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Documentos 14 julio, 2023

¿Cómo conseguir los planos de una vivienda?

No tener los planos de una vivienda es más común de lo que parece. No obstante, los problemas suelen llegar al momento de la compra o la venta de la propiedad. En el caso de no tenerlos, puede llegar a ser una complicación y hasta toda una odisea.

Si te encuentras en esta situación, no te preocupes. Existen muchas maneras de conseguir los planos de una vivienda, desde acudir al Ayuntamiento correspondiente hasta otras maneras, quizás, más simples. Cada una de las formas se adecúa a la necesidad de la persona. En este artículo verás todas las maneras disponibles para conseguir los planos de tu vivienda.

¿Qué son los planos de una vivienda y por que es importante tenerlos?

También conocidos como planos arquitectónicos, los planos de una vivienda son los documentos en los cuales se presenta de manera gráfica cualquier tipo de inmueble. Así como también, sus reformas y obras diversas. A su vez, en este tipo de documento se ven plasmados cada uno de los elementos de uso diario, como ser las camas o los muebles. A cada una de estas características se le suma la disposición del mobiliario y el desglose de todas las particularidades de cada área de la propiedad y sus respectivas instalaciones.

Se trata del proyecto en el cual se definen de manera gráfica y escrita la futura edificación. Es decir, el plano y la memoria, el pliego de condiciones y presupuesto.

Los documentos de este tipo son de gran importancia porque contienen toda la información necesaria para conocer el proyecto de obra y su futura realización. No obstante, una particularidad que lo hace aún más importante es que los planos de una vivienda son necesarios principalmente para lograr los permisos correspondientes para su construcción y reformas. Así como también para poder solicitar y obtener una financiación en caso de comprar la vivienda.

La utilización de los planos servirá para llevar adelante la tasación de la propiedad. A partir de la misma, las entidades bancarias fijarán el porcentaje de financiación que otorgarán a modo de hipoteca. En la mayoría de los casos, se trata, como máximo, del 80% del valor total de la tasación de la propiedad.

¿Cuáles son las funciones de los planos de la vivienda?

Los planos de una vivienda tienen diferentes funciones:

Permiten visualizar cual será el concepto del futuro inmueble, sus dimensiones, el estilo del proyecto y cada uno de los detalles constructivos y estéticos.
Admiten que se logre una perfecta distribución de los espacios, a partir de la conceptualización hasta el dimensionamiento final.
Indican los detalles estéticos y constructivos a quienes van a realizar el proyecto. Como los materiales a utilizar.

¿Dónde y de qué manera se consiguen los planos?

Previo a la década del ’50, no existía la obligación de tener guardada la documentación que detalle cada aspecto de la construcción de un inmueble. Por lo tanto, los planos que más se dificultan conseguir son los de aquellas viviendas que han sido edificadas antes de dicho período. De hecho, los documentos de muchas de las propiedades construidas luego de los años ’50 que se guardaban contenían la representación de alzados y plantas. Esta información tampoco servía en los casos en los que se buscaba la ampliación o reforma del inmueble.

Los planos de la vivienda son necesarios por diversos motivos. Ya sea para llevar adelante una reforma, para identificar los límites de la propiedad o por el simple hecho de tenerlos a disposición por si en algún momento lo precisan.

A continuación, te detallamos las diferentes alternativas existentes para solicitar y conseguir los planos de una vivienda.

Solicitar los planos de una vivienda al Catastro

En España existe una opción rápida para obtener los planos de una vivienda: acudir al Catastro. En su sitio oficial online dispone de los planos en formato digital de todas las parcelas catastrales que se encuentran en suelo español. Se trata de la principal y más indicada alternativa para dar con el perímetro exacto de una parcela.

Catastro dispone de los datos del tamaño de las edificaciones legales, con mayor o menor grado de precisión. A su vez, en su plataforma online incluye el perímetro de todos los inmuebles individuales, ya sean locales, viviendas, etc. Como adicionales, en la sede física, será posible encontrar la superficie en metros cuadrados de cada inmueble.

Si necesitas conseguir los datos del perímetro de tu vivienda de manera aproximada y en formato digital, el Catastro es una buena elección.

Acudir al Ayuntamiento correspondiente para conseguir los planos de una vivienda

Como hemos mencionado previamente, puede suceder que la propiedad de la cual se necesiten los planos sea bastante antigua para tener acceso al proyecto original de edificación. En estos casos, la mejor alternativa para conseguir los planos de la vivienda es solicitar el proyecto en el Ayuntamiento. Para realizar esta operación deberás completar una solicitud y esperar a que te responda. La demora va a depender del Ayuntamiento y del tiempo de espera que cada uno tenga. Puede ser instantáneo, es decir, que el funcionario tiene los proyectos a mano y te los enseña al momento. O pueden tardar varios días y, quizás, meses. Esto se debe a la cantidad de solicitudes que pueden variar entre uno y otro ayuntamiento en relación a la cantidad de habitantes.

La demora en la respuesta a la solicitud también dependerá de cuán antiguo sea el proyecto ya que en casi todos los ayuntamientos tienen un archivo histórico que suele ser mucho menos accesible que el archivo actual. Por lo general, estos proyectos solo se pueden consultar de manera visual, es decir, que no es posible fotocopiar ni realizar copias de los documentos. Entonces si lo que buscas es una reproducción exacta, esta alternativa no es la adecuada.

Para conocer los datos del ayuntamiento en el cual se encuentra ubicada tu propiedad y de esta manera conocer los planos de la vivienda ingresa al siguiente link administración.gob.es punto de acceso general.

Colegio de Arquitectos una alternativa para obtener los planos de una vivienda

Los Colegios de Arquitectos, desde hace varias décadas, cumplen la función y tienen la obligación de guardar una copia de los proyectos que presenten a visado los arquitectos colegiados en él. Estos documentos comenzaron a ser guardados en un principio en papel y en la actualidad, en formato digital.

La copia que archiva el Colegio es propiedad del Arquitecto. Es por eso que es competencia del profesional autorizar la consulta y la reproducción de los documentos que la integran.

Para ello, cada Colegio de Arquitectos tiene establecidas sus propias normas de procedimiento que pueden ser diferentes entre sí. Además, cada Colegio fija el coste del servicio en función del modo en que tenga organizado su archivo de documentación. El modo de realizar su cuantificación es a través de dos cantidades. Una de ellas suele ser fija por la consulta del expediente. Y la otra, es de tipo variable en función de la magnitud de documentación a reproducir.

Para poder conocer el contacto del Colegio de Arquitecto en el cual debes consultar por tus planos debes ingresar en el siguiente link de Colegios Notariales.

Para conocer el procedimiento es suficiente con consultar al Colegio de Arquitectos en donde se encuentra emplazado el edificio. Este suele coincidir con la comunidad autónoma o provincia respectiva. La persona que haga la solicitud deber tener en cuenta que, además del proyecto, puede haber documentación complementaria que recoja las posibles modificaciones que, tal vez, se produjeron durante la obra. Así que no solo basta con consultar el proyecto inicial, ya podría ocurrir que los datos obtenidos no se correspondan al 100% con lo realmente construido.

¿Qué factores debes considerar al solicitar los planos de una vivienda o edificio?

Al momento de solicitar los planos de una vivienda es de gran importancia tener presente determinados factores para conocer la situación en la cual te encuentras.

Los proyectos muy antiguos no poseen planos ni de estructura ni de instalaciones

Tanto para vender, comprar o reformar una casa siempre será necesario contar con los planos de una vivienda. Una de las cuestiones que pueden surgir o dificultar las operaciones tiene que ver con la antigüedad de la construcción.

El contenido documental de los proyectos ha ido ampliándose con el paso del tiempo. La gran mayoría de los proyectos anteriores a 1950-1960 únicamente contienen representación de plantas, alzados y secciones.

Por lo tanto, si desconoces el año de construcción de la vivienda por su antigüedad, una buena forma de saber si tiene o no planos es mediante la consulta del registro catastral que es proporcionado por el Catastro. En esta oportunidad, debes nuevamente ingresar a la Sede Online del Catastro e identificar el inmueble (la mejor forma es mediante su localización) o con la referencia que aparece comúnmente en la boleta del IBI.

Los proyectos existentes en los archivos municipales suelen ser los básicos

Los proyectos de construcción se pueden redactar a dos niveles: Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución.

