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Área legal 8 noviembre, 2020

Cédula de habitabilidad en Madrid: ¿continúa siendo obligatoria?

Desde junio del 2018, la concesión de la cédula de habitabilidad en Madrid ya no es obligatoria. En su lugar, habrá de expedirse la licencia de primera ocupación.

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que acredita que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad. En general, certifica su grado de ventilación, el buen estado de las instalaciones eléctricas y de la fontanería, además de la iluminación del inmueble. También se evaluarán: la superficie útil de la propiedad, la altura libre, los huecos y las dotaciones mínimas.

Sin embargo, la cédula de habitabilidad en Madrid no es necesaria desde junio del 2018. En esos tiempos, el ayuntamiento reconoció la ineficiencia de los procesos de concesión del documento y, en consecuencia, decidió eliminarlo.

Ahora bien, pese a que la cédula de habitabilidad en Madrid ya no sea obligatoria, es importante diferenciarla de otros conceptos tales como la licencia de primera ocupación y la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Veamos las diferencias de cada uno de ellos.

Cédula de habitabilidad

Como mencionábamos antes, este documento acredita que la vivienda cumple con ciertos requisitos mínimos de habitabilidad para la residencia de personas.

A día de hoy, su concesión es obligatoria únicamente en nueve comunidades autónomas: Cantabria, Asturias, Baleares, Cataluña, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra y Valencia. En efecto, habrá de solicitarse la cédula de habitabilidad tanto para vender como para alquilar un piso en cualquiera de estas comunidades.

Ahora bien, existen tres tipos de cédula de habitabilidad y son:

De primera ocupación: Será concedida en el caso de que la propiedad corresponda a una obra nueva. Es decir, a una vivienda recién construida que será habitada por personas por primera vez.

De segunda ocupación: En general, la cédula de habitabilidad es válida por un periodo de diez años (aunque este plazo variará en cada comunidad). Por lo tanto, habrá de renovarse una vez transcurrido este tiempo. El documento resultante de la renovación es, entonces, la cédula de habitabilidad de segunda ocupación.

De rehabilitación: Cuando una vivienda es reformada integralmente o rehabilitada, se debe solicitar otro tipo de cédula de habitabilidad que es el de rehabilitación.

Licencia de primera ocupación

La licencia de primera ocupación también es expedida por la administración pública. Para ello, las autoridades verifican que la construcción se haya ejecutado tal y como se manifestó en el proyecto de obra.

Su finalidad es también asegurar que la obra se llevó a cabo respetando todas las normativas urbanísticas. Además, garantizará que el edificio cumple con las condiciones mínimas e indispensables para ser utilizado como residencia. Para ello se evaluarán las condiciones de salubridad y seguridad del inmueble. Si estos requisitos no se cumplieran, la obra podría ser clausurada.

La principal diferencia con la cédula de habitabilidad, es que este documento se expide por única vez al momento de inaugurar una obra. En la Comunidad de Madrid, en efecto, la licencia de primera ocupación viene a reemplazar a la cédula de habitabilidad de primera ocupación. Pero la licencia no habrá de ser renovada en ningún momento, por lo que se extingue la cédula de habitabilidad de segunda ocupación en Madrid.

Inspección Técnica de Edificios (ITE)

Cuando una construcción supere los treinta años de antigüedad, será obligatorio realizar la Inspección Técnica de Edificios. La finalidad de dicha práctica es la de asegurar que el edificio continúa cumpliendo con las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato. Dado que, si las construcciones no reciben el mantenimiento adecuado, puede ocurrir que necesiten una reforma para continuar cumpliendo con los requisitos de habitabilidad.

Esta práctica requiere que un técnico homologado visite e inspeccione la propiedad. De esta forma se podrá acreditar que las instalaciones se conservan en buen estado.

¿Necesitas la cédula de habitabilidad en Madrid para vender tu piso?

Tal y como mencionábamos antes, luego de la aparición del Decreto 111/2018, en la Comunidad de Madrid se suprimió la concesión de la cédula de habitabilidad. Pero, en su lugar, se volvió obligatoria la solicitud la licencia de primera ocupación y funcionamiento en los siguientes casos:

Para viviendas de obra nueva.
Para propiedades que resulten de una reestructuración general.
Cuando se realice un cambio de uso en la edificación (de oficina a vivienda, por ejemplo).
Cuando se añadan viviendas nuevas a un edificio ya existente.

Algunos edificios todavía poseen la cédula de habitabilidad

La supresión de la concesión de la cédula de habitabilidad en Madrid es relativamente reciente, por lo que existen edificios que todavía la poseen. En general, se trata de construcciones cuya antigüedad es mayor a quince años.

Si estás por adquirir una vivienda nueva, probablemente esta no posea cédula de habitabilidad. Aunque sí deberá tener la licencia de primera ocupación expedida por el ayuntamiento correspondiente.

Cómo solicitar la licencia de primera ocupación

El procedimiento para solicitar la licencia de primera ocupación es verdaderamente sencillo. En primer lugar, deberás ingresar a la página web del Ayuntamiento de Madrid. Allí encontrarás dos vías para poder realizar el trámite.

La primera te permitirá realizarlo de manera virtual a través del “Registro electrónico”. La segunda se refiere a la realización de la solicitud de manera presencial acercándote a las oficinas de registro municipales.

En la situación actual el gobierno promueve el distanciamiento social. Por eso, nuestro consejo es que elijas la metodología online para tramitar la licencia de primera ocupación en Madrid.

Documentación necesaria para solicitar la licencia de primera ocupación en Madrid

En general, la documentación necesaria para llevar a cabo la solicitud de la licencia de primera ocupación es la siguiente:

Solicitud en formulario normalizado, que se podrá descargar de la misma página web del ayuntamiento.
Certificado final de las obras suscrito por la dirección facultativa. Y, en determinados casos, también deberá estar visado por el colegio oficial correspondiente.
Si las obras ejecutadas consisten en la construcción de viviendas en régimen de protección, deberá presentarse la acreditación definitiva de las mismas.
Libro del edificio.
Declaración de la alteración catastral correspondiente.

En determinados casos de carácter específico, el ayuntamiento podrá solicitarte documentación adicional. Para verificar el listado completo, puedes entrar al siguiente link: Documentación necesaria para tramitar la licencia de primera ocupación en Madrid.

¿Cuánto cuesta la licencia de primera ocupación en Madrid?

El precio variará en función de la cantidad de metros cuadrados que posea la vivienda. A grandes rasgos, el valor medio de la licencia de primera ocupación es de 95 euros, aunque en ocasiones puede valer hasta 10 000 euros.

Esperamos que toda esta información te haya sido de utilidad. ¡De ser así, déjanos tu comentario!

Además, si quieres solicitar la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación, nosotros podemos ayudarte. ¡No dudes en contactarnos, te responderemos a la brevedad!

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¿Cuáles son los documentos necesarios para vender un piso?

Consejos 7 noviembre, 2020

Vender casa tras el divorcio: todo lo que debes saber (noviembre 2020)

Si estás atravesando un proceso de divorcio y no sabes cómo proceder, no te preocupes. En este artículo te contamos cómo y en qué circunstancias puedes vender tu casa tras el divorcio.

Divorciarse es, de por sí, una situación difícil de afrontar. Pero además de las implicaciones emocionales, los divorcios traen asociada mucha burocracia, principalmente a la hora de decidir qué hacer con la vivienda habitual. Pero antes de tomar una decisión al respecto, deberás saber cuáles son las posibilidades en cada caso. Y, para ello, se habrá de considerar:

El tipo de régimen matrimonial.
La existencia o no de hijos menores de edad en la pareja.

El régimen económico matrimonial

El tipo de régimen es el primer aspecto a considerar para decidir si vender o no tu casa tras el divorcio. Este régimen habrá sido pactado entre ambos cónyuges antes de la celebración del matrimonio. Pero al momento de su disolución, será este quien determine la forma de repartir los bienes.

Según el código civil existen, entonces, dos tipos de regímenes.

Régimen de bienes gananciales

A partir del momento en que los cónyuges se casan bajo el régimen de bienes gananciales, todos los beneficios, deudas y ganancias adquiridas serán repartidas entre ambos miembros de la pareja. Es decir que, si el matrimonio decide comprar una casa, la propiedad les pertenecerá a ambos.

Régimen de separación de bienes

Este tipo de régimen implica que cada miembro de la pareja mantendrá la propiedad de sus bienes, independientemente del matrimonio. Es decir que, si uno de los cónyuges hubiera comprado una propiedad antes de la celebración del matrimonio, luego del divorcio el inmueble le seguirá perteneciendo a quien la hubiera adquirido.

Hijos menores de edad en la pareja

En aquellos casos en donde la pareja tenga hijos menores de edad, el juez les otorgará a ellos el uso y disfrute del inmueble hasta tanto cumplan los dieciocho años. Por lo tanto, será el cónyuge que adquiera la tenencia el que permanecerá en la vivienda durante todo el periodo determinado por la ley.

En estos casos, entonces, el tipo de régimen matrimonial pasará a segundo plano. Al menos, mientras los hijos no hayan cumplido la mayoría de edad.

