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Alquilar 7 abril, 2021

¡Consejos para comprar con finalidad de alquiler!

¿Tienes la idea de invertir tus ahorros en una vivienda que te de ganancias? Saber los mejores consejos para comprar con finalidad de alquiler te servirá de gran ayuda para aumentar tu patrimonio neto.

La compra de un inmueble es una gran inversión, tener la plata en el banco sin lograr nada no es algo que a la gente le haga gracia. Por lo tanto, la idea de tener una propiedad y sacar de ella una ganancia es una de las mejores entradas que una persona puede tener. Si gestionas bien tu alquiler podrás recuperar el gasto de inversión en muy poco tiempo.

¡Consejos para comprar con finalidad de alquiler!

Si tu idea es la de comenzar a generar ingresos con una propiedad, deberás tener en cuenta varios aspectos para saber qué tan redituable es la propiedad que tienes en vista. Habrá que hacer un estudio de mercado, fijar un precio máximo de gastos, analizar la ubicación, pensar en las reformas, ver cuánto tendremos que abonar de mantenimiento y, si queremos tener más seguridad, contratar un profesional inmobiliario.

Estudio de mercado

Elegir una vivienda para usar como inversión no es tan básico como elegir una casa para uno mismo. Aquí no importa qué tan linda y confortable sea la misma, sino que esté en una zona donde la oferta y la demanda dé sus frutos. No es lo mismo tener una mansión en un pueblo desconocido de la montaña que tenerla en el barrio más bonito de Barcelona. Por lo tanto, deberemos estudiar y analizar en cuánto se alquilan o venden las propiedades de la zona y a cuánta gente le interesa habitar en un lugar así.

Fijar un precio máximo de inversión

Queremos hacer un negocio, debemos cambiar la cabeza y pensar como un inquilino y no como propietario, ya que si pensamos todo como propietarios el presupuesto podría írsenos de las manos. Si quieres recuperar medianamente rápido el monto que invertirás en tu vivienda, conviene fijar un precio máximo de inversión así no terminarás gastando más de lo que podemos.

Analizar la ubicación

Ahora bien, hemos analizado la zona y vimos que la propiedad en objetivo es redituable porque la oferta y demanda es buena. Pero no te quedes solo con eso, la vivienda debe cumplir con las necesidades del inquilino. Que esté cerca de la playa, del supermercado, de las escuelas, la plaza, los servicios de transporte urbanos, etc, harán la diferencia.

Reforma tu vivienda

Primero que nada, para poner un inmueble en alquiler deberemos cumplir con los requisitos de la Ley de arrendamientos Urbanos, obtener el Certificado de eficiencia energética y dar el Alta de Suministros. Por lo tanto, seguramente deberás hacer las reformas básicas para estar en regla con estas especificaciones, pero no te quedes con lo básico, haz que tu piso se vea increíble y piensa si lo alquilarás amueblado o no. Obviamente que tendrás que estar siempre pendiente de no propasar tu precio máximo de inversión.

Gastos de mantenimiento

Recuerda que todas las propiedades tienen gastos de mantenimiento como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que se paga de forma anual a los ayuntamientos, tasas y otros importes que se abonan anual o mensualmente. Tasas de limpieza, recogida de basura, alumbrado, los gastos de la comunidad son todas cosas a tener en cuenta para analizar posteriormente la ganancia bruta y neta.

Gestión integral de alquiler

Si deseas facilitar todos estos procesos, será mejor contratar una gestión integral de alquiler. Los profesionales inmobiliarios se ocuparán, no solo de buscarte un inquilino, de realizar un análisis completo y preciso sobre la rentabilidad de tu propiedad, formular contratos de arrendamiento de forma legal, mostrar tu vivienda y mediar con los inquilinos. Además, no tendrás que hacer nada porque ellos mismos te depositarán la renta en tu cuenta a principios de mes y responderán ante todos los inconvenientes menores que sufran los huéspedes. Por último, una de las grandes ventajas es que estos ofrecen casi siempre un seguro de alquiler ante episodios de morosidad, que cubrirán hasta un año de deudas. Ante este improvisto, te facilitarán el asesoramiento legal adecuado.

¿Por qué invertir en inmuebles con finalidad de alquiler?

Si aún no te convenciste de comprar un inmueble con finalidad de alquiler, te detallamos las principales ventajas:

Los alquileres dominan el negocio inmobiliario: normalmente las personas no tienen el dinero al 100% para comprar una propiedad. La mayoría acude a un préstamo, hipoteca o crédito, solo que cumplir los requisitos es un poco complicado. Así que, sobre todo jóvenes y estudiantes se ven obligados a recurrir a un alquiler. De esta manera, este método se ha vuelto el principal rubro en el negocio inmobiliario.
Rentabilidad: superando, en la mayoría de los casos, el 5% de rentabilidad, es uno de los negocios de inversión más redituable. Supera demasiado a la renta que dejan las opciones bancarias.
Ingresos fijos: cuando hablamos de un contrato de alquiler con ingresos fijos, nos referimos siempre a los que son en concepto de vivienda y no vacacional. Al ser de larga duración nos aseguramos un importe todos los meses. Sin embargo, el alquiler vacacional es una gran inversión si estás en el puesto justo, solo que no podemos asegurar que dure gran parte del año.

Calcular valor de rentabilidad

Algunos de los pasos a seguir para calcular este valor ya los hemos analizado antes y son aquellos de estudio de mercado y de ubicación. Asimismo, deberás realizar un Price Earning Ratio (PER). Esto que en español significa, ratio precio beneficio, se basaría en calcular cuánto tardaremos para recuperar lo que invertimos en nuestra propiedad. Es muy fácil de realizar ya que dividimos en monto total de inversión en el precio mensual que obtendremos de alquiler. Si deseamos calcular la rentabilidad neta, tomamos el coste del inmueble, los ingresos y deberás restarle los gastos anuales. Estos gastos serían los que especificamos en el titular de gastos de mantenimiento.

Ahora que ya sabes los consejos para comprar con finalidad de alquiler, te invitamos a dejarnos tus experiencias y a seguir los siguientes artículos relacionados:

¿Cómo alquilar un inmueble de forma segura?

¿Cómo se calcula el impuesto de renta?

Comprar 6 abril, 2021

¿Cómo invertir en un Crowdfunding inmobiliario?

Si quieres introducirte en el negocio inmobiliario y no sabes cómo, en Oi Real Estate te recomendamos prestarle mucha atención a este artículo, ya que saber cómo invertir en un crowdfunding inmobiliario, te resultará una opción muy interesante.

Expansión dentro del mercado

Seguramente si hablas del término “crowdfunding” con la mayoría de la gente que no entiende nada sobre el negocio inmobiliario, no lo conocerá. Hoy por hoy, dependemos exageradamente de las plataformas online y más en tiempos de COVID por lo que, esta revolución ha dado pie a un crecimiento exagerado en este recurso. En pocas palabras este término significa “recaudación de fondos” o “financiación en masas”, te explicaremos mejor cómo funciona.

¿Cómo invertir en un Crowdfunding inmobiliario?

Podrás haber deducido en el anterior párrafo que el crowdfunding consiste en una recaudación de fondos dentro de una plataforma online. Sin embargo, es más que eso, ya que detrás de esta recaudación existe un proyecto que estudia minuciosamente las opciones del mercado. Las empresas dedicadas al crowdfunding analizan bien en concreto alguna propiedad a la venta o para reformar y luego se lo presenta a los inversores, que tendrán la libertad de elegir en qué proyecto pondrán su dinero. Si el negocio va para adelante, la empresa se quedará con una comisión y los inversores con una parte de la propiedad o ganancias que genere.

Funcionamiento del sistema

La empresa profesional, tras un fuerte estudio de la situación, presentará los distintos proyectos sobre la plataforma específica para este sistema. En esta presentación los inversores podrán conocer el inmueble y en qué condiciones está. Además, se hará un desglose de todos los presupuestos, reformas, importes en concepto de impuestos, imprevistos y todos los detalles importantes.

Se deducirá cuánto será la rentabilidad esperada para los interesados una vez que se finalice de refaccionar la propiedad. Cada proyecto tendrá un plazo de duración y además, tendrá un plazo límite para llegar a ser cubierto por todos los emprendedores. Si se llega a la cantidad objetivo estipulado, los contribuyentes deberán importar el dinero, por el contrario, el proyecto se diluye y ninguna parte pierde nada. En consecuencia, si todo sale bien, los patrocinadores se quedan con una parte del inmueble con el fin de hacer de la vivienda una inversión.

¿En qué se basan para armar los proyectos?

