Cuando vendemos una casa tenemos una serie de pasos que debemos seguir. Y, también, impuestos que pagar. Cuando la casa es heredada, también se deben pagar ciertos impuestos. Por lo tanto, este post es para contarte un poco sobre cómo vender una casa heredada ¡Sigue leyendo!
Vender una casa heredada: ¿Qué debo hacer antes?
Vamos a mostrarte tres pasos fundamentales para poder vender una casa heredada. Podemos decir que esta es la peor parte del proceso.
Lo primero que debemos tener en cuenta es que una herencia está causada por la defunción de alguien cercano a nosotros. Esto quiere decir que se está pasando por un momento difícil.
Aquí te brindamos algunos de los pasos que pueden ayudarte a tomar las decisiones correctas en esta situación.
Escritura de Aceptación de Herencia
El primer término que debes conocer es el de herencia yacente. Esta es la forma en que llamamos al período de tiempo durante el cual los bienes y derechos de la persona fallecida carecen de titular.
A pesar de que exista un testamento o que el beneficiario de la herencia sea una sola persona, es necesario expresar de forma pública laaceptación de esos bienes y derechos. Sobre todo, para que se traspasen a los nuevos propietarios o herederos.
Este trámite se realiza acudiendo a un Notario en donde el o los herederos firmarán de forma conjunta una Escritura de Aceptación de Herencia.
En ella se detallaran los bienes y derechos a heredar y la forma en que se repartirán. Dicha Escritura debe estar firmada por todos los herederos.
Algunos de los documentos que te harán falta para preparar la firma son los siguientes:
Certificado de defunción original
Recibo del IBI de los bienes inmuebles
DNI del fallecido
Certificado de últimas voluntades original del fallecido
Escrituras de propiedad de los bienes inmuebles
Testamento del fallecido o Declaración de Herederos Ab Intestato
Impuesto de sucesiones y donaciones e inscripción en el Registro de la Propiedad
El problema con el impuesto de sucesiones o donaciones es que pagarás un importe según tu lugar de residencia. Como sucede con otros impuestos cedidos a las comunidades autónomas.
Sin contar las posibles deducciones, el tipo general puede ser de hasta el 34 %, y grava tanto a herederos como a beneficiarios de donaciones y de seguros de vida.
Cuando hayas abonado el impuesto, debes ir al Registro de la Propiedad con el comprobante y la escritura de aceptación de herencia.
Una vez que la aceptación esté inscrita, ya eres heredero oficial. Y, como tal, puedes vender, alquilar o darle el uso que quieras a los bienes inmuebles adquiridos.
Para tener en cuenta
Debes saber que dispones de seis meses desde la declaración del fallecimiento para pagar este impuesto. Aunque, en algunos casos, puedes solicitar una prórroga de seis meses adicionales.
La Plusvalía Municipal
La Plusvalía, o Impuesto sobre el valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) es un impuesto municipal que grava la ganancia obtenida por el vendedor al transmitir una vivienda.
En el caso de la herencia, no es el vendedor quien paga, ya que el sujeto pasivo son los herederos.
Este impuesto se calcula aplicando al incremento del valor del terrenoel gravamen que fija cada ayuntamiento, con un tipo máximo del 30 %.
Puedes consultar directamente en tu Ayuntamiento para saber cuánto tienes que pagar.
Resumen de gastos para vender una casa heredada
Para ayudarte a tener las cosas más claras, a continuación te dejamos una lista con los principales gastos que deberás afrontar si decides vender una casa heredada:
Plusvalía municipal: El impuesto de los ayuntamientos o Impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana. Se calcula teniendo en cuenta la ganancia patrimonial y no podrá superar el 30 %.
Notaría: Figura imprescindible en la aceptación de la herencia y el traspaso de la titularidad. Los aranceles están regulados por ley, por lo que serán fijos. Pero según el caso, el Notario puede tener que llevar a cabo más o menos trámites. El coste puede ir desde los 100 euros hasta los 2.000 aproximadamente.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Dependerá de cada comunidad autónoma y puede ir desde el 7,65 % hasta el 34 % sobre la base imponible. No olvides consultar las posibles deducciones.
Abogado o gestor: Aunque no es un gasto imprescindible, se trata de una gran inversión. Un profesional sabrá guiarte por todo el proceso con lo que ahorrarás tiempo y, probablemente, dinero. Sus honorarios dependerán del valor de los bienes.
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Estamos a pasos de finalizar un año diferente de muchos otros, pero aún así deberás conocer cómo realizar la declaración de renta de cara a los tiempos que se avecinan. Presta atención a este artículo para informarte sobre las deducciones de alquiler de las que puedes obtener un beneficio.
Declaración de renta 2021
Pese al confinamiento y al estado de alarma aprobado por el Gobierno el pasado marzo de este año, la Agencia Tributaria no pospuso la campaña de declaración de renta y fue realizada desde abril hasta junio del corriente año. Aún no conocemos las fechas del 2021, pero puede ser que coincidan. También, es probable que pueda realizarse en las oficinas de la Agencia que prestan común servicio presencial desde el pasado 1 de julio con cita previa.
Deducciones para propietarios
No todos los caseros tienen derecho de aplicarse la reducción. El inmueble arrendado tiene que, sí o sí, utilizarse para vivienda del arrendatario, y no con otra finalidad. Por ejemplo, si el alquiler del inmueble está destinado a una empresa, no se le puede aplicar reducción. La reducción por alquiler prevista en la Ley del IRPF se calcula sobre el rendimiento neto positivo que se haya obtenido por el alquiler de una vivienda.
Existen otros gastos que puedes deducir como los siguientes:
Préstamos que hayas adquirido para realizar mejoras en la vivienda.
Impuestos como el IBI, tasas de limpieza, alumbrado y otros tributos.
Gastos por conservación y reparación del inmueble.
El importe de las primas de contratos de seguros.
Las cantidades derivadas de servicios personales devengadas por terceros como: seguridad, administración etc.
Gastos relacionados con la formalización del alquiler.
Los montos destinados a los servicios de suministros.
Deducciones de alquiler para inquilinos
Existen dos tipos de deducciones de las que puedes obtener beneficio de cara a la declaración de renta: la deducción estatal y la deducción autonómica. Aquí te contamos la diferencia.
Podrán adherirse a la deducción estatal de alquiler por vivienda habitual, solamente aquellas personas que tengan un contrato de alquiler anterior a a la fecha del 1 de enero de 2015, y, por supuesto, este contrato debe mantener la vigencia en la actualidad. La desgravación es del 10,05% de las cantidades pagadas, siempre que la base imponible del contribuyente sea inferior a 24.107,20 euros anuales.
Con respecto a las deducciones autonómicas, a las que te puedes acoger, independientemente de la fecha del contrato de alquiler, estas van a depender del lugar donde se resida. Cada Comunidad Autónoma tiene diferentes porcentajes de deducción y cantidad máxima deducible.
Deducciones de alquiler autonómicas
Dijimos que las deducciones autonómicas varían en función de dónde se resida, aquí dejamos un pequeño resumen.