Ahora bien, considerando aquellos casos en donde la pareja no tiene hijos menores de edad, los pasos a seguir para vender su casa tras el divorcio dependerán del régimen matrimonial. Veamos cada uno de los casos.

¿Cómo vender tu casa tras el divorcio con un régimen de bienes gananciales?

En estos casos, lo primero que se habrá de hacer es disolver el régimen económico matrimonial frente a un notario. Al hacerlo, todos los bienes de la pareja (pisos, coches, garajes, locales comerciales, etc.) se repartirán en partes iguales. Es decir, que cada uno de los cónyuges se quedará con el 50% del total de los bienes.

Ahora bien, si la única propiedad compartida fuera la vivienda habitual, podría optarse por cualquiera de estas dos situaciones:

Que uno de los miembros de la pareja se quede con la vivienda. En este caso, quien obtenga la propiedad del bien habrá de compensar económicamente al otro. Generalmente, con el 50% del valor del inmueble.
Que ambos decidan vender la propiedad. Esto ocurre cuando no hay acuerdo entre los partes o cuando uno de ellos no tiene los recursos suficientes para compensar económicamente al otro.

En cualquiera de los casos, es importante destacar que siempre que el reparto se haya realizado en partes iguales, los cónyuges no tendrán que pagar ningún impuesto por la operación. Por ejemplo, si una de las partes se queda con la titularidad del inmueble y el otro miembro de la pareja se queda con los coches, el ministerio de Hacienda considera que no existe un incremento patrimonial, sino un reparto. Por lo cual, no habrá de pagarse ni IRPF ni plusvalía municipal.

Ahora bien, en el supuesto caso de que hubiera un exceso de adjudicación, es decir, si uno de los cónyuges se quedara con más del 50% de los bienes, entonces sí debería tributar por el incremento patrimonial.

¿Y si uno de los cónyuges se niega a vender la casa?

Si uno de los miembros de la pareja no estuviera de acuerdo en vender el piso, deberá iniciarse un proceso judicial de disolución del régimen económico matrimonial. En estos casos particulares, será un juez quien designará a un perito. Este último llevará a cabo todo el proceso de repartición de los bienes.

Pero, ¿qué ocurre si, superada esta instancia, uno de los cónyuges continúa sin querer vender su parte de la propiedad? Si no tiene el dinero suficiente para compensar al otro miembro de la pareja, la persona que esté interesada en vender el inmueble deberá solicitarle al juez la venta en subasta pública.

Sin embargo, antes de proceder por esta vía, es importante que sepas que el dinero obtenido por la venta a través de la subasta pública será mucho menor a las ganancias que podrían obtenerse en el mercado tradicional.

¿Cómo vender tu casa tras el divorcio con un régimen de separación de bienes?

En el caso de la separación de bienes el procedimiento es mucho más sencillo porque los cónyuges podrán vender la casa tras el divorcio por mutuo acuerdo. En estos casos, no deberá realizarse ningún otro trámite más que la demanda de divorcio en sí misma.

Ahora bien, si una de las partes quisiera quedarse con la vivienda, a cambio deberá compensar al otro cónyuge con el dinero correspondiente. Para ello, la pareja habrá de optar por la extinción de condominio. Es decir que deberán terminar con la situación de copropiedad antes de proceder con la operación.

¿Y si una de las partes se niega a vender la casa?

Si uno de los cónyuges se niega a vender la propiedad, la otra parte tendrá dos opciones:

Vender el 50% que es de su propiedad a un proindiviso.
Recurrir a la vía judicial.

Con respecto a la primera opción, existen muchas empresas en el mercado que se encargan de este tipo de operaciones. Si bien es cierto que al vender tu piso a un proindiviso ahorrarás el tiempo y el dinero que conlleva un proceso judicial, debes saber también que, en estos casos, venderás tu parte del piso al 50% (o menos) del valor del mercado.

Al respecto, también debes saber que el otro miembro de la pareja tiene derecho de “tanteo y retracto”. Esto quiere decir que el otro cónyuge podrá igualar la oferta del proindiviso e incluso anularla en caso de que no se le hubiera avisado de la operación.

Con respecto a la segunda opción, es decir, la vía judicial, las consecuencias serán las mismas que en el caso del régimen de bienes gananciales. Es decir que el juez dictaminará que la propiedad habrá de venderse en subasta pública.

¿Cuál es la mejor manera de vender tu casa tras el divorcio?

La mejor manera será siempre a través del común acuerdo, independientemente del tipo de régimen matrimonial. Pues de esta manera se podrá vender la propiedad sin mayores complicaciones y sin perder ninguna suma de dinero en el proceso. Ya sean los relativos a los gastos judiciales como las perdidas ocasionadas por vender la propiedad a precios inferiores a los establecidos por el mercado.

Recuera que cualquiera de los casos mencionados anteriormente corresponderá a las parejas que no tenga hijos menores de edad. Porque, si los tuvieran, será quien gane la custodia el que permanecerá en la vivienda habitual hasta tanto los niños cumplan los dieciocho años.

Esperamos haberte ayudado con este artículo. ¿Tienes más inquietudes? ¡Déjanosla en comentarios!

Además, si quieres vender tu propiedad, no dudes en contactarnos. En OI REAL ESTATE somos expertos inmobiliarios y contamos con más de diez años de experiencia en el mercado.

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¿Cuáles son los documentos necesarios para vender un piso?

Comprar 6 noviembre, 2020

Viviendas de lujo 2020: los españoles son los nuevos protagonistas de la inversión

La pandemia del coronavirus trajo numerosas consecuencias sobre el mercado inmobiliario en general y sobre el sector de la vivienda de lujo en particular. Tal es así que este segmento ha presentado un cambio radical en el tipo de comprador de viviendas de lujo en 2020, que cada vez suma a más inversores españoles.

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Mercado de las viviendas de lujo antes de la pandemia

En el año 2019, el precio del metro cuadrado de las viviendas de lujo en España cerró en 6 900 euros, lo que significó un aumento del 1,5% con respecto al año 2018. Además, el tiempo medio de venta de una propiedad fue de cinco meses.

El perfil del comprador de una vivienda de lujo solía ser el de directivos de grandes compañías, en su mayoría extranjeros, que buscaban en España oportunidades de inversión.

Para ser más precisos, la tendencia indicaba que un 70% de las compraventas de propiedades de lujo eran llevadas a cabo por clientes extranjeros. La mayoría de ellos provenían de Latinoamérica o del norte de Europa, de países tales como el Reino Unido y Francia. Mientras que solo un 30% de las compras eran ejercidas por clientes nacionales.

En cuanto a las propiedades, el factor más importante para elegir el piso de lujo se correspondía a su ubicación, en primer lugar. Y, en segundo lugar, con las características del inmueble. Respecto de este punto, las zonas más demandadas eran los grandes centros urbanos, prefiriéndose siempre los pisos señoriales ubicados en las avenidas principales.

Veamos al detalle cómo era el perfil del comprador de viviendas de lujo en cada una de las ciudades antes de la aparición del primer caso de coronavirus.

Comprador de viviendas de lujo en Madrid

En Madrid la compraventa de viviendas de alto standing se concentró siempre en los barrios aristocráticos, sobre todo en Chamberí. En general, la mayoría de los compradores eran de origen español.

No obstante, Madrid también ha sido la favorita de los inversores latinoamericanos, principalmente de aquellos procedentes de México, Colombia y Venezuela. Aunque, en estos casos, los barrios más demandados fueron siempre: La Moraleja, Pozuelo de Alarcón y Boadilla del Monte.

Comprador de viviendas de lujo en Málaga

El núcleo de inversión ha sido siempre Marbella y el resto de la Costa del Sol. Principalmente por la belleza de sus playas y por el alto porcentaje de retorno que se puede obtener de la inversión.

En este caso, el comprador predilecto siempre ha sido escandinavo, aunque poco a poco esta tendencia empieza a cambiar.

Comprador de viviendas de lujo en Barcelona

El comprador de viviendas de lujo en la ciudad de Barcelona se inclinó siempre por los barrios más céntricos y exclusivos. Algunos de ellos son: Sarrià- Sant Gervasi, Pedralbes y l’Eixample. Mientras que las zonas más demandadas fuera de la capital provincial se han referido siempre a la Costa Brava y a Sitges.

Aquí también el inversor siempre ha sido de origen extranjero, aunque en este caso fueron mayoritariamente europeos: franceses, belgas, alemanes, británicos e italianos.

El impacto del coronavirus en el mercado de viviendas de lujo

El coronavirus llegó para cambiarlo todo, desde nuestras actividades cotidianas hasta nuestras preferencias a la hora de comprar un inmueble.

Cambio en las preferencias sobre la ubicación de los pisos

El cambio más evidente radica en la metodología del empleo. A causa del distanciamiento social, el gobierno ha promovido el teletrabajo y la mayoría de las empresas han respondido a esta solicitud. Al hacerlo, tanto empleadores como trabajadores han descubierto en esta metodología grandes beneficios. Entre ellos, podríamos destacar el ahorro del tiempo y del dinero que implica no tener que trasladarse desde el hogar hacia el centro de trabajo.

