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Beneficios del alquiler a largo plazo

4 agosto, 2020 No hay comentarios

Los alquileres vacacionales son cada vez más impredecibles. Pese a que las fronteras se encuentran abiertas, la afluencia de turistas sigue siendo baja. Es por ello que muchos propietarios decidieron transformar sus casas de alquiler vacacional en propiedades de alquiler a largo plazo. Suele pensarse que el alquiler vacacional es más rentable. Sin embargo, esta nueva tendencia trae consigo muchos beneficios.

Estabilidad económica

En primer lugar, el alquiler a largo plazo garantiza estabilidad en los ingresos anuales del propietario. Esto se traduce en cierta seguridad económica, que deviene del ingreso mensual del importe pactado por el alquiler de la vivienda.

Ventajas fiscales

En segundo lugar, es una opción más ventajosa a nivel fiscal. Esto se debe a que pueden deducirse algunos gastos ante Hacienda derivados del alquiler, como el IBI o la electricidad. Además, el alquiler a largo o mediano plazo se encuentra exento del pago de tasas turísticas.

Tasa de ocupabilidad

Con el alquiler de larga duración, no tienes que preocuparte por la tasa de ocupabilidad. En este sentido, es una opción más estable que la del alquiler turístico.

Mantenimiento de la vivienda

Por otra parte, al existir una fianza, es más probable que los inquilinos realicen un cuidado responsable de la vivienda. Este es un punto discordante cuando hablamos de alquileres turísticos, ya que los daños ocasionados en los inmuebles suelen representar la mayor problemática para los propietarios.

Convivencia con los vecinos

La convivencia con los vecinos es otro punto a favor. Los alquileres turísticos traen consigo muchos inquilinos diferentes en períodos cortos de tiempo. Esto suele generar una sensación de inseguridad. El alquiler a largo plazo facilita las relaciones en el ámbito de la comunidad.

Todos estos representan beneficios para el propietario, pero el alquiler a largo plazo es también una opción más estable para el futuro inquilino.

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Alquileres: consecuencias tras la crisis del Coronavirus

4 agosto, 2020 No hay comentarios

Tras la crisis del Coronavirus, los alquileres destinados al turismo están siendo reemplazados por alquileres a largo plazo.

Las calles de Barcelona están vacías. O, mejor dicho, están llenas de residentes y vacías de turistas. Puedes caminar por el barrio Gótico conservando el distanciamiento social. También puedes almorzar en las terrazas de Gracia sin filas ni esperas. La Avenida Diagonal está menos transitada y la demanda de alquileres turísticos está bajando.

Cualquier persona que haya caminado esta ciudad sabrá que este escenario es extraordinario. Responde, en definitiva, a la crisis del Coronavirus que está afectando al mundo entero.

El inicio del estado de alarma y el cierre de fronteras

El miércoles 18 de marzo, el gobierno publicaba en su Boletín Oficial la decisión de cerrar las fronteras terrestres, que luego se extendería al espacio aéreo y marítimo. La medida era coherente con el inicio del estado de alarma y con el confinamiento obligatorio de la población.

Apertura progresiva de los ingresos al país

Tres meses después, se abrieron las fronteras a los países del espacio Schengen, con la excepción de Portugal. También, se permitiría la entrada de ciudadanos y residentes de países no comunitarios como Reino Unido, Irlanda, Rumanía, Bulgaria, Chipre y Croacia.

La última actualización se realizó el día 3 de julio, donde se extendían los permisos para entrar en España a residentes de otros países no comunitarios. Estos son: Australia, Canadá, Georgia, Japón, Montenegro, Nueva Zelanda, Ruanda, Serbia, Corea del Sur, Tailandia, Túnez y Uruguay.

Cambios en la modalidad de los alquileres

Pero, pese a la intención de incentivar el turismo (que supone un 12,6% del PBI español), algunos países como Francia o Gran Bretaña aconsejaron a sus residentes que no vacacionaran en España. Es por el riesgo de esparcir el Covid-19, generando una ola de rebrotes en todos los países.

Los alquileres de pisos turísticos están sufriendo las consecuencias de esta nueva normalidad. Según la Federación Española de Asociaciones de Viviendas Turísticas (Fevitur), la ocupación media de los principales destinos cayó en un 47,5% en julio y agosto, con respecto al año 2019. Frente a esto, los propietarios decidieron reinventarse para no perder rentabilidad en el mercado. Desde el inicio del estado de alarma hasta hoy, más del 40% de los pisos vacacionales de Barcelona y Madrid se destinaron a alquileres de largo plazo.

Todo esto se traduce en un aumento significativo en la oferta de pisos de alquiler. Los propietarios priorizan la estabilidad por encima de la maximización de ingresos que suelen proporcionar los alquileres turísticos.

Es muy pronto para definir si se trata de una medida extraordinaria para salir de la crisis o si será una tendencia que llegó para quedarse.

Barcelona volverá, más tarde o más temprano, a tener afluencia de turistas. Se reanudarán las visitas a las construcciones modernistas más emblemáticas. Las calles se verán llenas de gente disfrutando. Mientras tanto, el mercado inmobiliario seguirá reinventándose para satisfacer las nuevas necesidades de los clientes.

