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Alquilar 5 noviembre, 2022

¿Qué impuestos se deben pagar por alquilar un piso?

Alquilar una vivienda, al igual que el resto de las operaciones que se llevan a cabo en el sector inmobiliario, es un acto sujeto a impuestos. ¿Cuáles son estos tributos? ¿Cuáles les corresponde pagar a los arrendadores y cuáles a los arrendatarios? ¿Cómo, cuándo y dónde deben ser abonados? En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca de los impuestos que se deben pagar por alquilar un piso.

Tanto el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), como el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) gravan al alquiler de bienes inmuebles. Mientras que algunos de estos tributos deben ser abonados por los arrendadores, otros son responsabilidad de los arrendatarios. ¿Cuáles corresponden a cada uno? ¿Cómo es el procedimiento para declarar en cada uno de ellos? ¿Existen exenciones y bonificaciones?

A continuación te mostramos de qué manera se aplican estos impuestos al momento de alquilar un piso, tanto para el propietario de una vivienda arrendada, como para su inquilino. Tendremos en cuenta, para ello, las diferentes disposiciones que fueron modificando la normativa. También te contamos, en cada caso, cómo, cuándo y dónde abonar cada uno de ellos. ¡Sigue leyendo para enterarte todo lo que debes saber acerca de los impuestos que se deben pagar por alquilar un piso!

¿Qué impuestos le corresponde pagar al arrendador por alquilar su piso?

Los impuestos que el propietario o arrendador está obligado a abonar por alquilar un bien inmueble son dos:

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Mientras que al primero le corresponderá pagarlo en todos los casos, el segundo solo interviene en algunos alquileres, de tipo comercial específicamente. Veamos de qué manera se aplican ambos.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo de tipo personal, progresivo y directo. Se encarga de gravar el incremento que el patrimonio de una persona física sufrió durante el transcurso de un año.

Está regulado por la Ley 35/2006, del 28 de noviembre y su correspondiente reglamento, aprobado por el Real Decreto 439/2007, del 30 de marzo y es recaudado por el Ministerio de Hacienda en todo el territorio español.

¿Cómo grava al alquiler de vivienda?

Cuando un propietario arrienda su bien inmueble está en obligación de declarar en el IRPF todos los ingresos que reciba por este acuerdo. A ellos se le deducirán luego los gastos derivados del arrendamiento y se le aplicarán las reducciones correspondientes.

Es importante aclarar que todos estos ingresos deben declararse siempre, aún así el arrendatario no cumpla con el pago de las cuotas de alquiler en tiempo y forma. Sin embargo, ahora veremos que la ley permite deducir como “saldo de dudoso cobro” aquellos montos impagos.

¿Cómo declarar en él?

A la hora de preparar su declaración de la renta, los propietarios que destinan un bien inmueble para alquiler deben seguir los siguientes pasos:

Identificar el bien inmueble alquilado
Incluir los ingresos del alquiler
Deducir gastos

Veamos en detalle de qué se trata cada una de estas instancias.

Identificar el bien inmueble alquilado

Existe en cada formulario de declaración de la renta un apartado específico para incluir los datos de la vivienda arrendada. Allí deben especificarse su dirección exacta y otra información que permita ubicarla correctamente.

Es importante tener en cuenta que, si durante el último año el piso estuvo vacío o fue habitado por el arrendador, será necesario declararlo en otro apartado del formulario. ¿A qué se debe esto? Hacienda cobra un recargo por aquellas viviendas que se encuentran vacías a través de lo que denomina como “imputaciones de renta inmobiliaria”.

Incluir los ingresos del alquiler

El siguiente paso consiste en, nada más y nada menos, declarar cuánto se ha incrementado el patrimonio a través del alquiler del piso. Para ello también existe un apartado específico en el formulario, en donde se indican los ingresos brutos percibidos, es decir, sin aplicar todavía las deducciones correspondientes. Los ingresos que deberán incluirse son:

Los montos especificados de las mensualidades de renta percibidas.
El importe de todos los bienes cedidos junto a la vivienda, como muebles y electrodomésticos.
Las repercusiones de cualquier tipo hechas al inquilino por obras, servicios, tributos, etc.

Deducir gastos

Finalmente, llega el momento de aplicar las deducciones que permitirán al arrendador tributar un monto menor por el IRPF. Para ello será necesario especificar todos los gastos que produjo el alquiler de la vivienda en el último año. También existe un apartado en el formulario de declaración de la renta destinado específicamente para esto. Serán varias las casillas que el contribuyente deberá llenar.

Es posible deducir todos los siguientes gastos derivados del arrendamiento:

Intereses y gastos de financiación por capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda. Entre ellos se encuentran los intereses por hipoteca.
Intereses y gastos de financiación por enseres cedidos con la vivienda. Entre ellos, los muebles o electrodomésticos.
Gastos de conservación y reparación de la vivienda, como pintura y diferentes arreglos a las instalaciones.
Impuestos y tasas que graven a la vivienda, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Saldos de cobro dudoso.
Montos devengados por terceros en concepto de servicios personales, como gastos de administración, vigilancia, portería, cuotas de la comunidad de propietarios, etc.
Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda.
Primas por contratos de seguros.
Cuotas por servicios y suministros, siempre y cuando sea el propietario quien los abone.
Gastos de amortización del inmueble.
Gastos de amortización de bienes muebles que poseen una vida útil mayor a un año y fueron cedidos con la vivienda, como electrodomésticos.

¿En qué consiste la reducción del 60% en este impuesto por alquilar un piso?

Ahora que conocemos qué ingresos por alquilar un piso deben ser tenidos en cuenta a la hora de declarar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y qué gastos derivados de dicho arrendamiento pueden ser deducidos, es importante mencionar que se aplica una bonificación significativa para los propietarios en estos casos. ¿De qué se trata?

Una vez obtenida la diferencia entre estos ingresos y estos gastos, si el resultado de la cuenta arroja un rendimiento neto positivo, será posible para los arrendadores acceder a una reducción de un 60% en el pago del IRPF.

¿Cuándo y dónde se paga?

La declaración de la renta correspondiente al IRPF debe ser presentada dentro del período que Hacienda determina cada año para ello. Puede hacerse en cualquiera de las oficinas que se encuentran distribuidas por toda España. Incluso también puede presentarse la declaración via web o por vía telefónica.

Una vez que dicho organismo evalúa cada declaración le entrega a cada contribuyente un resultado, que puede ser “a pagar” o “a devolver”. Sólo en el primer caso habrá obligación de pagar un monto determinado por este impuesto.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es un tributo de tipo indirecto. Se encarga, a rasgos generales, de gravar el consumo. Sin embargo, en el sector inmobiliario, y específicamente en el caso de los alquileres de bienes inmuebles, cumple una función bastante diferente.

¿Cómo grava al alquiler de vivienda?

Los propietarios de bienes inmuebles deben abonar este impuesto únicamente en dos casos:

Cuando la propiedad sea alquilada a empleados de una empresa.
Cuando la propiedad sea alquilada como local de negocio.

Es decir que el alquiler de vivienda se encuentra, en realidad, exento del IVA.

¿Cuándo y dónde se paga?

Los arrendadores deben abonarlo por única vez, al alquilar su inmueble bajo estas condiciones. El pago debe ser hecho en la delegación de Hacienda correspondiente a la Comunidad Autónoma en donde se encuentra la propiedad.

¿Corresponde al arrendatario abonar algún impuesto por alquilar un piso?

Hasta la entrada en vigencia del Real Decreto-Ley 7/2019, del 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, los inquilinos estaban en obligación de abonar un único impuesto por arrendar un piso:

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Veamos de qué se trata y qué cambios introdujo la resolución mencionada.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este tributo es una rama independiente del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se encarga de gravar, precisamente, las operaciones de transmisión de patrimonio entre personas. Está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, del 24 de septiembre, y el Real Decreto 828/1995, del 29 de mayo.

Sin embargo, el mencionado Real Decreto-Ley 7/2019, del 1 de marzo determinó que:

Para potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47 de la Constitución, resulta conveniente mejorar la fiscalidad del arrendamiento de viviendas, a fin de facilitar a los ciudadanos las condiciones de acceso a las mismas. En este sentido, se introduce una exención para determinados arrendamientos de vivienda en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

¿Qué significa esto?

¿Cómo grava al alquiler de vivienda y de qué se trata la exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para arrendatarios?

Esta modificación en la normativa implica que, en todos los contratos de alquiler firmados luego del 2 de marzo de 2019, el inquilino ya no debe abonar este impuesto cuando destina la vivienda que alquila a residencia habitual.

Para ello, se ha añadido el apartado 26 en el artículo 45.I.B) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. Así fue como quedó el mismo luego de esta nueva resolución:

Artículo 45.
Los beneficios fiscales aplicables en cada caso a las tres modalidades de gravamen a que se refiere el artículo 1 de la presente Ley serán los siguientes:
B) Estarán exentas:
26. Los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

¿Cómo declarar en él?

Sin embargo, el decreto no elimina la obligación, sólo introduce una exención. De esta manera, los arrendatarios aún deben continuar autoliquidando el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Para ello deben presentar en la delegación de Hacienda correspondiente a la Comunidad Autónoma en donde se encuentra la vivienda arrendada el denominado modelo 600. En él deben marcar la casilla “exento” y luego especificar una cuota a pagar de 0 euros.

En conclusión…

Los impuestos que se deben pagar por alquilar un piso no son demasiados y en todos los casos existen, tanto para arrendador como para arrendatario, importantes exenciones y bonificaciones. De esta manera, podemos afirmar que alquilar una vivienda es una operación sujeta a una baja carga impositiva para los inquilinos, pero también para los propietarios.