Como consecuencia de estas nuevas normativas, el comprador de viviendas de lujo ha comenzado a interesarse por los inmuebles ubicados en la periferia, confiando en que el teletrabajo es una modalidad de empleo que llegó para quedarse. De esta manera, las personas pueden disfrutar de la tranquilidad de los pueblos sin perder los beneficios en materia de empleo que ofrecen las grandes ciudades.

Posiblemente esto derive en una descentralización de la población. De forma tal que las grandes urbes dejarán de aglomerar a la mayor parte de los habitantes de España.

Cambios en el perfil del comprador

Este seguramente represente el cambio más novedoso. Pues a raíz de la pandemia del coronavirus, la inversión inmobiliaria de alto standing ha pasado de estar protagonizada por clientes extranjeros a capitalizarse por los inversores españoles.

Tal es así que un informe reciente del estudio Uxban pone de manifiesto que el cliente español se ha apoderado de la inversión en viviendas de lujo. Concretamente, Gonzalo Robles, CEO de Uxban, ha sostenido que “debido a la crisis sanitaria y económica, el cierre de fronteras y la limitación de movilidad, incluso dentro de la misma ciudad, los compradores nacionales se han convertido en protagonistas del mercado de lujo llegando a alcanzar el 75% de las visitas a viviendas”.

Además, desde Uxban agregan que el nuevo perfil del comprador de viviendas de lujo presenta un promedio de edad de entre 45 y 55 años.

En general, a diferencia de los inversores extranjeros, los españoles aportan gran parte del capital inicial. Pero concluyen la operación gracias a la solicitud de un préstamo hipotecario. Además, lo más habitual es que la compra de vivienda se deba al traslado la residencia hacia otra ciudad por motivos laborales.

El alcance de la digitalización inmobiliaria

Anteriormente decíamos que el 75% de los compradores de viviendas de alto standing son de origen nacional. Sin embargo, hay un 25% de clientes extranjeros que siguen invirtiendo en el país, pese al cierre de fronteras y a las limitaciones en la movilidad. Lo verdaderamente innovador es que estas compraventas han podido realizarse gracias a los avances de las nuevas tecnologías. Dado que los compradores han decidido continuar con la inversión sin haber visitado el piso de manera presencial.

La nueva metodología de compraventa se trata entonces de consultas que se realizan a través de internet. Luego prosiguen con visitas virtuales al inmueble que son posibles gracias a los videos 360 y a las fotos de alta calidad.

Además, gran parte de los inversores cuentan con el apoyo de contactos que residen en España. En general se trata de abogados o agentes inmobiliarios de confianza, que se aseguran de que el procedimiento continúe su curso de manera segura.

“Aunque parezca algo muy extraordinario, adquirir una vivienda cuyo precio es superior a un millón y medio de euros a través de un vídeo […] es bastante habitual”, asegura Robles.

Pero, además, desde Uxban agregan que los compradores o inversores extranjeros se caracterizan por la rapidez operativa de la transacción, que suele realizarse abonando al contado. Mientras que el inversor español, tal y como mencionábamos antes, suele adquirir la propiedad a través de la solicitud de una hipoteca.

Por si no sabes cómo esta organizada una comunidad de propietarios y cómo funciona, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

Comunidad de propietarios: ¿Qué es? ¿Cuáles son sus objetivos? ¿Cómo se organiza?

Si te has quedado con alguna duda, déjanos tu comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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Consejos 4 noviembre, 2020

¿Cómo alquilar locales en plena pandemia?: Nuevo método

Alquilar un local luego de la pandemia se ha vuelto todo un desafío. Las cosas cambiaron bastante y hay que adaptarse a la nueva modalidad. En este artículo vamos a contarte un poco sobre cómo alquilar locales en este momento tan atípico mundialmente, implementando un nuevo método para poder seguir con las actividades de forma normal. ¡A leer!

En búsqueda de un método rentable

En un momento en el que todo el mundo busca reinventarse, no queda otra opción más que buscar diferentes alternativas para salir adelante. La idea es probar una y otra vez hasta dar con la idea correcta.

Claro que esto es algo a prueba y error, ya que todos nos encontramos en la misma situación. Y nadie tiene el secreto del éxito en este momento. Pero, aquí en España hay una iniciativa dando vueltas que parece que será furor en los locales.

Rose Capital lanzó una propuesta muy tentadora y que se encuentra al alcance de todos los comercios. La idea consiste en “reinventar” los locales, de manera tal que llamen la atención del cliente.

La idea principal fue arrojada por Ana Clavo, directora y fundadora de la compañía. Quien tiene más de veinte años en el sector inmobiliario y, por lo tanto, muchísima experiencia. “Hay que reinventare porque cada día hay más locales cerrados. Hay un ambiente pesimista y los compradores se dispersan”, afirma Calvo.

El pesimismo de los comercios

La crisis del Covid-19 ha supuesto el cierre forzoso de muchísimos comercios. Ahora que están en plena reapertura, está resultando difícil atraer clientes, ya que la negatividad y el “color gris” siguen inundando las calles de España.

Los locales vacíos siguen acumulándose, aún en las zonas más céntricas de la capital. Y es por este negativismo existente que se ha planteado cambiar un poco la manera tradicional de vender.

Nuevo método: ¿En qué consiste?

Este método, creado por Rose Capital tiene como objetivo principal atraer a los clientes al local. Algo que, debido a la mencionada tristeza de las calles, se está tornando un tanto difícil.

La idea es que los compradores se sientan a gusto. La propuesta de Calvo consiste en darle un giro a la comercialización. Por lo que decidió sacar a su equipo de las oficinas y trasladarlos directamente al local. Lo que se pretende es brindarle al posible comprador una experiencia única desde que ingresa al local hasta que se retira del mismo.

Para lograr el objetivo, se les ocurrió ambientar el local de una manera divertida y que traiga alegría a los posibles compradores. Decorar el lugar con flores, buena iluminación, música agradable y hasta proyecciones que explican de qué manera funciona el local.

“Nuestro objetivo es el de potenciar las sensaciones que trasmite el inmueble, darle vida y amplificar sus posibilidades con nuestra presencia para generar una experiencia radicalmente diferente de las convencionales visitas que se realizan actualmente. Nuestro equipo de profesionales estará físicamente en los mejores locales de Madrid para atender a las decenas de clientes que ya tienen reservadas sus visitas y asesorarles en todo lo referente al local, obras, licencias, contratos, fiscalidad, etc.”, explica su directora.

La idea de esta iniciativa es ir rotando esta modalidad en los diferentes comercios cada semana o quince días. De esta manera, todos tendrán la misma posibilidad de resurgir.

“Otra ventaja de este proyecto es que se pueden acercar posibles compradores o arrendadores que aunque no busquen ese local en concreto sí buscan uno por la zona. Es decir, se producen oportunidades más allá del local que intentamos promocionar”, finaliza la directora de Rose Capital.

Las condiciones anti-Covid-19 para comercios

Como ya dijimos, los locales están reabriendo y eso es una noticia fenomenal. Pero, nada es como antes, al menos por el momento.

Tanto los comercios ya existentes como aquellos que quieren abrir un local desde cero, buscan un respaldo para hacerlo. Y es que el miedo a un nuevo confinamiento está latente y tanto los propietarios como los inquilinos no quieren perder nada.

Es por este motivo que en los nuevos contratos ya es común encontrar la palabra “Coronavirus”. En estos contratos se aplica un nuevo método y se incluyen algunas condiciones distintas a las que suelen aparecer en un contrato normal. Estos términos estipulan que, en caso de que surjan dificultades derivadas de la situación excepcional que estamos atravesando, los arrendatarios pagarán menos alquiler. O, incluso, quedarán libres de abonarlo si se ven obligados a cerrar momentáneamente el local. O si, también, sufren restricciones de horario o aforo que impidan que se lleve a cabo una actividad de forma normal.

Nuevo método de contrato para comercios

Este nuevo contrato brinda seguridad a quien alquila el local, ya que se protege de circunstancias inesperadas que puedan impedirle encontrar un equilibrio entre ingresos y gastos. Por otro lado, el contrato le permite a los propietarios arrendar espacios comerciales que, de otra forma, quizás no podrían estar activos en el mercado, debido a la situación actual.

Estamos hablando de una tendencia que se empieza a extender en la región. María Dolores Alcover Aguilar García, presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Murcia, afirma que: “En la mayoría de casos sí que se está llegando a acuerdos de este tipo. Ni al propietario le beneficia tener un local cerrado que no le produce nada ni al profesional que busca un local para establecer su negocio le ayuda”. La presidenta también añade que “se busca un equilibrio que beneficie a ambas partes, como una rebaja del 50% en el precio del alquiler, la recuperación de la fianza, el bloqueo del pago de la renta si se prohíbe la actividad con otro estado de alarma o la rescisión del contrato sin penalización alguna para el arrendatario”.

Hay que comprender, pese a las circunstancias que estamos viviendo, que todos tratamos de poner lo mejor para salir adelante. Y estamos seguros de que esto es posible si todos ponemos nuestro granito de arena.

Y tú, ¿qué piensas al respecto? Puedes dejarnos tu opinión en nuestro apartado “Comentarios” y con gusto te leeremos.