Andalucía
Esta comunidad permite la deducción del 15%, con un máximo de 500 euros anuales. Pero esta deducción sólo está al alcance de los contribuyentes menores de 35 años que no perciban más de 19.000 euros entre la base imponible, una cantidad que se eleva a 24.000 euros en caso de tributación conjunta. Deberán acreditar la constitución del depósito de la fianza en la comunidad, así como identificar a su arrendador. En el caso de que exista un segundo arrendador, también hay que rellenarlo. Los contribuyentes con derecho a la deducción deberán cumplimentar el apartado: «Información adicional a la deducción autonómica por arrendamiento» del Anexo B.6) de la declaración.
Aragón
La deducción máxima es del 10% con una base máxima de 4.800 euros anuales. Los contribuyentes que pueden beneficiarse de esta ayuda son aquellos cuya base imponible general y la del ahorro no superen los 15.000 euros. Esta cantidad se eleva a 25.000 euros en caso de tributación conjunta.
Asturias
La deducción que practica esta autonomía es la del 10% con un máximo de 455 euros, tanto en tributación individual como en conjunta.
Cataluña
La deducción autonómica disponible en Cataluña para arrendatarios por el alquiler de vivienda habitual es del 10%, con un límite no mayor de 300 euros anuales, siempre y cuando se cumplan algunos requisitos: el inquilino debe ser menor de 32 años de edad y cobrar menos de 20.000 euros al año. Además, el pago del alquiler debe suponer más del 10% del salario del contribuyente. El límite máximo puede llegar a los 600 euros anuales, siempre que en la fecha de devengo del impuesto el contribuyente pertenezca además a una familia numerosa.
Comunidad valenciana
En el caso de la Comunidad valenciana, existen dos formas de deducción; por un lado puede ser un 15% de deducción general con un máximo deducible de 500 euros, mientras que menores de 35 años, mayores de 65 y discapacitados obtienen un 20% y su máximo deducible es 700 euros.
Galicia
Esta comunidad permite al contribuyente desgravarse un 10% de las cantidades, con un máximo de 300 euros por año. En el caso de que el arrendatario tenga, al menos, dos menores de edad a su cargo, el tope aumenta a 600 euros con una deducción del 20%. Si se trata de un discapacitado, las montos se duplican. Para poder aplicarse esta desgravación, al menos uno de los inquilinos debe tener como mucho 35 años de edad. El contrato de arrendamiento debe haberse fechado posterior al 1 de enero de 2003 y es necesario que se haya constituido el depósito de la fianza en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
Madrid
La deducción disponible es del 30%, con un máximo de 1.000 euros, para inquilinos menores de 35 años que ganen menos de 25.620 euros al año en su base imponible o 36.200 en caso de tributación conjunta.
Murcia
No posee deducciones disponibles.
País Vasco
La Hacienda vasca permite una deducción para el arrendamiento de viviendas del 20%, con un límite equivalente a 1.600 euros anuales.
Contacto profesional
Entendemos lo tedioso que puede ser aprenderse los requisitos para obtener deducciones y, sobre todo, realizar los trámites de declaración de renta. Siempre puedes contactarte con asesores Oi Real Estate para que puedan guiarte con todo lo relacionado a alquileres. No dudes en escribirnos y formar parte de nuestros clientes.
Vender un piso es una excelente oportunidad para ganar dinero. Sin embargo, es importante que conozcas de antemano cuáles son los impuestos que deberás pagar luego de la transacción. Solo así podrás asegurarte de que la operación llegue a buen puerto. En este artículo te contamos todo lo que tienes que saber al respecto si planeas vender tu piso en 2021. ¡Toma nota!
Si planeas vender tu piso en el 2021 (o si ya lo has hecho durante el 2020), deberás considerar cuáles son los impuestos que tienes que pagar por la transacción. Estar al día con la Agencia Tributaria supone una gran ventaja y es por eso que decidimos ayudarte a dilucidar cuánto es exactamente lo que tendrás que pagar por la venta de tu piso.
Impuestos por vender tu piso en 2021: ¿cuáles son?
Los impuestos que deberás pagar por vender tu piso en 2021 son, fundamentalmente, dos: el IRPF y la Plusvalía Municipal. Aunque también deberás tener en cuenta el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, dado que, en ocasiones, le corresponde pagarlo al vendedor. Veamos, entonces, qué son y cómo se calculan cada uno de estos tributos.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Si la venta de la propiedad te ha generado un beneficio económico, deberás pagar IRPF por la transacción. Es decir que, si consigues vender tu piso por un precio mayor al que lo pagaste al momento de adquirirlo, la Agencia Tributaria considerará que has tenido un incremento patrimonial y, en consecuencia, tendrás que pagar los impuestos asociados.
Ahora bien, ¿cuánto se paga de IRPF por vender una casa? Para responder a esta pregunta, primero debemos definir dos conceptos clave: el valor de adquisición y el valor de transmisión.
El valor de adquisición hace referencia a los gastos que enfrentaste cuando compraste la propiedad, pero también contempla si has recibido o no algún ingreso proveniente del alquiler del inmueble. Se calcula de la siguiente manera:
El valor de transmisión, por su parte, se refiere al dinero que realmente obtienes luego de la venta de la propiedad. Por lo tanto, se calcula de la siguiente manera:
Ahora bien, para conocer la base imponible del IRPF, deberás restar el valor de transmisión y el valor de adquisición. Si dicha diferencia arroja un resultado positivo, te corresponderá pagar el impuesto en cuestión.
El importe final del tributo dependerá del tramo en donde se ubiquen tus ganancias anuales. En general, a día de hoy, el porcentaje que se aplica sobre la base imponible oscila entre el 19% y el 23%.
Excepciones del pago del IRPF por vender un piso
En principio te hemos dicho que siempre que obtengas una ganancia por la venta de tu piso, tendrás que pagar el IRPF. Si bien esta es una verdad general, también es cierto que existen excepciones. Veamos cuáles son.
La primera se refiere a que, si al restar el valor de transmisión y el valor de adquisición, obtienes un resultado negativo, la Agencia Tributaria entenderá que has incurrido en pérdidas y, en consecuencia, no deberás pagar el tributo.
La segunda excepción se aplica en aquellos casos en donde sí se ha obtenido una ganancia por la venta de la propiedad, pero el dinero se reinvierte en otra vivienda habitual.
La tercera también data de aquellas situaciones en donde se obtiene una ganancia por la venta del inmueble, pero donde el vendedor es una persona mayor de sesenta y cinco años que ha decidido vender su vivienda habitual o contratar una renta vitalicia en el caso de que la propiedad en cuestión fuera una segunda residencia.
La cuarta y última excepción hace referencia a aquellas personas que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca y deciden entregar el inmueble como dación de pago.
Cabe aclarar que, aunque no debas pagar el IRPF, ¡sí estás obligado a incluir la venta en la declaración de la renta! En efecto, ha ocurrido que el Ministerio de Hacienda se ha negado a reconocer una exención porque el vendedor omitió esta información en su declaración.
Plusvalía Municipal
Otro de los impuestos que deberás pagar por vender tu piso en 2021 es la plusvalía municipal. Su tributo está relacionado con el valor del suelo y no con el precio de compraventa de la propiedad. En efecto, “plusvalía municipal” es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU).
Por todo esto, las variables que determinarán la cantidad de dinero que deberás pagar por la plusvalía municipal son las siguientes:
Los años durante los cuales hayas sido dueño de la propiedad.