Por su parte, un proyecto básico es la primera e inicial fase de toda la construcción. En él se determinan todas las características generales de la planificación y el modo en que será realizado, incluyendo justificaciones de soluciones concretas. El proyecto básico está integrando por los aspectos principales de la futura obra. Como ser, las características formales, funcionales, constructivas y económicas.

Este tipo de proyecto sirve para poder solicitar y conseguir la licencia de obras en la municipalidad o ayuntamiento correspondiente. No obstante, es un documento insuficiente para comenzar la edificación. Es decir, sirve para obtener autorizaciones administrativas (por ejemplo, la Licencia de Obra) pero no sirve para construir la vivienda.

En cambio, los proyectos de ejecución son documentos que acreditan el momento de la construcción en el cual se desarrolla y se determina el proyecto a nivel arquitectónico. Aquí se integra toda la información necesaria para poder llevar adelante su construcción al definir de manera precisa materiales, sistemas constructivos, instalaciones, equipos, etc.

Por lo tanto, es la fase de la obra que complementa a la anterior, que es el proyecto básico. Este tipo de aspecto debe tenerse en cuenta, ya que en caso de querer realizar modificaciones en la vivienda, la situación será más compleja al no disponer de la fase de ejecución del proyecto.

Principales ventajas de disponer de los planos de una vivienda para su venta

En la actualidad, las agencias inmobiliarias y sus alternativas para la promoción de viviendas son protagonistas en la compra y la venta de inmuebles. Hablamos de cada una de las estrategias utilizadas por los especialistas del sector para ampliar su cartera de clientes y concretar operaciones en el menor tiempo posible. Desde la toma de una buena fotografía de la propiedad o la realización de videos 360° mostrando la totalidad del inmueble, son muchas las maneras de multiplicar las visitas virtuales y la comunicación directa.

Una buena forma de aumentar aún más ese caudal de posibles compradores es disponer de los planos de una vivienda. Los mismos le otorgarán calidad al anuncio y a la venta en su totalidad.

Estas son las ventajas:

Los planos agilizan el conocimiento del futuro comprador respecto a la vivienda completa. Este documento no solo especifica cuantos son los ambientes que dispone el inmueble. Además, permite conocer la ubicación y el tamaño de cada uno de esos espacios. Un aspecto que no puede ser detallado mediante el recurso fotográfico.
Asimismo, es un recurso ideal para saber con exactitud la distribución real de la propiedad.
El plano de una vivienda integra el tamaño de la misma ya que especifica sus medidas. Dentro de esta descripción se puede determinar con precisión cual es el espacio útil para que el potencial comprador pueda adaptarlo a sus necesidades. Si una vivienda dispone de 100m2, no será muy beneficioso que 22m2 sean solo de pasillo.
Es una buena manera de ahorrar tiempo para ambas partes. Al conocer la vivienda con mayor detalle, la persona interesada se contactará con un grado elevado de concreción de la operación. Esto se debe a que podrán determinar con anticipación si es una propiedad que se adapta a sus necesidades. Por lo tanto, de no ser adecuada la vivienda no se contactarán y no pedirán un recorrido, evitando pérdidas de tiempo para ellos mismos y para el vendedor.
Si bien las fotografías y las herramientas ilustrativas que manejan las agencias intentan mostrar lo mejor de la vivienda, no siempre se logra. El plano de una vivienda permite que el posible comprador pueda lograr proyectar cada espacio con su propio etilo y del modo en que luciría su propia vivienda.
El plano logra, según los expertos, que un interesado permanezca en el anuncio durante más tiempo.
No hace falta que el plano sea realizado por un profesional o en un 100% técnico. Es suficiente con describir la distribución de manera precisa, proporcional y con los tamaños reales.

Comprar un piso con inquilino

Hasta aquí te hemos contado acerca de la importancia de disponer los planos de una vivienda. Sobre todo para aquellos casos en los cuales se ha decidido vender el inmueble. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

Invertir 13 julio, 2023

Venta de viviendas de lujo en España

A pesar de que su valor aumentó un 13%, crece la venta de viviendas de lujo en España. En los primeros seis meses del año, se vendieron unas 5.500 unidades. Los extranjeros protagonizan las operaciones, principalmente los inversores británicos, alemanes y franceses.

La venta de viviendas de lujo en España ha crecido, a pesar que el precio subió hasta un 13% durante los primeros seis meses del año. La mayor demanda provocó no solo la mayor cantidad de operaciones, sino también su revalorización. Y lo que se espera es que las tensiones alcistas continúen durante la segunda mitad de 2023. En el periodo mencionado se realizaron unas 5.500 operaciones de compraventa, mientras que en todo el año pasado representaron unas 8.000. En cuanto al perfil de los compradores, las inversiones las protagonizaron ciudadanos extranjeros, principalmente del Reino Unido, Alemania y Francia.

Ya en el 2022, año en que el mercado inmobiliario tuvo un brillante desempeño, las ventas de vivienda de lujo crecieron un 55% respecto del año anterior. El inversor extranjero ha depositado su confianza en el residencial español de lujo, en tanto lo considera un valor seguro, estable y con un valor que se incrementará con el paso del tiempo. De hecho, en el periodo enero-junio de este año, las propiedades cuyo valor superan los 2.000.000 de euros se revalorizaron un 13% en promedio.

La venta de viviendas de lujo en España

La venta de viviendas de lujo muestra un dinamismo y crecimiento contínuo. En los primeros seis meses de 2023 se realizaron unas 5.500 operaciones de compraventa, lo que prevé mejores registros que el año anterior.

Ya en 2020 todo el mercado inmobiliario había registrado números históricos, con más de 640.000 propiedades vendidas. De ese total, unas 8.000 correspondieron a viviendas de lujo, es decir, cuyo valor supera los 2.000.000 de euros. Esas unidades de transacciones el año pasado constituyeron un 55% más que en 2021, por lo que los números provisorios auguran un buen resultado para el actual periodo.

La vivienda de lujo en España se apreció en un 13% durante los primeros seis meses del año. Los compradores las eligen por estar alejadas de las ciudades, pero con todas las comodidades y la privacidad tan valoradas por este tipo de público. Por ello también, muchas de estas propiedades se encuentran en comunidades cerradas, una tendencia que llegó para quedarse.

Perfil del inversor

España ha sabido atraer el turismo global, entrando en los primeros puestos de los países elegidos para visitar. Ahora, son los inversores quienes fijan a este país como objetivo de sus operaciones. De hecho, son quienes han protagonizado las compraventas durante la primera mitad del año.

La venta de viviendas de lujo a manos de británicos, alemanes y franceses se disparó por varios motivos. Y es que los inversores foráneos encuentran aquí una tradición de este tipo de inmuebles, además de tratarse de un valor seguro, con proyección de revalorizarse en el mediano y largo plazo. Lo que se llama una inversión segura y rentable.

Los mencionados ciudadanos de Gran Bretaña, Alemania y Francia, se imponen sobre aquellos inversores provenientes de Rusia, que se retiraron de los mercados a partir del comienzo de la guerra en Ucrania.

Por el lado de los británicos, alemanes y franceses, un pequeño repaso indica que se trata de ejecutivos de mediana edad (40 años, en promedio), con familia, de alto poder adquisitivo y un modo de vida sofisticado. Por ello la vivienda de lujo, con las comodidades y privacidad características, son una opción ideal.

En cuanto a la inversión, las características del inmobiliario español, con una amplia variedad en casas de lujo, se ha transformado en un mercado seguro, con previsibilidad y propiedades que aumentan su valoración a mediano y largo plazo. Incluso por encima de la media de los otros ítems del residencial y de la inflación. Por ello, además de buscar la vivienda española de lujo como inversión, muchos se vuelcan a ellas como refugio de sus inversiones.

Las ciudades más buscadas

España y su mercado inmobiliario tiene una gran variedad de propiedades, que representa un gran atractivo para la inversión local y extranjera. En los años posteriores a la pandemia, la venta de viviendas de lujo ha tenido un desempeño creciente. Ya hemos mencionado las 5.500 propiedades vendidas en los primeros seis meses del año.

Los inversores extranjeros tienen en la vivienda de lujo una de las mejores inversiones. Además, España brinda una cantidad y variedad de propiedades cuyas características le otorgan la categoría Premium. Hay destinos que aparecen de inmediato, como Marbella, Barcelona, Ibiza y Mallorca.

