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Formación Inmobiliaria 26 octubre, 2020

El usufructo en España: ¿Qué es y cómo funciona?

¿Quieres saber qué es el derecho de usufructo? En este post te lo explicaremos, y además te diremos en que casos se puede vender una casa con usufructo. ¡Adelante!

El concepto de propiedad, la nuda propiedad y el usufructo

El concepto de propiedad de un inmueble se divide en dos figuras: la nuda propiedad y el usufructo, ya sea temporal o vitalicio.

La nuda propiedad es el título de propiedad del piso o casa, y el usufructo es el derecho a vivir en ella o explotarla económicamente.

En concreto, según el artículo 467 del Código Civil: «El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa».

En esta definición, por tanto, se nos indica que este concepto es un derecho de carácter patrimonial sobre una cosa concreta, es decir, un derecho real.

Así, el usufructo puede ser de diversas clases y recaer sobre bienes inmuebles como así también sobre dinero o acciones. Las consultas jurídicas respecto a esta figura suelen versar sobre bienes inmuebles, por ejemplo una vivienda o un comercio.

Es importante tener en cuenta que esta clase de usufructos, o sea los que recaen sobre una propiedad, deberán estar inscritos en el registro.

Usufructo vitalicio

Ahora vamos a analizar el usufructo vitalicio dentro del ámbito del derecho sucesorio, primero diremos entonces que puede ser un usufructo legal o voluntario, es decir, más allá de la legítima.

En cuanto al ámbito de duración de este derecho real debemos distinguir entre usufructo temporal y usufructo vitalicio. O sea, el primero responde a un tiempo definido y el segundo es el que se extingue cuando muere el usufractario.

El usufructo vitalicio se establece normalmente en las herencia. Es usual por ejemplo que en el testamento el cónyuge fallecido conceda mediante disposición testamentaria el goce vitalicio de todos los bienes del mismo. Así pues, lo que concede es el uso y disfrute, por ejemplo de una vivienda. Estos bienes, no le pertenecen al cónyuge superstite sino que tiene asegurado, como recién dijimos, el uso y disfrute de la propiedad mientras vivan.

Los hijos, en estos caso son los nudos propietarios, en referencia a la cuota de la herencia. En todo caso la parte de la legítima que le corresponde al cónyuge viudo será establecida de forma legal, es decir, al menos en esa porción de la herencia el usufructo se reserva de forma obligatoria.

Extinción del usufructo

Hay que atender al artículo 513 del Código Civil para saber por qué causas se extingue. Atendiendo a su naturaleza se extinguirá por:

Muerte del usufructuario (si es de carácter vitalicio).
Si el usufructuario y el nudo propietario son la misma persona.
Renuncia por parte del usufructuario.
Expiración del plazo por el que se constituyó.
Cumplimiento de la condición resolutoria (si se constituyó por contrato).
Destrucción o pérdida de la cosa sobre la que recae el derecho.

¿Se puede vender una casa con usufructo?

Sí, se puede vender. Es que, como ya dijimos, esta figura no es más que el derecho de uso y disfrute de la misma, bien sea de manera temporal o vitalicia. Sin embargo, no es este concepto el que nos hace dueños del inmueble, sino que es la nuda propiedad la que nos otorga el pleno dominio sobre la casa.

Lo interesante es que ambas figuras se pueden vender por separado.

Vender la nuda propiedad, pero mantener el usufructo

Este tipo de operaciones se han popularizado en los últimos años, ya que muchas personas de la tercera edad han recurrido a la venta de la nuda propiedad de sus viviendas, conservando el usufructo de la misma.

Esto les permite obtener cierta liquidez para vivir tranquilamente los años que le quedan y por sobre todo conservar el derecho de uso de la casa.

Según algunos expertos inmobiliarios, la mayoría de las personas que optan por esta alternativa tienen una edad avanzada y, generalmente, no tienen descendencia a quién dejar el piso en herencia.

¿Quién puede estar dispuesto a comprar un piso que no se pueda habitar?

En general, son inversores, que buscan obtener rentabilidad a largo plazo, y ven en la compra de la nuda propiedad una forma de obtener un beneficio.

Esto se debe a que, con el fallecimiento de la persona se extingue definitivamente el usufructo. En consecuencia, tanto la persona que vende como la que compra salen ganando.

¿Qué pasa si solo poseemos el usufructo y no la nuda propiedad?

En España es habitual que al fallecer uno de los cónyuges, la nuda propiedad pase en herencia a los descendientes del fallecido y el uso o disfrute de la casa se transmita a la viuda o el viudo.

¿Qué pasa si los herederos que tienen la nuda propiedad quieren vender la vivienda? En estos casos, es muy común que el usufructo se ceda a los descendientes, a cambio de un compensación económica.

De esta manera, los nudos propietarios podrán hacer lo que quieran con la vivienda y venderla en su totalidad.

En este sentido, a la persona que tiene el usufructo, por su parte, se le entregará el dinero de la venta que le corresponda.

Calculemos ambas alternativas

El cálculo para determinar el valor del usufructo de una vivienda o de un inmueble, está marcado por el tipo o modalidad que se haya o desea aplicar.

De acuerdo con el plazo en que estará vigente, se divide en dos: temporal y vitalicio.

Es decir o se negocia por un tiempo definido (temporal) o es vitalicio. En el caso del temporal, precisamente, es en función de ese tiempo que se valora el usufructo.

Usufructo temporal

En esta modalidad lo que aplica es acumular 2 % por cada uno de los años que comprende el usufructo y ese resultado es el porcentaje que representa el usufructo con respecto al valor total del inmueble.

Se debe tener en cuenta que el porcentaje resultante no puede exceder el 70 %, y tampoco puede estar por debajo del 2 %.

Pongamos un ejemplo así lo vemos con claridad:

Supongamos que tenemos en propiedad plena una casa cuyo valor actual es de 200000 euros y que deseamos someterla a régimen de usufructo por un plazo de 10 años.

Dado el plazo del usufructo, tenemos que el porcentaje asciende a 20 %.

Al aplicar dicho porcentaje al valor total del inmueble que estamos asumiendo para efectos de este ejemplo, obtenemos un valor del usufructo resultante de 40 000 euros. Como consecuencia directa, podemos deducir que la nuda propiedad queda valorada en 160 000 euros, o sea, el resto del valor del inmueble.

Es pertinente indicar que, para efectos del cálculo, solo se contabilizan periodos anuales completos; vale decir que si el plazo es de 15 años y 8 meses, se considerarán solo 15 años.

Usufructo vitalicio

El valor del usufructo vitalicio se considera igual al 70 % del bien cuando el usufractario tiene menos de 20 años, reduciéndose el porcentaje un 1% porcada año de más pero siempre con un límite de 10%. Ten en cuenta que al establecerse un usufructo vitalicio por vía hereditaria, se toma como referencia la edad del usufractario en el momento de fallecimiento del causante de la herencia.

En Oi Realtor te ayudamos a vender la casa heredada.

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Área legal 25 octubre, 2020

Reglamento europeo de sucesiones: importancia, origen y aplicación

En el año 2015 entró en vigor el Reglamento de la UE 650/2012, conocido con el nombre de reglamento europeo de sucesiones. Esta normativa fue de gran importancia, ya que cambió radicalmente la aplicación del derecho internacional en el ámbito de las sucesiones por causa de muerte. En el siguiente artículo, encontrarás toda la información sobre esta reglamentación. ¡Sigue leyendo!

Desde el 17 de agosto de 2015 se encuentra vigente el Reglamento de la UE 650/2012, o reglamento europeo de sucesiones.

¿Cuál es la importancia del reglamento europeo de sucesiones?

Esta norma, muy elaborada técnicamente y de gran importancia práctica, modificó la aplicación del derecho internacional en el ámbito de las sucesiones por causa de muerte en las que concurra algún elemento internacional. Por ejemplo, si el fallecido residiera o tuviera algún bien en un Estado que no es el de su origen.

Cabe destacar la enorme cantidad de circunstancias de este tipo en la actualidad. Según datos estadísticos de la Secretaría General de Inmigración y Emigración del Ministerio de Empleo y Seguridad Social, en España residían al 31 de diciembre de 2014, 4 925 089 extranjeros.