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En Ciudades y Barrios

¿Cuánto ha subido el precio del alquiler en Cataluña durante el último año?

13 marzo, 2019 No hay comentarios

Los alquileres en Barcelona y Cataluña continúan con la dinámica positiva. De los últimos datos oficiales de la Generalitat se recoge, no solo una subida de rentas en Barcelona y su área metropolitana, sino también un repunte autonómico del precio del alquiler que supera el 9%.

«El alquiler nunca había sido tan rentable para los inversores«, sentencia Luis Gualtieri. «Algo que parece que moleste al Govern«.

Según la estadística de la Generalitat de Catalunya, elaborada a partir de datos del Incasol, los alquileres se han disparado en el último año. Concretamente, más de 40 euros de media respecto al año pasado.

«Por término medio, el precio del alquiler en Cataluña supera ya los niveles de 2008«, señala Gualtieri. «Tras registrar una subida media de más del 9% en el último año«.

Barcelona, y su área metropolitana, siguen siendo las zonas con mayores rentas. Por delante de comarcas como el Vallès Occidental y el Vallès Oriental. Así como el Garraf y el Maresme, también en la provincia de Barcelona. O el Gironès en la demarcación de Girona.

«Se trata de datos que recogen las fianzas de los contratos firmados durante 2018«, matiza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. «Y que hacen que algunas comarcas encadenen ya cinco años de subidas«. Frente a zonas donde los precios se estancan, como la Cerdanya, el Pla de l’Urgell, el Solsonès o la Terra Alta.

¡Y es que las grandes ciudades y sus zonas de influencia siguen siendo los motores del mercado de la vivienda!

El precio del alquiler en Barcelona

«Sin duda, Barcelona sigue siendo la capital del mercado del alquiler«, señala Luis Gualtieri.

Un piso de alquiler en la ciudad condal costaba, de media, 929 euros mensuales a finales de 2018. En torno a un 6% más que en el año anterior.

El distrito más exclusivo de Barcelona es Sarriá-Sant Gervasi. Donde la renta media supera los 1.260 euros al mes. «Estos precios han provocado que los alquileres suban por debajo de la media», añade. «Concretamente, las rentas han repuntado un 3,3% en el último año».

«Mientras que Nou Barris, el distrito con precios más bajos, se ha encarecido un 7,8% en estos doce meses«, matiza Gualtieri. «Como es normal, los inquilinos no dudan en desplazarse si así consiguen pagar bastante menos cada mes«.

A nivel de barrios, el que cuenta con rentas más elevadas es Sarrià (17,25 €/m2 al mes). Por delante de La Barceloneta (16,88 €/m2).

¿Qué quiere decir esto? «Simplemente que los pisos de La Barceloneta están entre los más demandados por los turistas«, puntualiza. «Además de ser viviendas pequeñas, cosa que encarece el metro cuadrado«.

Entre el resto de barrios destacados aparecen nuevamente los más cotizados: La Vila Olimpica (16,87 €/m2), Les Tres Torres (1632 €/m2), Sant Gervasi-La Bonanova (16,10 €/m2), Pedralbes (15,35 €/m2) y Diagonal Mar (15,27 €/m2).

El precio del alquiler en Cataluña

Fuera de la ciudad condal, los municipios donde más suben las rentas son Blanes (+9,4%) y Manresa (+9%). Localidades de la provincia de Barcelona.

Por delante de las otras tres capitales de provincia: Tarragona (+7,76%), Lleida (+6,17%) y Girona (+6,54%).

Realmente, resulta difícil localizar municipios con más de 10.000 habitantes donde las rentas queden estancadas o bajen. Como casos excepcionales cabe destacar Montgat (-0,20%) y Mollerussa (+0,44%).

En el otro extremo, la población con la mayor renta media de Cataluña es Sant Vicenç de Montalt. Municipio donde un alquiler medio se eleva hasta los 1.250 euros.

De hecho, las localidades donde se superan los 1.000 euros mensuales de renta media son solo media docena. Por detrás de Sant Vicenç de Montalt encontramos tres que superan los 1.100 euros: Cabrils (1.178 €), Sant Cugat del Vallès (1.149 €) y Teià (1.117 €).

Mientras que más allá de del millar de euros también están Alella (1.071 €) y Sant Just Desvern (1.058 €).

A las antípodas de las localidades con rentas más bajas: Castelló de Farfanya (229 €), Corbera d’Ebre (231 €) y Coll de Nargó (241 €). Todas ellas con alquileres de menos de 250 euros mensuales.

Frente a las comarcas del Maresme, el Vallès Occidental, el Vallès Oriental y el Garraf. Donde tras un lustro de continuas subidas, las rentas superan ya los niveles de 2008.

¡Demostrando que el precio del alquiler en Cataluña está lejos de rebajarse!

En Formación Inmobiliaria

La Generalitat de Cataluña va un paso más allá y propone contratos de alquiler de seis a diez años

5 marzo, 2019 No hay comentarios

El Govern de Cataluña quiere ampliar la duración de los contratos de alquiler desde los 6 hasta los 10 años. Así como regular las rentas. Una iniciativa con la que se pretende detener la escalada de precios del alquiler del 6,6% de la vivienda en Cataluña. Pero, ¿tendrá juntamente un efecto contrario?