Los aspectos que tomarán en cuenta para determinar que esa propiedad dejará una buena ganancia son:

Finalidad del inmueble: Existen muchos negocios posibles y de todo tipo. Podría ser la sistematización de un centro comercial, un edificio, un hotel, un restaurante, un centro deportivo, un supermercado o cualquier tipo de negocio redituable que se te ocurra.
Antigüedad del mismo y reformas: Obviamente que para adecuar la propiedad para su finalidad, deberán tener en cuenta cuánto será el gasto a invertir para dejarlo a punto.
Zona: El nivel de ganancias que dará este inmueble muchas veces lo determinará su ubicación. Las plataformas de crowdfunding estudiarán muy bien qué tanta competencia hay en la zona y qué necesidades tienen los ciudadanos que habitan en ella.

¿Cómo está regulada esta modalidad de inversión?

Con la finalidad de reducir el riesgo de los inversores que recién se lanzan a esta nueva aventura, esta modalidad de inversión está regulada por la Ley 5/2015 de Financiación empresarial. La misma se creó en España el 28 de abril de 2015 y tomará el control sobre la situación para hacerla más segura. Este decreto dividirá la clase de inversores en dos: acreditados o no acreditados.

Inversores no acreditados

Estos vendrían a ser los que recién empiezan, los no profesionales. Para impedir que se vean envueltos en dificultades económicas, no podrán contribuir con más de 3.000 € por proyecto, ni tampoco con más de 10.000 € al año entre todos sus negociados. Asimismo, el tope de valuación del proyecto a invertir será de dos millones de euros para los inversores no acreditados.

Inversores acreditados

Este grupo está constituido por inversores con experiencia, por lo que no tendrán un monto límite para gastar. De todas maneras, los proyectos no podrán superar el concepto de 5.000.000 €. Para pertenecer a este dominio, deben ser personas jurídicas con un valor de activos de, por lo menos, un millón de euros, negocios que estén valorados por lo mínimo en dos millones de euros y 300.000 € en recursos propios. Por su parte, los inversores acreditados como personas físicas, deben tener un ingreso anual que vaya a partir de los 50.000 € anuales o un patrimonio que arranque por 100.000 €.

¿Cómo pasar de inversor no acreditado a inversor acreditado?

Para convertirse en inversor acreditado deberás obviamente cumplir con los requisitos mencionados en el párrafo anterior y, posteriormente, seguir algunos pasos legales. Podrás solicitar el alta como inversor acreditado a través de un servicio de asesoramiento de inversión con una empresa autorizada por la Comisión Nacional de Mercado de Valores. La CNMV es un organismo regulador independiente adscrito a la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital. Se fundó en 1988 y se encarga de la supervisión de los mercados de valores en España. Una vez cumplido el proceso de subida de información justificativa y aprobado el test de conocimientos, se procederá a aprobar la solicitud de inversor acreditado a la mayor brevedad posible.

Inversiones de menores riesgos

El crowdfunding no es una opción de alto riesgo si la emprendemos como no acreditados, sin embargo, te recomendamos también los siguientes tipos:

Cuentas de ahorro: un recurso simple y muy utilizado. La rentabilidad se aplicará sobre el capital y permite acceder al dinero en todo momento.Plazo fijo: al igual que la anterior modalidad, esta es muy común y la rentabilidad dependerá de la duración de tiempo en la que mantengamos nuestro dinero invertido.
Plazo fijo: al igual que la anterior modalidad, esta es muy común y la rentabilidad dependerá de la duración de tiempo en la que mantengamos nuestro dinero invertido.
Pagarés bancarios: con un mayor riesgo de las anteriores opciones, debido a que no están cubiertos por el FGD, tienen una liquidez más baja y no se pueden cancelar con anticipo.
Bonos: se mantiene una deuda con una empresa o entidad en busca de financiación de los mercados financieros. El plazo será superior a tres años y si necesitamos el dinero, habrá que vender el bono al precio del mercado en el momento, dando posibilidad a un riesgo de pérdida.

Ahora que ya sabes cómo invertir en un crowdfunding inmobiliario, te invitamos a dejarnos tu experiencia con un comentario. Además, te recomendamos leer el siguiente artículo:

¿Cuáles son las formas de financiación para comprar una casa?

Comparador de hipotecas 5 abril, 2021

Las mejores hipotecas fijas de abril 2021

Si estás buscando comprar una vivienda este mes a través de un préstamo bancario, no dejes de leer este post en el que te contaremos sobre las mejores hipotecas fijas de abril 2021!

En este mes de abril se abren muchas oportunidades de hipotecas fijas. Nos encontramos en un momento en el que los préstamos hipotecarios tienen los intereses más bajos en muchos años, por lo que es un tiempo particularmente bueno para adquirir inmuebles. Y si no contamos con el total del dinero ahorrado para comprarlo, una posibilidad es la de financiar la adquisición a través de un crédito bancario.

Las previsiones sitúan al Euribor en niveles negativos por todo el año. Incluso algunos se animan a proyectar a este indicador por debajo del cero por 10 años más, por lo que se puede esperar que los intereses continúen bajos. Si bien el Euribor condiciona las hipotecas variables, sus niveles también influyen sobre las hipotecas fijas, ya que promueve la baja de sus intereses.

Además la guerra que se vive en la actualidad entre los bancos hace que las condiciones para contratar una hipoteca fija sean más flexibles. Las entidades financieras buscan conseguir más clientes y de esa forma lograr más rentabilidad. Con ese objetivo promueven préstamos muy atractivos que terminan ligando al usuario al banco por largos períodos de tiempo.

Una buena hipoteca fija rondará entre los 1,30% y 2 % de interés. Lo más aconsejable es que no tenga demasiadas vinculaciones ya que terminarán encareciendo las cuotas mensuales.

Si quieres saber todo lo referido a las mejores hipotecas fijas de abril de 2021, no dejes de leer este post!

Las mejores hipotecas fijas abril 2021

Durante este inicio del segundo trimestre del 2021 nos encontramos en un contexto particular. Si bien no es tan complejo como el vivido hace un año, la pandemia sigue complicando los movimientos ya muchas comunidades aún sufren restricciones por estar atravesando la tercera ola. Sin embargo la llegada de las vacunas abrió un nuevo escenario en el que el control de la enfermedad se ve más cercano.

Más hipotecas fijas que variables en el inicio de este año

Cada vez más clientes se inclinan por contratar hipotecas a tipo fijo. Esto surge de los datos del Instituto Nacional de Estadística que informó que durante enero de 2021 se firmaron más créditos a tipo fijo para la financiación de la compra de viviendas. Esto ya había ocurrido en algunos meses de 2020 como marzo, abril, mayo y julio.

Qué son las hipotecas fijas?

Las hipotecas fijas son préstamos para la adquisición de viviendas por las cuales un banco ofrece entregar el capital que será devuelto por el cliente durante un plazo determinado de tiempo a un interés fijo. Esto quiere decir que las mensualidades no variarán por toda la vida útil de préstamo, por lo que no dependerán de las variaciones de ningún índice.

Qué características tienen las hipotecas fijas?

Son préstamos para la compra de inmuebles: lo utilzan los clientes que quieren comprar una vivienda, puede ser para uso residencial o para segunda vivienda.
No dependen del Euribor: Esta es la principal diferencia con las variables, que ligan sus cuotas a las inclemencias de este indicador
Tienen cuotas fijas: Estas mensualidades se fijan antes de la firma del contrato y no variarán durante todo el plazo del préstamo
El interés dependerá del plazo: Cuanto más largo sea el plazo, mayores serán los intereses
Los plazos máximos pueden ser más cortos que los de las variables: Lo máximo que llegan a financiar las hipotecas fijas es a 30 años aunque se pueden conseguir algunos a 40 años.
Los intereses suelen ser más altos que los de las variables: En la actualidad es así, pero la ventaja es que para toda la vida útil del préstamo sabremos cuánto vamos a pagar.

Qué conviene más: una hipoteca a tipo fijo o una hipoteca a tipo variable?

Esta cuestión dependerá del perfil de cada cliente. Una persona a la que no le gusta tomar riesgos y le gusta tener todo bajo control será candidata ideal para un préstamo fijo. De esta manera tendrá total manejo de lo que pagará cada mes por su hipoteca y también podrá controlar más meticulosamente su economía. Sin embargo un crédito hipotecario a tipo fijo pagará más a corto plazo que uno variable, con la ventaja de que brindará mucha más estabilidad. Una hipoteca variable dependerá del Euribor, que si bien ahora está en baja puede llegar a subir y de esta forma aumentar las cuotas de las hipotecas que a él se ligan.

Cuáles son las mejores hipotecas fijas de abril 2021?