Pero es Málaga la ciudad que lidera las preferencias. Las variedad de propiedades que se encuentran en la capital y el alto grado de desarrollo de la gestión inmobiliaria, la convirtieron en una de las plazas más buscadas. Le siguen las viviendas de Baleares, también en la costa del Mediterráneo. Y también son muy buscadas las viviendas en las dos grandes capitales del país, Madrid y Barcelona. En conjunto, los mercados de estas cuatro capitales representan casi el 70% de las operaciones de compraventa registradas en los primeros meses del año.

En algunos casos, se presenta el fenómeno conocido como alquiler exprés. Esto es, que las propiedades que se ponen en el mercado, encuentran su inquilino dentro de las 24 o 48 horas. Por supuesto que la operación de compraventa tiene muchos más trámites y gestiones que hacen prácticamente imposible cerrar de manera rápida.

Hasta aquí, la actualidad del mercado residencial en su componente de lujo. También hay otros vehículos que experimentan un marcado dinamismo. Pero la cantidad y variedad de la vivienda de lujo es tal, que ni el aumento del 13% de su valor ha frenado el volumen de negocio. Se trata de una tendencia que, como también decíamos antes, llegó para quedarse.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de la venta de viviendas de lujo en España. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Invertir en inmuebles: cinco tips

Comprar 13 julio, 2023

Lujoso hotel en venta en pleno centro de Barcelona

¿Te encuentras en búsqueda de invertir en el sector inmobiliario? Hoy presentamos en exclusiva de Oi Real Estate una oportunidad que podría considerarse como “única”. Se trata de un proyecto comercial hotelero ya en funcionamiento, ubicado en una zona por demás destacada. Te invitamos a recorrer este lujoso hotel en venta en pleno centro de Barcelona. ¿Nos acompañas?

Detalles propios del mercado luxury

Este bellísimo hotel en venta, en pleno centro de Barcelona, ofrece máxima comodidad y lujo desde todo punto de vista. Cuenta con 5000 m2 construidos y se encuentra a la venta en €28.000.000. Dispone de 80 habitaciones, 90 baños e impactantes espacios comunes, presentándose como una gran oportunidad de inversión.

Lujoso hotel en venta en pleno centro de Barcelona

Inaugurado durante los años ´90, se levanta sobre una parcela de superficie de 510 m2, conformando una superficie construida de 5000 m2. Renovado prácticamente a nuevo en el año 2015, se encuentra al día de hoy alquilado y en funcionamiento, con una renta anual promedio de 1.000.000 Euros anuales. La finalización del actual contrato de alquiler se encuentra fijada en el mes de febrero de 2029. Su precio sin operador es de 27.200.000 Euros.

Una ubicación inmejorable

Hablamos de una de las zonas más destacadas dentro de las ya de por sí concurridas vías de la ciudad de Barcelona. Este gran hotel en venta, se presenta cercano a centros de trasbordo de transporte público, centros médicos, restaurantes, museos de arte y atrayentes zonas de recreación en interés turístico familiar.

Características principales

Veamos algunas de sus muchas características principales:

Adaptado para Minusválidos
Agua
Aire Acond. Central
Aire Acondicionado
Alarma
Alarma Incendio
Alarma Robo
Arma. Empotrados
Ascensor
Bar
Bomba frío calor
Caja Fuerte
Depósito Agua
Descalcificador
Despensa
Diáfano
Esquina
Galería
Garaje Doble
Gas Ciudad
Hab. Juegos
Hidromasaje

Hilo Musical
Jacuzzi
Lavandería
Línea Telefónica
Luminoso
Luz
Mirador
Muebles
Ojos de Buey
Parking
Puerta Blindada
Salida Humos
Satélite
Sauna
Sótano
T.V.
Terraza
Todo Exterior
Trifásica
Video Portero
Electrodomésticos
Licencia turística

El entorno

Entre sus detalles más relevantes respecto a su entorno podremos destacar:

Céntrico
Arboles
Centros Comerciales
Hospitales

Metro
Autobuses
Colegios
Tren

Posibilidad de compra vía hipoteca

Valor de la propiedad: € 28.000.000
Plazo en años: 15
Porcentaje aportado (%) 20
Ahorro aportado: € 5.600.000
Importe del préstamo: € 22.400.000
Tipo de interés (%) 4.16

Si te ha interesado esta exclusiva propiedad, no dudes en conectarte con nosotros a través del siguiente enlace:

Lujoso hotel en venta en pleno centro de Barcelona

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Comprar 12 julio, 2023

Comprar un piso con inquilino

El decidir adquirir una vivienda implica una serie de pasos, al tiempo que se trata de una de las mejores formas de obtener una determinada rentabilidad en un largo período de tiempo. En el mercado inmobiliario español, los tipos de vivienda a adjudicar varían de localidad en localidad y en la condición en la que se encuentran. Entre dichas posibilidades se encuentra la posibilidad de comprar un piso con inquilino.

En este sentido, comprar una vivienda para alquilar puede arrojarnos una tasa de retorno media de entre 7% y 8% en España. Ahora bien, lo cierto es que, desde el momento de la compra hasta el cobro de la primera renta, suelen pasar varios meses, por lo que el retorno de la inversión se demora hasta tanto no encontramos un arrendatario. Pero, una manera de percibir la renta de manera inmediata es comprando un inmueble ya arrendado.

Este procedimiento está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. No obstante, antes de aventurarte en esta transacción, será mejor que conozcas algunas cuestiones. En este post te contamos los aspectos fundamentales del proceso para que puedas llevarlo a cabo de menea rápida y sin complicaciones. Sigue leyendo.

Principales criterios para comprar un piso con inquilino

Aunque resulte algo extraño, comprar un piso con inquilinos es una acción cada vez más habitual en el territorio y sector inmobiliario español. Se trata de un procedimiento por el cual se deberá subrogar el contrato. En otras palabras, el comprador del inmueble se transformará en el nuevo arrendador y habrá de respetar las cláusulas que pactaron el vendedor y el inquilino en el pasado. En dicho pacto se incluye el plazo, la cuantía mensual a pagar y todas las demás obligaciones. Así lo establece la normativa reguladora en su artículo número catorce.

Cualquiera se trate el motivo por el cual se realiza la compra de la propiedad ya arrendada, el mismo debe resultar beneficioso para el comprador. Una de las situaciones es tener que esperar por la finalización del contrato de arrendamiento. No obstante, el nuevo propietario será quien percibirá la renta, lo que significará una rentabilidad activa para el mismo.

Por otra parte, puede suceder que el comprador realice la operación, justamente, como una alternativa de inversión. Por lo tanto, para estos casos, no tendrá riesgos respecto a la morosidad, la renta la percibirá desde el comienzo. En consecuencia, reducirá en varios grados la inversión inicial, ya que no deberá arreglarla para poder ponerla en alquiler.

Con respecto al inquilino, le será completamente indiferente el cambio del propietario de la vivienda. Esto se debe a que por ley se deberá conservar cada uno de los derechos y de las obligaciones de las partes hasta terminado el contrato vigente.

Factores a tener en cuenta antes de comprar un piso con inquilinos

Si bien se trata de un acción cada vez más recurrente, comprar un piso con inquilino demanda tener presente una serie de factores para que no se presenten sorpresas. Algunos de ellos son:

El derecho de tanteo al comprar un piso con inquilino

Se trata del derecho que tiene el inquilino en términos de prioridad para la compra de la vivienda si así lo quisiese. Este derecho es denominado de tanteo o retracto.

El artículo 25 de la LAU establece que el inquilino tiene el derecho de adquisición preferente sobre la vivienda. En efecto, el propietario está obligado a comunicarle la intención de vender la propiedad y, si el inquilino iguala la oferta del comprador, puede quedarse con la vivienda. Estas condiciones carecerán de validez si en el contrato de alquilar se hubiera renunciado expresamente a ellas.

Asimismo, la parte vendedora debe incluir la intención de venta (si así se creyese para un futuro) en una cláusula contractual.

Cargar de la vivienda e información sobre el inquilino

Otro de los factores que se deberán considerar al comprar un piso con inquilino es que el mismo se encuentre libre de deudas o cargas. Es un procedimiento que se llevará adelante en el Registro de la Propiedad.

