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Impuestos 8 diciembre, 2020

Declaración de la Renta 2021: revisiones sobre el alquiler y las viviendas en propiedad

Se acerca el cierre de un año muy peculiar, pero los impuestos están a la orden del día y en breve será momento de realizar la declaración de la renta. Por eso, antes de que se produzca el cierre del año fiscal, te aconsejamos que leas este artículo. En él te contamos cuáles son los rendimientos del capital inmobiliario, cuáles las deducciones a las que puedes acogerte y cómo tributan las ganancias y las pérdidas patrimoniales. ¡Toma nota!

Ya todos sabemos que la declaración de la Renta es un trámite administrativo a través del cual los españoles le comunicamos a la Agencia Tributaria cuáles han sido nuestros ingresos durante el año anterior. Es decir que, cuando realicemos la declaración de la Renta en 2021, estaremos declarando los ingresos correspondientes a 2020.

Todos los contribuyentes están obligados a realizar este trámite, salvo aquellos cuyos ingresos anuales no hayan superado los siguientes máximos:

Veintidós mil euros provenientes de un solo pagador.
Catorce mil euros si se tuvieron varios pagadores.
Mil euros en el caso de los autónomos.

Ahora bien, si eres propietario de un inmueble, vives del alquiler o alquilas una vivienda, podrás acceder a ciertas ventajas fiscales. A estas últimas, será conveniente tenerlas en cuenta antes de que finalice el año. Pero, además, hay algunas cuestiones relacionadas con el rendimiento del capital inmobiliario que también será importante conocer. De esta manera, podrás evitar sorpresas en la próxima declaración de la Renta. ¡Sigue leyendo!

Rendimientos del capital inmobiliario en la declaración de la Renta

Cundo hablamos de rendimientos del capital inmobiliario nos referimos a los ingresos que obtiene un propietario cuando alquila su vivienda, o cuando cede su inmueble, siempre y cuando no se realice ninguna actividad económica en dicha propiedad.

En estos casos, entonces, deberá considerarse cada escenario de manera particular. Veamos algunos de ellos.

Tienes un inmueble y lo alquilas

Si tienes una propiedad en alquiler y esta constituye la vivienda habitual del inquilino, podrás aplicar una deducción del rendimiento neto del 60% en la declaración de la Renta.

Ahora bien, si alquilaras por temporada o a una sociedad que decide no designar al empleado que ocupa la vivienda, no podrás acogerte a esta deducción. Tampoco gozarás de este beneficio si el alquiler de la vivienda incluye alguna prestación de servicios propios de los hoteles, como la limpieza del inmueble o el cambio de sábanas.

Tienes que realizar reformas en el inmueble alquilado

Desde el Registro de Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas (CGE), recomiendan anticipar las reformas en este ejercicio para “disminuir el rendimiento neto y, de esta manera, diferir la tributación por el arrendamiento”.

Sin embargo, debes saber que los gastos asociados a las obras de reparación y conservación tienen una deducción limitada hasta el máximo del importe de los ingresos. En este sentido, los asesores fiscales del CGE advierten que, según los Presupuestos Generales del Estado, en 2021, el tipo impositivo para rentas superiores a los trecientos mil euros subirá dos puntos porcentuales. Por eso aconsejan que “si el conjunto de rendimientos sobrepasa este límite, convendrá diferir los gastos a 2021”.

Te han ocupado tu casa en 2020

Si has sido víctima de una ocupación ilegal, quizás te alivie saber que no tendrás que imputar las rentas inmobiliarias a partir del inicio del procedimiento de desahucio. Cabe aclarar que, para hacerlo, no tendrás que esperar a su resolución, sino que basta con haber iniciado el proceso judicial.

Deducciones en la declaración de la Renta

Existen ciertos gastos a partir de los cuales el contribuyente puede obtener un beneficio económico a la hora de realizar la declaración de la Renta. Esto es lo que se conoce como una deducción fiscal y, en lo que respecta a la declaración de la Renta, hay varios escenarios posibles.

Compraste la vivienda antes de 2013

Si compraste la propiedad antes de 2013, todavía puedes acogerte a la deducción por adquisición de vivienda habitual. En efecto, podrás aprovechar para amortizar tu hipoteca antes de que finalice el año. Desde el CGE destacan que “si la vivienda se adquirió por la sociedad de gananciales y los cónyuges presentan declaración individual, cada uno podrá deducir 9.040 euros en su declaración”.

Te divorciaste en 2020 y tienes derecho a la deducción en vivienda

Si te has adjudicado la vivienda y el préstamo hipotecario completo, podrás aplicar una deducción por la totalidad de las cantidades satisfechas. Para ello, el cónyuge que deja de ser propietario deberá haber tenido derecho a esta deducción en los años anteriores.

Al respecto, los expertos explican que “este tratamiento fiscal es novedoso, ya que anteriormente el criterio administrativo no admitía deducir por el 50% adquirido al cónyuge después de 2012”. Además, agregan que “el contribuyente puede regularizar los ejercicios no prescritos fiscalmente aplicando este criterio”.

Eres inquilino y alquilas una vivienda habitual

Las deducciones por alquiler de vivienda habitual están reguladas por cada Comunidad Autónoma. Por lo tanto, deberás verificar en cada caso si te corresponde o no dicho beneficio.

En Cataluña, por ejemplo, la deducción es del 10%, con un límite máximo de trescientos euros anuales. Para acogerse a ella deberán cumplirse los siguientes requisitos:

Debes tener menos de 32 años.
Tus ingresos no deben superar el límite de veinte mil euros anuales.
Debes haber estado en paro durante 183 días o más (circunstancia que puede haber ocurrido en este 2020 tan peculiar) o tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%. También podrías acogerte si eres viudo o viuda y tienes más de 65 años.
El pago del alquiler debe suponer más del 10% de tu salario.

En caso de familia numerosa, la deducción puede alcanzar los seiscientos euros anuales.

Ganancias y pérdidas patrimoniales en la declaración de la renta

Según la Agencia Tributaria, “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel, salvo que se califiquen como rendimientos”. Partiendo de estas variaciones, deberás tener en cuenta algunas cuestiones particulares al momento de realizar la declaración de la Renta. Veamos cuáles son.

Has firmado un contrato de alquiler con opción a compra

Si planeas vender un inmueble en 2021 y has firmado un contrato de alquiler con opción a compra en el 2020, deberás saber que la renta obtenida cuenta como ganancia patrimonial y deberá integrarse en la base general. Además, esta tributación es independiente de aquella que proceda de la venta de la propiedad.

Eres propietario de dos inmuebles en conjunto con un familiar

Podría ocurrir, por ejemplo, que tú y tu familiar tuvieran dos inmuebles adquiridos por herencia. Entonces, si planean adjudicarse una propiedad cada uno antes de finalizar el año, deben saber que, en caso de existencia de dos comunidades de bienes distintas, si intercambian bienes de una por bienes de la otra, la operación tributará como permuta. Al respecto, los asesores fiscales del CGE sostienen que “lo mejor, en este caso, es solicitar la orientación de un experto antes de realizar la operación”.

Por último, recuerda que existen excepciones al momento de pagar el IRPF por la venta de tu vivienda habitual. Puedes enterarte de todo accediendo a este link: IRPF 2020-2021.

Ahora ya estás en condiciones de adelantarte a la próxima declaración de la Renta y salir airoso. ¿Tienes más inquietudes? Déjanoslas en comentarios.

Si quieres comprar o alquilar tu propiedad, no dudes en contactarnos. En Oi Real Estate estaremos encantados de ayudarte.