Las hipotecas fijas que se comercializan en la actualidad presentan intereses que se ubican debajo del 1,50%. Estas tasas son inéditas para los costes que se manejaban en nuestro país. Las que más se destacan por sus atractivas promociones en abril son las de: Coinc, que ofrece un interés del 1,30% a 20 años sin vinculaciones, EVO Banco cuya oferta se basa en un interés del 1,29% a 20 años con la nómina y un seguro de hogar y la de Openbank con interés del 1,40% a 20 años con la nómina y el seguro de hogar. Vamos a desarrollar las características de cada una:

Coinc

Las hipotecas fijas de Coinc no tienen comisión de apertura, ni requieren la contratación de otros productos extra para tener la aprobación de dichos préstamos. Esto la convierte en una propuesta muy conveniente.

Las compensaciones por amortización anticipada ( pagar el total antes) o por subrogación del acreedor ( cambiar de banco) es del 2% los 10 primeros años, siendo del 1,5 % los años siguientes. Esto siempre y cuando haya pérdida financiera, nunca pudiendo superarla.

Las propuestas son para:

10 años un TIN del 1,25% TIN y un TAE del 1,53%
15 años un TIN del 1,25% TIN ANUAL – TAE 1,52%
20 años un TIN de 1,30% y un TAE del 1,56%
para 25 años un TIN de 1,35% y un TAE 1,60%
Si el plazo es de 30 años el TIN será de 1,40% y el TAE de 1, 64%.

Bankinter

Las hipotecas fijas de Bankinter brindan condiciones exclusivas para personas físicas residentes en España y quienes estén interesados en comprar una vivienda de uso habitual. Sus titulares deberán contar con ingresos mensuales superiores a 2.000 euros. Este banco aporta la financiación del 80% para vivienda habitual y 60% para segunda vivienda y utiliza como referencia el menor de los valores entre el precio de compra y el valor de tasación. El plazo máximo de devolución es de 30 años siempre que ninguno de los titulares supere los 75 años al finalizar la vida del préstamo.

Las condiciones para esta hipoteca son:

Hasta 10 años: un TIN anual de 1,25% y un TAE del 2,07%, con el alta de una Cuenta Nómina, Cuenta Profesional o Cuenta No-Nómina; Seguro de Vida por el 100% del importe del préstamo hipotecario; Seguro Multiriesgo Hogar; y/o Plan de Pensiones/EPSV. Sin cumplir estas condiciones para el mismo plazo será un TIN anual del 2,55% y un TAE del 2,98%.
Hasta 15 años: un TIN anual de 1,25% y un TAE del 2,02%, cumpliendo con las condiciones anteriormente planteadas. Si no quiere contratar otros productos el préstamo tiene un TIN anual de 2,55% y un TAE del 2,94%.

Hasta 20 años: Si se cumplen las condiciones, el crédito cuenta con un TIN anual del 1,30% y un TAE del 2,04%. Si no se quieren contratar otros productos para este plazo se ofrecen un TIN anual del 2,60% y un TAE del 2,96%.

Hasta 25 años: si se cumplen las condiciones se propone un TIN anual del 1,35%n y un TAE del 2,06%. En caso de no querer cumplirlas, el TIN anual será del 2,65% y el TAE del 2,99%.
Hasta 30 años: Cumpliendo las condiciones el TIN anual será del 1,45% mientras que el TAE del 2,13%. Si no se quieren contratar otros productos el TIN anual será del 2,75% y el TAE del 3,08%

EVO Banco

Este banco tiene como ventaja en sus propuestas que carece de comisiones de apertura y de amortización parcial o total. Además, todos los trámites de contratación se pueden hacer de forma íntegramente online. No presenta gastos de gestoría, notaria, registros o impuestos. Como adicional ofrece dos seguros gratis para el primer titular que aporta mayores ingresos: 1 año de seguro de vida y 2 años de seguro de protección de pagos.

Si se quiere un préstamo de 20 a 30 años se puede conseguir un TIN de 1,29% y un TAE de 1,60% TAE. Esto siempre y cuando se domicilie la nómina en EVO y se contrate el seguro de hogar de su firma. Si no se quieren cumplir estas vinculaciones, se puede conseguir un préstamo por los mismos plazos con un TIN del 1,49% y un TAE del 1,75% TAE.

Cuál es la mejor forma de comparar hipotecas fijas en abril de 2021?

Lo ideal para conseguir la mejor hipoteca fija es comparar varias propuestas. Si podemos contactar a los bancos que más nos interesan podremos poner sobre la mesa las propuestas y valorar cada una de ellas. De esta manera podríamos comparar cuándo nos cobraría mensualmente cada una y cuál será el coste final.

Habrá que prestar especial atención al interés, los productos adicionales, y las comisiones.

Luego de todo este análisis estamos preparados para ir a conseguir un mejor acuerdo. Todo será materia de negociación: tipo de interés, productos adicionales, vinculaciones, etc.

Lo mejor será contratar una hipoteca que tenga intereses menores al 1,50%, que sea de fácil contratación y que no nos obligue a sumar productos que pueden no interesarnos y encarecer las cuotas.

Otro punto a tener en cuenta es que cuando tengamos todos los cálculos en mano deberemos evaluar que la cuota no sea mayor que el 35% de los ingresos totales netos de la familia.

Algunas desventajas de las hipotecas fijas

Si bien es un producto estable y es uno de los más elegidos en la actualidad por los españoles, hay que tener presentes ciertos aspectos antes de contratar una hipoteca fija:

Las cuotas son más caras que las de hipotecas variables

Si el plazo es más corto y el interés más alto, las cuotas son más caras de lo que sale una hipoteca variable. Es por esto que nuestra economía debe estar lo suficientemente sólida para poder elegir este tipo de préstamo.

Los intereses pueden subir

Si contratamos la hipoteca bonificada y en un momento dejamos de requerir los productos extras, las bonificaciones se extinguen y los intereses vuelven a su valor real. Es entonces cuando las cuotas pueden subir, pero no es motivo de preocupación pues se pueden volver a negociar las condiciones a través de una novación.

Plazos más cortos y menor financiación

Las hipotecas variables suelen brindar plazos más largos para la devolución del dinero y mayor porcentaje de financiación.De momento no se encuentran hipotecas fijas a 40 años en el mercado ni tampoco hipotecas al 100%, lo que si se puede encontrar del lado de las variables.

Comisiones más caras

Algunos bancos pueden establecer comisiones de apertura más caras que las variables, como así también las amortizaciones de capital pueden ser más costosas. Según la nueva ley hipotecaria sólo puede ser de hasta el 2% los primeros años y de hasta el 1,5% los siguientes. Esto es diferente en las hipotecas variables, donde son de hasta el 0,25% los primeros tres años y no se puede cobrar en los años posteriores.

¿Conviene entonces contratar hipotecas con interés fijo?

Según las previsiones de los analistas financieros, el euríbor seguirá cotizando por debajo del 0% a lo largo de todo el 2021. De esta manera, a probabilidad de que los bancos mantengan bajos los tipos de interés de las hipotecas fijas es muy alta. Esto significa que los intereses seguirán estando alrededor del 2% a 30 años y a menos del 1,50% para el plazo de 20 años.

¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre cuáles son las mejores hipotecas fijas de abril 2021? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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Hipotecas fijas

Alquilar 1 abril, 2021

Seguro de alquiler de pisos y viviendas: comparamos los productos más demandados en 2021

¿Tienes un piso en alquiler, pero temes que los inquilinos no paguen la renta? ¿Te preocupa que puedan descuidar tu vivienda o los muebles que se encuentran en ella? Entonces, un seguro de alquiler es lo que necesitas. ¡Aquí te presentamos cuatro opciones que deberías considerar!

Cuando alquilamos una vivienda, podemos encontrarnos con una dificultad: que los inquilinos no paguen la renta. Si bien las compañías inmobiliarias siempre realizamos análisis de solvencia de los arrendatarios, en ocasiones la situación económica de estos últimos varía. Como consecuencia de ello, aumentan las probabilidades de impago. Pero ¡no te preocupes! Como siempre, existe una solución: los seguros de alquiler. Y en esta oportunidad, queremos contarte cuáles son los mejores.

Analizamos los seguros de alquiler más populares

Para comparar los distintos seguros de alquiler que ostentan más popularidad decidimos contemplar tres variables: la cobertura, el precio y la valoración de sus clientes.

Seguro de alquiler Arag

Arag es una compañía alemana que se reconoce a sí misma como familiar. Brinda protección legal en todo el mundo y tiene sedes tanto en Madrid como en Barcelona, aunque sus productos se pueden contratar desde toda España.

