Leticia Redacción, autor en Blog Oi Real Estate

Hipotecas 22 marzo, 2022

¿Cuáles son los trámites para cancelar la hipoteca al terminar de pagar tu casa?

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué trámites deberás llevar a cabo para cancelar la hipoteca una vez que hayas terminado de pagar tu vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Las hipotecas crecen a pasos agigantados
Cancelar la hipoteca
Dejar que el tiempo pase
Llevar a cabo la cancelación
¿Cómo se lleva a cabo la cancelación del préstamo hipotecario?
Por cuenta propia
Cancelar la hipoteca por medio del banco o de una gestoría

Es muy común que, al momento de llegar al último pago del préstamo hipotecario, no estemos seguros de qué hacer. ¿Es aconsejable esperar un tiempo o debemos llevar a cabo algún tipo de trámite?

Generalmente, realizar la compra de una vivienda implica un desembolso importante que no todos están preparados para hacer. En esos casos, lo más habitual es optar por contratar una hipoteca. Aquí te contaremos cuáles son los pasos que debes seguir para cancelar la hipoteca.

Las hipotecas crecen a pasos agigantados

Sin lugar a dudas, el sector inmobiliario ha despertado con mucha más fuerza luego de la pandemia del Covid-19. Según afirman los datos del Instituto Nacional de Estadística, en 2021 se llevaron a cabo más de 560 000 compraventas, se trata de un dato histórico.

Al parecer, los pasos que debemos dar para contratar un préstamo hipotecario que nos permita comprar una vivienda están muy claros. Sin embargo, se suele no tener en cuenta cuáles son los trámites que debemos realizar una vez que se haya solventado la deuda o bien, que se lleve a cabo una amortización anticipada del préstamo hipotecario.

Cancelar la hipoteca

Una vez que terminas de abonar la última cuota del préstamo hipotecario, la entidad bancaria estará al tanto al momento y dejará de pasar las cuotas mensuales. Sin embargo, en el Registro de la Propiedad, la vivienda aún continuará figurando como carga.

Ten en cuenta que, más allá de que el banco sea conocedor, en el Registro de la Propiedad, la vivienda continuará figurando como una carga sobre la vivienda.

Para que esto deje de figurar de esta manera, contamos con dos opciones diferentes:

Dejar que el tiempo pase

Se trata simplemente de no hacer nada. El hecho de que la vivienda figure como una carga prescribe una vez que hayan pasado 20 años desde que se haya realizado el último pago de la deuda. En un primer momento, parece una opción ideal y sumamente económica, sin embargo, la realidad es que hasta entonces no se podría vender la vivienda así como tampoco sería posible solicitar una segunda hipoteca sobre la misma propiedad. Una vez que haya transcurrido ese tiempo, si será posible presentar una instancia en el Registro de la Propiedad solicitando la cancelación del préstamo hipotecario por caducidad.

Llevar a cabo la cancelación

Se trata de cancelar la hipoteca. Esta última se puede hacer de dos formas diferentes, por un lado puedes hacerla por cuenta propia y por otro, puedes llevarla a cabo por medio de la entidad bancaria con la que se haya contratado el préstamo hipotecario.

¿Cómo se lleva a cabo la cancelación del préstamo hipotecario?

Una vez que la deuda hipotecaria con la entidad bancaria se liquida, lo ideal es que se cancele registralmente el préstamo hipotecario para que la vivienda quede libre de dicha carga. Si bien este paso no es obligatorio, resulta lo más aconsejable.

Como mencionamos más arriba, la cancelación de la hipoteca se puede llevar a cabo por medio de una la entidad bancaria (que lo puede derivar a una gestoría colaboradora) o bien por cuenta propia. Aquí te detallaremos cada una de ellas.

Por cuenta propia

Si quieres cancelar la hipoteca por cuenta propia debes tener en claro que se trata de un proceso bastante largo y puede resultar algo tedioso. Es posible que dure semanas, y además resulta mucho más económico que realizarlo por medio del banco.

En este caso, será necesario realizar los siguientes trámites que te permitirán cancelar la hipoteca:

En primer lugar debes solicitar el certificado de deuda cero a la entidad bancaria. Se trata de un documento que acredita que el préstamo hipotecario fue abonado y que no hay más ninguna deuda.

Luego debes llevar el certificado de deuda cero al notario para que elabore la escritura de cancelación que tendrá que firmar posteriormente un apoderado de la entidad bancaria.

Lo siguiente será cumplimentar el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). El acto se encuentra sujeto al impuesto, sin embargo, la tasa está exenta de pago, en otras palabras, no tendrá ningún coste.

Después, deberás presentar en la Agencia Tributaria de la comunidad autónoma que corresponda toda esta documentación, de este modo se eliminará la carga hipotecaria sobre el inmueble.

Por último, si te interesa garantizarte de que todo ha salido bien, será posible solicitar una nota simple en el registro de la propiedad. Sin embargo, no se trata de un paso necesario.

Cancelar la hipoteca por medio del banco o de una gestoría

La cancelación de la hipoteca también se puede llevar a cabo por medio de la entidad bancaria con la que se haya solicitado la hipoteca. En este caso, será suficiente con acudir a la sucursal y solicitar que realice los trámites pertinentes. La entidad bancaria puede derivar este trabajo a una gestoría colaboradora.

Una vez que se hayan realizado los trámites, el banco entregará la escritura de cancelación del préstamo y una nota simple del Registro de la Propiedad en la cual se aclara que el inmueble se encuentra libre de cargas.

En definitiva, la cancelación del préstamo hipotecario sigue el mismo proceso. La diferencia es que uno resulta más tedioso y económico mientras que el otro es más sencillo, pero más costoso.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los trámites para cancelar la hipoteca al terminar de pagar tu casa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Hipotecas 22 marzo, 2022

¿Cómo consultar el Registro de la Propiedad al comprar una casa?

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo hacer para consultar el Registro de la Propiedad a la hora de comprar una vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Cómo consultar el Registro de la Propiedad?
¿Qué es el Registro de la Propiedad?
¿Cómo obtener el certificado del inmueble que voy a adquirir?
¿Qué sucede si la vivienda cuenta con un préstamo hipotecario vigente?

Sin lugar a dudas, resulta fundamental que el usuario se asegure de que la vivienda que va a comprar se encuentra totalmente libre de cargas. Para eso será necesario consultarlo en el Registro de la Propiedad. Si esta es tu situación, este artículo es para ti. El Registro de la Propiedad es un registro donde se inscriben los bienes inmuebles que hay en su circunscripción y los derechos y las cargas fiscales que pesan sobre ellos.

Cuando hablamos de Registro de la Propiedad nos referimos a una institución del Estado, se trata de un servicio público dependiente del Ministerio de Justicia que brinda respuesta a la necesidad de seguridad dentro del mercado inmobiliario.

En España no es obligatorio inscribir las propiedades para que sean legalmente de su titular, excepto si se trata de hipotecas que se deben registrar de manera obligatoria. Sin embargo, no es necesario, que un local o vivienda figure en el Registro para formalizar un contrato de compra venta.

El Registro de la Propiedad no concede la titularidad legal de un inmueble, solo la hace pública. Esto quiere decir que, si eres propietario de un local, una finca o vivienda y te inscribes como tal en el Registro te ayudará a ahorrará tiempo y trámites al momento de venderla.

¿Cómo consultar el Registro de la Propiedad?

A la hora de comprar una casa es de gran importancia que nos tomemos el trabajo de mirar cada uno de los detalles para garantizarnos de que se trata de un inmueble habitable y de que, además, podremos solicitar un préstamo hipotecario sin inconvenientes para financiar su adquisición. Si nos interesa ir por una vivienda de segunda mano será necesario tener en cuenta que el inmueble tendrá que estar libre de cargas, en otras palabras, libre de deudas como, por ejemplo, puede ser un préstamo hipotecario. Para lograr comprobar que la vivienda logra cumplir con esa condición únicamente será necesario que nos ocupemos de consultar el Registro de la Propiedad.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad se trata de un registro público en el que se encuentran recogidos cada uno de los bienes inmuebles (esto incluye a las viviendas) con sus respectivos datos. Dicho de otra manera, en el Registro de la Propiedad podrás encontrar la información de sus propietarios, las cargas que tienen los bienes, entre otros.

Podemos encontrar una gran cantidad de Registros de la Propiedad y cada uno de ellos se ocupará de lo que se conoce como un distrito hipotecario, ya que España, dentro del sector de bienes inmuebles, se encuentra dividido por circunscripciones. Para lograr saber cuál es el registro que nos corresponde una buena opción es usar el buscador que se encuentra en el Colegio de Registradores de España.

¿Cómo obtener el certificado del inmueble que voy a adquirir?

Para poder conseguir un certificado de la vivienda que vas a comprar, será necesario que el dueño anterior solicite una nota simple. Se trata de un documento que certifique que dicho inmueble no presenta ningún tipo de carga, esto abarca préstamos hipotecarios, embargos o cualquier tipo de deuda en general. Si quieres obtenerlo debes dirigirte al Registro de la Propiedad que le corresponde a la vivienda o bien, también puedes hacerlo por medio de internet.

