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Invertir 23 noviembre, 2020

Agencia Negociadora del Alquiler: invertir en vivienda es más rentable para el pequeño propietario

Invertir en vivienda para alquilarla sigue siendo rentable a pesar de la crisis. Pero un informe publicado recientemente por la Agencia Negociadora del Alquiler sostiene que los beneficios serán mayores si el propietario es una persona física.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha publicado recientemente un estudio en donde asegura que invertir en vivienda de alquiler es más rentable para el pequeño propietario que para los grandes tenedores de vivienda. Este estudio se fundamenta en cinco pilares que son:

Los beneficios fiscales.
El tiempo de duración del contrato.
Los gastos de constitución del alquile.
La posibilidad de recuperar la vivienda alquilada,
La facilidad de actuación frente a una ocupación ilegal.

Invertir en vivienda: datos estadísticos

La rentabilidad bruta por la compra de una vivienda para alquilar bajó en el tercer trimestre del 2020. Pues alcanzó un valor del 7,9%; mientras que en el primer trimestre del año rondaba el 8,2%. Ahora bien, las capitales españolas que mostraron una mayor rentabilidad para este tipo de operaciones fueron:

Lleida (8,1%), Murcia (7,8%), Huelva (7,2%), Castellón de la Plana (6,9%) y Santa Cruz de Tenerife (6,8%). En Barcelona, por su parte, hacia el cierre del tercer trimestre, la rentabilidad de la inversión se había estabilizado en un 4,7%. Mientras que en Madrid se situaba en un 5,2%.

Pero, a pesar de esta caída, la rentabilidad de invertir en vivienda sigue siendo favorable para el comprador. Pues continúa siendo un activo a través del cual se pueden obtener importantes ganancias, sobre todo a través del alquiler. En efecto, la rentabilidad obtenida por el alquiler de una vivienda multiplica por veinte a las tasas que ofrecen los Bonos del Estado a diez años, según idealista.

Por todo esto, muchos inversores han decidido comprar viviendas para destinarlas al alquiler. En algunos casos, la adquisición se realizó como persona física y, en otros, como persona jurídica. Sin embargo, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha asegurado que este tipo de inversiones le aportan más beneficios al pequeño propietario.

Agencia Negociadora del Alquiler: invertir en vivienda es más rentable para el pequeño propietario

Un estudio de la Agencia Negociadora del Alquiler sostiene que invertir en vivienda es mucho más beneficioso para el pequeño propietario que para los grandes tenedores de viviendas. Esta afirmación posiblemente contradiga al ideario popular, en donde existe la creencia de que las grandes empresas son las que disfrutan de mayores beneficios fiscales. Sin embargo, José Ramón Zurdo, el Director General de ANA, sostuvo que:

“Siempre que se habla de inversiones, la creencia más generalizada es que las empresas serán las más beneficiadas, bien porque tengan un mayor conocimiento y experiencia en la materia, o porque las leyes y las normas van a ir su favor”. Pero también agrega que “en el alquiler de viviendas, la situación es la contraria: son los propietarios particulares los que obtienen mayores beneficios, y no solo económicos, a la hora de comprar una vivienda para luego destinarla al alquiler residencial”.

Ahora bien, ¿en qué se basan los directivos de la Agencia Negociadora del Alquiler para afirmar que invertir en vivienda para alquilar es más rentable para el pequeño propietario? A grandes rasgos, parten de la base de que cuando el titular del arrendamiento es una persona física, “el alquiler tiene un tratamiento jurídico y fiscal más favorable que cuando el arrendador es un mercantil”. Entonces, ¿en qué consiste ese tratamiento favorable? En cinco pilares fundamentales que detallamos a continuación.

Reducción fiscal para los pequeños propietarios

Los pequeños propietarios que deciden invertir en vivienda son beneficiarios de una bonificación en la declaración de la renta. Esta última se trata de una reducción fiscal de hasta el 60% de los rendimientos netos que obtenga el propietario por el alquiler. Aunque cabe agregar que esta deducción solo se podrá aplicar cuando el arrendamiento se destine a vivienda habitual y no al de tipo vacacional.

Este beneficio se perdería si el propietario fuera una persona jurídica. Con la única excepción de que se tratara de una “sociedad cuyo objeto social fuera la inversión en viviendas y tuvieran un régimen fiscal más favorable”, como ocurre con las socimis y los fondos de inversión.

Menor plazo en el contrato de alquiler

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración del contrato de alquiler será de siete años cuando el propietario fuera una persona jurídica. Pero si fuera una persona física, en cambio, el plazo será de cinco años. ¿Por qué esto se plantea como un beneficio? Pues porque al existir plazos menores, es más fácil recuperar la vivienda en caso de que existieran diferencias o inconvenientes con los inquilinos.

Posibilidad de recuperar la vivienda en caso de necesidad

Otra de las ventajas de invertir en vivienda de alquiler a través de la figura de persona física es que la Ley de Arrendamientos Urbanos autoriza al propietario a recuperar su vivienda en caso de necesidad personal. Incluso antes de la finalización del contrato de alquiler. En cambio, “un arrendador persona jurídica no podría hacerlo, porque la ley limita esta causa de recuperación de las viviendas arrendadas solo a las personas físicas”, detalla el estudio de la Agencia Negociadora del Alquiler.

Este beneficio poco tiene que ver con la rentabilidad de la inversión. Pero es una ventaja destacable, teniendo en cuenta los problemas que pueden presentarse a la hora de alquilar una propiedad.

Menos gastos para el propietario si es persona física

El estudio de la Agencia Negociadora del Alquiler también agrega que los gastos de constitución del contrato de arrendamiento cuando el propietario es una persona física son menores. En otras palabras, aquellos gastos que deriven de la formalización de los contratos serán asumidos por el inquilino cuando el propietario sea una persona física. Mientras que, si se trata de una persona jurídica, será esta última la responsable de asumir esos costes.

Posibilidad de recuperar la vivienda más rápido en caso de ocupación

Si bien este último punto tampoco se refiere a la rentabilidad propiamente dicha, es importante tenerlo en cuenta. Pues una casa okupada no generará más que pérdidas para el propietario. Es por eso que la Agencia Negociadora del Alquiler incluye este punto como uno de los beneficios de invertir en vivienda para arrendar a través de la figura de persona física.

Los casos de ocupación en España han ido aumentando considerablemente en los últimos años. En efecto, los datos estadísticos sostienen que las denuncias por ocupación ilegal de inmuebles han aumentado en un 40,9% durante los últimos cuatro años. De esta manera, en el 2019 se sumaron un total de 14 621 denuncias al respecto, y siguen aumentando en este 2020.

Es por eso que el quinto beneficio de invertir en vivienda de alquiler como persona física es que “en casos de desahucios promovidos por arrendadores personas jurídicas, que no sean grandes tenedores de inmuebles, cuando los tribunales detecten que los inquilinos arrendados estén en situaciones de vulnerabilidad, pueden suspender los lanzamientos hasta un periodo de tres meses. Frente al mes de suspenso en el caso de arrendadores personas físicas”.

En definitiva, según el estudio de la Agencia Negociadora del Alquiler, invertir en vivienda para alquilar es más rentable para el pequeño propietario y no tanto para las grandes empresas. No obstante, la tasa de retorno de la inversión es favorable para cualquiera de las figuras jurídicas mencionadas. A través de este estudio se pretende demostrar que, frente a la posibilidad de elegir si invertir como persona jurídica o como persona física, la segunda opción será la más ventajosa, según la ANA.

¿Estás pensando en invertir en vivienda para alquilar? ¡No dudes en contactarnos!

Consejos 20 noviembre, 2020

Preguntas frecuentes durante la venta de una propiedad (noviembre 2020)

¿Quieres vender tu piso con éxito? Toma nota de estas preguntas que suelen realizar los compradores durante el proceso de venta de una propiedad. Conocerlas te ahorrará tiempo y te permitirá aprovechar al máximo cada oportunidad de venta.

En todos los procesos de venta se generan dudas frecuentes sobre el producto o el servicio en cuestión. En general, el vendedor está siempre al tanto de las características de aquello que vende. Pero también puede ocurrir que algunas inquietudes de los clientes lo descoloquen. Por eso, será importante estar preparado para no perder oportunidades valiosas.

Ahora bien, el proceso de venta de una propiedad es un tanto más complejo que el de cualquier otro producto o servicio. En primer lugar, porque las personas que visitan el inmueble querrán saberlo todo sobre las instalaciones. En segundo lugar, porque también querrán obtener información sobre los vecinos y sobre el barrio. Y, en tercer lugar, porque desearán conocer ciertas características asociadas a los gastos de suministros que tendrán en la vivienda.

