Aquí te contaremos todo lo que debes hacer si quieres calcular el valor de referencia catastral de una vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Lógicamente, comprar una vivienda implica un importante gasto de dinero. Además del precio del inmueble en cuestión, se suman los intereses del préstamo. También, deberás ocuparte de ciertos gastos vinculados a la operación. Varios impuestos comenzarán a calcularse muy pronto considerando el nuevo valor de referencia catastral.
Cuando hablamos del valor catastral de una propiedad nos referimos al precio que establece la administración como valor. Para determinar cuál es esta cantidad es necesario analizar diferentes cuestiones objetivas. Sin lugar a dudas, se trata de un dato fundamental, ya que sirve para calcular varios impuestos relacionados con la propiedad. Es por este motivo que, el valor catastral debe ser establecido por técnicos cualificados.
¿De qué se trata el nuevo valor de referencia catastral?
El nuevo valor de referencia catastral entró en vigor el 1 de enero de 2022. Fue diseñado para saber cuáles son los impuestos que tendrás que abonar cuando compras todo tipo de inmuebles, incluyendo una vivienda.
Este valor fue incluido dentro de la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude, aprobada por el Gobierno. El Ministerio de Hacienda, afirma que la finalidad es que la carga se traslade a los compradores y que no tenga lugar ningún tipo de fraude al momento de pagar impuestos.
Es importante aclarar que no tiene carácter retroactivo, en otras palabras, no afectará a los inmuebles que fueron adquiridos previo al 1 de enero de 2022. Este nuevo valor de referencia catastral se utilizará para calcular dos impuestos, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).
¿Cómo se calcula el nuevo valor de referencia catastral?
En la Dirección General del Catastro se aclara de qué manera se calcula este valor. Es el determinado por el Catastro como resultado del análisis de los precios de cada una de las compraventas de inmuebles que se llevan a cabo ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.
A partir de su entrada en vigor, el valor de referencia catastral se calcula de manera anual en los distintos municipios de la geografía española. Se puede conocer en la Sede Electrónica del Catastro. Sin embargo, no se trata de un valor controlado, lo que sí está garantizado es que en ningún momento superará al valor que tiene la vivienda en el mercado.
En resumen, para calcular la cuantía del nuevo valor de referencia catastral se considera cuánto cuestan de media las viviendas en la zona. Los datos son obtenidos del Registro de la Propiedad.
Finalidad del nuevo valor de referencia catastral
A pesar de tratarse de una práctica que cada vez se da menos, la realidad es que en una época fue muy habitual que la vivienda se escriturase únicamente, por una parte, del precio y la otra se pagase en B, en ocasiones se obtenía el dinero del préstamo hipotecario. Esto era posible porque se tenía en cuenta el precio de tasación, que en ocasiones estaba bastante inflado y servía para conceder préstamos hipotecarios que cubrían mucho más del 80 % de la compraventa.
Actualmente, nadie puede llevar a cabo este fraude para ahorrarse dinero en la compraventa al momento de pagar impuestos, ya que se usa el nuevo valor de referencia catastral para calcular su pago. Un punto muy importante que debes tener en cuenta es que si no estás de acuerdo con el valor de referencia catastral de tu vivienda y crees que sí se encuentra por encima del valor de mercado, tienes la posibilidad de recurrir ante la Agencia Tributaria para que se calcule nuevamente.
¿Por qué se usa el valor catastral de una propiedad?
El valor catastral sirve para conocer cuáles son los precios de la zona y además, para elaborar algunas estadísticas. Sin embargo, como ya hemos mencionado también es clave para calcular los siguientes impuestos:
IRPF: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
IP: Impuesto sobre el Patrimonio.
IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
ITPAJD: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
ISD: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Plusvalía Municipal: Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Otro punto importante es que el valor catastral es el que tiene en cuenta Hacienda al momento de realizar la Renta cada año.
¿Es posible acceder al valor catastral de una vivienda si no soy el propietario?
La realidad es que, al valor catastral de una vivienda únicamente lo pueden conocer sus dueños. Si no lo eres, podrás tener acceso a otros datos, por ejemplo, los metros cuadrados, uso, ubicación, aprovechamiento, calidad de la construcción y referencia catastral. Si quieres tener acceso al valor catastral de la propiedad tendrás que conseguir una autorización de los propietarios.
Los propietarios de la vivienda cuentan con diferentes opciones para saber cuál es su valor catastral. Entre ellas se encuentra consultar el recibo del IBI, ya que en él figura dicha información.
En caso de no contar con ese recibo, otra opción es llamar a la oficina del Catastro de tu Comunidad Autónoma. Además, puedes dirigirte de manera presencial a una Gerencia de Catastro o a un Punto de Información Catastral. También, es posible obtener este valor por medio de la Sede Electrónica del Catastro.
Sin lugar a dudas, el valor catastral de una vivienda es una información fundamental. Ahora sabes dónde puedes obtenerlo.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión el valor de referencia catastral. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
La compraventa de un bien inmueble implica, tanto para el vendedor como para el comprador, realizar una serie de gastos y abonar ciertos impuestos. ¿De qué se tratan? En este artículo nos centraremos específicamente en los pagos que corresponden a un propietario que vende su inmueble. ¿Cuáles son los gastos e impuestos que debe abonar el vendedor antes de la compraventa de una vivienda y al cerrarla? ¿Existe la posibilidad de ahorrar en alguno de ellos? A continuación te lo contamos.
En este sentido, conocer de antemano los gastos por la compraventa de una vivienda que corresponden al vendedor puede significar, para aquellos que estén pensando en vender un inmueble, una mejor organización de sus finanzas y una optimización de su ganancia. ¿Cuáles son estos gastos e impuestos a los que está sujeta la venta de una propiedad?
¿Qué gastos e impuestos corresponden al vendedor en la compraventa de una vivienda?
En primer lugar, es de suma importancia mencionar que los gastos que un propietario debe afrontar por vender un bien inmueble suponen entre un 10% y un 15% sobre el precio de venta. No obstante, estos porcentajes pueden llegar a variar según cada situación en particular. Esto dependerá, por ejemplo, de la Comunidad Autónoma en la cual se lleva a cabo la compraventa o de si el inmueble está sujeto a una hipoteca, etc.
A continuación, veremos cuáles son estos gastos en términos generales y de qué se trata cada uno de ellos. Más adelante, también te mostraremos cómo se puede ahorrar en algunos de ellos.
Gastos que el vendedor debe afrontar antes de la compraventa de una vivienda
Antes de iniciar el proceso de venta de un bien inmueble, es necesario para el propietario ocuparse de ciertas cuestiones. Por un lado, debe tramitar una serie de documentos que le serán solicitados más tarde. Por el otro, si su vivienda está sujeta a una hipoteca, debe cancelarla. Veamos de qué se tratan estos documentos y en qué consiste la cancelación de un crédito hipotecario:
Nota simple
Se trata de un documento sencillo, como su nombre lo expresa, donde se ven reflejados los datos más importantes de un bien inmueble. Si bien no es de carácter obligatorio, en la práctica termina siéndolo, ya que si el comprador la solicita, el vendedor debe facilitársela. Por lo tanto, su tramitación es recomendada.
¿Qué es?: un documento informativo que le permite al comprador saber si la vivienda está libre de cargas o si cuenta con algún problema de tipo registral. También le permite corroborar que quien dice ser el titular del inmueble realmente lo es.
¿Cómo obtenerla?: el Registro Público de la Propiedad es quien emite este documento y puede solicitarse en la oficina registral correspondiente, en la web del Colegio de Registradores, o bien, en la app del Registro Público de la Propiedad.
¿Cuánto cuesta?: al realizar el trámite de manera online, su costo es de apenas 9 euros.
En este artículo te contamos más acerca de la nota simple de una vivienda y cómo obtenerla.
Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
Se trata de un documento de carácter indudablemente obligatorio, ya que así lo prevé el Real Decreto 235/2013 y por eso el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo lo exige desde el año 2013. Cabe aclarar que este certificado posee una vigencia de diez años desde el momento de su emisión. Sin embargo, puede ser renovado antes de cumplirse este plazo, más que nada, en caso de que se realicen reformas que puedan afectar la calificación obtenida.
¿Qué es?: se trata de un documento que refleja todos los aspectos energéticos de una vivienda, en especial, su consumo de energía y sus niveles de emisión de CO2. Tiene como principal objetivo lograr una mejora energética en todos los países de la Unión Europea. Su contenido se traduce en una etiqueta energética que será necesario incluir en todos los anuncios de venta.
¿Cómo obtenerlo?: al tratarse de un documento oficial, este certificado debe ser emitido por un técnico competente, que debe contar con un título habilitante para redactarlo. Puede tratarse de un ingeniero, un arquitecto o un técnico especializado. Esta persona debe medir el nivel de gasto energético del inmueble y puede sugerir mejoras para ayudar a disminuirlo. Una vez hecha la revisión, el técnico debe registrar el documento en el organismo público correspondiente.
¿Cuánto cuesta?: su precio puede rondar los 100 euros, sin incluir el IVA. A este valor es posible tener que sumar las tasas de registro. Sin embargo, el coste final varía según el certificador contratado, como también de la demanda en la zona.
En este artículo te contamos en detalle todo lo que debes saber sobre la obtención del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) para vender una vivienda.
Cédula de habitabilidad
Tramitar este documento para vender un inmueble es obligatorio únicamente en algunas Comunidades. Debido a ello, te recomendamos que puedas averiguar si es solicitada en el lugar en el que realizarás la venta.
¿Qué es?: se trata de un documento que certifica que una vivienda es apta para vivir en ella, es decir, que puede ser considerada como habitable, ya que cumple con los requisitos mínimos de salubridad, higiene y seguridad previstos por el Código Técnico de la Edificación.
¿Cómo obtenerla?: es expedido por la Oficina de la Vivienda de cada municipio. Al igual que en el caso anterior, también será necesario contratar a un técnico especializado o a un profesional para tramitarlo, como por ejemplo, un arquitecto. Este deberá analizar todas las características de la vivienda y enviar el informe correspondiente al organismo mencionado. Allí decidirán si finalmente emiten o no la cédula.
¿Cuánto cuesta?: su precio varía en función de cada inmueble, del técnico o profesional que realiza la inspección y de las tasas que aplica cada Ayuntamiento. Por ejemplo, por un piso de entre 50 y 80 m² ubicado en Barcelona, se puede llegar a pagar entre 80 y 150 euros, incluyendo las tasas del Ayuntamiento de Barcelona.