Para poder llevar a cabo la solicitud de manera telemática será necesario estar abonado a la página o bien, usar el certificado electrónico. En caso de optar por la segunda opción es necesario que cuente con un lector de DNI y de la contraseña del mismo. Si no la sabes es posible dirigirte a cualquier comisaría de Policía Nacional y usar las máquinas habilitadas para el DNI electrónico. Bastara con solo poner las huellas para poder introducir la contraseña que crea conveniente y, de este modo, podrá solicitar la nota simple de la vivienda por medio del DNI electrónico.

Una vez que cuentes con el registro de la vivienda y hayas comprobado que esta no cuenta con ningún tipo de cargas, será posible solicitar un préstamo hipotecario que te permita financiarla sin inconveniente alguno. Cuando ya se haya formalizado el préstamo hipotecario, será necesario que modifiques el estatus del inmueble en el registro para que éste tenga constancia de que, a partir de ese momento, la vivienda en cuestión cuenta con una hipoteca.

¿Qué sucede si la vivienda cuenta con un préstamo hipotecario vigente?

Es posible que suceda que al consultar el Registro de la Propiedad nos llevemos la sorpresa de que la vivienda todavía tiene un préstamo hipotecario vigente. Esto se debe a que, puede suceder que los anteriores dueños hayan terminado de abonar el préstamo hipotecario, pero sin embargo, no hayan notificado al registro la información.

Si quieres solucionar este problema, la persona que va a encargarse de vender la casa tendrá que solicitar el certificado de cancelación del préstamo hipotecario a la entidad bancaria. El siguiente paso que deberá dar es validarlo frente a un notario para obtener la escritura de cancelación. Al mismo tiempo será necesario que solicite a la Agencia Tributaria de su Comunidad el levantamiento del préstamo hipotecario y pagar la tasa que corresponda. Por último, tendrá que asistir, con los dos documentos, al Registro de la Propiedad y, de esta manera, logrará de una vez por todas dejar la vivienda totalmente libre de cargas para poder proceder a venderla.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo consultar el Registro de la Propiedad al momento de comprar una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Mejorar las condiciones de la hipoteca: ¿Cómo hacerlo?

Hipotecas 21 marzo, 2022

Hipoteca para funcionarios: todo lo que debes saber

Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se trata una hipoteca para funcionarios y cuáles son sus principales beneficios. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

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¿Qué ventajas nos brinda una hipoteca para funcionarios?
Cliente ideal
Intereses más bajos
Una mayor financiación
Menor cantidad de comisiones
Menos vinculación
Incentivo
¿Es buena idea contratar un bróker hipotecario si soy funcionario?

Si eres funcionario y te encuentras buscando un préstamo hipotecario que presente condiciones que logren ajustarse a tu buen perfil financiero y laboral, este artículo es perfecto para ti.

Aquí te contaremos de qué se trata la hipoteca para funcionarios y de qué manera puedes obtener beneficios exclusivos. Por ejemplo, una financiación que supere el 80% si negocias con las entidades bancarias.

¿Qué ventajas nos brinda una hipoteca para funcionarios?

Si te encuentras trabajando en la administración pública y buscas un préstamo hipotecario ya tienes una ventaja, es decir, cuentas con el perfil de cliente que a los bancos les interesa. Al momento de conceder una hipoteca, en primer lugar, los bancos analizarán tu perfil financiero y la estabilidad laboral. De este modo, las entidades bancarias se aseguran de que vas a lograr devolver el dinero que te prestan sin inconvenientes. Para esto, no existe mejor garantía que contar con un buen sueldo vitalicio y fijo.

La realidad es que no todas las entidades bancarias ofrecen hipoteca para funcionarios. Sin embargo, por lo general, la mayoría estará dispuesta a ofrecerte mejores condiciones de interés, comisiones y una menor cantidad de productos bonificadores que a otros colectivos, a pesar de que no lo anuncien de manera abierta. Si no cuentas con ahorros, al ser funcionario, también te encuentras en una posición más ventajosa, ya que te permitirá negociar una financiación que supere el 80%.

En primer lugar, analizaremos las características y beneficios que nos ofrecen este tipo de productos. Es importante tener en cuenta que, como cualquier persona que pide un préstamo hipotecario, la entidad bancaria te solicitará que cumplas con ciertos requisitos mínimos de solvencia y estabilidad económica.

Cliente ideal

Al ser funcionario tienes más probabilidades de que te aprueben el préstamo hipotecario. Esto se debe a que tienes un perfil de riesgo sumamente bajo para las entidades bancarias, de ahí las altas probabilidades de que te brinden la financiación que te interesa si cumples con los requisitos mínimos de solvencia.

Intereses más bajos

Una hipoteca para funcionarios cuenta con un interés más bajo. Como la entidad bancaria asume una menor cantidad de riesgos, estará dispuesta a prestarte el dinero a un tipo de interés más bajo que el habitual. Esto quieredecir, de menos del 1% a tipo fijo y de en torno al Euríbor más 0,60% a tipo variable. En otras palabras, las cuotas mensuales que tendrás que abonar también serán más bajas.

Una mayor financiación

A pesar de que hoy en día son pocas las entidades bancarias que asumen el riesgo de financiar el total de la compra de un inmueble, sin lugar a dudas, tendrás más opciones de que te ofrezcan un porcentaje mayor al 80% habitual si no cuentas con ahorros.

Menor cantidad de comisiones

La hipoteca para funcionarios presenta una menor cantidad de comisiones para captarte como cliente.

Menos vinculación

Al contrario de lo que ocurre con otros colectivos, los bancos no te solicitarán que contrates demasiados servicios y productos bonificadores para obtener el interés mínimo.

Incentivo

Puede ser que te ofrezcan un incentivo de bienvenida. Hoy en día únicamente se incluye en la hipoteca BBVA para funcionarios. Cuando hablamos de un incentivo nos referimos a un ingreso inicial que ofrece esta entidad bancaria (de 860 euros) si contratas sus préstamos hipotecarios.

¿Es buena idea contratar un bróker hipotecario si soy funcionario?

En primer lugar, debes tener en cuenta que una hipoteca para funcionarios no tiene por qué ser mejore que una hipoteca estándar negociada. Si eres un trabajador público con un perfil financiero solvente, es posible que te interese contratar los servicios de un bróker, es decir, un intermediario hipotecario. Este tipo de profesionales se encargarán de buscar las entidades bancarias que ofrecen las hipotecas con mejores condiciones a pesar de que no lo anuncien de manera abierta. El bróker negociará con ellos para conseguir las mejores condiciones posibles. Dos situaciones en las que puede ser muy buena idea contratar a un intermediario hipotecario son:

Cuentas con ahorros

Si cuentas con ahorros puedes encontrar brókers gratuitos. Esta opción te puede interesar si dispones del dinero necesario para hacer frente a la entrada del 20% de un préstamo hipotecario estándar. Además, recuerda que tendrás otro 10% que se exige en concepto de gastos asociados, es decir, impuestos, notaría, registro y gestoría. El bróker se ocupará de buscar las mejores ofertas del mercado. Esto abarca tanto a las que son exclusivas para funcionarios como a las que no, y negociar condiciones más ventajosas.

Si no cuentas con ahorros

En caso de que no tengas ahorros, como ya te hemos mencionado más arriba, la mayoría de las entidades bancarias no tienen hipotecas exclusivas para funcionarios. Por otro lado, tampoco anuncian de manera abierta que se encuentran dispuestos a brindar mejores condiciones si eres un trabajador público. Si te interesa una financiación mayor al 80% incluso, hasta el 100% porque no posees ahorros, tendrás que negociar con diferentes bancos para ver si te la conceden. En este caso, lo más aconsejable es contratar los servicios de un intermediario de pago. Ya que sabe a qué entidades debe ir y de qué manera lograr que aprueben tu solicitud. La principal ventaja es que solo tendrás que abonar sus honorarios si terminas firmando alguno de los préstamos que te ofrecen.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los beneficios de la hipoteca para funcionarios. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Mejorar las condiciones de la hipoteca: ¿Cómo hacerlo?

Hipotecas 18 marzo, 2022

Mejorar las condiciones de la hipoteca: ¿Cómo hacerlo?

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué debes hacer si quieres mejorar las condiciones de la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Cómo mejorar las condiciones de hipoteca?
Subrogación de acreedor
Subrogación de deudor
¿Cuáles son las condiciones de la hipoteca que puedes mejorar?
El tipo de interés
Vinculación y comisiones
Plazo de devolución
Cláusulas abusivas
¿Cuánto dinero ahorrarás al cambiar la hipoteca de banco?
¿En qué momento debes subrogar la hipoteca?
¿Cuál es el coste de cambiar la hipoteca de banco?
Pasos para conseguir mejorar las condiciones de la hipoteca
¿Cuáles son los requisitos para subrogar la hipoteca?
Solvencia económica
Cantidad de cuotas abonadas
Documentos que debes entregar

¿Cómo mejorar las condiciones de hipoteca?