Si estás pensando en alquilar un local, no dudes en contactarte con OI REAL ESTATE. Te brindaremos el mejor asesoramiento y la confianza que necesitas para realizar una transacción tan importante. ¡Te esperamos!

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¿Cómo alquilar un piso por primera vez?

Comprar 2 noviembre, 2020

¿Quieres saber qué es una vivienda unifamiliar? ¡Aquí te lo contamos!

La vivienda unifamiliar es la mejor opción para disfrutar de la tranquilidad, la privacidad y la amplitud sin alejarse demasiado de los centros urbanos.

Una vivienda unifamiliar es aquella que alberga a una sola familia, valga la redundancia. Aunque su definición parezca una obviedad, en verdad intenta oponerse a la definición de vivienda colectiva, sobre la cual rige la Propiedad Horizontal. Pues esta última hace alusión a aquellos terrenos o edificios que se dividen en varias partes para alojar a múltiples familias.

En las grandes ciudades, en general, es más común encontrar edificios que viviendas unifamiliares. Estas últimas, en la mayoría de los casos, se reservan para la periferia o para las pequeñas ciudades. Y esto se debe, fundamentalmente, a la densidad poblacional de las grandes urbes. Ya que construir en la altura permite alojar en una misma superficie a una mayor cantidad de personas.

Imaginemos, por ejemplo, una casa en las afueras de Barcelona de 400 metros cuadrados. Allí podría albergarse una familia de cinco miembros. Ahora bien, en el corazón de la ciudad, ese terreno se aprovecharía de forma tal que sobre esa superficie pudieran vivir, por lo menos, diez familias. Es decir, unas cincuenta personas en total.

La única manera de lograrlo es construyendo edificios de gran altura. Con este ejemplo queda en evidencia el motivo por el cual las viviendas unifamiliares se construyen, fundamentalmente, en las afueras.

Tipos de viviendas unifamiliares

Ahora que ya conoces qué es una vivienda unifamiliar, veamos los distintos tipos para que puedas elegir la mejor opción para ti y para tu familia.

Vivienda unifamiliar aislada: se refiere a las casas o chalets que a su alrededor solo tienen jardines o terrenos que le pertenecen a la misma vivienda.

Vivienda unifamiliar apareada: es aquella que, si bien tiene contacto con otros vecinos, solo se comunica a través del exterior. Por lo cual, la construcción en sí misma es completamente independiente.

Vivienda unifamiliar adosada: si bien se asemeja a la vivienda apareada, en este caso las propiedades se encuentran en contacto directo a través de las paredes. Por lo que el grado de independencia es menor que en los otros dos casos.

Beneficios de tener una vivienda unifamiliar

El primer beneficio está a la vista porque es la privacidad. Pues cualquier persona que viva o haya vivido en edificios sabrá que es muy común que los ruidos se escuchen a través de las paredes. Por lo cual, los propietarios suelen ser más cautelosos con el volumen de la voz e incluso con los sonidos de la televisión o de los altavoces. Pero esto no es todo, vivir en una vivienda unifamiliar trae muchísimos más beneficios.

Menos impacto ambiental

En general, las viviendas unifamiliares consumen mucha menos energía que los rascacielos o los edificios. Además, al encontrarse en zonas más bien aisladas, pueden aprovechar mejor la luz natural. Todo esto se traduce en una reducción del impacto ambiental, consecuente del consumo responsable de la energía.

Ahorro en los gastos de la comunidad

A diferencia de lo que ocurre en las viviendas colectivas, una vivienda unifamiliar no está sujeta al pago de gastos de comunidad. Pues es una construcción independiente que no deberá afrontar ni derramas, ni gastos administrativos.

Cabe aclarar que esto será así siempre y cuando la vivienda no se encuentre en una urbanización privada. Pues en este caso, el propietario sí deberá afrontar algunos gatos relacionados con la urbanización.

Mayor amplitud de los espacios

Las viviendas unifamiliares suelen contar con superficies más amplias que los pisos que se encuentran en las ciudades. Esto, desde ya, implica que poseen ambientes de mayor amplitud en donde instalar la cocina, el salón y las habitaciones. Más aún si la vivienda cuenta con jardín, pues podrás disfrutar de algunas caminatas por la naturaleza o de otros beneficios como las huertas.

En definitiva, la amplitud es sinónimo de confort, por eso es este otro de los beneficios de tener una vivienda unifamiliar.

Silencio y tranquilidad

Como mencionábamos antes, vivir en edificios no está mal. Pero en ocasiones, el silencio es difícil de conseguir. Por un lado, por los sonidos que derivan de las actividades cotidianas de los vecinos. Por el otro, por los ruidos derivados del tráfico.

Como las viviendas unifamiliares están más bien aisladas y se ubican en zonas periféricas, el bullicio no será un problema. Y esto, en definitiva, contribuye al bienestar y a la reducción del estrés de sus habitantes.

Libertad en el diseño de tu casa

El hecho de residir en una vivienda unifamiliar le permite al propietario realizar las reformas que considere pertinentes, sin tener la obligación de solicitar la aprobación del proyecto a la comunidad o al resto de los vecinos.

De esta manera, se podrán diseñar libremente todos los espacios de la casa. Con una única excepción: nunca podrá superarse la edificación máxima establecida por el ayuntamiento en donde se ubique la vivienda.

Tener mascotas sin que sean un problema

Ser propietario de una vivienda unifamiliar también significa que contarás con el espacio suficiente para tener mascotas. Y no tendrás que preocuparte por los problemas con los vecinos, que suelen ser el primer motivo por el cual quienes habitan en viviendas comunitarias deciden renunciar a la adopción de perros o gatos.

Como puedes ver, vivir en una vivienda unifamiliar es realmente beneficioso tanto para tu bienestar como para el de toda tu familia. Por eso, te ofrecemos esta increíble vivienda unifamiliar que cuenta con un amplio terreno, mucha privacidad y una excelente ubicación.

Vivienda unifamiliar ubicada en Argentona, provincia de Barcelona

Rodeada de naturaleza, silencio y aire libre, se extiende esta vivienda de 400 metros cuadrados habitables distribuidos en dos plantas. En ellas encontraremos seis habitaciones, tres baños, salón, cocina y biblioteca. Pero, además, cuenta con una extensión de terreno llano de quince mil metros cuadrados.

Se ubica en el municipio de Argentona, a solo quince minutos de la ciudad y en las cercanías de la autovía C 60, lo que facilita el acceso a todo el territorio catalán.

Planta baja

En cuanto a su distribución, encontraremos en primer lugar una inmensa biblioteca y un salón comedor de cuarenta metros cuadrados. Allí se alza una preciosa chimenea, iluminada por la luz natural que ingresa a través de los grandes ventanales.

Si nos dirigimos hacia la derecha, nos encontraremos con una amplia cocina completamente equipada que, además, cuenta con una práctica despensa en donde guardar la compra para toda la familia. También en la planta baja encontraremos una habitación doble con armarios empotrados y baño privado. Por último, encontraremos en esta planta un vestidor y un aseo de cortesía para recibir a los invitados.

Segunda planta

En la segunda planta se ubican cinco habitaciones dobles, todas con pisos de parqué. Además, cuatro de ellas cuentan con armarios empotrados e increíbles vistas al mar y a la montaña. La habitación principal posee vestidor y un baño privado con ducha y bañera de hidromasaje.

En lo que respecta al terreno, se presenta como una oportunidad para realizar actividades económicas como el cultivo, pues su extensión suma quince mil metros cuadrados llanos. En medio de su extensión, encontraremos una piscina y una caseta de 80 metros cuadrados equipada con baño y cocina. Esta construcción es ideal para recibir invitados o para almacenar enseres personales.

Cabe agregar que la vivienda también cuenta con un garaje cubierto con capacidad suficiente para guardar dos coches y varias motos.

Por si no sabes cómo esta organizada una comunidad de propietarios y cómo funciona, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

Comunidad de propietarios: ¿ Qué es? ¿ Cuáles son sus objetivos? ¿ Cómo se organiza?

Si te has quedado con alguna duda, déjanos tu comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Área legal 1 noviembre, 2020

Hay que vender un inmueble, pero uno de los herederos se niega a hacerlo: ¿Qué debo hacer?

La venta de un inmueble no debería ser algo dificultoso, a pesar de todos los pasos que conlleva dicho proceso. Pero, como en todo, hay excepciones. Hoy veremos qué sucede si hay varios herederos para realizar una venta y uno de ellos se niega a hacerlo. ¡Sigue leyendo para informarte bien!

Herederos

Cuando un inmueble tiene dos o más herederos, puede suceder que se pongan de acuerdo para que solo uno de ellos sea propietario del inmueble en cuestión. Por supuesto, que este deberá pagarle a los demás el valor que le corresponde a cada uno por su parte de la propiedad. Esto siempre y cuando no haya en la herencia otros bienes de igual valor, para que pudieran quedar compensados.

Ahora bien. Si ese inmueble se confiere por partes, estamos ante una situación de copropiedad. Si son, por ejemplo, tres hermanos los herederos, cada uno de ellos será dueño de un tercio de la propiedad. Llegado el caso de que alguno de ellos no quiera seguir siendo copropietario puede, sin ningún impedimento, vender su parte a los demás o a un tercero.