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Puedes seguir leyendo más notas de tu interés en nuestro blog, como la que te dejamos a continuación:

Actualizaciones de la renta con límites del 2%: Lo que tienes que saber

Tendencias de mercado 30 noviembre, 2020

Un pueblo de la Toscana italiana paga la mitad del alquiler

Desde Oi Realtor queremos contarte todo sobre Santa Fiora, un pueblo de la Toscana italiana que ofrece pagar la mitad del alquiler para conseguir atraer trabajadores remotos. Continúa leyendo para saber más.

¿Por qué Santa Fiora, un pueblo de la Toscana italiana, ofrece pagar la mitad del alquiler a los trabajadores remotos?

Se trata de Santa Fiora en Monte Amiata, es una pequeña localidad que cuenta solo con 2800 habitantes. Se encuentra ubicada en el interior de la Toscana italiana, en la provincia de Grosseto. Este pueblo resalta por su increíble belleza, podría ser de hecho uno de los más bellos de todo el país. Esto se debe a que se encuentra rodeado de bosques y viñedos. Representa el típico lugar para huir de los ruidos de la gran ciudad y relajarse disfrutando del hermoso paisaje que ofrece. No obstante, el motivo por el cual es noticia no tiene vínculo con su increíble belleza. En cambio, el motivo por el que hablamos de él es porque se encuentra en la búsqueda de atraer población mediante las nuevas tecnologías. Buscan hacerlo aprovechando algunos de los efectos que ha generado la pandemia del COVID-19, por ejemplo el aumento del teletrabajo, y la necesidad de contar con más zonas verdes y aire libre dentro de casa debido al confinamiento, cosas que en las grandes ciudades es muy difícil de conseguir.

¿De qué se trata esta iniciativa?

El alcalde de Santa Fiora se ha lanzado a montar una campaña ‘Smart Working Village’ para conseguir de este modo atraer a los teletrabajadores. Para esto ofrece banda ancha de conexión a Internet de última generación y un 50% de descuento en el alquiler de la vivienda en la que decida ir a vivir durante los primeros seis meses de estancia. Se espera que Santa Fiora llegue a ser el primer pueblo de todo el país para trabajadores en remoto.

Federico Balocchi, el alcalde de Santa Fiora ha explicado que se trata de una iniciativa de hace tiempo atrás, exactamente desde el mes de febrero del año 2019. Esta iniciativa resultó ser impulsada por la pandemia del COVID-19. La idea era que llegase la mejor banda ancha al pueblo para de esta forma conseguir atraer a los teletrabajadores. Pero con el estallido de la pandemia notaron que su proyecto con un plan de desarrollo a diez años, podía ahora llevarse a cabo en unos diez días.

Por lo pronto el municipio ya se encuentra a la espera de sus primeros tres nuevos vecinos que provienen de esta gran iniciativa. También, además de estos tres primeros teletrabajadores, muchas agencias inmobiliarias y también particulares ya están siendo contactados para alquilar viviendas en el pueblo.

¿En qué consiste la campaña Smart Working Village?

La oferta de la campaña Smart Working Village de Santa Fiora ofrece cubrir la mitad del precio del alquiler que deba pagar el teletrabajador, eso sí, hasta un máximo de 200 euros, por un período de no más de seis meses. Todas las solicitudes deben ser enviadas por correo electrónico certificado al Ayuntamiento antes del 31 de diciembre de 2020. De todas maneras es muy probable que se pueda ampliar el plazo de presentación de solicitudes, según informa el alcalde de Santa Fiora.

También, ha mencionado que no habría ningún problema vinculado al presupuesto, en caso de que los fondos no basten para satisfacer la totalidad de las solicitudes recibidas, se encargarán de asignar una mayor cantidad de dinero. El motivo de esto, es que para ellos el plan de transformar a Santa Fiora en un pueblo para el trabajo a distancia es estratégico, aclara Balocchi.

¿Cuáles son los beneficios que ofrece Santa Fiora?

Buen entorno familiar

El alcalde de Santa Fiora, también afirma que puede conseguir atraer a familias enteras que ahora pueden trabajar desde casa. Esto se debe a que Santa Fiora proporciona un entorno completamente natural, ideal para las familias. Además, también contarán con el jardín de infancia que al tratarse de un jardín estatal, resulta ser gratuito, esto es un gran beneficio para las familias que decidan ir a vivir a Santa Fiora. Por otro lado, también cuentan con todos los niveles de educación hasta el bachillerato.

Zonas verdes y tranquilidad

Como ya hemos mencionado, Santa Fiora cuenta con increíbles zonas verdes para disfrutar del aire libre. Sus bosques y viñedos nos brindan un increíble paisaje. Lejos de los ruidos de la ciudad, se trata de un lugar perfecto para vivir.

Costes

Federico Balocchi afirma que la calidad de vida que puede ofrecer un pueblo como Santa Fiora es incomparable, del mismo modo que los costes. En este municipio, con solo pagar 800 euros por metro cuadrado basta para lograr comprar una casa con jardín. Se trata de la misma cantidad de dinero que es necesaria para conseguir comprar un piso en la ciudad.

¿Qué te pareció la propuesta de este hermoso pueblo de la Toscana italiana? Déjanos tu comentario, en Oi Realtor nos interesa saber tu opinión.

Hoteles 25 noviembre, 2020

Hoteles se reinventan para atravesar la pandemia

Los hoteles golpeados por el COVID19 buscan aire para sus finanzas a través del alquiler por largas temporadas o el arrendamiento de espacios para coworking.

La crisis económica generada por el COVID 19 afectó todos los rubros y uno de los más golpeados fue el turismo. Las personas dejaron de hacer grandes traslados y la mayoría de las reuniones pasaron a ser virtuales. Esto provocó muchas pérdidas en los rubros de transporte, gastronomía y sobre todo hotelería. Los cadenas hoteleras se vieron imposibilitadas de recibir familias haciendo turismo o de realizar congresos o eventos multitudinarios.

Es por esto que los hoteles y los hospedajes han tenido que buscar otras formas para adaptarse a la nueva realidad. Sin una transformación en sus modelos se les hubiera hecho imposible sobrevivir a tantos meses sin actividad o con poca previsión de ganancias.

La incertidumbre sobre el futuro generó que los hoteles debieran si o sí reinventarse. De esta forma una de las soluciones que se buscaron fue a través del alquiler de sus instalaciones para espacios de coworking. Otros optaron por de los alojamientos por estadías prolongadas, a precios convenientes.

Este tipo de alquileres temporales de habitaciones no son de vivienda ni de uso distinto ni turísticos, sino que es una combinación de contratos:

Contrato de cosas: por la habitación
De los servicios: por la limpieza y lavado
Acuerdo de obra: Por la comida y los desayunos
De depósito de los bienes introducidos

Según la Agencia Negociadora de Alquiler, la naturaleza jurídica de estos arrendamientos es completamente legal. Estos se podrían encuadrar en los contratos de hospedaje que se encuentran regulados en parte por los artículos 1.783 y 1.784 del Código Civil, y en otra parte, por creación Doctrinal y Jurisprudencial.

¿Vivir en hoteles puede ser más barato que alquilar?

Algunas cadenas hoteleras están promocionando estadías en sus instalaciones con promociones muy asequibles. Desde el coworking hasta las habitaciones por largas temporadas, es notable la variedad de opciones que se han reformulado para mitigar los efectos de la crisis

B&B Hoteles

Según la cadena B&B hospedarse en un hotel por largas temporadas puede ser más económico que alquilar. La cadena lanzó su nueva tarifa que permite hospedarse en uno de sus 39 hoteles no de España y Portugal por unos 500 euros al mes. Este precio incluye habitaciones desinfectadas, wifi gratuito, parking, sin necesidad de pagar fianza ni avales y café gratis todos los días en el hall del hotel.

