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Naves industriales 31 diciembre, 2020

Cómo vender una nave industrial: Técnicas para venta exitosa

Para poder lograr una venta o renta de alguna nave industrial, lo fundamental es planificar.
Es decir, aterrizar lo necesario que se deberá realizar para conseguirlo. En este artículo te contaremos algunas técnicas infalibles para que logres vender una nave industrial de forma exitosa.

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**Usar el telemarketing inmobiliario para vender una nave industrial**

Debes crear tu guion de telemarketing. Es decir, debespreparar lo que vas a decir y cómo debes decirlo. Para esto es imprescindible que conozcas a fondo todo acerca de la propiedad que está en venta antes de hacer la llamada.

Tienes que considerar que quien te deja su teléfono a través de la página de aterrizaje estará interesado en saber un poco más sobre la nave industrial que tienes a la venta, aunque no la vaya a comprar ahora.

El texto que se incluye en la página de aterrizaje y el BOT incitan a que se solicite más información. Un BOT es un programa informático que efectúa, automáticamente, tareas reiterativas mediante Internet a través de una cadena de comandos o funciones autónomas previas para asignar un rol establecido.

Una vez que te contactas con el potencial interesado, este puede referirte a otra empresa o persona que podría estar interesada. Generalmente, esto pasa una o dos veces en cada 10 llamadas que hagas.

El objetivo de la campaña es conseguir números de teléfono de personas que, cuando lo dan, esperan una llamada tarde o temprano.

Vender una nave industrial: Difícil pero no imposible

La realidad es que vender una nave industrial puede que no sea tan sencillo como vender un piso. Pero, si sigues estos consejos y, además, te asesoras con un buen profesional, te aseguramos que cerrarás la operación antes de lo que imaginas.

Así que te recomendamos que tomes lápiz y papel y anotas todo lo que te contaremos a continuación ¡A trabajar!

Plataformas donde publicaremos la nave: Elegir las correctas

Un punto clave es promocionar nuestra nave en Internet. Sabemos que hoy en día esta tecnología es la número uno en ventas debido a la pandemia por Covid-19. Lo cierto es que tenemos que gestionar adecuadamente todos los sitios donde queramos publicar nuestra nave. Esto quiere decir que no por publicar en todas las plataformas vamos a vender más rápido. Así que hay que evaluar bien y analizar dónde publicaremos nuestro inmueble.

Lo mejor que podemos hacer es escoger portales específicos, enfocados al mercado industrial. Ya que los portales enfocados a vivienda (casas, pisos, etc.) no atraen tanto público de empresa, y sus acciones de marketing y comunicación no se orientan a industrial.

Otra opción es utilizar técnicas más tradicionales, como anuncios en diarios o carteles en la zona. Pero el coste que tienen estas acciones no suele justificar el tiempo y la inversión que requieren.

Descripción e imágenes: Atención especial

Lo primero que hará una persona interesada en nuestra nave es echarle un vistazo a las fotos que encuentre. Tenemos que intentar que sean fotos con una buena iluminación y bien enfocadas. Deberemos evitar que haya elementos en la imagen que distraigan, como cajas, plásticos o papeles por el suelo. Lo ideal es hacerlas en un horario en las que la nave esté bien iluminada con luz natural, para evitar que haya sombras o que esté demasiado oscura. Una buena idea es contratar a un profesional para que nos haga las fotos. Este servicio no suele ser demasiado caro y te aseguras que las fotos serán geniales.

Una vez que las imágenes captan su interés, querrá profundizar en la descripción y la información específica de la nave. Esta descripción hay que trabajarla bien. No solo debemos ser descriptivos, sino que hay que utilizar adjetivos calificativos, explicar qué cosas interesantes hay cerca. Es fundamental explicar por qué esta nave es una buena opción. En resumen, tenemos que exponer los argumentos de venta. Y ser lo suficientemente persuasivos para que la persona se decida a llamarnos.

Flexibilizar las condiciones te ayudará a vender una nave industrial rápidamente

La palabra negociación propiamente dicha, implica tener bien en claro hasta qué punto estamos dispuestos a ser flexibles para no perder la operación.
Ya que el objetivo principal es cerrar una operación que satisfaga a las dos partes, comprador y vendedor.

Algo que debemos tener en cuenta es que durante el proceso de negociación debemos ser totalmente transparentes desde el inicio. Esto implica aclarar tanto con las condiciones y costes de la nave como el estado de esta. Si durante la operación surge alguna sorpresa, se romperá la confianza y podríamos perder la negociación.

Vender una nave industrial: ¿Cómo fijar el precio ideal?

En este punto influye no solo el valor de mercado que podemos conseguir y nuestras expectativas personales, sino el plazo en el que queremos vender o alquilar la nave.

Lo primero que debemos hacer es analizar el precio de mercado y la demanda en la zona para el tipo de nave industrial que tenemos. A partir de aquí, si queremos conseguir una buena rentabilidad y el precio está por encima del mercado, tendremos que tener paciencia. Incluso puede ser difícil llevar a cabo la venta. Por el contrario, si ponemos el precio ligeramente por debajo de mercado, conseguiremos cerrar una operación en menos tiempo.

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Recuerda que si tienes que realizar cualquier operación inmobiliaria, el mejor lugar al que puedes acudir es Oi Realtor. Nuestra empresa tiene a los profesionales más capacitados y 100% confiables para acompañarte en el proceso. ¡Te esperamos!

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Comprar 31 diciembre, 2020

Compra de un inmueble a reformar: precios y trabajos para realizar

Si tienes la idea de realizar la compra de un inmueble a reformar, seguramente estés sacando cuentas para saber cuánto dinero gastarás. En este post te vamos a contar cuáles son las posibles reparaciones que podrás hacer y cuánto afectará tu bolsillo.

Ejemplo sobre la compra de un inmueble a reformar

Para realizar un análisis aproximado de los gastos que deberemos afrontar para reformar una vivienda, vamos a tomar un ejemplo. Una casa de 100 metros cuadrados que incluiría los siguientes trabajos de reforma:

Cambio de los acabados y carpinterías (madera y metálica).

Reforma integral de una casa de 100 m2 (1 planta).

Cambio de distribución de cocina.

Renovación de las instalaciones: fontanería, electricidad.

Cambio de distribución de 1 baño.

Compra de un inmueble a reformar: trabajos previos

Los trabajos previos hacen referencia a las tareas relacionadas con la protección de zonas delicadas como pasillos, zonas de jardín si son de paso, etc. Estos trabajos son indispensables ya que trasladar materiales pesados supone un riesgo alto. Además, se debe tener en cuenta la suciedad que genera una reforma integral de una casa
Dentro de la casa también hay que prestar atención y proteger aquellos elementos que se desea conservar y que permanecerán en la casa durante la reforma. Esto incluye tapado de suelos, paredes, colocación de protecciones, etc. Entonces, en cuanto a los trabajos previos a la reforma, podemos considerar un gasto aproximado de 300 euros.

