El ssäm o saam es una comida coreana que ha llegado Madrid y ha tenido gran aceptación. Esta preparación que cuenta con una hoja crujiente de lechuga para contener sabrosos bocados tanto de carne como pescado. Es una especie de taco, que genera un contraste muy sabroso e irresistible entre lo fresco y mantecoso.
Desde Oi Real Estate te contamos todo acerca de esta deliciosa preparación de comida coreana que puedes encontrar en esta localidad.
En este artículo encontrarás:
¿Qué significado tiene el concepto de Ssäm?
La palabra Ssäm significa envuelto, y este plato de comida coreana es bastante similar a un taco o warp. En esta especialidad asiática no se utiliza una masa, como en el taco, sino una hoja, generalmente de lechuga. También puedes encontrarlo de sésamo, repollo, de shiso, col china o acelga. El relleno contenido por esta verdura, puede ser tanto de pescado como de carne. Esta combinación, genera un contraste por demás delicioso entre lo fresco y lo mantecoso.
Un detalle importante en esta preparación, tiene que ver con la lechuga. Debe ser siempre crujiente, para ello se suele introducir en agua con hielo antes de armar. Esta comida coreana, debe poder comerse en uno o dos bocados, es muy liviana pero con mucha potencia de sabor. La intención es que provoque una explosión en nuestro paladar. Son varias las posibilidades y seguro podrás encontrar una que te encante. Pueden ser salados, dulces, ácido, picante y umami.
Historia del ssäm
Como ya dijimos, es un plato de comida coreana. Su origen se encuentra en la era de la dinastía Goryeo entre los años 918 y 1392. En esos momentos, las doncellas y damas de la corte, eran las que podían disfrutar de esta preparación. Ya para finales del siglo XIX se consideraba una comida tradicional. Para el siglo XX se convierte en un bocadillo muy habitual en las reuniones familiares, y se mantiene hasta hoy.
El chef coreano Luke Jang, cuenta hoy con un restaurante en Madrid, denominado Luke. Este bocadillo cumple la función que tiene para nosotros la paella. Considera que este plato, es especial para cocinar y disfrutar en familia, durante un fin de semana. Cuenta también que realizó su primer ssäm con solo tres o cuatro años. Según recuerda, era una comida que solían disfrutar en familia, en la terraza, disfrutando de una barbacoa.
La comida coreana, generalmente es saludable. Según el chef, el 60 por ciento de las comidas, tiene como base verduras. La mitad de esta preparación en particular, son vegetales, y la otra mitad es de proteína, aunque no necesariamente de animal. Se pueden utilizar variedades de proteína como el tofu o el tempeh. Otro punto fundamental en este tipo de comidas, tiene que ver con la fermentación sumamente utilizada en muchas preparaciones.
Diferentes gustos para elegir de esta comida coreana
Existen distintas categorías de ssäm, de ellas dependerá el envoltorio con el cual se podrá contener el relleno.
Sangchu ssäm: es el más habitual. Se encuentra envuelto en una lechuga
Baechu ssäm: Se utiliza para envolver la proteína con una hoja de col china
Gimssäm: se prepara con algas
Gotgam ssäm: se usa para envolver la proteína caqui seco
Hobakip ssäm: se realiza la envoltura con hojas de calabaza
Milssäm: se hace con crêpe de trigo
Muneo ssäm con rodajas de pulpo
El Po’ssäm, contiene el relleno de carne de res.
Es un plato divertido y fácil de compartir. El hecho de encontrarte envuelto en una hoja de lechuga, que es una verdura que le gusta a la mayoría de la gente, puede hacer de esta una excelente opción, además es posible de comer con la mano.
En que sitios puede encontrarse esta preparación en Madrid
Tripea: Su dueño, Roberto Martínez, ha establecido su puesto en el Mercado de Vallehermoso, hace unos cinco años. Él fue el primero en dar a conocer este plato de la comida coreana en Madrid. Realizó varias opciones con wagyu, también con papada ibérica, caballa, merluza y ostra escabechada. Roberto tuvo la influencia de la comida asiática y latinoamericana a través de viajes y libros. Gracias a sus estudios e investigaciones, ha realizado un ssäm en la que son varios los países que parecen haber formado parte en su creación.
Luke es un restaurante que hace varios años se encuentra emplazado en esta localidad. Allí, ya muchas personas han probado este manjar. Aquí, el chef ha incorporado la opción del cerdo ibérico, un producto muy representativo de nuestro país. Además, se adapta muy bien a la textura y el sabor de la hoja de dragón con la que está realizada. Luke Jang se encuentra hoy terminando de perfeccionar un nuevo ssäm para introducir en la carta. Él llevará como protagonista al bife, un corte vacuno muy popular en Estados Unidos, que se destaca por un intenso sabor. Este restaurante, se encuentra emplazado en el barrio de las Salesas.
Terzio: Este restaurante, se encuentra al mando del chef Saúl Sanz, en Terzio, en equipo con su hermano. En este local buscan contrastar un interior tierno con una cubierta crujiente preparado de oreja. También han trabajado con perdiz, que ha tenido muy buena aceptación entre los clientes del lugar. Decidieron comenzar a trabajar con esta preparación, ya que la encontraban divertida y desenfadada. Según cuentan, es una forma diferente y saludable de comer ensalada. Un detalle importante que advierten es el de utilizar una salsa que no sea demasiado liquida.
Yakitoro: Muy cerca de la Gran Vía madrileña, se encuentra emplazado el restaurante Yakitoro. Su chef Luis Ángel Pérez, conoció esta preparación cuando trabajaba con Ramón Freixa. Él cuenta que ha puesto en la carta el taco coreano, al que le agregó un toque mexicano con aliño. Aclara que no dejaba de ser un ssäm de glaseado de pollo en kimchi y miel con guacamole de lima, pico de gallo y tomate picante. Aquí se sirve un ssäm a la brasa de pez limón, con cebolla frita y cebolla encurtida en vinagre de arroz.
Esperamos desde Oi Real Estate que este post haya sido de tu interés y te haya resultado útil. No olvides dejarnos tus comentarios e inquietudes, y de seguirnos en las redes sociales, para mantenerte siempre informado.
Desde el punto de vista de los extranjeros, a España le sucede lo que a varios otros países: se la ve a través de sus íconos, sus paisajes, su cultura. Las cuestiones que nos pesan a los españoles cuando vivimos aquí son, nos guste o no, “problemas nuestros”. Sin embargo, algunos profesionales del sector turístico sugieren que la mirada a veces decaída que tenemos sobre nuestro país es contraproducente con respecto a todo lo que tenemos para ofrecer. Esos mismos especialistas son los que nos recuerdan que España es el primer paísen ingresos derivados del turismo europeo.
O el segundo, detrás de Francia, en llegadas internacionales. Pero que si se mide la competitividad turística internacional, desde hace cuatro años el nuestro es el destino turístico más competitivo del mundo.
En la siguiente nota de hoy queremos remarcar los puntos que han hecho crecer al sector turístico español y lo han posicionado en lo más alto de las listas de Europa y el mundo. Aunque aún hay muchas expectativas por cumplir y explorar, hacer visibles las acciones que llevaron hasta aquí nos muestra que el buen camino empezó a transitarse hace rato.
En este artículo encontrarás:
De la mano de las políticas públicas y la tecnología
Entre las principales acciones que fortalecieron al turismo en los últimos años está el apostar a la sistematización de diagnósticos y la incorporación de tecnología. Los resultados demuestran que si se planifica a largo plazo y de manera coordinada, se puede garantizar el éxito progresivo. La creación de una marca país (el logo con el sol de España de Joan Miró), la elaboración de estadísticas a nivel estatal y la ampliación de la oferta de cursos para la formación de profesionales fueron tres pilares fundamentales en este camino.
Para ello fue necesaria la participación de empresas locales con sus pares europeos, así como la financiación cargos y proyectos por parte del gobierno español para trabajar con turoperadores del norte de Europa.
Sin embargo, todas estas políticas para promover a España podrían haber sido en vano si al llegar los turistas se encontraran con un panorama desalentador. Por ello, fue igualmente fundamental la promoción del desarrollo tecnológico de las grandes cadenas hoteleras, que están a la altura de las mejores del mundo. Lo mismo con la creación de empresas como Amadeus, derivada de Iberia, y actualmente proveedora líder de soluciones tecnológicas para la industria de los viajes. Sus números superan el 40% de la gestión de reservas y más del 30% de soluciones tecnológicas (TI) a nivel mundial.
España y su lugar en el turismo europeo
Nuestro país recibió en 2019 a 85 millones de turistas, es decir, casi el doble de su población. Este dato marca la gran capacidad que tiene España para acoger las llegadas internacionales, tanto a nivel hotelero como en pasajes aéreos y aeroportuarios. La inversión en infraestructura se complementa además con la oferta de precios moderados. Esto atrae enormemente a gente de otros países, pero también al turista europeo, acostumbrado a un alto estándar de exigencia.
Para los vecinos en nuestro continente ya es reconocida y valorada tanto la cultura española como nuestro estilo de vida. Los paisajes, las playas, la arquitectura, la profesionalidad en los servicios, una muy buena red de asistencia sanitaria, la gastronomía y las fiestas, hacen de España un destino único.
Si a estos factores se les sigue agregando calidad, aumentarán los ingresos por visitante al día y los ingresos en su conjunto. En ese sentido, nuestro país ya cuenta con la demanda habitual de los turistas vecinos. No obstante, los especialistas sugieren además tomar medidas específicas con respecto al turismo de largo o lejano alcance. En términos geográficos, las visitas provenientes del norte europeo generalmente gastan más en turismo. En otras palabras, es una buena idea adaptar la oferta también a esa demanda y poder adquisitivo.
Perspectivas a futuro: la sostenibilidad social
Una forma de agregar valor a los productos y servicios turísticos es incorporar al sector el carácter de la sostenibilidad social. Para ello, las empresas y organismos participantes deben asumir entre sus costes, la evaluación y posterior mejora del entorno que se ve afectado por el turismo.
El tránsito y en general, el usufructo del territorio, los residuos de las industrias creadas al servicio del visitante y en general el impacto de la presencia humana sobre la naturaleza y el clima deben ser parte de una nueva concepción del turismo. Lo mismo puede decirse sobre cómo influye en las economías locales, sobre todo en las pequeñas poblaciones no acostumbradas al tránsito excesivo de personas.
