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Invertir 24 julio, 2023

El abecedario del sector inmobiliario

Sabemos que el mercado inmobiliario atraviesa crisis que tienen que ver con el contexto socio-económico y político de España y la zona euro. A su vez, es dinámico pues grandes inversores no se rinden y generan un período de movilidad. Este período trae aire fresco desde 2013, increíblemente. El tema es saber si se trata de un período fugaz o logrará mantenerse en los mismos niveles de aquí en adelante. En este panorama, han aparecido nuevos términos. Es por esto que hoy presentamos esta especie de diccionario: el abecedario del sector inmobiliario.

Desde 2013 a la fecha, muchos y grandes inversores se han sentido atraídos por el mercado inmobiliario. Este fenómeno parece ir en paralelo con las crisis que plantea la economía y el contexto socio-político. La inflación, la subida de tipos y la guerra en Ucrania, con su correspondiente falta de suministros, por poner algunos ejemplos, afectan la vida de la población. Sin embargo, a nivel macro, las inversiones continúan.

La inflación lleva invariablemente a la subida en los precios en general, si bien parece que ya se está normalizando. Los bancos aumentaron sus tipos por lo cual a una persona que quisiera comprar un bien mueble o inmueble se le hace más difícil llegar al objetivo. La creación de Sareb -o “banco malo”- una empresa que surgió en 2012 por parte del Estado Español y las autoridades europeas, para absorber los activos inmobiliarios tóxicos (deteriorados) de los bancos rescatados tras la crisis financiera de 2008, ha incidido también en la economía. Para otras medidas como la venta de la cartera hipotecaria de Eurohypo en nuestro país, por su parte, han concurrido variados fondos de inversión, sociedades financieras o grupos familiares alrededor de todo el mundo.

En esta etapa caracterizada por la bienaventuranza de las inversiones han surgido nuevos términos para nuevas situaciones. En este artículo te contamos el abecedario del sector inmobiliario. ¡A tomar nota!

➧ Fondos oportunistas

Estos fondos son comúnmente llamados “fondos buitres”. Ingresan al mercado dispuestos a asumir riesgos altos. Por ello, piden a cambio rentabilidades más altas que las que da el mercado mismo. Estas empresas financieras son parte de sociedades de capital de riesgo muy importantes y conocidas en el mundo. Suelen provenir de Estados Unidos, Rusia y el sudeste asiático, muy activo últimamente en todo lo relacionado al sector financiero y, en especial, al inmobiliario.

➧ Fondos value-added

Estos fondos se dedican a comprar propiedades económicas por ser infrautilizadas, obsoletas o vacías y le agregan valor. Por ejemplo, compran un edificio con descuento por alguna de las características mencionadas y lo ponen a punto, es decir, realizan una rehabilitación (reformas y arreglos). Luego lo incorporan al mercado inmobiliario al valor recomercializado.

Estos fondos surgen de firmas inmobiliarias que suman a diversos inversores. Cada uno se lleva un porcentaje de acuerdo a lo invertido. En el mercado de nuestro país participan en gran medida fondos de Estados Unidos y Latinoamérica.

➧ Fondos core

Por su parte, los fondos core son aquellos inversores que apuntan a multinacionales, grandes compañías, etc. Ese tipo de empresas que no dejarían el edificio en breve y que ocupan las mejores ubicaciones de las ciudades. Tampoco dejarían de pagar. Entonces, los fondos core impulsan contratos a largo plazo con sus inquilinos. Por ende, sus rentas son a largo plazo, también.

De mayoría procedentes de Europa e incluso España, pertenecen a fondos soberanos, grupos familiares, aseguradoras y organismos institucionales, entre otros.

➧ Fondos core plus

Estos fondos se relacionan con los core en que buscan el mismo objetivo. Pero lo hacen renegociando contratos de alquiler. O compran edificios bien situados y buscan nuevos inquilinos del mismo perfil que lo hacen los fondos core. En este tipo de fondo llevan la cabeza adelante sociedades alemanas y algunas españolas.

Tres etapas para entender el abecedario del sector inmobiliario

La ACI (Asociación de Consultoras Inmobiliarias) ha distinguido tres etapas en los últimos diez años dentro del sector español. Estas etapas se relacionan con las características de los fondos que han hecho su aparición en estos años.

Desde el 2003 y hasta el 2007 los fondos core y los core plus fueron las que más operaron en el país. El contexto era apto para el desarrollo de sus actividades ya que las inversiones se realizaban sobre seguro. No había chance de un panorama negativo. Después de la crisis mundial de 2008, los fondos más tradicionales o conservadores no tuvieron lugar y las inversiones de perfil value-added ganaron terreno. Ahora bien, un tercer momento comenzó el año pasado, cuando inversores de todas las características comenzaron a aterrizar en el mercado español. A pesar de la escasez de oferta de inmuebles o terrenos en las zonas mejor valoradas, inversores arriesgados y también los conservadores empezaron a buscar activos en lugares un poco alejados. Lo que se conoce como zonas secundarias. De este modo, se produce actualmente una corrimiento y revalorización de nuevas zonas.

Más términos del abecedario del sector inmobiliario

➧ Financiación alternativa

Reúne las fuentes de liquidez que surgieron para sustituir la carencia de crédito tras la crisis del 2008. En ese contexto, nuevos players como instituciones financieras privadas generaban préstamos a pequeñas y medianas empresas para que pudieran seguir funcionando.

➧ Préstamo promotor

Son activos financieros que sirven a la rehabilitación o puesta en marcha de un inmueble. Apuntan a promotores, justamente, que buscan construir edificios o reformar uno ya existente.

➧ Préstamo puente

Es el que se busca para una financiación de necesidad inmediata. La otorga una sociedad que se dedica a la financiación de proyectos. Éste préstamo tiene un plazo de no más de dos años. Y, en definitiva, sirve para cubrir un déficit de capital en un período corto de tiempo.

➧ Préstamo mezzanine

Este término se refiere a un instrumento financiero que se encuentra a medio camino entre deuda y capital. Es una financiación provisional que se utiliza para completar la deuda. Esto incluye varias cantidades que los bancos se niegan a financiar por una u otra razón. También reduce las cantidades que aportan los socios comerciales y, por lo tanto, su riesgo. Asimismo, distribuye las utilidades entre los menores capitales y mejora la rentabilidad de las acciones.

➧ Joint Venture

Se refiere a una asociación temporal y estratégica. Es un acuerdo entre socios con un objetivo en común. Las empresas mantienen su independencia jurídica, pero actúan temporalmente bajo una misma dirección para concretar la operación financiera conjunta.

➧ Activos alternativos

Hoy en día es el segmento del mercado inmobiliario que está en mayor auge. Incluye los activos inmobiliarios tales como residencias para seniors, coworking, coliving, garajes y alquileres para estudiantes.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca del abecedario del sector inmobiliario. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Los fondos para invertir en los próximos meses

Fondos de inversión 24 julio, 2023

Los fondos para invertir en los próximos meses

Aquí hacemos un repaso por los fondos para invertir en la segunda parte del año. Están los fondos de bajo riesgo, los monetarios a corto plazo, las apuestas del tipo growth y muchas opciones para el inmediato y el mediano plazo.

Invertir en fondos es una opción cuya rentabilidad depende de la elección más apropiada. El perfil de riesgo, el mediano o el largo plazo, los fondos growth, los de divisa cubierta, etc. De acuerdo al capital y el plazo de inversión, siempre hay un fondo que otorgue buenas rentabilidades.

Los fondos para invertir durante los meses siguientes están bajo un escenario menos negativo que los del invierno pasado. Las mejoras en la economía de varios países de la zona euro, la merma de la inflación y el reacomodo de los mercados a los tipos de interés, otorgan mejores condiciones para las inversiones a mediano y largo plazo. Aquí hacemos un repaso por los fondos que pueden tener buenos desempeños durante los próximos meses.