Buscar información sobre el arrendatario es un otro factor altamente importante a tener en cuenta. Siempre que se desee comprar un piso con inquilino se recomienda solicitar datos sobre la historia de pagos. Así como también, se deberá pedir una copia del contrato de alquiler para poder conocer bajo qué condiciones fue firmado.

Fecha de formalización y duración del contrato de arrendamiento

De ambos datos dependerá la ley por la cual esté regido. Si ha sido firmado posterior a mes de marzo de 2019 la normativa se deberá aplica la Ley Hipotecaria.

La misma determina que el contrato de alquiler siempre debe ser respetado. Es decir, más allá de que el acuerdo de alquiler este o no en el Registro. En España, la inscripción de los arrendamientos es voluntaria, no obligatoria.

Llevado a la práctica, al comprar este tipo de viviendas, por lo menos se deberá mantener la duración del contrato a menos que no se tenga la información de que el piso está arrendado. En dichos casos, se deberá indemnizar a inquilino.

Por otra parte, existe dos posibilidades según la fecha de formalización del contrato. Las mismas son las siguientes:

Alquileres que se hayan celebrado desde el 6 de marzo de 2019 en adelante

El artículo 14 de la LAU establece que “el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica”.

Esto significa que el contrato se mantendrá vigente, como mínimo, durante cinco (si el arrendador anterior fuera una persona física) o siete años (si el arrendador anterior fuera una persona jurídica). Este plazo ha de contarse desde el inicio de la relación contractual.

Ahora bien, si se compra el piso con inquilino cuando ya han transcurrido más de cinco o siete años desde la celebración del contrato, también deberán respetarse las cláusulas, pero con una única excepción: que el comprador desconociera la existencia del arrendador.

Esta figura se conoce como la del comprador de buena fe y, en estas circunstancias, el comprador podría pedirle al inquilino que abandonara la casa. Hacerlo implica el pago de una indemnización a favor del arrendatario igual a un mes de alquiler por cada año de contrato que quedara por cumplirse.

Alquileres que se hayan celebrado entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019

La Ley de Arrendamientos Urbanos fue modificada en 2013. En aquel entonces, se redujo la duración de los contratos de alquiler y se estableció la obligación de inscribirlos en el Registro Civil para que tuvieran validez frente a terceros.

Partiendo de esta base, se debe contemplar que, los contratos que estén inscriptos en el Registro Civil deberán respetarse en cada una de sus cláusulas. Por el contrario, si no estuvieran inscriptos y a su vez el comprador desconociera la existencia del inquilino, podría exigir el desalojo de la vivienda en un plazo de tres meses.

En este sentido, en el artículo 25 LAU se determina que en la escritura se debe mencionar si la vivienda está alquilada o no, por lo que el comprador deberá conocer la existencia del arrendamiento salvo falsedad documental del vendedor.

Por último, con los contratos firmados desde 1995 hasta 2013 se aplica por norma general la subrogación del contrato de alquiler a nombre del comprador, quien deberá respetar tanto las condiciones como la duración del arrendamiento.

¿Cuáles son las ventajas para el inversor?

La primera ventaja de comprar un piso con inquilino tiene que ver con la posibilidad de recuperar el dinero de tu inversión inmediatamente, puesto que percibirás rentas desde el primer momento. No obstante existen otras:

Reducción de la inversión inicial: no tendrás que reacondicionar la vivienda para ponerla en alquiler ni deberás hacer frente a los costes de gestión inmobiliaria.

Ahorro de tiempo y energía: no tendrás que publicar el inmueble, ni pactar visitas, ni seleccionar inquilinos; la mitad del trabajo ya estará hecho.

Menor riesgo de impago: podrás solicitarle a quien te venda la propiedad un historial de pagos de la renta, de forma tal que te permita evaluar el cumplimiento del inquilino.

En este sentido, comprar un piso con inquilino representa una alternativa rentable y requiere de un esfuerzo mínimo. Sin embargo, es importante evaluar el contrato de alquiler antes de proceder con la operación, puesto que en él se detallan todas las obligaciones que se deberán enfrentar al comprar el inmueble.

Contrato privado de compraventa: ¿Qué es y cómo hacerlo?

Hasta aquí te hemos contado los factores más importantes a tener en cuenta al momento de comprar un piso con inquilino. Sobre todo para aquellos casos en los cuales se ha decidido vender el inmueble. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Invertir 12 julio, 2023

Leve baja de la vivienda en el segundo trimestre

Las vivienda con 7,1% de rentabilidad, tuvo una leve baja durante el segundo trimestre del año. Mientras, las oficinas, locales y garajes registraron alzas y se mantienen por encima de otras inversiones, como los bonos.

La vivienda en alquiler registró una rentabilidad del 7,1% durante el segundo trimestre del año. Es un descenso de apenas 0,1% respecto del mismo periodo de 2022. En tanto que otros productos del mercado inmobiliario tuvieron mejor desempeño que durante el año pasado. Por ejemplo, las oficinas llegaron a brindar hasta un 11,2%, siendo la mejor opción de inversión. También es bueno el desempeño de los locales comerciales (con el 9,7%), mientras que los garajes alcanzaron el 7,2% de rentabilidad para el periodo abril-junio del presente año.

La baja de la vivienda es apenas perceptible, ya que en el mismo periodo de 2022 había registrado una rentabilidad de 7,2%. Aun así, se trata de vehículos que llegan a superar en gran medida otras rentabilidades. Cabe recordar que los Bonos del Estado, que se considera otra de las inversiones seguras, otorgan menos que la mitad: el 3,3%. Se trata de un promedio de lo que otorgan los diferentes componentes del inmobiliario, pues las rentabilidades varían de acuerdo a la ciudad y los montos de inversión.

Leve baja de la vivienda

El mercado inmobiliario no ha tenido grandes cambios durante el segundo semestre de 2023. En realidad, varios de sus ítems lograron mejores rendimientos que el año pasado, excepto las casas, cuyo rendimiento alcanzó el 7,1%. La baja de la vivienda puesta en alquiler fue de sólo el 0,1% interanual.

Aun con esta leve baja, la propiedad en alquiler es una mejor opción de inversión respecto de otros vehículos. Por ejemplo, durante el segundo trimestre los Bonos del Estado cerraron con un rendimiento del 3,3%. Ambas opciones se destacan por ser inversiones que, históricamente, son tomadas por los españoles como seguras.

En tanto que otros ítems del inmobiliario lograron mejores resultados durante el segundo periodo del año. Por ejemplo, las oficinas en alquiler otorgaron el mejor rendimiento: nada menos que el 12.8%. Es un aumento del 1,6% en relación con el mismo periodo de 2022. En el caso de los locales comerciales, también registraron crecidas: el 9,7% actual frente al 9,3% del año anterior. Incluso los garajes, cuya rentabilidad fue del 7,2%, frente al 6,2% del segundo trimestre del 2022.

Todos estos valores se dieron en promedio, ya que los componentes del mercado inmobiliario presentan una amplia variedad de rendimientos. Ya sea por las zonas y ciudades donde se encuentran, como en el tipo de propiedad y las tensiones entre oferta y demanda que presenta la realidad local.

Rentabilidad por capitales

Como dijimos, hay una marcada disparidad entre las rentabilidades de acuerdo a los lugares en que se desarrollan las inversiones. Y es que el mercado inmobiliario se encuentra en constante tensión entre oferta y demanda. El equilibrio, según las estimaciones, llegaría recién el año próximo. Mientras tanto, lo aconsejable es estudiar lo más detalladamente posible el comportamiento de precios y rendimientos en cada punto del país.

A pesar de la mencionada baja de la vivienda en alquiler durante el segundo trimestre, que dejó un rendimiento promedio del 7,1%, hay capitales que tuvieron un mejor desempeño. Por ejemplo, Murcia y Lleida han tenido una rentabilidad del 8,1%, mientras que apenas por debajo estuvo Huelva (con el 8%). Le siguieron Jaén (7,5%), Almería (7,3%) y Castellón (7,1%). Un poco más bajo que el promedio en cuanto a rentabilidad, estuvieron las ciudades capitales de Madrid y Barcelona, ambas un poco por encima del 5%. Las más bajas han sido San Sebastián (3,7%). En tanto que muy cerca del 5% estuvieron las inversiones en alquileres en Pamplona, A Coruña y Palma (el 4,6%).