La oferta denominada ‘Home For Everyone’ permite estancias mensuales en sus hoteles por menos de 19 euros al día. De esta manera el cliente podrá hospedarse durante un mes por unos 500 euros.

En declaraciones a Hotelsur, la CEO de B&B en España y Portugal Lucía Méndez Bonito explicó las causas que impulsaron adaptar las habitaciones a espacios de coworking. “En un principio detectamos la necesidad creciente de encontrar un lugar de trabajo tranquilo, cómodo y con una red wifi. Esto posibilitaba mantener videoconferencias a un precio asequible. Fue entonces cuando lanzamos nuestro servicio de habitaciones convertidas en oficinas”.

Luego del éxito de la propuesta, decidieron aumentar la oferta a personas que necesiten alojarse en alguna ciudad y no tengan la posibilidad de alquilar una vivienda. Home for Everyone está pensado para todo aquel que necesite una opción de alojamiento flexible y, al mismo tiempo, asequible.

Y aunque vivir en hoteles siempre fue considerado un lujo, esta vez se podrá hacer alcanzable gracias a esta reinvención hotelera. Los huéspedes tendrán la posibilidad vivir en Portugal, cerca de la playa, o en el centro de Madrid, desde 500 euros mes. La ventaja es que no necesita firmar ningún contrato de arrendamiento, fianzas o avales.

Alda Hotels apuesta por los profesionales

La cadena Alda Hotels decidió dar otro paso adelante en su propósito de adaptarse al contexto actual. Para ello acaba de presentar la oferta de una tarifa cerrada para estancias mensuales, con lo que pasa a competir en el mercado del alquiler de viviendas.

De este modo por un coste de 600 euros al mes, es posible alojarse en cualquiera de los alojamientos que la compañía tiene en el norte de España. La nueva promoción de la cadena gallega está diseñada para profesionales, que necesitan pasar una temporada en un lugar determinado por cuestiones laborales.

Según comenta el responsable de marketing de la cadena, Carlos Dopico, hay una demanda grande de profesionales que necesitan este tipo de alojamientos. “Estamos detectando que por la nueva situación, el personal sanitario o docente tiene que trasladarse de su vivienda habitual de una ciudad a otra por un tiempo determinado. Los modelos tradicionales de alquiler, como pueden ser apartamentos o pisos, les ponen unas trabas que les impiden alquilar una estancia por periodos de un mes o quince días», explica.

Cadenas que eligen promocionarse por Badi

Otra de las opciones para enfrentar la crisis es utilizar nuevas plataformas para venderse. Tal es el caso de cuatro cadenas hoteleras han cerrado un acuerdo con la web de alquiler Badi Gracias a este acuerdo 400 habitaciones se suman al catálogo medio millón de habitaciones con las que cuenta la innovadora aplicación.

Según publica el diario El País, las habitaciones se alquilarán para estancias de media y larga duración en temporada baja. Se espera que algunas de esas cadenas puedan llegar a comercializar hasta el 20% de sus camas a través de ese sistema.

“Esta alianza contribuirá a dinamizar un sector que coyunturalmente está sufriendo gravemente las consecuencias de la crisis actual. Gracias a nuestra tecnología, los hoteles podrán ampliar, diversificar y desestacionalizar su oferta. Esta tendencia tiene probado éxito internacional y sirve como herramienta para aprovechar de manera más eficiente los espacios y activos, haciéndolos más versátiles y maximizando su retorno”, expresó Carlos Pierre, cofundador y consejero delegado de Badi.

Badi Homes, es una nueva apuesta de la plataforma Badi que está centrada en un alquiler de habitaciones todo incluido. Está dirigida a inquilinos que estén dispuestos a pagar un poco más por vivir en una habitación con todos los servicios incluidos. Contratando una habitación de este estilo no tendrá que preocuparse por las sábanas, el mobiliario, la vajilla, la luz, el agua, el gas o la fibra. El tiempo de contrato puede variar entre seis o siete meses de duración. Badi Homes tenía planeado lanzarse a principios de año pero el coronavirus obligó a postergar el lanzamiento. En septiembre finalmente pudo cumplir el objetivo con la meta de cerrar el 2020 con 4.000 habitaciones en cartera.

Si tienes algún comentario sobre este tema, ¡nos encantaría leerte! Puedes escribirnos en la casilla debajo del post.

Y si tienes alguna duda sobre temas inmobiliarios, no dudes en contactarnos. En Oi Realtor tenemos las mejores respuestas a tus demandas

Fondos de inversión 15 noviembre, 2020

Las SOCIMIS como solución frente a los problemas de alquiler

Las socimis se instituyen como posibles soluciones frente a los problemas de alquiler, si logran consolidarse en el mercado como sugiere un informe del Banco de España.

Las sociedades anónimas de inversión inmobiliaria podrían convertirse en vehículos de contribución para el problema de los aumentos en los alquileres ya que en caso de consolidarse favorecerían el aumento de oferta de los mismos. De esta manera se atenuaría la dinámica de crecimiento de precios, tema que mantiene en vilo al gobierno en la actualidad.

Así lo sugiere un informe presentado por el Banco de España, en el que se da cuenta la historia y evolución de las socimis en el país desde su creación.

El dossier titulado Evolución reciente de las Socimis en España hace un racconto del surgimiento de estos vehículos, las normativas que los fundaron y sus consiguientes modificaciones.

¿Cuáles son las medidas que pretende tomar el gobierno para contener la suba en los precios de los alquileres?

Desde el poder ejecutivo se vienen promoviendo leyes de control de precios de alquileres. El gobierno presidido por Pedro Sánchez espera la aprobación del Presupuesto General De Estados que presentó a fines de octubre pasado.

En el mismo se introdujo un proyecto de ley para regular los alquileres. En sintonía con normativas que ya tienen algunas comunas, permitiría a cada ayuntamiento establecer índices de precios máximos.

Dentro de la legislación se prevé la existencia de mecanismos de contención o eventualmente bajada de los precios. Esto podrá afectar a contratos nuevos como también a contratos existentes.

Estas medidas fueron fuertemente cuestionadas por varias voces del sector. Incluso desde el Ayuntamiento de Madrid aseguraron que no acatarán el control de precios sobre el mercado de alquileres.

¿Por qué las socimis podrían ayudar a contener los precios?

Según el informe de Víctor García-Vaquero e Irene Roibás, la aparición de las socimis ha sido una gran contribución para el mercado inmobiliario. Si bien hasta ahora, las inversiones se concentraron en el segmento comercial, en los últimos años se observó el aumento del peso del negocio residencial. En especial esta característica fue notoria en las grandes áreas metropolitanas.

Para los autores, en caso de consolidarse, esta evolución podría favorecer un aumento de la oferta de vivienda en alquiler en los próximos años. Así se podría contribuir a atenuar la dinámica de crecimiento de los precios observada recientemente en este mercado, asociada al fuerte aumento de la demanda.

Las socimis también contribuyeron a la ampliación de la oferta de instrumentos de inversión disponibles para los ahorradores. Estos vehículos presentan algunas ventajas para los inversores minoristas frente a la inversión directa en inmuebles como por ej

La diversificación de riesgos ya que pueden invertir en distintos inmuebles
Profesionalización de la gestión
Escalabilidad

Por otra parte, los riesgos para la estabilidad financiera asociados a la actividad de las SOCIMI serían limitados. La exposición directa de los bancos españoles a través de participaciones en el capital y de la concesión de préstamos a las SOCIMI es reducida,.