Invertir en fondos

Un fondo de inversión es, básicamente, un vehículo mediante el cual varias personas o compañías depositan su dinero para invertir de manera conjunta. La gestión del fondo está a cargo de un ejecutivo o directorio y, de esta manera, las personas obtienen mayores rentabilidades que invirtiendo de manera individual.

Para el caso de España, los inversores tienen una gran cantidad de opciones. Los fondos para invertir son miles y muy accesibles a cualquier ahorrista. Aunque, hay algunos fondos cuyas condiciones de ingreso y plazos de inversión, los aleja del alcance del pequeño y mediano inversor. De hecho, hasta se pueden encontrar vehículos destinados solo a empresas y particulares que invierten sumas millonarias.

El objetivo final es obtener ganancias, claro está. Pero cada fondo tiene un camino y metas que se combinan para cumplir el propósito. Por ejemplo, están los fondos que se fijan como objetivo adicional obtener las ganancias a largo plazo, o preservar el capital, reinvertir parte de los dividendos, etc.

Por ello también se debe tener en cuenta que el coste de la participación en un fondo puede variar, sobre todo cuando se presenta un escenario económico cambiante. Y también que la rentabilidad puede resultar negativa, esto es, que las inversiones del fondo no obtengan el rendimiento esperado y, por lo tanto, vender la participación puede implicar una pérdida.

Los fondos para invertir

Una vez que se conocen los objetivos de inversión que tiene un fondo es necesario comparar las distintas modalidades que hay en el mercado para elegir la mejor opción de inversión.

En ese sentido, hay dos fondos de inversión que están en los primeros lugares de preferencia. Groupama y BNP Paribas son fondos monetarios que se destacan por sobre el resto, ya sea por el gran volumen de inversores que tienen, como por ser actores con un gran conocimiento del mercado de inversiones. Y como los fondos del tipo monetarios se parecen mucho entre sí, por lo general es aconsejable ir con aquellos grandes actores, cuyo conocimiento les hace destacar sobre el resto.

En cuanto a los riesgos, el inconveniente mayor es la depreciación de las monedas. Justamente es la pérdida de valor del dinero lo que afecta de manera directa en la generación de rentabilidades de un fondo monetario. Por lo tanto, es un buen indicio que los tipos dejen de subir de manera abrupta como ha pasado en los últimos doce meses.

Otro de los fondos interesantes para invertir es el Renta 4 Renta Fija 6 Meses. Se trata de un producto que cuenta con un índice de riesgo un tanto mayor que los dos anteriores. Y es que, como toda inversión de renta fija, el riesgo es que los valores coticen por debajo del precio al realizar la inversión.

El fondo Morgan Stanley Global Fixed Income Opportunities también posee buenas referencias. Es un fondo que reúne una gran variedad de colocaciones en renta fija. La media de rentabilidad de los productos de la cartera del fondo se halla entre el 7,5% y el 8%. Y aunque sufrieron durante los últimos meses por la subida de tipos, ofrece una rentabilidad que duplica la media del mercado.

Otras opciones de fondos

Otro de los fondos para invertir es el M&G (Lux) Optimal Income. Se trata de un fondo de “superventas en España”, con colocaciones en un mix de renta fija. Principalmente en deuda pública de gobiernos, deuda corporativa y high yield (con intereses más altos a causa de su riesgo de impago considerable). El cupón de la cartera se sitúa en torno al 5% de rentabilidad.

Morgan Stanley Asia Opportunity tiene buenas perspectivas a largo plazo. En la actualidad, es un vehículo que corre con leves desventajas, como todos los fondos cuya cartera está compuesta por bonos chinos. Pero, nuevamente, las colocaciones en los países asiáticos cuentan con buenas perspectivas en el largo plazo. El bajo coste de los bonos atrae a los fondos ante una eventual suba a futuro.

En este mismo rumbo, el Fidelity China Focuses un fondo cuya procedencia está asentada en colocaciones del gigante mundial. Se trata de un vehículo que obtuvo nada menos que el 18% en el 2021 y un 20% durante el 2022. Para este año, las previsiones son de una rentabilidad del 7%, lo que ubica al fondo en una posición considerable para muchos inversores.

Fondos Growth

El caso del fondo Baillie Gifford Worldwide Long Term Global Growth es particular. Durante el año pasado tuvo un mal desempeño, pero en lo que va del 2023 ya obtuvo un 25%. En la actualidad, se encuentra en proceso de compra de empresas a precio de derribo, lo que prevé un crecimiento casi seguro. Con productos en Europa, Asia y los EEUU, es un fondo del tipo growth que tiene gran atractivo.

Por último, en el rumbo de los fondos growth, está el Seilern World Growth. Es un fondo muy requerido por tener en su cartera a más de veinte empresas de primer nivel. Por ello resulta una alternativa más que interesante, además de ser el fondo que menos caída ha registrado en los últimos periodos.

Hasta aquí, un breve repaso por los fondos para invertir de la mejor manera. Como siempre, se puede consultar con un analista asesor que ayude a lograr el mejor desempeño para tus inversiones.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de los fondos para invertir. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Clases de fondos de inversión

Alquilar 21 julio, 2023

Municipios costeros y la rentabilidad de alquileres

Ser propietario de una vivienda para alquilar esta arrojando resultados cada vez más positivos, una calro moivo que lo posiciona como en un negocio rentable. Sobretodo en la costa, donde en verano las personas buscan arrendar un piso. En este sentido, resulta importante conocer todo acerca de la rentabilidad de alquileres en las zonas costeras de España.

En el siguiente artículo te detallamos los principales sitios de la costa epañola que resultan ser de gran oportunidad para arrendar una vivienda. Sigue eyendo.

Ranking de zonas con mayor rentabilidad de alquileres

Según los datos estadísticos de Fotocasa, los municipios costeros que más rentabilidad lograron en el ultimo tiempo fueron:

Gandía, que obtuvo el mayor rendimiento con un 11,6% de rentabilidad.
Laredo con 11,1%.
Manga del Mar Menor con el 10,0%.
Águilas también con una rentabilidad de alquileres del 10,0%.

Por otra parte, los datos arrojaron que los sitios con mayor rentabilidad se eucntran ubicados en:

Motril (8,7%),
Santa Pola (8,0%),
Vera (8,0%),
Sanlúcar de Barrameda (8,0%),
Huelva capital (7,8%),
Tortosa (7,8%),
Algeciras (7,8%),
Roquetas de Mar (7,7%),
Sagunto / Sagunt (7,5%),
Ferrol (7,5%).

En definitiva, la vivienda es una de las fuentes más altas de resultados a la hora de invertir debido a su alta rentabilidad. Esto se debe a que no tiene comparación con otro elemento financiero. España es uno de los países con mayor rentabilidad por alquileres. Luego de la pandemia, comenzaron a surgir muchos interesados en comprar inmuebles, para poder alquilarlos.

Comparación de rentabilidad de años anteriores

Hace 5 años, la rentabilidad de las zonas costeras no era la misma. Gandía contaba con un 6,8 de rentabilidad, Algeciras un 6,6%, Roquetas de Mar un 5,3%, Cartagena con 5,5% y Almería un 5%. Con estos datos se puede notar una gran diferencia a los resultados beneficiosos que se están dando actualmente en el 2023.

Por otra parte, los municipios con menos rentabilidad, hace 5 años poseían un porcentaje mayor, pero en esta circunstancia decayeron. Donostia y San Sebastián presentaban un 3,8%, Fuengirola un 5,7%, Barcelona 5,2%, Palma de Mallorca 6,3%, Marbella 6%, Benalmádena 5,1% y Benidorm 5,2%.

Inversión en alquileres: ¿es rentable?

España logró en los últimos años que la rentabilidad de alquileres de viviendas crezca de una manera considerable, sobre todo en determinados sitios costeros. Uno de los grandes motivos por los que es recomendable comprar una vivienda para alquilar es que, gracias a esta suba de rentabilidad, se hace más sencillo introducirse el mundo de las propiedades para arrendar y así lograr una buena inversión, teniendo en cuenta que lugares van a dar mejores resultados.

