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Alquilar 16 marzo, 2021

Arrendamiento de temporada y habitual: sus diferencias

Las diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual tienen gran importancia en cuanto a los derechos del inquilino.

Antes de ver las diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual hay que recordar una cuestión importante.

El arrendamiento de temporada está conceptuado en la Ley como un contrato “para uso distinto del de vivienda”.

Por eso hoy en Oi Real Estate, te vamos a decir cuales son las principales diferencias entre el arrendamiento habitual y el de temporada.

Arrendamientos de temporada

Aunque a simple vista parezca que los arrendamientos de temporada se equiparan a los de vivienda, la Ley de arrendamientos urbanos 29/1994 los incluye dentro de los “arrendamientos para uso distinto del de vivienda”; se regulan de la misma manera que los arrendamientos de local de negocio.

El artículo 3.2 de la LAU, referido a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda establece:

“En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.”

En cuanto al plazo de duración, los arrendamientos de temporada finalizarán el día fijado en el contrato; sin acoger el plazo mínimo de duración del artículo 9 de la Ley LAU como se lo permite si se tratase de arrendamientos de vivienda.

La fianza, en los arrendamientos de vivienda deberá depositarse un mes de renta; mientras que los arrendamientos de temporada de “uso distinto del de vivienda”, deberán de ser dos las mensualidades de renta que constituyan la fianza.

Arrendamiento de vivienda

Es aquel que tiene por objeto una finca urbana edificada y habitable, que vaya constituir la residencia habitual del arrendatario, y del grupo familiar que de él dependa, por un tiempo determinado y a cambio de un precio cierto.

El carácter de “residencia habitual” ha sido determinado por la legislación fiscal, exigiendo la residencia durante un mínimo de 183 días.

Los contratos de arrendamientos de vivienda, deben de reunir una serie de características para que les sea de aplicación la LAU:

El primero de ellos está directamente relacionado con el carácter de accesorios que estos elementos tienen con relación a la finca arrendada.
El segundo es que sean cedidos por el arrendador en el mismo contrato de arrendamiento de vivienda.

Por lo tanto, para aplicar el régimen de arrendamiento de vivienda es imprescindible que estos elementos se arrienden como accesorios de un principal; que se trate de un solo contrato que incluya la vivienda y los accesorios, un mismo régimen jurídico, aunque con la posibilidad de establecer rentas separadas para cada elemento o una renta única formada por parámetros diferentes.

Cuando cualquiera de estos bienes sea arrendado de forma independiente y no como “accesorio de la vivienda”; su régimen jurídico será el de los arrendamientos “para uso distinto del de vivienda”.

Prórroga extraordinaria en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

Los inquilinos podrán solicitar una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen durante el periodo que va desde el 2.04.2020 (declaración del estado de alarma por el COVID-19) hasta el día 9 de mayo de 2021 (finalización del estado de alarma).

Es importante que recordéis que todas estas medidas sobre la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual con motivo del coronavirus están relacionadas con el alquiler de la vivienda habitual; lo que no afecta a los contratos de arrendamiento de temporada o de local de negocio.

Esta prórroga viene recogida en el artículo 2 del Real Decreto-Ley 11/2020; se ha visto ampliada en cuanto al plazo por los Reales Decreto-Ley que hemos citado anteriormente.

En aquellos supuestos en los que la duración del contrato o cualquiera de sus prórrogas previstas en los artículos 9 y 10 de la LAU finalizase durante el periodo comprendido entre el 2 de abril de 2020 y el 9 de mayo de 2021, el arrendatario podrá solicitar que el contrato se prorrogue de manera extraordinaria hasta un periodo máximo de 6 MESES con las mismas condiciones establecidas para el contrato en vigor, salvo acuerdo entre las partes.

Se han suspendido los lanzamientos y los procedimientos judiciales de desahucio por falta de pago y por expiración del plazo contractual, hasta el día 9 de mayo de 2021 que finaliza el estado de alarma, siempre que se acredite por el inquilino vulnerabilidad económica.

La prórroga extraordinaria en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual podrá pedirse cuando el contrato o cualquiera de las prórrogas previstas en los artículos 9 y 10 de la LAU finalice durante el periodo comprendido entre el 2 de abril de 2020 y el 9 de mayo de 2021.

Principales diferencias

El artículo 9 de LAU establece que, si se celebra actualmente un contrato de arrendamiento de vivienda; el inquilino podrá permanecer hasta cinco años si el arrendador es persona física o siete años si es persona jurídica.

En cambio, si se trata de un arrendamiento de temporada, cumplido el plazo fijado, el contrato termina.

Si se trata de un arrendamiento de vivienda, el inquilino puede desistir transcurridos 6 meses del contrato; mientras que si es de temporada hay que estar al acuerdo de las partes y en su defecto el inquilino no tendría derecho de desistimiento.

Para distinguir la naturaleza del contrato y ver si estamos ante uno de temporada o de vivienda habitual, ha de estarse al contenido de sus estipulaciones, no a la simple denominación del contrato ni a lo que las partes, subjetivamente, manifiesten sobre tal pretensión.

Aunque las partes hayan titulado el contrato con los términos “Arrendamiento de Temporada”, lo importante es analizar los pactos y lo que realmente han querido contratar.

Conclusión

Las diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual van a determinar de forma importante la aplicación de los preceptos de la Ley de arrendamientos urbanos al contrato, lo que influiría en los derechos del inquilino.

Vender 16 marzo, 2021

Documentos necesarios para vender tu piso en Cataluña

Quieres vender tu piso en Cataluña, pero no tienes en claro cuáles son los documentos necesarios para que esto sea posible. No te preocupes, en OI REAL ESTATE estamos para brindarte toda la información que necesitas saber.

Es muy habitual, que nos pongamos ansiosos por poner nuestra vivienda a la venta. Sin embargo, muchas veces nos olvidamos de que no es tan sencillo como poner el cartel de “se vende” en la puerta; necesitamos tramitar ciertos documentos para que nuestra venta se lleve a cabo.

Si bien no es necesario tener todos los documentos en regla, a la hora de practicar la compraventa de determinado inmueble, es aconsejable hacer las cosas con antelación para evitar trámites a última hora y con el tiempo justo. Sería mejor tener las cosas hechas a tiempo, para que no ocurra ningún inconveniente que no pueda ser resuelto a la brevedad.

Es verdad que los trámites suelen ser costosos y que la demora en su realización está causada por este asunto, pero si tienes la posibilidad de que las cosas estén hechas con tiempo, te evitarás disgustos y contratiempos. Es mejor tener todo arreglado de antemano.

¿Qué documentos necesito para vender mi piso en Cataluña?

Como ya sabes, la venta de tu piso no puede realizarse sin la presentación de determinados documentos que son necesarios, para que el comprador interesado adquiera tu vivienda. Por lo tanto, es importante tenerlos en cuenta, antes de arrancar con la venta.

Los documentos que necesitaremos son los siguientes:

La escritura del inmueble

IBI: Impuesto de Bienes Inmuebles

Certificado energético y Cédula de habitabilidad

En los próximos apartados de la nota, te detallaremos uno por uno, así no tienes que preocuparte de nada, ni buscar información en ninguna otra parte. Oi Real Estate te acerca toda la información que necesites.

Primer paso: La escritura de la vivienda

Lo primero a lo que debemos atender a la hora de poner a la venta un piso en Cataluña, es a la escritura del inmueble. No suelen tener defectos que pongan en peligro la venta, pero es mejor verificarlo, antes de que tengamos algún inconveniente

Es común encontrarse con superficies de viviendas que no coinciden en lo absoluto con el valor real medido por mí, y que cuando se tramitan cédulas de habitabilidad y certificados energéticos quedan al descubierto. Estos, son inconvenientes que pueden perjudicar alguna operación, si no lo tenemos en cuenta. El paso del tiempo puede modificar ciertas cosas, que no aparecen establecidas en las escrituras, como un cambio en la numeración o nombre de calle, también puede ocurrir que exista un error en la cantidad de metros cuadrados de la casa.