Los seguros de alquiler de Arag brindan una protección completa para todos los arrendadores. Entre sus servicios incluyen:

Impago de rentas.
Defensa y reclamación del contrato de arrendamiento.
Defensa de otros seguros.
Defensa penal.
Reclamación de daños ocasionados en el inmueble.
Defensa como consumidor.
Reclamación en contratos de servicios de reparación o mantenimiento de las instalaciones.
Defensa y reclamación frente a la comunidad de propietarios.
Actos vandálicos al continente.
Actos vandálicos al contenido.
Asistencia jurídica telefónica.
Gastos de cerrajero y cerradura, para lanzamiento judicial por desahucio.
Pérdida de alquileres por incendio.

Los precios de contratación de este seguro de alquiler varían en función de la propiedad, la cobertura y el valor de la renta, pero podemos encontrar servicios completos desde 196 euros anuales.

Con respecto a su reputación, solo hemos encontrado reseñas en Google: sus clientes lo califican con 3,7 estrellas.

Seguro de alquiler Mapfre

Mapfre es, sin dudas, una de las aseguradoras más conocidas de España. Aunque su fama proviene de los seguros de automóviles, sus clientes recomiendan el seguro de impago de alquileres.

Hemos encontrado una reseña en la página web de Selectra, donde califican sus productos con 4,7 estrellas. ¡Nada mal!

Todos sus seguros de alquiler incluyen las siguientes coberturas:

Rentas impagas. Protegen al propietario, cubriendo hasta doce meses de impago de la renta.
Daños materiales. Garantizan una indemnización por actos vandálicos ocasionados por el inquilino.
Defensa jurídica del arrendador. Cubre la defensa jurídica del propietario frente a conflictos derivados del contrato de alquiler, incluido el desahucio, la reclamación de daños y perjuicios, la defensa y actuaciones y honorarios profesionales. El límite es de tres mil euros. Asimismo, ofrece al asegurado un servicio telefónico de orientación jurídica.
Asistencia en el hogar. Incluye las reparaciones urgentes, así como los servicios de conexión con profesionales.

Ahora bien, podemos ampliar la cobertura según nuestras necesidades, pero para ello habremos de comunicarnos con un agente comercial.

Seguro de alquiler Allianz

En Allianz nos ofrecen uno de los seguros de alquiler más completos, cuya cobertura variará en función de nuestras necesidades y del precio de la renta.

A grandes rasgos, cubren:

Impago de las rentas por 6, 9 o 12 meses.
Reclamación de actos vandálicos al continente, hasta tres mil euros.
Indemnización por actos vandálicos al contenido, hasta tres mil euros.
Defensa y reclamación de contratos de arrendamiento, hasta tres mil euros.
Defensa penal, también hasta tres mil euros.
Reclamación por daños ocasionados al inmueble o a los bienes, hasta tres mil euros.
Defensa y reclamación a la comunidad de propietarios.
Gastos de impago de suministros (agua, luz y gas), hasta 150 euros.
Limpieza de la vivienda, hasta cien euros.
Gastos de cerrajero y cerradura por desahucio, hasta 120 euros.
Asistencia jurídica telefónica incluida.

Para conocer el precio de este producto, tenemos una referencia: un seguro de impago que cubre seis meses de rentas y donde el importe de alquiler del inmueble es de trescientos euros, tendrá un coste de cien euros anuales.

Con respecto a las reseñas, ¡sus clientes también lo han valorado con 4,7 estrellas! Así lo informan en el portal de Selectra.

Seguro de alquiler DAS

Das fue la primera compañía de Barcelona que incluyó entre sus productos el seguro de impago de alquiler. Junto con DKV y ERGO Viajes, forma parte del grupo ERGO, que se encuentra en más de treinta países.

Lo más importante del seguro de alquiler de DAS es que no en todas sus modalidades cubre el impago de las rentas. En otras palabras, si contratamos su versión más económica no tendremos el beneficio de la indemnización por impago. Sin embargo, su servicio premium sí incluye este servicio y muchos más:

Asesoramiento legal.
Gestión de cambio de suministros.
Defensa y reclamación de derechos derivados del contrato de arrendamiento.
Acción de desahucio para recuperar la propiedad y reclamación de rentas impagas.
Indemnización por daños continente.
Indemnización por daños al contenido.
Cobertura por impago de suministros.
Compensación por impago de rentas por incendio.
Limpieza de la vivienda en caso de desahucio.
Conexión con profesionales en caso de siniestros sin cobertura.

La reputación de esta compañía de seguros también es excelente. Según hemos podido ver en Google, ¡sus clientes los califican con cuatro estrellas!

¿Cuál es el mejor seguro de alquiler en España?

Si algo ha quedado en evidencia en la comparación, es que todas las coberturas son convenientes, siempre que incluyan la indemnización por rentas impagas. Ahora bien, los precios de los seguros de alquiler no son muy diferentes entre una compañía y la otra, puesto que todos oscilan entre el 3% y el 5% del importe anual del alquiler. Entonces, ¿cómo nos decidimos?

Lo ideal para encontrar el mejor seguro de alquiler es contactarnos telefónicamente con las aseguradoras. Los asesores comerciales podrán resolver nuestras dudas y entonces estaremos en condiciones de encontrar aquel que satisfaga todas nuestras necesidades. Recordemos, además, que las inmobiliarias realizan cada una de las gestiones del alquiler, incluido el seguro por impago. Si intermediamos la operación con agentes profesionales, ellos sabrán guiarnos hacia la mejor cobertura.

Requisitos del seguro de impago de la renta

Una vez que hayamos elegido el mejor seguro de impago, deberemos presentar una serie de documentos para contratarlo. Lo que debes saber es que las aseguradoras realizarán un estudio de solvencia de nuestros inquilinos antes de proceder con la gestión. Para ello, nos pedirán los siguientes documentos de los arrendatarios:

Trabajador por cuenta ajena: tres últimas nóminas, para poder verificar los ingresos mensuales y su antigüedad laboral. También se valorará positivamente la presentación de un contrato de trabajo indefinido.

Autónomo: si el inquilino es trabajador por cuenta propia, deberá presentar las dos últimas declaraciones del IVA y la última declaración del IRPF.

Por último, verificarán que el importe de la renta no supere el 40% de sus ingresos mensuales.

Seguro de alquiler: ¿quién lo paga?

No existe una obligación respecto de quién debe pagar el seguro de alquiler. No obstante, es recomendable que sea el propietario y existe un fundamento lógico:

Si un inquilino deja de pagar la renta, probablemente dejará también de pagar la cuota del seguro. En consecuencia, frente a un impago (cuando como propietarios necesitamos protección), no tendremos cobertura.

Por todo esto, la única manera de estar tranquilos frente a la morosidad es siendo nosotros quienes enfrentamos el pago del seguro.

Esperamos haber resuelto todas tus inquietudes. En Oi Real Estate somos una empresa inmobiliaria con más de diez años de experiencia en el mercado español. ¡Podemos ayudarte con la gestión integral de tu alquiler y protegerte frente a impagos! ¿Quieres recibir más información? Contáctanos.

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Hipotecas 31 marzo, 2021

Hipotecas a más del 80%: dónde se consiguen?

Si bien las ofertas de los bancos proponen un amplio abanico para la financiación de compra de viviendas, las hipotecas a más del 80% no son tan sencillas de conseguir.

La financiación para la adquisición de una vivienda puede ser una dificultad en el proceso, si no contamos con ahorros suficientes. Hace algunos años los bancos entregaban hipotecas al 100% sin demasiadas condiciones, lo cual condujo a graves consecuencias ya que muchas personas no pudieron continuar pagando sus deudas. Desde ese momento, las entidades financieras establecen más requisitos para la aprobación de los créditos y casi nunca se llega a prestar todo el importe de la propiedad.

Sin embargo existen algunas maneras de conseguir este tipo de hipotecas. Si quieres saber más información sobre las hipotecas a más del 90%, no dejes de leer este post!

Hipotecas a más del 80%: por qué son difíciles de conseguir?

Actualmente las entidades financieras suelen conceder hipotecas que no sobrepasan el 80% del valor más bajo entre compra o tasación. Ya no es habitual conseguir hipotecas al 100 % pero aún se pueden encontrar algunos bancos que financian a más del 90%.

Antes de la crisis económica, estos productos eran muy habituales y los banco llegaban a conceder incluso hipotecas 100% más gastos sin problemas. Como se comprobó posteriormente, el alto riesgo de impago de estas hipotecas afecta tanto a la entidad como al hipotecado. De esta forma estos productos casi han desaparecido hoy en día de las promociones bancarias.