Los inmigrantes contaban con certificados de registro o tarjetas de residencia. El 56,32% del total correspondían al régimen de libre circulación de la Unión Europea. Los extranjeros residentes en España más numerosos eran los procedentes de Rumanía (953 183), Marruecos (770 735) y del Reino Unido (275 817).

¿Cuál fue el origen del reglamento europeo de sucesiones?

La génesis de este reglamento europeo se remonta al plan de acción de la Comisión y del Consejo de la UE del 3 de diciembre de 1998. El objetivo de ese proyecto era la creación de un espacio europeo de libertad, seguridad y justicia, en concordancia con las disposiciones del Tratado de Ámsterdam.

Dada la complejidad técnica de la materia, se ha llevado a cabo una larga etapa de estudio, en la que ha sido fundamental la aportación del Instituto Notarial Alemán. La propuesta legislativa de la Comisión Europea se publicó el 14 de octubre de 2009. Fue tramitada como reglamento con fundamento jurídico en el Tratado de la Comunidad Europea por el procedimiento de codecisión.

El texto legal definitivo fue aprobado por el Parlamento Europeo, en primera vuelta, el 13 de marzo de 2012 y por el Consejo de la Unión Europea el 7 de junio.

Sin embargo, la plena entrada en vigor se difirió hasta el 17 de agosto de 2015. Esto se decidió con el fin de dar tiempo suficiente para la elaboración de las correspondientes normas de desarrollo, tanto de derecho europeo como de derecho nacional. También, para el estudio de la nueva normativa por parte de sus destinatarios, en especial los jueces, notarios u otros funcionarios llamados a aplicarla.

¿Cómo se aplica en los distintos países de la UE?

En el caso de España, la nacionalidad del difunto deja paso al lugar de su residencia habitual como principal criterio para determinar la ley aplicable. De esta manera, aparece por primera vez la posibilidad de elección de la ley aplicable, limitada a la propia ley nacional.

Otros países, como Francia o Bélgica, pasan además a aplicar una única ley a toda la sucesión. Anteriormente, distinguían entre la sucesión de los bienes inmuebles, a la que se aplicaba la ley del Estado en que el inmueble estuviera situado, y la de los bienes muebles, que se regía por la ley nacional del fallecido o por la del Estado de su último domicilio.

El reglamento europeo de sucesiones ha sido adoptado por todos los Estados miembros, exceptuando al Reino Unido, Irlanda y Dinamarca. A estos efectos, se los consideran terceros Estados.

De todos modos, sus normas rigen con carácter universal, es decir, no solo para los nacionales de los Estados de la UE, sino también para los de cualquier otro Estado del mundo. En consecuencia, los jueces y notarios de los Estados miembros van a aplicar las mismas normas a la sucesión de un alemán o de un español que a la de un marroquí, un argentino o un británico.

¿Qué deben tener en cuenta los extranjeros?

Si eres español, pero resides en el extranjero, o si eres extranjero residente en España, o si simplemente piensas que es probable que, en el futuro, vayas a trasladarte a otro país, debes tener en cuenta lo siguiente. Cuando planifiques tu sucesión, deberías recordar que la ley aplicable va a ser la del Estado de tu residencia habitual y no la de tu nacionalidad. Esto será así, salvo que manifiestes tu voluntad de que la sucesión se rija por esta última.

A esta declaración por la cual se opta por una determinada ley se la conoce técnicamente como “professio iuris” o elección de ley aplicable. Es importante considerar que la ley aplicable a la sucesión determina, entre otras cosas, las limitaciones a la libertad de disponer de la propia herencia, cuando una persona tiene descendientes, cónyuge u otros parientes.

Algunos ejemplos prácticos

Por ejemplo, a partir de esta reglamentación, un ciudadano español que reside en Francia, con hijos, va a quedar sujeto a las estrictas normas legitimarias del Código Civil francés. Este ciudadano de España se encontrará sometido a lo dispuesto en el artículo 913 de ese Código Civil, que fija los derechos legitimarios de los hijos en la mitad de la herencia, si hay un solo hijo, en dos terceras partes, si son dos, y en tres cuartas partes, si hay tres o más.

En cuanto al cónyuge, podrá como máximo, según el artículo 1094 del mismo Código francés, disponer del resto de la herencia (es decir, de la parte no reservada como legítima para los hijos), o bien de un cuarto de los bienes en propiedad y de los otros tres cuartos en usufructo, o de todos los bienes en usufructo.

Del mismo modo, la herencia de un ciudadano británico residente en España quedará sujeta al régimen de las legítimas establecido en el derecho común español. Así, dos tercios de la herencia se atribuirán a sus descendientes, uno de ellos repartido entre los hijos por partes iguales y sin carga alguna, y otro con la posibilidad de ser libremente distribuido entre sus hijos o nietos y de llevar la carga del usufructo vitalicio del cónyuge viudo.

Tales disposiciones del Código Civil español son enteramente ajenas a la tradición jurídica del Reino Unido, cuyo ordenamiento se basa en la libertad absoluta de cualquier persona para disponer como mejor le parezca de sus bienes a su fallecimiento. A los hijos y al cónyuge se les reconoce únicamente el derecho a pedir, en caso de necesidad, una pensión de subsistencia, congruente con el patrimonio del difunto.

Asimismo, el derecho español va a ser el que rija la sucesión de los marroquíes o de los paquistaníes residentes en España. Por este motivo, no será necesario invocar la excepción de orden público para excluir la aplicación en España de la norma que atribuye a los varones una doble porción hereditaria respecto a la de las mujeres, como lo indica el derecho musulmán.

Aspectos generales de las sucesiones

En la regulación de las sucesiones, se contemplan aspectos importantes, tales como:

-El destino que se le van a dar a los bienes del difunto o causante. Se determina el ámbito de actuación de la autonomía de la voluntad, las normas imperativas que sean necesarias y las normas dispositivas que suplirán la voluntad del causante, en caso de no existir testamento.

-Los requisitos de validez del testamento, con la finalidad de asegurar que lo que aparezca en él sea realmente la voluntad del testador.

-Los trámites necesarios para el reparto del caudal relicto.

Las personas intervinientes en una sucesión son:

-El causante: persona que transmite su patrimonio por causa de su fallecimiento.

-El testador: es el causante que dicta testimonio o testamento.

-El heredero o causahabiente: persona o conjunto de personas que reciben el patrimonio del causante.

-El legatario: persona que recibe determinados bienes individuales del causante, pero no una cuota de la herencia.

-El albacea: es el encargado por un testador o por un juez de cumplir la última voluntad del causante y custodiar sus bienes.

¿Cómo funciona la sucesión de bienes en España?

En España, el derecho sucesorio se regula en el Código Civil (del artículo 657 al 1087). Allí, se especifica que ciertos parientes en línea recta (ascendientes/descendientes) y el cónyuge tienen derecho a recibir dos tercios de la herencia del fallecido o causante, independientemente de la voluntad de este.

A esta parte se la denomina legítima. La legítima se divide, a su vez, en «legítima estricta» y «mejora». El cónyuge superviviente tiene como mínimo derecho al usufructo del tercio de «mejora».

El tercio restante («tercio de libre disposición») el causante lo puede legar a quien quiera. En este sentido, existe libertad de disposición mortis causa. El causante puede decidir libremente cómo dejar sus bienes, siempre que respete la legítima.

En caso de que no haya testamento, entran en juego las normas del Código Civil y los parientes que este señale (sucesión intestada).

Junto con el sistema sucesorio regulado en el Código Civil, coexisten en este país los diferentes sistemas establecidos por las legislaciones forales. Estos se caracterizan en general, en el ámbito del derecho de sucesiones, por una mayor libertad para testar. También, por la admisión en la mayoría del derecho foral de la figura de los pactos sucesorios.

Un caso específico es el del derecho foral de Navarra, donde el testador goza de absoluta libertad de disposición de sus bienes, salvo dos excepciones: la relativa a los hijos de anteriores matrimonios, así como las derivadas del usufructo de fidelidad, establecido en favor del cónyuge viudo.

Si te han quedado dudas, no dudes en contactarte con nosotros. Los profesionales de OI REAL ESTATE se encuentran dispuestos a asesorarte.

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¿Cómo tributa la figura de nuda propiedad?

Alquilar 25 octubre, 2020

Alquileres: la suspensión de pagos por COVID 19 obtiene aval con medidas cautelares

La suspensión de pagos de una discoteca en Madrid y la reducción del 50% de su renta habitual cuando pueda volver a trabajar sienta jurisprudencia basándose en la cláusula rebus sic stantibus.