Si el inmueble que ponemos a la venta, se encuentra financiado por una hipoteca, debe quedar detallado en las escrituras, para evitar problemas. Por eso, es aconsejable revisar las escrituras, a fin de cumplir con todo lo que se requiere para que la venta de tu piso en Cataluña, se logre.

IBI: Impuesto de Bienes Inmuebles

Un aspecto importante a tener en cuenta son los impuestos. Los recibos del IBI deben estar al día, así como también, los documentos que demuestran si el inmueble tiene alguna cuenta pendiente o pesa sobre él, alguna deuda que pueda estar trabando la venta de la vivienda.

Sin embargo, es de conocimiento habitual el proceder de algunos profesionales que no prestan la debida atención a este asunto. Las ganas que tiene un individuo de vender su casa, pueden hacer que se oculten cosas al comprador, pero es nuestra obligación que haya la máxima transparencia posible.

A la larga, todos los problemas salen a la luz y es mejor evitarlos. Si queremos vender nuestro piso, debemos prestar suma atención a la revisión de los documentos, para que todo esté al día y nuestra venta sea posible.

El Certificado energético

La cédula de habitabilidad y el certificado energético, deben estar aprobados desde el momento en que se pone el piso en Cataluña a la venta y se comienza a anunciar por los diferentes medios: llámese agencias inmobiliarias, visitas virtuales de las viviendas, portales inmobiliarios, entre otros.

El registro del certificado energético de Cataluña, debe realizarlo siempre el técnico certificador. La presentación de la certificación energética, se efectúa de manera online y requiere autorización del propietario del inmueble, este registro lleva asociado el pago de tasas administrativas, que dependerán del tipo de vivienda que se quiera.

Si hablamos de un Piso, adosado o chalet, costará 11 €, si es un Local u oficina: 10 € + 0,1 €/m2 y si se tratara de un Bloque de 30 viviendas: la tasa proporcional al número de viviendas del bloque, serían de 152,2€ de tasas administrativas. Por lo tanto, el pago estará asociado a las tasas administrativas que se maneje. El registro de certificados energéticos de Cataluña, emite la etiqueta energética oficial, en un plazo menor a cinco días tras la presentación del certificado energético.

La Cédula de habitabilidad

En cuanto a la cédula de habitabilidad, en Cataluña es obligatoria. Su demanda se debe a qué en ciudades como Barcelona es necesario presentarla, ya sea para vender o alquilar un piso.

Las cédulas de habitabilidad pertenecen a las distintas comunidades autónomas. Si bien es cierto, que en algunas de ellas se ha suprimido su obligatoriedad, esto no implica que los propietarios de los pisos incumplan con las condiciones de habitabilidad que le corresponden. Para Cataluña es obligatorio que las viviendas cuenten con cédula de habitabilidad vigente. Esta se encuentra regulada por el decreto 141/2012, que entró en circulación en noviembre de 2012.

Esperamos haberte ayudado con todos los documentos que necesitas, a la hora de poner en venta tu vivienda en Cataluña. Si quieres saber qué pisos tenemos a la venta, te dejamos el enlace para que los conozcas.

En Oi Real Estate te asesoramos para que tu venta, alquiler, o compra de viviendas, sea un éxito. Si te has quedado con alguna inquietud, no dudes en comunicarte con nosotros; estamos para lo que tú necesites.

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Cómo pedir la Nota Simple

Vender 15 marzo, 2021

¿Cómo vender un piso en Málaga al mejor precio?

Has puesto tu piso en Málaga a la venta, pero no sabes por qué no se vende. En OI REAL ESTATE te enseñamos de qué manera puedes vender tu vivienda y al mejor precio posible; te invitamos a leer el post para que te enteres de todo.

Si estás cansado de que tu vivienda en Málaga no se venda, porque no consigues encontrar a tu comprador ideal o si ya perdiste la esperanza de poner el ansiado cartel con la palabra “se vende”, no esperes más. Es tiempo de contratar a una persona que te ayude con la estrategia de venta.

En Oi Real Estate, contamos con los mejores especialistas para que tu venta sea un éxito. Puedes comunicarte con nosotros y te indicaremos todos los pasos a seguir. Puedes contactarnos en nuestra página o si lo prefieres, a través de nuestro WhatsApp, que te dejaremos en el botón que se encuentra debajo.

¿Cuál es el mejor precio de venta?

El afán de vender rápidamente para conseguir tus objetivos, puede volverse en tu contra. Tienes que vender al mejor precio según el mercado y para ti, debes obtener una buena ganancia; ya que te estás deshaciendo de la que fuera tu casa por buen tiempo. No vendas a cualquier precio, establece un precio acorde para que obtengas un beneficio exitoso.

Para captar a los compradores es necesario que establezcas cuál es tu precio de venta, eso es muy sencillo. En Oi Real Estate te brindamos una tasación online gratuita que te permitirá conocer el precio real de compra de tu inmueble.

La zona en la que te encuentras es el principal indicador de precios. Debes fijarte a qué precio se han vendido los pisos de tus vecinos y eso, te permitirá conocer tu precio ideal. El futuro comprador está a la espera de una vivienda que le brinde todo lo que él necesita y el precio será un indicador para que se decida o no a adquirirlo.

Te aconsejamos evaluar bien el precio. Si consigues encontrar tu precio ideal, tu venta en Málaga estará asegurada.

Elige tu agencia inmobiliaria ideal

Para que la venta de tu piso en Málaga sea un éxito, debes decidirte por una agencia inmobiliaria para que te ayude en la venta de tu casa. Vender no es tan fácil como parece y los compradores escasean, por lo que se necesita de alguien capacitado en la tarea para que la venta se realice lo más pronto posible y con las mejores ganancias para el vendedor.

No se recomienda tener varias agencias inmobiliarias, porque esta debe comprometerse contigo. Las agencias invertirán lo que sea necesario en publicidad, para que tu piso logre venderse; tal es el compromiso que no te cobrarán a menos que hayas vendido tu piso.

Si no venden, no deben cobrar, esa es la cuota de confianza que tienen con su cliente. Una agencia está para ayudarte con tu objetivo de venta, no para aprovecharse de tu desesperación de vender. Por lo tanto, si notas que una agencia se está sobrepasando con lo que se acordó, no cumpliendo con lo pactado, es mejor que decidas probar con otra agencia.

No lo hagas solo, pide ayuda para vender tu piso en Málaga

Muchas veces se cae en el error de creer que nadie sabe más de tu casa, que tu mismo. Y esto, si bien es verdad, viene acompañado de un absoluto desconocimiento de los precios de venta en el mercado.

Contar con profesionales capacitados, será tu puesto hacia la victoria en la venta de tu piso en Málaga. Por más conocimiento que poseas en cuanto a trámites burocráticos y legales, nada se compara con todo lo que puede saber un profesional formado, con varios años de experiencia. No ahorres en pedir ayuda, si quieres que la venta se concrete: invierte en gente capacitada, que te ayude a cumplir con ese objetivo.

En Oi Real Estate, te asesoramos acerca de los trámites que deben realizarse para ventas de las viviendas. Entre ellos se encuentran los trámites de herencias, separaciones de bienes, compradores con dificultades financieras, resolución de embargos, liquidación de hipotecas, entre tantos otros más.

