Julio Redacción

Las viviendas de lujo se están convirtiendo en las verdaderas protagonistas del sector inmobiliario en Madrid. Una muestra de ello es el incremento que los precios de vivienda prime en Madrid han experimentado. Dicho aumento ha sido del 10,7% en lo que va de 2017. Con este aumento de precio, Madrid ya se sitúa en el séptimo puesto a nivel mundial en cuanto a crecimiento de precios, según el índice Prime Globla Cities Index.

Desde finales de 2016 esta tendencia alcista en el sector de la vivienda de lujo y sus precios comenzó. Se trata de un incremento que se ha dado por diversas causas. Entre ellas están la falta de oferta de proyectos residenciales de lujo en la zona centro de Madrid y una demanda cada vez mayor, todo ello ha hecho que los precios suban en un segmento inmobiliario que no ha dejado de sofisticarse en los últimos meses.

Precisamente dicho incremento se está dando porque los proyectos que se están comercializando son cada vez más sofisticados. En la actualidad aseguran que los clientes son cada vez más exigentes. Esto es en parte porque suelen ser compradores de una segunda o tercera vivienda y lo que buscan es un activo con unas calidades y diseño que están por encima de la media de un producto de lujo.

Los precios han aumentado de manera generaliza en las zonas ‘prime’ de la capital, aunque el barrio de los Jerónimos está a la cabeza de dicho incremento, con un aumento del 13% en el último año. Esta cifra lo sitúa por encima del barrio de Salamanca, el más codiciado de la capital.

Además para los expertos, el sector residencial que está orientado a promociones prime todavía tiene recorrido en ciudades como Madrid y Barcelona. Todas ellas se caracterizan por presentar precios que aún son asequibles si se establece una comparación con los que se están registrando en otras grandes capitales europeas como París, Londres, Múnich, Roma o Milán.

Este aumento del precio de la vivienda de lujo ha hecho que la brecha de precios entre la vivienda nueva y la de segunda mano se haya agrandado significativamente en los últimos meses, hasta tal punto que se está cambiando ya el modo de buscar vivienda, sobre todo aquellos que buscaban un producto zona.

Los proyectos residenciales de lujo en Madrid

El boom de precios en los proyectos residenciales de Madrid se se puede apreciar a través proyectos como Lagasca 99. Se trata de un proyecto residencial de super lujo con un valor de mercado ya de 71,5 millones de euros. Este precio se ha revalorizado casi un 43%, 20 millones de euros en términos absolutos desde que se inició y no es más que una muestra del buen estado del sector y que sólo sigue sumando buenos datos en este sentido.

Montalbán 11 es otro de los proyectos de obra nueva de súper lujo de la capital. Se trata de una promoción que pondrá en el mercado 10 viviendas, entre ellas un ático de tres plantas por valor de 12,5 millones de euros. Este proyecto se corresponde con un edificio que fue adquirido durante el primer trimestre de 2016 a Ebro Foods.

El aumento de precio, por ciudades

A través de este índice elaborado por la consultora se pueden ver las ciudades en las que más ha subido el precio de las viviendas del sector del lujo. Este aumento viene en primer lugar en las ciudades chinas de Cantón, Pekín y Shangái. Aquí el incremento ha sido de entre el 25% y el 35%, en todo 2017. En Europa, Madrid y Berlín están en el top 10 de la subida de precios, de tal modo que ya han ocupando la séptima y octava posición, respectivamente.

El 23 de junio de 2016, los británicos aprobaron por estrecho margen el desvincularse de la Unión Europea. En 2016, el brexit ha sido probablemente el evento que más impacto tuvo sobre el mercado inmobiliario en la zona de Marbella, la Costa del Sol, la provincia de Málaga y en España en general.

El cómo va a afectar el fenómeno brexit a las compraventas de viviendas y al alquiler de viviendas turísticas en el sector inmobiliario de la Costa del Sol y su provincia es, aún hoy y transcurrido más de un año de la votación, una incógnita. Por otro lado, las noticias y opiniones de los expertos que se reciben desde los medios de comunicación son en algunas ocasiones contradictorias, despejándose de este modo, a duras penas, las incertidumbres.

En el blog de OI Realtor venimos analizando las posibles consecuencias que la salida del Reino Unido de la Unión Europea puede tener en el sector inmobiliario: desde la oportunidad de negocio que puede suponer para capitales como Madrid y Barcelona el brexit inmobiliario ante posibilidad de atraer multinacionales y de crear sinergias por la gran cantidad de oficinas disponibles y el soporte al traslado de la Agencia Europea del Medicamento a los efectos que tiene el brexit inmobiliario en España y el Reino Unido, pasando por las consecuencias del brexit para grandes patrimonios, empresas y profesionales globales o el frenazo de la demanda inmobiliaria del mercado británico tras el brexit son sólo algunos ejemplos.

