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Noticias Oi Real Estate 26 abril, 2018

Soluciones digitales que ayudan a descubrir como será la inmobiliaria del futuro

Superada la crisis, el sector inmobiliario tiene ante sí una excelente oportunidad para digitalizarse. Y ha sido así como, implementando soluciones tecnológicas, el sector comienza a dibujar la inmobiliaria del futuro.

Tras superar la pasada crisis, el sector inmobiliario ha tenido ante sí una excelente oportunidad para digitalizarse. Y ha sido así como, implementando soluciones tecnológicas, el sector comienza a dibujar la inmobiliaria del futuro.

A pesar de ser uno de los sectores más castigados por la crisis, las empresas del mercado inmobiliario han salido reforzadas gracias a la transformación digital.

Soluciones como el Big Data, el marketing digital, la realidad virtual o el blockchain han permitido mejorar los procesos de las agencias. Al tiempo que se mejoraba la experiencia del cliente.

En ese sentido, algunos consultores hace años que han dado un paso adelante apostando por el uso de la tecnología.

Una inversión de la Oi RealEstate está comenzando a recoger los frutos. Expandiendo la marca y anticipándose a las necesidades tanto de compradores como de vendedores.

Un reto para este consultor inmobiliario que afronta permanentemente nuevos proyectos tecnológicos. Y una oportunidad para conocerlos en pocos días, con la celebración del SimaTech de Madrid.

Las cinco tecnologías de la inmobiliaria del futuro

El sector inmobiliario está aprovechando el nuevo ciclo, no solo para reforzarse aprovechando la demanda sino también para apostar por la digitalización.

¿Cómo? Según Housell existen cinco soluciones tecnológicas a tener en cuenta:

El uso del Big Data:
Todo lo que pasa por Internet deja una huella que algunos profesionales saben interpretar. Al elaborar perfiles de compradores y vendedores que definen: quién, qué, dónde y por qué se compra o vende.

La realidad virtual:
El uso de visitas virtuales a 360º y vídeos a partir de drones permite llegar a clientes remotos y ofrecer experiencias satisfactorias a los usuarios. Filtrando así las visitas de clientes curiosos.

La Inteligencia Artificial:
Estos sistemas permiten analizar una gran cantidad de datos, identificar posibles patrones y crear predicciones de manera automática. Llegando prácticamente a tomar de decisiones como un humano.

Aplicar el blockchain:
Se trata de una tecnología que permite el intercambio de activos y la digitalización de servicios. Aunque destaca especialmente por facilitar transacciones sin intermediarios, sean propiedades o dinero.

El marketing digital:
Uno de los principales cambios para la inmobiliaria del futuro radica en la manera de llegar al cliente. La prioridad está obtener la máxima visualización de la propiedad y posicionar correctamente la marca.

Oi Real Estate apuesta por la transformación digital

La última edición del salón internacional de la franquicia, Expofranquicia 2018, ha llevado a Oi Realtor hasta Madrid.

Una ocasión perfecta para presentar su nueva oficina en el barrio de Salamanca y mostrar sus últimas innovaciones. Esta apuesta por la tecnología ha convertido al consultor en una empresa de referencia para el mercado.

‘La continua innovación tecnológica ha permitido que nos posicionemos como la primera inmobiliaria interactiva con una amplia oferta de servicios. Para nosotros es muy importante adelantarnos a las necesidades de nuestros clientes. Muchos de ellos de carácter internacional y todos con unas altas expectativas. Por lo que debemos ofrecerles las máximas facilidades al elegir su vivienda‘, apunta Luis Gualtieri (Oi RealEstate).

En relación a la expansión de la marca, el CEO de Oi Real Estate añade que ‘estamos en una etapa de crecimiento, llevando nuestra enseña a todo el territorio nacional‘. Proceso en el que el consultor ya prevé alcanzar las 20 oficinas franquiciadas a final de año.

Próxima cita tecnológica: SimaTech 2018

Tras la última edición de Expofranquicia, el sector inmobiliario no levanta la vista de Madrid.

La próxima cita en la capital será en pocas semanas, con la celebración del salón inmobiliario de Madrid. El SIMA se celebrará entre el 31 de mayo y el 3 de junio en Ifema.

Un evento con dos jornadas especiales dedicadas a las PropTech. El SimaTech, dentro del marco del SimaPro, estudiará las tendencias que definen la implementación de la tecnología inmobiliaria.

El día 30 de mayo arrancará con un balance de la situación de las PropTech españolas, donde tendrán cabida todas las tecnologías, junto al estudio de su impacto en el negocio promotor y los métodos alternativos de financiación (crowdfunding y crowdlending).

A continuación, SimaTech ofrecerá dos paneles diferentes: uno sobre el desarrollo y la implementación de estas tecnologías, y otro sobre la estrategia online para la comercialización de activos y la relación con clientes.

El día 31 de mayo servirá para estudiar en profundidad el impacto de las PropTech en segmentos concretos, como los espacios logísticos, las oficinas para empresas y los espacios comerciales.

Finalmente, el SimaTech culminará con una sesión especial dedicada a la influencia de estas tecnologías en la gestión de activos inmobiliarios y la toma de decisiones. Así como un estudio de los pros y los contras del uso del blockchain.

Noticias Oi Real Estate 20 abril, 2018

Oi Realtor abre las puertas de su nueva oficina en pleno distrito de Salamanca

Tras consolidar su presencia en la costa mediterránea, el consultor inmobiliario de lujo Oi Real Estate pone en marcha un plan de expansión a nivel nacional mediante la apertura de oficinas franquiciadas, en este caso en Salamanca

La primera delegación en la capital española se encuentra en el emblemático distrito de Salamanca, junto al madrileño Paseo de Recoletos. Una de las zonas más cotizadas del mercado inmobiliario de toda España.