Además la estructura de estos vehículos es más sólida frente a eventuales episodios de crisis bursátiles e inmobiliarias. En comparación con las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria las SOCIMI no están obligadas a reembolsar a sus partícipes sus aportaciones cuando estos las reclaman. De esta manera se reduce el riesgo de que se produzcan episodios de ventas aceleradas de carteras de activos poco líquidos. En períodos de crisis es algo muy común y puede generar efectos amplificadores de las caídas de los precios inmobiliarios.

¿Cuáles son los requisitos para la conformación de las socimis?

Según el boletín presentado por el Banco de España en su sección Artículos Analíticos, las sociedades anonimas cumplen con las siguientes características:

Son sociedades anónimas que deben cotizar en mercados regulados o alternativos. Se permite un desfase de dos años entre la constitución y su admisión en un mercado.

Su objeto social es la tenencia, directa o indirecta, de activos inmobiliarios para su alquiler. Al menos el 80 % del valor del activo debe estar invertido en bienes inmuebles de naturaleza urbana. Estos deben estar destinados al arrendamiento:

en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad, o
en participaciones en el capital de otras SOCIMI, de REIT o de sociedades con regímenes similares (las denominadas «sub-SOCIMI»).

Debe distribuirse, a través de dividendos, un mínimo de:

el 80 % de las rentas obtenidas por arrendamiento
el 100 % de los dividendos recibidos de las participaciones en el capital de otras SOCIMI, REIT y sub-SOCIMI, y
el 50 % de los beneficios procedentes de la venta de activos inmobiliarios y de participaciones en el capital de las sociedades anteriores.

El tipo del impuesto sobre sociedades es del 0 %. Los dividendos distribuidos a los accionistas que sean personas físicas tributan a un tipo del 19 % en el IRPF. Si son personas jurídicas, son base imponible en su correspondiente impuesto sobre sociedades.

Sin embargo, las SOCIMI están sometidas a un gravamen especial, ya que deben contribuir con el 19 % . Esto lo pagan los socios que posean una participación igual o superior al 5 % en el capital social y tributen sobre los dividendos percibidos a un tipo inferior al 10 %.

¿Cuál es la propuesta del ejecutivo respecto de las socimis?

Dentro del proyecto del Presupuesto General de Estado que presentó el gobierno se propuso una reforma tributaria. En la misma se incluían varias medidas tendientes a mitigar los efectos producidos por la pandemia.

Uno de esos puntos promovía el gravamen de un 15% sobre los beneficios no distribuibles de las sociedades inmobiliarias que cotizan en bolsa. La noticia trajo polémica y muchos aseguran que el ítem debió ser quitado del borrador del presupuesto. Los motivos son que los efectos de la normativa podrían ser contraproducentes. Por un lado, sus dividendos podrían verse recién en 2023, además de afectar sólo a las socimis más pequeñas. Por otra parte contribuirían a desalentar las inversiones extranjeras, trayendo de esta forma consecuencias contrarias a las que la impulsaron.

Invertir 14 noviembre, 2020

ASG Homes: invertirá millones de euros para viviendas de alquiler

La reconocida compañía ASG Homes se introduce en el mercado inmobiliario español. Invertirá 200 millones de euros para levantar viviendas de aquí a dos años. Si quieres enterarte más sobre este tema tan interesante para el mercado, sigue leyendo este artículo hecho para ti.

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ASH Homes: Un poco de historia sobre esta compañía

ASH Homes es una compañía fundada en el año 2007. Desde ese momento, ASG ha construido un historial de éxitos en Alemania, llegando al mercado español en 2013. Ahí fue cuando implantó su equipo local en la ciudad de Madrid.

El objetivo primordial de esta empresa es identificar y crear oportunidades para transformar el espacio en valor real.

Su estrategia se basa en tener siempre equipos especializados, altamente cualificados y activos en los mercados locales. De esta manera, logran construir confianza y relaciones profesionales directas con los actores más importantes del mercado.

Esto les brinda acceso a mejores oportunidades y refuerza su capacidad operativa. Y, en definitiva, crea las condiciones necesarias para el éxito en común. Por eso aseguramos que en ASG Homes existe un compromiso real con crear promociones únicas que combinan los más altos estándares de calidad con un cuidado y singular diseño. Creando así valor para todas las partes.

ASG Homes es un negocio de promoción residencial.

Experiencia del equipo de ASG Homes

El equipo de ASG Homes atesora una experiencia de más de 30 años en el sector inmobiliario residencial.

Esta experiencia, avalada por la construcción de más de diez mil viviendas, asegura la calidad en el proceso constructivo y el acierto en la distribución y diseño de los proyectos.

ASG Homes está presente en varias ciudades españolas con complejos residenciales de diferentes características con una clara expectativa de crecimiento.

ASG Homes es propiedad del grupo ActivumSG, fundado en 2007 por Saul Goldstein. Esta compañía cuenta con una cartera de activos bajo gestión de 2.000 millones de euros ubicados en Alemania y España. Desde el año 2015, la compañía ha levantado más de 10.000 viviendas.

ASG Homes: centrado en Build to Rent

La compañía ha decidido adentrarse en el concurrido mercado inmobiliario de promover para alquilar.

ASG Homes comenzará un nuevo fondo de 200 millones de euros, centrado exclusivamente en el negocio del ya conocido Build to Rent.

Build to Rent ha continuado creciendo en el sector inmobiliario, a pesar de la crisis actual que vive el mercado. Esto sucede gracias a la creciente necesidad social de vivienda en renta que se espera en España.

Además del Build to Rent, también se centrará en la compra de activos ya construidos que se deban reformar para adaptarlos a las necesidades del mercado.

Luego de varios años operando en el mercado nacional, ASG ha ido ampliando su presencia y tipología de operaciones, hasta posicionarse como una de las mayores compañías del sector. Actualmente, dispone de una cartera en gestión de más de 5.000 viviendas repartidas por las principales capitales del país. Entre sus inversores figuran fondos de pensiones de origen alemán.

¿En qué consiste esta nueva inversión?

En esta ocasión, ASG ha apostado por un vehículo con capital de largo recorrido y permanencia en España.

El objetivo de esta inversión es desarrollar una cartera de, al menos, 2.500 viviendas. Para construir esta plataforma, ASG apuesta por adquirir proyectos de 100 viviendas cada uno, como mínimo. Estos pueden ser solares para desarrollo de vivienda nueva, edificios susceptibles de rehabilitación, activos con posibilidad de cambios de uso o préstamos fallidos (NPL’S).

Se prevé llevar a cabo estas adquisiciones durante los próximos dos años, es decir, hasta el año 2020. Así, se podrá desarrollar un producto adaptado a las nuevas formas de vivir y trabajar, con espacios coworking, coliving o la puesta a disposición del inquilino de diferentes servicios de valor añadido.

Ciudades principales en las que se centrará este proyecto

Víctor Pérez Arias, consejero de ASG Homes, señala que “Se trata de una magnífica oportunidad de crecimiento para la compañía en su apuesta por seguir desarrollando activos de valor añadido que den respuesta a demandas reales del mercado. A lo largo de los próximos doce meses estaremos muy centrados en la búsqueda de activos, para lo que hemos reforzado nuestro equipo de adquisiciones con el fin de poder detectar ocasiones que cubran nuestras expectativas”.

