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Comprar 15 enero, 2021

Tendencias 2021: varios factores para comprar casa

En este artículo vamos a ver las principales tendencias 2021 para el sector inmobiliario. Los profesionales prevén una bajada de precios general en el contexto inmobiliario. Pero vamos a ver qué factores hay que tener en cuenta si queremos comprar, alquilar o realizar alguna transacción inmobiliaria.

¿Qué tendencias 2021 se esperan para el mercado inmobiliario?

A pesar de que el año recién comienza, algunos expertos ya pueden predecir algunos aspectos que nos acompañarán este año.

Si bien la mejora el sector será poco a poco, las predicciones son muy optimistas. Así que aquí vamos a darte algunos tips para que empieces el año por un buen camino, realizando buenas operaciones inmobiliarias.

Interés por la vivienda en régimen de cooperativa

El interés por la vivienda en régimen de cooperativa ha crecido un 82% en los últimos meses, según los datos de la compañía Libra Gestión de Proyectos. Miguel Palmero, director general de la compañía, afirma que “las cooperativas de vivienda están viviendo una situación similar a la vivida en 2008-2013, cuando España vivió su último boom en cuanto a construcción de vivienda en régimen de cooperativa”.

El Covid-19 ha generado un claro daño en la situación económica. Las ventajas que conlleva la adquisición de una vivienda en régimen de cooperativa han multiplicado el interés de los españoles por esta modalidad de compra. Y, según parece, se irá incrementando en este 2021.

Un buen sector para invertir: tendencias 2021

El mundo inmobiliario sigue representando un refugio seguro en el que invertir. Aunque algunos sectores, como el de los retails y pymes, se han visto más afectado por la crisis mundial. Son datos del 2º Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario 2020.

Según Miquel Laborde, socio fundador de Laborde Marcet, este 2021 va traer mucho movimiento. “Por un lado encontramos a inversores que han vuelto rápidamente a la actividad para aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado. Y, por otro, a reactivos que adoptan posturas de precaución hasta que todo se aclare con el consiguiente coste de oportunidad”. Así, se pronostica una recuperación en forma de U y, para el experto, los precios no van a bajar más.

Miquel Laborde asegura que el mercado ha dado pasos agigantados en muy poco tiempo. Por ese motivo, las tendencias que se preveían para dentro de 5 o 10 años, son una necesidad real a día de hoy.

Para Iñaki Unsain, principal personal shopper inmobiliario de Barcelona, el segmento inmobiliario más atractivo como inversión segura y estable sigue siendo el residencial. De manera más específica, aquellos activos en buen estado, buena ubicación dentro de las grandes ciudades, con superficies alrededor de entre 80 y 100 metros cuadrados y tres habitaciones. Según estudios, este tipo de vivienda es la más buscada.

**Un mercado premium cada vez más asequible**

Elizabeth Hernández, directora de Barnes Barcelona, explica que el mercado premium de la ciudad es cada día más asequible. Ya que la mayor parte de la demanda, con un marcdo protagonismo para el comprador nacional en ausencia del extranjero, busca propiedades a partir de los 300.000 euros y hasta el millón. Por eso se puede decir que, si se quiere comprar una casa con un nivel más elevado, 2021 va a ser el momento.

La experta concluye: “La vivienda media en el mercado de alta gama que se busca como residencia principal tiene alrededor de 150 metros cuadrados, tres habitaciones, dos baños y zonas exteriores. La zona alta de Barcelona y Eixample siguen siendo la ubicación preferida de los compradores por la calidad del parque de viviendas, su tranquilidad y su seguridad”.

Tecnología tendencias 2021: cada vez más protagonismo

No cabe duda de que la tecnología seguirá teniendo un lugar muy importante este año. Para Nacho Castella, director general de Cat Real Estate, el cliente evita al máximo el contacto físico y por esto hay un aumento de visitas de inmuebles online.

Por otro lado, impulsan a la tecnología 3D para poder ver el inmueble. “Los clientes no han perdido su interés por visitar inmuebles. Todo lo contrario. Por este motivo nosotros hemos potenciado las fotos de todos nuestros productos y aumentado nuestras redes sociales”.

Reanudación del sector hasta 2022

Bakinter, sin querer ser pesimista pero sí realista, prevé que para que el sector inmobiliario alcance niveles pre Covid-19 habrá que esperar hasta 2022. Se estima un nivel de actividad inmobiliaria muy bajo en la segunda mitad del año. En 2021, este informe establece que ello debería recuperarse +30%, aunque sin alcanzar los niveles previos al virus. Habrá que esperar hasta 2022 para volver a ver las 500.000 transacciones al año.

Inevitable bajada de precios de las viviendas

Por lo que se ha registrado en diversos estudios, el comportamiento conservador de oferta y demanda en los últimos meses ha generado un efecto de parálisis que llevará a caídas del precio medio de la vivienda de entre un 6% y un 12%.

Iñaki Unsain cree que la bajada de la demanda no será homogénea. Y se espera que en las grandes ciudades como Barcelona, Madrid, Sevilla, Valencia, Zaragoza o Bilbao sea algo inferior.

Desde Bankinter prevén un mayor impacto del virus sobre la economía española y, en concreto, sobre el empleo. El recorte de precios se podría notar más en zonas prime de grandes ciudades, superando el -10% acumulado entre 2020 y 2021. Los precios de suelo finalista podrían sufrir retrocesos superiores al -20%.

Cambios de usos, necesidades y nuevos consumidores

Vicenç Hernández, nuevo presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y CEO de Tecnotramit explica que “Los hábitos de compra están cambiando, se está destinando mucho más uso y más interés al uso que a la propiedad. Hay una nueva generación de gente joven que mira de una manera muy diferente eso de comprar un inmueble, al igual que eso de trabajar en la misma empresa para toda la vida”.

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Vender tu vivienda al banco para comprar otra ¿Cómo se hace?

Área legal 14 enero, 2021

Herencia: ¿Qué problemas pueden surgir entre los herederos al vender la vivienda?

Heredar un piso es algo fenomenal. Pero, muchas veces, comienzan a surgir disputas entre los afortunados que heredaron. Y comienzan los problemas… Hoy vamos a contarte qué cuestione pueden aparecer si has recibido una herencia.

Herencia: Comienzo

Los problemas internos comienzan a surgir cuando se ha formalizado la sucesión y esta corresponde a más de una persona. «La situación más común es que hereden varios hermanos y unos quieran conservar el piso y otros venderlo«, afirma Jorge Capell, abogado de Cuatrecasas experto en sucesiones. Capell aconseja «intentar ponerse de acuerdo y evitar procedimientos judiciales, que lo único que hacen es deteriorar el valor del bien». En caso de que tan solo una de las partes opte por vender la casa, su valor podría acabar diluyéndose en una subasta judicial a un coste muy bajo. Este proceso, además, puede demorarse años, con los gastos que ello conlleva.

Si los herederos son varios, ellos decidirán sobre los asuntos relativos a la gestión del inmueble proindiviso por mayoría, de igual modo que si fueran accionistas de una sociedad. Si no existe unanimidad y se producen las desavenencias, hay algunas cosas que deberemos tener en cuenta.

¿Qué debe hacerse si no hay unanimidad con respecto a la herencia?

En primer lugar, resulta fundamental conocer los trámites que hay que abordar a la hora de formalizar la situación.

Por lo que «lo primero es averiguar si la persona fallecida dejó testamento«, explica Capell. Para ello, los familiares deben acudir al registro y solicitar el certificado de últimas voluntades. También es conveniente pedir también una Nota Simple de la propiedad y confirmar si está libre de cargas. Este trámite también puede hacerse de forma on line.