Cabe recordar que al alquilar un piso serán únicamente los arrendadores quienes estarán obligados a pagar alguna clase de impuestos. Se trata principalmente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) ya que, como hemos visto, el Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA) sólo interviene cuando se trata de un alquiler con fines comerciales. En caso de que se trate de una vivienda, solo corresponderá al propietario abonar el IRPF. De todas maneras, es importante recordar también que la reducción para arrendadores respecto a este tributo es importante, ya que se trata de un 60% sobre el valor final.

En cuanto a los arrendatarios, si bien la obligación de tributar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) continúa vigente, como hemos señalado, la exención es total cuando se trata de un alquiler de vivienda habitual. De esta manera, podríamos afirmar que los inquilinos no están sujetos al pago de ningún impuesto por alquilar un piso.

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Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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Vender piso tras un divorcio: guía actualizada

Cuando el amor llega a su fin y hay uno o más bienes inmuebles en común es probable que surjan varios conflictos y dudas al respecto. Vender un piso tras un divorcio será más o menos difícil según el grado de acuerdo que haya entre ambas partes. También dependerá del régimen dentro del cual se enmarca el matrimonio en cuestión. En este artículo te ofrecemos una guía completa para que cuentes con toda la información necesaria a la hora de vender una propiedad en ocasión de divorcio.

Vender uno o más bienes inmuebles en común cuando se produce un divorcio o una separación de hecho puede traer varios dolores de cabeza. Hay dos ejes que debemos tener en cuenta para saber cómo proceder ante esta situación. Por un lado, es necesario pensar en cómo está regulada la unión: si la pareja está casada puede tratarse de un matrimonio con separación de bienes o de un matrimonio enmarcado en el régimen de gananciales. Si se trata de dos personas que nunca se casaron, se tratará simplemente de una unión de hecho. Otro factor muy importante es el grado de acuerdo que existe entre ambos cónyuges. Si ambos desean vender la vivienda familiar luego del divorcio o la separación, no habrá mayores problemas. Los conflictos surgen cuando uno de ellos quiere vender y el otro no.

A continuación te contamos cómo proceder en todos estos casos. Es decir, cuando hay acuerdo entre ambas partes y cuando esto no ocurre. Siempre teniendo en cuenta si se trata de un matrimonio con separación de bienes, de un matrimonio de gananciales o de una unión de hecho. También te mostramos qué tributos corresponden a este tipo de operaciones y cuánto le corresponde pagar a cada parte. ¡Sigue leyendo para enterarte de todo lo que necesitas saber para vender un piso en común tras un divorcio o separación!

¿Qué opciones existen a la hora de pensar en qué hacer con un piso en común tras un divorcio?

En primer lugar, es importante mencionar que existen dos posibilidades a la hora de pensar en qué hacer con un bien inmueble en común al producirse un divorcio:

Que uno de los cónyuges se quede con la vivienda.
Que ambos vendan la vivienda a un tercero o a una empresa de iBuyers.

El procedimiento será diferente dependiendo del régimen en el cual se enmarca el matrimonio y del grado de acuerdo que exista entre ambas partes. En esta ocasión nos centraremos en la segunda opción: la de vender el piso en común tras un divorcio.

¿Cómo vender un piso en común tras un divorcio?

Como mencionamos, vender el bien inmueble en común dependerá del régimen matrimonial y del grado de acuerdo que haya entre los cónyuges. Veamos qué ocurre cuando se trata de un matrimonio con separación de bienes y lo que pasa en un matrimonio de gananciales:

¿Qué ocurre cuando se trata de un matrimonio con separación de bienes?

Si hay acuerdo entre las partes

En estos casos es posible vender la vivienda sin realizar ningún tipo de procedimiento legal más que la demanda de divorcio. Esto se debe a que, al inicio de este tipo de matrimonios, ya queda especificado en un contrato cómo se dividirán los bienes en caso de producirse un divorcio.

En cambio, si uno de los cónyuges decide quedarse con la vivienda y el otro está de acuerdo, será necesario realizar una extinción de condominio ante un notario para dar por finalizada la copropiedad. Esto implica que aquella parte que se queda con el piso debe compensar económicamente a la otra.

Si no hay acuerdo

En estos casos es posible iniciar acciones legales para solicitar la división de la cosa común. El procedimiento debe ser realizado ante un juez y es muy probable que termine con la ejecución de la vivienda en una subasta pública.

También existe la posibilidad de que aquel cónyuge interesado venda su parte de la vivienda a una empresa que se dedique a comprar proindivisos. Es importante mencionar que, para realizar esta operación, el inmueble no debe estar sujeto a ninguna hipoteca.

¿Qué ocurre cuando se trata de un matrimonio enmarcado en el régimen de gananciales?

Si hay acuerdo

En este caso, al tratarse de un tipo de matrimonio en el cual los bienes se reparten en partes iguales, será necesario realizar un documento ante un notario para disolver el régimen económico y proceder a la repartición. Recién a partir de ese momento será posible para ambas partes vender la vivienda a un tercero. También existe la posibilidad previamente mencionada de que uno de los cónyuges se quede con el inmueble, siempre y cuando compense económicamente al otro.

Si no hay acuerdo

Cuando esto ocurre, también deberá recurrirse a la vía judicial. Será un juez quien deberá designar a un perito para que realice la correspondiente disolución del régimen económico y la repartición de bienes. Una vez hecho esto, cualquiera de los cónyuges puede solicitar que la venta se realice a través de una subasta pública.

A continuación veremos en detalle cómo vender un piso en común tras un divorcio cuando existe acuerdo entre los cónyuges, tanto en un matrimonio con separación de bienes como en uno de gananciales. También, qué ocurre cuando la pareja nunca se casó, sino que se trata de una unión de hecho.

El paso a paso para vender un piso en común cuando hay acuerdo entre las partes

Cómo vender cuando se trata de un matrimonio con separación de bienes

En estos casos el procedimiento es bastante sencillo. Los pasos a seguir son los siguientes:

Realizar la demanda de divorcio.
Vender la vivienda de manera convencional.

Como señalamos antes, los acuerdos de separación de bienes implican que, al producirse un divorcio, las partes puedan vender el inmueble sin tener que realizar ningún otro trámite además de presentar la demanda de divorcio. Es decir, a diferencia del régimen de gananciales, que veremos luego, no se requiere realizar ningún tipo de escritura ante un notario. Tampoco es necesario que se le asigne un porcentaje a cada uno porque esto ya fue especificado en el acuerdo prenupcial.

Cómo vender cuando se trata de un matrimonio de gananciales

Los pasos a seguir son estos:

Disolver el régimen económico matrimonial ante un notario.
Repartir los bienes en partes iguales entre ambos cónyuges.
Vender la vivienda a un tercero.

La disolución del régimen es imprescindible para que pueda concretarse el divorcio. Es posible realizar una petición a las partes antes de iniciar el proceso, pero también se puede incluir en el documento de divorcio para formalizar legalmente la separación.

En el acto de liquidación del régimen matrimonial es donde las propiedades se reparten en partes iguales. Es decir que, si existe más de un inmueble en común, una de las partes puede quedarse con la titularidad de la segunda residencia y la otra, con la de la vivienda habitual. En cambio, si los cónyuges sólo poseen una propiedad en común, a cada uno le corresponderá una mitad.

Una vez finalizado este procedimiento, hay dos opciones posibles: por un lado, que uno de los cónyuges se quede con el 100% de la titularidad de mutuo acuerdo, compensando económicamente al otro respecto al 50% que le corresponde. Por el otro, que ambos vendan la vivienda a un tercero en lo que se conoce como extinción de condominio. En este último caso, puede realizarse un proceso de venta de tipo convencional.

¿Qué ocurre cuando se trata de una unión de hecho?

Cuando la pareja nunca se casó y, por lo tanto, no hay matrimonio de gananciales ni con separación de bienes, el procedimiento es bastante similar. Si ambos adquirieron la vivienda en conjunto, existe una situación de copropiedad en los términos que se establecieron en la escritura de compraventa. Al producirse una separación, las partes cuentan con dos opciones posibles:

Vender la vivienda a un tercero de mutuo acuerdo y repartir el dinero obtenido por la venta.
Realizar una extinción de condominio y que una de las partes se quede con la vivienda.

A continuación veremos qué pasos se deben seguir cuando no existe un acuerdo entre los cónyuges para vender el piso en común tras un divorcio.

El paso a paso para vender un piso en común cuando NO hay acuerdo entre las partes

En estos casos, cuando uno de los cónyuges desea vender el inmueble en común pero el otro no, también se debe proceder de manera diferente de acuerdo a si se trata de un matrimonio de gananciales, con separación de bienes o de una unión de hecho. Veamos qué hacer en cada ocasión:

Cómo vender cuando se trata de un matrimonio con separación de bienes

Hay dos opciones posibles en estos casos, cuando no existe acuerdo entre los cónyuges para vender la vivienda en común:

Que la parte interesada venda su parte a una empresa que se dedique a comprar proindivisos: no es necesario para ello contar con la autorización del otro cónyuge. Sin embargo, hay que tener en cuenta que: la otra parte puede igualar la oferta de la empresa, mediante lo que se conoce como tanteo, o puede anular la operación, a lo cual se lo denomina como retracto, en caso de que la venta se produzca sin su conocimiento. Por otro lado, también hay que mencionar que esta opción implica vender la parte de la vivienda por un monto mucho menor al de su valor de mercado.

Que sea necesario iniciar acciones legales: si la opción anterior no parece ser la más conveniente, existe la posibilidad de solicitar la división de la cosa común ante un juez. Será él quien dictaminará la ejecución del inmueble en una subasta pública. Esto también significa vender la vivienda a un precio inferior al de mercado.