Frente a esta nueva oficina, un grupo cinco profesionales permite que Oi Real Estate se abra paso en uno de los parques residenciales más exclusivos y con mayor crecimiento.

Un mercado con grandes perspectivas de futuro para la vivenda de lujo. Donde el consultor inicia su nueva etapa de expansión.

¡De Madrid al cielo inmobiliario!

Madrid, mercado de alto standing

En 2017, Madrid fue una de las capitales del mundo donde más se encarecieron los pisos de lujo.

Según el informe ‘The Wealth Report 2018’, elaborado por Knight Frank, las viviendas de alto standing en la capital se revalorizaron un 10,6% en el último año.

Dato que sitúa al mercado residencial de lujo de Madrid entre los diez que más crecen a nivel internacional. Tal y como muestra el Índice PIRI 100, indicador aplicado al superlujo inmobiliario, la capital española supera en crecimiento a ciudades como Berlín, Hong Kong, Nueva York o Dublín.

Madrid gana posiciones entre las ciudades escogidas por las grandes fortunas para invertir en una segunda residencia.

Una ciudad que no solo destaca por su vivienda ‘prime’ sino también por proyectos empresariales de primer orden. Como Madrid Nuevo Norte, que pasa por ser uno de los mayores planes urbanísticos de toda Europa.

Oi Real Estate llega al centro de Madrid

En estas circunstancias, Oi Real Estate demuestra su acierto al elegir la capital española para abrir su primera franquicia alejada del Mediterráneo. Y más concretamente en Salamanca.

Actualmente, el distrito de Salamanca es la zona más cotizada de Madrid. Con un precio de 5.283 €/m2 en marzo de 2018, tras haber crecido un 9,36% en el último año (Datos: Pisos.com).

Es por ello que la nueva franquicia, situada en la calle Gil de Santivañes (entre Paseo de Recoletos y calle Serrano), es el mejor escaparate posible para dar a conocer la selecta cartera de propiedades y el éxito de la marca de Oi Real Estate.

Al frente de la nueva oficina se encuentra Rossy Arias, una franquiciada que conoce el mercado inmobiliario internacional y posee experiencia en el alto standing de Madrid.

Su equipo, coordinado por Anna Daniela Espósito, cuenta con un grupo inicial de tres comerciales especializados en el mundo de la vivienda. Un equipo que conoce perfectamente tanto a la ciudad como al cliente internacional.

Un comprador selecto que frecuenta distritos como Chamartín, Chamberí, Centro o Retiro. Además de la propia zona de Salamanca.

Oficina moderna y equipo internacional

La nueva franquicia, que abrió sus puertas a principios de 2018, se encuentra en una calle peatonal de la capital.

Una zona frecuentada por potenciales compradores y bien comunicada con el resto de la ciudad. Donde conocer la completa cartera de propiedades, descubrir excelentes oportunidades de inversión y participar en proyectos de desarrollo tanto en la capital como en el resto de la región de Madrid.

Sus instalaciones permiten coordinar el trabajo comercial. Así como celebrar reuniones con clientes o acceder a la completa base de datos inmobiliaria.

Un acceso que Oi Real Estate ya facilita a través de su web. Mediante reportajes fotográficos con imágenes de alta calidad y vídeos que permiten visitas virtuales a su cartera de inmuebles.

Una inmobiliaria que se adapta a los nuevos retos y se adelanta a las necesidades de sus nuevos clientes.

Oi Real Estate, un consultor de referencia para el mercado inmobiliario de lujo.

Consejos 6 abril, 2018

La rentabilidad del sector inmobiliario con la venta de vivienda en Madrid

En OI REAL ESTATE te contamos todo sobre la venta de vivienda en Madrid. El precio de la vivienda sigue sin tocar techo en las grandes ciudades españolas. Madrid es un claro ejemplo de ello. Durante el último año, la vivienda se ha encarecido un 17% en la capital española, según reveló la tasadora Tinsa en su último informe. La alta rentabilidad del sector está atrayendo a cada vez más inversores. En OI REAL ESTATE te contamos todo sobre la venta de vivienda en Madrid.

Estas dos ciudades también han sido las más dinámicas durante el primer trimestre de 2018, por delante de Pamplona y Barcelona, donde el precio de la vivienda aumentó un 10,4% y un 11% respectivamente. Todos los porcentajes superan con creces al de la media nacional, que ha registrado un aumento del 3,8% interanual

Mientras, en Sevilla y Valencia también se ha comenzado a notar el incremento en el valor de los inmuebles. Estableciendo crecimientos del 8,8% y 8,5% respectivamente durante el último año. Aun así, casi la mitad de las capitales españolas siguen manteniendo precios por debajo de los de hace un año. En concreto, los mayores descensos se han registrado en Ciudad Real, con un -11,9%, Cáceres con un -9,2% y Guadalajara con un -6,3%.

Vender una vivienda en Madrid ya cuesta menos de tres meses

El aumento de la demanda de viviendas en Madrid ya ha comenzado a tener consecuencias. En la capital, se tarda 2,4 meses en vender una casa, la mitad que en Barcelona (4,8 meses), y mucho menos que la media española, que se sitúa en 8,3 meses. Actualmente, Madrid ha recuperado ya una tercera parte del valor perdido durante los años de la crisis.

El incremento de los precios para la venta de la vivienda en Madrid se ha notado en gran parte de los distritos. En concreto en 15 de los 21 que forman la ciudad. Por otro lado, el valor medio ha aumentado más de un 10%, liderado por Salamanca con un 22,3%, Moratalaz con un 22,3%. Por su parte el distrito centro con un 20,8%.

En el barrio de Salamanca, el precio del metro cuadrado ha alcanzado los 4.734 euros, y ya supera al distrito más caro de Barcelona, Sarrià-Sant Gervasi. Allí el valor medio es de 4.182 euros por metro cuadrado, siendo el único que supera la barrera de los 4.000 euros en la Ciudad Condal. Por otro lado, en Madrid ya están por encima Chamberí y el centro.