Obtener licencia de obras

Las tasas para la obtención de la licencia de obra suelen estar sobre el 3% del presupuesto destinado para el material de la reforma de la casa.
Siguiendo con el ejemplo de una casa de 100 metros cuadrados y utilizando materiales de calidad media, la licencia de obra tendría un coste de unos 1200 euros.
Algunos trabajos requerirán una licencia de obra menor. Pero hay ciertas partes de la reforma que necesitan, indefectiblemente, una licencia de obra mayor, como la unificación de espacios y reformas estructurales de paredes maestras o pilares (como los que unen dos plantas).

Demoliciones en la compra de un inmueble a reformar

Las demoliciones son lo primero que se realiza antes de comenzar a construir y renovar. Especialmente, si la casa es antigua o vieja, ya que deberemos demoler ciertas zonas para empezar desde cero con la obra.
Dentro de las demoliciones, podremos quitar instalaciones antiguas de electricidad y fontanería, tirar tabiques, retirar los suelos, puertas, ventanas, sanitarios, muebles, etc.

La empresa de reformas debe pagar las tasas al vertedero autorizado donde se tirarán los escombros en un contenedor de escombros alquilado. El precio de toda esta maniobra es de, aproximadamente, 3300 euros.

Trabajos de albañilería

Cuando decimos “trabajos de albañilería” nos referimos a: pladur, escayola, albañiles, alicatadores, yeseros, etc. Aquí estamos frente a uno de los mayores gastos.

Algunos trabajos que tenemos que tener en cuenta y que se deben incluir en el presupuesto de la reforma de la casa son:

-Remates y detalles que surgen en las obras

-Realización de los tabiques y los falsos techos, así como escayola

-Cambio de los premarcos de las puertas

-Yesos y enfoscados de techos y paredes

-Solados y alicatados

Teniendo en cuenta todos estos trabajos, podemos decir que tendremos un gasto aproximado de 8400 euros.

Carpintería exterior metálica

Los cerramientos exteriores son variados y habrá que elegirlos con estas características:

Persianas

Estilo de vidrio (bajomisivos o acústicos, de rotura térmica)

Medidas

Tipo de ventanas (correderas, abatibles, etc.)

Colores

Materiales (aluminio, pvc, hierro forjado, etc.)

En esta rehabilitación nos podremos gastar cerca de 4500 euros, aproximadamente.

Carpintería interior de madera

Para reformar una casa, normalmente suelen incluir más madera que un piso, en especial si son casas viejas o de pueblo.

Un presupuesto de carpintería de madera deberá incluir, de ser necesario, los siguientes elementos:

-Puertas interiores

-Armarios empotrados, marcos, etc.

-Puertas macizas o semimacizas

-Estilos de acabado

-Tipo de madera

En este caso necesitaremos ayuda profesional para tomar la mejor decisión. Y el gasto aproximado son 5500 euros.

Fontanería y calefacción en la compra de un inmueble a reformar

Aquí se especifican los puntos de consumo, materiales y se hace la instalación de las tuberías de agua caliente sanitaria mediante caldera, calentador o termo. El valor de gasto, con material incluido, es de unos 4200, aproximadamente.

Revestimientos cerámicos

En este punto estamos hablando de los azulejos y de los pavimentos que se pondrán en suelos y paredes. Se tendrá en cuenta las calidades, los metros cuadrados de la casa y el precio por metro cuadrado de los pavimentos y revestimientos de paredes. En este paso no se incluye la pintura.

Vamos a aclarar que para sacar estos valores aproximados, hemos tomado de referencia calidades medias. Aclarado esto, podemos decir que el precio aproximado de esta modificación es de 5300 euros.

Mobiliario de baño y cocina

En este punto se decidirá cuántos muebles hay que poner, como así también el fabricante y la calidad del mobiliario, el tipo de muebles (cajones o puertas, mixtos) y disposición de los mismos.
El precio que manejan estas reformas es de, aproximadamente, 3200 euros.

Pintura y decoración

Y aquí sí hablamos de pintura, ya que incluye todas las superficies que se van a pintar (paredes y techos).
Incluye también las paredes exteriores, que se deberá pintar con pintura especial para exteriores.
Lo recomendable es elegir una buena marca de pintura y aplicar varias capas de pintura antihumedad, sobre todo en los techos. Dependiendo de la calidad de la pintura, en este paso te gastarás unos 4900 euros.

Iluminación y electricidad

Aparte de renovar toda la instalación eléctrica, deberás especificar cuántos mecanismos se van a colocar, modelos, materiales, etc. Lo ideal es estudiar el plano de la casa y las funcionalidad que quieras incluir. Por ejemplo, cablear la casa con cable Ethernet para poder disponer de Internet de alta velocidad en las habitaciones. El precio de esta modificación cuesta unos 5100 euros.

Siempre deberás considerar que estos conceptos económicos están sujetos a tres condicionantes:

-El lugar de la casa

-La calidad de los materiales

-La cantidad de trabajo por realizar en la reforma de la vivienda

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Acondicionar o reformar una vivienda

Comprar 30 diciembre, 2020

¿Cuánto dura el proceso de compra de una vivienda?

Es difícil calcular exactamente cuánto tiempo dura el proceso de compra de una vivienda. De hecho, es imposible. Pero hoy vamos a hablar de todo lo que debes hacer para realizar la compra. Y, de esta manera, puede ser que te hagas un paneo general para saber, aproximadamente, cuánto te llevará terminar con la operación.

Pasos que debemos realizar durante el proceso de compra de una vivienda

Establecer un tiempo medio de compra de la vivienda es algo complicado. Ya que depende de tantos factores como preferencias tenga el comprador. Por eso hemos preparado este artículo en el que te contaremos cómo ahorrar tiempo y dinero. Y lograr adquirir tu vivienda de la manera más rápida posible ¡Toma nota!

Primer paso: elegir una vivienda a tu medida

Los tres cimientos sobre los que debe girar la decisión son, por regla general:

Las características (número de habitaciones, distribución, interior o exterior, etc.)

La localización del apartamento o la casa (en el centro o en las afueras, con colegios, con jardines, etc.)

El precio. Aquí la pregunta a responder es qué sacrificios económicos estás dispuesto a asumir, algo relacionado directamente con lo que debes pagar por la casa

Por otro lado, contar con ayuda profesional es muy útil. Puedes recurrir a una agencia inmobiliaria que, a través de un comercial, organice visitas. (Si quieres saber las ventajas de contratar un agente inmobiliario haz click AQUÍ).

Pero también puedes echar un vistazo a la oferta inmobiliaria de los bancos en sus páginas web o investigar por tu cuenta a través de amigos. También puedes visitar alguna de las ferias inmobiliarias que se organizan por toda España.

Segundo paso: ¿compra de una vivienda nueva o de segunda mano?

Elegir una opción u otra es cuestión de tus preferencias y de tu poder adquisitivo. En los últimos tiempos, los inmuebles de nueva construcción han recuperado protagonismo.

Valora también si puedes esperar meses para tener la vivienda o no. Si te corre prisa, la mejor opción es una usada antes que una nueva o sobre plano.