Si hay un testamento, habrá que dirigirse al notario donde se inscribiera el mismo, solicitar una copia y descubrir quiénes son los herederos del inmueble. Una vez se confirme esto, se debe hacer una escritura notarial para relacionar los bienes y asignar a los que serán los próximos titulares. Este texto debe formalizarse en el Registro de la Propiedad para que quede inscrita la titularidad en favor de los nuevos propietarios.

Herencia con hipoteca

Ahora bien. En el caso de que el inmueble tenga una hipoteca, los nuevos titulares quedarán subrogados en la deuda que estaba pendiente de pago en el momento del fallecimiento. «Si hubiera embargos anotados, es posible que esté en marcha un proceso de subasta por el que los nuevos herederos podrían perder la propiedad», avisa Capell. Quien recuerda que «existe la posibilidad de que las deudas superen el valor de la casa y al legatario le interese renunciar a la herencia o recibirla a beneficio de inventario».

Una vez aceptada la herencia, hay que tener en cuenta la tributación. Los gravámenes de estas transacciones son dos: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, en el caso de Madrid, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). Para pagarlos existe un plazo ordinario de seis meses y el heredero puede pedir aplazamientos (lo que implica pagar intereses). «En este tiempo», recomienda Capell, «el beneficiario debe analizar la situación y decidir si le interesa más vender el piso o buscar financiación para poder pagar».

De todas maneras, hay que tener en cuenta que es un impuesto variable según las comunidades autónomas.

Cazadores de proindivisos

Con frecuencia, las herencias dan lugar a situaciones de copropiedad y surgen discrepancias entre los herederos de un inmueble indivisible. Este foco de problemas pone en alerta a los profesionales que tratan de aprovecharse de la situación y adquirir la vivienda a precios muy rebajados. Estos ‘cazadores’ de proindivisos pueden llegar a hacerse con una de las partes de la casa y forzar su subasta para adquirirla entera a un precio minúsculo.

División de la herencia

Es importante tener en cuenta que la partición de la herencia (el reparto de los bienes hereditarios), es un acto completamente distinto a la aceptación.

La aceptación de herencia es el acto voluntario y libre por el cual una persona llamada a una herencia manifiesta su voluntad de aceptarla.

Por otro lado, la partición de herencia es el acto por el que los herederos que han aceptado la herencia se reparten los bienes del caudal hereditario, adquiriendo su propiedad.

¿Cuándo surgen los mayores conflictos entre los herederos?

Los mayores problemas surgen cuando los herederos aceptan la herencia, pero no realizan la partición o adjudicación de bienes y titularidades.

En estos casos, tanto si hay varios bienes hereditarios (viviendas, solares, tierras de labor, etc.) como en el caso de haber uno solo, los herederos son dueños del todo por participaciones indivisas. Es decir, todos son dueños de todo.

Esta situación suele crear conflictos entre los herederos cuando alguno se niega a pagar los gastos de mantenimiento, no quiere mantener el proindiviso de los bienes o, por el contrario, se niega a vender su participación.

Fernando Castellanos, fundador de Castellanos y Asociados y abogado especialista en herencias, explica: “En principio, la adjudicación en proindiviso de los bienes de una herencia (sobretodo inmuebles) puede parecer una situación menos complicada, Pero, posteriormente, puede generar numerosos problemas en cuanto a pago de gastos fijos de dichos bienes. Como pueden ser cuotas de comunidades de propietarios, reparaciones necesarias para la conservación del inmueble, etc.

La adjudicación en proindiviso puede ser una buena solución si lo que se pretende es la venta inmediata del bien heredado, pues supondrá la transformación en metálico y un fácil reparto de este. Pero si se trata de conservar el inmueble es preferible la adjudicación individual de los bienes.

Acudir a un profesional, tanto para la realización de todas las cuestiones relativas al trámite sucesorio como para la venta de los bienes es la mejor opción para evitar problemas futuros.

¿Qué sucede si el único bien de la herencia es una sola vivienda?

En este caso, si hay, por ejemplo, cuatro hermanos heredando una única vivienda, cada hermano tiene una cuarta parte de la vivienda. Lo que se conoce como proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes.

Cada hermano tendría una cuota abstracta, es decir un porcentaje de la vivienda sin que pueda concretarse en una parte exacta de la misma.

¿Puede solo uno de los hermanos vender la totalidad de la vivienda?

No. Necesita contar con el consentimiento de todos para que la venta sea válida.

¿Uno de los hermanos puede vender su participación indivisa en la vivienda?

Aquí la respuesta es afirmativa. Cualquiera de ellos puede vender su parte de la vivienda.

Ahora bien, los otros hermanos tendrán derecho preferente para adquirir esta participación indivisa abonando el precio de venta.

¿Qué pasa si un hermano se niega a vender su parte en la vivienda?

Hay que tener en cuenta que ningún propietario puede ser obligado a vender. Pero tampoco el resto de copropietarios están obligados a permanecer en comunidad y cualquiera de ellos puede pedir en cualquier momento que se divida.

¿Hay solución para este conflicto de intereses respecto a la herencia?

Las soluciones más razonables, menos conflictivas y menos costosas serían:

Que el hermano que quiere conservar la vivienda compre a los otros su participación en la misma.
Si no dispone de capital o simplemente no quiere comprar la parte de los otros hermanos, que la vivienda se venda y repartan el dinero.
Como última instancia, antes de la vía judicial, acudir a un mediador para tratar de buscar una solución adecuada para los intereses de todos.

Si uno de los hermanos se niega a vender y no llega a un acuerdo con los otros hermanos, la solución al problema sería la división judicial de la cosa común o extinción de condominio.

Herencia y subasta para el bien en cuestión

La Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria introduce como novedad las subastas voluntarias para la división de la cosa común.

Pero en la subasta voluntaria, no existen posiciones opuestas entre los interesados para sacar a subasta la vivienda. Por lo que debe existir, en principio, una voluntad común de subasta, pues en caso contrario dejaría de ser voluntaria.

En definitiva, habría que entablar el procedimiento judicial correspondiente. Pero debes tener en cuenta que este procedimiento puede acarrear inconvenientes, dado que termina con la subasta de la vivienda en común y el precio de adjudicación suele ser inferior al precio de mercado.

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Comprar 14 enero, 2021

Los jóvenes y la vivienda: la eterna problemática de acceso

Como ya es sabido, el problema entre los jóvenes y la vivienda es un tema conocido. Acceder a una casa cada vez se complica más para las nuevas generaciones. En este post vamos a hablarte de las barreras que tienen los jóvenes y qué se espera para mejorar la situación.

Los jóvenes y la vivienda: ¿Cuáles son los obstáculos?

En líneas generales, la tasa de emancipación está en mínimos históricos, los jóvenes son el colectivo con el índice de pobreza y exclusión social más elevados y está creciendo el número de los que viven en una vivienda cedida, como consecuencia de las precarias condiciones laborales que ya llevan arrastrando una década. Esto es lo que dicen las cifras:

Riesgo de pobreza y exclusión social

Otro registro que lanza el estudio es que los jóvenes de entre 16 y 29 años forman el colectivo con el índice de pobreza y exclusión social más elevados de la población. Ya que se registra el mayor incremento en la última década. Algo que pesa tanto sobre los que logran emanciparse como los que siguen residiendo bajo el techo familiar.

En el año 2017 más del 40% de los jóvenes emancipados estaba en riesgo de pobreza o exclusión social. Por otro lado, el porcentaje en el caso de los no emancipados superaba el 30%. En 2009, en cambio, su peso estaba por debajo de dicho nivel en ambos casos. Actualmente, en el caso de los extranjeros, el riesgo de exclusión se dispara por encima del 50% de los menores de 30 años.

En otras palabras, no solo son menos las personas jóvenes que pueden llegar a establecerse en una vivienda distinta a la del hogar de origen (permanente o provisionalmente). Sino que, cuando lo consiguen, tienen más probabilidades de hallarse en situaciones de vulnerabilidad económica y social.