Según explicó Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa, en una entrevista con El País, «Madrid lidera la evolución positiva de la vivienda, a la que se suman otras capitales como Valencia, Sevilla o Palma de Mallorca´´.

La recuperación económica ha ayudado a avivar el mercado inmobiliario en Sevilla y Valencia. Se han llegado a incrementos interanuales del precio de la vivienda superiores al 20% . En algunas zonas de Valencia capital, como Benimaclet, ha crecido un 23% y Camins al Grau, con un 20,7%. En Sevilla, son los distritos del Sur, con un 11,7% y San Pablo-Santa Justa con un 11,1% los que han experimentado los mayores aumentos respecto al primer trimestre de 2017.

Por otra parte, el esfuerzo financiero, que es el porcentaje de ingresos familiares brutos que se destinan al pago del primer año de las nuevas hipotecas contratadas, también ha aumentado durante el último trimestre de 2017, en concreto un 16,8%. Este porcentaje se calcula con los datos de hipoteca media publicados por el INE y los ingresos brutos por hogar. En el último trimestre del año se situó en 116.794 euros y una media mensual de 542 euros.

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Consejos 29 marzo, 2018

La nuda propiedad, la nueva tendencia inmobiliaria

Contar con un activo inmobiliario ha sido durante mucho tiempo una buena manera de asegurarse una propiedad de la que disponer pasados los años. Pero ¿qué pasa cuando llegamos al final de nuestra vida y no tenemos a nadie a quién dársela en herencia? En este artículo te contaremos sobre la nueva tendencia que pisa fuerte en el mercado inmobiliario

Vender la nuda propiedad es una tendencia que sigue al alza en España. Consiste en poner a la venta la vivienda habitual, pero el comprador debe aceptar la condición de que los antiguos propietarios puedan seguir viviendo en ella hasta que fallezcan.

En países como Francia o Italia es una práctica muy arraigada, y ahora comienza a cobrar protagonismo en nuestro país. Este procedimiento permite al propietario, -que normalmente es de avanzada edad-, vender su inmueble a un tercero sin necesidad de tener que abandonar su hogar.

Vender la nuda propiedad proporciona múltiples ventajas tanto para el vendedor como el comprador. Para el primero, supone un gran aporte de dinero para poder vivir mejor el resto de sus años de vida, por ejemplo, tras la jubilación. También permite finiquitar la hipoteca si todavía no se ha terminado de pagar y además, es un buen antídoto contra la soledad que sufren miles de ancianos en España.

Para el comprador, puede suponer la adquisición de un activo inmobiliario por un precio muy inferior al de su valor de tasación, lo que es una buena opción si se desea adquirir una vivienda como inversión a largo plazo.

Este nuevo modelo de negocio está ganando cada vez más adeptos a lo largo y ancho de la península. Hay que tener en cuenta que en el patrimonio inmobiliario se encuentra aproximadamente el 85% del ahorro de las personas mayores en España. Es por eso que, debido también a las pensiones precarias, muchos ancianos se están decantado por esta opción para poder mejorar sus ingresos y con ello su calidad de vida.

El perfil del vendedor de la nuda propiedad suele ser el de una edad comprendida entre los 75 y 80 años. Otro dato importante es que generalmente no tienen hijos pero si necesidades económicas. Otro caso habitual es el de personas que no pueden seguir viviendo solas y no aceptan pasar sus últimos días en una residencia para ancianos.

La nuda propiedad: una nueva tendencia

Vender la nuda propiedad es una transacción completamente legal en España. Este tipo de operaciones tienen todas las garantías, al estar escrituradas ante notario. Además, al igual que en cualquier compraventa, el importe total del precio establecido para la venta del inmueble se recibe en el acta notarial. Debido a ello, el vendedor podrá seguir disfrutando de su casa y además recibir la compensación económica en un solo plazo.

Una vez ha sido formalizada la venta, el vendedor verá como sus gastos se reducen a pagar las facturas de los suministros básicos tales como agua, luz o gas, así como de las cuotas de la comunidad. Por otra parte, el inversor se encargará de pagar el IBI, derramas y otro tipo de gastos extraordinarios.

Otra ventaja que puede tener el vendedor de la nuda propiedad es que, si no desea continuar viviendo en la casa, puede arrendarla a un tercero sin permiso del propietario. Los beneficios obtenidos son íntegramente para él.

Aun así, la venta de la nuda propiedad es un concepto para el que es necesario tener un amplio conocimiento sobre el mercado inmobiliario. El inversor debe ser consciente de los riesgos que acepta.

Por ejemplo, una vez que se extinga el usufructo y el nuevo propietario tenga el dominio completo del inmueble adquirido, deberá pagar de nuevo los actos jurídicos documentados por el valor real que tenga en ese momento la vivienda, que es aproximadamente un 2% sobre el valor de tasación.

Por todos estos motivos, este tipo de transacciones se encuentran hoy como una nueva tendencia en el mercado inmobiliario, que parece ha llegado para quedarse.

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Vender 1 marzo, 2018

Revalorización inmobiliaria, lo más importante

Conocer cuál es el valor real de un inmueble preocupa a muchos vendedores. Una decisión equivocada puede afectar no solo en la tasación de vivienda, sino también en la consecución de la venta. En OI REAL ESTATE te informaremos todo lo que necesitas saber sobre la revalorización inmobiliaria.

Tal y como hemos venido diciendo, sobrevalorar una propiedad acaba provocando precisamente el efecto contrario al deseado. No solo dilatando el proceso de venta y ahuyentando a potenciales compradores, sino también abocando a una rebaja en el precio con la que no se contaba.

La evolución del mercado inmobiliario está llevando a una progresiva revalorización en los inmuebles de muchas ciudades. Aún así, según TecniTasa, la vivienda está un 35% más barata que hace diez años.