Todo esto es sumamente lógico si consideramos la magnitud de la inversión y la intención de los compradores potenciales de vivir en esa propiedad por el resto de sus vidas. Por lo tanto, deberás estar preparado para responder a estas inquietudes de menera convincente.

Veamos, entonces, cuáles son las dudas más frecuentes durante la venta de una propiedad. ¡Toma nota y piensa en tus respuestas! Este artículo podría ayudarte a cerrar las transacciones más rápido y de una forma mucho más profesional.

Preguntas frecuentes durante la venta de una propiedad relacionadas con el inmueble y el edificio

En general, el interesado hará preguntas a medida que le vamos enseñando la propiedad. Pero hay algunas cuestiones específicas que decidirá guardárselas para el final. Por ello, insistimos, deberás estar preparado. Las preguntas más usuales son las siguientes.

¿Por qué quieres vender la propiedad?

Es lógico que el comprador quiera identificar tanto las ventajas como las desventajas de la vivienda antes de comprarla. Es por eso que te preguntará por qué motivo quieres vender tu propiedad.

Nuestro consejo es que reflexiones sobre la respuesta que le darás a los visitantes. Dado que, en ocasiones, la causa es de índole personal y puede resultar difícil hablar al respecto, pues podría tratarse de un divorcio o de una herencia.

Aunque también podría ser el caso de que estuvieras descontento con el barrio, los vecinos o con la propiedad. Sobre esto, te recomendamos que seas sincero. Pues lo más probable es que el comprador verifique todas las características del inmueble. Al hacerlo, se encontrará con todas las desventajas con las que cuenta la propiedad y podría ser que decidiera dar marcha atrás con la compra.

Lo que sí debes tener presente que es muy probable que el comprador quiera negociar el precio de la vivienda luego de conocer sus desventajas.

¿Cuál es la calificación energética de la vivienda?

Probablemente ya sabrás que el certificado energético de la vivienda es uno de los documentos que se deben presentar de manera obligatoria para la venta de una propiedad. En efecto, la calificación energética debe publicarse en todos los anuncios que se realicen sobre el inmueble, ya sea en la vía pública o en los portales inmobiliarios. Sin embargo, este requisito no siempre se cumple.

Ahora bien, para el futuro comprador este dato es importante porque determinará los gastos a los que deberá por los suministros de luz y de gas en la vivienda. Pues existe una relación directa entre la calificación energética y el consumo eléctrico del inmueble.

Por lo tanto, te aconsejamos que conozcas esta característica de antemano para poder resolver todas las inquietudes del futuro comprador durante el proceso de venta de una propiedad.

¿Hay obras, reformas o derramas pendientes o previstas en el edificio?

En aquellos casos en donde hubiera derramas pendientes en el edificio, el comprador deberá costear este gasto adicional, además del de la compra de la vivienda. Por eso, es frecuente que realicen esta pregunta en el momento en que visitan la propiedad.

Nuevamente, te aconsejamos que seas sincero en tu respuesta porque el comprador potencial sabrá más tarde o más temprano si hay alguna derrama pendiente.

En el caso de que sí hubiera reformas pendientes de pago, el comprador querrá negociar el precio de la vivienda, puesto que tendrá que hacerse cargo de estos gastos adicionales.

¿Cuántos vecinos tiene la finca y cómo es el ambiente en el edificio?

Es importante conocer el ambiente del edificio antes de proceder con la visita para la venta de una propiedad. Pues es común que los compradores se interesen por saber si hay vecinos problemáticos o ruidosos e incluso te preguntarán si alguna vez han robado o si ha habido okupas. Sobre este último punto, en el caso que hubiera ocurrido algún episodio de inseguridad, haz hincapié en las medidas que han adoptado para evitar que vuelva a ocurrir, como podría ser: cambiar las cerraduras, instalar sistemas de alarmas o contratar a personal de seguridad.

También puede ocurrir que, si el comprador es una familia con niños, quiera saber si hay más niños en el edificio con los que los pequeños puedan disfrutar de las zonas comunes.

Preguntas frecuentes durante la venta de una propiedad relacionadas con el entorno

Como te decíamos antes, el comprador suele interesarse en la propiedad en sí misma pero también en el entorno. Pues querrá saber si el barrio es seguro, si podrá caminar solo de noche sin tener que preocuparse, si tendrá fácil acceso al transporte público y si contará con la comodidad de tener cerca todos los servicios. Por eso, algunas de las preguntas más frecuentes en este caso son las siguientes.

¿Cómo es el barrio?

Aunque esta sea una pregunta general, el motivo por el cual suele realizarse es para conocer si es ruidoso o no, si hay establecimientos que pudieran resultar molestos, como bares o discotecas, y si hay fácil acceso al transporte y a los servicios.

Pero, además, querrán saber si hay otras personas de similares características viviendo en el barrio. Es decir, les interesará conocer si hay más familias con niños, si tienen buena relación entre vecinos y si suelen crearse lazos de amistad entre ellos.

Lo más probable es que el comprador ya haya hecho un recorrido por el barrio antes de asistir a la visita. Por lo cual, nuevamente, procura ser sincero con toda la información que le proporciones.

¿Ha habido robos en el barrio en los últimos años? ¿Es una zona segura?

Como puedes ver, esta pregunta se repite tanto cuando nos referimos a la propiedad en sí misma como cuando hablamos del barrio. Y es que la seguridad es una preocupación cada vez más latente entre los compradores de viviendas. Es cierto que el comprador habrá filtrado las zonas en donde le interesa vivir al momento de elegir la propiedad, pero igualmente es una de las preguntas más frecuentes.

También es cierto que, a grades rasgos, se conocen cuáles son las zonas más seguras. Por ejemplo, no es lo mismo vivir en El Raval, en Barcelona, que vivir en Sant Gervasi. Pero el comprador querrá conocer las particularidades de esa zona desde la opinión de una persona que la conozca en profundidad. Por eso, será importante también que sepas de antemano cuán seguro es el barrio en donde se encuentra la vivienda.

Estas son algunas de las preguntas más frecuentes que se realizan durante la compra de una propiedad. Pero no son las únicas.

Otro consejo útil que podría servirte para estar preparado frente a cualquier inquietud es pensar qué preguntarías tú si fueras el comprador. A todas esas inquietudes, apúntalas y piensa en las posibles respuestas. Te aseguramos que esa técnica es sumamente efectiva para poder resolver las dudas de los compradores y cerrar las ventas de los pisos con éxito tanto para ti como para tus clientes.

¿Quieres vender tu piso? En OI REAL ESTATE te ofrecemos asesoramiento experto y profesional. ¡No dudes en contactarnos!

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¿Cuáles son los trámites necesarios para la venta de un piso?

Consejos 20 noviembre, 2020

Comisión inmobiliaria: ¿es más barato vender tu piso con una agencia online?

Si estás pensando en vender tu piso, este artículo es para ti. Te ayudaremos a analizar la comisión inmobiliaria y los servicios ofrecidos tanto por las inmobiliarias tradicionales como por las PropTech.

La venta de pisos ha sido llevada a cabo, tradicionalmente, por las inmobiliarias ubicadas a pie de calle. Pero el mundo se está transformando y, hoy por hoy, todos los negocios tienen su variante digital. En el caso del mercado de bienes raíces, son las inmobiliarias online o PropTech las que están sentando las bases para la venta de pisos de manera digital. Y aunque estas entidades no cobran comisiones por la operación, siguen persiguiendo fines de lucro, por lo que sus servicios sí que tendrán un costo.

Por lo tanto, procederemos a analizar la relación coste beneficio que existe tanto en las inmobiliarias online como en las tradicionales. De esta manera, podremos concluir respecto de qué opción es más ventajosa, más económica y más completa.

Servicios inmobiliarios tradicionales: profesionalidad y asistencia integral

Las inmobiliarias tradicionales han estado intermediando la compraventa de propiedades desde hace muchísimos años. Por ello, ofrecen un servicio completo y personalizado; pues los agentes se implican íntegramente en todo el proceso. El trato es humano tanto con el comprador como con el vendedor.

Además, los asesores inmobiliarios priorizan en todo momento los intereses de sus clientes. En consecuencia, realizan todas las acciones necesarias para obtener el máximo precio de venta posible por la propiedad. La asistencia integral y personalizada es, entonces, la mayor ventaja con la que cuentan las inmobiliarias tradicionales.

Pero esto no es todo. Veamos otras características de intermediar la venta con una agencia inmobiliaria.

¿Qué servicios presta una inmobiliaria tradicional a la hora de vender un piso?