La tasa de emancipación toca mínimos

Según el estudio del Consejo de la Juventud, la proporción de jóvenes emancipados estuvo creciendo año tras año entre 2001 y 2008. Aunque en 2009 la crisis revirtió la tendencia. Desde entonces, no ha dejado de caer hasta regresar a cotas similares a las que se registraron a mediados de la década de los años 90.

La precariedad laboral

El empleo entre los jóvenes poco a poco va mejorando. Por primera vez desde 2010, la tasa de empleo de los menores de 30 años ha superado el 40%. Sin embargo, el hecho de tener trabajo no es una garantía para poder emanciparse.

El problema es que hay varios factores que hunden sus posibilidades. Uno de ellos es la temporalidad, que todavía es muy elevada. Según el estudio, “a finales de 2018 el 55,5% de la población joven asalariada en España tenía contratos temporales, casi diez puntos más que en el mismo trimestre de 2010 (45,8%). La temporalidad entre la población joven registraba las máximas cotas, por encima del 60%, en Andalucía, Cantabria, Extremadura, Murcia y el País Vasco. En el mejor de los escenarios (Islas Baleares, Cataluña y Madrid), no bajaba del 46%”.

En segundo lugar, que los que encuentran empleo están entre las categorías laborales con los salarios más bajos. “Más de 4 de cada 10 personas jóvenes empleadas pertenece a dos de las categorías ocupacionales con las retribuciones salariales más reducidas, las que la Clasificación Nacional de Ocupaciones (CNO) de 2011 denomina como ‘ocupaciones elementales’ y los ‘trabajadores de los servicios de restauración, personales, protección y vendedores’. Es, justamente, en esta última categoría en la que la presencia de las personas jóvenes es mucho más preponderante que en el resto de la población ocupada”, agrega el Consejo de la Juventud.

Por último, hay que tener en cuenta que el trabajo a tiempo parcial es mucho más frecuente en la actualidad que antes del estallido de la crisis. Y las cifras sitúan en el 19% el peso del empleo a tiempo parcial entre los hombres jóvenes y por encima del 33% en el caso de las mujeres. En este sentido, el estudio puntualiza que “asumir jornadas por menos horas de trabajo no es sinónimo per se de precariedad o inseguridad laboral. Pero, cuando se combina con las percepciones subjetivas de la población a la que afecta, las conclusiones pueden llegar a ser distintas”.

La cesión de viviendas, la única opción

A pesar de que el alquiler está ganando peso en España frente a la propiedad, en el caso de los jóvenes se está produciendo la tendencia inversa. “Si en 2017 el 60,6% de las personas jóvenes emancipadas vivía de alquiler, en 2018 lo hacía el 59,2%. El descenso no ha sido brusco, pero supone romper con una tendencia ascendente de varios años”, señala el documento.

No dejemos de lado que en varias ciudades el precio del alquiler está en zona de máximos históricos, lo que implica que un joven inquilino deba destinar hasta el 91,2% de su salario a pagar la renta mensual. Sin incluir los gastos que conlleva hacerse cargo de una vivienda. Incluso, contando con el poder adquisitivo medio de un hogar joven, el alquiler tampoco es factible. Ya que implica tener que destinar el 41,2% de la renta disponible, por encima del 30-35% máximo que recomiendan los expertos. Es decir, básicamente imposible.

De esta manera, lo que está ganando peso es la cesión de viviendas. Por ejemplo, casas de familiares que se alquilan gratis o a un precio muy reducido y que ya alcanza el 12%. Actualmente, son más los menores de 30 años emancipados en viviendas cedidas que en viviendas de propiedad sin pagos pendientes.

Las dificultades de acceso al crédito hipotecario de los jóvenes y la vivienda

Además de un problema de capacidad de compra, los jóvenes se enfrentan a la falta de capacidad de pago. Esto se refiere al porcentaje sobre la renta disponible que supone el desembolso de la cuota de la hipoteca. Es necesario realizar pagos mensuales a largo plazo y contar con fuentes de ingresos estables y verificables para que se conceda la financiación.

Es cierto que los niveles actuales de exigencia de las entidades bancarias a la hora de conceder créditos hipotecarios son menores que en otras épocas. Pero todavía son un impedimento para el acceso de este segmento de la población al mercado inmobiliario.

En relación con la escasa o prácticamente nula capacidad para pagar una vivienda, para la mayoría de los jóvenes el gran problema es el importe inicial del precio del inmueble y las garantías que se deben aportar para los créditos hipotecarios.

Así, la entrada inicial de la compra asciende a 45.366 euros de media, calculados a partir de la estimación de una entrada del 20% del valor de la vivienda y de un 10% adicional para gastos de adquisición (notaría, gravámenes, etc.). Esa cantidad supone 2,2 veces los ingresos anuales de un hogar joven, en el que participa más de una persona y que cuenta al menos con dos sueldos.

Tiempo atrás no existía este problema…

Hace unos años, los préstamos hipotecarios alcanzaban, e incluso superaban en la práctica, el cien por cien del valor de tasación de la vivienda, por lo que los jóvenes habitualmente no tenían este obstáculo de la entrada inicial. Ahora esta situación ha cambiado, y la escasa o nula capacidad de ahorro de los jóvenes no les permite cumplir con los requisitos exigidos por las entidades financieras para otorgar un préstamo.

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Los jóvenes españoles y el sueño de emanciparse

Hipotecas 14 enero, 2021

Hipotecas inversas: por qué la pandemia podría disparar sus contrataciones?

Si bien las hipotecas inversas no alcanzaron el éxito que pretendían al momento de su lanzamiento, el contexto generado por el COVID 19 puede lograr que se vean como una buena posibilidad de renta para mayores de 65 años

España goza de una característica particular entre sus mayores, de la que no podrían hacer gala muchos países: casi el 90% de sus población adulta mayor posee su propia vivienda de residencia. Sin embargo, dentro de ese porcentaje no todos poseen una pensión suficiente que les permita llevar una vida similar a la que tenían antes de su retiro de la vida laboral.

A este público apuntó la aparición en el mercado de las hipotecas inversas, un tipo de préstamo hipotecario diseñado para el segmento de los mayores de 65 años. El producto se creó con la intención de brindar un recurso financiero a propietarios de inmuebles que no tengan la necesidad de desprenderse de ningún bien para contratarlo.

Este tipo de hipotecas no tuvo mucha repercusión entre los españoles durante estos años. Pero con el contexto de la crisis generada por el COVID 19, los analistas plantean que sería posible un repunte de las hipotecas inversas, al presentarse como una posibilidad de renta extra que mejore la calidad de vida de los mayores sin dejar sus viviendas.

Si quieres saber más sobre las hipotecas inversas y su panorama este 2021, no dejes de leer este post!

Hipotecas inversas: qué son y cuándo se crearon?

Las hipotecas inversas o revertidas son operaciones financieras dirigidas al segmento de adultos mayores de 65 años propietarios de inmuebles con valor mayor a 150.000 euros. Gracias a este producto, los beneficiarios reciben un préstamo entregado de una vez o en forma de mensualidades vitalicias. De esta manera transforman su propiedad en dinero sin perder la titularidad de su patrimonio.

Al momento de firmar la hipoteca inversa el propietario no tiene necesidad de abandonar su casa ni tampoco deja de ser un bien heredable. El contrato permite al beneficiario obtener una cantidad fija de dinero en forma mensual durante 25 años o un monto completo de una sola vez, equivalente al 30% del valor de la vivienda.

Cuando el propietario fallece y deja la propiedad en herencia, los herederos pueden asumir la deuda cancelándola y de esta manera conservar el bien hipotecado. O bien vender la propiedad y entregar parte del dinero para cancelar la deuda con el banco.

