En esta nota, desde Oi Realtor te llevamos a proyectar tu vida en la espectacular ciudad costera de Castelldefels, a minutos de Barcelona y con playas deslumbrantes. ¡Descúbrela!
Castelldefels es una exclusiva ciudad costera cerca de Barcelona. Su ubicación y situación geográfica es realmente privilegiada, con 5 Km de playa de arena fina y clima mediterráneo a 15 minutos de Barcelona.
Actualmente, se ha convertido en una importante ciudad residencial para todos aquellos que buscan la comodidad de estar cerca de la gran ciudad pero en busca de tranquilidad.
Veamos los puntos destacables de esta bonita y exclusiva ciudad…
Lo mejor de vivir Castelldefels
Inmejorable calidad de vida en Castelldefels
Se trata de una ciudad con altísima calidad de vida. La localidad ofrece a sus habitantes tranquilidad y seguridad en cada rincón de sus tres barrios: Lluminetes, Baixador y La Pineda.
Comunicación: Excelente
Una de las características destacables de Castelldefels es su excelente conexión con Barcelona. Esto se debe a sus dos estaciones de Renfe y a la presencia de varias carreteras que conectan ambas ciudades o con el aeropuerto.
Su fantástico enclave costero
Esta bonita ciudad puede alardear de ser una ciudad costera, en la que podrás encontrar tu lugar ideal en uno de sus barrios residenciales y gozar de la cercanía al Mediterráneo.
Los barrios de Castelldefels
El paso urbano de la Autovía C-31 delimita perfectamente aquellos barrios con acceso directo al mar de las otras zonas de la ciudad más o menos alejadas de la playa. En total, la ciudad de Castelldefels tiene tres barrios residenciales que se encuentran en primera línea de mar: La Pineda, Lluminetes y Baixador.
El barrio de Lluminetes
Parte del lujo se ubica en el barrio de Lluminetes, situado entre la calle 9 y la Avinguda de la Platja. Al igual que los dos barrios más que forman la ciudad, Lluminetes ofrece excelente calidad de vida, seguridad y tranquilidad a sus visitantes y habitantes.
El Baixador, paz y tranquilidad a buen precio
Una amplia porción de los 4,8 kilómetros de longitud de la playa de Castelldefels queda reservada para los habitantes del barrio El Baixador. Situado entre la Avinguda de la Platja hasta el final del término municipal de la ciudad.
La Pineda, el más exclusivo
El barrio de La Pineda se extiende desde la Calle 9 de Castelldefels hasta el término municipal de Gavà. En esta zona residencial destaca el hecho de tener la playa a pocos metros, por lo cual es el barrio más codiciado dentro de Castelldefels.
Ideal, ¿No? No dudes en contactarte con Oi Realtor para más información sobre propiedades en esta zona.
Si te toca revisar la hipoteca en febrero de 2021 podrás reducir tu cuota y pagar hasta 370 euros menos al año, gracias a la pendiente en negativo que lleva el Euribor
Un nuevo mínimo histórico es el que vive el Euribor en los últimos días, ya que ha concluido el primer mes del año en -0,503%, lo cual genera una buena noticia para los hipotecados. Gracias a esta caída, los prestamistas que deban revisar la hipoteca en febrero podrán pagar menos por su cuota hipotecaria durante todo el año.
El índice que referencia la mayoría de las hipotecas variables españolas sigue su tendencia en bajada que comenzó en junio del 2020. Desde entonces, debido a las políticas monetarias expansivas promovidas por el Banco Central Europeo, no ha parado de bajar. De esta manera, los hipotecados ven disminuir sus cuotas cada vez que les toca revisar su hipoteca.
Si estás pagando una hipoteca con interés variable y atada al Euribor y quieres saber cuánto te toca pagar y cómo continuará comportándose este índice según los analistas, no dejes de leer este post!
Revisar la hipoteca en febrero de 2021: cuánto tendré que pagar?
El Euribor lo ha hecho de nuevo. Su récord mínimo ha tocado los -0,503% al cierre de enero de 2021. Según publica El Confidencial a quienes toque su revisión en febrero con el cierre del indicador de enero podrán pagar cuotas más bajas.
Si sacaste un préstamo de 150.000 euros a 30 años y euríbor +0,99%, la rebaja será de 15,58 euros al mes. La cuota pasará de 464,80 euros con el euríbor de enero de 2020 (-0,253%) a 449,22 euros de enero 2021 (-0,503). Esto significa el ahorro de unos 186 euros al año.
Si tienes una hipoteca con un plazo de 30 años de 300.000 euros con euríbor + 0,99%, el ahorro anual será de 373,92 euros. Cada mes pagarás 31,16 euros menos, pasando de los 929,60 euros que pagaban con el Euribor de enero 2020 hasta ahora a los 898,44 con la nueva marca. El ahorro para los hipotecados se situará entre 186 y 370 euros al año.
Cuándo entró el Euribor al terreno negativo?
La primera vez que vimos al Euríbor ingresar en terreno negativo fue hace casi cinco años, en febrero de 2016 cuando llegó al -0,008%. Desde entonces no ha superado nunca la barrera del positivo. En 2020, el índice parecía que iría subiendo poco a poco pero en los meses del verano volvió a profundizar su caída. Así es que en enero hemos visto el sexto mes consecutivo de tendencia en baja, marcando un nuevo mínimo histórico.
Los analistas coinciden en prever que este comportamiento se sostendrá en el tiempo, siempre y cuando las medidas de estímulo e inyección de liquidez se sigan impulsando.
Esta nueva media por debajo de la tasa de depósito del Banco Central Europeo muestra las intenciones de continuar en esta modalidad, por lo menos en el corto plazo.
Cuáles son las previsiones para 2021?
Las últimas previsiones de Bankinter apuntan hacia un euríbor en torno al -0,45% para 2021 y del -0,42 para 2022, con lo cual estamos hablando de dos años más en terreno negativo. Hacia finales de 2020 el euríbor se precipitaba hasta rozar el -0,5%, para terminar corriendo ese límite este año, lo cual era impensado hace tan sólo unos meses. Lo que parece mostrar con estas marcas el Euribor es que todavía no ha encontrado su suelo y que puede bajar aún más.
Sin embargo, sería poco probable ver al índice preferido de las hipotecas variables profundizar mucho ese valor. No tendría lógica que llegue al -0,7% porque desvirtuaría al mercado si se analiza a largo plazo. Es por esto que lo que se espera es que se estabilice y que se mantenga en terreno negativo, dandole cierto aire a los hipotecados ya que verán disminuir sus cuotas.