Las inmobiliarias tradicionales se encargan de la gestión integral de la venta. Por lo tanto, te garantizan la tranquilidad de no tener que preocuparte por nada. Y, además, solo cobran si la propiedad se vende.

Ahora bien, las agencias inmobiliarias se encargan de tramitar toda la documentación necesaria para realizar la transacción. Esto incluye: cédula de habitabilidad (si fuera obligatoria en tu comunidad), certificado de eficiencia energética de la vivienda, reservas, contrato de arras y contrato de compraventa entre muchísimas otras cosas. En ocasiones, incluso, te acompañarán al notario para proceder con la firma de los documentos correspondientes.

Además, se encargarán de promocionar tu vivienda en los portales y en su página web, organizarán y realizarán ellos mismos las visitas y negociarán las condiciones con el comprador.

Incluso, algunas inmobiliarias como OI REAL ESTATE, se encargarán también de proteger tu propiedad durante el tiempo que permanezca vacía.

¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso?

Como te decíamos antes, las inmobiliarias solo perciben sus honorarios por el trabajo realizado cuando se consigue vender el inmueble. Si esto ocurre, la comisión inmobiliaria variará en función del tipo de propiedad y de su ubicación. Pero, en general, el porcentaje de comisión oscila entre el 3% y el 5% del precio de venta de la propiedad.

Por lo tanto, si tu inmueble tiene un valor de ciento cincuenta mil euros, la comisión inmobiliaria variará entre los cuatro mil quinientos y los siete mil quinientos euros. Este es un precio razonable si se considera la totalidad de los servicios brindados por las agencias y el compromiso por obtener la mayor la rentabilidad de la operación.

Servicios inmobiliarios online: precios más baratos, servicios reducidos

Las inmobiliarias online ofrecen un procedimiento sistematizado para vender tu propiedad, sin implicarse en el proceso de la misma manera en que lo hace una inmobiliaria tradicional. En general, cuentan con servicios concretos y limitados, que se venden en formatos de packs. Veamos este asunto más al detalle.

**¿Qué servicios presta una inmobiliaria online a la hora de vender un piso?**

La mayoría de las inmobiliarias online ofrecen un plan básico que incluye: la publicación de la vivienda en los portales inmobiliarios, la valoración de la propiedad y la redacción del contrato de arras. Además, cuentan también con un plan premium que incluye otros servicios tales como las fotos profesionales de la vivienda, el asesoramiento inmobiliario y la gestión online del proceso. Ahora bien, la tramitación de los documentos obligatorios o la recepción de las visitas no están incluidas, por lo cual, siempre tendrán que ser contratadas por separado.

Las inmobiliarias online, a grandes rasgos, te facilitan las herramientas para que tú te encargues de la venta de tu piso. Haciendo una analogía, podríamos decir que hacen lo mismo que Amazon: te brindan las partes que componen a un armario para que lo montes tú mismo.

En consecuencia, vender tu piso a través de una inmobiliaria online puede ser más económico (solo en determinadas ocasiones), pero también puede ser más dificultoso para ti. Dado que te obligará a estar pendiente de las visitas, las consultas y las negociaciones.

**¿Cuánto cobra una inmobiliaria online por vender un piso?**

Se dice que las PropTech no cobran comisión inmobiliaria. Si bien esta afirmación es cierta (pues la comisión se define como el “porcentaje que percibe un agente sobre el producto de una venta»), no significa que sean gratuitas. Siempre habrá que pagar por sus servicios, aunque estos no dependerán del valor del inmueble.

Las agencias online tienen, en general, dos precios. El de los paquetes básicos oscila entre los mil y los dos mil euros. Mientras que el de los paquetes premium varía entre los dos mil y los cinco mil euros. Sin embargo, hay que tener en cuenta que ninguno de estos planes ofrece el servicio completo por la venta del inmueble. Por lo cual, habrán de considerarse los gastos asociados a otros servicios como la recepción de visitas o la gestión de la documentación. De manera aproximada, la gestión de una inmobiliaria online terminaría costando alrededor de unos de seis mil o siete mil euros.

Cabe aclarar que algunas de estas agencias digitales cobran sus servicios por adelantado, por lo cual, habrás de pagarles independientemente de que se venda o no tu inmueble.

Tarifa fija o comisión inmobiliaria: ¿qué es más conveniente?

A simple vista, parecería que las inmobiliarias online son más baratas. Esto es cierto en aquellos casos en donde la propiedad tiene un valor elevado. Pues las PropTech te cobrarán una tarifa fija, independientemente del valor del inmueble.

Por ejemplo, si quieres vender una propiedad cuyo valor es de doscientos mil euros, una inmobiliaria online te cobrará seis mil euros por la gestión. Mientras que la intermediación con una inmobiliaria tradicional te costará, aproximadamente, diez mil euros.

Si, en cambio, el piso que quieres vender tiene un coste de cien mil euros, venderlo a través de una inmobiliaria tradicional será bastante más económico.

Sin embargo, ¡recuerda que, a veces, lo barato sale caro!

No te guíes solo por los gastos relaciones con la gestión, pues cuanto más elevado sea el valor del piso, más importante será que las negociaciones y los procedimientos legales se realicen de manera correcta.

Por ello, antes de decidir entre una u otra opción, te recomendamos que reflexiones sobre tus necesidades y sobre la posibilidad de gestionar tú mismo la venta. Porque en caso de que esto último no fuera posible, lo mejor será que contactes con una agencia inmobiliaria tradicional. Si bien sus servicios pueden ser un poco más costosos, ahorrarás tiempo, dinero y muchas preocupaciones.

Esperamos haber aclarado todas tus dudas sobre la comisión inmobiliaria. ¿Tienes más inquietudes? Déjanosla en comentarios. Y si quieres vender tu piso rápido y sin preocupaciones, ¡contáctanos! En OI REAL ESTATE estaremos encantados de ayudarte.

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IBuyers: La solución para vender tu piso al instante

Fondos de inversión 19 noviembre, 2020

Los mejores fondos de inversión inmobiliaria año 2020

Es cierto que la crisis por el coronavirus ha dejado cierta incertidumbre en los inversores al momento de realizar una operación. Pero eso no quiere decir que sea el fin de las inversiones, sino que al contrario. En este artículo vamos a contarte cuáles son los mejores fondos de inversión inmobiliaria año 2020.

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¿Qué son los fondos de inversión inmobiliaria año 2020?

Los fondos inmobiliarios son productos de inversión colectiva. No tienen personalidad jurídica propia y son de carácter no financiero. Su objetivo es la captación de fondos procedentes de múltiples inversores para comprar inmuebles (en el caso de las inversiones inmobiliarias directas) de naturaleza urbana.

Luego, estos inmuebles se rentabilizan a través de la obtención de ingresos procedentes de arrendamientos. Otra opción para obtener ingresos son las operaciones de compraventa, pero el foco se centra en el alquiler.

Por otro lado se encuentran los fondos de inversión inmobiliaria indirecta. Estos compran títulos del mercado hipotecario Son aquellos que están garantizados por inmuebles como, por ejemplo, bonos, cédulas y participaciones hipotecarias.

Se puede, también, realizar inversiones inmobiliarias indirectas a través de la compra de acciones de empresas inmobiliarias. Es decir, crean una cartera con valores emitidos por otras entidades de carácter inmobiliario y participaciones del mercado hipotecario.

Una de las mayores ventajas de las inversiones a través de fondos inmobiliarios, ya sean directos o indirectos, es la fiscalidad que ofrecen al partícipe.

¿Qué sucede en Europa?

En Italia y España, los países más afectados por la pandemia, los mercados inmobiliarios están en proceso de reapertura. A pesar de que se espera que las operaciones de compraventa y los precios de la vivienda retrocedan en lo que queda del año, la incertidumbre no cesa. España aprovecha al máximo esta situación para hacer un mayor uso de tecnologías que permitan visitas virtuales o contratos digitales.

En esta etapa que atraviesa el mercado, la inversión en el sector inmobiliario es una buena alternativa. Ya que los fondos de inversión cuentan con la gestión de profesionales capacitados que pueden seguirle el ritmo al mercado actual.

Los fondos de inversión inmobiliaria año 2020

Entre los fondos más rentables del 2020, vamos a mostrarte 5 de los más reconocidos.

CS Real Estate SICAV – SIF I – Credit Suisse (Lux) European Core Property Fund Plus Feeder Q

En el terreno europeo hay menor diversificación y mayor concentración en una zona geográfica determinada. Las inversiones en fondos inmobiliarios europeos siempre han sido una buena opción, al igual que las inversiones del mismo tipo en la zona de Estados Unidos. Esto se debe a que ambas regiones son las más estables del mundo, económicamente hablando.