Como mencionamos, un dato determinante que lo afirma son los números que se arrojan en la ciudad de Gandía, en Valencia. En este municipio la rentabilidad creció unos 7,7 puntos durante la última década. Según las estadísticas de Fotocasa, paso de una rentabilidad de alquiler de un 3,9% en mayo del 2008 a un 11,6% en mayo de 2023.

La fórmula que se ultiliza para poder descifran la rentabilidad de alquiler en cada zona tiene la siguiente estructura:

100× (ingreso anual – costes de mantenimiento) ÷ (valor de inmueble)

Un ejemplo de este calculo se puede dar si una persona adquiere una vivienda y pagó un precio de €250000 con un coste de mantenimiento de €1000 por año y la alquila al precio de €13200 por año, tendríamos la siguiente cuenta a calcular: 100×(13200-1000)÷250000= 4,8.

Como vemos, el resultado obtenidaproximadamente 4,8. Este número representa el porcentaje del rendimiento anual y es un dato muy importante que podemos tener en cuenta a la hora de elegir dónde invertir nuestro dinero.

Contáctate con un profesional de alquileres

Es imprescindible tener en cuenta una propiedad en una ciudad costera a la hora de invertir. Puede ser agradable adquirir una vivienda con vista al mar y disfrutar de sus beneficios.

Sin embargo, no es lo único que hay que priorizar a la hora de comprar un piso. Si hablamos de esto, lo más recomendable es asesorarte con un experto en este tipo de inversiones, ya que las decisiones de compras son muy amplias y las preferencias de vivienda de cada uno dependen de los gustos del comprador.

Pueblos cerca de Madrid: ¿Cuáles son los mejores para vivir?

Hasta aquí te hemos detallado los principales municipios costeros en los cuales la rentabilidad de alquileres es realmente alta. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Fondos de inversión 21 julio, 2023

Clases de fondos de inversión

Las clases de fondos de inversión son una clasificación que los ubica de acuerdo a sus características y condiciones. Por ejemplo, las comisiones, montos y plazos mínimos de inversión y otros más. Aquí presentamos una guía para poder elegir la clase más conveniente.

Son muchas las maneras en que se pueden caracterizar a los fondos de inversión. Entre las habituales están las que otorgan una renta fija o variable; también de acuerdo a su tipología pueden ser de gestión activa o de gestión pasiva. Pero hay una tercera tipificación de los fondos, y es la clase de fondos de inversión. Se trata de las versiones que puede tener el vehículo financiero. Por ejemplo, si la inversión está en euros, dólares u otra moneda; si tienen montos y plazos mínimos, entre otras particularidades.

Las clases, también se hallan en función de los inversores a los que se dirige. La clase minorista o retail tiene menores montos de inversión, aunque es por las que mayores comisiones se cobra. También se pueden encontrar las clases institucionales, ya sean públicas o privadas. Por supuesto que hay clases de fondos de inversión para personas con gran poder adquisitivo, habitualmente llamadas private. La clase hedged, protege la inversión ante cambios abruptos en los precios. La cobertura de divisa, que mantiene la moneda al margen de posibles devaluaciones y sobrepreciaciones. Por último, las clases de fondos también pueden ser de acumulación, en el caso que los dividendos se vuelquen a la inversión de origen, o de distribución (para el caso que el fondo distribuye las ganancias periódicamente).

Clases de fondos de inversión

A la hora de invertir los ahorros en un fondo, hay clasificaciones que tener en cuenta, ya que se trata de las condiciones que tiene el vehículo, tales como los montos iniciales, los plazos para el retiro de dividendos, la moneda utilizada y varias más.

La importancia de conocer las clases de fondos de inversión está directamente ligada a los resultados que se obtendrán. Por ejemplo, el tipo de inversor al que está direccionado el vehículo. Tradicionalmente se reconoce como inversor particular retail al que deposita en el fondo montos pequeños. A la ventaja de partir con pocos euros, se le agrega la desventaja que las comisiones son más altas que el resto.

Otra de las clases de un fondo es la que busca inversores institucionales, ya sea de una entidad pública o una privada. Son inversores medios y grandes, pues cuentan con mayor disponibilidad para apostar. El monto de entrada, por ejemplo, puede llegar a 100.000 euros o un millón, mientras que en estos casos las comisiones son más acotadas. En el caso de los grandes inversores particulares, se los conoce como private. Son instrumentos desarrollados para grandes jugadores, que por lo general mueven millones en cada colocación.

En cuanto a la moneda en que se encuentra el vehículo, los fondos pueden estar en euros, dólares, libras esterlinas u otras denominaciones monetarias. De modo que se puede invertir nuestros euros en un fondo de bolsa en los EEUU. En este caso, si bien la moneda de origen es la europea, el resultado va a estar atado a la exposición que tenga el dólar, ya que no se trata de una inversión sin la divisa cubierta. Para estas situaciones encontramos las clases de fondos es la que protege a la inversión de los altibajos de las monedas. Para el llamado riesgo divisa está la clase de fondo de inversión con divisa cubierta, o simplemente fondo hedged.

Fondos de acumulación, reparto y limpios

Siguiendo con la caracterización de las clases de fondos de inversión, hay dos que merecen una atención particular. Por un lado, la que se encuentra en función del reparto de los dividendos, esto es, de acumulación o distribución. Una segunda distinción, que es de gran importancia, refiere a si el vehículo cuenta con comisión de retrocesión.

Cuando un fondo reparte los dividendos entre los participantes, se trata de la clase de distribución. En cambio, si los dividendos se reinvierten en el propio vehículo, es de clase de acumulación.

Por último, se denominan clases limpias a los fondos que no cuentan con una comisión de retrocesión. Es decir que los fondos no abonan a entidades o comercializadoras por tramitar o recomendar la inversión. Ello redunda en que el coste de la clase limpia es siempre inferior.

Denominaciones de las clases

Como se ha visto, hay un sinnúmero de clases de fondos de inversión, algunos relevamientos llegan a contabilizar unas veinte clases. En lo que sí se hallan coincidencias, es en algunos modos que dan indicios de manera general. Lo que sí tienen, es un código ISIN (International Securities Identification Numbering system). El ISIN es un código alfanumérico de 12 elementos, que en España se otorgan a acciones, participaciones en fondos de inversión, deuda pública, derechos de suscripción, y muchos otros instrumentos y mecanismos financieros.

En cuanto a las clases de fondos de inversión, hay letras que caracterizan a cada uno de ellos. Por ejemplo, para las clases retail o minoristas se utiliza la letra R (de retail) o también la A, B, C o D. las clases institucionales suelen llevar la letra I; mientras que las vinculadas a grandes apostadores o private, la letra P.

En cuanto a la moneda en que se encuentra el fondo, algunos ejemplos pueden ser USD (si se trata de dólares estadounidenses), EUR (para las inversiones en euros) o GBP (en el caso de que el vehículo esté expresado en libras esterlinas).

Cada clase de un mismo fondo de inversión tiene su propio número ISIN para poder diferenciarla del resto. Este código de 12 caracteres de inversión con divisa cubierta, una H indica que se trata de un fondo con divisa cubierta (o fondo clase hedged.

Hasta aquí, un repaso por algunas de las más comunes clases de fondos de inversión. Siempre es mejor acudir a expertos que tengan el conocimiento para ayudar a determinar tu mejor herramienta de inversión.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de las clases de fondos de inversión Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Invertir en vivienda: ¿es un buen momento?

Invertir 20 julio, 2023

Invertir en vivienda: ¿es un buen momento?

Si nos proponemos invertir en vivienda, ¿es éste un buen momento? Pues, hay que estudiar las distintas variables y escuchar a los que saben. Expertos en el mercado inmobiliario responden a esta pregunta, que no está exenta del contexto socio-económico que atraviesa nuestro país y la eurozona.