En este sentido, es imprescindible orientar las políticas estatales de diagnóstico y planificación al estudio de estos impactos, ya sea con estadísticas como con la financiación de proyectos pertinentes.
El turismo europeo ya conoce España pero ¿qué piensan los españoles?
Manuel Butler, actual director de la Oficina de Turismo de España en Londres y ex director general de Turespaña, sugiere que sería positivo que los españoles modificáramos la visión que tenemos de nuestro país: «Esa naturaleza un tanto derrotista, negativa que tenemos en nuestro ADN, hay que cambiarla. Hay que apreciar lo bueno que tenemos y tuvimos, y es mucho, ahora y en el pasado. Y por supuesto, conocer lo malo, para no repetirlo», añade. “España que, por datos objetivos está entre los TOP15, se puede sentar en la mesa con los países de primera. Lo único que tenemos es que convencernos los españoles que lo podemos hacer poniendo cada uno su grano de arena”.
En ese camino Butler es uno de los partícipes en los productos de Impulsa España un proyecto privado e independiente cuya misión es exponer los valores positivos de nuestro país.
En Oi Real Estate queremos colaborar con este concepto invitando a nuestros clientes y a lectores del blog a conocer algunas de las maravillas que tiene España. Realmente, desde cada lugar se puede fortalecer la identidad que tenemos como país y, con ello, marcar la diferencia. ¡Empieza por conocer Barcelona con nosotros!
La mejor forma de conocer de manera precisa el valor de un inmueble es mediante un proceso de valoración. Se trata de uno de los pasos a seguir para la compraventa de viviendas. Por lo tanto, se deberán abonar una serie de tributar a lo largo de la operación. En este sentido, nos preguntamos cual es rol que cumple el IVA en tasaciones inmobiliarias.
En este artículo te lo contamos. Además, de manera resumida y precisa, definimos de que se trata una tasación, como se realiza y para qué sirve. ¡Sigue leyendo!
¿Qué son las tasaciones inmobiliarias?
Cuando hablamos de tasación de una vivienda nos referimos al informe que se realiza para conocer el valor de la misma a través del uso de una metodología que se basa en una normativa legal.
Las personas que llevan adelante este tipo de procesos son conocidos como tasadores, quienes son expertos en la valorización de inmuebles. En los casos en los que se trata de tasaciones hipotecarias, quien realiza el procedimiento deberá ser una Sociedad de Tasación Homologado por el Banco de España.
¿Por qué son necesarias las tasaciones de inmuebles?
Como hemos dicho, el proceso de tasar una propiedad permite conocer el valor de la misma al momento de querer venderla. Se trata de una acción necesaria para solicitar una hipoteca para comprar un inmueble, para ponerlo a la venta al mejor precio posible o para repartir en caso de que deba ser heredado.
En este sentido, son diversos los motivos por los cuales solicitar una valoración. Estos pueden ser los siguientes:
Solicitar un crédito hipotecario. Hablamos de lo que se conoce como tasación hipotecaria. Este tipo de valoraciones son llevadas a cabo por agencias homologadas y designadas por el Banco de España. No obstante, la legislación española prohíbe determinantemente que la empresa a cargo de la tasación tenga vínculo o relación con el banco en el cual se solicita el préstamo.
Compraventa de una vivienda. En estos casos, se trata de una tasación comercial y es la herramienta para determinar el valor de mercado de la vivienda. Esta valoración dependerá del estado de la vivienda, sus características y los tipos de servicios con los que cuenta.
Realizar una herencia. Ante estas situaciones la tasación sirve para poder conocer el monto del bien y así saber que le corresponde a cada parte. En estos casos, se habla de tasación judicial.
¿Cuáles son los tipos de tasaciones que existen?
En España, en el marcado existen diversos tipos de tasaciones según el tipo de bien que se desea valorar. Entre ellas las de tipo inmobiliarias.
Además de esta, existen las tasaciones:
Tasación de empresas. Este tipo de valoraciones las realizan abogados u organizamos públicos o privados. Realizan: informes periciales de valoración no judicial; certificaciones; dictámenes de partes o judiciales; dictámenes extrajudiciales y pre informes extrajudiciales.
Tasación de bienes inmuebles. Nos referimos a las valoraciones de una gran variedad de elementos. Ya sea de objetos vinculados a objetos familiares o cotidianos, así como en negocios que involucren algún tipo de inversión. Según la reglamentación se destacan los valores: de mercado; contable; valor a nuevo; de reposición a nuevo; de reposición a estado actual, etc.
Tasación de vehículos. Sirve para realizar los documentos de carácter científico y técnico para valorar coches en dos oportunidades: cuando se debe conocer el valor de reparación o el por qué está siendo refaccionado; o cuando se requiere llegar a un precio para la compraventa o en procesos judiciales de división del bien.
Tasación de Obras de arte: Se realizan para darle un valor monetario a determinados bienes.
Tasación de embarcaciones de recreo: Se trata de la valoración de barcos y es un tipo de procesos muy importante en el mercado de peritaje.
¿Cuál es el rol del IVA en tasaciones inmobiliarias?
El tributo que se le aplica a las valoraciones de inmuebles es el que grava sobre el valor agregado. Es decir, el IVA en tasaciones inmobiliarias es el impuesto que deberá ser abonado para conocer cuál es el precio de una vivienda. Ante la realización de una tasación, la entidad, sociedad o estudio de arquitectura que la lleva adelante el informe emite una factura. Luego, a la base imponible del servicio otorgado se le suma lo correspondiente al IVA.
El porcentaje quese aplica de IVA en tasaciones inmobiliarias, por lo general, es del 21% sobre la base imponible de la prestación dada. En el caso de las tasaciones hipotecarias, este valor debe ser liquidado por el cliente que solicita la valoración. En la factura, el monto del IVA debe estar completamente detallado y desglosado por parte de la empresa que emite el informe de tasación.
Asimismo, el valor agregado en las tasaciones de carácter hipotecarias deberá ser declarado por parte de la Sociedad de Tasación cada trimestre y mediante la presentación a Hacienda según el modelo que corresponda.
¿Cuáles son los impuestos por la venta de una vivienda?
Para poder determinar cuáles son los impuestos que se deben abonar por la venta de una vivienda, además del IVA en tasaciones inmobiliarias, es necesario diferencia el tipo de inmueble que se vende. Es decir, si se trata de una vivienda nueva o una de segunda mano.
Una vivienda nueva es la que se le compra directamente al promotor o que tiene menos de dos años desde la finalización de las obras de construcción. Cuando se trate de este tipo de inmuebles, se deberá abonar el IVA que equivale al 10% del precio de la vivienda. Antes del 2013 el porcentaje era del 4%.
A su vez, se deberá pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Se trata de un tributo de carácter autonómico, cuyo importe depende de cada Comunidad en la que se ubica la vivienda. De manera generalizada, ronda entre el 0,5% y el 1,5 % del valor total de la compraventa. Según la normativa de cada autonomía, existen ciertas bonificaciones si se cumplen determinados requisitos.
Por su parte, las viviendas de segunda mano no están sujetas al IVA ni al AJD, sino que deben tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este tributa también está cedido a las Comunidades Autónomas en la aplicación de si tipo impositivo. Por lo general, la media en España es de un 8% sobre el valor total de compraventa.
Las comunidades que mayor porcentaje de ITP tienen son:
Cataluña, Galicia, Aragón y Comunidad Valenciana, con un tipo impositivo que alcanza el 10%;
Y a la más económica es el País Vasco con un 4% de valor impositivo.
Hasta aquí te hemos contado acerca del rol del IVA en tasaciones inmobiliarias. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Realtor te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.
En España la transmisión de propiedades implica una serie de gastos de gestión y de tributos que deben ser rendidos al Ministerio de Hacienda. Los impuestos al vender una vivienda son tres: el IRPF por la ganancia patrimonial, el IBI y la Plusvalía Municipal, por el valor del suelo.
En este sentido, dos de ellos deberán ser liquidados cuando se haya concretado la venta del inmueble y el otro deberá ser abonado junto con el comprador, al momento de la firma del contrato de compraventa.
En este artículo te contamos las características principales de cada uno de estos tributos y de qué manera se calculan. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Cuáles son los impuestos a pagar por vender una vivienda?
Si has decidido poner a la venta tu inmueble es indispensable conocer tanto los pasos a seguir para realizar la operación, como así también cada uno de los impuestos que se deberán pagar por la misma.
Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF)
La plusvalía Municipal
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Ahora, te detallamos de manera detallada que son y como se realiza el cálculo de cada uno de ellos. También, te explicamos cuales son las exenciones en el caso del pago de los tres tributos.
IRPF: ¿Cómo calcular este impuesto al vender un inmueble?
El IRPF es un impuesto estatal y grava sobre los beneficios económicos que adquiere una persona. Es decir, por su ganancia patrimonial. En este caso, se trata de uno de los impuestos por vender una vivienda cuando el valor de venta es mayor al valor de compra cuando se adjudica el bien. En este sentido, si la transmisión de una inmueble por venta ha derivado en una pérdida, no se deberá liquidar el IRPF. No obstante, si deberá incluirlo en la declaración de la renta.
Se trata de un impuesto que debe abonarse al año siguiente de efectuada la venta. Esto se debe a que cada año es obligación realizar la declaración de la renta con todo el patrimonio generado durante el transcurso del año anterior.
Valor de transmisión: ¿Cómo se calcula?
En este punto, se deberán restar al valor de la venta todos los gastos y tributos que se deban abonar para realizar la operación. Algunos de ellos son:
Honorarios de la agencia inmobiliaria
Plusvalía municipal
Gastos de la cancelación registral de la hipoteca
Ahora bien, vamos con un ejemplo el modo de calcular el valor de transmisión (cada uno de estos valores especulativos.
Valor de venta: 150.000 euros
Gastos de venta:
Pago a la agencia inmobiliaria: 7.000 euros
Plusvalía municipal: 1.600 euros
Gastos de cancelación de la hipoteca (si aplica): 1000 euros
Por otro lado, al momento de calcular cuánto se deberá pagar por el IRPF se deberá calcular el valor de adquisición. Se trata del costo de compra por el cual se recibió el inmueble. Para su cálculo se le deben sumar al valor de compra los siguientes montos:
Cada uno de los gastos propios de la adquisición de la vivienda. Hablamos de cada uno de los tributos que se debieron asumir con la hipoteca, los gastos de gestión de notaría, el IVA, el IAJD y el ITP. Si es necesario tener presente que aquellas comisiones pagadas para asumir el crédito hipotecario o sus intereses no se tienen en cuenta para este cálculo.