Debes tener en cuenta que es posible mejorar el interés y rebajar lo que abonar por las cuotas de tu préstamo hipotecario. Para conseguirlo debes optar por la subrogación de hipoteca, que te permitirá incluso, pasarte del tipo variable a fijo. Aquí te explicaremos en qué consiste esta operación y qué cantidad de dinero te puedes ahorrar.

En primer lugar, es necesario tener en claro que existen dos tipos diferentes de subrogación de hipoteca, por un lado, está la de acreedor y por otro, la de deudor. En este artículo nos enfocaremos solo en la de acreedor, sin embargo, también te contaremos en qué consisten las dos formas de subrogar la hipoteca para que no se presenten inconvenientes ni confusiones.

Subrogación de acreedor

La subrogación de acreedor se trata de cambiar el préstamo hipotecario de una entidad bancaria a otra diferente. Es posible utilizarla para mejorar las condiciones de financiación que has firmado en su momento, bajar el tipo de interés o bien, pasarte del fijo al variable o al revés.

Subrogación de deudor

Cuando hablamos de subrogación de deudor nos referimos a la sustitución del titular del préstamo hipotecario por otra persona. Puedes utilizarla si compras un inmueble hipotecado y te interesa asumir la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor.

Según afirma el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2021 se llevaron a cabo 33 455 subrogaciones de acreedor. Se trata de un 129,3% más si lo comparamos con el 2020. Y se han realizado 10 539 subrogaciones de deudor (+112,2% interanual).

¿Cuáles son las condiciones de la hipoteca que puedes mejorar?

Con la subrogación de acreedor es posible cambiar tu préstamo hipotecario de banco para mejorar las condiciones, por ejemplo, el precio o el plazo. Por otro lado, resulta más rentable que la opción de cancelar tu hipoteca y tener que pasar nuevamente por el proceso de contratar otra.

Por lo general, para que la nueva entidad bancaria acepte tu hipoteca, será necesario que hayan pasado entre dos o tres años desde que comenzaste a abonar las cuotas con tu actual banco. Se trata de la manera de asegurarse de que, efectivamente, tienes la capacidad de asumir las cuotas mensuales. Con la subrogación, no será posible ni ampliar el capital de tu préstamo hipotecario ni agregar o sacar titulares u otras garantías.

Puntos que puedes modificar con una subrogación:

El tipo de interés

Con una subrogación de hipoteca puedes modificar tu interés para abaratar el precio que debes pagar por tus cuotas mensuales. También es posible cambiar tu índice de referencia del IRPH al Euríbor si tienes una hipoteca variable para que sea algo más estable. Podrás pasar tu hipoteca variable al tipo fijo si te interesa beneficiarte de una mayor seguridad, y a la inversa, es decir, del fijo al variable, en caso de que prefieras esta última modalidad que, hoy en día, presenta ofertas sumamente atractivas.

Vinculación y comisiones

La subrogación del préstamo hipotecario también te permite eliminar comisiones que no te interesan, por ejemplo, la de amortización anticipada, o bien, productos adicionales que ya no son necesarios, como seguros o planes de pensiones. De este modo, es posible abaratar significativamente el coste que debes pagar por tu hipoteca cada mes.

Plazo de devolución

Por otro lado, es posible cambiar de entidad bancaria para acortar o extender el periodo de reembolso de tu hipoteca para ajustarlo a tu situación financiera, tanto porque estás en un buen momento y te interesa abonar la hipoteca cuanto antes o bien, porque estás atravesando un momento complicado y quieres pagar menos intereses en tus cuotas mensuales.

Cláusulas abusivas

En caso de que tu préstamo hipotecario tenga una cláusula suelo o un interés de demora demasiado elevado, es posible trasladarla a otra entidad bancaria que las elimine.

Ten en cuenta que, las nuevas condiciones que podrás obtener variarán dependiendo de la entidad bancaria a la que traslades tu préstamo hipotecario. Por ejemplo, si cambias tu hipoteca a un banco que solo acepta bajar el interés, no será posible eliminar comisiones o extender el plazo. Es por este motivo que resulta fundamental que te informes muy bien en diferentes entidades para analizar cuál es la mejor oferta para ti.

¿Cuánto dinero ahorrarás al cambiar la hipoteca de banco?

Subrogar la hipoteca te puede ser muy buena opción si tienes un interés que ronda el 2% y llevas menos de la mitad del plazo abonando por tu préstamo, momento en que los intereses representan un porcentaje más alto en las cuotas. Si este es tu caso, el ahorro medio en intereses puede llegar a ser de aproximadamente unos 20 000 euros, se trata de una cifra muy interesante.

Ten en cuenta que se trata solo de un ejemplo genérico, ya que el ahorro que puedes generar será diferente según el importe pendiente que te queda por abonar, del plazo de devolución, del interés del préstamo y del interés rebajado que te ofrece la nueva entidad bancaria.

Para saber cuánto podrías llegar ahorrar puedes utilizar un simulador de subrogación. Solo deberás poner el tipo de interés de tu hipoteca, su importe pendiente, la fecha de la firma del contrato y el plazo original de devolución. El simulador se encargará de calcular qué cantidad de dinero dejarías de pagar si te cambias de entidad bancaria. Además, te dará la opción de contactar con bancos dispuestos a mejorar las condiciones de la hipoteca.

¿En qué momento debes subrogar la hipoteca?

Nos encontramos atravesando un momento de grandes cambios en el mercado hipotecario y, si bien resulta muy complicado prever que sucederá en los próximos meses, aún se están brindando en España hipotecas variables y fijas bastante económicas. Esto se debe principalmente a la reciente subida del Euríbor, varias entidades bancarias han optado por abaratar sus hipotecas variables y aumentado sus hipotecas fijas que, no obstante, aún presentan un interés bastante competitivo que rondan el 1,50%. Por otro lado, hay otros bancos que mantienen sus precios bajos en las variables y están rebajando aún más sus fijos.

Subrogar la hipoteca te puede ser de gran utilidad dependiendo del tipo de préstamo que tengas, por ejemplo, si tienes una hipoteca fija es posible cambiar de banco para bajar tu tipo de interés. A pesar de que los bancos están subiendo sus tipos fijos, todavía ofrecen intereses bastante bajos en esta modalidad. Si tu hipoteca tiene un interés del 2% o mayor, no será difícil encontrar una entidad que lo baje hasta el 1,50% para abonar unas cuotas más asequibles.

Por otro lado, si tu hipoteca es variable puedes utilizar la subrogación para aprovecharte de los diferenciales reducidos que brindan hoy en día los bancos y, de este modo, pagar menos por mes. Si el Euríbor no te da seguridad, una gran idea es pasarte al tipo fijo y abonar una cuota estable. Ten en cuenta que no debes aplazar mucho esta decisión ya que, también puede suceder, que cada vez más entidades bancarias opten por subir sus intereses fijos y dejen de resultar económicos.

¿Cuál es el coste de cambiar la hipoteca de banco?

Del mismo modo que cualquier otra operación bancaria, la subrogación de la hipoteca tiene un coste. Por ley, la mayor parte de los gastos asociados a la subrogación deben ser asumidos por la entidad bancaria, se trata de los gastos de notaría, registro y gestoría. Tú solo deberás abonar la tasación del inmueble, que debería costar como mucho unos 300 euros, y la comisión por subrogación que se encuentra indicada en la escritura del préstamo hipotecario. El valor de esta comisión suele encontrarse entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente que te queda por pagar.

En resumen, el coste de subrogar la hipoteca es de aproximadamente un poco más de 500 euros de media. Será necesario hacer cálculos para ver si este desembolso resulta conveniente en comparación con la cantidad de dinero que podrías ahorrar si cambias las condiciones de tu hipoteca.

Pasos para conseguir mejorar las condiciones de la hipoteca

Si quieres llevar a cabo una subrogación para mejorar las condiciones de la hipoteca será necesario, en primer lugar, encontrar una entidad bancaria dispuesta a asumir tu préstamo y formalizar el traslado. Aquí te explicaremos paso a paso cómo hacerlo, no únicamente cambiar tu hipoteca de banco, sino a obtener buenas condiciones:

Analiza el mercado hipotecario

En primer lugar, resulta fundamental estudiar el mercado hipotecario. Esto se debe principalmente a que uno de los motivos más comunes para hacer un cambio de banco es mejorar las condiciones de la financiación, por eso, debes informarte bien sobre las ofertas. Puedes hacerlo consultando las webs de varios bancos y buscando información sobre sus préstamos hipotecarios para subrogación, tanto exclusivas, como las ofertas estándar. De este modo, no solo será posible saber si tu hipoteca tiene margen de mejora, sino que podrás valorar si se trata de un buen préstamo a comparación del que tú tienes contratado.

