Paula Redacción

El mundo inmobiliario es sumamente interesante y al mismo tiempo complejo. Muchas veces y según el proceso que se trate, puede llegar a resultar estresante si no se dispone de la información necesaria. Por ello, es importante conocer la realidad del mercado para poder llevar adelante las operaciones con el mayor éxito posible. En este sentido, dentro de las preguntas más frecuentes en el sector tienen que ver con los modos para vender un inmueble con hipoteca.

En España, muchas de las personas que dispone de una propiedad bajo un crédito hipotecario se preguntan, al pensar en venderla, si es posible haberlo. Lo cierto es que si se puede realizar este tipo de operación y se trata de una transacción más común de lo que se imagina.

En el siguiente post te contamos todo acerca de cómo poner a la venta una vivienda que se encuentre hipotecada al momento de la oferta. Sigue leyendo.

¿Modos de vender un inmueble con hipoteca?

En el mercado inmobiliario español es posible comprar y vender un inmueble con hipoteca. Para llevar adelante este tipo de operaciones es necesario comenzar por distinguir dos tipos de circunstancias. Poder identificar cada una determinará el modo que se deberá proceder. Las mismas son:

• Vender un piso hipotecado que aún no se ha concluido con el pago. En estas situaciones, la primera posibilidad es cancelar el crédito con el dinero que se reciba por la venta. Otra opción, es subrogar la hipoteca a la persona compradora. Esta última posibilidad es muy poco considerada por las entidades bancarias para su aprobación.

Un dato importante, es que una vez cancelado el préstamo se deberá realizar el trámite en el Registro de la Propiedad. Por lo general, se trata de una gestión que la realizan los compradores y sus bancos. Sin embargo, existe la posibilidad de negociar y ahorras dinero.

• Vender un inmueble con hipoteca cancelada pero que aún no aparece como tan el en Registro. Ante estas situaciones se deberá realizar la cancelación del préstamo y luego proceder a la venta del inmueble.

Diferentes son las alternativas para vender una vivienda hipotecada. Claro, todo dependerá de cada situación y las necesidades y particularidades de cada una de las partes.

¿Cómo vender un inmueble con una hipoteca aún vigente?

En estas ocasiones existen dos maneras de vender un inmueble con hipoteca. El primer caso es si el costo del piso a la venta es superior a la deuda. En este caso, se podrá cancelar el crédito con el dinero ganado. El segundo caso es cuando el valor de la venta es menor a la deuda, se deberá negociar con el banco para poder resolver la situación crediticia.

El coste de venta es superior al monto que se debe abonar por la hipoteca

En estos casos, lo más habitual es utilizar el monto de la compraventa para lograr saldar la deuda con el banco junto a los gastos propios de la cancelación. El primer paso será solicitar al banco un certificado que describa el valor pendiente a pagar. Una vez en mano, se deberá presentar el documento ante un notario.

Por su parte, el futuro comprador solicitará la emisión de al menos dos cheques. Uno para el vendedor y otro para el banco con el monto correspondiente de deuda y la respectiva comisión por pago adelantado. El segundo pago será recibido por el representante del banco. A partir del reembolso total del crédito, podrá llevar adelante la operación de compraventa y el posterior registro de la cancelación de la hipoteca.

El coste de venta es inferior al monto que se debe abonar por la hipoteca

En estos casos, la decisión no dependerá tanto de las partes sino más bien de la entidad bancaria. Esto se debe a que deberá emitir la autorización ya que dispone de la vivienda como garantía al propio préstamo concedido.

En esta línea, el primer paso es dialogar con el banco previo a poner la propiedad a la venta e informarle acerca de la decisión. En este contexto, la entidad determinará si se está en condiciones de llevar adelante la cancelación de crédito con el monto de la compra acompañado de un préstamo individual que pueda otorgar.

Para la mayoría de los casos, la entidad aprueba este tipo de operación cuando el importe, una vez vendida la vivienda, resulta ser considerablemente bajo. Debe tenerse en cuenta, que los bancos en España no suelen otorgar prestamos personales por encima de los 50.000 euros, según casos particulares. Llegado el momento, el banco evaluará la situación y se asegurará de que se podrá abonar de manera regular las cuotas en tiempo correspondiente.

Por último, es importante considerar que para solicitar la cancelación de la hipoteca y el próximo préstamo personal se deberán pagar todos los gastos de cada operación, en caso de que los haya.

¿Es posible transferir el crédito hipotecario entre las partes?

En España si existe la posibilidad de trasmitir la hipoteca de una vivienda entre las partes. Este tipo operaciones se denominan “subrogación al deudor”. Sin dudas, se trata de un trámite que resulta muy poco probable, ya que las entidades prefieren cancelar los créditos hipotecarios y luego abrir otro. Esto se debe a que le sale más a cuenta la apertura de un nuevo crédito con mejores condiciones para el comprador.

¿Cuándo se deben realizar los trámites para vender un inmueble con hipoteca?

La gestión para vender un inmueble con hipoteca puede realizarse antes de poner a la venta la vivienda si el préstamo ya está cancelado; si se dispone de un ahorro previo cancelar los gastos o durante la firma para saldar la deuda con lo recibido de la venta.

