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Comprar 10 mayo, 2021

Gastos para comprar una vivienda

Si piensas en invertir en un inmueble pero no sabes cuáles son los costes que acarrea, no te preocupes. En este post te contaremos todos los gastos que tienes que tener en cuenta para comprar una vivienda en 2021. Sigue leyendo!

Lo sabemos, la compra de una vivienda no es una decisión que se toma de un día para el otro. Es preciso elegir la ubicación, los ambientes, el vecindario, y algo bastante importante: el precio. Si contamos con un rango de dinero ahorrado o pensamos contratar una hipoteca, deberemos saber cuáles son nuestras posibilidades para el ingreso. Sin embargo, el coste del valor del inmueble no es el único que deberemos afrontar. Cuáles son los gastos que conlleva comprar una vivienda en 2021?

Existen muchos factores extras para ponderar: Los gastos del notario, la inscripción en el registro, la transmisión de la propiedad, los impuestos. Estos son los costes que habrá que pagar para que la operación se concrete.

En este post comentaremos cuánto dinero hay que tener disponible aproximadamente para realizar la compra de una propiedad. No dejes de leer!

Gastos para comprar una vivienda en 2021

La siguiente es una lista estimativa de los gastos que conlleva la compra de un inmueble hoy en día en España:

Escritura pública en la notaría

Los aranceles notariales varían entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble. A esto hay que sumarle el coste de las copias de las escrituras, en caso de que las necesitemos.

Registro de la Propiedad

En esta oficina pública se realiza la inscripción del inmueble. El coste de esta operación oscila entre el 0,1% y el 0,25% del precio de la vivienda.

Honorarios de la agencia gestora

Una empresa gestora se encargará de inscribir el inmueble y la hipoteca ( si la hubiera) en el Registro. Sus honorarios suelen ser de 300 euros

Impuestos

Estos son los tributos que se deben pagar a las autonomías por la compraventa de una propiedad. Según el tipo de propiedad, su coste varía:

Para una vivienda nueva: Se paga un 10% por el Impuesto al Valor Agregado y el Impuesto a los Actos jurídicos documentados. Este último depende de cada comunidad autónoma, que lo estima en un rango del 0,1% al 1,5%
Para una vivienda de segunda mano : El impuesto a pagar es el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, que representará entre un 2,5% y un 10%, según la comunidad autónoma.
Cuando el valor del terreno aumenta: Se paga una plusvalía municipal o un Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana IIVTNU, gasto que estará establecido por cada ayuntamiento.

Quién paga los gastos de la compraventa de la vivienda?

Estos gastos se deben repartir entre quien vende la propiedad y quien la compra. Si existe una hipoteca de por medio, al banco no le corresponde ninguno de los gastos de la operación de compraventa.

Lo que paga el comprador:

Gastos notariales derivados de la escrituración del inmueble
Honorarios generados por la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad
Costes de la gestora que realizó las tramitaciones.
Los impuestos: IVA y el IAJD para vivienda nueva o el ITP para vivienda de segunda mano
El importe de la propiedad que se pactó con el vendedor

Existe un cálculo estimativo por el cual se aconseja al comprador contar con un 10-12% del valor de la vivienda que adquirió. Esta provisión de dinero se suele realizar antes de la firma de la escritura y será la gestora la encargada de abonar todos los costes y presentar las facturas al comprador.

Lo que paga el vendedor

En caso de que haya un aumento de la valoración del terreno, el vendedor pagará el IIVTNU o la plusvalía municipal.
Si contrató los servicios de una agencia intermediaria para vender el inmueble deberá abonarlos, aunque en algunas comunidades este gasto se reparte con el comprador.
Gastos de cancelar la hipoteca, en caso de que la tuviera pendiente.

Cuáles son los gastos extra en la compra de una vivienda 2021?

Como dijimos anteriormente, estos gastos suelen llegar a abordar un 10-12% del importe de la compra. Para dar un ejemplo claro, una vivienda de 200.000 euros en la ciudad de Barcelona, los gastos aproximados a pagar serán los siguientes:

Gastos

Aranceles del Registro: 375 euros

Honorarios notariales: 750 euros

Costes de la gestoría: 300 euros

Impuestos:

IVA + IAJD si es nueva: 23.000 euros (20.000 + 3.000)

ITP si es de segunda mano: 20.000 euros

Entonces se deberían desembolsar unos 24.425 euros en caso de que se una vivienda nueva Si la casa es usada o de segunda mano, esa cifra se reduciría hasta los 21.425 euros.

Cuánto se paga por la reserva de la compra de una vivienda?

En general en la reserva de una vivienda suele adelantarse un 10% del valor de la vivienda. De esta manera el comprador le entrega al vendedor este dinero para que la propiedad esté reservada para él. Con esta operación se entrega una cantidad de dinero a cambio del compromiso de adquirir la vivienda al cabo de un plazo determinado. Si estos plazos no se cumplen, la suma puede quedar en manos del vendedor.

Estos son los gastos que acarrea la compra de una vivienda. Como hemos visto, hay algunos costes que corren por cuenta del comprador y otros por parte del vendedor. La cantidad que se desembolse por impuestos dependerá de la comunidad y del inmueble.

Esperamos haber sido claros en este post! Si tienes algún comentario para hacer, puedes escribirnos en la casilla debajo del post.

Y si necesitas ayuda para la compra de una vivienda, no dudes en contactarnos!

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Hipotecas 21 abril, 2021

Hipoteca inversa: puede mejorar tu pensión?

La hipoteca inversa es un producto financiero no muy popular a través del cual el propietario recibe una renta por la vivienda, con lo cual se busca aumentar la pensión de personas mayores de 65 años.

Percibes una pensión de 900 euros porque acabas de jubilarte. Trabajaste en forma autónoma durante toda tu vida, y conseguiste comprar tu vivienda con lo cual te ahorras el gasto de alquiler. Pero con el dinero sólo de la pensión no alcanza más que para cubrir los gastos de subsistencia. Podrías mejorar tus condiciones firmando una hipoteca inversa?

Para casos como éste, la banca ideó las hipotecas inversas gracias a las cuales los propietarios de viviendas pueden recibir dinero hasta que fallece.

Si tienes más de 65 años, estás pensando en mejorar tu pensión, y eres propietario de una vivienda, no dejes de leer este post! Aquí intentaremos aclarar todas las dudas sobre la hipoteca inversa.

Hipoteca inversa: sirve para mejorar la pensión?

La posibilidad de recibir dinero como extra de la pensión hasta el momento del fallecimiento y luego entregar la vivienda al banco no es muy popular en España. La idea es utilizar las propiedades como fuentes de ingresos adicionales, y esta propuesta llegó a ser ofrecida por muchos bancos, como el de España en octubre de 2019. En esa oportunidad, la entidad invitaba a sacar rendimiento de la vivienda o de algún apartamento de la playa sin necesidad de desprenderse de ellos.

La hipoteca inversa es una práctica simple de realizar?

Los expertos advierten que la puesta en práctica de estas hipotecas no es sencilla. Si bien sobre el papel los datos cierran, en la práctica estos contratos están rodeados de riesgos. Según explica Santos Gonzalez, presidente de Asociación Hipotecaria, “todo lo que dice la ley tiene sentido pero su puesta en práctica no es sencilla”.