Los montos que se han invertido en reformas o reparaciones que se hayan realizado en la vivienda y que sean considerables. Hablamos de las modificaciones destinadas a ampliar el inmueble, aumentar la superficie o la modificación total de partes esenciales de la vivienda, como ser baño o cocina. Este tipo de refacciones aumentan el valor de la propiedad por lo tanto el de comprar. En este sentido, ese aumento puede repercutir en el cálculo final del IRPF y así provocar una rebaja en la factura fiscal.
Ahora bien, vamos con un ejemplo el modo de calcular el valor de adquisición (cada uno de estos valores especulativos.
Calcular la diferencia y el tipo impositivo aplicable
Luego de calcular el valor de transmisión y el valor de adquisición, se debe calcular cual es la diferencia existente entre ambos valores. Dependiendo del resultado se deberá pagar o no el IRPF. Por lo tanto, si el valor de la diferencia es negativo no se deberá abonar por este tributo.
En caso contrario, si el cálculo da un valor positivo, se le deberá aplicar a dicho monto un porcentaje para saber qué es lo que se deberá pagar de IRPF por esa ganancia. El tipo impositivo es por tramos y es un valor establecido por Hacienda. La tabla se encuentra organizada de la siguiente manera:
A) Si la ganancia es hasta 6.000 euros: 19%
B) Si la ganancia es entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
C) Si la ganancia es entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%
D) Si la ganancia es de 200.000 euros: 26%
Algo a tener en cuanta muy que resulta muy importante, es que cada uno de dichos porcentajes serán aplicado de manera progresiva.
Ahora bien, vamos con un ejemplo el modo de calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el de compra (cada uno de estos valores especulativos.
En este caso, al ser un resultado positivo se deberá abonar el IRPF por la ganancia obtenida. Así, los porcentajes se aplican progresivamente. Es decir, a los primeros 6.000 € le aplicamos el 19% y a los 25.900 €que restan el tipo impositivo a aplicar el 23%. Lo que da un total de: 7097 € de IRPF por la venta de la vivienda.
¿Cuáles son las exenciones para el IRPF?
Uno de los principales interrogantes en relación al pago de impuestos a la vivienda por vender y precisamente, por el IRPD es si siempre se está obligado a pagarlo. La repuesta es que existen algunas particularidades que están exentas de pagar el tributa y que son establecidas por la agencia tributaria. Hablamos de exención por:
🔃 Reinversión en una vivienda actual
🤶 Por ser mayor a 65 años de edad
💰 Entregar el piso en dación en pago
Reinversión en una vivienda actual
En los casos en los que sea vendido un inmueble y el dinero obtenido por la operación ha sido utilizada para comprar otra vivienda de residencia habitual nueva es posible quedar por fuera de la obligatoriedad de pagar el IRPF. Aun cuando se haya conseguido obtener una ganancia por la transacción.
Para ello se debe tener en cuantas algunas variables:
La vivienda que se vende y compra deben ser de residencia habitual
Se debe haber vivido al menos dos años en ella de manera continua
Sino se ha vivido continuamente por un mínimo de dos años en la propiedad, justificar porque se realizó el cambio de residencia. Como por ejemplo, por motivos laborales.
La nueva vivienda deberá ser en la que se residirá al menos por un plazo mínimo de 12 meses desde el momento en que se concreta la operación.
El plazo de la reinversión en la vivienda es por dos años.
La reinversión puede sr antes o después de la operación.
Se debe reinvertir la totalidad del dinero que se obtiene de la venta de la vivienda.
Si sobra un monto de dinero de la venta, este deberá tributar por el IRPF.
Si es un vivienda de nueva construcción y se reinvierte dentro de los dos años, pero el inmueble es entregado por fuera del plazo, el beneficio fiscal se mantiene. El plazo se comienza a contar cuando finalizan las obras.
Si la vivienda es de residencia habitual pero el monto se reinvierte en la compra de un inmueble en el exterior con el mismo fin, es posible evitar tributar por el IRPF.
Se deberá verificar si la excepción de pago se puede realizar según los convenios entre países.
Por ser mayor a 65 años de edad
Otro parte de la población que se encuentra exenta de pagar el IRPF son las personas mayores de 65 años. Este grupo se encuentra libre de todo tipo de abono, y se diferencian del resto de los contribuyentes en tanto no tienen la condición de reinvertir el monto de dinero recibido en una vivienda nueva para tener disponibilidad del beneficio fiscal.
Por el contrario, si la vivienda que es vendida se trata de una segunda residencia, este grupo deberá tributar por ello. Salvo que el dinero de la venta sea utilizado para construir una renta de carácter vitalicio en una entidad bancaria o con una aseguradora. Los requisitos para tan acción son los siguiente
Plazo de 6 meses desde la fecha en que se realiza la operación de compraventa.
El monto de dinero máximo para reinvertir para poder tener el beneficio fiscal es de 240.000 euros.
La renta tendrá que tener una periodicidad menor o igual a un año. Asimismo, la misma comenzará a ser percibida por un año desde su confirmación.
Informar a la entidad bancaria o aseguradora que el dinero es a causa de la venta de una vivienda y se requiere la extensión del IRPF
En algunos bancos o entidades se condiciona a una edad máxima la posibilidad de realizar la renta vitalicia. Este límite puede estar entre los 79 y 90 años de edad. Por lo tanto, la persona que requiera la solicitud de esta acción deberá recurrir a la información del ente correspondiente ya que si no lo puede realizar deberá abonar IRPF ante la venta de una vivienda a pesar de tener más de 65 años.
Dación de pago
Hablamos de la forma legal utilizada para acordar una sustitución por la obligación de pago que tiene una persona, denominada deudora, por prestación diferente de parte del acreedor.
Así, la obligación original queda extinguida, fuera cual fuera la prestación realizada en un principio. Una vez consentida la prestación nueva, se alcanzan tres efectos de pago:
Extinguir la obligación.
Liberar la obligación del deudor.
Satisfacer el crédito del acreedor.
En este sentido, este tipo de operaciones logra sustituir una prestación por otra, se trate o no de una cosa material.
Ante la posibilidad de incumplimiento del acuerdo, el acreedor tiene el derecho de restituir al estado original la deuda.
Plusvalía Municipal: uno de los impuestos a pagar por vender una vivienda
Al IRPF se le suma un impuesto a la vivienda por vender y que se denomina, oficialmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, popularmente conocido como plusvalía municipal.
La plusvalía es un tributo que grava el incremento que ha tenido el valor de una vivienda durante todo el tiempo que se haya sido propietario de la misma. Se trata de un impuesto cuya competencia se encuentra cedida a las comunidades autónomas. Es decir, debe ser abonado en la Hacienda del ayuntamiento correspondiente según los tipos impositivos fijados por dicho ente.
Ante la venta de un inmueble, el pago de la plusvalía municipal corre a cuenta del vendedor del mismo. Solamente para los casos en los cuales el propietario no viva o no resida en España no se abonará el tributo.
Por otra parte, si la transmisión de la vivienda es a causa de una donación o de una herencia, quien deberá responder por el pago de la plusvalía serán las personas que adquieran la propiedad.
Con respecto a los tiempos de pago, este impuesto deberá ser liquidado dentro del plazo de 30 días hábiles realizada la compraventa o donación. El periodo comienza a considerarse desde el preciso momento en el cual se concreta la operación. Al ser la plusvalía un tributo que está cedido a las comunidades, este período podrá variar según el ayuntamiento en el cual se encuentra el inmueble.
Cuando se tratase de una herencia, el plazo para abonar la plusvalía es de 6 meses, que comienza a contarse desde el momento del fallecimiento del propietario.
¿Cómo se calcula la plusvalía?
Luego del fallo del Tribunal Constituyente el 26 de octubre de 2021 y a partir del 19 de noviembre del mismo año, el calculo de la plusvalía municipal puede realizarse de dos maneras y con dos métodos diferentes.
Para calcular la plusvalía municipal con el método de cálculo objetivo se deberán tener en cuenta las siguientes variables:
El valor catastral del suelo que figura al momento de la venta. Este es un dato que puede ser consultado en al recibo de pago del IBI o bien ingresando en el sitio web del catastro.
Un coeficiente que se calcula según la cantidad de tiempo que se hay sido titular del inmueble. Este valor es asignado por cada ayuntamiento.
Tiempo durante el cual has sido dueño del inmueble
Coeficiente
Menos de un año
0,14
1 años
0,13
2 años
0,15
3 años
0,16
4 años
0,17
5 años
0,17
6 años
0,16
7 años
0,12
8 años
0,10
9 años
0,09
10 años
0,08
11 años
0,08
12 años
0,08
13 años
0,08
14 años
0,10
15 años
0,12
16 años
0,16
17 años
0,20
18 años
0,26
19 años
0,36
20 años o más
0,45
¿Siempre debe pagarse por la plusvalía municipal?
La Plusvalía Municipal es uno de los impuestos por vender una vivienda que no siempre debe ser abonado. Luego de las últimas actualizaciones realizadas el 10 de noviembre del 2021, quienes han sido propietarios de una vivienda y ante su venta han sufrido pérdidas o una ganancia cero, no deberán pagar por el tributo.
Es decir, si al momento de la realización de la venta de una propiedad se reconoce una pérdida en el valor de la misma, el propietario queda exento de pagar la plusvalía.
¿Qué es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles?
El IBI es uno de los impuestos a la vivienda que se paga cada año por tener la propiedad y titularidad de la misma. Se trata de un tributo de carácter municipal y se encuentra regulado por Ley Reguladora de Haciendas Locales, 2/2004, entre los artículos 60 y 77.
Según la normativa, quien debe hacerse cargo del pago de dicho tributo es la persona propietaria de la vivienda al primero de enero. En este sentido, en la gran mayoría de los casos el impuesto se divide entre las partes, considerando la cantidad de meses que se ha tenido la titularidad del inmueble.
Por último, el IBI se abona una vez al año por parte del propietario del inmueble. Al vender una vivienda se deberá dividir el pago del tributo con el nuevo titular de la misma en relación a la cantidad de tiempo que ha tenido la propiedad.
¿Quiénes se encuentran exentos de pagar el IBI?