Comparar y negociar

El próximo paso consiste en ir a varios bancos para ver qué oferta te hacen. Una vez que cuentes con varias propuestas en firme, elije como referencia la que mejores condiciones te brinda y negocia a partir de ella con los otros bancos para que te ofrezcan una contraoferta. Una vez que te decidas, deberás presentar una solicitud de subrogación.

Debes informar a tu banco que piensas cambiar de entidad bancaria

No sucede en todos los casos, sin embargo, existe la posibilidad de que tu banco está dispuesto a cambiar las condiciones de tu hipoteca para no perderte como cliente. Usa las ofertas que has conseguido con otras entidades bancarias para negociar y obtener una contraoferta.

Aceptar la oferta y esperar la respuesta de tu banco

Una vez que presentas la solicitud, la entidad bancaria te hará una oferta vinculante para subrogar la hipoteca y deberás decidir si te interesa o no. Si la aceptas, será el banco quien se lo notifique a tu entidad en los siete días siguientes. Tu entidad bancaria tendrá 15 días para presentar una contraoferta que iguale o incluso, mejore esas condiciones.

Elige entre oferta y contraoferta

Actualmente, puedes elegir de manera libre entre la propuesta del banco nuevo o la contraoferta de tu entidad. Antes debías aceptar la oferta de tu banco si igualaba o mejoraba la otra opción.

Formalizar la subrogación

Por último, si tu entidad no ha brindado una buena oferta, podrás cambiar la hipoteca de banco. Ten en cuenta que hay que hacer una escritura de subrogación y afrontas los gastos que esto conlleva.

¿Cuáles son los requisitos para subrogar la hipoteca?

Para llevar a cabo una subrogación deberás cumplir con ciertos requisitos para que el nuevo banco acepte asumir y mejorar las condiciones de la hipoteca:

Solvencia económica

Debes tener una buena situación laboral y financiera. Es fundamental contar con un buen sueldo, un trabajo estable y no muchas deudas.

Ten en cuenta que el capital pendiente no debe superar el 80% del valor de la vivienda. De no ser así, lo más probable es que ningún banco apruebe tu solicitud. Por otro lado, el plazo de reembolso luego del traslado no podrá ser mayor a los 30 años.

Cantidad de cuotas abonadas

También, deberás haber abonado las cuotas durante al menos dos años. Por lo general, se exige este punto para demostrar que has logrado hacer frente a tu hipoteca. No obstante, algunos bancos solo piden un año.

Documentos que debes entregar

Para demostrar que cumples con los requisitos debes entregar cierta documentación al nuevo banco:

Información personal y económica

Se trata del DNI o NIE, una copia del contrato, copias de las últimas nóminas, la última declaración de la Renta.

Información financiera

Los recibos de los otros préstamos que tengas y la escritura del préstamo hipotecario. Además, deberás autorizar al banco para que consulte tus datos en la CIRBE, donde se encuentra tu historial crediticio.

Información de la vivienda

Se trata de la nota simple, la escritura y el informe de tasación del inmueble.

Probablemente, la nueva entidad bancaria te solicite información adicional o bien, prescinda de alguno de estos documentos.

Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre mejorar las condiciones de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

También podría interesarte:

¿Cómo obtener un buen préstamo sin domiciliar la nómina?

Hipotecas 17 marzo, 2022

¿Cómo obtener un buen préstamo sin domiciliar la nómina?

Desde Oi Real Estate queremos darte algunos consejos para que logres obtener un buen préstamo sin tener que domiciliar la nómina. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es domiciliar la nómina?
Conseguir un buen préstamo sin domiciliar la nómina
Infórmate con varias entidades bancarias sobre sus condiciones para préstamos
Ten en cuenta la opción de solicitar un préstamo a una financiera
Debes comparar siempre todos los créditos que te hayan ofrecido

¿Qué es domiciliar la nómina?

En primer lugar, resulta importante dejar en claro qué es domiciliar tu nómina. Cuando hablamos de domiciliar la nómina nos referimos a vincular nuestro sueldo (nómina) a una cuenta bancaria determinada. Estas cuentas, por lo general, se denominan como cuentas nómina, ya que se encuentran especialmente destinadas a acoger la nómina y cuentan con todos los servicios necesarios, como por ejemplo, domiciliación de recibos, ingreso de cheques, entre otros.

Las entidades bancarias suelen ofrecer ciertas ventajas a los clientes que vinculan su salario a una cuenta bancaria. Claro que a las entidades bancarias les interesa tener unos ingresos constantes y por eso quieren atraer a clientes asalariados. Los clientes por su parte pueden beneficiarse de esta posición para pedir ciertos regalos y prerrogativas.

Conseguir un buen préstamo sin domiciliar la nómina

Supongamos que tu entidad bancaria habitual no cuenta con un crédito que logre ajustarse a lo que tú necesitas y debas solicitar financiación a otros bancos. En este caso, lo más probable es que únicamente te ofrezcan un buen interés si domicilias tus ingresos. Esto puede ser algo que prefieras evitar si te encuentras a gusto y conforme en tu banco de siempre. Si no deseas llevar tus cuentas a otra entidad bancaria, este artículo es para ti. Aquí te explicamos cuáles son los pasos que debes seguir para obtener un buen préstamo sin tener que domiciliar la nómina.

Infórmate con varias entidades bancarias sobre sus condiciones para préstamos

Lo primero que debes hacer es, solicitar un crédito a diferentes bancos y preguntar de manera directa qué interés te aplicarán si decides no domiciliar la nómina. La mayoría de los bancos te lo aumentarán si no cumples ese requisito, sin embargo, existe la posibilidad de que el tipo continúe resultando atractivo a pesar de ese aumento.

Por ejemplo, en el caso del Préstamo Rápido Online de BBVA. Al domiciliar tu nómina o pensión, este crédito presenta un interés del 3,75% TIN (3,98% TAE). A pesar de que el tipo aplicado sube hasta el 4,75% TIN (5,02% TAE) si no logras cumplir con esa condición. Continúa siendo un interés atractivo si no domicilias tus ingresos, ya que la TAE media actual es del 7,30%, según el Banco de España. Por otro lado, no presenta comisiones de apertura ni de estudio.

El préstamo de BBVA te permitirá obtener entre 3000 y 20 000 euros, con un plazo de devolución como máximo de ocho años. Si requieres de una mayor cantidad de dinero, este banco te da la opción de solicitar hasta 75 000 euros, eso sí, con un interés del 7,20% TIN (8,29% TAE).

Ten en cuenta la opción de solicitar un préstamo a una financiera

Por otro lado, otra opción muy recomendable es acudir a los llamados establecimientos financieros de crédito (EFC). Se trata de financieras que son supervisadas por el Banco de España, cuentan con autorización para prestar dinero, pero no lo guardan. Es por este motivo que, todos sus préstamos pueden ser contratados sin tener la necesidad de domiciliar la nómina.

Por lo general, los créditos de los establecimientos financieros de crédito presentan un interés un poco más elevado a comparación del que aplican las entidades bancarias, sin embargo, no en todos los casos. Por otro lado, no acostumbran cobrar comisiones de apertura ni de estudio, todo esto logra abaratar el coste final de los productos que ofrecen.

Para ejemplificar, uno de los establecimientos financieros de crédito más conocidos es Cofidis. Su Crédito Proyecto cuenta con uno de los intereses más bajos del mercado: desde el 4,95% TIN (5,06% TAE) sin tener la necesidad de domiciliar la nómina. Esta entidad puede ofrecer entre 4000 y 60 000 euros, además, permite devolver el dinero en un plazo de hasta diez años y no cobra comisiones de estudio ni tampoco de apertura.

Debes comparar siempre todos los créditos que te hayan ofrecido

Una vez que hayas logrado reunir las ofertas de varias entidades financieras, esto abarca bancos y establecimientos financieros de crédito, es el momento de compararlas para ver quién te ofrece el mejor crédito. Lo más aconsejable es que observes la tasa anual equivalente (TAE), se trata de una tasa que incluye todos los gastos que puede tener un préstamo, entre ellos los intereses, comisiones, seguros, entre otros. Ten en cuenta que cuanto más baja sea la TAE, más barato te costará el préstamo hipotecario.

Para que puedas hacerte una idea sobre los precios que se ofrecen en el mercado, la TAE media de los préstamos fue del 7,30% en diciembre de 2021, según los últimos datos del Banco de España. Lo más aconsejable es que contrates un crédito con una TAE que se encuentre por debajo de esa media.

Por otro lado, cuando encuentres un buen préstamo, lo idea es acudir a tu banco habitual. Presenta tu caso y, si tu situación económica es buena, es muy probable que tu banco iguale o bien, mejore las condiciones que te ofrece la otra entidad.

Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre obtener un buen préstamo sin tener que domiciliar la nómina. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecas 17 marzo, 2022

Swaps sobre hipotecas: ¿De qué se trata?