Como introducción al tema, nos encontramos con que las variables que hicieron que las ventas de inmuebles cayeran en los últimos meses continuarán afectando al mercado. Por lo menos en lo que resta del año. En cuanto al precio, distintos especialistas pronostican una subida leve y otros una desaceleración más pronunciada, de mano de la caída de demanda.

Ya hemos hablado varias veces de la vivienda como valor refugio y lo que ello significa. En un contexto de crisis global, las personas se cobijan en su hogar en búsqueda de una seguridad que no encuentran en el afuera. Y es que la vivienda soportó la pandemia del Covid-19 y la post-pandemia también. Las caídas de bolsas y las desvalorizaciones de criptomonedas. La guerra en Ucrania y la falta de insumos. En todos esos momentos, el capital se ha refugiado en el sector inmobiliario: una propiedad tiene la característica de ser un bien tangible frente a la inestabilidad de las divisas en tiempos de riesgos. La vivienda ha resistido a las crisis a como dé lugar y se posiciona así como una protección de modo figurado y literal.

Ahora bien, ¿cuál es la situación actual? En este artículo te lo contamos así que ¡continúa leyendo!

Invertir en vivienda: ¿buen momento o no?

Que el mercado inmobiliario viene en caída hace meses no es novedad. A pesar de haber soportado las crisis sociales, políticas y económicas derivadas de la pandemia del Covid-19 y de la guerra en Ucrania, desde fines de 2022 las cifras muestran una caída sin fin aparente. Es que la inflación y el alza de los tipos de interés terminó por permear al mercado y finalmente sacudirlo. Los bancos, por su parte, restringen la financiación de créditos por lo que hay menos hipotecas disponibles. Y por ende, menos transacciones de compraventa e incluso actualizaciones en los precios.

Las compraventas de inmuebles tuvieron un descenso de 3,4% interanual hasta abril de este año. Las compras de propiedades (viviendas o pisos) acumulan seis meses de baja. Estos datos los facilita Judit Montoriol, jefa del departamento de Economía Española de CaixaBank Research. A pesar de esto, que parece un panorama negativo, el mercado inmobiliario viene de unas cifras verdaderamente altas. Por esto, las compraventas superan en 16,7% a las realizadas en 2019. Y en 2022 se registraron 650.000 transacciones, apunta Montoriol.

Ante estos datos ambiguos, la cuestión a determinar es si las ventas pueden seguir en caída y si los precios aumentarán o bajarán para entender si es o no un buen momento para invertir en vivienda.

¿Seguirán cayendo las ventas?

Los factores que hicieron hasta aquí caer a las ventas en el sector continuarán horadando al mismo. Por lo menos en lo que falta del año. La directora de estudios de Fotocasa,María Matos, así lo asegura. E incluye en esta formulación tres circunstancias: la subida de tipos de interés, que hacen más inaccesible a los créditos; la inflación, que golpea en la capacidad de ahorro de las familias; y el precio de los inmuebles, que ha aumentado en el último año.

Si bien la inflación está comenzando a estabilizarse, falta aún una actualización en los tipos de interés. Ésta está calculada en 4,5% por el Banco Central Europeo. Por lo cual, el segundo semestre que estamos atravesando será determinante para ver cómo la subida de los tipos de interés en su conjunto impacta en la economía en general y en el segmento inmobiliario, enfatiza Montoriol.

Otro componente que hace al sector es la demanda de extranjeros. Media eurozona, incluída Alemania, se encuentra en recesión. Las ventas a extranjeros, en otros tiempos tan prósperas, mostraron una baja del 2,7% en el primer trimestre de este año.

Con estos datos se puede prever que el mercado no va a agravarse contundentemente. Si bien no son referencias alentadoras, el mercado laboral es resiliente, apunta Montoriol. Por ejemplo, tenemos que la inflación está bajando, mientras que los salarios están subiendo. Esto puede hacer aumentar la iniciativa de los inversores que no dependan tanto de los financiamientos.

En definitiva, las ventas seguirán cayendo, no de manera brusca, en lo que resta del 2023. Esta caída no será como la de 2022. Los expertos sitúan a la demanda de obra nueva entre 150 mil y 200 mil, a las que se sumarían las de segunda mano para dar una cifra cercana a 400 mil a fin de este año.

¿Qué ocurre con el precio de las viviendas?

Más allá del panorama presentado hasta aquí, la oferta y la demanda de viviendas van por un carril paralelo. La oferta es poca y la demanda, mucha; esa tensión hace que los precios se mantengan. Entonces, a pesar de la inflación, los precios pueden llegar a variar un poco hacia la baja pero sin afectar casi al mercado. La suba de precios es moderada y se situarán alrededor del 1,4% para fin de 2023. Teniendo en cuenta los costes de construcción y la demanda no es mucho, realmente.

Otros especialistas, como los de CaixaBank Research, afirman que habrá una pronunciada desaceleración en el precio de la vivienda. Y agregan que ésto irá de la mano con la caída de la demanda y de la economía en general.

Como vemos, hay distintas posiciones respecto al precio de las viviendas. Debemos entender que su devenir siempre está asociado al contexto social, político y económico. Por eso (más allá de los pronósticos basados en proyecciones) es un factor de incertidumbre.

Una variante que se deriva de la subida de precios es el abandono paulatino de casas tipo chalet en detrimento de pisos de plantas intermedias. Como lo comentan desde Fotocasa, el encarecimiento de la vivienda y las restricciones al acceso al crédito tiene como consecuencia que los compradores reduzcan sus expectativas. Entonces, no dejan de comprar, pero se ajustan a un presupuesto acorde a la realidad.

Invertir en vivienda: ¿un buen momento? Conclusiones

Como hemos visto, la perspectiva es muy compleja ya que inciden varios factores. Entonces, la respuesta a la pregunta ¿es un buen momento para invertir en vivienda? no tiene una respuesta acabada. Depende del perfil del comprador: uno más arriesgado o sin dependencia a la financiación lo haría. Así como también la zona en donde se emplace la propiedad: las grandes ciudades y los centros turísticos han aumentado sus precios, mientras que en sus alrededores surgen nuevos mercados.

Algunos especialistas aconsejan esperar para comprar una segunda vivienda. En el caso de que fuese una vivienda permanente, la sugerencia es buscar según ubicación y tamaño, ya que puede haber grandes variaciones. Pensar también en que si es obra nueva habrá gastos altos en materiales; lo mismo si es a refaccionar.

Otros expertos recomiendan comprar debido a que los precios se estabilizarán o aumentarán muy poco en el corto plazo. A mediano plazo, en cambio, se acrecentarán sólo por encima de la inflación. Los precios no llegan a ser desorbitados, afirman. A la vez que recuerdan que los tipos caerán a partir de 2024.

Para tener en cuenta, hay un dato fundamental que toman ciertos especialistas: si una persona alquila la vivienda que habita, paga un precio medio por mes. A esta persona le convendría comprar una vivienda a precio medio de similares tamaños. Esto lo proponen porque el PER = (precio de compra/ egresos anuales por alquiler) muestra que actualmente alquilar es mucho más caro que comprar en nuestro país.

Por último, el inversor deberá preguntarse si esa vivienda que quisiera comprar bajaría de aquí a seis meses. Como la respuesta es no, vale la pena tratar de conseguir una hipoteca fija del 3% y asumir los tipos de interés. En este caso, la recomendación sería no esperar y comprar ahora.

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La mayor rentabilidad en vivienda

Invertir 19 julio, 2023

Invertir en industria energética: las últimas tendencias

El fondo de inversión Schroder International Selection Fund ha realizado una apreciación al respecto de la transición energética. Invertir en industria energética conlleva pensar en acciones como la descarbonización, la electrificación y la eficiencia, entre otros puntos que hacen a la cadena de valor. En este artículo te contamos acerca de esos puntos e intentamos poner un granito de arena en la concientización sobre el medio ambiente.