Comienzan a sustentarse en la Justicia las medidas tomadas por el gobierno a principio de año para palear la crisis económica provocada por el Coronavirus.

Dos jueces han tomado las medidas cautelares tendientes a dar aval en la justicia al Decreto-ley 15/2020, sancionado en abril de este año. Dicho decreto buscó adoptar una serie de medidas que refuercen la actividad económica y, principalmente, a las PYMES y los autónomos que se hayan visto afectados de forma directa por el COVID-19.

En Madrid, el juez Carlos Ceballos Norte, titular del Juzgado de Primera Instancia 81 dictaminó la medida avalando la suspensión de pagos . El caso lo presentó una discoteca céntrica que logró la rebaja al 50% en el momento en el que pueda volver a las actividades.

A tono con esa decisión, el Juzgado de Primera Instancia nº 2 Benidorm (Auto 162/2020, 7 Jul. Procedimiento 601/2020) acordó la suspensión temporal del pago de la renta de un local debido a la crisis ocasionada por el COVID-19.

¿Cuáles fueron las causas por las que el gobierno decretó la medida de suspensión de pagos de alquileres?

Debido a la fuerte crisis económica generada por la pandemia el gobierno dispuso medidas extraordinarias para sortear la complicada situación de muchos arrendatarios

Desde que se decretó el primer estado de alarma en España se dictaminaron varias leyes-dectreto tendientes a sustentar a las personas que por las restricciones obligatorias perdieron sus fuentes de trabajo o se vieron impedidos de volver a realizar sus tareas con normalidad.

¿Cómo fue el tratamiento respecto de los alquileres de viviendas?

En cuanto a los alquileres de vivivendas, el gobierno dispuso una mora para aquellas personas que cumplieran con condiciones de vulnerabilidad. Con el fin de acogerse a dicha norma, debían ubicarse bajo estos requisitos:

Acreditar el estado de vulnerabilidad económica
La vivienda debía ser la habitual, no segunda residencia o vacacional.
El propietario tenía que cumplir la condición de ser empresa del Estado o dueño de más de diez inmuebles

La moratoria consistió en el emplazamiento a un acuerdo entre arrendador y arrendatario para el pago de la vivienda en un plazo distinto al convenido. Los términos de este convenio fueron:

Por un máximo de cuatro meses reducir la renta al 50%

Conceder el aplazamiento de pagos

Si se optó por el aplazamiento, la moratoria se considera automática, y podrá durar lo que dure el estado de alarma, e incluso prorrogarse tal y como ha venido decretando el Consejo de Ministros.

La persona arrendataria no sufrirá ninguna penalización y las deuda aplazada será cancelada a la arrendadora sin intereses.

¿En qué casos La Ley de Arrendamientos contempla la suspensión de pagos de alquiler?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, ante la falta de acuerdo entre las partes. La salvedad del caso está referida en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que podría ser aplicable a los locales de negocio.

Tal como consigna la Ley Decreto 15/2020 publicada en el Boletín Oficial del Estado ante esta situación se procedió prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales. Todo esto siempre y cuando concurran los requisitos exigidos:

imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado
Excesiva onerosidad de la prestación debida
Buena fe contractual.

Dentro de la Ley Decreto, se consideró conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar la situación y regular procedimientos. De esta manera se propició el acuerdo entre las partes para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.

¿Qué es el rebus sic stantibus?

De esta cláusula es de la que se valieron los magistrados para dictar las medidas cautelares procedentes a justificar la mora en los alquileres.

La expresión latina, traducida como «estando así las cosas» es una de las cláusulas más conocidas de la historia del derecho en Europa. Aplica una significativa corrección a otro principio igualmente histórico, el de ‘pacta sunt servanda’ (los pactos deben cumplirse). La misma afirma que cuando, de manera sobrevenida, por fuerza mayor, cambian las circunstancias en las que se firmó el contrato, cada una de las partes puede desistir de su cumplimiento o renegociarlo.

En los casos de arrendamiento de locales, la cláusula es totalmente aplicable ya que a causa de la pandemia las circunstancias en las que se firmó el contrato variaron indefectiblemente. Esto marcó la habilitación a las partes a renegociar las condiciones mientras duren las medidas restrictivas a la actividad que se desarrollaba.

¿Qué fundamentos expusieron los demandantes para poder recurrir a la suspensión de pagos de alquiler?

La demanda del local bailable de Madrid contó con el apoyo de Tito Pajares, presidente de la Asociación de Empresarios de Ocio Nocturno y Espectáculos de Madrid (CONM). En ella se solicitaba la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” al contrato de arrendamiento.

El lugar de esparcimiento llevaba sin abrir sus puertas al público siete meses, desde que se dictaminó el estado de alerta en toda España.

El juez Carlos Ceballos Norte consideró en sus argumentos que mientras no esté permitida la apertura, se acordará la suspensión de pago de la renta. De igual maneral se seguirán abonando las cantidades complementarias que venían abonándose durante la moratoria.

La renta a pagar, una vez que la actividad vuelva a reanudarse, será de 7.500 euros mensuales –la mitad del alquiler pactado por contrato–, hasta que se celebre el juicio

El magistrado se basó en la Ley Decreto 15/2020.

Otro de los casos que tomaron relevancia por haber podido acogerse a la suspensión de pagos fue el propiciado por el juzgado de Primera Instancia nº2 de Benidorm de 7 de julio. En los autos se aprobaron las medidas cautelares promovidas por un arrendatario de local de negocio de hostelería y restauración.

A través del mismo se procedió a la suspensión en forma parcial y temporal de su obligación de pago de la renta. Además se avaló la prohibición a la arrendadora de presentar demanda de desahucio durante la tramitación del procedimiento.

Estas dos medidas cautelares avalaron la suspensión de pagos de alquileres de locales durante el tiempo que dure la pandemia y asegurando su prórroga mientras el gobierno así lo estime.

De todos modos, ambos procesos continuarán por la vía legal, debiendo esperar el juicio para llegar a una sentencia firme.

¿Qué se recomienda para evitar llegar al proceso legal?

Ante la crisis provocada por la pandemia y atento a futuros inconvenientes de pago, se recomienda actuar con celeridad y negociar ya sea la reducción de la renta o la suspensión de la misma entre arrendador y arrendatario.

Cualquier solución negociada será más económica que acudir a la Justicia, aunque habrá ocasiones en el que el recurso será obligado por las circunstancias.

Si te quedó alguna consulta o quieres hacer algún comentario, no dudes en escribirnos! En Oi Real Estate estamos a tu disposición para cualquier asesoramiento que necesites.

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Invertir 23 octubre, 2020

Ardian en España: el fondo francés invertirá en el mercado inmobiliario

El fondo francés Ardian desembarca en España para invertir en el sector inmobiliario. Ha puesto en marcha un equipo de profesionales para la compra de inmuebles, sobre todo oficinas, en Madrid y Barcelona. Si quieres saber más, ¡sigue leyendo!

Ardian es una compañía de inversión de capital privado con sede en París. La gestora francesa ha ampliado su actividad inmobiliaria al mercado español.

Ardian ya operaba en España con sus fondos de infraestructuras (‘mid-cap buyout’ y ‘growth’). Pero, de este modo, extiende su negocio inmobiliario, el cual se encontraba centrado desde 2015 en Francia, Italia y Alemania, a España.

Un líder con experiencia

El dirigente de esta nueva iniciativa es Edmund Eggins, exdirectivo de Colonial, quien buscará invertir en activos no residenciales, principalmente oficinas, ubicadas en zonas estratégicas de las ciudades de Madrid y Barcelona. Este empresario cuenta con diez años de experiencia en el sector inmobiliario, ya que ha trabajado en la SOCIMI Axiare Patrimonio y en Savills.

«España es un mercado con un gran potencial gracias al dinamismo de su economía y tejido empresarial, además del atractivo que tienen las empresas internacionales con ciudades como Madrid y Barcelona, que se encuentran entre las ciudades más emblemáticas de Europa», comentó Edmund Eggins.

Ardian en Europa

Ardian Real Estate cuenta con un equipo de 19 profesionales y más de 16 activos en su cartera ubicados en París, Milán, Roma, Múnich y Berlín. Su primer fondo en el mercado inmobiliario, Ardian Real Estate European Fund I (‘AREEF I’), se alzó con 738 millones de euros en 2019.