Para el pago del IBI existen algunas excepciones. Algunas de ellas se producen de manera automáticas ya que se encuentran reguladas por ley nacionales y municipales. Y, en otros casos, la posibilidad de no abonarlo debe ser solicitada para casos especiales.
Las exenciones automáticas se encuentran:
Estado nacional (local o autonómico), entes destinados a seguridad, defensa, servicios penitenciarios y educativos.
Iglesia católica
Cruz Roja Española.
Además, se encuentran exentas del pago del IBI las sedes diplomáticas y los terrenos destinadas a redes ferroviarias.
Para los casos en los que el beneficio fiscal debe ser solicitado es para los inmuebles que serán destinados al sector educativo o al patrimonio histórico.
¿Qué hacer si al vender una vivienda no se ha cobrado el IBI?
Al tratarse de un impuesto que se encuentra cedido a las competencias de las autonomías, cada ayuntamiento tiene la potestad de fijar sus propios tiempos para girar el tributo.
En algunos casos, puede darse de que el impuesto se encuentre liquidado al momento de realizar la venta. O, por el contrario, que se encuentre pendiente de ser abonado. En el segundo caso lo que puede realizar es:
Llegar a un acuerdo con el comprador de la vivienda para que se abone una cuota en el mismo momento de la firma. Este monto se tendrá en cuenta considerando la referencia de lo que se abonando el año anterior a la venta.
Quedar a la espera de que la Administración correspondiente cobre el IBI, para luego pedir a la otra persona que reembolse la cantidad que corresponde.
La opción que mejor se adapte dependerá del tipo de comunicación y confianza que se tengas comprador y vendedor al momento de concretar la operación.
¿Cómo se calcula el IBI?
Para llevar adelante el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles es necesario, previamente, llevar adelante otros resultados. Nos referimos al cálculo de:
Cuota íntegra
La misma se obtiene de aplicar a la base imponible el tipo de gravamen que le corresponde al inmueble.
Por lo general, el porcentaje ronda entre el 0,4 a 1,1% del valor catastral y entre 0,3 al 0,9% para bienes inmuebles urbanos y rústicos, respectivamente. Dicho coeficiente puede verse afectado por los aumentos regidos por cada Ayuntamiento en los inmuebles con características especiales que será del 0,6%. Las administraciones podrán establecer un grupo diferenciado para cada municipio que no sea inferior al 0,4% ni mayor al 1,3%.
Cuota líquida
Es la que se obtiene de aplicar a la cuota íntegra aquellas bonificaciones previstas por las normas nacionales y locales donde se encuentra el inmueble. Si no existen bonificaciones no se le debe restan nada a la cuota íntegra.
Hasta aquí te hemos contado acerca de cada uno de los impuestos por vender una vivienda en España. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.
En la actualidad, acceder a una vivienda para los jóvenes continúa siendo un objetivo no del todo sencillo. Esto puede deberse a una serie de motivos y factores. Entre ellos se encuentra el tema de los precios, sobre todo en las grandes ciudades, donde los costes son más elevados. En ese sentido, poder conseguir una financiación es una tarea sumamente compleja por lo que muchas veces se recurre a la ayuda de los padres para poder lograr el objetivo. Ante estos casos, surgen los interrogantes en relación a como comprar un piso con dinero donado.
En el siguiente artículo queremos detallar cuales son los modos de articular ambas operaciones para reducir algunos costes y evitar conflictos con Hacienda. Es decir, como combinar la donación con la compraventa con el fin del ahorro legítimo.
En este artículo encontrarás:
¿Cómo se formaliza una donación de dinero?
Antes de entrar en el terreno de la compra de un piso con dinero donado, es preciso detenerse en el modo en que se formaliza ese monto en carácter de donación.
En España, aquel dinero que es entregado de manera gratuita es reconocido como “donación”. Este tipo de acción puede materializarse mediante transferencia, un cheque o en metálico. Por lo tanto, siempre es recomendable registrar la entrega a través de un contrato de carácter privado o acudiendo a un notario.
No obstante, la mejor opción es concretar la operación mediante escritura pública. Un documento firmado por ambas partes, es decir, donante y donatario, y que resulta requisito indispensable para poder acceder a ciertos beneficios fiscales.
Además, es posible determinar que el dinero donado sea de tipo colacionable, sobre todo cuando se trate de un traspaso de padre a hijo. En este sentido, la entrega del dinero es considerada como parte de la herencia que el beneficiario deberá recibir.
El principal objetivo es que la entrega del dinero no sea un prejuicio para el resto de los herederos en un futuro. Por lo tanto, es de gran importancia considerar todos los beneficios fiscales que se pueden aplicar a la transferencia antes de realizarla. De esta manera, se podrán evitar sorpresas, gastos de más y problemas con Hacienda.
En definitiva, antes de comprar un piso con dinero donado es recomendable conocer que tipo de tributos se debe pagar por este tipo de donaciones.
¿Cuáles son los impuestos que se deben pagar cuando se recibe dinero donado para luego comprar un piso?
Como se mencionó en el punto anterior, una donación de dinero es:
Una operación que queda sujeta al impuesto de donaciones y sucesiones por donación, cuyo sujeto pasivo será el donatario. Hay que tener en cuenta que la donación de dinero de padres a hijos también tributa. Aunque al realizarla mediante escritura pública, pueden existir bonificaciones.
A partir de allí, quién decida comprar un piso con dinero donado como vivienda habitual deberá afrontar el pago de dicho tributo. Como mencionamos, en determinados casos, es posible beneficiarse con algunas bonificaciones según la comunidad en la que se encuentre residiendo el donatario.
La fórmula que determina el lugar de residencia es considerar aquella región en la que el donatario se haya encontrado más días en los últimos cinco años previos a la donación. No obstante, para poder acceder a determinados beneficios tributarios será necesario cumplir con una serie de requisitos. Uno de ellos, y de los más importantes, es que la donación del dinero sea materializada mediante escritura pública, como lo adelantamos al principio.
Tal es el caso de la Comunidad de Madrid, Andalucía, La Rioja y Murcia. En estas autonomías, para este tipo de acciones el Ayuntamiento competentes aplica hasta un 99% sobre la cuota cuando se trata de padre a hijos. Siempre y cuando se pueda justificar el origen de los fondos y se formalice mediante documento público notarial.
¿Qué sucede si el dinero para comprar un piso es prestado y no donado?
Otra de las alternativas, en vez de comprar un piso con dinero donado, es que el mismo sea prestado. En estos casos, y a diferencia de una donación, cuando se realizan préstamos entre particulares no será necesario el pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
En estas situaciones lo que se debe realizar es su liquidación mediante el modelo 651 sin pagar. Se trata de la manera de comunicárselo a Hacienda.
Este tipo de préstamos entre ambas partes es de real importancia registrarlo ya que, de lo contrario, la Agencia Tributaria entenderá de que se trata de una donación. Y, en estos casos, se deberá tributar por el Impuesto de sucesiones y donaciones.
En relación a los intereses, según se trate la operación, el préstamo puede o no tener incrementos para su devolución. Sea como sea el acuerdo, es importante que la persona que recibe el dinero lo devuelva tal cual fue pactado en el contrato. A su vez, este documento debe ser lo más similar a un préstamo al uso. En esos casos, Hacienda permite algunas excepciones como: ser empezar el pago del prestamos más tarde o estirar más los plazos de amortización.
Lo importante a saber es que este organismo controla que el acuerdo se cumpla y que el dinero se devuelva según lo pactado.
¿Cómo realizar la donación de dinero si el donante vive en el extranjero?
Como hemos visto, para comprar un piso con dinero donado será necesario tributar, por parte del donatario, el Impuesto de Sucesiones y donaciones. En el caso de que la persona que reciba la donación resida en España y el donante en el extranjero se deberá materializar la operación en un documento que esté avalado por notario. Si se trata de un acuerdo redacto en lengua no española deberá ser previamente traducido y apostillado para que dicho documento tenga validez en el territorio.
No obstante, a partir del Reglamento de la Unión Europea 2016/1191 si la operación es formalizada en algún consulado de España en el extranjero el documento adquirirá validez y no tendrá que ser traducido.
En estos casos, la donación de dinero tendrá que tributar en el país. En caso de que también deba tributar en el extranjero, la persona beneficiaria podrá recibir una deducción por imposición internacional duplicada en los términos que prevé el artículo 23 de la Ley 29/1987. Por lo tanto, se recomienda el análisis y el estudio de este tipo de casos el marco fiscal para poder evaluar los costes de la operación.
¿Cómo realizar la donación de dinero si el donante vive en España y el beneficiario en el extranjero?
A diferencia de la situación anterior, puede suceder que la persona beneficiaria viva en el extranjero y quién dona el dinero para comprar una casa resida en España. Para tales casos, la donación requiere ser documentada ante notario. Especialistas afirman que lo ideal es que la el documento sea firmado en España. De esta manera, se evitan traducciones y otros tipos de formalidades. Y, para las situaciones en las cuales el donatario no pueda viajar a país de residencia del donante, podrá remitir un poder para que este último pueda presentarse solo a la notaría.
En relación al sistema fiscal, por más que el beneficiario viva en el extranjero deberá tributar en el país por el solo hecho e recibir dinero de manera gratuita desde España.
En estas circunstancias, también se podrán aplicar, según el régimen de cada autonomía, las diversas bonificaciones estipuladas por ley. Luego, deberá presentar el donante la declaración fiscal en la Oficina Nacional de Gestión Tributaria.
Motivos para comprar un piso con Oi Real Estate
Luego de realizar todo el procedimiento vinculado a la donación de dinero se deberá proceder a la compra del piso de manera tradicional.
Si estas pensado en comprar una propiedad estás en el sitio adecuado. Nuestra agencia se especializa en cada uno de los pasos que se deben realizar para la compraventa de un inmueble o el alquiler de un piso. Entre ellos, tasaciones inmediatas y la gestión de propiedades, como ser: vender, comprar y alquilar.
Para todo ello, contamos con profesionales especializados y con vocación en el mercado nacional e internacional. Por lo que pueden brindarte la mayor seguridad y confianza al momento de elegir vender o comprar una vivienda en España.
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El contrato de arras es uno de los acuerdos que suelen celebrarse como paso previo a la concreción de una compraventa. Sin embargo, puede ocurrir que tanto vendedor como comprador, por la razón que fuere, no cumplan finalmente con lo que se pactó en dicho acuerdo. ¿Qué sucede cuando se produce el incumplimiento de un contrato de arras? ¿Cómo se puede reclamar cuando la falta proviene del comprador?