Por el lado de locales comerciales, tuvieron mejores registros. Por caso Ávila, las ganancias fueron de 12,8%. También fue bueno el desempeño en Murcia, con el 11,2%. Apenas más abajo se situaron los alquileres de locales en Lleida (con el 10,7%), en Girona (con el 10,6%) y en Zaragoza la trepada fue de 10,5%). Barcelona, con un 8,1% de rentabilidad y Madrid, con el 7,8% estuvieron más abajo en el ranking.

En tanto que las capitales con menores registros fueron A Coruña y Jaén (con una rentabilidad de 7,3%), en Cuenca fue de 7,1%. La capital que cierra el listado es Teruel, con un 6,3%. Hay diferenciación también hacia adentro de cada ciudad capital, por lo que si se desea invertir se debe estudiar cada mercado local.

Los otros rubros

Claro está que la baja en la vivienda no tiene por qué reflejarse en los otros rubros del mercado inmobiliario. En Sevilla se encontraron las oficinas con mayores márgenes de rentabilidad durante el segundo trimestre del año: 15,2%. En tanto que los inmuebles de alquiler comercial en Zaragoza tuvieron el 11,7%, seguido muy de cerca por las oficinas en Almería (1,7%). Barcelona tuvo rendimientos para sus oficinas del 7,8%.

En el orden del 6% de rentabilidad estuvieron las oficinas en Bilbao (6%), Santa Cruz de Tenerife (6,2%), San Sebastián (6,3%), Palma (6,5%), Málaga (6,6%), Ourense (6,8%). El rubro de oficinas tal vez sea el de mayor dispersión de precios y rentabilidades, ya que sus valores dependen de muchos ítems, más allá de su tamaño y ubicación.

Los garajes en alquiler también se destacaron por el rendimiento que otorgaron en el periodo abril-junio, pero en menor medida. Por ejemplo, Murcia tuvo el mejor desempeño, dejando márgenes de 10,2%. Le siguieron las locaciones de Castellón, con el 8,6%, y prácticamente a la par estuvieron Ávila (con el 7,5%) y Lleida (el 7,3%). En Barcelona, los garajes dejaron rendimientos del 6,5% y en Madrid solo del 5,4%.

Como se ha visto, si la baja de la vivienda no fue de gran consideración, es un indicio que el mercado inmobiliario todavía no logra despegar. Por ello, muchos inversores se vuelcan a los rubros alternativos. Mientras inversores y propietarios esperan el anunciado y necesario repunte de la actividad.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de la baja de la vivienda en el segundo trimestre del año. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Comprar un piso para alquilar: recomendaciones

Invertir 10 julio, 2023

Comprar un piso para alquilar: recomendaciones

Comprar un piso para alquilar es una de las inversiones más elegidas por los españoles. Aquí repasamos los pasos necesarios y algunas recomendaciones a tener en cuenta.

En España y en muchos países del mundo, comprar un piso para alquilar es una de las inversiones más habituales. En el caso de la tradición española, lo es por los márgenes de rentabilidad y por tratarse de una inversión segura, además de refugio ante tiempos de turbulencia. En el caso del proceso de compra, hay pasos a seguir, como evaluar la coyuntura del mercado inmobiliario, ver qué tipos de inmuebles y zonas se ajustan a las necesidades y expectativas de rentabilidad, conseguir los fondos necesarios y, recién cuando tengamos resuelto todo esto, buscar inquilinos para el piso.

Pero hay ocasiones en las que es necesario tomar las previsiones que indican los expertos. Realizar de manera precisa el cálculo de los gastos, no apresurarse a concretar la operación hasta analizar otras opciones ni tomar el piso como si fuera para nosotros mismos. Además, no se recomienda llevar adelante una compra sin contar con unos ahorros extras, como tampoco dejar de prever la posibilidad del impago de parte de los inquilinos. Hoy, tanto la gestión de compraventa como del alquiler cuentan con profesionales especializados que, en todo caso, pueden ayudar a comprar un piso para alquilar.

Comprar un piso para alquilar

Como se sabe y es de larga tradición, los españoles prefieren como una de las inversiones comprar un piso para alquilar. Para llevar delante de mejor manera la operación de adquisición de una propiedad, brindamos unas pautas que se deben tener en cuenta.

En primer lugar, evaluar de la manera más precisa y correcta posible la situación en que se encuentra el mercado inmobiliario. Por ejemplo, el valor de las propiedades, ya que las distintas ciudades pueden ofrecer distintas opciones de acuerdo al capital con que se cuenta. Y no dejar de considerar que se trata de una inversión cuya rentabilidad es a mediano y largo plazo.

También es importante conocer el estado en que se encuentra el piso a comprar. La cantidad de ambientes con que cuenta y los metros cuadrados que lo componen. Y si se van a necesitar hacer algún tipo de actuación, ya sea rehabilitaciones de gran envergadura o alguna refacción menor.

La rentabilidad de un piso también se encuentra en función de la zona en que se emplaza. Las capitales y grandes ciudades no siempre tienen la mejor rentabilidad. De hecho, hay quienes optan por invertir en zonas alejadas, o incluso en el extranjero. Esta última opción, cabe aclarar, necesita de un conocimiento minucioso, por lo que siempre se aconseja acudir a algún profesional en el tema.

Algunas opciones de inversión

Si bien comprar un piso para alquilar pareciera ser una operación sencilla, hay una diversificación que permite distintas modalidades. Y que no se agota en el mero hecho de adquirir el inmueble y ponerlo en alquiler.

Por ejemplo, poner el piso en alquiler para estudiantes. En las zonas cercanas a las universidades, este modelo de negocio tiene una alta demanda. Por ello es más sencillo y rápido encontrar inquilinos. Además, si el piso cuenta con varias habitaciones, el rendimiento se puede llegar a multiplicarse por la cantidad de ambientes.

Otra buena opción es el alquiler temporal. La segmentación temporaria es más habitual en el segmento vacacional o turístico. Las plataformas que gestionan el negocio tienen una trayectoria comprobada, por lo que son buenas aliadas. Y no hay que olvidar que España continúa siendo uno de los países elegidos por el turismo mundial.

Una alternativa es alquilar por habitaciones. Si se compra un piso de grandes dimensiones, o con varios ambientes, se pueden obtener una mejor rentabilidad aprovechando cada espacio que tiene la propiedad.

Algunas previsiones que tomar

Antes de tomar la decisión final de comprar un piso para alquilar, hay previsiones a tener en cuenta, y que ayudarán a llevar delante de mejor manera la inversión realizada.

Uno de los errores habituales es hacer mal los cálculos. El coste total de la operación no se agota en la operación de compra, sino que se debe contemplar el valor del piso, los gastos de gestión y, recién entonces, cotejarlo en función de la rentabilidad que otorga la propiedad. Además de los impuestos que se tributan por tener el inmueble en alquiler, y que varían de acuerdo a la Comunidad en que se encuentra. Más aún si se trata de una propiedad que se encuentra en el mercado extranjero.

Es aconsejable tomarse un tiempo prudencial ante de cerrar cualquier operación. Claro está que tampoco se debe caer en la pasividad, ya que hay oportunidades que se nos pueden presentar pocas veces. Pero, de manera general, lo mejor es estudiar lo más minuciosamente los datos, cotejarlos de manera consciente y, luego sí, volcarse a la transacción.

Contemplar inconvenientes al comprar un piso para alquilar

Los expertos consideran un error tomar el piso como si fuera para uno mismo. Habitualmente se llama a esto “enamorarse de la propiedad”, es decir dotar al inmueble de un valor afectivo que no tiene. Nunca se debe olvidar que una inversión se realiza con el fin último de obtener una rentabilidad. Por lo tanto, lo importante es que tenga la calidez y comodidad necesarias para que los inquilinos sean atraídos por sus características. Lo demás, puede llevar a gastos imprevistos y redundantes.

Por último, hay dos ítems que considerar del aspecto monetario. El primero es realizar una inversión sin tener un ahorro extra. Por cualquier inconveniente que pueda surgir, es necesario tener a mano unos cuantos euros. El segundo es no contemplar la situación de impago. El mercado inmobiliario tiene tanto desarrollo, que existen seguros de impago para contratar y, de este modo, dejar la resolución de cualquier conflicto en manos de expertos.