En este sentido, hay que tener presente que las inversiones inmobiliarias están planteadas y orientadas en el medio y largo plazo y, por ese motivo, la estabilidad es un factor clave para la solidez de la inversión.

Este fondo está orientado a las inversiones inmobiliarias, tanto directas como indirectas. Siempre teniendo en cuenta la seguridad del capital, los criterios de diversificación y la orientación a una cartera de inversión a mediano plazo.

UBS (LUX) Real Estate Funds Selectio – Global (USD Hedged) P – Acc: Inversión inmobiliaria año 2020

La gestora UBS nos presenta un fondo de inversión inmobiliaria directa global. Es decir, que tiene una diversificación geográfica mundial.

La exposición diversificada en los principales mercados inmobiliarios de todo el mundo, sumado a la diversificación entre los distintos tipos de inmuebles de naturaleza urbana en los que invierte (ya sean comercios, residencias, oficinas, garajes, atención sanitaria, naves industriales, plataformas logísticas, etc.) obtuvo su recompensa.

Janus Herdenson Horizon Pan European Property Equities Fund I2 HUSD

Siguiendo con las inversiones inmobiliarias en la zona europea, tenemos este fondo inmobiliario indirecto.

El fondo invierte, como mínimo, un 75% del total de su patrimonio en valores de renta variable de sociedades o fondos de inversión inmobiliarios. Deben tener su sede social en países del Espacio Económico Europeo. Aunque, varios clientes de su cartera se encuentran en el Reino Unido y en países europeos que no pertenecen a la eurozona.

La rentabilidad de este fondo es muy superior comparada con la del año pasado, el cual se trataba de un fondo inmobiliario directo de la misma zona.

Hay que señalar que las inversiones en renta variable tienen una mayor volatilidad y, por ende, un mayor riesgo. Las inversiones directas, en cambio, son más estables y sin tantas fluctuaciones arrebatadas.

GlobalAccess Global Property Securities Fund I Acc USD

Este fondo es de la categoría inmobiliario indirecto global y rompe con todos los esquemas. El objetivo de este fondo es conseguir ingresos a la par que aumentan el capital y el valor de la inversión en el largo plazo.A través de, principalmente, la inversión en sociedades inmobiliarias cotizadas en bolsa.

Invierte tanto en acciones como en valores convertibles (deuda negociable, como los bonos o las obligaciones, que tienen una cláusula para convertirse en acciones). Los emisores de estos títulos son sociedades de inversión en bienes inmuebles y sociedades del sector inmobiliario.

Al ser un fondo global diversifica su cartera en todas las regiones del planeta. Pero según su política, sólo invierte en países desarrollados para garantizar la estabilidad de la inversión. Esto también incluye a las regiones asiáticas que cumplen con este requisito.

Neuberger Bernan US Real Estate Secrurities Fund USD Accumulating Class

El último y no menos importante fondo inmobiliario que veremos hoy, es este. Pasamos a la categoría de inmobiliarios indirectos, de la zona de Norteamérica. Como dijimos más arriba, esta es otra de las regiones más estables para realizar inversiones inmobiliarias.

Por aquí tenemos un fondo que nos trae Neuberger Bernan, con unas tasas atractivas en el medio plazo. Por ejemplo, en 2020 (desde el 1 de enero) tiene una rentabilidad acumulada de tan sólo un 0,24%. Sin embargo, la tasa anualizada (tasa anual que ofrece en los últimos 5 años) es de un 8,13%.

Como se ha comentado anteriormente, el fondo invierte en activos del mercado inmobiliario de forma indirecta (valores inmobiliarios). Su riesgo es realmente reducido, situándose por debajo de la media.

Existe otra versión de este fondo inmobiliario, con una rentabilidad un tanto inferior. La única diferencia que tiene es que se trata de un fondo de distribución. El que nombramos antes es de acumulación, es decir que no reparte los beneficios sino que los capitaliza integrándolos en el patrimonio del fondo.

¿Quieres dejar tu opinión respecto de este tema? Puedes hacerlo en el apartado «Comentarios» de nuestro Blog.

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Impuestos 19 noviembre, 2020

Impuestos por vender tu piso: ¿cuáles son y cuánto tendrás que pagar? (2020-2021)

Conocer cuáles son los impuestos por vender tu piso es de suma importancia al momento de realizar la transmisión de la vivienda. Por eso, te recomendamos que leas este post hasta el final. Te contamos todo sobre el IRPF, la Plusvalía Municipal y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Vender un piso supone una gran oportunidad para obtener beneficios económicos. Sin embargo, deberás considerar que esta operación trae asociados algunos costes y los impuestos son uno de ellos. El mayor error que se comete a la hora de vender una propiedad es no considerar los gastos tributarios. Y al no hacerlo, los vendedores se encuentran en situaciones desagradables, pues resulta que la rentabilidad por la venta de su piso no resulta ser tan rentable como se esperaba.

Pero la buena noticia es que los impuestos por vender tu piso no son tantos y en OI REAL ESTATE vamos a ayudarte a identificarlos y a calcularlos. De forma tal que puedas conocer de antemano cuánto dinero deberás guardar para cubrir esta obligación impositiva y, a partir de allí, podrás calcular de forma objetiva la rentabilidad por la venta de tu piso.

Entonces, ¿cuáles son los impuestos que deberás pagar por la venta de tu piso?La transmisión de una propiedad está gravada por dos tributos: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU) o Plusvalía Municipal. Veamos en detalle en qué consiste cada uno de ellos.

IRPF: el primero de los impuestos por vender tu piso

Cuando se vende una propiedad, el IRPF grava el incremento patrimonial. A grandes rasgos, esto significa que la base sobre la cual se calculará el importe a pagar dependerá directamente de la diferencia entre el precio de venta de la propiedad y el valor por el que había sido adquirida. No obstante, para que este cálculo sea exacto, deberán considerarse también otras variables que veremos a continuación.

Cómo calcular el IRPF por la venta de tu piso

El incremento patrimonial se calcula a partir de dos variables: el valor de transmisión del inmueble y el valor de adquisición.

El valor de transmisión se refiere al valor neto por el cual vendiste la propiedad. Por lo tanto, se calcula de la siguiente manera:

El valor de adquisición, por otro lado, se refiere a la inversión total que realizaste sobre el inmueble y se calcula de la siguiente manera:

En este sentido, cabe aclarar que cuando hablamos de amortizaciones nos referimos a los ingresos que hayas obtenido por el inmueble. Por ejemplo, si durante algún tiempo alquilaste la propiedad, deberás contemplar las ganancias procedentes de esa operación.

El incremento patrimonial, entonces, será igual a la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición el inmueble.

Sobre esta base se calculará el importe de IRPF a pagar. Como es un impuesto de carácter progresivo, el monto dependerá directamente de tus ganancias totales. Los tramos que establece el Ministerio de Hacienda son los siguientes:

Ganancias de hasta 6 000 euros: 19%
Ganancias de entre 6 000 y 50 000 euros: 21%
Ganancias en más de 50 000 euros: 23%

Si el incremento patrimonial te diera un resultado negativo, la transacción te habría generado pérdida y no ganancia. Por lo cual, en estos casos no tendrás que pagar el IRPF.

Exenciones en el pago del IRPF por la venta de tu piso

Solo en algunos casos particulares no es obligatorio pagar el IRPF por la venta de tu piso. Veamos, entonces, cuáles serían estas excepciones.

La primera es la exención por reinversión en vivienda habitual. Es decir que, si vendes tu piso para comprar una nueva residencia que será tu vivienda habitual, no deberás pagar el IRPF siempre y cuando cumplas con estos requisitos:

La vivienda que vendiste tiene que haber sido residencia habitual.
La reinversión deberá realizarse en un plazo máximo de dos años desde la venta de la vivienda.
Para que la reinversión sea total, deberás destinar todo el dinero de la venta a la compra de la nueva propiedad.

La segunda exención corresponde a los adultos mayores de sesenta y cinco años, quienes no deberán pagar el IRPF por la venta de su vivienda habitual, independientemente del destino del dinero. No obstante, si la venta se tratara de una segunda residencia, sí deberán tributar a Hacienda, salvo que el dinero fuera utilizado para la constitución de la una renta vitalicia.

Plusvalía Municipal: el segundo de los impuestos por vender tu piso

La Plusvalía Municipal grava el incremento del valor de los terrenos urbanos desde el momento de la compra hasta su transmisión. Es decir que este tributo se calcula sobre la revalorización del bien desde el momento en que lo compraste hasta el día en que lo vendes.