Cómo vender cuando se trata de un matrimonio de gananciales

Cuando se trata de este tipo de matrimonio, en donde a ambos cónyuges les corresponde el mismo porcentaje de los bienes en común, los pasos para vender un inmueble cuando no hay acuerdo son los siguientes:

Iniciar un proceso judicial de disolución del régimen económico matrimonial.
Esperar que un juez designe a un perito que se encargue de llevar a cabo este procedimiento. Para ello, deberá elaborar un inventario de bienes y deudas que ambas partes tengan en común y luego adjudicará cada mitad a cada cónyuge.
Solicitar al juez la división de la cosa común, lo que también derivará en la ejecución de la vivienda en una subasta pública. Esto implica, reiteramos, vender el bien a un precio inferior al de su valor de mercado.

¿Es necesario realizar la liquidación del régimen matrimonial y luego solicitar la acción de división? No siempre. Cuando existe una única vivienda en común, la justicia admite la posibilidad de saltearse los dos primeros pasos para concretar la venta.

¿Qué ocurre cuando se trata de una pareja de hecho?

En estos casos, cuando lo que se produce es una separación y no un divorcio, ya que la pareja nunca se casó, es posible para la parte interesada en vender acudir a una empresa que compre proindivisos. También puede iniciar acciones legales para que un juez realice la división de la cosa común y dictamine la ejecución del bien en una subasta pública. Ambas opciones, como mencionamos previamente, implican vender el inmueble por un precio muy inferior al de su valor de mercado.

Si el matrimonio tiene hijos

Existe una situación más que puede generar dudas. Que sucede si el matrimonio tiene hijos y necesita realizar la venta de la propiedad. Primero que nada, debes saber que esto es posible, pero será necesaria la intervención de un juez. Él será el encargado de indicar de qué manera deberá procederse, si el tutor debe quedarse con la propiedad o será mejor realizar la venta.

Recuerda, que será el juez el encargado de establecer y verificar cual será el mejor destino para los niños. Por otra parte, la contraparte podrá solicitar la venta de la propiedad con el fin de poder solventar la situación económica y también en este caso, el juez evaluará el pedido, aceptando o no dicha solicitud.

Muchas veces, la venta de la vivienda es la mejor opción, ya que de esta manera podrían existir ciertos inconvenientes para quien debe dejar el inmueble. Si existiera una hipoteca sobre la casa, ambas partes deberán continuar afrontándola.

Como vender tú piso rápidamente

Puedes recurrir a un iBuyer

Si lo más importante para ti, en este momento que estás pasando, es el de vender tu casa rápidamente, esta podría ser una solución. Debes saber que las ganancias no serán las mejores, ya que el precio de venta será más bajo que recurriendo a una inmobiliaria. Pero por otro lado, podrás efectuar la venta en un plazo menor a una semana.

Como aclaramos anteriormente, esta opción no es la ideal en caso de que desees tener los mejores beneficios al realizar esta transacción. El precio de la venta, suele ser muy por debajo del habitual y por ello su rápida acción. Como para que puedas hacerte una idea, en una venta tradicional se tarda en promedio un plazo de seis meses.

Este tipo de empresas se dedican a adquirir viviendas a precios más bajos que los habituales del mercado. Luego se encargan de reformarlas y volver a venderlas por un precio más alto, obteniendo así sus ganancias.

Compramos tu piso al contado

Recurre a una inmobiliaria

Las inmobiliarias cuentan con personal capacitado que podrá asesorarte de la mejor manera a la hora de vender tu propiedad. Por este motivo, te recomendamos que puedas acudir a ellos. Los agentes inmobiliarios sabrán realizar el proceso de manera rápida y ayudándote a resolver los inconvenientes que puedan presentarse.

Además, se ocuparán de la parte más importante, gestionar toda la documentación necesaria y obligatoria. También realizarán todos los pasos referidos a la venta de tu propiedad, por ejemplo el de conseguir interesados en comprarla, gestionando visitas, y promocionándola en portales inmobiliarios.

¿Qué impuestos se deben abonar por vender un piso en común tras un divorcio?

En ambas ocasiones, tanto cuando hay acuerdo entre los cónyuges como cuando no lo hay, la venta de una vivienda en común implica el pago de ciertos impuestos. Ellos son:

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), por la ganancia patrimonial que implica vender un bien inmueble.
La plusvalía municipal, correspondiente al incremento de valor que el inmueble ha obtenido desde que se produjo su adquisición.

Para ambos tributos los cónyuges deberán abonar lo que corresponde en proporción al porcentaje de la propiedad que poseen. Es decir, en un matrimonio enmarcado en el régimen de gananciales, el monto a pagar se dividirá en dos partes iguales. En el caso de un matrimonio con separación de bienes los porcentajes a tributar pueden ser desiguales.

¿Estás pensando en vender tu propiedad? En Oi Real Estate podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros! Somos una inmobiliaria de lujo, que cuenta con profesionales idóneos y capacitados para llevar este proceso de forma fácil y brindándote la tranquilidad que mereces.

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Cuáles son los gastos extra al comprar una vivienda de segunda mano

Adquirir un piso conlleva el desembolso de una suma importante de dinero. Antes de dar ese paso tan importante seguramente habrás pasado por otras instancias decisivas. La elección del barrio, la cantidad de ambientes, la superficie y algo fundamental: el precio. Sin embargo, este dinero no es el único que deberás pagar para ser propietario de tu futuro piso. Tanto para la compra de una casa nueva como la adquisición de una de segunda mano, existen una serie de gastos extra que deberán tener en cuenta los compradores. Estos tienen que ver con las gestiones que se realizan en la notaría, la inscripción en el Registro y los diferentes impuestos que hay que tributar a Hacienda.

En esta nota podrás calcular la cantidad aproximada de dinero con el que deberás contar si quieres comprar una vivienda de segunda mano y cancelar todos los gastos extra. ¡No dejes de leer!

Comprar vivienda de segunda mano: ¿qué gastos implica?

Si te encuentras en el proceso de comprar una vivienda de segunda mano, una de las primeras cuestiones que querrás saber son todos los gastos extra que demanda esta operación. Además del precio que le haya puesto el vendedor a su propiedad, el futuro comprador deberá considerar los costes de servicios tales como la tasación, los honorarios de la gestoría, el pago del notario y la inscripción en el Registro. A continuación te detallamos cada uno de estos gastos.

Tasación

Si vas a comprar una vivienda con la financiación de una hipoteca, uno de los requisitos que pide el banco será la tasación por parte de un profesional. En algunos casos, las entidades financieras ofrecen este servicio bonificado con la contratación del préstamo. Con esta tasación, el banco puede tener un registro avalado de cuál es el precio real del piso y que se corresponde con valores del mercado.

Para tener una idea, las tasaciones suelen tener un coste de entre 250 y 600 euros. Esto puede variar dependiendo de las características de los inmuebles:

Años de la propiedad
Reformas de la vivienda
Tipo de vivienda: unifamiliar, piso adosado
Metros construídos
Metros habitables

Notario

A la hora de firmar la compraventa de la vivienda será necesario acercarse a la oficina de un notario. En este paso se firmará la escritura pública de compraventa, a través de la cual se deja constancia de que el inmueble ha cambiado de titularidad.

Los aranceles del notario podrán variar según:

Importe de la compraventa
Extensión de la escritura
Número de copias de escritura
Existencia de avales extra
Número de finca

Estos costes están determinados por la Administración y están en el rango de 600 y 1.200 euros. Tomando como referencia la compraventa de una vivienda de 100.000 euros, el coste de la notaría sería unos 850 euros.

El gasto de notaría se puede pactar entre las partes. En general es el comprador quien asume sus honorarios así que es quien elige al notario para firmar la escritura. Cabe señalar que no es requisito que el profesional tenga sus oficinas en el mismo municipio que la vivienda a escriturar.

¿Cuál es el rol del notario en la compraventa?

El papel del notario es fundamental ya que garantiza que la operación sea legal. Ninguna transacción de compraventa que se realice sin su presencia será considerada como legítima. Además, el profesional acredita que habrá constancia del cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.

El día de la firma de la escritura se suele hacer una provisión de fondos que son utilizados para:

Los honorarios de la notaría
Los honorarios de los registradores
El pago de impuestos
Gestores inmobiliarios

Registro de Propiedad

Luego del paso por el notario, lo que sigue es inscribir la nueva escritura en el Registro de la Propiedad. De esta forma queda un documento público que acredita que la propiedad ha cambiado de titularidad.

Los registradores de propiedad se basan en las siguientes tarifas, regidas por el Real Decreto 1427/1989.:

a) Cuando el valore de la finca o derecho no excede los 6.010,12 euros, el coste de la inscripción será de 24,040484 euros.

b) Si el valor excede entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, se abonará un 1,75 por 1.000.

c) Si el valor está comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, se pagará una tarifa de un 1,25 por 1.000.

d) Cuando se exceda entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, el valor será de un 0,75 por 1.000.

e) Si el valor se exceda entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, la tarifa se fijará en un 0,30 por 1.000.

f) Por el valor que se exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000.

Entonces, en general este precio ronda entre los 400 y 650 euros. Para una vivienda de 250.000 euros este trámite podrá suponer el pago de una tarifa de unos 550 euros.

Impuestos

En el caso de los compradores de vivienda de segunda mano, el impuesto que les corresponde pagar es el Impuesto de Transmisión del Patrimonio (ITP).