La Generalitat de Cataluña quiere reformar el Código Civil Catalán antes de acabar el año. ¿Con qué objetivo? La medida busca extender los contratos de alquiler hasta un mínimo de seis años para particulares. Y un máximo de diez para empresas.

Los continuos repuntes del precio del alquiler en Cataluña han puesto alerta al Govern, que quiere frenar el crecimiento de las rentas fijando nuevos límites y condiciones.

Durante 2018, el alquiler medio ha subido en torno al 6,6% en Cataluña. Y un 6% en la ciudad de Barcelona. «Un crecimiento lógico, por la falta de incentivos a los propietarios«, señala Luis Gualtieri.

La reforma, prevista para antes de acabar el año, prevé cambios en la duración de los contratos de arrendamiento. Así como una regulación de los precios del alquiler.

«¿En serio creen que más normas traerán mejores precios?«, pregunta el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. «De momento, lo único que está previsto es un frenazo a la inversión inmobiliaria. Tal y como puede pasar con el decreto ley del Gobierno español«.

Los alquileres repuntan un 6,6% en Cataluña

El precio del alquiler continúa su escalada, tanto en Barcelona como en Cataluña. Durante el año pasado, la renta media subió un 6,6% en Cataluña y un 6% en Barcelona.

«Las rentas continúan creciendo, aunque de manera más moderada que hace un año«, apunta Luis Gualtieri.

Según las estadísticas de la Generalitat de Cataluña,a partir de las fianzas del Incasol, el alquiler medio en Cataluña era de 698 €/mes a finales de 2018. En torno a un 6,6% más respecto al año anterior.

«Aunque en 2017, los precios subieron un 10% interanual«, señala el CEO de Oi Realtor.

«Algo parecido sucede en Barcelona capital, donde los precios han subido un 5,9% en el último año hasta los 929 €/m2«, señala Luis Gualtieri. «Frente al 9,8% de 2017«.

Una renta que deja muy atrás al distrito más caro de Barcelona: Sarriá-Sant Gervasi con 1.268 €. Por delante de Les Corts con 1.089 € y el Eixample con 1.038 €.

Cambios en el Código Civil de Cataluña

El Govern de la Generalitat quiere reformar el Código Civil de Cataluña para hacer que los contratos de alquiler duren un mínimo de 6 años y un máximo de 10.

«La medida pretende detener los repuntes en el precio del alquiler en Barcelona. Que ha subido cerca de un 40% en los últimos 5 años«, señalan desde la Conselleria de Justicia. «Por la proliferación del alquiler turístico y la escasez de vivienda«.

Con la reforma prevista para antes de finales de año, cambiarán diversos aspectos del los contratos de alquiler. Desde la duración (6 años para particulares y 10 años para empresas), hasta los precios. Que siguiendo los pasos del real decreto ley de vivienda, contará un valores de referencia.

«El propósito es dar un vuelco a la situación provocada por contratos de un máximo de tres años«, recuerdan desde la Conselleria. «Para asegurar un uso residencial y una estabilidad en los precios, además de litigios por la desigualdad entre propietario e inquilino en la firma del contrato«.

Regulación de los contratos de alquiler

«La reforma legal del Código Civil permitirá a la Generalitat controlar los precio del alquiler«, avisa Luis Gualtieri. «Pero, ¿a cambio de que?«.

«Se trata de una competencia que trasladada a los ayuntamientos generará caos normativo«, añade. «Además de la desconfianza por parte de los inversores inmobiliarios«.

«Pretender controlar los precios a partir de índices de referencia es una fórmula que se ha intentado en diversas capitales europeas«, recuerda el responsable de Oi Realtor. «Y no ha funcionado en ninguna«.

La reforma, centrada en el libro VI del Código Civil de Cataluña -relativo a obligaciones y contratos- ampliaría las competencias ya existentes sobre compraventas y alquileres rústicos. Con el objetivo de blindar la regulación del alquiler frente a un posible recurso del Gobierno central.

«Una mala decisión de consecuencias imprevisibles para el mercado inmobiliario«, finaliza Gualtieri.

En Formación Inmobiliaria

¿Qué propone el decreto ley de vivienda? Del gravamen al IBI a contratos de 5 y 7 años

2 marzo, 2019 No hay comentarios

Finalmente, el Gobierno español no limitará el precio del alquiler ni impulsará beneficios fiscales a propietarios que alquilen a un precio asequible. El nuevo decreto ley de vivienda destaca por los recargos en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y la extensión de los contratos de cinco e incluso siete años.

El Ejecutivo se ha fijado como objetivo aprobar el nuevo decreto ley de vivienda antes del 28 de abril. Una regulación de los alquileres que el Gobierno califica como «urgente«. Tras el rechazo al primer borrador del decreto ley del alquiler por parte del Congreso, el pasado mes de enero, Pedro Sánchez vuelve a poner sobre la mesa un nuevo acuerdo. Con suficientes apoyos para su aprobación.

