativos que puedan llegar a restarle valor de mercado al local.
Según los objetivos y necesidades de cada emprendedor y del negocio, el informe en donde se explicite la tasación pueden variar dependiendo de sus características. Tanto en formato y extensión como en su contenido. En este sentido, es posible identificar tres tipos de escritos que pueden ser:
- Independientes o autónomos.
- Resumidos.
- De uso restringido.
INFORMES AUTÓNOMOS
Se trata de informes escritos en los cuales se integran todos los datos y análisis que se realizaron para valorar a propiedad. A su vez, en este tipo de documento se especifica toda la información sobre el informe real de la tasación, con mínimas referencias a archivos que no formen parte del mismo.
INFORME RESUMIDO
Como bien lo define su denominación, un informe de este tipo resume el procedimiento y los datos en la tasación de los locales comerciales en España. Asimismo, es posible encontrar datos o análisis de contenido adicional en un documento por separado. Lo bueno de este tipo de informes es que cualquier usuario puede utilizarlo y acceder a él.
INFORME DE USO RESTRINGIDO
Por último, este tipo de informes de tasación recopila todas las conclusiones de la valoración y cada dato y análisis que puedan llegar a existir por fuera de la redacción del informe. Tiene como característica ser de los informes más cortos y más económicos. Por otra parte, solo puede ser utilizado como fuente de información el cliente que lo solicitó.
Te recomendamos la siguiente nota para conocer los principales consejos para la decoración de locales.
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