Las ventajas de las viviendas de obra nueva es que suelen aportar mejores calidades que las de segunda mano. De la misma manera, aportan mayor eficiencia energética y mejores equipamientos (zonas verdes, instalaciones deportivas, piscinas, plazas de garaje, etc.). Como contraprestación, suelen ser más caras que las de segunda mano y, casi siempre, están fuera de las zonas más céntricas.

Los impuestos tampoco son iguales. A las de obra nueva se les aplica el 10% de IVA sobre el valor de compra. Y a las de segunda mano, el de Transmisiones Patrimoniales (un porcentaje sobre el precio escriturado que se paga a la comunidad autónoma y que depende de lo estipulado en cada una. Suele estar entre el 6% y el 10%).

Tercer paso: comprueba que la vivienda está libre de cargas

Es un requisito indispensable si vas a comprar una vivienda de segunda mano. Pide la llamada Nota Simple en el Registro de la Propiedad. En ella comprobarás si la casa está libre de cargas urbanísticas e hipotecarias, entre otras cosas. También has de pedir las escrituras de la vivienda y la certificación de que está al corriente del pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Aunque todo esté en orden, todavía hay otras cargas que pueden complicar la compra. Se trata de las derramas pendientes de pago en la comunidad de vecinos o la situación excepcional de que el inmueble esté alquilado en el momento de compra. “La mejor opción es preguntar al administrador de la finca. Para el segundo caso no hay un registro oficial al que se pueda acudir. Lo mejor es asegurarse de que en el contrato de compraventa conste expresamente que la vivienda se entrega libre de cargas”, afirman desde la sociedad de tasación Tinsa.

Cuarto paso: conoce el valor real en el mercado

Antes de fijar el precio, comprueba que no está por encima de su valor de mercado. También, debes cerciorarte de que no vas a tener problemas para financiar la operación (la hipoteca, por ejemplo).

“Es recomendable que el comprador contrate, previamente a la negociación de la hipoteca, una tasación para conocer el valor de la vivienda y que todo esté en orden desde el punto de vista urbanístico y registral. Así podrá negociar simultáneamente en varias entidades financieras y avanzar más rápido en el proceso. El precio de la tasación se establece en función de la ubicación y la superficie del inmueble y suele rondar entre los 350 y los 400 euros”, asegura Pedro Soria, director comercial de Tinsa.

En cualquier caso, si la casa está fuera de tus posibilidades, prueba a negociar. “Hasta un 62% de los compradores asegura haberlo hecho”, comenta Beatriz Toribio, directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa. Comprueba si la vivienda necesita reformas, un cambio de instalaciones y otras razones similares para argumentar tu postura en la negociación.

Quinto paso: hipoteca, ¿Cuál es la que más me conviene?

Puedes empezar por consultar comparadores hipotecarios online para localizar qué entidades ofrecen campañas con condiciones atractivas. Aunque no hay dos hipotecas iguales, ni a todos nos interesan las mismas condiciones, debes tener en cuenta algunos aspectos:

Tipo de interés fijo (pagas una cuota fija independientemente de la subida o bajada de los tipos de interés).O interés variable (pago sujeto a las variaciones de estos tipos de interés).

El plazo máximo para devolver el crédito.

Si se pueden mejorar las condiciones del préstamo si contratas algún producto adicional, como seguros de hogar y vida o planes de pensiones.

Si tiene comisiones.

Para una primera vivienda, las entidades suelen conceder hasta un 80% del valor de tasación del inmueble. Así que el comprador tendrá que tener ahorrado alrededor de un 20% para cubrir el resto y un 10% para los gastos asociados.

Sexto paso: gastos de notaría y escritura para la compra de una vivienda

Si la decisión y la compra te han parecido un proceso más o menos largo, con la firma de la escritura llegarás al final. Aún tendrás que asumir algunos gastos como los honorarios de la notaría para realizar la escritura (desde 600 euros) y los de inscripción en el Registro de la Propiedad (desde 400 euros). Recuerda que está prohibido por ley que el comprador asuma gastos que deberían correr por cuenta del vendedor, como la cancelación de cargas o la plusvalía.

Cuando firmes la escritura, esta debe reflejar todo lo pactado: precio, fecha de entrega, vigencia del contrato, posibles cargas, justificante del pago del IBI y obligaciones fiscales derivadas de la compraventa.

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Por qué realizar una escritura notarial de venta

Comprar 29 diciembre, 2020

Ventajas de comprar una casa a través de un agente inmobiliario

En el post de hoy vamos a contarte algunas de las principales razones para contratar un agente inmobiliario. Así que si estás por realizar la compra de una casa y de repente sientes que no puedes solo con todo, este post es para ti ¡Sigue leyendo!

Comprar una casa: ¿Con un agente inmobiliario o de forma particular?

Es muy común la creencia de que si compras una casa de manera particular te ahorras mucho dinero. Pero déjame decirte que eso no es así. El principal problema que tenemos es que vemos la contratación de un agente inmobiliario como un gasto. Pero la realidad es que, en este caso, hablamos de una inversión.

Te preguntarás ¿cómo puede ser una inversión? Y es para responderte esa pregunta que hacemos hoy este artículo ¡Lee con atención!

¿Por qué me conviene contratar un agente inmobiliario?

Existen algunos puntos clave que debes saber al momento de contratar un agente inmobiliario.

Poseen la mejor información sobre la situación del mercado actual

Los agentes están en constante contacto no solo con potenciales compradores y vendedores, sino también con otros agentes. Es por ese motivo que están siempre actualizados con respecto a lo que busca y a lo que ofrece el mercado. Debes saber que esa es una información que difícilmente podrás encontrar en algún otro lugar. Esto es fundamental ya que, conociendo esa información, podrás posicionar bien tu inmueble en el mercado, lo cual te permitirá:

Poder valorar adecuadamente tu casa. De esta manera, te evitas perder dinero poniendo tu casa en un precio por debajo del mercado.

Agilizar la venta de tu inmueble. Ya que si tu precio estuviera por encima de lo usual, muchos compradores no se atreverían, siquiera, a solicitar información.

Es verdad que ahora puedes utilizar recursos digitales para tener una lectura rápida y accesible del mercado y del valor de tu inmueble. Pero consultar con un experto siempre ayudará a sacarle mayor provecho a esta información para tomar una mejor decisión.

El agente inmobiliario se encargará de las partes más tediosas del proceso

Seamos realistas: es complicado vender o alquilar un inmueble, y más aún si lo ves como una tarea secundaria a la que le dedicas tu tiempo libre. Además, es un proceso que puede terminar siendo más extenso de lo que alguna vez planificaste.

Algunas de las tareas que involucran son:

Publicar tu inmueble en un portal inmobiliario, promoverlo y monitorear el desempeño.

Asistir y guiar a quienes se interesen y decidan visitar el inmueble.

Investigar y analizar el perfil de los candidatos

Asistir con los trámites legales para acreditar la venta o el alquiler de la propiedad.