La mayoría de bancos atentos a este alto riesgo, solo ofrecen hipotecas con una financiación máxima del 80% para primera vivienda o del 75% para segunda residencia. Sin embargo, si contamos con un excelente perfil financiero podríamos conseguir firmar hipotecas de más del 80%.

Cuál es el inconveniente legal con las hipotecas a más del 80%?

Las hipotecas al 100% son legales, pero su inconveniente radica en que legalmente los bancos no las pueden titularizar. Según el Real Decreto 716/2009 de 24 de abril los bancos no pueden titularizar hipotecas que superen el 80% de su tasación. Aquí se marca un límite de solvencia para los productos detrás de los títulos bancarios. Esta norma impide que los bancos puedan vender una hipoteca dentro de sus paquetes de préstamos si está financiada a más del 80%.

Es común entre las entidades financieras titularizar hipotecas o emitir bonos o títulos de hipotecas a fondos de inversión para conseguir liquidez para sus operaciones. Por el decreto mencionado, las hipotecas financiadas a más del 80% no podrán utilizarse para estos fines, lo cual representa otra desventaja para los bancos – además de su alto riesgo- y prefieren no ofrecerlas.

De qué forma podemos conseguir una hipoteca a más el 80%?

Es difícil que los bancos propongan hipotecas a más del 90% pero si cumplimos con algunos de los siguientes requisitos podremos tener más chances de lograrlo:

Si tenemos un excelente perfil crediticio

No acumulamos deudas, tenemos un buen sueldo y acreditamos antiguedad.

Si compramos algún piso propiedad del banco

Las entidades financieras suelen utilizar viviendas propias con una financiación de hasta el 100%

Si contamos con varias garantías

Al presentar otra propiedad como garantía de pago o alguna persona se dispone a ser avalista podremos aumentar las chances de que nos concedan una hipoteca a más del 90%.

Con una tasación alta

Es posible que los bancos puedan financiar al 90% del valor de compraventa si este no supera el 80% del valor de tasación.

Contratando a un bróker hipotecario:

Los intermediarios suelen conseguir mejores ofertas ya que conocen el mercado como la palma de su mano y tienen buenos contactos en el mundo financiero.

Cuáles son las desventajas de las hipotecas al 90%?

Este tipo de financiación puede salir más caro, ya que los plazos serán más extensos y se devengarán intereses por más tiempo. Algunas entidades dan la opción de pedir una carencia al principio pero esto también podría encarecer el costo final del préstamo. Los intereses si son en general los mismos que para el resto de las hipotecas que financian hasta el 80%, así como también sus comisiones y requisitos de vinculación.

En qué entidades puedo conseguir hipotecas a más del 80%?

Como mencionamos anteriormente no hay muchos bancos que las ofrezcan abiertamente, pero si nos comunicamos con los asesores es probable que si se puedan encontrar

Algunas de las que si ofrecen son Liberbank y Pibank, las cuales permiten obtener financiación del 90% del valor de la compra si este no supera el 80% del de tasación. Por su parte, Bankinter tiene la opción de brindar un préstamo hipotecario al 100% con el requisito de adquirir alguna de sus propiedades.

Es sabido que la contratación de una hipoteca nunca estará garantizada por completo, ya que dependerá del perfil de cada cliente y de la negociación que haga con la entidad elegida. Siempre que tengamos más de una propuesta tendremos más fundamentos para poder negociar con los bancos, quienes no querrán perderse un potencial cliente hipotecario.

Es útil contratar un intermediario financiero?

Si no queremos perder tiempo en buscar ofertas y en negociar con los bancos, lo mejor que podemos hacer es contratar un buen intermediario. Este profesional hará el trabajo de búsqueda y negociación por nosotros, y nos conseguirá las mejores ofertas, de las cuales nosotros decantaremos la que más nos convenga. Eso si, debemos tener en cuenta que este servicio tendrá un costo, por lo que dependiendo del intermediario podrá ser de entre el 1 y el 5 % del valor de la hipoteca.

Esto encarecerá nuestro crédito pero nos permitirá estar más tranquilos de que elegimos la hipoteca correcta para nuestras posibilidades.

¿Te fue útil esta información? Tienes más información sobre las hipotecas a más del 80%? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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Hipotecas 30 marzo, 2021

Ventajas de contratar hipotecas a 40 años

Los bancos están ofreciendo la posibilidad de financiar la compra de una vivienda con hipotecas a 40 años, que contemplan una cuota menor con un mayor plazo de devolución

Cuando nos enfrentamos a la compra de un inmueble tenemos varias opciones para financiarlo. Las hipotecas representan una de las alternativas que ofrecen los bancos, los cuales a cambio de ciertos requisitos entregan el capital necesario para poder realizar la operación. El plazo de devolución será una variable importante, ya que a mayor tiempo para devolver, menor será la cuota a pagar cada mes. Asimismo, el interés, con este plazo más largo será un poco más alto, por lo que habrá que sopesar ventajas y desventajas de la contratación de este tipo de hipotecas.

Si estás por adquirir una propiedad y tienes dudas sobre estas financiaciones con plazos más largos, no dudes en leer este post! Aquí te explicaremos las ventajas y contras de las hipotecas a 40 años.

Hipotecas a 40 años: cuotas más bajas, intereses más altos

Alargar el plazo de las hipotecas puede ser conveniente dependiendo del perfil del hipotecado. Disponer de más tiempo para pagar la deuda puede hacer la cuota más baja, pero también aumentará los intereses, con lo cual se terminará pagando un precio mayor por la hipoteca.

Requisitos para contratar una hipoteca a 40 años

Las condiciones para ser aprobado por el banco y te otorguen un préstamo para la compra de una vivienda son las mismas que para los préstamos hipotecarios habituales. De esta manera para conseguirlas deberemos cumplir básicamente los mismos requisitos.

La única diferencia que encontramos en el contrato es que el plazo es más largo que el más común, que actualmente se sitúa en los 30 años.

Comparemos dos hipotecas para ver su funcionamiento. Si una persona toma una hipoteca por un capital de 150.000 euros con un interés de 2,25% a 20 años y otra toma el mismo préstamo pero a 40 años, la diferencia será:

En la hipoteca a 20 años, la cuota mensual será de 776,71 euros, lo que da una cifra final de 36.411 euros en intereses.

En cambio en la hipoteca a 40 años la cuota disminuirá hasta 474 euros, pero haciendo la cuenta final los intereses sumarán 69.216 euros.

A la vista queda como se incrementan los intereses al aumentar el plazo. Eso si, las cuotas representarán una carga mucho menor dentro de los gastos del mes.

Qué tipo de préstamos dan a 40 años?

Los bancos que ofrecen estos productos suelen proponerlos a tasa variable, ya que la mayoría de los créditos a tipo fijo tienen un límite de 30 años. De esta manera estarán ligados a las fluctuaciones del Euribor, por lo que habrá que tener en cuenta que las cuotas se pueden llegar a modificar según se mueva el indicador.

Cada vez que se revise la hipoteca variable, que suele ser luego de períodos de seis meses o un año, se puede pagar mucho más. Entonces es importante tener en cuenta que si en ese tiempo el Euribor subió, la cuota también lo hará, pero si baja la cuota disminuirá. Al tener un plazo más largo, estaremos expuestos a esos riesgos de posibles incrementos.

Cuál es el límite de edad para contratar las hipotecas a 40 años?

Los bancos suelen poner una edad máxima para terminar de devolver el capital prestado para la compra del inmueble, que ronda entre los 75 y 80 años.

Es fácil conseguir una hipoteca a 40 años?

Si bien las ofertas de hipotecas en la actualidad son cada vez más amplias, no son tantos los bancos que proponen este tipo de plazos tan largos. De hecho hay muy pocas hipotecas a 40 años, porque la mayoría de los bancos pretende que sus clientes devuelvan el dinero prestado en un plazo que no llegue a superar los 30 años. No obstante, como todo lo referido a contratos con los bancos, es negociable. Las entidades financieras no se cerrarán ante un potencial cliente, aunque siempre intentará defender sus intereses, por lo que habrá que estudiar atentamente lo que ofrecen.

Una buena manera de negociar es llevarle al banco las propuestas de otras hipotecas, para tener más fundamento en la negociación.

Otra ayuda la puede proporcionar un bróker hipotecario, que es un profesional dedicado a la búsqueda de hipotecas. Al finalizar su proceso de selección y si estás de acuerdo con su propuesta, el bróker cobrará por su servicio entre un 1 y 5% del importe total de la hipoteca que vayas a firmar.