Aunque el fondo está abierto a oportunidades en todo el territorio nacional, su foco se situará en las principales ciudades de España. Especialmente en las áreas metropolitanas de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga y País Vasco. También está interesado por ciudades que ha identificado de alto crecimiento como Zaragoza, Pamplona, Palma Mallorca, Valladolid y Murcia.

Si este artículo te ha despertado las ganas de realizar una inversión, en Oi Realtor tenemos las mejores opciones para ti. ¡No dudes en consultarnos!

Por otro lado, si quieres dejar alguna opinión respecto de este tema, puedes hacerlo en el apartado “Comentarios” de nuestro Blog. Con mucho gusto te leeremos y contestaremos tus inquietudes.

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Alquilar 13 noviembre, 2020

Parque de alquiler en Barcelona: un tercio es propiedad de grandes tenedores

Un tercio del parque de alquiler en la ciudad de Barcelona es propiedad de grandes tenedores de viviendas o del Estado

Una gran parte de las propiedades en alquiler de la capital catalana está concentrada por propietarios particulares y por la Administración Pública.

Así se desprende de un informe publicado por el Observatorio Metropolitano de vivienda O-HB en el que se detalla cómo es la composición del parque de viviendas disponibles en Barcelona.

Según el estudio, aproximadamente un tercio de la cantidad total de pisos de alquiler pertenece a grandes propietarios. De los 212.219 pisos un 32,4% (69.037) pertenecen a titulares que tienen más de 10 inmuebles. Estos propietarios son 2.344 y representan el 2,34% de los que poseen pisos en alquiler.

El nivel de concentración es bastante elevado, aunque no sería posible valorar si este hecho el hecho es positivo o no, según el análisis de la directora del O-HB Anna Vergés. Sin embargo lo que se pudo saber con certeza es que dentro de estos grandes propietarios hay una buena proporción que cumplen una función social. En este grupo también encontramos tres administraciones públicas.

Sobre el porcentaje del 32,4%, el informe muestra que este número dobla a la cantidad de propietarios dueños en la ciudad, porcentaje que llega al 17%.

Por otra parte de esos 69.037 pisos de alquiler de titulares con más de 10 porpiedades,16.731, son de particulares, sólo un 24%.

El total de pisos de alquiler que están en manos de 100.020 inversores, tienen una media de 2,1 propiedades cada uno

Parque de alquiler atomizado

Según se desprende del informe, tal como comenta 20minutos, el parque de alquiler está muy atomizado, ya que hay 780.775 se estima que pertenecen a 514.978 dueños, con una media de 1,5 cada uno.

Si observamos en detalle, un 84,3 % de las propiedades pertenecen a particulares. Un 15,7% está asentado como pertenencia de otro tipo de propietarios, entre los que se incluyen: un 11,4% a personas jurídicas; otro 1,6%, a la administración pública. Finalmente el resto es parte de Entidades sin ánimo de lucro.

Dentro del grupo de grandes propietarios de viviendas la presencia de particulares se reduce considerablemente. Sólo el 39,5% son los que tienen más de 10 pisos.

Los barrios más periféricos de Barcelona como el distrito de Ciutat Vella son los que contienen más cantidad de viviendas de las Administraciones públicas. El resto de los propietarios con más de 10 pisos se concentran en los barrios céntricos, como el Eixample y Gràcia.

Dentro de las Administraciones públicas los mayores titulares son el Ayuntamiento de Barcelona, el Instituto Municipal de la Vivienda y la Rehabilitación de Barcelona (IMHAB) y el Incasòl. Entre ellos tres son titulares de 11.066 pisos y los propietarios con más parque de la ciudad.

Pacto por Barcelona, una iniciativa para mitigar la crisis del parque de alquiler tras la crisis

Con el fin de facilitar el acceso a la vivienda tras la crisis provocada por el Covid 19, los grupos del Consistorio más otras 200 entidades firmaron el Pacto por Barcelona. A través del mismo se planea poner en funcionamiento un proyecto de rehabilitación destinado a comunidades vulnerables.

El objetivo será llevado a cabo a través de una mayor agilidad administrativa así como también por estímulos fiscales, subvenciones e instrumentos financieros.

El Pacto por Barcelona también busca garantizar realojamientos dignos, reducir la lista de espera de mesas de emergencia y evitar el uso de pensiones.

Otra de las metas es impulsar la construcción de viviendas asequibles de alquiler y dotacional. La fórmula serán utilizar mecanismos de cooperación entre públicos y privados, buscando ampliar la bolsa de alquiler municipal. Esto se logrará con la incorporación de pisos de grandes tenedores, la concreción de acuerdos para transformar pisos de turismo en residenciales y la habilitación de espacios para uso de vivienda.

El plan no deja de lado a las personas mayores, con discapacidades y los jóvenes. Dentro del proyecto se espera promover nuevas modalidades de viviendas accesibles para estos grupos.

El iMHAB busca ampliar el parque de alquiler con viviendas más sostenibles

Como parte de este plan de aumentar el parque de vivienda para alquiler asequible, el Instituto Municipal de la Vivienda y Rehabilitación de Barcelona (IMHAB) convocó a licitación para construir vivienda pública.

La licitación, según consta en su página web, convoca a la presentación de proyectos para construir vivienda pública en cuatro solares de la ciudad, con la condición de que se utilicen nuevas técnicas industrializadas. De esta forma se podrá reducir el tiempo de ejecución de las obras y minimizar el impacto ambiental de los materiales de construcción. El proyecto contempla hasta 212 pisos destinados a vivienda permanente, diferenciándose de esta manera de las APROP.

Según los pliegos publicados, el IMHAB quiere dar un impulso a la vivienda fabricada y montada. El 85% de la puntuación se lo llevarán la calidad arquitectónica y la reducción de los plazos de construcción, del consumo energético y de las emisiones de CO2 asociados a la fabricación de materiales.

Los cuatro solares están situados en el distrito de Sant Martí, y se busca que allí se construyan un máximo de 212 pisos de alquiler protegido y dotacional. La ubicación exacta es: Calle de Pallars, 477; Calle del Marroc, 180; Calle de Binèfar, 22 y Pasaje de Arriassa, s/n.

¿Cuáles son las condiciones de la licitación?

Para reducir los plazos de ejecución de obras, la construcción se realizará en talleres y posteriormente se ensamblarán en la obra. La diferencia en este tipo de sistemas industrializados es que el máximo de finalización es de 37 meses. En tanto una obra de construcción convencional tarda aproximadamente 53 meses en concluirse.

El Instituto prevé una dotación de 20,4 millones de euros como presupuesto para estas viviendas, aunque este monto podrá variar según los proyectos que se presenten. El número de pisos también podrá variar, siendo 212 el máximo permitido.

Este proyecto de viviendas industrializadas para ampliar el parque de alquiler en Barcelona, más otras 54 promociones impulsadas en la ciudad y las que se irán presentando en los meses venideros intentarán cumplir el objetivo del IMHAB. Si éste se logra, se habrán finalizado un total de 7.915 pisos.

Si tienes alguna duda sobre éste ú otros temas no dudes en contactarnos. En Oi Real Estate tenemos las mejores respuestas a tus demandas inmobiliarias

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Alquilar 10 noviembre, 2020

Incumplimiento de contrato de alquiler: faltas de propietarios e inquilinos

El incumplimiento de contrato de alquiler ocurre siempre que alguna de las partes intenta a través de maniobras non sanctas, escapar de sus obligaciones. Entérate en esta nota cuáles son las más frecuentes en los contratos de alquiler.