Por eso te alentamos a que acudas a alguien, porque estos trámites suelen ser engorrosos y largos. Qué mejor que poner tu casa a la venta, sin tener problemas y gozar de una pronta venta de tu piso en Málaga.

Estar Informado

Disponer de toda la información posible, es el primer punto de toda venta. No podemos confiar en personas que no saben nada de la venta de casas o tener inconvenientes, por no haber contado con toda la información necesaria.

Para vender una casa hay que saber. Como dijimos anteriormente, consta de la realización de varios trámites que requieren tiempo, dinero y sobre todo, conocimiento de ellos. Se hace imposible avanzar en la venta de la propiedad, si no tenemos en claro los ejes centrales de este asunto.

Es importante que a la hora de acudir a notaría, sepas con exactitud qué impuestos debes pagar y cuánto ha sido el incremento del patrimonio, necesitas informarte correctamente con un profesional del sector y tratar con él personalmente. Estar informado te ahorrará tiempo, problemas, conflictos y hará que todo se agilice con facilidad, para que tu venta sea lo más rápida posible.

Hacer una buena presentación de la vivienda

Si has puesto tu piso de Málaga a la venta, debes saber qué una buena presentación lo es todo. Los compradores no sienten a la casa como propia, si observan que existe una gran personificación del propietario en ella. Arréglala, quítale todo lo que la recuerde a ti, píntala, trata de modernizarla.

Quien visita un piso, desea encontrarse con la casa de sus sueños. Hay que acercar al comprador a la venta, no hay que alejarlo, suele ocurrir qué los futuros compradores encuentras desperfectos en la visita y exigen una rebaja en el precio de la vivienda. Tú no debes permitir errores al mostrar tu casa, ya que lo que se quiere es venderla al mejor precio posible.

Así, que ya lo sabes. Si quieres vender tu piso de Málaga o tienes alguna inquietud sobre la venta o alquiler de viviendas, comunícate con nosotros.

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Cómo pedir la Nota Simple

Vender 12 marzo, 2021

Vende tu piso heredado de forma rápida y segura

Tienes pensado poner tu casa a la venta, pero te encuentras en un piso heredado. Desde OI REAL ESTATE te indicamos todos los pasos que debes seguir; ya que no es tan fácil como parece.

Quieres poner tu piso en venta, pero el título de propiedad no está bajo tu nombre, debes realizar algunos procedimientos. Para que sea posible vender una casa heredada es imprescindible comenzar un proceso legal y pagar ciertos impuestos obligatorios.

No te alarmes antes de tiempo. Aquí te enseñaremos qué es lo que debes hacer, para que tu piso heredado pueda venderse de la forma más rápida posible y segura de todas, sigue leyendo y no tendrás de qué preocuparte.

¿Qué debo hacer para vender un piso heredado?

Vender puede ser un procedimiento muy sencillo, pero no lo es tanto, si la casa se obtuvo por medio de una herencia. Para que un piso heredado pueda ser vendido, es necesario iniciar un procedimiento jurídico que te adjudique la herencia, no basta solamente con el testamento para ser dueños de una casa heredada.

Una vez concluido el proceso para aceptar la herencia, se podrá continuar con los requerimientos que se acostumbran para vender un piso. Antes que el proceso legal ocurra, no se puede iniciar ninguna venta, puede ser visto como un contratiempo; pero es lo que se necesita para que un piso heredado consiga venderse.

¿Un piso puede ser vendido sin aceptar la herencia?

Es muy común preguntarse, si un piso puede venderse sin haber hecho los trámites de herencia, que te otorgan la titularidad para qué tú puedas vender tu piso. Pero la verdad, es que eso no es posible.

Al no tener el piso heredado a tu nombre, no puedes venderla; ya que la propiedad seguirá siendo del familiar fallecido, hasta que no se realice el traspaso de titularidad que se requiere a la hora de poner en venta un inmueble. Sin embargo, eso puede modificarse si hacemos el trámite de nueva titularidad de la casa.

Cuando por fin se consigue la propiedad como dueños legítimos según la ley, se tiene la entera libertad para vender la casa a quién se quiera. Por lo que es aconsejable, iniciar con los planes del traspaso lo antes posible; casi siempre suele comenzarse, transcurrido un año desde que fue adquirido el piso heredado.

Sino deberemos pagar los costes de mantenimiento de la vivienda, lo que implicará un gran impacto para nuestra economía. Por lo que si elegimos actuar con tiempo, nos ahorraremos gastos.

Procedimientos que deben seguirse para vender una propiedad heredada

A la hora de poner en venta una casa heredada, deben tenerse en cuenta una serie de pasos que permitirán que se cumpla con el objetivo principal: vender la propiedad.

Los pasos que deben seguirse son los siguientes:

Obtención de documentos obligatorios

Aceptación de la herencia ante notario

Pagar impuestos de herencia

Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad

Poner el piso en venta

Sí, son varios pasos. Pero, no te preocupes que en los siguientes apartados, te indicaremos todos los pasos a seguir en detalle.

Obtención de documentos obligatorios

Como mencionamos anteriormente, es imposible aceptar la venta de una vivienda, si no se tiene la titularidad.

Entre los documentos necesarios, está el certificado de defunción. Este puede adquirirse en el Registro Civil del lugar, donde haya fallecido quién dejó en herencia la propiedad.

Para realizar la solicitud, hay que llenar un formulario con los datos de nombre, apellido y DNI del fallecido y el número de folio de inscripción del deceso. Es gratuito y tarda alrededor de 15 días en concretarse.

El segundo paso que debe realizarse es el Certificado de últimas Voluntades, que acredita que el fallecido ha dejado testamento y en qué notario lo ha hecho. Se pide en la gerencia territorial del Ministerio de Justicia correspondiente.

Cuesta alrededor de 4 euros y puede solicitarse trascurrido 15 días, desde la muerte de la persona.

El otro procedimiento con el que es necesario cumplir es la Copia autorizada del testamento, en el caso de que exista. Esta, se pide en el notario autorizado que aparece en el certificado de defunción y certificado de últimas voluntades y su precio varía dependiendo el número de folios que tenga el testamento original y de antigüedad.

Aceptación de la herencia ante notario

Cuando terminamos con la parte de recopilación de documentación, debemos acudir a un notario para que la propiedad adquiera nuestra titularidad.

Si hay un testamento, se debe hacer el inventario de bienes y deudas que posee el fallecido. Se deben localizar las escrituras de propiedad y pedir una nota ante el Registro de la Propiedad para verificar si hay hipotecas.

Al firmar la escritura de partición, se recogen todos nuestros datos, el inventario de bienes y el reparto de los mismos, según lo estipulado en el testamento. Se recomienda contar con un abogado para la firma de la escritura. Se ratifica la firma ante notario, para que podamos inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.

Si no existiera testamento, será necesario que el notario determine quienes son los herederos según lo establecido por la ley. Demostrando el parentesco y presentando documentos. Después se pasa a firmar en notaría para poder inscribir posteriormente el piso en el Registro de la Propiedad.

Pagar impuestos de herencia

Deben pagarse dos, el primero es el Impuesto de sucesiones. Este se paga en la delegación de hacienda donde el fallecido tenía su residencia, debe pagarse dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento. Esto es necesario para vender rápido el piso, cuanto más cercano sea el parentesco, menos impuesto habrá que pagar.

El otro impuesto a pagar es la Plusvalía municipal. Este es un tributo de carácter municipal que grava el aumento del valor del piso desde el momento en que lo adquirió la persona fallecida, hasta que lo recibimos en herencia, se paga en el ayuntamiento donde está ubicado el piso heredado.

Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad

Con este último paso, pasaremos a ser los dueños de la vivienda. Para inscribir la nueva titularidad de la vivienda, debemos dirigirnos al Registro de la Propiedad correspondiente. Hay que presentar de los impuestos y toda la documentación pedida, para registrar la casa heredada.

Registrar una propiedad tiene un coste, que responde al número de bienes a registrar, el valor de estos, la cantidad de herederos. Nunca sobrepasa el 1% del valor del inmueble.

Poner el piso en venta

Una vez que el piso está inscrito en el registro, ya es de nuestra propiedad. Por lo que podemos ponerlo en manos de una inmobiliaria.

Si quieres poner tu piso en venta comunícate con nosotros. En Oi Real Estate estaremos encantados de ayudarte.

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¿Qué contratos se firman durante una compraventa?

Alquilar 12 marzo, 2021

La incidencia de la pandemia sobre el alquiler

El mercado del alquiler atraviesa una situación de estabilidad en cuanto a los precios. Este indicador ya venía ajustándose antes de la pandemia, pero como consecuencia de la crisis sanitaria, la bajada de las mensualidades es ahora generalizada. Esta caída se nota especialmente en las grandes ciudades, donde el mercado del alquiler estaba más tensionado.

En cuanto al alquiler en 2021, los expertos del sector creen que la tendencia de caída no se prolongará mucho tiempo. Sin embargo, matizan que este indicador tendrá un comportamiento heterogéneo, en función de la zona geográfica concreta que se tenga en cuenta, y que estará condicionado tanto por la gestión que se haga de la crisis como por el grado de intervencionismo que opere sobre el mercado del alquiler.

Por eso hoy en Oi Real Estate, te informaremos cuales son las ciudades con el alquiler más caro y el más barato.

Crecerá el interés de la demanda por el alquiler

La pandemia ha modificado la actual situación del mercado del alquiler en España. Se caracteriza por contar con una mayor oferta, que procede de inmuebles ubicados en zonas que antes registraban un alto índice de alquiler turístico, el cual hoy es casi inexistente; y de un número importante de viviendas no comercializadas durante los meses del confinamiento duro.

Los cambios que ha traído consigo el coronavirus, han promovido un mercado “desnaturalizado”, que en 2021 volverá a verse transformado. Esto responderá a que el alquiler tendrá una evolución alcista y más peso en el mercado, “lo que puede hacer que suban los precios”.

Los contratos seguirán manteniendo cláusulas anti-Covid

Los propietarios de viviendas de alquiler continuarán manteniendo en los contratos de arrendamiento cláusulas anti-Covid durante los primeros meses del año.

Estas medidas incluyen varios aspectos, la rebaja en la indemnización que el inquilino tiene que pagar si el contrato se rescinde de forma anticipada.

Caída del alquiler en enero

La vivienda en alquiler arrancó el año 2021 con caídas y se abarató en enero más del 1,8% respecto al mismo periodo del año anterior, un descenso que fue especialmente significativo en Canarias (10,15%) y Madrid (9,5%), según los datos que ofrece el portal inmobiliario Pisos.com.

El pasado enero, la vivienda en alquiler tenía de media una superficie de 107 metros cuadrados y una renta mensual de 975 euros, una cifra que a su vez es un 0,5% más baja que la registrada un mes antes, diciembre.

Pese a haberse abaratado, la región más cara para vivir de alquiler es Madrid con 1.606 euros por mes, la seguida de Baleares con 1.331 euros por mes y Cataluña con 1.267 euros por mes.

Las rentas más económicas estuvieron en Extremadura con 458 euros por mes; Castilla-La Mancha con 538 euros por mes y Galicia con 587 euros por mes.

El alquiler sigue bajando en febrero

El precio del alquiler de la vivienda cayó de nuevo en febrero, un 1,2% mensual, en un contexto incierto por la epidemia de coronavirus y las restricciones para contenerla, que han cambiado de manera radical las dinámicas del mercado de la vivienda.

En términos trimestrales, el alquiler retrocedió un 3% y, en comparación interanual, perdió un 2%, según indicó el lunes el portal inmobiliario Idealista, que indicó que el precio se situó en 10,8 euros por metro cuadrado de media.

Después de que Barcelona y Madrid alcanzasen el precio máximo de la serie histórica durante mayo, desde entonces el precio ha caído un 17,3% en el caso de la primera y un 12,6% en el de la segunda.

Los confinamientos y el teletrabajo han hecho que la población busque viviendas con más espacio en las periferias urbanas o en zonas rurales, en detrimento de los grandes mercados de los centros urbanos, tradicionalmente más caros, que han experimentado un importante descenso de la demanda.

A ello se sumó, por el lado de la oferta, la salida al mercado de un gran número de viviendas que antes de la pandemia estaban destinadas al alojamiento vacacional a corto plazo, una actividad que se ha visto reducida a la mínima expresión por el virus.

«El precio de la vivienda en alquiler empieza a dar signos de moderación después de años de intensas subidas en nuestro país. Durante los últimos meses el mercado cuenta con más oferta de vivienda en alquiler y, en cambio, la demanda ha descendido ligeramente y este es uno de los motivos que están haciendo que los precios se estén moderando», aclaró un informe de Fotocasa.

¿Dónde cayó más el alquiler?

En cuanto a las grandes urbes, 18 capitales experimentaron caídas de precio durante el mes de febrero. Las bajadas más acusadas se han dado en Albacete, donde las expectativas de los propietarios cayeron un 2,9%, Ourense y Castellón de la Plana (-2,6% en ambas capitales), San Sebastián (-2,3%), Vitoria y Málaga (-1,4% en ambos casos), Valencia (-1,1%), Madrid (-0,9%), Lleida y Zaragoza (-0,8% en ambas ciudades) y Barcelona (-0,6%).

En el lado opuesto, Guadalajara es la capital de provincia en la que más ha crecido el precio del alquiler durante el mes de febrero (3,2%), seguida de Tarragona (3%), Burgos (2,2%), Jaén (1,8%), Salamanca y Huelva (1,5%).

¿Qué factores están detrás de esta caída?

A medida que ha evolucionado la pandemia se ha intensificado la tendencia a la baja del precio de la vivienda en alquiler. La situación del mercado laboral, la menor renta de las familias, la salida de viviendas turísticas al mercado del alquiler, el consecuente aumento de la oferta y la caída de la demanda están detrás de estos descensos.

Según el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font, el precio del alquiler continúa reforzando la tendencia a la baja que ya se intuía a principios del año pasado y que se ha ido intensificando a medida que los efectos de la pandemia de coronavirus han sido más notables.

Entre los factores que están detrás de esta caída el directivo también destaca las decisiones políticas, como la limitación del precio de los alquileres que empezó en Cataluña y que ahora pretende instaurarse en el resto de España y que podría conducir a los propietarios a retirar su vivienda del mercado.

Vender 11 marzo, 2021

Herramientas online que te ayudarán a vender tu piso de forma rápida

Poner tu piso en venta no es tarea sencilla, sabemos que requiere de mucho esfuerzo, planificación y toma de decisiones comerciales que inciten a la venta. Sin embargo, desde OI REAL ESTATE estamos para facilitarte las cosas y por ello, hemos decidido mostrarte las principales herramientas online, que te ayudarán a que la venta de tu piso se realice de forma rápida.

Cuando se decide poner el piso a la venta, sabemos que nos vamos a encontrar con mucho trabajo por delante. Los compradores no salen del cielo y acercarnos a ellos, puede ser una tarea extenuante y debemos generar infinidad de estrategias, para que nuestra casa sea visible a futuros compradores que estén interesados en comprarla.

Entre las múltiples alternativas que tenemos, para lograr que una venta se lleve a cabo, contamos con el uso cinco herramientas online, que te ayudarán a vender tu casa de la manera más rápida posible.