Cuando se vende un piso, este impuesto ha de ser pagado por el vendedor. Con la única excepción de que este no resida en España, pues en estos casos será el comprador quien tendrá que liquidar este impuesto.

La Plusvalía Municipal habrá de pagarse dentro de los primeros treinta días desde el momento de la venta del inmueble. Además, debes saber que en aquellos casos en los que la propiedad se haya desvalorizado con el correr de tiempo, no deberá pagarse este impuesto.

Con respecto al cálculo de la Plusvalía Municipal, es importante aclarar que depende directamente de cada Comunidad Autónoma y las formulas son un tanto más complejas que las del IRPF.

Te dejamos este post en donde te contamos cómo calcular la Plusvalía Municipal tanto en Madrid como en Barcelona: Plusvalía Municipal 2020-2021.

¿Quién paga el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) cuando se vende un piso?

Si bien el IBI no es uno de los impuestos que se pagan por vender un pido, sí se paga por la tenencia del inmueble. Y saber quién debe pagarlo es una de las dudas más frecuentes que se presentan a la hora de transferir una propiedad.

En este sentido, la ley es clara: debe pagarlo quien sea dueño de la casa al primero de enero. Aunque este aspecto podría negociarse entre el comprador y el vendedor al momento de realizar la transacción.

Ahora ya sabes cuáles son los impuestos por vender un piso. ¿Tienes más inquietudes? ¡Déjanoslas en comentarios!

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Consejos 18 noviembre, 2020

Cómo visitar un piso en venta de manera segura en tiempos de COVID-19

El coronavirus está cambiando el modo en que realizamos casi todas nuestras actividades cotidianas. Y visitar un piso en tiempos de pandemia podría presentar algunos riesgos tanto para los clientes como para los actuales propietarios. Por eso, te dejamos un listado de cinco hábitos que deberás adquirir para lograr que las visitas a los pisos en venta sean seguras y exitosas.

Todo parece indicar que la pandemia del coronavirus llegó para quedarse, al menos, hasta mediados del año que viene. En consecuencia, debemos adaptarnos a las nuevas circunstancias y profundizar las medidas de seguridad en todos aquellos lugares en donde haya afluencia de gente.

Si tienes un piso en venta, sabrás que recibir las visitas en tu propiedad puede resultar riesgoso en estos tiempos. Pues estarás recibiendo constantemente a personas que llegan desde la calle, el transporte público o cualquier otro lugar en donde se producen aglomeraciones y aumenta la posibilidad de contagios. Pero no te preocupes: hoy te contaremos cómo extremar la prevención contra el coronavirus en las visitas para vender tu piso.

Seis consejos para que puedan visitar tu piso de manera segura

Tanto en los comercios como en los espacios públicos habilitados, se están aplicando ciertas medidas de seguridad que están siendo exitosas. Pues, pese a las amenazas de un nuevo confinamiento, todo indica que la cantidad de contagios de coronavirus está disminuyendo sin la necesidad de tomar medidas tan extremas. Por eso, en estos consejos incluimos aquellos que propone la Organización Mundial de la Salud y que están funcionando correctamente en todos los ámbitos. Veamos cuáles son.

Permite el ingreso de pocas personas en la vivienda

A esta altura ya sabemos que la mejor manera de combatir el coronavirus es conservar el aislamiento social. Por lo cual, nuestro consejo es que recibas a una sola persona por vez en tu vivienda, o a lo sumo dos. Ten siempre presente que deberás asegurarte de que las personas conserven la distancia mínima de seguridad, que es de un metro y medio. Salvo que los visitantes sean convivientes, pues en ese caso la distancia habrá de conservarse respecto de ti, pero no entre ellos.

Además, recuerda que el Real Decreto a través del cual se declaró el estado de alarma, permite recibir a un máximo de seis personas tanto en espacios cerrados como al aire libre. Por lo cual, el número de interesados que podrán visitar tu piso no deberá superar esta cantidad.

Agenda a los interesados en visitar tu piso

La mejor manera de evitar las aglomeraciones y lograr cumplir con el objetivo planteado en el punto anterior, es realizar las visitas con cita previa. Preferentemente, realízalas en aquellas horas en donde la actividad del edificio sea menor, así no molestas ni pones en riesgo a ninguno de tus vecinos. Pues si algo nos han enseñado el coronavirus es a cuidarnos a nosotros mismos, pero también a los demás.

Por otro lado, trata de evitar que los visitantes utilicen el ascensor. Pues se trata de un ambiente pequeño y cerrado en donde no es fácil conservar el distanciamiento social. Si el piso estuviera en una planta muy alta y resultara molesto para el visitante utilizar las escaleras, no te preocupes porque hay otras medidas de prevención que detallaremos a continuación.

Recuerda a los visitantes que usen mascarilla y pon a disposición gel hidroalcohólico

En estos momentos, sugerir estas acciones parece una obviedad. Ya podríamos decir que tanto las mascarillas como el gel hidroalcohólico forman parte de nuestra vida cotidiana. Pero está bien recordarlo porque a veces la memoria es frágil y baja la guardia.

La mascarilla permitirá disminuir el riesgo de contagio, más aún si en alguna oportunidad, por descuido de los visitantes, no se respeta el distanciamiento social. Pero, además, recuerda que su uso es de carácter obligatorio.

El gel hidroalcohólico, por su parte, es también indispensable porque las personas que se dirigen a visitar tu piso vienen de la calle y es probable que hayan tocado con sus manos diferentes elementos como pueden ser: las escaleras del metro, las puertas de sus coches o el mostrador de una tienda de café. Lo ideal será colocarles alcohol en gel al entrar al edificio así evitas la contaminación de las zonas comunes además de preservar tu propiedad.

Reduce el tiempo para visitar tu piso

Dado que la cantidad de interesados que podrás recibir en tu propiedad será limitada, la mejor manera de optimizar el tiempo es reducir la duración de las visitas. Aunque, recuerda, los visitantes son compradores potenciales y deben tener tiempo suficiente para evaluar los beneficios de la propiedad y observar si satisface o no sus necesidades.

La mejor manera de lograr reducir el tiempo de las visitas sin obviar información importante o incomodar al cliente potencial es ir directamente al grano. Es decir, enumera desde el principio las ventajas que tienen la casa, la finca y el barrio. Y no omitas información importante que luego pueda dar lugar a dudas o preguntas. Para lograrlo, es importante que seas organizado y que prepares un esquema con las cosas importantes que el cliente debe saber. Si lo haces así, tendrás el éxito asegurado.

Ventila y desinfecta luego de cada visita

Lo mejor será que las ventanas de la propiedad permanezcan abiertas durante todo el tiempo que duren las visitas. De esta manera te asegurarás la renovación del aire y evitarás la contaminación de los ambientes. Si hiciera mucho frío, déjalas entornadas y explícales a los visitantes que lo haces para que puedan sentirse seguros al visitar tu piso.

Además, ten a mano algún desinfectante con el que puedas limpiar rápidamente todos aquellos objetos que hayan sido tocados por los visitantes. Los más comunes son: grifos, ventanas, barandillas y mobiliario si lo hubiera.

Déjale en claro al cliente que a todo esto lo haces por su seguridad

En ocasiones puede resultar ofensivo que una persona vaya detrás de ti limpiando todo lo que has tocado. Por eso, será importante explicarles a las personas que visiten tu piso, que lo haces según el protocolo establecido por los expertos y que la intención es preservar la salud de todos los clientes, además de la tuya.

También puede ocurrir que algunos visitantes se sientan agobiados y se quiten la mascarilla. Pídeles amablemente que no lo hagan, pues es la vía más fiable para evitar contagios. Si bien ya estamos habituados al uso de la mascarilla, sabemos que es incómoda y hay muchas personas que optan por quitársela tan pronto como puedan. Procura que sea afuera de la propiedad y en un lugar en donde pueda conservarse el distanciamiento social.

Por último, recuerda que la finalidad de las visitas en vender tu piso. Por lo tanto, extremar las medidas de seguridad es sumamente aconsejable. Pero intenta no obsesionarte dándole órdenes a los visitantes ni exigiéndoles prisa mientras evalúan la propiedad. El secreto siempre está en el diálogo y el equilibrio. Es importante que tus clientes se sientan seguros, pero también deberán sentirse cómodos y a gusto con la atención.

¿Tienes más dudas? ¡Déjanoslas en comentarios! Si quieres vender tu piso, no dudes en contactar con un profesional. En OI REAL ESTATE tenemos todo lo que necesitas y respetamos todos los protocolos para que visitar tu piso sea un acción segura y fiable.