Como puedes ver, cada una de esas tareas y actividades puede terminar consumiendo mucho tiempo. Y, quizás, si es que no posees experiencia en los procesos individuales, puede que no seas tan eficiente. Por ello, el contratar a un agente para que supervise y ejecute cada uno de estos pasos por ti, puede terminar valiendo la pena.

Facilitará el proceso de venta o alquiler de tu inmueble

Como lo mencionamos anteriormente, los agentes cuentan con una amplia red de contactos en todos los sectores involucrados con la compra, venta y alquiler de inmuebles. De la misma manera, también están al tanto de posibles personas interesadas en tu inmueble. Por eso pueden contactarte con personas que quizás no habrías podido conectar por métodos tradicionales.

Además, los agentes inmobiliarios pueden realizar por ti todas las diligencias necesarias para evaluar a un posible arrendador o comprador. Por ejemplo, pueden consultar el historial crediticio o corroborar la capacidad de pago de un postor.

Esto es importante para filtrar candidatos. Una de las peores cosas que te puede pasar es avanzar en el proceso de venta o alquiler de tu inmueble y luego enterarte de que tu posible comprador no posee un crédito hipotecario aprobado. O, peor aún, que tu posible arrendador tiene deudas impagas en el sistema financiero.

Diferente perspectiva

La experiencia y visión de un agente inmobiliario será esencial al momento de colocar a la venta tu propiedad. Desde el uso de herramientas digitales para difundir la venta de tu inmueble, hasta saber explotar las mejores cualidades y atractivos de tu vivienda. Además de su dominio al momento de identificar las necesidades de un cliente y poner en práctica sus habilidades persuasivas.

El agente inmobiliario garantiza una compra segura

La presencia de un agente inmobiliario en el proceso de venta o renta de un inmueble llevará al proceso de colocación a otro nivel. Esto es así debido a que el interesado en adquirir la vivienda abordará con mayor seriedad la situación al tener que tratar con un experto en bienes raíces, a diferencia de los procesos de compra-venta en los que el dueño busca vender una propiedad.

Consejos que te servirán a la hora de elegir un buen agente inmobiliario

Que esté especializado en tu zona y en el tipo de inmueble que pones en venta.

Háblale como a tu médico o abogado, confiando en su experiencia. Así obtendrás un servicio profesional.

Si no te atreves a decirle lo que vale tu inmueble… ¿Se atreverá a defenderlo ante un comprador?

No elijas a un agente por el precio que te dé.

Tu agente quiere, como tú, vender al mejor precio posible.

Elige al agente más honesto, no al desesperado por captar inmuebles.

Lo barato sale caro: un agente que cobra unos honorarios más bajos no puede invertir tantos recursos en tu inmueble, no puede pagar espacios publicitarios preferentes, cursos de formación, planes de marketing, etc.

Un buen agente prefiere trabajar con pocos clientes a la vez para ofrecer su mejor servicio.

Analiza cómo muestra tu propiedad: casa, piso, apartamento, oficina, solar, etc.

Un buen agente cualificará antes al comprador.

El agente ideal no utilizará tu propiedad para ayudar a vender otras propiedades.

Ahora que conoces todas las ventajas de contratar un agente inmobiliario para realizar la compra de tu propiedad, ¿qué esperas para contactarnos? En Oi Real Estate tenemos los mejores profesionales que te acompañarán en el proceso más importante de tu vida ¡Te esperamos!

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Requisitos para el agente inmobiliario

Comprar 28 diciembre, 2020

Los plazos que intervienen en la compra de una vivienda

Luego de mucho evaluarlo, decides comprar una vivienda. Probablemente la quieras ya mismo, pero antes tienes unos pasos para seguir. En este post te contaremos cuáles son estos pasos ¡Te acompañaremos en el proceso de compra de una vivienda!

Compra de una vivienda: ¿Por dónde empezar?

Realizar la compra de una vivienda es una de las aventuras más grandes que vivirás en tu vida. Es algo muy importante que, seguramente, cambiará tu vida para siempre. Lo ideal es que disfrutes todo el proceso, pero sabemos que a veces eso se torna un tanto imposible. Los plazos que manejan determinados aspectos nos pueden exasperar un poco, ya que queremos tener nuestra casa lo antes posible. Pero la realidad es que deberás armarte de paciencia para que todo salga bien.

Es por ese motivo que hoy, en este artículo, te contaremos sobre los pasos que deberás seguir al momento de la compra de una vivienda ¡Puedes tomar nota!

Primeros pasos para la compra de una vivienda

Ten claro lo que quieres. Este paso quizás te parezca un poco obvio, pero déjanos decirte que no lo es. Antes de embarcarte en un proyecto tan grande como es la compra de una vivienda, debes pensar cuáles son tus necesidades. Para esto es fundamental que te tomes tu tiempo y pienses bien lo que necesitas en el presente y a medio plazo. Pero no solo eso: también deberás conocer tu capacidad real de satisfacer dichas necesidades. Tus posibilidades dependerán de las opciones que encuentres y del presupuesto que tengas.

Cuenta con el apoyo de profesionales para encontrar la casa que deseas. Es difícil (por no decir imposible) abarcar todas las posibilidades que te ofrece el mercado. Cuanto más limites la búsqueda, menos probabilidades tendrás de dar con la mejor vivienda. Es por eso que te recomendamos contratar un profesional inmobiliario. Con alguien experto en el tema tendrás mayor seguridad respecto a las características de las propiedades y podrás acceder a una oferta más amplia.

Una vez elegida, investiga cuál es la situación de la vivienda. Debemos saber muy bien lo que estamos comprando. Esto implica averiguar si la casa tiene cargas financieras, problemas de propiedad o taras. Por eso recomendamos acudir al Registro de la Propiedad, al Catastro o, incluso, al

Ayuntamiento para averiguar su situación. Es imprescindible que consigas toda la información sobre las condiciones, la gestión que implica y las obligaciones y gastos en los que incurrirás.

¿Qué sigue?

Luego de los pasos mencionados anteriormente, deberás seguir con algunas cosas un poco más tediosas.

Infórmate de todos los trámites que tendrás que hacer y de los gastos que tendrás que afrontar. La complejidad de los trámites administrativos y los gastos a pagar van a depender del tipo de vivienda que compremos. No es lo mismo comprar una vivienda de segunda mano que una de obra nueva. En cualquiera de los casos, debes informarte bien para tener claros los pasos a seguir y los pagos que tendrás que abonar. En este punto tienes que concretar qué tipo de financiación obtendrás.

Este punto probablemente sea uno de los plazos que más puede demorarse en el tiempo si previamente no hemos acudido a nuestro banco para que nos realice un estudio de viabilidad económica.

Para acceder a la mejor financiación posible, es necesario comparar las distintas ofertas hipotecarias de cada entidad financiera. En función de nuestros ingresos, ahorros y del tipo de hipoteca que queramos (fija o variable) las condiciones de cada entidad variarán en mayor o menor medida.

Una vez que lleguemos a este punto, deberemos tener en cuenta:

Tasación: hay que calcular una semana, aproximadamente desde que solicitamos la tasación hasta que tenemos el documento.