«La llegada de Ardian Real Estate a España es un paso natural. Las grandes oportunidades que vemos en el sector inmobiliario hacían que España fuese uno de los países prioritarios para nuestra expansión», aseguró Rodolfo Petrosino, Senior Managing Director, responsable del sur de Europa.

Estrategia en España

En cuanto a su estrategia, la empresa buscará inmuebles para oficinas de un tamaño significativo. Intentará aportarles un valor añadido mediante su gestión activa, con el objetivo de obtener grandes ingresos por el alquiler de estos activos.

Su ticket de inversión se situará entre los 50 y los 150 millones de euros. Con esta maniobra ya ha cerrado importantes transacciones en ciudades como París, Berlín y Milán.

Para Stéphanie Bensimon, responsable de Ardian Real Estate, la visión del fondo para las inversiones en inmobiliario pasa por construir un pilar «sólido y significativo», con una visión a largo plazo dentro del grupo.

«A pesar de las incertidumbres económicas, buscamos expandir las geografías y los perfiles de riesgo de manera disciplinada. Cuando consideramos nuevos mercados, solemos entrar en aquellos que son particularmente sólidos y resilientes, donde el equipo tiene una proximidad física a los negocios», explica Bensimon.

Más información sobre Ardian

La empresa fue fundada en 1996 por el grupo de seguros AXA, bajo la dirección de Dominique Senequier. La compañía de inversión gestionó activos de 47 mil millones de dólares en Europa, América del Norte y Asia en el año 2013.

El 30 de septiembre de 2013, AXA Private Equity anunció su separación del Grupo AXA y su lanzamiento bajo el nuevo nombre Ardian.

Actualmente, Ardian tiene 410 empleados en doce ubicaciones del mundo: Pekín, Frankfurt, Jersey, Londres, Luxemburgo, Milán, Madrid, Nueva York, San Francisco, París, Singapur y Zúrich.

La empresa administra los activos de aproximadamente 300 inversionistas y gestiona una variedad de fondos diferentes que cubren toda clases de activos. También, dispone de fondos de infraestructura, centrados en el capital empresarial de la pequeña y mediana empresa.

El grupo en su conjunto cuenta con activos gestionados o asesorados por un valor de 100 000 millones de dólares (84 900 millones de euros) en Europa, Norteamérica y Asia.

Si buscas invertir en el mercado inmobiliario, no dudes en contactarte con Oi Realtor. Nuestros profesionales podrán asesorarte.

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Comprar 23 octubre, 2020

¿Cuál es la diferencia entre la superficie útil y la superficie construida de una vivienda?

La superficie de una vivienda es un parámetro característico muy importante de la misma. El valor de la vivienda es directamente proporcional a la superficie: a mayor superficie mayor valor. También es muy importante diferenciar correctamente los términos que habitualmente se utilizan cuando se está hablando de superficies, ya que no son lo mismo. Los más empleados son la útil y la construida.

¿Qué es la superficie útil de una vivienda?

La superficie útil es la del suelo, delimitada por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio. Incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

En palabras más simples, la superficie útil (o metros útiles de una vivienda) es la superficie que se puede pisar dentro de la casa. En este concepto entra todo el interior de una vivienda (incluidos los armarios). Pero quedarían excluidas todas las partes que, aun estando dentro de la casa, no son útiles. Como, por ejemplo, los tabiques, pilares y demás elementos estructurales.

La información de esta proporciona una idea del espacio del que dispondrá para vivir.

No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados. Y tampoco a la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Incluso, no se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

¿Qué es la superficie construida?

En esta superficie se incluirán todos los metros cuadrados que estén dentro del perímetro de la vivienda. Si se compartieran paredes con algún vecino, el perímetro se medirá desde la mitad de esas medianeras. Se suelen computar también los tabiques, galerías, conductos de ventilación e instalaciones. En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.

Esta siempre es mayor que la útil, para un piso de 100 metros cuadrados, la diferencia está en torno al 10%.

¿Cuál consta en catastro?

En catastro los metros cuadrados de una vivienda que aparecen son la superficie construida y los elementos comunes.

Cuando hablamos de edificios y urbanizaciones es muy diferente a la superficie útil e incluso a la construida simple, ya que aquí se incluyen los pasillos y las zonas comunes.

En la información catastral de un bien inmueble, aparece la superficie construida de catastro por un lado y las superficies de los elementos comunes por otro. En caso de que la plaza de garaje y el trastero formen parte de la misma referencia catastral, también aparecen desglosadas sus superficies por separado.

La superficie del catastro es muy importante, ya que marca el coeficiente de participación de una vivienda en la comunidad de propietarios y también porque el IBI (impuesto de bienes inmuebles) se paga en función de esa superficie.

¿Cómo se miden?

Conocer la superficie exacta con la que cuenta una vivienda es una cuestión clave para su propietario. Seguro que siempre te has preguntando cómo se mide la superficie de una vivienda o por qué hay tanta diferencia entre metros cuadrados construidos y útiles. La superficie es uno de los elementos que determinan el valor del inmueble.

De igual modo, también condiciona el tipo de fiscalidad ante la que el titular del inmueble debe responder. Sin embargo, calcularla no resulta fácil, pues en función de la vivienda que se trate, hay que aplicar un determinado sistema de medida. Analizamos los elementos que se deben tener en cuenta para realizar este cálculo correctamente y cómo queda reflejado en los documentos inmobiliarios.

Tres medidas estándar

Para hallar la superficie real de una vivienda en España se aplican tres medidas estándar. Estos conceptos son superficie útil, superficie construida y superficie construida con elementos comunes. Se desarrollan, según explica Paloma Arnaiz Pérez-Villamil, secretaria general de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), bajo la orden ministerial ECO 805/2003.

A juicio de esta experta, la útil es el espacio que se puede pisar físicamente cuando se recorre por dentro una vivienda, la cual incluye el espacio “que queda delimitado por las caras interiores de los muros perimetrales de la vivienda”. Ya sean fachadas o muros medianeros. Y excluye la superficie ocupada por los tabiques, pilares, columnas o tuberías.

Por su parte, la superficie construida incluye la superficie útil “más el espacio ocupado por los cerramientos interiores fijos, los elementos estructurales verticales, las canalizaciones o conductos con sección horizontal superiores a 100 cm² y las partes en las que la altura libre sea inferior a 1,5 metros”.

Así lo confirma José María Basañez, presidente de TecniTasa. Quien agrega que la superficie construida también se compone del espacio “correspondiente” a los cerramientos exteriores, “computado al 100% si son de fachada o medianeros, o al 50% si son compartidos con otros elementos”.

Con respecto a los edificios de viviendas plurifamiliares, en ellos se aplica el concepto de superficie construida con elementos comunes. Este término incluye, según Rubén Cózar, director del área residencial de Foro Consultores, “las zonas comunes de la finca y suma a cada vivienda la parte proporcional”. Entre otros, de portales, vestíbulos, escaleras, cuartos de basuras, contadores y aljibes.

¿Cómo computan en la superficie de la vivienda las terrazas y los patios?

A la hora de computar el espacio que representan elementos representativos de una vivienda, como son las terrazas y balcones, patios, porches o tendederos se requiere que el propietario conozca el porcentaje de cobertura con el que cuenta cada uno de ellos. Para Arnaiz Pérez-Villamil, se sumará el 50% de la superficie de este espacio a la superficie útil de la vivienda “si se trata de un espacio cubierto y su superficie de suelo es inferior al 15%” al resultado final de este concepto.

Por el contrario, esta experta matiza que si se trata de un espacio cubierto cuya superficie de suelo es superior al 15% de la superficie útil de la vivienda “no se sumará ningún espacio”. Tampoco se agregará ninguna superficie si el elemento es un espacio descubierto. No obstante, desde la AEV recuerdan que, cuando se calcule el valor del inmueble “sí se tendrá en cuenta que esos espacios exteriores existen”. Por ejemplo, buscando viviendas comparables en el mercado que también los posean o valorándolos de forma independiente.