Dos ofertas de hipotecas al 40%

El banco ING promociona financiación con plazos más largos, a través de su Hipoteca Naranja Mixta y la Hipoteca Variable. Veamos cuáles son sus condiciones:

HIPOTECA NARANJA MIXTA

Esta hipoteca tiene dos opciones. La bonificada pagará una mensualidad fija durante los primeros diez años, que tendrá un interés del 1,45%. Luego de ese plazo la cuota estará conformada por el Euribor más un diferencial del 0,99% El TAE será de 2,12 % y para contratarla se deberán contratar tres productos bancarios

Si no se quiere la bonificación, los primeros diez años el interés fijo será de 2,25% y luego de ese período, el TIN estará conformado por el Euribor más un 1,79 % y el TAE por un 2,27 %.

HIPOTECA NARANJA VARIABLE

Si tomamos la opción bonificada, obtendremos la cuota sumando al Euribor más un diferencial del 0,99 % , y el TAE será de 2,65%. Esta opción requiere la contratación de tres productos bancarios.

En tanto que si decidimos no utilizar la bonificación, la cuota se conformará con el Euribor más un 1,79 % y el TAE será del 2,83 %

¿Te fue útil esta información? Conocés más las mejores hipotecas al 40%? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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Alquilar 27 marzo, 2021

¿Cómo alquilar un inmueble de forma segura?

Si estás por poner tu casa en alquiler y tienes miedo acerca de con qué clase de inquilino te puedes encontrar, te contamos cómo alquilar un inmueble de forma segura para las dos partes.

A la hora de meter una propiedad en alquiler, uno siempre está con el miedo de que su casa caiga en malas manos. Es sabido que mucha gente no cuida de la misma forma lo que no es de su propiedad, de la misma manera que lo hace con algo que le demandó mucho esfuerzo y trabajo. Por esto es que, debemos asegurarnos lo más posible de escoger a la persona correcta.

¿Cómo alquilar un inmueble de forma segura?

Para alquilar un inmueble de forma segura, debemos tener en cuenta que el inquilino pase el examen de solvencia, hacer un buen contrato de arrendamiento, pedir garantías y verificar si tuvo problemas en sus anteriores contratos. Por supuesto que, un agente integral podrá manejar este tema mucho mejor que nosotros mismos, además de que las inmobiliarias ofrecen seguros por si el inquilino se vuelve moroso.

Análisis de solvencia

Para asegurarse de que el interesado podrá cubrir el contrato de alquiler sin ningún problema, deberemos analizar su patrimonio económico. Por lo tanto, requerir que nos faciliten los últimos recibos de sueldo, pagos de cuentas, verificar su estado en el ASNEF (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito) y el FIM (Fichero de Inquilinos Morosos), nos dejará un claro panorama acerca del estado económico del individuo.

Contrato de Arrendamiento

La relación contractual estará homologada por la Ley de arrendamientos urbanos y establecerá la relación entre el arrendatario y el arrendador o también, en caso de haber una agencia integral de por medio, la inmobiliaria. En este contrato se constatarán las cláusulas, el precio de la renta, la duración del contrato, las bases y honorarios que corresponderán a la agencia en caso de que el alquiler se haya efectuado por gracia de la misma y algunas especificaciones más. Por lo tanto, es de VITAL importancia asentar un documento legal que compruebe el trato con el inquilino para evitar futuros problemas.

Garantías

La garantía de un inmueble normalmente suele ser de un mes de renta o dos. Esta cifra se tendrá que devolver finalizado el contrato, siempre y cuando el inquilino no haya provocado inconvenientes. Ahora, si se encuentran desperfectos en la vivienda, si comienzan a haber atrasos o si directamente el inquilino se vuelve moroso, esta fianza o parte de ella se podrá descontar. Además, se ha vuelto muy común pedir el respaldo de un tercero de confianza que responda por los huéspedes en caso de que se encontraran en dificultad en el futuro.

Aval bancario

Como lo dijimos en el párrafo anterior, un tercero puede actuar como garante. Cuando el banco funciona como garantía del inquilino, es porque recurrió a un aval bancario. Se firmará un contrato que incluirá el importe total, plazo, si existe opción de renovación del alquiler y condiciones por las que intervendría el aval. Normalmente se pide un aval que cubra 3 o 6 meses de renta, pedir más podría ser una complicación.

Requisitos para solicitar un aval bancario

El interesado en el aval debe ingresar el dinero en el banco, este lo bloquea por el tiempo que dure el convenio que será correlativo a la duración del contrato con el propietario de la vivienda.

La segunda opción es que el banco se fíe del inquilino, a causa de que es buen cliente de muchos años o porque no tiene deudas pendientes. De todas maneras, esta opción incluye que el banco le cobra una comisión más por ser garante.

Costes de aval bancario

Comisiones de gestión o estudio: se cobra una sola vez a la contratación del aval.
Formalización del aval: se cobra una sola vez en la emisión de la carta del aval.
Porcentaje sobre el importe del aval o riesgo trimestral: se paga cada 3 meses durante la vigencia del aval y su cuantía suele depender de factores como el plazo, el tipo de aval o el riesgo que la entidad financiera considera que está asumiendo.

Aval personal

Este es muy similar al bancario, solo que es otorgado por un familiar o un amigo de confianza que cuenten con propiedades y demuestren ser solventes. Los avales personales suelen ser gratuitos, aunque cada caso es particular y se podría llegar a establecer algún tipo de comisión por el aval.

Aval del ayuntamiento

Debido a la crisis de alquiler por la cantidad de inquilinos morosos que ocuparon propiedades, en algunos municipios es el ayuntamiento quien se está haciendo cargo del aval. De esta manera, busca la incentivación de que los propietarios se animen a alquilar de forma segura y aumentar el crecimiento económico de la zona.

Gestión integral de alquiler

Esta opción sería la más segura ya que, además de que el agente se encarga de muchísimos factores que te facilitarán llevar a cabo el alquiler de tu vivienda de una forma en la que prácticamente no tendrás que intervenir para nada, ofrecen un seguro de vivienda que responderá por el inquilino. Además de responsabilizarse por el impago de alquiler, una buena cobertura de gestión integral mediará por ti para llegar a un acuerdo con el inquilino y, en caso de que no se logre llegar a buen puerto, te dará asesoramiento legal para resolver las cosas en un juzgado.

Seguro de alquiler

Asimismo, el seguro de alquiler que te ofrece la gestión integral, puede ser contratado individualmente por parte del propietario. El problema es que, al ser un particular, el precio seguramente será, a la larga, mayor a la acumulación de un año de alquiler, por lo que esta opción es poco viable, siendo la más cara y la menos contagiosa.

Ahora, te ha quedado claro ¿Cómo alquilar un inmueble de forma segura? No dudes en leer el siguiente artículo:

¿Cuáles son los papeles fundamentales para alquilar un piso?

Tendencias de mercado 27 marzo, 2021

Contratación de obra pública: Madrid por encima de Cataluña

Desde Oi Realtor queremos contarte todo sobre la contratación de obra pública en España. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La Comunidad de Madrid ha logrado mitigar la caída de adjudicación de proyectos que sufrió España a causa de la pandemia del COVID-19. Además, logró reunir 1400 millones de euros en contratación de obra pública en el año 2020. Este número ha logrado expulsar del primer puesto a Cataluña que el pasado ejercicio únicamente consiguió llegar a 918 millones de euros.

En todo el país se llegó a la suma de 7054 millones de euros, se trata de un 35% más bajo que en el año 2019, en el cual se llegó a conseguir 10 933 millones de euros. Sin lugar a dudas, estos son datos que rompen con la tendencia alcista de los últimos ejercicios.

Madrid, a pesar de tratarse de la región que más bien se ha comportado al respecto, también ha padecido una baja a comparación con el año anterior. En este año, la comunidad de Madrid ha llegado a acumular una baja del 3,3%, esto se encuentra muy por debajo de la media nacional.

El mejor comportamiento de la Comunidad de Madrid se sustenta principalmente en los contratos que han sido conferidos por el Gobierno regional y los diferentes Ejecutivos locales. Sin ir más lejos, el primero llegó a los 262 millones de euros, se trata de un 12,4% más que en el año 2019, y el conjunto de los ayuntamientos otorgó contratos por el valor de 839 millones de euros, esto se traduce en un 60,6% más que en el pasado ejercicio.

¿Cuáles son los proyectos que destacan?

Entre los proyectos que resaltan en la región se encuentran los siguientes: las obras de urbanización e infraestructuras en la capital, la reconstrucción del Nudo de Manoteras, el tercer carril de la M-607 entre Tres Cantos y Colmenar Viejo además de la depuradora de El Plantío (Majadahonda).

¿Quién le sigue a Madrid?