En este artículo te contamos en detalle con qué condiciones de habitabilidad debe cumplir una vivienda para obtener esta cédula y poder ser vendida.
Gastos de cancelación de la hipoteca
En caso de que el inmueble esté sujeto a una hipoteca, aún cuando esta se haya pagado, será necesario cancelarla en el Registro Público de la Propiedad ante un notario. Asimismo, si el crédito hipotecario todavía está pendiente de pago, será posible cubrirlo con el dinero de la venta.
¿Cuánto cuesta?: el precio final de este trámite dependerá de cómo y quién lo haga. Elegir realizarlo mediante la gestoría de nuestro banco o el banco del comprador es la más cara de las opciones. El coste puede ser de alrededor de 1.100 euros, ya que puede ocurrir que se solicite una provisión de fondos más elevada. Cancelar a través de una gestoría independiente puede ser más barato, ya que los costes de gestión son mucho menores. El ahorro puede ser de hasta 600 euros. Por último, existe la posibilidad de realizar el trámite por cuenta propia, que es la opción más barata. Sin embargo, esta implica invertir una gran cantidad de tiempo. El precio final puede ser de alrededor de 400 euros. Sin embargo, en todos los casos, es importante tener en cuenta que el coste final dependerá del valor que cobren el notario y el Registro.
En este artículo te contamos en detalle todo lo que debes saber para cancelar una hipoteca antes de vender un piso.
Gastos que el vendedor debe afrontar al cerrar la compraventa de una vivienda
Aparte de los gastos que implica reunir todos los documentos necesarios para iniciar el proceso de venta y cancelar la hipoteca, en caso de haber una, al momento de concretar la transacción son otros los que aparecen. Al cerrar la compraventa, el vendedor también deberá hacerse cargo de los costes que implica la firma de un contrato de arras o de reserva, los gastos notariales y los honorarios de la inmobiliaria. Ninguno de estos pasos es obligatorio, pero es recomendable recurrir a todos ellos.
Contrato de arras o reserva
La firma de este tipo de acuerdos permite al vendedor y al comprador asegurarse de que la compraventa llegará a buen puerto. ¿De qué manera? Mediante la entrega de una seña que, de alguna manera, quita la vivienda del mercado y la reserva para esa persona interesada.
¿Qué es?: se trata de un documento en donde el vendedor y el futuro comprador expresan su compromiso para concretar la operación de compraventa. Incluye todas las condiciones pactadas por ambas partes al momento de la negociación y las penalizaciones que deberá asumir cada uno en caso de incumplimiento.
¿Cómo obtenerlo?: existe la posibilidad de redactarlo por cuenta propia. Sin embargo, es altamente recomendable contar con la ayuda de un abogado o una inmobiliaria para ello, a fines de evitar futuros inconvenientes.
¿Cuánto cuesta?: el precio varía según la forma de obtenerlo que se elija. En caso de hacerlo por cuenta propia, el coste será nulo, a menos que se utilice una plantilla, que algunas plataformas ofrecen por 25 euros. De realizarlo mediante una inmobiliaria, el precio vendrá incluido en su comisión. Esta oscila entre el 3% y el 7% sobre el precio de venta, cuando se trata de una agencia tradicional, y entre 1.000 y 7.000 euros, cuando es una online. Por último, si el contrato lo redacta un abogado, puede cobrar por él alrededor de 100 euros.
En este artículo te contamos qué diferencias hay entre el contrato de reserva y el contrato de arras. Por otro lado, en este artículo te contamos por qué es conveniente firmar un contrato de arras.
Gastos de notaría
Firmar una escritura pública de compraventa ante un notario es altamente aconsejable al momento de cerrar la transacción de un bien inmueble. En estos casos, será necesario abonar cierto monto por dicho documento y por el servicio ofrecido por el profesional que participe de la firma.
¿Qué son?: cubren la confección de la escritura pública, los honorarios del notario y los servicios correspondientes a la fe pública extrajudicial, es decir, oficinas, sueldo de equipo profesional, seguro de responsabilidad civil, informatización, encuadernación y conservación de escrituras, etc.
¿Cuánto cuestan?: los honorarios del notario están regulados por la ley. Esto significa que hay importes establecidos que varían en función del precio del inmueble, la extensión de la escritura, el número de copias solicitadas y la existencia de extras en la vivienda, como por ejemplo, un garaje. Por ejemplo, para una vivienda con un valor de 200.000 euros, sin garaje anexo y cuya escritura tiene una extensión de diez folios, los gastos notariales serán de alrededor de 350 euros.
En este artículo te contamos en detalle todo lo que debes saber sobre los gastos notariales que implica cerrar una compraventa.
Honorarios de la inmobiliaria
Si bien existe para un propietario la posibilidad de vender su piso por cuenta propia, siempre es recomendable recurrir a una inmobiliaria para que realice las gestiones necesarias. En este casos, los servicios de dicha agencia estarán sujetos al pago de honorarios, que variarán según el tipo de agencia escogida.
Comisión de una inmobiliaria tradicional: oscila entre un 3% y un 7% sobre el precio de venta de la vivienda. No existe regulación al respecto, por lo cual cada agencia fija el importe de sus honorarios a partir de la dinámica del mercado.
Tarifa fija de una inmobiliaria online: este tipo de agencias cobran una cuota fija por toda la gestión que implica vender un inmueble. Los precios, en general, oscilan entre los 1.000 y los 7.000 euros, según el plan de servicios y la forma de pago elegidos.
Impuestos en los que el vendedor debe tributar por la compraventa de una vivienda
Vender un bien inmueble implica, sin duda, la obligación de tributar en determinados impuestos. Veamos cuáles son y cómo se calculan:
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
¿De qué se trata?: grava los incrementos patrimoniales de las personas físicas dentro de un ejercicio determinado. Por lo tanto, será necesario abonarlo si la venta de la vivienda significó un aumento en el patrimonio del vendedor.
¿Cuándo se paga?: durante el año siguiente a la venta , específicamente dentro del período determinado por el Ministerio de Hacienda para presentar la declaración de la renta.
¿Cómo se calcula?: tomando como base imponible el valor del patrimonio de las personas físicas en un año determinado respecto del anterior.
En este artículo te contamos cómo calcular el IRPF al vender una vivienda.
Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
¿De qué se trata?: grava el aumento de valor que ha tenido el suelo, desde que el momento en el que el propietario adquirió la vivienda hasta el día en el que la vendió.
¿Cuándo se paga?: dentro de los treinta días posteriores a la venta.
¿Cómo se calcula?: a partir del valor real del inmueble y, por supuesto, de los años que transcurrieron entre su compra y su venta.
En este artículo te brindamos más información acerca de la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
¿De qué se trata?: a diferencia de los tributos anteriores, este grava el solo hecho de ser propietario de una vivienda.
¿Cuándo se paga?: la fecha de pago varía según cada municipio. Aunque la ley indica que debe ser abonado por la persona titular de la vivienda al primer día de enero, lo más habitual es que el vendedor sólo pague por aquellos días del año en que la vivienda estuvo en su poder. Esto siempre debe ser pactado con el comprador.
¿Cómo se calcula?: a partir del valor catastral de la vivienda.
En este artículo te ofrecemos una guía completa acerca del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
¿Cómo puede el vendedor ahorrarse gastos por la compraventa de una vivienda?
Ahora que conoces a qué gastos e impuestos está sujeta la compraventa de una vivienda, y que son responsabilidad del vendedor, es probable que te preguntes ¿es posible ahorrar en algunos de ellos? La respuesta es sí. Estas son algunas de las opciones posibles:
Cancelando la hipoteca con un gestor independiente
Como mencionamos previamente, de las opciones que existen para cancelar una hipoteca, realizarlo a través del banco propio o el del comprador es la más cara. Por esta razón, optar por cancelar la hipoteca por cuenta propia o contratando a un gestor independiente puede ser la mejor opción. En este último caso, será un experto quien se encargará de realizar todas las tareas necesarias y será posible ahorrar un promedio de 300 euros en gastos de cancelación de hipoteca.
Consultando los honorarios de una agencia online
Los honorarios de una inmobiliaria online pueden ser hasta un 80% más baratos que los de las agencias tradicionales. Sin embargo, estas exigen a los propietarios un involucramiento activo en la venta, con el cual no siempre pueden comprometerse.
Para ejemplificar esta diferencia podemos recurrir al siguiente caso: un propietario quiere vender su vivienda de 250.000 euros. Una agencia tradicional le cobrará entre 7.500 y 12.500 euros por sus servicios. Por su parte, una agencia online le cobrará entre 1.200 y 5.000 euros, dependiendo de que inmobiliaria sea y de la tarifa que la persona elija.
Negociando el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) con el comprador
Previamente mencionamos que la ley determina que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) debe ser abonado por quien es titular de la propiedad el primer día de enero. Por lo tanto, sería siempre el vendedor quien debería hacerse cargo de este pago, incluyendo aquellos días del año en que la vivienda no estuvo en su poder. Sin embargo, ante lo injusto que puede resultar esto, existe la posibilidad de negociar con el comprador para que cada uno abone la parte del tributo correspondiente al tiempo del año durante el cual cada uno fue titular del inmueble.
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Nuestra agencia se especializa en cada uno de los pasos que se requieren realizar para la compraventa de un inmueble o el alquiler de un piso.
Para todo ello, cuenta con asesores especializados y con vocación en el mercado inmobiliario nacional e internacional . Por lo tanto, cuanta con la mejor de las experiencias para poder brindar la mayor seguridad y confianza al momento de elegir vender una vivienda en España.
La sede principal de la agencia se encuentra ubicada en Barcelona. Sin embargo, contamos con una red de franquiciasque se expanden por todo el territorio español.
Para garantizar un asesoramiento seguro, confidencial y exitoso los profesionales de la agencia llevan adelante una planificación exhaustiva del paso a paso de la operación de compra venta. En ella organizamos todo el procedimiento, en el cual nos ocupamos de:
Realizar un exhaustivo estudio de mercado
Comparar viviendas similares
Valorar tu inmueble
Gestionar la comunicación con el futuro comprador
Consultar cada dato en el Registro de la Propiedad
Redactar de los respectivos contratos
Hasta aquí te hemos contado todos los gastos que que corren por cuenta de vendedor en el proceso de compraventa de una vivienda. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Ademas ¿Estás pensando en vender tu propiedad? ¡En Oi Real Estate podemos ayudarte a lograrlo en menos de treinta y siete días! ¡También compramos tu piso al contado! Sólo debes seguir el siguientes enlace:
En el transcurso del año anterior, se produjo una modificación en el régimen de plusvalía municipal. Esto se realizó por medio del Real Decreto de Ley 26/2021. Debes recordar, que este tributo ha sido declarado inconstitucional debido a la forma en la que se realiza el cálculo para el pago.En dicha legislación, se establecía que en un plazo máximo de seis meses, cada Ayuntamiento debía adaptar su ordenanza fiscal a la nueva regulación del impuesto.