Este coste dependerá de las características del comprador:

En caso que tenga familia numerosa
Si la vivienda que compra está en un entorno rural
Si la persona que compra tiene menos de 30 años

Además, debe considerarse el porcentaje de ITP que imponga cada comunidad autonómica, tal como muestra, a modo de referencia, el siguiente cuadro con los tipos mínimos generales:

Comunidad	Porcentaje ITP
Andalucía	7,0%
Aragón	8,0%
Asturias	8,0%
Baleares	8,0%
Canarias	6,5%
Cantabria	10,0%
Castilla-La Mancha	9,0%
Castilla- León	8,0%
Cataluña	10,0%
Ceuta	6,0%
Comunidad de Madrid	6,0%
Comunidad Valenciana	10,0%
Extremadura	8,0%
Galicia	9,0%
La Rioja	7,0%
Melilla	6,0%
Murcia	8,0%
Navarra	6,0%
País Vasco	7,0%

Para dar un ejemplo, si se compra una vivienda de segunda mano de 100.000 en la comunidad de La Rioja, el impuesto será del 7% por lo que se deberán abonar 7000 euros.

Gestoría

En el caso de que se financie la vivienda con un préstamo hipotecario, lo más usual es que una gestora se encargue de realizar todo lo necesario para garantizar la operación. Aunque los precios pueden variar bastante según los trámites, en la actualidad se podría decir que los costes de las gestoras rondan los 500 euros.

Si necesitas asesoramiento para la compra de una vivienda, no dudes en consultarnos. Nuestros asesores se comunicarán contigo a la brevedad.

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Consejos 30 septiembre, 2022

¿Cómo vender una casa o un piso?

Vender una casa o un piso es un proceso que requiere de paciencia y mucha dedicación. Por eso, lo mejor que puedes hacer para no perder los nervios es conocer de antemano cuál es el paso a paso del proceso de compraventa y qué documentación necesitarás para llevarlo adelante.

De esta manera, lograrás adelantarte a cualquier dificultad que se presente y definitivamente ahorrarás tiempo y dinero.

En Oi Real Estate somos expertos inmobiliarios y en esta oportunidad queremos ayudarte a reunir toda la documentación necesaria para vender tu piso. Además, te guiaremos en el paso a paso del proceso de compraventa para hacer más fáciles los trámites. Vamos a ello.

Paso a paso para vender una casa

Siempre es mejor empezar por la idea general para luego ir profundizando. Por eso, en esta primera instancia, decidimos realizar un resumen con el paso a paso que te llevará hacia la venta de tu piso. Veamos en qué consiste.

Para vender tu piso deberás tener en cuenta una multitud de trámites y de estrategias para que el proceso sea rápido y exitoso. Todos ellos se pueden resumir en estos ítems que te presentamos por orden cronológico.

Reúne toda la documentación necesaria.
Realiza una tasación de tu vivienda y define el precio.
Publicita tu inmueble en los portales inmobiliarios.
Realiza visitas a tu propiedad y negocia las condiciones de venta.
Prepara el documento de reserva o pago de señal.
Redacta el contrato de Arras.
Informa al administrador de la comunidad sobre la venta y solicita un certificado que demuestre que estás al día con los pagos.
Realiza la escritura pública de la vivienda frente a un Notario.
Liquida los impuestos correspondientes a la transmisión.
Celebra, porque ya habrás logrado tu objetivo.

No te preocupes si algunos de estos pasos te generan dudas, sigue leyendo que es ahora cuando profundizaremos en cada uno de ellos.

Documentos necesarios para vender una casa

Te decíamos antes que el primer paso para vender tu casa es reunir la documentación necesaria. Pero probablemente te estés preguntando: ¿cuál es la documentación que necesito? Para responderte, veremos al detalle cada una de ellas.

Documento Nacional de Identidad

Si bien parece una obviedad, es importante saber que, para contratar servicios inmobiliarios, firmar el contrato de arras o realizar la escritura pública del inmueble, te pedirán tu documento de identidad, sea este DNI, NIE o pasaporte. Si el mismo hubiera caducado, no podrás realizar ninguna de las operaciones mencionadas. Por eso será importante que lo verifiques antes de comenzar.

Escritura de tu propiedad y Nota Simple Registral

Cuando hablamos de la Escritura Pública, nos referimos al documento constituido al momento de realizar la compra de la propiedad. Debes saber que puede ser solicitado durante el momento de la compraventa. El plazo de entrega es inmediato, gratuito y obligatorio.

Otro de los documentos que deberás tener es la Nota Simple del Registro de la Propiedad. La funcionalidad de él es la de especificar el titular de la vivienda y sus características. También constarán allí detalles respecto a cargas o deudas que pueda poseer, por ejemplo si se encuentra hipotecado y los plazos de esta deuda.

Este documento, puede ser solicitado en el Registro del Municipio en el cual se encuentra emplazada la vivienda, también por vía online en la web del Colegio de Registradores de la Propiedad, o por medio de la aplicación que posee el Registro de España.

Si necesitas saber cómo solicitarla a continuación te dejamos un video en el que podrás conocer cuáles son los pasos necesarios para ello.

Si quieres saber más sobre la Nota Simple, puedes leer este post.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo emitido por el Ayuntamiento del lugar donde se encuentra tu vivienda. En él se garantiza que el inmueble reúne los requisitos mínimos para ser habitado. Su presentación es obligatoria en Cataluña, Asturias, Baleares, Cantabria, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra. Por eso, si aún no lo has hecho, será mejor que la solicites. Su coste se encuentra cercano a los 100 euros, y dependerá de las características de tu propiedad, donde se encuentra emplazado y los honorarios solicitados por el técnico profesional que lo llevará adelante.

Debe ser tramitada en la Oficina de la Vivienda o en el Ayuntamiento. Deberás contratar un técnico profesional para que analice el inmueble y luego envíe el informe a la administración correspondiente. Puede llegar a demorar entre uno y tres meses dependiendo de cada Comunidad Autónoma.

Además, la cédula de habitabilidad caduca cada quince años. Por lo tanto, en caso de que la tengas, te aconsejamos que la verifiques. Pues su utilidad será nula si está vencida.

Certificado de Eficiencia Energética

Otro de los documentos obligatorios que se deberá anexar al contrato de compraventa es el Certificado de Eficiencia Energética. Y no solo eso, sino que también será obligatorio informar la calificación energética de tu inmueble en las publicaciones que realices en los portales inmobiliarios.

El objetivo de este documento es el de informar sobre el consumo energético de una propiedad en condiciones normales. Deberá ser solicitado a un técnico profesional autorizado que llevará adelante una inspección y realizará el certificado y análisis de los datos recabados.

Este proceso puede llegar a demorar entre 1 y 7 días y el coste dependerá de la localidad en la que se encuentra emplazado, la superficie y los honorarios del técnico que se contrate. Se estima que los valores pueden rondar entre los 60 y 100 euros y las tasas no superarán los 40 euros dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentra ubicado.

Recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles

También deberás demostrar que estás al día con el IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Este tributo, es el que se grava sobre todos los propietarios de vivienda en nuestro país. Para ello, tendrás que presentar los últimos recibos de pago del mismo.

Será necesario presentar este recibo a lo largo de las negociaciones y en el momento en que se realice la firma de la compraventa. Es además un trámite gratuito, inmediato y obligatorio.

El Certificado de Inspección técnica del Edificio

Este documento tiene el objetivo de acreditar el estado de habitabilidad de la finca en la que se encuentra emplazada. Generalmente es un trámite que se realiza en edificios de más de 15 años de antigüedad, dependiendo de la comunidad. Puede ser solicitado al presidente de la comunidad de propietarios o al Ayuntamiento que corresponda.

Los estatutos de la comunidad de vecinos

Gracias a este documento podrán saber cuáles son las normas que regulan la convivencia y el mantenimiento de la propiedad. Se puede solicitar por medio del presidente de la comunidad, el administrador de fincas o en el Registro de la Propiedad.

Certificado de liquidación de servicios

Podrás adquirirlo en cada una de las empresas que prestan los servicios. La demora puede ser de entre 1 y 7 días. Sería recomendable que una vez pasado un plazo prudencial desde la venta de la propiedad corrobores que se haya realizado el cambio de titular para tu tranquilidad.

Documento que corrobore el libre deuda con la comunidad de propietarios

Con este certificado demostrarás que no tienes ninguna deuda con la comunidad. Deberá ser solicitada al presidente o al administrador de fincas.

Certificado de deuda cero

Este documento será emitido por la entidad bancaria correspondiente que pueda acreditar que la vivienda no tiene ninguna hipoteca vigente.

Tasación de la propiedad

Tasar una propiedad implica estudiar sus características, su ubicación, los puntos de interés del entorno, los datos demográficos y los precios de las viviendas en la zona. A partir de este informe, se establecen un precio mínimo y otro máximo para la venta de tu inmueble.

Como puedes imaginarte, es uno de los pasos más difíciles de realizar si no tienes los conocimientos suficientes sobre el mercado inmobiliario. Además, una mala tasación podría traerte dos inconvenientes:

Que vendas tu inmueble a un precio inferior al que realmente vale.
Que establezcas un precio desorbitado y ningún comprador esté interesado en realizar la operación.

Si deseas realizar una tasación gratuita y sin compromiso, puedes ponerte en contacto con nosotros. Te proporcionaremos toda la información que necesitas.

Publicidad en los portales inmobiliarios

Si elijes vender tu piso a través de una inmobiliaria, ella se encargará de publicar tus inmuebles en su página web y en todos los portales que existen en internet. Pues, en pleno siglo XXI, una buena descripción de la propiedad acompañada de fotografías de calidad, te asegurarán el éxito de la venta.

Visitas de los potenciales compradores

A la hora de realizar las visitas al inmueble, hay muchos consejos que te ayudarán a impresionar a tus clientes. Aplicar el home staging es uno de ellos, pero no es el único. Además sería interesante que puedas realizar videos para poder mostrar tu piso a quienes se encuentren lejos de tu vivienda y así ampliar las posibilidades a la hora de realizar la venta. Si quieres saber más, te invitamos a leer este artículo: Consejos para vender tu inmueble.

Documento de reserva

Cuando un comprador está interesado en tu vivienda, pero necesita tiempo para confirmar la compra porque debe realizar los trámites hipotecarios, se suele firmar un documento de reserva.