Como publica Hay Derecho, la hipoteca inversa comenzó su comercialización en España en 2007 a través de cajas de ahorro. Durante la crisis financiera se dejaron de comercializar y en la actualidad apenas llegan al centenar de personas. Por su parte en Reino Unido, lugar de nacimiento de este tipo de productos se contrataron más de 47.000 en el año 2018.

Ventaja de las hipotecas inversas

Esta operación financiera se presenta como una solución para aquellos ancianos quienes no presentan una situación económica holgada . Al adquirir una hipoteca inversa, además de recibir la renta todos los meses, el hipotecado no tiene necesidad de abandonar su casa e incluso puede emitir un testamento para heredar ese bien a sus descendientes.

Cuál es la expectativa de vida de los adultos mayores en España?

Según el informe del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC) del 2019, las personas de 65 y más años representaban el 19,4% de España. Esto supone un total de casi 8 millones de personas. Estos indica casi 10 puntos más que hace 50 años, por lo que si hacen 40 años uno de cada diez habitantes tenía más de 65 años, en la actualidad es casi uno de cada cinco. Asimismo, la esperanza de vida en España es una de las más altas del mundo. Se espera que en el año 2050 será el segundo país con más ancianos del mundo, estadística sólo superada por Japón.

De esos 8 millones de ancianos más del 60% ve disminuida su capacidad adquisitiva por lo que la vejez transcurre entre carencias y necesidades.

Por qué las hipotecas inversas no tuvieron tanta receptividad en el mercado español?

Incertidumbre

Tras la muerte del propietario el banco no tiene certezas ya que no sabe cuál podría ser la decisión que tomen los herederos. Estos podrían pedir la constitución de una nueva hipoteca o pagar la existente. Incluso se han presentado casos en donde herederos impugnaron la hipoteca inversa. El argumento que esgrimían era que los titulares fallecidos habían firmado el contrato sin saber en realidad los alcances.

Además, la entidad financiera no se asegura ganancias ya que el mercado inmobiliario puede sufrir un alza y aumentar su valor. En este caso si los herederos deciden vender el inmueble o quedarse con él, el banco quedaría con pérdida.

Arraigo familiar

Es posible que los adultos mayores, no quieran dejar sin un bien a sus herederos, ya que este constituye un patrimonio familiar que dejarían de disponer- por lo menos en su totalidad- sus descendientes.

Baja regulación jurídica

Según la Asociación Española Bancaria, la regulación no es lo adecuadamente clara y esto genera vacíos que impedirían que su comercialización sea más activa. Por otra parte, desde Asociación de consumidores especializada en la protección del usuario financiero (ASUFIN) señalan que el producto no es rentable. Según la asociación el banco se queda con mucho más dinero del que vale realmente la casa. Por ejemplo, si una vivienda se tasa en 300.000 euros se le entregarán al propietario alrededor de 100.000 euros, en una sola cuota o dividido en 25 años. Según ASUFIN esto es una aberración ya que el banco pretende quedarse con una propiedad cancelando tan solo el 30% de su valor.

Poca renta a cambio del inmueble

Cuando una persona cumple 65 años las entidades crediticias pueden otorgar entre el 26% y el 30% del valor total del inmueble. Sólo cuando la persona cumple 85 años puede aspirar a que el banco le preste con respaldo de su vivienda el 46%. Además, el interés que se cobra sobre este capital oscila entre el 5% y el 6% lo cual es menor que un préstamo personal, pero es bastante mayor que el que se asigna por una hipoteca convencional.

Por qué la pandemia podría disparar las contrataciones de las hipotecas inversas?

La crisis generada por el Covid-19 está obligando a todos a plantearnos el futuro desde una perspectiva diferente. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), cerca del 70% de los propietarios mayores de 65 años cuenta con su pensión como única fuente de ingresos y alrededor del 45% tiene dificultades para llegar a fin de mes. Sería entonces el momento oportuno para que las hipotecas inversas despeguen finalmente en España. En declaraciones a Bolsamanía, la decana de los registradores de España, María Emilia Adán, cree que la hipoteca inversa es una buena oportunidad ya que supone la posibilidad de usar la vivienda como respaldo a la obtención de un capital o una renta. «Aunque la tendencia es creciente, sigue siendo marginal comparada con la cifra total de préstamos con garantía hipotecaria que se contratan anualmente», asegura.

Para que esta hipoteca sea vista con confianza como un apoyo para la vejez se deberán extremar los requisitos de transparencia material así como a la función social llamada a cumplir. Además, se deberá extremar la vigilancia para que las consecuencias jurídicas y económicas de la contratación queden claras para el beneficiario. Si las condiciones financieras la hacen atractiva y aumenta la claridad jurídica, mayores serán las posibilidades de que sea este producto sea más aprovechado en un futuro próximo.

¿Te ha servido esta información? Conocés más sobre las hipotecas inversas? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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Hipotecas 13 enero, 2021

Hipotecas al 0%: te imaginas que te paguen por prestarte dinero?

Esta semana se anunciaron las primeras hipotecas al 0% por un plazo de 20 años que comenzará a ofrecer a sus clientes el banco danés Nordea Bank Abp

Es complicado de entender que un banco pueda sacar rentabilidad ofreciendo un producto por el que no nos va a pedir una retribución económica. Pero en este contexto del 2021 que estamos viviendo, todo puede ser posible. Tanto es así que en Dinamarca el Nordea Bank Abp anunció la promoción de préstamos hipotecarios al cero por ciento, esto quiere decir que el dinero que ofrece no tiene un coste para el cliente. Las condiciones económicas del país así lo favorecen, aunque algunos analistas teman que este tipo de productos fomenten la creación de una burbuja financiera.

Podrían ofrecer los bancos españoles estas hipotecas al 0%? Están dadas las condiciones? Cómo saca ganancias la entidad financiera si no cobra extra? Las respuestas a algunas de estas preguntas las podrás encontrar en este post, no dejes de leerlo!

Hipotecas al 0%: cómo se financian?

Según informa el portal Invertia, los clientes del banco danés Nordea Bank Abp pueden obtener hipotecas a 20 años con un tipo de interés fijo del 0%. Otras entidades del mismo país que piensan en sumarse a esta tendencia son Totalkredit, una unidad del mayor prestamista hipotecario de Dinamarca, Nykredit Realkredit, y Danske Bank, el banco más grande de Dinamarca.

Cómo son los tipos de interés en Dinamarca?

Desde el año 2012 el Banco Central de Dinamarca mantiene una política de tipos de interés en negativo. De esta manera se asegura la paridad de la corona danesa con el euro y permite a los compradores de viviendas aprovechar la oportunidad de conseguir préstamos para inversiones.

De qué se trata el sistema de traspaso para la financiación de las casas?

Un dato relevante sobre cómo se financian las viviendas en el país escandinavo del extremo norte de Alemania es la modalidad del traspaso. Gracias a este sistema, las hipotecas están vinculadas a bonos cuyos prestatarios obtienen el tipo del cupón, aunque el coste efectivo es generalmente un poco más alto. Esto sucede porque los bonos muy pocas veces se venden a la par. De esta manera, los prestamistas actúan como intermediarios entre prestatarios e inversores, generando ingresos a partir de comisiones y no por los tipos de interés.

Pueden llegar a España las Hipotecas al 0%?

Las políticas expansivas implementadas por el Banco Central Europeo (BCE) han llevado a los intereses de todos los países que conforman la Unión Europea a la baja. Esto generó que el Euribor, índice al que se atan la mayoría de las hipotecas variables españolas, tocara sus mínímo histórico de un -0,5% al finalizar 2020.