El día 11 de mayo del corriente año, se cumplía el plazo establecido. Pero hay todavía algunos consistorios que no han cumplimentado el requerimiento.
Lo más importante de esta información, tiene que ver con que si el municipio en el que debes abonar este impuesto, no se ha adaptado a la nueva normativa vigente, puede pedirse la anulación. Cabe aclarar, que en dichos municipios pueden exigir el impuesto. Lo que sucede es que todas aquellas liquidaciones que han sido realizadas luego del plazo de seis meses que estipula la ley, pueden anularse
Adaptación de la ordenanza
Recordemos que la inconstitucionalidad, tenía que ver con la forma en la que se realizaba el cálculo del tributo. Por ello, en la nueva regulación, se introdujo, como modificación principal una nueva forma de realizar este cálculo de la base imponible, realizando una comparación de las escrituras referidas a la adquisición y transmisión del terreno.
Pero no fue esta la única modificación. A partir del Real Decreto, se han cambiado los coeficientes que deben aplicarse al método de cálculo objetivo. De esta forma se ha permitido a los Ayuntamientos aprobar deducciones sobre el valor catastral que posee el terreno.
Es importante destacar, que los municipios tenían permitido aplicar los coeficientes para la liquidación del impuesto, a partir del día 10 de noviembre del año 2021. Esto se debe a que fue la fecha en la que comenzó a regir el nuevo Real Decreto, aunque durante un plazo determinado de tiempo.
Disposición Transitoria
Esto sucede debido a que existía una Disposición Transitoria Única, dentro de la Ley que establecía que los diferentes Ayuntamientos que hayan establecido el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana debían modificar, en un plazo máximo de seis meses, las ordenanzas fiscales, con el fin de lograr la adecuación según se especifica en la ley.
Estos plazos, comenzaban a regir en el momento en que la ley entrara en vigencia y terminaría en el momento en que entre en vigencia la nueva liquidación del impuesto. Luego de ello, se tomaría lo establecido en la nueva regulación, para poder establecer la base imponible del impuesto con una nueva ordenanza municipal. Los coeficientes que se establecieron en el artículo 107.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se encuentra en el Decreto.
Pero, al día de hoy, son muchos los Ayuntamientos que no han realizado aun las adaptaciones que se establecen en dicha Ley y que todavía continúan aplicando el Real Decreto-Ley. Lo mas importante de todo ello, es que al haberse vencido ya el plazo de seis meses, establecido en la norma (que como hemos aclarado, expiró el día 11 de mayo del corriente año), será necesario conocer cuales son las consecuencias, para los diferentes municipios, no haber cumplido con lo establecido en esta normativa.
Nulidad de liquidaciones
Aquellos Ayuntamientos que no hayan realizado la adaptación, se encontrarían utilizando una base incorrecta en el cálculo a pagar. Esto se debe a que continuarían utilizando el Decreto 26/2021 que ya se encuentra caduco. Siendo necesario la aplicación de la ordenanza municipal del impuesto ya adaptada.
Otro punto a tener en cuenta, es que este impuesto en particular, es de exigencia voluntaria. Esto está estipulado en el Decreto Legislativo que lleva el número 2/2004, en el artículo 59. Debido a ello, los municipios que no se adapten o modifiquen la ordenanza prevista en el Real Decreto- Ley 26/2021, podría considerarse que han decidido dejar de cobrarlo.
Por ello, todas aquellas liquidaciones que hayan sido realizadas por los Ayuntamientos con los coeficientes que ya no se encuentran vigentes, podrían ser nulas.
Cuáles son las transmisiones que podrían ser nulas
Primero que nada, es importante entender que cuando nos referimos a la fecha a partir de la cual se considera que puede solicitarse la nulidad.
No tiene que ver con la fecha en que se abona el impuesto, sino el momento en que se realiza la transmisión. Y También independientemente del momento en que se notifique la liquidación.
Por otro lado, será posible solicitar la nulidad, en el caso de que no se haya adaptado la ordenanza municipal a aquellas transacciones que se haya realizado después del día 11 de mayo del corriente año. Si has hecho la transmisión antes de esa fecha, no hay posibilidad de ningún reclamo.
¿Podrán los municipios establecer que se realicen pagos retroactivos al modificar la ordenanza?
Una duda que surge a partir de la tardanza que se ve en algunos municipios de lograr la nueva ordenanza, tiene que ver con la posibilidad de luego, solicitar alguna exigencia de pago retroactivo por el impuesto que no han podido cobrar a todas aquellas transmisiones que se hayan producido.
Si has realizado un trámite de este tipo, y no has tenido que realizar el pago de este tributo, no debes preocuparte. Esto podría no realizarse. Es que la Ley General Tributaria, estipula que las normas tributarias no pueden tener un efecto retroactivo.
La plusvalía municipal, es un impuesto que se devenga de forma instantánea. Según las legislaciones que rigen en nuestro país, no pueden ser exigidos de forma retroactiva.
Qué debo hacer como contribuyente
Sería conveniente que se recurra a las liquidaciones que han sido realizadas por los municipios que no han adaptado las ordenanzas al 11 de mayo. Si la transmisión del bien ha sido realizada luego de la fecha, será posible solicitar la nulidad del pago.
Por otro lado, aquellas personas que hayan realizado la liquidación estipulada en el Real Decreto-Ley 26/2021, estarán en condiciones de realizar la misma acción. Ante esta situación, se podrá realizar una rectificación de dichas autoliquidaciones debido a la falta de normativa para poder realizar el cálculo en el momento en que se hizo la transmisión
Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:
En este post, queremos contarte de qué manera se declara el alquiler de vivienda en el IRPF. Si quieres saber de qué se trata este procedimiento y porque debes conocerlo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
¿Qué es el IRPF?
En primer lugar, es importante dejar en claro qué es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Se trata de un impuesto que obliga a cada ciudadano a realizar una contribución con el sostenimiento de Estado. Todo esto, en relación a sus ingresos y cuál sea la situación personal de cada individuo.
En el IRPF, los ciudadanos deben abonar por lo que han ganado en un año. Estas ganancias no solo vienen del trabajo realizado. Todo tipo de ingreso obtenido, esto abarca subvenciones, ayudas, rendimientos de productos financieros, entre otros, tienen que ser declarados.
Sin embargo, no solo se tendrán en cuenta los ingresos sino también, la situación personal. Es probable que, dos personas con el mismo volumen de rentas no deban abonar la misma cantidad si sus circunstancias son diferentes. Las circunstancias que pueden influir en el IRPF y hacer que deba pagarse menos son demasiadas. Entre ellas se encuentra: tener familia a cargo, minusvalía, ser mayor de 65 años, entre otros.
Por otro lado, también existen las deducciones. Se trata de gastos realizados que ayudan a reducir la cantidad que se debe pagar. Esto abarca donaciones, aportaciones a planes de pensiones, entre otros.
Deducciones del alquiler
La deducción estatal por alquiler de vivienda fue eliminada en enero de 2015, sin embargo, aún continúa vigente para los contratos que fueron firmados antes del 31 de diciembre de 2014. No obstante, los ingresos obtenidos por el propietario del inmueble sí tributan, esto abarca también a los alquileres de temporada o vacacionales. En el 2021, Hacienda ha enfocado la mirada sobre esto para detectar cualquier posible fraude en el alquiler. Aquí te contaremos de qué manera se declara el alquiler en el IRPF para evitar inconvenientes con el fisco.
¿El alquiler desgrava en la renta 2020?
El propietario debe declarar los ingresos que ha obtenido gracias al alquiler de sus bienes inmuebles como rendimiento del capital inmobiliario. De las rentas que recibe de manera anual, se deben quitar los ciertos gastos deducibles:
Los intereses de préstamos relacionados con la compra o mejora del inmueble.
Los impuestos como el IBI, la tasa de basura, el alumbrado o el vado.
Los gastos de comunidad
Los gastos de conservación y reparación del inmueble. Esto no abarca los de mejora o ampliación de la vivienda.
La prima del seguro de hogar.
La amortización de la vivienda. Se trata de un 3% del valor catastral de construcción.
Los gastos de suministros. Esto quiere decir, la luz, agua, gas y teléfono
A la cantidad que se obtiene al restar todos estos gastos a los ingresos por año que proceden de la renta del alquiler, se debe aplicar además una baja del 60% para obtener el rendimiento.
Declaración del alquiler del inquilino
Como hemos mencionado más arriba, la deducción por alquiler de vivienda habitual fue eliminada en la reforma del IRPF desde enero de 2015. Sin embargo, aún se conserva para aquellos inquilinos con contratos que hayan sido firmados previo al 31 de diciembre de 2014 o bien, que cuenten con un nuevo contrato que sustituya a otro que ya había agotado las prórrogas permitidas en la Ley. El inquilino se puede deducir el 10,5% de la renta del alquiler, con un límite de 9040 euros por año en caso de que la base imponible sea igual o menor a 17 707,20 euros. Por otra parte, la base imponible más alta que da derecho a la deducción por alquiler de vivienda es 24 107,20 euros.
Por otro lado, el inquilino también puede beneficiarse de las deducciones autonómicas del alquiler que aún se encuentran vigentes en Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Galicia, Madrid y Comunidad Valenciana.
¿De qué modo se declara el alquiler vacacional?
Los ingresos que se obtienen gracias a alquilar durante algunos meses al año el inmueble hay que incluirlos de manera obligatoria en la declaración del IRPF. El alquiler vacacional abarca los apartamentos de la playa, las casas rurales o los inmuebles que se alquilan por medio de plataformas online, sin que constituyan una actividad económica.
Al hacer la declaración, es necesario diferenciar el tiempo que el inmueble se encuentra alquilado y cuando se encuentra vacío. Durante el periodo de alquiler, las ganancias obtenidas deben ser declaradas como rendimiento del capital inmobiliario, consiste en restar a los ingresos los gastos deducibles, limitados a los días que el inmueble se encuentra alquilado. Además, es posible deducir la totalidad del gasto de las agencias que gestionan el alquiler o bien, la publicidad realizada para alquilar el inmueble.