Los mínimos marcados por el indicador hacen que la rebaja de las hipotecas sean cada vez más complicada para quienes deben revisar en la segunda mitad del año. Para ello, el euríbor debería ahondar aún más en su caída, lo cual no es tan probable. Es por esto que los que ttendrán más posibilidades de experimentar rebajas en su cuota serán los que deban revisar su hipoteca durante el primer semestre de 2021
Contratar una hipoteca en 2021, un buen negocio?
En un contexto de tipos como el actual y con el euríbor en mínimos, el 2021 se convierte en un momento propicio para todo aquel que desee comprar una vivienda e hipotecarse. Los tipos de interés nunca han estado tan bajos, lo que propone un escenario favorable para las contrataciones de hipotecas. Además, quienes quieran cambiar las condiciones de sus préstamos también están en un muy buen momento.
Hipotecas fijas o variables, esa es la cuestión
Si nos referimos a los tipos de préstamos, las hipotecas fijas siguen ganando terreno a las variables justamente por los bajos tipos de interés. Las hipotecas variables no aportan grandes beneficios a las entidades bancarias. Esto ocurre porque en una hipoteca variable el punto de rentabilidad es mucho más tardío que en una hipoteca fija, y según las proyecciones esta tendencia continuará así los próximos meses
La estrategia de los bancos será continuar apostando por el tipo fijo, ya que les representa una buena fuente de ingresos dentro del contexto actual de inestabilidad y frente a un índice en caída como el Euribor.
Las hipotecas fijas se encuentran con unos intereses inusualmente bajos, lo cual perdurará toda la vida del préstamo y es el detalle que hace interesante la propuesta. Por otra parte, para los compradores que sean más arriesgados, una hipoteca variable permite también con intereses bajos poder amortizar el préstamo en 10 o 15 años como máximo.
Subrogaciones en alza en 2021
Los que más pueden beneficiarse con las mejoras en las condiciones de sus préstamos son los que se encuentran en los primeros años de vida de la hipoteca. El panorama actual invita a la banca a mejorar sus opciones a muchos hipotecados, sobre todo a los que se encuentren en los primeros años de vida del préstamo, puesto que son los que más podrán ahorrar. Gracias al sistema de amortización francés vigente en la banca española, durante la primera etapa de la hipoteca pagamos sobre todo intereses. Es entonces cuando resulta más conveniente el cambio de banco en este momento.
¿Te fue útil esta información? Tienes más datos para revisar la hipoteca en febrero 2021? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.
Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.
Desde que el Euribor inició su descenso en caída libre desde el mes de junio pasado, muchos clientes de préstamos por compra de vivienda reclaman cobrar por sus hipotecas con interés negativo pero los bancos rechazan este pedido.
Cada vez más hipotecas están quedando con un interés en negativo, sobretodo las firmadas antes del año 2010, ya que en ese entonces los diferenciales se fijaban en menos del 0,5%. Es por esto que los préstamos hipotecarios que se ligan al Euribor deberían estar pagando mucho menos pero los bancos eligen aplicar en estos casos el 0%.
La caída a pique del indicador favorito de las hipotecas a tipo variable genera varios movimientos, además de influenciar a todo el mercado hipotecario. Y es que si calculamos las mensualidades de hipotecas que tienen como diferencial un número menor al 0,5% y lo multiplicamos por los actuales valores del Euribor obtendremos un resultado negativo.
Si firmaste una hipoteca antes de 2010 y quieres saber si te correspondería pagar menos por intereses negativos, no dudes en leer este post! Aquí te contaremos por qué la banca se niega a realizar estos pagos y cuál es la postura de las asociaciones de consumidores.
La banca se rehúsa a pagar por hipotecas con intereses negativos
Este mes de enero el índice volvió a cerrar en pendiente negativa. El indicador llegó a -o,505, aumentando la racha en caída que viene registrando desde junio de 2020. Luego de las intervenciones del Banco Central Europeo de mitad de año, el Euribor, que ya venía por debajo de la línea del positivo desde 2016, empezó su escalada descendente que ya lleva seis meses consecutivos en baja.
De esta forma, los contratos hipotecarios firmados antes del 2010 estarían generando un interés negativo que debería ser pagado por los bancos, los cuales se niegan y optan por aplicar el 0% en estos productos.
Cuáles son los argumentos que esgrimen los bancos para no pagar los intereses?
Desde que el Euribor comenzó su camino por debajo del 0% allá por el 2016 y llegó a valores negativos era sabido que en algún momento los intereses para las hipotecas se pasarían al negativo. Pero a la hora de pagar, los bancos prefieren utilizar como referente el 0%.
Según las entidades financieras, no sería natural que una empresa en este caso un banco tenga que pagar a los clientes por los servicios que brinda, y esta es la causa por la que se niegan a hacerlo. No tendría sentido que la propia entidad que brinda el apoyo monetario al prestatario ayudándolo en la compra de su vivienda luego deba pagarle por esta asistencia
La justificación viene por el lado del contrato, ya que los bancarios dicen que no hay lógica que en un acuerdo legal de préstamo sea el banco el que pague intereses a sus clientes.
De esta manera, cuando sale un monto negativo al sumar el actual valor del euribor con el diferencial firmado hace años, las entidades financieras aplican el interés del 0%. Así las cuotas de los hipotecados no sufren variantes de intereses hasta la próxima revisión, pero tampoco se le generan los beneficios por el interés negativo.
Opiniones disidentes sobre los intereses en negativo
Según José Manuel Campa, presidente de la Autoridad Bancaria Europea (EBA), los bancos deberían respetar los contratos y aplicar los intereses por debajo del 0%, dejando claro que esto tendría que hacerse mientras no hubiesen restricciones legales.
El argumento de los bancarios se contradice cuando son los bancos están empezando a cobrar por el dinero que los clientes tienen guardados, medida que ya están tomando algunas entidades como el BBVA o el ING. En este caso si el banco cobra a los clientes por grandes sumas de dinero depositadas, podría también pagar por sus préstamos con tipos negativos.
La Organización de Consumidores y Usuarios tiene una opinión clara al respecto y advirtió a fines del año pasado sus conclusiones. El punto de vista de la OCU es que la naturaleza del contrato de préstamo no sería alterada si se aplica un tipo de interés negativo durante un período de tiempo corto. El cliente siempre pagará intereses por la deuda contraída si se calcula la TAE desde el inicio del préstamo, ya que esta será positiva en todos los casos.
Es por esto que, para sacarse dudas la OCU mandó una consulta al Banco de España pidiéndole que se expida sobre el tema. En su respuesta el organismo público explicó que no existen restricciones legales para el pago de intereses negativos siempre y cuando sean hipotecas firmadas antes de junio de 2019. A partir de ese momento si se dictaminó que los préstamos no podrían tener intereses menores al 0%. No obstante el BdE también se declaró incompetente para decidir en contratos entre privados, con lo cual abrió las puertas a futuros litigios en la justicia.