Por otro lado, si todos están de acuerdo en vender la propiedad, resulta mucho más fácil. Ya que se venderá el inmueble entero a un único comprador. En cambio, si solo una de las partes quiere vender, por supuesto que puede. Pero es una situación un tanto más difícil.

Todo esto es lo que sucede en lo que llamamos “buenos términos”. Pero, puede que no todo sea tan simple. De hecho, hay muchísimos casos en los que suceden inconvenientes. Veremos algunos a continuación.

¿Qué hacer si uno de los herederos no quiere vender?

Por si lo estás pensando, la respuesta es no. No puedes obligar a nadie a vender algo de su propiedad, si no lo desea. Pero, en el caso de los herederos, hay una opción para poder llegar a una resolución.

La opción de la que hablamos es solicitar la división de la herencia. De esta manera, a través de este proceso judicial, el inmueble heredado por los hermanos (o parientes) se pone a la venta en una subasta pública.

Luego de esta subasta, lo que se recaude se dividirá entre los copropietarios. Si bien es una opción para llegar a una solución, no es la más conveniente. Ya que es una transacción complicada y extensa. Además, el precio recaudado de la subasta nunca será igual al precio que realmente tendría el inmueble en el mercado. Por lo que se estaría perdiendo dinero.

Para tener en cuenta

En el año 2015 se dictaminó la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Lo que hace esta ley es regular las subastas voluntarias. De esta forma, se pueden tramitar ante el Letrado de la Administración de Justicia o, también, ante un notario. Lo bueno de esta ley es que no se necesita la mediación de abogados ni procuradores, por lo que se elude el proceso judicial, siempre engorroso y, muchas veces, de extensa duración.

Esto es posible siempre y cuando se llegue a un acuerdo sobre las condiciones en las que se realiza la subasta. Y es una operación simple, que se realiza de manera online a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

Gastos para los herederos

Hablamos de que sí es posible vender la herencia compartida. Pero, al realizar el proceso de división de la herencia, hay que considerar algunos puntos. Uno de ellos, y quizás el más importante, son los costes económicos que conlleva dicho proceso. Por ese motivo, hay que tenerlo en cuenta antes de afrontarlo.
Estos costes son producto de la participación de los abogados y los procuradores que, por supuesto, no son nada baratos. Además, también es necesaria la intervención de un perito judicial, el cual es nombrado por el juzgado. Este será el encargado de valorizar la casa heredada. Una vez tasada, serán los propietarios quienes decidan si están o no de acuerdo con el valor establecido y seguir con el procedimiento. En el caso que no le den el visto bueno, podrán impugnar el inmueble.

Si deciden impugnar el inmueble, se encontrarán con otro gasto: el del perito tasador.

Otro punto a tener en cuenta es el cuaderno particional. Se trata de un documento que se realiza en todos los casos y es de crucial importancia. En él se establecen los datos delos herederos y del fallecido. Además de estos datos también se registran en él los bienes y las deudas que existan. Por último, se registra la liquidación de la herencia. Es decir, después de quitar el valor de las deudas al de los bienes, se decreta el valor neto.

Si se llega a un acuerdo entre los herederos…

Una vez que los herederos llegan a un acuerdo con respecto a qué hacer con el inmueble y luego de fijar el precio, el secretario judicial se encargará de definir la fecha y la hora para celebrar la subasta pública. En el momento de la subasta deberán estar presentes los herederos de la propiedad. A su vez, podrán presentarse otras personas. Todos podrán pujar en la subasta, a excepción del heredero que se negó a vender el inmueble; al que denominamos “disidente”.

Esta subasta llega a su fin cuando se define el mejor postor, que es la persona a la que se adjudicará el inmueble. Una vez entregado, se repartirá el dinero obtenido entre los herederos, descontando los gastos judiciales.

A pesar de estas opciones factibles, lo mejor es no llegar a esta instancia. Ya que es un procedimiento en el que intervienen muchas personas, se generan gastos adicionales y esto, además de ocasiona pérdidas económicas, debilita la relación entre los herederos.

En síntesis

Después de analizar todo lo que es posible hacer cuando uno de los herederos no quiere vender el inmueble, podemos deducir lo siguiente.

Cuando no hay un testamento que indique qué hacer con el inmueble, lo ideal es que los herederos lleguen a un acuerdo entre ellos, sin involucrar a terceros.
Se puede vender la casa a un tercero o, mismo, entre los propios beneficiarios.
Uno de los herederos puede ceder su parte del inmueble, en el caso que no cuente con los medios para contraer su porcentaje.
Se puede realizar una subasta pública del inmueble. Aunque, como ya mencionamos anteriormente, no es la mejor opción ya que se producen gastos añadidos y se dañan los intereses de los herederos.
En la subasta pública, el inmueble pierde valor y las partes involucradas gastan dinero innecesariamente.

Muy bien. Ahora que tienes esta información en tus manos, ya sabes qué hacer si te han dejado una herencia y alguno de los beneficiarios se niega a vender el inmueble. Si lo deseas, puedes dejar tu opinión o consulta en nuestro apartado “Comentarios” de este blog.

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¿Cuáles son las formas de aceptar la herencia?

Fondos de inversión 31 octubre, 2020

Fondo de inversión alemán GRC: compra la sede de Metro en Madrid

El fondo de inversión alemán Global Realty Capital (GRC) adquirió su primer activo en España. Se trata de la sede corporativa de Metro en Madrid. Tras su ingreso en el mercado español, tiene la intención de convertirse en una compañía inversora líder en los años venideros. Si quieres saber más, ¡sigue leyendo!

El mercado de las inversiones sigue activándose en España. El fondo alemán Global Realty Capital (GRC) llevó a cabo la compra de la sede de Metro en la capital española. A continuación, te introduciremos en el tema y, luego, compartiremos todos los detalles de esta operación inmobiliaria.

¿Qué es un fondo de inversión?

Un fondo de inversión o fondo mutuo es una institución de inversión colectiva (IIC), la cual se ocupa de reunir fondos de distintos inversores. Los inversores pueden ser naturales o jurídicos.

El objetivo de conseguir estos fondos es poder invertirlos en diferentes instrumentos financieros. La responsabilidad suele delegarse a una sociedad administradora, ya sea una entidad bancaria o una empresa de servicios de inversión.

Los fondos son una alternativa sumamente variada, ya que pueden invertir en numerosos y diferentes instrumentos. Esta característica puede reducir el riesgo, en función del fondo de inversión que se haya seleccionado.

Los fondos de inversión son patrimonios conformados por el aporte de varias personas, a las cuales se las llama partícipes del fondo. Estos son administrados por sociedades gestoras y por una entidad depositaria que custodia los títulos y el efectivo. También, ejerce funciones de garantía y vigilancia ante las inversiones.

Cuando inviertes en un fondo, consigues un número de participaciones. Estas diariamente tienen un precio o valor liquidativo, el cual se obtiene por medio de la división entre el patrimonio valorado y el número de participaciones en circulación.

La rentabilidad de un fondo de inversión se efectiviza cuando se concreta la venta de las participaciones. Este procedimiento puede realizarse siempre que se desee, menos en aquellos fondos en los que la liquidez esté limitada a ciertas fechas o periodos.

Los instrumentos financieros en los cuales puede invertir un fondo son:

-Valores con cotización, como acciones, bonos, etc.

-Dinero, en moneda local o extranjera.

-Inmuebles o Bienes Afectados a una Explotación (letras hipotecarias).

Además, según su política de inversión, existen diferentes categorías de fondos de inversión. Cada uno de estos tipos responde a un criterio específico de búsqueda de rentabilidad. Aquí enumeraremos los principales:

-Renta variable: estos fondos no poseen una rentabilidad garantizada. Es decir, que pueden reportar grandes ganancias, a cambio de un asumir un riesgo mayor.

-Renta fija: este tipo de inversiones son más conservadoras, ya que existe una rentabilidad garantizada y menor riesgo.

-Mixtos: existen fondos de inversión que realizan inversiones mixtas entre el tipo de renta fija y variable.

-Retorno absoluto: en estos fondos no se sigue un índice de referencia determinado. El objetivo de estos es la preservación del valor del capital.

Fondo de inversión alemán GRC

El fondo de inversión inmobiliaria Global Realty Capital fue creado por los hermanos Oliver, Alexander y Marc Samwer. A esta firma le han destinado un fragmento de su fortuna, la cual fue obtenida con el éxito comercial del ecosistema digital Rocket Internet.

En la actualidad, cuenta con oficinas en las ciudades de Berlín (Alemania), Madrid (España), Londres (Inglaterra), Los Ángeles y Nueva York (Estados Unidos).

En España, el fondo alemán se encuentra operando desde el año 2019. El equipo de trabajo local es más bien pequeño y se encuentra liderado por el chino-español Kaho Ha. Este empresario solía ser el encargado de las inversiones inmobiliarias europeas de Fosun.

También son ejecutivos del grupo español de la compañía Francisco Conde y Javier Quintela. Ambos proceden de fondos alternativos de real estate, Stronghold y Stoneshield, respectivamente.