En este artículo te contamos cuales son los tipos de contratos de esta índole que pueden celebrarse, cuales son las penalizaciones por no cumplirlo y los modos posible para su reclamo. Sigue leyendo.
En este artículo encontrarás:
¿Para qué sirve la firma de un contrato de arras?
Cuando un propietario pone su vivienda en venta y aparece una persona interesada en ella, es probable que ambas partes, vendedor y comprador, quieran asegurarse de que la compraventa llegará a buen puerto. Con este objetivo suelen firmarse acuerdos previos. ¿Cuáles son? Por un lado está el contrato de reserva y por el otro, el contrato de arras.
Existen dos diferencias sustanciales entre ambos. En primer lugar, el contrato de arras está amparado por el Código Civil, mientras que el de reserva no. E este sentido, el primero de los casos adquiere una mayor seguridad jurídica. En segundo lugar, el contrato de arras puede ser rescindido solo con el pago de una indemnización, mientras que el contrato de reserva sólo puede cancelarse si se especificó en alguna de sus cláusulas. Para conocer más sobre las diferencias entre ambos recomendamos la letra de este artículo ampliamos estas diferencias con más información.
En adelante, haremos referencia únicamente al primero de estos acuerdos y a lo que ocurre cuando una de las partes implicadas no cumple con el pacto. Es decir, detallaremos qué penalizaciones se aplican cuando hay incumplimiento del contrato de arras, cómo se puede reclamar esta situación y de qué manera se puede demostrar que el comprador no cumplió con el trato. A continuación, te lo contamos.
Tipos de contratos de arras
En primer lugar, antes de hablar de penalizaciones y de cómo actuar ante un incumplimiento, es necesario dejar en claro qué tipos de contratos de arras existen. Algunos de ellos implican mayor facilidad para ser rescindidos, mientras que otros no tanto. Por esta razón, antes de firmar uno, es importante tener en cuenta esta información para poder elegir el tipo de contrato más conveniente.
Arras penitenciales
Se trata del contrato que admite mayores posibilidades de desistir de él. En ese caso, la señal de reserva entregada por el comprador funciona como indemnización. Es decir que, en caso de incumplimiento, este monto no le será regresado al comprador, o bien, será el vendedor quien deberá devolverla por duplicado. Esto depende de quién sea la parte incumplidora. Se recomienda firmar este tipo de contrato de arras cuando no hay plena seguridad de querer concretar la compraventa.
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
Régimen de arras penitenciales derecho inmobiliario.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
Plazo de cumplimiento del contrato.
Penalizaciones por el incumplimiento de algunas de las partes.
Arras confirmatorias
Esta clase de contrato, a diferencia del anterior, no admite la posibilidad de desistir de él afrontando una penalización económica. Si bien prevé también la entrega de una señal, esta no sirve para compensar el incumplimiento del pacto. En caso de arrepentimiento, la parte afectada puede exigir la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. De todas formas, será necesario presentar una demanda y esperar a que un juez decida cuál debe ser la penalización. Se recomienda firmar este tipo de contrato de arras cuando sí hay seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué información debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
La cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.
Arras penales
Este tipo de contrato se encuentra a medio camino entre el de arras confirmatorias y el de arras penitenciales. Si bien no expresa en su contenido que se pueda desistir de él, la entrega de la señal de reserva sí funciona como indemnización cuando se produce un arrepentimiento. Sin embargo, establece penalizaciones, pero no en relación a la señal únicamente. También implica que pueda exigirse la concreción de la compraventa. Se recomienda firmar este tipo de contrato de arras cuando sí hay seguridad de querer concretar la transacción.
¿Qué información debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de los gastos.
La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado. Además, la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.
¿Qué penalizaciones se aplican por incumplir un contrato de arras?
A partir de la descripción de los tres tipos de contratos de arras que existen, podemos concluir en que la única penalización que está definida de forma clara es la que se encuentra en el de arras penitenciales. Este tipo de contrato es, también, el que más suele firmarse de los anteriores. Como mencionamos, la penalización frente a su incumplimiento es no devolver el dinero de la señal, cuando el arrepentido es el comprador, o entregar el doble de ese monto, si quien desiste es el vendedor.
En cuanto al contrato de arras penales, vimos que, si el comprador incumple el pacto, el vendedor puede mantener el dinero de la señal, pero también puede exigir la concreción de la compraventa. Sin embargo, para poder ejecutar esta última cláusula, siempre será necesario acudir a la vía legal.
Con respecto al contrato de arras confirmatorias, reiteramos que no contempla la posibilidad de ser rescindido. Por esta razón, su incumplimiento siempre implicará la necesidad de presentar una demanda y esperar la resolución de un juez.
¿Cómo se puede reclamar ante el incumplimiento de un contrato de arras?
En caso de producirse el incumplimiento del contrato de arras firmado, existen dos maneras de reclamar. Una es por por la vía extrajudicial y, la otra, por vía judicial. Para saber a cuál acudir se debe tener en cuenta todo lo que mencionamos antes, es decir, si el documento refleja o no la penalización a asumir. También será determinante que la otra parte acepte o se niegue a cumplir con las consecuencias. Estas son las diferentes formas de realizar el reclamo:
Por vía extrajudicial
Acudiendo a la inmobiliaria, en caso de haber contratado una para llevar a cabo la venta.
Enviando un burofax al comprador para solicitar el cumplimiento de la penalización. Este servirá como prueba en caso de arribar a un juicio.
Interponiendo un “acto de conciliación” en los juzgados. Se trata de un recurso que permite exigir el cumplimiento del contrato. Al igual que la opción anterior, también sirve como prueba en un juicio.
Por vía judicial
Presentando una demanda en el juzgado correspondiente y esperando la resolución del juez.
¿Cómo demostrar que el comprador incumplió con el contrato de arras?
En caso de tener que acudir a la vía judicial o extrajudicial para reclamar por el incumplimiento de un contrato de arras, existen varias formas de demostrar la falta del comprador. En primer lugar, la prueba más irrefutable de todas es que la compraventa no se ha llevado a cabo.
Ahora bien, esto depende del tipo de contrato de arras que se ha firmado:
Penitenciales: este documento estipula de forma clara cuál es la penalización que el comprador debe asumir, que se trata de perder el dinero de la señal. Por esta razón, no es necesario demostrar nada, sólo se retiene ese monto.
Confirmatorias y penales: estos dos tipos de contratos no dejan en claro cómo deben asumirse las penalizaciones, por lo tanto, al retener el dinero de la señal, la otra parte puede acudir a la vía judicial para recuperar el dinero. Si esto sucede, será necesario demostrar que ha sido el comprador quien ha incumplido el trato.
¿Cómo se puede probar esta falta del comprador? Aportando elementos como mensajes, emails o notificaciones de burofax que se hayan enviado a la otra parte. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que será el juez quien tenga la última palabra. Dependiendo del tipo de contrato de arras firmado y las circunstancias del caso, este determinará cómo se llevará a cabo la penalización y si el sentenciado estará obligado a cumplirla.
Hasta aquí hemos detallado que sucede cuando una de las partes provoca el incumplimiento del contrato de arras. A su vez, especificamos cuales son las penalizaciones y cuales son las vías para reclamarlas. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Contamos con la mejor información y la mayor confidencialidad para realizar la venta o compra de un inmueble de manera exitosa.
Cuando se lleva adelante cualquier tipo de transacción vinculada a una vivienda se deben firmar y concretar diversos contratos que dan cuenta del acuerdo entre las partes. Por lo tanto, cuando se produce un arrendamiento se deberá firmar un contrato de alquiler. En tanto se trate de una venta, el acuerdo se concretará mediante la firma de un contrato de compraventa. A su vez, para conservar la palabra se firma lo que se denomina contrato de arras. Dentro de este tipo de documentos es posible incluir la exclusividad inmobiliaria.
En este post queremos detallar todo lo relacionado a este tipo de cláusulas: cuánto duran, que ventajas y desventajas tienen, si su cancelación es posible, etc. Esta y otras inquietudes respondemos a continuación. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la exclusividad inmobiliaria?
Cuando nos referimos a la exclusividad inmobiliaria estamos hablando de una cláusula que se incorpora en ciertos contratos de intermediación. Es decir, el documento en el cual se acuerda la contratación de los servicios de una agencia para la venta de una vivienda.
En este sentido, cuando se firma este tipo de exclusiva se acepta que la inmobiliaria elegida sea la única con la autorización para llevar adelante el proceso de venta de tu propiedad. Por lo tanto, si la transmisión de la vivienda se concreta a través de otra agencia o de manera particular, la inmobiliaria original puede reclamar el derecho a recibir los honorarios pactados si el comprador fue encontrado por ella. En algunas ocasiones pueden reclamar una comisión si se ha publicado u ofrecido el inmueble mediante terceros.
Principales aspectos del contrato de exclusividad inmobiliaria
En primer lugar, es de gran importancia saber que un contrato de exclusividad inmobiliaria es un documento de carácter privado. En este sentido, cada agencia podrá incluir el tipo de requisitos o condiciones que considere necesarias. Como cualquier contrato, siempre se recomienda leer de manera detallada cada uno de los puntos que lo integran.
Un aspecto a tener en cuenta es que este tipo de contratos de exclusividad inmobiliaria no asegura que la vivienda se venda sí o sí. Lo que sí es de gran probabilidad es que la agencia contratada se comprometa aún más para vender la propiedad.
Según expertos, luego de un análisis de varios contratos de esta índole, existen puntos que se repiten en varios de los documentos. Por lo tanto, la principal recomendación es poner atención en ellos con el objetivo de evitar posibles conflictos.
Exclusividad inmobiliaria mediante una cláusula particular
Se trata de un punto específico en cual se determina que la venta de la propiedad no puede correr por cuenta de otra agencia ni de manera particular. En caso de que el requisito no se cumpla, la inmobiliaria tendrá el derecho a reclamar la comisión acordada como parte de sus honorarios.