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que necesitas saber con respecto a los swaps sobre hipotecas. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿De qué se tratan los swaps sobre hipotecas?
Swaps sobre hipotecas
Los préstamos hipotecarios con swap son más costosos
¿Cuál es su precio?
Resumen

Sin lugar a dudas, la crisis ha dejado a la vista que algunos productos que parecen sencillos a simple vista, en realidad no lo son. Por otro lado, también ha logrado afianzar la recomendación de que, previo a suscribir un contrato financiero, es fundamental leer con atención la letra pequeña. Dentro del mundo de los préstamos hipotecarios otro de los conceptos que es necesario tener en claro y que, además, se ha puesto de moda son los swaps.

¿De qué se tratan los swaps sobre hipotecas?

Cuando hablamos de swaps, nos referimos a un concepto financiero que hace referencia a una especie de seguro frente a posibles subidas en los tipos de interés. Consiste en un contrato complejo, principalmente utilizado por empresas al llevar a cabo ciertas inversiones o bien, compras a crédito. Los swaps serán grandes aliados para cubrir las espaldas si los tipos de interés suben más de un nivel previsto.

Una manera de definirlo es como un producto derivado, que es de utilidad como cobertura ante un posible ascenso en tipos de interés. Los swaps son un producto muy usado en el mundo de las inversiones para cubrir carteras, sin embargo, debemos tener en claro que se trata de un instrumento de riesgo. Es utilizado principalmente por inversores cualificados e institucionales.

Swaps sobre hipotecas

Como mencionamos más arriba, los swaps son productos financieros de alto riesgo que por lo general intercambian un tipo fijo por uno variable. No se encuentran vinculados a operaciones concretas y sólo serán de interés para aquellas personas que estén endeudadas por un importe nominal similar al nominal del contrato de swap a punto de suscribir. Lo más común es que quien se encuentre endeudado a tipo variable contrate este producto para protegerse de posibles subidas de los tipos de interés por encima de un determinado nivel a cambio de no beneficiarse de las bajadas, esto significa que, deja el tipo congelado en un nivel determinado. De este modo, se obliga a la entidad financiera a pagar el diferencial si el tipo sube del nivel máximo establecido y al cliente a pagar la diferencia siempre que el tipo baje.

Varias entidades se encuentran vendiendo préstamos hipotecarios que traen asociado este producto oculto bajo denominaciones como seguro de cobertura, bono clip, cuota segura o permuta financiera. Los swaps vinculados a un préstamo hipotecario permiten pagar un crédito referenciado a un tipo de interés fijo durante un plazo establecido, más allá de cualquier variación externa. Puede resultar interesante suscribirlo, principalmente si los tipos de interés han bajado demasiado y es probable que en el corto plazo se genere un cambio en la política monetaria de BCE y el Euribor. Los swaps son muy malos si se suscriben con niveles demasiado altos del Euribor y en un escenario en el que, si se aplica una gran probabilidad en el corto plazo, el índice hipotecario comenzará a bajar.

Por otro lado, los swaps que actualmente están perjudicando a una gran cantidad de clientes tienen la siguiente operativa: la entidad abona el cliente el Euribor a tres meses vigente y el cliente abona a la entidad financiera un tipo próximo al 5%. Como la diferencia entre ambos es hoy en día muy alta, el cliente ve sobrecargada su carga financiera en aproximadamente 3 puntos. Los intereses se calculan de manera periódica sobre el nominal del contrato, que por lo general es el nominal del préstamo hipotecario. Un préstamo con un swap resulta, actualmente, bastante perjudicial para los ahorradores. Con una hipoteca normal, el tipo de interés que se debe pagar hoy en día se ubica en torno al 2,5% como mucho. No obstante, si se tiene un swap, se está pagando como mínimo un interés del 5%, es decir, el doble.

Si el préstamo hipotecario ha sido firmado a tipo variable y no se ha revisado a la baja ya que todavía no corresponde la revisión, es posible que se dé el caso de que el cliente aún pague un 4% por su hipoteca, que con los 3 puntos de diferencia por el swap hagan que el valor financiero se encuentre en un 7% por un periodo de tiempo. Cuando el préstamo hipotecario se revisa a la baja, entonces el coste financiero se normalizará al tipo máximo de referencia del swap. Sin embargo, el cliente no se beneficia con la bajada del Euribor.

Los préstamos hipotecarios con swap son más costosos

Es importante tener en cuenta que los swaps únicamente se tratan de productos aconsejables si los tipos se ubican en mínimos y existe la posibilidad de que en el corto plazo el Euribor suba.

Cuando los tipos se encuentran altos, suscribir un préstamo hipotecario con swap resultará muy costoso. Si el contrato es de este tipo, el riesgo de ambas partes no es para nada equitativo. Principalmente porque el cliente puede tener que abonar hasta ese máximo, pero la entidad casi nada. Ese tipo de contratos debe denunciarse porque implican mala fe por parte de la entidad que vende un producto complejo con ese tipo de cláusulas.

Otro punto de gran importancia es que el swap por lo general no aparece en las escrituras del préstamo hipotecario. Esto se debe a que no se trata de una condición o cláusula de la misma. Se considera como un producto ajeno e independiente. Lo más común es que la entidad obligue a firmar un contrato en un documento anexo.

¿Cuál es su precio?

El swap tiene un valor. La entidad no aplica una cuota fija por mes. Sin embargo, el préstamo hipotecario aplicará unos tipos de interés concretos, y el swap implicará un valor adicional separado. Muchas de estas operaciones cuestan más de un 0,20% del nominal de la hipoteca cada mes. Estos contratos presentan una duración de aproximadamente entre tres y cinco años. Con lo que al cliente le duraría el quebranto bastante tiempo y, después, por todo el que se prevé que los tipos de interés se mantengan en los niveles actuales.

Resumen

Es importante tener muy en claro que se trata de un producto de riesgo y muy complejo, no apto para particulares.

El swap vinculado a los préstamos hipotecarios es solo un producto útil cuando los tipos han bajado mucho.

Su valor ronda el 0,20% del importe de financiación del préstamo hipotecario al mes.

Por lo general no figura en la escritura del préstamo, sino en un contrato anexo.

Las entidades informan muy poco sobre sus riesgos y su complejo funcionamiento.

Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión de los swaps sobre hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecas 16 marzo, 2022

Proceso de embargo y subasta por impago de hipoteca

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo sobre el proceso de embargo y subasta que se lleva a cabo cuando no se llega a pagar la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué hacer si no puedo pagar el préstamo hipotecario?
¿Qué sucede si no pago la hipoteca?
Impago de la hipoteca: embargo, subasta y dación en pago
Subasta por impago del préstamo hipotecario
Dación en pago por impago del préstamo hipotecario
Proceso de embargo de la vivienda por impago de hipoteca

En la actualidad vemos cada vez más noticias, en diferentes medios, sobre la gran cantidad de casos de impagos y las tasas de morosidad que han aumentado a pasos agigantados, como consecuencia de la crisis del Covid-19. En caso de que tu situación financiera se vea afectada en el último tiempo y no sea posible afrontar al pago del préstamo hipotecario, aquí te explicaremos qué podría suceder en ese caso y cuáles son tus opciones.

¿Qué hacer si no puedo pagar el préstamo hipotecario?

Por lo general, previo a llegar al punto de no lograr afrontar los pagos de la hipoteca, pasamos por diferentes etapas de dificultades económicas. Es fundamental que en estas etapas previas en las que comenzamos a tener problemas, se acuda al banco para expresar cuál es la situación e intentar renegociar el préstamo hipotecario.

Sin lugar a dudas, negociar con nuestro banco puede permitirnos conseguir una ampliación del plazo de devolución de la misma a cambio de una rebaja de la cuota mensual, de modo que nuestra carga resulte más baja y, a pesar de que tengamos dificultades, no debamos dejar de abonar la hipoteca. Este proceso por el cual se cambian las condiciones se llama novación hipotecaria.

Por otro lado, los gastos derivados de la novación pueden variar dependiendo de cuáles sean los cambios que se hagan. Por ejemplo, si solo disminuyen el tipo de interés, no será necesaria la inscripción en escritura pública. En caso de que se realice otra modificación, es decir, cambia de tipo fijo a variable, o de variable a fijo, cambia el tipo de referencia, aumento del importe hipotecario o ampliación del plazo de devolución, entre otros, sí será necesario hacer una escritura de novación, con sus correspondientes gastos notariales y registrales.

El objetivo de los bancos es cobrar el préstamo, en caso de que no cedan en sus condiciones no será posible cobrarlos. Es por esto que, es muy probable que acepten modificar las condiciones. Por otro lado, para los bancos también es interesante la opción de extender el plazo de devolución del préstamo, ya que les significará recibir un número de intereses más elevado.

Es importante resaltar que en épocas en que el coste de la vivienda se encuentra subiendo, el banco será menos flexible al momento de negociar. Por otro lado, cuando el precio de la vivienda baja, la entidad bancaria mostrará un gran interés en renegociar las condiciones de la hipoteca. Esto se debe a que, si el deudor deja de pagarlo, el banco se quedará con un inmueble con un valor bastante inferior.