Este viernes 1 de marzo, el Consejo de Ministros ha aprobado el nuevo real decreto que regula los precios del alquiler. Un fenómeno común en las grandes ciudades españolas. Definitivamente, la norma no incluye un límite para los alquileres. Ni tampoco plantea incentivos para aquellos propietarios que alquilen a precios razonables. Viviendas para las que el Gobierno ha retirado la rebaja del 80% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Frente a estas medidas, finalmente desestimadas, el Ejecutivo sí que prevé la creación de un índice de referencia de precios. Medida que deberá estar disponible en un plazo de ocho meses y que ofrecerá información del precio medio de cada municipio.

«Puede que el decreto ley de vivienda no incluya directamente límites a los alquileres, pero sus consecuencias son imprevisibles«, avisa Luis Gualtieri. «La nueva regulación puede hacer peligrar inversiones de fondos de inversión«, asegura el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Protección del inquilino frente al casero

La vicepresidenta del Ejecutivo, Carmen Calvo, ha manifestado la preocupación del Gobierno respecto al alquiler de la vivienda. Un tema que afecta a parte de una parte importante de población, «especialmente a la gente joven«. Motivo que ha llevado al Consejo de Ministros a aprobado un nuevo decreto ley de vivienda.

Norma que incluye «una serie de medidas de protección de los inquilino para equilibrar la situación entre arrendador y arrendatario«. ¿En qué consiste la reforma? «Básicamente en medidas para proteger al inquilino y restar derechos al dueño de la vivienda«, sentencia Luis Gualtieri.

La medida más llamativa será la extensión en la duración de los alquileres. «Los contratos entre particulares pasarán de 3 a 5 años«, añade. «Mientras que la duración llegará a 7 años, cuando el que actúa como arrendador es una empresa. Además, y si esto no fuese suficiente, la prórroga tácita de los contratos se ampliará de 1 a 3 años«.

También se verá afectado «el tiempo de preaviso para desistir para rescindir los contratos de arrendamiento«. Que pasarán a ser de 2 meses, por parte del inquilino, y de 4 meses, por parte del dueño de la vivienda.

En cualquier caso, el propietario podrá cancelar el contrato. Siempre que en el texto del mismo se mencione la posibilidad de recuperarlo «por necesidad propia, del cónyuge o de los hijos«.

Igualmente, si una vivienda en alquiler se pone en venta, se le darán efectos ante terceros a aquellos acuerdos sin inscribir. Concretamente, «el inquilino contará con protección aunque su contrato de alquiler no esté inscrito en el Registro de la Propiedad«.

¿Justificación? Abaratar los alquileres

«Nadie dijo que no sea necesario incrementar el parque residencial en alquiler«, matiza Luis Gualtieri. «Pero no a cualquier precio«.

«En ese sentido, echamos de menos algunos incentivos fiscales que motiven a poner viviendas en alquiler«, recalca el CEO de Oi Realtor. «Sin embargo, parece que el Gobierno prefiere sancionar antes que incentivar«. En relación a una de las nuevas y polémicas medidas: el gravamen sobre el IBI para las viviendas desocupadas.

Además de todos estos requerimientos, Carmen Calvo también ha explicado como podría ser la futura regulación de los alquileres. «Se creará un índice de precios de la vivienda a nivel nacional y se establecerá que los alquileres no puedan subir por encima del IPC«.

Una medida que se pondrá en marcha en un plazo aproximado de 8 meses. Y que se establecerá a nivel autonómico. «Cada comunidad podrá fijar su propio índice, pero ninguna región o ayuntamientos podrá establecer sistemas de regulación de precios«, señala Gualtieri.

Por último, el decreto ley de vivienda hace referencia al alzamiento judicial. «Aunque los desahucios se regularán a partir de la Ley de Enjuiciamiento Civil«, añade. «Nuevamente para proteger al arrendatario frente al arrendador«.

«El juez estará obligado a avisar a los servicios sociales, y de detectarse alguna situación de vulnerabilidad podrá detener el procedimiento durante tres meses«. Un mes más respecto a la situación actual. Mientras que si el proceso sigue adelante, deberá ser el juez quien informe del día y la hora del proceso de alzamiento.

En Formación Inmobiliaria

El Gobierno de Pedro Sánchez prepara otro decreto con un índice de precios del alquiler

27 febrero, 2019 No hay comentarios

Rechazada la reforma de los contratos del alquiler, que no fue finalmente convalidada por el Congreso de los Diputados, el Gobierno de Pedro Sánchez apura sus últimos días para sacar adelante un nuevo decreto ley de vivienda. Y con él, la puesta en marcha de un índice de precios del alquiler.

El Gobierno está trabajando contrarreloj para sacar adelante diferentes medidas en materia social. Convocadas las Elecciones Generales para el próximo 28 de abril, la estrategia del Ejecutivo pasa por recurrir al Real Decreto Ley. Una medida que el propio Pedro Sánchez rechazó desde la oposición, asegurando la necesidad de la negociación entre grupos políticos.

Finalmente, quedará aparcada la modificación de la reforma de pensiones de 2013 de forma unilateral. Como tampoco se aprobará la derogación de los aspectos más lesivos de la reforma laboral de 2012.

Sin embargo, hay una medida que sí se llevará cabo. El nuevo decreto ley de vivienda, que el Consejo de Ministros tiene previsto aprobar el próximo viernes 1 de marzo. En la última sesión plenaria.