El cuidado del medio ambiente se ha transformado en un tema muy candente en los últimos años. Ya desde la edad escolar los niños y niñas aprenden ciertas medidas para realizar cuidados a nivel micro. Ahora bien, los países y sus gobiernos dependen de decisiones a nivel macro. Por ejemplo, las medidas para la transición energética que estableció la Unión Europea a través del Parlamento, a finales de abril de este año.

Estas acciones, tanto las de dominio doméstico como las gubernamentales, buscan la promoción de la conciencia en la sociedad respecto a la necesidad de cuidar el medio ambiente. Para reducir el daño que le venimos haciendo al planeta se ha establecido, ya desde 1998, al 5 de marzo como el día mundial de la Eficiencia Energética. Esto se suma al 5 de junio cuando se conmemora el Día Mundial del Medio Ambiente, establecido por las Naciones Unidas. Estas disposiciones suman su granito de arena en voluntad y compromiso para velar por nuestro planeta. Y también para recordarnos lo negativo que es el despilfarro de todos los tipos de energía. En este post hablaremos de la industria energética y cómo se posicionan los inversores ante sus desafíos.

Por ejemplo, uno de ellos es la transición energética, o sea el paso de los combustibles fósiles a energía renovable. Este aspecto necesita de rápida implementación como un modo de accionar en un planeta que necesita de nuestro resguardo frente al cambio climático. Según Schroder International Selection Fund, el fondo de inversión familiar de Luxemburgo y que opera en todo el mundo, la inversión en acciones y valores debe atender a tres cambios estructurales, que desarrollaremos a continuación:

➧Descarbonizar la generación de energía

Para reducir las emisiones de carbono, el sector energético debe descarbonizar la producción de electricidad. Es decir, ir abandonando el carbono de a poco. En el Acuerdo de París, dentro del marco de la Convención de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático, llevado a cabo en 2015, se establecieron medidas para la reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero. Dicho acuerdo se propuso mantener el aumento de la temperatura global promedio por debajo de los 2° C. Para que esto se pueda efectivizar, el segmento energético debe llegar a la descarbonización casi total para 2050.

Para que esto ocurra, las empresas deberán transicionar hacia el uso de energías renovables. Éstas incluyen a la energía eólica, la solar y reactores moleculares de pequeño tamaño. Y ayudarían a aumentar del 20% actual al 80% en 2050, como es el objetivo. De todas maneras, hay que considerar el aumento de la población para ese año. Se calcula que en 2050 seremos 9.500 millones los habitantes del planeta. Por lo que el consumo de energía también crecería: la previsión es de 4% anual aproximadamente.

Entonces, lo que se estima es que la participación de las energías renovables en el abastecimiento energético sería mayor. Recordemos que las energías renovables son en la actualidad más económicas que el carbón y el gas en casi todo el mundo. Es por esto que las previsiones hablan de una mayor demanda de estas energías de cara al año 2050.

➧Invertir en industria energética: electrificación

En la actualidad, y aunque no lo parezca, no se consume tanta electricidad como gas y petróleo. El gas es usado primordialmente para calentar las casas, especialmente en Europa Occidental y Norteamérica. Mientras que el petróleo se destina a los vehículos de todo tipo.

Es por esto que los gobiernos de todo el mundo han tomado medidas para impulsar el uso de vehículos eléctricos. A la vez que se desalienta la utilización de combustibles fósiles en la producción de energía para los transportes. Para ello es usual que en los últimos años el precio de los combustibles se mantenga en niveles altos.

Es cada vez más común ver vehículos eléctricos en Europa debido a este auspicio. Lo que se busca es elevar el consumo de electricidad del 20% al 45% en el 2050 y así equiparar su uso para bajar el de los combustibles fósiles. Así que ya sabéis, el punto de inversión está en la electrificación.

➧La eficiencia energética

La creciente demanda de vehículos eléctricos, por las razones que expusimos en el punto anterior, apunta a disminuir la intensidad energética a nivel mundial. Pero las medidas no solamente se dirigen al parque automotor. También estamos hablando de la utilización de energía solar para los hogares y para el almacenamiento, además de electrodomésticos de bajo consumo.

Esta transición está dando resultados positivos de momento, en busca de la reducción de la intensidad energética a nivel global. La economía se beneficiaría y el planeta sería un espacio más sostenible. Esperamos que los próximos años, de aquí al señalado 2050, sigan por el camino de la concientización de preservar los recursos con los que contamos.

Invertir en industria energética: conclusiones

Lamentablemente, y a pesar de esa concientización, estamos lejos de reducir las emisiones de carbono. Es por esto que las tasas de inversión deben crecer en gran medida para llegar al objetivo.

Esas tasas de inversión no se deducen únicamente de las energías renovables como la eólica o la solar. Es imprescindible que para que la transición se realice con éxito se invierta en toda la cadena de valor. Como por ejemplo, un montaje de cableado y equipos eléctricos para sostener la nueva demanda. O también un desarrollo en la infraestructura de puntos de recarga para los vehículos eléctricos. Por no hablar de la necesidad de almacenamiento.

Como vemos, se abre un nuevo panorama. Las inversiones en industria energética deberán estar a la altura de lo que se necesita para la transformación. Esto implica un espacio para invertir y tomar ventaja de las posibilidades que derivan de la transición energética. Los expertos aseguran que esta transformación implica un cambio estructural similar al surgimiento de internet. Y ya sabemos las consecuencias que esa aparición ha tenido para la sociedad toda. Así que, inversores, ya saben por dónde tienen que caminar.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de invertir en industrias energéticas. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Inversiones de verano: una nueva oportunidad

Agentes inmobiliarios 18 julio, 2023

Cómo acelerar una negociación de alquiler

Tomar la decisión de ofrecer un piso en alquiler lleva acaso más tiempo que decidirse a publicarla para su venta. En el sector está considerado como uno de los procesos, dentro del vasto universo de las acciones inmobiliarias, más complejos para los propietarios; ya que un eventual inquilino (seguramente un desconocido) hará uso de su propiedad por un tiempo, prácticamente a su gusto. Dicho esto, y si eres uno de ellos, sabrás que una vez definida la interrogante sobre alquilar para gozar de un ingreso extra, querrás hacerlo lo más rápido posible. Hete aquí que conseguir un inquilino ideal tampoco será fácil, pero siguiendo una serie de consejos que desarrollaremos en este artículo seguramente lo lograrás en pocas semanas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo acelerar una negociación de alquiler. Te invitamos a leer para entender más.

Quiero alquilar mi casa

El propietario ha evaluado las opciones y posibilidades del mercado y finalmente ha decidido que alquilará su piso. Acaso se trate de una segunda vivienda, una propiedad heredada… puede haber mil motivos por los cuales una propiedad recae en manos de alguien y finalmente se inclina por esta opción. Contra lo que podría suponerse (y de hecho es una imagen impregnada en el imaginario colectivo) esto no quiere decir que a comienzos del próximo mes comenzará a recibir ese ingreso que le proporcionará la tranquilidad de contar con sus gastos fijos ya cubiertos. Para alquilar un piso rápido hay que trabajar y mucho.

Veremos solo algunas de las técnicas y detalles con los que puedes asesorar a quienes te consultan con dicho objetivo. Cómo estar alerta para que ese contrato de arrendamiento se firme en un abrir y cerrar de ojos. ¿Estás listo?

1 Asegurarse el precio de salida al mercado del piso

Definir el precio del alquiler con que una propiedad sale al mercado es fundamental. Por tanto, el propietario deberá evitar calcular “a ojo” ese valor. Consultar con una agencia inmobiliaria de confianza o una cercana al domicilio y que conozca los últimos movimientos del circuito inmobiliario local puede ser clave.

Para muchos agentes inmobiliarios, de hecho, el no errar en el precio de publicación inicial es la mejor estrategia y una de las más posicionadas técnicas para alquilar un piso en poco tiempo. Por otro lado, existen muchos factores que pueden influir en el coste del contrato y que tal vez el particular no ha considerado. Por ejemplo: orientación en la manzana, gastos energéticos, distancia del transporte público, acceso a carreteras, etc.