¿Cómo se mide la superficie de una vivienda de protección oficial?: El valor de módulo y el valor de vivienda libre

Las viviendas de protección oficial presentan una serie de particularidades en cuanto a superficie útil, ya que como afirma Diego Lasaosa, CEO de Certicalia, “este espacio debe ser, como mucho, de 90 metros cuadrados”. Además, la medición de los elementos contenidos en el apartado anterior, como son las terrazas o los patios cubiertos, “se computan al 10%, no al 50%, como en el resto de viviendas”. Estas diferenciaciones, para Arnaiz Pérez-Villamil, “en ningún caso han de generar problemas”.

En concreto, esta experta sostiene que, para medir los inmuebles de protección oficial, “se determinan habitualmente dos indicadores”, como son el valor de módulo y el valor de vivienda libre, “tomándose como indicador de medición el que resulta inferior”. En el mismo sentido, desde la AEV recuerdan que el valor de medición se halla haciendo uso de las mismas reglas de cómputo de superficies comunes “y que deberá coincidir con el valor que figura en la cédula de calificación de la vivienda”. Por el contrario, el valor como vivienda libre se calcula con las normas de cómputo propias de la normativa de tasación, “no existiendo interferencias entre ambos valores”.

¿Cómo se refleja la superficie de una vivienda en el Catastro y en el Registro de la Propiedad?

La superficie final que queda reflejada en órganos como el Catastro o el Registro de la Propiedad resulta fundamental para el propietario de una vivienda. En el primer caso, recuerdan desde Foro Consultores, suele quedar plasmado el resultado relativo a la superficie construida de la vivienda. Un parámetro, señala Cózar, “que se tendrá en cuenta, entre otros tributos, a la hora de pagar el IBI”.

Por su parte, no existe un criterio definido sobre la superficie que se ha de reflejar en el Registro de la Propiedad. En este sentido, desde la AEV reconocen que pueden encontrarse escrituras “en las que se refleja únicamente una de las tres medidas, dos de ellas o incluso las tres, cuando se trata de inmuebles de construcción e inscripción reciente”. De la misma opinión se muestran desde TecniTasa, desde donde resaltan la importancia de llevar a cabo “una correcta medición, análisis y adopción de superficies” por parte de tasadoras homologadas por el Banco de España.

¿Qué superficie escoger a la hora de anunciar un inmueble? ¿Y en el momento de escriturarlo?

Los expertos consultados coinciden en afirmar que, a la hora de anunciar una vivienda en venta, el propietario ha de ofrecer a los potenciales compradores la mayor y más útil información posible. De ahí, que aconsejen reflejar en sus ofertas tanto la superficie útil como la construida con la parte proporcional de elementos comunes. El primer indicador, señala Arnaiz Pérez-Villamil, “permite al comprador hacerse una idea de la cantidad de espacio pisable del que va a disponer”. De igual modo, hace hincapié en que, al hacer público el segundo, “se le permite acceder a la información que tomará como base para fijar el valor de la vivienda”.

Finalmente, Lasaosa explica que en las escrituras, “el notario suele indicar, cuando detalla las características del inmueble, tanto la útil como la construida”. Una información que suele coincidir con los metros cuadrados que se muestran en la Nota Simple del inmueble. A la cual el interesado ha accedido acudiendo previamente al Registro de la Propiedad.

Si te interesó este tema y quieres seguir conociendo sobre el mundo inmobiliario, te invitamos a leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

Cliente inmobiliario en la era digital

Invertir 22 octubre, 2020

Inversiones inmobiliarias extrañas: conoce estos seis modos inusuales de invertir en bienes raíces

Frente a la crisis económica, en todo el mundo hay quienes saben reinventarse. Una excelente oportunidad son las inversiones inmobiliarias. En esta oportunidad, te contaremos acerca de seis inversiones inmobiliarias extrañas que se realizan en bienes raíces. ¡Sigue leyendo!

A continuación, encontrarás seis inversiones inmobiliarias extrañas que deberías conocer:

1. Espacios de estacionamiento

Si bien los espacios de estacionamiento no son más que líneas pintadas sobre asfalto, en Estados Unidos algunos se venden por más de 200 000 dólares.

Hay quienes están convencidos de que la utilización del transporte público es solo una moda y no descartan el lucrativo mundo de los espacios de estacionamiento.

No nos referimos aquí a los aparcamientos, sino a los espacios individuales. Sin embargo, debes tener en cuenta que inclusive tener un solo espacio viene con una serie de condiciones. Por ejemplo, deben abonarse seguros, cuotas de asociación y, si se desea alquilarlo en lugar de usarlo, se deberá pagar publicidad.

2. Una habitación de hotel

Si no cuentas con el dinero para invertir en un edificio completo, ¿por qué no pruebas con una sola habitación? En algunas propiedades hoteleras de todo el mundo, los inversores pueden comprar una habitación de hotel individual a la vez.

Esto no es lo mismo que un tiempo compartido, sino que constituye una participación en la propiedad total, adquiriendo una habitación individual. Aunque se abonan precios altos, como 400 000 dólares en Estados Unidos, el propietario tiene derecho a unas 50 noches al año en el hotel, más una parte de las ganancias de cada noche por la persona que alquila la habitación.

La venta de habitaciones de hotel es una fórmula que hasta el año 2015 no había tenido excesivo éxito en España, ya que había deambulando en un vacío legal. Actualmente, existen leyes que regulan este modo de inversión en cada comunidad autónoma.

3. Golf en miniatura

Lamentablemente, una economía en conflicto significa tiempos difíciles para lugares de entretenimiento como los campos de golf en miniatura de EE.UU. En la actualidad, se encuentran este tipo de sitios en todo el mundo.

Los vendedores se encuentran motivados por deshacerse de estos negocios y, por este motivo, se vuelve posible conseguir precios muy bajos para convertirse en el propietario u operador de un minigolf.

4. Casas prefabricadas con contenedores marítimos

Los precios de la madera y del acero se encuentran muy elevados y la construcción ecológica se ha convertido en el deseo de muchos nuevos propietarios de viviendas.

La construcción de casas con contenedores marítimos podría ser una excelente nueva oportunidad. Los contenedores marítimos son dispositivos de almacenamiento de metal grandes y rectangulares que se encuentran apilados en miles de puertos de todos los países.

La construcción con estos bloques de armazón de acero de gran calibre resulta increíblemente robusta. Por este motivo, son perfectos para áreas de riesgo sísmico y meteorológico.

En España, existe una empresa que distribuye casas hechas con contenedores llamada Custom Home. El apoderado de esta compañía, Antonio Sánchez, asegura que “El 99% de las casas prefabricadas que construimos provienen de contenedores reciclados, ya que sus cualidades son muy duraderas a lo largo del tiempo y es muy difícil que se deterioren, aunque, algún cliente demanda un contenedor nuevo, pero no es lo normal”.

El precio de este tipo de viviendas es muy relativo, ya que depende del tamaño, de las calidades, de los revestimientos y del diseño, entre otras cuestiones. De todas maneras, el precio aproximado ronda los 600 euros por metro cuadrado para las de planta baja y los 675 euros por metro cuadrado para las de dos plantas o más.

5. Silos de misiles desarmados

Actualmente, en EE.UU. hay quienes viven en un silo subterráneo endurecido por la energía nuclear. El valor de estos va desde los dos millones de dólares hasta los 200 000.

Es posible conseguir silos de misiles desmantelados en todo el territorio continental de Estados Unidos. Estos se encuentran a la espera de ser recogidos por el comprador adecuado.

Según el sitio web www.missilebases.com, las casas de misiles pueden ser la nueva moda del futuro y constituir una buena opción para las inversiones inmobiliarias.

6. Casas flotantes

Hace ya bastantes años que vivir en un barco ha dejado de ser algo que hacían las personas que se encontraban marginadas por la sociedad.

En ciudades como Ámsterdam, situada en los Países Bajos, esta forma de vida se ha llevado a cabo en sus numerosos canales. Estos están repletos de pequeñas casas flotantes.

Invertir en una vivienda con estas características puede salir muy caro, económicamente hablando. Sin embargo, la posibilidad de acceder a una casa flotante existe y quizá esté más a tu alcance de lo que tú crees.

Decenas de puertos en España ofrecen la posibilidad de poder vivir en un barco y cada vez más personas optan por esta forma de vida. Esta aporta libertad, ya que puedes ir viajando de puerto en puerto.

El precio de las casas flotantes dependerá del dinero que cada persona pueda invertir. La variación del valor entre una y otra vendrá dada por la tipología del barco, la antigüedad y el tamaño de este.