Hasta aquí, algunas cuestiones que pueden ayudar a pensar en cómo comprar un piso para alquilar, a la vez que tomar las previsiones necesarias para lograr éxito en la inversión.

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Panorama del inmobiliario

Invertir 8 julio, 2023

Panorama del inmobiliario

El panorama inmobiliario actual muestra una caída cercana al 50% respecto de 2022. Los 4.500 millones de euros de inversión directa tuvieron como principal destino el living y la hotelería. En tanto que 56% de las divisan vinieron del extranjero y el resto, de inversores nacionales.

Pasada la primera mitad de 2023, el panorama inmobiliario muestra una retracción interanual. Si bien el 2022 fue un excelente año para el mercado, en comparación, durante los primeros seis meses la caída fue cercana al 50%. El retiro de los grandes inversores y la tensión de precios provocaron un desequilibrio entre la oferta y la demanda. Sobre todo, en el residencial y en las inversiones alternativas. En ese sentido, el hotelero se vio favorecido y logró mantener el ritmo iniciado en la pospandemia, aprovechando el subidón del turismo nacional y extranjero. En su mayoría, los más de 4.500 millones de euros de inversión directa fueron acaparados por el sector Living, que sumó unos 1.600 millones de euros. El otro protagonista fue el Hotelero, con 1.300 millones de euros. Ambos se llevaron el 64% del total. En lo que respecta al origen de las inversiones, entre inversores, sociedades y fondos extranjeros aportaron el 56% del total, mientras que el restante 44% de la inversión estuvo a cargo de capitales nacionales.

El panorama inmobiliario actual

Durante la primera mitad de año, la inversión inmobiliaria estuvo prácticamente un 50% por debajo del 2022. Si bien es necesario aclarar que durante el año pasado el mercado tuvo un desempeño excelente, el volumen de inversiones entre enero y junio arrojó un monto que apenas superó los 4.500 millones de euros.

Esta actualidad del panorama inmobiliario es consecuencia, entre varios factores, de la inflación y la tensión de los precios. Pero también al retiro de los grandes inversores privados y gran parte de la demanda por la subida de tipos. Aun así, hay sectores que tuvieron un desempeño destacable, como el hotelero y el residencial. El primero acaparó casi 1.300 millones de euros de inversión directa, mientras que el living comandó las operaciones, con más de 1.600 millones de euros. Uno y otro sumaron el 64% del total de la inversión.

Le siguieron las operaciones relacionadas con oficinas, que sumaron unos 720 millones de euros. Mientras que los locales comerciales también aportaron lo suyo. De modo que, todo el segmento retail (principalmente locales medianos) alcanzó los 345 millones de euros. En cuanto a la logística, que tuvo las naves como protagonistas, durante los primeros seis meses de 2023 sostuvieron una inversión cercana a los 400 millones de euros.

En resumen, la vivienda y hoteles lograron mantener una parte importante del volumen de inversiones que se habían realizado durante el 2022. Y se mantienen por encima de la media de los últimos cinco años. Por un lado, esto se explica por la necesidad estructural de vivienda que tienen las grandes ciudades, mientras que el hotelero se monta sobre el crecimiento del sector turístico español, uno de los de mayor crecimiento mundial desde la pospandemia.

Quiénes invierten en inmobiliario

La subida de tipos dictaminada por el Banco Central Europeo, la FED en los EEUU y varias entidades monetarias a nivel mundial, dispararon las tasas de interés a niveles históricos. En España, el hipotecario se ubica en torno al 4%. Como se dijo, esto retiró del mercado, al menos por el momento, a muchos inversores que dependían de un préstamo. Pero también los grandes jugadores se quedaron al margen, esperando el reacomodo de precios y tasas.

Mientras que los gobiernos han intentado sostener la actividad, los privados fueron reapareciendo en escena, aunque todavía de manera lenta. Actualmente, el panorama inmobiliario muestra que la inversión se ha centrado en capitales extranjeros, que aportaron el 56% de los euros, mientras que el 44% restante ha sido de capitales nacionales.

Más puntualmente, los europeos y norteamericanos lideraron la inversión extranjera en vivienda. Mientras que los inversores de Oriente Medio y franceses lo hicieron en el hotelero. El aporte nacional se destaca en oficinas y retail, donde la participación superó el 70% de los 345 millones de euros mencionados anteriormente.

Los fondos de inversión también bajaron su incidencia respecto del mismo periodo del año pasado. Del 65% que representó su aporte durante 2022, en los primeros seis meses de este año bajó al 57%. Sus principales objetivos han sido vivienda y hotelería, donde sostuvieron el 62% y el 64% respectivamente.

Por el lado de los inversores privados, fueron sumando su incidencia en varios sectores, elevando su participación del 5,5% al 20% respecto del mismo periodo del año anterior. En oficinas alcanzó el 53% de las inversiones, mientras que en retail, como se ha dicho, lideró las operaciones con el 70%. Aquí, lo que ha prevalecido es el modelo de negocio basado en las propiedades prime y con alquileres a largo plazo.

Lo que se puede esperar

Hasta aquí, los números han mostrado un panorama inmobiliario actual, con una marcada tensión en los precios, causada por el desequilibrio entre oferta y demanda. De este modo, el sector hotelero mostró mejores desempeños que el resto, aunque siempre por debajo de los niveles de la primera mitad de 2022.

Lo que se puede esperar en la segunda mitad de 2023, está relacionada a la estabilización de los tipos de interés y la vuelta de los grandes inversores a los mercados. Las estimaciones para lo que viene, dan cuenta de un desempeño que se puede cifrar en el promedio de los cinco años previos.

El sector living -en sus diferentes modalidades- y el hotelero continuarán su ascenso. En realidad, es un fenómeno que ocurre en todo el Sur de Europa, principalmente en España, pero también en Italia y Portugal. Ya no sería el volumen record de 17.000 millones de euros registrados en 2022. Pero las cifras podrían llegar a unos nada desestimables 12.000 millones de euros de inversión.

Cuando los costes de construcción y la financiación encuentren su punto de equilibrio, la inversión tendrá un panorama más claro y, a partir de allí, los grandes inversores dejarían su posición marginal y aparecerán en escena nuevamente. Aunque, tal vez, esto recién ocurrirá en el periodo que va de éste segundo semestre y mediados de 2024.

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Las ventajas de comprar para alquilar

Invertir 7 julio, 2023

Las ventajas de comprar para alquilar

Comprar para alquilar es una de las mejores opciones de inversión. Las ventajas que brinda este modelo de negocios son diversas, desde contar con ingresos de manera regular, buenos márgenes de rentabilidad y hasta la posibilidad de apalancar. Aunque hay algunas cuestiones que se deben tener en cuenta.

Las ventajas de comprar para alquilar una propiedad siempre han estado por encima de los perjuicios. Históricamente, en España es una de las opciones de inversión más habituales. Se pueden obtener buenos márgenes de rentabilidad y de manera periódica. Además, el ladrillo es un bien que no suele bajar de precio, más bien se revaloriza con el tiempo. Y no solo las viviendas, pisos o locales, sino que la diversificación del mercado inmobiliario permite inversiones en habitaciones, tiempos compartidos, garajes, trasteros y un muchas otras alternativas.

De acuerdo a datos brindados por el Banco de España, la rentabilidad bruta media del inmobiliario durante el 2022 se ubicó entre el 6,5% y el 7,7%. A partir de allí, existen vehículos que brindaron ganancias muy por encima de esos porcentajes. Aunque comprar una propiedad para poner en alquiler también tiene sus desventajas, como la necesidad de contar con un elevado capital inicial, que se debe esperar un tiempo prolongado para que lleguen las retribuciones y una serie de gastos fijos a los que se debe hacer frente. En este breve informe se encuentran los aspectos principales.

Ventajas de comprar para alquilar

Como se sabe, en España existe una larga tradición de inversiones en inmobiliario. El ladrillo ha servido habitualmente como fuente de ingresos, ya sea por arrendamiento como por operaciones de compraventa. Y en los tiempos de incertidumbre, ha servido de refugio donde proteger el ahorro de personas y familias.