Cualquier contrato comienza con la confianza. Se celebra entre dos partes, que se comprometen a cumplir determinados términos a cambio de una reciprocidad conjunta. Vale mencionar entonces que un primer componente se basa en la confianza de que ese pacto que están firmando será cumplido de buena ley por ambas personas.

Pero ¿ qué pasa cuándo esta confianza se rompe y alguno no cumple con sus obligaciones? ¿Cuáles son las causas más comunes de incumplimiento de contrato por parte de propietarios e inquilinos?

Un informe realizado por la Agencia Negociadora de Alquileres revela que han aumentado notablemente los incumplimientos por parte de inquilinos y propietarios en esta época signada por el COVID. Y es que, desde ambas partes lo que se busca es saltar a través de atajos el cumplimiento de sus obligaciones, ligadas a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Incumplimientos más comunes de los arrendatarios:

No pagar la renta:

En el primer puesto de las faltas está el incumplir con su obligación de pagar. Este punto puede ser causado por factores muy diversos. Está el caso en el que el inquilino se ha quedado sin trabajo y está impedido de cumplir con la renta por la crisis que sacude a toda la economía. Pero también están los casos de morosos profesionales que se aprovechan de situaciones de inexperiencia de sus arrendadores. En ambos casos el panorama es complicado para el propietario inexperto, ya que deberá buscar ayudar para poder lidiar con las consecuencias o poder renegociar el pago de su renta.

Dejar en mal estado las viviendas:

En el segundo puesto de incumplimiento se encuentra del dejar el inmueble en malas condiciones. Muchas veces el propietario se encuentra con destrozos o con falta de mantenimiento en la vivienda que entregó en alquiler. Sin dejar de contar con que el transcurso del tiempo origina desgastes normales, el arrendatario tiene la obligación de mantener las instalaciones como las recibió y en el caso de alguna rotura o desperfecto imprevisto informarlo debidamente para poder decidir qué medidas tomar.

Intentar pagar el último mes con el monto de la fianza:

Este es otro de los incumplimientos más realizados por parte de los inquilinos. Por temor de que el propietario intente quedarse con la fianza, una práctica muy común es que los arrendatarios la sustituyan por el pago del último mes. Bajo ningún punto de vista esto es legal. En ningún caso el inquilino está autorizado a sustituir la fianza por el mes del alquiler. Esto está regulado por el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La devolución de la fianza debe concretarse al fin del arriendo. El saldo que deba ser restituido devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Irse antes de que finalice el contrato

Muchos arrendatarios consideran que se pueden ir cuando lo deseen de su vivienda alquilada sin sufrir penalizaciones. Esto puede ocurrir sólo si no figura en el contrato un artículo que lo exprese. En general en la mayoría de los contratos figura explícitamente la explicación sobre lo que sucede ante el abandono anticipado del inmueble y penaliza el incumplimiento del contrato.

En el caso de que el inquilino decida irse antes de los seis meses deberá pagar un proporcional de los meses que faltan para que se cumpla el medio año de contrato.

Si se retira de la vivienda a los seis meses y lo comunica con 30 días de anticipación, el inquilino deberá pagar una multa equivalente a una mensualidad de renta por cada año que no ocupará el inmueble. Si le quedara menos de un año de contrato se pagará un proporcional de lo que le falte por cumplir.

En caso de no avisar con 30 días de anticipación el propietario también está en el derecho de reclamar su penalización.

Subalquilar la vivienda

Esto es de suma gravedad y también una práctica bastante difundida entre algunos arrendatarios, que para alivianar sus gastos recurren a otra persona para incluirla en la propiedad como residente habitual. Por supuesto que esto se realiza a espaldas del propietario, que no está informado de la situación. Esta practica puede traer muchos inconvenientes ya que los nuevos habitantes están exentos de las obligaciones del contrato legal firmado con el propietario.

Esto puede generar muchos dolores de cabeza. En primer lugar los inquilinos originales pueden marcharse dejando a los subarrendatarios en el inmueble. Estos últimos no tienen obligación firmada con el propietario por lo que será más dificultoso recuperar la vivienda.

Incumplimiento de contrato por parte de propietarios

Los propietarios también son propensos a incurrir en ciertas prácticas tendientes a beneficiarse, incumpliendo su parte del contrato. Algunas de las más comunes son:

Pedir más de dos meses de garantía

A causa del temor por los impagos y para asegurarse su renta algunos propietarios exigen a los inquilinos más de dos meses de garantía, saliendo de esta forma de la ley. La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere expresamente a este punto en su reforma del 7/2019 del 1 de marzo. En los únicos casos en los que el propietario puede pedir más de dos meses como garantía adicional es cuando el contrato dure más de 5 años para personas físicas o más de 7 años para personas jurídicas.

Negar la prórroga de 5 años

Los arrendatarios que así lo necesiten podrán reclamarle al propietario el derecho a permanecer en la vivienda hasta 5 años. Este artículo está contemplado en la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo algunos propietarios se niegan a cumplir esta nomra y en muchos casos obligan a los inquilinos a dejar la vivienda antes de los 5 años, actuando claramante fuera de la ley.

Usar un alquiler residencial como si fuera turístico

Aprovechándose del desconocimiento del inquilino, muchos propietarios arman contratos con plazos menores a un año de duración. El motivo es dejar desprovisto al arrendatario de su derecho a prórroga por 5 años y poder recuperar su vivienda en un período corto. Si el inquilino puede demostrar que el alquiler era para residencia habitual, está en derecho de reclamar y el contrato pasará automáticamente a ser contrato de residencia

Incumplimiento de contrato en alquiler de vivienda protegida

Los propietarios suelen incurrir en abusos cuando se trata de viviendas de protección oficial, ya sean VPO, VPP, VPT, etc. Esto sucede cuando se reservan espacios de las viviendas que son derecho del inquilino, como por ejemplo los trasteros que son parte inseparable del inmueble.

Si tienes alguna duda sobre éstos ú otros temas inmobiliarios no dudes en contactarnos. En Oi Real Estate tenemos la solución a tus demandas.

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Comprar 9 noviembre, 2020

Las zonas más caras para la compra y el alquiler en España

Los precios han variado debido a la crisis del Covid-19. Hay que estar haciendo un análisis constantemente para no salir perdiendo dinero y lograr una transacción inmobiliaria exitosa. En este artículo vamos a mostrarte cuáles son las zonas más caras para la compra y el alquiler en España. ¡Sigue leyendo!

Para comenzar, te mostraremos un análisis de cada zona. En el cual podrás observar el precio del metro cuadrado de la compra y el alquiler en España respecto a las viviendas de algunos distritos. ¡Presta atención!

Comprar una vivienda en España

La isla de Formentera es el municipio más caro para comprar una vivienda en España. Esta isla se encuentra en las Islas Baleares. Aquí, los propietarios de las viviendas piden una media de 7.6643 euros por metro cuadrado, según el estudio que realizó el portal inmobiliario Idealista.

La zona más exclusiva para la compra de una vivienda, después de Formentera, es Deya. En esta localidad se piden 4.910 euros por metro cuadrado. A esta le siguen Sant Joan de Labritja, con 5.165 euros por metro cuadrado, Eivissa, con 4.910 euros por metro cuadrado y San Sebastián, con 4.818 euros por metro cuadrado.