Las expectativas positivas

La empresa pública de la Diputación Provincial de Málaga, nacida de la fusión de la Sociedad de Planificación y Desarrollo, SOPDE y del Patronato de Turismo de la Costa del Sol, para promocionar la provincia como destino turístico y apoyar el crecimiento de la economía, -diseñando y ejecutando proyectos al servicio de empresas privadas y entidades públicas- Turismo y Planificación Costa del Sol, ha realizado un balance para ver si Málaga se había visto afectada de alguna forma en el aspecto turístico.

Según el director general de Turismo Costa del Sol, Arturo Bernal, los números “no hacen más que crecer” en cuanto a llegada de turistas británicos a la Costa del Sol se refiere. “De momento, en lo que llevamos de año, el número de turistas alojados en hoteles y apartamentos de la provincia malagueña se ha incrementado en un 7,2%.

A pesar de este dato, Bernal advierte que desde la empresa pública que dirige “debemos estar atentos, vigilantes, y anticipar en lo posible acciones de todo tipo”. Por ello que, desde este organismo, se hayan planteado llevar a cabo hasta una quincena de acciones promocionales –Famtrips, presstrips, asistencias a ferias en el Reino Unido, campañas de marketing, eventos puerta a puerta o workshops- destinadas exclusivamente al mercado británico.

Por otro lado, no son pocos los expertos que aseguran que, aunque los efectos del brexit son aún un misterio, éste no influirá en la compra de viviendas destinadas al turismo residencial en Marbella y en la Costa del Sol, pudiendo volverse a una situación similar a la que se tenía anterior al Tratado que sustentó los pilares de la Unión como la libre circulación: el de Maastricht, rubricado en 1992.

El turismo residencial es una modalidad de la actividad inmobiliaria que, desarrollada en mayor medida en Marbella y en el resto de la provincia malagueña a partir de los años 90, arrancó sin embargo en los años 70 del siglo XX al haber una eclosión de ciudadanos de Oriente Medio que decidieron invertir en el ladrillo.

Para el letrado especializado en extranjería, Ricardo Bocanegra, el turismo residencial – segmento y pilar básico en la Costa del Sol y la provincia de Málaga “al depender los restantes sectores de él”- es la modalidad mediante la cual los inversores, principalmente extranjeros, compran una vivienda en la Costa del Sol para pasar largas temporadas,” suponiendo esta inversión una generación de riqueza al, posteriormente, pagar sus impuestos y adquirir muebles, coches además de alimentar el sector servicios.

Según Bocanegra, tras la crisis económica de 2007, en los últimos años a partir de 2015 y con el objetivo de obtener el permiso de residencia, el sector experimenta un repunte con un “aumento notable” de la demanda de villas y grandes pisos de lujo que superan los dos o tres millones de euros y las viviendas que superan los 500.000 euros en detrimento de la típica casa de 300.000 euros.

Las visiones menos optimistas

Por su parte, la secretaria general de la Asociación provincial de Constructores y Promotores (SACP) de Málaga, Violeta Aragón Correa, asegura que lo que pasa a nivel nacional “lo estamos percibiendo aún más claramente en Málaga. Las compras de británicos, que son tradicionalmente nuestros mejores clientes extranjeros, están disminuyendo”.

En localidades con mucha población británica como Mijas, Benalmádena y Marbella son los municipios donde más se siente la incertidumbre de los británicos con respecto a sus seguros médicos, sus pensiones o sus trabajos. La secretaria general de SACP afirma que, incluso “algunos de los que habían formalizado algún tipo de reserva, están dando marcha atrás”, cancelando sus transacciones.

Otra voz experta a tener en cuenta es la del profesor titular de Economía financiera y Contabilidad de la Universidad de Barcelona, José María Gay de Liébana. Haciéndose eco de los datos ofrecidos por los registradores de la propiedad, Gay de Liébana se refiere a la relación del mercado inmobiliario con respecto al cliente británico destacando la bajada experimentada ya que el inversor inglés “ha protagonizado el 20% tradicional de las compras y, este año, ya está en el 14%”.

Sin embargo, el cofundador y jefe de estudios del Idealista, Fernando Encinar, ve difícil que este descenso suponga una nueva crisis inmobiliaria en la zona ya que ve “muy poco probable” que aquellos británicos que han vivido durante años en estas zonas costeras vendan sus propiedades “por la presión a la baja de la libra” y vuelvan a casa. “En cualquier caso, y aunque el brexit está influyendo ya en el descenso en la venta de viviendas a ingleses, las compras de propiedades por parte de otras nacionalidades, como los alemanes y franceses, están creciendo, compensando la caída británica.

Los síntomas de la recuperación del sector inmobiliario se están extendiendo, progresivamente, por toda la comunidad autónoma andaluza aunque ésta, se esté produciendo de una manera muy heterogénea. Pecaríamos de ser poco rigurosos e imprecisos si no reconociéramos que en Andalucía existen enclaves que se han convertido en locomotoras de la actividad inmobiliaria de la región que conviven con otras zonas que comienzan a despuntar en precios y actividad. E, incluso, dentro de una misma provincia, existen territorios que se encuentran aún en fase de estabilización en diferentes estadios: puntos en los que ya se están mostrando claros indicios de mejoría y en otros en los que está finalizando el ajuste.