Fiper: tienen que transcurrir 15 días desde que se firma el Fiper (documento que la entidad bancaria entrega al comprador con las condiciones de su préstamo) hasta que se procede con el cierre de la compra en Notaría.

Últimos pasos para terminar con la compra de una vivienda

Firma en Notaría. Aunque un contrato privado de compraventa sería suficiente para dar por formalizada la transacción, la elevación a Escritura Pública nos aportará seguridad jurídica. Por otro lado, nos facilitará la tarea si el día de mañana queremos vender la vivienda adquirida.

La firma en Notaría no debería durar más de dos horas. Pero conviene pedir cita con antelación para reservar la fecha que nos interesa. Además del comprador, el vendedor y el notario, a nuestra cita en Notaría acudirá nuestro agente inmobiliario.

Conoce su auténtico valor. Antes de fijar el precio hay que comprobar que lo que vamos a acordar no esté por encima del mercado. No puedes pasar por alto que, al solicitar una hipoteca, te la concederán en función de su valor real, no del pactado. Es fundamental hacer una pre-tasación o utilizar herramientas “online” que en tiempo real te ofrece un valor muy aproximado de la vivienda.

Estudia qué modalidad de hipoteca te interesa. Hoy en día puedes elegir entre hipotecas a tipo fijo, variable o mixto. En el primer caso, siempre pagaremos la misma cuota. Las hipotecas variables se destacan porque su cuota dependerá de la evolución del indicador. Por último, en las hipotecas mixtas, los primeros años son a tipo fijo y el resto, a tipo variable.

Elige el seguro de hogar que mejor se adapte a tus necesidades. Es importante conocer la diferencia entre los seguros multirriesgo y el seguro mínimo de hogar. El primero suele recomendarse a aquellas viviendas en las que hay joyas, antigüedades, muebles con gran valor u obras de arte. El segundo es mucho más básico pero cubre incendios, atascos de tuberías, robos y hurtos. Una vez analizados ambos, lo importante es elegir el que realmente necesitamos.

Luego de leer este post, nos interesa muchísimo conoce tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Piso en Barcelona: ¿te decidiste a comprar?

Área legal 28 diciembre, 2020

Claves para entender la Ley Hipotecaria

Sancionada hace poco más de un año, la nueva ley hipotecaria marca diferencias importantes a favor del hipotecado penalizando las prácticas poco transparentes de los intermediarios financieros.

Cinco años después de que la Unión Europea advirtiera que España vulneraba las normas comunitarias al no garantizar la protección de los hipotecados, el parlamento sancionó la Ley 5/219 de contratos de crédito inmobiliario (LCCI) popularizada como la Ley Hipotecaria. La UE avisaba que la legislación no brindaba una seguridad para los ciudadanos, quienes no contaban hasta entonces con una amparo frente a las posibles cláusulas abusivas de las hipotecas.

La entrada en vigencia de la nueva ley fue el 16 de junio de 2019, y a partir de esa fecha algunos ítems en los contratos de compra de vivienda sufrieron modificaciones. Estos cambios tuvieron que ver con medidas tendientes a favorecer al consumidor y prevenirlo de prácticas poco transparentes.

En esta nota te contaremos cuáles son los principales cambios introducidos en la nueva normativa.

Protección para el consumidor

El motor de la Ley Hipotecaria fue generar una mayor protección para los ciudadanos que decidieran acceder a un préstamo para la compra de una vivienda. Con este motivo, la ley promueve más acceso a la información del préstamo.

El banco debe brindar la información exacta sobre la oferta de la hipoteca. Para ello se implementaron dos formularios que debe entregar obligatoriamente:

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN): es un documento que tiene carácter de oferta vinculante por un mínimo de 10 días

Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE): es el documento en el que explican cuáles son las cláusulas más relevantes. En caso de que la hipoteca sea variable, describe cómo serán las cuotas que se deberán pagar en distintos escenarios. Además incluye una copia del contrato

Visita al Notario: Un día antes de la firma los futuros hipotecados deberán pasar por la notaría para asesorarse gratuitamente. El notario deberá autorizar la escritura, avalando que el cliente recibió toda la información en forma clara y precisa. Además no podrá inscribir una escritura que presente cláusulas abusivas.

Reclamos por cláusulas abusivas

Cuando una cláusula no cumpla las normas establecidas por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Es por esto que no hay plazo de prescripción para denunciar su abusividad, son imprescriptibles.

Las reclamaciones se deberán gestionar a través de una agencia de resolución de litigios en el sector financiero. Como esta entidad todavía no se puso en funcionamiento, el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones.

Nueva división de gastos entre hipotecado y bancos

Con el nuevo esquema de la Ley Hipotecaria, los costes quedan repartidos a favor del hipotecado. A cargo del banco quedan los costes del Notario, la gestoría, su copia de la escritura, el Registro de la Propiedad, y el IAJD. Por su parte el cliente sólo deberá pagar su copia de la escritura y la tasación.

Además, si el cliente decide cambiar su hipoteca de banco a través de una subrogación, la nueva entidad deberá pagarle a la antigua un proporcional por el importe pendiente.

El nuevo reparto supone una mejora clara para el consumidor, que antes debía costear la mayor parte de los gastos de escrituración de la vivienda.

Prohibición de cláusulas suelo

Se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. De esta manera, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo. Por otra parte si se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.

Más ventajas para amortizar anticipadamente

La comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, se abarata y se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera.

Si la hipoteca es variable se pueden cobrar: 0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato ó 0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo. Luego de esos años, la comisión es del 0%.

En una hipoteca fija, la comisión será de 2% durante los primeros 10 años ó 1,5% durante el resto del plazo

Libertad para cambiar de banco

Si la entidad de origen hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, no hay obligación de aceptarla. Esto era lo que ocurría antes de que se sancione la lay, por lo tanto se consiguió una mayor libertad de acción para los usuarios.

Restricciones para el embargo de propiedades

El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que los bancos aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla.Esto puede suceder si se cumplen las siguientes condiciones:

En la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.

En la segunda mitad del plazo: cuando el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

Se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés de la propia hipoteca.

Limitación a los productos vinculados

No se permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas. Esto es los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, pero sí permite las combinadas. Esto significa que la entidad puede ofrecer una reducción del interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.

Se puede exigir, como excepción que se contrate un seguro de daños y/o un seguro de vida o de protección de pagos que el cliente podrá suscribir con la empresa que quiera.

Control sobre los intermediarios financieros

A fin de proteger a los consumidores de prácticas abusivas se creó un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas. Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso En cuanto a su remuneración, ésta debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca, no es posible ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.

¿Qué te pareció este post? Te ha aportado nuevos datos sobre la Ley de Hipotecas? Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algún comentario puedes escribirnos puedes en la casilla, debajo de la nota. Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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Analizamos el artículo 28 de la Ley Hipotecaria: ¿Cómo afectaba la compra de un piso heredado?

