Vender un piso con hipoteca es una práctica muy común, sólo hay que conocer el paso a paso para poder realizar este tipo de operaciones inmobiliarias. Enteráte en este post todas las opciones para hacerlo.
La media de una hipoteca que se vende en España es de 30 años, tiempo suficiente como para que sucedan muchos cambios en la vida de una persona. Quizás al principio fue la casa de los sueños pero luego se agrandó la familia, o queremos estar más cerca de la naturaleza o queremos una vida minimalista y necesitamos algo más pequeño.
Para estos casos, una práctica muy habitual es la de vender un piso con una hipoteca. Es mucho más común de lo que se cree, sobretodo en viviendas de segunda mano.
Se podría pensar que una vivienda con hipoteca no es muy atractiva para los potenciales compradores pero no es así. Un piso hipotecado puede ser visto como una oportunidad ya que suele tener un precio menor que una vivienda común.
Además, es posible vender un piso con hipoteca con las mismas condiciones que si no lo tuviera deudas pendientes.
Podemos diferenciar dos tipos de casos en los que se venden viviendas con hipotecas:
- Cuando aún no se terminó de pagar
- Cuando la hipoteca ya está pagada pero igualmente aparece como carga en la vivienda porque nos ha faltado un paso: Cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad
Cancelar el préstamo por la venta de la vivienda
Se trata de la opción más frecuente. En este caso tenemos que pedirle al banco que nos dió la hipoteca un certificado de la deuda pendiente. Allí figuran los pagos, la hipoteca pendiente y los gastos de cancelación. Luego deberemos cumplimentar el formulario de Actos Jurídicos Documentados, donde entran en juego dos factores clave en esta operación. Uno de ellos es el precio por el que hemos vendido el inmueble mientras el otro es la deuda hipotecaria pendiente.
Venta a un precio mayor que el resto de la hipoteca
Si pudimos esperar un momento oportuno y vender el piso a un precio que superaba la deuda que quedaba, la hipoteca será cancelada. El momento de cancelación será en el mismo acto de escritura de venta, ante el notario. De esta manera, el comprador se asegura de que la vivienda que está comprando está libre de deudas,
Entonces de todo el dinero que se reciba por la venta del piso se destinará al saldo pendiente de la hipoteca. En este caso deberemos pagar la comisión de cancelación en caso de que exista esa condición en el préstamos hipotecario. El resto del dinero quedará como ganancia patrimonial, que deberá pagar impuestos y podrá ser acreditado en nuestra cuenta. El registro de la cancelación quedará en manos del comprador.
Venta por menos de lo que de lo que nos resta saldar al banco
En el caso de que hayamos tenido que vender el piso por un precio menor al saldo del préstamo que quedaba pagar, hay algunos pasos diferentes. Primeramente, el banco tiene que darnos la autorización, ya que tiene nuestra casa como garantía del préstamo hipotecario hasta el pago total de este. Entonces debemos hablar con el banco para informarle de la situación y ver si está de acuerdo en cancelar la hipoteca gracias al pago del importe de la compra venta sumándole un nuevo préstamo personal que nos deberá otorgar.
El saldo de la deuda luego de la venta no deberá ser superior a los 50.000 euros, que es lo máximo que suelen prestar los bancos a modo préstamo personal.
A nuestro cargo quedarán los gastos de cancelación de la hipoteca y los de la constitución del nuevo crédito, en caso de que tuviera.
De esta manera, seguiremos teniendo una deuda con el banco pero esta vez ya no será una hipoteca, sino un préstamo diferente, con otras condiciones y cláusulas.
Transmitirle la hipoteca al comprador
Una casa hipotecada se puede vender transmitiendo la deuda pendiente al comprador. Esta opción se denomina subrogación de la hipoteca ( del deudor). Para llevarla adelante también como en el caso anterior será necesario el visto bueno del banco. La entidad financiera será la encargada de estudiar el perfil y analizar las posibilidades crediticias del nuevo posible dueño del piso para aceptarlo.
Las comisiones de subrogación, en caso de que las haya, más los gastos del análisis de perfil estarán a cargo del vendedor.
Las ventajas de la subrogación son:
- El comprador se ahorra los gastos de apertura de hipoteca
- El vendedor salda su deuda sin pagar gastos de cancelación ni Actos Jurídicos Documentados
La desventaja es:
- El comprador debe asumir las condiciones del préstamo hipotecario anterior, sin posiblidad de nueva negociación
En el caso de que el banco no acepte al nuevo comprador, se puede realizar la operación realizando un convenio con el comprador. Según este contrato, el nuevo dueño deberá pagarle al vendedor todos los meses la cuota de la hipoteca. Allí se corre el riesgo de la cesación de pagos, con lo cual se generaría un doble problema
Otra posiblidad: la hipoteca puente
Esta es la opción menos habitual, y consiste en la venta de un piso con hipoteca para comprar otra vivienda también a través de hipoteca.En vez de pagar dos hipotecas por separado, el banco ofrece la posibilidad de unificarlas en una sola, De esta manera se pagará una cuota mensual menor que la suma por separado, La condición es que el primer inmueble se venda en un plazo menor a los 5 años.
Ventajas:
- Ofrece flexibilidad y comodidad,
- No tenemos que solicitar otra hipoteca
Luego de que la primera propiedad se vende, cancelaremos la hipoteca puente y la primera hipoteca. Entonces se formaliza una nueva hipoteca normal para el nuevo inmueble.
Desventajas:
La venta del primer inmueble puede demorarse, o en el mientras tanto no podemos hacernos cargo de la hipoteca unificada. Por esto es una operación que conlleva cierto riesgo.
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