Cuál es la expectativa de las pensiones para los próximos años?

Las perspectivas para las jubilaciones no son las mejores y se espera un futuro con prestaciones cada vez más bajas. Es por esto que el Banco de España avala que los pensionistas valoren la posibilidad de las hipotecas inversas.

Qué es una hipoteca inversa?

Es un producto financiero que permite conseguir dinero por una vivienda sin necesidad de venderla. Al mismo tiempo es posible habitar en ella hasta que el titular fallezca. En este tipo de préstamos, el banco es el que paga al cliente por su casa y no al contrario como estamos acostumbrados.

En qué consiste la contratación de una hipoteca inversa y cómo mejoraría tu pensión?

Este tipo de hipotecas implican firmar un contrato que finaliza cuando fallece la persona que lo suscribe. Gracias a este contrato el propietario recibe durante todo el tiempo de vigencia una renta que dependerá de la edad y de la valuación de la propiedad. Este inmueble se entregará al banco a cambio del préstamo.

Ventajas fiscales de las hipotecas inversas

La renta que se reciba por la hipoteca, si se hace en forma periódica, estará exenta del pago de impuestos. Otra ventaja será que no deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo si la renta se recibe en un sólo pago si deberá imputarse como cualquier rendimiento de capital.

Cuál es la razón por la que la hipoteca inversa no sea popular el España?

A pesar de estar regulada desde 2007, sus normativas son muy escueta y profundizan poco. Tal vez ese sea el motivo por el cual generan desconfianza y no sean un producto tan conocido en el país.

Las hipotecas inversas tuvieron su momento de expansión en los años previos al estallido de la burbuja del ladrillo. Luego estuvieron en una meseta durante años, hasta que en los dos últimos años se verificó un leve repunte con algo de 100 hipotecas inversas firmadas.

Desventajas de las hipotecas inversas

La liquidación

La principal duda que genera este producto es su liquidación, que sucede cuando muere la persona que la contrata. Aquí entran en juego los herederos, que deberán decidir que hacer con el inmueble hipotecado.

Si se quieren quedar con la casa, tendrán que abonar el dinero que recibió el fallecido desde que contrató la hipoteca. Esto supone la cantidad prestada por el banco más los intereses generados en el período. Para cancelar esta deuda los bancos dan un año de plazo.

Si no pueden pagar la deuda, perderán la herencia de la casa, que pasará a pertenecer al banco. Aquí se produce una contradicción, ya que es tradición latina que los padres dejen su patrimonio a los hijos. En la cultura anglosajona esto no es tan común, por lo que se produce un choque entre distintas costumbres. De esta manera mucha gente rechaza estas hipotecas ya que piensa que les está dejando un problema a los hijos.

Los seguros

La dificultad para calcular la esperanza de vida de quien la contrata y las cuantías a recibir por su vivienda es otro punto en contra. Para dar un ejemplo, un caso que puede llegar a darse es el siguiente: Si la tasación de la vivienda no es muy alta y quien la contrata tiene los 65 años recién cumplidos, el dinero podría acabarse antes que fallezca.

Es por esto que las entidades financieras piden que se contrate además un seguro de renta vitalicia, que suelen tener un coste muy alto. Otra situación que se suma a las contrariedades es que si las rentas proceden del seguro, dejan de estar exentas de pagar impuestos. Entonces, el tipo de interés que terminan pagando es alrededor del 5%, cuando las tasas de los bancos llegan a estar en negativo.

En esta nota vimos como las hipotecas inversas pueden representar una oportunidad para casos muy específicos, por lo que habrá que evaluar mucho las conveniencias. Nunca será un producto de masas, si podrá tener sentido para rentas más altas porque la tasación de la vivienda posibilite obtener rentas atractivas.

¿Te fue útil esta información? Conoces ahora más sobre la hipoteca inversa y su posibilidad de mejorar la pensión? Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Formación Inmobiliaria 20 abril, 2021

Impuestos por la venta de una vivienda heredada

Heredar un inmueble supone en muchos casos quebraderos de cabeza para las personas que reciben esas propiedades. Sin duda alguna, una de las cuestiones que más dudas suscita es la relativa a los impuestos en la venta de una vivienda heredada, ya que muchas personas que heredan una casa y quieren sacar un beneficio de ella, no saben realmente qué gravámenes deben pagar si la venden.

Lo primero que debes tener claro es que por el simple hecho de aceptar la herencia ya tendrás que abonar el Impuesto de Sucesiones y de Donaciones, además de la plusvalía. Pero si además quieres vender la propiedad, eso no es todo: también hay que pagar IRPF por la venta de una vivienda heredada. En concreto, y como Oi Realtor te lo explicara con más detalle abajo, hay que abonar un porcentaje de la ganancia patrimonial que has obtenido.

Finalmente, tampoco te olvides de que, si tardas un tiempo en cerrar la venta de ese inmueble; mientras también tendrás que hacer frente a sus gastos de mantenimiento e impuestos (pago de la comunidad, IBI, etc.).

Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Lo primero que debes hacer tras heredar una casa es ponerla a tu nombre. Así pues, el primer impuesto en la venta de una vivienda heredada que debes pagar es el de Sucesiones y Donaciones.

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es el gravamen que debes pagar cuando recibes una herencia de alguien o una donación. En este caso nos vamos a centrar en el gravamen en caso de herencia. Es gestionado por las comunidades autónomas, por lo que dependiendo de cada territorio varía considerablemente el importe que debe pagarse (algunas comunidades aplican descuentos o bonificaciones según el grado de parentesco del heredero, etc.).

Este impuesto directo es progresivo. Es decir, aumenta a medida que lo hace su base imponible. Tienes un plazo máximo de seis meses desde la muerte del testador para abonarlo (en el caso contrario deberás pagar un recargo por intereses de demora); y deberás pagarlo en la comunidad autónoma donde el fallecido haya tenido su última residencia habitual, no donde se encuentre la vivienda heredada.

¿Cómo se calcula el Impuesto de Sucesiones y Donaciones?

Para calcular el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, lo primero que hay que hacer es determinar la masa hereditaria bruta; o lo que es lo mismo, el valor real de los bienes y derechos heredados. Tras restar las cargas, deudas y otros gastos deducibles se obtiene la masa hereditaria neta. Esta cantidad debe dividirse entre todos los herederos de acuerdo con lo establecido en el testamento o la ley y sumar los seguros de vida; el resultado es la base imponible del Impuesto de Sucesiones.

Se le aplica el descuento o bonificación correspondiente a esa comunidad autónoma para obtener la denominada base liquidable. El porcentaje del impuesto se aplica sobre esta base liquidable.

Nuevamente son las comunidades las que deciden de forma unilateral el tipo impositivo. No obstante, la ley estatal estipula que este porcentaje esté comprendido entre el 7,65% y 34% según la base liquidable.

Pero el cálculo del primero de los impuestos en la venta de una vivienda heredada no acaba aquí. Para determinar la cuota tributaria, a continuación, debes aplicar los conocidos como coeficientes multiplicadores; determinados en función del patrimonio anterior del heredero y de la relación de parentesco entre éste y el testador. Tras aplicar este coeficiente multiplicador a la cuota íntegra se obtiene la cuota tributaria.

Finalmente, la cuota a pagar se obtiene tras aplicar sobre esta cuota tributaria las deducciones o bonificaciones correspondientes.

Determinar la cuantía de este impuesto no es nada sencillo; depende de la normativa vigente en cada territorio, por lo que lo más recomendable es que solicites ayuda a un profesional.

Por lo tanto, el primer paso una vez aceptes la herencia ante notario y firmes la escritura de adjudicación es cambiar la titularidad de la propiedad en el Registro de la Propiedad, condición imprescindible para poder vender la vivienda heredada.

Plusvalía municipal o IIVTNU

El segundo impuesto en la venta de una vivienda heredada que debes saldar es la plusvalía municipal; conocida como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

La plusvalía grava la revalorización del suelo en el que está construida la vivienda desde el momento de su adquisición hasta que es transferida a otra persona. Como su propio nombre indica, es gestionado por el ayuntamiento del municipio en el que se encuentra la vivienda.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

El cálculo de la plusvalía se realiza a partir de una base imponible que se obtiene del valor catastral de la vivienda; al que se aplican unas ratios de incremento de valor. Esta tasa de revalorización depende del número de años que el propietario ha tenido el inmueble (alcanza su nivel más alto cuando se superan los 20 años de propiedad).

Para calcular la cuota a pagar se multiplica la base imponible por el tipo impositivo correspondiente. Varios aspectos importantes. El primero es que la plusvalía nunca puede superar el 30% del incremento del valor del inmueble (ganancia patrimonial). Por otro lado, existen bonificaciones en muchos ayuntamientos que te permitirán pagar menos en concepto de plusvalía.

Para pagar la plusvalía de una vivienda tienes seis meses prorrogables a un año en los casos de herencia. Asimismo, siempre debes abonar este impuesto, incluso si no se produce una ganancia patrimonial; si ocurre esto, lo mejor es abonar el impuesto y solicitar después la devolución (no obstante, hay sentencias que eximen su pago en estos casos).

Un último consejo: para no tener que volver a pagar la plusvalía municipal de la herencia cuando vendas la vivienda, debes abonarla antes de doce meses. Si no es así, se generará un año adicional de IIVTNU.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

El IRPF es el tercer impuesto relativo a la venta de una vivienda heredada que debes pagar. Al margen de la procedencia del inmueble, si la vivienda genera una ganancia patrimonial en el nuevo propietario debe reflejarse en su declaración de la renta del año en el que se ha producido la herencia.

¿Cómo se calcula el IRPF en la venta de una vivienda heredada?

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta) y el valor de adquisición (momento en el que se heredó). Este último valor es el que se ha declarado en el Impuesto de Sucesiones: no se corresponde con el valor de la vivienda en el momento en el que se firma la escritura de adjudicación de la herencia o el contrato privado en la notaría. En realidad, una vez aceptada la herencia se considera que la transmisión se ha producido en la fecha de fallecimiento del propietario (por lo tanto, el valor de adquisición de la propiedad es el que tiene en ese momento).

Para reducir la ganancia patrimonial, y por tanto pagar menos en concepto de IRPF, puedes incrementar el precio de adquisición y reducir el de transmisión sumando y restando, respectivamente, todos los gastos e impuestos derivados de ambas operaciones (recibir la herencia y vender la casa).

Si el resultado entre el precio de venta y el valor de adquisición es positivo (lo habitual) tienes una ganancia patrimonial y debes pagar IRPF por ella ¿Cuánto? Depende de los tramos de la cuota tributaria de ese ejercicio:

Si ganas hasta 6.000 euros, un 19%.
Si ganas entre 6.000 y 50.000 euros, un 21%.
Si ganas más de 50.000 euros, un 23%.

Como has podido ver, existen varios impuestos que gravan la venta de una vivienda heredada. Por este motivo es muy importante que antes de aceptarla realices siempre una simulación para tener un cálculo aproximado de lo que te costará aceptar y vender esa propiedad.

Formación Inmobiliaria 5 abril, 2021

Impuestos del sector inmobiliario

Los impuestos son uno de los gastos más representativos de la venta de una vivienda. Uno de ellos es el IRPF, ya que esta operación está sujeta a gravamen por la ganancia patrimonial que se obtiene con la venta. Y no es el único, ya que al vender la casa también se deben abonar tributos municipales como la plusvalía municipal y el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

La declaración de la renta se acerca. La campaña de este 2021 comienza, como de costumbre, en el mes de abril. Específicamente, se inicia el miércoles 7 de abril y finaliza el miércoles 30 de junio. Por eso en Oi Realtor te contaremos los impuestos que hay que pagar.

Nuevo tramo en el IRPF para declarar las ganancias patrimoniales

La aprobación de los nuevos Presupuestos Generales del Estado de 2021 trae algunas novedades en el pago del IRPF para las rentas más altas. Concretamente, la base imponible del ahorro, que es donde se incluye la ganancia patrimonial obtenida con la venta de una casa, suma un nuevo tramo del 26% para aquellas ganancias superiores a los 200.000 euros.

El resto de los tramos existentes quedan configurados de la misma manera: las ganancias de hasta 6.000 euros tributan al 19%, las ubicadas entre 6.000 euros y 50.000 euros al 21%, las que están entre 50.000 euros y 200.000 euros al 23% y las de más de 200.000 euros al 26%. Hay que tener en cuenta que el impuesto es de carácter progresivo, por lo que este cambio afectará solo a las viviendas de alto precio que obtengan una ganancia patrimonial cuantiosa con la operación.

Plusvalía municipal: qué plazo tenemos para pagarla

Este impuesto grava el incremento de valor que ha experimentado la casa a lo largo del tiempo. Por tanto, para calcularlo, se toma como base el valor catastral del suelo del inmueble (lo podemos conseguir en el último recibo del IBI) y el número de años que hemos tenido el piso en propiedad. Es decir, no se consideran los precios a los que hemos comprado o vendido la vivienda.

Pero ¿cuándo se paga? Se debe abonar dentro de los 30 días hábiles posteriores a la venta. El ingreso se debe realizar mediante autoliquidación (online) o de forma presencial en la oficina de recaudación de nuestra localidad.

Impuesto de bienes inmuebles (IBI): quién lo paga y cuándo

El IBI es un impuesto municipal que no es propiamente de la venta. Lo pagamos cada año por ser los dueños de la casa, pero cuando esta se vende surge la duda: ¿quién lo paga: comprador o vendedor?

En realidad, el cobro nos lo girarán a nosotros, ya que somos lo que aparecemos como dueños de la vivienda el día 1 de enero, pero la ley prioriza la libertad de pacto entre las partes y permite que este gasto se reparta entre comprador y vendedor, según el tiempo que cada uno ha tenido el piso.

Y ¿cuándo se paga? Cada localidad tiene sus propios calendarios fiscales, por lo que las fechas para pagar varían según el sitio. Por ejemplo, en Madrid el periodo voluntario de pago (si no se tiene domiciliado) va del 1 de octubre al 30 de noviembre. En Barcelona, es del 1 de marzo al 3 de mayo y en Valencia del 1 de marzo al 12 de julio.

Impuestos a pisos vacíos

Ahora toca entender el tema de los impuestos a los arrendadores por inmuebles vacíos.

Según el Alto Tribunal, Los contribuyentes con inmuebles que han estado sin alquilar por no encontrar un inquilino no pueden deducirse los gastos que generan en la declaración de la Renta 2020. Este tema cobra más fuerza en plena pandemia, un momento en que ha aumentado la oferta de propiedades en alquiler y el número de pisos turísticos vacíos.

Recordamos que la ley del IRPF permite en su artículo 23 la deducción de algunos gastos relacionados con el alquiler de inmuebles, ya sean viviendas, locales u oficinas, cuando tributan como rendimiento del capital inmobiliario en la declaración de la Renta 2020.

“El legislador entiende que todo inmueble, que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta”, señala el Supremo. Por todo ello, considera que” las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas”.

Impuestos al puso de alquiler turístico

Esta sentencia del Supremo afecta en especial a los dueños de pisos turístico que con motivo del covid-19 han visto sus inmuebles vacíos. De este modo, se pone en el lado de la balanza de Hacienda que establece que, aunque la vivienda haya estado desocupada, el propietario debe imputar la renta inmobiliaria que corresponda proporcionalmente a los días en que el inmueble no haya estado alquilado respecto al número total de días del año.

A esto se suma que estos propietarios tampoco podrán deducir los gastos que generen las viviendas, mientras han estado sin inquilino, pero en disposición de ser alquilados.

En definitiva, el Supremo considera que los arrendadores de inmuebles tampoco pueden deducirse los gastos que genera, como luz, agua, gas, IBI, seguros o los gastos de comunidad, mientras están vacíos y sin inquilino. Para el Alto Tribunal, la finalidad de tal deducción de gastos es minorar la carga impositiva del arrendador que percibe rentas de alquiler. Por tanto, “si no hay renta en el ejercicio o parte de él, no cabe deducir gastos imputables a ese período”.

El arrendador tampoco podrá deducirse los gastos de intereses de capitales ajenos previstos en el artículo 23.1.a) de la Ley del IRPF. En la sentencia recurrida y dictada por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, el contribuyente solicitó deducirse los gastos de intereses de capitales ajenos para la rehabilitación de un local que no estuvo arrendado durante el ejercicio comprobado por la Administración. No obstante, recordamos que este gasto sí que es deducible si el inmueble está alquilado.

Alquilar 30 marzo, 2021

¿Cómo se calcula el impuesto de renta?

Si tienes un piso y quieres alquilarlo, deberás saber cómo se calcula el impuesto de renta y cómo se constituye, para así evaluar un importe de ganancia anual entre los gastos y entradas que tendrás.

Cuando compramos un piso como inversión, con la finalidad de ponerlo en alquiler en el futuro, uno de los puntos fundamentales es calcular cuánto gastaremos de impuestos. Cabe destacar, que el único impuesto que tendremos como propietarios en concepto de alquiler es el del IRPF, mientras que los inquilinos deberán encargarse del PDF.

¿Cómo se calcula el impuesto de renta?

Para saber cómo se calcula el impuesto de renta deberemos llevar a cabo unos cuantos pasos. Lo primero que hay que hacer para calcular el impuesto de renta es identificar la vivienda alquilada en el IRPF. Para realizar esta identificación se deben indicar los datos específicos de la propiedad en el Apartado C de Bienes inmuebles de la página 6 de la Renta 2019. Es decir, en las casillas que van de la 0061 a la 0075. O, si durante el año el piso estaba vacío o habitado por el arrendador, habrá que indicarlo en la casilla 0076, ya que Hacienda cobra un impuesto por los pisos vacíos denominado “imputaciones de renta inmobiliaria”.

¿Qué es el ITP?

El ITP, Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, se aplica en la compraventa o alquileres de viviendas y en la ampliación de capital. El mismo se calcula por una escala gravamen y siempre lo paga el inquilino. De todas maneras, al ser un impuesto de escaso conocimiento, no siempre se incluye en los contratos de arrendamientos y podría significarle al inquilino una sanción económica en el futuro.

¿Qué es el IRPF?

Por su parte, IRPF, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, es un impuesto existente en España desde el año 1978. Este se encarga de gravar la renta, obtenida durante un año natural, a las personas residentes en España. Es un impuesto de carácter progresivo y directo, dirigido no solamente a los beneficios sobre un alquiler de vivienda, sino también a todas las entradas monetarias de las personas.

Ingresos de alquiler

Una vez declarado el inmueble, tendremos que especificarle a Hacienda cuánto será el importe bruto del alquiler anual sin deducciones. Este se indicará en la casilla 0102, es simplemente especificar cuánto hemos ganado por nuestra renta.

Desgravar los gastos

Si queremos desgravar los gastos tendremos que tener en cuenta exactamente todos los que produjimos en la vivienda, porque, cuantos más minuciosos seamos, más deducciones podremos sacar del dinero invertido.

Todos los gastos deducibles son:

Intereses de la hipoteca: La reducción no se hará sobre el gasto principal de la hipoteca, sino que será aplicada en los intereses y otros gastos, como las comisiones por amortización anticipada de la hipoteca. Estos gastos serán registrados en la casilla 0104.
Reparaciones y gastos de conservación del inmueble: Son considerados deducibles todos aquellos gastos que abarquen la sistematización y manutención de la propiedad, por ejemplo, manos de pintura, tapado de goteras, cambio de pisos, arreglos en los baños, etc. No se tomarán en cuenta la ampliación y nuevas construcciones que incluyan más ambientes.
IBI, tasas y otros impuestos: Se podrán deducir todos los tributos y recargos no estatales como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), o las tasas de limpieza, recogida de basura, alumbrado… No están incluidos en este apartado los recargos que sean de carácter sancionador.
Deudores morosos: El dinero que debe el inquilino que lleva varias mensualidades sin pagar, se podrá deducir como gasto, ya que el propietario tendrá este derecho si están regidos los requisitos necesarios. Si el deudor se encuentra en situación de concurso o han pasado más de seis meses entre la primera reclamación y el último día del año, se podrá hacer el tentativo.

Otros gastos deducibles

La comunidad y otros gastos comunes: Si el encargado de asumir estos gastos sigue siendo el propietario, serán deducibles. Además, si el año en el que se hace la declaración de la renta, se ha tenido un gasto extra en la comunidad de vecinos, se deberá indicar.
Amortización de la vivienda y de bienes inmuebles: Este apartado se digire a las amortizaciones de bienes inmuebles, que son del 3% sobre el valor catastral, y de bienes muebles, si se trata de un piso amueblado, esto se amortizará en un 10% cada año.
Importe de las primas de los seguros de hogar e impago: Estos serían los seguros de protección de la casa, de responsabilidad civil, robo o de protección de impagos del alquiler.
Suministros de hogar: La luz, el agua, la electricidad y el gas son gastos deducibles.
Gastos de formalización del contrato: Se incluirán también las sumas efectuadas en concepto de gestión integral, inmobiliaria, etc, a la hora de haber firmado el contrato.

Reducción del 60% por vivienda habitual

Cuando la vivienda alquilada es la residencia habitual del inquilino, el propietario podrá reducirse de la cantidad resultante entre ingresos y gastos un 60%.

Requisitos de vivienda habitual

Deberá ser la residencia por lo menos durante tres años.
Habituar en la casa de forma efectiva en un plazo de doce meses después de la compra.

Tipo de IRPF

Se deberá tributar el 40% de la ganancia neta, el IRPF se aplicará en esa base imponible de alquiler que tiene que declarar el propietario. A esta suma se le aplica el tipo de IRPF correspondiente al tramo al que pertenece el salario total del arrendador. Este tramo varía entre el 19 y el 45%, y es progresivo: a cuantos más ingresos, más impuestos.

Tabla de IRPF

Dejamos aquí una tabla de los tramos del IRPF que se aplicaron en 2019 elaborado gracias a los datos de la Agencia Tributaria:

0 a 12.450€: 19%.

12.450€ a 20.200€: 24%.

20.200€ a 35.200€: 30%.

35.200€ a 60.000€: 37%.

Más de 60.000€: 45%.

En conclusión, para llegar a saber cómo se calcula el impuesto de renta, hay que seguir muchos pasos y hay que estar muy atento. Si ya tuviste tu experiencia, no dudes en comentarla y leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

¿Cómo alquilar un inmueble de forma segura?

Vender 29 marzo, 2021

¿Qué conviene más: donar una propiedad a los hijos o vendérsela?

Quieres cambiar de casa, porque sientes que necesitas otro sitio para habitar; pero tienes el deseo de brindarle la propiedad a tus hijos y no sabes, si te conviene vendérsela o donarla. En OI REAL ESTATE te traemos la respuesta, quédate leyendo y te enterarás de todo lo que necesitas saber.

Has pasado gran parte de tu vida habitando en una misma propiedad, pero piensas que ya te queda un poco grande porque tus hijos se mudaron y no tienes la fuerza para subir tantas escaleras o realizar la limpieza de tantas cosas: la mejor opción que puedes tener es vender.

Puede resultar que te cueste deshacerte de tu casa y que la quieras seguir visitando, aunque ya no pienses vivir allí. Es muy común que pienses en la posibilidad de donar tu propiedad a tus hijos, pero no siempre es tan sencillo como parece; a veces resulta más fácil vender la casa a tus hijos, que donársela.

A través de este artículo te mostraremos qué alternativa te conviene más a la hora de brindarle la propiedad a tus parientes. Así que no cambies de página, porque esta información te puede ser muy útil.

¿Qué impuestos deben pagarse para donar una propiedad?

Lo primero que hay que tener en cuenta es, sin lugar a dudas, que debe liquidarse el Impuesto de la Renta (IRPF), la ganancia patrimonial; ya que esta acción que haremos funciona como una compra-venta, porque las donaciones tributan en la declaración de la renta.

El dueño de la propiedad (padre o donante), es quien debe liquidar este impuesto, para luego donar la vivienda a sus hijos. Si existiera una diferencia entre el valor en que fue adquirida la propiedad y el valor real, en que se decide realizar la donación, en donde existiera una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante a los tipos del 19%-26%, en función del importe del beneficio obtenido.

¿Cuánto deben pagar los padres por realizar la donación de su propiedad a los hijos?

A partir del 1 de enero de 2021, hay nuevos tipos de ganancias que deben ser pagadas. A continuación indicaremos de cuáles se trata:

Los primeros 6.000 euros de ganancia, al 19%

Los siguientes 44.000 euros (hasta 50.000), al 21%

Los siguientes 150.000 euros (hasta 200.000), al 23%

El resto de ganancia (a partir de 200.000), al 26%

Puede ocurrir que el valor que en la actualidad posee la propiedad, sea inferior a cuando fue adquirida, esto no podrá incluirse en el IRPF. Sin embargo, fuentes afirman que esto es discutible, ya que en algunos distritos deberían noticiarse las pérdidas por donación y que por lo tanto, sería necesario colocarlas en el IRPF.

¿Qué deben pagar los hijos al recibir la donación de una casa, por parte de sus padres?

Muchos hijos tienen la posibilidad de volver a la casa que los vio crecer, recibiendo la donación de la propiedad por parte de los padres. No obstante, no todo es regalado; ya que les corresponde pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).

El precio que se debe abonar, depende de diversos factores. Uno de los más importantes corresponden al valor del bien o la comunidad autónoma donde se encuentre ubicado, suelen presentarse bonificaciones en la mayor parte de las comunidades, que oscilan entre el 99%, del 75%, pero en otras, directamente no existen.

Otro de los impuestos a los cuáles le corresponde pagar al hijo, es la Plusvalía municipal, un tributo que depende de cada Ayuntamiento. Como nuevo dueño, deberá hacerse cargo de él.

¿Qué consecuencias conlleva realizar una donación monetaria?

Es habitual que el donante de la propiedad le regale el dinero al hijo para la compra de su vivienda, pero antes es necesario que sepa que el hijo deberá pagar el Impuesto de Donaciones, que presenta algunas ventajas fiscales en función de la Comunidad Autónoma donde resida el que haya hecho la donación.

Para hacer uso de estos beneficios fiscales del Impuesto de Donaciones es necesario cumplir con varios requerimientos, que se establecen en cada Comunidad Autónoma. El más importante de todos radica en que la donación se formalice en escritura pública.

Sería muy difícil conocer cuáles son los beneficios fiscales que existen y los requisitos que hay que cumplir para disfrutar de los mismos, si no los conocemos, por lo cual es aconsejable y sumamente necesario saber cuáles son.

Si el padre o donante, decide prestar o regalar dinero para la compra de la vivienda en cuestión, debemos saber que debe quedar formalizado por escrito la práctica de esta acción. El préstamo queda establecido para tributar en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), aunque se está exento. Para esto, habrá que presentar la autoliquidación del impuesto donde debe constar la exención, de lo contrario, no podremos comprobarlo.

¿Qué ocurre si queremos realizar una compraventa de la vivienda en lugar de donarla?

Si lo que queremos es realizar una compraventa de la propiedad, se necesita una transferencia económica hacia los padres. En este caso, se habla de la cantidad monetaria que posean los hijos para pedir una hipoteca o si los padres deciden practicar un préstamo a sus hijos.

Si no se tienen en cuenta los casos mencionados, en donde los hijos destinan su dinero para pagar la vivienda que quieren habitar, es muy probable que se desconfíe del accionar y se lo piense bajo la forma de una compraventa ficticia en formato de donación.

Por eso, resulta realmente necesario conocer todos los pasos adecuados que deben hacerse para llevar a cabo la compraventa de la propiedad, de lo contrario se podría advertir que se está falseando un documento público y por lo tanto, podríamos recibir una sanción económica, por no decir la verdad.

¿Puedo donar mi casa sin que mi hijo pague por la transferencia?

La respuesta es que no se puede, no existe algo llamado “donación gratuita” en el mercado inmobiliario. Hacienda, siempre se encuentra alerta en todos los movimientos que los compradores y vendedores realizan para obtener una casa.

Sea la propiedad que sea, tiene un valor en el mercado y como tal, debe responder al fisco. Será responsabilidad de cada comunidad autónoma realizar el cálculo apropiado que le corresponde pagar a cada actor en juego.

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Impuestos 18 marzo, 2021

¿Qué impuestos debes pagar a la hora de vender una vivienda en Madrid?

Estás pensando en poner a la venta tu vivienda en Madrid, pero no tienes idea de cuáles son los impuestos que debes pagar para que esto ocurra. En OI REAL ESTATE te contamos qué es lo que tienes que pagar de impuestos, para que tu vivienda pueda venderse.

Vender una vivienda y pagar impuestos no se llevan muy bien, pero están relacionados. La venta de una casa no puede producirse sin el pago de impuestos, aunque resulte raro pagar por deshacerte de algo, es lo que se debe hacer.

Sin embargo, debemos intentar la recuperación de todo lo gastado en impuestos, en la venta de nuestra casa. Vender es obtener ganancias, por lo que deberías recuperar todo lo invertido para la venta, con la venta misma. Cada persona decide vender por distintos motivos, pero el principal es para generar ganancias.

Quieres vender la vivienda que tienes en Madrid, pero tienes miedo de destinar mucho dinero al pago de los impuestos que te solicitan, en este artículo encontrarás la solución a todas tus dudas y problemas. Quédate leyendo y te enterarás de todo lo que necesitas saber para vender.

¿Qué impuestos debo pagar para vender una vivienda?

Cada país y ciudad tiene determinados impuestos que debe pagar a la hora de vender una propiedad. En este caso, Madrid plantea tres impuestos centrales:

1. El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

2. El Impuesto sobre el Incremento Patrimonial obtenido

3. El Impuesto sobre Bienes inmuebles

En los próximos apartados te indicaremos en qué consiste cada uno, para que sepas que es lo que deberás pagar por la venta de tu vivienda.

Impuestos sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana

Este primer impuesto se conoce como “Plusvalía del Ayuntamiento”. Quienes desean vender sus propiedades tienen que pagarlo y para saber cuál es el costo del mismo, existe una herramienta que permite calcular la plusvalía.

Aquí te dejamos el enlace, para que puedas calcular la plusvalía, sin necesidad de moverte de donde te encuentres.

Para que pueda calcularse el valor exacto en el pago de este impuesto, deben tenerse en cuenta el Valor catastral del suelo en el momento de la venta, la fecha de compra o herencia de la misma y la fecha de venta.

¿Cómo se descubre cuál es el valor del suelo de nuestra vivienda en Madrid?

Resulta complicado establecer un único valor, ya que existen diferentes tipos de valores para calcular el precio de nuestra vivienda. En España contamos con el valor de mercado, el hipotecario, el mínimo de referencia, el expropiatorio y el Valor Catastral.

El Valor Catastral es el valor que considera el departamento de la Hacienda Pública, llamado Catastro, que vale tu vivienda, sería el más importante a la hora de calcular cuál es el valor real de una propiedad. Debe realizarse una ponencia de valores, en donde se revisa cada cierto tiempo, el valor de precio real del metro cuadrado de la vivienda; según la zona en la que se encuentre en Madrid.

Cuando se ha encontrado un valor general, entre el valor del suelo y el valor de la construcción, habremos obtenido el Valor Catastral. Siempre ocurre que cuando vendes tu vivienda, deberían existir diferencias entre el valor del suelo cuando lo compraste y el valor, ahora que estás por vender.

¿Cómo se sabe la fecha de compra y de venta?

A la fecha de venta la descubrimos fácilmente, ya que es el día en firmas la escritura de venta de tu vivienda, ante el notario. En cambio, para saber cuál fue el día en que se produjo la compra, se puede hallar en el título original de compraventa.

Si la propiedad es heredada es muy común la pregunta acerca de cuánto debe pagarse por la plusvalía de herencia. Al heredar, se paga un impuesto que hace que se incremente el valor catastral desde la fecha en que fue comprada por los padres, hasta que se heredó.

Cuando se vende aquella vivienda que fue heredada, se debe pagar un impuesto que se genera desde el recibimiento de la herencia, hasta el momento en que se desea venderla. Lo que indicará uno de los valores resultantes del valor catastral.

El Impuesto sobre el Incremento Patrimonial

El impuesto conocido como «Plusvalía en renta» se calcula fácilmente, ya que se liquida junto con el Impuesto sobre la Renta del ejercicio siguiente al que vendiste la vivienda.

Aquí se observa que tu propiedad valía un precio cuando fue comprada y ahora que se vende, posee otro diferente; esto se debe a la diferencia que existe entre ambos valores, en el precio de compra y de venta, por lo que se tiene que tributar. Los gastos e impuestos que fueron afrontados al comprar y vender la vivienda en Madrid, dan como resultado menor ganancia patrimonial.

Las minusvalías patrimoniales son la pérdida de valor patrimonial. En este caso, el precio por el que se calcula el impuesto no está fijado por el catastro, sino por la venta de libre mercado y como tal, puede subir o bajar según la situación que atraviese el mercado inmobiliario.

El Impuesto sobre Bienes inmuebles

El impuesto sobre bienes inmuebles se paga regularmente cada año y es el impuesto que se abona por tener tu vivienda. Pero existe una duda respecto a quién le corresponde pagar el Impuesto en el año que se vende la vivienda.

Si todavía no vendiste la casa antes del 1 de enero, como titular actual del inmueble, te corresponde a ti el pago de ese impuesto. Para que no debas estar un año pagando en una casa que ya no te pertenece, es necesario que firmes un contrato con el comprador para qué a cada uno le corresponda el pago de ese impuesto.

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Comprar 17 febrero, 2021

Visita del perito: dictaminan su obligatoriedad para comprobar precios

El Tribunal Supremo declaró obligatoria la visita del perito en los casos donde se requiere comprobar fehacientemente el precio que pagaste por tu casa.

Los impuestos que se pagan por las viviendas que se compran tienen relación con el precio que está declarado en la escritura. Muchas veces, a través de maniobras no transparentes se suelen falsear estos datos como para que los tributos que se deban pagar deban ser menores a los correspondientes. Atentos a estas situaciones irregulares, los Ayuntamientos ponen en marcha estrategias en pos de analizar las cargas impositivas de cada inmueble, haciendo hincapié en la tasación del perito que es quien finalmente da la cifra oficial que aparecerá en los documentos.

La justicia viene sentando jurisprudencia hace años sobre este tema, pero recientemente se declaró la obligatoriedad de la visita del perito para comprobar que el valor declarado sea el real.

Si quieres saber más sobre la visita del perito, sus tareas y las consecuencias de la sentencia del Tribunal Supremo, no dejes de leer este post!

Declaran obligatoria la visita del perito para comprobar el valor de las viviendas

En una sentencia dictaminada el 21 de enero, el Tribunal Supremo declaró obligatoria la visita del perito en las comprobaciones de valores. Esto supone que todas las comprobaciones que hacen las haciendas autonómicas deberán contar con la presencia de un perito. El objetivo es saber con seguridad si el precio de compra de una vivienda o que se ha heredado está en línea con las valoraciones que manejan. De esta manera se podrá tener conocimiento exacto del importe correspondiente que se deben pagar de impuestos, el ITP y el Impuesto de Sucesiones.

Qué otras sentencias sentaban jurisprudencia sobre el tema?

Si bien esta es la sentencia más reciente, el Tribunal Supremo ha venido exigiendo hace años la obligatoriedad de la visita del perito. Lo que se pide es que la Administración ponga como requisito excluyente la visita del perito a la vivienda para de esta manera poder comprobar sus características de la misma. Las principales cualidades de una vivienda para la tasación son materiales empleados, antigüedad, estado de conservación y calidades.

La primera sentencia que hablaba de este tema data de marzo de 2012, cuando el Tribunal exigía la visita del perito para comprobar los valores declarados. Esta jurisprudencia se ha ido perfilando según las siguientes resoluciones.

Cuál es el objetivo de la visita del perito?

La principal función del perito en estos casos será la de comprobar que los valores que se han pagado por la vivienda o por la casa que se recibió en herencia están en línea con los valores de mercado. De esta manera, la Administración tendrá la información fehaciente sobre qué importe corresponde pagar de ITP o del Impuesto de Sucesiones.

En qué casos no era obligatoria la visita del perito?

En los casos en que se deba valorar terrenos sin edificar o garajes, la visita no era obligatoria. Sin embargo, en una sentencia de junio de 2020 el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Castilla La Mancha,declaró que cualquier discrepancia en la superficie del inmueble hará necesaria la visita del perito de la Administración al inmueble objeto de comprobación.

Otras comunidades autónomas como Cataluña o Canarias tenían permitido que el perito vaya al inmueble solamente si así lo solicitaba expresamente el contribuyente.

Cuántos métodos de comprobación existen en la actualidad?

No todas las comunidades autonómicas emplean la visita del perito. Según la Ley General Tributaria vigente, hay varios métodos de comprobación de valores, por ejemplo los citados por la Guía Jurídica:

Precios medios en el mercado.

Cotizaciones en mercados nacionales

Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.

Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.

Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de estas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca.
Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo.

Lo relevante de esta sentencia es que el Supremo aclara que, aunque se empleen otros métodos de valoración, la visita del perito será obligatoria. Dentro de la misma se critica la parte administrativa habitual de valorar los inmuebles de acuerdo a bases y tablas sin examinar el inmueble in situ. Para la justicia la valoración del perito “no es útil ni necesaria cuando no aporta un criterio fundado en su experiencia o destreza, sino que se limita a aplicar tablas, comparaciones o datos generales”.

Cuáles serían los casos que no tengan la obligatoriedad de la visita del perito?

Luego de esta sentencia del Supremo, se confirma que la visita del perito es regla general imperativa e inexcusable. Su excepción ad casum, por tanto, deberá ser rigurosamente justificada.

Cuáles son las recomendaciones de cómo debería ser una valoración pericial?

El Alto Tribunal ha publicado algunas pautas sobre las valoraciones periciales:

En caso de que no vaya al inmueble, deberá dar las razones particulares de por qué resulta innecesaria la obligada visita personal a la vivienda.
Si se utilizan valores de venta de muebles semejantes, deben identificarse exactamente las muestras obtenidas.
Si el contribuyente declaró conforme a los valores de referencia aprobados por la propia Administración, deberá probar el error de tales valores, y el por qué de su corrección. En otros casos deberá comprobarse el desacierto del usuario por no ser aplicables dichos valores.

Qué relevancia tiene esta sentencia para las comprobaciones de valor que no contaron con la visita de un perito?

La sentencia que se acaba de anunciar tiene mucha relevancia ya que se podría utilizar para para anular todas aquellas comprobaciones de valores en las que el perito no haya visitado el inmueble, sin haberse justificado las razones.

Lo más recomendable, y ahora ya obligatorio, es pedir la visita de un perito. De esta manera el profesional podrá hacer el reconocimiento del inmueble y se evitará que la valoración que hace la Hacienda esté basada en tablas.

Si te queda alguna duda, o quieres hacer algún comentario, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. Nos interesa tu opinión!

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Impuestos 16 febrero, 2021

Plusvalía municipal: ¿en qué casos no se debe pagar?

La plusvalía municipal es un impuesto que se aplica sobre el importe de revalorización del bien desde el momento en que lo compras hasta el día en que lo vendes, lo donas, o lo heredan tus descendientes. Entérate en esta nota en qué casos no se debe pagar.

Al momento de realizar la operación de compraventa de una vivienda te enfrentas al pago de varios impuestos. Los tres tributos más importantes que deberás afrontar serán el IRPF, el IBI y la Plusvalía municipal. El primero grava la renta del ejercicio, dentro del que se incluyen los rendimientos del trabajo, de actividades económicas y los rendimientos del capital, que son los que provienen de las ventas de los inmuebles y los ahorros. El Impuesto de Bienes Inmuebles ( IBI ) estará determinado por el valor catastral del suelo y por el valor catastral de las construcciones.

En este artículo nos enfocaremos en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, en su acrónimo IIVTNU, más conocido como Plusvalía Municipal. Si tienes dudas sobre qué incluye este impuesto y qué no, cuáles son sus plazos y cuándo prescribe, no dejes de leer este post!

¿Qué es la plusvalía municipal?

Cuando vendemos una vivienda se produce un incremento en el valor de los terrenos. Esto es lo que se conoce como Plusvalía y lo que deberemos pagar al fisco cada vez que hagamos una operación de esta naturaleza.

¿Cómo calculo cuánto tengo que pagar por la plusvalía municipal?

Si queremos calcular el valor del tributo deberemos utilizar el valor catastral del suelo. La cantidad a pagar, estará determinada por el número de años que hemos ostentado la titularidad de la vivienda y el valor catastral. Es de cumplimiento obligado en cada Ayuntamiento.

¿Cuándo prescribe la plusvalía?

Hay varios casos en los que este impuesto prescribe:

Luego de pasados 4 años y un mes de la adquisición por compra o donación de una vivienda, la plusvalía prescribe.
En caso de defunción el plazo se extiende y es de 4 años y seis meses.

¿Qué plazos hay para pagar el impuesto de Plusvalía Municipal?

Los plazos difieren según la situación. En el caso de inter-vivos, el plazo de pago es de 30 días naturales desde la escritura de la venta. Cuando hablamos de mortis causa el plazo es de seis meses, que se pueden ampliar a otros seis más siempre que se solicite este recurso dentro del período inicial de seis meses.

¿En qué casos no se paga la Plusvalía Municipal en Madrid?

Todas las personas que vendan sus viviendas deben pagar este impuesto, aunque hay una serie de casos en los que se produce una excepción, contemplada en el Artículo 4 de la Ordenanza del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana del Ayuntamiento de Madrid. Las situaciones en las que no se debe pagar el impuesto a la Plusvalía Municipal son:

Si se vende un inmueble con un precio más bajo que el que se lo adquirió
Cuando son aportaciones de bienes y derechos realizados por los cónyuges a la sociedad conyugal. Además, las adjudicaciones que a su favor y en pago de ella se verifiquen
En los casos de las transmisiones que se hacen los cónyuges en pago de haberes comunes
Luego de un divorcio, separación o nulidad matrimonial independiente del régimen económico matrimonial, las transmisiones de bienes entre cónyuges o a favor de los hijos serán exentas del pago de la Plusvalía.
Si se realizó una adjudicación de pisos o locales verificados por las cooperativas de viviendas a sus socios cooperativistas.
Cuando hay retención o reserva del usufructo y extinción del derecho real. Cuando fallece la persona usufructuaria o por transcurso del plazo para el que fue constituído
Si el incremento de valor lo experimentan terrenos considerados como rústicos según la consideración del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, será excento de pagar plusvalía
Cuando haya operaciones de fusión o escisión de empresas y aportaciones no dinerarias de ramas de actividad, a las que resulte aplicable el régimen tributario establecido, con las excepciones previstas en la normativa
En casos de procesos de adscripción a una Sociedad Anónima Deportiva que se haya creado recientemente.
Cuando la plusvalía que debemos pagar por el inmueble sea mayor que el beneficio obtenido por la venta de la misma. Este punto según se dió según una sentencia del Tribunal Supremo
Cuando haya operaciones distributivas de beneficios y cargas como consecuencia de la ejecución del planeamiento urbanístico según la normativa aplicable.
Los de transformación de sociedades colectivas, comanditarias o de responsabilidad limitada en sociedades anónimas.
Las aportaciones o transmisiones relacionadas con la SAREB.

Algunos entidades que tampoco requieren pagar la plusvalía municipal

Existen una serie de instituciones y organizaciones que están exentas de este pago, como por ejemplo el Estado Español, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos. Asimismo quedan exentas de pago la Cruz Roja, las entidades sin fines lucrativos, benéficas, gestoras de la Seguridad Social y Mutualidades de Previsión social. Además no deben pagar plusvalía municipal las personas o entidades con exención reconocida por Tratados o Convenios Internacionales.

¿Hay edificios protegidos exentos de este tributo?

Si, de acuerdo al Art. 62 de la Ley 16/1985, de 25 de Junio, del Patrimonio Histórico Español, están exentos de este tributo los inmuebles situados en el conjunto histórico-artístico o declarados individualmente de interés cultura. Para que puedan beneficiarse de esta exención deben estar incluidos en el Catálogo General de Edificios Protegidos y que reúnan determinados requisitos.

¿Qué pasa cuando recibimos una herencia que da pérdidas?

Luego de una última modificación de la sentencia del Tribunal Constitucional y el Supremo, no será necesario pagar la plusvalía municipal de una herencia en el caso de haber pérdidas.

¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre cuándo pagar y cuando no la Plusvalía Municipal? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos.OI REAL ESTATE cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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Las condiciones mínimas de habitabilidad con las que debe cumplir tu vivienda

Impuestos 15 febrero, 2021

Vender piso: ¿Cuándo debemos pagar los impuestos?

¿Quieres vender tu piso? Entonces esta nota es para ti. Te contamos desde OI REAL ESTATE cuándo tienes que pagar los costes e impuestos al vender una propiedad en España.

Una venta de inmueble es una transacción sobre la que Hacienda tiene mucha intervención. Por eso, conocer el momento en el cual pagar los impuestos correspondientes a la transacción te permitirá ahorrar dinero y disfrutar de todas las deducciones fiscales a las que tienes derecho.

¿Qué impuestos debemos pagar al vender piso?

IRPF por la ganancia patrimonial
Plusvalía municipal
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

Son varios los impuestos que debemos costear al realizar esta operación. Dos de ellos los tenemos que pagar una vez que hemos vendido el inmueble y el otro puede repartirse con el comprador en el momento de firmar la compraventa.

¿Cuándo deben pagarse los impuestos por vender piso?

El IRPF: Se paga en el año siguiente a la venta, ya que en la declaración de la renta de cada año pagamos tributo por lo generado el año anterior.
La plusvalía municipal: se paga dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta de la casa.
El IBI: lo pagamos cada año solo por ser los dueños del piso, pero al vender, el importe a pagar de ese año lo podemos repartir con el comprador, según el tiempo en cada uno ha tenido la propiedad del piso.

¿Cómo serán los plazos para pagar impuestos en el 2021?

Plazos para pagar el IRPF en 2021

La campaña de la declaración de la renta de este año 2021 comenzará como es habitual en el mes de abril y terminará a finales de junio.

Una de las novedades de 2021 es el nuevo tramo de este impuesto para la declaración de las ganancias patrimoniales.

Es importante aclarar que este tributo es de carácter progresivo. Debido a esto, el cambio afectará solo a las viviendas de alto precio que obtengan una ganancia patrimonial muy alta con la operación.

La aprobación de los nuevos Presupuestos Generales del Estado (PGE) incorpora cambios en el pago de este impuesto para las rentas más altas. La base imponible del ahorro, donde se incluye la ganancia patrimonial obtenida con la venta de un inmueble, suma un nuevo tramo del 26% para aquellas ganancias superiores a los 200.000 euros.

El resto de tramos quedan determinados de la misma manera. Las ganancias de hasta 6.000 euros tributan al 19%, aquellas entre 6.000 y 50.000 euros al 21% y las que se sitúen entre 50.000 y 200.000 euros quedan al 23%.

Plazos para pagar la plusvalía municipal en 2021

Este impuesto se calcula en base a la suba de valor que ha experimentado la propiedad a lo largo del tiempo. Entonces para calcularlo hay que tomar como referencia el valor catastral del inmueble y el número de años que hemos tenido la vivienda en propiedad.

Es importante aclarar que no se consideran los precios a los que hemos comprado o vendido la vivienda para calcular el coste de plusvalía municipal.

En cuanto a los plazos, en este 2021 tan particular se mantienen de la misma manera. Debe pagarse en el plazo de 30 días hábiles tras la venta de la vivienda y el ingreso se realizará de forma online o presencial en la oficina de recaudación del municipio correspondiente.

Plazos para pagar el IBI en 2021

Este tributo no corresponde a la venta del inmueble, pero los propietarios deben pagarlo de forma anual.

Al momento de la venta, suele surgir la duda sobre si corresponde el pago al comprador o al vendedor. En este sentido la ley prioriza la libertad de pacto entre las partes, permitiendo que este gasto se reparta entre comprador y vendedor.

Los plazos para el pago del IBI varían de acuerdo a cada municipio. En el caso de la ciudad de Madrid, el periodo voluntario para abonar este tributo es del 1 de octubre al 30 de noviembre cada año, mientras que en Barcelona es del 1 de marzo al 3 de mayo y en Valencia del 1 de marzo al 12 de julio.

¡Esperamos que esta práctica guía te haya sido útil en tu proceso de venta!

No dudes en dejar tu comentario con alguna experiencia personal a la hora de vender piso o tus dudas sobre los impuestos involucrados en la venta de inmueble.

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