Concretamente, el precio de una embarcación podrá tener un coste de entre 12 000 y 140 000 euros. Dejando a un lado el coste inicial de la embarcación, hay otros gastos a los que hay que hacer frente posteriormente. En total, junto con el amarre en el puerto, podríamos estar hablando de algo más de 5000 euros anuales.

Si buscas realizar inversiones inmobiliarias, en Oi Realtor contamos con profesionales que podrán asesorarte. Comunícate con nosotros.

CONTACTO OI REALTOR

Invertir 21 octubre, 2020

Telefónica reduce su cartera de activos: pone a la venta un edificio en Madrid por 22,5 millones

La compañía de telecomunicaciones Telefónica España ha puesto a la venta uno de los cuatro módulos que ocupa en la calle Julián Camarillo de Madrid por 22,5 millones de euros. De este modo, sigue adelgazando su cartera de activos. Si quieres saber más, ¡sigue leyendo!

El edificio que se encuentra ubicado en el número 8 de la calle Julián Camarillo, cuenta con 10 000 metros cuadrados de superficie. Es uno de los cuatro módulos que ocupa la compañía Telefónica España.

A pesar de que la empresa venda el activo, continuará ocupando las oficinas en régimen de alquiler, según informa El Economista. La firma busca obtener una rentabilidad del 5,5% con la venta del inmueble.

La compañía continúa con su estrategia de desinvertir en inmobiliario. Durante el último año, ha sumado ventas por un valor de 300 millones de euros.

El año pasado, Telefónica vendió la Torre Diagonal 00 de Barcelona por 150 millones de euros. Además, en febrero puso en el mercado dos inmuebles de oficinas ubicados en el distrito del 22 y en el barrio de Gràcia por un precio de 13,4 millones de euros.

En la misma área del edificio que se encuentra actualmente en venta, Telefónica cuenta con el centro “Security Cyberoperation” y el centro de control de incidencias críticas. El tercer inmueble ya fue vendido al fondo Asterion.

Venta del centro de datos a Asterion

En el mes de mayo de 2019, Telefónica firmó un acuerdo para la venta de 11 centros de datos a Asterion Industrial Partners por un importe total de 550 millones de euros. Asterion es un fondo de inversión especializado en infraestructuras en Europa.

Se estima que la plusvalía de la operación, antes de impuestos y de minoritarios, ascendió, aproximadamente, a 260 millones de euros.

El perímetro de la operación incluyó 11 data centers de los 23 con los que cuenta la operadora, instalados en siete países: Argentina (dos), Brasil (dos), Chile (uno), EE. UU. (uno), España (dos), México (uno) y Perú (dos).

El acuerdo se complementó con la firma de un contrato de prestación de servicios de housing, de forma que Telefónica seguirá prestando y gestionando los servicios que viene ofreciendo a sus clientes desde estos centros de datos y mantendrá la relación directa con ellos.

Este contrato permitirá a Asterion, por su parte, apalancarse en la red de ventas de las operaciones del grupo Telefónica para comercializar el resto de capacidad disponible en los centros de datos. La operación no incluye ni la venta de servidores propiedad de Telefónica o de sus clientes alojados en los mismos ni la gestión y acceso a los mismos.

La compañía de telecomunicaciones, por lo tanto, mantuvo intacto su posicionamiento comercial y la relación con sus clientes. También, su liderazgo en la oferta de servicios de conectividad y capacidades cloud (servicios en la nube) para el segmento corporativo.

Reducción de deuda mediante la venta de activos

Telefónica, como otras grandes operadoras, busca rentabilizar sus infraestructuras mediante la venta de activos que luego son arrendados a la empresa compradora, o la compartición de redes.

En este sentido, la compañía que preside José María Álvarez-Pallete ha vendido ya el 49,9% de Telxius, su compañía global de infraestructuras de telecomunicaciones (cables submarinos, red de fibra y antenas) al fondo KKR y a Pontegadea, la matriz del grupo controlado por Amancio Ortega.

Solo en el último año y medio Telefónica España ha cerrado ventas de edificios por cerca de 300 millones de euros. De hecho, el pasado ejercicio protagonizó una de las grandes operaciones del segmento de oficinas en Barcelona al cerrar la desinversión de su sede central en la Ciudad Condal por 150 millones de euros. Se trata de la Torre Diagonal 00, que ahora está en manos del magnate filipino Andrew L. Tan, que se hizo con el rascacielos a través de su grupo bodeguero Emperador, especializado en brandy.

Telefónica vendió también el pasado año su sede histórica de Barcelona, situada en el centro de la ciudad, en la confluencia de la calle Fontanella con la avenida Portal de l’Àngel, por unos 100 millones de euros. Asimismo, a principios de este año cerró la venta de su primera sede en Málaga, junto a la catedral, por unos 12 millones de euros

La compañía considera que la venta de edificios es una de las iniciativas más ágiles en su estrategia de reducción de deuda, tanto en España como en otros países en los que opera.

Avance en el cierre de centrales

Telefónica España prevé cerrar sus 1200 centrales de cobre en el plazo de cuatro años. Esta estrategia le proporcionará a la compañía de telecomunicaciones nuevas fuentes de ingresos procedentes de inmuebles próximamente en desuso.

Durante el año 2019 se cerraron 140 centrales de cobre, desde donde se ofrecían servicios de conectividad a través de DSL, ahora sustituidos por la fibra óptica. El cierre de centrales debe producirse de forma escalonada, ya que aún existen más de 2,2 millones de clientes minoristas y mayoristas de DSL.

Hipotecas 21 octubre, 2020

Hipotecas: la alternativa más elegida para comprar una vivienda

La hipoteca se ha convertido en la herramienta más elegida para comprar vivienda. Entérate en esta nota del nuevo perfil de comprador.

Casi un 80% de los compradores decidió utilizar una hipoteca para lograr la meta de la vivienda propia durante el 2020. Enterate en esta nota cuál es el perfil de los nuevos consumidores.

Al momento de enfrentarnos a comprar una casa propia debemos contar con un patrimonio previo que se obtenga de ahorros, préstamos familiares, un inmueble a la venta o adquirir una hipoteca.

En el último año los españoles se han volcado hacia esta última opción para conseguir un hogar: según un informe publicado por Inmodiario, se ha incrementado en 6% el porcentaje de personas que compran su casa a través de una hipoteca. Además se deduce que hay un menor porcentaje que necesitan la colaboración económica de un familiar para cancelar el pago de la hipoteca. Con respecto a la cantidad de personas que debieron vender una propiedad para poder comprarse otra, el porcentaje bajó en un 3% con respecto al año pasado.

¿Qué es una hipoteca y cómo se consigue?

Según lo define el Banco de España, una hipoteca es un préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble.

Es un producto bancario, emitido por una entidad bancaria autorizada. Lo que le permite al cliente es recibir una determinada cantidad de dinero a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad más los intereses correspondientes, mediante pagos periódicos. La diferencia con otro tipo de préstamos es que cuenta con una garantía adicional: el inmueble adquirido.

Características:

Supondrá un compromiso financiero importante en el futuro.

Suelen ser de importe elevado y tener una larga duración.

Para contratar una hipoteca hay que asegurarse de que los ingresos son recurrentes y adecuados a la deuda que se va a asumir, y tener en cuenta el ahorro inicial e ingresos netos antes de endeudarse.

¿Qué forma eligen los compradores para pagar sus viviendas?

En la actualidad, la hipoteca es una forma imprescindible para 4 de 5 compradores de viviendas. El número es alto: 79% de las nuevas adquisiciones se realiza por medio de esta vía, lo que supone un aumento en un 6 por ciento respecto al año pasado.

Algunos datos son claves para entender este nuevo perfil de comprador. Desde la implementación de la nueva ley de hipotecas sancionada en 2019, el acceso a las mismas ha sido facilitado ampliamente.

¿Qué beneficios se consiguieron por la nueva ley de hipotecas?

La ley de hipotecas sancionada el 16 de junio de 2019 a pedido de la Unión Europea significó un paso adelante para los consumidores. Su objetivo fue fortalecer la transparencia en las transacciones y sirvió para protegerlos ante posibles malas prácticas bancarias.