El coeficiente y el porcentaje del tributo, que depende del ayuntamiento.
El cálculo de la plusvalía municipal es un tanto más complejo que el del IRPF. A grandes rasgos, cada ayuntamiento aplica un porcentaje de impuesto y un coeficiente diferente. Por lo tanto, la cantidad a pagar dependerá del lugar donde se ubique el inmueble. Veamos un ejemplo:
Siel valor catastral de tu vivienda, que se encuentra en Barcelona, es de 150 000 euros y has sido dueño de la propiedad durante 10 años, deberás pagar de plusvalía municipal un total de 13 950 euros.
En otro post hemos profundizado sobre este tema y puedes acceder a través del siguiente link:
Cabe agregar que el responsable de pagar la plusvalía municipal es siempre el vendedor. Ahora bien, si heredas una vivienda, también tendrás que pagar este tributo para adjudicarte la titularidad del inmueble. Y si, a posteriori, decides venderla, tendrás que pagar nuevamente el IVTNU, salvo que la herencia y la venta ocurran durante el mismo año.
Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
El Impuesto de Bienes Inmuebles se paga por el simple hecho de ser propietario de un inmueble. Estrictamente hablando, no está ligado a la venta de tu piso, pero sí deberás tenerlo en cuenta luego de realizar la transmisión.
Lo que dice la ley es que el responsable de pagar el IBI será el dueño del inmueble al día primero de enero. Pero ¿qué ocurre si la venta se realiza a mitad del año? Habitualmente, se negocia entre ambas partes el pago del impuesto correspondiente, de forma tal que cada quien pueda pagar solo el porcentaje que corresponda al tiempo en que fue propietario del inmueble. La legislación vigente admite explícitamente este tipo de negociaciones.
Ahora ya sabes cuáles son los impuestos que tendrás que pagar si decides vender tu piso en 2021.
¿Tienes más inquietudes? Puedes dejárnoslas en comentarios. ¿Quieres recibir ayuda profesional para realizar la transacción? Entonces, ¡contáctanos!
Se acerca el cierre de un año muy peculiar, pero los impuestos están a la orden del día y en breve será momento de realizar la declaración de la renta. Por eso, antes de que se produzca el cierre del año fiscal, te aconsejamos que leas este artículo. En él te contamos cuáles son los rendimientos del capital inmobiliario, cuáles las deducciones a las que puedes acogerte y cómo tributan las ganancias y las pérdidas patrimoniales. ¡Toma nota!
Ya todos sabemos que la declaración de la Renta es un trámite administrativo a través del cual los españoles le comunicamos a la Agencia Tributaria cuáles han sido nuestros ingresos durante el año anterior. Es decir que, cuando realicemos la declaración de la Renta en 2021, estaremos declarando los ingresos correspondientes a 2020.
Todos los contribuyentes están obligados a realizar este trámite, salvo aquellos cuyos ingresos anuales no hayan superado los siguientes máximos:
Veintidós mil euros provenientes de un solo pagador.
Catorce mil euros si se tuvieron varios pagadores.
Mil euros en el caso de los autónomos.
Ahora bien, si eres propietario de un inmueble, vives del alquiler o alquilas una vivienda, podrás acceder a ciertas ventajas fiscales. A estas últimas, será conveniente tenerlas en cuenta antes de que finalice el año. Pero, además, hay algunas cuestiones relacionadas con el rendimiento del capital inmobiliario que también será importante conocer. De esta manera, podrás evitar sorpresas en la próxima declaración de la Renta. ¡Sigue leyendo!
Rendimientos del capital inmobiliario en la declaración de la Renta
Cundo hablamos de rendimientos del capital inmobiliario nos referimos a los ingresos que obtiene un propietario cuando alquila su vivienda, o cuando cede su inmueble, siempre y cuando no se realice ninguna actividad económica en dicha propiedad.
En estos casos, entonces, deberá considerarse cada escenario de manera particular. Veamos algunos de ellos.
Tienes un inmueble y lo alquilas
Si tienes una propiedad en alquiler y esta constituye la vivienda habitual del inquilino, podrás aplicar una deducción del rendimiento neto del 60% en la declaración de la Renta.
Ahora bien, si alquilaras por temporada o a una sociedad que decide no designar al empleado que ocupa la vivienda, no podrás acogerte a esta deducción. Tampoco gozarás de este beneficio si el alquiler de la vivienda incluye alguna prestación de servicios propios de los hoteles, como la limpieza del inmueble o el cambio de sábanas.
Tienes que realizar reformas en el inmueble alquilado
Desde el Registro de Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas (CGE), recomiendan anticipar las reformas en este ejercicio para “disminuir el rendimiento neto y, de esta manera, diferir la tributación por el arrendamiento”.
Sin embargo, debes saber que los gastos asociados a las obras de reparación y conservación tienen una deducción limitada hasta el máximo del importe de los ingresos. En este sentido, los asesores fiscales del CGE advierten que, según los Presupuestos Generales del Estado, en 2021, el tipo impositivo para rentas superiores a los trecientos mil euros subirá dos puntos porcentuales. Por eso aconsejan que “si el conjunto de rendimientos sobrepasa este límite, convendrá diferir los gastos a 2021”.
Te han ocupado tu casa en 2020
Si has sido víctima de una ocupación ilegal, quizás te alivie saber que no tendrás que imputar las rentas inmobiliarias a partir del inicio del procedimiento de desahucio. Cabe aclarar que, para hacerlo, no tendrás que esperar a su resolución, sino que basta con haber iniciado el proceso judicial.
Deducciones en la declaración de la Renta
Existen ciertos gastos a partir de los cuales el contribuyente puede obtener un beneficio económico a la hora de realizar la declaración de la Renta. Esto es lo que se conoce como una deducción fiscal y, en lo que respecta a la declaración de la Renta, hay varios escenarios posibles.
Compraste la vivienda antes de 2013
Si compraste la propiedad antes de 2013, todavía puedes acogerte a la deducción por adquisición de vivienda habitual. En efecto, podrás aprovechar para amortizar tu hipoteca antes de que finalice el año. Desde el CGE destacan que “si la vivienda se adquirió por la sociedad de gananciales y los cónyuges presentan declaración individual, cada uno podrá deducir 9.040 euros en su declaración”.
Te divorciaste en 2020 y tienes derecho a la deducción en vivienda
Si te has adjudicado la vivienda y el préstamo hipotecario completo, podrás aplicar una deducción por la totalidad de las cantidades satisfechas. Para ello, el cónyuge que deja de ser propietario deberá haber tenido derecho a esta deducción en los años anteriores.
Al respecto, los expertos explican que “este tratamiento fiscal es novedoso, ya que anteriormente el criterio administrativo no admitía deducir por el 50% adquirido al cónyuge después de 2012”. Además, agregan que “el contribuyente puede regularizar los ejercicios no prescritos fiscalmente aplicando este criterio”.
Eres inquilino y alquilas una vivienda habitual
Las deducciones por alquiler de vivienda habitual están reguladas por cada Comunidad Autónoma. Por lo tanto, deberás verificar en cada caso si te corresponde o no dicho beneficio.
En Cataluña, por ejemplo, la deducción es del 10%, con un límite máximo de trescientos euros anuales. Para acogerse a ella deberán cumplirse los siguientes requisitos:
Debes tener menos de 32 años.