¿Qué sucede si no pago la hipoteca?

En caso de que la situación económica no te permita llegar a ningún acuerdo con el banco, la única opción de los deudores será dejar de pagar.

Las consecuencias de dejar de pagar una hipoteca suelen terminar en un proceso de embargo y subasta.

Impago de la hipoteca: embargo, subasta y dación en pago

La dirección más común que se sigue cuando se deja de pagar un préstamo hipotecario es el siguiente:

Si pasa un mes desde que se dejó de abonar la hipoteca, la entidad bancaria se pondrá en contacto con el deudor para comprobar si el impago fue un error. Esto significa que dará la posibilidad de pagar la cuota que se debe, con sus intereses de demora correspondientes para arreglar el inconveniente.

En caso de que el impago transcurre por más tiempo, la entidad bancaria continuará intentando cobrar la cuota de los meses adeudados. Por lo general, se replanteará el cambio de las condiciones negadas en primer lugar, siendo posible extender el plazo de devolución de la hipoteca. Ante esta situación, la deuda sería el total de la hipoteca más los intereses de demora.

Si el impago se da por 6 meses, el banco deberá reflejarlo en su cuenta de resultados. Es muy común que en este punto la entidad bancaria emprenda acciones legales para ejecutar la garantía del préstamo e inscriba al deudor en una lista de morosos.

Subasta por impago del préstamo hipotecario

Una vez que haya pasado un año, o bien, año y medio se llevaría a cabo la subasta del inmueble. Será un juez competente el encargado de determinar la fecha límite en que sea posible abonar las deudas, con intereses de demora incluidos, para evitar la subasta.

Sin embargo, con la subasta de la vivienda no en todos los casos se termina el problema. Esto depende del dinero que se haya obtenido como resultado de la subasta.

Si la cantidad es mayor a la deuda hipotecaria no hay inconveniente, ya que se hace frente a toda la hipoteca. Sin embargo, si es más bajo, se tendrá que afrontar la diferencia entre el dinero obtenido de la subasta de la vivienda y la deuda hipotecaria contraída.

Dación en pago por impago del préstamo hipotecario

Se trata de uno de los puntos más cuestionados en los últimos tiempos. Nos referimos a la posibilidad de aceptar la opción de la dación en pago.

La dación en pago implica que la deuda de la hipoteca se cancele con la entrega del inmueble. Esto significa que, en caso de impago, nuestra deuda quedaría saldada con la casa, por lo que no tendríamos que responder con más activos para afrontar la deuda.

Proceso de embargo de la vivienda por impago de hipoteca

En el caso de que el dinero de la venta de la vivienda resulte más bajo que la deuda hipotecaria, la entidad bancaria podrá reclamar lo que queda de la deuda. El banco pasará a llevar a cabo el proceso de embargo de la vivienda. Una vez que nos encontremos en este punto, la entidad bancaria puede ir contra las demás posesiones presentes y futuras del deudor. Todo esto, esto incluye entre otras, el salario del mismo, siempre dejando el mínimo del Salario Mínimo Interprofesional. España es uno de los pocos países que responde a la deuda hipotecaria con bienes y rentas presentes y futuras.

Si aún con el proceso de embargo, la deuda no logra ser saldada con el patrimonio del deudor, la entidad bancaria irá tras la persona o personas que constaran cómo avalistas y les reclamará el pago de la deuda. Si recibe un no como respuesta, también podrá acudir al proceso de embargo de su patrimonio.

Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre el proceso de embargo y subasta en caso de impago de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecas 15 marzo, 2022

Todo lo que debes saber sobre la cancelación registral de la hipoteca

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber con respecto a la cancelación registral del préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Pasos a seguir para obtener la cancelación registral del préstamo hipotecario
¿Cómo realizar la cancelación registral?
Solicitar el certificado de deuda cero a al banco
Reconocimiento de la entidad bancaria ante la notaría
Liquidar los impuestos que correspondan de la Comunidad Autónoma
Presentar la escritura notarial y el impreso del impuesto IAJD

Una vez que ha llegado ese tan esperado día en el que debes abonar la última cuota de nuestro préstamo hipotecario. Ya pasas a ser propietario de tu hogar sin tener la carga financiera mensual que implica realizar la devolución del préstamo. No obstante, no todo ha finalizado ya que te puede quedar un último paso, se trata de la cancelación registral de la hipoteca.

Al momento de abonar la última cuota de nuestro préstamo hipotecario, seguramente tengamos la intención de proceder a cancelar el préstamo, las cuotas, las comisiones, los productos asociados, entre otros. Sin embargo, para conseguirlo, será necesario tramitar la cancelación registral de la hipoteca. Se trata de dejar constancia en el Registro de la Propiedad que nuestro inmueble ha quedado libre de gravamen, y de cargas.

Debemos tener en cuenta que no se trata de un trámite obligatorio, incluso, puedes optar por dejar que pasen veinte años y queda automáticamente libre de cargas, sin ningún tipo de coste. De modo que, la cancelación registral es un trámite voluntario, sin embargo, si optamos por no realizar la cancelación, probablemente nos condicione en el caso de que tengamos la intención de vender el inmueble o bien, si deseamos solicitar otro préstamo. Aquí te explicaremos detalladamente los pasos que debes dar para llevar a cabo la cancelación registral de tu hipoteca.

Pasos a seguir para obtener la cancelación registral del préstamo hipotecario

Si nos interesa llevar a cabo la gestión de la cancelación registral de nuestro inmueble es posible contar con la ayuda de entidades bancarias y gestorías. Por lo general, parten de una base de 120 euros. No obstante, en muchas ocasiones, estos valores no se encuentran regulados y pueden realizar el cobro automático de cantidades bastante altas. Es por esto que, si optamos por hacer estos trámites por nuestra cuenta, la cancelación registral resultará mucho más barata.

¿Cómo realizar la cancelación registral?

Aquí te mostramos los pasos que debemos seguir para poder llevar a cabo esta operación. Algunos de los pasos que debemos realizar para llevar a cabo la cancelación registral, son:

Solicitar el certificado de deuda cero a al banco

Lo primero que debes hacer es solicitar al banco que nos facilite el certificado de deuda cero. Se trata de un certificado que necesitaremos para realizar los siguientes trámites. Ten en cuenta que la entidad bancaria no tiene derecho a cobrarnos a cambio de la entrega del certificado de deuda cero. De este modo lo expresa la circular del Banco de España, en su apartado de «Comisión por cancelación registral de la hipoteca» (págs. 351 y 352). Con respecto a esto, tacha como mala práctica bancaria la intención de querer cobrar para brindar este certificado. Es por esto que, si tenemos esto en claro, el primer paso nos debería de salir completamente gratis.

Reconocimiento de la entidad bancaria ante la notaría

En segundo lugar, tendremos que tener en cuenta los gastos de notaría. Se trata de un trámite que consiste en que la entidad bancaria reconozca ante una notaría que el préstamo hipotecario se encuentra cancelado y por ende el inmueble ya está totalmente libre de cargas.

Del mismo modo que sucede en el apartado anterior, la entidad bancaria intentará cobrarnos debido al desplazamiento del apoderado del banco, a la notaría, sin embargo, se trata de un gasto que también es considerado como una mala práctica bancaria por el Banco de España.

Una vez la entidad bancaria haya reconocido frente a un notario nuestra deuda cero, tendrá que remitirnos la escritura de cancelación o carta de pago.

Con respecto a este paso debemos tener en cuenta que solo tendremos que pagar los gastos de la minuta del notario, esto es, aproximadamente entre 90 y 137€.

Liquidar los impuestos que correspondan de la Comunidad Autónoma

Por otro lado, otro de los pasos que debemos dar para la cancelación registral de la hipoteca será el de liquidar los impuestos que correspondan de nuestra Comunidad Autónoma. Para esto, será necesario llevar la escritura de cancelación y deberán facilitarte el papel de la IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Ten en cuenta que, en este paso tampoco tendremos la obligación de abonar absolutamente nada.

Presentar la escritura notarial y el impreso del impuesto IAJD

En último lugar se encuentra el cuarto paso que debemos dar para obtener la cancelación registral del préstamo hipotecario. Se trata de acudir con la escritura notarial y el impreso del impuesto IAJD, y de esta forma hacer efectiva la cancelación del préstamo hipotecario. Cada registrador cuenta con una minuta, es por esto que el coste puede discernir de uno a otro bastante, puede ir aproximadamente de 24 a 84 €.

Una vez que hayamos llevado a cabo cada uno de estos pasos, pasaríamos a ser los únicos propietarios de nuestra vivienda, sin préstamos hipotecarios ni entidades bancarias de por medio.

Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre la cancelación registral de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Cuota de amortización de la hipoteca: ¿Cómo calcularla?

Hipotecas 15 marzo, 2022

¿Qué cantidad de dinero es necesaria al momento de solicitar hipoteca para comprar casa?