En este escrito, el comprador se compromete a continuar con la venta si el crédito hipotecario es aceptado. Para garantizar el cumplimiento de dicho compromiso, deberá pagar una cantidad de dinero que ronda el 1% del precio de venta.

Si la parte vendedora decidiera no seguir adelante con la operación, deberá devolverle este dinero al comprador. Si, por el contrario, es el comprador quien decide no seguir adelante, el importe de reserva será retenido por el propietario.

Contrato de arras para vender una casa

El contrato de arras es un acuerdo previo al contrato de compraventa donde ambas partes pactan que la operación se va a llevar a cabo en un tiempo límite determinado.

La parte compradora, por un lado, entrega una suma importante de dinero que ronda el 10% del precio de la vivienda. Al hacerlo, se compromete a seguir adelante con la compra.

La parte vendedora, por el otro, garantiza la continuidad de la venta del inmueble. Si no cumpliera con su parte, en ocasiones podría ser penalizado con una cantidad elevada de dinero.

Comunidad de vecinos

Avisarle a la comunidad de vecinos que has vendido tu inmueble es obligatorio. De hecho, en este post te contamos todo al respecto: Comunidad de vecinos, ¿debes avisarles si vendes tu propiedad?.

Escritura pública de compraventa

La escritura pública es un documento que detalla toda la información relativa al contrato de compra-venta que se haya firmado. Deberá realizarse ante un notario.

Si bien no es obligatoria, hacerla es importante porque le otorgará seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor. Además, es muy probable que el comprador la necesite, pues se la pedirán en el banco al momento de solicitar la hipoteca.

Liquidación de los impuestos correspondientes a la transmisión a la hora de vender una casa

El último paso será pagar los impuestos correspondientes por la transmisión del inmueble. El más inmediato será la plusvalía municipal, que deberás abonarlo en el ayuntamiento del distrito donde hayas realizado la venta. Pero, además, dentro de los primeros treinta días hábiles posteriores a la venta, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Por otro lado, deberás pagar el IRPF. Al respecto, existen múltiples variables que podrían, incluso, exonerarte del pago de este impuesto. Si quieres saber más, sigue leyendo este artículo: Impuestos por la venta de tu casa.

Por último, deberás pagar el IBI del año correspondiente a la fecha de venta del inmueble. Pues si pagas el Impuesto de Bienes Inmuebles cada tres meses y has vendido tu piso el primero de enero del 2021, deberás pagar el IBI de todo el 2020.

Características especiales

Existen propiedades cuya venta constará de algunos pasos y trámites adicionales. Nos referimos a las Viviendas de Protección Oficial, las casas embargadas y los inmuebles heredados.

En el primer caso, tendrás que presentar documentación adicional que certifique que estás autorizado para vender tu propiedad. Podrás obtener mas información en ¿Se puede vender un piso de protección oficial?

En el segundo, el proceso será más complejo porque son pocos los compradores que se inclinan por inmuebles con embargos pendientes. Pero esto no significa que sea imposible. Aquí te contamos más al respecto: Cómo vender una casa embargada.

En el tercero, será obligatorio que figures como titular del inmueble en el Registro de la Propiedad para poder continuar con la venta de tu piso. Si necesitas mas información, aquí podrás saber todo lo que necesitas: ¿Es posible vender una vivienda heredada sin aceptar la herencia?

Como podrás ver, vender una casa es un proceso que requiere de mucha dedicación. Hacerlo por tu cuenta es una opción viable, pero los procedimientos serán mucho más sencillos si cuentas con el asesoramiento adecuado.

En OI REAL ESTATE contamos con más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y hemos ayudado a miles de clientes a vender su propiedad. ¿Quieres vender tu piso rápido y sin inconvenientes? Te aseguramos el éxito de tu operación.

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¿Qué contratos se firman durante una compraventa?

Hipotecas 29 septiembre, 2022

Valor mínimo para escriturar una propiedad: cómo calcularlo?

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuál es el valor mínimo para escriturar una vivienda. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Una práctica muy habitual dentro del mundo inmobiliario es la escrituración a un precio menor o mayor del que realmente vale la propiedad. Esto se hace, creyendo que por medio de esta maniobra se podrán evitar obligaciones impositivas. Se trata de un procedimiento para nada conveniente, de hecho, puede llevar al propietario a pagar una mayor cantidad de dinero cuando desee poner a la venta su propiedad.

Hay una fórmula matemática que se conforma con diferentes variables para realizar el cálculo del valor mínimo con el que se debe escriturar una vivienda. Este debe coincidir con el índice establecido por los diferentes ayuntamientos. En el siguiente artículo te contaremos cómo se calcula y cuáles son los valores a los que debes escriturar tu propiedad.

Valor mínimo para escriturar: ¿por qué los compradores modifican el precio real de la vivienda?

Muchas personas, al comprar un inmueble pone una cifra más baja o superior al valor oficial. Esto se debe a que este valor implicará una serie de obligaciones con Hacienda y otras entidades al abonar más o menos dinero. Según el monto que conste en los papeles de propiedad de la vivienda, los costes impositivos serán distintos.

Sin embargo, debes tener mucho cuidado. Estar mal asesorado en estos temas puede traer grandes inconvenientes.

¿Por qué se escritura a un precio más bajo?

Escriturar por debajo del precio de venta es una costumbre muy arraigada por la cual los compradores piensan que podrán pagar una menor cantidad de impuestos. Esto redundaría en un rédito económico que no será tal, ya que lo que se puede ahorrar al firmar la escritura a un valor inferior se perderá en los siguientes años en el caso de que se tenga intención de vender esa propiedad. Esto ocurre porque se deberá abonar un impuesto extra por esa plusvalía.

¿Qué consecuencias trae escriturar a un valor inferior al oficial?

En caso de que Hacienda investigue y descubra una escrituración llevada a cabo a menor precio que el de venta, estarás en problemas. Ya que cuenta con el derecho de imponer multas y sanciones al propietario, además de los intereses que corresponden a la falta de pago real.

Fórmula para calcular el valor mínimo de escritura

Para calcular el valor de escrituración de una propiedad será necesario multiplicar el Valor Catastral por un Coeficiente Multiplicador de Variación Catastral. Este último se obtiene con la siguiente fórmula:

CMVC= CVMI/(RM x CAVC)

CMVC: se trata del coeficiente por el que se debe multiplicar el valor catastral actualizado para obtener el valor real del bien inmueble.

CVMI: es el coeficiente de variación del mercado inmobiliario.

RM: se trata del coeficiente de referencia al mercado.

CAVC: es el coeficiente de actualización del valor catastral.

Es importante tener en cuenta que estos índices son calculados por cada municipio. En otras palabras, habrá que prestar atención a no escriturar por debajo del valor mínimo establecido al multiplicar el valor catastral por el coeficiente multiplicador que tenga el municipio donde se encuentre la vivienda.

¿Qué es el valor catastral?

El valor catastral nos da la valoración objetiva de un inmueble a partir de ciertos datos, por ejemplo, la ubicación de la vivienda, los metros cuadrados de construcción o los metros del terreno. Para calcularlo, se tiene en cuenta el valor en el Catastro del suelo y el de la construcción.

Este valor, generalmente, se revisa cada año, en función de la evolución de la zona y de los valores. En los últimos años Hacienda y los ayuntamientos optaron por aumentar la periodicidad de sus revisiones. Esto se debe a que, el periodo de actualización media llegó a ubicarse en 21 años en 2013, con un 48% de los inmuebles con valoraciones previas a 2002.

Es importante no confundir el valor catastral con el valor de referencia de los inmuebles que ha comenzado a tener efectos el 1 de enero de 2022.

Actualización del valor catastral 2022

El valor catastral no tiene, necesariamente, que cambiar en todos los municipios todos los años. Por ejemplo, en 2020 grandes capitales como Madrid o Barcelona no registraron cambios en el catastro. No obstante, en Valencia se acordó una subida del 3% y en Sevilla del 2%, debido a que la variación dependió del año en el que actualizaron el catastro por última vez.

En los Presupuestos Generales del Estado de 2022 se contempla la actualización de los valores catastrales de hasta 825 000 inmuebles

¿Qué riesgos implica escriturar por el valor mínimo y no por el valor real de venta?

La escritura es un documento donde figuran los datos del propietario del bien inmueble en el cual aparecen los derechos y obligaciones que adquiere o hereda un inmueble. Para cubrirla es necesario establecer un valor mínimo, que puede variar dependiendo de los criterios estatales de las diferentes Comunidades y Ayuntamientos. Algunos de los costes que deben incluirse en la escrituración son:

Impuestos asociados a la compraventa

Este coste variará según la Comunidad Autónoma en la que se lleve a cabo, por lo general, cuesta entre el 6 por ciento y el 12 por ciento del valor de la propiedad inmueble.

Costes del Notario y gastos registrales

Estos tienen relación con los gastos asociados a la oficina notarial que hayamos elegido

Los coeficientes para aplicar a una escritura de compra venta también tendrán que ver con el año de la compraventa, así como del valor catastral que figura en el Impuesto de Bienes Inmuebles o IBI.

La importancia de poner información fehaciente en la escritura

Engañar con estos datos es muy peligroso, ya que se corre riesgo de que Hacienda imponga una sanción al dueño de una propiedad cuya escritura tenga un valor distinto al que debería tener.

Estos valores mínimos son para evitar el fraude y los engaños con las ventas de las propiedades. Si se escritura a un valor distinto de lo que en realidad cuesta la vivienda el propietario deberá pagar una cantidad diferente de impuestos. Es por este motivo que las oficinas públicas se encargan de analizar el valor de las escrituras, de este modo se aseguran la valía real de las propiedades.