Cuánto deberían estar pagando las hipotecas con interés negativo?
Si vamos a un ejemplo concreto, una persona que tomó en 2007 una hipoteca con referencia al Euribor +0,33 con 100.000 a pagar en 12 años y con revisación en octubre, debería poder disfrutar el interés negativo de alrededor del -0,136%. Sin embargo el banco, le niega la reducción de 130 euros al año, intereses y amortización de capital por reconocerle sólo el 0%.
Quienes podrían beneficiarse de intereses negativos?
Si la justicia avanza en casos contra la banca, es probable que las personas que tomaron préstamos hipotecarios antes de 2010 puedan cobrar por sus intereses intereses. Sin embargo hasta que no haya una sentencia, las entidades podrán seguir aplicando un interés del 0%. Según lo que decidan los bancos se pueden dar las siguientes situaciones:
Si la justicia falla a favor del cliente, los bancos deberán calcular cuánto se generó por los intereses en negativo para luego devolverle al cliente. Esto se pagará probablemente a través de descuentos en la cuota mensual.
En cambio si en Tribunales se define el litigio a favor de la banca, todo seguirá como hasta el momento y las entidades continuarán con su aplicación del 0%.
Si la hipoteca contiene una cláusula suelo o fue firmada luego de la sanción de la Ley de Hipotecas de junio de 2019 no tendrá oportunidad de contar con intereses negativos ya que por contrato no existe esa posibilidad.
¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre las hipotecas con interés negativo?¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.
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Luego de haber atravesado la primera ola de la pandemia del coronavirus, las tasaciones hipotecarias registraron un incremento del 9,5 % en el tercer trimestre del año pasado
El estallido del coronavirus en el segundo trimestre del año dejó en modo de espera las operaciones de muchos sectores. Las medidas de confinamiento dictaminadas por los gobiernos para frenar el avance del virus también detuvieron las actividades económicas. Si bien el mercado inmobiliario supo adaptarse a través de las tecnologías a los diferentes estados de alerta, las operaciones presenciales se vieron imposibilitadas de ser realizadas.
Luego de que pasara la primera ola y con el respiro del verano, muchos inversores comenzaron a reactivar los procesos que se habían frenado en marzo y abril.
Es por esto que el número de tasaciones hipotecarias verificó un aumento en el tercer trimestre del 2020. La razón de este aumento puede haber sido que las operaciones inmobiliarias volvieron a realizarse luego de haberse detenido en el lapso del confinamiento.
En este post hablaremos sobre el incremento de las tasaciones hipotecarias para la compra de una vivienda que se registraron durante los meses de julio, agosto y septiembre del 2020. Sigue leyendo!
Aumentaron las tasaciones de viviendas hipotecarias
Según los datos proporcionados por la Asociación Española de Análisis de Valor, el número de tasaciones de vivienda con finalidad hipotecaria se incrementó en un 9,56% entre los meses de julio y septiembre, superando las 93.600. Esta asociación está conformada por 21 sociedades de tasación.
Como explica El inmobiliario se trata de la cifra más alta para ese periodo desde que se elabora la estadística en la AEV. Su secretaria general, Paloma Arnaiz, afirma que este incremento “probablemente se deba a la acumulación de operaciones que no se pudieron cerrar durante el confinamiento del segundo trimestre del año”.
Dentro de estas estadísticas también se indicó un crecimiento del importe total tasado. En este caso, la proporción fue algo menor, alcanzando un +8,81% de incremento. De esta manera, el importe de tasación de los activos valorados en el tercer trimestre fue un 0,68% inferior, con un valor de tasación promedio de 199.100 euros por vivienda.
Cuál fue el número total de tasaciones completas?
Si nos fijamos en el número total de tasaciones completas del tercer trimestre, el cual engloba tanto las hipotecarias como las realizadas con otras finalidades, y para todos los usos además del de vivienda se experimentó un aumento del 0,87%. Esta comparación se realiza respecto al mismo periodo del año anterior y contabiliza un total de hasta 268.589 valoraciones. Sin embargo, el importe total tasado desciende un 13,59%, lo que supone que se han realizado más tasaciones, pero de un importe medio menor.
Con qué tienen que ver las variaciones en esos importes?
Como sugiere Paloma Arnaiz, las variaciones del importe promedio de tasación se relacionan con la composición de lo que se tasa en cada periodo. Cada trimestre las entidades bancarias empaquetan y ordenan tasar sus activos de acuerdo a usos o zonas geográficas. También influyen los posibles cambios en las preferencias de la demanda, como el tamaño de las viviendas o ubicación en zonas más o menos periféricas, con lo cual se eligen tasar distintos conjuntos de inmuebles. Todos estos factores pueden hacer que el importe medio de tasación de lo valorado vaya cambiando. El segmento hipotecario aumentó un 10,95% en volumen, superando las 140.000 tasaciones en esos 3 meses, y descendió en importe total tasado, -11,67%.
Cómo variaron las tasaciones en los tres primeros trimestres del 2020?
Los datos de actividad de los tres primeros trimestres demostraron un descenso en ambos conceptos. El volumen de actividad descendió un -6,09% y el importe tasado registró un en 9,69%, por efecto de la caída brusca de actividad experimentada entre los meses de abril y junio. Viendo estos datos se puede apreciar cómo la proporción de tasaciones dedicadas al mercado hipotecario se mantuvieron estables respecto al año anterior. Por otra parte, creció la parte de actividad dedicada a tasaciones con finalidad contable respecto a años previos mientras que disminuyó la dedicada a otras finalidades variadas, como asesoramiento o periciales, entre otras.
La tasación de inmuebles en proyecto de rehabilitación creció un 27%
Las tasaciones hipotecarias de inmuebles en proyecto continuaron experimentando caídas. Según los datos aportados por la AEV el volumen de proyectos tasados entre julio y septiembre disminuyeron un -3,72%. En contrapartida se verificaron aumentos en los proyectos de rehabilitación, los cuales registraron un 27,74% más que en el tercer trimestre de 2019. La información muestra que hasta septiembre, el incremento fue del 1,95%.
Cómo se modificaron las revisiones de valor de activos bancarios?
Otras de las variables que registraron aumentos fueron las revisiones de valor de activos bancarios, las cuales se llevan a cabo mediante metodologías de valoración automatizadas (AVM). En el tercer trimestre de 2020 se realizaron más de 130.000, 1.7 veces más que en el segundo trimestre.