Compra de la sede de Metro por parte del fondo de inversión

El fondo alemán GRC realizó la compra de su primer activo en España. Más precisamente en la ciudad de Madrid, en el número 58 de la calle Cavanilles.

Adquirió la sede de Metro a su propietario actual, la SOCIMI Domo Activos. Esta empresa había comprado el edificio el año anterior, por 16 millones de euros.

Esta operación inmobiliaria será utilizada por la empresa como una tarjeta de presentación. El fondo cuenta con un capital estable y, por este motivo, busca aumentar el valor de los activos en los que invierte y así obtener rentabilidades a medio y largo plazo.

La propiedad que adquirió cuenta con una superficie total construida de 4600 metros cuadrados sobre rasante de oficinas y 729 metros cuadrados bajo rasante.

Sin embargo, tras obtener los derechos de ampliación de la superficie del inmueble, conseguirá un total de 8250 metros cuadrados construidos sobre rasante. También obtendrá 3700 metros cuadrados bajo rasante, los cuales ya fueron alcanzados por la SOCIMI Domo Activos.

En esta transacción, GRC obtuvo recomendaciones por parte de la consultora Variant Real Estate Partners y los equipos de JLL para la parte técnica y comercial. La empresa Cuatrecasas ha realizado el asesoramiento legal.

Pese al contexto actual del mercado inmobiliario, el fondo de inversión alemán GRC sigue en la búsqueda de oportunidades que le permitan llevar a cabo su ingreso en el mercado como fondo de valor añadido.

Por otra parte, la compañía posee un fondo de deuda que ayuda a inversores y promotores locales en la adquisición de suelo, el desarrollo de obras y refinanciaciones. Al momento, ha invertido más de 80 millones de euros en proyectos de España y Portugal.

Otros fondos de inversión extranjeros en España

Los fondos de inversión Blackrock, Amundi y JP Morgan son las tres compañías extranjeras con mayor cantidad de activos gestionados en este país.

Las empresas de inversión colectivas extranjeras, como los fondos y las sicavs, obtuvieron recaudaciones de casi 5070 millones de euros en el tercer trimestre del año 2020 en España.

De este modo, en conjunto con las rentabilidades conseguidas, aumentaron su patrimonio en 10 000 millones de euros con respecto al trimestre anterior.

De acuerdo con las estadísticas de Inverco, el patrimonio aproximado de los vehículos de inversión extranjeros comercializados en España sería de unos 203 000 millones de euros (al mes de septiembre).

El fondo de inversión extranjero con mayor patrimonio en activos bajo gestión en España es Blackrock, con 38 013 millones de euros. Encabeza, además, las suscripciones netas del periodo que va de julio a septiembre, con entradas de 3096 millones de euros.

A Blackrock le siguen, por los montos gestionados, Amundi AM y JP Morgan. Estas constituyen el top 3. Asimismo, DWS, Morgan Stanley, Pictet, Fidelity, Robeco, Invesco y Schroders ocupan las diez primeras posiciones de fondos extranjeros, según el volumen que poseen bajo gestión.

En lo referido al patrimonio de las instituciones de inversión colectiva extranjeras, se ubican, por categorías, en primer lugar, los vehículos de renta fija y monetarios (26,5%), en segundo, los de renta variable (24,4%) y en tercero los mixtos (12,9%). Los ETF (fondos cotizados) e indexados representan el 21,1% del volumen comercializado.

¿Te han quedado dudas? ¿Te ha resultado interesante el artículo? ¡No dudes en dejarnos tu comentario!

Casas increíbles 28 octubre, 2020

Casas construidas con impresoras 3D: ¿Cuáles son sus beneficios y cómo se construyen?

Si, las impresoras 3D ya comenzaron a incursionar en el mundo de la construcción de viviendas y desde Oi Real Estate queremos contarte todo acerca de esta novedosa manera de construir una casa.

La impresión 3D puede tener múltiples usos dependiendo de los materiales que sean utilizados para crear las piezas. Pero además son importantes las dimensiones. Inició con la empresa china llamada Winsun New Materials que ha abierto un nuevo frente en el mercado inmobiliario construyendo casas prefabricadas mediante el uso de impresoras 3D, que se levantan en un solo día. Hoy en día ya son varias las empresas que incursionan en el mundo de la impresión 3D de casas.

¿Cómo es el proceso de construcción mediante el uso de impresoras 3D?

En primer lugar, la casa es diseñada por un equipo de arquitectos y científicos. Luego, el diseño se programa en una impresora 3D que será trasladada hasta el lugar donde se ubicará la vivienda.

El espacio que se genera entre las líneas impresas es rellenado con cemento para conseguir de esta manera formar la pared. La impresora empieza a levantar las paredes por capas. Cada pared está compuesta por dos capas de aislante de poliuretano y con un espacio entre ellas que es rellenado con cemento. Mientras se van agregando las capas de poliuretano se van ubicando los marcos de las puertas y de las ventanas y al finalizar, serán colocadas las ventanas, las puertas y el techo. Una vez hecho todo esto, la casa ya está terminada y lista para ser habitada.

Se estima que esta tecnología será capaz de reducir el costo de construcción hasta en un 25% en los próximos 5 años, y en un 40% entre los próximos 10 o 15 años. El motivo de esto es que la tecnología se irá haciendo más barata y refinada. También, otra causa, es que los costos disminuirían si se construyen a gran escala.

La impresora 3D se usa para imprimir los bloques desde el suelo hacia arriba para lograr formar de esta manera las paredes.

Este tipo de casas son amigables con el medio ambiente, ya que no producen ningún tipo de desechos durante su impresión.

¿Cuáles son los beneficios de la construcción con impresoras 3D?

-Se pueden imprimir las casas en el lugar.

-La vivienda es mucho más económica (aproximadamente un 35%).

-La construcción es mucho más rápida.

–Minimiza las fallas humanas.

-Les da la posibilidad a los arquitectos de ser mucho más creativos a la hora de idear las formas de las casas que diseñan.

Algunas casas que fueron construidas con impresoras 3D

Aquí va un listado de las mejores casas construidas mediante el uso de impresoras 3D

Viviendas sociales en Nantes

La Universidad de Nantes lanzó el proyecto Yhnova en el mes de abril del año 2017. Su objetivo era construir viviendas sociales rápidamente y a bajo coste. Para lograrlo, usaron un método innovador de impresión en 3D que consiste en oprimir dos capas de espuma de poliuretano de tipo expansivo y un tercio de hormigón que sirve como aislamiento. De esta manera se llevó a cabo la construcción de las paredes de esta vivienda de 95 m² en solo 54 horas. Luego se fueron necesarios 4 meses más para poder instalar las ventanas, el techo y las puertas. La construcción de esta vivienda tuvo un costo de un 20% menos que mediante técnicas tradicionales.

Comunidad de casas en México

La impresora 3D Vulcan 2 es capaz de crear una casa impresa en 3D en tan solo 24 horas. Todo se lleva a cabo en el marco de una colaboración entre el fabricante Icon y la organización New Story, que buscan ayudar a las personas sin hogar.

Apis Cor una vivienda en Moscú

La empresa Apis Cor en colaboración con PIK logró imprimir una vivienda con tecnología de impresión 3D en la ciudad de Stupino, en la región rusa de Moscú. El edificio cuenta con 38 m² y se construyó utilizando una impresora 3D móvil y en menos de 24 horas. Por primera vez en Rusia, una casa se imprimió en su conjunto, en lugar de ensamblarse a partir de paneles preimpresos. Este proyecto fue seleccionado particularmente, ya que uno de los propósitos fundamentales de esta construcción fue demostrar la flexibilidad del equipo y la diversidad de formas disponibles. Así, este proyecto muestra todos los beneficios de la impresión 3D, concretamente la velocidad de fabricación.

Dubai la casa impresa más grande

Actualmente, la casa impresa en 3D más grande del mundo se encuentra en Dubai. Cuenta con 9,5 metros de altura y una superficie de 640 m², tomó 17 días para ser impresa. Para ello, se construyeron dos muros paralelos reforzados a partir de una masa de yeso especial y el espacio intermedio se llenó con hormigón. De esta manera, la construcción resultante debería ser capaz de soportar condiciones climáticas extremas. El proyecto fue desarrollado por Apis Cor.

Impresión de una casa de hormigón en Marruecos

Se trata de una creación de Be More 3D, la primera empresa en España que logró crear una impresora 3D de hormigón. El proyecto inició en la Universitat Politècnica de València, esta empresa logró crear una vivienda en el continente africano. Se trata de una vivienda de 32 m² creada increíblemente en 12 horas, gracias a la tecnología que la propia startup ha conseguido desarrollar. Esta construcción participó del certamen Solar Decathlon África 2019, celebrado en el Green Energy Park de Ben Guerir, en Marruecos. Además, este proyecto consiguió disminuir los gastos de construcción y también, la generación de residuos, las emisiones de CO2 y los riesgos laborales que pueden surgir durante la construcción.

SQ3D una casa de 46 metros cuadrados

La compañía estadounidense SQ3D (con impresoras 3D S-Squares) reveló su casa impresa en 3D en agosto del año 2019. Fue diseñada con una máquina XXL, haciendo uso de un brazo robótico montado en un pórtico que rodea el sitio de construcción. En solo 12 horas, el fabricante logró construir la pequeña vivienda que cuenta con 46 m², a un costo de $ 2 000. El objetivo de SQ3D es ofrecer su tecnología de impresión 3D es construir viviendas más accesibles.