El tiempo que el inmueble está vacío se debe declarar como segunda vivienda. De modo que, se calcula el 1,1% del valor catastral de la vivienda o bien, el 2% si se fue revisada antes de 1994. Luego, el resultado debe dividirse en los 12 meses del año. La cantidad que hay que incluir en la declaración es el resultado de multiplicar el valor mensual por los meses que la vivienda se encuentra vacía.
Por ejemplo, en el caso de un inmueble con un valor catastral de 80 000 euros, alquilada durante tres meses al año, el cálculo es: 1,1% de 80 000 = 880
Lo siguiente que debemos hacer es dividir esa cantidad entre los 12 meses del año, es decir, 880:12= 73,3
Por último, debemos multiplicar por los 9 meses que la vivienda se encuentra vacía 73,3 x 9 = 659,7 es la cantidad que será incluida en la declaración y tributa de acuerdo a la escala del impuesto.
A esta renta debemos añadirle la cantidad obtenida cuando la vivienda está alquilada.
Multas de Hacienda por no declarar el alquiler
Es muy importante declarar los ingresos procedentes del alquiler. Ya que de lo contrario, la Agencia Tributaria puede imponer sanciones que pueden ir desde el 50% al 150% de la cantidad no declarada. Esto dependerá del grado con el que se califique la sanción.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el IRPF del alquiler. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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En este post, queremos contarte cuáles son los gastos deducibles para el propietario de una vivienda en alquiler. ¿Quieres conocer de qué se trata? ¿Tienes dudas sobre este tema? Has llegado al lugar indicado para descubrir toda la información que necesitas saber. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
El alquiler siempre se ha tratado de uno de los principales déficits del mercado inmobiliario español. Esto se debe a que por lo general solía encontrarse muy por detrás de la compra de vivienda en las preferencias de los consumidores. Para conseguir incentivarlo un poco, la regulación tributaria ha establecido algunas ventajas fiscales, esto significa que, si eres propietario de un piso en alquiler, existen varios gastos deducibles y bonificaciones que te permitirán reducir significativamente los impuestos que debe pagar.
¿De qué manera tributa el alquiler de un inmueble?
Aquellos contribuyentes que tengan su vivienda en alquiler están generando una renta del capital inmobiliario y, por ende, deberán tributar por ella. Esta renta se incluye dentro de la base imponible del ahorro a los tipos vigentes del IRPF, que son los siguientes:
Tramos IRPF para las rentas del ahorro
Rentas del ahorro 2020 2021
Hasta 6000 € 19 % 19 %
Desde 6000 hasta 50 000 € 21 % 21 %
Desde 50 000 hasta 200 000 € 23 % 23 %
Mayor a 200 000 € 23 % 26 %
Sin embargo, si se trata de un inmueble que sea la vivienda habitual del inquilino, se aplicará una reducción del 60 % sobre la base imponible. Esto quiere decir que, si has percibido 10 000 € por el alquiler de un inmueble, solo deberás pagar impuestos por el 40%. En otras palabras, serán 4000 €. Ten en cuenta que, los propietarios que tengan su inmueble destinado a, por ejemplo, el alquiler turístico o bien, como oficina, no se verán beneficiados de esta bonificación.
Los gastos deducibles del alquiler para el propietario
Para realizar el cálculo de la base imponible, a las rentas obtenidas por el alquiler se le deben restar algunos gastos deducibles que se encuentran directamente vinculados con el inmueble y su mantenimiento. A pesar de que la normativa del impuesto no establece una lista cerrada de estos gastos, aquí va un resumen de los más comunes.
Los tributos
Son deducibles los tributos y las tasas no estatales que debamos pagar por la vivienda y que además incidan sobre los rendimientos computados, como por ejemplo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras, el alumbrado, entre otros.
Nunca tendrán la consideración de gasto deducible las sanciones o bien, los recargos estatales.
Seguros
Son deducibles todas las primas de los seguros relacionados con la vivienda alquilada y satisfechas durante el ejercicio fiscal. Los seguros pueden ser de cualquier tipo: seguro de alquiler, seguro del hogar, de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales, entre otros.
Debes tener en cuenta que, si te interesa que los seguros sean considerados como gastos deducibles, debe ser el propietario quien satisfaga las primas correspondientes.
Gastos por reparación y rehabilitación del inmueble
Los gastos de reparación y rehabilitación, abarcan por ejemplo la pintura, los arreglos de instalaciones, la sustitución de elementos como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad entre otros. Todos ellos también son deducibles en el IRPF.
Debes tener en cuenta que, aquí no se encuentran incluidas las mejoras o ampliaciones en el inmueble que darán lugar, en su caso, a gastos por amortización.
Los suministros del hogar
Los suministros básicos del hogar, como la luz, el gas, internet o el agua también son deducibles. Eso sí, esto siempre en caso de que estos gastos sean abonados por el propietario.
Intereses del préstamo hipotecario
Si la vivienda fue adquirida mediante un préstamo hipotecario, los intereses satisfechos a la entidad financiera durante su amortización también serán deducibles. Por otra parte, también lo serán otro tipo de gastos financieros, por ejemplo los gastos relativos a la garantía hipotecaria vinculada a la financiación, los gastos de formalización, entre otros.
Nunca, la suma de todos los gastos deducibles por los intereses además de otros gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación deberá ser superior a la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. Sin embargo, este exceso se podrá deducir en los cuatro ejercicios siguientes.
Servicios profesionales y cantidades devengadas por terceros
En caso de que el propietario decida contratar los servicios profesionales de un tercero para alquilar la vivienda o bien, para redactar el contrato de alquiler como puede ser por ejemplo, una inmobiliaria, los gastos serán deducibles, ya que aportan a la generación de ingresos de alquiler.
Por otro lado, también serán deducibles todos los gastos devengados por terceros que tengan como objetivo la prestación de servicios sobre la vivienda. Entre ellos, se encuentran los gastos de administración, vigilancia, portería, jardinería entre otros.
La amortización del inmueble
Por otro lado, también tendrá la consideración de gasto deducible el que se corresponda con la amortización de la vivienda que es objeto de alquiler. Siempre que responda a su depreciación efectiva.
Esta deducción se encuentra determinada por Hacienda, y corresponde con el 3 % por año sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, dejando de lado el valor del suelo en los dos casos.
¿Qué sucede si cuento con una segunda vivienda que no está arrendada?
En caso de que no se encuentren alquiladas, las segundas residencias que sean propiedad del contribuyente también tendrán que abonar impuestos en concepto de IRPF. Hacienda afirma que toda vivienda que no cuente con la consideración de residencia habitual es susceptible de generar una renta. Es por esta causa que se considera como un ingreso. Esto quiere decir que, a efectos tributarios, lleva la consideración de renta inmobiliaria imputada. De manera que, se imputa una renta al contribuyente siguiendo cierto criterio. La renta inmobiliaria imputada con carácter general es un 2 % del valor catastral. En el caso de viviendas que cuentan con un valor catastral actualizado en los últimos diez periodos impositivos será de un 1,1 % del valor catastral. Por otro lado, si hablamos de viviendas que no poseen valor catastral, será un 1,1 % del valor en el Impuesto sobre el Patrimonio.
No obstante, es necesario dejar en claro que este tipo de rentas no permite la deducción de ningún gasto que haya generado la vivienda. De esta manera, los seguros, tanto el IBI, como los gastos de reparación o mantenimiento,no serían gastos deducibles.
Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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El impuesto sobre Sucesiones y Donaciones está regulado en el territorio español por el Real Decreto 1629/1991. Este el siguiente post conoce todo acerca del ISD. ¿Qué es? ¿Cómo tributa y donde? ¿Cómo se calcula?
¿Qué es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)?
El ISD es el tributo que grava la trasmisión de bienes y/o derechos entre personas físicas. Los hechos imponibles sobre los cuales se aplica son las transmisiones mortis causa, las trasmisiones intervivos y los cargos por cobros de seguros de vida.
Las transmisiones mortis causa
Se trata de una sucesión de bienes y derechos que pueden ser en forma de herencia o legado.
La diferencia entre ambas condiciones es de carácter jurídica. Se trata de heredero cuando el bien o derecho heredado es a titulo universal. Por su parte, el legado es una herencia directa, particular y concreta a una persona determinada.
Las transmisiones intervivos
En este caso estamos hablando de donaciones. Sin embargo, en este tipo de trasmisiones no solo están contempladas las donaciones, sino que además la condonación de deudas.
En este caso, es imprescindible que quien recibe la donación, el donatario, acepte la operación. Una donación no surte todos sus efectos si no hay animo de ambos lados.
Los Cobros de seguros de vida
Es la situación que se establece cuando el contratante y beneficiario son personas diferentes, y se produce el fallecimiento del asegurado.
Sin embargo, en el caso de un beneficiario conyugue, si la prima se ha pagado con cargo a la sociedad de gananciales estará sujeto también al IRPF, de forma que la mitad del importe tributará por ISD y la otra por IRPF (rendimiento capital mobiliario).
¿Cuál es el ámbito de aplicación del ISD?
Este impuesto rige en todo el territorio español, sin detrimento de lo que se encuentra dispuesto en la reglamentación del Concierto Económico en la Comunidad Foral de Navarra y el Convenio Económico vigente en los Territorios Históricos del País Vasco.
Además, es una carga impositiva cedida a las Ciudades Autónomas. Las mismas tienen competencias legislativas respecto a recaudación y comprobación del gravamen. Al mismo tiempo, tienen a facultad legal de aplicar sus propias reglas en torno a los tipos impositivos o reducciones de la base imponible.
Es el impuesto con más diferencia en el tipo de gravamen entre ciudades autónomas.
Por otra parte, el ISD es un impuesto que no establece un porcentaje fijo, es decir, es de carácter progresivo. Con esto nos referimos a que se calcula según el valor real de los bienes que se heredan. Más se hereda más se paga.
El monto del tributo ronda entre el 7,5 % y el 34%, además de las bonificaciones o reducciones establecidas según cada ciudad autónoma en particular.
A continuación te contamos todo acerca del ISD: sujetos pasivos, modo de calculo, tipo general, etc.
¿Quiénes son los sujetos pasivos que deben tributar el ISD?
