Con la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se presentó un nuevo modelo de contrato de alquiler. En este post te contamos más sobre este tema.
¿En que se basa el nuevo contrato de alquiler?
Ahora los contratos de arrendamiento que se firmen deben basarse en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Llevada a cabo por el Gobierno de Pedro Sánchez mediante el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. Las principales características son las siguientes:
- Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco años (5). También se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifieste su voluntad de no renovarlo.
- En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
- La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).
- Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
- Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos, como mínimo, 5 años si el arrendador es persona física , o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.
- En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
- La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato. Como, por ejemplo, que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares.
- El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscripto en el Registro de la Propiedad.
- Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda, sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.
Contrato de alquiler: todo lo que necesitan saber propietario e inquilino
Las garantías adicionales que se pueden pedir al inquilino tras la reforma del alquiler
Uno de los aspectos más controvertidos de los cambios en el alquiler es el relativo a los límites de las garantías adicionales a la fianza. La prestación de un mes de fianza en metálico es obligatoria para el inquilino a la celebración del contrato de arrendamiento. Pero es posible, además, pedir al arrendatario que tenga un fiador solidario o avalista. Te explicamos en qué consiste.
¿Cuáles son las sanciones por no declarar el alquiler de una vivienda?
Los pisos alquilados, históricamente, han generado una gran economía sumergida. Hacienda ha iniciado una campaña para “cazar” a los que alquilan en negro. Si te descubren, la Agencia Tributaria te enviará una propuesta de liquidación, más conocida como “paralela”. Además, podrá imponer una sanción de entre el 50% y el 150% de lo que no se ha declarado.
El Supremo decidirá si el propietario puede reducirse el alquiler en el IRPF, si no lo declaró
El Tribunal Supremo ha puesto el ojo sobre las ventajas fiscales de aquellos contribuyentes que alquilan sus pisos. Y es que hasta la fecha, Hacienda ha negado la posibilidad de que el propietario pueda reducirse en el IRPF el 60% del rendimiento obtenido por las rentas, si en su momento no los declaró. Ahora le toca al Alto Tribunal decidir si puede disfrutar de esta ventaja fiscal o no.
¿Qué hacer cuando tienes un inquilino moroso?
El gran temor de cualquier propietario que piensa en poner una vivienda en alquiler es que su inquilino deje de pagar. En primer lugar, se recomienda llegar a un acuerdo extrajudicial. Suele ser más rápido, aunque en pocas ocasiones se consigue. Si fracasa, únicamente queda la vía judicial. Hay dos opciones: el arrendatario acaba pagando o se produce un desahucio. El proceso en su totalidad se puede prolongar entre tres y ocho meses.
Consejos para el inquilino
Calcula la duración de tu contrato de alquiler y los años de prórroga
Existe una calculadora revolucionaria para el mercado del alquiler: la calculadora que permite saber la duración de los contratos según la fecha de celebración.
Las seis cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de alquiler de una vivienda
Cuando se formaliza un contrato de arrendamiento de vivienda hay que tener en cuenta si contiene cláusulas nulas. Es decir, aquellas cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino. Algunas de estas disposiciones consideradas nulas son los falsos arrendamientos de temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado cumplimiento al inquilino del primer año.
Dos modelos de terminación de un contrato de alquiler de manera legal
Cuando llega el fin del contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre inquilino y propietario de terminación de dicho contrato. Es la fórmula para asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que quedan pendientes al acabar el contrato. Así, hay dos modelos principales para finalizar el arrendamiento. Por un lado, un “acuerdo de terminación con liquidación”. Por el otro, un “acuerdo de terminación con retención de la fianza”.
La falsa creencia sobre la fianza en los alquileres: el propietario no tiene 30 días para devolverla
En muchas ocasiones se oye aquello de que “el arrendador tiene un mes para devolver la fianza del alquiler”. Sin embargo, este plazo no viene determinado por ninguna ley. La fianza debe ser restituida al inquilino justo al final del contrato del alquiler, siempre y cuando no haya desperfectos o impagos.
Consejos para ambos
¿Cómo redactar un contrato de alquiler para que el propietario y el inquilino estén blindados?
Los principales problemas que surgen son la falta de contenido, falta de claridad y cláusulas contrarias a la ley. Como así también los falsos arrendamientos de temporada, la negativa a la prórroga legal o la penalización al inquilino si no permanece un año, como mínimo.
Contratos de alquiler: asegúrate de que entiendes todo lo que firmas
Es importante un lenguaje claro y sencillo pero que sea un texto completo, por lo que siempre es aconsejable que lo redacte un abogado especializado. Debe incluir los derechos y deberes de cada una de las partes, porque es tan importante lo que se dice como lo que queda a interpretación de la LAU.
Seis premisas básicas para tener bien atado el contrato de alquiler
A la hora de elaborar el contrato de arrendamiento de una vivienda son varias las preguntas que se nos vienen a la cabeza para poder entender todo perfectamente. ¿Verbal o escrito? ¿En documento público o privado? ¿Hay que pagar algún impuesto? Los expertos recomiendan hacer el contrato por escrito y que esté inscripto en el Registro para mayor protección del inquilino.
En un alquiler, ¿qué paga el propietario y qué el inquilino?
Cada vez más personas se deciden por alquilar una vivienda ante la imposibilidad de comprar. Pero el alquiler también conlleva una serie de gastos que conviene aclarar. Una vez que se ha formalizado el contrato de arrendamiento y, salvo que en el contrato de alquiler se diga lo contrario, los gastos de la casa se reparten. Por ejemplo, el casero paga costes como el IBI o la comunidad de vecinos, mientras que el inquilino abona todo lo que puede medirse con contadores individuales.
Ahora, con toda información en tus manos, estás listo para arrendar un apartamento. Lo ideal siempre es dejar todo en manos de un experto. Por eso, en Oi Real Estate te esperamos para brindarte nuestra profesionalidad y confianza.
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