Sus principales beneficios fueron:

Mayor información para el comprador
Ilegalidad de cláusulas abusivas
Establecimiento de una nueva entidad de resolución de litigios

Estos puntos fueron claves para que la hipoteca sea una herramienta más elegible entre los compradores de viviendas durante este último año.

De la totalidad de personas que buscaron la hipoteca como forma de financiar su vivienda, un 67% sólo necesitó de esta herramienta para solventar su compra. Un 12 % debió recurrir a la ayuda de sus familiares.

En cuanto al porcentaje que no necesitó hipoteca, un 11% pudo llegar a la meta de la vivienda propia a través de ahorros previos. Otro 6 % necesitó la colaboración de algún familiar y tan sólo un 4% utilizó el capital de la venta de otro inmueble para lograr la operación.

¿Qué requisitos se necesitan para conseguir una hipoteca?

Demostrar solvencia y capacidad de endeudamiento

En casi todas las hipotecas que se conceden en España se solicita domiciliar una nómina con ingresos mínimos. Una vez superado este primer requisito, el siguiente paso es que la cuota resultante la hipoteca no sea mayor que el 30-35% de tus ingresos netos.

No presentar deudas al momento de pedir la hipoteca ni tener impagos

Otro de los requisitos exigidos es no tener impagos. Una deuda en un registro de impagos, sea de telefonía o de préstamos, bloquea automáticamente el acceso a una hipoteca.

Es aconsejable disponer de una cantidad suficiente de ahorros para hacer frente a los gastos asociados a la adquisición de la vivienda como notaria, gestoría o registro. Estos ahorros deberían ser de, aproximadamente, el 30% del importe del inmueble.

¿Cómo es el perfil de los compradores que se deciden por una hipoteca?

Durante el 2020 el segmento etario de entre 45 y 50 años fue el que más eligió la hipoteca como forma de financiación. Esto tiene que ver con una mayor capacidad de compra durante este período de la vida y es algo que suele mantenerse estable todos los años.

Si hablamos de su situación familiar, un 41% convive con su grupo familiar – pareja e hijos-. Por otro lado un 32 % de los compradores vive con su pareja pero sin hijos. En cuanto al número de personas que viven con sus padres y se decidieron por una hipoteca, el número aumentó significativamente y trepó al 8%.

Con respecto al estado civil: el grupo de los casados supera ampliamente el segmento con un 68% . Por otra parte, se consignó un aumento de los hipotecados divorciados, llegando al 7% mientras que los solteros representaron un 24 %.

Muchas veces la hipoteca no es la única fuente de financiación y los compradores suelen recurrir a la venta de otro inmueble para completar el total del importe. Esto ocurrió en un 21 % de los casos durante el 2020.

Cuál es el tipo de hipoteca que más se ha elegido en el último año?

Pero lo más importante si ya se ha decidido utilizar esta vía como forma de financiación es la elección del tipo de interés. Este puede ser:

De interés fijo: Cuando el comprador decide por este tipo de hipoteca sabe que su cuota no variará sin importar las cotizaciones del Euribor. Como contrapartida, los valores serán más altos y los plazos más cortos.

De interés variable: En este caso las cuotas variarán durante las revisiones teniendo como guía generalmente al Euribor. Si la cotización baja, los pagos serán más bajos pero si aumenta, se deberá pagar más por mes. Los plazos son más largos y las comisiones más bajas.

Mixtas: Combinan una parte del plazo- que suelen ser los primeros años de amortización- con interés fijo y otra parte con interés variable.

Como el Euribor viene en baja desde 2016, las entidades financieras han armado estrategias a fin de atraer clientes con hipotecas fijas que han dado sus frutos. Desde 2017 la balanza se inclina hacia este tipo de hipotecas, llegando ser las elegidas por el 53% de los nuevos compradores. De ellos un 60% asegura que lo hacen sopesando la estabilidad y tranquilidad de saber que siempre se pagará el mismo importe por la cuota.

También teniendo en cuenta el período 2017-2020, la opción por tipo variable ha sufrido un descenso en la cantidad de personas que la eligen. De un 51% que la tomaban hace 3 años, en la actualidad lo hace sólo un 36% con lo cual el índice ha registrado una baja de 15 puntos. Las personas que se deciden por este tipo de hipotecas confían en un euribor en baja o estable.

Si necesitas vender o comprar una vivienda, Oi Real Estate te ofrece los mejores asesores para ayudarte a elegir la opción más adecuada a tu perfil. No dudes en contactarnos!

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Ciudades y Barrios 21 octubre, 2020

Faros en Cataluña: un recorrido de fin de semana para admirar las vistas marítimas

Desde Oi Realtor queremos recomendarte un espectacular recorrido de fin de semana para que puedas disfrutar de las vistas del mar desde estos excepcionales miradores. A lo largo de los cientos de kilómetros de la costa catalana, encontrarás unos veinte faros que todavía siguen en pie. ¡Sigue leyendo!

Los faros han sido un vigía incansable a lo largo de los años y han servido para defender la costa de invasores, avisar de peligros y guiar a los marineros durante la noche y a través de la niebla.

Estos siguen custodiando el mar a pesar del paso del tiempo y, aunque hoy en día ya no tienen esa función, se han integrado perfectamente en el paisaje. Algunos se han convertido en alojamientos turísticos, otros en museos y en centros de interpretación de la vida marinera.

En la costa catalana todavía permanecen en pie unos veinte faros, desde el Cap de Creus hasta las costas del delta del Ebro, todos ellos constituyen miradores excepcionales. A continuación, te proponemos un recorrido de fin de semana para que conozcas los más destacados.

El faro de S’Arenella

Si empiezas el recorrido por el norte, debes dirigirte a la Costa Brava, específicamente al Port de la Selva. Este es un pueblo marinero que todavía mantiene un aire tradicional, donde las casas son bajas y están pintadas de blanco. Su costa está llena de acantilados y pequeñas calas escondidas.

Si sigues el camino de ronda de unos 6 kilómetros (ida y vuelta) llegarás hasta el faro de S’Arenella. Este fue construido en 1913. Allí disfrutarás del espectacular paisaje azotado por la tramontana.

A continuación, puedes seguir el camino hasta Cadaqués, una bonita localidad en la que destacan las casas blancas con tejados rojos y sus estrechas calles de piedras, con balcones llenos de flores.

Faro de Cap de Creus

A poca distancia, se encuentra el faro situado más al este de la Península Ibérica: el de Cap de Creus. Se halla a unos 400 metros del mar y a una altura de 75 metros sobre un acantilado.

Esta edificación ha sido muy importante, pues el fuerte viento y el oleaje han moldeado el paisaje agreste. Esta área es muy peligrosa para la navegación. Actualmente, se ha convertido en una oficina de información del parque natural Cap de Creus.

Faro de Sant Sebastià

En Palafrugell, encontrarás el Conjunto Monumental de Sant Sebastià de la Guarda, formado por los restos del yacimiento íbero de los indiketas del siglo VI a.C.

En este lugar hay una torre de vigilancia llamada “Torre de Guaita”, la cual data del año 1445. Su finalidad era defensiva, durante la época los piratas. También, encontrarás una ermita y una hospedería, que hoy en día es un hotel de lujo, de estilo barroco, en la parte baja de la torre.

Además, hallarás el faro más potente del litoral de la península, el de Sant Sebastià. Fue construido en 1857 y está situado a 167 metros de altura sobre el nivel de mar, con una proyección de luz de 50 millas (100 kilómetros).

Faro de Tossa de Mar

Debes seguir hacia sur hasta llegar a Tossa de Mar, donde se encuentra el único ejemplo de población medieval fortificada que todavía existe en la costa catalana: la Vila Vella (barrio viejo). Allí se encuentran casas de piedra rodeadas de la muralla medieval y tres grandes torres cilíndricas.

En el punto más alto se alza el faro de 1919, sobre un acantilado. Justo al lado, se ubica el Centre d’Interpretació dels Fars de la Mediterrània, un museo en el que se muestran los detalles de la forma de vida de los fareros. Además, cuenta con un bar con terraza y mirador, desde donde tendrás unas vistas espectaculares.

Faro Punta Galera

A continuación, debes dirigirte hacia la Costa Daurada para llegar a Torredembarra y al faro Punta Galera. Este fue el último en construirse en España, en el año 2000. Es el más alto de Cataluña, con una torre de 38 metros sobre un acantilado.