Consecuencia directa de estas medidas también es la guerra comercial entre bancos para conseguir clientes y poder llevarlos a su plantilla. Para lograr este objetivo, formulan atractivas promociones con mejoras en condiciones y bajos intereses. Según publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) a finales del año pasado se registró una avalancha de cambios registrales para convertir hipotecas de tipo variable en tipo fijo. En septiembre aumentó un 170% con respecto al mismo mes de 2019. De las nuevas firmadas, el 51,5% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 48,5% a tipo fijo, lo que también confirmaba la tendencia.

Para algunos economistas, con este panorama es plausible que las hipotecas españolas puedan llegar en algún momento al 0%. Es el caso de Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, quien sostiene que “no hay otra alternativa que no sea que las hipotecas sigan bajando este año, por lo que, técnicamente, es posible que los tipos fijos alcancen el 0%”. En la entidad que preside se han llegado a firmar hipotecas al 0,7% a fines del 2020.

Sin embargo, la situación en Dinamarca difiere de la de España ya que en el país escandinavo los tipos de interés llevan muchos años en negativo. Entonces, para que se de el contexto como para que las hipotecas lleguen al 0% deberían haber tipos de interés en negativo por largos períodos de tiempo, o por lo menos 12 meses.

Es una hipoteca de por sí un producto que genere grandes ganancias al banco?

El préstamo hipotecario no es un producto que genere beneficios a la banca por sí mismo sino que en realidad es una herramienta de captación de clientes y de fidelización por un gran período de tiempo. Al contrario de la tendencia en auge en Dinamarca, sería razonable que en España los bancos ajusten los tipos para poder sacar más rentabilidad.

Lo que si le garantiza una hipoteca al banco con seguridad es que el cliente se quede por 20 ó 30 años, lo cual para la entidad financiera tiene sentido.

Un banco que pueda pedir capital barato podría ofrecer hipotecas al 0%. Por ejemplo, si la entidad puede pedir prestado capital a Alemania con un interés del -0,61% podrá prestar dinero al 0% y seguir teniendo un pequeño margen de beneficio. De todas maneras, al banco le cuesta más tener el dinero que prestarlo, por lo que es una opción interesante prestarlo en estas condiciones.

Qué tipo de clientes podría beneficiarse de las hipotecas al 0%?

Como en cualquier hipoteca los clientes que puedan acceder a una hipoteca sin interés serán los que tengan buenos perfiles y solvencia económica suficiente.

No tienen coste alguno las hipotecas al 0%?

Todas las hipotecas tienen un coste, más allá de los intereses. Es muy probable que las entidades le exijan al cliente la contratación de otros productos con el banco en los que tenga más margen de beneficio. Además, las penalizaciones por precancelación están reguladas por ley y con una hipoteca al 0% pagarla anticipadamente será devolver capital.

Para que este tipo de hipotecas lleguen a España se debería dar una situación económica difícil, con un alto desempleo, factor que está directamente relacionado con la demanda de hipotecas. Esto obligaría a la banca a tener una oferta mucho más atractiva para captar la mayor cantidad de clientes posibles.

¿Te ha servido esta información? Conocés más sobre las hipotecas al 0%? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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Comprar 13 enero, 2021

Motivos para comprar vivienda en 2021

Como bien sabemos, el año 2020 fue atípico y bastante desalentador para el sector inmobiliario. Pero, poco a poco, parece que todo va tomando su rumbo y las estadísticas tienden a que todo mejorará. Por eso, en este post vamos a contarte algunas razones por las que comprar vivienda en 2021 es una gran oportunidad ¡No te lo pierdas!

Motivos para comprar vivienda en 2021

A continuación te dejamos algunas razones para invertir en comprar de vivienda en 2021:

Vivir en el centro: Desde Solvia prevén que en los próximos meses el mercado de la segunda mano experimente una caída de precios del 5%, la cual se notará especialmente en los centros de las ciudades.

Inversión: Según el Banco de España, la vivienda es uno de los pocos activos que ofrece una rentabilidad positiva notable, pudiendo tener recorrido al alza.

Bajos tipos de interés: Los tipos de interés bajos que actualmente ofrecen los bancos seguirán siendo un aliciente para los compradores con recursos para adquirir un inmueble.

Obra nueva: Adquirir un inmueble en zonas periféricas, donde el precio de estos inmuebles es menor que en el centro de las ciudades, permite aprovecharse de las grandes oportunidades que presenta este mercado en la actualidad.

Nuevas tecnologías: Estas innovaciones aportan más calidad a la búsqueda de vivienda y ayudan a hacerse una primera idea del inmueble.

Segunda residencia: Para desconectar o, incluso, teletrabajar, ahora son mucho más valoradas las provincias y municipios con menos población. Ubicados en zonas donde realizar escapadas a la naturaleza sea factible y con menor índice de contagios.

Comprar vivienda en 2021: Oportunidad única

Si llevas tiempo buscando comprar una vivienda como inversión para asegurarte un futuro mejor, en 2021 puedes encontrar grandes oportunidades. Además, la oferta de inmuebles puede ampliarse en los próximos meses.

Más razones para tomar una buena decisión

Sector al alza

Durante el segundo trimestre de 2020, el mercado inmobiliario prácticamente se paralizó. Sin embargo, en verano ya empezamos a notar un repunte en el sector.

Los expertos dicen que este repunte se debe a que las operaciones quedaron paralizadas debido a la crisis del coronavirus. Pero también es cierto que la demanda de inmuebles está subiendo en los últimos meses por dos motivos:

Muchas personas quieren cambiar de casa
Los pequeños y medianos inversores ya pronostican buenas oportunidades.

Hipotecas al mejor precio

Actualmente, los tipos de interés están en mínimos históricos, por lo que estamos en el mejor momento para pedir una hipoteca.

Es verdad que los bancos solicitan más garantías a sus clientes. Pero también es cierto que deben vender sus productos. Por lo que, si tienes ahorros o unos ingresos fijos, es un buen momento para comprar vivienda y conseguir una hipoteca con unas condiciones más favorables.

La inversión más segura

La vivienda siempre ha sido un valor refugio. Y es prácticamente imposible que, de un día para otro, pierda todo su valor. De hecho, aunque los precios de la vivienda pueden caer, nunca lo hacen de forma tan abrupta como los valores en bolsa.

Mejores oportunidades para comprar vivienda en 2021

Los momentos de crisis e incertidumbre suelen generar más movimiento en el sector inmobiliario, ya que muchas personas venden sus propiedades porque necesitan tener liquidez. Esto genera buenas oportunidades para comprar vivienda en 2021 e invertir en el mercado inmobiliario.

Invertir para alquilar

La inversión en vivienda puede rentabilizarse de varias formas. Podemos comprar una casa o un piso como vivienda habitual. Pero también para destinarla al alquiler o utilizarla como segunda residencia.

Un agente inmobiliario, tu mejor aliado

Invertir en el sector inmobiliario no es una tarea sencilla, debes tener conocimientos suficientes para poder invertir en este sector si no quieres tener problemas en el futuro.

Para ello, la mejor manera de invertir es contratar un experto que conozca muy bien el mercado inmobiliario y que defienda única y exclusivamente tus intereses.

El único experto que defenderá tus intereses como comprador e inversor es un agente inmobiliario.

Ventajas de contratar un agente del comprador:

Te asesora en todo momento.
Visita por ti las viviendas
Negocia por ti el precio de la vivienda.
Se encarga de toda la documentación necesaria para realizar la transacción inmobiliaria.
Realiza informes técnicos para que no haya sorpresas en el futuro, ahorrándote un millón de preocupaciones.

Te recomendamos leer: los beneficios de contratar un agente inmobiliario

Caídas en los precios en Madrid y Barcelona

La bajada de precios en las rentas del alquiler que empezó a verse en las grandes ciudades antes del estallido de la crisis sanitaria se ha acelerado a raíz del Covid-19. Según apuntan los portavoces de los portales inmobiliarios, seguirá por la misma senda a lo largo de todo 2021.