No resulta extraño que un inversor compre una propiedad con la escritura por debajo de su precio estipulado y después de pagar todos los impuestos Hacienda le solicite un pago de sus obligaciones fiscales.

¿Por qué escriturar por el valor de venta?

Es fundamental consultar las tablas de coeficientes para abonar lo que determina la entidad que regula el coeficiente multiplicador encargado de determinar el valor de la escritura. Esto puede parecer difícil, sine embargo no lo es para profesionales como inmobiliarias que se dedican constantemente a comprar y vender, tramitando a diario con clientes este tipo de documentos. En caso de duda, es aconsejable consultar a un experto y no poner un valor de escritura que no sea acorde con el que resultaría del cálculo del coeficiente multiplicador.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el valor mínimo para escriturar una propiedad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Área legal 19 septiembre, 2022

Cómo anexar casas contiguas

Anexar casas contiguas es una alternativa interesante cuando urge la necesidad de mayor espacio y se dispone del capital para comprar la segunda vivienda. Conseguirlo es transitar por procedimientos bastante lógicos pero que requieren planificarlos con anterioridad, a fin de que no haya problemas en el futuro. Existen determinados requisitos legales, formales, administrativos y técnicos que cumplir, y lo recomendable es abordarlos a su debido tiempo. Por ello, en la siguiente nota te contamos los pormenores y trámites a realizar cuando se quiere anexar casas contiguas.

Qué requiere el anexar dos casas

Cada vivienda tiene su registro catastral, que no sólo sirve para designar impuestos sino fundamentalmente para identificar la propiedad, sus dueños y sus responsabilidades. Cuando se busca anexar casas contiguas, dicho registro se altera y se actualiza tanto por el nombre de los propietarios como por la superficie y características finales que tendrá la nueva obra unificada. En ese sentido, si se trata por ejemplo de dos pisos afectados a un consorcio, una de las primeras cosas que debemos averiguar y obtener es la autorización de la comunidad de propietarios para realizar la unión. En el aspecto estructural, requeriremos un proyecto técnico de obra firmado por un arquitecto y su correspondiente licencia de obras de la comunidad de referencia. Una vez reformado el inmueble, se debe formalizar la unión jurídica notificando el cambio en el registro de la propiedad.

Cómo planificar el proceso de anexar casas contiguas

Como decíamos anteriormente, el proceso es bastante lógico pero requiere la planificación de las siguientes etapas o aspectos:

Aspectos formales

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula este tipo de acciones y establece determinadas condiciones para su concreción. En primera instancia, es necesario que el interesado en anexar casas o pisos cuente con la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios. Los mismos deberán contar con el mismo porcentaje en las cuotas de participación. Dicho de esta manera, es importante establecer de antemano una comunicación con la comunidad de vecinos, para evitar que cualquier desacuerdo posterior obstaculice los planes de unificación.

Aspectos técnicos

En esta segunda etapa se deben resolver los problemas técnicos que puedan surgir a nivel estructural, así como diagramar la unificación según el deseo del propietario. Lo ideal entonces es contratar a un profesional en el tema, que pueda balancear ambas cuestiones y conozca los pormenores de la unificación. Esto es de especial interés considerando que las condiciones varían dependiendo de si la obra se realizará en la misma planta o en diferentes niveles. Dicho profesional se encargará entonces de diagramar y redactar el proyecto técnico, dando cuenta además de cómo la obra afectará a la edificación común.

Aspectos administrativos y legales

Refiere tanto a las licencias municipales pertinentes para poder realizar las obras como a la nueva redistribución de impuestos y pagos comunes derivados de la vivienda unificada. Por lo primero se debe obtener un permiso de obra, abonar la tasa por actuaciones urbanísticas y liquidar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Luego de anexar las casas contiguas, hay que modificar su referencia catastral en el Registro de la Propiedad. Mediante este trámite le será remitido a la casa un único identificativo frente a Catastro. En ese mismo sentido, será luego necesaria una nueva célula de habitabilidad para la vivienda resultante. Todo esto, claro está, requerirá a su vez la inscripción del nuevo titular en el Registro de la Propiedad.

Lectura recomendada: Inscribir tu propiedad en el Registro de la Propiedad

¿Cómo se modifican los impuestos al anexar dos casas contiguas?

Al contar con una única propiedad, el abono de determinados servicios e impuestos serán modificados, muchas veces, en beneficio del nuevo propietario. Por ejemplo, es factible que, si no cuenta con otra propiedad a su nombre, la unificación legal permita declarar como primera vivienda o residencia habitual las que fueron anexadas.

También las tasas municipales (que incluyen el sistema de recogida de basuras, alcantarillado, alumbrado público, entre otros), se reducirán en tanto que se pagarán en nombre de una vivienda en vez de dos. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), se modificará en relación al nuevo registro obtenido en Catastro.

Respecto de la unificación de suministros tales como el agua, el gas, el seguro o la electricidad, significarán un ahorro en la medida en que las inscripciones se hacen por una sola titularidad. No obstante, los propios trámites de unificación de servicios implican costes notariales y registrales. Fuera de ello, el valor de las cuotas podrá reducirse pero dependerá del consumo de los servicios o de los parámetros y condiciones que otorgue el seguro a la nueva vivienda

Finalmente, si la vivienda forma parte de un consorcio, al titular se le exigirá una cuota actualizada a la superficie ocupada. De esta manera, es lógico que se establezca a estos fines un nuevo acuerdo con la comunidad de propietarios.

¿Qué sucede si se quiere separar casas contiguas?

Legalmente, no hay ningún impedimento para ello. La disolución de una unificación es un proceso de similares características a lo ya detallado. Esto se consigue mediante un proyecto de segregación por el cual se plantea dividir las dos viviendas. De nuevo, los aspectos necesarios a considerar son lógicos y de hecho el proceso es bastante habitual cuando se busca disponer de una segunda casa, en general, con fines de lucro, para explotar su alquiler o su venta.

Si te ha interesado esta nota o estás en planes de comprar una segunda casa vecina a tu propiedad, no dudes en comentar o consultar sobre estos temas en el blog de Oi Real Estate.

Valor catastral de un inmueble: ¿Qué factores se han modificado con la nueva ley?

Noticias Oi Real Estate 1 septiembre, 2022

Valor catastral de una piscina

Tener una piscina revaloriza la propiedad. Pero no solo tiene efectos en la comodidad de la vivienda, el pago de impuestos y gravámenes. Proponemos un breve informe para saber el valor catastral de una piscina.

Cuando se instala una piscina, lo primero a tener en cuenta es que, como toda obra o remodelación, se necesitan permisos, autorizaciones y aprobaciones. Con los avances tecnológicos, los ayuntamientos y administraciones se valen de nuevos instrumentos para detectar irregularidades.

Un breve repaso por las tramitaciones ayudará a tener una real magnitud de lo que puede llegar a costar construir una piscina. Desde gravámenes fijos hasta los eventuales; desde los permisos hasta las multas por regularización.

Autorizaciones e impuestos

Construir o instalar una piscina es una opción cada vez más tenida en cuenta, sobre todo cuando las temperaturas se tornan agobiantes. Pero a la hora de emprender la actuación se deben tener en cuenta aquellos costes que van más allá de materiales y trabajos.

Como toda construcción, debe ser informada ante las autoridades correspondientes. Hacerse cargo de los gravámenes por autorizaciones y luego por habilitarla. Y, desde luego, abonar un impuesto por tener piscina.

El gravamen donde repercute la construcción de una piscina es el Impuesto de Bienes Inmuebles. El IBI tiene un alcance municipal, ya que las Comunidades lo delegan en el Ayuntamiento correspondiente. Y de hecho, se trata de una importante entrada de recursos al gobierno.

A tal punto es importante el IBI que los gobiernos utilizan todo tipo de tecnologías para detectar aquellas viviendas que hayan realizado agregados o reformas sin dar cuenta a Hacienda. Desde las ya clásicas imágenes satelitales hasta modernos drones, se sirven de todo tipo de herramientas para combatir la omisión de parte de propietarios.

Por ello, lo primero es llegar hasta el ayuntamiento con el proyecto en mano para conseguir la licencia de construcción. Solo ahí, se podrán comenzar las tareas de ejecución tal como lo indica el proyecto. Si la obra no se realiza de acuerdo a lo establecido, las autoridades tienen la potestad de sancionar al propietario, obligándolo a pagar una multa y regularizar la situación.

Para la notificación de una piscina, como se ha dicho, se deben seguir los mismos pasos que para una modificación. Esto es, una Licencia de Obra, que se tramita en el Ayuntamiento donde se halla la propiedad a través del formulario 902-N, acompañándolo de la documentación correspondiente.

En cuanto a la actuación de la piscina y la posterior habilitación, se deben cumplir varios requisitos. Y las tramitaciones necesarias dependen de cada Ayuntamiento. Pero hay algunas cuestiones comunes a todos los lugares: un Código Técnico de la Edificación (CTE); Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE); Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión y la certificación de Prevención y control de la legionelosis.

Valor catastral de una piscina

Existen distintos costes para una piscina, que pueden estar de acuerdo con las posibilidades del propietario. Por ejemplo el precio del proyecto, materiales, dirección y actuaciones. Pero hay valores que tienen un cálculo estimable y que hacen a la valuación de la propiedad luego de contar con una pileta.

El más importante es el IBI, que tiene un cálculo sonde intervienen varios ítems: uno es el valor catastral; a ello se suman los impuestos previstos por cada ayuntamiento, reunidos en una formula o coeficiente.

El valor catastral se calcula teniendo en cuenta la antigüedad del inmueble, el estado en que se encuentra estructuralmente, la inversión realizada en reformas y otros aspectos más. En cualquiera de los casos, el valor catastral nunca puede superar el 50% del precio de mercado.

En cuanto al coeficiente de referencia, el Gobierno Central permite un margen de entre el 0,4 y el 1,3% del valor catastral. Lo que está en manos de cada ayuntamiento es facilitar algún tipo de rebaja o bonificación para bajar aún más el coste del gravamen.

Y en lo que hace específicamente a la piscina, su valor catastral está conformado de acuerdo a varios factores. Uno de ellos es el tipo de piscina, por caso que sea construida sobre la superficie o se encuentre soterrada. Otro punto importante es la superficie, ya que de ello dependerá también el valor de la propiedad donde se asienta la pileta. Por supuesto que, al tratarse de un valor de mercado, los materiales con se construyó la piscina juegan un papel de importancia para calcular el valor de la vivienda.

Por último, también influye cuál es la revalorización de la propiedad equipada con pileta. Aunque no se agota aquí, sino que existen varios elementos que los diferentes Ayuntamientos toman a la hora de calcular el valor catastral de una piscina y, en definitiva, cuánto de impuestos debe pagar su propietario.

Exenciones y reclamaciones

Una de las confusiones comunes es pensar que las piscinas inflables y las de material plástico están alcanzadas por el IBI. Una cosa son las piscinas de obra y otra muy distinta es una hinchable.

Al ser una estructura desmontable, las piletas no se encuentran gravadas con impuestos. Aunque la tecnología que utilizan los ayuntamientos varias veces tomaron como una piscina a una simple estructura desmontable o hinchable.

Como toda normativa oficial, la valuación catastral de una vivienda con piscina puede ser objetada por el propietario. De hecho, existen formas y plazos establecidos a tales fines. Lo aconsejable es consultar al momento en que se efectúa la revaluación. Y, a partir de entonces, acelerar los pasos, ya que el tiempo establecido -si bien depende de cada Ayuntamiento-, siempre es acotado.

Como se puede ver, conocer sobre los aspectos técnicos nunca es tan importante como saber a qué oficina y cuáles son los pasos para realizar una reclamación por la valuación. También sobre las conveniencias, ya que la objeción puede ser descartada. De ese modo, no solo el propietario seguirá pagando lo que indica el Ayuntamiento, sino que no podrá recuperar el dinero y tiempo invertido para realizar el reclamo.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca del valor catastral de una piscina y de qué factores depende la misma. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Cuanto más caro sale un piso con piscina?

Impuestos 18 agosto, 2022

Cómo tener un balance fiscal con los nuevos impuestos

La Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal ocasionó un aumento impositivo en las operaciones inmobiliarias. La normativa, que entró en vigor tras ser publicada en el BOE en julio del año pasado, afecta el ITP, IRPF, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio.

Tal como viene publicando Oi Real Estate, la Ley modificó procedimientos respecto de la aplicación del valor de referencia de Catastro, los pactos sucesorios o la reducción por el alquiler en el IRPF. En esta nota, recapitulamos los cambios sucedidos a partir de la norma, y te contamos qué hay que tener en cuenta para tener un buen balance fiscal, dado el nuevo panorama impositivo.

El balance entre el tributo y el fraude fiscal

La Ley de prevención y lucha contra el fraude fiscal buscó corregir determinados márgenes de error que le suponen a Hacienda pérdidas en cuanto a la recaudación y control impositivo. Aunque esto es válido a nivel administración, la aplicación general de la norma lamentablemente no alcanza sólo a los evasores sino que afecta a todas las imposiciones vinculadas a la tenencia o transmisión de capital.

En cuanto a las transacciones inmobiliarias, son de especial interés las modificaciones indicadas en cuanto al valor de referencia de Catastro, los pactos sucesorios y la reducción por el alquiler en el IRPF. En otras palabras, se debe observar con especial atención cómo la Ley afectó:

la compraventa de viviendas
las herencias
donaciones de inmuebles.

La importancia del valor de referencia de Catastro

Desde el comienzo de este año, rige la habilitación de Hacienda para que el valor de referencia de Catastro sea la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Es decir que al comprar, heredar o donar una vivienda usada, el impuesto a pagar se calculará en base a los parámetros establecidos por el organismo desde octubre del año anterior y a partir del 1 de enero del corriente. Esto siempre y cuando el valor de escrituración no sea superior al de Catastro, en cuyo caso será este último la base imponible.

Dicho esto, el valor de referencia catastral se establece aplicando precios promedio de venta por zonas, y factores de minoración cercanos al 0,9%. Según los especialistas en el sector inmobiliario y legal, esto tiene algunas consecuencias negativas para el contribuyente:

Hacienda aplica la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda (que tendrán que pagar más IRPF), como al que la adquiere.
La norma supone una nueva carga fiscal para el comprador, lo que desincentivará a las personas que quieran adquirir su primera vivienda habitual.
El factor de minoración significa una reducción del 10% sobre el valor de referencia que se determine. Esto es insuficiente para evitar que el valor de referencia sea superior al valor de mercado.
Los valores de referencia de Catastro tienen una vigencia demasiado extensa, considerando los cambios anuales que pueden ocurrir en el contexto económico (inflacionario, impositivo).
Requiere que el contribuyente impugne y compruebe, mediante una tasación pericial, que el valor de referencia no se corresponde con el que tiene el inmueble.

Posibilidad de impugnación a favor del contribuyente

A fin de que el contribuyente pueda calcular su propio balance fiscal en operaciones inmobiliarias, recordemos que hay dos formas de impugnar el valor catastral:

Autoliquidar por el valor oficial y acto seguido solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando además el valor de referencia.
Autoliquidar por el valor que se estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y posteriormente recurrir la comprobación de valores en la administración de la comunidad autónoma correspondiente.

El control fiscal en el Impuesto sobre el Patrimonio

Como se dijo más arriba, el objetivo de la Ley alcanza tanto la transmisión como la tenencia de un determinado capital o patrimonio. Esto significa que el contribuyente debe tributar al comprar, heredar o recibir en donación una vivienda, así como al declarar la titularidad de un inmueble. De esta manera, el Impuesto sobre el Patrimonio se basa obligatoriamente en el valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. Ergo: el valor de referencia determinado por Catastro es el parámetro para el ITP o el ISyD. Para aquellos que tuvieran un piso con un valor catastral bajo, es posible que se vean obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo.

¿Es posible conservar un balance fiscal en los pactos sucesorios?

Un pacto sucesorio es el que se establece cuando un donante transmite su vivienda a modo de anticipación de la herencia futura. Así, esta operación queda gravada por el impuesto de sucesiones y no el de donaciones, que es menos ventajoso. En este marco, se mantiene el beneficio fiscal de heredar una casa en vida pero si se vende cinco o más años después.

La Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, justificó este cambio fiscal al recibir reclamos por las presunciones de la norma. El organismo señala que el pacto sucesorio estaba siendo utilizado para realizar “operaciones abusivas”, con el único objetivo de eludir el pago de impuestos.

Entre los beneficios que se mantienen bajo las condiciones descriptas está el tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF. Además, quien transmite bienes por pacto sucesorio tampoco tiene que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF, lo que sí ocurre cuando transmite por donación.

No obstante, no en todos los lugares de España es posible celebrar estos pactos. Actualmente, sólo es aceptado en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares por parte de aquellos que cuenten con la vecindad civil.

Conseguir el balance fiscal implica hacer bien las autoliquidaciones

Aunque suene por demás lógico, la Ley requiere el cumplimiento de los procedimientos normados. En el caso de los propietarios que tienen una propiedad en alquiler, si ha habido rendimientos erróneamente calculados en la autoliquidación y regularizados por la Administración se perderá el beneficio de reducción del 60% impositivo sobre el IRPF.

Por otra parte, los propietarios ya no sólo deberán declarar su existencia sino los ingresos concretos. En la modificación del año pasado, el artículo 23.2 de la Ley del IRPF indica que la anterior reducción del 60% “sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos”.

Si quieres seguir al detalle la cuestión impositiva, te recomendamos seguir la lectura con uno de los tantos artículos que publica Oi Real Estate. ¡Recuerda seguir nuestra página para interiorizarte y mantener la actualización en estos temas!

Valor de referencia de Catastro: ¿Qué es?

Noticias Oi Real Estate 6 agosto, 2022

Impuesto a la banca en depósitos, hipotecas y acciones

La puesta en vigencia del impuesto a la banca está provocando reacciones en contra. La banca en su conjunto y los mercados financieros aúnan voces en contra del gravamen. El mercado de valores, los préstamos y la financiación del consumo pueden encarecerse de aquí en más.

El gobierno obtuvo el apoyo del Congreso de Diputados para la ley que impone un impuesto a la banca de un 4,8% sobre el margen de intereses y las comisiones netas de las entidades financieras con ingresos superiores a los 800 millones de euros. Lo que se espera es recaudar unos 3.000 millones de euros hasta 2023.

Por su parte, la banca y los sectores financieros plantean sus críticas al impuesto. De acuerdo a las entidades, esto no logrará frenar la inflación y afectará la competitividad en una plaza que se destaca por sobre otras de la zona euro. Tarde o temprano, sostienen, serán los pequeños clientes e inversores quienes lo paguen a través de comisiones.

En el centro de la discusión hay tres cuestiones centrales que se verán afectadas por la aplicación de nuevo impuesto. Una es la remuneración que puedan otorgar los depósitos bancarios; otra el acceso a la financiación del consumo y las hipotecas; por último, la dinámica de los mercados financieros.

Retribuciones de los depósitos

Uno de los efectos de la suba de tasas de referencia impulsada por el Banco Central Europeo, es la posibilidad que los bancos otorguen algún margen de ganancia a los ahorristas por el dinero que mantienen depositado.

Sin embargo, las entidades bancarias continúan sin otorgar tales réditos. No siquiera los grandes jugadores del mercado como Santander, BBVA, CaixaBank, Abanca, Cajamar, Sabadell, Unicaja, Kutxabank o Bankinter han establecido algún porcentual en favor de sus clientes.