Las nombradas anteriormente son las cinco zonas más caras para la compra de una vivienda. Pero, además, existen otros 20 municipios:

Baqueira, en Lleida: 4.793 euros/m2.
Sant Josep de Sa Talaia, en Baleares: 4.792 euros/m2
Andratx, en Baleares: 4.649 euros/m2
Santa Eulalia del Río, en Baleares: 4.641 euros/m2
Zarautz, en Gipuzkoa: 4.493 euros/m2
Calviá, en Baleares: 4.268 euros/m2
Barcelona: 4.084 euros/m2
Naut Aran, en Lleida: 3.840 euros/m2
Sant Antoni de Portmany, en Baleares: 3.825 euros/m2
Madrid: 3.687 euros/m2
Sitges, en Barcelona: 3.664 euros/m2
Canyamel, en Baleares: 3.629 euros/m2
Sant Cugat del Vallès, en Barcelona: 3.590 euros/m2
Valldemossa, en Baleares: 3.563 euros/m2
Sant Just Desvern, en Barcelona: 3.516 euros/m2
Esplugues de Llobregat, en Barcelona: 3.478 euros/m2
Castelldefels, en Barcelona: 3.434 euros/m2
Soller, en Baleares: 3.407 euros/m2
Getxo, en Bizkaia: 3.388 euros/m2
Hondarribia, en Gipuzkoa: 3.377 euros/m2.

Hablemos de cada comunidad autónoma

Estas son las primeras 25 posiciones, de acuerdo al precio por metro cuadrado. Pero también vamos a nombrar las localidades más exclusivas de cada una de las 17 comunidades autónomas de España.

Hay dos autonomías en las cuales sus mercados superan una media de los 2.000 euros por metro cuadrado. Por un lado, se encuentra Benahavis, en Andalucía, donde se piden 3.102 euros por metro cuadrado. Y por otro lado, San Bartolomé de Tirajana, en Canarias, donde la media es de 3.097 euros por metro cuadrado.

Superando los dos mil euros, se encuentran Formigal, en Aragón, con 2.948 euros por metro cuadrado.Moraira, en la Comunidad Valenciana, con 2.768 euros por metro cuadrado. Pamplona, en Navarra, con 2.228 euros por metro cuadrado. Y A Coruña, en Galicia, con 2.173 euros por metro cuadrado.

La comunidad autónoma más económica es Extremadura. El municipio más caro con el que cuenta es la ciudad de Badajoz y tiene un precio medio de 1.148 euros por metro cuadrado. Le sigue Toledo con 1.357 euros por metro cuadrado. Luego Logroño con 1.559 euros por metro cuadrado. La Manga del Mar Menor con 1.569 euros por metro cuadrado. Gijón con 1.637 euros por metro cuadrado. Salamanca con 1.639 euros por metro cuadrado. Y, en último lugar, Comillas con 1.997 euros por metro cuadrado.

Precio del alquiler en España (provincias españolas)

Entre las provincias que más aumentaron sus alquileres se encuentran Albacete, Lérida y Soria. Mientras que Álava, Huelva y Las Palmas fueron las que más bajaron.

En total, han sido 19 las provincias españolas que arrojaron incrementos de dos dígitos en la comparativa interanual.

Aquí, un listado de las provincias más caras y más baratas

Como no es ninguna novedad, Madrid y Barcelona encabezan la lista de las cinco provincias más caras en alquiler

Madrid: 1.744 euros al mes de renta media

Barcelona: 1.531 euros al mes de renta media

Baleares: 1.394 euros al mes de renta media

Guipúzcoa: 1.252 euros al mes de renta media

Málaga: 1.236 euros al mes de renta media

Teruel: 387 euros al mes de renta media

Lugo: 424 euros al mes de renta media

Ciudad Real: 424 euros al mes de renta media

Cáceres: 441 euros al mes de renta media

Jaén: 448 euros al mes de renta media

Precio del alquiler en España (Comunidades autónomas)

Si tenemos en cuenta las comunidades autónomas, Madrid sigue primera en la lista de las más caras. Mientras que Extremadura se coloca en primera posición entre las comunidades más baratas, con una renta al mes de 459 euros.

En la comparativa interanual, los datos arrojados fueron que todas las autonomías subieron las rentas de alquiler, menos La Rioja.

Madrid: 1.744 euros al mes de renta media

Baleares: 1.394 euros al mes de renta media

Cataluña: 1.249 euros al mes de renta media

País Vasco: 1.131 euros al mes de renta media

Canarias: 898 euros al mes de renta media

Extremadura: 459 euros al mes de renta media

Castilla-La Mancha: 585 euros al mes de renta media

Galicia: 596 euros al mes de renta media

Murcia: 607 euros al mes de renta media

Asturias: 620 euros al mes de renta media

Precios de alquiler de las capitales de provincia

Por último, si tomamos las capitales de provincia han sido 33 las que han descendido su precio de alquiler mensual.

Madrid: 1.990 euros al mes de renta media

Barcelona: 1.949 euros al mes de renta media

Palma de Mallorca: 1.338 euros al mes de renta media

San Sebastián: 1.309 euros al mes de renta media

Bilbao: 1.178 euros al mes de renta media

Teruel: 431 euros al mes de renta media

Lugo: 442 euros al mes de renta media

Ciudad Real: 456 euros al mes de renta media

Zamora: 473 euros al mes de renta media

Jaén: 475 euros al mes de renta media

Cabe destacar que estos precios son estimativos y que han podido sufrir variaciones últimamente.

Si estás pensando en comprar o alquilar una propiedad en España, no dudes en contactarte con nosotros. Te brindaremos la mejor atención personalizada y la confianza que nos avala hace más de diez años. ¡Te esperamos!

Por si no sabes cómo esta organizada una comunidad de propietarios y cómo funciona, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

Comunidad de propietarios: ¿ Qué es? ¿ Cuáles son sus objetivos? ¿ Cómo se organiza?

Si te has quedado con alguna duda, déjanos tu comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Alquilar 2 noviembre, 2020

Nuevo índice de referencia de precios de alquiler en Cataluña: ¿en qué consiste?

En este artículo veremos en que consiste la nueva Ley 11/2020, del 18 de septiembre y además, analizaremos como se aplica el nuevo índice de referencia de precios de alquiler en Cataluña:

La suba en los precios de los alquileres en Cataluña

En los últimos años, el mercado de la vivienda en Cataluña, ha experimentado cierta retracción respecto a su accesibilidad. Esto es debido no solo al alza en los precios, sino también por inconvenientes a la hora de obtener financiamiento acompañado por un crecimiento sustancial de la demanda de vivienda de alquiler.

Esto a propiciado una fuerte suba de los precios de alquiler, que en Cataluña ha crecido en torno al treinta por ciento en los últimos cinco años. Esta tendencia se ha profundizado en Barcelona a raíz del auge del turismo urbano, que ha desviado viviendas hacia usos no residenciales.

Por otro lado, la entrada de capital internacional asociada a grandes operaciones inmobiliarias también ha influido en la suba de los precios de los alquileres.

El acceso a la vivienda y permanecer en ella se ha vuelto un problema complejo para la región que se ha visto agravado aún más por la crisis generada por el Covid-19.

LEY 11/2020, de 18 de septiembre

Así pues, la Ley 11/2020, del 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda tiene por objetivo regular el precio de alquiler en Barcelona mediante el índice de referencia de precio de alquiler.

Con la normativa anterior, el índice de referencia del alquiler era orientativo y se movía entre tres precios de referencia: el inferior, el superior y el establecido para el índice.

Con la nueva regulación, el precio de la renta de un alquiler de larga estancia no podrá ser superior al del índice de referencia de precios de alquiler.

¿A qué viviendas afecta la ley?

La presente ley aplica a los contratos de vivienda en los que concurran las siguientes circunstancias:

Que la vivienda arrendada esté destinada a residencia permanente del arrendatario.