Gaia, una casa eco sostenible

El fabricante de impresoras 3D, WASP, es muy famoso en la industria por sus impresoras 3D dedicadas al sector de la construcción. Uno de los proyectos realizados por la empresa italiana es Gaia. Se trata de una pequeña vivienda impresa en 3D hecha de materiales orgánicos. La casa cuenta con unos 30 m² y se encuentra en Shamballah, un pequeño pueblo italiano que incluye varias casas de WASP impresas en 3D. Fue fabricada en el año 2018, la empresa utilizó su impresora 3D Crane WASP para construir la vivienda a partir de tierra cruda y materiales naturales procedentes de la cadena de producción de arroz. Se construyó en 10 días de impresión. Más que una casa impresa en 3D, este es un ejemplo perfecto de un modelo de casa eco-sostenible.

COBOD, el primer edificio impreso de Europa

COBOD, con sede en Dinamarca, consiguió imprimir el primer edificio de Copenhague en el año 2017 con su impresora BOD. La idea de este proyecto surgió luego de participar en el proyecto 3D Construction Printing. El edificio The BOD, es una pequeña oficina impresa en 3D, que mide 50 m² y está hecha de hormigón. Desde entonces, la compañía de impresión 3D ha lanzado una nueva impresora 3D, BOD2, que ya vendió a Arabia Saudi para acelerar sus planes de hogares de impresión 3D. La impresora BOD2 es tan grande como para imprimir edificios de tres pisos de más de 300 m² cada uno.

Project Milestone, una comunidad de casas impresas

En los Países Bajos el desarrollo de casas impresas en 3D ya es algo habitual, de tal forma que anunciaron la creación de su primera urbanización de casas desarrolladas con este tipo de tecnologías. En este proyecto, llamado Project Milestone, colaboran la Universidad Tecnológica de Eindhoven y cuatro compañías más, que en conjunto han logrado el desarrollo de 5 viviendas para diferentes familias. Este proyecto espera ser el primero de muchos en el país con estas características.

MARSHA, un refugio impreso en Marte

El interés por conquistar el espacio ha llevado al desarrollo de proyectos para conseguir crear viviendas en el espacio que logren soportar adversidades. Esta vivienda o refugio ha sido ideada para instalarse en el planeta Marte. Para su desarrollo planean utilizar los materiales que se encuentran en el lugar, evitando llevar materiales desde la tierra. Se estima que la construcción contará con 34m2 desarrollados en forma cilíndrica para optimizar el espacio y la seguridad al enfrentarse a los cambios de temperatura del lugar.

¿Qué opinas de la construcción mediante el uso de impresoras 3D? ¡Déjanos tu comentario! En Oi Real Estate nos interesa saber tu opinión.

Impuestos 27 octubre, 2020

Plusvalía municipal: todo lo que necesitas saber sobre este impuesto

La plusvalía municipal es un impuesto que podrá cobrarte el ayuntamiento al momento de vender tu propiedad. En el siguiente artículo, encontrarás toda la información que necesitas sobre este tributo. ¡Toma nota y sigue leyendo!

¿Qué es la plusvalía municipal?

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como plusvalía municipal, es un impuesto que se encargan de recaudar los ayuntamientos. Se manifiesta por norma general en las compraventas, donaciones o herencias de estos terrenos.

Si en el transcurso de tiempo que pasa entre la compra de una vivienda y su posterior venta se produce un aumento de valor del terreno donde está edificada, este incremento es percibido por las entidades locales como un beneficio para el vendedor. Por este motivo, se aplica el impuesto llamado plusvalía municipal.

Tomemos como ejemplo una propiedad que se ha comprado en enero del 2001 por un valor de 150 000 euros, y posteriormente, se vende, en enero del año 2007, por 180 000 euros. Probablemente, el inmueble haya experimentado un incremento en su valor de unos 30 000 euros, produciéndose así una ganancia para el vendedor y antiguo propietario.

¿Quién debe abonar este impuesto?

La trasmisión de un terreno puede llevarse a cabo de distintas maneras. Por ejemplo, por compraventa, donación o herencia. Según cada una de estas formas, si ha existido algún incremento de valor del terreno transmitido, la plusvalía debe abonarla:

-en el caso de una compraventa: el vendedor.

-si es una donación: el donatario.

-en las herencias o legados: el heredero o legatario.

¿Dónde se encuentra regulada la plusvalía municipal?

La regulación de la plusvalía la podemos encontrar en el Real Decreto Legislativo 2/2004 del 5 de marzo, por el cual se aprobó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

En su artículo 104 se lee lo siguiente:

1. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

¿Qué grava la plusvalía municipal?

Por lo general, se tiende a considerar que el impuesto grava a la totalidad de los bienes transmitidos, pero no es así. La confusión queda solventada cuando acudimos a la regulación y comprobamos que es una exigencia sine qua non del impuesto que el incremento de valor que se experimente sea el de los terrenos y no el de la edificación u otros conceptos.

Por este motivo, si se realiza la compraventa de una vivienda, lo que se emplea para calcular la plusvalía no es el valor del inmueble, edificación o construcción, sino el valor del terreno sobre el que se construyó.

¿Qué ocurre en el caso de venta a pérdidas?

No siempre se encarece el valor del terreno transmitido y esto supone que el patrimonio del vendedor, donatario o heredero no mejora. Como resultado, el impuesto no tendría que aplicarse al no existir tal enriquecimiento.

El Tribunal Constitucional ha dictaminado que es inconstitucional el cobro de la plusvalía municipal en aquellos casos de venta a pérdidas. Es decir, en las situaciones en las cuales se vende una propiedad a un valor inferior al de la adquisición.

Para acreditar que ha existido pérdida, el contribuyente debe demostrar con escrituras o una prueba pericial que el valor del terreno no se ha incrementado en el momento de su transmisión.

Fallos del Tribunal Supremo sobre la plusvalía municipal

Como hemos expuesto anteriormente, el impuesto debe ser aplicado sobre terrenos y no sobre propiedades, viviendas, etc.

El Tribunal Supremo dictó una sentencia en la que establece que las obras de construcción de una vivienda o de ampliación no son tenidas en cuenta a la hora de calcular el impuesto.

Por otro lado, el mismo Tribunal aclara que los gastos ocasionados como consecuencia de convertir un terreno de naturaleza rústica en urbano, tampoco son computables para incrementar el valor de este a la hora de su venta. De esta manera, se obtendrá una pérdida con respecto a cuándo se adquirió y se evitará así tener que pagar la plusvalía municipal.

En síntesis, para el Tribunal Supremo, no son computables a efectos del cálculo de la plusvalía municipal ni la inversión realizada para recalificar un terreno convirtiéndolo en urbano cuando era rústico, ni el valor de las obras de una edificación fruto de una reforma.

¿Cómo calcular la plusvalía municipal?

La fórmula utilizada para su cálculo debe ser la establecida por el artículo 107 de la Ley de Haciendas Locales. Esta ecuación consiste en multiplicar el valor del terreno, en el momento del cobro, por el número de años de generación del incremento y por el porcentaje anual correspondiente.

La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.

A efectos de la determinación de la base imponible, deberá tenerse en cuenta el valor del terreno en el momento del cobro, de acuerdo con lo previsto en los apartados 2 y 3 de este artículo, y el porcentaje que corresponda en función de lo previsto en su apartado 4.

Los ayuntamientos podrán establecer una reducción cuando se modifiquen los valores catastrales como consecuencia de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general. En esos casos, se tomará como valor del terreno el importe que resulte de aplicar a los nuevos valores catastrales.

Sobre el valor del terreno en el momento del cobro del impuesto, se aplicará el porcentaje anual que determine cada ayuntamiento, sin que pueda exceder de los límites siguientes, según la cantidad de años:

-De uno hasta cinco años: 3,7%

Hasta:

-10 años: 3,5%

-15 años: 3,2%

-20 años: 3%

Si quieres vender una propiedad, no dudes en contactar con OI REAL ESTATE. Nuestros profesionales se encuentran disponibles para asesorarte.

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¿Debo pagar el IRPF al vender mi vivienda?

Área legal 26 octubre, 2020

Venta de piso con hipoteca: tres opciones para hacerlo correctamente

Desde Oi Real Estate, como expertos inmobiliarios, queremos ayudarte a que tus transacciones sean exitosas. En esta oportunidad, te ofrecemos tres opciones bien detalladas para que la venta de un piso con hipoteca te resulte más sencilla. ¡Sigue leyendo y toma nota!

Puede ser que te encuentres en la situación de tener que vender tu piso para comprar otra vivienda. En muchos casos, podrías necesitar llevar a cabo este cambio, aun cuando no hayas terminado de pagar el préstamo o hipoteca.

