Oi Real Estate archivos - Página 336 de 352

Fondos de inversión 26 octubre, 2020

Fondos de inversión: guía práctica para conocer cuáles son los mejores

Los fondos de inversión son una excelente opción para que tus ahorros obtengan mayor rentabilidad a largo plazo. Pero, ¿qué debes analizar antes de invertir? Desde Oi Real Estate te ofrecemos esta guía práctica para que puedas identificar las características de los mejores fondos del año 2020. Toma nota.

Un fondo de inversión constituye una buena elección cuando:

-se adapta perfectamente a tu perfil inversor.

-nos da la rentabilidad a largo plazo que esperamos, asumiendo el nivel de riesgo que estamos dispuestos a asumir para conseguirla.

-obtiene mejores resultados que los índices con los que se compara, así como con otros fondos que invierten en lo mismo. Es decir, que gana más en buenos momentos, y pierde menos en los malos.

¿Cómo puedes analizar los fondos de inversión por tu cuenta?

Para poder llevar a cabo un análisis exhaustivo que te permita reconocer cuáles son los fondos de inversión más convenientes para ti, debes realizar dos tipos de análisis:

-un estudio cualitativo: que se focaliza en analizar el cómo se hacen las cosas.

-un examen cuantitativo: que se centra en el cuánto y no en el cómo.

A continuación, expondremos un resumen de cada uno de estos y, luego, desarrollaremos punto por punto.

Análisis cualitativo de los fondos de inversión

Antes de contratar un fondo, este tipo de análisis te servirá para revisar los elementos y estrategias que lo componen. Deberías centrarte en lo siguiente:

1. Analizar la sociedad gestora del fondo.

2. Evaluar al gestor del fondo.

3. Conocer cuál es el ranking del fondo en su categoría.

4. Valorar los datos generales, la cartera (en qué invierte) y la estrategia del fondo.

5. Tener en cuenta las comisiones que te cobrará.

Análisis cuantitativo de los fondos de inversión

Con este tipo de examen debes analizar el cuánto. Para ello, te hará falta conocer las ratios de cada fondo que analices y compares. Las ratios son indicadores numéricos que te permiten conocer:

1. La evolución de la rentabilidad a corto, medio y largo plazo.

2. La constancia de los resultados del gestor para saber, por ejemplo, si un año bueno es producto de la suerte o si, por el contrario, es capaz de sostener esos números.

3. El riesgo que el gestor asume para obtener la rentabilidad que consigue.

¿Cómo identificar los mejores fondos de inversión?

Análisis cualitativo

1. Sociedad gestora del fondo

Las gestoras de fondos son sociedades anónimas, cuyo objetivo es administrar, representar y gestionar las inversiones de los ahorradores que confían en ellas. También, se encargan de tramitar las entradas de dinero de sus clientes (suscripciones) y las salidas (reembolsos).

Es muy difícil que una misma gestora trabaje con todos los tipos de activos. Por eso, es cada vez más habitual encontrar gestoras de fondos especializadas en temáticas y modelos concretos.

Lo más importante que debes averiguar de una gestora es:

-su antigüedad y los años de experiencia gestionando.

-el volumen de patrimonio gestionado.

-su presencia internacional.

-el personal de la gestora y sus equipos especializados.

Las siguientes son ejemplos de algunas de las más afamadas gestoras del mundo por volumen de activos en gestión:

Mejores gestoras en:

Renta Fija: Pimco, Fidelity Worldwide Investments, BlackRock, T Rowe Price.

Renta Variable: JP Morgan AM, Robeco AM, Schroders AM.

De ETF y fondos indexados: Vanguard, iShares, Lyxor.

Además de estas que son consideradas líderes, hay muchas otras más pequeñas con fondos excelentes.

2. Gestor del fondo

El gestor de un fondo es una de las piezas esenciales del buen hacer de un fondo de inversión. La calidad de un gestor marcará la calidad del fondo y sus resultados. Para evaluarlo debes considerar:

-los años de experiencia en el sector.

-el tiempo que lleva gestionando el fondo.

-la calificación del gestor según especialistas.

Un gestor de fondos de inversión puede cambiar sociedad gestora. Por este motivo, podría ser un error analizar solo la rentabilidad histórica de un fondo, ya que puede haber sido generada por alguien que ya no está al mando.

De esta manera, el cambio de gestor puede llevarnos a desaconsejar un fondo, aunque tenga un histórico impresionante. Los ratings obtenidos son una excelente herramienta para que puedas evaluar los resultados históricos de un gestor respecto a sus competidores.

3. Ranking de los fondos de inversión

La posición que ocupa un fondo en un ranking será un elemento más a tener en cuenta a la hora de decidirnos por unos u otros.

Un ranking de fondos de inversión es una lista clasificatoria que normalmente irá de más a menos rentabilidad. Siempre se comparan fondos de la misma categoría.

Por lo tanto, la función de un ranking es la de ordenar los fondos de una categoría determinada en una escala de mejor a peor rentabilidad, con el objetivo de puntuarlos a todos en función de su desempeño.

De todas maneras, un puesto en el ranking será importante, pero nunca será suficiente. Este solo tendrá en cuenta datos de rentabilidad, dejando de lado la valoración del riesgo que asume el fondo, lo cual es un dato fundamental.

4. Datos generales, cartera y estrategia de un fondo

Cuando hablamos de datos generales de un fondo de inversión nos referimos a:

-Volumen: patrimonio que gestiona el fondo. Un patrimonio importante nos dará seguridad y garantía de solvencia.

-Antigüedad: te permitirá tener datos históricos para valorar su evolución.

Un buen análisis de un fondo te obliga a saber exactamente cómo (estrategia) y en qué invierte (cartera). Con respecto a la estrategia, es importante saber si el fondo tiene un estilo de inversión determinado o si su gestión es totalmente flexible.

Una vez conozcas el estilo, debes saber si el gestor está aplicándolo correctamente y cómo lo está haciendo. Para ello, debes observar algunos puntos concretos que te enumeramos a continuación:

-Porcentaje en Renta fija y porcentaje en Renta variable.

-Cuál es el principal país en el que invierte.

-Las diez principales inversiones de la cartera.

Normalmente, las diez principales inversiones supondrán más del 25% del patrimonio de un fondo. Si no analizas la cartera de tus fondos, puedes estar duplicando el riesgo en determinadas empresas.

5. Comisiones de un fondo de inversión

Las comisiones son otro de los factores esenciales a la hora de escoger un fondo. Pueden ser determinantes para que acabe dándote beneficios o pérdidas.

Al seleccionar fondos, debes tenerlas muy presentes, ya que hay casos en los que pueden absorber hasta el 40% de la rentabilidad.

Existen básicamente cuatro tipos de comisiones, de las cuales dos se aplicarán siempre:

-Comisiones fijas:

Comisión de gestión: lo que cobra el gestor por dirigir el fondo (un máximo de un 2,25%).

Comisión de depósito: lo que cobra la sociedad depositaria por la contabilidad y gestión administrativa del fondo (un máximo del 0,2%).

Estas comisiones se descontarán del patrimonio del fondo.

Si un fondo tiene una comisión de gestión del 1,5%, cada día se le descontará la parte proporcional de dividir 1,5% entre 365 días que tiene el año.

-Comisiones mixtas: es una modalidad de comisiones que incluye ambos conceptos, fijo y variable.

-Comisiones variables:

Comisión de suscripción: es la que se te puede cobrar por invertir en el fondo (un máximo del 5%).

Comisión de reembolso: es la que se te puede cobrar por sacar tus ahorros del fondo (un máximo de un 5%).

Análisis cuantitativo

En este tipo de análisis, debes centrarte en los datos numéricos de rentabilidad, riesgo y calidad del trabajo del equipo gestor. El análisis cuantitativo es más complejo que el cualitativo, ya que para él se utilizan ratios o fórmulas.

El análisis cuantitativo de un fondo te permitirá valorar:

-la rentabilidad,

-el riesgo que asume,

-la combinación de ambos,

-la gestión,

-el resultado del fondo en base al resultado del mercado, etc.

Fondos de inversión recomendados para el 2020

BNP Paribas Global Low Volatility Equity

El BNP Paribas Global Low Volatility Equity cumple con una gestión activa, procurando una baja volatilidad y una inversión a nivel mundial.

Se trata de un fondo de cuatro estrellas en el rating de Morningstar. Con nada menos que un 9,80% de rentabilidad anualizada en los últimos tres años, este fondo supera a la media de su categoría.

Amundi Emerging Markets Corporate High Yield

El Amundi Emerging Markets Corporate High Yield está compuesto por valores de renta fija, con grado inferior a la categoría de inversión. Un 75% de los títulos de su cartera están denominados en dólares de Estados Unidos o en alguna otra divisa de

un país miembro de la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos).

La rentabilidad alcanzada por este fondo de inversión en los últimos tres años asciende a un 3,91%, en términos anualizados. Ha tenido un mejor comportamiento que la media de su categoría. También cuenta con cuatro estrellas en la calificación de Morningstar.

DWS Telemedia Typ O ND

Perteneciente a la categoría de renta variable del sector comunicaciones, el fondo cuenta con valores como Facebook o Alphabet entre sus mayores posiciones de cartera. Un 89,47% de su patrimonio está invertido en acciones relacionadas con los servicios de comunicación.

Su rentabilidad anualizada en el último trienio alcanza el 6,30%, muy superior a la media de su categoría y a su índice de referencia. Estamos ante un producto financiero de cinco estrellas en el rating Morningstar.

Nordea Global Climate and Environment

Este fondo pertenece a la categoría de renta variable del sector ecología. Un 57,97% de su patrimonio se encuentra invertido en la zona de Estados Unidos y un 20,70% en Europa.

El fondo, creado en el año 2017, se erige como uno de los mejores en cuanto a la inversión socialmente responsable (ISR). Los fondos ISR no desatienden los intereses de los inversores. En el último año, el Nordea Global Climate and Environment ha conseguido una rentabilidad del 37,48%.

Área legal 25 octubre, 2020

Reglamento europeo de sucesiones: importancia, origen y aplicación

En el año 2015 entró en vigor el Reglamento de la UE 650/2012, conocido con el nombre de reglamento europeo de sucesiones. Esta normativa fue de gran importancia, ya que cambió radicalmente la aplicación del derecho internacional en el ámbito de las sucesiones por causa de muerte. En el siguiente artículo, encontrarás toda la información sobre esta reglamentación. ¡Sigue leyendo!