Por lo pronto, según la información de estas plataformas, Madrid y Barcelona han recibido a 2021 con caídas interanuales en noviembre que oscilan, a grandes rasgos, entre -5% y -13%, en el caso de la capital. Y entre -7% y -12%, en el caso de la ciudad condal. En 2021, en función de la evolución de la pandemia, el abaratamiento de las rentas podría oscilar entre el-8% y el -10%.

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Oportunidades para invertir en hoteles

Comprar 13 enero, 2021

Calidad de vida en las viviendas españolas

En este artículo vamos a hablar de la calidad de vida en las viviendas de los españoles. Específicamente, de un estudio realizado por Andimac que nos explica los resultados de tal estudio. Y, también, la importancia de las reformas para mejorar la calidad de vida. Es un post muy interesante, así que ¡acompáñanos a leer!

Estudio sobre la calidad de vida en las viviendas españolas

La Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac) ha realizado un estudio en el cual se ven unos resultados un tanto desalentadores. En dicho estudio, los españoles puntúan con un 6,8 la calidad de vida en sus viviendas. Esto refleja un gran nivel de insatisfacción entre la población con respecto al lugar en donde viven.

Este resultado no es sorprendente, ya que el envejecimiento del parque inmobiliario español avejenta a un ritmo anual del 2%. Mientras la rehabilitación edificatoria afecta únicamente al 0,15% del mismo. De esta manera, actualmente el 83% de las viviendas en España tiene más de 18 años. Y, claramente, esto se ve reflejado en términos de confort y bienestar.

¿Cuáles son los motivos de la baja calidad de vida?

Este resultado negativo tiene que ver, sobre todo, con aspectos relacionados con los ruidos, las pérdidas de temperatura o la capacidad de adaptar las estancias a las necesidades de las personas. A esto se refiere en cuanto a la pandemia que estamos atravesando desde el año pasado. Ya que, con la implantación masiva del teletrabajo, estos factores se han visto especialmente afectados.

En este sentido, el confort acústico, el térmico y la ergonomía reciben las peores puntuaciones. Por otro lado, el confort lumínico, la accesibilidad y el ahorro energético son las categorías a las que mejor nota dan los españoles.

La patronal explica que el hecho de que un mayor esfuerzo por ahorrar en consumo energético implique problemas en confort térmico pone de manifiesto que las viviendas españolas tienen serios problemas.

Mujeres VS hombres

En el estudio se registra que los hombres están más satisfechos con la situación de su hogar, en comparación con las respuestas de las mujeres. La puntuación es, específicamente, el 6,76, las mujeres y el 6,88 el sexo opuesto.

Por otro lado, aquellos que conviven con su pareja o en familia son los que muestran un mayor bienestar dentro de sus viviendas. Estas personas puntúan con un 7 la calidad de vida de sus casas.

Plan para mejorar la calidad de vida en las viviendas

Para poder mejorar esta situación, la patronal resalta la urgencia de establecer un Plan Nacional de Rehabilitación y Reforma que acompañe con medidas incentivadoras a los usuarios, tanto en materia fiscal como financiera.

El secretario general de Andimac, Sebastián Molinero, afirma que “este Plan no solo contribuiría a reforzar uno de los principales motores para la reconstrucción de España y crear empleo. Sino que permitiría mejorar la calidad de vida de los españoles que es el fin de toda gestión pública”.

Las reformas para mejorar la situación

En vista de estos resultados negativos en relación a las viviendas, proponemos a las reformas como una vía para mejorar esta situación. A continuación, dejaremos las reformas más solicitadas.

Espacios más sostenibles

Los últimos años ha crecido muchísimo, por ejemplo, la instalación de nuevas carpinterías, tanto de aluminio, como de PVC para mejorar el confort de las viviendas y el aislamiento de la vivienda. Al mismo tiempo, contribuye de forma importante a la mejora de la eficiencia energética. Se estima que la sustitución de las ventanas de una vivienda puede representar un ahorro de entre un 5% y un 20% del consumo por climatización de la misma.

El baño

Los baños son los reyes de la reforma, aunque seguidos muy de cerca por las cocinas. Especialmente interesante es la apuesta por la sostenibilidad cuando se habla de pequeñas reformas y el aumento de la importancia de tener una oficina en casa.

Porque si bien los baños, las cocinas y los dormitorios continúan siendo los espacios más populares a la hora de reformar (30%, 27% y 24%, son los números aproximados), casi uno de cada diez particulares decidió mejorar o crear una oficina en casa. Es que hoy la tendencia al teletrabajo está en pleno crecimiento y la gente apuesta por adecuar y crear espacios nuevos para este fin.

La planificación lleva más tiempo que la propia reforma

Todos soñamos con la casa perfecta. De ahí que sea tendencia que la planificación de una reforma del hogar llevase más tiempo a los particulares que la propia reforma. Según un informe de Houzz, las obras tardan, de media, entre 0,8 y 7,3 meses. Mientras que la fase de planificación requirió aproximadamente el doble de tiempo. En el caso de los baños se necesitó una planificación mayor que en las cocinas, con una media de 7,3 y 6,6 meses, respectivamente. Sorprendentemente, los recibidores, halls y aseos que, generalmente, tienen una superficie más pequeña, tuvieron una planificación de cuatro meses de media.

Los ahorros: Indispensables

El dinero ahorrado es la forma más común de pago de las reformas del hogar. El 88% de los encuestados en el informe de Houzz así como el 85% de las personas registradas por Habitissimo utilizaron los fondos propios como fuente de financiación.

Mucha más luz

Las luminarias de interior fueron la compra más popular en los proyectos de reforma (61%) según los encuestados por Houzz. Y en las zonas exteriores, los particulares invirtieron en accesorios de iluminación por encima de lo demás.

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Consejos en reformas para clientes inmobiliarios

Comprar 12 enero, 2021

Derecho de tanteo y derecho de retracto

Hoy vamos a hablarte un poco de dos derechos utilizados en el sector inmobiliario. El derecho de tanteo y derecho de retracto. Qué son, cuándo se ponen en práctica y sus diferencias ¡No te lo puedes perder!

Derecho de tanteo y derecho de retracto: ¿Qué son?

Estos derechos entran en escena en el momento en que el propietario de un piso pone a la venta su vivienda arrendada a un tercero. Este inquilino tendrá la prioridad de comprar el piso antes que ningún otro interesado. Es decir, si él quisiera comprar la vivienda donde en este momento está en régimen de alquiler, será el primero de la lista.

En principio, el derecho al tanteo ofrece esta prioridad al inquilino antes de la compraventa. El derecho de retracto, en cambio, ofrece esta preferencia una vez la operación de compraventa ha finalizado.

El derecho de tanteo

Cuando un propietario tiene la intención de vender su vivienda, debe avisar a su inquilino de esta operación y de las condiciones en las que quiere ejecutarlo. El titular de este derecho preferente, en este caso el arrendatario, tendrá la posibilidad y la preferencia de adquirir este inmueble, si así lo quisiera. Este derecho incluye que el precio que el arrendador debería abonar por la operación de compraventa, es el mismo por el que un tercero compraría la propiedad.

El derecho de retracto

Este derecho, al contrario que el derecho de tanteo, se da una vez llevada a cabo la acción de la compraventa de un inmueble hacia un tercero. En este caso, el inquilino de una propiedad podrá sustituir la posición del comprador de la propiedad. De esta manera se adquiere esta vivienda con las mismas condiciones y el mismo contrato de compraventa con el que iba a ser comprado.

Esta situación no hace que se invalide el contrato de compraventa a un tercero, sino que el beneficiario de este derecho puede subrogarse en la posición de este tercero. Es decir, el actual inquilino de esa propiedad en alquiler tendrá el derecho de adquisición preferente para comprar la vivienda y ocupar la posición de ese posible comprador, si así lo quisiera. Eso sí, con el mismo precio y condiciones con el que se había llegado al acuerdo.