Plazo de durabilidad de la exclusividad
En la mayoría de los casos, la exclusividad inmobiliaria ronda entre los tres y seis meses. Se trata de un dato de gran importancia, por lo que debe estar detallado en el contrato. Si figura un plazo de carácter indeterminado la recomendación es no llevar adelante el acuerdo
Prórroga implícita
Los contratos de exclusividad generalmente incluyen y detallan que se debe informar de manera escrita y anticipada que no se continuará con la exclusiva una vez finalizado el plazo acordado. En la mayoría de los casos, este tipo de información debe ser enviada entre 7 y 30 días antes de finalizado el contrato. De lo contrario, la agencia renueva de forma automática el plazo aceptado anteriormente.
Comisiones y honorarios por el servicio
Se trata de un punto esencial, ya que se determina que se deberá abonar a la agencia por la venta de una vivienda y cuáles serán los honorarios de la misma.
Posibles situaciones extras por la cuales la agencia cobrará sus honorarios
Este tipo de cláusulas irá variando de agencia en agencia. No obstante, existen algunos puntos clave de manera generalizada en una gran cantidad de contratos. En este sentido, la inmobiliaria podrá reclamar su derecho a cobrar sus honorarios en las siguientes circunstancias:
La vivienda se vende con otra agencia o de manera personal durante el plazo que dure el contrato de exclusividad con una inmobiliaria determinada.
El inmueble es vendido a una persona que ha sido contactada por la inmobiliaria, inclusive luego del transcurso de un año del vencimiento del contrato.
Cuando el comprador es familiar de quién contacto con la agencia, o un socio de una empresa que se puso en contacto con el vendedor mediante intermediación de la inmobiliaria.
Si la agencia consigue un comprador y el vendedor decide no vender.
Ventajas de un contrato de exclusividad
A continuación, presentamos las principales ventajas que caracterizan a un contrato de exclusividad inmobiliaria.
Si se decide firmar este tipo de acuerdo se corre con el beneficio de poseer mejores condiciones a lo largo del proceso de compraventa. Es decir, por la exclusiva la agencia probablemente recudirá el porcentaje de comisión.
Además, un contrato de esta índole permitirá obtener mayores herramientas para poder realizar la venta en el menor tiempo posible. Hablamos de recursos tales como: video 360, un tour virtual, planos de la vivienda, etc.
El proceso incluirá una mayor participación del agente durante su duración. Es decir, se le dedicará más tiempo a la venta de la vivienda en contraposición de si la propiedad es ofrecida por varias agencias. Esto se debe a que se corre con el riesgo de invertir dinero y tiempo sin lograr la venta. Por lo tanto, será más dificultoso que el agente se involucre al 100% con la operación.
Desventajas de un contrato de exclusividad
Ahora, presentamos las principales desventajas que caracterizan a un contrato de exclusividad inmobiliaria.
Ante cualquier otra oferta de interés por la propiedad no será posible llevar adelante su transmisión. Ya sea mediante otra inmobiliaria, un tercero o de manera particular. Por lo tanto, en caso de realizar la venta por fuera de la exclusiva se deberá abonar por el honorario acordado, generando un gasto extra en la operación.
¿Cuándo se recomienda firmar por la exclusividad inmobiliaria?
Firmar un contrato de exclusividad con una agencia en particular dependerá de cada situación y cada necesidad en particular. No obstante, se recomienda este tipo de exclusivas cuando:
El propietario de la vivienda se encuentra en comodidad con la agencia, con la tarifa ofrecida y con las condiciones que la misma ha propuesto para su firma.
Se ha formalizado un clima de confianza entre el propietario y el agente inmobiliario por el buen trato y porque ha demostrado tener gran conocimiento y experiencia en el mercado.
La agencia elegida tiene una muy buena repercusión y una gran presencia en plataformas virtuales inmobiliarios.
Por el contrario, no se recomienda la firma de este tipo de acuerdo cuando:
El servicio ofrecido por la inmobiliaria no termina de adaptarse a las necesidades del vendedor. Así como tampoco satisface la tarifa o no se logró una gran relación con el agente a cargo.
Si el conocimiento y experiencia en el mercado inmobiliario de la agencia no genera una total confianza para concretar una operación de manera exitosa.
Cuando la inmobiliaria no tiene buenas recomendaciones por parte de personas que ya han contratado sus servicios, o no tiene una buena posición en la red virtual.
¿Cómo negociar la exclusiva con una inmobiliaria?
Un punto importante a tener presente cuando se quiere llevar adelante la exclusividad inmobiliaria es su posible su negociación. Este tipo de opciones se da en los contratos con las agencias tradicionales y no con aquellas que operan de manera virtual. Es decir, las inmobiliarias online. En este sentido, se debe considerar que los contratos sin una cláusula de esta índole muchas veces implican el pago de comisiones más altas.
Por lo tanto, si se elige por la exclusiva de una agencia es posible incluir algunas excepciones. Por ejemplo:
Excluir que se les venda la propiedad a determinadas personas. Ese tipo de cláusulas son necesarias cuando la vivienda ya ha sido visitada de manera previa por potenciales compradores. En estos casos, si uno de ellos se decide a adquirir el inmueble, se puede negociar no pagar los honorarios.
Bajar los meses o plazo de exclusividad determinado por la inmobiliaria. Estos casos son comunes cuando una vivienda está ubicada en una localidad o zona de alta demanda en el mercado. En este sentido, la probabilidad de venta es mayor, por lo cual la negociación estará en reducir el tiempo de validez del contrato. Los expertos recomiendan que no se superen los seis meses con la exclusividad.
¿Cómo cancelar el contrato?
Luego de la firma de un contrato por la exclusividad inmobiliaria es posible cancelar el acuerdo, aunque puede resultar bastante complejo. Por lo general, la agencia reclama sus honorarios, aunque no se haya encontrado un vendedor. No obstante, se puede solicitar la impugnación del documento si:
El inmueble está como copropiedad y uno de sus copropietarios no firmo el acuerdo.
Algún tipo de situación de fuerza mayor que justifique la cancelación del contrato. Como, por ejemplo, la pérdida de un empleo.
La redacción del documento no está bien realizada.
Una de las clausular es considerada abusiva.
En estas situaciones, es importante tener en cuenta que la cancelación de este tipo de acuerdo es costosa y requiere que intervenga un juez. Motivo suficiente para recomendar que se espere al vencimiento del contrato comunicándolo de 7 a 30 días antes que el mismo finalice. Una vez realizado dicho paso, se podrá vender la propiedad con cualquier otra agencia o de manera particular. Como así también, se podrá optar por la exclusividad inmobiliaria con otra agencia.
Hasta aquí hemos detallado todo lo relacionado a la exclusividad inmobiliaria en España. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Realtor te responderemos a la brevedad.
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El sector inmobiliario español esta compuesto por una serie de figuras que determinan su condición y la de sus propietarios. En este sentido, existen varias situaciones en las cuales un bien inmueble pasa a formar parte de una pluralidad de titulares. Por lo tanto, se formula un tipo de entidad jurídica con características particulares que deben ser tenidas en cuanta por cada una de las partes en el caso de querer realizar modificaciones sobre el objeto de derecho. Nos referimos a la conformación de una copropiedad en España.
Por su parte, la extinción de este tipo de figura se da cuando se produce la división de aquello que se tiene en común. Los motivos de la desaparición de la misma pueden ser diversos: vencimiento del plazo, acuerdo unánime entre los titulares, pérdida del derecho, etc.
En la siguiente nota te explicamos qué es, cual es la normativa legal que la regula y de qué modo es posible su extinción. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la copropiedad en España?
En España se habla de copropiedad cuando la titularidad de un bien inmueble la tienen varias personas. Es decir, diferentes sujetos son dueños de una misma propiedad. La copropiedad, y sus condiciones de existencia, también es conocida como condominio.
El artículo 392 del Código Civil español indica lo siguiente:
Por lo general, la figura jurídica de la copropiedad puede encontrarse o manifestarse en empresas. En estas situaciones, la propiedad suele tener como dueños a una pluralidad de sujetos. En este sentido, cada una de las partes cuenta con un porcentaje del bien indivisible, que permite realizar acciones de manera libre sobre ella.
¿Cuáles son sus características?
En el caso de que sean propietario de una bien inmueble junto a otras personas quiere decir que eres parte un condominio, de una copropiedad en España.
Este tipo de condominio tiene las siguientes características:
La titularidad de la propiedad es de varias personas, tanto jurídicas como físicas. No existe un límite de cantidad de copropietarios.
El bien no puede ser dividido en partes. Es decir, se caracteriza por la unidad del bien que se encuentra sujeto a derecho.
Cada sujeto propietario de una parte del bien dispone del indiviso del objeto. Es decir, una parte del bien que puede ser utilizada libremente.
Causas que pueden provocar una copropiedad en España
En la actualidad, es posible escuchar hablar de copropiedad en España de manera frecuente, día tras días. Este tipo de figura jurídica puede ser causa por la adquisición de un bien por varias personas como herederas, la obtención de inmuebles de forma conjunta en las parejas de hecho, por compra de propiedad para la inversión, etc.
Por ejemplo, en el caso de una herencia. Puede surgir una copropiedad ante el fallecimiento de una persona, dejando en sucesión sus bienes a varios herederos. Por lo tanto, en el caso de una vivienda, esta queda en manos de los descendientes próximos, o en su defecto de los herederos forzosos.
A su vez, la vivienda heredada por una pluralidad de sujetos tiene carácter de indivisible, como mencionamos anteriormente. Supongamos que la propiedad es heredada por hermanos. Estos disponen de una parte del total indivisible de esa vivienda. Por lo tanto, hasta el momento en el que se realiza la venta del inmueble, el mismo se encuentra bajo régimen de copropiedad. Y las personas herederas de la vivienda pasan a denominarse copropietarios de la misma.
¿Qué normativa regula la copropiedad en España?
La figura jurídica de la copropiedad en España está regida por el Código Civil español. En este sentido, al encontrarse regulada por la ley no deberían surgir grandes inconvenientes.
Una copropiedad rige según el acuerdo existente entre las partes y las normas específicas según cada caso en particular. Sin embargo, ante la no resolución consensuada, la normativa es explícita. Se debe acudir a lo establecido en el Código Civil.
En esta línea, la normativa civil cuenta con los siguientes factores primordiales para la regulación del condominio.
El concurso de los copropietarios es directamente proporcional a la cuota del bien que le pertenece.
Cada una de las partes de la copropiedad puede utilizar su fracción del bien en los casos en que no ponga en riesgo el derecho del resto y disponga del mismo conforme a su destino.
Solamente las partes que renuncian al dominio del bien pueden quedar exentos de abonar los gastos que demandan la conservación de la cosa común.