Normalización en la actividad inmobiliaria
Para Paloma Arnaiz, los datos de actividad del tercer trimestre de 2020 reflejan una plena normalización de la actividad de tasación y de la inmobiliaria en su conjunto. Luego de superadas las dificultades operativas derivadas de los meses de confinamiento para el cierre de transacciones se verificó una normalización al aumentar las tasaciones.
Sin embargo se aprecia, una ralentización de la actividad en el segmento de obra nueva. De esta manera se refuerza la percepción de que se están encontrando mayores obstáculos para la puesta en marcha de promociones. Esto podría acarrear una posible restricción futura de este tipo de oferta en algunos lugares.
¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre las tasaciones hipotecarias durante el 2020? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.
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Tras el último fallo conocido del Tribunal Supremo se abren las posibilidades para reclamar por varios gastos de formalización de la hipoteca, si la misma se firmó con anterioridad a junio del 2019.
La semana pasada se dio a conocer la sentencia por la cual el Tribunal Supremo obligó a una entidad a devolverle a un cliente el 100% de los gastos de tasación. El demandante había denunciado que el banco no le había permitido negociar los gastos de formalización de la hipoteca, firmada en 2014, por lo que la justicia consideró que esta maniobra fue abusiva y terminó fallando a favor del hipotecado.
Este nuevo revés que recibe la banca avala el ingreso a los Tribunales de cientos de consumidores que podrían reclamar por la devolución de los gastos de formalización de hipoteca que no fueron debidamente negociados.
Si quieres enterarte cuáles son esos gastos y cómo tienes que hacer para presentar una reclamación, sigue leyendo este post! Aquí te aclararemos todas las dudas sobre los gastos de formalización de la hipoteca que se pueden demandar ante la justicia luego de este fallo.
Cuáles son los gastos de formalización de la hipoteca que puedo reclamar?
Los gastos que se pueden recuperar previo paso por la justicia son:
La totalidad de los honorarios de gestoría
Los costes del registro
El coste de la tasación
La mitad de los gastos notariales
Luego del fallo del Tribunal Supremo se dictaminó que parte de los gastos deben correr por parte de la entidad. Antes de la sanción de la Ley de Hipotecas, todos los costes extras de la compra de una vivienda tales como los de escrituración e inscripción debían ser pagados por el cliente bancario. Este fallo mencionado sienta precedente para poder reclamar parte de esos gastos a la entidad bancaria que dio origen a nuestra hipoteca, y acorde a lo estipulado por ley, no se debería cobrar a los clientes de hipotecas firmadas antes de junio de 2019:
Gastos de tasación:
Suelen costar unos 300 euros de media y se pueden recuperar por completo luego de la sentencia reciente del Tribunal Supremo.
Honorarios de gestoría:
Estos gastos no están regulados por ley. Suelen rondar aproximadamente los 400 euros los cuales pueden ser reclamados en un 100%.
Gastos notariales:
Suelen representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria y de este monto podemos recuperar sólo la mitad.
Gastos de Registro de la Propiedad:
Este es otro gasto que se puede recuperar por completo y no suelen superar el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria.
Cómo reclamar la devolución de los gastos de formalización de la hipoteca
Para hacer un reclamo de estos gastos deberemos anteponer un reclamación ordinaria frente al banco o poner una denuncia ante el juzgado de cláusulas abusivas correspondiente. No existe ningún mecanismo específico para recuperar el dinero invertido.
Los pasos a seguir son los siguientes:
Juntar toda la documentación que acredite los pagos de formalización del contrato.
Estos son los que nos entregó la Gestoría después de firmar el préstamo hipotecario. Con estas facturas ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una cantidad determinada de dinero.
Iniciar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco
Esta gestión se puede hacer por vía telefónica o mail según la entidad, y la respuesta puede llegar a tardar entre uno y dos meses.
Remitir la queja al Banco de España
Cuando no recibimos respuesta ante la reclamación podemos hacer una queja ante el Banco de España, que si bien no podrá emitir dictamen vinculante, puede servir para volver a reclamar ante la entidad la devolución del dinero. La respuesta del Banco puede tardar hasta cuatro meses.
Interponer una demanda en el juzgado
Si la entidad financiera no da ninguna respuesta ante nuestra petición nos queda la chance de interponer una demanda ante los juzgados. Cuando nos decidimos a esta opción debemos saber que la victoria no está garantizada por lo que si perdemos, deberemos abonar todas las costas asociadas al proceso. Por el contrario si el fallo sale a favor nuestro, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolvernos los gastos que ordene el magistrado.
Cuáles son los plazos límites para presentar el reclamo?
Según algunos juristas el plazo para presentarse ante la justicia no caduca jamás. Para otros se deberían contar cinco años desde la primera sentencia o desde la cancelación de la hipoteca. Como podemos ver no hay una posición clara en torno a este tema.
De acuerdo a las distintas interpretaciones, el plazo podría haber vencido el pasado 28 de diciembre de 2020 o el 21 de enero de 2021. Sin embargo, hay muchos juristas que creen que ese plazo no caduca. En todo caso deberá ser el Tribunal Supremo quien aclare hasta cuándo se puede hacer el reclamo.
Cuáles son los gastos que no se pueden reclamar?
Existen diversos gastos hipotecarios que no nos pueden obligar a pagar íntegramente, aunque esto no significa que quedemos liberados de pagar todos los costes.
Los gastos que deben ser indefectiblemente costeados por el comprador de la vivienda son:
Los gastos de la compra de la vivienda
El comprador deberá hacerse cargo de los gastos de compra de la vivienda. Estos son los generados por la escrituración de la propiedad que no corren por la cuenta del vendedor.
El IAJD
El Tribunal consideraba que este tributo debía pagarlo el cliente como sujeto pasivo de la operación pero desde noviembre de 2018 el gobierno decidió que debe abonarlo el banco por un cambio legislativo. Esta medida no tiene carácter retroactiva.
Los gastos de novación, subrogación o cancelación
Estos gastos no se pueden reclamar al banco, ya que es un coste que corresponde íntegramente al titular del contrato. En el caso de subrogación de deudor, el nuevo propietario deberá hacerse cargo de los gastos asociados y no la entidad financiera.
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Con motivo del Día Mundial de Reducción de Emisiones de CO2, te contamos desde Oi Realtor sobre la urgencia de reformar el parque inmobiliario español para reducir la contaminación.
La necesidad de reducir la contaminación
Europa tiene el objetivo de reducir su nivel de contaminación y ser climáticamente neutra en 2050. Para luchar contra el cambio climático el gobierno ha puesto en agenda la necesidad urgente de reducir las emisiones de gases de efecto invernadero a la atmósfera.