La nueva regulación, que contará con el apoyo de Podemos, PNV y PDECat, incluirá un índice de precios del alquiler para grandes ciudades. Así como algunas mejoras en los procesos de ejecución hipotecaria.

«Finalmente, el Ejecutivo ha decidido no frenar una reforma que pone en peligro muchas inversiones inmobiliarias«, señala Luis Gualtieri. «De nada a servido tumbar la propuesta legislativa del pasado mes de enero«, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Acuerdo en el decreto ley de vivienda

El Gobierno de Pedro Sánchez aprobará justo antes de las elecciones el real decreto ley sobre el alquiler. Una norma más ambiciosa que la que no convalidó el Congreso de los Diputados el pasado 22 de enero.

De aprobarse el borrador del texto, que incluye un índice de precios del alquiler para grandes ciudades (medida planteada en 2017 por la Generalitat de Cataluña), se abriría la puerta a poner límites legales a los alquileres. Además de proteger a los inquilinos frente a los propietarios. Especialmente en procesos de desahucio.

Poner un límite a las rentas del alquiler ha sido una de las principales exigencias de Podemos. Una medida que queda incluida en el nuevo texto. Frente su exclusión en el anterior decreto rechazado por el Congreso.

Aunque las negociaciones están muy avanzadas, las medidas que conformarán el real decreto ley de vivienda no son aún definitivas. Y deberán contar también con el apoyo de otras fuerzas parlamentarias,como el PNV o el PDECat.

Límites en índice de precios del alquiler

En esta ocasión, el Ejecutivo de Pedro Sánchez no quiere dejar de incluir un índice de precios del alquiler. Para conseguir así hacer prosperar el decreto. Dejando en manos de las comunidades autónomas, que poseen las competencias relativas a la vivienda, dicha limitación.

Así mismo, el Gobierno también quiere limitar las subidas periódicas de las rentas. Estableciendo que dichos incrementos en los alquileres se limiten al aumento de la inflación mientras dure el contrato.Una condición que estaba en vigor antes de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En el año 2013.

Por el momento, las negociaciones con el resto de formaciones parlamentarios están muy avanzadas. Y, de seguir así, el Ejecutivo no duda que podría llegar a aprobar el decreto ley el próximo 1 de marzo.

Aunque tampoco descarta dejarlo aparcado hasta la semana próxima. A pesar de la disolución de las Cortes. Ciertamente, el equipo de Pedro Sánchez piensa ir aprobando decretos hasta el próximo 28 de abril. Ya que es posible su convalidación por la diputación permanente del Congreso.

Los inversores miran con recelo la reforma

«Se trata de un asunto serio«, afirma James Seppala (Blackstone). «De volver a plantear un real decreto para el alquiler de vivienda, los fondos de inversión verán lesionados sus intereses«.

«Y esto hará que se revisen sus planes de inversión«, avisa Seppala. Los fondos únicamente poseen un 3% de las viviendas en alquiler de nuestro país. Pero sus planes pasan por incrementar aún más su apuesta por España.

«De limitarse los alquileres se paralizaría el mercado, se reduciría la oferta y se provocaría un aumento de los precios«, sentencia Luis Gualtieri.

«Precisamente las consecuencias que quiere evitar una norma que generaría inseguridad jurídica«,finaliza el responsable de Oi Realtor.

En Ciudades y Barrios

El precio del alquiler en Barcelona llega a máximos, tras subir un 6% durante 2018

22 febrero, 2019 No hay comentarios

La subida del precio del alquiler en Barcelona no tiene freno. Según la Cambra de la Propietat Urbana, el incremento medio ha sido del 6% en 2018. Hasta situar la renta media por encima de los 900 euros. El ritmo de crecimiento es tan alto que los alquileres comienzan a ceder terreno frente a las compraventas.

La renta media de un piso de alquiler llega a máximos en la ciudad condal. Concretamente, los alquileres superan los 900 euros al mes, tras aumentar un 6% en el último año.

Estos datos corresponde a la última estadística de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Y proceden de las fianzas depositadas en el Institut Català del Sol (Incasol). Según la Cambra, el alquiler medio en la ciudad es de 929,57 €/mes.

En torno a un 5,96% más que en 2017, cuando se alcanzaron los 877,28 €/mes. Aunque el ritmo del encarecimiento es inferior, ya que hace un año se disparaban un 9,5% interanual.

La renta media en la ciudad de Barcelona es la más elevada desde que se vienen registrando datos estadísticos. En el año 2000. Y con 2018 se supera por segundo año consecutivo el máximo histórico anterior a la crisis de 2008. Cuando el alquiler se situaba en torno a los 813,02 €/m2.

«El incremento de las rentas es tan intenso que el número de contratos de alquiler empieza a caer«, estima el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. «Mientras la compraventa de viviendas sube con fuerza«, añade Luis Gualtieri.

El alquiler en Barcelona, distrito a distrito

Nou Barris, Sant Andreu y Ciutat Vella son los distritos donde más ha aumentado el precio de alquiler en Barcelona.. Según datos de 2018, recogidos por la Cambra de la Propietat Urbana. En la ciudad condal, el precio medio se situó en torno a los 929,57 €/mes. Prácticamente un 6% más que en el año anterior.