De hecho, la rentabilidad media de la banca española es de tan solo 0,06%. Parece muy poco de parte de las entidades financieras, en cuyas arcas los clientes tienen depositados nada menos que 994.900 millones de euros.

Lo que viene por delante no va a variar de manera considerable. Las previsiones de analistas indican subas lentas y con muy pocos márgenes de ganancia para los depósitos. El Consejero Delegado de Santander, José Antonio Álvarez mencionó “cierta remuneración” a medida que suban los tipos de interés en Europa.

En camino, los bancos extranjeros que operan en el país eligen pagar por los depósitos. La tasa que ofrecen supera en 2% TAE. Y los plazos varían entre los 2, 3 y 5 años.

Acceso a financiación del consumo y las hipotecas

Las primeras impresiones sobre el impuesto a la banca se vieron en la ronda de presentación de resultados del primer semestre. Allí, los delegados de los bancos caracterizaron al impuesto como “injusto y contraproducente”. A partir de la implementación, la capacidad de financiamiento del consumo y el crédito hipotecario van a verse más que afectados.

La compañía Morgan Stanley informó que, de acuerdo a sus estimaciones, los beneficios de los bancos se van a ver afectados. Para las grandes entidades como Santander y BBVA la afectación puede alcanzar entre un 3% y 4% de sus beneficios. Mientras que los bancos más pequeños y locales, el impacto en el de beneficios puede ser de entre el 11% y el 15%.

Y hasta hay una estimación de las consecuencias de la aplicación del impuesto. Por caso, Santander sostiene que hay unos 50.000 millones de euros menos en préstamos. Lo que también sorprendió de mala manera en el mercado bancario fue cuando el gobierno se decidió a implementar el impuesto en una coyuntura de subida de los préstamos.

Por lo tanto, también el financiamiento del consumo va a tener un mayor costo. Aun así, las tasas de la banca española son las más competitivas de la zona euro. Esto le otorga cierto margen a los bancos españoles por sobre los demás. Pero al parecer, no tanto como para que sus directorios tomen una posición más agresiva y salgan a buscar esos euros circulantes.

Pero los bancos españoles se mantienen con una actitud de austeridad y a la defensiva. La Tasa Anual Efectiva hipotecaria está, en promedio, en 1,77%. Mientras que el financiamiento al consumo trepó hasta el 7,69%.

Los mercados financieros

Los mercados de valores vienen sufriendo una debacle tras otra. El mismo 12 de julio en que el gobierno anunció la aplicación de la tasa, la bolsa perdía unos 5.000 millones de euros en valores.

Por tanto, no es difícil imaginar la opinión negativa del mundo bursátil hacia el impuesto a la banca. Desde las entidades financieras mantienen el alerta y sostienen que se trata de un costo que terminarán abonando sus clientes. Solo las cinco entidades más grandes registran un total de seis millones de inversores.

Desde la consultora Autonomous, afirman que “percibimos que sigue existiendo el temor en el mercado de que el impuesto no sea tan temporal como está diseñado”.

En lo que hace al futuro, es un gran interrogante. No solo por la inflación y la subida de tipos desde el BCE, sino también por los efectos de la guerra y la nueva necesidad de recaudar que tenga el gobierno español.

Qué puede pasar con el impuesto a la banca

Los destinos del nuevo impuesto empiezan a jugarse a partir de ahora. Están los bancos que se recelan el pago de dividendos por la enorme cantidad de depósitos que sus clientes les confían. Por otro, se encuentran el encarecimiento de los préstamos hipotecarios y del financiamiento de las compras.

El gobierno planea recaudar unos 3.000 millones de euros por ese 4,8% que les cobra a las entidades bancarias y financieras. Pero se trata de una medida que, si la situación lo pide, puede extenderse en el tiempo.

Y a pesar de las reticencias, todo indica que es una herramienta que el gobierno tiene, puede y quiere utilizar para recaudar. Entre las necesidades del gobierno y la presión de bancos y financieras, se encuentran los clientes con sus ahorros.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de qué pasará con el impuesto a la banca. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer conocer los pros y las contras de invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Qué pasará con los precios de las viviendas

Comprar 1 agosto, 2022

Los nuevos valores catastrales aumentan precio de vivienda usada

De acuerdo a un informe de la Federación Nacional de Inmobiliarias Asociadas, el aumento de impuestos representa una suba catastral de la vivienda usada. Incluso por sobre su valor de mercado. Hacienda en el centro de las críticas.

A partir de este año, Hacienda decidió subir tres impuestos claves en la compraventa de viviendas usadas. La Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) carga contra Hacienda y afirma que la tributación se aplica sobre un valor superior al de mercado. Se trata del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Esto plantea un escenario de subas de los costos de la vivienda usada, incluso por encima de su valor de mercado. La FAI dio cuenta de esto en un informe, donde también apuntan a Hacienda por la medida. El efecto evidenciado, por ahora, es una suba catastral en el precio de la vivienda usada del 17,1% en promedio. Y el consiguiente desaliento a las operaciones.

Nuevos aumentos en tres impuestos

Durante este año se pusieron en vigencia la suba de tres impuestos que son determinantes en las operaciones de venta de viviendas usadas. La medida fue tomada siguiendo los cambios en la Ley 11/2021, que establece la prevención y lucha contra el fraude al fisco. El primero de ellos es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Se trata del impuesto que cobra Hacienda cuando se realizan transacciones de compraventa de bienes inmuebles o bienes muebles. Aunque su cobro está a cargo de las Comunidades Autónomas, por lo que los montos dependen de la Comunidad en la que se realiza la operación.

El otro en cuestión es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y es el que normalmente se le conoce como “impuesto de las hipotecas”. Es un gravamen, que se calcula sobre la escritura hecha pública ante notario y que se aplica a la legalización de todo tipo de documentos notariales.

Por último, el tercero de la batería de impuestos que Hacienda ha incrementado es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Lo que grava es la transmisión de bienes y derechos entre personas físicas de forma gratuita, ya sea a causa de un fallecimiento o de una donación en vida. Y es también otro de los instrumentos de recaudación que se encuentran a cargo de las Comunidades.

Para la FAI, los aumentos están siendo nocivos al mercado inmobiliario, pues terminan en una suba catastral de la vivienda usada que deberá ser asumida por el comprador. Lo que hace mermar la predisposición a cerrar operaciones.

La Federación apunta a Hacienda

La Federación Nacional de Inmobiliarias Asociadas dio a conocer un informe con una opinión crítica respecto de las subas de impuestos. Y hasta en un 17,1% el promedio del aumento del valor de la vivienda usada. Lo que termina por resultar un precio por encima de su valor real de mercado.

El estudio realizado por la FAI, que abarca a unas 400 inmobiliarias del país, sostiene que “en un 76,11% de las consultadas realizaron operaciones de compraventa en las que el valor catastral signado fue superior al de transmisión que consta en las escrituras”. Además, “en el 19% de las transacciones hubo incremento”. O sea que una de cada cinco viviendas estuvo sobreevaluada por la aplicación de los aumentos.

Lo que plantea la FAI es que el nuevo sistema supone “una injusta y nueva carga fiscal y un desembolso económico más para el comprador”. Y que ello puede terminar incidiendo de manera negativa en la inclinación a realizar operaciones de compra de viviendas usadas. Además, acentúa que se debe tener en cuenta que tales aumentos se reflejan en un proceso inflacionario de los más altos en décadas. Incluso, el informe va más allá, tildando las medidas como un “catastrazo”, que “no se ajusta a parámetros reales de mercado”.

Otro de los aspectos que critica de los cambios es que en el caso de inconformidad con el precio establecido es el comprador quien debe demostrar el precio real del inmueble. De este modo, quedan en dudas las actuaciones notariales de los profesionales que intervienen en la tasación de la vivienda. Dice la FAI que los casos de sobrevaluo son la mayoría, lo que “podría ser considerado como una práctica confiscatoria y anticonstitucional, como ya han alertado algunos expertos».

Cuánto es la suba catastral de la vivienda usada

El aumento de los impuestos que determinó Hacienda a partir de enero de este año alcanza una media de 17,1%. Pero hay comunidades y ciudades que llegan superar ese porcentaje. Y también hay regiones en las que el valor de referencia de Catastro no se tiene en cuenta para las ventas.

El 76% de las inmobiliarias incluidas en el informe participaron en operaciones con valores por sobre la escritura. Es a lo que apunta la Federación, pues cuando la valuación catastral termina siendo superior al valor de mercado establecido, los compradores pueden sentir desánimo para la transacción.

Las comunidades donde más se evidenciaron aumentos en la vivienda usada por sobre el valor de mercado están Castilla-La Mancha, con el 100% de los registros y Murcia, con el 93%. En donde el porcentual de operaciones registran un aumento por la aplicación de los gravámenes superan el 80% están Asturias, Comunidad Valenciana y La Rioja.

Como las aplicaciones dependen también del ayuntamiento donde se ubica la vivienda usada, hay comunidades donde se registraron aumentos en menor cantidad de transacciones. Por ejemplo, tanto en Baleares como en Madrid y Galicia la cantidad de sobrevaluo se dio en menos del 70% de los inmuebles. Y en Navarro y País Vasco directamente no se aplica el precio establecido por catastro.

Y si bien el valor de los aumentos en los impuestos es del 17,1% en promedio, también difiere entre las distintas comunidades. En Canarias y en Galicia superan el 20% de aumento tributario. En tanto que las comunidades autónomas de Cataluña, Comunidad Valenciana, Aragón y La Rioja se mantienen apenas por encima de la media nacional. Las excepciones son Extremadura y Baleares, cuyos montos de aumento por impuestos es del orden del 11%.

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