Para lograr la transición hacia la descarbonización, es necesario que los edificios se actualicen. El objetivo es mejorar sus calidades y reducir sus emisiones de CO2 al ambiente. Actualmente se espera que se dediquen 5.000 millones de euros en los próximos seis años a reformar viviendas y a la regeneración urbana.
El 28 de enero, en el Día Mundial de Reducción de Emisiones de CO2, los expertos piden al Gobierno que hagan uso del Plan de Recuperación y Resilienciapara renovar el envejecido parque inmobiliario español, que es causante del 30% de las emisiones de gases de efecto invernadero.
El Plan de Recuperación y Resiliencia para reducir la contaminación
El plan pretende reformar casi 500.000 viviendas entre el 2021 y el 2023. El sector espera que al menos se dediquen cerca de 5.000 millones de euros para los próximos seis años, enfocado especialmente a ayudas a la Rehabilitación de edificios, aumentar por encima del 3% la rehabilitación de edificios públicos Actuaciones de Regeneración y Rehabilitación Urbana en zonas vulnerables y despobladas.
La solución es la construcción sostenible
Lograr eficiencia energética
Las ciudades siguen creciendo, pero es fundamental que lo hagan de forma sostenible y respetando el medio ambiente. Por eso es necesario construir y rehabilitar pensando en cuidar nuestro planeta y en proteger a los que lo habitamos.
La construcción y rehabilitación energéticamente eficiente es el camino para reducir las emisiones de las viviendas. Los edificios de consumo casi nulo son la solución ya que garantiza la mínima demanda energética con un alto confort interior que es hacia donde tiende la normativa europea.
España cuenta con más de 158.000 m2 certificados bajo este estándar de demanda energética, repartidos en 150 proyectos. Sus previsiones para los próximos dos años es que alcanzará más de 387.000 m2 en unos 307 proyectos. Con estos metros cuadrados construidos se evita el consumo de 13,6 millones de kWh cada año y se dejarán de emitir 2.586 toneladas de CO2 anuales a la atmósfera.
Nuevos materiales que apuntan a la reducción de CO2
Rockwool
Rockwool es una industria dedicada a la lana de roca. Producen un sistema para aislar viviendas que asegura quesu material puede reducir entre un 70% y un 90% los costos de calefacción y climatización.
“Con el confinamiento y el teletrabajo hemos descubierto que nuestros hogares no son tan confortables ni protectores como creíamos. Nos hemos resignado a un ‘disconfort’, con temperaturas inadecuadas, ruidos que no permiten la concentración ni el descanso, una escasa ventilación que implica menor calidad de aire interior, humedades, elevados costes por consumo energético, y un largo etceterá”, aclara el directivo de la empresa. Afirma contundentemente que ha llegado la hora de invertir en la calidad y confort de nuestros hogares.
La madera como material sostenible
Es necesario apuntar a la industrialización, la digitalización, la sostenibilidad de los nuevos materiales y la descarbonización del sector principalmente.
La madera, tras ser desplazada por el hormigón, se posiciona ahora en plena tendencia en el sector de la construcción. La madera ofrece un gran número de beneficios: un alto grado de estabilidad dimensional, capacidad estructural, ligereza, rápido montaje, y un buen comportamiento energético, además de su fácil adaptación a diferentes estilos arquitectónicos.
Madera contralaminada (CLT)
Gracias a los últimos avances en tecnología, la fabricación de madera contralaminada (CLT) llegó a ser apta para todo tipo de construcciones. Se utiliza en edificaciones de menor tamaño, así como para edificios de media y gran altura. Este tipo de madera destaca por su capacidad de reducir considerablemente el impacto medioambiental y reducir las emisiones de CO2.
¿Qué opinas sobre las reformas en construcción para reducir la el impacto en el medioambiente? Deja tu comentario para conocer tu opinión.
Aunque los intereses han bajado considerablemente, el país presenta las hipotecas más altas de la zona euro, llegando a costar entre 30 y 50% más caras que Alemania o Francia.
Es sabido que las hipotecas han tocado sus mínimos históricos en España durante el último año, gracias al abaratamiento de las tasas impulsadas por las entidades financieras. La crisis del coronavirus trajo como efectos colaterales una bajada de los intereses, ya que los bancos en busca de la rentabilidad perdida promueven interesantes préstamos hipotecarios para sus clientes. A tono con estos movimientos, las políticas del Banco Central Europeo también han estimulado que las entidades financieras otorguen préstamos a tasas bajas al fijar un suelo de -0,6 % de interés.
Sin embargo España no deja de tener una de las hipotecas más caras del continente, con precios más altos que sus vecinos Alemania o Francia.
Si quieres saber más sobre las hipotecas altas y el contexto que se vive en el resto de la zona euro, no dejes de leer este post!
Las hipotecas más altas se venden en España
Desde que el Banco Central Europeo sometió los tipos de interés a negativo, el precio de un préstamo para comprar una casa se desplomó un 60%. En línea con estas políticas, España disminuyó los costes de sus préstamos hipotecarios, aunque si comparamos, el abaratamiento en la zona euro en el mismo periodo fue superior.
Dentro del ránking de las hipotecas más caras, España se mantiene como el quinto mercado europeo con los préstamos para vivienda más costosos, situándose por debajo de Países Bajos. Grandes economías como Alemania o Francia quedan lejos en la lista, donde la media de las hipotecas a más de 10 años son un 50% y un 30% más baratas que en España.
Si hacemos un poco de historia, veremos que en tiempos de la burbuja inmobiliaria, España comercializaba las hipotecas con un coste sensiblemente inferior a la media de la zona euro o a la de otras grandes economías del continente. Su mínimo llegó en 2005, cuando llegaron a ser un 28% más baratas que la media europea.
Sin embargo, la desaparición de las antiguas cajas de ahorro que se especializaban en el negocio hipotecario provocada por la crisis financiera del 2011 cambió la tendencia.
Desde entonces, los precios de las hipotecas españolas se han situado históricamente por encima de la media de la zona euro. Su máximo se alcanzó en 2014, cuando las hipotecas llegaron a ser un 84% más caras que sus homólogas europeas.
Cuándo comenzaron los intereses en negativo?
Desde el año 2016 la zona euro lleva tipos de interés en negativo, lo cual hizo que el Euribor llegue a su mínimo histórico rozando el -0,5 %. Gracias a este dato, los precios de los países de la zona euro se desplomaron, comportamiento que se prolongará por lo menos durante una década. Otras economías como las de EEUU, Reino Unido o Japón también presentan tipos de interés negativo y así parece que continuarán por mucho tiempo. La crisis mundial provocada por el Coronavirus obliga a los bancos centrales a mantener estos tipos bajos, lo cual afecta a todos los mercados incluyendo al hipotecario. Según las previsiones, esta tendencia al negativo continuará en todos los países.