La estadística de la Cambra se elabora a partir de los más de 53.524 contratos de alquiler registrados durante el años pasado. «A pesar de la cifra, el negocio ha disminuido durante 2018«, apunta Luis Gualtieri, «respecto al año anterior«. «Concretamente, desde 2007 solo se han incorporado un total 3.285 nuevas viviendas al parque residencial en alquiler«.

En cuanto a la renta media por metro cuadrado, se ha mantenido estable en torno a los 13,42 €. Ya que la superficie media del pisos arrendados ha sido de 72 m2. «Frente a los 70 m2 que se registraban en 2017«, recuerda el CEO de Oi Realtor.

Por distritos, el alquiler medio más caro se encuentra en Sarriá-Sant Gervasi. Y el más económico se registra en Nou Barris. «Aunque la variación de rentas más significativa es la de Ciutat Vella (+10,28%)«, apunta Gualtieri. «Por delante de Sant Andreu (8,08%) y de Nou Barris (+7,85%), mientras que la subida más suave que se registra en Sarriá-Sant Gervasi (+3,34%)«.

Se alquila menos y se vende más

El 2018 se registró en la ciudad de Barcelona la cifra récord de 53.524 contratos de alquiler, pero también se llegó al máximo de bajas de alquileres, 50.239 contratos. Esto mujer una diferencia neta de 3.285 contratos. La cifra más baja desde el 2018.

«Este fenómeno obedece al hecho de que los altos precios de los pisos en venta en Barcelona haga que para un propietario sea más atractiva la transmisión que el alquiler«, remarca Luis Gualtieri. Pero la parte negativa es que esto dificulta que los inversores compren pisos para posarlos en alquiler, según la Cambra de la Propietat Urbana.

Otros factores que dificultan la entrada de más pisos al parque del mercado de alquiler son «la estabilización de los precios, el incremento de los gastos de explotación, el riesgo de control y la regulación del mercado de alquiler en Barcelona«, añade la Cambra.

«Llevada a cabo por el equipo de Ada Colau en el Ayuntamiento, así como el descontrol del fenómeno de la ocupación«, sentencia.

En Formación Inmobiliaria

Hacienda hace aflorar el alquiler ilegal de 120.000 contribuyentes y apunta hacia los pisos turísticos

31 enero, 2019 No hay comentarios

No se declaran en torno a 4 de cada 10 viviendas en alquiler en España. Y la Agencia Tributaria quiere sacar provecho del éxito del mercado del alquiler, con regiones como Madrid donde las rentas han crecido un 15%. El resultado ha sido la declaración de más de cien mil viviendas arrendadas en solo tres años. Mientras el punto de mira se desplaza hacia el alquiler ilegal de pisos turísticos.

La campaña lanzada por la Agencia Tributaria en 2016, donde se daba cuenta de alquileres detectados y no declarados, ha dado sus resultados.

Según Hacienda, en solo tres años se ha conseguido que 120.000 contribuyentes declaren las rentas percibidas por algún alquiler ilegal. A cambio de no imponer elevadas sanciones económicas. Además de una declaración complementaria, el propietario se enfrentaría a una multa del 50 al 150% del importe total.

«El fisco puede llegar a detectar los alquileres no declarados simplemente con la información del consumo de suministros«, señala Carlos Cruzado (Gestha). «Investigando también el uso que se le da a las viviendas vacías«.

«De alquilar su vivienda legalmente y asesorado por un profesional, el propietario podría llegar a beneficiarse de una bonificación del 60% en el IRPF«, añade Luis Gualtieri (Oi Real Estate).

«Sin embargo, existen en torno a un millón de pisos arrendados y no declarados«, sentencia el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Real Estate. «Eso sin tener en cuenta las viviendas de uso turístico«.

Un negocio que ha comenzado a ponerse al día con Hacienda. Concretamente, plataformas de alquiler de viviendas para viajeros como Airbnb, HomeAway, Niumba o Wimdu han tenido hasta el 31 de enero de 2019 para facilitar datos fiscales a la Agencia Tributaria.

Una información de sus anfitriones que incluye nombre, dirección y transacciones durante el pasado año. Este es un buen momento para preguntarse: ¿Qué tipo de alquiler es más rentable? ¿Residencial o vacacional?

El alquiler sigue subiendo, especialmente en Madrid

A pesar de la moderación que comienzan a presentar algunos mercados locales, el precio medio de la vivienda en alquiler sigue subiendo en España.

Según el informe ‘La vivienda en alquiler en España 2018‘, publicado por Fotocasa, los precios han aumentado un 1,8% en el último año. Hasta situarse en torno a los 8,30 euros por metro cuadrado al mes.

Un repunte muy moderado en comparación con los incrementos de ciertas regiones como Madrid. Donde los precios han crecido un 14,9% en 2018. Por delante de Cantabria (+5,6%), Comunidad Valenciana (5,2%), Andalucía (+2,5%) y Canarias (+2,2%). Las otras comunidades donde las rentas suben por encima de la media nacional.

El crecimiento desigual de las rentas entre las diferentes regiones no impide que un buen número de provincias mantengan sus alquileres muy cerca de los máximos históricos.

Es el caso de la Comunidad de Madrid. Que con 13,16 €/m2 ha recuperado el 100% de su máxima renta histórica.