En la nota encontrarás porque necesitas herramientas online, para vender tu piso. Si quieres que la venta se produzca de la forma más rápida posible, no dejes de leer la nota; te será de mucha ayuda.

Herramientas online para la venta del piso

Vender es cada vez más fácil, gracias a la ayuda de internet. Con la imposibilidad de salir que manifestó la pandemia, durante todo el 2020, surgieron nuevas alternativas a la hora de vender un piso. La posibilidad de conocer un inmueble sin moverse de la casa parecería irreal, pero no lo es. La tecnología es una gran ayuda para conectar a futuros compradores y vendedores de pisos.

Las herramientas online surgen para agilizar procesos de visitas a pisos, para contactar a vendedores y compradores y para hacer que la tarea de vender se vuelva más sencilla y no demore mucho tiempo.

Tasaciones Online gratuitas

Las valoraciones de inmuebles gratuitas tienen el objetivo de guiar a personas y empresas, sobre el posible valor de sus bienes inmobiliarios. Hoy en día, gracias a las herramientas de tasación online podemos conocer una estimación del valor de nuestras propiedades en el mercado.

Esto es sumamente necesario, a la hora de conocer cuál es el mejor precio de venta. El precio es uno de los principales indicativos que tienen en cuenta los clientes a la hora de elegir una casa. Muchas veces existe una sobrevaloración de determinada propiedad, que no lo vale y por ello, no consigue clientes visitantes.

La mejor opción a la hora de debatir sobre un posible precio es realizar una tasación online gratuita para la venta del piso. Esta herramienta web, valora nuestro piso basándose en criterios de mercado y datos sobre el inmueble, dándonos un precio orientativo; en Oi Real Estate te brindamos una tasación online gratuita.

Portales inmobiliarios

Si hay una herramienta tecnológica que vino a facilitar la vida de los vendedores y futuros compradores es, sin lugar a dudas, el uso de los portales inmobiliarios. Estos son, páginas webs en las que se pueden colocar anuncios de venta de nuestro piso.

Los vendedores ponen en marcha la promoción adecuada, para que miles de compradores se enteren de la existencia de determinado piso en venta. Se recomienda destinar en la publicidad de estos anuncios, para que las visualizaciones no pasen desapercibidas. Ante mayor gasto invertido en publicidad, mayor visualización y por lo tanto, muchas más posibilidades de vender el piso.

Los compradores interesados en adquirir una vivienda, recurren a los portales inmobiliarios con el objetivo de mirar posibles pisos, ver cuáles le llaman la atención y proponer una visita, para su posible compra.

Webs oficiales con servicios telemáticos

Muchas veces nos encontramos con problemas a la hora de vender una casa, la generación de documentos suele ser uno de ellos. Sin embargo, Internet permite que algunos documentos puedan ser gestionados de manera remota.

Durante la pandemia, cambiaron mucho de los procesos que antes requerían de la presencia física para tramitar documentos. Esta agilidad en los procedimientos, hace que muchos opten por comprar una casa o venderla, ya que saben que los trámites no serán tan engorrosos y se producirá un vínculo de compra-venta más sencillo.

Visitas virtuales

Es un recorrido virtual o recreación online de la visita de nuestra casa. Es un tour de la vivienda, en donde los compradores pueden ver con exactitud qué cosas les atrae y les llama la atención, para coordinar una cita con el propietario del piso. Este recurso es una promoción de la vivienda en sí mismo, porque provoca un realismo tal, que la persona siente estar viendo en persona a la casa.

Esto es muy habitual para el caso de turistas extranjeros que deseen adquirir un piso, pero que todavía no han podido trasladarse al país o para personas, que cuenten con horarios complicados como para ir a visitar un piso y prefieran mirarlo de manera virtual.

Para el caso que sea, esta herramienta tecnológica es una verdadera opción para cualquiera que desee dar su piso a conocer, en calidad de ser vendido y para cualquier comprador, que tiene la posibilidad de mirar casas, sin necesidad de moverse de dónde se encuentra.

iBuyers

Las IBuyers, son empresas que compran nuestro piso directamente, no requieren de un vendedor como persona física, sino que son las mismas empresas las que adquieren el inmueble

Pueden hacer una oferta por la vivienda y, si el propietario del piso la acepta, en pocos días estará firmado en notaría y recibiendo el dinero de la venta al contado. Al implicar una rapidez en la compra, es muy común, que su oferta sea más baja que la de una venta convencional, por lo que solo es aconsejable realizarla, si se necesita con suma urgencia vender el piso. También se la puede solicitarlar para verificar cuál es el precio mínimo al cual se debería vender el piso.

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IBuyers: La solución para vender tu piso al instante

Alquilar 11 marzo, 2021

Humedades y goteras: prevenirlas y repararlas

Ningún piso de alquiler está a salvo de las temidas humedades y goteras. Tanto si son pisos viejos como nuevos.

Manchan techos y paredes, generan olores desagradables y, en ocasiones, encubren problemas bastante más serios. Cuando aparecen goteras en el techo, no basta con “maquillarlas” para que el piso ofrezca la mejor imagen. Si no se soluciona el problema que las origina, volverán a aparecer.

Por lo general, aparecen por un deficiente mantenimiento o por el lógico desgaste de las tuberías por el paso del tiempo. ¿Cómo actuar entonces?

Por eso hoy en Oi Real Estate, te vamos a explicar cómo arreglar las humedades y goteras, a prevenirlas y a mantener todo en perfecto estado.

¿Qué provoca la gotera?

Evitar las goteras no siempre es sencillo, ni posible. A veces se deben a un mal mantenimiento o uso de las instalaciones. Pero otras veces la causa no es más que el lógico deterioro provocado por el paso del tiempo o algún hecho inesperado e imprevisible; la cal y los restos de jabón o cabellos pueden acabar atascando las tuberías. En el peor de los casos pueden provocar una presión que acabe dañándolas.

¿Qué hago si hay humedades y goteras en mi piso?

A la más mínima aparición de goteras debemos comunicárselo a nuestros caseros. Estamos viviendo en el piso y debemos vivir en condiciones perfectas de salubridad y las goteras nos pueden complicar nuestra salud, sobre todo en los meses más fríos del año.

Aunque apenas sean unas humedades, no sabemos qué hay detrás de ellas y como pueden ser sus consecuencias. El casero debe verla lo más rápido posible y optar por una solución profesional para erradicar el problema, no taparla con plástico o pintar encima.

Haz un mantenimiento

Mantener las tuberías limpias es una forma de conseguir que se mantengan en perfectas condiciones durante más tiempo y evitar el riesgo de fugas o rupturas.

Eso sí, hay que evitar productos abrasivos que puedan deteriorar los conductos o introducir en ellos elementos punzantes porque se pueden provocar más daños de los que se pretenden evitar. Si el atasco parece serio, lo mejor es avisar a un profesional.

Dedicar unos minutos de forma periódica a revisar toda la instalación de fontanería y sus elementos también ayuda a evitar algún disgusto.

Presta principal atención en las conexiones de lavadora y lavavajillas estén en buenas condiciones, en que los desagües de fregadero y sanitarios también lo estén, en que las juntas de los grifos no presenten deterioro y en que las llaves de paso se encuentren en perfecto estado.

Evita la condensación, sobre todo en baños con mala ventilación, la diferencia térmica y el vapor acaban provocando problemas de condensación. No son goteras como tales, aunque también se manifiesten en forma de manchas de humedad e incluso puedan llegar a gotear. Lo mejor es mejorar el aislamiento de las paredes para evitar esas diferencias térmicas. Si no, al menos, es conveniente mejorar la ventilación con un buen extractor y dejarlo que funcione un rato antes y después de usar la ducha.