Qué tipos de hipotecas se venden más en España?
En España existen hipotecas variables donde el diferencial que el banco ofrece ya está por debajo del 1%. Por lo general se requieran contratar productos extra para poder acceder a esas promociones. Durante este tiempo, los bancos españoles apostaron por las hipotecas a tipo fijo frente a las variables que tradicionalmente eran más baratas. El objetivo es mantener algo de rentabilidad en un negocio que aporta cada vez menos margen a las entidades. En noviembre, el 49,2% de las hipotecas comercializadas fueron a tipo fijo, aunque en algún momento del año llegaron a superar el 52%. Hasta 2016, año en el que el euríbor pasó a negativo, su presencia en España nunca había superado el 6%.
Pueden llegar los índices de hipotecas en España a menos del 0%?
En España, gracias a la última Ley de Hipotecas sancionada en 2019 existe un tope legal para la bajada de las hipotecas. Dentro de sus artículos establece que el tipo de interés nunca podrá ser negativo, ni en el caso de que la situación económica se complicase. La ley fundamenta que en el país nunca se podrían firmar hipotecas a menos del 0%, siendo una norma que afecta a las hipotecas constituidas desde entonces. De esta manera deja afuera a las hipotecas previas, especialmente constituidas en época de burbuja inmobiliaria. Estos préstamos contaban con diferenciales muy bajos y que con el euríbor en su mínimo histórico, podrían encontrarse en negativo. En palabras de los expertos esto sería un despropósito ya que obligaría al prestamista a pagarle por hacer esa operación.
Hipotecas más caras y créditos también
España es más cara no sólo en sus préstamos hipotecarios. También lo es en cuanto a los costes de préstamos para consumo. Según publica El diario.es las estadísticas europeas muestran una distancia considerable en lo que se refiere a los préstamos al consumo. El Banco de España había advertido los riesgos de morosidad cuando el negocio comenzó a crecer sensiblemente. Sin embargo, el freno del consumo provocado por la crisis del coronavirus también tuvo como consecuencia un freno en esta actividad. Durante el año pasado los bancos endurecieron las condiciones para estos préstamos.
Según las estadísticas del BCE, los créditos al consumo son un 20% más caros que la media de la zona euro. En el mes de noviembre, la media de estos préstamos concedidos en España fue del 6,73%, su nivel más bajo en más de una década. Sin embargo, la media de los países que tienen el euro como moneda fue del 5,52%, un número también bajo. Como ocurre con las hipotecas, la distancia disminuyó en los últimos tiempos. Si miramos los mismos datos en 2019 se verifica el doble de créditos. En este caso, España se ubica mejor que Alemania, que tiene un coste algo superior para los créditos al consumo. Sin embargo se posiciona lejos de Francia o Italia, donde estos préstamos cuestan menos de la mitad.
¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre las hipotecas en España y en la zona euro? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.
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Recientemente hubo cierta controversia respecto de la decisión del Parlamento Europeo de recomendar a los Estados miembros una regulación del precio del alquiler. El problema del hábitat de los europeos es un tema que preocupa, y mucho, a las autoridades de la Comunidad Europea. En este post te contamos qué sucedió, qué fue lo que se votó finalmente y cómo se regula el tema en España.
Primera propuesta del Parlamento Europeo
La controversia se generó porque en la propuesta original de la resolución se establecían ciertas recomendaciones favorables a los inquilinos. Finalmente estas recomendaciones no se vieron plasmadas en el texto aprobado.
Concretamente, el artículo 40 de la propuesta establecía lo siguiente. “… pide a los Estados miembros y a las autoridades regionales y locales que establezcan disposiciones legales, incluidas normativas de alquiler claras, que protejan los derechos de los inquilinos y propietarios que ocupan sus propias viviendas, que fomenten la seguridad tanto para los propietarios como para los inquilinos y eviten los desahucios, también después de medidas de renovación, y que incluyan a quienes viven en una vivienda enajenada al Estado en el marco de un proceso de restitución; pide a los Estados miembros y a las autoridades regionales y locales que garanticen la seguridad de la tenencia, favoreciendo los contratos de arrendamiento a largo plazo como opción por defecto, junto con la transparencia de los alquileres y las medidas de control de los alquileres, corrijan el alquiler cuando sea necesario para facilitar una vivienda asequible para todos, presten apoyo a organizaciones que trabajan en la protección de los inquilinos y propietarios que ocupan sus propias viviendas y establezcan procedimientos de resolución de litigios legales de umbral bajo”.
Resolución aprobada
Finalmente, la resolución que vio la luz eliminó el enunciado que pedía favorecer el arrendamiento a largo plazo. También se eliminó la recomendación a favor del control y corrección de los alquileres. El texto definitivo fue aprobado el 21 de enero de 2021 y acortó las recomendaciones que se incluían en el artículo 40. Es que en una economía de libre mercado, este tipo de recomendaciones no era bien tomada por parte de los Estados miembros. Es por ello que esas recomendaciones fueron eliminadas por el voto en contra de 358 eurodiputados frente a los 316 votos a favor. Asimismo se contabilizaron 13 abstenciones.
Alquiler en Europa
Estos idas y vueltas en las recomendaciones del Parlamento Europeo responden a una situación delicada del mercado de alquileres en el continente. Es que el acceso a la vivienda es un tema central de los gobiernos europeos y los alquileres representan una modalidad de vida importantísima. En su primer considerando la resolución establece lo siguiente. «El acceso a una vivienda adecuada constituye un derecho fundamental y debe considerarse una condición previa para ejercer y obtener el acceso a los demás derechos fundamentales y a una vida digna”.
Estadísticas en las que se basó el Parlamento Europeo
La resolución desarrolla una serie de considerandos que resultan impactantes a la vez que interesantes desde el punto de vista estadístico. Los resumimos a continuación:
En 2018, el índice de población de la Unión que vivía en condiciones de hacinamiento era del 17,1%.
en la Unión la proporción de jóvenes (de entre 25 y 34 años) que viven con sus padres es del 28,5 %
La proporción de la población de la UE que gastó más del 40 % de su renta disponible en vivienda entre 2010 y 2018 se situó en el 10,2 %.
Casi el 38 % de los hogares en riesgo de pobreza gastaron más del 40 % de su renta disponible en vivienda
Como consecuencia de la crisis provocada por la Covid-19, en abril de 2020, el 38 % de los europeos ya había visto empeorar su situación económica. El 47% de los europeos tuvo dificultades para llegar a fin de mes, una cifra que se eleva al 87 % entre las personas desempleadas. Entre estas, cerca del 30 % ya estaban en mora en relación con sus facturas de suministros públicos. Y el 22 % en el pago de alquileres o hipotecas y una quinta parte temía por la estabilidad de su situación de alojamiento debido los atrasos de alquileres.