Al hilo de esta noticia, si el objetivo es vender bien y rápido vale la pena ajustarse al valor de mercado. Y, ¿qué mejor manera de hacerlo que sabiendo los criterios utilizados en la tasación de vivienda?

Los pisos siguen un 35% más baratos que en boom

El precio de la vivienda sigue estando lejos de las cifras alcanzadas hace una década. Desde 2008, muchas viviendas urbanas han perdido más de una tercera parte de su valor.

Según el informe anual de TecniTasa para 2018, elaborado a partir del precio de alquiler de inmuebles, los valores máximos y mínimos de las grandes ciudades españolas son un 35% inferiores a los de hace una década.

Por término medio, la vivienda urbana es un 30% más barata que en 2008. Mientras que las viviendas más económicas han llegado a perder un 40% respecto a máximos.

Entre las ciudades que más han variado de precio destacan Huesca y Madrid. El caso de Huesca es el más llamativo, con una variación del -72,41%. Por delante del barrio madrileño de San Cristóbal de Los Ángeles, cuya diferencia de precio ha sido del -65,88%.

En el extremo contrario, la ciudad autónoma de Melilla apenas ha experimentado un cambio del -2,3%. Mientras que ciudades como San Sebastián, Barcelona o Palma de Mallorca se han movido entre el -14,97% y el -17,27%.

De las capitales, cabe destacar zonas que han perdido menos del 20% de su valor. Como la calle Serrano de Madrid (-6%), el Parque de Canalejas de Alicante (-13%), la Avenida de la Libertad de San Sebastián (-15%), el Paseo Marítimo de Palma (-17%) o el Paseo de Gracia de Barcelona (-17%).

Secretos para vender una vivienda con máximo beneficio

Al tiempo que algunas zonas recuperan buena parte de su valor general, no hay que olvidar que una parte viene determinado por otros factores.

El diario ABC ha tenido la oportunidad de acompañar a un experto en la tasación de vivienda, José Merino, para comprobar de primera mano que factores influyen en el valor asignado a un inmueble. Recogiendo también las opiniones de César Escobar, de Tinsa.

En ese sentido, cabe recordar que existen tres tasaciones diferentes: la hipotecaria, la judicial y la particular. Todas ellas tratan de calcular el precio real de mercado. Aunque si vigencia es diferente. Una tasación hipotecaria, por ejemplo, es válida durante seis meses.

Mientras que los criterios aplicados también se diferencian. Siendo el método comparativo, que regula la normativa ECO. Un sistema que obliga al cotejado del inmueble tasado con otros seis parecidos y situados en el entorno de la vivienda.

Existen así mismo otros tres sistemas para la valoración de inmuebles:

El método de actualización de rentas, aplicado a locales comerciales y grandes centros. Un sistema que emplea fórmulas matemáticas calcula la renta neta que puede llegar a generar la propiedad
El método residual, habitual en parcelas y rehabilitación de edificios. Un sistema que proyecta los futuros ingresos de un inmueble tras su construcción o reforma
El método de reposición, que calcula el valor en base al coste de sustituir el inmueble por uno nuevo.

¿Qué detalles son importantes en la revalorización inmobiliaria?

A partir del método ECO, hay cinco detalles a comprobar en el inmueble:

¿Está identificada la vivienda? La documentación aportada que debe coincidir con los datos del Registro de la Propiedad
¿Quién reside en ella? Hace falta saber si el propietario vive en la vivienda, la tiene alquilada o está ocupada ilegalmente. Algo que afectará al valor de tasación
¿Tiene algún régimen de protección? Hay que determinar si se trata de una vivienda de protección oficial
¿Cumple la normativa urbanística? Debe determinarse si todo el inmueble está legalizado (cerramientos incluidos)
¿Está afectado por algún plan urbanístico? Puede tener algún tipo de protección por su valor histórico, su localización,..

Entre los criterios para la tasación de vivienda, el entorno juega un papel importante. Deben tenerse en cuenta desde las infraestructuras a los equipamientos y zonas verdes de los alrededores. Así como la proximidad del transporte público.

También interesa tener en cuenta la situación en el edificio. Desde la altura a la orientación, pasando por el estado de conservación de la finca y las disponibilidad de zonas comunes.

Finalmente, del interior de la vivienda hay que tener en cuenta las calidades. Tanto por los materiales empleados y su conservación como por el estado de las instalaciones y la existencia de trabajos de rehabilitación. Así mismo, importa mucho no solo la superficie disponible en la vivienda sino también la distribución. Siendo el último detalle a evaluar la existencia de cargas, como servidumbres o embargos.

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Cómo pedir la Nota Simple

Consejos 23 febrero, 2018

¿Qué conviene saber del comprador de vivienda para tener éxito en una operación?

Si el conocimiento es poder, cuando se trata de vender una propiedad la información es la mejor garantía de éxito. Igual que conocemos nuestra casa debemos familiarizarnos con el posible comprador de vivienda.

La compraventa de viviendas ha crecido un 14,6% en el último año, llevando al mercado a niveles de 2008. Según datos del Instituto Nacional de Estadística.

«Se trata de un momento en el que la demanda está muy activa. Hasta tal punto que sacando una vivienda a precio de mercado, la podemos vender fácilmente antes de los dos primeros meses«, afirma Luis Gualtieri, de OI REAL ESTATE.

A pesar de ello, conseguir cerrar una operación con éxito no es cuestión de suerte, sino de profesionalidad. Si un propietario decide vender por su cuenta deberá prepararse para una avalancha de ofertas.

Algunas prometiendo cualquier cantidad a cambio de su vivienda. Un detalle que debería hacernos desconfiar. Ni resulta fácil ajustar nuestro inmueble al mercado, ni venderlo en un abrir y cerrar de ojos.