Obligaciones adicionales que conlleva el derecho de retracto

Además de pagar el precio de venta, si ejerces el derecho de retracto deberás asumir las siguientes obligaciones, según el artículo 1518 del Código Civil:

Asumir los gastos necesarios y útiles realizados en el inmueble vendido. Se trata, por tanto, de resarcir al primer comprador de aquellos gastos que de buena fe haya realizado en la vivienda adquirida.
Pagar los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo que se haya hecho para llevar a cabo la compraventa.

Todas estas obligaciones tienen como finalidad que, al mismo tiempo que se protege al inquilino, no se cause perjuicio al propietario original ni al primer adquirente.

Otros supuestos de tanteo y retracto

Los casos que hemos analizado podrían denominarse derechos de tanteo y retracto “legales”, ya que vienen directamente previstos en la ley como derechos del inquilino.

Sin embargo, existe también un tanteo y retracto “convencionales” o “contractuales”. Se trata de aquellos supuestos en que, mediante contrato, se pacta libremente que sean aplicables los derechos de tanteo y retracto a una determinada situación en la que no surgirían de forma automática.

Además de estos casos del ámbito privado, existen también unos derechos de tanteo y retracto públicos, que pueden ejercer las Administraciones por motivos urbanísticos. Estos supuestos vienen regulados en las distintas leyes urbanísticas de cada comunidad autónoma. Tienen finalidades como la ejecución de planes urbanísticos, la garantía de un parque público de vivienda, etc.

Tipos de derecho de tanteo y de retracto

Existen dos tipos de derechos de tanteo y de retracto, los legales y los convencionales. Los legales son aquellos que se originan a partir de una disposición prevista por la ley.
Por el contrario, los convencionales surgen de un acuerdo entre las partes.

Los derechos están unidos

Cuando una persona cuenta con el derecho de tanteo automáticamente también contará con el derecho de retracto. Eso sí, solo entrará en escena el derecho de retracto si esa persona no ha podido ejecutar de este primer derecho, el derecho de tanteo.

Diferencia entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto

La diferencia entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto consiste en que el tanteo se tiene que ejercer en la fase preadquisitiva. Es decir, antes de que se produzca la enajenación. Por el contrario, el retracto se ejercerá en la fase postadquisitiva. Esto es cuando ya se hubiese realizado la enajenación. El titular del derecho de tanteo también ostentará la titularidad del derecho de retracto. Sin embargo, la persona que sea titular de un derecho de retracto no tendrá necesariamente que tener el tanteo.

Un ejemplo sobre estos derechos

Vamos a ver un ejemplo así podremos ver más claro todo lo que vimos hasta ahora.

El inquilino de una vivienda con derecho de tanteo se entera de que el propietario pone a la venta el inmueble donde actualmente está viviendo. Entonces, el inquilino decide ejercitar su derecho de retracto para ocupar la posición de la persona para adquirir el inmueble.

El propietario de esta propiedad tendrá unas obligaciones para que el inquilino pueda utilizar estos derechos. Cuando el propietario ha decidido poner en venta el inmueble debe de contárselo al inquilino. Este tendrá un plazo mínimo de 30 días naturales para dar una respuesta y ejercer su derecho de compra.

Si el propietario no avisara al inquilino de que va a vender la vivienda, y ya está llevando a cabo todo el proceso de compra, es cuando el inquilino ejecutará su derecho de retracto. Este cuenta con un plazo mínimo de 30 días naturales para utilizar su derecho. Anulando la operación de compra y obteniendo la preferencia para adquirirla con las mismas condiciones y con el mismo precio.

Como puedes ver, el derecho de tanteo y el derecho de retracto son una forma especial de comprar casa que solo puede darse en el marco de un contrato de arrendamiento. Por tanto, es importante que, bien seas propietario o bien inquilino, lo tengas en cuenta a la hora de alquilar tu casa. Ante cualquier duda, consulta a un abogado y así evitarás llevarte sorpresas desagradables con tu compraventa.

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Contrato de alquiler con opción a compra

Ciudades y Barrios 12 enero, 2021

Viajar desde casa: La ruta del vino en Castilla-La Mancha

En esta nota, te contamos todo sobre la ruta del vino en Castilla-La Mancha. ¡Toma nota!

Aunque se sea complicado organizar un viaje en este contexto de restricciones, vale la pena informarte sobre la magnífica ruta del vino en Castilla-La Mancha para que sea prioridad en cuanto sea posible viajar.

Deslúmbrate con el espectáculo que ofrecen auténticos mares de viñas e interesantísimas bodegas, ver molinos que parecen gigantes en el horizonte, recorrer parajes que forman parte de la memoria colectiva universal y nos rememoran al Quijote de Cervantes. En cualquier viaje a Castilla la Mancha, un recorrido por sus viñedos y bodegas es siempre una actividad que merece la pena hacer.

Sobre Castilla-La Mancha

La Mancha es el mayor viñedo del mundo, tierra ideal para el enoturismo, con una enorme extensión de viñas que deslumbran y ofrecen paisajes espectaculares. Además, Castilla La Mancha es conocida en todo el mundo gracias a su mejor embajador: Don Quijote de La Mancha.

Castilla-La Mancha y Don Quijote

La Ruta atraviesa los caminos y escenarios que cabalgaron Don Quijote y su Escudero. Y es que el recorrido está repleto de viñas, de historia y de lugares que nos acercarán a la figura de Cervantes. ¡Increíble!

Otros encantos en Castilla-La Mancha

Esta tierra ofrece también otros encantos, además de sus excelentes vinos y haber sido la mítica tierra que albergara la leyenda de Don Quijote. Surcada por el Tajo y el Guadiana, se suceden ecosistemas muy diversos y peculiares, de gran valor natural: las Lagunas de Ruidera, Tejera Negra, las Tablas de Daimiel ,el parque de Cabañeros y muchos otros… además de la singular Gran Llanura de la Mancha.

Ruta del vino: Sitios destacados

Alcazar de San Juan

Comenzamos esta ruta de vino en el corazón de la Mancha en Alcázar, provincia de Ciudad Real y localidad que reclama ser testigo del nacimiento de Cervantes y cuenta con espectaculares zonas naturales.

El Complejo Lagunar de Alcázar de San Juan está formado por tres lagunas: la del Camino de Villafranca, la de Las Yeguas y la laguna de La Veguilla. El conjunto ha sido calificado como Zona Especial de Protección de Aves y Reserva de la Biosfera de La Mancha Húmeda por la UNESCO.

En verano estas lagunas ofrecen un espectacular paisaje lunar aportado por la concentración salina. Es buena idea combinar una visita a estas Lagunas con la del Parque Natural de Tablas de Daimiel.

En Alcázar hay mucha historia cervantina: la antigua muralla, la Casa del Hidalgo y la Iglesia de Santa María (donde fue bautizado Cervantes). Camino de Tomelloso, nos encontramos cuatro molinos recién restaurados: Rocinante, Fierabrás, Barcelona y Dulcinea.

Campo de criptana

La historia del Quijote nos acompañará en toda esta ruta de vino. En Campo de Criptana nos encontraremos ni más ni menos que a los gigantes contra los que luchó el Hidalgo: 10 molinos de viento en un alto presentan una preciosa estampa, 3 de ellos son originales y mirados de lejos… bien podrían parecernos gigantes. Hacer enoturismo en Castilla la Mancha en ocasiones nos hace sentir pequeños.