La sociedad tasadora Tinsa Tasaciones Inmobiliarias recoge que el valor medio en Andalucía alcanzó su máximo histórico en el tercer trimestre de 2007. Desde entonces, el precio medio de la vivienda ha experimentado un ajuste acumulado del 41,8%: un tremendo ajuste aunque éste se haya producido a lo largo de una década.

Actualizando los datos para el segundo trimestre de 2017, según la información ofrecida por la anterior compañía tasadora mencionada, el precio de la vivienda en la comunidad autónoma del sur de España se ha situado en 1.138 euros el metro cuadrado lo que supone un incremento interanual del 1,2%.

De esta manera, en lo que llevamos de año, sacando la media de los precios de la compraventa de viviendas que se registran en Andalucía, los inmuebles se han revalorizado un 0,6% con respecto al ejercicio anterior.

Con lo que arrancaba 2017
A comienzos de año, la sociedad de tasación con más de 26 años de experiencia, Euroval, predecía en su observatorio anual que, en Andalucía, sólo en Málaga y su provincia se superaría el precio medio de España situado en los 1.518 euros por metro cuadrado pudiéndose alcanzar un precio medio de 1.542 euros el metro cuadrado.

Asimismo, dicha sociedad tasadora avanzó que, aunque en el conjunto del territorio español los precios de las edificaciones por metro cuadrado subirían también en 2017 -tal y como se había venido registrando en los dos últimos años- no se llegaría a los niveles de 2004 y que en Andalucía subirían los precios en las provincias de Sevilla, Jaén, Huelva, Almería, Granada y Córdoba mientras que en Cádiz se registraría una caída de precios.

En la tabla anterior también se puede observar que las variaciones en los precios son reducidas si se tienen en cuenta los últimos tres años; es decir, desde 2015 a 2017 pero más importante aún, si cabe, es que no siguen una misma pauta en todas las provincias andaluzas: «en Córdoba, por ejemplo, suben en 2015, bajan ligeramente en 2016 y tienden a subir en 2017».

Para Euroval, los datos recabados en la infografía muestran las reticencias con las que se mueve el mercado de la vivienda «en cuanto a precios se refiere», aunque puede considerarse que, en general, los precios se han estabilizado y tienden a subir.

Según esta sociedad tasadora, en relación a las variables del modelo de determinación de precios, no hay un efecto subida que origine una escalada de precios ya que el empleo a tiempo completo crece pero «lentamente», el stock de vivienda se va reduciendo pero «poco a poco» y, sólo el bajísimo tipo de interés medio hipotecario -en el entorno del 2%- «estimula claramente el mercado y los precios».

Como datos adicionales negativos, Euroval indica que hay que considerar «el bajo crecimiento de las rentas salariales y las pobres expectativas de estabilidad en el empleo» en Andalucía ya que son dos importantes factores que están detrás de la demanda de vivienda y la subida de precios.

En conclusión, 2017 será un año de consolidación de los precios de la vivienda en Andalucía, con diferencias entre provincias, pero mostrando una tendencia de incrementos muy suaves de los precios medios.

Los precios de la vivienda de costa en Andalucía
Según la directora de Marketing y Comunicación de Tinsa, Susana de la Riva Anel, en la sociedad tasadora para la que trabaja han detectado subidas «fuertes» en la costa malagueña (Marbella, Estepona, Manilva y municipios de la costa oriental como Nerja, Rincón de la Victoria y Torrox, con un incremento importante en la demanda de segunda residencia) y en algunas partes de la costa gaditana como es la franja comprendida entre Tarifa y Conil. Sin embargo, el ajuste o estabilización de precios continua en el resto de la costa andaluza.

Según los datos de Tinsa del primer trimestre de 2017, las subidas más significativas de precios se han producido en Manilva, Marbella, San Fernando y Mojácar: todas ellas, registrando un incremento que queda por encima del 10% interanual, explicó de la Riva el pasado 13 de julio en el programa de Capital Radio, Inversión Inmobiliaria.

«Por el contrario, las bajadas más importantes comparando con un año antes, han sido en municipios de Huelva y Cádiz, concretamente en Lepe, Vejer de la Frontera, Chipiona y Punta Umbría» ya que en todos estos municipios las caídas que se han anotado superan el 7%.

El stock inmobiliario, causa de estancamiento de precios
El stock inmobiliario que existe repartido por diferentes puntos de la comunidad autónoma andaluza es una de las principales causas para la inmovilización, e incluso, caída de precios de las viviendas en determinados puntos de la región.

En la costa oriental de Almería, en Roquetas de Mar y Vera, todavía hay un stock «abundante, por lo que se sigue vendiendo a precios ajustados», explica la directora de comunicación de Tinsa.

Estas mismas situaciones de ajustes se observan en los municipios de Castell de Ferro, los Yesos o la Mamola (zona oriental de Granada), en algunos puntos del litoral gaditano como por ejemplo, Algeciras, y en la costa onubense, entre Mazagón e Islantilla, donde la demanda todavía es débil.