Muchos se preguntan si es posible la venta de un piso con hipoteca pendiente por liquidar. La respuesta es que sí. Además, es más sencillo de lo que parece a simple vista. Para efectivizar la venta del inmueble hipotecado, tienes tres caminos:

1. Cancelar el préstamo al momento de la venta del piso con hipoteca

Si quieres cancelar la hipoteca con el dinero de la venta del piso, debes considerar dos escenarios posibles:

1. El monto que debemos es inferior al del precio de venta del piso con hipoteca

En este caso el contexto es más favorable. Ante esta situación, podrás usar una parte del precio de compraventa para liquidar la deuda y para pagar los costes de cancelación de la hipoteca.

Para poder optar por esta opción, tendremos que dirigirnos a nuestro banco para solicitar el certificado de deuda pendiente. Este lo tendremos que presentar ante notario el día de la firma.

El comprador, por su parte, emitirá dos cheques: uno para nosotros y otro para la entidad bancaria con la cantidad correspondiente de deuda pendiente y la comisión por cancelación. Este último cheque será recibido por un representante de nuestro banco, quién nos acompañará a la notaría y llevará consigo el certificado de deuda cero.

2. El valor de venta del piso es un importe inferior al que debemos pagar

En este escenario, el total del valor de la compraventa se usará para cancelar el préstamo. Como todavía nos va a quedar dinero por pagar, nuestro banco nos tramitará un nuevo préstamo, con condiciones nuevas.

Es decir, tendremos que pagar los gastos de cancelación de la hipoteca, más lo de la constitución del nuevo crédito.

Si el importe de la hipoteca que nos queda por pagar es mayor que el precio de venta de la vivienda, vamos a tener que negociar con nuestro prestamista. Para evitar problemas con la entidad, cuando te encuentres en una fase avanzada de la venta, es preferible hablar con ellos.

2. Subrogación del préstamo al comprador

Otra solución es la de transferir el préstamo al comprador. Esta operación se llama subrogación de hipoteca al deudor, siendo el comprador el nuevo adeudado. Este es un modo de vender tu piso con hipoteca que te permitirá ahorrarte los costes de la cancelación anticipada del préstamo.

Para ello, vas a tener que ir al banco con el comprador para pedirlo, ya que la entidad tiene que estudiar su perfil para asegurarse que puede asumir el crédito. Si el banco considera que el comprador puede hacer frente al préstamo y aprueba este trámite, se podrá llevar a cabo la nueva transferencia de titularidad.

La ventaja de esta vía es que no deberás pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados ni asumir los gastos de cancelación de la hipoteca. Aunque, es posible que tengas que correr con los gastos del estudio del nuevo deudor que tendrá que hacer el banco para aprobar la operación.

Si estás pensando en transferir nuestra hipoteca al comprador, tendremos que avisar a nuestro banco con 30 días de antelación. Debemos considerar este plazo antes de acordar una fecha para firmar la compraventa con un notario. También es recomendable incluir esta información en el contrato de arras.

3. Contratar una hipoteca puente para poder adquirir un nuevo inmueble

Si todavía estás pagando la hipoteca de tu inmueble actual y no tienes dinero ahorrado, no vas a poder cancelarla hasta que lo vendas. Si por otra parte, te urge adquirir una nueva vivienda y no puedes esperar a vender, seguramente tendrás que contratar un nuevo préstamo, que se sumaría al anterior.

Una solución en este caso es contratar una hipoteca puente para unir nuestro antiguo préstamo al de nuestra nueva casa. Esto evita que tengamos que pagar dos mensualidades separadas a la vez.

En este caso, nos conviene vender la casa lo más rápido posible, ya que vamos a usar el dinero de la compraventa para cancelar la hipoteca. Una vez logrado esto, podremos formalizar una hipoteca normal para la casa nueva.

Esta hipoteca puede ser una apuesta arriesgada, ya que no solo estaremos pagando un precio más alto que una hipoteca normal, sino que vamos a tener que vender dentro de un plazo determinado de entre seis meses y 5 años. Si no lo conseguimos, las cuotas de la hipoteca crecerán.

¿Cómo se cancela la hipoteca una vez liquidada?

Al liquidar la hipoteca con la venta del inmueble, tu banco te tramitará un certificado de deuda cero. A partir de ese punto, es habitual que el banco de tu comprador te exija que acudas a una gestoría de su elección para que se inscriba el cierre del préstamo en el Registro de la Propiedad. Con esto, tu hipoteca quedará completamente cancelada.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que realizar el trámite con el banco de tu comprador o su gestoría puede ser un poco costoso. En este sentido, puedes intentar negociar con la entidad para realizar esta gestión por tu cuenta o con una gestoría de tu elección y dentro de un plazo específico. Así, puedes tratar de reducir costes, buscando a un profesional que se adapte mejor a tus necesidades económicas. Eso, si no tienes tiempo de hacerlo tú mismo.

Si, por el contrario, has terminado de pagar el préstamo y quieres hacer la cancelación registral antes de la venta, solo tienes que pedir el certificado de deuda cero a tu banco. Luego, tienes que acudir a la notaría para firmar la escritura de cancelación y rellenar el formulario de los Actos Jurídicos Documentados.

Posteriormente, tendrás que entregar la escritura y el formulario del impuesto en el Registro de la Propiedad para levantar la carga sobre tu casa. Debes tener en cuenta que esto puede tardar unos 15 días.

¿Cuánto cuesta cancelar el préstamo luego de la venta del piso con hipoteca?

La venta de una vivienda conlleva una serie de gastos, como, por ejemplo, el pago de los impuestos obligatorios y los honorarios de la agencia inmobiliaria, si es que, en vez de vender tu piso entre particulares, decides contratar la ayuda de un profesional.

Pero, ¿cuánto tienes que pagar por cancelar la hipoteca? Con la venta de un piso con hipoteca debes considerar el total de los costes de cancelación. Si acudes a un gestor, el trámite podría costar alrededor de los 1000 euros.

Este coste podría ser menor si decides hacerlo por tu cuenta, pero, si aun debes el préstamo y vas a pagar la deuda con el dinero de la venta, el banco de tu comprador podría obligarte a hacerlo con su gestoría.

Además, hay que considerar que al no haber acabado de pagar la hipoteca estaríamos hablando de una cancelación anticipada. Esta viene con una comisión que tendrás que pagar a tu banco por saldar el préstamo antes de tiempo.

Generalmente, si la cancelación se realiza en los primeros cinco años, la comisión no podrá superar el 0,5% del capital pendiente. En cambio, si se hace pasado este periodo no será más del 0,25%.

¿Cuándo te conviene saldar el préstamo?

Al inicio de la venta de tu inmueble, es recomendable comprobar el estado de tu hipoteca para saber a qué trámites tendrás que hacer frente. Para ello, es una buena idea conseguir la nota simple, que es uno de los documentos necesarios para vender un piso. Con ello y dejándote asesorar por tu banco o inmobiliaria, podrás decidir cuándo te conviene quitarte el préstamo de encima:

-Si tu hipoteca ya está liquidada y solo queda cancelarla, puedes hacer la cancelación registral al principio de la venta. Con ello te quitas los trámites administrativos de encima y evitarás tener que preocuparte por esto más adelante.

-Si cuentas con el capital ahorrado para ello, también es una buena idea liquidar la deuda y cancelar registralmente el préstamo antes de vender.

-Si vas a usar el dinero de la venta para liquidar la hipoteca, lo más habitual es hacerlo durante la firma, ya que en este caso suele ser el método más cómodo y conveniente. Como hemos mencionado anteriormente, tu representante del banco va a estar presente durante el día de la firma con el certificado de deuda cero. El comprador va a presentarse con dos cheques: uno para nosotros y otro para el banco.

-Si se trata de una subrogación vas a tener que informar a tu banco 30 días antes de la transferencia. Así pues, se recomienda empezar los trámites durante la negociación.

Antes de decidir cuándo vas a cancelar la hipoteca, es importante que entiendas cuáles son los pasos necesarios para vender el inmueble y lo que tarda cada fase para evitar problemas.

Del mismo modo, debes tener en cuenta que la cancelación de una hipoteca implica ciertos trámites y, según el caso, negociaciones con el banco. Tienes que considerar los plazos de estas gestiones antes de negociar la fecha de la firma de la compraventa.

¿Cómo te ayudará una inmobiliaria en la venta de tu piso con hipoteca?

Una agencia inmobiliaria te puede ayudar con el proceso de venta de tu piso con hipoteca. Te ayudará a promocionar la venta de la vivienda en los portales inmobiliarios, a obtener la documentación necesaria y a captar a un potencial comprador.

No obstante, el trámite de cancelación de la hipoteca, generalmente, debe correr por tu cuenta. En este sentido, el trámite como tal lo realizarás con el banco y con la gestoría. Aunque, evidentemente, la agencia inmobiliaria con su experiencia en el mercado y su conocimiento del tema, te puede aconsejar y servir de guía para resolver el papeleo con éxito. Además, te puede orientar sobre los gastos que conllevará, por ejemplo, la cancelación de la hipoteca.

Por otro lado, consultar a una inmobiliaria previamente puede ser vital a la hora de calcular los números, en el caso de que queremos vender la casa para comprar otra. La agencia te puede realizar una valoración de tu vivienda y esto te puede ayudar a saber si podrás pagar el préstamo y si te sobrará dinero para afrontar la nueva operación.

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