Son numerosos los propietario que afrontan la venta de su casa ofreciendo la mejor versión posible. Reuniendo documentación, revisando el orden y la limpieza,..

Según el resumen anual del INE, el año pasado se vendieron 464.423 viviendas en España. ¿Cómo se consiguió seducir a tal cantidad de compradores? ¿Cuál es el secreto de una venta eficaz?

En opinión de Modesto Manzano, responsable de Housell, «conviene conocer al comprador de vivienda. Adelantándose a sus intereses y posibles necesidades«. ¡En este el sector inmobiliario la improvisación es el primer gran error!

Cuentas claras y documentación a mano

El vendedor de una vivienda debe mostrar aquello que puede interesar de ella al comprador, pero también el margen de negociación existente.

Es prioritario sentarse y hacer cálculos. Estableciendo un límite máximo a la rebaja de precio. O será el comprador de vivienda quien acabe adelantándose en el acuerdo.

Poner ese precio límite no debe ser complicado, a partir de los precios de venta de la zona y de la valoración de un profesional inmobiliario.

Una vez establecido el precio mínimo, este debe respetarse firmemente ante un comprador que quiere negociar excesivamente. Quedando claro como gestionarlo y hasta donde llegar.

Además de limitar la rebaja conviene ser transparente en los detalles. Debe tenerse a mano toda la documentación necesaria (escritura de compraventa y posibles cargas). Conviene solucionar a priori la existencia hipotecas o derramas pendientes de pago.

No solo el comprador puede descubrir las posibles cargas, sino que el notario está obligado a ponerlas en conocimiento.

La importancia del marketing inmobiliario

El marketing resulta fundamental para el sector inmobiliario. Es por ello que un profesional podrá conocer las ideas de reforma de un potencial comprador de vivienda. O incluso aconsejarle de las posibilidades que ofrece la vivienda.

Este asesoramiento creativo puede ayudar a seducir al cliente y sorprenderlo por la personalización de la venta. Sumando puntos de cara a formalizar la operación.

El primer contacto telefónico es importante para recabar información y averiguar los intereses que llevan a la posible compra de una vivienda. Un cambio de situación profesional, número de hijos, nuevas necesidades familiares, etc.

5 maneras de seducir al comprador de vivienda

¿Qué precio puedo pedir por mi vivienda? ¿Cómo podría atraer a más clientes? Estas son solo algunas de las preguntas que se hacen muchos vendedores a diario.

No te engañes: ¡El precio lo pone el mercado!

Intentar vender tu casa por el precio que te interesaría recibir es un error. Si quieres hacerte una idea aproximada puedes buscar viviendas parecidas (superficie, ubicación y características) y obtener un precio medio. La manera de saber que has acertado al ponerle valor a tu casa será el número de llamadas y mensajes recibidos.

Sin embargo, puede que olvides algo importante que un profesional te ayudará a poner en valor. Desde las comunicaciones a la orientación, la luz natural, el entorno, etc. Una valoración profesional ajustada al precio de mercado te ayudará a no caer en el error de sobrevalorar tu vivienda.

La actitud te permitirá abrir muchas puertas

Si quieres vender tu casa, deberás adaptarte a las necesidades del posible comprador de vivienda. Es básico tener la actitud adecuada y responder todas la preguntas para resultar transparente frente al potencial cliente.

En ese sentido, un profesional puede permitir agendar las visitas en las horas del día en que más se revaloriza tu vivienda. Evitando momentos de ruido o falta de luz natural. Y aprovechando al máximo las horas disponibles del comprador.

Si quieres que se imagine en ella, despersonalízala

El orden y la limpieza son fundamentales para que una vivienda luzca en su máximo esplendor. Pero también influye toda aquella decoración que impide que el cliente se imagine en la vivienda. Detalles demasiado personales.

Muebles viejos que causan mala impresión, fotografías familiares o un número excesivo de cuadros pueden ahuyentar al potencial comprador de vivienda. Contar con la ayuda de un profesional permite evitar esos errores comunes.

Las reformas también resultan rentables

Cada detalle importa y los desperfectos saltan excesivamente a la vista. Por eso conviene evitar grietas visibles, puertas mal ajustadas y azulejos rotos.

El retorno obtenido tras una pequeña rehabilitación puede ser elevado. Se calcula que por cada 1.000 euros invertidos, el precio de la vivienda puede aumentar en otros 5.000 euros.

Si te corre prisa: ¡Descubre tus prioridades!

Al vender una propiedad, el precio y el tiempo están directamente vinculados. Por eso, si la operación es urgente la primera medida a tomar será rebajar el precio de venta hasta ajustarlo a la demanda existente.

El objetivo debe ser una rebaja gradual hasta obtener una media mensual de seis visitas acompañadas de ofertas. Si seis meses después de haber bajado el precio no hay ningún comprador interesado, estaremos fuera del mercado.

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Valor catastral de un inmueble: ¿Qué factores se han modificado con la nueva ley?

Impuestos 15 febrero, 2018

El nuevo proyecto de ley dejará exentas de pagar el impuesto de plusvalía a las viviendas que se vendan con pérdidas

El Gobierno ya está ultimando los detalles del nuevo proyecto de ley que modificará el impuesto de plusvalía, una contribución que se debe liquidar en los ayuntamientos cuando se vende una vivienda y con el que cada año se recaudan más de 2.000 millones de euros. El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido como impuesto de plusvalía, causó una gran polémica durante los años de la crisis. Desde OI REAL ESTATE te contamos todo lo que necesitas saber acerca del impuesto de plusvalía en los casos de viviendas que se vendan con pérdidas.

Esta normativa no distingue entre las ventas en las que se han generado ganancias y aquellas en las que se han ocasionado pérdidas. Por eso, durante la crisis, las personas que vendieron sus casas por un valor inferior al catastral tuvieron que pagar un impuesto «sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana´´, una contribución que parte de este colectivo denunció ante los tribunales por considerarla injusta.