El casco antiguo de la villa conserva algunos edificios de gran riqueza arquitectónica y artística, como el castillo de los Icart, actual sede del Ayuntamiento, del Renacimiento catalán. También, conserva algunos restos de la muralla del siglo XVII y la torre de la Vila del siglo XII o XIII, de estilo mudéjar.

Faro de Salou

El faro de Salou destaca por su entorno natural. Se encuentra rodeado de pinos, jardines y vegetación silvestre. Ofrece unas impresionantes vistas desde el acantilado. Fue inaugurado en abril de 1858 y se puede acceder a través de un camino de ronda de 6,5 kilómetros que recorre el litoral, desde la zona de Pilons hasta el cabo de Salou. Irás pasando por una serie de calas y playas de belleza única.

Faro de la Punta de la Banya

Por último, para terminar el recorrido, podrás visitar el faro de La Punta de la Banya, situado en la península dels Alfac, unida a Sant Carles de la Ràpita por el istmo del Trabucador. Este se encuentra dentro del parque natural del Delta del Ebro, la zona húmeda mayor de las tierras catalanas.

El faro se erigió en 1978, es de hormigón con bandas blancas y negras y tiene 26 metros de altura. Para llegar, hay que caminar unos 6 kilómetros de ida y vuelta desde la playa de la Marquesa. Es de acceso restringido, menos durante el verano.

Alquilar 20 octubre, 2020

¿Alquiler barato? El alquiler de pisos cambia para sortear la crisis

La pandemia ha transformado el mercado con las primeras bajadas de precios y un aumento de la oferta de casas. Aunque todavía hay incertidumbre en el mercado, se han podido observar una baja de precios en algunas ciudades. Lee este post para descubrir dónde puedes encontrar un alquiler barato.

La situación actual del mercado inmobiliario

En poco más de seis meses el alquiler de vivienda en España ha mutado tanto que pareciera cosa de magia. Pero no ha sido un truco, sino una pandemia mundial lo que ha hecho que las rentas registren las primeras bajadas en las principales ciudades españolas. Que la oferta se haya disparado o que la negociación esté a la orden del día. El mercado del alquiler en España ha cambiado. Inquilinos y propietarios se enfrentan a una realidad diferente. Mejor para unos, peor para otros. Porque la pandemia, o más bien la crisis económica que deja, también ha propiciado que se triplique la morosidad en el pago de las rentas.

El recorrido empieza en los precios. El coronavirus ha parado los pies al asfixiante mercado del alquiler español, en el que se han llegado a registrar incrementos de las rentas de dos dígitos. Ahora se empieza a ver el alquiler barato en las grandes capitales, sobre todo en las más encarecidas y afectadas por el cierre del turismo.

Este podría ser solo el comienzo. “Habrá zonas en las que este año se registren caídas incipientes y otras que superen el 10% interanual”, dice Ferran Font, director de Estudios en Pisos.com. Se calcula que el precio del alquiler en el centro de Madrid cae un 10% y podría alcanzar el 15% a finales de 2020. Que cada vez más propietarios cedan dependerá de cuánto dure la pandemia, de cómo impacte en la economía de las familias y de cómo se comporte la demanda.

Alquiler barato en algunas ciudades

Aunque el precio del alquiler a nivel nacional sigue al alza —debido a que hay urbes en las que sigue subiendo—, durante agosto 28 capitales experimentaron caídas de precio. Entre ellos, Valencia (-2%), Málaga y Santander (-1,7% en ambas ciudades), Barcelona (-1,5%), Madrid (-1,3%), Bilbao (-0,6%) y Palma de Mallorca (-0,2%). En Fotocasa, y de acuerdo con su metodología, en Barcelona el precio bajó un 4,9% en agosto con respecto al mismo mes del año anterior y en Madrid, un 3,2%. También en Girona (-5,5%), Palma de Mallorca (-3,1%), Alicante (-2,4%) y Zaragoza (-2,3%).

La estadística elaborada por Pisos.com recoge que el precio del alquiler en Madrid cayó un 2,67% respecto al año pasado. También, Canarias (-7,24%), Comunidad Valenciana (-7,13%), Castilla-La Mancha (3,36%) y País Vasco (-2,33%).

Hay que tener en cuenta que los anuncios de estos portales se corresponden con el precio de oferta y no el de cierre. Así que tras esas cifras podrían esconderse mayores caídas en los precios.

De hecho, el término “negociable” se repite en multitud de anuncios. “Antes no había negociación, casi había pujas. Ahora entre el precio publicado y el de cierre hay un 7% de ajuste medio, sobre todo en las localizaciones céntricas”, comenta Toni Expósito, director general de Comprarcasa. Este experto recuerda que hace seis meses no había posibilidad de rebaja alguna y los pisos apenas aguantaban dos horas sin ser alquilados, mientras que ahora algunos inmuebles han llegado a aplicar rebajas del 14% y hasta del 25%, logrando un alquiler barato.

Negociar el precio para alcanzar un alquiler barato

“Estamos notando, especialmente en ciertas ciudades, que se negocia mucho más el precio de las rentas. Por ejemplo, hasta abril en Barcelona en el 79,5% de las operaciones de alquiler no existía negociación. Este porcentaje ha disminuido hasta un 67,7%. Además, en un 26% de las operaciones se descuenta más de un 3% de la renta”, comenta Lázaro Cubero, responsable del Departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa.

Ahora bien, no todas las tipologías de vivienda están abaratando sus rentas. El piso amplio con terraza o jardín en el segundo cinturón de las capitales, ese que se ha convertido en lo más buscado tras el confinamiento, no ha bajado de precio. Lo que parecía una moda pasajera se ha convertido en tendencia y la demanda es muy alta.

El segundo cambio importante que ha experimentado el mercado ha sido el de la oferta, que en las grandes ciudades se ha disparado. Hay donde elegir y hay tiempo de sobra para elegir. Antes, en Barcelona o Madrid un piso en alquiler estaba en el mercado entre 24 horas y dos semanas. No más. “Contra todo pronóstico, la oferta del alquiler ha aumentado, no en la misma proporción que el precio que, por el contrario, se ha contenido más”, explica Jaime Cabrero, tesorero del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España.

“Barcelona tiene un 65% más viviendas en alquiler que hace un año, Madrid un 72%”, según Idealista. Explican en este portal que durante los tres meses en los que el mercado estuvo cerrado la mayoría de las viviendas que estaban anunciadas no consiguieron inquilino, mientras que otras nuevas iban apareciendo en su base de datos. Además, casas que estaban cerradas se han puesto en alquiler por la necesidad de liquidez de sus propietarios.

Crecimiento de la oferta

Hay dos motivos más que explican el crecimiento de la oferta. Uno es la vuelta al arrendamiento residencial de los alquileres turísticos. Y otro son los propietarios que sacan su activo del circuito de la compraventa porque el precio que pueden obtener en estos momentos está por debajo de sus expectativas.

Lo mismo ha sucedido con el alquiler de habitaciones en pisos compartidos. La oferta en las capitales españolas se ha disparado un 32,3% en el último año, según Idealista. Esto ha provocado que en Barcelona el precio baje un 6% y en Madrid, un 3,7%.

Morosidad

En el nuevo mercado del alquiler hay una tercera realidad, más cruda, y es el alza de la morosidad en el pago de las rentas, que ha pasado del 5% al 15%, según la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval). La cifra se refiere a los impagos durante los meses de confinamiento como consecuencia del Covid-19, por lo que la asociación cree que ahora podrían ser más.

Preocupa lo que sucederá a partir del 30 de septiembre, fecha en la que, en principio, termina la prórroga de seis meses en los contratos de arrendamiento y la prohibición de desahucios.

“Hay mucha desinformación, sobre todo entre los propietarios particulares”, comenta Beatriz Toribio, la directora. Algunos han podido negociar las rentas y otros no tendrán más remedio que iniciar un proceso de desahucio en cuanto puedan. A medio plazo se producirá un incremento de la litigiosidad y tememos que eso afecte a la oferta. Ya que si un propietario se ve desamparado cerrará el piso o lo pondrá en venta”, desarrolla Toribio.

Asval ha reclamado al Gobierno un fondo de 750 millones para ayudar a 350.000 hogares vulnerables cuyo alquiler supone, de media, un 48% de sus ingresos. El objetivo de ese fondo es rebajar el esfuerzo al 30% de sus ingresos.

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