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuál es la cantidad de dinero que necesitarás a la hora de comprar casa y pedir la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Cuánto dinero nos concederá la entidad bancaria para la hipoteca?
Situación 1
Situación 2
Situación 3
Los gastos de hipoteca y compraventa de vivienda
¿Cuánto dinero debo ahorrar para comprar casa?
¿Es posible pedir hipoteca sin ahorros?

Al momento de pensar en comprar casa y solicitar un préstamo hipotecario que nos permita financiar dicha compra, la entidad bancaria rara vez nos ofrecerá una hipoteca mayor al 80% del coste de la vivienda. Es por este motivo que, generalmente, debemos afrontar un desembolso inicial para la compra de nuestra vivienda.

Aquí te explicaremos cuánto dinero debemos ahorrar para lograr comprar una casa, dependiendo de la financiación que nos brinde la entidad bancaria, y los diferentes gastos asociados de la compra-venta de un inmueble.

Si te interesa saber la cantidad de ahorros que debes tener previamente para aportar para la entrada de la hipoteca, este artículo es para ti. Te contaremos cuáles son los factores que debes tener en cuenta. Por un lado, la financiación que concede la entidad bancaria, y por el otro, los gastos e impuestos que implica la compra de una vivienda.

¿Cuánto dinero nos concederá la entidad bancaria para la hipoteca?

Por lo general, los bancos llegan a financiar hasta un 80% sobre el valor de tasación o el importe de compraventa, el menor de ambos. Sin embargo, también podemos encontrar otras opciones, ya que hay bancos que pueden financiar hasta el 90-95% del valor de tasación.

La ventaja que más resalta al financiar sobre el valor de tasación es que, cuando una sociedad de tasación evalúa la casa y determina que el valor de tasación es mayor al precio por el que compras el inmueble, obtendrás una hipoteca que puede cubrirte el coste total que tendrás que abonar al vendedor. Por ejemplo:

Situación 1

Si se trata de un préstamo hipotecario del 80% del valor más bajo entre compraventa y tasación con un valor de tasación de 120 000 euros y un precio de compraventa de 100 000. La hipoteca del 80% sobre el valor más bajo entre compraventa y tasación sería de 80 000 euros.

En este caso, el cliente debería aportar 20 000 euros para afrontar el coste de la vivienda. A esto debemos sumar el valor de los gastos de compraventa de vivienda e hipoteca, que puede significar un 10-15% del precio del inmueble. Este es el caso de la mayor parte de los préstamos hipotecarios.

Situación 2

En caso de que se trate de un préstamo hipotecario del 90% del coste de compraventa, con un valor de tasación de 120 000 euros y un valor de compraventa de 100 000 euros. La hipoteca del 90% sobre el precio de compraventa es de 90 000 euros.

En esta situación, el cliente deberá aportar solo 10 000 euros para pagar la compra de la vivienda, además de los gastos. Esto implica una reducción de 10 000 euros en el dinero que necesitarás para comprar una casa en comparación con la situación 1 que resulta mucho más común.

Situación 3

Si se trata de una hipoteca del 80% del valor tasación, con un valor de tasación de 120 000 euros y un precio de compraventa de 100 000 euros. El préstamo hipotecario del 80% sobre la tasación es de 96 000 euros.

Aquí, el cliente deberá aportar 4000 euros para pagar el precio del inmueble, además de los gastos. Si nos encontramos en esta situación supondría la posibilidad de llegar a una financiación de casi el 100% del valor de compra de la hipoteca. Sin embargo, debemos tener en cuenta que no todos los bancos nos permiten acceder a más del 90% de financiación. Algunas entidades pueden ayudarnos a obtener hasta el 100% de financiación, dependiendo del caso particular de la operación.

Con respecto a la financiación para segunda vivienda, las condiciones se vuelven un poco más exigentes. Como mucho será posible pedir entre un 60% y un 70% de financiación según la entidad bancaria con la que solicites la hipoteca. El mayor plazo al que contratar la hipoteca también disminuye, por lo general, a 25 años.

Es fundamental, al momento de comprar una casa, considerar el ahorro que debemos aportar. Para esto debemos tener en cuenta nuestros ingresos netos por mes y el ahorro que podemos aportar para la entrada y los gastos, esto nos da un valor estimado del precio máximo de la vivienda que podríamos comprar de acuerdo a nuestras características.

Por otro lado, es importante destacar que, como mencionamos más arriba, los bancos nos financiarán como mucho el 80% sobre el valor más bajo entre compra y tasación, por lo que muchas veces resulta fundamental cierta negociación con la entidad bancaria para lograr obtener una financiación sobre tasación, en vez de sobre compra, por ejemplo. Con respecto a este punto, es necesario destacar el rol de los brokers hipotecarios intermediarios que se encargan de negociar las condiciones de tu hipoteca con diferentes bancos. El principal beneficio de los brokers hipotecarios es que poseen acuerdos preferenciales con diferentes entidades, de modo que pueden llegar a obtener condiciones más interesantes que las que podríamos conseguir por nuestra cuenta.

Contratar su servicio nos dará la posibilidad de, dependiendo de nuestro perfil, encontrar la hipoteca que mejor se adapte a nosotros, suponiendo a veces acceder a esa financiación extra para no tener que aportar demasiados ahorros de nuestro dinero al momento de comprar una casa y solicitar una hipoteca.

Otra forma de obtener una financiación más alta es poseer otro inmueble libre de cargas como segunda garantía.

Los gastos de hipoteca y compraventa de vivienda

Los gastos de hipoteca y compraventa de vivienda son un muy importantes a la hora de calcular lo que debemos ahorrar para solicitar el préstamo hipotecario. Los costes son los de notaría, gestoría, registro, tasación e impuestos: AJD o el ITP según la vivienda.

En total, los impuestos y gastos implican un ahorro de entre el 10 y el 15% del valor de la vivienda que vas a adquirir.

¿Cuánto dinero debo ahorrar para comprar casa?

Si tenemos un 20% que no se encuentra cubierto por la hipoteca y también serán necesarios unos ahorros de entre un 10% y un 15% de los gastos e impuestos por comprar una vivienda y pedir una hipoteca, el cliente debe ahorrar un mínimo del 30% para comprar casa.

¿Es posible pedir hipoteca sin ahorros?

Podemos encontrar algunas excepciones en las que es posible obtener una hipoteca a pesar de no tener suficientes ahorros. Por ejemplo, puedes optar por pisos propiedad del banco, con el fin de liberarse de cargas de inmuebles, las entidades buscan ofrecer hipotecas especiales, con mejores condiciones. Generalmente, los bancos brindan hipotecas 100% en estos casos.

Otra alternativa es tener un trabajo estable con más de 5 años de antigüedad en tu empresa. Por ejemplo, si eres funcionario o tienes un contrato indefinido de años de antigüedad en tu empresa.

Por otro lado, puedes contactar con establecimientos financieros de crédito (EFC). No se trata de bancos propiamente dichos, sin embargo, brindan financiación en hipotecas y suelen ser más flexibles. A cambio, las condiciones de financiación son un poco más duras, principalmente, tipos de interés más altos.

Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre la cantidad de ahorros que necesitas para comprar casa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Cuota de amortización de la hipoteca: ¿Cómo calcularla?

Comparador de hipotecas 14 marzo, 2022

Las mejores hipotecas para jóvenes 2022

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las mejores hipotecas para jóvenes que puedes encontrar en 2022. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Beneficios de hipotecas para jóvenes
Cuáles son los requisitos de las hipotecas para jóvenes
Qué bancos comercializan este tipo de hipotecas
Hipoteca Joven Kutxabank
Hipoteca vamos a tipo fijo ibercaja
Hipoteca Openbank
Hipoteca inteligente EVO
Hipoteca Online Santander
Hipoteca Joven Cajasur
Hipoteca Coinc
Hipotecas online para los jóvenes

Sin lugar a dudas, cada año resulta más complicado para los jóvenes de España lograr independizarse. Con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda a los más jóvenes, varios bancos brindan ciertas condiciones especiales en sus hipotecas para los menores de 35 años. Se trata de préstamos hipotecarios que presentan mejores condiciones que los estándar y resultan más flexibles en lo que respecta a los pagos.

En el siguiente artículo te explicaremos cuáles son las principales ventajas y qué requisitos debes cumplir para acceder a las mejores hipotecas para jóvenes. También, te contaremos qué entidades bancarias las comercializan.

Beneficios de hipotecas para jóvenes

El Plan de Vivienda 2020-2022 pone el foco en brindar ayuda a los jóvenes con el fin de que logren emanciparse. Brindando ayudas de hasta el 10% del valor de adquisición de vivienda o bien, de hasta 900 euros en el alquiler de vivienda. Son varios los bancos que han mostrado interés en sumarse a este tipo de ayudas brindando beneficios en las hipotecas para jóvenes. Es importante resaltar que las hipotecas para jóvenes se encuentran destinadas a personas que se encuentren entre los 18 y los 35 años.