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Documentos 18 noviembre, 2020

Tasación en Madrid: ¿Qué es y cómo funciona?

¿Tienes una vivienda en Madrid y quieres venderla? ¿Estás planeando mudarte y quieres saber cuánto puede costar tu casa en el mercado? Pues bien, debes leer este post. Aquí te vamos a contar acerca de la tasación en Madrid.

¿Qué es una tasación?

Para empezar a hablar de la tasación en Madrid, es necesario aclarar el término “Tasar”. Por lo tanto, aquí vamos con algunas definiciones.

La tasación es lo que se conoce como un informe de valoración. Se refiere a un documento que suscribe un profesional competente que tiene la validez para realizarlo.

El objetivo principal de la tasación es establecer de forma justificada el valor de un bien, de acuerdo con algunos criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.

Para poder realizar una tasación hay que respetar una normativa que en España la constituye una Orden Ministerial de fecha 30 de noviembre de 1994 emitida por el Ministerio de Economía y Hacienda. Esta es una norma que establece una metodología concreta basada en definiciones y principios.

Valores de tasación en Madrid

El valor de tasación lo podemos encontrar en un certificado que puede contener observaciones, advertencias o condicionantes. También, puede aparecer cualquier cuestión que deberá resolverse para que pueda emitirse el valor del inmueble.

Por otro lado, tenemos la tasación hipotecaria. Esta es una valoración de un inmueble para que el mismo sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. Mediante esta valoración, el que otorga el préstamo, (generalmente una entidad financiera) sabe cuál es el valor del bien qué riesgos asume al afrontar la operación hipotecaria. La tasación hipotecaria no tiene otra finalidad más que servir de garantía para el préstamo hipotecario.

Las Sociedades de Tasación inmobiliaria son sociedades anónimas con el único fin de obtener la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios. Se les exige contar con una estructura mínima y tienen responsabilidad civil frente a terceros derivada de la actividad de tasación. Estas sociedades tienen que estar homologadas por el Banco de España, donde quedan inscritas en el registro oficial correspondiente.

¿Qué factores se tienen en cuenta al realizar una tasación en Madrid?

La ubicación.
Los servicios próximos: zonas verdes, lugares de ocio, servicios escolares, médicos, supermercados…
La superficie: metro cuadrado y distribución, si tiene o no garaje o trastero, etc.
La calidad de los materiales de construcción.
La situación del inmueble dentro del edificio: se valora más si es orientación sur y los pisos altos.
La antigüedad.

¿Qué métodos se pueden utilizar para tasar?

La tasación por comparación con otros inmuebles es la fórmula más extendida.
Tasación por costos.
La tasación basada en la capitalización de rentas.

Si un comprador quiere solicitar una hipoteca bancaria, puede presentar su propia tasación. Es decir, una que haya hecho particularmente, siempre y cuando esté realizada por una entidad homologada por el Banco de España.

En el caso que en Banco quiera realizar una segunda tasación, esta correrá por cuenta de la entidad y no del comprador. (Artículo 3 bis I la Ley 41/2007 que modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo)

¿Cómo funciona la tasación en Madrid?

La tasación de una vivienda en Madrid suele ser un proceso bastante rápido y simple.

Lo primero que se debe hacer es seleccionar un tasador o una empresa que se dedique a tasar. Lo más común es que el encargado de realizar la tasación sea una agencia inmobiliaria.

Luego de esto, se presentan varias opciones al cliente y este elige la más conveniente para él. Si, por otra parte, la tasación la solicita una entidad bancaria, esta dispone, generalmente, de tasadores que trabajan allí.

Después de estos pasos, el tasador deberá recopilar información de la vivienda en cuestión. A partir de eso, se debe solicitar una Nota S i mple de la vivida en el Registro de la propiedad. Es aquí donde se chequea que los datos recopilados son los mismos que están en poder de la administración.

Algo imprescindible para el tasador es pedir una copia de la escritura de propiedad de la vivienda. Lo que hace con ella es verificar que los datos allí inscriptos son los mismos que se registran en el catastro de la Comunidad de Madrid y con el ayuntamiento de esta ciudad.

Una vez que se haya verificado y comprobado que la información de la vivienda es correcta, el tasador se dedicará a examinar en qué estado se encuentra la vivienda y las características que posee. Además, deberá analizar el entorno y, en el caso de ser un piso, chequear el estado del edificio en general. Para esto, necesitará registrar la Inspección Técnica de Edificios (ITE), que deberá estar aprobada.

Otros detalles que el tasador deberá tomar en cuenta son si el edificio cuenta o no con ascensor, su aspecto exterior. La iluminación de la vivienda, si cuenta con adaptación para discapacitados, si tiene garaje, etc. Todos estos datos sirven para tasar la vivienda de manera correcta. También se tiene en cuenta si la zona cuenta con servicios públicos, con zonas verdes o de ocio, si dispone de transporte público cerca, etc.

¿Qué más puede tener en cuenta un tasador?

Además de todo lo nombrado anteriormente, el tasador también realiza una investigación sobre el precio de viviendas de similares características a la que se quiere tasar por la zona en la que se encuentra.

Para tener como referencia, también se puede realizar una valoración online del inmueble. Pero hay que tener presente que no es lo mismo que la tasación. Esto es así porque en la valoración online únicamente se tienen en cuenta los datos que el Catastro tiene sobre la vivienda. En cambio, la tasación es mucho más completa y precisa.

Con todo esto, el tasador ya tiene información suficiente para asignar un valor a la vivienda, así que solo le queda redactar el informe, en el que se incluirán las referencias catastrales y todos los datos de esta que obran en poder de la Administración Municipal. Finalmente, se incluye en el informe el valor de tasación del inmueble.

En el caso de que sea una valoración inmobiliaria en este punto finaliza el trabajo. Pero si se trata de una tasación con finalidad hipotecaria, esta documentación se envía a la tasadora debidamente firmado por el tasador. Cuando lo reciba, revisará la información y verificará si todo es correcto. Entonces, también lo firmará.

Si es así, el tasador enviará el informe, debidamente firmado y cumplimentado, a la persona o empresa que encargó la tasación, que recibirá el informe con dos firmas: la del tasador y la de la entidad tasadora.

Si quieres realizar una tasación de tu vivienda, en OI REAL ESTATE la realizamos de manera gratuita y en menos de dos horas. ¡Contáctanos!

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Consejos 16 noviembre, 2020

Vender un piso en Madrid: ¿Cómo están los precios?

Como venimos nombrando en muchos de nuestros artículos, la repercusión del Covid-19 ha sido negativa, tanto en el sector inmobiliario como en otros sectores. Pero, a diferencia del resto, este sector busca la manera de resurgir cada día y con resultados positivos. Hoy hablaremos sobre vender un piso en Madrid. Si te interesa este tema, ¡sigue leyendo!

¿Es posible vender un piso en Madrid a buen precio?

Si bien los precios se ven afectados por la pandemia, hay posibilidades de vender un piso en Madrid a buen precio.

A pesar de que las estadísticas apuntan a una baja de los precios en cuanto a las ventas de viviendas, hay algunos municipios españoles que se han revalorizado en este último tiempo.

¿Cuál es la situación del precio del metro cuadrado?

El portal inmobiliario Idealista, ha arrojado algunos datos con respectos a los precios de la vivienda.

El precio medio del metro cuadrado de toda la capital está situado en 3.665 euros. Esto corresponde a un 2,8% menos que el registrado en el mismo mes del año pasado y un 0,4% por debajo del registrado en agosto.

Estos registros dan como resultado seis meses de caídas interanuales y cuatro meses de descensos mensuales. Y pesar de que la pandemia desatada por el coronavirus ha afectado a los precios y a la demanda del sector inmobiliario, no todos los aspectos son negativos.

A pesar de este panorama, quizás inestable o no conveniente, algunos barrios aún se siguen mostrando positivos respecto a sus precios y a su demanda en la compraventa.

¿Cuáles son los barrios más revalorizados?

En principio, podemos reconocer los barrios en los que más se ha notado, de alguna manera, el crecimiento de su valor.

Tomando la punta tenemos el barrio de Vicálvaro, con un precio medio en septiembre del 2020 de 2323 euros por metro cuadrado. Este tiene una variación anual de precio medio del 4.2%.

En segundo lugar se encuentra el barrio de Chamartín, con un precio medio en septiembre del 2020 de 5056 euros por metro cuadrado. La variación anual aquí es del 1.5%.

En el barrio de Barajas podemos observar un precio medio en septiembre de este año de 3139 euros por metro cuadrado. Con una variación anual de precio medio del 1.0%.