El Toboso

Pocas localidades evocan tanto a la figura de Don Qujote de la Mancha como el Toboso. Al Toboso le acompañará siempre el nombre de Dulcinea (Dulce Ana) y en esta localidad podremos disfrutar de un museo en su nombre, la Casa-Museo de Dulcinea de El Toboso. No es único museo de interés en el Toboso: el Museo Cervantino también nos abre sus puertas. Podremos disfrutar también de casas típicas manchegas, algunas de ellas datan de los siglos XVI y XVII.

Belmonte

Antes de llegar a Belmonte se puede desviar hasta Los Hinojosos, donde le espera Finca Antigua, sus vinos y su arquitectura. En Belmonte, provincia de Cuenca, es obligada la visita a su famoso castillo, sin duda uno de los más bellos de España.

Pero hay mucho más que el castillo en Belmonte, cuna de Fray Luis de León, y repleta de un gran patrimonio artístico. Cerca queda igualmente Mota del Cuervo, con unos preciosos molinos situados en el alto sobre la localidad. Mota es también punto de referencia para un seguir con un tour de Don Quijote y sus paisajes.

Villarobledo

En Villarrobledo termina esta Ruta del vino por Castilla La Mancha. Merece la pena pasear por su plaza, declarada Conjunto de Interés Histórico Artístico. Villarrobledo fue famosa por la producción de tinajas, y su carnaval cuenta con gran tradición.

Los mejores lugares para catar vinos en Barcelona

Espera, antes de que te vayas! Nosotros estaríamos encantados de saber qué es lo que piensas al respecto de este artículo, pues leeremos todo lo que nos comuniques. Entonces… ¿Quieres saber cómo es que puedes dejarnos tu opinión? Es muy simple, ¡hazlo en la sección de los comentarios!

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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Comprar 10 enero, 2021

Contrato de mandato en la compraventa

En el artículo de hoy veremos todo lo relacionado con el contrato de mandato en la compraventa. Qué es, cuándo se utiliza, para qué sirve… Así que no dejes de leer el post porque aquí te daremos información valiosa para el resto de tu vida.

¿Qué es el contrato de mandato?

Vamos a definir al mandato como el contrato mediante el cual una parte (mandante) encomienda a la otra (mandatario) que celebre uno o más actos o negocios jurídicos por cuenta de ella. Es decir, sin invocar su nombre, con lo que el mandatario cuenta con esa libertad.

El Código Civil define el mandato en su artículo 1709 como “el contrato por el que uno se obliga a prestar algún servicio o hacer alguna cosa por cuenta o encargo de otro”.

¿Cómo es el contrato de mandato en la compraventa?

El mandato es, por tanto, un contrato consensual, no está sujeto a exigencias formales, puede ser escrito o verbal y darse por instrumento público o privado.

Puede ser expreso o tácito, pudiendo derivar de actos que impliquen necesariamente de manera evidente y palmaria, la intención de obligarse, debiendo acreditarse en debida forma las facultades conferidas por el mandato.

Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo ha sentado una sólida y constante doctrina jurisprudencial en cuanto la confirmación del mandato verbal estableciendo que:

Su existencia no puede presumirse.
La existencia del mandato tácito es una cuestión de hecho que, junto con su alcance, debe probarse por quien lo invoca.
Los actos posteriores que acrediten la existencia de un mandato tácito deben ser «evidentes» e «inequívocos».

Tipos de contrato de mandato

Entendiendo el mandato como contrato obligatorio en virtud del cual el mandatario se compromete a hacer algo por cuenta del mandante, es diferente de la representación directa. Ya que este es unacto unilateral del poderdante en cuya virtud el apoderado adquiere la facultad de obrar por cuenta y en nombre de aquel. En este sentido, puede existir:

Mandato con representación o representativo que superpone a la relación jurídica del mandato, la del poder de representación, por lo que el mandatario, al contratar con terceros, hace uso de dicha facultad. Así actúa por cuenta del mandante y además en su nombre, de manera que las consecuencias jurídicas de su actuación se producen directamente en la esfera del mandante. Esto, sin que sea preciso transmisión y a los efectos de terceros es como si el propio mandante fuera el que contratase.
Representación directa sin mandato. Por ejemplo, sociedad en la que se nombra representante a un socio.
Mandato sin representación directa, como un contrato de mandato puro que contempla el artículo 1717 CC, en que actúa el mandatario en su propio nombre por cuenta del mandante. Al que luego trasladará los efectos de su actuación con terceros.
Mandato puro, que es al que se refiere el Código Civil en su artículo 1717. Aquí establece que cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra las personas con quien el mandatario ha contratado. Así tampoco estas con el mandante. En este caso, el mandatario es el obligado directamente en favor de la persona con quien ha contratado, como si el asunto fuera personal suyo.

El Código Civil se refiere al contrato de Mandato puro en su artículo 1717 cuando establece que: cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra las personas con quien el mandatario ha contratado ni estas tampoco con el mandante.

Por otro lado, el llamado Mandato representativo superpone a la relación jurídica del mandato la del poder de representación. Así, el mandatario no solo obra por cuenta del mandante sino en su nombre adquiriendo el mismo los derechos derivados del contrato y a los efectos de terceros como si el propio mandante fuera el que contratase.

Otros tipos de contrato de mandato…

El art. 1712 CC establece que el mandato puede ser general o especial. El primero comprende todos los negocios del mandante. El segundo, uno o más negocios determinados, lo que para el código es diferente de la clasificación establecida en el precepto siguiente, el 1713 y referido al mandato concebido en términos generales. Ya que este no comprende más que los actos de administración. Sin embargo, para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio se necesita mandato expreso.

En un principio, la obligación del mandatario es hacer algo por cuenta del mandante, pero no en nombre de este.

Sin embargo, el mandato, junto a este carácter, puede tener un carácter ostensible o representativo, si se ha concedido poder de representación directa a favor del mandatario.

Características principales del contrato de mandato

En cuanto a la forma del mandato, deberá formalizarse en escritura pública en todos aquellos casos en los que el mandatario deba otorgar, a su vez, una escritura pública para la ejecución del encargo. Es decir, si el mandatario debe firmar en nuestro nombre una escritura de venta o hipoteca. A veces, aunque el acto a formalizar sea un documento privado, es probable que el tercero nos exija la escritura pública. Por ejemplo, un Banco, para poder operar con la cuenta del mandante.
En caso de pluralidad de mandatarios, su actuación y por tanto su responsabilidad se presume solidaria.
La persona que recibe el mandato (Mandatario) debe cumplir personalmente el encargo, a no ser que se autorice expresamente la delegación o la sustitución.
El mandante puede revocar en cualquier momento el mandato y sin necesidad de alegar causa alguna. Para que surta efecto debe notificarse al mandatario. En todo caso, si el apoderado continuara contratando con terceros de buena fe, que ignoran la extinción del poder, este hecho no les afectaría con independencia de las acciones y de la responsabilidad que el mandante pueda tomar contra el apoderado.
En la ejecución del encargo, el mandatario debe ceñirse a las instrucciones del mandante, a quien debe mantener informado de sus gestiones. También debe actuar con la diligencia propia de una “persona razonable” o de un “profesional” en caso de ser esta la condición del mandatario.

Aspectos a tener en cuenta

–Los actos realizados fuera del ámbito del mandato o que no se ajusten a las instrucciones, no vinculan al mandante, a no ser que este los ratifique. El mandatario que se extralimita responde ante el tercero de buena fe y al mandante.

–El mandato se presume gratuito salvo que se pacte lo contrario. O que el mandatario ejerza profesionalmente la actividad encargada. El mandatario tiene derecho a que le reembolsen los gastos y las cantidades que haya anticipado para ejecutar el encargo, sin perjuicio de rendir cuentas de las gestiones efectuadas.

–El mandato debe diferenciarse de la figura de la gestión de negocios ajenos, acto de auxilio mutuo entre particulares, sin encargo, ni obligación previa, que precisa de ratificación de la gestión, a partir de cuyo momento se aplican las reglas del mandato.

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