Finalmente, el Tribunal Constitucional anuló el impuesto para los casos en los que los contribuyentes hubieran vendido con pérdidas y los ayuntamientos tuvieron que devolver a los denunciantes el dinero que habían recaudado mediante esta práctica.

Posibles acuerdos en el Gobierno sobre el impuesto para viviendas que se vendan con pérdidas

Ahora, el Gobierno ha conseguido un acuerdo con los alcaldes para sacar adelante su última propuesta. La nueva normativa no tendrá carácter retroactivo y obligará a los vendedores a demostrar que la venta se realizó con pérdidas. La Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) ha aceptado la propuesta, pero a cambio reclama una compensación por todas las devoluciones que tuvo que realizar tras la sentencia del Constitucional.

El Ejecutivo espera que la normativa entre en vigor a partir del próximo verano. El proyecto, según publicó el diario El País, dejaría exentos de pagar el impuesto de plusvalía a «los casos en que el sujeto pasivo acredite que no ha obtenido un incremento de valor´´. Para justificarlo, los afectados deberán aportar documentos como las escrituras de compraventa o relacionados con los impuestos que gravan la transacción de la vivienda, como el de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Otro de los cambios más importantes que sufrirá el impuesto de plusvalía con la entrada en vigor de la nueva ley será el cálculo de revalorización del inmueble. Para ello, se emplearán unos coeficientes en función de los años transcurridos desde la adquisición de la vivienda, con un máximo de 20 años, para calcular su revalorización en función del mercado. Estos coeficientes se actualizarán anualmente para ajustarlos a la evolución del sector.

Negociaciones sobre las viviendas que se vendan con pérdidas

Los ayuntamientos llevan meses negociando con Hacienda la reforma del impuesto de plusvalía. En un comunicado emitido por la FEMP, anunciaron que aceptaban «la modificación del impuesto’’ con el fin de «dar cuanto antes seguridad jurídica a los ciudadanos´´.

Los inversores también deberán tomar nota de los cambios que se harán efectivos tras estas modificaciones, puesto que Hacienda ha pactado con los alcaldes el gravamen de las compraventas de viviendas que se formalicen en menos de un año.

Hasta ahora, las viviendas que se vendían en menos de 12 meses desde su compra estaban exentas de este impuesto. Las empresas del sector inmobiliario esperan a que se solicite una enmienda para establecer un régimen especial para no verse perjudicadas por el cambio.

La nueva normativa no será definitiva, puesto que el Gobierno pretende sacar adelante una reforma más extensa sobre la financiación municipal, con el fin de modificar el sistema fiscal de los ayuntamientos en mayor profundidad.

El año pasado, el Ejecutivo encargó a una comisión de expertos un proyecto de reforma del sistema de financiación local, en el que los especialistas recomendaron que se calculara el impuesto de plusvalía en función de la diferencia entre el valor de la compra y el de venta.

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Valor catastral de un inmueble: ¿Qué factores se han modificado con la nueva ley?

Consejos 8 febrero, 2018

Contar con un consultor inmobiliario marca la diferencia si tienes prisa por vender tu vivienda

Si deseamos cambiar de casa deberemos prepararnos para un largo y complicado proceso. A no ser que decidamos recurrir a un profesional. El único que garantizará rentabilidad y transparencia al vender tu vivienda. Por eso, queremos contarte cual es la labor del consultor inmobiliario y porque puede ser muy útil a la hora de vender tu propiedad

El auge del mercado de la vivienda está disparando la inversión inmobiliaria. Tanto por compraventa como por alquiler residencial.

Mientras invertir en una vivienda para arrendarla ofrece rentabilidades brutas cercanas al 10%, cambiar de casa sigue siendo rentable. Gracias a que los precios aún están un 38,3% por debajo de máximos históricos, según Tinsa.

Si queremos cambiar de casa, el problema está en decidir qué método utilizar para que la operación sea todo un éxito. ¿Escoger una inmobiliaria o hacerlo como particular?

Analizar precios y oportunidades, cuadrar agendas y operaciones o prever gastos son algunos aspectos a tener en cuenta. Estos son solo algunos ejemplos del valor añadido que puede darte un consultor inmobiliario.

Cinco consejos clave para vender tu vivienda

Entre los consejos que un agente inmobiliario puede dar un particular que desea vender por sí solo, existen cinco aspectos básicos a tener en cuenta:

Ajustarse siempre a precio de mercado

Un agente profesional está permanentemente al día en la evolución del mercado de la vivienda. Consciente de que una propiedad sobrevalorada se acaba vendiendo por debajo del precio de mercado.

En OI REAL ESTATE, consultor especializado en viviendas de lujo, saben que el precio de un inmueble es el primer obstáculo para su venta. Especialmente entre las propiedades de alto standing.

Teniendo en cuenta que una vivienda a ‘precio real’ puede venderse casi 20 veces más rápido que una sobrevalorada, es aconsejable adaptarse al momento concreto.

‘El plazo medio para vender una vivienda a un buen precio está entre dos y tres meses. Llegando hasta los tres años si se sale del precio de mercado‘, apuntan desde Oi Real Estate.

Cuanto menos personalizada, mejor

En el fondo, comprar es soñar. El comprador debe poder recrear el día a día en la vivienda y todo exceso de personalización (fotografías en familia, mascotas correteando, desorden excesivo o falta de limpieza) entorpecen la venta.

Los profesionales del mercado inmobiliario se adaptan al modelo de los promotores. Quienes consiguen impulsar la venta a traves de pisos piloto o memorias de calidades.

El asesoramiento del agente, la preparación d ela visita o incluso el uso del home staging pueden ser herramientas muy útiles para la venta.

Disponer de una estrategia de marketing

¡No nos engañemos! La mayoría de viviendas se encuentran a través de Internet. Faceta en la que una firma solvente tiene la experiencia y los medios necesarios para ser localizado por todo tipo de ccompradores.