La provincia de Barcelona,con 14,14 €/m2, está solo un 1,2% por debajo de dicho máximo. Mientras que otros casos remarcables son los de Málaga y las Palmas. Ambas provincias acumulan caídas por debajo del 5% respecto a sus rentas máximas.

Lucha contra el fraude por el alquiler ilegal

«Con esas rentas no resulta extraño que Hacienda vigile de cerca el mercado del alquiler«, enfatiza Luis Gualtieri.

«Desde 2016, Hacienda ha conseguido sacar a la luz 120.000 nuevos declarantes que recurrían al alquiler ilegal«, según Jesús Gascón (Agencia Tributaria). Aunque se estima que hay sin declarar cerca de un millón de alquileres. El 38% del total.

«Ahora la intención está en extender la estrategia de persecución hacia los titulares de cuentas bancarias en el extranjero«, añade Gascón .Una información que la AEAT ha obtenido de la colaboración con otros países.

De hecho, el plan de control tributario hace énfasis en el control del IRPF. En relación a los rendimientos del capital inmobiliario.

Objetivo: el alquiler de viviendas vacacionales

En los últimos años, el negocio generado por la economía colaborativa ha llamado la atención de la Agencia Tributaria.

Una estrategia que va en linea con los objetivos del Ministerio de Fomento. Desde donde se señala el efecto de las plataformas de alojamiento turístico sobre el mercado del alquiler.

Actualmente, Hacienda avisa a los contribuyentes de la obligación de incluir aquellos ingresos derivados del alquiler turístico en su declaración de la renta. Durante 2017 se enviaron un total de 136.000 avisos. Mientras que en 2018 se puso en marcha el modelo 179. Para la cesión de información relativa a los anfitriones en plataformas online.

Con todo ello se pondrán en marcha investigaciones relativas a los anuncios de pisos turísticos e ingresos no declarados. Un asunto para el que Hacienda dispondrá de nuevos recursos presupuestarios.

En Formación Inmobiliaria

El Congreso tumba el decreto del alquiler de vivienda por falta de apoyos al Gobierno

22 enero, 2019 No hay comentarios

El Gobierno de Pedro Sánchez pierde los apoyos de Podemos y ERC en su intento por convalidar el reciente decreto del alquiler de vivienda. Se trata de la primera vez en cuarenta años que un Ejecutivo no consigue sacar adelante un Real Decreto Ley. Así como la vuelta a la última normativa en vigor.

Finalmente, el Congreso de los Diputados ha tumbado el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda. Una polémica norma que ampliaba hasta los cinco años la duración mínima de los contratos de alquiler.

Con los votos en contra de PP y Ciudadanos, junto a la oposición de Podemos y Esquerra Republicana, la cámara baja ha acabado rechazando la propuesta. Tras sumar 103 votos a favor, frente a 243 votos en contra y una abstención.

La formación de Pablo Iglesias ha justificado su voto contrario al decreto del alquiler de vivienda, pactado con el Ejecutivo, por la inclusión de límites a los precios del alquiler. Especialmente en las grandes ciudades. Se trata de la primera gran votación en que Podemos no apoya al Gobierno desde la moción de censura que llevó a Pedro Sánchez hasta la Moncloa.

Un varapalo frente al cual, José Luis Ábalos (Ministro de Fomento) estudia nuevas alternativas que amplíen el paquete de medidas relativas al mercado del alquiler.

«Por primera vez, fondos y ahorradores aplauden una decisión de los socios de Gobierno«, señala Luis Gualtieri (Oi Realtor). «La retirada del apoyo a una norma contraria a los intereses de las inversiones inmobiliarias«.

Traspié de Sánchez a días para los Presupuestos

El RDL rechazado por el Congreso es el cuarto que se deroga desde 1978. Y primero del gobierno de Pedro Sánchez que acaba siendo derogado. Todo ello a pocas semanas para el debate de los Presupuestos Generales del Estado.

«En cuarenta años de periodo democrático, este es el cuarto decreto ley tumbado por el Congreso«, recuerda Luis Gualtieri. «Un traspié histórico«, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

«De los ocho decretos ley presentados por el Gobierno este martes, solo ha sido rechazado el decreto del alquiler de vivienda«, puntualiza. «Quedando así anuladas las medidas que ya se llevaban aplicando desde mediados de diciembre«.

«Algo que obligará a cambiar los contratos de arrendamiento a partir de mañana mismo«, remarca. «Con periodos que volverán a ser de tres años, sin limitaciones como la necesidad de avales bancarios, ni obligaciones como la garantía máxima que el propietario puede exigir al inquilino«.

El propietario tras el decreto del alquiler

Algunos de los aspectos incluidos en el RDL aprobado el pasado 14 de diciembre, y que resultaban lesivos para el propietario, quedan anulados.

Duración de los contratos

El gran cambio introducido por el decreto del alquiler era la extensión de los contratos. Cuya duración mínima pasaba a ser de cinco años, en lugar de los tres que establecía la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013.

La duración de los nuevos contratos pasará a ser nuevamente de 3 años. Mientras que la prórroga tácita del periodo inicial volverá a ser de un solo año.

Gastos de la contratación

Un detalle importante relativo al arrendamiento afecta a los gastos del contrato. Importe que se paga habitualmente al intermediario y que equivale a un 10% de la anualidad.