2 Elegir la mejor hora del día para tomar fotografías

En marketing inmobiliario existen infinidad de consejos sobre cuándo y cómo tomar las fotografías o videos que ilustrarán las publicaciones desde las distintas plataformas digitales. Si posees una buena cámara en tu móvil, no hará falta que contrates un profesional; pero si no quedas a gusto con las fotografías que has tomado, consulta presupuestos por una sesión de fotografía que hará que te olvides del asunto, dejándolo en buenas manos. Recuerda que existen cientos de compañías en España dedicadas exclusivamente a la fotografía inmobiliaria.

Si vas a hacerlo por tu cuenta, como agente inmobiliario freelance, elige la hora ideal del día (como la primera de la mañana o la última de la tarde) en la que la luz natural ofrezca una visión cálida y apacible del lugar, sobre todo en exteriores. Evita, en la medida de lo posible, la luz artificial o los flashes que acaso distorsionen la realidad con la que el interesado pudiera encontrarse si decidiera reservar una visita.

3 Atención a la primera impresión del potencial inquilino

Antes de que un piso sea publicado y ofrecido en alquiler, se deberán tener en cuenta los detalles que puedan repercutir en los interesados, a simple vista. ¿Sabías que un eventual inquilino puede desestimar una propiedad durante los primeros 30 segundos?

Por ello, fachada, jardín, galería exterior, vestíbulos de entrada, todos deben estar en perfecto estado de pintura y mampostería. Evita manchas de humedad, baldosas o mosaicos faltantes o resquebrajados, así como vidrios de ventanas sucios y marcos polvorientos. Recuerda que quien se acerque interesado no estará habituado a esos malos detalles.

La meta es que el eventual inquilino pueda imaginarse habitando allí con sus seres queridos. ¿Te imaginas viviendo en un piso con el vidrio roto de una de sus ventanas frontales? Ponte siempre en los ojos del visitante y pregúntate cómo te sentirías viviendo allí si no conocieras la propiedad.

4 Cuida el estado del cuarto de baño

Los cuartos de baño suelen ser determinantes a la hora de comprar o alquilar una vivienda. Si es un espacio demasiado estrecho, asegúrate de pintarlo de blanco o del color más claro posible. Contar con un espejo diminuto o estándar, procura reemplazarlo por otro de mayor dimensión y que brinde la sensación de amplitud puede ser crucial. A su vez, será conveniente retirar la cortina de la bañadera con el mismo objetivo.

¿Se encuentran las griferías en buen estado? De no ser así, cambia las de la ducha, y si está en tus posibilidades también las del lavatorio por otras de mejor calidad. En ocasiones una buena grifería altera radical y positivamente la apariencia de un cuarto de baño.

5 Tecnología y seguridad

Hoy día, diversos elementos de seguridad tecnológica y remota, como cámaras wifi de monitoreo, están al alcance de la mano en cualquier tienda virtual e incluso hasta en supermercados. Por un bajo costo de inversión lograrás ofrecerle al futuro inquilino un margen de seguridad con el que se sentirá más cómodo al ingresar a una propiedad en un entorno que le es extraño.

Ubícalas en garaje, puerta trasera (si la vivienda contara con parque) y ventanas o balcones que pudieran servir de acceso a alguien con malas intenciones. Para muchos interesados, la seguridad propia y de los suyos suele ser un factor excluyente en su decisión de postularse como arrendatario.

Estos consejos te servirán de mucho respecto a cómo acelerar una negociación de alquiler. Revalorizarán tu propiedad a muy bajo costo y presentarán una vivienda que el interesado seguramente percibirá como digna de habitar. ¿Cuál es tu experiencia en técnicas para alquilar un piso? Nos encantaría conocerla.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

El inquilino perfecto para tu cliente propietario

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Invertir 18 julio, 2023

Inversiones de verano: una nueva oportunidad

La época estival suele ser un momento de reflexión en general. Y en particular, para establecer objetivos a cumplir en un nuevo ciclo. ¿Se diferencian las inversiones de verano con las de las realizadas en otros meses del año? En este artículo te contamos, con análisis y cifras, si esta pregunta tiene una respuesta cerrada.

Estamos atravesando el receso del período estival. Muchas personas se han ido de vacaciones. Las playas aumentan su concurrencia debido a las altas temperaturas que está viviendo esta parte del continente. Es un buen momento para pensar, tranquila y concienzudamente, en las inversiones de verano.

Se suele decir que el verano no es un buen momento para tomar esa decisión, pues uno se obnubila con los lugares a donde ha ido a vacacionar. Pero esto no es estrictamente correcto. Ya sea comprar una segunda vivienda para utilizarla de casa de veraneo, o para ponerla en el mercado inmobiliario como alquiler: invertir en una propiedad siempre es aconsejable. Por otro lado, las inversiones en el mercado financiero también son una opción. Veremos en este artículo en qué situación se encuentran ambos mercados actualmente para que tu decisión sea la correcta.

Inversiones de verano: qué dicen las tendencias

Para comprender cabalmente las posibilidades de inversión, debemos saber si estamos preparados para ellas. Nada tiene que ver con la época del año que atravesamos. Sin embargo, ahora nos dedicaremos a analizar los mercados. y veremos que una crisis o caída puede ocurrir en cualquier momento del año.

Por ejemplo, la reacción de los mercados a la pandemia de Covid-19 representó una caída de cerca del 30%. Y ocurrió en el mes de febrero de 2020. Mientras tanto, la última caída del mercado ocurrió en enero de 2022, cuando se impuso una restricción a la política monetaria en función de intentar frenar la inflación. Además de la crisis energética ocasionada por la guerra de Ucrania. Así que véis, los factores son externos a un momento particular del año. Y tienen que ver con la situación macroeconómica, el contexto social y el político.

Así como hablamos de caídas, también podemos hablar de repuntes. La bolsa de valores electrónica Nasdaq comenzó un proceso de crecimiento en agosto de 2022. Y como la inestabilidad gobierna los últimos procesos financieros, el índice de Nasdaq cayó de nuevo hacia el fin del año pasado.

En este momento, para ser más precisos, se puede observar una situación más favorable en los mercados. Se podría decir que tienen una tendencia hacia el alza. No olvidemos, de todas maneras, que pueden volver a bajar rápidamente, aunque el período alcista dura más tiempo y va mejorando los números.

Las rentabilidades de los últimos años

Si tomáramos los últimos veinte años para realizar un promedio por meses, podríamos ver que las rentabilidades en mayo, con 0,38% fueron las más altas. Le sigue de cerca el mes de agosto, con 0,32%. Abril, sin embargo, se lleva el mejor puesto con 2,41%. Noviembre con 1,77%, mayo con 0,38%, marzo con 0,99% y diciembre con 0,90%. Julio tiene 1,36% y octubre 1,33%.

Entre los valores negativos encontramos a enero con -0,28% y junio con -0,38%. Febrero está en la línea con 0,02%. Pero el número más bajo se lo lleva septiembre con -0,60%.

Esto lo decimos en función a los últimos veinte años. Pero si tomamos los últimos cinco o incluso dos años, los resultados variarán de seguro. Con esto, queremos establecer que el calendario bursátil es imprevisto, tiene en cuenta el contexto político y social -como dijimos anteriormente- y que cada mes las cosas pueden cambiar.

La idea no es confundirse con tantas cifras sino llegar a la conclusión de que las estaciones del año no influyen en la evolución de las rentabilidades. Y menos las temperaturas.

Lo que sí es cierto es que en verano el volumen de los mercados baja. Pero esa reducción no es tan pronunciada como podría pensarse. Puede rondar entre el 10 y el 20% aproximadamente. Aunque hubo años en que creció, como 2011 con +54% y 2015 con +15%. Incluso, hay que prestar atención a los vaivenes: se advierte una gran volatilidad entre los años 2007 y 2008 (con +29% y -31% respectivamente) o 2020 y 2021 (con -25% y -16% como las más pronunciadas).