Aquí te contaremos cuáles son las principales ventajas de las hipotecas para jóvenes:

Presentan bonificaciones en el tipo de interés.

Brindan la posibilidad de contar con un período inicial de carencia de capital.

Por lo general, no presentan comisiones de apertura.

Ofrecen una financiación del 90% de la vivienda.

Presentan plazos de amortización de hasta 35 o 40 años, puede variar dependiendo de la edad del titular.

Ayudas y subvenciones brindadas por el Estado y los Ayuntamientos de financiación favorable para los jóvenes

En ciertos casos, y con el requisito de contar con el aval de un familiar directo, es posible llegar a darse la concesión de una hipoteca que brinde el 100% de financiación.

Cuáles son los requisitos de las hipotecas para jóvenes

Deberás aportar una entrada inicial en caso de que el banco no financie el 100% del valor de la vivienda.

Tendrás que contratar productos financieros adicionales con la hipoteca. Existe la posibilidad de que la entidad bancaria nos solicite contratar otro tipo de productos como por ejemplo, seguros o bien, domiciliar la nómina o los recibos.

La entidad bancaria puede solicitar un aval si no cuentas con antigüedad laboral. El aval puede ser de un familiar que responderá por la deuda si el titular no puede hacerlo.

Qué bancos comercializan este tipo de hipotecas

Hipoteca Joven Kutxabank

TAE: 1,68%.

Vinculaciones: tres productos.

Comisiones: consultar con la entidad.

Ofrece un descuento del 0,25% hasta cumplir los 35 años.

Kutxabank es el banco que presenta la mejor oferta en lo que a hipotecas para jóvenes respecta. Te ofrecerá un descuento del 25% en el tipo de interés de la Hipoteca Variable de Kutxabank o la Hipoteca Fija de Kutxabank hasta cumplir los 35 años. Luego, tendrás otra condiciones:

Interés bonificado: Euribor +0,64%. Al cumplir 35 años, Euribor +0,89% (1,78% TAE)

Interés sin bonificar: Euribor +1,64%. Al cumplir 35 años, Euribor +1,89% (1,59% TAE)

TIN fijo inicial del 1,45%

Una financiación de hasta el 80% del valor más bajo entre tasación y compraventa. No presenta comisiones de apertura. Es posible solicitar un periodo de carencia.

Para solicitarla debes tener menos de 35 años. Domiciliar una nómina por importe igual o mayor a 3000 euros por mes, aportación a un Plan de Pensiones igual o mayor a 2000 euros por año y contratar un seguro de hogar.

Hipoteca vamos a tipo fijo ibercaja

TAE: 2,26%

Vinculaciones: cinco productos.

Comisiones: no presenta vinculaciones.

Brinda hasta un 95% para menores de 35 años.

Ibercaja, es una de las entidades que ha decidido sumarse a la iniciativa de ayudar a los jóvenes para que logren comprar una vivienda. En su oferta resalta, que a los menores de 35 años, les brinda hasta un 95% de financiación. Por otro lado, con su hipoteca fija bonificable, sabrás desde el comienzo, el máximo de intereses que deberás abonar por tu financiación hipotecaria.

TAE bonificaciones: 1,26% TAE

TAE sin bonificaciones: 2,48% TAE

TIN bonificaciones: 1,3% TIN a 25 años

TIN sin bonificaciones: 2,3% TIN a 25 años

Hipoteca Openbank

TAE: 2,15%

Vinculaciones: dos productos.

Comisiones: ninguna

Cuenta con hipoteca online.

Se trata, sin lugar a dudas, de uno de los mejores préstamos hipotecarios que ofrece el mercado, gracias tanto a su diferencial como a su falta de comisiones. Sin embargo, ten en cuenta que Openbank es algo restrictivo al momento de dar el visto bueno a la hipoteca, esto puede dificultar el acceso de la misma para los jóvenes.

Presenta un tipo de interés con bonificación del 1,95% TIN el primer año. Luego desde Euribor +0,95% (TAE 2,15%). Por otro lado, el interés sin bonificar es de 2,35% TIN el primer año. Luego desde Euribor +1,35% (TAE 2,37%)

Su plazo máximo es de 30 años si se trata de primera vivienda y 25 en caso de segunda. Por otro lado el plazo mínimo es de 5 años.

Ofrece una financiación del 80% para primera vivienda y de 70% para segunda del importe más bajo entre el valor de tasación o el importe de la compra venta, con un mínimo de 30 000 euros.

Será necesario domiciliar por un valor mayor a 900 euros por mes para un titular o bien, de 1800 euros por mes para dos titulares en una Cuenta Corriente de Openbank.

Hipoteca inteligente EVO

TAE: 1,60%

Vinculaciones: dos productos.

Comisiones: ninguna.

Cuenta con hipoteca online.

La Hipoteca inteligente de EVO es uno de los préstamos hipotecarios de contratación totalmente online, que además, no presenta comisiones. Se trata de una hipoteca que nos brinda la posibilidad de contratar dos productos bonificados para lograr disminuir el tipo de interés hasta el 1,29% TIN.

Sus condiciones presentan un tipo de Interés desde 1,29% TIN fijo (1,60% TAE) hasta 1,49% TIN fijo (1,75% TAE). El plazo máximo que ofrece es de 30 años. Presenta una financiación del 80% del importe más bajo entre compraventa y tasación para primera vivienda, con un 60% si se trata de segunda vivienda.

Deberá llevar a cabo la domiciliación de nómina a una cuenta sin comisiones (bonifica un 0,10%) y contratación del seguro de hogar por medio de EVO (bonifica un -0,10%).

Hipoteca Online Santander

TAE: 1,97%

Vinculaciones: seis productos.

Comisiones: amortización anticipada.

Cuenta con hipoteca online.

Santander ha lanzado su hipoteca online, apostando por unas condiciones más buenas que su hipoteca tradicional. En este caso, las condiciones son, para las hipotecas solicitadas y contratadas por medio del canal digital de Santander. Aquí explicaremos detalladamente cuáles son sus condiciones:

Presenta un tipo de interés bonificado del 1,35% TIN (1,97% TAE) a 25 años y un tipo de interés sin bonificar del 1,15% TIN durante el primer año, luego de 2,35%TIN (2,48% TAE) a 25 años. El mayor plazo es a 30 años si se trata de primera vivienda y 25 para segunda, con un plazo mínimo de 5 años.

Ofrece una financiación del 80% para primera vivienda y de 70% para segunda del importe más bajo entre el valor de tasación y el importe de la compra venta, con un mínimo de 30 000 euros.

Los productos bonificables son domiciliar la nómina, tres recibos, tarjeta de crédito o débito, seguro de vida, de hogar o aportaciones a planes de pensiones.

No requiere de comisión de apertura, comisión por amortización parcial o total del 2% durante los primeros 10 años, 1,5% los restantes.

Hipoteca Joven Cajasur

TAE: 1,68%

Vinculaciones: tres productos.

Comisiones: consultar con la entidad bancaria.

Ofrece un descuento del 0,25% hasta cumplir los 35 años.

En la actualidad Cajasur pertenece a Kutxabank, por lo que sus hipotecas son bastante similares. Cajasur brinda una hipoteca variable con un 0,25% menos en el diferencial que se aplique en nuestro préstamo hipotecario hasta alcanzar los 35 años. Estas son las características que conocemos sobre esta

Ofrece una financiación de hasta el 80% sobre el valor más bajo entre tasación y compraventa.

El TAE variable con bonificaciones es del 1,78% TAE mientras que sin ellas es de un 1,59% TAE.

Para solicitarla deberás contar con la domiciliación de nómina, consumo de tarjeta de crédito Cajasur mayor o igual a 1000 euros por año, aportación de 1200 euros por año a plan de pensiones y seguro de hogar.

Hipoteca Coinc

TAE: 1,60%

Vinculaciones: no presenta vinculaciones

Comisiones: amortización anticipada

Cuenta con hipoteca online.

Se trata de una hipoteca completamente online, una gran opción para los más jóvenes. Aquí van sus condiciones:

Cuenta con un tipo de interés del 1,89% TIN durante el primer año. Luego, desde Euribor +0,99% (2,15% TAE). Presenta un plazo máximo de 30 años. Nos ofrece una financiación del 80% del importe más bajo entre compraventa y tasación cuando se trata de primera vivienda. En caso de segunda vivienda, será del 60%. Con comisión por amortización anticipada.

En resumen, contamos con tres entidades, Kutxabank, Cajasur y Housfy que brindan hipotecas específicas para jóvenes y otras cuatro entidades, Openbank, Coinc, EVO y Santander que encajan sin problemas en lo que un joven busca para su préstamo hipotecario.

Hipotecas online para los jóvenes

Se trata de una muy buena combinación. Las hipotecas online, si bien son accesibles para cualquier tipo de público, se encuentran especialmente destinadas a los más jóvenes, esto se debe principalmente a que están más dispuestos a adquirir productos bancarios de forma completamente online.

Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre las hipotecas para jóvenes. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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