En el primer caso, es de gran recomendación comprobar la nota simple. Es decir, el documento indispensable para la venta de una propiedad. Con dicho informe será posible asegurarse de que el inmueble no tiene cargas. En estos casos, pueden darse dos tipos de situaciones. Que la hipoteca ya se encuentre saldada y solo cancelarla en el Registro. Si se pagará la hipoteca con el dinero de la venta. En este momento, el comprador se presentará, como hemos mencionado, con dos cheques. Uno para el vendedor y otro para el banco.

Es de gran importancia, previo a decidir vender el inmueble con hipoteca, considerará cuáles son los pasos que dicha operación demanda y cuáles son los documentos que se requerirán para hacerla.

¿Cómo se inscribe en el Registro de la Propiedad la cancelación de una hipoteca para vender un inmueble?

En España existen dos maneras que se deberán considerar para la cancelación de una hipoteca. Al mismo tiempo, el propio proceso dependerá de la manera en que dicho cierre se ha realizado. Es decir, si se canceló mediante gestoría independiente, una entidad bancaria o por cuenta propia.

A continuación, detallamos ambas situaciones.

Si una vez cancelada la hipoteca aún no aparece la operación en el Registro

Especialistas en la compra y la venta de propiedades recomiendan que previo a la venta de un inmueble se lleve adelante la cancelación en el Registro. El principal motivo de esta recomendación tiene que ver con la posibilidad de poder tener el control de la operación y el precio, que puede variar considerablemente. En este sentido, es posible realizar el trámite con el banco, con una gestoría independiente o por cuenta propia. No obstante, si se realiza la gestión con tiempo será posible evitar hacerlo con la entidad bancaria que tiende a cobrar los valores por la cancelación.

En estas situaciones, el banco podría pedir un suministro de unos 1.000 a 1.500 euros debido a sus altos costes de gestión. En caso de que se realice el trámite por cuenta propia, el monto disminuirá considerablemente. No obstante, se deberá lidiar con cada paso y disponer del tiempo necesario para asistir a la notaria, Hacienda y Registro.

Por último, otra posibilidad para gestionar la cancelación de la hipoteca en el Registro es realizar el trámite a través de una gestoría. Estas tienden a solicitar un valor menor para cubrir los gastos de la gestión y para la realización del trámite en general. Se trata de una buena opción, ya que podría reducirse económicamente el precio del proceso sin tener que invertir mucho tiempo en todo el proceso.

Si se desea abonar la hipoteca con el dinero de la venta

Para otro de los casos, es decir, cuando aún se debe abonar la hipoteca y se desea liquidarla con el monto de la venta se tratará del banco quien realice el trámite en el Registro.

En estas situaciones, se deberá revisar la eliminación de las cargas como consecuencia de la hipoteca. Este paso es de vital importancia ya que brindará una especie de garantía para la solicitud y aprobación del préstamo que se requiere firmar con el comprador. Por lo tanto, se deberá tener en cuenta:

• Que algunos bancos son extremadamente estrictos en sus requisitos. Por lo tanto, solicitarán realizar el trámite si o si por alguno de sus asesores. La dificultad ante esta situación es el monto de dinero que dicha gestión puede sobrellevar. Si bien el vendedor tiene el derecho de llevar adelante la operación por cuenta propia o con una gestora independiente, previamente deberá negociar con la entidad bancaria para que acepte dicho procedimiento.

• Que algunas entidades bancarias tienen mayor flexibilidad cuando la solicitud es con un buen tiempo de antelación. En estos casos, se dispondrá de un período para negociar y así poder encargarse de la cancelación por cuenta propia abaratando gastos.

¿Cuál puede ser la ayuda de una agencia inmobiliaria si se decide vender un inmueble con hipoteca de manera rápida?

Si se ha decidido vender un inmueble con hipoteca de manera rápida, una agencia inmobiliaria podrá brindar un asesoramiento profesional con las mejores herramientas En primer lugar, podrá promocionar la propiedad en sus portales inmobiliarios. Una vez con la propiedad en el mercado, comenzará el proceso de recolección de los documentos necesarios para la operación.

Asimismo, conocerá cuales serán las mejores estrategias para acelerar la búsqueda de un potencial comprador que se adapta a las necesidades de ambas partes. Al conocer cada uno de los pasos a la perfección, podrá ser de gran utilidad para poder saldar la deuda hipotecaria.

Si bien los tramites de cancelación corren por cuenta del vendedor, muchas agencias facilitan la información necesaria para la gestión a modo de guía. Y, en muchos casos, suelen hacerse cargo del papeleo, de la negociación con la entidad bancaria a partir de un arancel.

Por otra parte, resulta una buena opción para conocer bien cuáles serán los números y que tal conveniente es vender una casa para comprar otra. Sucede que la inmobiliaria podrá hacer una valoración de la vivienda lo que dará cuenta si será posible pagar el crédito hipotecario con lo que resta de la operación.

Hasta aquí te hemos presentado toda la información sobre como vender un inmueble con hipoteca. Esperemos que sea una base informativa que pueda aclarar la mayor cantidad de dudas vinculadas a la temática.

Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Realtor te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.