Alquilar 28 diciembre, 2020

Reducción del alquiler en locales comerciales

El sector de los comercios intentaba reponerse poco a poco luego del primer estado de alarma. No pudo ni siquiera recuperarse del todo, cuando se declaró estado de alarma por segunda vez. Esto lleva a los comerciantes a preocuparse por su economía y por su futuro en el sector. Hoy te vamos a contar sobre la reducción del alquiler en locales comerciales y todo lo que ello implica ¡Vamos a leer!

Decreto de reducción del alquiler

El Boletín Oficial del Estado (BOE) publica el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre. Decreto de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria. Este decreto facilita el acuerdo entre propietario e inquilino de un local comercial. El objetivo es rebajar el peso de la renta del alquiler en los gastos durante el periodo del estado de alarma.

El Consejo de Ministros ha aprobado, recientemente, el plan de choque con el que el Gobierno pretende aliviar la difícil situación en la que se encuentran miles de empresas y autónomos con sus negocios a medio gas, debido a las restricciones consecuentes de la pandemia.

El nuevo real decreto ley de medidas urgentes (el enésimo de esta crisis) establece que los inquilinos de locales comerciales cuyo arrendador sea una empresa o entidad pública o un gran propietario, es decir, alguien que tenga diez inmuebles urbanos o más de 1.500 metros cuadrados en alquiler, podrán pedirle, hasta el 31 de diciembre del 2021, una reducción de las rentas o una moratoria en los pagos.
¿Cuáles son los requisitos para beneficiarse con esta reducción del alquiler?

En primera instancia, los pretendientes deben tener su actividad suspendida o acreditar una bajada del 75% de los ingresos. El decreto no concreta ninguna medida ni ayuda de ningún tipo para los propietarios de los locales, que pueden constituir patrimonios familiares, empresas cotizadas en bolsa o fondos de capital con sus partícipes, esperando un retorno a su ahorro legítimamente invertido. Está de más aclarar que ellos deben pagar con cargo a su rentabilidad las consecuencias del estado de alarma.

En el Consejo de Ministros se justificó la intervención del mercado en “la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el estado de alarma, que puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales de alquiler que pone en riesgo la continuidad de sus actividades”.

Cómo funciona el decreto

En principio, se establece la reducción del 50% de la renta aplicable desde ahora mismo y hasta cuatro meses después de que finalice el estado de alarma, sin la necesidad de llegar a un acuerdo con nadie. Esta situación es excepcional y está aprobada hasta el 9 de mayo del 2021. Lo que significa que la minoración de la renta será de aplicación hasta el 9 de septiembre de ese año, como mínimo, según consta en el borrador del decreto.

Por otro lado, la renta se podrá aplazar con una moratoria automática para todos los pagos que entren dentro del mismo plazo que la medida anterior. Es decir, los alquileres que lleguen a septiembre del 2021.

Este aplazamiento es una obligación que el arrendador debe tomar. Y podrá ser de hasta dos años desde la finalización de la moratoria, siempre y cuando el contrato de alquiler esté vigente. Los importes aplazados se repartirán de forma proporcional en esos dos años. Esto quiere decir que, quienes tomen este camino dejarán de pagar ahora. Pero, que a partir de que la moratoria finalice, se vean incrementadas sus rentas, de forma temporal, hasta un 40%.

¿Quiénes podrán acceder a las nuevas medidas de reducción del alquiler?

En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el trabajador autónomo

a) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

b) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

c) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme

a) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

b) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Se amplían las exenciones de los ERTE a otros sectores y hay más aplazamientos tributarios

Más allá de la regulación excepcional del mercado de alquiler de locales, el Gobierno incluye otros tres paquetes de medidas en distintos ámbitos. En relación con las exenciones del pago de cuotas a la Seguridad Social en los expedientes de regulación de empleo (ERTE) que ya están en vigor, el Gobierno los hace extensivos a algunos sectores no cubiertos por el decreto anterior. Los principales son el comercio al por menor, intermediarios del comercio y servicios de comidas y bebidas.

Otro ámbito es el tributario, en especial para sectores como el turismo y el comercio. Dichos sectores continúan con aplazamientos en las cuotas o la no computación.

Por último, el decreto introduce medidas para flexibilizar el mantenimiento de los incentivos regionales y ayudas para garantizar la liquidez en el sector turístico.

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Comprar 27 diciembre, 2020

El precio de la vivienda bajará según un estudio de BBVA

Los precios en el sector inmobiliario se han visto afectados por la pandemia del Covid-19 desde el primer estado de alarma. El mercado de casas en España registra descensos en las ventas y en los precios, sobre todo en segunda mano y alquiler, que se prolongarán al año que viene. Esto lo ha registrado un estudio realizado por BBVA Research que afirma que el precio de la vivienda bajará ¡Sigue leyendo para más información!

Qué predicen los expertos acerca de si el precio de la vivienda bajará en 2021

Según indican los expertos, la sacudida seguirá en el 2021. Aunque esta vez no será ni, ni por cerca, la industria peor parada. Félix Lores, economista de BBVA Research, asegura que “El ajuste será menos intenso y duradero”. Recuerda, también, que el precio está todavía lejos de los niveles máximos de la crisis del 2008 y que el esfuerzo para acceder a una vivienda también es muy inferior (a finales de 2019 se requería en torno al 30% de la renta del hogar). “Tampoco los bancos tienden a dar créditos e hipotecas en la misma medida, que fue el origen de la burbuja”, aporta Juan Carlos Amaro, profesor del departamento de Economía, Contabilidad y Finanzas de Esade. Y antes del inicio de la pandemia no se observaban indicios claros de sobredimensionamiento en el mercado inmobiliario, reconoce el Banco de España, en el Informe de Estabilidad Financiera de otoño.

El estudio de BBVA Research que señala que el precio de la vivienda bajará

Las ventas de vivienda podrían retroceder a principios del año que viene, aunque es posible una recuperación hacia la segunda mitad del año, según ha señalado BBVA Research en un informe. En concreto, ha resaltado que el precio de la vivienda ha ido moderándose en la primera mitad de 2020 y que la tendencia, tanto del índice de precios de la vivienda como de los valores de tasación es «descendente».

De esta manera, prevé que el precio retroceda un 1,5% en promedio anual este año. Además, espera que el precio se contraiga en todas las comunidades autónomas cerca de un 1,3%, en promedio anual y que será «más intensa, allí donde el mercado de extranjeros y segundas residencias tiene más relevancia».

Estudio de CaixaBank

Otro estudio realizado por CaixaBank afirma que el precio de la vivienda caerá en siete de cada diez provincias de España, mientras que en el 30% crecerá de forma moderada. Se prevé una corrección en el precio de la vivienda de unos cuatro puntos porcentuales de promedio para finales del tercer trimestre del año que viene.

Otro factor que ha cambiado radicalmente ha sido la dependencia al turismo. En estas provincias, se estima que caerá un 0,4% hasta el tercer trimestre de 2021. Por otro lado, aquellas provincias con menor dependencia del turismo, han experimentado un menor reajuste respecto a las expectativas proyectadas a final del pasado año. Aunque el descenso en el precio de la vivienda pueda ser mayor.