Ninguna de las partes de la copropiedad en España puede realizar una acción que altere el bien sin consentimiento total. Aun en aquellas situaciones en las cuales dichas modificaciones sean una ventaja para todas las partes.
Los pactos legales son los que se realizan para conservar la unidad de la propiedad por tiempo determinado, siempre y cuando no superen el periodo de 10 años. En el caso de finalizar el pacto, pueden ser prorrogados con una nueva convención.
¿Cuáles son las reglas para el reparto de la copropiedad?
La solicitud para dividir la propiedad compartida puede ser realizada por cualquiera de sus propietarios. A su vez, es de gran importancia saber que ninguno de ellos está obligado a permanecer en la copropiedad. Como mencionamos en el apartado anterior, es posible la realización de acuerdos con la finalidad de vincular el condominio a un pacto que regula la indivisibilidad del bien por un tiempo determinado. Este periodo no puede exceder los 10 años, pero puede ser prorrogado a través de un nuevo acuerdo.
La división puede ser realizada por parte de los mismos copropietarios o por terceros nombrados por los titulares. Esto en los casos en que se aprueba el acuerdo entre los implicados y la división es factible. Las partes que se den en la división deben ser, siempre, proporcionales al derecho de cada uno sobre el bien.
En los casos en que la propiedad resulte totalmente indivisible, es posible otorgarle la totalidad a un único propietario que se encargará de indemnizar al resto. En consecuencia, el inmueble pasa a ser de una sola persona. Sin embargo, si no llega a darse esta opción la venta de la propiedad es a un tercero y el reparto del precio a la venta será de manera proporcional a las cuotas de cada sujeto titular.
Si en la copropiedad en España hay acreedores o sucesores, estos tendrán los mismos derechos. Asimismo, será parte de la decisión y tendrán la posibilidad de oponerse a la misma si se ha aceptado sin su consentimiento.
¿Cuáles son los derechos y obligaciones de los titulares?
En esta oportunidad te detallamos el modo en que es administrada una copropiedad en España. Es decir, cuales son los derechos y los deberes de cada uno de los titulares cuando forman parte de un condominio.
Debe ser administrada con Solidaridad
Se trata de la forma de administración, mantenimiento y disfrute de un inmueble por norma general. Esto se debe a que no es posible el disfrute de una copropiedad de manera absoluta ya que se trata de una propiedad fraccionada en diferentes titularidades.
Toma de decisiones por unanimidad y colegiadas
Esta característica de administración tiene que ver con a la toma de decisión en relación a acciones o modificaciones sobre la cosa de derechos. Es decir, cualquier tipo de cambio o decisión en una copropiedad en España deber ser colegiada. O por defecto, se debe haber aceptado la aprobación de todos los implicados dependiendo la cuota de partición de cada uno. Tanto los pactos como lo acuerdos que se tomen de forma legal incluyen a todos los titulares de la propiedad.
Tipo de división de la copropiedad en España: las cuotas
Cuando hablamos de cuotas en una copropiedad en España nos referimos a la parte correspondiente a cada persona que sea integrante de la misma. Este tipo de cuota de participación por lo general son iguales, a menos de que se disponga lo contrario.
El tipo de participación en relación a beneficios y cargas que de le otorguen a cada titular será totalmente proporcional a las cuotas. En este sentido, cada uno de los copropietarios dispone del derecho a exigir al resto la contribución en los gastos para la conservación del bien o derechos en común. La única forma de que una de las partes sea eximida de dichas obligaciones es mediante la renuncia a la propiedad.
Utilización de elementos comunes
Se trata de la posibilidad de cada uno de los dueños a la disposición de las cosas de uso común que puedan ser utilizadas según la función que el titular le adjudique. La única condición es que no perjudique al interés del resto de los copropietarios ni que trabe la posibilidad del mismo uso para el resto de los titulares.
Derecho a hipotecar
Cada uno de los titulares de la copropiedad e España tiene el derecho a disponer de su porción. En este sentido y, en consecuencia, un copropietario puede hipotecar su cuota de la copropiedad, enajenar o simplemente ceder su facción. A su vez, es posibles que se realice una sustitución. Es decir que se sustituya la titularidad de un propietario a otro, siempre y cuando no hablemos de derechos personales.
¿Cómo realizar la extinción de la copropiedad en España?
En España la copropiedad puede disolverse ante la solicitud de uno de los copropietarios para la extinción de la misma. Lo que será considerado es que la decisión del bien no demande la obsolescencia del mismo y, en consecuencia, la pérdida de valor para el resto de los titulares del inmueble.
El Código Civil determina en su artículo 400 que:
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. No obstante, no podrá exigirse dicha operación cuando de la misma resultase la inutilidad de la cosa para el uso al que se destina«.
Las regulaciones para la disolución de una copropiedad pueden variar según la legislación de cada país. Por lo que, detallamos una lista con los posibles motivos a nivel internacional que pueden llevar a la extinción de una copropiedad:
Ante la extinción o desaparición del bien.
A partir del acuerdo entre cada uno de los titulares de la copropiedad.
Debido a la pérdida del derecho.
En el caso de vencimiento de los plazos.
Por el cumplimiento de la condición resolutoria consensuada.
En regla general, la disolución de los condominios es a partir de acuerdos entre las partes. Sin embargo, muchos de ellos no tienen un proceso pacífico al momento de la extinción de la copropiedad. Por lo tanto, es necesario recurrir a procedimientos legales para la división de la cosa común o para la venta a terceros la correspondiente participación.
Ejemplo de copropiedad en el mundo empresarial y un modo de extinción
Una empresa decide salir a la bolsa emitiendo un número determinado de acciones. Por lo tanto, cada uno de los compradores de dichas acciones serán parte de la compañía. Pero, como la empresa no puede ser dividida otorgándoles una parte de ella a cada uno de los accionistas, lo que se forma es una copropiedad. Por lo tanto, en caso de que alguno de dichos accionistas desee vender su parte tiene el derecho de ofrecer en el mercado a la misma y venderla. En el caso de que logre concretar la operación, estamos en presencia de un ejemplo de extinción de la copropiedad en España, mediante la transferencia del derecho sobre el bien.
Hasta aquí hemos detallado todo lo relacionado a la copropiedad en España. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. DesdeOi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.
Cuando la venta de una vivienda o inmueble conlleve una ganancia patrimonial será obligatorio abonar este impuesto a la Hacienda. Desde Oi Real Estate te presentamos la calculadora de plusvalía municipal para conocer de manera precisa que se deberá abonar por dicho tributo.
En este artículo podrás encontrar todo lo relacionado a la plusvalía en España, qué es, cuando y donde se abona, quienes deben tributarla, etc. ¡¡Sigue leyendo!!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es el impuesto que grava el incremento del valor de los terrenos o suelos urbanos al momento de su transmisión. Es decir, cuando es vendido, heredado o donado. Cuando la propiedad es vendida, el importe de la plusvalía debe ser liquidado por el vendedor de la misma. Para el caso de las herencias o donaciones debe ser abonado por quien recibe el bien inmueble.
En este sentido, se trata de un tributo que es aplicado al valor del suelo y no a la propiedad en sí. Veamos.
Se trata de un concepto que da cuenta de un valor añadido, ya que plus significa extra o más y valía refiere a valor. El motivo principal de la existencia de este tributo se centra en el coste de la porción de suelo de la propiedad y en su aumento al momento de su transmisión.
Desde el momento en que se adquiere una vivienda hasta el momento de su venta, herencia o donación el crecimiento en el valor del terreno se debe a las mejoras, a lo largo de esos años, que ha producido cada Ayuntamiento. Cada aspecto que mejore la zona en la que se ubica el inmueble hará que su valor aumente.
De esta manera, la plusvalía es la manera que tiene cada administración local de capturar dicho incremento en relación con sus mejoras públicas e inversiones. No obstante, surge el tradicional problema que presentan los terrenos cuyo valor disminuye y que no pueden ser vendidos a un precio mayor al de compra.
En este contexto, es importante recordar que la plusvalía municipal grava sobre los suelos urbanos. Por lo tanto, si el terreno se encuentra en zona rural no se aplica el impuesto.
¿Cuándo se paga la plusvalía?
Cuando una propiedad se vende se convierte en obligatorio pagar la plusvalía municipal ni bien se realiza la transmisión de la misma.
En España, existen dos plazos establecidos por el sistema tributario para liquidar el impuesto, según la operación que se trate:
Para el caso de la compraventa o donación de una vivienda el plazo de pago será de 30 días a partir del momento del traspaso del inmueble. En la compraventa paga el vendedor y en la donación la cancelación de la plusvalía correrá por cuenta del donatario. Es decir, de la persona que recibe la donación.
Cuando se trata de la herencia de una propiedad el plazo será aún mayor. Hablamos de 6 meses a partir del fallecimiento del causante y deberá ser pagado por el o los herederos del inmueble. En caso de ser necesario será posible solicitar una prórroga de 6 meses más.
¿Qué sucedió con la plusvalía municipal tras el fallo del Tribunal Constituyente?
En octubre del año 2021, el Tribunal Constitucional declaró la inconstitucionalidad de la fórmula utilizada para calcular la plusvalía municipal. En ese momento, el modo de cálculo de la base imponible del impuesto era llevado adelante según mecanismos que se encontraban incluidos en algunos artículos de la Ley de Regulación de Haciendas Locales. Según el fallo, dicha fórmula era suficiente motivo de anulación ya que no en todos los casos el resultado representaba de manera real la plusvalía obtenida.
Posteriormente, a través del Real Decreto-ley 26/2021 del 8 de noviembrese determinó una nueva reglamentación en relación al sistema del tributo. Es decir, una nueva manera de calcular la base imponible de la plusvalía municipal.
Sistema para calcular la plusvalía municipal
Como mencionamos, el decreto ley aprobado en 2021 determinó una nueva manera de calcular la base imponible de la plusvalía municipal. En ese sentido, quienes deban contribuir con el impuesto podrán elegir la que más beneficiosa resulte según su situación.
Sistema objetivo
Para poder calcular de manera objetiva la base imponible del impuesto, el ayuntamiento establece coeficientes fijados en función al tiempo transcurrido desde la adquisición y transmisión de la propiedad.