El sujeto pasivo del impuesto depende según el hecho imponible en particular.
Mortis causa
En este hecho quien debe tributar es el causahabiente. Es decir, el heredero o legatario que recibe la sucesión.
Intervivos
Quien debe tributar, es quien recibe la donación, es decir, el donatario. El donante tributa mediante renta.
Cobro de seguro de vida
Al existir un fallecimiento, la persona física que tributará el impuesto será el beneficiario del seguro de vida.
¿Cuándo se devenga?
En cualquiera de los tres hechos imposible, el ISD se devenga en el momento en el que se establece la obligación tributaria. El caso de las sucesiones mortis causa y cobro de seguros de vida se deberá tributar al momento del fallecimiento. Existe un plazo de seis meses a partir del fallecimiento para la verificación del pago.
Y en el caso de una donación, se devengará cuando se concreta la operación y la aceptación de la misma por parte del donatario.
¿Dónde se debe tributar el Impuesto Sobre Sucesiones y Donaciones?
Este punto resulta de real importancia ya que la recaudación total del impuesto esta cedida a las Ciudades autónomas, y al mismo tiempo, estas aplican condiciones diferentes sobre el modo en que tributa el impuesto.
Sucesiones mortis causa
Debe declararse y tributarse donde el fallecido residía, con una antigüedad mínima de 5 años. Esta condición se establece de manera independiente a donde se encuentren los bienes que van a formar parte de la masa hereditaria.
Sucesiones entre Intervivos
Se tributa en la comunidad autónoma donde reside el donatario. Existe una regla especifica si la donación es de un inmueble. En estos casos, el impuesto deberá ser tributado en la comunidad autónomas donde está situado ese bien.
Cobro de seguros de vida.
Al basare en la premisa de fallecimiento para el cobro del seguro, el impuesto debe ser tributado en el lugar donde residía el fallecido. Igual que en las sucesiones por mortis causa, con una antigüedad mínima de 5 años.
Sucesiones Mortis Causa: HERENCIA
¿Quiénes pueden ser herederos?
En el caso de la existencia de un testamento, en él se encontrará el modo en que está distribuida la herencia. Es decir, es el documento que especifica los deseos de quien trasmite su patrimonio. En caso de no existir testamento (sucesión intestada) el derecho y orden de sucesión es el siguiente:
1- Hijos y descendientes. 2- Los ascendientes. 3- El cónyuge. 4- Los hermanos y parientes. 5- El Estado
Para conocer todas las opciones existentes para la desheredación te invitamos a leer la siguiente nota. Además de conocer todo acerca del ISD, es recomendable reconocer las circunstancias por las cuales podemos quedar por fuera de la sucesión de una herencia.
Se establece un valor real. Es decir, el total de todos los bienes y derechos de los que se reciba- A ese monto se le van a descontar las cargas que provoquen una disminución en el valor del bien, los gastos y las deudas que ha supuesto el proceso de sucesión. Luego, se le suma un 3% de un ajuar domestico preestablecido.
De esta manera se obtiene la base imponible del impuesto, a la cual es posible aplicarle una serie de reducciones.
Hasta el cálculo de las bases imponibles del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, las comunidades autónomas no tienen ningún tipo de competencia legislativa, salvo en País vasco y Navarra. Es decir, la fórmula de cálculo se aplica en todos lados por igual.
En tanto a las reducciones, cada ciudad autónoma dispone de sus propias normas reductivas.
El resultado es la base liquidable, desde una mirada genérica. Cada ciudad autónoma tiene sus reducciones particulares. Sobre esa base liquidable se le aplica el tipo impositivo de casa CCAA y como resultado tendremos la cuota. Por último, a la cuota a pagar se le aplica un coeficiente corrector. En la mayoría de las localidades lo que hace, este coeficiente, es incrementar la cuota.
Por un lado, depende del parentesco con el fallecido, es decir, más lejano, más alto el corrector. Por otro lado, depende del patrimonio previo de quien recibe la sucesión. Mayor cantidad de bienes previos, mayor el valor del coeficiente.
Reducciones genéricas:
Por parentesco
En función de lo próximo que sea mi parentesco con el causante tendré una reducción mayor. Una reducción diferente en cada comunidad en función de la residencia del fallecido.
Seguro de vida
Como depende de una Mortis Causa tiene una reducción espacial. en la planificación fiscal empresarial.
Se trata de la existencia de una reducción en general del 95% del valor de una empresa familiar, siempre y cuando cumpla con los requisitos necesarios para ser considerada como tal.
Sucesiones Intervivos: Donaciones
El esquema es muy parecido al cálculo de las sucesiones por mortis causas. Primero se calcula el valor real del bien que se está recibiendo. Se descuentan aquellas cargas y deudas que recaigan directamente sobre ese bien para obtener la base imponible. A la misma, se le aplicarán una serie de reducciones con competencia normativa en cada ciudad autónoma.
Así, se obtiene la Base Liquidable a partir de la cual el procedimiento es igual que en las sucesiones mortis causa y cobro de seguros de vida.
En las donaciones también aplica la reducción de empresa familiar cumpliendo determinados requisitos puede llegar a ser de un 95%. Y desde ahí el mismo que en mortis causa.
Todo acerca del ISD en las comunidades autónomas
Normativa autonómica (Clic para acceder a más detalle)
Esperamos hayamos podido aclarar todo acerca del ISD. De requerir mayor información ponte en contacto vía sitio web, nuestros asesores responderán tus inquietudes a la brevedad.
La planificación de una herencia no es un proceso gustoso de llevar adelante, ya que hablamos de la sucesión de los bienes y deberes de una persona ante su fallecimiento. Las personas que pueden llegar a formar parte de la misma pueden ser diversas, dependiendo de la existencia o no de un testamento. Existen casos en los cuales el testador realiza un testamento cerrado que solamente es conocido luego de su muerte. En estas situaciones, las personas que forman parte del documento sucesorio desconocen que es aquello que se hereda.
En el siguiente artículo te contamos de que se trata un testamento cerrado y cuáles son sus principales características.
¿Qué hay detrás de una herencia?
En primer lugar, una herencia es la acción jurídica a través de la cual, luego de su fallecimiento, una persona transmite sus bienes, derechos y obligaciones a una y otras personas. Aquellos que recibirán dichas sucesiones son reconocidos como herederos, y pueden ser personas físicas o jurídicas con el derecho a una parte del patrimonio.
Por otra parte, el Código Civil establece en su Artículo 659 que la masa hereditaria refiere a los bienes, derechos y obligaciones de una persona, que no se extingan por su muerte. En resumen, la masa hereditaria corresponde a todos los bienes más derechos, más deudas dejados por el difunto. Es decir, el causante.
Hay varias formas de organizar una herencia. Si la transmisión se realiza en vida se denomina Donación en Vida. De lo contrario, existen casos donde el causante organiza la sucesión mediante de la realización de un testamento y otros casos en los que no.
Ante la existencia de un testamento, este puede ser abierto o cerrado. En el segundo de los casos, los futuros herederos no tienen acceso a la masa hereditaria, por lo tanto, ante el fallecimiento de la persona sucesoria se encuentran ante una herencia por sorpresa.
¿Qué es un testamento común ológrafo, abierto o cerrado?
Un testamento se trata de un documento a través del cual una persona declara sus últimas voluntades, determinando el modo en que será transmitido su patrimonio luego de su fallecimiento. El marco jurídico que lo regula es el Código Civil en sus artículos que van del 662 al 743.
La facultad de realizar un testamente es derecho de todas las personas naturales, salvo niños menores de 14 años y personas que, habitual o accidentalmente, no se hallaren en sano juicio.
La persona que lleva adelante la manifestación de sus últimas voluntades, testador, es el sujeto principal de cualquier testamento. En la declaración de sucesión de su patrimonio (bienes y deberes) incluye a los herederos y a los legatarios.
Los primeros son sucesores universales. Es decir, heredan una porción de dichos bienes y deberes, que se determina al momento del reparto. Los segundos, legatarios, son herederos a título personal. Es decir, el testador designa de manera concreta a la persona a la cual corresponderá el total o parte del patrimonio.
Tipos de testamento
De manera general, se divide entre testamentos comunes y especiales. Los primeros, a su vez, se distinguen entre ológrafo, abierto y cerrado. Y, en el caso de los segundos, en militar, marítimo y el realizado en un país extranjero.
En esta oportunidad nos centraremos en los testamentos comunes, incluidos en el Artículo 676 del Código Civil.
Testamento ológrafo
El testamento ológrafo es un documento redactado a puño y letra del testador. Debe incluir la fecha de su realización para que tenga validez.
Se llama ológrafo el testamento cuando el testador lo escribe por sí mismo en la forma y con los requisitos que se determinan en el artículo 688.
Artículo 678 del Código Civil
Si bien la ventaja del testamento ológrafo es su carácter privado corre riesgo de perderse, destruirse o de ser robado. Asimismo, estos documentos pueden llegar a ser nulos, tanto por defectos formales o por no haberse respetado las reglas de carácter sucesorias establecidas como legítimas.
Testamento abierto
Este tipo de testamento es la opción más común que utilizan las personas para llevar acabo la planificación de su herencia. Es un documento que se concede ante notario, con la posibilidad de incorporar testigos a la redacción del mismo.
Es abierto el testamento siempre que el testador manifiesta su última voluntad en presencia de las personas que deben autorizar el acto, quedando enteradas de lo que en él se dispone.
Artículo 679 del Código Civil
De esta manera, al momento de su realización el testador declara sus últimas voluntades de manera oral, las cuales son recuperadas por el notario presente en un documento escrito. Al mismo, le agrega fecha y lugar en el cual se realiza el testamento. Este documento, permite el conocimiento anticipado de lo que cada heredero puede llegar a recibir.
El testamento original queda en poder del notario, quien lo inscribe en el Registro General de Últimas Voluntades. La finalidad es garantizar confidencialidad, integridad y accesibilidad.
Testamento cerrado y una herencia que puede ser sorpresiva
En el caso de un testamento cerrado la cosa es diferente. El testador declara sus últimas voluntades de forma secreta, quedando inhabilitado el conocimiento de su contenido hasta su apertura luego del fallecimiento del testador.
En estos casos, las personas sucesorias se encuentran ante una herencia sorpresa. Es decir, desconocen que bienes y deberes les corresponden.
El testamento es cerrado cuando el testador, sin revelar su última voluntad, declara que ésta se halla contenida en el pliego que presenta a las personas que han de autorizar el acto.