Inversiones de verano: qué tener en cuenta

Las inversiones de verano se deben tomar como las de todo el año: con precaución y análisis del mercado. La prudencia debe ser el eje rector. Si tenemos el respaldo necesario como para sufrir una retracción, la inversión puede realizarse sin problemas. Esa es la cuestión, tener un resguardo; tanto en agosto como en cualquier otro mes.

Esto, obviamente, se condice con nuestro perfil inversor. Y sea este cual fuera, lo aconsejable es, como primer paso, configurar ese resguardo económico o colchón de reserva. Puedes invertirlo en una cartera de ahorro. O sea, una cartera formada por fondos monetarios o EFTs. En el caso de los fondos monetarios, se pueden traspasar desde o hacia otros fondos de inversión.

Como segundo paso, recomendamos invertir a mediano y largo plazo el excedente de lo ahorrado para no sucumbir ante la inflación. Y por último, realizar una planificación detallada sobre lo que quieres invertir, ya sea en el mercado financiero o inmobiliario.

Finalmente confiamos en que la época estival puede ser un excelente momento para tomar una decisión. Las vacaciones ayudan a la introspección y análisis. también tenemos más tiempo para estudiar los mercados. Así que este momento del año puede ser un espacio de reflexión sobre tus inversiones y objetivos. Y para pensar cómo llevarlo a cabo.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de las inversiones de verano. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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La mayor rentabilidad en vivienda

Invertir 17 julio, 2023

La mayor rentabilidad en vivienda

El mercado inmobiliario español tiene buenos desempeños, dependiendo de la ciudad donde se realiza la inversión, y de cuanto es el monto inicial. La mayor rentabilidad en vivienda para montos de hasta 80 mil euros se encuentra en Elda y en Talavera de la Reina. Mientras que las apuestas superiores a los 200 mil euros, el mejor destino son los barrios de Madrid y Barcelona.

El negocio inmobiliario en España tiene una gran variedad de rentabilidades de acuerdo a la ciudad donde se encuentra la propiedad y los montos que se invierten. De hecho, las ganancias para quienes apuestan sus euros en los distintos modelos de negocio del inmobiliario residencial, llegó durante el segundo trimestre del año al 7,1% promedio. Incluso con algunos componentes, como el de oficinas, que dejaron un margen cercano al 10%. De todas maneras, todas las categorías del mercado otorgan mejores rentabilidades de los Bonos del Estado, la otra inversión considerada segura, que dejaron el 3,3%.

En el caso de buscar la mayor rentabilidad en vivienda, depende de varios factores. En primer lugar, están los destinos de la inversión, es decir, en qué barrio, ciudad o municipio se halla la propiedad. Otro aspecto de gran importancia es el monto disponible para invertir. Por ejemplo, las ganancias varían de acuerdo a si se cuenta con unos 80.000 euros o si la apuesta sube hasta los 200.000 euros. En el primer caso, las ciudades de Elda y Santa Cruz de Talavera tienen los mejores rendimientos. Mientras que, en el segundo caso, los barrios que se encuentran en Madrid y Barcelona son la mejor opción.

La rentabilidad media de la vivienda

El mercado inmobiliario ha tenido un desempeño desigual en los primeros seis meses del año. Y, si bien en promedio continúa siendo una opción rentable y segura, hay varios ítems que se deben tener en cuenta para saber dónde y con cuánto invertir.

Hasta aquí, el inmobiliario ha tenido una buena rentabilidad bruta en promedio. En cuanto a los distintos componentes, ese margen para las oficinas fue del 12,8%, mientras que los locales comerciales un 9,7% y los garajes del 7,2%. Todos y cada uno de ellos, estuvo por encima de la inflación en los primeros dos trimestres del año.

Pero, del mismo modo que los rendimientos varían de acuerdo al rubro, en el caso del residencial la mayor rentabilidad en vivienda también depende del monto y el lugar donde se realiza la inversión. En promedio, comprar una vivienda para alquilar tuvo un margen del 7,1%. Pero esto es solo la media, pues los montos tienen una gran importancia. Por ejemplo, para las inversiones de hasta los 80.000 euros, las mejores opciones son las ciudades de Elda y Talavera de la Reina. Allí el margen fue superior a 9%. Mientras que los inversores que apostaron más de 200.000 euros, los barrios de Madrid y Barcelona dejaron ganancias por encima del 7,5%.

La mayor rentabilidad en vivienda

Se puede decir que la mayor rentabilidad en vivienda se halla con inversiones de hasta 80.000 euros. Y más precisamente si con ese monto se realiza una inversión en viviendas para alquilar en las ciudades de Elda (en Alicante) y en Talavera de la Reina, en Toledo. En ambas localidades, al igual que en otras propiedades valencianas como Alcoy y Sagunto, y en Ferrol (en La Coruña), la rentabilidad alcanza el 9%.

Con el mismo nivel de inversión pero con unos puntos menos de rentabilidad están las viviendas de las ciudades del municipio de Reus, la valenciana Villa Real, Linares (en Jaén) y Santa Cruz de Tenerife. En todas ellas, el promedio se encuentra por debajo, pero aún así ganan frente a la inflación. El potencial que tienen las localidades vinculadas con el turismo y el crecimiento del residencial en las grandes ciudades, hacen que sean mercados buscados por clientes e inversores.

Además de la ganancia, se trata de ciudades que tienen un desarrollo y dinamismo creciente. Y si bien es difícil que el año termine con los mismos índices que en 2022, la realidad de los primeros seis meses de este 2023, muestra que comprar para poner en alquiler va a continuar siendo una de las mejores opciones de inversión.

En cuanto a las inversiones que se hallan un rango superior, aquellas apuestas que van desde los citados 80 mil euros y los 120.000 euros, hay barrios y ciudades con mejores resultados.

Con una rentabilidad bruta en torno al 8% se hallan los alquileres en Ourense (en Galicia) y en San Cristóbal de la Laguna, en Tenerife. También en ese rango están las propiedades del municipio barcelonés de Badalona, Coslada (en Madrid) y Barrameda, en Cádiz.

Rentabilidad de las grandes inversiones

En el caso de las inversiones que se encuentran en el rango superior, esto es, de más de 200.000 euros, también tienen sus localidades preferenciales. Se trata de apuestas de medios y grandes inversores.

En este caso, la mayor rentabilidad de las viviendas en alquiler están en los barrios y municipios de las grandes capitales, principalmente en Barcelona y Madrid. Tal es la situación de Alcalá de Henares, al norte de la capital del país. En la misma Comunidad están los alquileres de Alcorcón y Collado Villalba. Todas con márgenes superiores a la inflación y muy por encima de otros vehículos de inversión.

En cuanto a los municipios catalanes, el mismo resultado que se da para las localidades de Mollet del Vallés y Vilanova i la Geltrú otorga una rentabilidad que va del 5,8% al 7,6%.

Hay más ciudades y municipios cuyos rindes están en el rango antes mencionado. Entre las destacadas, podemos hallar a las capitales de algunas provincias, como Valencia, Madrid, Santander y Salamanca.

Como se puede ver, hay una gran variedad de opciones para invertir. Los indicios dan cuenta de un mejor desempeño durante la segunda mitad de año. Por ahora, aquí hemos realizado un breve resumen de las opciones que se han presentado en los primeros seis meses de 2023.

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Invertir en inmuebles: cinco tips

Invertir 14 julio, 2023

¿Quieres vender tu casa? Diez tips para lograrlo con éxito

Vender tu casa puede terminar siendo una actividad fastidiosa si no se encara con una planificación previa y se sigue a rajatablas. Se deben desarrollar habilidades comunicativas y persuasivas para demostrar las bondades de la propiedad. En este artículo te contamos diez tips para que logres esa venta con todos los honores.