Valor catastral del terreno X Coeficiente que determine cada Ayuntamiento
Valor catastral: Se puede conseguir en el último recibo del IBI o en la sede online del Catastro
Coeficientes: son establecidos por cada Ayuntamiento y consideran plazos de titularidad del inmueble que van desde menos de los 20 años o más. Dichos factores van en incremento a medida que el tiempo de tenencia aumenta.
A modo de ejemplo: una propiedad con menos de un año de posesión tendrá un coeficiente de 0,14. Por el contrario, si la misma propiedad tiene 20 años o más de tenencia, el coeficiente crecerá a 0,45.
Menos de un año = 0,14 1 año = 0,13 2 años = 0,15 3 años = 0,16 4 años = 0,17 5 años = 0,17 6 años = 0,16 7 años = 0,12 8 años = 0,10 9 años = 0,09 10 años = 0,08 11 años = 0,08 12 años = 0,08 13 años = 0,08 14 años = 0,10 15 años = 0,12 16 años = 0,16 17 años = 0,20 18 años = 0,26 19 años = 0,36 20 años = 0,45
Estimación directa
La segunda manera de calcular la base imponible de la plusvalía municipal es mediante la comparación del valor de compra y el valor de venta del inmueble. Según las estimaciones de la normativa, se trata de la fórmula con la cual es posible identificar la ganancia real.
Valor de transmisión – Valor de adquisición X Porcentaje del Valor Catastral del terreno
El valor de transmisión de la vivienda es el precio de venta
El valor de adquisición de la vivienda es el precio que se pagó por su compra
El porcentaje del valor catastral del terreno puede encontrarse en el último recibo del IBI o en la sede online del Catastro.
Si el resultado de la diferencia entre ambos valores es menor al que resulta de la estimación objetiva, se puede tomar este cálculo como base. Por lo tanto, la opción de estimación valida será elegida según más convenga al contribuyente.
Cuando se computan los años transcurridos entre la compra y la venta o transferencia de una propiedad se tienen en cuenta los años completos. Por lo tanto, no se consideran las fracciones. En los casos menor a un año, el cálculo será proporcional al número de meses en total.
El gobierno español le permite a cada ayuntamiento aplicarle al cálculo un coeficiente reductor al valor estimado hasta en un 15%.
¿La ley tiene efectos retroactivos?
La respuesta es negativa. La ley no tiene efectos retroactivos para las transacciones que se realizaron antes de la aplicación del Real Decreto-ley 26/2021, previas al 10 de noviembre de 2021.
En este sentido, desde fines del 2021 se aplicará, para todas las operaciones, el nuevo sistema de cálculo de la plusvalía municipal.
Calculadora de Plusvalía Municipal: Te brindamos una herramienta para que puedas calcularla!
Clickeando en el siguiente botón podrás acceder a la herramienta para poder calcular de forma sencilla cuánto deberás pagar por este impuesto municipal. Simplemente deberás colocar los datos de la propiedad y un asesor se comunicará a la brevedad
Hasta aquí hemos detallado todo lo relacionado al modo al impuesto que tributa el incremento del valor del suelo y te facilitamos una calculadora de la plusvalía municipal. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
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El nuevo valor de referencia de Catastro ya se encuentra en plena vigencia en España desde el 1 de enero de 2022. Dichos cambios se produjeron a efectos de la sanción de la nueva ley contra el fraude fiscal.
Este nuevo valor, desde la puesta en marcha de la normativa, es el valor de la base imponible de importantes impuestos del sistema tributario español. Por lo tanto, se trata del factor primordial para poder determinar cuánto se deberá abonar por la compra, la donación o la herencia de una vivienda.
Con la intención de una mayor comprensión de cada uno de los principales aspectos del nuevo valor de referencia, detallamos de manera práctica los cambios introducidos por la reglamentación.
En este artículo encontrarás:
¿Qué cambios en el valor de referencia de Catastro introdujo la Ley contra el fraude fiscal?
En el mes de julio de 2021 se aprobó la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude. La normativa trajo consigo una modificación en el cálculo de la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del de Sucesiones y Donaciones
De manera concreta, el punto clave se produjo en que se comenzará a tener en cuanta, ya no el “valor real”, sino el “valor de mercado” para el cálculo fiscal. Este último valor es determinado por el valor de referencia de Catastro.
Para expertos en el sector, el cambio viene de la mano de un cambio total que pone en la mira a los contribuyentes. Hasta el momento de la sanción de la ley, el fisco se encargaba de la impugnación si el valor de la escritura declarado no era correspondiente al valor real del inmueble. Con la nueva normativa, los contribuyentes son quienes deberán demostrar lo contrario. Por lo tanto, la carga de la prueba recae sobre ellos.
¿Cuál es el valor que se debe que declarar?
Si bien la normativa contra el fraude fiscal fue aprobada a mitad del año 2021, su real vigencia comenzó el 1 de enero de 2022. En este sentido, quienes hayan donado, heredado o comprado una propiedad entre el 11 de julio y el 31 de diciembre de 2021 continúan tributando por el valor de mercado de la vivienda o por lo de la escritura (si es mayor). Para los casos en los cuales la Administración no concuerde con el valor declarado, se pasará a la realización de una comprobación de valores.
Por otra parte, quienes hayan adquirido algún inmueble a partir del primero de enero, deberán declarar en base al valor de referencia de Catastro. Es decir, el valor independiente del valor por el que se escriture. Sin embargo, cuando el valor de la escritura supera al valor de referencia, la base imponible que se considerará para el cálculo del ITP y el ISyD será el primero.
Si una vivienda no posee valor de referencia de Catastro: ¿Qué sucede?
Si un inmueble no posee valor de referencia de Catastro, el contribuyente se encontrará en la obligación de solo gravar por el “valor de mercado”. Este valor puede o no coincidir con el de escritura. Es decir, el propietario tributar en el ITP y el ISyD por el valor del mercado basándose en el de escritura, si así se necesitase. En esos casos, será trabajo de Hacienda demostrar que lo declarado por la escritura no se corresponde con el valor del mercado.
Si si se tributa por debajo del valor de referencia de Catastro ¿Qué consecuencias trae?
Cuando una persona propietaria de inmueble grava el ITP y el ISyD por debajo del valor de referencia de Catastro que tiene asignada la propiedad sucederán dos cosas:
Estará incumpliendo la ley;
En consecuencia, Hacienda comenzará el proceso para lograr regularizar la situación y así obligar al contribuyente a saldar lo adeudado.
Por otra parte, y según los expertos en la materia, es posible que la Administración requiera la apertura de un expediente sancionador por haber tributado por debajo de lo que la ley establece. Sin embargo, la liquidación podrá luego ser recurrida.
¿Cuándo se realizarán las comprobaciones de valores?
Las comprobaciones de los valores declarado continuarán siendo necesarias cuando un no tenga asignado un valor de referencia de Catastro.
Como mencionamos, en estos casos el propietario se verá obligado a tributar por el valor de mercado. Al tratarse de un concepto de carácter jurídico Hacienda podrá comenzar el proceso para comprobar los valores si se considera que no coincide con lo declarado. Esto se basa en los métodos que se incluyen en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria.
Por tales motivos, las comprobaciones que se venían realizando continuarán existiendo, así como también aquellas que han sido anuladas de manera masiva por el Tribunal Supremos en los últimos tiempos.
¿Cómo recurrir al valor de referencia de Catastro?
La normativa sancionada en julio del 2021 incluye dos vías por las que será posible impugnar el valor de referencia de Catastro si así se necesitase:
En primer lugar, el mecanismo consiste en tributar por el valor de referencia y, luego, solicitar la rectificación de la autoliquidación que fue presentada, sumado a la devolución de los montos pagados de manera indebida.
En segundo lugar, la vía consistirá en gravar por el valor de la escritura, claramente menor al de referencia de Catastro, y recurrir a la liquidación una vez llegada la notificación de Hacienda. Sin embargo, la liquidación vendrá acompañada de los intereses correspondientes por demora. A su vez, el propietario se arriesga a percibir una sanción.
En cualquiera de los casos, será trabajo del contribuyente demostrar el valor de referencia de Catastro y acreditar que no se corresponde con el valor de mercado de la vivienda.
¿De qué manera se demuestra que el valor de referencia no corresponde con el de mercado?
La manera de acreditar que el valor de referencia de Catastro introducido por la nueva normativa no corresponde con el valor de mercado del inmueble se deberá recurrir a cualquier medio legitimo que permita demostrar el hecho. Algunos especialistas aconsejan vías como:
Aportar las tasaciones de la propiedad, aunque deba abonarse un dinero extra;
Tomar fotografías de la vivienda y presentar un acta notarial que dé cuenta del estado de conservación real del inmueble.
Otras pruebas que deberán comprobarse si tienen jurisprudencia en el Ayuntamiento en el cual se ubica la propiedad. De esta manera, se deberán consideran aquellas que son válidas para desvirtuar el valor de referencia de Catastro.
¿De qué manera recurrir una comprobación de valores si no existe al valor de referencia de Catastro?
En los casos en los cuales un inmueble no posea un valor de referencia de Catastro, el propietario deberá tributar, si o si, por el valor de mercado del mismo. Por otra parte, si la Administración considera que los valores declarados no son los adecuados se comenzará un proceso de comprobación de dichos valores. El resultado que se obtenga también podrá ser impugnado.
Cuando ocurran este tipo de situaciones, la aplicación de la comprobación será jurisprudencia de cada uno de los diversos Tribunales Superiores de Justicia y del Tribunal Supremo. Ello se realizará a partir de los métodos más utilizados por la Administración. Nos referimos a dictámenes de peritos, tasaciones hipotecarias, medios en el mercado.
Si el propietario decide no reclamar ¿Qué sucede?
Otra situación posible es que el propietario se encuentre conforme con el resultado obtenido y decida no reclamar. Esto suele suceder cuando el dueño del inmueble considera que apenas conseguiría un mínimo ahorro tributario, algo frecuente en Ayuntamientos donde el ISyD se encuentra altamente bonificado.En estos casos, el valor de referencia de Catastro será firme y por lo tanto tendrá que tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y por el de Sucesiones y Donaciones.
No obstante, es necesario tener presente que el nuevo valor también afecta al tributo que grava sobre el patrimonio. En este sentido, no existe una vía específica para poder impugnarlo.
Hasta aquí hemos detallado todo lo relacionado al valor de referencia de Catastro y las modificaciones introducidas por el Ley Antifraude en su cálculo. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Realtor te responderemos a la brevedad.
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