Las ventajas de comprar para alquilar son varias, aunque cada decisión de invertir en inmobiliario tiene fines particulares, y están relacionadas con lo que cada inversor espera o necesita. De acuerdo a los informes del Banco de España, durante el 2022 a rentabilidad bruta del inmobiliario se sitúo entre el 6,5% y el 7,7%. Según el Instituto Nacional de Estadística, la inflación anual cerró en el 5,7%. Esto es de manera general, pues hay inversiones que tuvieron mejores desempeños y rentabilidades que la media, mientras que en otros casos la subida de los costes también ha sido mayor que el promedio.

Durante el 2023, el mercado inmobiliario experimentó inconvenientes, una falta de oferta y el retiro de gran parte de la demanda. Y es que los precios y rentabilidades se están acomodando al nuevo escenario de tipos de interés en torno al 4%. Pero no por eso ha dejado de ser uno de los modelos de inversión más sólidos de la actualidad. Las ventajas de comprar para alquilar siguen siendo mayores que los detrimentos. Y lo que se espera de aquí en más, es un nuevo crecimiento, a partir de los desarrollos en marcha y la esperada estabilidad económica para el resto del año y el 2024.

Aspectos positivos de comprar para alquilar

Las ventajas de comprar para alquilar una vivienda o piso son muchas. Principalmente, poder contar con ingresos de manera regular, más allá de las contingencias que puedan surgir. De hecho adquirir una vivienda o piso para poner en alquiler es una inversión que se encuentra entre las primeras opciones.

El atractivo se encuentra en los márgenes de rentabilidad, que durante el año pasado estuvo entre 0,8% y 2% por encima de la inflación. Eso sin contar el desempeño de negocios como el glamping, que otorgaron rentabilidades más superiores aun. Los ingresos medios de un alquiler fueron de 670 euros por mes, unos 8.000 euros al año. Estos valores representan la media, pues si la propiedad se encuentra en una gran ciudad o en zonas vacacionales, los ingresos aumentan en gran medida.

Además, las propiedades como viviendas y pisos no suelen bajar de precio. Lo habitual es que con el transcurso de los años, el valor del ladrillo aumente. Por tradición de inversiones y por la importancia que tienen en la sociedad española, los bienes inmuebles tienden a aumentar su valor con los años. La revalorización es una de los aspectos principales a la hora de decidir la inversión.

El desarrollo del mercado inmobiliario es tal, que se puede encontrar una gran variedad de opciones de inversión. Ya no solo se trata de los alquileres tradicionales, como pisos, viviendas, locales comerciales, oficinas y naves logísticas. Hay toda una serie de posibilidades que se fueron gestando por tendencia y por las nuevas necesidades de la vida actual. Por ejemplo el coworking, para el trabajo, el coliving para las residencias temporales, y el glamping, para el descanso.

Y estas son solo algunas de las opciones de inversión en inmobiliario, que se realizan a partir de comprar para luego poner en alquiler. Como en todo negocio, hay riesgos, aunque algunos de ellos se pueden prever y evitar.

Aspectos negativos: conocer para evitarlos

Si bien las ventajas de comprar para alquilar son muchas, hay aspectos que pueden afectar el negocio. Desde una mala elección de la zona hasta calcular de manera errónea los gastos. Y siempre está el riesgo de impagos. Tener en cuenta estos puntos ayuda a resolverlos de antemano, o bajar su incidencia en la obtención de rentabilidad.

En cuanto a las desventajas, es que se necesita de un capital inicial elevado. Al contrario de otras inversiones (como las acciones), para comprar una vivienda o piso es necesaria una gran suma. El precio medio de una vivienda en España se encuentra por encima de los1.250 euros el metro cuadrado, y el de un piso está cercano a los 1.800 euros el metro cuadrado.

A esto se deben agregar una serie de gastos, que si no se tienen en cuenta se puede caer en un grave error. Los gastos de notaría, los impuestos y de registro pueden alcanzar (dependiendo de la CCAA) hasta un 10% del valor de la propiedad. Incluso una vez puesta en alquiler, el inmueble tiene impuestos y cargas fiscales, que varían de acuerdo a cada Comunidad y Ayuntamiento.

Como se ha visto, las ventajas de comprar para alquilar un inmueble son muchas. En comparación con los inconvenientes, sigue siendo de las mejores opciones de inversión. Ya que cada uno de los aspectos negativos tiene una solución, incluso para el impago existen seguros que se activan en tales situaciones. Una vez que se cuenta con los euros, es cuestión de encontrar el inmueble y seguir las recomendaciones adecuadas. Para todos los pasos, siempre hay profesionales que pueden ayudar a hacer mejor las cosas.

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La ventaja de contar con Ingresos pasivos

Invertir 6 julio, 2023

La ventaja de contar con Ingresos pasivos

Los ingresos pasivos son aquellos que no dependen directamente del trabajo remunerado. Desde en acciones y títulos, hasta las rentas. Aquí te indicamos su importancia y cómo invertir en ellos.

Los ingresos activos son aquellos que dependen de manera directa del trabajo habitual de una persona. Por ejemplo, el sueldo que percibe mensualmente por su puesto de administrativo en una oficina. Hay casos en los que, por necesidad o por tener la posibilidad, algunos trabajadores tienen una segunda actividad, aumentando sus ingresos activos. Pero hay un modo de aumentar el dinero percibido, y es a través de los ingresos pasivos.

Por definición, se denomina ingresos pasivos al dinero que se obtiene de manera periódica, sin depender de un trabajo remunerado, sin dedicarle un tiempo específico y sin una tarea puntual que cumplir. La importancia de contar con este tipo de ingresos lleva a muchas personas a buscar la manera de desarrollar negocios e inversiones que remuneren euros de manera constate, sin grandes esfuerzos ni actividades. En ocasiones, suelen ser un apoyo adicional, pero hay negocios e inversiones que generan mucha rentabilidad. En este artículo pondremos la mirada en los ejemplos de ingresos pasivos y como acceder a ellos.

Ingresos pasivos

Los ingresos pasivos son aquellos que se perciben sin necesidad de realizar un trabajo puntual y periódico. Por ejemplo, se encuentran bajo esta denominación las inversiones en inmobiliario, en títulos soberano, en acciones de empresas y participaciones en el desarrollo de negocios de todo tipo (como en las tecnológicas). También se pueden encontrar las inversiones alternativas, que son aquellas que se mantienen al margen de los mercados bursátiles.

Por supuesto que es necesario ocuparse de ellos, realizar el seguimiento, cuidar que los márgenes de rentabilidad se mantengan dentro de lo esperado. Pero la característica principal de los ingresos pasivos es, justamente, que no representan una tarea cotidiana y trabajosa. Una vez realizada la inversión, o depositada la parte acordada, simplemente hay que esperar que los euros lleguen a la cuenta.

Incluso hay inversiones a través de las cuales se puede obtener más ingresos pasivos que otras. El caso de los mercados de valores es un ejemplo. Hay acciones y títulos que dejan mejores rentabilidades, siendo que los pasos a seguir para adquirir unos y otros son los mismos.

La importancia de contar con estos ingresos es obvia. A todos les favorece contar con más euros en la cuenta. Pero es en tiempos de turbulencias económicas y sociales cuando se dimensiona su importancia. O cuando se pierde un empleo, o los ingresos no alcanzan para cubrir el coste de vivir.

Y si se trata de una persona dentro del régimen autónomo, aún más importante es tener de donde sacar el dinero. Pues, los trabajos de este tipo suelen tener periodos de baja actividad. Cuando más se incrementan los ingresos pasivos, menos se depende del desempeño en un puesto de trabajo y de la coyuntura económica. Y esto, en algún punto, es tener un mayor grado de autonomía.

Cómo obtener ingresos pasivos

Una vez establecida la importancia de contar con ingresos pasivos, queda saber los diferentes modos de contar con ellos. Aquí presentamos algunos modelos de negocios que llevan a la obtención de ingresos pasivos.

La primera y más habitual de las inversiones es el inmobiliario. Se trata de un mercado que tiene grandes potenciales y otorgan importantes márgenes de ganancias. Además, no se agota en el alquiler pisos o locales comerciales. Hoy, la diversificación del mercado inmobiliario es tan grande, que el inversor puede elegir por las participaciones desde el pozo, en vacacional, locales comerciales, naves logísticas, en campings y glamping, en coworking y coliving, y muchos formatos más.