Necesitamos tener visibilidad en la red, o simplemente nuestra propiedad no existirá. En ese sentido, un buen consultor inmobiliario no solo cuenta con acceso a portales internacionales y sino que también conoce las claves para destacar.

Todo ello sin olvidar herramientas de última tecnología, como la realidad virtual, y sesiones fotográficas de alta calidad.

Llevar un control exhaustivo de las visitas

Sin disponibilidad, las posibilidades de vender tu vivienda disminuirán. Contar un agente personal, en constante comunicación, permite optimizar el tiempo y evitar visitas inútiles.

Un comprador puede ver por internet un centenar de propiedades. Y, estadísticamente, solo se pone en contacto por una cuarta parte de ellas. Llegando a visitar de 15 a 20 viviendas con unas características determinadas.

Dejar de atender una llamada o no responder un mensaje de correo electrónico podría significar la perdida de una oportunidad única. Un proceso que se puede gestionar a través de agente.

Nuestra vivienda como oportunidad de inversión

No vendes una propiedad, sino una oportunidad de negocio. Teniendo en cuenta la gran cantidad de compradores que invertir, debemos ofrecer nuestra vivienda como un producto rentable.

En ese sentido, debemos destacar los puntos fuerte del lugar donde se encuentra. ¿Está bien comunicada con el tren de alta velocidad? ¿Resulta fácil llegar al aeropuerto? ¿Existen proyectos urbanísticos en los alrededores?

Todo ello puede llegar a multiplicar el valor de la vivienda y ayudarnos a sacar el máximo partido a la operación. Sin olvidar que un buen consultor siempre dispondrá de una cartera de clientes posiblemente interesados en una oportunidad de inversión.

¿Qué tareas debe afrontar un vendedor particular?

Una inmobiliaria cumple una serie de trabajos que un vendedor particular debería afrontar en solitario:

Llegar a los compradores remotos

Resulta imposible saber donde se encuentra el cliente interesado en nuestra vivienda. Contar con la ayuda de una inmobiliaria no te compromete a nada y te facilita el acceso a potenciales compradores.

Proceso de tasación e inventario

Elaborar un inventario, especificarlas condiciones de compra, establecer un precio adecuado,.. son tareas complejas que un consultor inmobiliario puede realizar eficientemente.

Asesoramiento personalizado

No existen dos clientes iguales, ni dos propiedades idénticas. Un agente permite olvidarse de la documentación requerida y optimiza tanto el tiempo como el esfuerzo dedicado.

Hacer labores de mediación

El proceso de negociación entre comprador y vendedor necesita de un intermediario que de transparencia a la operación. En ese sentido, la inmobiliaria facilita el proceso de vender tu vivienda.

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Impuestos 28 enero, 2018

Paradoja en la plusvalía municipal: los tribunales eximen de pagar el impuesto aún existiendo ganancias

Una paradoja en la plusvalía municipal. Tras el pronunciamiento del Tribunal Constitucional y pendientes aún de la reforma por parte del Gobierno, la plusvalía municipal recibe otro revés. De la mano de una sentencia que exime del pago aunque se produzca incremento de valor.

El impuesto de plusvalía municipal es uno de los grandes problemas que afrontan los ayuntamientos españoles. Tras el pronunciamiento del Tribunal Constitucional, el pasado 15 de mayo, fueron anulados diversos artículos de una tasa pensada para grabar ganancias obtenidas de la apreciación de los terrenos. Llegando a aplicarse incluso cuando el inmueble incurría en pérdidas.

Sin embargo, los tribunales no han tardado en tumbar el cobro general de dicho impuesto por un error generalizado en la manera de calcularlo. De esta manera, se abre una vía a invalidar también su aplicación en ventas cerradas con plusvalía.

El último episodio lo protagoniza el Juzgado Contencioso-Administrativo nº 2 de Barcelona, tras eximir a un particular del abono de la plusvalía municipal. A pesar de existir pruebas del incremento de valor.

Con ello, esta nueva sentencia alerta de la parálisis provocada por el retraso en la reforma del impuesto. Recordando, una vez más, las paradojas de la plusvalía.

Los ‘anomalías’ de la plusvalía municipal

Sin duda, la plusvalía municipal es la reina de las anomalías tributarias. Afectando a unos 550.000 inmuebles de toda España.

Por un lado, dando por hecho que el simple paso del tiempo, con un máximo de 20 años, produce incrementos de valor en suelos de carácter urbano. Negando la posibilidad de que exista una base negativa que refleje minusvalías, en lugar de plusvalías.

Este criterio ha sido ‘desmontado’ por la sentencia del TC del pasado 15 de junio de 2017 (recogida en Expansión). Considerándolo contrario al principio constitucional de capacidad económica y anulando varios artículos d ela Ley de Haciendas Locales.

Por otro lado, la sentencia hace referencia a la petición expresa de la regulación del impuesto. Generándose un contrasentido al aplicarse la plusvalía municipal. Y un caos en los tribunales, con sentencias capaces de satisfacer a todas las partes.

Y, de hecho, este vacío legal no terminará hasta la entrada en vigor de la esperada reforma del impuesto municipal.

Una sentencia que lo cambia todo

La nueva sentencia de un juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Barcelona viene a dejar aún más claras las contradicciones del impuesto de la plusvalía.

Eximiendo del pago de la plusvalía a un contribuyente que vió incrementar el valor de su inmueble, según el correspondiente informe pericial.

La jueza en cuestión anula el cobro de la plusvalía por no haber sido reformado el impuesto tal y como pedía el TC. Afirmando que no existe manera de liquidarlo.

De esta manera, se desestiman los argumentos de la Diputación de Barcelona, quien solicitaba la suspensión del impuesto en tanto no existiese una nueva normativa. Poniéndose del lado del contribuyente.