Artículo 680 del Código Civil
Cualquier personas de 14 años, considerada capaz de llevarlo adelante por sí mismo, puederedactar este tipo de testamentos. Luego, el documento es entregado al notario de manera cerrada para que nadie pueda acceder a su contenido.
Los testamentos cerrados, por su carácter secreto, no podrán ser otorgados por personas sin visión o sin conocimiento de lectura. Así lo dispone el artículo 708 del Código Civil.
Procesos de un testamento cerrado
Si tienes la intención de llevar adelante la declaración de tus últimas voluntades de manera secreta, realizar un testamento cerrado es la acción más recomendable. Como cualquier proceso de carácter legar y normativo, demanda un proceso que incluye una serie de requisitos.
Debe ser escrito
Si se lleva a cabo por el propio testador, es decir, con puño y letra, el testamento debe contener la firma del mismo para su validez. En el caso de realizar el documento digitalmente, debe estar firmando en cada hoja, en el margen inferior de cada una.
Presentación ante notario
El testador debe asistir a la notaría con el testamento de manera cerrada y sellada, o podrá cerrarlo y sellarlo en el mismo momento de la autorización del notario.
Conservación del testamento
Una vez realizada la autorización del notario, el testador podrá conservarlo, en caso de desearlo, otorgárselo a una persona de plena confianza o dejarlo en poder del notario para que lo archive.
Fallecimiento del testador
Llegado el momento, la persona que tenga a su disposición el testamento de carácter cerrado, deberá presentarlo ante notario en un plazo máximo de 10 días pasado el fallecimiento del testador. En caso contrario, la persona que tenga en poder el documento perderá cualquier tipo de derecho de herencia, si forma parte de los herederos.
Si el testamento se encuentra en manos del notario, éste debe comunicar, en el mismo plazo, la existencia del mismo a su cónyuge (en casos de existir), descendientes o ascendientes del fallecido.
Hasta aquí te detallamos de qué se trata un testamento cerrado y cuáles son sus características principales. Si te has quedado con alguna duda, déjanos tu comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Uno de los mayores deseos de los padres es poder dejarles a sus hijos un patrimonio que le otorgue estabilidad a lo largo de su vida. Pueden dejar como herencia, luego de su fallecimiento, casas, coches, terrenos, etc. Sin embargo, por diferentes cuestiones, muchas veces los padres deciden donar un inmueble en vida a uno de sus hijos. En estos casos ¿sabías que puedes llevar adelante la donación de una vivienda con usufructo vitalicio?
Tranquilo, en la siguiente nota te contamos todo acerca de cómo llevar adelante una donación en vida y poder continuar utilizando el inmueble donado.
¿Qué es la donación de una vivienda?
Una donación es el acto a través de cual una persona trasmite de manera gratuita a otra persona un bien y ésta lo acepta.
La persona que realiza a donación del bien se lo considera como el donante, y aquella persona que lo recibe lleva el nombre de donatario.
¿Qué bienes pueden ser donados?
Es de mucha frecuencia que los padres donen a sus hijos en vida algún tipo de bien. Son formas de ayudar a sus descendientes estabilidad y solvencia económica.
En estos casos, los padres podrán donar a sus hijos cualquier tipo de bien. La necesidad de acudir o no a un notario dependerá directamente del tipo de bien que se quiera donar.
Donación sin necesidad de notario
Si deseas llevar adelante una donación de cualquier tipo mueble no necesitarás acudir a notario. Con solo formalizarlo mediante un documento privado es suficiente. Este tipo de bienes pueden ser, joyas, cuadros, libros, etc.
Tampoco necesitas de notario para la realización de una escritura pública cuando desees donar dinero. El dinero es considerado un bien mueble por lo que puede llevarse a cabo s donación a través de un documento privado. Sin embargo, pero si deseas beneficiarte de las bonificaciones impositivas en las comunidades autónomas que las otorgue, debes llevar adelante una escritura pública.
Donación con necesidad de notario
Por otra parte, las donaciones en las cuales debes acudir a un notario son aquellas en la que deseas transferir por voluntad en vida algún tipo de bien inmueble. Como, por ejemplo, una vivienda, un local, un terreno.
Independientemente de necesitar o no un notario, la donación siempre debe ser aceptada y aprobada por el donatario.
Ahora, si deseas realizar la donación a tu hijo de un inmueble, pero deseas seguir con el derecho a su utilización ¿Qué debes hacer?
Donación con vitalicio usufructo
A partir de las modificaciones que realizaron determinadas Comunidades Autónomas sobre el Impuesto de Sucesiones, muchas personas han optado por llevar adelante la donación de una vivienda en vida.
Como mencionamos anteriormente, una donación es la transmisión de un bien voluntaria de una persona otra. Por su parte, un usufructo vitalicio es el derecho de utilizar un bien ajeno de por vida. El propietario del bien es denominado nudo propietario, y la persona que tiene derecho al disfrute del bien se llama usufructuario vitalicio.
Por lo tanto, una donación con usufructo vitalicio es la transmisión voluntaria de un bien de tu propiedad, reservándote el uso del bien trasmitido durante toda tu vida.
Si consideramos la donación de una vivienda en vida de un padre a un hijo, el padre sería el donante usufructuario; y el hijo el donatario nudo propietario, ya que recibe la donación sin derecho a su utilización.
De manera más sencilla, el padre podrá utilizar y disfrutar la vivienda hasta su muerte. Como, por ejemplo, habitarla o alquilarla, pero no venderla o hipotecarlas. Es decir, disponer del inmueble.
Por su parte, el hijo no podrá habitar ni arredrar la vivienda mientras dure la vida de su padre. Por lo tanto, no tendrá potestad plena sobre la viven hasta el fallecimiento del mismo.
¿Cuáles son los pasos para realizar la donación de una vivienda con usufructo vitalicio?
Los pasos para que puedas donar un bien inmueble a un hijo y, al mismo tiempo, reservarte el usufructo vitalicio son tres.
Realizar y firmar la escritura pública de la donación de una vivienda ante notario
Como hemos mencionado, para la donación de bienes inmuebles siempre es necesario acudir a un notario para que levante la escritura pública y, al mismo tiempo, ser aceptada por el donatario.
En el documento de donación, es necesario que aparezca la voluntad del padre de donar y la aceptación de dicha donación del hijo. A la falta de alguna de las dos constancias, la donación no podrá seguir su curso.
Abonar los impuestos correspondientes
Como toda donación, aquella que se lleva adelante por usufructo vitalicio también acarrea consigo determinadas obligaciones fiscales. Tanto para el padre, donante, como para el hijo donatario.
El plazo para tributar el impuesto es de 30 días hábiles luego de realizada la donación. Es un plazo que no puede prorrogarse.
El valor del monto a tributar del impuesto variará de comunidad en comunidad, ya que es un impuesto que se encuentra cedido a las Comunidades Autónomas. El tipo tributario que regirá será el de la localidad en la cual se encuentre el bien donado.
Además, el donatario (hijo) deberá pagar la plusvalía municipal de la vivienda. Como el impuesto sobre donaciones, el plazo es de 30 días para el abono del tributo. Sin posibilidad de prorrogación.
Este tipo de impuesto es gestionado por el ayuntamiento en el cual se encuentra ubicada el inmueble urbano. El costo, dependerá de la propiedad en donación y del porcentaje tributario del ayuntamiento en el cual se sitúe.
Los impuestos a cargo del padre donante con reserva de usufructo son:
La persona que dona la propiedad deberá declarar en el IRPF la llamada «ganancia patrimonial o incremento de patrimonio». Este tipo de ganancia queda exenta en dos situaciones:
-Si donante sea mayor de 65 años.
-Cuando se trate de una donación de la vivienda habitual del donante.
Para finalizar, lo último que deberás realizar la inscripción en el Registro a la Propiedad de la escritura otorgada por el notario.
Esperamos te haya servido el contenido del post. Ante cualquier consulta, no dudes en dejarnos tu comentario, desde Oi Real Estate te respondemos a la brevedad.
Alquilar una vivienda, al igual que el resto de las operaciones que se llevan a cabo en el sector inmobiliario, es un acto sujeto a impuestos. ¿Cuáles son estos tributos? ¿Cuáles les corresponde pagar a los arrendadores y cuáles a los arrendatarios? ¿Cómo, cuándo y dónde deben ser abonados? En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca de los impuestos que se deben pagar por alquilar un piso.
Tanto el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), como el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) gravan al alquiler de bienes inmuebles. Mientras que algunos de estos tributos deben ser abonados por los arrendadores, otros son responsabilidad de los arrendatarios. ¿Cuáles corresponden a cada uno? ¿Cómo es el procedimiento para declarar en cada uno de ellos? ¿Existen exenciones y bonificaciones?
A continuación te mostramos de qué manera se aplican estos impuestos al momento de alquilar un piso, tanto para el propietario de una vivienda arrendada, como para su inquilino. Tendremos en cuenta, para ello, las diferentes disposiciones que fueron modificando la normativa. También te contamos, en cada caso, cómo, cuándo y dónde abonar cada uno de ellos. ¡Sigue leyendo para enterarte todo lo que debes saber acerca de los impuestos que se deben pagar por alquilar un piso!
¿Qué impuestos le corresponde pagar al arrendador por alquilar su piso?
Los impuestos que el propietario o arrendador está obligado a abonar por alquilar un bien inmueble son dos:
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Mientras que al primero le corresponderá pagarlo en todos los casos, el segundo solo interviene en algunos alquileres, de tipo comercial específicamente. Veamos de qué manera se aplican ambos.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo de tipo personal, progresivo y directo. Se encarga de gravar el incremento que el patrimonio de una persona física sufrió durante el transcurso de un año.
Cuando un propietario arrienda su bien inmueble está en obligación de declarar en el IRPF todos los ingresos que reciba por este acuerdo. A ellos se le deducirán luego los gastos derivados del arrendamiento y se le aplicarán las reducciones correspondientes.
Es importante aclarar que todos estos ingresos deben declararse siempre, aún así el arrendatario no cumpla con el pago de las cuotas de alquiler en tiempo y forma. Sin embargo, ahora veremos que la ley permite deducir como “saldo de dudoso cobro” aquellos montos impagos.
¿Cómo declarar en él?
A la hora de preparar su declaración de la renta, los propietarios que destinan un bien inmueble para alquiler deben seguir los siguientes pasos:
Identificar el bien inmueble alquilado
Incluir los ingresos del alquiler
Deducir gastos
Veamos en detalle de qué se trata cada una de estas instancias.