Si ya hay humedades y goteras recuerda que aunque sean molestos tienen solución.

Localizar el origen

Si tu piso es un último, lo más común es que el problema se deba a filtraciones de agua en el tejado. En ese caso, es la comunidad la que debe hacerse cargo de las reparaciones correspondientes, tanto en la cubierta como en los techos de tu piso dañados.

Si la altura del piso no es el caso, lo más común es que las goteras aparezcan por fisuras en alguna tubería y, en alguna que otra ocasión, el motivo puede ser algún escape de agua en el piso superior. Lo aconsejable es que sea un fontanero quien eche un vistazo a la instalación, localice el origen de la gotera y busque una solución. Si el agua viene de otro piso, la reparación correrá a costa de su propietario.

Cabe la posibilidad de hacer algún arreglo temporal empleando parches para techos o alguna pintura impermeabilizante, pero recuerda que eso no sirve para solucionar la gotera, simplemente para taparla. Tarde o temprano el agua volverá a dar la cara y la reparación podría ser más costosa.

Reparar la gotera

La humedad, en el mejor de los casos, deja manchas oscuras en techos y paredes. En el peor, provoca que aparezca moho.

Una vez solucionado el problema que ha generado la gotera, para dejar el techo como nuevo lo primero es esperar a que seque completamente. En este caso, las prisas no son buenas y cualquier arreglo que se haga con la superficie húmeda durará poco.

Con el techo perfectamente seco, se debe lijar la superficie para quitar restos de pintura y aplicar algún producto para quitar el moho si es que este ha aparecido. Si hay alguna grieta o desperfecto, hay que cubrir con masilla o un sellador, igualar la superficie y aplicar una pintura antihumedad.

No es complicado, pero si no lo has hecho nunca, tal vez sea mejor que lo dejes en manos de un profesional. Un mal acabado en un techo se suele notar bastante, de modo que puede suponer un pequeño inconveniente a la hora de alquilar el piso.

La prevención es el mejor consejo

Evidentemente, las goteras tienen reparación, y por lo general no se trata de un problema grave. Pero lo más importante es evitarlas. Si vas a alquilar tu piso, lo mejor es que revises bien los techos y te fijes si hay alguna mancha oscura, aunque esté seca, es una señal de aviso.

Y también conviene echarle un vistazo a la fontanería (grifos, desagües, toma de lavadora, etc) para asegurarte de que no hay escapes, así como a la ducha o bañera para comprobar que las juntas estén en buen estado. Si hay un escape en el piso y manchas al vecino, tendrás que afrontar los gastos de las reparaciones.

Nunca olvides que quitar las goteras no es una cuestión de estética, sino de mantenimiento básico. Taparlas hará que la humedad actúe poco a poco y acabe dañando, además de los techos, los revestimientos del piso, y la reparación entonces será aún más costosa. Cuando hay humedades en una vivienda, cuanto antes se ataje el problema, mucho mejor.

Teniendo en cuenta estos consejos, tal vez no siempre podrás evitar las humedades y goteras, pero, al menos, sí te aseguras de prevenirlas en la medida de lo posible. Y en caso de que ya hayan aparecido, recuerda que lo más aconsejable es que dejes el problema en manos de profesionales que sabrán resolverlo de la manera más efectiva posible.

Consejos 11 marzo, 2021

Errores que debes evitar para vender tu vivienda rápido

Desde OI REAL ESTATE queremos contarte cuáles son los principales errores que debes evitar para vender tu vivienda rápido en la era del COVID-19. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Según opinan gran cantidad de propietarios, su casa es única e inigualable, y esto se acentúa todavía más a la hora de ponerla en venta. Este amor por la casa propia representa un gran peligro a la hora de valorarla, ya que una vivienda en el mercado con un sobreprecio puede ocasionar una demora de meses o incluso años hasta conseguir un comprador. La solución a este problema se encuentra en la opinión de un tasador profesional, además es necesario entender que existen factores que suman o restan al momento de valorar una casa.

César Escobar, es codirector de Control de Valoración de la sociedad de tasación Tinsa, y explica por ejemplo, que la vivienda cuente con un ascensor puede llegar a modificar hasta en un 30% el valor de la misma. Por otro lado, también la altura de una vivienda puede llegar a aumentar entre 3000 y 6000 euros por planta, y una terraza, incluso un 25%. Debes tener en cuenta que estas afirmaciones pueden variar, ya que ninguna venta inmobiliaria es igual a otra.

No obstante, los tasadores profesionales tienen la capacidad de diferenciar entre el precio real de la vivienda y la opinión del propietario y el comprador. Además, saben que el mercado da por válidas normas y tendencias no escritas que aumentan o disminuyen el precio, en algunos casos pueden afectar, entre el 5% y el 15% del valor total.

Con el objetivo de valorar de una manera más realista la vivienda, este experto tasador ha identificado algunas características como por ejemplo la ubicación, el tipo de inmueble, la antigüedad y el interior.

El interior de la vivienda

¿Cuáles son los factores que aumentan el valor?

Piso exterior

Por lo general la vivienda exterior resulta siempre más costosa. Esta afirmación puede cuestionarse cuando da a una calle con demasiado tráfico o ruidos. También, cuando la vivienda interior da a patios de manzana amplio e iluminado. El interior que da a patio de luces, siempre cuenta con una disminución en su precio.

Balcón o terraza

Debido a la pandemia del COVID-19 hay una especie de obsesión por las viviendas que cuentan con terrazas. Cuando la superficie es mayor a los 15 m2 puede aumentar su valor entre el 20% y 25%.

Terraza en ático

Actualmente se trata de un verdadero tesoro inmobiliario ya que es el más codiciado.

Calidad de acabados

Aquí es donde en valor de la casa puede variar entre el 5% y el 10%, pero los tasadores valoran siempre para un comprador medio en condiciones medias. Si bien hayas colocado grifos de oro o el interiorismo sea realmente increíble, no lo tendrán en consideración porque no todos los compradores lo van a tomar como una mejora.

Casas pequeñas

Un punto que es importante tener en cuenta es que comparar el valor por metro cuadrado en la zona es un error, siempre que no se trate de viviendas similares. Por ejemplo, el valor siempre será más alto en un apartamento de 60 m2 que de 120 m2.

¿Cuáles son los factores que disminuyen el valor?

Conservación

Una reforma estándar de una vivienda de 90 metros cuadrados puede costar unos 60 000 euros. Pasados entre 10 y 15 años se considera amortizada por el tasador, salvo que ofrezca una conservación muy cuidada o sus acabados sean de mucha calidad.

Planta del piso

Se trata de un factor de suma importancia, en obra nueva, el precio del mismo piso aumenta por planta entre 3000 y 6000 euros. Las entreplantas y primeras plantas se encuentran por debajo del resto del edificio. Por otro lado, los sótanos, semisótanos y plantas bajas cuentan con importantes problemas para ser comercializados como casas.

Distribución interior

El tasador pone mayor atención a los metros cuadrados útiles. Las zonas de paso para conectar las estancias sin aprovechamiento, las casas con una estructura de tubo por un gran pasillo, abuhardilladas o con dificultades de ventilación, cuentan con una disminución en su valor.

Ubicación de la casa

¿Cuáles son los factores que aumentan el valor?

Transporte público

En primer lugar se encuentra el transporte público. Se trata de uno de los factores que más afecta el valor de la vivienda y que lo va a hacer aún más en un futuro. Al parecer, todo indica que las condiciones de acceso al transporte privado al centro de la ciudad van a ser más restrictivas, es por este motivo que se buscan lugares que brinden la posibilidad de desplazarse cómodamente en transporte público.