Desde el 17 de agosto de 2015 se encuentra vigente el Reglamento de la UE 650/2012, o reglamento europeo de sucesiones.

¿Cuál es la importancia del reglamento europeo de sucesiones?

Esta norma, muy elaborada técnicamente y de gran importancia práctica, modificó la aplicación del derecho internacional en el ámbito de las sucesiones por causa de muerte en las que concurra algún elemento internacional. Por ejemplo, si el fallecido residiera o tuviera algún bien en un Estado que no es el de su origen.

Cabe destacar la enorme cantidad de circunstancias de este tipo en la actualidad. Según datos estadísticos de la Secretaría General de Inmigración y Emigración del Ministerio de Empleo y Seguridad Social, en España residían al 31 de diciembre de 2014, 4 925 089 extranjeros.

Los inmigrantes contaban con certificados de registro o tarjetas de residencia. El 56,32% del total correspondían al régimen de libre circulación de la Unión Europea. Los extranjeros residentes en España más numerosos eran los procedentes de Rumanía (953 183), Marruecos (770 735) y del Reino Unido (275 817).

¿Cuál fue el origen del reglamento europeo de sucesiones?

La génesis de este reglamento europeo se remonta al plan de acción de la Comisión y del Consejo de la UE del 3 de diciembre de 1998. El objetivo de ese proyecto era la creación de un espacio europeo de libertad, seguridad y justicia, en concordancia con las disposiciones del Tratado de Ámsterdam.

Dada la complejidad técnica de la materia, se ha llevado a cabo una larga etapa de estudio, en la que ha sido fundamental la aportación del Instituto Notarial Alemán. La propuesta legislativa de la Comisión Europea se publicó el 14 de octubre de 2009. Fue tramitada como reglamento con fundamento jurídico en el Tratado de la Comunidad Europea por el procedimiento de codecisión.

El texto legal definitivo fue aprobado por el Parlamento Europeo, en primera vuelta, el 13 de marzo de 2012 y por el Consejo de la Unión Europea el 7 de junio.

Sin embargo, la plena entrada en vigor se difirió hasta el 17 de agosto de 2015. Esto se decidió con el fin de dar tiempo suficiente para la elaboración de las correspondientes normas de desarrollo, tanto de derecho europeo como de derecho nacional. También, para el estudio de la nueva normativa por parte de sus destinatarios, en especial los jueces, notarios u otros funcionarios llamados a aplicarla.

¿Cómo se aplica en los distintos países de la UE?

En el caso de España, la nacionalidad del difunto deja paso al lugar de su residencia habitual como principal criterio para determinar la ley aplicable. De esta manera, aparece por primera vez la posibilidad de elección de la ley aplicable, limitada a la propia ley nacional.

Otros países, como Francia o Bélgica, pasan además a aplicar una única ley a toda la sucesión. Anteriormente, distinguían entre la sucesión de los bienes inmuebles, a la que se aplicaba la ley del Estado en que el inmueble estuviera situado, y la de los bienes muebles, que se regía por la ley nacional del fallecido o por la del Estado de su último domicilio.

El reglamento europeo de sucesiones ha sido adoptado por todos los Estados miembros, exceptuando al Reino Unido, Irlanda y Dinamarca. A estos efectos, se los consideran terceros Estados.

De todos modos, sus normas rigen con carácter universal, es decir, no solo para los nacionales de los Estados de la UE, sino también para los de cualquier otro Estado del mundo. En consecuencia, los jueces y notarios de los Estados miembros van a aplicar las mismas normas a la sucesión de un alemán o de un español que a la de un marroquí, un argentino o un británico.

¿Qué deben tener en cuenta los extranjeros?

Si eres español, pero resides en el extranjero, o si eres extranjero residente en España, o si simplemente piensas que es probable que, en el futuro, vayas a trasladarte a otro país, debes tener en cuenta lo siguiente. Cuando planifiques tu sucesión, deberías recordar que la ley aplicable va a ser la del Estado de tu residencia habitual y no la de tu nacionalidad. Esto será así, salvo que manifiestes tu voluntad de que la sucesión se rija por esta última.

A esta declaración por la cual se opta por una determinada ley se la conoce técnicamente como “professio iuris” o elección de ley aplicable. Es importante considerar que la ley aplicable a la sucesión determina, entre otras cosas, las limitaciones a la libertad de disponer de la propia herencia, cuando una persona tiene descendientes, cónyuge u otros parientes.

Algunos ejemplos prácticos

Por ejemplo, a partir de esta reglamentación, un ciudadano español que reside en Francia, con hijos, va a quedar sujeto a las estrictas normas legitimarias del Código Civil francés. Este ciudadano de España se encontrará sometido a lo dispuesto en el artículo 913 de ese Código Civil, que fija los derechos legitimarios de los hijos en la mitad de la herencia, si hay un solo hijo, en dos terceras partes, si son dos, y en tres cuartas partes, si hay tres o más.

En cuanto al cónyuge, podrá como máximo, según el artículo 1094 del mismo Código francés, disponer del resto de la herencia (es decir, de la parte no reservada como legítima para los hijos), o bien de un cuarto de los bienes en propiedad y de los otros tres cuartos en usufructo, o de todos los bienes en usufructo.

Del mismo modo, la herencia de un ciudadano británico residente en España quedará sujeta al régimen de las legítimas establecido en el derecho común español. Así, dos tercios de la herencia se atribuirán a sus descendientes, uno de ellos repartido entre los hijos por partes iguales y sin carga alguna, y otro con la posibilidad de ser libremente distribuido entre sus hijos o nietos y de llevar la carga del usufructo vitalicio del cónyuge viudo.

Tales disposiciones del Código Civil español son enteramente ajenas a la tradición jurídica del Reino Unido, cuyo ordenamiento se basa en la libertad absoluta de cualquier persona para disponer como mejor le parezca de sus bienes a su fallecimiento. A los hijos y al cónyuge se les reconoce únicamente el derecho a pedir, en caso de necesidad, una pensión de subsistencia, congruente con el patrimonio del difunto.

Asimismo, el derecho español va a ser el que rija la sucesión de los marroquíes o de los paquistaníes residentes en España. Por este motivo, no será necesario invocar la excepción de orden público para excluir la aplicación en España de la norma que atribuye a los varones una doble porción hereditaria respecto a la de las mujeres, como lo indica el derecho musulmán.

Aspectos generales de las sucesiones

En la regulación de las sucesiones, se contemplan aspectos importantes, tales como:

-El destino que se le van a dar a los bienes del difunto o causante. Se determina el ámbito de actuación de la autonomía de la voluntad, las normas imperativas que sean necesarias y las normas dispositivas que suplirán la voluntad del causante, en caso de no existir testamento.

-Los requisitos de validez del testamento, con la finalidad de asegurar que lo que aparezca en él sea realmente la voluntad del testador.

-Los trámites necesarios para el reparto del caudal relicto.

Las personas intervinientes en una sucesión son:

-El causante: persona que transmite su patrimonio por causa de su fallecimiento.

-El testador: es el causante que dicta testimonio o testamento.

-El heredero o causahabiente: persona o conjunto de personas que reciben el patrimonio del causante.

-El legatario: persona que recibe determinados bienes individuales del causante, pero no una cuota de la herencia.

-El albacea: es el encargado por un testador o por un juez de cumplir la última voluntad del causante y custodiar sus bienes.

¿Cómo funciona la sucesión de bienes en España?

En España, el derecho sucesorio se regula en el Código Civil (del artículo 657 al 1087). Allí, se especifica que ciertos parientes en línea recta (ascendientes/descendientes) y el cónyuge tienen derecho a recibir dos tercios de la herencia del fallecido o causante, independientemente de la voluntad de este.

A esta parte se la denomina legítima. La legítima se divide, a su vez, en «legítima estricta» y «mejora». El cónyuge superviviente tiene como mínimo derecho al usufructo del tercio de «mejora».

El tercio restante («tercio de libre disposición») el causante lo puede legar a quien quiera. En este sentido, existe libertad de disposición mortis causa. El causante puede decidir libremente cómo dejar sus bienes, siempre que respete la legítima.

En caso de que no haya testamento, entran en juego las normas del Código Civil y los parientes que este señale (sucesión intestada).

Junto con el sistema sucesorio regulado en el Código Civil, coexisten en este país los diferentes sistemas establecidos por las legislaciones forales. Estos se caracterizan en general, en el ámbito del derecho de sucesiones, por una mayor libertad para testar. También, por la admisión en la mayoría del derecho foral de la figura de los pactos sucesorios.

Un caso específico es el del derecho foral de Navarra, donde el testador goza de absoluta libertad de disposición de sus bienes, salvo dos excepciones: la relativa a los hijos de anteriores matrimonios, así como las derivadas del usufructo de fidelidad, establecido en favor del cónyuge viudo.

Si te han quedado dudas, no dudes en contactarte con nosotros. Los profesionales de OI REAL ESTATE se encuentran dispuestos a asesorarte.

CONTACTO OI REAL ESTATE

Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés

¿Cómo tributa la figura de nuda propiedad?

Impuestos 25 octubre, 2020

Gastos de una vivienda vacía: ¿Valen la pena?

Tener un piso vacío puede suponer un gasto de muchos euros anuales. Pero, ¿por qué es tan caro tener una vivienda vacía? La razón es que el mero hecho de que la vivienda se encuentre vacía no libera del pago de los impuestos establecidos. Pagos obligatorios como la comunidad y los consumos mínimos de los suministros. En este artículo te contamos cuáles son los gastos de una vivienda vacía y si realmente valen la pena.

Los gastos de una vivienda vacía

Muchas son las personas que tienen que hacer frente a los gastos de tener una vivienda sin ocupar (bien por deseo propio, porque se haya heredado o porque no se encuentre inquilino). El gasto anual que conlleva tener una vivienda vacía será mayor o menor en función del tamaño del piso y del municipio donde se ubique la propiedad.

Pero, ¿cuáles son los motivos de que tener una casa vacía suponga un gasto tan grande? La razón es sencilla: el propietario de un piso vacío no puede eludir el pago de ciertos gastos (fijos y variables) que están vinculados con la propiedad.

Cuota de la Comunidad de Vecinos

El primer pago que deberá hacer frente es la cuota de la comunidad de vecinos. Este suele ser el gasto más elevado en el mantenimiento de una vivienda vacía. El importe de esta cuota dependerá de los servicios asociados y de la dimensión de las zonas comunes. Derramas, ascensor, portero, reformas, calefacción comunitaria, el jardinero, etc. Son gastos que aumentarán la cuota pero a los que seguirá teniendo que hacer frente, aunque no esté disfrutando de ellos.

Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI): gastos de una vivienda vacía

A este pago debe sumarle el Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI), el cual grava la titularidad o posesión de cualquier propiedad. El costo medio por propietario puede ascender a 500 euros en una vivienda sin garaje ni trastero. En el caso de que su inmueble cuente con garaje, trasteros, etc. el costo puede aumentar unos 120 euros.

Seguro de hogar: gastos de una vivienda vacía

Si se ha decidido tener cubiertos aquellos acontecimientos inesperados que puedan darse, entonces se habrá contratado un seguro de hogar. Su importe dependerá de lo que se quiera asegurar. Lo recomendable para una casa vacía es contratar un seguro con coberturas mínimas, lo que supondrá una media de 200 euros al año.

Suministros “vivos”

Si se decide tener dados de alta los suministros de agua, luz y gas, aunque no se haga uso de los mismos, tienen un coste mínimo. En algunos informes, se valora este coste de 540 euros anuales, aproximadamente.

Mantenimento de una vivienda vacía

Es recomendable. Con un mantenimiento periódico se evitan fuertes gastos que habría que desembolsar si, de repente, fuera necesario hacer reparaciones importantes.

Hipoteca

Es probable que muchas personas, además, tengan que hacer frente al pago de la hipoteca. Lógicamente, de ese modo el gasto de una vivienda vacía se dispara.

Derramas extraordinarias

Una derrama extraordinaria en una Comunidad de Propietarios puede tener como objeto el pago de unas obras a realizar, fruto de una inspección desfavorable. Ya sea eléctrica, del ascensor o técnica del edificio, por el organismo competente en cada caso, por poner unos ejemplos habituales.

Una casa hay que cuidarla, aunque esté vacía, porque dura más, envejece mejor y permite disfrutarla más tiempo. Con un mantenimiento periódico se evitan grandes gastos en caso de que sea necesario hacer reparaciones originadas por un pequeño problema agravado por el paso del tiempo.

Como hemos visto, mantener una vivienda vacía no es gratis. Y tampoco es simple. Por ese motivo, muchos de los propietarios toman la decisión de vender sus viviendas en desuso.

La opción de vender tu vivienda es siempre una buena elección. Y en OI REAL ESTATE somos expertos en ventas. Por esto, te vamos a contar las ventajas que tienes si optas por vender tu propiedad con nosotros.

¿Cuáles son las ventajas de contratar a Oi Real Estate para vender un piso y evitar los gastos de una vivienda vacía?

Vender una casa o un inmueble puede ser una tarea ardua ya que el mercado está saturado. O bien, no tenemos los conocimientos ni los recursos para vender de forma efectiva nuestra vivienda. Por ello, te vamos a contar todas las ventajas de contratar una inmobiliaria para vender un piso de forma exclusiva. Y qué deberías tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de este tipo.

Lo primero de todo es realizarte una serie de preguntas para entender un poco mejor el proceso y que entiendas cómo funciona el tema de la negociación. Por tanto, deberías cuestionarte lo siguiente:

¿Cuánto dinero tiempo, esfuerzo y dinero estoy dispuesto a invertir?
¿Cuánto tiempo tengo de plazo para vender el piso?
¿Cuál es el precio máximo por el que quiero vender mi inmueble?
¿Cuál es el beneficio que quiero obtener por el piso?
¿Puedo encomendar la venta a una empresa externa, como una inmobiliaria?

Responder a estas preguntas es importante a la hora de decidirse a contratar una inmobiliaria para vender un piso.

Las razones son más que evidentes. Lo primero de todo es que debes entender todo el proceso de negociación y saber que vender un piso es una tarea difícil, pero no imposible. Vender un piso es un tema que requiere de mucho tacto, paciencia y trato con el cliente. Debes estar atento al teléfono todo el tiempo, además de conocer el mercado para saber en qué rango de precios te mueves y conseguir el mejor precio posible. Entonces, en lugar de pagar los gastos de una vivienda en desuso, tu mejor opción es la venta.

Ventajas de contratar una inmobiliaria para vender un piso de forma exclusiva

La primera y quizás la más importante es que obtienes exclusividad, ya que la agencia o inmobiliaria que contratas se compromete contigo. Una agencia tiene un parque de viviendas que debe tratar con mimo y cuidado, ya que obtener el máximo rédito de estas viviendas va a proporcionarles, tanto a ellos como a ti, muchos beneficios. Además, si lo tienen en exclusiva, deben invertir todos sus esfuerzos para venderlo de la mejor forma posible. Es un contrato llamado win-win (ganar-ganar) en el que las dos partes salen beneficiadas.
Otro dato interesante es que vender un piso de forma exclusiva con una agencia o inmobiliaria permite una venta más rápida. Por norma general, los compradores que buscan pisos se suelen encontrar pisos o viviendas sin la dirección para dar el menor número de pistas a sus competidores. De esta forma, los dueños de los pisos con direcciones (o sea, los de las inmobiliarias) se garantizan de que los compradores se pongan en contacto con ellos para ver el piso o pedir más detalles. En definitiva, tienen más opciones de que les compren el piso. Y es que está demostrado que las agencias que tienen viviendas en exclusividad se pueden permitir ponerlos a la venta de forma inmediata y con la dirección exacta para poder verlo al momento. La publicidad es más efectiva y la venta es más fácil al tener más recursos para mostrar el piso.

Centralización del proceso. Esto que suena a política se resume en que existe un solo interlocutor que realiza todo el proceso y los trámites burocráticos. De esta forma, se resuelven los problemas con mayor prontitud y no hay posibilidades de segundas opiniones o valoraciones al existir una sola voz. Además, las inmobiliarias suelen encargarse de resolver toda la parte burocrática que suele ser tediosa y técnica.
Una inmobiliaria da facilidades al dueño del piso ya que conoce perfectamente el mercado y puede garantizar muy buenos resultados en poco tiempo. La exclusividad suele ser más efectiva ya que la compra venta se suele desarrollar de forma más fluida y sin contratiempos.
Ahorro de tiempo y dinero. ¡Cómo lo oyes, salvarás tiempo y dinero! Te explicamos las razones. La creencia generalizada de que el intento solitario de vender un piso te permite ahorrar dinero (los honorarios de la inmobiliaria) y tiempo es errónea. Lo mismo sucede con el precio del piso. Mucha gente piensa que se va a hacer rica o ganar mucho dinero en el proceso.
Sin embargo, el valor real del mercado es el que es. Y si quieres vender no puedes pretender subir de forma exagerada el precio de tu vivienda. El ahorro en tiempo es importante ya que la agencia se ocupa de todo mientras tú sólo tienes que firmar y dejar el resto en sus manos. La inmobiliaria cuenta con profesionales que conocen la competencia y el mercado. Además, suelen ser expertos negociadores y les interesa vender tu piso ya que ambas partes (tú y ellos) salen ganando con la venta.

¿Quieres una inmobiliaria que cumpla todos los requisitos citados antes? ¡No lo dudes y visita OI REAL ESTATE! Nuestra gran oferta nos hace líderes del mercado inmobiliario en nuestras zonas de actuación.

CONTACTARTE CON OI REAL ESTATE

Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés

¿Cómo tributa la figura de nuda propiedad?

Casas increíbles 25 octubre, 2020

Los diseños de casas más novedosos del mundo

Desde Oi Real Estate te presentamos los diseños de casas más llamativos del mundo, con estructuras únicas e innovadoras.

En el siguiente artículo te hablaremos sobre los asombrosos diseños de casas más novedosos del mundo. Sus extrañas arquitecturas y sus ingeniosas resoluciones nos han dejado sin palabras. A continuación haremos un listado de estas peculiares construcciones, continúa leyendo para enterarte cuáles son los diseños de casas más peculiares del mundo.

Edificio con forma de cesta

Este peculiar edificio, se encuentra ubicado en Ohaio, Estados Unidos, en la modesta ciudad de Newark. Esta ciudad cuenta con 50 000 habitantes y es muy famosa por su particular edificio que tiene forma de cesta. Este edificio de extraña arquitectura es la sede central de la empresa Longaberger Basket Company. Esta empresa se dedica a la elaboración de cestas de madera de arce y fueron muy ingeniosos a la hora de promocionar sus productos con la construcción de este llamativo edificio. Se trata de una enorme cesta de aproximadamente 69 metros de altura, es imposible que pase desapercibida.

La Casa de Pedra

Se trata de uno de los diseños de casas mas llamativos, esta vivienda se encuentra ubicada en el barrio Paraisópolis, en Sao Paulo, Brasil. Fue construida por el jardinero brasileño Estevão Silva da Conceicao para que habite en ella su familia. Estevão fue construyendo su vivienda empleando líneas curvas, formas geométricas, un tejado con forma de estalagmitas y gran cantidad de piedras. Su estilo recuerda a la famosa Pedrera, la Casa de Pedra se hizo aún más conocida cuando en el año 2002, la Fundación Gaudí llevó a Estevão hasta Barcelona para que logre conocer las increíbles obras del genial arquitecto catalán. Esto se debe a que increíblemente, él ya había utilizado elementos arquitectónicos típicos de su estilo sin conocer absolutamente nada sobre Gaudí, ni si quiera sabía cuál era su nombre. Luego de aquel viaje Estevão importó la idea de incrustar elementos en las paredes. Pero no solo optó fragmentos de azulejos o botellas de vidrio, sino que además, se le ocurrió incrustar todo tipo de objetos desechados: monedas, teléfonos, muñecos, gafas, cámaras, fragmentos de la Biblia, platos, jarrones, tazas, entre muchos otros. El resultado de todo esto a generado que su hogar cuente con una atmósfera extraordinaria.

Casa Robo-Hobbit

Esta casa se encuentra ubicada en Velke Hamry, Praga, República Checa, se trata de una ciudad cercana a la capital Checa. Su propietario, el arquitecto Bohumil Lhota, lleva más de veinte años soñando y diseñando la casa ideal. Esta construcción es conocida como Robo-Hobbit, se debe a su similitud con la madriguera del hobbit, personaje perteneciente a la saga de películas El señor de los anillos. Se trata de una vivienda que se puede mover y también girar sobre sus lados para ser posicionada como lo desee su propietario. En esta maravillosa vivienda, las vistas nunca serán las mismas.

Porcelain House

Se trata de una antigua edificación, de estilo Francés, que fue abandonada hace años. Este increíble museo de porcelana ubicado en Tianjin, China fue construido con 13 000 jarrones, platos y cuencos o bien, fragmentos de ellos que dan una visión de la historia de la tradicional porcelana china. Este peculiar edificio es conocido como Porcelain House, y sufrió reformas en un estilo arquitectónico occidental. Además, está decorado con más de 400 millones de piezas históricas que son consideradas como antigüedades. Su propietario, Zhang Lianzhi es un coleccionista que en lugar de guardar sus colecciones en gabinetes optó construir la casa utilizando una gran parte de las reliquias familiares, haciendo de su hogar un lujo de porcelana. Se abrió al público en el año 2007 como museo privado y desde entonces se convirtió en un lugar sumamente concurrido.

Casa con forma de coche

Es una casa muy curiosa debido a su forma que representa un coche, se encuentra ubicada en la ciudad de Salzburgo, Austria. Se trata de una casa ecológica y sostenible. El constructor de esta peculiar casa fue el arquitecto austríaco Markus Voglreiter, su intención fue hacer uso de nuevas tecnologías. El resultado fue el logro de iluminación natural, ventilación natural y una increíble eficiencia energética tanto de calefacción como de refrigeración. Si bien su forma es muy extraña, se trata de una casa sumamente confortable. Esta casa automóvil, por desgracia, aunque tiene el aspecto de una casa sobre ruedas, no es móvil. A Markus se le ocurrió esta idea luego de ver muchas casas de estilo de los años 70 y pensó que sería buena idea revolucionar por completo su vecindario con esta asombrosa construcción. Si bien puede parecer pequeña, a esta increíble casa no le falta ninguna de las comodidades que tendría cualquier residencia común.

The Piano House

Si bien su nombre es la Casa del piano, este edificio que se encuentra ubicado en Huainan, China representa además otro instrumento musical: el violín. Esta llamativa casa fue ideada por los estudiantes de la Universidad Tecnológica de Hefei que depositaron en este proyecto, toda su imaginación y creatividad. Este edificio público cuenta con salas donde practican los estudiantes del conservatorio de la ciudad, oficinas y salas de reunión, exposición de maquetas de proyectos municipales que se van a realzar. Es una construcción increíble que por la noche resalta su belleza iluminándose y convirtiéndose en una atracción que impresiona a todo el que pasa por su lado. Se construyó en el año 2007 y hoy en día se ha convertido en un lugar turístico de gran popularidad.

La casa torcida

Esta particular casa se encuentra ubicada en la ciudad de Sopot, Polonia. Con su arquitectura tan asombrosa parece salida de algún cuento de hadas. En realidad, esta construcción fue inspirada por los dibujos de Jan Marcin Szancer y Per Dahlberg. “Krzywy Domek” y puedes encontrar en ella un centro comercial, un restaurante, una sala de juegos y también oficinas en alquiler. Esta casa contrasta con el estilo arquitectónico urbano que la rodea y es una auténtica atracción turística que parece ser una ilusión óptica, sin dudas merece ser vista.

Documentos 24 octubre, 2020

¿Qué es la Inspección Técnica de Edificios (ITE)?

En el artículo de hoy te vamos a contar sobre la ITE. Si no sabes lo que es, no puedes dejar de leerlo. Y si lo sabes, también puede interesarte ya que te brindamos información muy interesante. ¡Acompáñanos en la lectura!

¿Qué es el ITE?

La Inspección Técnica de un Edificio viene asociado a un concepto de arquitectura legal preventiva, el cual se considera un sistema de control de los edificios de viviendas. Se realiza para verificar que sus propietarios cumplen con su deber de conservación y rehabilitación. Además de verificar el nivel de seguridad tanto del edificio como de las personas que lo habitan.

La ITE es obligatoria para todos aquellos edificios plurifamiliares y la comunidad de cada edificio es responsable de realizarla, una vez solicitado el presupuesto pertinente al técnico encargado.

A continuación, exponemos algunas de las preguntas que suelen surgir y con las que esperamos responder cualquier duda. No obstante, siempre puedes contar con los profesionales de Oi Real Estate para asesorarte.

¿En qué momento se debe realizar una ITE?

Se considera importante pasar por dicha inspección una vez que se ha verificado la antigüedad del edificio en cuestión.

Cuando un edificio cumple 50 años de antigüedad, tiene la obligación de pasar un ITE al menos cada diez años. Ya que se considera que un edificio con estas características tiene más posibilidades de poder convertirse en inseguro para sus habitantes.

¿Qué es lo que valora el técnico exactamente?

En principio, el técnico realizará una inspección visual del edificio, para luego pasar a comprobar la seguridad de las construcciones y estructuras. También verificará las redes generales de fontanería y saneamiento, la accesibilidad del edificio y todas las instalaciones comunitarias existentes.

Una vez que se ha planificado la visita entre las dos partes y se ha aprobado el presupuesto, el técnico tiene que acudir al edificio para realizar la inspección. Esta revisión se realiza de forma visual para comprobar el estado de los elementos comunes: las fachadas interiores y exteriores, los elementos de accesibilidad, las azoteas, la estructura, las redes generales de fontanería, etc.

Dado que se trata de una valoración visual, la comunidad no tiene que soportar ninguna molestia. Además, por norma general, el profesional contratado no tiene que acceder a las viviendas particulares, excepto cuando lo considere relevante por el mal estado del conjunto.

A grandes rasgos, el tiempo que se tarda en realizar una ITE es de una semana aproximadamente. Su precio dependerá del técnico, ya que no existen unas tarifas fijadas de antemano y cada uno establece sus propios honorarios. Hay que tener en cuenta que los edificios que no se sometan a esta inspección, se enfrentan a diferentes multas económicas.

¿Debe el técnico acceder a las viviendas individuales para realizar verificaciones?

En principio no. Pero, va a depender de cada caso particular, el técnico podría necesitar ver las viviendas particulares por dentro, por la posibilidad de que exista alguna característica de relevancia para el informe. Como, por ejemplo, algo que pueda poner en peligro la estabilidad del edificio o perjudicar a otros inquilinos.

La inspección la debe realizar un técnico profesional cualificado, que en la mayor parte de los casos es un arquitecto o ingeniero titulado. Y es quien podrá valorar las condiciones en las que se encuentra el edificio.

¿Cuándo se considera aprobada una ITE?

Cuando el técnico confirme que el edificio se encuentra en buen estado y que cumple con los requisitos necesarios de seguridad para el correcto habitar de sus integrantes. También de la seguridad general de todo lo que se encuentre en el radio del edificio. Esto, en otras palabras, quiere decir que se considerará en buen estado la edificación si obtuviese un resultado de deficiencias leves o sin deficiencias.

Posteriormente, se generaría un certificado electrónico firmado. En caso de existir deficiencias importantes o muy graves, se considerará no aprobada la inspección y se debería proceder a un programa de reformas del edificio, indicadas por el técnico.

¿Cuál puede ser la calificación de la ITE?

Cuando el técnico encargado de realizar la ITE acredite que el edificio se encuentra en buen estado y que cumple con todas las condiciones de seguridad, el resultado será aprobado. En estos casos, el propio profesional se encarga de tramitar toda la documentación para que dicha calificación conste en las bases de datos del organismo pertinente y hasta que no transcurran diez años no será necesario pasar una nueva revisión.

Sin embargo, la resolución también puede determinar que el bloque de viviendas tiene deficiencias leves, importantes, graves o muy graves. Excepto en las primeras, en el resto es necesario poner en marcha un programa de rehabilitación del edificio junto con el técnico. Además, el certificado de aptitud que se remite es apto provisional durante seis años en el caso de las deficiencias importantes o apto cautelarmente durante tres años si se trata de deficiencias graves o muy graves.

¿Cuál es el plazo estipulado para presentarla?

El plazo depende de las ordenanzas municipales de cada ayuntamiento y del resultado de la ITE última, para saber si la vigencia es por ejemplo de tres, seis o diez años.

También se debe considerar la posibilidad de tener que realizar reformas en el edificio, a raíz de una multa por no pasar la ITE. Esto será necesario consensuarlo con todos los inquilinos de las viviendas. Igualmente, de darse el caso de no ponerse de acuerdo, la ITE se terminaría realizando por medio de un mandamiento judicial. El coste de este proceso deberá ser asumido por los propietarios.

¿Se puede comprar/vender una casa en mitad de la ITE o con la ITE a punto de pasarse?

Aunque en muchos “foros” digan que no es posible, e incluso la OCU lo desaconseje, la realidad es que sí. Pero es un riesgo muy grande para el comprador. Lo más aconsejable es, siempre, asegurarse de que la ITE se encuentra en regla. Y de no ser así, hablar con el presidente de la comunidad o el administrador para preguntar el porqué. En caso de tratarse de un problema grave (deficiencias en la vivienda, morosidad de algunos vecinos que impidan realizar las reparaciones oportunas, etc…) aconsejamos descartar la vivienda por los “sustos” que nos podemos llevar a posteriori.

En Oi Real Estate ofrecemos diferentes servicios inmobiliarios y nos parece interesante que conozcas esta información. Ya que es de suma importancia tener acreditadas las condiciones de seguridad pertinentes en tu edificio.

Si eres propietario, podría tener consecuencias indirectas sobre tus bienes, como por ejemplo, provocar que se detenga el proceso de venta de tu inmueble o incluso perjudicar tu hipoteca.

Contáctanos

Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés

Cómo mejorar la calificación en el Certificado de Eficiencia Energética

Documentos 23 octubre, 2020

Goldman Sachs demanda a Madrid ante los tribunales por la venta de viviendas sociales

Encasa Cibeles, el consorcio formado por las firmas Goldman Sachs y Azora ha presentado una demanda contra la Comunidad de Madrid. Esto fue después de la anulación de la venta de un paquete de viviendas sociales y públicas por parte del Tribunal Supremo.

¿Qué fue lo que sucedió con las viviendas sociales?

La demanda va dirigida contra el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA). Es un organismo perteneciente a la CAM y dueño de las casi 3.000 casas objeto del litigio, según un comunicado oficial emitido por la sociedad. El Tribunal Supremo tumbó en marzo el último intento de la Comunidad de Madrid para recurrir. De esta manera, hizo efectiva la nulidad de la venta de 2.935 viviendas de protección oficial (VPO) al fondo Goldman Sachs en 2013.

La operación se produjo en 2013 bajo el Gobierno de Ignacio González del Partido Popular. El ejecutivo madrileño vendió 2.935 viviendas del plan Joven, 3.084 garajes, 1.865 trasteros y 45 locales por 201 millones de euros, a la joint venture del fondo estadounidense Goldman Sachs y la gestora española Azora. Previamente, el TSJM y el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 29 de Madrid, ya se habían pronunciado en diciembre de 2019 en el mismo sentido.

Desde la sociedad afirman, que «pese a no haber sido parte en el procedimiento, Encasa Cibeles se ve afectada por la sentencia en la medida en que da lugar a la cancelación total y no parcial de la venta realizada en 2013. En consecuencia, Encasa deberá devolver a la AVS todas las viviendas que siguen bajo su gestión»

¿Cuál fue el veredicto?

El alto tribunal consideró acreditado que la venta no fue ajustada a Derecho, no estaba debidamente justificada y ni siquiera fue aprobada por el consejo de administración del IVIMA. Por lo que la transacción debía considerarse nula. La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid determinó que la AVS, la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, no documentó suficientemente la fase administrativa interna de preparación del proceso de adjudicación de las viviendas en 2013.

Interpretaciones

Se trata de un procedimiento civil que quiere dar cumplimiento a la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), que confirmó la anulación de la adjudicación que recibió Encasa en 2013 de 2.935 viviendas públicas, 1.865 trasteros, 3.084 garajes y 45 locales por 201 millones de euros.

Parece ser que hay una diferencia de interpretación jurídico-técnica de la sentencia. Para Goldman y Azora, la sentencia le permite devolver a la comunidad todas las viviendas que siguen en su poder que son, aproximadamente, unas 1.722. Para la CAM, la sentencia no afectaría a todas las viviendas y solo lo haría a aquellos inquilinos que han ganado en los tribunales de forma individual.

Encasa argumenta también que «hemos intentado colaborar con la AVS para encontrar una solución amistosa lo antes posible en interés de todas las partes afectadas por el fallo judicial y nos mantenemos abiertos al diálogo». Además, reitera la propuesta de trabajar con la AVS para facilitar un tránsito ordenado de las viviendas.

En septiembre pasado, la Comunidad de Madrid anunció su decisión de no recurrir ante el Tribunal Constitucional la citada sentencia, que fue ratificada por el Supremo. Y aseguró que indemnizaría a un demandante (Rachid Bouikou, de Navalcarnero), inquilino de una vivienda de Navalcarnero, y no a los demás titulares de viviendas enajenadas en 2013.

Ahora, ambos socios buscan una compensación de la Comunidad de Madrid tras el fiasco de la que, hasta la fecha, es la mayor inversión en vivienda del banco norteamericano en España. Goldman nunca descartó la vía judicial para resolver la situación. En el momento de la operación, el presidente de la Comunidad de Madrid era Ignacio González, pero será Díaz Ayuso la que tenga ahora que pleitear para evitar una indemnización millonaria.

¿Qué sucederá con estas viviendas sociales?

Según avanza El Confidencial, Encasa reclama que la devolución de los inmuebles se debe hacer de golpe, mientras que el Gobierno Regional defiende que se realice a medida que los inquilinos vayan presentando las demandas. El plan de la Comunidad alargaría la aceptación del fallo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (Tsjm).

En 2013, el Ejecutivo entonces liderado por Esperanza Aguirre, ingresó 201 millones de euros por la venta de las viviendas. Ahora, la indemnización a la compañía deberá tener en cuenta los alquileres pagados por los inquilinos y también el gasto en capex y la actualización del precio del dinero. Un desembolso que, además, llega en un momento crítico para las arcas públicas, ya que se enfrentan a una dura crisis económica derivada de la pandemia del Covid-19.

Actualmente, Encasa continúa teniendo en propiedad 1.722 pisos, ya que el resto fueron adquiridos por sus inquilinos. Goldman Sachs es propietaria del 97,95% de las acciones de la empresa y Azora gestiona el resto.

CONTACTARTE CON OI REAL ESTATE

Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés

¿Qué contratos se firman durante una compraventa?

Documentos 20 octubre, 2020

Tasación inmobiliaria 2020: guía para obtener una valoración online y gratuita de tu inmueble

¿Quieres vender tu propiedad, pero no sabes cuánto vale? ¿Quieres comprar un inmueble, pero deseas conocer su valoración oficial para poder negociar el precio? ¿Dudas sobre alquilar o vender tu propiedad porque no sabes qué operación será mas rentable? Si te encuentras en alguna de estas situaciones, en este post encontrarás la solución: te ayudamos a realizar la tasación o valoración gratuita de tu piso.

Tasar significa “fijar o establecer de manera oficial el precio de un artículo”. Entonces, lo que se logra con la tasación inmobiliaria es establecer el precio de un bien inmueble. Y este paso será especialmente importante tanto si se desea comprar, vender o alquilar una propiedad. Pero ¿a qué se debe esa importancia?

Cuando deseas comprar un inmueble, realizar una tasación o una valoración de la propiedad te permitirá conocer su precio de venta, contemplando sus costes mínimos y máximos. Entonces, lo que obtendrás es la posibilidad de negociar mejores condiciones para cerrar la compraventa.

Si en cambio lo que deseas es vender tu propiedad, una tasación o una valoración te permitirán conocer el precio por el cual podrías cerrar la operación y a partir de allí analizar su rentabilidad.

Con respecto al alquiler, hay una manera de saber si es más rentable alquilar o vender tu piso. Básicamente, consiste en averiguar si el valor de tu inmueble ha aumentado o disminuido a o largo de los años. En el caso de que el valor de venta actual sea más bajo que el precio que pagaste al comprarlo, venderlo te generaría pérdidas económicas. Por lo tanto, será mejor alquilarlo hasta tanto incremente su valor. Pero la mejor manera de obtener esta información es a través de una tasación o de una valoración del inmueble.

¿Qué aspectos se tienen en cuenta para tasar o valorar un inmueble?

En general, se tienen en cuenta cuatro aspectos fundamentales para obtener un valor orientativo de la propiedad. Estos son:

La ubicación: se estudia la situación del barrio en el que se encuentra el inmueble, si tiene o no acceso al transporte público y si hay establecimientos comerciales y sanitarios cerca, entre algunas otras cosas.
El estado de conservación: se evalúa el estado de conservación de la vivienda y de todo el edificio. Además, se inspecciona la disponibilidad de los servicios como el agua, la luz y el gas.
El tipo de vivienda y sus características: podrás imaginar que el precio de un piso no es el mismo que el de un chalet y es por eso que se evalúa el tipo de vivienda. Pero, además, se estudian otros aspectos como la orientación, la iluminación y la distribución de los espacios.
La situación de las operaciones de compraventa de viviendas similares en la misma zona: estas se usan como testigos para establecer el precio estimado de la vivienda. No obstante, y este punto es importante, no se puede establecer el precio de una vivienda basándose en esta única característica. Los vendedores particulares suelen hacerlo sin contemplar el resto de las variables y entonces obtienen o precios desorbitados que les imposibilitan vender su inmueble o precios muy por debajo del valor del mercado que no ocasionan otra cosa más que pérdidas económicas.

Ahora bien, hasta aquí hemos hablado de tasación y de valoración como si fueran sinónimos, pero no lo son.

Diferencias entre tasación y valoración

Tanto en la tasación inmobiliaria como en la valoración se le asigna un precio fijo o estimado a la propiedad en cuestión. Pero los procedimientos utilizados para cada una de ellas son diferentes.

La tasación inmobiliaria se realiza según una metodología establecida por la ley y está a cargo de un profesional homologado como puede ser un arquitecto o un ingeniero. Para realizarla, el profesional deberá visitar la propiedad para estudiar su estructura, los materiales de construcción, la ubicación y su antigüedad, tal y como describíamos antes. Al finalizarlo, entregará un documento con validez legal donde se informará el precio asignado al inmueble.

La metodología para las tasaciones está regulada por la Orden ECO/805/2003 y solo pueden ser realizadas por profesionales habilitados.

La valoración, en cambio, es un documento que establece un precio orientativo del inmueble. En este caso, no es necesario que los profesionales visiten la propiedad, sino que será suficiente con conocer los datos catastrales para poder realizar la valoración.

Entonces, ¿necesitas una tasación o una valoración?

Dependiendo de la finalidad, necesitarás una u otra opción:

Si quieres pedir una hipoteca, hacer tramitaciones en el Ministerio de Hacienda o solicitar los servicios de un abogado para resolver cualquier asunto legal, lo que necesitarás es una tasación oficial.
Si en cambio lo quieres obtener a título personal para conocer el valor del inmueble porque quieres comprar, vender o alquilar la propiedad, será más conveniente pedir una valoración.

En este sentido, debes saber que las tasaciones tienen un valor aproximado de entre cien y trecientos euros. Mientras que las valoraciones suelen ser gratuitas. En efecto, en Oi Real Estate ofrecemos un servicio de valoración gratuita y sin compromiso al que puedes acceder a través de este link: valoración inmobiliaria.

Pero ¿no es más precisa una tasación oficial que una valoración?

Suele pensarse que una tasación es más precisa que una valoración, pero esto no es del todo cierto. Pues el tasador suele acotarse al reglamento y esto le aporta rigurosidad técnica a la tasación. Pero los agentes inmobiliarios son los que realmente conocen los precios de compraventa de las viviendas en cada zona y en cada momento determinado. Por ello, su valoración suele ser más representativa en lo que respecta a los precios del mercado de los inmuebles.

Paso a paso para obtener la valoración online gratuita de tu inmueble

En Oi Real Estate somos una consultora con más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliaria español. Nuestros asesores están altamente capacitados para realizar valoraciones rápidas y eficaces de tus propiedades. Por eso, lo único que tendrás que hacer para obtener la valoración de tu inmueble será seguir los siguientes pasos:

Facilítanos la información de la propiedad y tus datos de contacto en el siguiente formulario: Formulario de valoración.
En menos de dos horas, recibirás un informe con el precio estimado del inmueble.
Si lo deseas, te asesoramos en el proceso de venta, compra o alquiler de la propiedad de forma tal que puedas obtener el mayor beneficio de la operación.

¿Qué incluye el estudio de valoración de la vivienda?

En el informe que recibirás podrás encontrar:

Una estimación económica con los precios máximos y mínimos por los cuales podrías vender o comprar la propiedad.
Un informe de todos los factores que influyeron en la valoración del inmueble.
Ejemplos reales de otras operaciones de compraventa que se han realizado en el mismo barrio.

¡Recuerda! La mejor manera de conocer el precio de tu inmueble es a través de una tasación o valoración inmobiliaria. Establecer el precio de venta basándose únicamente en los valores de otras propiedades de similares características perjudicará el proceso de venta.

Si quieres recibir más información, no dudes en contactarnos. En OI REAL ESTATE estaremos encantados de ayudarte.

Contacto Oi Real Estate

Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés

¿Qué contratos se firman durante una compraventa?

Impuestos 19 octubre, 2020

Toma lápiz y papel y anota esta guía que te muestra los gastos que tendrás al vender tu piso

Tanto vender como comprar una vivienda, acarrea gastos. Los compradores lo saben bien. La mayor parte de los gastos generados en la compraventa los pagan ellos. Al fin y a al cabo, es el comprador quien paga los actos jurídicos documentados (si corresponde), los gastos de notaría, el ITP y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si quieres vender tu piso, no te pierdas esta nota.

Gastos por vender tu piso

Justo antes de empezar con la venta de tu propiedad tendrás que afrontar algunos pequeños gastos que, aunque pueden parecer poco importantes o prescindibles, no lo son.

El único gasto que no está incluido en este listado, ya que solo afecta a las herencias y a las donaciones, es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Tributo que tendrás que pagar antes de empezar con la venta, si has heredado una vivienda. Veamos cuáles son.

La Cédula de Habitabilidad

Sin duda, la Cédula de Habitabilidad es uno de los documentos más importantes en una transmisión de vivienda. Para vender tu piso o alquilarlo, te toca tramitarla. Si ya la tienes, comprueba que no esté caducada. Si está caducada o no dispones de ella, tendrás que solicitarla y eso lleva tiempo.

Empieza con los trámites lo antes posible. Imagina que pones tu piso a la venta y, dos semanas después, encuentras comprador. Necesitas la cédula o el proceso se podría complicar.

El coste de la cédula dependerá de la superficie de la vivienda y de los honorarios del arquitecto técnico.

Por tanto, la cédula de habitabilidad solo supondrá un gasto en vender tu piso si no dispones de ella. Si la tienes y no está caducada, te ahorrarás un dinero nada más empezar con la venta.

El Certificado Energético para vender tu piso

Otro documento imprescindible a la hora de alquilar o vender tu piso, y que también puede suponer un gasto extra en la venta de tu casa, es el CEE.

La diferencia principal respecto a la cédula de habitabilidad, es que el Certificado de Eficiencia Energética debe estar disponible para cualquier usuario, desde el momento en el que publicas un anuncio de tu propiedad.

Las inmobiliarias lo sabemos bien. La administración ya ha abierto expedientes contra algunas agencias y propietarios. Es por eso que lo recomendable es empezar con los trámites para conseguir el certificado unos 15 días antes de poner tu piso en venta.

El precio del certificado energético dependerá de los metros cuadrados y de los honorarios del técnico, y las multas por no cumplir con la normativa oscilan entre los 300 y los 6000 euros.

Nota: En caso de expediente administrativo por no disponer del Certificado de Eficiencia Energética, todas las partes implicadas serán sancionadas, incluidos el intermediario y los propietarios.

Reportaje Fotográfico (opcional)

Las fotografías que utilices para anunciar tu vivienda en Internet pueden marcar la diferencia entre recibir llamadas de potenciales compradores cada día, o no recibir ninguna. Si decides vender tu piso con la ayuda de una agencia inmobiliaria, exige que utilicen fotografías profesionales en su publicidad.

Por el contrario, si decides vender tu piso como particular, te recomendamos contratar los servicios de un fotógrafo especialista en fotografía inmobiliaria.

El coste de un reportaje fotográfico oscila entre los 120 y los 200 euros, aunque si buscas un poco por Internet, puede que encuentres precios mejores.

Home Staging (opcional)

El término Home Staging hace referencia a un conjunto de técnicas utilizadas por profesionales del sector inmobiliario desde hace más de 30 años. Cuyo objetivo es potenciar los aspectos positivos de tu vivienda y mejorar la percepción de potenciales compradores respecto a ella.

Estas técnicas, hasta hace algún tiempo, eran exclusivas de propiedades de lujo y grandes promociones inmobiliarias.

Hoy en día, algunas de las mejores inmobiliarias del sector ofrecen este servicio a sus clientes, reduciendo el tiempo de venta e incrementando el valor de mercado de todo tipo de viviendas.

Si vendes tu piso como particular, puedes solicitar los servicios de un Home Stager. Los precios variarán en función del profesional y de la vivienda, pero te aseguro que el resultado merecerá la pena. Contratar un especialista en Home Staging es, por tanto, un gasto en la venta de una vivienda.

Tasación (opcional)

El último de los gastos previos a vender tu piso, aunque no es obligatorio, es la Tasación. Algunos propietarios deciden solicitar la valoración de su vivienda a una empresa tasadora oficial. El problema es que este tipo de tasaciones no tienen un sentido comercial.

Las tasaciones oficiales son muy útiles a la hora de procedimientos judiciales, como divorcios o herencias. Pero no son la mejor opción para vender. Un profesional inmobiliario y una tasadora oficial tienen en cuenta aspectos parecidos, como la ubicación y estado de conservación del inmueble, la altura, o el estado y servicios de la finca.

No obstante, solo un agente inmobiliario conoce de primera mano los precios a los que realmente se están vendiendo los pisos en una determinada zona. O qué precio están dispuestos a pagar tus potenciales compradores.

Una tasación oficial te costará más de 300 euros. Mientras que una valoración comercial realizada por un profesional inmobiliario será gratuita en Oi Real Estate.

Gastos generados durante la venta de la vivienda

Ahora que la venta ha empezado y que cada día estás más cerca de encontrar al comprador ideal para tu propiedad, es hora de valorar qué gastos tendrás que afrontar.

Certificado de la Comunidad para vender tu piso

A pocas semanas de la firma ante Notario, tendrás que ponerte en contacto con tu Administrador de Fincas y solicitarle un documento firmado que garantice que estás al corriente de pago de todas tus obligaciones con la Comunidad de Propietarios.

Es documento, llamado Certificado de la Comunidad, no te costará mucho más de 100 euros. Y tienes la obligación de presentarlo el día de Escritura Pública.

Ten en cuenta que este documento suele tener una validez de unas dos semanas, por lo que es conveniente tramitarlo 15 días antes de la firma.

IBI

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles genera cierta controversia. El motivo es que te puede tocar pagar a ti o a la parte compradora, dependiendo de cuándo se formalice la transmisión.

Debes tener en cuenta que el IBI es un impuesto anual, que es diferente a que decidas pagarlo trimestral o mensualmente.

No obstante, el Tribunal Supremo establece que, en caso necesario, la parte vendedora puede repercutir parte del impuesto a la parte vendedora.

En la práctica, lo más habitual es que asumas el pago íntegro del año al que corresponde la venta, ya que serás tú quien reciba el cargo por parte de la administración. Lo cual no es incompatible con que intentes negociar con la parte compradora.

Últimas facturas de servicios

Un gasto que a veces no se tiene en cuenta y que corresponde a la parte vendedora.

Recuerda comprobar si estás al corriente de pago con las empresas suministradoras: agua, luz, gas.

Aunque serás tú el deudor, mientras existan cargos pendientes, los nuevos propietarios tendrán dificultades a la hora de cambiar la titularidad de dichos servicios.

Comisión de la inmobiliaria para vender tu piso

Incluimos este gasto en la categoría de gastos durante la venta, pero no siempre será así.

Cada agencia inmobiliaria es libre de negociar con su cliente en qué momento cobrar sus honorarios, aunque lo más habitual es hacerlo antes del día de Escritura Pública.

El compromiso del profesional inmobiliario es el de encontrar un comprador para tu vivienda, y ese encargo se cumple con la firma del Contrato de Arras o Contrato de Compraventa.

Por el momento no existe regulación en cuanto a qué honorarios debe cobrar una inmobiliaria, por lo que el importe dependerá de cada profesional.

Gastos e impuestos más importantes después de la venta

Para terminar, quedan los gastos correspondientes a la última fase del proceso. Estos son los gastos e impuestos que debes tener en cuenta, una vez vendida tu propiedad.

Plusvalía Municipal

La Plusvalía Municipal o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), es el impuesto que se genera tras la transmisión de una vivienda.

Es un impuesto de una gran importancia, ya que su recaudación supone un ingreso de más de 2.000 millones de euros anuales para los ayuntamientos españoles.

El impuesto graba los terrenos, no el bien construido sobre ellos, y se calcula en función del valor catastral del suelo y del coeficiente de revalorización correspondiente a cada población.

En una compraventa, el pago de la plusvalía corresponde a la parte vendedora, excepto cuando la parte vendedora no sea residente en España, en cuyo caso el pago corresponderá a la parte compradora.

IRPF o Plusvalía Estatal

Se entiende por plusvalía el incremento del valor de tu vivienda respecto a lo que pagaste por ella en el momento de la compra. Para calcular el importe que te tocará pagar, debes tener en cuenta dos valores: el de adquisición y el de transmisión.

El valor de transmisión es el más sencillo de calcular, ya que se trata del precio al que acabas de vender tu casa.

El valor de adquisición, no solo hacer referencia al precio al que la compraste, sino que tienes que añadir las obras de mejora que realizaste, los gastos y los tributos asociados a la compra. Y restarle cualquier rendimiento que hayas obtenido durante estos años, como por ejemplo un alquiler.

La plusvalía o beneficio obtenido por tu vivienda, será el importe resultante tras restar el valor de adquisición al valor de transmisión. ¿Y cuánto pagarás?

El 19 % para ganancias de hasta 6.000 euros.
El 21 % para ganancias entre los 6.000 y los 50.000 euros.
El 23 % para ganancias superiores a los 50.000 euros.

Es posible que en estos momentos te esté faltando el aire en los pulmones. Quizá te ayude saber que existen exenciones, y que puede que no tengas que pagar nada si te acoges a alguna de ellas.

Es el caso de las personas mayores de 65 años que, en caso de vender su vivienda habitual, están exentas de pagar el tributo. Si no fuera vivienda habitual, pero revirtieran las ganancias en un plan de renta vitalicia, tampoco pagarían.

Para los que aún no hemos llegado a esa edad, siempre que destinemos las ganancias a la compra de otra vivienda habitual, y lo hagamos en un plazo inferior a 2 años desde la transmisión, también estaremos exentos del pago de IRPF.

Cancelación Hipoteca para vender tu piso

En último lugar, uno de los gastos imprescindibles si quieres vender, es cancelar la hipoteca que graba tu vivienda.

Y con esto no nos referimos a pagar las cuotas. Es posible que no le debas nada al banco, pero que no hayas cancelado el préstamo en el Registro de la Propiedad.

Aquí el gasto dependerá de si llevas a cabo la cancelación a través de una gestora, o decides hacerlo por tu cuenta.

En cualquier caso, los pasos son prácticamente los mismos.

Lo primero que debes hacer es solicitar el certificado de saldo pendiente o saldo cero al banco.

Según el Banco de España, tu banco debería facilitarte el documento de forma gratuita. No obstante, algunas entidades bancarias pueden llegar a pedirte hasta 100 euros.

Con ese documento, tú y el banco deben firmar ante Notario la cancelación de la hipoteca. Es un trámite que, según el Banco de España, tampoco debe acarrear ninguna comisión por parte del banco.

Una vez firmada la cancelación, necesitas el Modelo 600 sobre los Actos Jurídicos Documentados. Este documento te lo facilitará Hacienda y está exento de cualquier pago.

Con ambos documentos, el Modelo 600 y la cancelación firmada por el Notario, ya puedes dirigirte al Registro de la Propiedad y solicitar la Cancelación Registral de tu hipoteca.

Dependiendo de si gestionas todos los pasos de forma particular, o contratas los servicios de un gestor especializado, el coste puede llegar a ser de hasta 600 euros aproximadamente.

Conclusiones

Calcular cada uno de los gastos que hemos nombrado en este artículo puede resultar abrumador.

Sobre todo, teniendo en cuenta que muchos de ellos no son obligatorios, sino que dependerán de los recursos que quieras destinar a vender tu piso.

Los gastos al vender como particular, son distintos a los gastos generados si vendes con una inmobiliaria.

Aunque, en la mayorías de los casos, tienes más posibilidades de obtener mejores resultados con la venta de tu propiedad con ayuda que sin ella.

Lo mismo sucede con la tramitación de los impuestos: contratar a un gestor especializado supone una garantía adicional. Al fin y al cabo, son especialistas en la materia.

No obstante, si lo haces todo por tu cuenta, ahorrarás dinero, pero te arriesgas a cometer algún error.

Escoge la fórmula que mejor funcione para ti, sin olvidar que la venta de una propiedad es una de las operaciones económicas más importantes a la que te enfrentarás a lo largo de la vida.

Si estás pensando en vender tu piso, no dudes en contactarte con OI REAL ESTATE. ¡Te esperamos!

Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés

¿Qué contratos se firman durante una compraventa?

Documentos 19 octubre, 2020

Contrato de compraventa: Lee este post y no te quedes con ninguna duda respecto a este tema

El contrato de compraventa es aquel mediante el cual una persona se obliga a entregar una cosa a otra, que se obliga a pagar por ella un precio cierto. Pero esto es solo una simple definición. Si quieres adentrarte por completo en el tema ¡Sigue leyendo!

¿Qué entendemos por contrato de compraventa?

El concepto del contrato de compraventa se recoge en el artículo 1445 del Código Civil, caracterizándolo como aquel por el que una persona (vendedor) se obliga a entregar una cosa determinada a otra (comprador). Y este se obliga a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente.

El contrato de compraventa es un contrato consensual bilateral oneroso, normalmente conmutativo y traslativo del dominio.

1. Consensual porque su perfección se produce por el solo acuerdo o conformidad entre los contratantes. Así el artículo 1450 del Código Civil insiste en la no necesidad de la entrega de la cosa y el precio para que el contrato se perfeccione. Diferenciándose así la perfección del contrato de la consumación, momento último que se produce con la entrega de la cosa.

2. Bilateral porque produce obligaciones recíprocas para ambos contratantes.

3. Oneroso porque supone una equivalencia de prestaciones entre comprador y vendedor.

4. Traslativo del dominio porque sirve de título para transmitir el dominio siendo necesario, para que se produzca esa transmisión de la propiedad, que junto a ese título se produzca el modo o entrega de la cosa.

¿Qué tipos de contratos de compraventa existen?

En función de la regulación legal se dividen en civil y mercantil. Según el artículo 325 del Código de Comercio se reputa mercantil «la compraventa de cosas muebles para revenderlas, bien en la misma forma que se compraron o bien en otra diferente, con ánimo de lucrarse en la reventa». Pero por excepción, no se consideran mercantiles según el artículo 326 Código de Comercio:

1) Las compras de efectos destinados al consumo del comprador o de la persona, por cuyo encargo se adquieren.
2) Las ventas que hicieren los propietarios y los labradores o ganaderos de los frutos o productos de sus cosechas o ganados o de las especies en que se les paguen las rentas.
3) Las ventas que de los objetos construidos o fabricados por los artesanos hicieren estos en sus talleres.
4) La reventa que haga cualquier persona o comerciante del resto de los acopios que hizo para su consumo.

La diferencia entre la compraventa mercantil y la civil radica en el destino de lo comprado y el ánimo de lucro es lo decisivo a la hora de determinar su naturaleza.

Por razón de las disposiciones legales, se dividen las ventas en comunes u ordinarias y específicas. Las primeras se rigen por las disposiciones generales del Código Civil y el Mercantil. Las segundas, por preceptos de excepción como, por ejemplo, las ventas de bienes muebles a plazo o las compraventas de bienes del Estado.

Por su origen, pueden ser voluntarias o necesarias, según exista un consentimiento libre del vendedor o le sea impuesto por ley. Tal y como sucede con la expropiación forzosa por causa de utilidad pública o interés social.

Por su forma, puede ser pública, que es la que se celebra por intermedio de subasta. O privada, que es la propiamente contractual y en la que el vendedor elige al comprador.

Por su ejecución, puede hablarse de compraventa ordinaria, en la que el objeto se entrega una sola vez, o suministro, en el que el objeto se entrega de forma sucesiva y periódica.

¿Quiénes intervienen en el contrato de compraventa?

Las partes del contrato de compraventa son el comprador o persona que adquiere la cosa y el vendedor que es quien entrega la cosa y percibe el precio.

Respecto de la capacidad en principio rige la capacidad general para celebrar contratos, artículo 1547 del Código Civil. Pero, al margen de esta regla general, el Código Civil dedica diversos lugares de su articulado para establecer prohibiciones de venta, especialmente en aquellos supuestos en que los bienes son de especial importancia.

¿Qué elementos reales concurren en el contrato de compraventa?

La cosa: Pueden ser objeto del contrato de compraventa tanto las cosas corporales como las incorporales, es decir, los derechos.

Pueden ser objeto de este contrato todas las cosas de lícito comercio, artículo 1271 del Código Civil. Ya sean una única cosa, una pluralidad o una universalidad. Pero, en cualquier caso, deben de reunir una serie de requisitos que son los siguientes:

Debe de tratarse de una cosa real o posible, ya sea actual o futura. El artículo 1460 del Código Civil, establece que no pueden ser objeto de este contrato las cosas imposibles. Pero dentro de las posibles no importa si la cosa existe ya en ese momento o va a existir en el futuro (venta de cosas futuras).
La cosa ha de ser determinada (artículo 1445 Código Civil). Pero esa determinación no tiene que ser actual. Siendo suficiente con que pueda llegar a determinarse sin necesidad de un nuevo convenio entre los interesados.
Que se trate de una cosa de lícito comercio.
Por último, un requisito muy discutido es si la cosa vendida debe ser propiedad del vendedor. Este tema enlaza con el de la existencia o no de la venta de cosa ajena. Para un sector doctrinal, la venta de cosa ajena es nula. Distinguiéndose, a su vez, aquellos que entienden que se trata de un supuesto de nulidad absoluta, de otros que entienden que es una nulidad relativa. Otro sector doctrinal mayoritario admite su validez partiendo de la consideración de la compraventa como mero negocio productor de obligaciones. Y apoyándose en que el error del comprador no es de los que producen la nulidad del consentimiento.

El precio: Es el elemento más característico de la compraventa, ya que le diferencia de la permuta, en la que este no existe, y consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar a cambio de la cosa.

Tiene que ser verdadero o real.
Tiene que ser cierto o determinado o al menos susceptible de determinación. El artículo 1445 Código Civil así lo establece, pero no se exige que esa determinación se produzca en el momento de la celebración del contrato. Sino que basta con que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo convenio entre las partes.
Tiene que consistir en dinero o signo que lo represente.
En Derecho Común Español, no se exige que el precio sea justo pero si se exige tal requisito en algunos derechos forales, como en Cataluña y Navarra. Pero no hay que confundir el precio justo con el precio lícito, que es aquél que se fija como máximo o como imperativo para la cosa, normalmente en función de disposiciones administrativas.

Addictio in diem

Se conoce como addictio in diem al pacto entre comprador y vendedor en virtud del cual puede este anular la compraventa si dentro del plazo convenido consigue otro mejor precio por la cosa.

Una vez analizados los elementos del contrato, debe tratarse el tema de la forma, y en esta materia rige el principio general de libertad de forma. Por lo que se refiere a los inmuebles por la exigencia de escritura pública del artículo 1280 del Código Civil.

¿A qué se obliga el vendedor en el contrato de compraventa?

Aparte de la obligación de proporcionar al comprador la propiedad de la cosa o el derecho vendido, son obligaciones del vendedor las siguientes:

Conservación y custodia de la cosa

«El obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia», (artículo 1094 Código Civil).

Regla General: para las cosas no fungibles y fungibles rige el Principio Romano de imputar los riesgos al comprador.
Excepción: responde el vendedor de los riesgos o los sufre en las cosas fungibles que se vendieran por un precio fijado.