Identificar el bien inmueble alquilado
Existe en cada formulario de declaración de la renta un apartado específico para incluir los datos de la vivienda arrendada. Allí deben especificarse su dirección exacta y otra información que permita ubicarla correctamente.
Es importante tener en cuenta que, si durante el último año el piso estuvo vacío o fue habitado por el arrendador, será necesario declararlo en otro apartado del formulario. ¿A qué se debe esto? Hacienda cobra un recargo por aquellas viviendas que se encuentran vacías a través de lo que denomina como “imputaciones de renta inmobiliaria”.
Incluir los ingresos del alquiler
El siguiente paso consiste en, nada más y nada menos, declarar cuánto se ha incrementado el patrimonio a través del alquiler del piso. Para ello también existe un apartado específico en el formulario, en donde se indican los ingresos brutos percibidos, es decir, sin aplicar todavía las deducciones correspondientes. Los ingresos que deberán incluirse son:
Los montos especificados de las mensualidades de renta percibidas.
El importe de todos los bienes cedidos junto a la vivienda, como muebles y electrodomésticos.
Las repercusiones de cualquier tipo hechas al inquilino por obras, servicios, tributos, etc.
Deducir gastos
Finalmente, llega el momento de aplicar las deducciones que permitirán al arrendador tributar un monto menor por el IRPF. Para ello será necesario especificar todos los gastos que produjo el alquiler de la vivienda en el último año. También existe un apartado en el formulario de declaración de la renta destinado específicamente para esto. Serán varias las casillas que el contribuyente deberá llenar.
Es posible deducir todos los siguientes gastos derivados del arrendamiento:
Intereses y gastos de financiación por capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda. Entre ellos se encuentran los intereses por hipoteca.
Intereses y gastos de financiación por enseres cedidos con la vivienda. Entre ellos, los muebles o electrodomésticos.
Gastos de conservación y reparación de la vivienda, como pintura y diferentes arreglos a las instalaciones.
Impuestos y tasas que graven a la vivienda, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Saldos de cobro dudoso.
Montos devengados por terceros en concepto de servicios personales, como gastos de administración, vigilancia, portería, cuotas de la comunidad de propietarios, etc.
Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda.
Primas por contratos de seguros.
Cuotas por servicios y suministros, siempre y cuando sea el propietario quien los abone.
Gastos de amortización del inmueble.
Gastos de amortización de bienes muebles que poseen una vida útil mayor a un año y fueron cedidos con la vivienda, como electrodomésticos.
¿En qué consiste la reducción del 60% en este impuesto por alquilar un piso?
Ahora que conocemos qué ingresos por alquilar un piso deben ser tenidos en cuenta a la hora de declarar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y qué gastos derivados de dicho arrendamiento pueden ser deducidos, es importante mencionar que se aplica una bonificación significativa para los propietarios en estos casos. ¿De qué se trata?
Una vez obtenida la diferencia entre estos ingresos y estos gastos, si el resultado de la cuenta arroja un rendimiento neto positivo, será posible para los arrendadores acceder a una reducción de un 60% en el pago del IRPF.
¿Cuándo y dónde se paga?
La declaración de la renta correspondiente al IRPF debe ser presentada dentro del período que Hacienda determina cada año para ello. Puede hacerse en cualquiera de las oficinas que se encuentran distribuidas por toda España. Incluso también puede presentarse la declaración via web o por vía telefónica.
Una vez que dicho organismo evalúa cada declaración le entrega a cada contribuyente un resultado, que puede ser “a pagar” o “a devolver”. Sólo en el primer caso habrá obligación de pagar un monto determinado por este impuesto.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es un tributo de tipo indirecto. Se encarga, a rasgos generales, de gravar el consumo. Sin embargo, en el sector inmobiliario, y específicamente en el caso de los alquileres de bienes inmuebles, cumple una función bastante diferente.
¿Cómo grava al alquiler de vivienda?
Los propietarios de bienes inmuebles deben abonar este impuesto únicamente en dos casos:
Cuando la propiedad sea alquilada a empleados de una empresa.
Cuando la propiedad sea alquilada como local de negocio.
Es decir que el alquiler de vivienda se encuentra, en realidad, exento del IVA.
¿Cuándo y dónde se paga?
Los arrendadores deben abonarlo por única vez, al alquilar su inmueble bajo estas condiciones. El pago debe ser hecho en la delegación de Hacienda correspondiente a la Comunidad Autónoma en donde se encuentra la propiedad.
¿Corresponde al arrendatario abonar algún impuesto por alquilar un piso?
Hasta la entrada en vigencia del Real Decreto-Ley 7/2019, del 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, los inquilinos estaban en obligación de abonar un único impuesto por arrendar un piso:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Veamos de qué se trata y qué cambios introdujo la resolución mencionada.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Este tributo es una rama independiente del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se encarga de gravar, precisamente, las operaciones de transmisión de patrimonio entre personas. Está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, del 24 de septiembre, y el Real Decreto 828/1995, del 29 de mayo.
Sin embargo, el mencionado Real Decreto-Ley 7/2019, del 1 de marzo determinó que:
Para potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47 de la Constitución, resulta conveniente mejorar la fiscalidad del arrendamiento de viviendas, a fin de facilitar a los ciudadanos las condiciones de acceso a las mismas. En este sentido, se introduce una exención para determinados arrendamientos de vivienda en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
¿Qué significa esto?
¿Cómo grava al alquiler de vivienda y de qué se trata la exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para arrendatarios?
Esta modificación en la normativa implica que, en todos los contratos de alquiler firmados luego del 2 de marzo de 2019, el inquilino ya no debe abonar este impuesto cuando destina la vivienda que alquila a residencia habitual.
Los beneficios fiscales aplicables en cada caso a las tres modalidades de gravamen a que se refiere el artículo 1 de la presente Ley serán los siguientes:
B) Estarán exentas:
26. Los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
¿Cómo declarar en él?
Sin embargo, el decreto no elimina la obligación, sólo introduce una exención. De esta manera, los arrendatarios aún deben continuar autoliquidando el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Para ello deben presentar en la delegación de Hacienda correspondiente a la Comunidad Autónoma en donde se encuentra la vivienda arrendada el denominado modelo 600. En él deben marcar la casilla “exento” y luego especificar una cuota a pagar de 0 euros.
En conclusión…
Los impuestos que se deben pagar por alquilar un piso no son demasiados y en todos los casos existen, tanto para arrendador como para arrendatario, importantes exenciones y bonificaciones. De esta manera, podemos afirmar que alquilar una vivienda es una operación sujeta a una baja carga impositiva para los inquilinos, pero también para los propietarios.
Cabe recordar que al alquilar un piso serán únicamente los arrendadores quienes estarán obligados a pagar alguna clase de impuestos. Se trata principalmente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) ya que, como hemos visto, el Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA) sólo interviene cuando se trata de un alquiler con fines comerciales. En caso de que se trate de una vivienda, solo corresponderá al propietario abonar el IRPF. De todas maneras, es importante recordar también que la reducción para arrendadores respecto a este tributo es importante, ya que se trata de un 60% sobre el valor final.
En cuanto a los arrendatarios, si bien la obligación de tributar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) continúa vigente, como hemos señalado, la exención es total cuando se trata de un alquiler de vivienda habitual. De esta manera, podríamos afirmar que los inquilinos no están sujetos al pago de ningún impuesto por alquilar un piso.
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Cuando el amor llega a su fin y hay uno o más bienes inmuebles en común es probable que surjan varios conflictos y dudas al respecto. Vender un piso tras un divorcio será más o menos difícil según el grado de acuerdo que haya entre ambas partes. También dependerá del régimen dentro del cual se enmarca el matrimonio en cuestión. En este artículo te ofrecemos una guía completa para que cuentes con toda la información necesaria a la hora de vender una propiedad en ocasión de divorcio.
Vender uno o más bienes inmuebles en común cuando se produce un divorcio o una separación de hecho puede traer varios dolores de cabeza. Hay dos ejes que debemos tener en cuenta para saber cómo proceder ante esta situación. Por un lado, es necesario pensar en cómo está regulada la unión: si la pareja está casada puede tratarse de un matrimonio con separación de bienes o de un matrimonio enmarcado en el régimen de gananciales. Si se trata de dos personas que nunca se casaron, se tratará simplemente de una unión de hecho. Otro factor muy importante es el grado de acuerdo que existe entre ambos cónyuges. Si ambos desean vender la vivienda familiar luego del divorcio o la separación, no habrá mayores problemas. Los conflictos surgen cuando uno de ellos quiere vender y el otro no.
A continuación te contamos cómo proceder en todos estos casos. Es decir, cuando hay acuerdo entre ambas partes y cuando esto no ocurre. Siempre teniendo en cuenta si se trata de un matrimonio con separación de bienes, de un matrimonio de gananciales o de una unión de hecho. También te mostramos qué tributos corresponden a este tipo de operaciones y cuánto le corresponde pagar a cada parte. ¡Sigue leyendo para enterarte de todo lo que necesitas saber para vender un piso en común tras un divorcio o separación!
¿Qué opciones existen a la hora de pensar en qué hacer con un piso en común tras un divorcio?
En primer lugar, es importante mencionar que existen dos posibilidades a la hora de pensar en qué hacer con un bien inmueble en común al producirse un divorcio:
Que uno de los cónyuges se quede con la vivienda.
Que ambos vendan la vivienda a un tercero o a una empresa de iBuyers.
El procedimiento será diferente dependiendo del régimen en el cual se enmarca el matrimonio y del grado de acuerdo que exista entre ambas partes. En esta ocasión nos centraremos en la segunda opción: la de vender el piso en común tras un divorcio.
¿Cómo vender un piso en común tras un divorcio?
Como mencionamos, vender el bien inmueble en común dependerá del régimen matrimonial y del grado de acuerdo que haya entre los cónyuges. Veamos qué ocurre cuando se trata de un matrimonio con separación de bienes y lo que pasa en un matrimonio de gananciales:
¿Qué ocurre cuando se trata de un matrimonio con separación de bienes?
Si hay acuerdo entre las partes
En estos casos es posible vender la vivienda sin realizar ningún tipo de procedimiento legal más que la demanda de divorcio. Esto se debe a que, al inicio de este tipo de matrimonios, ya queda especificado en un contrato cómo se dividirán los bienes en caso de producirse un divorcio.