Zonas verdes

También es muy importante que la vivienda se encuentre próxima a zonas verdes, más aún luego del COVID-19. Contar con un parque en un radio de 10 ó 15 minutos a pie es muy valorado para la mayoría de los compradores, de cualquier perfil.

Centro de la ciudad

Otro factor que suma es que la vivienda se encuentre en el centro de la ciudad. Esto siempre generará un sobreprecio, ya que asegura cercanía a un gran número de servicios a los cuales podrás acceder a pie.

Cercanía a servicios e infraestructuras

Entre los factores que aumentan el precio también resulta muy importante la cercanía a las zonas de servicios. Entre ellas los hospitales, colegios, zonas comerciales y deportivas son las más valoradas.

Calle principal

Que la vivienda se encuentre en la calle o calles principales del barrio siempre generará que sea más valorada que las ubicadas en las calles secundarias. Debes tener en cuenta que en este caso, la excepción son las que se encuentran afectadas por el ruido o sean demasiado circuladas.

¿Cuáles son los factores que disminuyen el valor?

La contaminación vial o comercial

Lo más común es que el comprador aspire a un lugar tranquilo, es por este motivo que el tráfico de vehículos excesivo o de personas por ser una zona comercial, pueden llegar afectar a la tasación, disminuyendo su precio.

La desubicación socioeconómica

El hecho de la desubicación socioeconómica no favorece a la venta, más aun cuando se trata de una que se encuentra por encima del estándar social del barrio. De hecho, si se trata de la situación contraria, es decir, una vivienda más modesta que se encuentre ubicada en un barrio de un nivel más alto, puede resultar favorecida.

Calidad del edificio y antigüedad

¿Cuáles son los factores que aumentan su valor?

Calidad de la edificación

Mientras mejor sea la calidad del edificio y sus acabados en fachada y zonas como por ejemplo el portal, ascensor o escalera, mayor será su valor en el mercado.

Contar con garaje

Se trata de un factor que habitualmente suma, más aún en lugares donde resulta dificultoso aparcar en la calle. La mejor manera de evaluarlo es investigando cuál es el valor de una plaza en la misma zona. Por ejemplo en Madrid no es el mismo impacto sobre el precio de la vivienda, en zonas donde una plaza cuesta 60 000 u 80 000 euros que en donde cuestan 12 000.

Inspección Técnica de Edificios

Dependiendo si sea positiva o negativa, el comprador sabrá si le espera o no una próxima derrama. Y teniendo en cuenta las deficiencias que muestre el informe se podrá evaluar el monto de su cuantía.

Servicios de comunidad

Un edificio que brinda servicios a la comunidad por encima de la media aumenta su valor. Por ejemplo, una comunidad que cuente con piscina en el centro de la ciudad, donde no suele ser común en el urbanismo de España, puede aumentar el valor entre el 5% y el 15%.

Edificios con protección especial

Por lo general se trata de exclusividad y una calidad mayor a la media debido a su arquitectura, antigüedad o historia, por lo que puede aumentar el valor de la vivienda. Por otro lado, su especial catalogación puede significar una mayor exigencia en su conservación.

Certificación Energética de Edificios

Desde el punto de vista de la tasación profesional, mientras mayor sea la calificación, mayor debe ser el valor. No obstante, el mercado en España continúa sin poner en valor lo que implica una mayor eficiencia energética, algo que irá cambiando lentamente en un contexto de encarecimiento de la factura energética.

¿Cuáles son los factores que disminuyen el valor?

Ascensor

No contar con un ascensor es uno de los puntos que más puede llegar a disminuir el valor de un edificio, ya que puede significar un 30% para edificios sin ascensor en el centro de Madrid. En zonas donde la edificación estándar no pasa las tres plantas, la disminución del valor puede llegar a ser del 7%.

Antigüedad

Mientras mayor sea la antigüedad, menor será valor. Pero debes tener en cuenta que existen excepciones en caso de que la conservación sea muy buena.

Gastos de comunidad

Cuando se trata de una ubicación de gran poder adquisitivo no resulta muy relevante, pero en el resto de segmentos inmobiliarios, mientras menos gastos fijos haya, resulta mejor.

Bajos comerciales

Resulta más habitual en las plantas más bajas, en las que los negocios que se encuentran ubicados en los bajos comerciales también pueden impactar en el valor. El comprador rechaza negocio que vincula con ruidos, olores, tráfico de gente o vida nocturna.

Déficit de servicios

Una situación bastante novedosa es la de la vivienda cuya comunidad de propietarios brinda unos servicios por debajo de la media de los que son brindados en su barrio. Por ejemplo, en un entorno de urbanizaciones, la casa que se encuentra ubicada en una comunidad sin servicios deportivos disminuirá su valor.

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¿Cuáles son los documentos necesarios para vender un piso?

Alquilar 10 marzo, 2021

¿Local comercial o vivienda?

El 2020 dejó, entre otros legados, la prioridad para miles de barceloneses de contar con un hogar con terraza, jardín, balcón o al menos buenas vistas. Pero la realidad inmobiliaria de la ciudad, con la vivienda por las nubes, hace que el precio sea el principal condicionante de muchas personas a la hora de comprar o alquilar un espacio para vivir, por lo que los locales de planta baja con posibilidad legal (o no) de reconvertirse en vivienda siguen al alza.

Aunque el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 Constitución Española), en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad.

Por eso en Oi Real Estate, te vamos a decir como se da este cambio y porqué, además de los beneficios y contra que tienen.

Transformar un local en vivienda

Un local comercial no es legalmente una vivienda si no se tramitan las oportunas licencias de cambio de uso.

Un local utilizado como vivienda podría contar con ciertos inconvenientes:

No se puede empadronar en esa dirección.
La tasación de un local es más baja que la de una vivienda y menos dinero podría prestar el banco a la hora de solicitar una hipoteca.
Si no se tienen los servicios de agua, luz y gas dados de alta, luego es complicado hacerlo, ya que al tratarse de un local le pedirán la licencia de actividad.
No se puede pedir una cédula de habitabilidad. Esto supone que, en comunidades autónomas como Cataluña, no se puede alquilar ese espacio como vivienda.

Pero lo que se puede hacer para utilizarlo legalmente es solicitar un cambio de uso de local a vivienda. Se trata de la construcción de una vivienda nueva, por lo que hay que solicitar un cambio de uso y, al finalizar las obras, solicitar una licencia de Primera Ocupación. Para ello, se necesita un arquitecto que realice el proyecto.

Factores que imposibilitan el cambio del local

Al tratarse de una “obra nueva”, la nueva vivienda debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación y la normativa urbanística del propio ayuntamiento.

No todos los locales pueden llegar a convertirse en viviendas, ya sea por falta de iluminación, por sus dimensiones mínimas, escalones, ventilación de las estancias. Así que si esta en sus planes adquirir uno para convertirlo posteriormente en vivienda, asegúrese de que el proyecto es viable contratando a un arquitecto para que realice el estudio de viabilidad.

Incrementa el valor y la rentabilidad

Convertir un local en vivienda es una excelente estrategia para incrementar el valor y la rentabilidad de tu inmueble.

Como te fui explicamos más arriba, no es un proceso sencillo, ni mucho menos rápido, pero si es muy factible, más si no dispones de mucho capital para un piso nuevo.

En ciertas ciudades españolas, como sería el caso de Madrid, la dificultad de acceso a las viviendas ha desatado un fenómeno bastante interesante en los últimos años. Comprar un local comercial en Madrid es menos costosa que una casa o piso nuevo.

Esto justificaría de alguna manera el hecho de que el Ayuntamiento de Madrid ha legalizado el cambio de uso en 805 casos en los últimos años. Y aún son muchos más los que se utilizan como domicilio sin cédula de habitabilidad ni posibilidad de regularización.

