Si estás buscando un lugar donde vivir y te encuentras para comprar un piso alquilado, ¿puedes hacerlo? En este post te contamos todo lo que debes saber si te encuentras en una situación así. ¡Sigue leyendo!
Comprar un piso alquilado: ¿Es posible?
Estás buscando un piso para comprar y ninguno te convence. De repente, ves uno que se acondiciona a todas tus necesidades, te encanta y, además, se ajusta a tu rango de precios. Es el ideal, pero lees bien el anuncio y está alquilado. Es decir, ya hay un inquilino viviendo allí. Entonces te preguntas ¿Puedo comprarlo igualmente? En este artículo vamos a contarte un poco qué sucede en un caso así.
El inquilino siempre tiene preferencia de compra
Fernando Acedo-Rico, director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores de España, nos recalca la importancia de comprobar el plazo de duración del contrato de arrendamiento aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad. “Yo sugeriría a cualquier persona que no lo compre el piso, salvo que lo quiera para tener alquilado y ganar una renta. […] Si el contrato de alquiler está vigente no puedes echar al inquilino”, señala.
El inquilino podría asegurar por escrito que se irá, pero Acedo-Rico expone que “Por escrito lo tendría que aportar el inquilino, en todo caso, pero se puede volver atrás hasta el momento que le echen”.
Hay que tener en cuenta que la persona que está rentando tiene preferencia de compra y, por tanto, el propietario debe comunicarle su intención de vender la vivienda.
En este momento hay dos opciones viables. Una es que el inquilino quiera comprar la vivienda. La otra es que se desestime esa opción. En el segundo caso, el propietario puede venderla sin ningún problema pero con algunas condiciones para cumplir con la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Se puede vender y comprar un piso alquilado con inquilino?
No solo se puede cerrar esta operación con éxito y sin demasiadas complicaciones legales sino que se considera una inversión rentable si conocemos de antemano los ingresos que se recibirán por alquiler.
En este momento, existe un mercado de 15.000 viviendas de compra-venta con inquilino en España. Y se estima que hay otra cifra similar sin aflorar aún por el desconocimiento de esta fórmula de compra-venta de bienes inmuebles.
Durante el confinamiento, este mercado experimentó un repunte del 15% de la población española para frenar el avance del Covid-19. Esto fue una consecuencia de la necesidad de algunos particulares por obtener liquidez.
¿Qué dice la ley sobre comprar un piso alquilado?
Una cosa es lo que puedan hablar las partes y otra cosa es lo que dicta la Ley. Lo primero que debes preguntarle al vendedor es la fecha en la que suscribió el contrato. Ya que de ella dependerá el siguiente paso. Por un lado, si está inscrito o no en el Registro de la Propiedad.
Contratos convenidos hasta el 6 de junio de 2013 sobre comprar un piso alquilado
Jacobo Sánchez-Andradre, Counsel de Derecho Inmobiliario en Bird&Bird, indica que “Antes de la reforma liberalizadora, el arrendamiento debía mantenerse por el nuevo propietario-comprador al menos durante los primeros cinco años de duración del contrato”. Siempre y cuando la duración pactada inicialmente fuera inferior a cinco años. Esto era así más allá de que el arrendamiento estuviera o no inscrito en el Registro de la Propiedad. O si el propietario-comprador lo fuera o no de buena fe. O aunque las partes hubieran pactado algo distinto en el contrato.
Si la duración inicialmente pactada en el arrendamiento fuera mayor a cinco años, el propietario-comprador quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada. A menos que el propietario-comprador lo fuera de buena fe y desconociera la existencia del arrendamiento. En un caso así, el propietario-comprador solo tendrá que aguantar el arrendamiento durante el tiempo que falte para llegar al lapso de cinco años. Así, el vendedor tendrá que indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
Por otro lado, si las partes hubiesen pactado que el arrendamiento quedaría extinguido, entonces este solo deberá respetarse durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.
Contratos convenidos después de junio de 2013
Luego de esta fecha se estableció la obligación de inscribir los alquileres en el Registro de la Propiedad para que tuvieran efectos frente a terceros. Según Jacobo Sánchez-Andrade, esta decisión logró que “se flexibilizaran drásticamente los requisitos en beneficio del arrendador. De esta manera, si el arrendamiento no estaba inscrito al tiempo de efectuarse la compra y el propietario-comprador lo era de buena fe, entonces quedaba extinguido”.
Si la propiedad que se adquiría no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicaba el código civil que en su artículo 1571 proclama el principio de «venta quita renta«. “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. Si el comprador usara de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen”.
Contratos convenidos después del 6 de marzo de 2019
Jacobo Sánchez-Andrade explica que a partir de esta fecha se eliminan las trabas que impuso el régimen liberalizador del 2013. De esta manera, se intenta recuperar la regulación original, con algún cambio.
Básicamente, “se elimina la obligación de inscripción de los arrendamientos para que estos tengan efectividad frente a terceros”.
Entonces, el arrendamiento deberá mantenerse por el nuevo propietario-comprador, al menos, durante los primeros cinco años de duración del contrato si el arrendador es persona física. Si el arrendador es persona jurídica, deberá mantenerse por el nuevo propietario-comprador por siete años. Esto será así siempre y cuando, en ambos casos, la duración pactada inicial era inferior a ese plazo.
Si la duración pactada en el alquiler fuera superior a cinco años (en caso de persona física) o siete años (en caso de persona jurídica), el propietario-comprador quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada.
¿Qué opinas de este artículo? ¿Te ha sido de utilidad? Puedes dejar tu respuesta en el apartado «Comentarios» de nuestro Blog.
Sigue leyendo más sobre estos temas en nuestro Oi Real Estate:
agente inmobiliario Alquilar alquilar piso Alquiler alquileres Barcelona comprar Comprar piso comprar vivienda Compraventa consejos contrato de alquiler Decoración decoración de interiores diseño Diseño de interior España Euríbor Featured Hipotecas Hipotecas variables Hoteles Impuestos interiorismo inversiones Inversión inmobiliaria inversores invertir IRPF Madrid marketing inmobiliario mercado hipotecario mercado inmobiliario Oficinas Oi Real Estate Oi Realtor Propietarios préstamo hipotecario Sostenibilidad Tendencias Tendencias de decoración vender Vender piso vivienda Viviendas