El número de personas sin hogar está aumentando en al menos 24 Estados miembros. En la Unión Europea hay cada noche 700 000 personas sin hogar que tienen que dormir en albergues o en la calle, lo que supone un aumento del 70 % en los últimos diez años
Regulación del alquiler y la renta en España
La norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019. Esa modificación establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. En lo que se refiere la actualización de la renta, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. A continuación te explicamos con mayo detalle este cambio.
Como podemos ver, la regulación de normas favorables al inquilino — en línea con la propuesta que finalmente fue eliminada de la resolución del Parlamento Europeo— es un tema que se encuentra vigente en la agenda política española
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Cuando se juntan las variables hipoteca y divorcio, se deberán seguir una serie de pasos para repartir las obligaciones que correspondan a cada uno de los ex cónyuges.
El amor puede comenzar como un contrato para toda la vida. Vemos las mejores virtudes en la otra persona, nos enamora cada gesto, actitud, su forma de resolver los problemas y el modo en que nos trata. Casi sin pensarlo de un día para el otro estamos comprometidos y al siguiente nos casamos formalmente. Nos imaginamos pasar años compartiendo juntos, llegando a ancianos con una familia numerosa. Dentro de ese plan por supuesto se complementa el de comprar una vivienda, para lo cual nos embarcamos en un préstamo hipotecario con una entidad bancaria.
Sin embargo pasa el tiempo y no todo es color de rosa. Lo que antes nos enamoraba, ahora nos disgusta, lo que pensábamos que podía llegar a cambiar en la pareja, se acrecienta. El amor que antes parecía llenarlo todo, se ha terminado. Las discusiones suben de tono y tomamos la decisión más difícil pero inevitable: firmar el divorcio. En medio del dolor por la separación tocará el turno del trabajo de los abogados, quienes pondrán orden en la división de los bienes que fuimos juntando a lo largo de la vida compartida.
Qué pasará ahora con la hipoteca? Quién se queda con la vivienda? Seguirán siendo los dos titulares? Si te interesa saber la respuesta a estas preguntas, no dudes en seguir leyendo. En este post te comentaremos todo lo referido a la hipoteca cuando nos enfrentamos a un divorcio.
Hipoteca y divorcio: quién se hará cargo de las cuotas luego de la separación?
Uno de los grandes temas cuando las parejas se separan es qué sucederá con el pago de la hipoteca que adquirieron juntos cuando la relación iba viento en popa. El problema es que aunque las personas que estuvieron casadas se separen, seguirán unidas por un vínculo económico y legal como lo es el de la hipoteca.
Para las entidades financieras tampoco es una situación cómoda. Muchas de ellas no aceptan con facilidad que uno de los cónyuges se desvincule del préstamo.
A quién le corresponde la vivienda con la hipoteca pendiente?
La primera cuestión a plantearse cuando hablamos de un divorcio es a quién le corresponde el piso. Según una estadística, los divorcios se dan al cabo de 16,4 años, tiempo que no alcanza a terminar el plazo medio de una hipoteca, que es de 22 años. No es extraño entonces que las parejas que deciden divorciarse tengan el problema de ver quién continúa con el compromiso adquirido con el banco. Apelando al diálogo, ambos cónyuges deberán debatir quién se hará cargo del pago de la hipoteca
Veamos distintos escenarios de hipoteca y divorcio:
Si el divorcio es por mutuo acuerdo: los cónyuges deciden quién será el que se quede con la vivienda con hipoteca
Cuando el divorcio de plantea por vía contenciosa: será el juez quien decida quién se queda con la vivienda:
en caso de tener hijos, la vivienda le corresponderá al cónyuge que tenga la guarda,
Sii no tuvieron descendencia, el piso será para la persona que cuente con menos recursos
Opciones para solucionar quién se queda con la casa:
Las parejas que se divorcian por mutuo acuerdo pueden tomar distintas alternativas para repartirse la vivienda:
Vender la casa a un tercero
De esta manera podrán cancelar la hipoteca y ninguno deberá asumir la deuda
Que el cónyuge le compre al otro su parte
Otra posibilidad es que uno de los cónyuges se quede con toda la propiedad y la hipoteca a cambio de pagarle su parte al otro. Aquí deberá pagar los siguientes gastos:
Gastos notariales y registrales
Impuesto a Transmisiones Patrimoniales de la vivienda : esto suele ronda entre el 6 y el 10% del valor de la vivienda según dónde esté ubicada.
Extinción de condominio
Esta es la opción más recomendable porque lleva una carga fiscal menor que la venta, y consiste en que uno de los cónyuges cede su propiedad a la otra. Esto lo realiza a cambio de dinero o del pago de la hipoteca. En este caso sólo deben pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Cómo se paga la hipoteca en caso de divorcio?
En los casos de divorcio con hijos, la vivienda familiar se quedará con el cónyuge que tenga la guarda y custodia. Esto no significa que éste tenga que hacerse cargo íntegramente el pago de la hipoteca, sino que ambos miembros deberán pagar la hipoteca a partes iguales. No tendrá que ver quién viva en la casa o quién cuente con mayores ingresos.
En el pasado se entendía que la hipoteca era una carga del matrimonio, pero el Tribunal Supremo dictaminó que los préstamos hipotecarios debían pagarse por ambos miembros de la ex pareja. De esta manera sentó jurisprudencia y el pago de la hipoteca es independiente de quién se queda con el uso de la vivienda familiar y de los ingresos de cada uno de ellos.
El pago que le corresponda a cada uno dependerá de:
Si la vivienda es un bien ganancial, la hipoteca se paga al 50%, ya que es una deuda de la sociedad de gananciales y por eso tienen que costearla ambos propietarios.
Si el matrimonio está en régimen de separación de bienes entonces la vivienda no es bien ganancial. Entonces cada miembro de la pareja pagará el porcentaje de la hipoteca que le corresponda según su cuota de participación en la propiedad. Esto significa que si uno pagó anteriormente el 60% y el otro el 40%, así quedará el porcentaje que cada uno abone de la hipoteca.
Si la vivienda tiene un solo titular de la hipoteca será esa persona la encargada de pagar las cuotas, aunque no le corresponda el uso del inmueble porque no es quien esté a cargo de los hijos.
Qué ocurre cuando uno de los dos ex cónyuges arma una nueva pareja?