Requisitos imprescindibles para cambiar un local

Legalmente, una vivienda mínima tiene que contar con una superficie útil de al menos 38m2, por lo que todo espacio inferior a esas medidas no puede habitarse para crear una vivienda. Además, es imprescindible que el inmueble este construido sobre suelo urbano.

El resto de los requisitos varían dependiendo la comunidad autónoma y el municipio, aunque la mayoría coinciden en:

No se puede construir espacios habitables por debajo del nivel de la acera.
Necesitan que todas las habitaciones estén bien iluminadas durante el día, excepto pasillos, baños y el recibidor.
Fontanería, desagües, telecomunicaciones y electricidad

Por último, es necesario que los estatus de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no super el número de viviendas por hectárea.

Realizar el proyecto de cambio de cambio de uso

El cambio de uso tiene un enfoque netamente arquitectónico y debería ser redactado por un técnico con experiencia; este se asegurará de respetar todas las normativas vigentes.

Hay que destacar que este proyecto técnico se rige por la Ley de Ordenación de la Edificación que se remonta a 1999.

Sirve para comprobar que el cambio de uso esté permitido por la normativa urbanística que rige la zona en dónde está el inmueble.

La realización de un cambio de uso consiste en agregarle un techo residencial a una parcela. Por ejemplo, en Barcelona la norma exige la división del total de la superficie construida de una parcela entre 80.

En consecuencia, el resultado definirá el número máximo de viviendas que pudiese haber en dicha parcela.

Una vez que el proyecto esté listo debe ser firmado por un técnico. Y posteriormente se debe presentar en el ayuntamiento para recibir su respectiva licencia.

Hacer el registro de la nueva vivienda

Realizar el registro de la nueva vivienda mediante un notario es uno de los pasos más importantes del proceso.

El notario es el encargado de formalizar el cambio de uso. Por último, se le entrega el documento al registro de la propiedad en aras de formalizar el cambio.

¿Cuánto cuesta realizar toda esta operación?

Antes de resolver esta pregunta, hay que tener en cuenta que, aunque el coste para un cambio de uso de este estilo variará en función de las especificaciones de cada inmueble, no se trata de una inversión barata.

Solo entre el proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad, el coste puede ascender a los 3.000 EUR, y eso sin contar con los gastos de la licencia de obras y las reformas propiamente dichas.

Aprovecha el espacio del local de la mejor forma

Si cumple las indicaciones mínimas, un local comercial que se vaya a transformar en un hogar debe tener el espacio mínimo para construir un salón, cocina, un baño y un aseo.

Por supuesto, si el local es mucho más grande del mínimo establecido, siempre se puede aprovechar para construir más habitaciones, baños o cambiar totalmente la disposición del inmueble.

Si se trata de un espacio comercial amplio, se puede reacondicionar para convertirlo en varias viviendas de tamaño medio o unas pocas de mayor tamaño.

Para no incurrir en ningún error durante el proceso, lo mejor es consultar con un experto inmobiliario que dé un buen asesoramiento y ofrezca la información suficiente para realizar el cambio de uso con éxito.

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Vender 10 marzo, 2021

¿Cómo hacer un vídeo para vender tu vivienda?

En OI REAL ESTATE, te traemos las mejores técnicas para que la venta de tu piso se produzca en poco tiempo. Si quieres saber cómo realizar un vídeo para que tu piso resalte todo su potencial y logre venderse con rapidez, quédate leyendo que te indicaremos todo lo que necesitas saber.

Conseguir la venta de un inmueble, es el objetivo máximo que tiene cualquier vendedor. Sin embargo, la crisis a nivel mundial ha modificado las formas de vender y el vídeo, va adquiriendo un lugar central para que el posible comprador, se sienta atraído por una vivienda.

Aquí te dejamos uno de nuestros vídeos, en el que notarás qué cosas destacamos para potenciar el espacio de tu vivienda y que se consiga cautivar la vista del comprador, generándole deseos en la adquisición de la vivienda.

Vídeos: ¿Venta de propiedades asegurada?

Las nuevas tecnologías han modificado la forma en que los seres humanos conocen las cosas. Con la pandemia producida por el Coronavirus y una cuarentena estricta, las posibilidades de salidas por fuera del hogar, fueron muy escasas; por lo que la forma tradicional de venta de viviendas, se vio afectada.

El vídeo de propiedades en venta, fue la única posibilidad de llegar a compradores interesados en adquirir pisos que se encontraban en venta. Las imágenes y el vídeo mostrando toda la casa, hizo que muchos se enamoraran de esos espacios y quisieran ir a visitarlos.

El vídeo llama la atención y simula la experiencia en tiempo real. Por eso, es necesario que se conozcan todas las posibilidades que posee esta tecnología, para aplicarla a la venta del inmueble, para que se le facilite al comprador conocer casas, sin necesidad de moverse de dónde está.

¿Qué debo tener en cuenta para realizar un vídeo?

Para que un vídeo consiga cautivar a un futuro comprador, se debe tener en cuenta algunas características:

Por empezar, la vivienda debe encontrarse ordenada, limpia. Debe transmitir ganas de ser habitada. También, recuerda que una imagen desalineada, puede provocar que el futuro comprador pierda su interés y se decida a visualizar otro vídeo.

El vídeo es más que una fotografía, capta y deja en evidencia ciertas cosas que a simple vista no son perceptibles, actúa como la lente de un comprador. Evita la exposición de artículos personales que personifiquen del hogar; ya que el objetivo es la venta del inmueble que le pertenecerá a otra persona.

Si el comprador observa una casa sin posibilidad de neutralización, no querrá adquirir la vivienda, porque no podrá verla como suya; por encontrarse contaminada de artículos de quién desea vender el piso.

Es recomendable arreglar los pequeños desperfectos, que pudieran dañar la imagen de la casa que se pretende poner a la venta. Debes arreglar la pintura de las paredes, las roturas de los pisos; porque se hace visible en los vídeos y podría adquirir un efecto negativo.

¿Cómo grabo un vídeo de mi propiedad?

Lo primero que debes tener a la mano es una cámara de vídeo, o un muy buen teléfono móvil para que la imagen que sea proyectada en el vídeo, sea lo más profesional posible. Debemos pensar, que está en juego la venta de una casa y la posibilidad de atraer a la mayor cantidad de clientes posibles.

El vídeo consigue que las personas quieran venir a ver el inmueble, con una idea bastante certera de lo que quieren. Ya visualizaron como es la casa en vídeo, hay muchas más posibilidades de venta, que si lo hiciera una persona cualquiera que anda pasando por el lugar y no tiene una idea clara de cuál quiere que sea su propiedad.

Para que la grabación del vídeo sea un éxito sería necesario contar con un trípode, una buena iluminación y evitando en lo posible, que las tomas salgan movidas. Se las borrará y volverá a producir, hasta obtener las tomas estables o en movimiento adecuadas para conseguir el vídeo preciso que promocione la vivienda.

Los vídeos no deben durar más de 30 segundos, es lo aconsejable. En primer lugar, los posibles compradores tienen poco tiempo y si algo dura mucho, no terminarán de verlo y pasarán a otra vivienda; lo que se trata es de captar al comprador, de impresionarlo para que decida adquirir nuestra vivienda que se encuentra a la venta.

De todos modos, no debes ser un experto en el tema. En Oi Real Estate te ayudamos a confeccionar los mejores vídeos para que tu venta sea lo más rápido posible y para que obtengas las mejores ganancias.

Te dejamos un vídeo, en el que podrás apreciar las ventajas que resaltamos de las viviendas para que pueda ser visto por muchos posibles compradores.