En cambio, si uno de los cónyuges decide quedarse con la vivienda y el otro está de acuerdo, será necesario realizar una extinción de condominio ante un notario para dar por finalizada la copropiedad. Esto implica que aquella parte que se queda con el piso debe compensar económicamente a la otra.
Si no hay acuerdo
En estos casos es posible iniciar acciones legales para solicitar la división de la cosa común. El procedimiento debe ser realizado ante un juez y es muy probable que termine con la ejecución de la vivienda en una subasta pública.
También existe la posibilidad de que aquel cónyuge interesado venda su parte de la vivienda a una empresa que se dedique a comprar proindivisos. Es importante mencionar que, para realizar esta operación, el inmueble no debe estar sujeto a ninguna hipoteca.
¿Qué ocurre cuando se trata de un matrimonio enmarcado en el régimen de gananciales?
Si hay acuerdo
En este caso, al tratarse de un tipo de matrimonio en el cual los bienes se reparten en partes iguales, será necesario realizar un documento ante un notario para disolver el régimen económico y proceder a la repartición. Recién a partir de ese momento será posible para ambas partes vender la vivienda a un tercero. También existe la posibilidad previamente mencionada de que uno de los cónyuges se quede con el inmueble, siempre y cuando compense económicamente al otro.
Si no hay acuerdo
Cuando esto ocurre, también deberá recurrirse a la vía judicial. Será un juez quien deberá designar a un perito para que realice la correspondiente disolución del régimen económico y la repartición de bienes. Una vez hecho esto, cualquiera de los cónyuges puede solicitar que la venta se realice a través de una subasta pública.
A continuación veremos en detalle cómo vender un piso en común tras un divorcio cuando existe acuerdo entre los cónyuges, tanto en un matrimonio con separación de bienes como en uno de gananciales. También, qué ocurre cuando la pareja nunca se casó, sino que se trata de una unión de hecho.
El paso a paso para vender un piso en común cuando hay acuerdo entre las partes
Cómo vender cuando se trata de un matrimonio con separación de bienes
En estos casos el procedimiento es bastante sencillo. Los pasos a seguir son los siguientes:
Realizar la demanda de divorcio.
Vender la vivienda de manera convencional.
Como señalamos antes, los acuerdos de separación de bienes implican que, al producirse un divorcio, las partes puedan vender el inmueble sin tener que realizar ningún otro trámite además de presentar la demanda de divorcio. Es decir, a diferencia del régimen de gananciales, que veremos luego, no se requiere realizar ningún tipo de escritura ante un notario. Tampoco es necesario que se le asigne un porcentaje a cada uno porque esto ya fue especificado en el acuerdo prenupcial.
Cómo vender cuando se trata de un matrimonio de gananciales
Los pasos a seguir son estos:
Disolver el régimen económico matrimonial ante un notario.
Repartir los bienes en partes iguales entre ambos cónyuges.
Vender la vivienda a un tercero.
La disolución del régimen es imprescindible para que pueda concretarse el divorcio. Es posible realizar una petición a las partes antes de iniciar el proceso, pero también se puede incluir en el documento de divorcio para formalizar legalmente la separación.
En el acto de liquidación del régimen matrimonial es donde las propiedades se reparten en partes iguales. Es decir que, si existe más de un inmueble en común, una de las partes puede quedarse con la titularidad de la segunda residencia y la otra, con la de la vivienda habitual. En cambio, si los cónyuges sólo poseen una propiedad en común, a cada uno le corresponderá una mitad.
Una vez finalizado este procedimiento, hay dos opciones posibles: por un lado, que uno de los cónyuges se quede con el 100% de la titularidad de mutuo acuerdo, compensando económicamente al otro respecto al 50% que le corresponde. Por el otro, que ambos vendan la vivienda a un tercero en lo que se conoce como extinción de condominio. En este último caso, puede realizarse un proceso de venta de tipo convencional.
¿Qué ocurre cuando se trata de una unión de hecho?
Cuando la pareja nunca se casó y, por lo tanto, no hay matrimonio de gananciales ni con separación de bienes, el procedimiento es bastante similar. Si ambos adquirieron la vivienda en conjunto, existe una situación de copropiedad en los términos que se establecieron en la escritura de compraventa. Al producirse una separación, las partes cuentan con dos opciones posibles:
Vender la vivienda a un tercero de mutuo acuerdo y repartir el dinero obtenido por la venta.
Realizar una extinción de condominio y que una de las partes se quede con la vivienda.
A continuación veremos qué pasos se deben seguir cuando no existe un acuerdo entre los cónyuges para vender el piso en común tras un divorcio.
El paso a paso para vender un piso en común cuando NO hay acuerdo entre las partes
En estos casos, cuando uno de los cónyuges desea vender el inmueble en común pero el otro no, también se debe proceder de manera diferente de acuerdo a si se trata de un matrimonio de gananciales, con separación de bienes o de una unión de hecho. Veamos qué hacer en cada ocasión:
Cómo vender cuando se trata de un matrimonio con separación de bienes
Hay dos opciones posibles en estos casos, cuando no existe acuerdo entre los cónyuges para vender la vivienda en común:
Que la parte interesada venda su parte a una empresa que se dedique a comprar proindivisos: no es necesario para ello contar con la autorización del otro cónyuge. Sin embargo, hay que tener en cuenta que: la otra parte puede igualar la oferta de la empresa, mediante lo que se conoce como tanteo, o puede anular la operación, a lo cual se lo denomina como retracto, en caso de que la venta se produzca sin su conocimiento. Por otro lado, también hay que mencionar que esta opción implica vender la parte de la vivienda por un monto mucho menor al de su valor de mercado.
Que sea necesario iniciar acciones legales: si la opción anterior no parece ser la más conveniente, existe la posibilidad de solicitar la división de la cosa común ante un juez. Será él quien dictaminará la ejecución del inmueble en una subasta pública. Esto también significa vender la vivienda a un precio inferior al de mercado.
Cómo vender cuando se trata de un matrimonio de gananciales
Cuando se trata de este tipo de matrimonio, en donde a ambos cónyuges les corresponde el mismo porcentaje de los bienes en común, los pasos para vender un inmueble cuando no hay acuerdo son los siguientes:
Iniciar un proceso judicial de disolución del régimen económico matrimonial.
Esperar que un juez designe a un perito que se encargue de llevar a cabo este procedimiento. Para ello, deberá elaborar un inventario de bienes y deudas que ambas partes tengan en común y luego adjudicará cada mitad a cada cónyuge.
Solicitar al juez la división de la cosa común, lo que también derivará en la ejecución de la vivienda en una subasta pública. Esto implica, reiteramos, vender el bien a un precio inferior al de su valor de mercado.
¿Es necesario realizar la liquidación del régimen matrimonial y luego solicitar la acción de división? No siempre. Cuando existe una única vivienda en común, la justicia admite la posibilidad de saltearse los dos primeros pasos para concretar la venta.
¿Qué ocurre cuando se trata de una pareja de hecho?
En estos casos, cuando lo que se produce es una separación y no un divorcio, ya que la pareja nunca se casó, es posible para la parte interesada en vender acudir a una empresa que compre proindivisos. También puede iniciar acciones legales para que un juez realice la división de la cosa común y dictamine la ejecución del bien en una subasta pública. Ambas opciones, como mencionamos previamente, implican vender el inmueble por un precio muy inferior al de su valor de mercado.
Si el matrimonio tiene hijos
Existe una situación más que puede generar dudas. Que sucede si el matrimonio tiene hijos y necesita realizar la venta de la propiedad. Primero que nada, debes saber que esto es posible, pero será necesaria la intervención de un juez. Él será el encargado de indicar de qué manera deberá procederse, si el tutor debe quedarse con la propiedad o será mejor realizar la venta.
Recuerda, que será el juez el encargado de establecer y verificar cual será el mejor destino para los niños. Por otra parte, la contraparte podrá solicitar la venta de la propiedad con el fin de poder solventar la situación económica y también en este caso, el juez evaluará el pedido, aceptando o no dicha solicitud.
Muchas veces, la venta de la vivienda es la mejor opción, ya que de esta manera podrían existir ciertos inconvenientes para quien debe dejar el inmueble. Si existiera una hipoteca sobre la casa, ambas partes deberán continuar afrontándola.
Como vender tú piso rápidamente
Puedes recurrir a un iBuyer
Si lo más importante para ti, en este momento que estás pasando, es el de vender tu casa rápidamente, esta podría ser una solución. Debes saber que las ganancias no serán las mejores, ya que el precio de venta será más bajo que recurriendo a una inmobiliaria. Pero por otro lado, podrás efectuar la venta en un plazo menor a una semana.
Como aclaramos anteriormente, esta opción no es la ideal en caso de que desees tener los mejores beneficios al realizar esta transacción. El precio de la venta, suele ser muy por debajo del habitual y por ello su rápida acción. Como para que puedas hacerte una idea, en una venta tradicional se tarda en promedio un plazo de seis meses.
Este tipo de empresas se dedican a adquirir viviendas a precios más bajos que los habituales del mercado. Luego se encargan de reformarlas y volver a venderlas por un precio más alto, obteniendo así sus ganancias.
Las inmobiliarias cuentan con personal capacitado que podrá asesorarte de la mejor manera a la hora de vender tu propiedad. Por este motivo, te recomendamos que puedas acudir a ellos. Los agentes inmobiliarios sabrán realizar el proceso de manera rápida y ayudándote a resolver los inconvenientes que puedan presentarse.
Además, se ocuparán de la parte más importante, gestionar toda la documentación necesaria y obligatoria. También realizarán todos los pasos referidos a la venta de tu propiedad, por ejemplo el de conseguir interesados en comprarla, gestionando visitas, y promocionándola en portales inmobiliarios.
¿Qué impuestos se deben abonar por vender un piso en común tras un divorcio?
En ambas ocasiones, tanto cuando hay acuerdo entre los cónyuges como cuando no lo hay, la venta de una vivienda en común implica el pago de ciertos impuestos. Ellos son:
La plusvalía municipal, correspondiente al incremento de valor que el inmueble ha obtenido desde que se produjo su adquisición.
Para ambos tributos los cónyuges deberán abonar lo que corresponde en proporción al porcentaje de la propiedad que poseen. Es decir, en un matrimonio enmarcado en el régimen de gananciales, el monto a pagar se dividirá en dos partes iguales. En el caso de un matrimonio con separación de bienes los porcentajes a tributar pueden ser desiguales.
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