En el segundo puesto en se encuentra Cataluña que llegó a reunir unos 918 millones de euros, lo que significa una baja del 38,1% si lo comparamos con el año 2019, en el cual se encontró encabezando la contratación de obra pública, superando incluso a Madrid. En este caso, las adjudicaciones del Estado sufrieron una baja de un 51,1% y las de las corporaciones locales catalanas bajaron un 47,6%. Por otro lado, la Generalitat las subió un 3,9%.

Luego se encuentra Andalucía, que añadió obras por 890 millones, con un recorte del 34,8% motivado principalmente por el hundimiento de la contratación estatal (68,2%).

A nivel nacional

De los 7054 millones que se contrataron en el país en el año 2020, que se trata de aproximadamente 4000 millones menos que en el año 2019, el Estado aportó 2622 millones, con un 53% menos, las comunidades autónomas unos 2234 millones, con una baja del 22,3%, y las Administraciones Locales 2198 millones, con un 13,4% menos.

En el caso del Estado, únicamente Castilla-La Mancha y Asturias llegaron a recibir en el último año una cantidad más alta, con 85,1 millones, se trata de un 41,3% más que en el año 2019 y 112,5 millones de euros, un 28,9% más. Además de Melilla con 26,3 millones, un 63,5% más y Ceuta con 8,6 millones de euros, un 5,6%. Por otro lado, también resalta País Vasco, que solo contrajo los contratos estatales un 2,3%, hasta 165,5 millones de euros.

Por el contrario, las que perdieron más son Navarra con una baja del 96,1%, hasta sólo 3,6 millones, La Rioja con un 94,3% menos, hasta 7,5 millones de euros, Murcia con una caída del 93,3%, hasta 48,3 millones de euros, Andalucía con 68,2% menos, hasta 241,8 millones de euros, Canarias con una baja de 64,7%, hasta 67,6 millones de euros y Aragón con 60,1% menos, hasta 98,4 millones de euros.

En términos absolutos, la Comunidad Valenciana lleva el primer puesto en la lista por proyectos del Gobierno Central y sus entidades con 291,6 millones de euros, por encima de la Comunidad de Madrid, con 284,4 millones, Cataluña, 284,2 con millones, Andalucía, 241,8 millones, y Castilla y León, ambos con 229,4 millones.

Los gobiernos autonómicos que más contrataron son los de Andalucía, con 427,3 millones, Cataluña, con 324,5 millones, y Madrid, 262,3 millones. Los tres aumentaron sus números, de la misma manera que Castilla-La Mancha y Baleares.

La mirada sobre los fondos de la UE

La pandemia del COVID-19 generó que España sufriera en el 2020 los niveles más bajos de contratación de obra pública desde el año 2014. Se trata de un daño que afecta ya a la economía de las empresas de infraestructuras del país. Además, este daño será mucho más evidente en los siguientes años. Por otro lado, también se vio afectado por una importante caída de la licitación. Concretamente, esta se contrajo, en el conjunto de las Administraciones Públicas, un 26%, pasando de 11 314 millones de euros en el año 2019 a 8364 millones de euros en el 2020. Esto significa, aproximadamente 3000 millones de euros menos.

Como en el caso de la adjudicación, la mayor baja corresponde al Estado, con un 53% menos, hasta 2089 millones de euros. Las comunidades autónomas licitaron un 25% menos, hasta 2799 millones de euros. Las Administraciones Locales por el lado opuesto, sacaron concursos por un volumen un 11% más alto, hasta 3476 millones de euros.

Es en este contexto, que el sector privado pone la mirada con gran interés sobre los fondos europeos para la recuperación. Estiman partidas directas por más de 70 000 millones de euros. Además, ponen en primer lugar a los proyectos que incentiven la sostenibilidad y la transición energética de las infraestructuras. Para conseguir maximizar estos recursos además de los propios de los presupuestos de las Administraciones, las empresas hacen hincapié en la importancia de instaurar fórmulas de colaboración público-privada.

¿Qué opinas sobre la contratación de obra pública este año? Déjanos tu comentario, en Oi Realtor nos interesa saber tu opinión.

Ciudades y Barrios 26 marzo, 2021

Las ciudades más contaminadas de España

La contaminación del aire urbano es un serio problema en muchas grandes ciudades del planeta. El intenso e incesante tráfico, unido a fábricas que no controlan sus emisiones, convierte el aire de ciudades de todo el mundo en auténticas nubes de smog. Y cada vez hay ciudades más contaminadas en el mundo. España no es la excepción.

Los niveles de partículas contaminantes sobrepasan en muchos casos el límite de seguridad para la salud humana marcado por la Organización Mundial de la Salud. La OMS estima que al año mueren 7 millones de personas debido a la contaminación atmosférica. Y que 9 de cada 10 personas en el mundo respiran aire contaminado.

De acuerdo con los informes de la OMS, la contaminación del aire causa el 24% de todas las muertes de adultos por cardiopatías. El 25% de los decesos por accidentes cerebrovasculares. El 43% de los fallecimientos por enfermedad pulmonar obstructiva crónica (EPOC). Y el 29% de las muertes por cáncer de pulmón.

«Vivir en contacto continuo con altos niveles de contaminación es equiparable a fumar entre 5 y 10 cigarrillos diarios», apuntó el doctor Carlos A. Jiménez-Ruiz, presidente de la Sociedad Española de Neumología y Cirugía Torácica (SEPAR). El investigador Xavier Basañaga, del Instituto de Salud Global de Barcelona (ISGlobal), en conversación con la agencia EFE, afirmó que «cada vez se conocen más efectos de la contaminación en la salud; no solo influye en enfermedades respiratorias o cardiovasculares, también afecta al cerebro y al aparato reproductor».

La contaminación es un problema que se debate todos los años, particularmente en la Cumbre del Clima (Cumbre Internacional de Adaptación Climática -CAS-) que se celebrará en noviembre de este año en los Países Bajos. Por ello, desde Oi Realtor te contamos sobre las ciudades más contaminadas de España para que tengas consciencia de esta realidad.

¿Cuáles son las ciudades más contaminadas?

El Observatorio de Sostenibilidad de España ha analizado la evolución del dióxido de nitrógeno (NO2) en 80 ciudades que suponen unos 19 millones de habitantes del país. Es decir, alrededor de un 40% de la población del país durante el año 2020 y lo ha comparado con los años anteriores.

El dióxido de nitrógeno u óxido de nitrógeno (IV), es un compuesto químico formado por los elementos nitrógeno y oxígeno, uno de los principales contaminantes entre los varios óxidos de nitrógeno. Causa efectos nocivos en la salud, especialmente al sistema respiratorio. Respirar altos niveles de dióxido de nitrógeno durante poco tiempo perjudica las células pulmonares. Puede producir de forma rápida quemaduras en piel, ojos y en los tejidos de la garganta, acumular líquido en los pulmones y llevar a la muerte.

Del informe, lo primero que se deduce es el elevado nivel de contaminación todavía existente en las ciudades españolas. Mientras se acumulan las evidencias de los efectos en la salud de esa mala calidad del aire. Las ciudades más contaminadas en NO2 en el pasado reciente han sido:

Conclusiones

Las ciudades con mayor concentración de NO2 son aquellas que conforman áreas urbanas de mayor tamaño, con gran población y en correspondencia con mayores parques de automóviles. Se pueden señalar claramente las grandes conurbaciones de Madrid, Barcelona y la muralla urbana de la costa de Málaga, como las zonas con calidad del aire más baja debido a NO2.

Madrid, que cuenta con más de 81.000 habitantes, ha registrado una concentración anual de 39,16 de NO2. Una cifra muy cercana a la detectada en Granada (39,11), que cuenta con más de 232.000 habitantes. Mientras, en Mollet del Vallès, con una población de 51.300 habitantes, se ha regitrado una concentración anual de 38,39.

Con una concentración superior a 35, se sitúan Leganés (Madrid) y Madrid, mientras que Murcia y las localidades barcelonesas de Terrasa y Granollers, contabilizan cifras superiores a 34.

La razón de los elevados niveles de inmisión de Granada se deben a un régimen climático muy específico, de forma parecida a Ourense. Que favorece la concentración de contaminantes al permanecer estables grandes masas de aires sobre sus áreas urbanas.

¿Cómo evolucionó luego de la pandemia?

Por otra parte, la situación traída por el Covid19 ha propiciado durante estos meses “una oportunidad histórica para poder estudiar en detalle el impacto que han tenido las medidas de confinamiento en la contaminación de nuestras ciudades en una escala histórica desconocida a nivel mundial”.