Hace un año, las viviendas urbanas se colocaron con la perspectiva de subida más alta, de hasta un 5%. Tras la pandemia, se estima un descenso del 0,2% de los precios de los pisos de las ciudades entre el tercer trimestre de 2020 y el tercer trimestre de 2021. Por lo que el Covid-19 ha provocado una caída de 4,8 puntos porcentuales.

¿Qué sucede en Madrid y Barcelona con el precio de la vivienda?

Desde CaixaBank señalan que “Las provincias urbanas y las dependientes del turismo extranjero continúan siendo las más dinámicas a pesar de haber sufrido el mayor ajuste de previsiones”.

En el caso de la Comunidad de Madrid, el pasado año se estimaba un incremento del precio del 6,4%. Tras la crisis del Covid-19, la entidad apuesta por un aumento moderado en el precio a un año vista, del 0,8%.

En la provincia de Barcelona, el ajuste tras el Covid-19 ha sido mayor. El pasado año, se estimaba un incremento del 5,5% en el precio de la vivienda para 2021. Ahora, la entidad apunta a que el precio de la vivienda en la provincia bajará un 1,1%.

El precio de la vivienda bajará, pero hay que seguir atentos

A pesar de estos datos, no se puede bajar la guardia. En este sentido, la agencia de calificación Moody’s ha alertado que, a pesar de la caída del precio, el acceso a la vivienda será más difícil el año que viene, especialmente para la población joven y de bajos ingresos.

No hay que dejar de lado que, actualmente, muchas familias ya tienen serios problemas para hacer frente cada mes a la hipoteca. La OCU habla de deuda hipotecaria inasumible para los hogares vulnerables, a los que aconseja negociar con el banco o “poner en venta la vivienda cuanto antes. De lo contrario se exponen a que el banco se quede con la casa y el precio de subasta no alcance a cubrir la deuda”.

Las viviendas de segunda mano pierden

En lo que todos están de acuerdo es en que la contracción del precio será desigual en España. “Se espera un menor ajuste en el precio de la vivienda nueva porque su oferta va a ser más limitada”, apunta Félix Lores. A la vivienda de segunda mano le toca llevarse la peor parte.

Ya en el mes de septiembre, el Consejo General del Notariado registró un abaratamiento de las casas usadas de un 9,4% interanual. En octubre, el descenso fue del 3,3%. Las noticias sobre la llegada de las vacunas a comienzos de noviembre han cambiado las expectativas de parte de los vendedores, reacios a grandes bajadas de precios. Esto está afectando al cierre de operaciones: la compra de vivienda de segunda mano bajó un 15,2% interanual en octubre, según el INE.

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Tendencias de mercado 27 diciembre, 2020

LVMH en Barcelona

Desde Oi Realtor queremos contarte todo sobre el flagship de Sephora, un gigante del lujo LVMH que desafía al COVID en Barcelona. Continúa leyendo el artículo y entérate de todo.

¿Qué es LVMH?

Se trata de las siglas de Moët Hennessy, Louis Vuitton. Se trata de un conglomerado multinacional francés líder absoluto en lujo. Dueño de 76 marcas de renombre en todo el mundo. Cuenta con su sede en París, Francia. Su presidente es Bernard Arnault, se trata de una de las personas más ricas del mundo de acuerdo al índice de milmillonarios de Bloomberg.

Un flagship de Sephora en Barcelona

El ‘retail’ sigue avanzando de apoco en las principales capitales del mundo. El conglomerado de lujo francés LVMH, es propietario de firmas como Louis Vuitton o Christian Dior. Próximamente un ‘flagship store’ de su cadena de cosmética y perfumería Sephora, abrirá sus puertas en el Paseo de Gracia de Barcelona.

¿Cuál será su ubicación?

En nuevo punto de venta de Sephora se encontrará ubicado en la capital catalana. En el número 37 de Paseo de Gracia, se trata de una de las calles comerciales más importantes de toda la ciudad y también, de toda España. La superficie comercial con la que cuenta el local es de 600 metros cuadrados en planta calle. Además, poseerá 250 metros cuadrados más en el sótano. Es decir que en total, da como resultado un establecimiento de aproximadamente unos 900 metros cuadrados de superficie comercial. Toda la operación fue intermediada por ARetail.

Un poco de historia

La línea de cosmética y perfumería Sephora fue fundada en Francia en el año 1969. Más tarde, en el año 1997 fue adquirida por el conglomerado LVMH. Sephora opera en España a través de una ‘joint venture’ con El Corte Inglés. De hecho, la firma se encuentra presente en casi todos los centros del grupo de grandes almacenes, además de contar con una red de 60 tiendas propias distribuidas por todo el país.

La cadena cayó en el mercado doméstico en el año 1998. En los últimos tiempos, ha logrado acelerar su expansión. Durante el año 2016, el grupo lanzó su ‘ecommerce’ en el país y se instaló en todos los centros de El Corte Inglés que cuentan con área de cosmética.

Un año después, en el 2017 llegó a la Puerta del Sol de Madrid y transformó su ‘flaghsip store’ en Barcelona, convertido ahora en uno de los de referencia del grupo en Europa. En el último ejercicio, Sephora ha redoblado su apuesta por el ‘high street’, con aperturas en Don Juan de Austria, en Valencia, y en la calle Serrano de Madrid.

Paseo de Gracia en Barcelona

Luego de varias semanas de cierres en calles y ubicaciones sumamente emblemáticas del centro de ciudades como Barcelona y Madrid, los operadores internacionales comenzaron a tomar posiciones ante una posible futura recuperación. También, Armani relevará a Desigual en pleno Paseo de Gracia, en un local que es propiedad de Generali.

La marca de lujo abrirá sus puertas en el número 47 de Paseo de Gracia, luego de llegar a un acuerdo con el propietario del edificio, el grupo asegurador Generali. Este local cuenta con 360 metros cuadrados que son repartidos en dos plantas. A pesar de que el establecimiento no es de muy grandes dimensiones, sí cuenta con una increíble ubicación para cualquier operador de ‘retail’. Esto se debe a que se encuentra en una de las arterias comerciales más costosas de toda España y frente a uno de los principales monumentos turísticos de la ciudad, la Casa Batlló.

Este local quedó vacío luego de que se marchara la cadena catalana de distribución de moda Desigual. La principal razón del cierre de este establecimiento se enmarca en el plan de optimización de la red de distribución que la empresa puso en marcha previo a la pandemia del COVID-19. El principal objetivo es conseguir acelerar el modelo omnicanal y digital, con menos cantidad de tiendas, pero que se encuentren integradas con el canal online.

Esta empresa también ha cerrado durante este año en las Ramblas de Barcelona, donde no volvió a abrir luego de la clausura del comercio decretada durante el estado de alarma. De esta mítica vía de Barcelona también han salido otros operadores como por ejemplo, la NBA, Oysho o Springfield.