Según el Tribunal Supremo la vivienda familiar ocupada por los hijos y el progenitor pierde esta condición cuando se instala allí una nueva pareja. De esta forma, ya no se trataría de una casa familiar de la pareja divorciada, sino de otra vivienda familiar lo que implica que finaliza el derecho de uso de la vivienda por parte del progenitor que vive con los hijos. Entonces el otro cónyuge podrá pedir la extinción de la sociedad de gananciales.
Cómo cambiar la titularidad de una hipoteca por divorcio?
Cuando uno de los cónyuges vende su parte o se hace extinción de condominio, el banco deberá autorizar una novación de hipoteca por divorcio. Es probable que la entidad financiera no conceda fácilmente esta opción, ya que pierde una de las garantías que había dado origen al préstamo, por lo que podrá pedir a cambio la presencia de un avalista o hipotecante no deudor.
Si uno de los miembros de la pareja incumple con su parte del pago de la hipoteca, el otro debe pagar la totalidad de la cuota. De esta manera se evitará la ejecución de la vivienda por alta de pago.
¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre Hipoteca y divorcio? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.
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Si bien no hay una normativa sobre los tiempos de concesión de una hipoteca, las entidades bancarias suelen tomarse unas semanas para analizar la información crediticia del aplicante
La nueva ley hipotecaria modificó muchos de las reglas que afectan a los contratos para la compra de una vivienda pero no introdujo reglamentaciones en materia de tiempos de concesión de las hipotecas. Lo que si se ha remarcado es la exigencia de los requisitos, por lo cual las entidades financieras se pueden tomar algún tiempo de más para poder corroborar fehacientemente los datos.
En la era de internet en la que vivimos todo se ha agilizado. El contexto de la pandemia también ha acelerado los procesos que ya se venían gestando, por lo cual la mayoría de las gestiones se pueden hacer a través de la red.
Si estás por tomar un préstamo hipotecario y quieres saber cuáles son los tiempos de concesión de una hipoteca, no dudes en leer este post! Aquí te contaremos el paso a paso de la entrega de un préstamo para la compra de una vivienda.
Tiempos de concesión de una hipoteca: de qué dependen?
El proceso de aceptación de un contrato hipotecario suele ser acelerado. Es que las entidades bancarias no quieren perderse un posible cliente al que estará unido por muchos años. Desde que recibe toda la documentación el banco puede llegar a demorar entre diez y quince días en promedio para aceptar la hipoteca. Sin embargo la firma del préstamo no será inmediata, ya que deberemos esperar las últimas revisiones del notario, con lo cual el proceso puede tardar un mes en el mejor de los casos.
De todas maneras, cada caso particular puede variar el momento de firma de la hipoteca. Las variables que pueden modificar los tiempos de firma del préstamo son:
Los ahorros con los que contemos
El tipo de trabajo y el salario que presentemos
La dificultad de la operación de compraventa
Nuestro perfil crediticio.
En algunos casos, estos factores pueden llegar a demorar la aprobación de la hipoteca, por lo que el banco puede necesitar hasta dos meses más para darle curso al proceso.
Entonces si bien internet facilitó mucho las gestiones, no todas las etapas dependen del cliente y algunos procedimientos del banco pueden enlentecer la operación.
Cuáles son los pasos dentro del proceso de obtención de un préstamo hipotecario?
Antes de concedernos la hipoteca deberemos cumplir los siguientes pasos:
Pedir la hipoteca
Todo este tramo se puede hacer a través de internet. Lo más recomendable es solicitar el préstamo en varios bancos para poder comparar los distintos índices y ver cuál es el que más nos conviene.
Informe de Tasación
Este tiempo dependerá de la disponibilidad que tenga la agencia de tasación para enviarnos un técnico. Generalmente el tasador enviará el informe un par de días luego de visitar el inmueble. Este documento tiene una validez de seis meses.
Solicitar la Nota Simple
El pedido de nota simple ante el registro de la Propiedad puede tardar menos de 24 horas, y es posible solicitarla online.
Entregar la documentación al banco
Este paso se puede hacer por mail si es que el banco lo permite o llevando personalmente los papeles a una oficina . Esta última oportunidad puede hacer demorar un poco más el trámite.
Estudio del préstamo hipotecario: de qué se trata?
Luego de que reciben los documentos del cliente, los bancos deben comprobar los datos del Registro, el valor de la tasación y la documentación presentada, que debe coincidir con la que facilitaste inicialmente.Este es el proceso donde los bancos suelen tardar más tiempo.
Dentro de este proceso el banco analizará el nivel de endeudamiento y la capacidad de pago del aspirante a la hipoteca.
Esta información es valorada por el departamento de gestión de riesgos de la entidad financiera y puede tardar entre diez y quince días. Los procesos que se llevan a cabo en esta oficina son:
Consulta al Central de Información Riesgos del Banco de España (CIRBE)
Valoración de capacidad de endeudamiento o solvencia de los solicitantes
Valuación de los riesgos que conllevará para el banco conceder ese préstamo
Análisis comercial sobre si es conveniente para la entidad conceder esa hipoteca
La nueva ley hipotecaria es más exigente a la hora de valorar la solvencia del hipotecado. Esto surge de la necesidad de reducir al máximo las situaciones en las que el hipotecado no pueda hacer frente a las cuotas y prevenir las ejecuciones hipotecarias. De esta manera, cuantas más deudas tenga el comprador, más complicado será que consiga la hipoteca.
Cuál es la causa de que la respuesta del banco se demore más de dos semanas?
Si la respuesta se prolonga, el resultado más probable puede ser negativo, porque no se alcanzaron los niveles de solvencia necesarios, oorque la entidad ya ha cubierto los objetivos comerciales y no tiene interés en ampliar su cartera o su riesgo hipotecario.
Qué pasos siguen después que el banco aprueba la solicitud?
Luego de aprobado el préstamo hipotecario, la entidad financiera enviará dos documentos denominados FEIN y Fiae, a través de los cuales el cliente tendrá toda la información referida al préstamo ( tipo de moneda, si es variable o fijo, el cuadro de amortización, las comisiones y vinculaciones, etc).
Esta propuesta tendrá una validez de diez días, dentro de los cuales será auditada por un notario que verificará las condiciones del préstamo.
Se pide cita en el notario para la firma de las escrituras con la presencia del vendedor, el comprador y el representante del banco.
En conclusión, el proceso de estudio de un préstamo hipotecario en un banco tarda entre diez y quince días por término medio. Para evitar estos demoras es recomendable solicitar la hipoteca en varias entidades y descartar las que tarden demasiado. Luego deberemos tener en cuenta el tiempo que llevará la firma de este préstamo. Esta última etapa puede tardar entre un mes y tres, si es que se alarga por una cuestión extra
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