Algunos son tradicionales, como la vivienda en alquiler, otras responden a las tendencias actuales (por ejemplo el glamping). Pero una y otra forma parten del universo de inversiones mediante las cuales se pueden obtener ingresos pasivos. Aunque tal vez, el inmobiliario sea el menos pasivo, ya que es necesario estar atento a valores, refacciones y actuaciones, búsqueda de lotes y propiedades, etc.

Una segunda opción para obtener ingresos pasivos es invertir en la bolsa. Ya sea a través de acciones de empresas o títulos soberanos, son de las operaciones que menos trabajo acarrean. Lo único necesario es informarse bien, estar asesorado con profesionales y, luego sí, optar por el título, acción, u obligación donde depositar nuestros euros y expectativas.

Una tercera opción de generar ingresos e montar una empresa y ponerla a gestionar por terceros. Esto resulta un poco más trabajoso y es necesario ahorros importantes. Hoy se pueden encontrar muchas gestoras y profesionales que realzan todas las tareas propias de la gestión de una empresa, de cualquier ramo que sea. La idea es hacer todas las estimaciones y considerar de manera precisa cada aspecto económico y operativo del proyecto. Una vez puesto en marcha, el propietario solo se encarga de tomar las decisiones importantes.

Inversiones alternativas

La generación de ingresos no se reduce a los ejemplos mencionados, son sólo los más habituales y, por ende, los que mejores resultados otorgan. También se puede invertir en rubros no tradicionales, como las cripto, que tienen incontables variantes. Poseen además, la ventaja de ponerse en marcha de manera inmediata y se encuentran al margen de los mercados bursátiles con sus regulaciones.

También están las inversiones en arte. El inconveniente es que se necesita de un conocimiento puntual, ya que las estafas están a la orden del día. Y se pueden depositar los ahorros y expectativas en whisky. Aunque parezca extraño, la bebida tiene un gran potencial, y la ventaja que su circulación es de carácter local y de exportación.

Hasta aquí un breve resumen sobre lo que son los ingresos pasivos, su importancia y algunas formas de conseguirlos. Lo último que se puede mencionar, es que son muchas las personas que recurren a estas estrategias para vivir al margen las implicancias de las coyunturas económicas.

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Consejos para mejorar la rentabilidad inmobiliaria

Formación Inmobiliaria 6 julio, 2023

Copywriting como método de tracción inmobiliaria

¿Has recibido alguna vez un newsletter con faltas ortográficas? ¿Te has topado con banners o mensajes confusos que (a pesar de ser enroscados o pretenciosos) pretenden vender un servicio inmobiliario? Apostamos que sí. El marketing mundial ha descubierto (o mejor dicho, redescubierto) al copywriting como una herramienta de suma utilidad y capaz de vender más. ¿Lo implementas en tu agencia? En este artículo de Oi Real Estate, veremos técnicas y estrategias de copywriting como método de tracción inmobiliaria, de cara al inicio de una nueva temporada comercial 2023. Te invitamos a leer para conocer mucho más sobre un tópico de significativa relevancia en el universo del marketing del real estate.

¿De qué hablamos si hablamos de “copywriting”?

El idioma del marketing es vasto y sofisticado. Ha definido a pura constancia definir estrategias y mecanismos de ventas a su manera y a lo largo del tiempo. Con el paso de los años, ciertas palabras pasan a tener sentido propio. Eso pasa con la definición de copywriting, a la que podríamos darle varios significados si la tradujéramos al español. Acaso la más cercana de todas esas denominaciones sea la de “escribir para incitar (a comprar)” o “escribir para convertir”.

Se trata de lograr una forma de redacción comercial con el objetivo de instar al eventual o potencial cliente a utilizar un servicio o adquirir un producto determinado. ¿Cómo? Pues empleando un lenguaje persuasivo, de valor (en términos de marketing) y ciertamente elegante. Por supuesto, cada sector del universo comercial utiliza sus vocablos y sus formas de copywriting. Y el inmobiliario no podía ser una excepción a esta regla.

Resurgimiento pospandemia

El mercado inmobiliario tal vez sea uno de los que más utiliza el copywriting para encarar sus nuevas estrategias de marketing. Ya en el repunte del sector, una vez dejada atrás la mala época de la pinchadura de la burbuja americana de 2008 y en la previa al parate de la COVID 19, innovadoras estrategias podían encontrarse desde artículos en medios especializados o los gruesos volúmenes de ventas escritos. El copywriting comenzó entonces, a mediados de la década pasada a convertirse en una herramienta más que prometedora, entre las cientos provistas por la era digital.

El copywriting se proyectó en España rápidamente y como un elemento distintivo entre las agencias y los agentes inmobiliarios independientes. En este sentido, se ha vuelto un conducto que intenta llegar directamente al cliente, pudiendo ser empleado en muchas de sus estrategias. Por ejemplo, en sus tres elementos más destacados y tan utilizados por agencias de todo el mundo:

Blogs o publicaciones inmobiliarias digitales.
Sitios web de poca carga de texto, pero de cuidada elaboración en sus mensajes.
Encabezados de newsletters o contenidos de los mismos.

Copywriting como método de tracción inmobiliaria

Existen distintos métodos para aplicar correctamente el copywriting e incorporarlo de manera natural a tus campañas publicitarias. Veamos solo algunas de ellas.

1 No caer en lugares comunes

Las palabras, bien ordenadas y combinadas, pueden realmente predisponer mejor a un eventual cliente, al menos lo suficiente como para convertirlo en lead, atraído desde estancias como formularios de contactos o bandejas de comentarios. Para ello, evita caer en lugares comunes propios del sector. En cierto modo, lograr un equilibrio entre aquello que el cliente quiere escuchar o le brinde seguridad y confianza; y expresiones propias que exhiban a tu servicio como innovador, será la meta a alcanzar.

2 Cómo y a quién te diriges

¿En qué medida conoces a tu clientela? Poner el foco en tu buyer persona (o cliente ideal) será clave para saber cómo dirigirte a él. Si tu agencia o tus servicios se especializan en alquiler estudiantil, pues deberás emplear un idioma en tus textos con el alcance necesario para seducir tanto a los jóvenes que van a habitar el piso como a sus padres que serán quienes paguen la renta.

3 Propuesta de valor bien administrada

Hoy día, es requisito para toda estrategia de marketing moderno saber transmitir los factores que diferencien y potencien a tu agencia frente a la competencia. Pero, antes de ello… ¿Te detienes a identificar la propuesta de valor que puede llegar a ofrecer cada una de tus ventas? ¿Puede ser lo mismo un piso en el corazón de una ciudad como Madrid o Barcelona respecto a una propiedad en la tranquilidad de los suburbios?

Cada venta en el sector inmobiliario ofrece un abanico de posibilidades, si nos referimos a cómo presentarla a los ojos de los potenciales compradores. Encontrar las palabras adecuadas que conecten simple y directamente con el interesado puede ser una de las claves de una venta rápida y acorde a los precios del mercado.

4 Por fuera de lo clásico

No encontrarás en ninguna estrategia de ventas que utilice el copywriting aquellas descripciones clásicas de las publicaciones inmobiliarias. Por ejemplo, en un anuncio donde hasta hace algunos años podías encontrar descripciones como “Vivienda lujosa a estrenar”; hoy día (y técnicas de copywriting mediante) podrás hallar para la descripción de la misma vivienda “Acogedora y moderna propiedad plagada de lujos”. Existen sutiles diferencias entre una y otra. ¿No te parece?

Elige tu propia aventura

Dijimos que diferenciarse de la competencia (en uno de los circuitos más competitivos del mundo, como lo es el inmobiliario) es de superlativa importancia para mantenerse en este ruedo cotidiano. En este contexto, el uso de las palabras orientadas estrictamente a las ventas -hablamos de copywriting- nos ofrece una posibilidad única.

No confundas el “saber escribir” o “escribir correctamente” con copywriting. Este es un error en el que suelen incurrir sendos redactores o cronistas, desanimados al postularse a las vacantes de empleos que buscan redactores copywriting. Se trata, a diferencia de aquél que simplemente sabe escribir, de una materia fundamental en la carrera del marketing contemporáneo. Y definitivamente, no es para cualquiera.

¿Cuál es tu experiencia en copywriting como método de tracción inmobiliaria? ¿Lo utilizas en tus estrategias de ventas cotidianas? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo: