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Consejos 13 noviembre, 2020

Renta Vitalicia Inmobiliaria: ventajas y desventajas (noviembre 2020)

Si estás considerando solicitar una Renta Vitalicia Inmobiliaria, te recomendamos que, antes de decidir, leas toda esta información.

La Renta Vitalicia Inmobiliaria es un contrato mediante el cual las personas mayores de 75 años pueden incrementar sus ingresos a cambio del traspaso de la propiedad de su vivienda.

La operación consiste en que el propietario del inmueble cede la titularidad de la vivienda a un tercero (que en general es un banco u otra entidad financiera), pero mantiene el derecho de uso y disfrute del inmueble durante el resto de su vida. A cambio, durante todo este tiempo, el tercero que reciba la titularidad habrá de pagarle una renta al solicitante.

Es un producto pensado para aquellas personas que, llegado el momento de la jubilación, descubren que con su pensión no podrán mantener su nivel de vida. Por lo cual, necesitan obtener ingresos de otra fuente diferente a la pensión y al trabajo propiamente dicho. La Renta Vitalicia Inmobiliaria nace, entonces, como una solución para todos aquellos que se encuentren en esta situación.

Cabe destacar también que a través de la contratación de una Renta Vitalicia el solicitante se libera de algunos gastos relaciones a la vivienda, aunque continúe viviendo en ella durante el resto de su vida. Estos son: el IBI, las derramas extraordinarias y el seguro de continente del hogar.

Requisitos para solicitar una Renta Vitalicia Inmobiliaria

Los requisitos para solicitar una Renta Vitalicia son mínimos. En primer lugar, el solicitante deberá tener más de setenta años, aunque algunas instituciones también conceden rentas vitalicias a partir de los sesenta y cinco. En segundo lugar, deberá ser titular de un bien inmueble. Sobre este último punto es importante aclarar que, si la casa tiene alguna carga pendiente, la Renta Vitalicia podrá contratarse de todas maneras, aunque la institución que la conceda estudiará la viabilidad de la operación.

¿Cómo se calcula el valor de una Renta Vitalicia Inmobiliaria?

El cálculo del importe a percibir mensualmente por parte del interesado dependerá, principalmente, de dos factores:

El primero es el valor de mercado de la propiedad. Este se determinará a través de una tasación que evaluará, entre otras cosas, operaciones de compraventa que se hayan realizado en la misma área y con viviendas de similares características.

El segundo elemento a considerar es la edad del solicitante y su esperanza de vida. Esta última se calculará sobre la base de la edad y el sexo del rentista, dado que luego se compararán con los datos arrojados por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) y por la Dirección General de Seguros.

Entonces, cuanto mayor sean la edad del solicitante y el valor de la propiedad, mayor será el importe a percibir mensualmente a través de la Renta Vitalicia Inmobiliaria.

Sin embargo, también deberá considerarse el valor del uso y disfrute de la vivienda. Es decir que, el uso de la propiedad tiene un valor de mercado que se asocia a su importe de alquiler. Por lo cual, al momento de calcular la Renta Vitalicia, habrá de tenerse en cuenta este concepto.

Ventajas de las rentas vitalicias inmobiliarias

Las ventajas de recibir una Renta Vitalicia Inmobiliaria son muchas, fundamentalmente porque, según un estudio realizado por Analistas Financieros Internacionales (AFI), los pensionistas españoles necesitan una prensión complementaria de entre doscientos cincuenta y trescientos cincuenta euros mensuales para no perder su poder adquisitivo.

A partir de esta premisa, entonces, evaluemos las ventajas de percibir una Renta Vitalicia Inmobiliaria.

Seguridad y Estabilidad

El contratante de la Renta Vitalicia recibirá un pago mensual durante todo el resto de su vida, hecho que le aportará seguridad y estabilidad económica. Pero, además, gracias a la Renta Vitalicia, el solicitante logrará mejorar su calidad de vida.

Uso y disfrute de la vivienda

Como mencionábamos antes, el uso y disfrute de la vivienda continuará en las mismas condiciones en que se realizaba antes, cuando se era propietario. Por lo cual, el solicitante podría beneficiarse rentabilizando su patrimonio, pero conservado las ventajas y garantías de vivir en su casa.

Formalizar la operación no le supondrá ningún coste al interesado

Todos los gastos, honorarios profesionales e impuestos asociados a la contratación de la Renta Vitalicia Inmobiliaria serán absorbidos por la institución que realice la operación. Por lo cual, el solicitante no deberá hacerle frente a ningún gasto.

Beneficios fiscales

Las personas mayores de 75 años están exentas del pago de los impuestos asociados al 92% del dinero mensual percibido. Además, si la Renta Vitalicia Inmobiliaria se constituye sobre una vivienda habitual, la venta de la nuda propiedad no tiene ninguna repercusión sobre el IRPF.

Desventajas de la Renta Vitalicia inmobiliaria

La desventaja más considerable de la contratación de una Renta Vitalicia Inmobiliaria es que el importe a percibir se fija el primer día. Y no se actualiza conforme a las oscilaciones del IPC. Por lo cual, a largo plazo, puede ocurrir que el dinero recibido por el contratante se devalúe.

Además, habrá de tenerse en cuenta que el dinero recibido a partir de la Renta Vitalicia dependerá de la ubicación de la vivienda y de la esperanza de vida del contratante. Por lo cual, las viviendas ubicadas en zonas que no son de gran interés para el mercado solo permitirán la recepción de una cuantía pequeña en concepto de Renta Vitalicia.

Entonces, ¿conviene pedir una Renta Vitalicia Inmobiliaria?

La conveniencia o no de pedir una Renta Vitalicia Inmobiliaria dependerá de cada caso particular. A grandes rasgos, si la vivienda se encuentra en una zona de interés para el mercado, probablemente la operación sea conveniente tanto para la entidad que la concede como para el contratante.

Sin embargo, siempre existe una segunda opción: la de vender la propiedad. De esta manera, el valor del inmueble se convertirá en ahorros que le permitirán al interesado vivir, probablemente, por el resto de su vida y dejarles también una herencia a sus descendientes.

Esperamos haberte ayudado con esta información. ¿Tienes más inquietudes? ¡Déjanosla en comentarios! Y si estás interesado en vender tu piso, no dudes en contactarnos.

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Los impuestos en la venta de casa

Consejos 12 noviembre, 2020

¿Quieres vender tu piso rápido? Aplica estas técnicas y tendrás el éxito asegurado

Si quieres vender tu piso rápido este artículo es para ti. Te contamos todos los secretos del mercado inmobiliario para que puedas alcanzar tu objetivo con éxito y sin contratiempos.

La oferta de pisos en venta está aumentando notablemente en las principales ciudades de España. Esto se debe a dos motivos fundamentales: el primero se refiere a la disponibilidad de los pisos de alquiler turísticos, dado que ya no es rentable destinarlos a esos fines. El segundo es específico para la Comunidad Autónoma de Cataluña, al menos por ahora. Pues se refiere a la aplicación del límite de precios en el alquiler, lo que generó que muchos propietarios optaran por vender su piso.

Ahora bien, el tiempo medio de venta de un inmueble en España es de unos seis meses aproximadamente. Plazo que resulta excesivamente largo en algunos casos en donde urge vender la propiedad. Pero existen algunas técnicas que te ayudarán a concluir la operación en menos tiempo. Incluso, existen compañías que estarán dispuestas a comprar tu piso en menos de 48 horas. Veamos cada una de estas opciones.

Si quieres vender tu piso rápido, aplica estas tres reglas de oro

En el mercado inmobiliario existen tres reglas que te permitirán vender tu piso mucho más rápido de lo esperado. Nuestro consejo es que las apliques sin obviar ninguna de ellas. Y también cabe aclarar que la mejor manera de llevarlas a cabo será a través del asesoramiento profesional. Veamos, entonces, en qué consiste cada una de ellas. ¡Toma nota!

Elige un precio justo para tu piso

En ocasiones, a la hora de asignarle un precio al piso, se cometen dos errores fundamentales. Pues o se elige un precio excesivamente elevado o se comete el error de subvalorarlo.

Cualquiera de estas dos opciones demorará la venta del inmueble de la siguiente manera. En el caso de que lo publiques a un precio más alto del que determina el mercado para ese tipo de propiedades, los interesados en visitar el inmueble serán muy pocos. Pues es evidente que nadie querrá comprarlo por más dinero del que el piso vale. Y a menos visitas, menores serán las probabilidades de venderlo. Por eso, el plazo para cerrar la operación se alargará mucho más de lo deseado.

Ahora bien, si publicas tu piso a un precio excesivamente bajo en relación con el valor del mercado, podrán ocurrir dos cosas. La primera es que termines obteniendo pérdida de la operación, dado que es común que el precio del inmueble se negocie. Es decir, si tu lo publicas a un precio subvaluado y luego, además, el comprador quiere negociar este valor, terminarás perdiendo dinero en la transacción. Por otro lado, los valores excesivamente bajos generan también desconfianza en el interesado, pues seguramente te has hecho tú esta típica pregunta cuando has intentado comprar cualquier producto: ¿por qué es tan barato? Esta desconfianza, entonces, también derivará en un menor número de visitas que, estadísticamente, retrasarán la venta de tu piso.

Pero, entonces, ¿cuál es la mejor manera de determinar el precio justo de la vivienda? Pues en verdad es muy sencillo. Solicitar una tasación online gratuita será la vía más conveniente para obtener el precio del inmueble si quieres vender tu piso rápido. En estos informes evaluamos las condiciones de la propiedad, su ubicación, su antigüedad, los materiales de construcción e incluso analizamos otras transacciones reales llevadas a cabo en la misma área geográfica con inmuebles de similares características. Como resultado, te facilitaremos dos precios: uno máximo y otro mínimo. Dentro de este rango, encontrarás posibilidades de negociación y un buen margen de ganancias.

¿Quieres recibir tu tasación online gratuita? Pídela en este link: Recibe la tasación gratuita de tu vivienda en menos de dos horas.

Acondiciona tu vivienda aplicando el home staging

Elhome staging está de moda y se trata de una técnica sumamente práctica para reducir el tiempo de venta de tu inmueble. Pues nació en los Estados Unidos hace treinta años con el objetivo de acondicionar las viviendas para que se vendieran lo más rápido posible.

Su traducción literal al castellano es “puesta en escena” y es que esta técnica pretende adaptar la vivienda al público más amplio posible de forma tal que en la primera visita el interesado pueda imaginarse habitando ese piso.

Concretamente, el home staging consiste en despersonalizar la vivienda para que cualquier comprador potencial pueda sentirse identificado con ella. Al respecto, los profesionales de esta área suelen ejemplificar el problema de las viviendas personalizadas de la siguiente manera:

Imagina que vas a visitar un piso y encuentras muchas fotos de la familia siendo feliz en esa casa. Una de las emociones que podría despertarse en el comprador potencial es la culpa por despojar a dicha familia de su vivienda. Y esto, claramente, podría perjudicarte en la venta de tu piso. Es por eso que la despersonalización es tan importante.

Además, a través de esta técnica también se limpia la propiedad, se ordena, se realizan todas las reparaciones pertinentes y se organizan los espacios. Pues la intención es que la vivienda transmita armonía y que esté todo en perfectas condiciones para que el futuro propietario entre a vivir en ella.

Promociona tu vivienda en internet

Es evidente que hoy por hoy la presencia en la web es un paso necesario para alcanzar cualquier tipo de publicidad. Y, si lo que quieres es vender tu piso rápido, tendrás que publicarlo en los diferentes portales inmobiliarios y páginas webs.

El motivo es muy simple. Está demostrado que la mayoría de los clientes buscan sus inmuebles a través de internet. Más aún en estos tiempos en donde la población en general prefiere evitar el contacto entre personas. Por ello, será sumamente importante redactar una buena descripción del inmueble y acompañarla con fotos y vídeos de alta calidad. De esta manera, el cliente potencial podrá conocer de manera general las características del inmueble antes de realizar una visita.

Si has llegado hasta aquí, podrás comprobar que en OI REAL ESTATE tenemos una excelente presencia en internet. Hemos desarrollado estrategias de Marketing y de creación de contenido para atraer la visibilidad de los clientes interesados en los negocios inmobiliarios. Es esta la mejor manera de demostrarte que puedes confiar en nosotros para publicitar tu piso.

En definitiva, estas son las tres reglas de oro que te permitirán vender tu piso rápido. Ahora bien, si la venta de tu piso ha de realizarse de manera urgente, tenemos otra opción para ti. Y es que podemos comprar tu propiedad en menos de cuarenta y ocho horas.

Si te urge vender tu piso, contáctanos: te lo compramos en cuarenta y ocho horas

Desde OI REAL ESTATE sabemos que en determinadas ocasiones la venta del piso es una urgencia. Si bien las técnicas mencionadas anteriormente también son válidas en estos casos, existe otra alternativa que te permitirá resolver la venta de la propiedad de manera inmediata.

El procedimiento es realmente sencillo y tú no tendrás que preocuparte por nada. Pues nuestra sólida cartera de inversores nos permite gestionar la venta del inmueble de forma rápida con garantías, seguridad y pago al contado. Entonces, ¿cómo debes proceder si quieres vender tu pido rápido? Solo tienes que seguir estos pasos:

Ponte en contacto con nosotros a través del teléfono o de la página web. En menos de veinticuatro horas, uno de nuestros agentes se comunicará contigo.
Visitaremos tu piso, lo valoraremos y realizaremos la tasación correspondiente.
Te presentaremos una oferta sumamente competitiva según los precios del mercado inmobiliario.
Todo es gratuito y sin compromiso. Pero, si aceptas nuestra oferta, ¡te compraremos tu casa! Además, nos encargaremos de todas las gestiones.
En menos de cuarenta y ocho horas tras la firma del contrato, recibirás el pago total de tu vivienda.
Además, nos haremos cargo de la mudanza sin coste alguno.

¿Quieres vender tu piso rápido? Pues ahora ya sabes cómo hacerlo. Si este artículo te ha resultado útil, ¡déjanos tu comentario! Y si quieres vender tu propiedad, no dudes en contactarnos. Nos avalan más de diez años de experiencia.

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IBuyers: La solución para vender tu piso al instante

Ciudades y Barrios 12 noviembre, 2020

El confinamiento de la Navidad en Cataluña: ¿Qué medidas se esperan?

El rebrote de la pandemia por Covid-19 en Cataluña está sucediendo. Hoy en día la gente se pregunta qué sucederá en Navidad. ¿Se podrá festejar con la familia? ¿Qué restricciones habrá? En este post te contaremos más sobre esto para que tengas en cuenta al momento de festejar la Navidad en Cataluña.

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¿Cómo será la Navidad en Cataluña?

La consellera del departamento de Salut de la Generalitat, Alba Vergés, declaró que las reuniones de navidad entre amigos o familia podrán ser, únicamente, de un máximo de seis personas. Es decir, se mantendrá lo decretado hasta ahora, no habrá cambios ya que el riesgo de contagio está aún muy latente.

Por otro lado, las cabalgatas de Reyes, que son algo típico en Cataluña en estas fechas, quedarán suspendidas. Esto es claro, ya que esta festividad agrupa mucha cantidad de gente y en este momento es imposible de realizar. Pero no descartan la idea de “hacer algo”. Ya que los niños y las niñas son los más ilusionados y esperan alguna sorpresa.

¿Hasta cuándo estará vigente esta medida de restricción?

Esta medida de restricción que limita la cantidad de personas que pueden juntarse en un lugar, ya sea público o privado, sigue vigente. Se habla de una posible ampliación respecto al número de personas con las que nos podremos juntar. Pero eso parece ser hacia finales de diciembre, por el momento.

Vergés aclaró que «deberemos hacer un ejercicio, todos y todas, para ver cómo nos vemos, cómo nos espaciamos en las fiestas navideñas para no juntar a distintas familias en una misma casa, como ocurre tradicionalmente”. Y añadió que «No habrá que juntar familias, habrá que espaciarlo. Intentemos hacer un ejercicio muy personal y muy íntimo de cómo hacerlo, porque eso nos permitirá tener fiestas”.

Navidad en Cataluña: Las cabalgatas de Reyes

Como mencionamos más arriba,Vergés nos ha invitado a reflexionar para que las medias de prevención tomadas con respecto a la celebración de las fiestas, también se extiendan a las tiendas. Ya que estas deben estar abiertas para hacer las compras de siempre. Y reiteró que cada uno deberá hacer un ejercicio para priorizar las reuniones familiares.

«Lo diremos no porque no nos gusten las fiestas, sino porque crean situaciones de riesgo. En casas pequeñas, comiendo, sin mascarilla todo el rato […]».

La consellera no ha querido adelantar mucho lo que pasará con las cabalgatas de Reyes, las cuales son organizadas por casi todos los municipios y que concentran a miles de personas en las calles. Pero, aseguró que «no puede ser como siempre, lamentablemente«.

Vergés comentó que «Hay gente que está pensando cómo hacer esas cabalgatas. Es la ilusión de niños y niñas, y hemos de mirar cómo hacerlo para que no se rompa«. La consellera ha asegurado que «Miraremos para no quedarnos sin nada».

Con esto no estamos seguros qué será lo que habrá, pero que algo harán, eso es seguro.

La Navidad en Cataluña se ve afectada con el confinamiento domiciliario

Según explica el exdirector de Sistemas de Salud de la OMS y ex-asesor de Barack Obama, Rafael Bengoa, el nuevo confinamiento debería durar un mes, aproximadamente. A pesar de esto, cree que las escuelas deberían seguir abiertas. Cree que España está orientada a esta fórmula, basándose en otros países, como el Reino Unido o Francia, en los que ya están aplicando las nuevas medidas.

«En Irlanda y Jerusalén han funcionado bien los nuevos confinamientos de entre tres y cuatro semanas; aquí estaríamos hablando de un mes«, según Bengoa. Y añade: «Si consiguiéramos bajar los números y rastrear mejor podríamos pasar con las actuales restricciones, pero no está siendo así» […] «El verano solo ha sido un espejismo. Ahora hay que ir tomando decisiones más severas».

Por supuesto, ha dicho que hay que olvidarse de las fiestas de Navidad. «Unas Navidades normales serían un foco enorme de contagios. Hay que atacar el virus no salvar las fiestas», remarcó. «Hay que asumir que siempre habrá ciudadanos irresponsables, por eso hay que tener sistemas de compensación«, asegura.

Bengoa está convencido de que España debe reforzar las infraestructuras locales de controles de brotes, los rastreos y el seguimiento de casos.

Las palabras de Bengoa nos dan un panorama bastante desalentador, pero también realista. Por lo que, a pesar del hartazgo y las malas pasadas económicas que estemos atravesando, habrá que aguantar un poco más.

Cuestión sanitaria

Para Bengoa, durante la “tregua” que nos dio el coronavirus, no se hizo lo correspondiente con el sistema de sanidad. Para él, se debería haber aprovechado ese lapso para reforzar el sistema, pero no fue así. Por lo que se espera que se vuelvan a padecer graves problemas en cuanto a la gestión sanitaria.

Bengoa concluye: «Nosotros deberíamos imitar más en los sistemas que han utilizado en Oriente, donde han logrado controlarlo».

¿Y tú qué piensas con respecto a la segunda ola del Covid-19 y a las medidas que se están tomando? Puedes dejar tu opinión en el sector “Comentarios” de nuestro Blog.

Para recibir asesoramiento profesional en cualquier transacción inmobiliaria, no dudes en consultarnos. ¡Te esperamos en Oi Real Estate!

Invertir 11 noviembre, 2020

Viviendas: Por qué siguen siendo activos atractivos para los inversores

Las viviendas continúan siendo unos de los principales activos donde los inversores se interesan a pesar de la crisis. Enteráte en esta nota cuáles son los motivos.

Los inmuebles siguen captando la atención de los inversionistas, a pesar de la crisis provocada por el coronavirus. Luego de superado el primer coletazo que trajo el confinamiento de los meses de primavera el mercado inmobiliario dio muestras de fortaleza.

Esto sucede porque los inmuebles representan una seguridad que ningún otro tipo de inversión genera. Algunas de las causas por las que se da este fenómeno son:

Un alza en el parque inmobiliario

La actividad en el sector se está recuperando de a poco. Luego del primer golpe del covid el mercado pareciera estar en la senda alcista, con varias construcciones y proyectos en vista. Si tomamos el caso de Barcelona, hay alrededor de 260 proyectos activos. Eso supone un 1% más que el año 2019. Del total de proyecciones, la mayoría se corresponde con edificios de viviendas. Con respecto a Madrid, los números también indican una leve alza comparado con el año anterior

Algunos precios sufrieron modificaciones por lo que podría ser un excelente momento para la inversión, sobretodo si se tienen en cuenta las nuevas edificaciones que tienen mayor posibilidad de adecuarse a los nuevos intereses y hábitos.

Los valores de las viviendas aumentan con el tiempo

Aunque en algunos momentos puedan sufrir bajas en sus precios, el mercado de las viviendas siempre contará activos con valores en alza. En la actualidad se pueden registrar pequeñas bajas producidas por la crisis económica. Pero si pensamos a largo plazo, la inversión en inmuebles es beneficiosa ya que nos brindará un extra siempre y cuando podamos mantener la vivienda para venderla cuando el precio sea favorable.

Uno de los años donde los precios del mercado inmobiliario bajaron notablemente fue en 2014. A partir de ese punto el precio medio de la vivienda libre fue repuntando hasta llegar a un 12% más que hace seis años. En la actualidad el valor aproximado es de 1640 euros por metro cuadrado, según informa el Instituto de Valoraciones.

Por supuesto que dentro de esta ventaja corren otros factores, como por ejemplo qué tipo de inmueble se adquiere, dónde está ubicado, etc. Estas variables serán determinantes para poder hacer una inversión que rinda sus frutos a largo plazo.

El que busca… encuentra!

La inestabilidad generada por la crisis económica tras la pandemia ha puesto a algunas personas entre la espada y la pared por su necesidad de liquidez. Es por esto que muchos propietarios colocan sus inmuebles a la venta en precios muy por debajo de lo que realmente cuestan.

Esto representa una oportunidad para el que realmente sabe buscar. El inversor que cuente con los ingresos o ahorros suficientes puede aprovechar estas oportunidades que da el mercado para obtener rentabilidad.

En el caso de que la compra se concrete, los inversores podrán utilizarla como vivienda de alquiler o esperar a un momento más propicio para venderla.

Es conveniente en este tipo de oportunidades analizar bien el inmueble. En qué zona se ubica, si es un lugar de movimiento, si tiene transportes cerca, si está en buenas condiciones, etc. Un inmueble en áreas muy transitadas de la ciudad siempre resultará en una buena inversión a largo plazo.

Condiciones bancarias favorables para la compra

Los bancos están dando cada vez más facilidades para la compra de viviendas. La tendencia del Euribor en baja hace que las hipotecas sean una posibilidad muy viable para poder conseguir un inmueble. Además los bancos, preocupados por la baja en su cartera de clientes ha comenzado a promocionar más posibilidades para que las personas puedan invertir a través de hipotecas.

La ley de hipotecas sancionada el 16 de junio de 2019 a pedido de la Unión Europea significó un paso adelante que favoreció la utilización de esta herramienta para la inversión en viviendas. Su objetivo fue fortalecer la transparencia en las transacciones y sirvió para protegerlos ante posibles malas prácticas bancarias.

La vivienda como valor refugio

En estos meses pudimos ver como algunos sectores se vieron asfixiados económicamente por la crisis. Muchos no pudieron sobrevivir y no les quedó otra opción que cambiar de rubro o redefinir sus estrategias. En el caso del mercado inmobiliario, si bien la debacle económica se sintió fuerte, no se dejó caer y una de las razones más importantes es que la vivienda constituye un bien de primera necesidad de todos.

En economía se dice que es un valor refugio, ya que es un activo con menor vulnerabilidad que otros por lo que actúa como “refugio” en momentos de crisis. Su valor incluso puede llegar a aumentar en situaciones cuando el crecimiento económico del contexto se contrae.

Esta categorización no quiere decir que el precio de un valor refugio no baje en tiempos de crisis, sino que si lo llega a hacer, será en menor medida que otro tipo de bienes.

Sin embargo como lo hemos mencionado en otro de los puntos, el valor real de un inmueble dependerá de muchos factores ( ubicación, tipo de inmueble, si es para residencia habitual o para vacacionar, etc).

Después del primer confinamiento volvió a aumentar la demanda de viviendas

Tras la experiencia del primer confinamiento, las personas volvieron a incrementar las demandas de viviendas. Y es que en este caso se vieron ante nuevas necesidades, como por ejemplo tener ambientes más amplios, terrazas, una mayor luminosidad y en lo posible estar cerca de espacios verdes. El trabajo desde casa aceleró muchos cambios y requerimientos que antes no parecían importar.

Esto muestra que existe un buen panorama para los inversionistas, ya sea para comprar inmuebles para reformar y volver a vender o para utilizarlos como viviendas de alquiler.

Teniendo en cuenta que hay un ritmo del sector que trabaja en positivo, cualquiera de las opciones será rentable. La gente se está interesando por la adquisición de viviendas, y los que alquilan también buscan nuevos aires.

Este escenario donde la gente continúa buscando invertir pese a la crisis pandémica demuestra que el mercado inmobiliario sigue muy activo y registra una actividad positiva que impulsa a nuevos inversores a animarse.

Si tienes alguna duda sobre éste y otros temas no dudes en contactarnos. En Oi Real Estate tenemos la mejor solución a tus demandas inmobiliarias.

Hipotecas 11 noviembre, 2020

¿Qué devoluciones de los gastos de hipoteca puedes reclamar?

Hay varias lecturas sobre los gastos de hipoteca que se pueden o no reclamar. En este artículo vamos a despejar algunas dudas para que, en el caso que te encuentres en esta situación, reclames lo que te corresponde. ¡Sigue leyendo!

Gastos de hipoteca: ¿Qué debo saber?

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) decretó en julio del 2020 que todos los gastos de constitución o cancelación de una hipoteca, que deriven de una cláusula abusiva, deben devolverse al cliente.

Sin embargo, Luxemburgo estableció que ese dictamen debe llevarse a cabo siempre que “las disposiciones de derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula no impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos”. Es decir, que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) no se le devolverá al cliente.

A pesar de esto, el Tribunal Supremo determinó que el cliente debe cargar con la mitad de los gastos notariales.

Es normal que después de saber esto tengas algunas dudas. Aquí te responderemos algunas preguntas frecuentes con respecto a este tema.

¿Cuáles son los gastos que puedo exigir?

Los gastos de gestoría, registro y tasación del inmueble son los llamados gastos de apertura. Estos serán devueltos al cliente. Según Almudena Velázquez, codirectora legal de Reclamador este reintegro “supone una cuantía importante para el bolsillo de los consumidores”.

También menciona que una sentencia del Juzgado de Las Palmas de Gran Canarias determinó que el IAJD también debía formar parte del reintegro, a pesar de lo que decretó el TJUE.

Cuando una cláusula impone que el usuario debe cargar con todos los gastos de constitución o cancelación de una hipoteca, estamos hablando de una cláusula abusiva. Entonces, lo que se hace en este caso por parte de los jueces, es declararse una cláusula nula, según determinó el Tribunal Supremo en el año 2015.

Pero luego de ese fallo, como mencionamos más arriba, en el pasado mes de julio el TJUE sentenció que los jueces nacionales no pueden denegar el reintegro total de los gastos por parte del banco. Sin embargo, si la legislación nacional establece otro reparto de los gastos, este criterio será el válido.

Gastos de hipoteca: notaría

Según la sentencia de la justicia europea, tanto la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) como la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) asumieron que la banca tenía que devolver, además, los gastos de notaría. Esto es así porque, antes de que se decretara la Ley de crédito inmobiliario (el 16 de junio del 2019), no había una normativa nacional que establezca de qué manera se tenían que repartir los gastos.

Por otra parte, el Tribunal Supremo le atribuye al cliente el pago de la mitad de los gastos notariales. De esta manera, solo el otro 50% le correspondería a la entidad.

¿Qué hay de los gastos de cancelación?

Con respecto a estos gastos, no muy aclarado si se pueden o no reclamar todos los gastos de cancelación de la hipoteca. Velázquez afirma que “la restitución de lo que se ha pagado de notario y registro por la cancelación será muy discutida, pese a incluirse en una cláusula nula, puesto que es al prestatario a quien le interesa cancelar su préstamo. Sin embargo, no debería haber ninguna duda de que otros gastos vinculados con esa cancelación, como la cancelación económica y la gestoría, si estos fueran impuestos por la entidad, no deberían ser pagados por el consumidor”.

Entonces, como es el consumidor quien desea cancelar la hipoteca, no debería reclamar por estos gastos.

Las comisiones de apertura: ¿Puedo reclamarlas?

Según el TJUE, el consumidor sí puede reclamar la devolución de la comisión de apertura de la hipoteca “si la entidad financiera no demuestra que esa comisión se cobró por unos servicios efectivamente prestados o gastos en los que haya incurrido”. Al corresponder esta carga a la entidad bancaria, los jueces nacionales deberán determinar, según sea el caso, si deciden que la comisión sea nula.

¿Cuáles son los pasos a seguir si pretendo hacer un reclamo?

Lo primero que tienes que hacer es pedir la devolución a la entidad bancaria, mencionando el decreto del TJUE. El banco tiene un plazo de dos meses para contestar. A partir de estos dos meses, si la entidad no contesta, o si contesta de una forma que no beneficia al usuario, este estará en su derecho de presentar una demanda ante el Juzgado especializado en cláusulas abusivas.

Además de esta demanda se deberá presentar una copia del contrato de préstamo y, también, las facturas. Lo que observa Velázquez respecto a esto es lo siguiente: “El plazo de resolución variará según la carga de trabajo de cada uno de los Juzgados. Pero oscila entre uno y dos años, según los lugares”.

Velázquez también destaca que lo que fijó el TJUE “ha también terminado con la tesis de algunos juzgados (Barcelona, Guadalajara, Ávila o Valencia, entre otros) que consideraban que si bien la nulidad de la cláusula se podía reclamar en cualquier momento, con independencia de la fecha de firma del préstamo, la devolución de las cantidades estaba sujeta a un plazo de prescripción de 15, 5 o 10 años (en los préstamos suscritos antes o después de octubre de 2015, o firmados en Cataluña, respectivamente) desde dicha firma, por lo que dictaban la nulidad, pero no devolvían los importes pagados si habían transcurrido los plazos”.

¿Tengo un plazo para poder reclamar los gastos de hipoteca?

El plazo máximo para presentar un reclamo es un tema de discusión entre juristas. Algunos consideran que nunca caduca, otros creen que es de cuatro años a contar desde la primera sentencia. Por lo tanto, no hay un término estipulado.

Con respecto a esto, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea determinó, en su sentencia del 16 de julio de 2020, que lo que corresponde es fijar un plazo máximo para realizar el reclamo. Se concluyó que será de cinco años a contar desde la conclusión del contrato. Es decir, desde que se cancele la hipoteca.

Para que quede más claro: ¿Cuáles son los gastos que NO puedo recuperar?

El impuesto sobre actos jurídicos documentados. El Tribunal Supremo considera que este tributo debía pagarlo el cliente. Desde el 8 de noviembre de 2018 debe abonarlo el banco por un cambio legislativo llevado a cabo por el Gobierno, pero no tiene carácter retroactivo.
Es el comprador y no el banco el que se tiene que hacer cargo de pagar los gastos de compra de la vivienda. Es decir, aquellos gastos generados por la escrituración de la propiedad que no corren por la cuenta del vendedor.
No se puede reclamar al banco la devolución de lo que se pague por escriturar una novación, una subrogación hipotecaria o una cancelación. Ya que este es un coste que corresponde al titular del contrato.

Si renuncias a las acciones legales…

El TJUE estableció que la cláusula que tiene la renuncia a las acciones judiciales basadas en los derechos que otorga la Directiva 93/13 no asocia al usuario. Por lo tanto, está en todo su derecho de realizar el reclamo. Para finalizar, Velázquez acaba: “La viabilidad de esta demanda dependerá de si el afectado sabía la cantidad a la que renunciaba o por el contrario la desconocía, y ha firmado únicamente bajo el argumento de que los importes que el banco le ofrecía a cambio son los únicos que hubiera podido conseguir”.

Si necesitas asesoramiento sobre este tema, puedes comunicarte con Oi Real Estate, donde te brindaremos la atención que necesitas. ¡Te esperamos!

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Documentos 10 noviembre, 2020

Tasación de vivienda online: ¿Qué es y en qué consiste?

Cuando queremos fijarle un precio a nuestra vivienda, lo primero que se nos viene a la mente es recurrir a una inmobiliaria. Pero hay que tener en cuenta que también existen otras opciones. En este post te contamos sobre la tasación de vivienda online. ¡A leer!

¿Qué es una tasación de vivienda online?

Para empezar, vamos a contarte qué es este sistema. Aunque seguramente ya lo has oído, hoy en día con toda la situación de pandemia que estamos atravesando, se escucha más que nunca.

Cuando hablamos de tasación online nos referimos a un precio estimativo de nuestro piso. Esta es realizada por una herramienta online de valoración de viviendas. Estas plataformas son webs que han sido desarrolladas por tasadoras, portales inmobiliarios, entidades bancarias u otro tipo de empresas del sector inmobiliario.

La tasación de vivienda online la obtendremos introduciendo determinados datos de nuestro inmueble. Una vez que hayamos hecho esto, con los datos disponibles la plataforma elegida nos arrojará una sola cifra o un rango de precios. Estos precios oscilan entre un valor mínimo y uno máximo recomendados para la venta. Dichos datos los tendremos inmediatamente en pantalla o, como mucho, nos llegará al cabo de un rato por e-mail.

En resumen:

Una tasación online es una estimación del precio de una vivienda
La tasación online nos puede arrojar un precio mínimo y uno máximo sugerido
Se obtiene de forma instantánea o la envían por email

¿Realmente sirve este tipo de tasación?

Como dijimos anteriormente, una tasación de vivienda online es una estipulación del valor de nuestra propiedad. Es decir, nos puede ayudar a decidir el precio de venta, pero no nos da un número totalmente exacto.

Por lo que no debemos guiarnos únicamente por las valoraciones online para fijar nuestro precio de venta. Sino que podemos usar estos precios para investigar y conseguir más información. Con todos estos datos podemos obtener posibles valores para decidir, finalmente, cuál será el de nuestro piso.

Lo que se recomienda, además de la tasación de vivienda online, es consultar a distintas inmobiliarias cercanas. De esta manera, podremos comparar ambos valores.

Otra buena opción es mirar precios en los portales inmobiliarios, buscando pisos que se asemejen a los nuestros. Que se encuentren en la misma zona y que posean características similares. De esta manera podemos formar una idea de los precios de los competidores.

Todos estos pasos nos sirven para que, cuando llegue el momento de ponerle el precio final a nuestro inmueble, lo hagamos con la confianza y la certeza de que lo estamos haciendo bien.

Tip para tener en cuenta: No existe un único precio en el mercado para nuestra vivienda. En verdad, el precio de nuestra casa es lo que un comprador esté dispuesto a pagar por ella. Pero, más allá de esto, si tenemos varios valores para elegir, podemos decidir el que mejor se ajuste a la demanda actual. De esta manera, nuestra venta se realizará de forma más rápida. Al fin y al cabo, es lo que todos queremos.

En resumen:

Nos da una estimación del valor de mercado de nuestra casa
Nos ayuda a decidir a qué precio vender

¿Solo puedo valorar mi vivienda de forma online?

Como dijimos anteriormente, también puedes hacerlo mediante una agencia inmobiliaria. En ese caso, te recomendamos que lo hagas con OI REAL ESTATE, donde realizamos la tasación de forma gratuita y en menos de dos horas. Así que no dudes en consultarnos.

Por otro lado, no son las únicas dos opciones disponibles. También puedes hacerlo a través de portales inmobiliarios, inmobiliaria online, plataformas de valoración y bancos.

Portales inmobiliarios: Al igual que las inmobiliarias online y las herramientas de tasación, algunos portales inmobiliarios ofrecen valoraciones gratuitas.
Inmobiliarias online: La mayoría de las proptech cuentan en sus páginas o en sus Blogs con herramientas de valoración. Algunas las realizan de forma gratuita, aunque no seamos clientes.
Plataformas de valoración: Son compañías que se dedican a la valoración de las viviendas. En algunos casos, estas plataformas son desarrolladas por aquellas sociedades de tasación que realizan valoraciones homologadas y presenciales. Estas herramientas usan el Big Data y sus propios datos para brindarnos los valores que precisamos.
Bancos: Los bancos tasan nuestra vivienda únicamente con fines hipotecarios.

Documentación necesaria para la tasación de vivienda online

Si bien no se requieren muchos documentos para valorar nuestra casa, es recomendable tener algunos a mano para agilizar la operación. Algunos de ellos son:

La referencia catastral (la podemos ubicar en el último recibo del IBI del inmueble. De igual forma, no siempre la solicitan)
El estado de conservación del inmueble (si se encuentra en buen estado o necesitará reformas)
La ubicación exacta de la propiedad (calle, número, planta y puerta)
La existencia de garajes, piscinas, etc. (todo aquello que se denomina “extra”)
La superficie y el número de espacios disponibles (número de habitaciones, patio, terraza, etc.)

Precio de tasación de vivienda online

Como ya mencionamos más arriba, la mayoría de estas tasaciones son gratuitas. Sin embargo, hay algunas que cobran un coste bajo, alrededor de siete euros. La diferencia de las tasaciones pagas con las gratuitas es, básicamente, que las pagas suelen ser más precisas en cuanto a los valores. Además, consideran otros puntos como, por ejemplo, el precio de algunos inmuebles similares o que se encuentren en la misma zona de tu propiedad.

Es recomendable hacer, mínimo, tres tasaciones para tener una franja mayor con respecto a opciones. Por eso, puedes elegir alguna gratuita y alguna paga, para poder realizar una comparación más beneficiosa.

¿Cómo decidir el precio correcto de venta?

Después de realizar varias tasaciones, las cuales van a arrojarte diferentes valores para tu inmueble, llegó el momento de decidir con cuál vas a fijar tu precio correcto.

Para esto, puedes seguir unos pocos pasos que te ayudarán:

Realizar un cuadro comparativo contodos los valores para ponerlos en contraste.
De este cuadro, eliminar los valores más extremos, ya sean por muy altos o por muy bajos.
Quedarnos con los valores medios que sean más similares entre sí.
Comparar estos valores medios con los precios de oferta de pisos similares al nuestro en los portales inmobiliarios.

Unos últimos consejos para tener en cuenta: Si tu prioridad es vender rápido, lo más conveniente es poner el precio apenas por debajo del precio justo de tu vivienda. Ahora, si lo que deseas es obtener mayor rentabilidad, lo que debes hacer es poner el precio un poco más elevado e ir modificándolo a medida que los posibles compradores se van presentando.

¿Qué te pareció este artículo? Esperamos que haya sido de ayuda si estás por vender tu casa. Puedes dejarnos tu opinión en el sector “Comentarios” de nuestro Blog.

Recuerda que en OI REAL ESTATE te esperamos para asesorarte profesionalmente y despejar todas tus dudas. ¡Te esperamos!

Tasar mi piso

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Las condiciones mínimas de habitabilidad con las que debe cumplir tu vivienda

Área legal 8 noviembre, 2020

Cédula de habitabilidad en Madrid: ¿continúa siendo obligatoria?

Desde junio del 2018, la concesión de la cédula de habitabilidad en Madrid ya no es obligatoria. En su lugar, habrá de expedirse la licencia de primera ocupación.

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que acredita que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad. En general, certifica su grado de ventilación, el buen estado de las instalaciones eléctricas y de la fontanería, además de la iluminación del inmueble. También se evaluarán: la superficie útil de la propiedad, la altura libre, los huecos y las dotaciones mínimas.

Sin embargo, la cédula de habitabilidad en Madrid no es necesaria desde junio del 2018. En esos tiempos, el ayuntamiento reconoció la ineficiencia de los procesos de concesión del documento y, en consecuencia, decidió eliminarlo.

Ahora bien, pese a que la cédula de habitabilidad en Madrid ya no sea obligatoria, es importante diferenciarla de otros conceptos tales como la licencia de primera ocupación y la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Veamos las diferencias de cada uno de ellos.

Cédula de habitabilidad

Como mencionábamos antes, este documento acredita que la vivienda cumple con ciertos requisitos mínimos de habitabilidad para la residencia de personas.

A día de hoy, su concesión es obligatoria únicamente en nueve comunidades autónomas: Cantabria, Asturias, Baleares, Cataluña, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra y Valencia. En efecto, habrá de solicitarse la cédula de habitabilidad tanto para vender como para alquilar un piso en cualquiera de estas comunidades.

Ahora bien, existen tres tipos de cédula de habitabilidad y son:

De primera ocupación: Será concedida en el caso de que la propiedad corresponda a una obra nueva. Es decir, a una vivienda recién construida que será habitada por personas por primera vez.

De segunda ocupación: En general, la cédula de habitabilidad es válida por un periodo de diez años (aunque este plazo variará en cada comunidad). Por lo tanto, habrá de renovarse una vez transcurrido este tiempo. El documento resultante de la renovación es, entonces, la cédula de habitabilidad de segunda ocupación.

De rehabilitación: Cuando una vivienda es reformada integralmente o rehabilitada, se debe solicitar otro tipo de cédula de habitabilidad que es el de rehabilitación.

Licencia de primera ocupación

La licencia de primera ocupación también es expedida por la administración pública. Para ello, las autoridades verifican que la construcción se haya ejecutado tal y como se manifestó en el proyecto de obra.

Su finalidad es también asegurar que la obra se llevó a cabo respetando todas las normativas urbanísticas. Además, garantizará que el edificio cumple con las condiciones mínimas e indispensables para ser utilizado como residencia. Para ello se evaluarán las condiciones de salubridad y seguridad del inmueble. Si estos requisitos no se cumplieran, la obra podría ser clausurada.

La principal diferencia con la cédula de habitabilidad, es que este documento se expide por única vez al momento de inaugurar una obra. En la Comunidad de Madrid, en efecto, la licencia de primera ocupación viene a reemplazar a la cédula de habitabilidad de primera ocupación. Pero la licencia no habrá de ser renovada en ningún momento, por lo que se extingue la cédula de habitabilidad de segunda ocupación en Madrid.

Inspección Técnica de Edificios (ITE)

Cuando una construcción supere los treinta años de antigüedad, será obligatorio realizar la Inspección Técnica de Edificios. La finalidad de dicha práctica es la de asegurar que el edificio continúa cumpliendo con las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato. Dado que, si las construcciones no reciben el mantenimiento adecuado, puede ocurrir que necesiten una reforma para continuar cumpliendo con los requisitos de habitabilidad.

Esta práctica requiere que un técnico homologado visite e inspeccione la propiedad. De esta forma se podrá acreditar que las instalaciones se conservan en buen estado.

¿Necesitas la cédula de habitabilidad en Madrid para vender tu piso?

Tal y como mencionábamos antes, luego de la aparición del Decreto 111/2018, en la Comunidad de Madrid se suprimió la concesión de la cédula de habitabilidad. Pero, en su lugar, se volvió obligatoria la solicitud la licencia de primera ocupación y funcionamiento en los siguientes casos:

Para viviendas de obra nueva.
Para propiedades que resulten de una reestructuración general.
Cuando se realice un cambio de uso en la edificación (de oficina a vivienda, por ejemplo).
Cuando se añadan viviendas nuevas a un edificio ya existente.

Algunos edificios todavía poseen la cédula de habitabilidad

La supresión de la concesión de la cédula de habitabilidad en Madrid es relativamente reciente, por lo que existen edificios que todavía la poseen. En general, se trata de construcciones cuya antigüedad es mayor a quince años.

Si estás por adquirir una vivienda nueva, probablemente esta no posea cédula de habitabilidad. Aunque sí deberá tener la licencia de primera ocupación expedida por el ayuntamiento correspondiente.

Cómo solicitar la licencia de primera ocupación

El procedimiento para solicitar la licencia de primera ocupación es verdaderamente sencillo. En primer lugar, deberás ingresar a la página web del Ayuntamiento de Madrid. Allí encontrarás dos vías para poder realizar el trámite.

La primera te permitirá realizarlo de manera virtual a través del “Registro electrónico”. La segunda se refiere a la realización de la solicitud de manera presencial acercándote a las oficinas de registro municipales.

En la situación actual el gobierno promueve el distanciamiento social. Por eso, nuestro consejo es que elijas la metodología online para tramitar la licencia de primera ocupación en Madrid.

Documentación necesaria para solicitar la licencia de primera ocupación en Madrid

En general, la documentación necesaria para llevar a cabo la solicitud de la licencia de primera ocupación es la siguiente:

Solicitud en formulario normalizado, que se podrá descargar de la misma página web del ayuntamiento.
Certificado final de las obras suscrito por la dirección facultativa. Y, en determinados casos, también deberá estar visado por el colegio oficial correspondiente.
Si las obras ejecutadas consisten en la construcción de viviendas en régimen de protección, deberá presentarse la acreditación definitiva de las mismas.
Libro del edificio.
Declaración de la alteración catastral correspondiente.

En determinados casos de carácter específico, el ayuntamiento podrá solicitarte documentación adicional. Para verificar el listado completo, puedes entrar al siguiente link: Documentación necesaria para tramitar la licencia de primera ocupación en Madrid.

¿Cuánto cuesta la licencia de primera ocupación en Madrid?

El precio variará en función de la cantidad de metros cuadrados que posea la vivienda. A grandes rasgos, el valor medio de la licencia de primera ocupación es de 95 euros, aunque en ocasiones puede valer hasta 10 000 euros.

Esperamos que toda esta información te haya sido de utilidad. ¡De ser así, déjanos tu comentario!

Además, si quieres solicitar la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación, nosotros podemos ayudarte. ¡No dudes en contactarnos, te responderemos a la brevedad!

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¿Cuáles son los documentos necesarios para vender un piso?

Consejos 7 noviembre, 2020

Vender casa tras el divorcio: todo lo que debes saber (noviembre 2020)

Si estás atravesando un proceso de divorcio y no sabes cómo proceder, no te preocupes. En este artículo te contamos cómo y en qué circunstancias puedes vender tu casa tras el divorcio.

Divorciarse es, de por sí, una situación difícil de afrontar. Pero además de las implicaciones emocionales, los divorcios traen asociada mucha burocracia, principalmente a la hora de decidir qué hacer con la vivienda habitual. Pero antes de tomar una decisión al respecto, deberás saber cuáles son las posibilidades en cada caso. Y, para ello, se habrá de considerar:

El tipo de régimen matrimonial.
La existencia o no de hijos menores de edad en la pareja.

El régimen económico matrimonial

El tipo de régimen es el primer aspecto a considerar para decidir si vender o no tu casa tras el divorcio. Este régimen habrá sido pactado entre ambos cónyuges antes de la celebración del matrimonio. Pero al momento de su disolución, será este quien determine la forma de repartir los bienes.

Según el código civil existen, entonces, dos tipos de regímenes.

Régimen de bienes gananciales

A partir del momento en que los cónyuges se casan bajo el régimen de bienes gananciales, todos los beneficios, deudas y ganancias adquiridas serán repartidas entre ambos miembros de la pareja. Es decir que, si el matrimonio decide comprar una casa, la propiedad les pertenecerá a ambos.

Régimen de separación de bienes

Este tipo de régimen implica que cada miembro de la pareja mantendrá la propiedad de sus bienes, independientemente del matrimonio. Es decir que, si uno de los cónyuges hubiera comprado una propiedad antes de la celebración del matrimonio, luego del divorcio el inmueble le seguirá perteneciendo a quien la hubiera adquirido.

Hijos menores de edad en la pareja

En aquellos casos en donde la pareja tenga hijos menores de edad, el juez les otorgará a ellos el uso y disfrute del inmueble hasta tanto cumplan los dieciocho años. Por lo tanto, será el cónyuge que adquiera la tenencia el que permanecerá en la vivienda durante todo el periodo determinado por la ley.

En estos casos, entonces, el tipo de régimen matrimonial pasará a segundo plano. Al menos, mientras los hijos no hayan cumplido la mayoría de edad.

Ahora bien, considerando aquellos casos en donde la pareja no tiene hijos menores de edad, los pasos a seguir para vender su casa tras el divorcio dependerán del régimen matrimonial. Veamos cada uno de los casos.

¿Cómo vender tu casa tras el divorcio con un régimen de bienes gananciales?

En estos casos, lo primero que se habrá de hacer es disolver el régimen económico matrimonial frente a un notario. Al hacerlo, todos los bienes de la pareja (pisos, coches, garajes, locales comerciales, etc.) se repartirán en partes iguales. Es decir, que cada uno de los cónyuges se quedará con el 50% del total de los bienes.

Ahora bien, si la única propiedad compartida fuera la vivienda habitual, podría optarse por cualquiera de estas dos situaciones:

Que uno de los miembros de la pareja se quede con la vivienda. En este caso, quien obtenga la propiedad del bien habrá de compensar económicamente al otro. Generalmente, con el 50% del valor del inmueble.
Que ambos decidan vender la propiedad. Esto ocurre cuando no hay acuerdo entre los partes o cuando uno de ellos no tiene los recursos suficientes para compensar económicamente al otro.

En cualquiera de los casos, es importante destacar que siempre que el reparto se haya realizado en partes iguales, los cónyuges no tendrán que pagar ningún impuesto por la operación. Por ejemplo, si una de las partes se queda con la titularidad del inmueble y el otro miembro de la pareja se queda con los coches, el ministerio de Hacienda considera que no existe un incremento patrimonial, sino un reparto. Por lo cual, no habrá de pagarse ni IRPF ni plusvalía municipal.

Ahora bien, en el supuesto caso de que hubiera un exceso de adjudicación, es decir, si uno de los cónyuges se quedara con más del 50% de los bienes, entonces sí debería tributar por el incremento patrimonial.

¿Y si uno de los cónyuges se niega a vender la casa?

Si uno de los miembros de la pareja no estuviera de acuerdo en vender el piso, deberá iniciarse un proceso judicial de disolución del régimen económico matrimonial. En estos casos particulares, será un juez quien designará a un perito. Este último llevará a cabo todo el proceso de repartición de los bienes.

Pero, ¿qué ocurre si, superada esta instancia, uno de los cónyuges continúa sin querer vender su parte de la propiedad? Si no tiene el dinero suficiente para compensar al otro miembro de la pareja, la persona que esté interesada en vender el inmueble deberá solicitarle al juez la venta en subasta pública.

Sin embargo, antes de proceder por esta vía, es importante que sepas que el dinero obtenido por la venta a través de la subasta pública será mucho menor a las ganancias que podrían obtenerse en el mercado tradicional.

¿Cómo vender tu casa tras el divorcio con un régimen de separación de bienes?

En el caso de la separación de bienes el procedimiento es mucho más sencillo porque los cónyuges podrán vender la casa tras el divorcio por mutuo acuerdo. En estos casos, no deberá realizarse ningún otro trámite más que la demanda de divorcio en sí misma.

Ahora bien, si una de las partes quisiera quedarse con la vivienda, a cambio deberá compensar al otro cónyuge con el dinero correspondiente. Para ello, la pareja habrá de optar por la extinción de condominio. Es decir que deberán terminar con la situación de copropiedad antes de proceder con la operación.

¿Y si una de las partes se niega a vender la casa?

Si uno de los cónyuges se niega a vender la propiedad, la otra parte tendrá dos opciones:

Vender el 50% que es de su propiedad a un proindiviso.
Recurrir a la vía judicial.

Con respecto a la primera opción, existen muchas empresas en el mercado que se encargan de este tipo de operaciones. Si bien es cierto que al vender tu piso a un proindiviso ahorrarás el tiempo y el dinero que conlleva un proceso judicial, debes saber también que, en estos casos, venderás tu parte del piso al 50% (o menos) del valor del mercado.

Al respecto, también debes saber que el otro miembro de la pareja tiene derecho de “tanteo y retracto”. Esto quiere decir que el otro cónyuge podrá igualar la oferta del proindiviso e incluso anularla en caso de que no se le hubiera avisado de la operación.

Con respecto a la segunda opción, es decir, la vía judicial, las consecuencias serán las mismas que en el caso del régimen de bienes gananciales. Es decir que el juez dictaminará que la propiedad habrá de venderse en subasta pública.

¿Cuál es la mejor manera de vender tu casa tras el divorcio?

La mejor manera será siempre a través del común acuerdo, independientemente del tipo de régimen matrimonial. Pues de esta manera se podrá vender la propiedad sin mayores complicaciones y sin perder ninguna suma de dinero en el proceso. Ya sean los relativos a los gastos judiciales como las perdidas ocasionadas por vender la propiedad a precios inferiores a los establecidos por el mercado.

Recuera que cualquiera de los casos mencionados anteriormente corresponderá a las parejas que no tenga hijos menores de edad. Porque, si los tuvieran, será quien gane la custodia el que permanecerá en la vivienda habitual hasta tanto los niños cumplan los dieciocho años.

Esperamos haberte ayudado con este artículo. ¿Tienes más inquietudes? ¡Déjanosla en comentarios!

Además, si quieres vender tu propiedad, no dudes en contactarnos. En OI REAL ESTATE somos expertos inmobiliarios y contamos con más de diez años de experiencia en el mercado.

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¿Cuáles son los documentos necesarios para vender un piso?

Comprar 6 noviembre, 2020

Viviendas de lujo 2020: los españoles son los nuevos protagonistas de la inversión

La pandemia del coronavirus trajo numerosas consecuencias sobre el mercado inmobiliario en general y sobre el sector de la vivienda de lujo en particular. Tal es así que este segmento ha presentado un cambio radical en el tipo de comprador de viviendas de lujo en 2020, que cada vez suma a más inversores españoles.

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Mercado de las viviendas de lujo antes de la pandemia

En el año 2019, el precio del metro cuadrado de las viviendas de lujo en España cerró en 6 900 euros, lo que significó un aumento del 1,5% con respecto al año 2018. Además, el tiempo medio de venta de una propiedad fue de cinco meses.

El perfil del comprador de una vivienda de lujo solía ser el de directivos de grandes compañías, en su mayoría extranjeros, que buscaban en España oportunidades de inversión.

Para ser más precisos, la tendencia indicaba que un 70% de las compraventas de propiedades de lujo eran llevadas a cabo por clientes extranjeros. La mayoría de ellos provenían de Latinoamérica o del norte de Europa, de países tales como el Reino Unido y Francia. Mientras que solo un 30% de las compras eran ejercidas por clientes nacionales.

En cuanto a las propiedades, el factor más importante para elegir el piso de lujo se correspondía a su ubicación, en primer lugar. Y, en segundo lugar, con las características del inmueble. Respecto de este punto, las zonas más demandadas eran los grandes centros urbanos, prefiriéndose siempre los pisos señoriales ubicados en las avenidas principales.

Veamos al detalle cómo era el perfil del comprador de viviendas de lujo en cada una de las ciudades antes de la aparición del primer caso de coronavirus.

Comprador de viviendas de lujo en Madrid

En Madrid la compraventa de viviendas de alto standing se concentró siempre en los barrios aristocráticos, sobre todo en Chamberí. En general, la mayoría de los compradores eran de origen español.

No obstante, Madrid también ha sido la favorita de los inversores latinoamericanos, principalmente de aquellos procedentes de México, Colombia y Venezuela. Aunque, en estos casos, los barrios más demandados fueron siempre: La Moraleja, Pozuelo de Alarcón y Boadilla del Monte.

Comprador de viviendas de lujo en Málaga

El núcleo de inversión ha sido siempre Marbella y el resto de la Costa del Sol. Principalmente por la belleza de sus playas y por el alto porcentaje de retorno que se puede obtener de la inversión.

En este caso, el comprador predilecto siempre ha sido escandinavo, aunque poco a poco esta tendencia empieza a cambiar.

Comprador de viviendas de lujo en Barcelona

El comprador de viviendas de lujo en la ciudad de Barcelona se inclinó siempre por los barrios más céntricos y exclusivos. Algunos de ellos son: Sarrià- Sant Gervasi, Pedralbes y l’Eixample. Mientras que las zonas más demandadas fuera de la capital provincial se han referido siempre a la Costa Brava y a Sitges.

Aquí también el inversor siempre ha sido de origen extranjero, aunque en este caso fueron mayoritariamente europeos: franceses, belgas, alemanes, británicos e italianos.

El impacto del coronavirus en el mercado de viviendas de lujo

El coronavirus llegó para cambiarlo todo, desde nuestras actividades cotidianas hasta nuestras preferencias a la hora de comprar un inmueble.

Cambio en las preferencias sobre la ubicación de los pisos

El cambio más evidente radica en la metodología del empleo. A causa del distanciamiento social, el gobierno ha promovido el teletrabajo y la mayoría de las empresas han respondido a esta solicitud. Al hacerlo, tanto empleadores como trabajadores han descubierto en esta metodología grandes beneficios. Entre ellos, podríamos destacar el ahorro del tiempo y del dinero que implica no tener que trasladarse desde el hogar hacia el centro de trabajo.

Como consecuencia de estas nuevas normativas, el comprador de viviendas de lujo ha comenzado a interesarse por los inmuebles ubicados en la periferia, confiando en que el teletrabajo es una modalidad de empleo que llegó para quedarse. De esta manera, las personas pueden disfrutar de la tranquilidad de los pueblos sin perder los beneficios en materia de empleo que ofrecen las grandes ciudades.

Posiblemente esto derive en una descentralización de la población. De forma tal que las grandes urbes dejarán de aglomerar a la mayor parte de los habitantes de España.

Cambios en el perfil del comprador

Este seguramente represente el cambio más novedoso. Pues a raíz de la pandemia del coronavirus, la inversión inmobiliaria de alto standing ha pasado de estar protagonizada por clientes extranjeros a capitalizarse por los inversores españoles.