El confinamiento y la reducción del uso del automóvil en las ciudades, ha demostrado «la gran plasticidad de las áreas urbanas de mayor tamaño». En donde se han registrado «las mayores reducciones porcentuales, de concentración de NO2», según el Observatorio. El total de la reducción durante todo el año ha sido de entre un 26% y un 28% en todas las ciudades. Sin que se vea una diferencia entre unas y otras ciudades por tamaño.

El estudio divide las ciudades en grupos y señala que, de las grandes, las que más han disminuido sus emisiones durante la pandemia han sido Barcelona, Valencia y Sevilla. Así como Vigo, Palma de Mallorca y Alicante. Entre las ciudades intermedias destaca A Coruña, Huelva, Girona, Cartagena, o Santander. Y entre las pequeñas Gandía, Ciudad Real, Manresa (Barcelona) o la propia Coslada, la ciudad más contaminada del país.

Cualquier medida que implique una disminución de emisiones a corto, medio y largo plazo es positiva. Y repercutirá en una mejora de la calidad del aire y directamente en la salud de las personas.

¿Qué se puede hacer para combatirlo?

El observatorio ha llamado a poner en marcha «cualquier medida» que implique una disminución de emisiones a corto, medio y largo plazo. Según ha indicado, cualquiera será «positiva y repercutirá en una mejora de la calidad del aire y directamente en la salud de las personas».

Entre ellas, llama a disminuir el tráfico, establecer zonas peatonales o impulsar el uso de bicicleta, motos y coches eléctricos y transporte público. Además, propone evaluar desde la óptica de políticas públicas, cuáles son las mejores acciones para disminuir estos niveles de NO2 y de partículas que tengan un menor impacto en la población.

Existe un remanente de NO2 (algo menor del 50%) que debe ser monitoreado, vigilado e identificado para realmente mejorar la calidad del aire de las ciudades. Procede de fuentes diversas que se suman a las emisiones del tráfico rodado residual, de logística que nunca se paró durante la covid19. Producido por generación de energía, grandes industrias, polígonos industriales, gestión de residuos, calefacciones domésticas, masas de aire procedentes de otras regiones.

La contaminación del aire se convertirá en la principal causa ambiental de mortalidad prematura en el mundo. Se calcula que hacia 2050 el número de muertes prematuras derivadas de la exposición a partículas suspendidas aumentará más del doble y alcanzará 3,6 millones cada año en el planeta, según indica la OMS.

Si te interesó este post, no dudes en contárnoslo en los comentarios. ¡Para más información sigue surfeando por nuestro blog!

Hipotecas 25 marzo, 2021

Impacto del covid 19 en las hipotecas: aumentan las subrogaciones y caen las cancelaciones anticipadas

Es innegable que el impacto del covid 19 en las hipotecas ha tenido diversas consecuencias que modificaron las variables que se consideraban normales antes de la pandemia.

La pandemia que estalló en el mundo durante el 2020 dejó un tendal de cambios cuyas consecuencias aún estamos evaluando. En cuanto al sector inmobiliario, la crisis económica provocó como en todos los mercados una caída en las ventas. Es por esto que las compraventas de inmuebles descendieron, sobretodo en las primeras épocas de confinamientos severos de la primera ola. Las entidades financieras no tardaron en tomar medidas para contener los efectos de estas caídas emitieron directivas que hicieron caer los índices que guían las hipotecas variables. Esto también repercutió en las hipotecas fijas, que vieron disminuir sus intereses.

En cuanto a los bancos, encarnizaron aún más la guerra por los clientes y comenzaron a ofrecer todo tipo de incentivos para conseguir más usuarios en sus filas.

En cuanto a los comportamientos de los usuarios, un informe del Consejo General del Notariado dió algunas pistas sobre las modificaciones que impulsaron los clientes. Si quieres saber cuáles fueron algunas de las consecuencias del impacto del covid 19 en las hipotecas, no dejes de leer este post! Aquí te comentaremos los nuevos datos del año post comienzo del COVID 19.

El impacto del COVID 19: cómo afectó a la actividad económica y a las hipotecas

Según un estudio presentado por el Consejo General del Notariado el impacto del primer año de la crisis del coronavirus en el mercado se ha hecho notar. La caída de los actos realizados ante notario fue de un 6,1% respecto a los actos otorgados en 2019. Esta reducción se verificó en la mayoría de los actos notariales, pero se hizo más visible en aquellas actividades vinculadas con el ciclo económico, como constitución de nuevas sociedades, operaciones de compraventa de viviendas o constitución de nuevos préstamos hipotecarios.

Cancelación de hipotecas en caída

En 2020 se registró el primer descenso en esta variable de los últimos seis años. Durante el año pasado se firmaron ante notario la cancelación de 296.704 préstamos, un 15% menos que un año antes. Esto supuso la cifra más baja desde 2015. Muy distinto era el panorama de 2009 cuando se cancelaron medio millón de hipotecas y dos años antes en 2007 las cancelaciones superaron las 700.000 unidades.

Subrogaciones en aumento

En otros actos como las subrogaciones hipotecarias, la formalización de moratorias, novación de préstamos o ampliaciones de hipotecas se verificaron subidas. Asimismo en las aumentó la cantidad de actas de transparencia material de las nuevas hipotecas, como mandata la reciente Ley 5/2019 de los contratos de crédito inmobiliario.

La explosión de las novaciones

El número que más se destaca es el de las novaciones, que se dispararon un 300% durante el 2020. De esta forma se volvió a los niveles de 2013, un período recordado como muy crítico del mercado inmobiliario.

Las primeras medidas de apoyo para familias vulnerables fueron gestionadas en forma de moratorias para el pago de los intereses y los préstamos contraídos. Con el correr del tiempo, las moratorias se fueron prorrogando y ampliando en los trimestres sucesivos. Así fue el caso por ejemplo, de las empresas del sector turístico y del transporte.

Estas medias fueron formalizadas ante notario mediante novaciones de préstamos, que alcanzaron en 2020 las 130.000 operaciones, con lo cual registraron un aumento del 298% respecto del año 2019. De esta manera llegaron al mismo nivel de recuperación de los niveles de novaciones suscritas en 2013.

Las medidas que tomó el gobierno para apaciguar la crisis

Durante el 2020 el Gobierno abrió la posibilidad de que los trabajadores y autónomos pidieran una moratoria en el pago de los préstamos. Para poder a dicho beneficio debían acreditar una afectación importante debido a la pandemia. Alguons de los requisitos eran:

Haber perdido el empleo
Sufrir recortes en los salarios
Que la cuota hipotecaria más los gastos y suministros básicos, sea superior o igual al 35% de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar,
Que los ingresos de todos los miembros del hogar no superaran en tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) mensual, que es de 537,84 euros, o dicho en otras palabras que los ingresos no superaran los 1.613,52 euros al mes.

Por su parte, la banca también emitió una moratoria que tenía requisitos un poco menos exigentes:

Haber entrado en un ERTE,
Haber perdido el empleo o
Sufrir pérdidas notables o cese de actividad en caso de autónomos.

Para todos ellos, si la formalización de la hipoteca databa de antes del 14 de marzo de 2020, se presentaba la posibilidad de la mora.

Cuántos pedidos de moratoria se presentaron?

Hasta fines del mes de febrero se concedieron 222.256 moratorias legislativas, de un total de 265.061 solicitudes presentadas. El saldo que queda pendiente de amortización es de casi 20.000 millones de euros. En cuanto a las moratorias sectoriales, donde se incluyen las hipotecas, se otorgaron casi 820.000 moratorias sectoriales con un saldo pendiente de 32.500 millones de euros.

Estas medidas de aplazamientos en los plazos de pago siguen vigentes en 2021, luego de que se produzcan nuevos confinamientos debidos a la segunda y tercera olas de COVID 19. La fecha final para solicitarla es es el 30 de marzo, y a través de ellas se pueden posponer los pagos con un máximo de nueve meses.

Ampliación plazos de hipotecas y de importes

Los notarios apuntaron que los usuarios realizaron cambios que tuvieron que ver con la extensión de plazos o de importes. No obstante estas modificaciones fueron más moderadas que las generadas por las novaciones.

La crisis económica llevó a los clientes hipotecarios a realizar una serie de actos notariales. Algunos fueron destinados a mejorar su solvencia a través de subrogaciones de deudor y otros para reducir costes mediante subrogaciones del acreedor. Finalmente otros utilizaron las ampliaciones de hipoteca para tener mayores recursos con el fin de afrontar mejor la crisis.

Si vamos a los datos, las subrogaciones aumentaron un 13% en 2020, hasta alcanzar las 31.288 operaciones. En tanto las ampliaciones de hipoteca lo hicieron un 12%, llegando a firmar 12.708 operaciones.

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