Luego está el barrio de Chamberí, en donde el precio medio en septiembre del 2020 es de 5374 euros por metro cuadrado. La variación anual que se presenta es del 0.8%.

En último lugar se ubica el barrio de Salamanca. Aquí el precio medio en el mes de septiembre de este año es de 5826 euros por metro cuadrado. Con una variación anual del 0.7%.

¿Qué sucede con las viviendas de segunda mano?

Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, la vivienda de segunda mano en Madrid en agosto de 2020 tuvo un precio medio de 2688 euros por metro cuadrado.

Dentro de esta cifra se observó un ascenso del 2,20% en comparación con el mes de julio, el repunte más intenso del país. En lo que respecta al porcentaje interanual se produjo una subida del 1,61%, la quinta más alta de España.

En un nivel provincial, Madrid fue la cuarta provincia más cara del país. Respecto de la vivienda de segunda mano en España, en agosto de este año se registró un precio medio de 1712 euros por metro cuadrado. Esta cifra muestra una subida mensual del 0,44%. La diferencia de cifras observadas entre el año pasado y este 2020 fue un ascenso del 0,86%.

Vender un piso en Madrid: palabras de un experto

El director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, explica que “los precios han estado reaccionado lentamente durante el periodo estival, registrando suaves recortes, pero también discretas subidas”.

De acuerdo a esta afirmación, el portavoz de este portal nos dice que “el efecto de la pandemia en este indicador está siendo contenido, aunque es muy posible que, en el último trimestre del año, cuando tome algo más de impulso el interés de la demanda tras los meses de verano, veamos más movimiento”.

Además, Font señala que “hay muchos compradores en busca de oportunidades que tratan de negociar porcentajes de descuento muy abultados, algo a lo que muchos vendedores todavía se resisten”.

El experto confirma que “ahora es un buen momento para comprar, siempre y cuando se cuente con ahorro y una capacidad de endeudamiento razonable, dado que hay viviendas que, aunque en las próximas semanas sean un poco más baratas, ahora arrojan un valor por debajo del precio de mercado. El problema de esperar más ajustes está en que nos pueden tomar la delantera y cerrar la operación antes de que nos decidamos. […] la segunda residencia será la más afectada, dado que las adquisiciones por parte de clientes extranjeros, que tienen un gran peso dentro de este tipo de compraventas, están paralizadas debido al actual escenario de movilidad restringida”.

¿El sector inmobiliario se recuperará?

El Instituto Nacional de Estadísticas (INE) arrojó unos datos interesantes. Según él, la compraventa de viviendas en toda España cayó en un 32.4% en julio de este año. Ese fue el primer mes en donde el confinamiento se había terminado enteramente.

Si lo miramos de esta manera, puede ser que el panorama no sea el esperado ni el conveniente. Sin embargo, los portales inmobiliarios se muestran optimistas. ¿Por qué? Porque estos datos y estos números dados significan una mejora general, ya que las compraventas ascendieron un 20% respecto del mes anterior.

Según los portales inmobiliarios más reconocidos, estas cifras son positivas. Demuestran que el mercado, poco a poco pero a paso firme, va recobrando su movimiento natural. Y están seguros de que muchas personas aprovecharán los beneficios que hoy en día tiene adquirir una vivienda.

Por otro lado, muchos inversores estarán atentos a nuevas oportunidades y encontrarán esta situación como una ocasión ideal para realizar sus negocios.

Vender un piso en Madrid: Finalmente, ¿conviene o no?

¡Claro que conviene! Como propietario debes saber que Madrid fue la tercera capital más cara de España. Subió un 0,44% respecto al mes de julio. Y en comparación al año al pasado año, la capital madrileña subió un 0,57%. Madrid, con un precio de 4.014 euros por metro cuadrado fue la tercera capital más cara de España. Antes de ella se situaron las ciudades de Donostia-San Sebastián, con un precio de 5.036 euros por metro cuadrado y Barcelona con 4.539 euros por metro cuadrado.

Con estas cifras podemos concluir en que si vendes tu piso en Madrid estarás ganando dinero debido a los aumentos provocados. Entonces sí. ¡A vender!

Si quieres realizar esta transacción con una empresa confiable y de lujo, no dudes en comunicarte con OI REAL ESTATE. Nuestros 10 años en el mercado nos avalan. ¡Te esperamos!

Y si deseas dejar un comentario respecto de este tema o de algún otro que hayas leído en nuestro Blog, ve a la sección “Comentarios” y con mucho gusto te leeremos.

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Consejos 16 noviembre, 2020

Vender un piso rápido y sin estrés: ¡es posible!

En este artículo te contamos cómo puedes vender tu piso rápido y sin estrés. ¡Toma nota!

Es sabido que los trámites administrativos suelen abrumar a la mayoría de los españoles por el tiempo y la atención que requieren. En efecto, según un informe publicado recientemente por el iBuyer Tiko, los trámites asociados a la venta de una casa son la principal causa del estrés que se genera a la hora de llevar a cabo la transacción.

Según este informe, el 29% de los encuestados aseguraron que la gestión del papeleo por la venta de un inmueble les genera mucho estrés. Este porcentaje aumenta considerablemente en la población joven. Pues el 42% de aquellos que tienen entre 25 y 34 años alegaron que los trámites asociados a la venta de un inmueble les representan un verdadero problema.

Sin embargo, no es este el único causante del estrés a la hora de vender un piso. Pues un 27% de los encuestados aseguraron que les preocupa el tiempo que se tarda en encontrar un comprador, que hoy por hoy es de aproximadamente seis meses. Además, un 23% aseguró que les incomoda recibir a extraños en sus casas para enseñárselas.

Vender un piso, ¿es más estresante que un divorcio?

Según el informe de Tiko, el 37,6% de los españoles consideran que vender una casa es uno de los procesos más estresantes de su vida. Aunque en Madrid este porcentaje es superior, pues el 43% de los capitalinos sostuvieron que vender un piso es una operación compleja y agobiante. De hecho, el 17% de los madrileños consideraron que esta operación puede ser más estresante que un divorcio o que perder un empleo.

Por otro lado, tanto en Andalucía como en Valencia, los ciudadanos coincidieron en que vender un piso es una de las tareas más estresantes a las que podemos enfrentarnos a lo largo de la vida. Aunque, en estos casos, solo un 10% sostuvo que el papeleo es más agobiante que cuando se enfrenta un proceso de divorcio o se pierde un empleo.

Entonces, ¿es posible vender un piso rápido y sin estrés?

Sin embargo, donde hay un problema hay también una solución. Pues vender un piso no tendría por qué ser tan estresante si se cuenta con el asesoramiento adecuado. En este sentido, existen dos vías a través de las cuales podrías vender tu pido rápido y sin estrés:

La primera es venderlo a través de un gestor inmobiliario. Pues ellos se encargarán tanto de los trámites (que son la mayor causa del estrés por la venta de un piso) como de tu seguridad a la hora de recibir las visitas.

La segunda, es vender tu piso a un iBuyer. También en este caso la compañía se encargará de todos los trámites, pero además serán ellos mismos los compradores. Por lo cual, te ahorrarás el problema de recibir a extraños en tu domicilio.

Veamos, entonces, cuál de las dos alternativas sería la mejor en cada caso.

Vender tu piso a través de una inmobiliaria

El principal causante del estrés según el estudio de Tiko podría evitarse si la operación estuviera en manos de profesionales. Pues hay ciertos detalles que están asociados a la venta de tu piso y requieren ser ejecutados por un experto.

Vender tu piso rápido y sin estrés a través de una agencia inmobiliaria es posible, porque de elegir esta metodología obtendrías innumerables beneficios.

El primero de ellos es que la agencia inmobiliaria sabrá establecer un precio justo para la venta del inmueble. Para ello, harán un estudio riguroso del estado de la edificación, su antigüedad, su ubicación e incluso analizarán otras operaciones de compraventa realizadas en la misma área y con propiedades de características similares.

Ahora bien, fijar un precio justo para tu vivienda no solo se traduce en que podrás obtener los beneficios económicos esperados. Sino que también te permitirá reducir el tiempo de venta del inmueble, dado que tanto un precio sumamente alto como uno extremadamente bajo podrían perjudicarte en la operación.

El segundo beneficio de vender tu piso rápido y sin estrés a través de una agencia inmobiliaria, es que los profesionales sabrán exactamente dónde y cómo anunciar tu piso para lograr concretar una venta rápida y eficaz. Al respecto, una inmobiliaria que posea una buena presencia en internet atraerá a más clientes y agilizará la venta de tu propiedad.