Entrega de la cosa vendida

La entrega es la transferencia de la posesión Jurídica de la cosa que hace adquirir su propiedad por el comprador. Dice el primer párrafo del artículo 1462 del Código Civil que se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y en posesión del comprador.

La obligación de entrega y saneamiento la establece el artículo 1461 Código Civil. Pero puede pactarse la reserva de dominio, que da lugar a una compraventa especial llamada “compraventa compacto de reserva de dominio”.

Al margen de esa obligación genérica de entrega, existen casos en los que el vendedor no está obligado a la entrega de la cosa:

Venta con precio presente: el vendedor no está obligado a entregar la cosa si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
Venta con precio aplazado: si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, a tal punto que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Se exceptúa de esta regla en caso de que el comprador afiance pagar en el plazo convenido.

En cuanto al objeto, el artículo 1468 del Código Civil establece que deberá entregarse la cosa en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Todos los frutos, pertenecen al comprador, desde el día en que se perfeccionó el contrato. Y la obligación se extiende, además, a la entrega de la cosa con todos los accesorios aunque no hayan sido mencionados, (artículo 1097 del Código Civil).

Aliud pro alio

Se conoce como aliud pro alio a la entrega de cosa distinta a la pactada. Permite el ejercicio de una acción indemnizatoria.

En cuanto a la cantidad, la obligación de entrega comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato.

Los gastos de la entrega son de cuenta del vendedor y los de transporte o translación a cargo del comprador, salvo pacto en contrario.

Entrega de los títulos de pertenencia y facilitación de los informes necesarios

Con esta obligación, el vendedor permite que el cambio de propiedad pueda tener la autenticidad y publicidad necesaria, mediante la inscripción en el registro público adecuado.

Gastos de otorgamiento de la escritura matriz

Serán de cuenta del vendedor los gastos de otorgamiento. Pero los de la primera copia y de las demás, posteriores a la venta, son de cuenta del comprador salvo pacto en contrario.

¿A qué se obliga el comprador en el contrato de compraventa?

Pago del precio

El artículo 1500 del Código Civil dice que se pagará en el tiempo y lugar fijados en el contrato. Y si no se hubieran fijado, se harán en el tiempo y lugar que se haga la entrega de la cosa.

Abono de gastos

El comprador debe de abonar los gastos siguientes:

Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa, desde la perfección del contrato hasta su consumación.
Los de traslación de la cosa, salvo pacto.
Los gastos de la primera copia de la escritura y demás posteriores salvo pacto.
Gastos de inscripción en el registro de la propiedad.
El impuesto de derechos reales.

Pago de intereses

Como regla general, el precio no produce intereses. Pero como excepción deberá abonarlos en los casos que señala el artículo 1501 del Código Civil:

Si así se hubiere convenido.
En caso de que la cosa vendida y entregada produce frutos o rentas.
Si el comprador se hubiese constituido en mora.

Recuerde que…

A través de la compraventa, una de las partes, el vendedor, se obliga a entregar una cosa a la otra, el comprador. Que a su vez se obliga a pagar un precio cierto por ella.
La principal clasificación del contrato de compraventa atiende a su naturaleza civil o mercantil, siendo decisivo el destino de lo comprado y el ánimo de lucro del comprador.
Pueden ser objeto de compraventa todas las cosas de lícito comercio (reales o posibles, actuales o futuras y determinadas o determinables).
Las obligaciones del vendedor pasan por conservar y custodiar la cosa, realizar la entrega y la obligación de saneamiento, entre otras.
Las obligaciones principales del comprador son el pago del precio y el abono de los gastos e intereses.

En OI REAL ESTATE te podemos asesorar de forma profesional para realizar este contrato o cualquier transacción inmobiliaria. ¡No dudes en contactarnos!

Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés

¿Qué contratos se firman durante una compraventa?

Documentos 19 octubre, 2020

Requerimiento de pago: ¿Cuándo lo necesitamos y cómo se completa?

A través de la herramienta de requerimiento de pago, el propietario puede iniciar acciones para reclamar la deuda impaga a su arrendatario. En este post te contamos todo lo que necesitas saber para realizarlo.

Uno de los problemas a los cuales se enfrentan los propietarios cuando alquilan sus inmuebles es la falta de pago. Ya sea por omisión o por insolvencia financiera, los inquilinos pueden incurrir en moras.

Para este tipo de instancias existe una posibilidad de resolución previa a la vía legal que nos puede resultar beneficiosa. Es un documento que se envía por correo o burofax y sirve de advertencia para el arrendatario.

¿Cómo afectó la crisis económica al mercado inmobiliario?

La crisis económica y sanitaria que afecta a buena parte del mundo en la actualidad tuvo como consecuencia grandes mermas en las cadenas de pagos. La pandemia del coronavirus hizo estragos en múltiples economías, dejando negocios al borde del cierre o con pocas probabilidades de recuperarse. Dicho contexto no es ajeno al mundo inmobiliario, por lo cual muchos propietarios han visto bajas en los ingresos por alquileres.

Según informes publicados por El Confidencial, la morosidad de alquileres en el primer trimestre del año ha llegado hasta el 15%. Es por esto que los arrendatarios deben estar atentos a las medidas que pueden tomar para cobrar sus rentas, sobre todo en este contexto.

Por omisión o falta de recursos, el inquilino puede incurrir en la falta de pago incumpliendo parte del contrato al que suscribió con la parte propietaria. Ante estos hechos existe una forma más amistosa para iniciar la solución del conflicto antes de comenzar la vía legal.

La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos que regula lo referente a los alquileres es clara. Cuando una de las partes incumple su parte del contrato, la otra tiene derecho de reclamarla por los medios que considere pertinentes.

Un paso antes de la vía judicial, el propietario puede optar por el requerimiento de pago. Este documento dejara asentado que efectivamente hay una deuda impaga por parte del inquilino y que éste ha sido debidamente informado.

¿Qué es el requerimiento de pago?

El requerimiento de pago es una forma amistosa de avisarle al arrendatario del incumplimiento de la obligación que contrajo cuando firmó el contrato de alquiler. En el mismo se asientan los detalles de los pagos incumplidos y los plazos que el propietario le concede al deudor para que liquide la deuda antes de iniciar acciones legales. También se le ofrece un plan de pago, si así lo quisiere el propietario, como forma de alivianar la deuda del moroso.

Incluso cuando este documento no es requisito sin equa non para luego dar paso a la vía legal, sienta un antecedente en favor del propietario. En caso de que el inquilino no haga efectivo el pago de la deuda, quedará el requerimiento de pago como una prueba de apercibimiento previo incumplido.

Este punto será favorable para el propietario. Llegado el momento, tendrá una prueba en Tribunales de que su pedido de cumplimiento de pago ha sido desoído.

Conveniencias del requerimiento de pago

Menor conflictividad: Una de las ventajas del uso del requerimiento de pago es que permite resolver el conflicto de una forma amistosa, esto es sin llegar a necesitar comenzar con un proceso judicial. De esta manera, inquilino y propietario pueden llegar a un acuerdo que les convenga a ambas partes.
Menor coste: Cuando se envía un requerimiento de pa?go y la gestión resulta exitosa, la deuda se puede cancelar con un menor coste. Si se decidiera iniciar la vía legal conllevará gastos extras para ambas partes. Cuando se comienza el proceso legal, además de tener gastos administrativos por ingreso al sistema judicial, se deberán preveer los costes de los abogados.

¿Qué información debo tener a mano para realizar un requerimiento de pago?

Antes de comenzar a redactar este documento, es necesario contar con la siguiente información disponible:

Información del propietario: Nombre completo, DNI, domicilio
Datos del inquilino: Nombre completo, DNI,domilicio
Detalles del contrato de arrendamiento: Fecha de inicio de relación contractual, datos de la propiedad. Detalle de deuda: Importes adeudados, fecha de inicio de deuda
Condiciones: Son los plazos que le brindará el propietario al inquilino para que cancele los pagos adeudados. En este apartado también se expresan las posibles formas de pago aceptadas: efectivo, cheque o transferencia bancaria.

Recomendaciones para la redacción del requerimiento de pago

El documento a redactar tiene que tener un lenguaje claro y sencillo. No se debe expandir más allá del objeto que lo mueve.

Se recomienda mantener respeto y educación en todo el escrito.

Se debe corroborar que los datos son certeros a fin de evitar posteriores confusiones

¿Qué hacer luego de redactar el documento?

Luego de completar los datos, imprimir y firmar la hoja del requerimiento de pago debemos enviarlo a la parte deudora. Es posible mandarlo través de correo ordinario, correo certificado o por burofax.

Es importante que el documento llegue a destino y podamos corrobarlo en forma fehaciente. La forma más eficaz que se aconseja es hacerlo a través de un burofax en una oficina de Correos más cercana a su domicilio. También existe la posibilidad de pedir un seguimiento del envío, esto demandará un mínimo coste extra.

Ya envié el documento y no se obtuvo respuesta. ¿Qué hacer si la parte deudora no responde al requerimiento de pago?

A pesar de haber redactado el requerimiento de pago en forma clara y haberlo enviado correctamente, puede suceder que el destinatario decida no responder.

Dentro del documento enviado a la parte deudora se deja constancia de la mora en los pagos. En el mismo se brinda un plazo -por ejemplo pueden ser 5 días- desde que se recibe la notificación para regularizar la situación.

Luego de este período de tiempo, el arrendatario puede decidir no responder. Esto significa que no cumple con su obligación de pago. ni exhibe voluntad de cancelar la deuda. En este momento es cuando el propietario tiene la opción de comenzar a transitar la vía legal.

Para esto deberá contactarse con un estudio de abogados especializado en morosidad. Allí le ofrecerán la guía profesional necesaria con el fin de dar inicio al proceso legal.

¿Cómo hacer para evitar llegar al uso del requerimiento de pago?

Para evitar futuros alquileres impagos, se recomienda incluir en el contrato de locación una cláusula de advertencia. En la misma se previene contra los morosos recurrentes, avalada por la Ley de Arrendamientos vigente.

Dicha cláusula advierte al futuro arrendatario que ante la falta de pago, podrá ser incluído en un fichero de solvencia patrimonial negativo.

En OI REAL ESTATE manejamos los contratos más eficientes. El propietario podrá sentirse tranquilo al contar con la asesoría de profesionales con experiencia para alquilar su vivienda o local comercial.

Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés