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Impuestos 27 abril, 2018

Un año después de la primera sentencia en contra, ¿qué le espera a la plusvalía municipal?

Pendientes de la doctrina del Tribunal Supremo y la próxima reforma de la plusvalía municipal, el pago de este polémico impuesto quita el sueño a miles de personas.

En febrero de 2017 llegó el primero de una larga serie de reveses jurídicos al impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Conocido como la plusvalía, éste tributo sigue pendiente de una reforma definitiva.

Mientras los ayuntamientos ven peligrar una fuente de ingresos y las sentencias contradictorias se suceden. Por el carácter inconstitucional de una norma que obliga a pagar por la venta de un inmueble. Aunque no existiera ningún tipo de ganancia.

Desde el punto de vista local, la FEMP asegura que la reforma tendrá un impacto importante en la plusvalía municipal. Con una caída de la recaudación del 20%.

Frente a éste panorama, más de cincuenta recursos de casación se agolpan sobre la mesa del Supremo. Y la mayoría de ellos plantean una misma duda: ¿es anulable la liquidación del impuesto cuando ha existido ganancia en la venta?

Jueces, contribuyentes y administración no pierden de ojo cualquier novedad en un marco tan importante para el mercado de la vivienda como es la plusvalía municipal.

Pendientes de la ley de la plusvalía municipal

Transcurrido el primer año desde que el Tribunal Constitucional (TC) declaró ilegal el impuesto de la plusvalía, pocas cosas han cambiado.

Ni se reformado la ley ni se han tramitado las devoluciones por el cobro injustificado del gravamen.

Algo que sí se sabe a día de hoy es que la reforma de la plusvalía municipal supondrá una rebaja media del 20% en la recaudación por el impuesto. Según declaraciones de Abel Caballero, presidente de la FEMP.

‘Ahora queda por resolver quién deberá pagar la devolución de las cantidades cobradas indebidamente‘ apunta Caballero. ‘¿Debemos pagarlo nosotros (en referencia a los ayuntamiento) o tendrá que devolverlo quien legisló (el Estado)?‘

Este es uno de los temas que dificultan el acuerdo entre los municipios y el Gobierno. La falta de un plan para la devolución.

Un año sin la ‘esperada’ ley

Cuando el TC anuló parcialmente la normativa de la plusvalía municipal en Guipúzcoa, en febrero de 2017, dio pie a que una serie de sentencias en contra de las leyes forales que regulan el tributo.

Desde entonces prevalece como criterio declarar ilegal el cobro del impuesto por el incremento del valor de un terreno urbano. Cuando dicho encarecimiento es inexistente. Doctrina con la que se invita al poder legislativo de cada territorio a las reformar de las normas correspondientes.

Tanto navarros como vascos ya han tomado cartas en el asunto. Y el resto de comunidades va en camino. Una medida que genera caos en los ayuntamientos que recaudan la tasa, impotencia entre los contribuyentes y sentencias totalmente contradictorias en los juzgados.

¿Qué hacer si vendo con ganancias o pérdidas?

A la reclamación inicial sobre el carácter injusto de un tributo que obliga a pagar vendiendo a menor precio le ha seguido el rechazo general por una norma ‘parcialmente’ inconstitucional. De hecho, entre los 55 recursos de casación presentados ante el Tribunal Supremo existen 44 que plantean anular la liquidación en caso de ganancia.

Es por ello que conviene tener en cuenta diversos consejos en al vender un inmueble:

Vendo mi casa con ganancias, ¿qué hago?

Aquellos contribuyentes que obtengan beneficios de la venta de un inmueble pueden alegar dos cosas:

a. El método de cálculo del impuesto es ilegal. Tal y como argumentó el TC en sentencia del 11 de mayo de 2017
b. No se pueden aplicar los artículos 107.1, 107.2 y 110.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, declarados como inconstitucionales por el TC

En ese sentido, existe un pazo máximo de cuatro años para solicitar la devolución a contar desde el día en que se presentó la autoliquidación del impuesto. Aunque si el ayuntamiento ya ha hecho llegar la autoliquidación al contribuyente a este solo podrá recurrir en el plazo de un mes.

Vendo mi casa con pérdidas, ¿qué hago?

Desde la publicación de la sentencia del TC en el Boletín Oficial del Estado (BOE) del 15 de junio de 2015, las nuevas transmisiones sin ganancia han queda exentas de pagar la plusvalía municipal.

Aquellos contribuyentes que vendieron pasada esa fecha deberían tener fácil la devolución e incluso el pago del impuesto. Mientras que quienes vendieron antes de aquel 15 de junio pueden reclamar. Tomando como base la sentencia del TC y la doctrina de diversos tribunales.

Estoy a punto de vender, ¿qué debería hacer?

La clave está en saber si existe ganancia o pérdida patrimonial al vender el inmueble.

En caso de no existir beneficio, se puede autoliquidar el tributo con el ingreso y, seguidamente, pedir la rectificación. Aunque también se puede autoliquidar sin ingreso, a cero. Para declarar que no se está sujeto al pago de la plusvalía. Una opción arriesgada porque el ayuntamiento puede no estar conforme con la autoliquidación.

En caso de obtener beneficio, como ya se dijo, conviene argumentar la ilegalidad del impuesto. Ya sea por la fórmula de cálculo o por la norma foral correspondiente.

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Qué es la venta de los derechos hereditarios

Formación Inmobiliaria 24 abril, 2018

Doce cuestiones importantes a tener en cuenta de cara a la Renta 2017

En plena campaña de la Declaración de la Renta 2017, son numerosas la dudas que asaltan a millones de contribuyentes. ¿Debo presentarla? ¿Hasta cuándo? ¿Cómo tributan mi vivienda y mis ahorros?

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas incorpora novedades todos los años, y mucha letra pequeña. Obligaciones para la mayoría de contribuyentes, algunas excepciones a tener en cuenta y muchos detalles que conviene estudiar para evitar cualquier tipo de sanción.

1.- ¿Cuál es el calendario de la Renta 2017?

La campaña de la Renta 2017 comenzó el pasado 4 de abril. Desde ese día y hasta el 2 de julio se puede acceder tanto al borrador como a los datos fiscales vía Internet. Ya sea con certificado electrónico, mediante la Cl@ve PIN y con un número de referencia que facilita la Agencia Tributaria.

Es posible comunicarse con la AEAT por teléfono, vía web o mediante la nueva aplicación móvil. Simplemente con el NIF, la cantidad indicada en la casilla 450 de la Renta 2016 y la fecha de caducidad del DNI.

A través del portal Renta Web se puede presentar y modificar el borrador. Así como confeccionar la Renta 2017. Aunque también se puede pedir cita previa desde el 8 de mayo y acudir físicamente a las oficinas de la Agencia Tributaria, u otras entidades habilitadas, a partir del 10 de mayo para elaborar la declaración.

Otra novedad de esta ejercicio es la implementación de un servicio de asistencia telefónica, conocido como «Le llamamos». Al que podrán acceder, desde el 3 de abril, aquellos contribuyentes con rentas limitadas.

Si la declaración sale a pagar, y se opta por la domiciliación, el plazo para presentar la renta o confirmar el borrador acaba el 27 de junio. A pesar de que el cargo en cuenta se realizará a partir del 2 de julio.

Si se decide domiciliar únicamente el segundo plazo, el límite para presentar la declaración es el 2 de julio. Con cargo para ese segundo plazo a partir del 5 de noviembre.

2.- ¿Quién está obligado a hacer la declaración?

A nivel general, los contribuyentes no tienen la obligación de presentar la declaración de renta siempre que se perciban ciertas rentas:

Hasta 22.000 € en rendimientos del trabajo si provienen de un único pagador, o 12.000 € si se perciben rendimientos de más de un pagador. Siempre y cuando la suma de las rentas obtenidas por el segundo y demás pagadores sobrepasen los 1.500 €, con pagadores sin retención o que retengan a tipo fijo.
Los rendimientos del capital mobiliario y de aquellas ganancias patrimoniales, sujetas a retención, cuando la cantidad percibida no supere los 1.600 €.
Las rentas inmobiliarias imputadas, los rendimientos del capital que provengan de Letras del Tesoro, así como aquellas ayudas a la compra de viviendas protegidas con un límite conjunto de 1.000 €.
Los contribuyentes cuya suma total, entre rendimientos y ganancias patrimoniales, no llegue a superar los 1.000 € siempre que existan un mínimo de 500 € en pérdidas patrimoniales.

Por otro lado, sí que tienen la obligación de declarar:

Aquellos contribuyentes que deseen obtener la devolución correspondiente a este impuesto
Los contribuyentes que quieran deducirse la doble imposición con carácter internacional
O quienes deseen reducir la base a partir de aportaciones a sistemas de previsión social y patrimonios protegidos.

3.- ¿Debo declarar si tengo una vivienda vacacional?

Los propietarios de vivienda arrendadas por temporadas, a través de plataformas colaborativas, deben declarar las rentas obtenidas como rendimientos del capital inmobiliario.

Además, no pueden acogerse a la posibilidad de reducir el 60% como sí sucede con el alquiler de vivienda habitual. Debido a que dicho arrendamiento no tiene como destino principal cubrir la necesidad de una vivienda permanente para los arrendatarios.

4.- Soy inquilino, ¿puedo deducirme el alquiler?

Únicamente pueden aplicarse la deducción por el alquiler de una vivienda habitual aquellos contribuyentes cuyo contrato de arrendamiento fue firmado con anterioridad al 1 de enero de 2015. Estos inquilinos pueden seguir deduciéndose el 10,05% del alquiler satisfecho durante el ejercicio fiscal.

En caso de haber firmado un contrato de arrendamiento con posterioridad al 1 de enero de 2015, conviene comprobar las posibles deducciones por alquiler que concede las comunidades autónomas.

5.- Trabajo en mi vivienda habitual, ¿qué gastos puedo deducirme?

A nivel general, el titular de una vivienda puede deducirse una parte de los gastos (Impuesto de Bienes Inmuebles, tasas, cuota de comunidad) que corresponda de manera proporcional a los metros cuadrados utilizados para su actividad profesional.

Mientras que la parte proporcional de los gastos relativos a suministros (luz, internet, teléfono) se aplica combinando los metros cuadrados con aquellos días laborales y horas de ejercicio profesional en la vivienda.

De cara al próximo año (Renta 2018), la Agencia Tributaria incorporará una regla objetiva en la deducción de suministros. Aplicando un porcentaje del 30% en relación a los gastos totales correspondientes a la superficie empleada en el inmueble.

6.- ¿Qué gastos son deducibles en la compraventa de vivienda habitual?

La deducción por compra de vivienda habitual ha desaparecido hace más de cinco años. Aún así hay casos a tener en cuenta:

Si abonan cantidades para financiar la adquisición de vivienda habitual con anterioridad al 1 de enero de 2013, la AEAT permite deducir el 15% de aquellas cantidades satisfechas. Con un límite de 9.040 euros.

Por otro lado, merece atención especial la transmisión de vivienda habitual por parte de contribuyentes con 65 o más años. La ganancia patrimonial que genere dicha venta queda exenta de la necesidad de ser reinvertida. Mientras que si el inmueble es ganancial y solo uno de los cónyuges cumple este requisito por la edad, la ganancia queda exenta en un 50%.

7.- ¿Cómo tributan aportaciones y rescates de sistemas de previsión y planes de pensiones?

En relación a las aportaciones a sistemas de previsión social, hay que deducir la base imponible del importe aportado. Aunque hay límites aplicables , tanto al presentar la renta 2017 de manera individual como conjunta.

La cuantía no puede sobrepasar la cantidad menor entre un total de 8.000 €/año o el 30% de todos los rendimientos netos, sumando trabajo y actividades económicas.

Por otro lado, el rescate de planes en forma de capital permite deducir un 40% de aquellas prestaciones correspondientes a las aportaciones realizadas antes del año 2007.

Mientras que en rescates en forma de renta no se puede obtener dicha deducción.

Si el contribuyente se ha jubilado en 2017 el plazo máximo para rescatar su plan de pensiones (total o parcialmente), sin perder la deducción correspondiente, finalizará el 31 de diciembre de 2019.

8.- Las ayudas a la instalación de un ascensor, ¿tributan?

Las subvenciones percibidas por una comunidad se atribuyen a cada vecino en función del coeficiente de participación en el edificio.

En ese sentido, la Ley de Propiedad Horizontal determina la cuota de participación para cada propietario, tanto en cargas como en beneficios obtenidos. Siempre a excepción de que los estatutos de la comunidad de propietarios no dispongan de otro reparto.

9.- Afectado por una cláusula suelo, el banco me ha devuelto intereses, ¿qué hago?

Por defecto, no hay que declarar los intereses percibidos. Aunque sí aquellos que han formado parte de la base de la deducción por vivienda habitual.

Éstas cantidades deberán sumarse a la cuota, sin intereses de demora ni recargos, con aquellas deducciones aplicadas que correspondan a dichos intereses entre 2013 y 2016 (ambos incluidos).

Por otro lado, si estos intereses se han deducido como gastos financieros destinados al alquiler de un inmueble o han afectado a una actividad económica, serán necesarias declaraciones complementarias. Excluyendo igualmente recargos e intereses de demora, relativos a los años deducidos. A excepción del año 2012 y los anteriores.

10.- Tengo bitcoins, ¿cómo tributan en la Renta 2017?

Los beneficios y las pérdidas obtenidas por la transmisión de criptomonedas adquiridas en euros tributan como ganancias y pérdidas patrimoniales en las rentas del ahorro. Calculándose la diferencia entre los euros recibidos y los entregados.

Las criptomonedas no pueden ser calificadas de activos financieros. Por ello, no se puede retener por aquellos beneficios obtenidos. Llevándose a cabo el pago cuando se presente la declaración correspondiente al año de la operación.

11.- Ha habido un error en la declaración, ¿qué hago?

Si la equivocación es a favor del contribuyente conviene hacer una autoliquidación complementaria. Y en ella incorporar la renta olvidada en la primera presentación.

Si dicha presentación se hace antes de finalizar el calendario de la Renta 2017 ni existirán sanciones ni recargos.

Mientras que si el error es favorable a la Administración, la rectificación debe realizarse presentando otra declaración al marcar la casilla 127.

12.- La Renta 2017 permite incorporar el Anexo C (información adicional), ¿en qué casos?

Se trata de una novedad en la nueva campaña del IRPF.

El Anexo C permite incorporar datos relativos a aquellos intereses derivados del capital invertido en la compra o rehabilitación de un inmueble. Incluidos gastos de reforma y conservación, a deducir en ejercicios anteriores.

Así como exenciones a la reinversión, tanto en vivienda habitual como en rentas vitalicias o nuevas sociedades.

Este anexo permite también declarar:

El saldo neto negativo en ganancias y pérdidas de la base general, a compensar con ejercicios posteriores
Rendimientos negativos del capital mobiliario a compensar posteriormente
Aportaciones excesivas a sistemas de previsión sin deducir
Aquellas bases generales a liquidar que están pendientes de compensación

Ciudades y Barrios 13 marzo, 2018

Madrid revoluciona el mapa de la fiscalidad autonómica con una nueva rebaja en el IRPF y Sucesiones

La enorme grieta del mapa de la fiscalidad autonómica sigue haciéndose más profunda. Esta vez por una nueva rebaja en el IRPF y una revisión de Sucesiones en la región de Madrid.

Lejos de acortarse las diferencias en la factura tributaria, las regiones van tomando posiciones cada vez más alejadas.

El estudio “Panorama de la Fiscalidad Económica y Foral«, publicado por el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), lo ejemplifica. La fiscalidad autonómica de dos de los motores económicos españoles, Cataluña y Madrid, tiene bien poco en común.

De hecho, es el perfecto resumen de la enorme diversidad tributaria de las comunidades autónomas. Un panorama “exagerado”, en opinión del REAF. Tras haberse aprobado hasta 732 tipos de deducciones y bonificaciones.

Cuyo impacto más inmediato afecta directamente al bolsillo de los contribuyentes en una u otra comunidad. Ya sea por el pago del IRPF, Impuesto de Sucesiones, Patrimonio o Transmisiones Patrimoniales.

El último episodio tiene lugar esta semana, con la aprobación de una nueva rebaja en la Comunidad de Madrid. Reducción del tramo autonómico del IRPF y ampliación de las deducciones en Sucesiones y Donaciones.

Fiscalidad autonómica: Las diferencias en el IRPF

En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) las grandes diferencias están directamente vinculadas con la región y la renta de los contribuyentes.

Cataluña es la comunidad que más castiga las rentas medias y bajas. Frente a la Comunidad de Madrid, la región donde menos pagan.

A efectos prácticos, un contribuyente soltero con unos ingresos de 16.000 euros debería pagar en Cataluña 1.611,66 euros. Nada menos que 176,77 euros más que en Madrid.

Mientras que los contribuyentes que perciban 20.000 y 30.000 euros podrían llegar a ahorrarse 206,74 y 273,26 euros, respectivamente.

En el tramo de rentas más altas, aquellas que superan los 100.000 euros, la Comunidad Valenciana es la que más penaliza. Todo lo contrario que la región de Madrid.

Produciéndose diferencias de 2.287,86 euros con ingresos de 110.000 euros anuales; de 10.763, 57 euros cuando se perciben 300.000 euros; y de 24.263,57 euros con ingresos de 600.000 euros.

Fiscalidad autonómica: Impuesto sobre Sucesiones

Frente a las diferencias del IRPF, la tendencia general en la fiscalidad autonómica está en la rebaja de los impuestos que gravan las herencias.

Según REAF, cinco CCAA han rebajado el Impuesto de sucesiones entre familiares directos para 2018. Son Andalucía, Asturias, Castilla y León, Murcia y Extremadura. al tiempo que Cantabria y Navarra lo han subido.

Por poner un ejemplo, una herencia de 800.000 euros obligaría al pago de 103.135 euros en Aragón. La comunidad que más penaliza Sucesiones. Seguida de Castilla y León, donde se pagarían 81.018 euros.

Situación totalmente opuesta a la de Andalucía, donde se abonarían cero euros. Ligeramente por encima de las islas Canarias. Con una cuantía muy reducida.

Aunque, si dicha herencia fuese una donación ‘en vida’ Andalucía sería la comunidad donde saldría más cara. Frente a Canarias, que figura como la región donde menos se sancionan las donaciones.

Fiscalidad autonómica: Impuesto sobre Patrimonio

La situación por el Impuesto de Patrimonio es otra. Cantabria ha sido la única comunidad que ha incrementado el pago de transmisiones para 2018. Algo que otras CCAA hicieron anteriormente.

En ese sentido, la Comunidad de Madrid es la que tiene una menor presión fiscal sobre Patrimonio. Frente a Cataluña, Cantabria, Valencia y Galicia. Donde el gravamen es más elevado, siempre que no esté vinculado a una vivienda.

Del estudio análisis de los impuestos cedidos a las comunidades (sucesiones, patrimonio, transmisiones,..), Cataluña destaca como la región con más recaudación durante el año pasado.

En sucesiones con 427,37 millones de un total de 2.241 millones a nivel nacional. Mientras que en patrimonio ha recaudado 983,66 millones. En transmisiones patrimoniales 1.056,82 millones y en actos jurídicos documentados 359,83 millones.

Madrid retoma las deducciones y bonificaciones

Este martes día 13 de marzo, la Comunidad de Madrid ha aprobado una rebaja tributaria. Una reforma enmarcada en el anteproyecto de medidas fiscales.

Por un lado, la rebaja incluye una reducción de 0,5 puntos en el tipo mínimo del IRPF. Medida que sitúa al IRPF madrileño como el más bajo en la fiscalidad autonómica, con un 9%.

Así mismo, también se plantea una ampliación del 15% en las deducciones por el Impuesto sobre Sucesiones. Gravamen que actualmente está bonificado al 99%.

Bonificación que se extiende al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales entre personas vivas o fallecidas. Concretamente entre hermanos (15%), tíos (10%) y sobrinos (10%).

Finalmente, las familias numerosas contarán con una bonificación del 95% en pago de Actos Jurídicos Documentados por compra de vivienda habitual.

Éstas medidas pretenden «aliviar el esfuerzo fiscal de más de tres millones de contribuyentes madrileños«, en palabras de Cristina Cifuentes (Presidenta de la Comunidad de Madrid). Justamente cuando el debate sobre la renuncia a herencias vuelve a estar sobre la mesa.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

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Impuestos 28 enero, 2018

Paradoja en la plusvalía municipal: los tribunales eximen de pagar el impuesto aún existiendo ganancias

Una paradoja en la plusvalía municipal. Tras el pronunciamiento del Tribunal Constitucional y pendientes aún de la reforma por parte del Gobierno, la plusvalía municipal recibe otro revés. De la mano de una sentencia que exime del pago aunque se produzca incremento de valor.

El impuesto de plusvalía municipal es uno de los grandes problemas que afrontan los ayuntamientos españoles. Tras el pronunciamiento del Tribunal Constitucional, el pasado 15 de mayo, fueron anulados diversos artículos de una tasa pensada para grabar ganancias obtenidas de la apreciación de los terrenos. Llegando a aplicarse incluso cuando el inmueble incurría en pérdidas.

Sin embargo, los tribunales no han tardado en tumbar el cobro general de dicho impuesto por un error generalizado en la manera de calcularlo. De esta manera, se abre una vía a invalidar también su aplicación en ventas cerradas con plusvalía.

El último episodio lo protagoniza el Juzgado Contencioso-Administrativo nº 2 de Barcelona, tras eximir a un particular del abono de la plusvalía municipal. A pesar de existir pruebas del incremento de valor.

Con ello, esta nueva sentencia alerta de la parálisis provocada por el retraso en la reforma del impuesto. Recordando, una vez más, las paradojas de la plusvalía.

Los ‘anomalías’ de la plusvalía municipal

Sin duda, la plusvalía municipal es la reina de las anomalías tributarias. Afectando a unos 550.000 inmuebles de toda España.

Por un lado, dando por hecho que el simple paso del tiempo, con un máximo de 20 años, produce incrementos de valor en suelos de carácter urbano. Negando la posibilidad de que exista una base negativa que refleje minusvalías, en lugar de plusvalías.

Este criterio ha sido ‘desmontado’ por la sentencia del TC del pasado 15 de junio de 2017 (recogida en Expansión). Considerándolo contrario al principio constitucional de capacidad económica y anulando varios artículos d ela Ley de Haciendas Locales.

Por otro lado, la sentencia hace referencia a la petición expresa de la regulación del impuesto. Generándose un contrasentido al aplicarse la plusvalía municipal. Y un caos en los tribunales, con sentencias capaces de satisfacer a todas las partes.

Y, de hecho, este vacío legal no terminará hasta la entrada en vigor de la esperada reforma del impuesto municipal.

Una sentencia que lo cambia todo

La nueva sentencia de un juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Barcelona viene a dejar aún más claras las contradicciones del impuesto de la plusvalía.

Eximiendo del pago de la plusvalía a un contribuyente que vió incrementar el valor de su inmueble, según el correspondiente informe pericial.

La jueza en cuestión anula el cobro de la plusvalía por no haber sido reformado el impuesto tal y como pedía el TC. Afirmando que no existe manera de liquidarlo.

De esta manera, se desestiman los argumentos de la Diputación de Barcelona, quien solicitaba la suspensión del impuesto en tanto no existiese una nueva normativa. Poniéndose del lado del contribuyente.

Asímismo, la jueza también recuerda que en este caso no existe suspensión prevista. Ni manera de calcular el valor del terreno. Citando al TSJ de Cataluña, al estimar el hecho ‘contrario a dos principios constitucionales: el de seguridad jurídica y el de reserva de ley en materia tributaria‘.

Sentencia que abre una vía a recurrir el impuesto, en tanto no entre en vigor la futura reforma, para aquellos contribuyentes que obtuvieron ganancia patrimonial.

Un borrador para la futura reforma

La futura reforma de la plusvalía adaptará este impuesto a la sentencia del Tribunal Constitucional que anulaba el impuesto de producirse pérdida de valor. Cabe señalar que su aplicación, con carácter retroactivo a partir del 15 de junio de 2017, queda incluída en el borrador de la proposición de ley.

Dicho texto afrontará su negociación en el Congreso desde el mes de febrero con un claro objetivo: su aplicación a nivel nacional desde el día en que el BOE recogió la sentencia del TC.

De esta manera, los propietarios que vendieron ‘con pérdidas’ y pagando plusvalía a partir del pasado 15 de junio, tendrán derecho a su devolución. Desde del momento en que entre en vigor la nueva ley. Probablemente para el verano.

Aunque algunos grupos políticos quieren extender el carácter retroactivo de la reforma a los últimos cuatro años fiscales. Eso sí, deberá ser el contribuyente quien acredite la falta de incremento de valor.

Además, la reforma también incluirá la modificación del cálculo del impuesto en caso de producirse incremento de valor. Implementando otros coeficientes y teniendo en cuenta los años transcurridos desde la fecha de venta del inmueble.

Variando desde el 0,09 inicial (menos de un año) hasta el 0,6 (20 años). Y actualizándose año tras año, con un plazo máximo de tres meses para la adaptación por parte de todos los ayuntamientos.

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Impuestos 16 junio, 2017

Definir la vivienda vacía abre la puerta al nuevo recargo en el IBI de inmuebles desocupados

Una iniciativa del Congreso de los Diputados pide aclarar el término ‘vivienda vacía’ para que los ayuntamientos puedan aplicar recargos en el IBI. Conocé todo lo que necesitas saber recargo en el IBI de inmuebles desocupados este el artículo de Oi Real Estate.

Aprobada una proposición no de ley que obliga a explicar que se entiende por piso vacío, los ayuntamientos esperan la respuesta para aplicar un nuevo recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Una término que deberá detallarse a nivel estatal, dado que diversas comunidades autónomas no lo han definido.

¿Qué debemos entender por vivienda vacía?

La definición, que debería incluirse en la Ley Reguladora de Haciendas Locales, permitirá más margen de recaudación a los municipios. Incrementando el recargo en el IBI de inmuebles desocupados entre un 50% y un 75%.

Existe cierto consenso en describir como vivienda vacía al inmueble que ‘reuniendo las condiciones legales y materiales para su ocupación como residencia privada, no afecta a actividad económica alguna‘. Estableciéndose un plazo mínimo para el recargo de 365 días continuados en un periodo de más de un año o de 22 meses durante un periodo de dos años.

Del mismo modo, la definición debe incluir casos excepcionales para la desocupación de la vivienda. Como que ‘el sujeto pasivo tenga razones de conciliación familiar, laboral, de salud, de dependencia o de emergencia social’. Cuestiones que deberán ser probadas.

Esta proposición ha sido presentada paralelamente a otra que permitiría a los municipios la elaboración de ordenanzas para hacer el IBI ‘más equitativo y justo‘. La iniciativa solicita al Gobierno una bonificación que pueda llegar al 90% de la cuota anual del impuesto para personas en situaciones de vulnerabilidad.

El acuerdo entre diversas fuerzas políticas sobre las medidas de bonificación al IBI para personas en situación desfavorable se ha vuelto desacuerdo en el caso del recargo a viviendas vacías. De hecho, existen grupo que apuestan porque dicho recargo al IBI se realice en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Ya que es en el IRPF donde existe tributación sobre la posesión de la vivienda no habitual.

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Valor catastral de un inmueble: ¿Qué factores se han modificado con la nueva ley?

Impuestos 3 febrero, 2017

El contribuyente se hace fuerte frente a las plusvalías municipales

La maquinaria legal permite a los ayuntamientos recaudar todo tipo de impuestos, a veces injustificadamente. Es el caso de las plusvalías municipales, rechazadas por los tribunales si no existe incremento de valor en los inmuebles. Desde Oi Real Estate te contamos como el contribuyente se hace fuerte para los Ayuntamientos

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido también como plusvalía, graba el aumento del valor de los activos inmobiliarios en los municipios. Aplicándose, fundamentalmente, a pisos en núcleos urbanos.

Según los cálculos ofrecidos por las tasadoras, entre 2007 y 2015, las viviendas perdieron del 30% al 45% de su valor. Sin embargo, el IIVTNU no ha dejado de crecer en ningún momento. ¿No deberían estar ambos valores en la misma linea?

En Legálitas alertan de ese desajuste denunciado por muchos contribuyentes. De hecho, llevan tiempo detectando un incremento de las consultas sobre el IIVTNU, motivadas por la gran cantidad de sentencias que condenan a su devolución.

Recordemos que la ganancia patrimonial la determinan el valor de adquisición y el precio de venta, abonándose entre el 19% y el 23% en la autoliquidación del IRPF. Mientras que las plusvalías municipales no depende de ninguno de esos valores y se abonan en un plazo de 30 días hábiles tras la transmisión.

Un impuesto sujeto a beneficio frente a una tasa donde no se tiene en cuenta si existe o no incremento de valor.

El pago del IIVTNU en Barcelona

El Ayuntamiento de Barcelona ha recaudado, por plusvalías municipales, un total de 431 millones de euros en los tres últimos años. Datos de los ministerios de Economía y Hacienda, y de Fomento, que reflejan un crecimiento con el paso de los años.

De los 114,4 millones de euros en 2013 se pasó a 145,7 millones en 2014 y 169,7 millones en 2015. Evolución, en línea con la recuperación del mercado inmobiliario, aunque muy por encima del incremento real de los precios.

Estos ingresos corren serio peligro por un doble motivo. De un lado, la decisión del Tribunal Constitucional sobre la cuestión de inconstitucionalidad planteada en mayo de 2015 en el País Vasco. Y por el otro, las resoluciones de diversos tribunales que se han pronunciado en favor del contribuyente y en contra de los ayuntamientos.

El problema fundamental es la fórmula de cálculo del impuesto que parte del valor catastral a la que se le aplica un coeficiente en función de los años en que se ha disfrutado del inmueble. A la cantidad que resulta se le aplica un tipo impositivo que determina el ayuntamiento, como máximo del 30%.

De esta manera, aunque la vivienda pierda valor el contribuyente siempre acaba pagando. Una cuestión que ya quedó clara en diversos tribunales de justicia, incluidos el TSJC y juzgados de la contencioso de Barcelona, que han anulado las correspondientes liquidaciones.

Un problema de base del impuesto

La incoherencia de la fórmula de cálculo está en la base del propio impuesto. Diseñado en un momento en que el valor de los inmuebles no dejaba de subir, y aportando a una ciudad como Barcelona un 20% más por plusvalías municipales año tras año.

Sin embargo, y a pesar de que los recursos han ido prosperando, solo un 1% de los contribuyentes afectados ha reclamado la devolución. Quedándose los ayuntamientos con las cantidades no reclamadas.

El proceso de reclamación prospera en prácticamente la totalidad de casos. Aunque los pasos a seguir no siempre parecen lógicos. Primero debe liquidarse el impuesto para después presentar la reclamación. Llegando a los tribunales si solo así se consigue la devolución.

De no empezar el proceso con el abonando el impuesto, el ayuntamiento puede reclamar la cantidad por vía ejecutiva. E incluso embargar al contribuyente.

¿Reclamar o no las plusvalías municipales?

Las sentencias condenatorias por el cobro de las plusvalías municipales son múltiples, aunque una de las más recordadas es la del TSJC 805/2013, de 18 de julio. En ella se recuerda que el impuesto grava ‘el incremento de valor de los terrenos a consecuencia de la transmisión de la propiedad‘. Una ‘ausencia objetiva de este incremento de valor da lugar a la no sujeción al impuesto‘.

Mientras que hace menos de un año, dos sentencias más del TSJCL: la 1017/2016, de 28 de junio de 2016, y la 925/2016, de 10 de junio de 2016, estableciendo la necesidad de un incremento en el valor del terreno para aplicar el IIVTNU (plusvalía municipal). En caso contrario ‘no hay justificación para someterse a tributación por inexistencia de incremento de valor‘.

La argumentación es sencilla y las posibilidades de recuperar el importe muy factibles. Sin embargo, y antes de empezar la vía judicial, debemos siempre evaluar nuestro caso concreto.

Solo así podremos saber si compensa la interposición de una demanda en relación a un capital injustificadamente cobrado.

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El alza de los tipos y las economías familiares

Impuestos 17 febrero, 2016

Novedades en fiscalidad inmobiliaria

En nuestro blog de OI REAL ESTATE te contaremos todo lo que tienes que saber sobre las novedades fiscales inmobiliarias.

La actualidad de la vivienda nos lleva a detenernos, por diferentes razones, en el mundo del derecho jurídico. Normativa, jurisprudencia y nuevas ayudas traen novedades a la fiscalidad inmobiliaria.

Además de la buena marcha en la inversión y la rentabilidad del sector inmobiliario, este primer trimestre del año trae noticias jurídicas para los propietarios de viviendas.

Novedades que asaltan la actualidad diaria con la puesta en marcha del impuesto sobre pisos vacíos a entidades jurídicas. Pero que también afectan a la nueva doctrina tributaria sobre las ganancias patrimoniales.

Este pequeño repaso finalizará con la próxima convocatoria de ayudas a la rehabilitación de edificios de uso residencial y de viviendas en la ciudad de Barcelona.

¡Veamos que hay de nuevo en el mundo de la vivienda!

Impuestos a casas vacías

El pasado día 16 de enero, la Generalitat de Catalunya aprobó el reglamento que desarrolla la ley del impuesto sobre viviendas vacías. Una norma aprobada el 21 de julio de 2015.

Esta nueva tasa empezará a recaudarse a partir del próximo 1 de marzo de 2016, y afectará únicamente a entidades financieras y personas jurídicas que posean viviendas desocupadas sin causa justificada. Por ello, no afecta a particulares.

El nuevo impuesto se calculará en función de los metros cuadrados de superficie útil que posea la vivienda. Un tipo de gravamen de carácter progresivo.

De esta manera, se pagarán 10 euros por metro cuadrado en superficies de 0 a 5.000 metros cuadrados; 15 euros por metro cuadrado en superficies de 5.000 a 20.000 metros; 20 euros por metro cuadrado entre 20.000 y 40.000; y 30 euros a partir de los 40.000 metros cuadrados.

El tributo afectará a 8.300 viviendas vacías de 72 municipios catalanes. Y se espera una recaudación anual de 8 millones de euros, destinada a vivienda social.

Ajuste en la ganancia patrimonial

Una nueva sentencia ha venido a clarificar la tributación por la venta de inmuebles y rebajar su liquidación en más de un caso.

Recientemente, el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre el cálculo de ganancia y pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y su estimación por parte de la administración tributaria. Más exactamente por el llamado ‘valor de adquisición‘ en la compraventa de bienes inmuebles.

El cálculo de dicha ganancia patrimonial derivada de una futura venta del inmueble partía habitualmente del importe real por el que se había comprado dicho inmueble. Mientras que la Hacienda autonómica, tras una ‘comprobación de valores‘, acostumbraba a fijar una valoración más elevada a la realmente abonada en el momento de la compra.

Una valoración ‘al alza’ con el objetivo de liquidar más favorablemente para la Administración en la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Al margen de la tributación por el IRPF en una posterior venta, que venía calculándose por la diferencia entre el valor real de adquisición y el valor de transmisión.

La nueva sentencia del TS con fecha del 21 de diciembre viene a confirmar el principio de unicidad de la Administración, y a ratificar otra sentencia de enero de 2015 por la que el contribuyente podría declarar el valor de adquisición fijado por la Hacienda autonómica y no el rea

Ayuda a la rehabilitación

La convocatoria de 2016 para la solicitud de ayudas a la rehabilitación de edificios de uso residencial y viviendas en el área metropolitana de Barcelona está próxima a abrirse.

Finalizada la convocatoria para 2015 el pasado 31 de diciembre, a partir del mes de marzo de inicia un nuevo proceso.

En esta ocasión, el Consorci de l’Habitatge de Barcelona ha ampliado su dotación económica, destinando 36,9 millones de euros a la concesión de subvenciones para la rehabilitación de viviendas de Barcelona. Presupuesto que incluye una partida específica para el barrio de Canyelles (Nou Barris) y el Suroeste del Besòs (Sant Martí).

En esta ocasión, la linea de ayudas incluirá la subvención de los costes relativos a la redacción de los IITE (Informes Técnicos de los Edificios).

Como también sucedió en 2015, esta nueva convocatoria irá acompañada por las ayudas de la Generalitat de Catalunya a través de l’Agència d’Habitatge de Catalunya. Aunque aún no existe fecha precisa sobre su aprobación.

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