Asímismo, la jueza también recuerda que en este caso no existe suspensión prevista. Ni manera de calcular el valor del terreno. Citando al TSJ de Cataluña, al estimar el hecho ‘contrario a dos principios constitucionales: el de seguridad jurídica y el de reserva de ley en materia tributaria‘.

Sentencia que abre una vía a recurrir el impuesto, en tanto no entre en vigor la futura reforma, para aquellos contribuyentes que obtuvieron ganancia patrimonial.

Un borrador para la futura reforma

La futura reforma de la plusvalía adaptará este impuesto a la sentencia del Tribunal Constitucional que anulaba el impuesto de producirse pérdida de valor. Cabe señalar que su aplicación, con carácter retroactivo a partir del 15 de junio de 2017, queda incluída en el borrador de la proposición de ley.

Dicho texto afrontará su negociación en el Congreso desde el mes de febrero con un claro objetivo: su aplicación a nivel nacional desde el día en que el BOE recogió la sentencia del TC.

De esta manera, los propietarios que vendieron ‘con pérdidas’ y pagando plusvalía a partir del pasado 15 de junio, tendrán derecho a su devolución. Desde del momento en que entre en vigor la nueva ley. Probablemente para el verano.

Aunque algunos grupos políticos quieren extender el carácter retroactivo de la reforma a los últimos cuatro años fiscales. Eso sí, deberá ser el contribuyente quien acredite la falta de incremento de valor.

Además, la reforma también incluirá la modificación del cálculo del impuesto en caso de producirse incremento de valor. Implementando otros coeficientes y teniendo en cuenta los años transcurridos desde la fecha de venta del inmueble.

Variando desde el 0,09 inicial (menos de un año) hasta el 0,6 (20 años). Y actualizándose año tras año, con un plazo máximo de tres meses para la adaptación por parte de todos los ayuntamientos.

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Consejos 25 enero, 2018

Los trámites y la pérdida de tiempo, entre los grandes obstáculos al vender una vivienda

La vivienda de segunda mano marca el ritmo del mercado residencial. Aunque muchos clientes, antes de comprar, deben vender una vivienda. Momento en que toman valor el precio, el tiempo y el papeleo de la operación. En OI REAL ESTATE queremos ayudarte en el proceso, para que los tramites y perdida de tiempo no te acobarden a la hora de realizar la venta de tu vivienda

Con la obra nueva reactivándose poco a poco, la vivienda usada sigue llevando el timón del mercado inmobiliario. Aumentando tanto en el número de transacciones como en el valor de las mismas.

¿Qué hace entonces que aquellos españoles interesados en cambiar de casa no se decidan? Según el ‘Informe sobre venta de vivienda en Madrid‘, elaborado por Tiko, el papeleo por la venta y la inversión de tiempo hasta culminar la operación.

Unos obstáculos que no deberían ser un impedimento si, como afirma el estudio, más de la mitad de los propietarios decide vender para ganar espacio y mejorar ubicación.

Aún así, el ahorro de tiempo y el precio final de venta continúan siendo fundamentales. Hasta tal punto que el 40% de los encuestados bajaría el precio a cambio de vender su casa en una semana.

La tramitación y la espera en la compraventa

Si algo quita el sueño a quienes quieren cambiar de vivienda es el proceso de venta.

Cerca de la mitad de los propietarios residentes en Madrid teme iniciar los tramites por la burocracia y la pérdida de tiempo que suponen.

Según los datos recogidos por Tiko entre casi mil entrevistas, junto al tiempo y el papeleo, otros factores que desmotivan al vender una vivienda son: la organización de las visitas (17%), el proceso de mudanza (4%) y la negociación del precio de venta (35).

A pesar de ello, las nuevas tencologías suponen una gran ayuda en la consecución de la operación. Permitiendo acelerar la venta. Tanto si te tiene prisa como si el problema está en ajustar el doble proceso de compraventa. Es decir, la mudanza de una casa a otra.

Principales razones para vender una vivienda

La mayoría de quienes se quieren mudar lo hacen motivados por una vivienda que no se ajusta a sus necesidades. Concretamente, el 53% desearía tener una casa más grande o mejor ubicada.

Mientras que otras razones pueden ser la falta de liquidez (10%), el cambio de empleo (8%) o un proceso de separación o divorcio (7%).

Otro factor importante, y cada vez más habitual, son las herencias. Los familiares que no pueden hacerse cargo de una vivienda heredada están detrás del 15%.

Mientras que los propietarios que deciden vender por la imposibilidad de alquilar su vivienda suponen el 6% de los casos.

El precio de venta sigue importando

A nadie escapa que el precio sigue siendo un aspecto determinante en la compraventa de vivienda. Aunque lo es tanto para el comprador como para el vendedor. Llegando a suponer el principal hándicap en la operación.

Seis de casa diez encuestados admite haber negociado a la baja el precio de venta de su vivienda.

¿Hasta que punto? Un 49% de los madrileños reconoció haber vendido por un precio máximo de 200.000 euros. Mientras que un 68% de los encuestados logró obtener hasta 300.000 euros.

A partir de ahí, un 24% de propietarios cerró la operación por una cantidad de 300.000 a 600.000 euros. Y el 8% restante consiguió más de 60.000 euros.

Rebajar el precio para vender antes

Pero, ¿cómo afecta necesidad de vender antes en el precio final?

Según los expertos, sacrificar una pequeña cantidad puede permitir acelerar la venta. Algo a lo que están dispuestos un buen número de propietarios.

Los datos de Tiko indican que un 40% de los madrileños estaría dispuesto a bajar el precio de venta a cambio de vender su propiedad en menos de una semana.

Concretamente, una tercera parte de los encuestados bajaría un máximo del 5% del valor inicial. Frente al 8% que descontaría un 10% del precio. Y al 3% que llegaría a bajar más del 20%.

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