Tal es así que un informe reciente del estudio Uxban pone de manifiesto que el cliente español se ha apoderado de la inversión en viviendas de lujo. Concretamente, Gonzalo Robles, CEO de Uxban, ha sostenido que “debido a la crisis sanitaria y económica, el cierre de fronteras y la limitación de movilidad, incluso dentro de la misma ciudad, los compradores nacionales se han convertido en protagonistas del mercado de lujo llegando a alcanzar el 75% de las visitas a viviendas”.

Además, desde Uxban agregan que el nuevo perfil del comprador de viviendas de lujo presenta un promedio de edad de entre 45 y 55 años.

En general, a diferencia de los inversores extranjeros, los españoles aportan gran parte del capital inicial. Pero concluyen la operación gracias a la solicitud de un préstamo hipotecario. Además, lo más habitual es que la compra de vivienda se deba al traslado la residencia hacia otra ciudad por motivos laborales.

El alcance de la digitalización inmobiliaria

Anteriormente decíamos que el 75% de los compradores de viviendas de alto standing son de origen nacional. Sin embargo, hay un 25% de clientes extranjeros que siguen invirtiendo en el país, pese al cierre de fronteras y a las limitaciones en la movilidad. Lo verdaderamente innovador es que estas compraventas han podido realizarse gracias a los avances de las nuevas tecnologías. Dado que los compradores han decidido continuar con la inversión sin haber visitado el piso de manera presencial.

La nueva metodología de compraventa se trata entonces de consultas que se realizan a través de internet. Luego prosiguen con visitas virtuales al inmueble que son posibles gracias a los videos 360 y a las fotos de alta calidad.

Además, gran parte de los inversores cuentan con el apoyo de contactos que residen en España. En general se trata de abogados o agentes inmobiliarios de confianza, que se aseguran de que el procedimiento continúe su curso de manera segura.

“Aunque parezca algo muy extraordinario, adquirir una vivienda cuyo precio es superior a un millón y medio de euros a través de un vídeo […] es bastante habitual”, asegura Robles.

Pero, además, desde Uxban agregan que los compradores o inversores extranjeros se caracterizan por la rapidez operativa de la transacción, que suele realizarse abonando al contado. Mientras que el inversor español, tal y como mencionábamos antes, suele adquirir la propiedad a través de la solicitud de una hipoteca.

Por si no sabes cómo esta organizada una comunidad de propietarios y cómo funciona, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

Comunidad de propietarios: ¿Qué es? ¿Cuáles son sus objetivos? ¿Cómo se organiza?

Si te has quedado con alguna duda, déjanos tu comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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Consejos 4 noviembre, 2020

¿Cómo alquilar locales en plena pandemia?: Nuevo método

Alquilar un local luego de la pandemia se ha vuelto todo un desafío. Las cosas cambiaron bastante y hay que adaptarse a la nueva modalidad. En este artículo vamos a contarte un poco sobre cómo alquilar locales en este momento tan atípico mundialmente, implementando un nuevo método para poder seguir con las actividades de forma normal. ¡A leer!

En búsqueda de un método rentable

En un momento en el que todo el mundo busca reinventarse, no queda otra opción más que buscar diferentes alternativas para salir adelante. La idea es probar una y otra vez hasta dar con la idea correcta.

Claro que esto es algo a prueba y error, ya que todos nos encontramos en la misma situación. Y nadie tiene el secreto del éxito en este momento. Pero, aquí en España hay una iniciativa dando vueltas que parece que será furor en los locales.

Rose Capital lanzó una propuesta muy tentadora y que se encuentra al alcance de todos los comercios. La idea consiste en “reinventar” los locales, de manera tal que llamen la atención del cliente.

La idea principal fue arrojada por Ana Clavo, directora y fundadora de la compañía. Quien tiene más de veinte años en el sector inmobiliario y, por lo tanto, muchísima experiencia. “Hay que reinventare porque cada día hay más locales cerrados. Hay un ambiente pesimista y los compradores se dispersan”, afirma Calvo.

El pesimismo de los comercios

La crisis del Covid-19 ha supuesto el cierre forzoso de muchísimos comercios. Ahora que están en plena reapertura, está resultando difícil atraer clientes, ya que la negatividad y el “color gris” siguen inundando las calles de España.

Los locales vacíos siguen acumulándose, aún en las zonas más céntricas de la capital. Y es por este negativismo existente que se ha planteado cambiar un poco la manera tradicional de vender.

Nuevo método: ¿En qué consiste?

Este método, creado por Rose Capital tiene como objetivo principal atraer a los clientes al local. Algo que, debido a la mencionada tristeza de las calles, se está tornando un tanto difícil.

La idea es que los compradores se sientan a gusto. La propuesta de Calvo consiste en darle un giro a la comercialización. Por lo que decidió sacar a su equipo de las oficinas y trasladarlos directamente al local. Lo que se pretende es brindarle al posible comprador una experiencia única desde que ingresa al local hasta que se retira del mismo.

Para lograr el objetivo, se les ocurrió ambientar el local de una manera divertida y que traiga alegría a los posibles compradores. Decorar el lugar con flores, buena iluminación, música agradable y hasta proyecciones que explican de qué manera funciona el local.

“Nuestro objetivo es el de potenciar las sensaciones que trasmite el inmueble, darle vida y amplificar sus posibilidades con nuestra presencia para generar una experiencia radicalmente diferente de las convencionales visitas que se realizan actualmente. Nuestro equipo de profesionales estará físicamente en los mejores locales de Madrid para atender a las decenas de clientes que ya tienen reservadas sus visitas y asesorarles en todo lo referente al local, obras, licencias, contratos, fiscalidad, etc.”, explica su directora.

La idea de esta iniciativa es ir rotando esta modalidad en los diferentes comercios cada semana o quince días. De esta manera, todos tendrán la misma posibilidad de resurgir.

“Otra ventaja de este proyecto es que se pueden acercar posibles compradores o arrendadores que aunque no busquen ese local en concreto sí buscan uno por la zona. Es decir, se producen oportunidades más allá del local que intentamos promocionar”, finaliza la directora de Rose Capital.

Las condiciones anti-Covid-19 para comercios

Como ya dijimos, los locales están reabriendo y eso es una noticia fenomenal. Pero, nada es como antes, al menos por el momento.

Tanto los comercios ya existentes como aquellos que quieren abrir un local desde cero, buscan un respaldo para hacerlo. Y es que el miedo a un nuevo confinamiento está latente y tanto los propietarios como los inquilinos no quieren perder nada.

Es por este motivo que en los nuevos contratos ya es común encontrar la palabra “Coronavirus”. En estos contratos se aplica un nuevo método y se incluyen algunas condiciones distintas a las que suelen aparecer en un contrato normal. Estos términos estipulan que, en caso de que surjan dificultades derivadas de la situación excepcional que estamos atravesando, los arrendatarios pagarán menos alquiler. O, incluso, quedarán libres de abonarlo si se ven obligados a cerrar momentáneamente el local. O si, también, sufren restricciones de horario o aforo que impidan que se lleve a cabo una actividad de forma normal.

Nuevo método de contrato para comercios

Este nuevo contrato brinda seguridad a quien alquila el local, ya que se protege de circunstancias inesperadas que puedan impedirle encontrar un equilibrio entre ingresos y gastos. Por otro lado, el contrato le permite a los propietarios arrendar espacios comerciales que, de otra forma, quizás no podrían estar activos en el mercado, debido a la situación actual.

Estamos hablando de una tendencia que se empieza a extender en la región. María Dolores Alcover Aguilar García, presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Murcia, afirma que: “En la mayoría de casos sí que se está llegando a acuerdos de este tipo. Ni al propietario le beneficia tener un local cerrado que no le produce nada ni al profesional que busca un local para establecer su negocio le ayuda”. La presidenta también añade que “se busca un equilibrio que beneficie a ambas partes, como una rebaja del 50% en el precio del alquiler, la recuperación de la fianza, el bloqueo del pago de la renta si se prohíbe la actividad con otro estado de alarma o la rescisión del contrato sin penalización alguna para el arrendatario”.

Hay que comprender, pese a las circunstancias que estamos viviendo, que todos tratamos de poner lo mejor para salir adelante. Y estamos seguros de que esto es posible si todos ponemos nuestro granito de arena.

Y tú, ¿qué piensas al respecto? Puedes dejarnos tu opinión en nuestro apartado “Comentarios” y con gusto te leeremos.

Si estás pensando en alquilar un local, no dudes en contactarte con OI REAL ESTATE. Te brindaremos el mejor asesoramiento y la confianza que necesitas para realizar una transacción tan importante. ¡Te esperamos!

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