Cierre de tiendas

Además del cierre de esta tienda ubicada en pleno Paseo de Gracia también, se llevó a cabo otro cierre hace solo unas semanas, hablamos de la marca especializada en café Nespresso. Esta marca dejó libre su local, que servirá como ‘flagship’ para un futuro operador o para su conversión en un nuevo proyecto. Este local se encuentra integrado en Bulevard Rosa, y se continúa negociando su venta con diversos fondos.

Además, el grupo gallego Inditex también ha optado por cerrar una de las tiendas de Oysho que se encuentra en Paseo de Gracia, se trata de una de las calles más costosas de toda España para abrir un local comercial.

¿Qué opinas de este nuevo local LVMH que abre sus puertas en el Paseo de Gracia? Déjanos tu comentario, en Oi Realtor nos interesa saber tu opinión.

Hipotecas 26 diciembre, 2020

Cómo conseguir la mejor subrogación de una hipoteca

En los últimos tiempos se popularizó la subrogación de hipotecas con el objetivo de lograr condiciones más favorables en los préstamos, pero cómo sabemos cuál es la opción que más nos conviene?

La pandemia que atravesamos en el 2020 modificó muchas de nuestras costumbres en todos los ámbitos de la vida. Desde hábitos relacionados con el trabajo, pasando por la forma de relacionarnos con otras personas hasta nuestros modos de consumo, los cambios se hicieron sentir. Si ponemos el foco en las hipotecas, los vaivenes de la economía han hecho que surja un concepto poco utilizado en España hasta este año: la subrogación. Gracias a ella podemos cambiar nuestra deuda de banco pero, cómo saber a cuál llevarlo? cuándo será el mejor momento? podemos negociar condiciones? Entérate en esta nota algunas de esas respuestas.

Qué es la subrogación y para qué sirve?

Si hablamos en términos jurídicos, una subrogación implica la delegación de titularidad de un derecho o una obligación. En el caso de los préstamos bancarios sucede cuando el hipotecado decide buscar un nuevo banco donde continuar pagando su deuda o cambia la titularidad del deudor.

La subrogación entonces puede ser de dos tipos:

De deudor: cuando vendemos una casa con hipoteca y la obligación del pago se subroga a otro titular. Entonces la deuda contraída por una persona pasa a ser carga del nuevo propietario de la vivienda hipotecada.

De acreedor: cuando cambiamos el sujeto con el que se firmó la obligación del pago. En este caso hablamos de subrogación del acreedor y consiste en el cambio de entidad financiera con la que continuaremos nuestro compromiso hipotecario.

Cuál es la diferencia entre subrogación y novación?

La subrogación de acreedor es un cambio de entidad financiera por el cual se busca una mejora en las condiciones del préstamo. Por otra parte, una novación es la modificación de condiciones de la hipoteca pero con el mismo banco, con lo cual vemos que el objetivo es el mismo pero lo que difiere es en la entidad en la que lo hagamos. Esto significa que podemos establecer por contrato los cambios en la misma entidad donde se originó el préstamo (novación) o firmar contrato en una nueva (subrogación).

Cuántos españoles optaron por mejorar sus condiciones en estos meses de pandemia?

Durante el 2020 muchos hipotecados decidieron, por causa del derrumbe económico, buscar mejoras en sus préstamos hipotecarios. Tanto es así que, aunque no era una costumbre muy frecuente en España, las subrogaciones y novaciones aumentaron notoriamente.

Como publica el diario Economía Digital, las mejoras en las condiciones inscriptas en los registros de propiedad crecieron un 109,6% respecto a octubre del 2019, según datos emanados del Instituto Nacional de Estadística (INE)

En el mismo mes, se produjeron 7.716 novaciones, lo que generó un aumento anual del 130,9%. En cuanto a las subrogaciones, continuaron creciendo mes a mes hasta llegar a un aumento del 26% de cambios de banco ( subrogación de acreedor) y un 170% ( subrogación de deudor).

Mayores subrogaciones

Con el panorama actual, los expertos preven que seguirán en aumento las subrogaciones. La causa tienen que ver con que las hipotecas fueron unas de las principales fuentes de ingreso de las entidades bancarias, con lo cual es muy probable que continúe la competencia por los clientes de este producto.

Para ellos los bancos proponen ofertas que abaratan las hipotecas con tal de que los hipotecados se decidan por el cambio de entidad.

Cambio de tipos de interés

En los últimos meses la banca se enfrenta a tipos de interés situados en cero. Es po esto que de las 9.513 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 26,3% se deben a modificaciones en los tipos de interés, como publica el INE.

El porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó en octubre del 13,9% al 37,1%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuyó del 85,3% al 61,5%

Consejos para la subrogación de una hipoteca

Cambiar de banco lo antes posible

El mayor ahorro lo obtendremos si realizamos la subrogación los primeros años de vida de la hipoteca. La mayor parte de los intereses se paga al inicio del plazo, gracias al sistema de amortización utilizado por la banca española. Entonces, cuanto antes rebajemos el interés, más dinero podremos ahorrar.

Se recomienda que la subrogación se haga por lo menos con dos años de permanencia en una entidad. No será posible hacer el cambio a los pocos meses de firmado el contrato, por lógica ninguna entidad lo permite. Es por esto que deberemos esperar este plazo mínimo para poder comenzar las gestiones para el cambio de banco.

Como en todos los casos de préstamos, nuestro perfil hipotecario debe ser excelente: contar con un trabajo estable, no estar en registros de morosos y que podamos destinar menos del 35% de nuestro sueldo al pago de la hipoteca. Otro requisito que se suma es que nuestra deuda no debe superar el 80% del valor de tasación de la propiedad.

Hacer un análisis del mercado de las hipotecas

Para poder lograr un cambio más exitoso será necesario que estudiemos el mercado de ofertas. Qué condiciones nos presenta cada banco, cuánto deberemos pagar por mes, cuáles comisiones se suman, qué beneficios extra nos brindan por sumarnos a su clientela.

Lo ideal es hacer esto con un mínimo de tres entidades. De esta forma podremos conocer todas las variables de la subrogación de cada una, y podremos elegir con más fundamento.

Una de los factores a comparar es el interés que nos ofrecen, que será determinante para el coste de la cuota. Sin embargo no debemos dejar de fijarnos en las comisiones o los productos bonificadores que también pueden encarecer nuestro préstamo.

Con todos estos datos a mano es más fácil que puedas negociar con el banco de origen una contraoferta. Es el momento de decidir si es más conveniente mudarte de entidad (subrogar) o quedarte con nuevas condiciones, en este caso se deberá formalizar otro contrato (novación).

Consultar por gastos de subrogación

Si bien los gastos de cambio de banco corren por cuenta del cliente, podemos negociar cuánto es el coste final que deberemos pagar por esta operación. Según la nueva ley de hipotecas, para formalizar la subrogación deberemos hacer frente a la tasación de la vivienda y a la comisión de cambio de entidad.

Sin embargo hay bancos que ofrecen asumir alguno de estos gastos como el ING que propone hacerse cargo de la tasación sin costes para el cliente.

¿Te ha servido esta información? Tienes más herramientas para cambiar de banco tu hipoteca? ¡Esperamos que sí! Nos interesaría mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos, puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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