El decreto del alquiler establecía que debía ser el propietario quien los asumiera, siempre que se tratara de una empresa. Una obligación que también queda aparcada.

Garantías del inquilino

La última regulación del alquiler de vivienda también incluida ciertos cambios en los deberes del inquilino.

Número de meses de fianza

Otro cambio previsto por el RDL era la regulación de la fianza que debe abonar el inquilino. Quedando limitada a un máximo de dos meses. Aspecto que vuelve a desaparecer de los contratos de arrendamientos, donde no existirá limitación alguna.

Desahucio por impago de alquiler

Otra medida prevista por la norma aprobada el pasado mes de diciembre contemplaba la paralización de los desahucios por impago de las rentas del alquiler.

Un cambio que obligaba a conceder más tiempo en la búsqueda de alternativas y que ahora queda anulado.

Otros cambios que desaparecen

Limitaciones a pisos turísticos

El decreto ley también establecía nuevos límites a la explotación de pisos turísticos en comunidades de vecinos. Siendo necesaria únicamente una mayoría cualificada de tres quintas partes para poder prohibir dicha actividad.

IBI de los alquileres protegidos

Del mismo modo, el texto también dejaba a las administraciones sin la posibilidad de imputar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a los inquilinos de viviendas de protección oficial.

Promoción de vivienda pública

Y, finalmente, permitía que los ayuntamientos con superávit destinaran sus excedentes de tesorería en la promoción del parque de vivienda pública.

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Mientras los fondos de inversión dejan pérdidas, la rentabilidad del alquiler supera el 8%

15 enero, 2019 No hay comentarios

El año 2018 ha hecho añicos los sueños de miles de inversores. Los números rojos han sustituido a los beneficios en los fondos de inversión a medio plazo. Al tiempo que la rentabilidad del alquiler de vivienda sigue creciendo con fuerza hasta situarse en el 8,12%.

La Bolsa ha dejado grandes pérdidas en un buen número de carteras durante 2018. En contraste con unas ganancias que superaban el 20% un año antes. Según los datos recogidos por el MSCI World Index.

Una caída que ha afectado especialmente a los fondos a cinco años. «Prácticamente todos los fondos de inversión cerraron 2018 con pérdidas«, señala Luis Gualtieri. «Una caída que ronda el 0,40% si en deuda pública«.

Nada que ver con la inversión inmobiliaria en vivienda. Donde los inmuebles en alquiler han aumentado un 3,84% su rentabilidad en el último año. Según Sociedad de Tasación.

Un beneficio medio que ha repuntado hasta el 8,12% a finales de 2018. Porcentaje que en algunas provincias llega a superar el 8,5%.

Pérdidas en los fondos de inversión

Los fondos de inversión cerraron 2018 con unas pérdidas del 11% en las principales bolsas europeas. Desde las grandes empresas a los fondos de inversión en renta fija.

Por término medio, los bonos de deuda pública de la zona euro han perdido en torno a un 0,40%. Ni siquiera ha ayudado la subida de los tipos de interés en EEUU.

«Y, a pesar de todo, el patrimonio de los fondos de inversión no ha dejado de crecer«, señala con sorpresa Luis Gualtieri. «De hecho, el capital invertido a finales de 2018 superaba ya los 265 millones de euros«.

«Una tendencia al alza en que los depósitos, con tipos históricamente bajos, prácticamente no ofrecen remuneración«, añade. «Con las bolsas cerrando en rojo tanto en Europa como en el otro lado del Atlántico«.

Pendientes de la situación económica

«Actualmente ni la deuda pública es un valor fiable«, apunta Luis Gualtieri «por la falta de estabilidad y las dudas; ya que el endeudamiento de los países supera incluso a los niveles de la precrisis de 2008«.

«Existen numerosas dudas, como las que despiertan la guerra comercial, la incertidumbre sobre el Brexit o la próxima convocatoria electoral«, señala el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. «Sin olvidar que tanto el Banco Mundial como el Fondo Monetario Internacional han comenzado a rebajar previsiones económicas«.

«Y aunque la posibilidad de otra crisis no parecer ser inminente, si que existe una desaceleración tanto española como europea«, según el economista Anton Costas. «Con crecimiento económico dentro de la sostenibilidad«.

La rentabilidad del alquiler como refugio

«Frente a este panorama, la inversión inmobiliaria cuenta con los activos más fiables«, apunta de nuevo Luis Gualtieri.

Los últimos datos de Sociedad de Tasación y Urban Data Analytics sitúan la rentabilidad del alquiler de vivienda en un 8,14%. Tras aumentar en un 3,84% en el último año.

Entre las provincias con mayor retorno destacan Huelva con un 9,61%, Toledo con un 8,82% y Valencia con un 8,57%.

Mientras que las que más aumentaron su beneficio en el último año fueron Granada (+15,9%) y Guipúzcoa (+15,3%). En contraste con Barcelona, La Rioja, Baleares y Madrid. Las cuatro provincias que perdieron rentabilidad en 2018.

«Nuevas capitales van tomando el relevo a las tradicionales«, señala el CEO de Oi Realtor. «Haciendo que más mercado se sumen a la rentabilidad del alquiler«.