Tus ingresos no deben superar el límite de veinte mil euros anuales.
Debes haber estado en paro durante 183 días o más (circunstancia que puede haber ocurrido en este 2020 tan peculiar) o tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%. También podrías acogerte si eres viudo o viuda y tienes más de 65 años.
El pago del alquiler debe suponer más del 10% de tu salario.
En caso de familia numerosa, la deducción puede alcanzar los seiscientos euros anuales.
Ganancias y pérdidas patrimoniales en la declaración de la renta
Según la Agencia Tributaria, “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel, salvo que se califiquen como rendimientos”. Partiendo de estas variaciones, deberás tener en cuenta algunas cuestiones particulares al momento de realizar la declaración de la Renta. Veamos cuáles son.
Has firmado un contrato de alquiler con opción a compra
Si planeas vender un inmueble en 2021 y has firmado un contrato de alquiler con opción a compra en el 2020, deberás saber que la renta obtenida cuenta como ganancia patrimonial y deberá integrarse en la base general. Además, esta tributación es independiente de aquella que proceda de la venta de la propiedad.
Eres propietario de dos inmuebles en conjunto con un familiar
Podría ocurrir, por ejemplo, que tú y tu familiar tuvieran dos inmuebles adquiridos por herencia. Entonces, si planean adjudicarse una propiedad cada uno antes de finalizar el año, deben saber que, en caso de existencia de dos comunidades de bienes distintas, si intercambian bienes de una por bienes de la otra, la operación tributará como permuta. Al respecto, los asesores fiscales del CGE sostienen que “lo mejor, en este caso, es solicitar la orientación de un experto antes de realizar la operación”.
Por último, recuerda que existen excepciones al momento de pagar el IRPF por la venta de tu vivienda habitual. Puedes enterarte de todo accediendo a este link: IRPF 2020-2021.
Ahora ya estás en condiciones de adelantarte a la próxima declaración de la Renta y salir airoso. ¿Tienes más inquietudes? Déjanoslas en comentarios.
Si quieres comprar o alquilar tu propiedad, no dudes en contactarnos. En Oi Real Estate estaremos encantados de ayudarte.
Muchos inversores suelen preguntarse cuán beneficioso puede ser comprar la nuda propiedad. Para determinarlo, deberán tenerse en cuenta algunas variables que repasamos en este artículo. ¡Sigue leyendo y resuelve todas tus dudas!
Comprar la nuda propiedad puede ser una excelente oportunidad para algunas personas, dado que les permitirá acceder a un inmueble por un precio más asequible. Sin embargo, habrán de considerarse algunos aspectos particulares de esta operación antes de proceder con la transacción. ¿Cuáles son estas peculiaridades? Te lo contamos en este artículo.
¿Qué es exactamente la nuda propiedad?
El concepto de nuda propiedad va acompañado por el de usufructo. Este último se define en el Código Civil Español, entre los artículos 467 y 522. Para comprender estos términos, a grandes rasgos, deberás saber que el pleno dominio de un inmueble puede dividirse en dos partes: el usufructo y la nuda propiedad. El primero, entonces, es el derecho al uso de una vivienda ajena. El segundo es la propiedad del bien en sí misma.
Para ser más específicos, podríamos decir que, cuando compras un inmueble en condiciones normales, te haces propietario de su pleno dominio. Esto quiere decir que eres dueño de la propiedad y del derecho a usarla. Pero, cuando compras la nuda propiedad, si bien eres el dueño del inmueble, careces del derecho a su use y disfrute, al menos momentáneamente.
Esta última afirmación se debe a que el usufructo tiene una fecha de expiración. La causa más común de ello es la muerte del usufructuario. Esto significa que, frente a su fallecimiento, el nudo propietario adquirirá el pleno dominio del inmueble.
Entonces, ¿es beneficioso vender o comprar la nuda propiedad? ¿En qué casos es más común inclinarse por esta práctica?
En general, comprar la nuda propiedad es una operación ventajosa para el interesado porque adquirirá el inmueble a un precio más bajo que el establecido por el mercado. Pero el vendedor tendrá también un beneficio: recibirá dinero por la venta de la nuda propiedad sin perder el derecho a vivir en el inmueble. Analicemos este asunto con más profundidad.
¿Cuándo es conveniente vender la nuda propiedad?
La situación más frecuente en donde se vende la nuda propiedad refiere a personas mayores cuyas pensiones no les alcanzan para vivir en condiciones dignas. Por lo tanto, para mantener su calidad de vida, deciden vender la nuda propiedad mientras continúan disfrutando del uso de la vivienda hasta el final de sus días.
En este sentido, cabe aclarar que la venta de la nuda propiedad podrá realizarse sobre la vivienda habitual al igual que sobre una segunda residencia e incluso sobre una propiedad de la que se obtengan ingresos provenientes de la renta.
En lo que respecta al precio de venta, deberás saber que, para determinarlo, se consideran dos variables: la salud y la edad del futuro usufructuario. Esto se debe a que, a mayor edad y peor estado de salud, más posibilidades tendrá el comprador de adquirir el pleno dominio a corto plazo. En general, el precio se establece sobre el 50% y el 80% del valor del mercado de la vivienda.
Cabe destacar que vender la nuda propiedad también será conveniente para resolver el futuro reparto de la herencia, dado que se podrá optar por heredar el dinero proveniente de la transacción o donar en vida dicho importe a los futuros herederos. De esta manera, el procedimiento es mucho más sencillo que cuando se trata de tramitar la herencia de una propiedad.
Por último, queremos recordarte que la venta de la nuda propiedad tributa para los mismos impuestos que se pagan cuando se vende un piso. Es decir que, si vendes la nuda propiedad, estarás obligado a hacer frente a la Plusvalía Municipal y al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como consecuencia de la ganancia patrimonial obtenida.
¿Cuándo conviene comprar la nuda propiedad?
Comprar la nuda propiedad tiene una ventaja fundamental: podrás adquirir un inmueble a largo plazo por menos dinero del que realmente vale. No obstante, si piensas en llevar adelante esta operación, deberás ser precavido con algunos aspectos particulares.
En primer lugar, para establecer el precio de compra, te recomendamos que realices una tasación y que, además, evalúes en profundidad tanto las características del inmueble como el estado de salud del vendedor. Esta última variable te permitirá estimar en cuánto tiempo podrás disponer de la vivienda para hacer con ella lo que desees.
En segundo lugar, intenta informarte para conocer las previsiones sobre los precios del mercado de la vivienda. En este sentido, pueden ocurrir dos cosas, más aún en medio de este panorama tan incierto que nos plantea el coronavirus: que los precios suban con el tiempo o que bajen. Frente a la primera posibilidad, comprar la nuda propiedad será todo beneficios. Frente a la segunda, deberás ser más cauteloso porque podría ocurrir que tu operación incurriera en pérdidas.
En definitiva, cuanto más precisos puedan ser tus cálculos respecto de la esperanza de vida del usufructuario, menos expuesto te verás a las fluctuaciones del mercado inmobiliario.
Gastos asociados a la compraventa de la nuda propiedad
Ahora que ya conoces las ventajas y desventajas que acarrea esta operación, es momento de que conozcas los gastos asociados a la transacción.
Gastos generales
En primer lugar, será el comprador quien deberá enfrentar los gastos de notaría y del registro. Pero, además, pese a no ser el pleno dominio lo que se compra, sí se produce una transmisión patrimonial. Por lo tanto, el comprador deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que está regulado por las comunidades autónomas.
En segundo lugar, el pago de las cuotas de la comunidad será responsabilidad del nudo propietario. Aunque, en ocasiones, ambas partes acuerdan una distribución diferente de los gastos. Por ejemplo, suele pactarse que el usufructuario pague los gastos ordinarios, como los recibos de la comunidad y las tasas de basura; y el nudo propietario pague los gastos extraordinarios como, por ejemplo, las derramas.
Impuestos
A su vez, cuando finalmente se consolide el pleno dominio, deberá tributarse nuevamente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Pero, esta vez, se hará únicamente por la parte correspondiente al usufructo.
En lo que respecta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), pagarlo seguirá siendo responsabilidad del usufructuario hasta tanto el comprador obtenga el pleno dominio de la propiedad.
Respecto del IRPF, quien adquiera la nuda propiedad deberá declararla frente a Hacienda, pero no tributará para este impuesto, dado que la vivienda en nuda propiedad no genera rendimientos.
Por último, el nudo propietario no tendrá que pagar la Plusvalía Municipal cuando obtenga el pleno dominio, dado que se entiende que ya era propietario del inmueble y que en ese momento solo adquiere el derecho a su use y disfrute.
Ahora ya estás en condiciones de decidir si es o no conveniente para ti comprar la nuda propiedad. ¿Tienes más inquietudes? ¡No dudes en contactarnos! Estaremos encantados de ayudarte.
La plusvalía municipal es un impuesto que podrá cobrarte el ayuntamiento al momento de vender tu propiedad. En el siguiente artículo, encontrarás toda la información que necesitas sobre este tributo. ¡Toma nota y sigue leyendo!
¿Qué es la plusvalía municipal?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como plusvalía municipal, es un impuesto que se encargan de recaudar los ayuntamientos. Se manifiesta por norma general en las compraventas, donaciones o herencias de estos terrenos.
Si en el transcurso de tiempo que pasa entre la compra de una vivienda y su posterior venta se produce un aumento de valor del terreno donde está edificada, este incremento es percibido por las entidades locales como un beneficio para el vendedor. Por este motivo, se aplica el impuesto llamado plusvalía municipal.
Tomemos como ejemplo una propiedad que se ha comprado en enero del 2001 por un valor de 150 000 euros, y posteriormente, se vende, en enero del año 2007, por 180 000 euros. Probablemente, el inmueble haya experimentado un incremento en su valor de unos 30 000 euros, produciéndose así una ganancia para el vendedor y antiguo propietario.
¿Quién debe abonar este impuesto?
La trasmisión de un terreno puede llevarse a cabo de distintas maneras. Por ejemplo, por compraventa, donación o herencia. Según cada una de estas formas, si ha existido algún incremento de valor del terreno transmitido, la plusvalía debe abonarla:
-en el caso de una compraventa: el vendedor.
-si es una donación: el donatario.
-en las herencias o legados: el heredero o legatario.
¿Dónde se encuentra regulada la plusvalía municipal?
La regulación de la plusvalía la podemos encontrar en el Real Decreto Legislativo 2/2004 del 5 de marzo, por el cual se aprobó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
En su artículo 104 se lee lo siguiente:
1. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.
¿Qué grava la plusvalía municipal?
Por lo general, se tiende a considerar que el impuesto grava a la totalidad de los bienes transmitidos, pero no es así. La confusión queda solventada cuando acudimos a la regulación y comprobamos que es una exigencia sine qua non del impuesto que el incremento de valor que se experimente sea el de los terrenos y no el de la edificación u otros conceptos.
Por este motivo, si se realiza la compraventa de una vivienda, lo que se emplea para calcular la plusvalía no es el valor del inmueble, edificación o construcción, sino el valor del terreno sobre el que se construyó.
¿Qué ocurre en el caso de venta a pérdidas?
No siempre se encarece el valor del terreno transmitido y esto supone que el patrimonio del vendedor, donatario o heredero no mejora. Como resultado, el impuesto no tendría que aplicarse al no existir tal enriquecimiento.
El Tribunal Constitucional ha dictaminado que es inconstitucional el cobro de la plusvalía municipal en aquellos casos de venta a pérdidas. Es decir, en las situaciones en las cuales se vende una propiedad a un valor inferior al de la adquisición.
Para acreditar que ha existido pérdida, el contribuyente debe demostrar con escrituras o una prueba pericial que el valor del terreno no se ha incrementado en el momento de su transmisión.
Fallos del Tribunal Supremo sobre la plusvalía municipal
Como hemos expuesto anteriormente, el impuesto debe ser aplicado sobre terrenos y no sobre propiedades, viviendas, etc.
El Tribunal Supremo dictó una sentencia en la que establece que las obras de construcción de una vivienda o de ampliación no son tenidas en cuenta a la hora de calcular el impuesto.
Por otro lado, el mismo Tribunal aclara que los gastos ocasionados como consecuencia de convertir un terreno de naturaleza rústica en urbano, tampoco son computables para incrementar el valor de este a la hora de su venta. De esta manera, se obtendrá una pérdida con respecto a cuándo se adquirió y se evitará así tener que pagar la plusvalía municipal.
En síntesis, para el Tribunal Supremo, no son computables a efectos del cálculo de la plusvalía municipal ni la inversión realizada para recalificar un terreno convirtiéndolo en urbano cuando era rústico, ni el valor de las obras de una edificación fruto de una reforma.
¿Cómo calcular la plusvalía municipal?
La fórmula utilizada para su cálculo debe ser la establecida por el artículo 107 de la Ley de Haciendas Locales. Esta ecuación consiste en multiplicar el valor del terreno, en el momento del cobro, por el número de años de generación del incremento y por el porcentaje anual correspondiente.
La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.
A efectos de la determinación de la base imponible, deberá tenerse en cuenta el valor del terreno en el momento del cobro, de acuerdo con lo previsto en los apartados 2 y 3 de este artículo, y el porcentaje que corresponda en función de lo previsto en su apartado 4.
Los ayuntamientos podrán establecer una reducción cuando se modifiquen los valores catastrales como consecuencia de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general. En esos casos, se tomará como valor del terreno el importe que resulte de aplicar a los nuevos valores catastrales.
Sobre el valor del terreno en el momento del cobro del impuesto, se aplicará el porcentaje anual que determine cada ayuntamiento, sin que pueda exceder de los límites siguientes, según la cantidad de años:
-De uno hasta cinco años: 3,7%
Hasta:
-10 años: 3,5%
-15 años: 3,2%
-20 años: 3%
Si quieres vender una propiedad, no dudes en contactar con OI REAL ESTATE. Nuestros profesionales se encuentran disponibles para asesorarte.
Desde Oi Real Estate, como expertos inmobiliarios, queremos acompañarte a cada paso del proceso de compraventa de tu vivienda. Por este motivo, en el siguiente artículo, especificaremos cuáles son los impuestos que deberás pagar por ser el dueño de una propiedad. Toma nota.
Llegar a ser propietario de un inmueble supone un gran esfuerzo económico. Sin embargo, los gastos no terminan con la adquisición del inmueble, sino que también hay que cumplir con el pago de los impuestos.
A estos impuestos habrá que tenerlos en cuenta dentro del presupuesto familiar, ya que algunos de ellos suponen un gran gasto, dependiendo del sitio de España en el que se ubique el inmueble y en función del tipo de vivienda que sea.
¿Cuáles son los impuestos que se pagan por poseer una propiedad?
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El primero de los impuestos por ser dueño de una propiedad es el tributo comúnmente conocido como contribución o con la propia sigla: IBI. Es uno de los impuestos que más afectan a la economía familiar.
Es el encargado de gravar la propiedad de los bienes inmuebles, aunque sean urbanos o rurales. Es un impuesto que se abona anualmente y tiene carácter municipal.
El importe que se deberá pagar se fija en función del valor catastral del inmueble, es decir, del valor que tenga el suelo y la propia edificación. También se calcula en función del tipo de gravamen que contemple cada ayuntamiento de la localidad en la que se encuentre la propiedad.
Según la Ley de Haciendas Locales, se establece un rango a aplicar, que en el caso de los inmuebles llamados urbanos está entre el 0,4% y el 1,1%, y será cada ayuntamiento el que estipule cuál aplicar dentro de este rango.
Existen algunos tipos de inmuebles que quedan exentos de este impuesto, como por ejemplo aquellos que sean propiedad del Estado y tengan que ver con servicios ciudadano, como educación, seguridad y penitenciarías, entre otros.
Asimismo, los inmuebles que pertenezcan a la Iglesia Católica o los inmuebles de gobiernos extranjeros también quedarán exentos del pago. Además, se aplican descuentos o bonificaciones a las familias numerosas, así como a las viviendas de protección oficial.
Tasa de Basuras
Dentro de los impuestos por poseer una propiedad, se encuentra la tasa de basuras. Este tributo no tiene el mismo importe en todos los municipios y lo recaudado va dirigido al asumir el coste del servicio de recogida de residuos.
En algunos lugares, como en Madrid, está prevista la eliminación del impuesto, que representa un coste medio de 60 euros.
Tasa de agua
No está presente en todos los ayuntamientos, aunque sí en varios. Esta tasa se paga para tener acceso al agua potable. Está presente en los municipios donde el agua es un bien preciado o en los que son necesarias labores especiales de mantenimiento para mantener el servicio de agua potable funcionando.
La tasa del agua como impuesto es habitual en urbanizaciones vacacionales construidas para veraneo.
Impuesto por tener la casa vacía
Este es un caso especial que muchas veces pasa desapercibido. Si tienes casa, pero no es tu vivienda habitual, también tendrás que pagar impuestos. En este caso tributarás en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), por lo que se conoce como una imputación de renta inmobiliaria.
Esta imputación representa el dinero que Hacienda entiende que podrías obtener si alquilaras la casa que tienes vacía. Es el rendimiento que el fisco estima que genera una vivienda y que te imputa si decides no alquilarla efectivamente. Esta imputación supone un 2% del valor catastral de la vivienda, con carácter general.
Esta imputación se creó para evitar alquileres a coste cero a familiares o alquileres por una renta simbólica.
Si tienes una casa alquilada, también tendrás que pagar impuestos en la declaración de la renta, aunque podrás restar al beneficio todos los gastos que tengas.
¿Qué impuestos deberás abonar por alquilar tu piso?
Como propietario, tendrás que seguir haciendo frente a los impuestos de la casa, aunque la alquiles. El hecho de arrendar la vivienda no te exime del pago de los tributos. Otra opción, es que decidas imputárselos en el precio al inquilino.
A estos impuestos deberás añadir los propios por los ingresos que percibes del alquiler. Y es que el alquiler de vivienda tributa en la declaración de la renta, da igual que sea para vivienda habitual o para vivienda turística.
En el primero de los casos, solo pagarás impuestos por el beneficio real del alquiler. Hacienda entiende el beneficio como la diferencia entre los ingresos del alquiler y los gastos en los que incurres, incluidos tributos como el IBI.
En el caso del alquiler vacacional, no se aplica la normativa habitual a la que la mayoría está acostumbrado, ya que esta se reserva para alquiler para vivienda habitual. Esto implica que no podremos aplicar la reducción del 60% en el IRPF a los ingresos obtenidos, precisamente porque el uso de la vivienda no será el de habitual.
Si te interesó este tema y quieres seguir conociendo sobre el mundo inmobiliario, te invitamos a leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:
Al momento de vender una propiedad, deberías conocer cuáles todos los gastos que deberás afrontar. En el siguiente artículo, encontrarás un listado pormenorizado de los gastos que se presentan al vender un piso o una casa. Toma nota.
Desde Oi Real Estate queremos ayudarte a que tengas toda la información necesaria al momento de realizar una operación de compraventa. Por este motivo, te enumeraremos todos los gastos que tendrás al vender un piso o una casa.
Algunos de esos gastos son pequeños, poco significativos, pero aparecen antes de comenzar con la venta. Los más importantes, se presentarán tras firmar ante el notario.
En este artículo clasificaremos todos los gastos que deberás afrontar por la venta de una vivienda, ordenados según el momento en el que aparecen. ¡Sigue leyendo!
Gastos antes de comenzar con la venta
Antes de empezar con la venta de tu propiedad, tendrás que afrontar algunos pequeños gastos que, aunque pueden parecer poco importantes o prescindibles, no lo son.
La Cédula de Habitabilidad
Esta cédula es uno de los documentos más importantes en la transmisión de una propiedad. En el caso de que ya la tengas, debes comprobar que no está caducada. Si está vencida o no dispones de ella, tendrás que solicitarla y eso lleva tiempo, por lo cual deberás empezar con los trámites lo antes posible.
El coste de la cédula dependerá de la superficie de la vivienda y de los honorarios del arquitecto técnico. A modo de ejemplo, el precio total, con tasas incluidas, por un piso de unos 80 metros cuadrados en Barcelona puede llegar fácilmente a los 150 euros.
Por lo tanto, la Cédula de Habitabilidad solo supondrá un gasto en la venta de tu propiedad si no dispones de ella. Si la tienes y no está caducada, no deberás invertir ningún dinero.
El Certificado Energético
Otro documento imprescindible a la hora de vender un inmueble, y que también puede suponer un gasto extra en la venta de tu casa, es el Certificado Energético (CEE).
La diferencia principal con la Cédula de Habitabilidad es que el Certificado de Eficiencia Energética debe estar disponible para cualquier usuario, desde el momento en el que publicas un anuncio de tu propiedad.
Por este motivo, es recomendable comenzar con los trámites para conseguir el certificado unos 15 días antes de poner tu piso en venta.
El precio del certificado energético dependerá de los metros cuadrados del piso, de los honorarios del técnico y de las multas por no cumplir con la normativa. Oscilan entre los 300 y los 6 000 euros.
Hay que tener en cuenta que, en el caso de que haya un expediente administrativo por no disponer del Certificado de Eficiencia Energética, todas las partes implicadas serán sancionadas, incluidos el intermediario y los propietarios.
Home Staging (opcional)
El término Home Staging hace referencia a un conjunto de técnicas utilizadas por profesionales del sector inmobiliario desde hace más de 30 años, cuyo objetivo es potenciar los aspectos positivos de tu vivienda y mejorar la percepción de potenciales compradores respecto a ella.
Estas técnicas, hasta hace algún tiempo, eran exclusivas de propiedades de lujo y grandes promociones inmobiliarias. Hoy en día, algunas de las mejores inmobiliarias del sector ofrecen este servicio a sus clientes, reduciendo el tiempo de venta e incrementando el valor de mercado de todo tipo de viviendas.
Si vendes tu piso como particular, puedes solicitar los servicios de un Home Stager. Los precios variarán en función del profesional y de la vivienda, pero el resultado merecerá la pena.
Tasación (opcional)
El último de los gastos previos a la venta de tu vivienda, aunque tampoco es obligatorio, es la tasación.
Algunos propietarios deciden solicitar la valoración de su vivienda a una empresa tasadora oficial. El problema es que este tipo de tasaciones no tienen un sentido comercial. Sin embargo, las tasaciones oficiales son muy útiles a la hora de los procedimientos judiciales, como divorcios o herencias. De todos modos, no son la mejor opción para vender.
Un profesional inmobiliario y una tasadora oficial tienen en cuenta aspectos parecidos, como la ubicación y estado de conservación del inmueble, la altura, o el estado y servicios de la finca. No obstante, solo un agente inmobiliario conoce de primera mano los precios a los que realmente se venden los pisos en una determinada zona, o qué precio están dispuestos a pagar los potenciales compradores.
Una tasación oficial cuesta más de 300 euros, en cambio, una valoración comercial realizada por un profesional inmobiliario será gratuita, en la mayoría de los casos.
Gastos durante la venta
Una vez que ha comenzado el proceso de venta, estos son los gastos que tendrás que afrontar.
Certificado de la Comunidad
Para obtener este certificado tendrás que ponerte en contacto con tu Administrador de Fincas y solicitarle el documento firmado que garantice que estás al corriente del pago de todas tus obligaciones con la Comunidad de Propietarios.
El Certificado de la Comunidad no cuesta mucho más de 100 euros. Tienes la obligación de presentarlo el día de la Escritura Pública.
Debes tener en cuenta que este documento suele tener una validez de unas dos semanas, por lo que es conveniente tramitarlo aproximadamente 15 días antes de la firma.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles genera cierta controversia. El motivo es que te puede tocar pagar a ti o a la parte compradora, dependiendo de cuándo se formalice la transmisión.
En la práctica, lo más habitual es que asumas el pago íntegro del año al que corresponde la venta, ya que serás tú quien reciba el cargo por parte de la administración. De todos modos, puedes intentar negociar con la parte compradora.
Últimas facturas de servicios
Este es un gasto que suele no se tenerse en cuenta, pero que corresponde a la parte vendedora. Recuerda comprobar si estás al día con el pago con las empresas suministradoras de agua, luz y gas.
Si bien si no abonas serás tú el deudor, los nuevos propietarios tendrán dificultades a la hora de cambiar la titularidad de dichos servicios.
Comisión de la inmobiliaria
Este gasto no siempre ocurre durante la venta, ya que cada agencia inmobiliaria es libre de negociar con su cliente en qué momento cobrar sus honorarios. Lo más habitual es hacerlo antes del día de Escritura Pública.
El compromiso del profesional inmobiliario es el de encontrar un comprador para tu vivienda y ese encargo se cumple con la firma del Contrato de Arras o con el Contrato de Compraventa.
Por el momento no existe regulación en cuanto a qué honorarios debe cobrar una inmobiliaria, por lo que el importe dependerá de cada profesional.
Gastos después de la venta
Por último, queda sopesar los gastos correspondientes a la última fase del proceso. Estos son los costes que debes tener en cuenta, una vez vendida tu propiedad.
Plusvalía Municipal
La Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es el impuesto que se genera tras la transmisión de una vivienda.
Es un gravamen de una gran importancia, ya que su recaudación supone un ingreso de más de 2 000 millones de euros anuales para los ayuntamientos españoles.
El impuesto grava sobre los terrenos, no sobre el bien construido, y se calcula en función del valor catastral del suelo y del coeficiente de revalorización correspondiente a cada población.
En una compraventa, el pago de la plusvalía corresponde a la parte vendedora, excepto cuando la parte vendedora no sea residente en España, en cuyo caso el pago corresponderá a la parte compradora.
IRPF o Plusvalía Estatal
Se entiende por Plusvalía Estatal el incremento del valor de tu vivienda respecto a lo que pagaste por ella en el momento de la compra. Como has obtenido una ganancia, debes presentarse ante Hacienda y pasar por caja.
Para calcular el importe que te tocará pagar, debes tener en cuenta dos valores: el de adquisición y el de transmisión.
El valor de transmisión es el más sencillo de calcular, ya que se trata del precio al que acabas de vender tu casa.
El valor de adquisición, no solo hace referencia al precio al que la compraste, sino que tienes que añadir las obras de mejora que realizaste. También, tienes que sumar los gastos y los tributos asociados a la compra y restarle cualquier rendimiento que hayas obtenido durante estos años, como por ejemplo un alquiler.
La plusvalía o beneficio obtenido por tu vivienda, será el importe resultante tras restar el valor de adquisición al valor de transmisión.
¿Cuánto se debe abonar?
-El 19 % para ganancias de hasta 6 000 euros.
-El 21 % para ganancias entre los 6 000 y los 50 000 euros.
-El 23 % para ganancias superiores a los 50 000 euros.
Es importante que sepas que existen exenciones y que puede que no tengas que pagar nada si te acoges a alguna de ellas. Es el caso de las personas mayores de 65 años que, en caso de vender su vivienda habitual, están exentas de pagar el tributo.
Del mismo modo, si destinas las ganancias a la compra de otra vivienda habitual y lo haces en un plazo inferior a dos años desde la transmisión, también estarás exento del pago de IRPF.
Cancelación de hipoteca
En último lugar, uno de los gastos imprescindibles si quieres vender, es cancelar la hipoteca de tu vivienda.
Es posible que ya no debas nada al banco, pero que no hayas cancelado el préstamo en el Registro de la Propiedad.
Aquí el gasto dependerá de si llevas a cabo la cancelación a través de un gestor o si decides hacerlo por tu cuenta. En cualquier caso, los pasos son prácticamente los mismos.
Lo primero que debes hacer es solicitar el certificado de saldo pendiente o saldo cero al banco.
Según el Banco de España, tu banco debería facilitarte el documento de forma gratuita. No obstante, algunas entidades bancarias pueden llegar a pedirte hasta 100 euros.
Con ese documento, tú y el banco debéis firmar ante notario la cancelación de la hipoteca, trámite que tampoco debería acarrear ninguna comisión por parte del banco.
Una vez firmada la cancelación, necesitas el Modelo 600 sobre los Actos Jurídicos Documentados. Este documento te lo facilitará Hacienda y está exento de cualquier pago.
Con ambos documentos, el Modelo 600 y la cancelación firmada por el notario, ya puedes dirigirte al Registro de la Propiedad y solicitar la Cancelación Registral de tu hipoteca.
Dependiendo de si gestionas todos los pasos de forma particular o contratas los servicios de un gestor especializado, el coste puede llegar a ser de hasta 600 euros aproximadamente.
¿Para qué necesitas contactarte con Oi Real Estate?
Si estás pensando en vender una propiedad, ya sea un piso o una casa, en OI REAL ESTATE te ofrecemos los mejores resultados. Somos expertos en el mercado inmobiliario y contamos con más de diez años de experiencia.
Si estás pensando en comprar una vivienda, seguramente te preguntas cuáles son los gastos que tendrás, además del coste del inmueble. En este artículo podrás informarte en forma detallada sobre cuánto dinero demás deberás invertir.
Impuestos
IVA (Impuesto al Valor Agregado)
El IVA es un impuesto indirecto que grava el consumo. En 2020, asciende al 10% del precio de compra de la propiedad. Sin embargo, será del 21% para inmuebles comerciales y parcelas de terreno. También es del 21% si se excede un número de inmuebles y no se compran en lotes. Se trata de un impuesto nacional, por lo que es el mismo en todas las regiones, con excepción de las Islas Canarias, donde está al 6,5%.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Este tributo solo se produce si existe una hipoteca bancaria para comprar una vivienda. Grava la firma ante notario y la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Desde el año 2018, es el banco que concede la hipoteca el que debe hacer frente a este impuesto. El tipo impositivo varía en función de la comunidad autónoma. En la Comunidad Valenciana, por ejemplo, es del 2% del precio de la vivienda.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Esta tasa se hará efectiva cuando seas propietario de la vivienda. Es un impuesto local que grava la posesión de un inmueble, seas o no residente en España. El tipo impositivo varía según la región donde se aplique. Se calcula en función del valor catastral. El valor catastral es el valor administrativo que se le da al inmueble, basado en el valor del suelo y de la construcción. Lo positivo es que el valor catastral suele ser inferior al precio real de la vivienda.
Impuesto sobre el Patrimonio
Tanto si eres residente como si no lo eres, cuando decides comprar una vivienda en España debes presentar el Impuesto sobre el Patrimonio. Lo presentarás siempre que el valor del inmueble supere los setecientos mil euros y el resultado salga a pagar. También, si el coste del inmueble supera los dos millones de euros, aunque el resultado sea negativo. Si se trata de vivienda habitual, solo se presenta en caso de que supere los trescientos mil euros. Hay que tener en cuenta que el IP cambia, según la Comunidad Autónoma.
Gastos adicionales
Registro de la Propiedad
Una vez que el notario ha firmado las escrituras, es recomendable inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. El coste de este trámite también depende del precio del inmueble. Suele oscilar entre los 400 y los 650 euros. En caso de que exista hipoteca, es el banco que la concede quien se hace cargo del pago.
Gastos de notaría
A la hora de redactar y firmar la escritura de compraventa, la labor del notario es esencial para asegurarnos de que lo hacemos bien. Los precios se calculan en función del precio de la vivienda y la complejidad de la escritura, la extensión, el número de copias, etc. Si hubiera hipoteca, el banco que la concede se ocupa del pago.
Servicios legales
Es recomendable contratar los servicios de un abogado especializado en este tipo de contratos para evitar inconvenientes. Como son profesionales independientes, sus tarifas no están reguladas y suelen variar.
Gastos de hipoteca
Cuando se solicita un préstamo en una entidad bancaria, es probable que te apliquen una comisión de apertura. Es, básicamente, lo que tienes que pagar al banco por solicitar la hipoteca. Esta cantidad se deduce del dinero que se te presta y suele ser de entre el 0,25% y el 3,00%. Es importante que sepas que no todos los bancos aplican esta comisión. Y, si la aplican, puedes negociar el porcentaje.
Si te interesó este tema y quieres seguir conociendo sobre el mundo inmobiliario, te invitamos a leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:
Supongamos que ya le asignaste a tu inmueble un valor adecuado. Lo reacondicionaste, te asesoraste con un gestor inmobiliario y, finalmente, lograste vender tu casa rápido. Entonces, surge la pregunta: ¿qué importe pagarás de impuestos por la venta de tu casa?
Principalmente, son dos: El IRPF y la Plusvalía Municipal.
Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Al momento de vender tu casa, se genera un incremento patrimonial que habrá que tributarlo en la declaración de la renta. Más específicamente, en el IRPF. Dicha ganancia patrimonial se calcula contemplando dos variables:
El valor de transmisión, que refiere al precio por el que has vendido tu casa.
El valor de adquisición, que no solo hace referencia al precio al que tú has comprado el inmueble. También debes añadirle las obras de mejoras que realizaste y los gastos y los tributos asociados a la compra. Si has obtenido rendimiento de la propiedad como, por ejemplo, un alquiler, debes restárselo al valor de adquisición.
La diferencia entre dichas variables definirá el valor del incremento patrimonial. Sobre la base de este importe, se calculará el monto a pagar.
Entonces, ¿cuánto pagarás?
El pago de impuestos por la venta de tu inmueble dependerá del total de tus ganancias:
El 19% para ganancias de hasta 6.000 euros.
El 21% para ganancias entre los 6.000 y los 50.000 euros.
El 23% para ganancias superiores a los 50.000 euros.
En el caso de que la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición sea negativa, habrás incurrido en pérdida y podrás desgravarla en la declaración.
Exenciones
Sin embargo, existen excepciones:
Si lo que vendes es una vivienda habitual y al dinero obtenido lo destinas a la compra de otra vivienda habitual, podrás acogerte a la exención por reinversión. Dicha operación deberá realizarse en un plazo máximo de dos años. De esta manera, no deberás pagar estos impuestos por la venta de tu casa.
Además, si el vendedor tiene más de 65 años, también quedará exento del pago del IRPF.
Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana o Plusvalía Municipal
La plusvalía municipal es un impuesto que se genera tras la transmisión de una vivienda. Lo que se graba es el terreno y no el bien construido sobre él.
Para calcularlo, se contemplan dos variables:
El valor catastral del suelo.
El coeficiente de revalorización correspondiente a cada población.
El pago de estos impuestos por la venta de la propiedad corresponde a la parte vendedora, con la excepción de que el vendedor no resida en España. En este caso, el pago le corresponderá al comprador.
Si la venta ha ido pérdida, el importe de tributación será de cero euros. Habrá existido minusvalía y, por lo tanto, no se deberá pagar este impuesto.
Gastos
Ahora bien, salvo que se pacte lo contrario, el vendedor deberá hacerse cargo, también, de algunos gastos:
Notaría y Registro de la Propiedad, en lo que a la estructura matriz se refiere. La primera copia y posteriores correrán por cuenta del comprador.
Si la vivienda tiene una hipoteca, el vendedor deberá hacerse cargo también de los gastos de notaría y de cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Además, deberá asegurarse que la vivienda quede libre de deudas. Para ello, se deberán cancelar los cargos del IBI, las derramas, las tasas de basura, los gastos de comunidad y el certificado de eficiencia energética que es obligatorio desde el 2013.
La venta de una propiedad es una de las operaciones económicas más importantes a la que te enfrentarás. Y Hacienda exige la tributación por el incremento patrimonial. Por todo esto, recibir un buen asesoramiento es de vital importancia: evitará que cometas errores que se traduzcan en pérdidas.