¿Estás pensando en vender tu casa? ¿Te has puesto a pensar en la posibilidad de una planificación? Pues ésta no sólo es necesaria para llegar a buen puerto: es imprescindible. En esta planificación, que debe comenzar antes incluso de poner el cartel de “venta”, está la clave para que lo logres y no desistas en el camino. Porque ya sabemos que es una acción que puede llegar a ser muy tediosa si no se encara con todas las herramientas pulidas.

Promocionar la venta, contestar dudas, arreglar visitas, mantener siempre la casa con el mejor de los aspectos… ¡Uff! Muchas cosas que pueden acabar con tu paciencia. Además, debes desarrollar habilidades comunicativas y persuasivas para demostrar las bondades de la propiedad. Estos y otros ítems constituyen los tips que detallaremos a continuación y así el procedimiento se podrá efectivizar de la mejor manera. ¡Continúa leyendo y consigue que esa venta se transforme en un éxito!

1) Realiza la cotización de tu casa

Esta acción es lo primero que debes hacer antes de poner tu propiedad en venta. Calcular cuánto vale te definirá muchas cuestiones, por ejemplo, a qué precio la pondrás en el mercado. Los metros cuadrados, la cantidad de habitaciones, la ubicación, etc., definirán su cotización.

2) Sumérgete en el mercado de inmuebles

Estudiar y conocer la actual situación del mercado inmobiliario, con sus fluctuaciones más recientes, es el segundo paso. ¿Será este el momento ideal para vender tu casa? Bueno, lo determinarás una vez realizado el estudio. Estamos atravesando una situación de mayor demanda que oferta, así que tal vez sea una oportunidad para que lleves la operación adelante. Más precisamente, debes centrarte en los precios del metro cuadrado en la zona de tu propiedad, la situación de las hipotecas y esa clase de ítems. Si te parece que no puedes hacerlo por tu cuenta, quizás puedas delegar esa labor a una inmobiliaria. En Oi Real Estate tenemos profesionales que podrán guiarte hacia una venta exitosa.

3) Repasar la documentación de la casa

Al igual que el punto anterior, una buena inmobiliaria puede ser de mucha ayuda con el tema de la documentación. Pues, por supuesto, todos los papeles deben estar en regla. Y aquí definimos tres momentos:

Al momento de poner tu vivienda a la venta, debes tener una nota simple del Registro de la Propiedad. Esta nota determina que tú eres el propietario, las características generales de la vivienda y, además, si se conmuta alguna carga o deuda.

Para pasar al siguiente paso, con un Certificado de Eficiencia Energética puedes promocionar tu venta. Este documento certifica, como su nombre lo establece, las particularidades energéticas de las instalaciones de la vivienda y cuál es su calificación. Por otro lado, debes obtener la Cédula de Habitabilidad que certifica, justamente, que el bien es habitable. En última instancia, debes contar con el recibo pago y al día del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).

Ahora bien, llegado el momento de la compraventa puedes acudir a una inmobiliaria para la firma del contrato. Debes tener las facturas que acrediten los últimos pagos de suministros, los gastos de la comunidad y el certificado de deuda cero. Y el más importante, la escritura de cuando realizaste la compra de esa vivienda que ahora quieres vender.

4) Tips para vender tu casa

Para vender tu casa debes prepararla. ¿Qué significa ésto? Pues, ponerla más bonita de lo que seguramente ya es. Para atraer a potenciales compradores la casa debe estar reluciente, bien pintada, reparados sus desperfectos, etc.

Un tip muy importante y que a veces se nos pasa por alto: la casa debe aparentar lo más minimalista posible. ¡Y por qué? Por la sencilla razón de que los futuros propietarios puedan imaginarse estar viviendo allí con sus cosas.

5) Tips para promocionar tu casa en venta

Las plataformas inmobiliarias son de mucha ayuda ya que mucha gente acude a esos portales para ver, comparar y decidir contactar al vendedor. El anuncio de tu propiedad debe destacar del resto, generar impacto y llamar la atención. Unas buenas fotos ayudan en este proceso. También reseñar las características de manera objetiva y realizar una lista de los beneficios que brinda (ubicación, habitaciones, parque, etc.)

6) Las mejores fotos para vender tu casa

Como dijimos en el punto anterior, las fotos juegan un papel muy importante en la consecución de tu objetivo. Estas fotos deben ser de buena calidad para que tu promoción destaque del resto. Recuerda que son tu forma de presentar tu vivienda al mundo.

A continuación te daremos unos tips para obtener éxito mediante las fotos:

➧Antes que todo, debes ordenar y limpiar a fondo tu propiedad. Las fotos deben ser neutras por lo que recomendamos quitar todo lo que no sume, cosas que hagan referencia a tí y tu familia, como portarretratos o adornos. Las fotos deben eludir el ruido visual.

➧Pon atención a la iluminación. Ésta debe ser natural, así que elige un día soleado para realizarlas. Haz foco en mostrar las bondades de tu casa iluminada naturalmente. Eso suma mucho.

➧¡Ojo! Las fotos no deben mentir. Imagina que viene un posible comprador y no encuentra lo que has mostrado en las imágenes. Pues, ya sabes que pasará.

➧Toma fotografías desde todos los ángulos. Ésto dará dimensión de las diferentes perspectivas que podrá encontrar un posible ofertante.

➧Toma fotografías del exterior, como te decíamos más arriba. Si tienes parque, corta bien el césped. Presenta el frente desde el mejor ángulo.

➧Inserta en la publicación un plano de la vivienda para que quien lo vea tenga más en claro las dimensiones.

7) Cómo redactar el anuncio para vender tu casa

Aquí te diremos algo que ya habíamos nombrado al principio. Debes desplegar tus habilidades comunicativas y hacer uso de un lenguaje sencillo pero efectivo. Obviamente, debes estar atento a la ortografía en la redacción del anuncio. Para empezar, al detallar las características de tu vivienda no debes mentir. Atenerse a reseñar las particularidades es lo correcto. Por otro lado, el titular de la promoción debe tener gancho, para lo cual deberás desplegar tu creatividad. Pero no vayas por el lado de “oportunidad” ni “oferta” porque rebajan tu propuesta y además no brinda seguridad.

Reseña las particularidades del barrio, qué beneficios ofrece (servicios, acceso, etc.). Debes incluir el precio y los datos para que un interesado pueda contactarte. Por último, y haciendo nuevamente hincapié en la redacción, utiliza palabras positivas. Adjetivos como “luminoso” o “espacioso” son ejemplos de las palabras recomendadas.

8) Alcanzar un acuerdo sobre la tasación para cerrar la venta

En el proceso de una transacción de compraventa, la negociación es corriente. Así que debes estar preparado para esa negociación. Aquí lo importante es tener como base la cotización de la propiedad, puesto que el informe contiene las particularidades de la misma.

Ten en cuenta que aspectos como un parque, una piscina, terraza, garaje, etc., aprecian el valor de un inmueble. De todas maneras, debes estar abierto a la negociación que irremediablemente surgirá. Trata de lograr un acuerdo que beneficie a ambas partes.

9) Un adicional: el contrato de arras

Es conveniente que acudas a una inmobiliaria para que ésta prepare un contrato de arras antes de que firmes el contrato de compraventa. ¿Qué es un contrato de arras? Es un acuerdo entre comprador y vendedor que hace las veces de compromiso previo a la adquisición de un inmueble. Se conoce también como anticipo. Al firmar el contrato de arras se paga una seña, ese anticipo, que compromete al comprador.

10) Escritura pública de compraventa

En este último punto, tenemos un documento, quizás el más importante: la escritura. Ésta le da carácter de seguridad jurídica a la transacción, tan sustancial tanto para quien compra como para quien vende. Cabe aclarar que no es obligatoria, pero sí muy recomendable. Con ella se podrá inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Estos fueron los diez ítems que, recomendamos, tengas en cuenta a la hora de poner tu casa en venta. Ojalá te sirvan si estás en plan de venta.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de la posibilidad de vender tu casa y los tips que te brindamos para que lo logres con éxito. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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