En el caso de que decidieras publicarlo tú mismo, es muy probable que no recibas suficientes mensajes para concertar visitas, o que los que recibas no sean los adecuados por no tratarse del público específico al que podría interesarle tu vivienda. Esto, en definitiva, es un causante de estrés.

La tercera ventaja radica en que los profesionales inmobiliarios saben perfectamente qué es lo que hay que hacer y en qué orden para que la venta de tu piso transcurra de una forma más amena. Este aporte de conocimiento y organización, hará que la parte del papeleo sea muchísimo más sencilla de lo esperado.

En definitiva, vender tu piso rápido y sin estrés a través de una agencia inmobiliaria será una excelente opción para evitar contratiempos, preocupaciones y dolores de cabeza.

En Oi Real Estate tenemos más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario español. Por eso, si quieres vender tu piso rápido, ¡contáctanos! Nosotros nos encargaremos de todo para que tú no tengas motivos de los que preocuparte.

Vender tu piso a través de un iBuyer

Los iBuyers son también otra excelente opción para conseguir vender tu piso rápido y sin estrés. Su operativa es muy sencilla, pues al contactar con un iBuyer deberás solicitarle determinada información sobre tu propiedad que será verificada en una visita presencial. Luego, la compañía te hará una oferta económica que podrás aceptar o rechazar sin compromiso. Pero, si la aceptas, en menos de cuarenta y ocho horas tendrás el dinero proveniente de la venta en tu cuenta bancaria. Suena bien, ¿verdad? Veamos cuáles son sus ventajas.

Fundamentalmente, podemos destacar dos beneficios en esta modalidad de compraventa de propiedades. La primera es la liquidez inmediata, pues desde el momento en que contactas con el iBuyer, hasta el momento en que recibes tu dinero en la cuenta, podrá transcurrir, como máximo, una semana.

Pero, además, este procedimiento evita que tengas que recibir visitas en tu inmueble, al mismo tiempo en que reduce el tiempo de venta de la propiedad de seis meses a dos días.

Cabe aclarar que, en ocasiones, el dinero obtenido por la venta de tu propiedad a un iBuyer puede ser relativamente más bajo que si hubieras vendido tu piso a través de agencia inmobiliaria. Aún así, sigue siendo una excelente manera de vender tu piso sin tener que preocuparte por nada.

En Oi Real Estate te ofrecemos también la oportunidad de comprarte tu piso en menos de cuarenta y ocho horas. ¡Leíste bien! En tan solo dos días tendrás el dinero correspondiente a la venta de tu inmueble. Si quieres recibir más información sin compromiso, ¡contáctanos!

Como puedes ver, vender tu piso rápido y sin estrés es posible gracias a la labor de los profesionales. Contratar un servicio de esta índole es una verdadera inversión porque a cambio ahorrarás tiempo, preocupaciones y dolores de cabeza.

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Las SOCIMIS como solución frente a los problemas de alquiler

Las socimis se instituyen como posibles soluciones frente a los problemas de alquiler, si logran consolidarse en el mercado como sugiere un informe del Banco de España.

Las sociedades anónimas de inversión inmobiliaria podrían convertirse en vehículos de contribución para el problema de los aumentos en los alquileres ya que en caso de consolidarse favorecerían el aumento de oferta de los mismos. De esta manera se atenuaría la dinámica de crecimiento de precios, tema que mantiene en vilo al gobierno en la actualidad.

Así lo sugiere un informe presentado por el Banco de España, en el que se da cuenta la historia y evolución de las socimis en el país desde su creación.

El dossier titulado Evolución reciente de las Socimis en España hace un racconto del surgimiento de estos vehículos, las normativas que los fundaron y sus consiguientes modificaciones.

¿Cuáles son las medidas que pretende tomar el gobierno para contener la suba en los precios de los alquileres?

Desde el poder ejecutivo se vienen promoviendo leyes de control de precios de alquileres. El gobierno presidido por Pedro Sánchez espera la aprobación del Presupuesto General De Estados que presentó a fines de octubre pasado.

En el mismo se introdujo un proyecto de ley para regular los alquileres. En sintonía con normativas que ya tienen algunas comunas, permitiría a cada ayuntamiento establecer índices de precios máximos.

Dentro de la legislación se prevé la existencia de mecanismos de contención o eventualmente bajada de los precios. Esto podrá afectar a contratos nuevos como también a contratos existentes.

Estas medidas fueron fuertemente cuestionadas por varias voces del sector. Incluso desde el Ayuntamiento de Madrid aseguraron que no acatarán el control de precios sobre el mercado de alquileres.

¿Por qué las socimis podrían ayudar a contener los precios?

Según el informe de Víctor García-Vaquero e Irene Roibás, la aparición de las socimis ha sido una gran contribución para el mercado inmobiliario. Si bien hasta ahora, las inversiones se concentraron en el segmento comercial, en los últimos años se observó el aumento del peso del negocio residencial. En especial esta característica fue notoria en las grandes áreas metropolitanas.

Para los autores, en caso de consolidarse, esta evolución podría favorecer un aumento de la oferta de vivienda en alquiler en los próximos años. Así se podría contribuir a atenuar la dinámica de crecimiento de los precios observada recientemente en este mercado, asociada al fuerte aumento de la demanda.

Las socimis también contribuyeron a la ampliación de la oferta de instrumentos de inversión disponibles para los ahorradores. Estos vehículos presentan algunas ventajas para los inversores minoristas frente a la inversión directa en inmuebles como por ej

La diversificación de riesgos ya que pueden invertir en distintos inmuebles
Profesionalización de la gestión
Escalabilidad

Por otra parte, los riesgos para la estabilidad financiera asociados a la actividad de las SOCIMI serían limitados. La exposición directa de los bancos españoles a través de participaciones en el capital y de la concesión de préstamos a las SOCIMI es reducida,.

Además la estructura de estos vehículos es más sólida frente a eventuales episodios de crisis bursátiles e inmobiliarias. En comparación con las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria las SOCIMI no están obligadas a reembolsar a sus partícipes sus aportaciones cuando estos las reclaman. De esta manera se reduce el riesgo de que se produzcan episodios de ventas aceleradas de carteras de activos poco líquidos. En períodos de crisis es algo muy común y puede generar efectos amplificadores de las caídas de los precios inmobiliarios.

¿Cuáles son los requisitos para la conformación de las socimis?

Según el boletín presentado por el Banco de España en su sección Artículos Analíticos, las sociedades anonimas cumplen con las siguientes características:

Son sociedades anónimas que deben cotizar en mercados regulados o alternativos. Se permite un desfase de dos años entre la constitución y su admisión en un mercado.

Su objeto social es la tenencia, directa o indirecta, de activos inmobiliarios para su alquiler. Al menos el 80 % del valor del activo debe estar invertido en bienes inmuebles de naturaleza urbana. Estos deben estar destinados al arrendamiento:

en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad, o
en participaciones en el capital de otras SOCIMI, de REIT o de sociedades con regímenes similares (las denominadas «sub-SOCIMI»).

Debe distribuirse, a través de dividendos, un mínimo de:

el 80 % de las rentas obtenidas por arrendamiento
el 100 % de los dividendos recibidos de las participaciones en el capital de otras SOCIMI, REIT y sub-SOCIMI, y
el 50 % de los beneficios procedentes de la venta de activos inmobiliarios y de participaciones en el capital de las sociedades anteriores.

El tipo del impuesto sobre sociedades es del 0 %. Los dividendos distribuidos a los accionistas que sean personas físicas tributan a un tipo del 19 % en el IRPF. Si son personas jurídicas, son base imponible en su correspondiente impuesto sobre sociedades.

Sin embargo, las SOCIMI están sometidas a un gravamen especial, ya que deben contribuir con el 19 % . Esto lo pagan los socios que posean una participación igual o superior al 5 % en el capital social y tributen sobre los dividendos percibidos a un tipo inferior al 10 %.

¿Cuál es la propuesta del ejecutivo respecto de las socimis?

Dentro del proyecto del Presupuesto General de Estado que presentó el gobierno se propuso una reforma tributaria. En la misma se incluían varias medidas tendientes a mitigar los efectos producidos por la pandemia.

Uno de esos puntos promovía el gravamen de un 15% sobre los beneficios no distribuibles de las sociedades inmobiliarias que cotizan en bolsa. La noticia trajo polémica y muchos aseguran que el ítem debió ser quitado del borrador del presupuesto. Los motivos son que los efectos de la normativa podrían ser contraproducentes. Por un lado, sus dividendos podrían verse recién en 2023, además de afectar sólo a las socimis más pequeñas. Por otra parte contribuirían a desalentar las inversiones extranjeras, trayendo de esta forma consecuencias contrarias a las que la impulsaron.