Que la vivienda arrendada esté situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso.

¿Cuáles contratos de arrendamiento quedan excluidos del indice de referencia de precios de alquiler?

Los contratos de arrendamiento que quedan excluidos del índice de referencia de precios de alquiler son:

Los contratos de vivienda sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta.

Los suscritos antes del 1 de enero de 1995.

Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.

Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.

Los de carácter asistencial.

Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

Además, tampoco aplicará si el inquilino/a cuenta con unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta (19.919,33€/año), siempre y cuando el propietario/a tenga unos ingresos iguales o superiores a 3,5 veces el indicador de renta (27.887,05€/año).

¿Qué es el índice de referencia de precios de alquiler en Barcelona?

Como ya dijimos, estas medidas sirven para contener la renta de los alquileres mediante el índice de referencia de precios de alquiler. Pero, ¿quién fija este índice?:

En este sentido, hay que saber que el índice de precios de alquiler es un marco de referencia determinado por la Agència de l’Habitatge de Catalunya, que tomando en cuenta los datos que proporciona el Incasòl (Institut Català del Sòl), establece un valor por metro cuadrado en una zona determinada.
En consecuencia, la renta máxima a cobrar por el arrendador al arrendatario será el precio de referencia establecido de acuerdo con el índice mencionado, con una máxima desviación de hasta un cinco por ciento, dadas las características específicas de la vivienda objeto de
arrendamiento.

¿Cómo calcular el índice de referencia de precios de alquiler de Barcelona?

En principio, es importante tener en cuenta que la Agència de l’Habitatge de Catalunya ha puesto al servicio de los usuarios una herramienta que permite calcular el índice de referencia de precios de alquiler.

Así pues, para calcularlo será necesario introducir los siguientes datos:

Dirección del inmueble

Superficie útil de la vivienda en metros cuadrados (que se puede encontrar en la cédula de habitabilidad)

El estado de mantenimiento

En qué piso se ubica

Año de construcción

Certificado energético

Si cuenta con aparcamiento, ascensor y/o muebles

Una vez que introducimos los datos, es necesario multiplicar el valor que establece el índice de referencia de precios de alquiler por la cantidad de metros cuadrados.

¿Cómo se determina el valor del índice? El valor del índice se determina mediante un sistema de geolocalización. Es decir, en función de los datos introducidos en el formulario es que la herramienta calcula el precio de acuerdo a los alquileres máximos y mínimos encontrados en la zona indicada. Así, el índice se basa en la media objetiva de los datos registrados.

Entonces: ¿Dónde se aplica el índice de referencia de precios de alquiler?

Como ya explicamos, el precio del alquiler en Barcelona no ha hecho más que subir en los últimos años, y esta situación se ha agravado por la crisis económica que ha originado la pandemia.

Por este motivo, la Ley ha delimitado una “área de mercado de vivienda tensa”, formada por los 60 municipios de Cataluña donde más se ha visto incrementado el precio del alquiler.

¿Cuáles zonas podrán ser declaradas áreas con mercado de vivienda tenso?

Las que cumplan con cualquiera de las siguientes condiciones:

Que la media del precio del alquiler de vivienda sea claramente superior
a la media de Cataluña.
Que la media del precio del alquiler de vivienda supere el 35 por ciento
de los ingresos habituales de los hogares, o que supere el 35 por ciento
de la renta media de las personas menores de 35 años.
Que el precio del alquiler de vivienda haya crecido en los últimos 5 años,
de forma acumulada, al menos un 3 por ciento por encima del Índice de
Precios al Consumo de Cataluña.

¿Cuál es el precio máximo que se puede aplicar?

El precio del alquiler no podrá ser superior:

Al que establece el índice de referencia
Al del último contrato de alquiler (si este ha sido también más bajo que el precio que establece el índice)

Además, vamos a remarcar dos puntos importantes:

Que el índice lo que hace es fijar un precio por metro cuadrado, por lo cual, para establecer ese monto es necesario contar con la superficie útil del inmuebles que se encuentra en la cédula de habitabilidad.
Si el último contrato se realizo con un familiar no se podrá aplicar el índice del contrato precedente como dijimos anteriormente, aunque el precio fuera inferior.

¿Qué elementos permiten incrementar el precio de la renta mensual del alquiler por encima del índice?

Si el piso reúne, como mínimo, 3 de las siguientes características, el precio máximo del alquiler podrá aumentarse hasta en un 5%:

Ascensor
Aparcamiento
Vivienda amueblada
Sistema de calefacción o refrigeración
Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea
Piscina comunitaria o equipamientos análogos
Servicios de conserjería en el edificio
Vistas especiales

Por otra parte, si el arrendador durante el último año ha ejecutado obras de rehabilitación en la vivienda, es decir, obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética podrá también incrementar en un 5% el precio máximo de alquiler.
Asimismo, el incremento del precio de referencia se calculará en base al capital invertido en las mejoras, según lo determinado por la normativa vigente de arrendamientos urbanos, y respetando en cualquier caso el incremento máximo.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que el importe de las subvenciones y las ayudas públicas de que pueda beneficiarse el arrendador para la mejora de la vivienda no puede considerarse capital invertido a efectos del cálculo del incremento de la renta del precio de referencia.

¿Estas buscando un inmueble para alquilar? En Oi Real Estate tenemos una selección de viviendas en alquiler.

Además, te invito a dejarnos un comentario respecto a lo planteado en el post.

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Alquilar 1 noviembre, 2020

Locales comerciales en Barcelona: nuevas condiciones y más negociación para los alquileres

Los locales comerciales que ven seriamente dificulado su trabajo por causa de los nuevos confinamientos pueden gestionar rebajas de hasta el 50% o una renta mínima del pago de su alquiler, según las nuevas normas dictaminadas por el gobierno.

Mayor margen de negociación con los propietarios y soporte legal del gobierno, son dos de las opciones donde se apoyan los inquilinos de locales, quienes se han visto afectados seriamente por el nuevo confinamiento.

Es que, la segunda ola del coronavirus que está afectando a gran parte de Europa ha traído inconvenientes al momento de cancelar los pagos a los arrendadores. Los anuncios realizados a fines de octubre promueven medidas tendientes a reducir al mínimo los contagios para evitar así la mayor cantidad de muertes posibles y el colapso del sistema sanitario. Esto se produce a través la limitación del aforo a un porcentaje menor al de su capacidad o al cierre temporario de la actividad

De esta manera, los locales comerciales, impedidos de generar ganancia con su trabajo tienen dos vías para sustentarse. Por un lado se han llegado a acuerdos estimando la renta guiandose por la facturación. En estos casos un porcentaje negociado con el propietario será destinados al pago del alquiler. Por otra parte existe la posibilidad de una quita importante del pago, avalada por el gobierno, para las actividades que han sido frenadas tal que no están habilitadas para generar ingresos.

Los cambios gestados desde mitad de año en los contratos de locales comerciales

Esto no es una novedad para el mercado inmobiliario, que ya hace un tiempo viene amoldandose a las vicisitudes provocadas por la pandemia. Ya en junio, con la reapertura tras el primer confinamiento, los arrendatarios habían comenzado a acortar los tiempos contractuales e incluir nuevas cláusulas:

Menor tiempo de contrato

Si antes se firmaban contratos por 10 o 15 años, los nuevos convenios acuerdan el alquiler de un local comercial por 8, y hasta incluso entre 3 y 5 años.

Cláusula COVID

Algunos inquilinos logran incluir entre los puntos del contrato la cláusula covid. Tal cual tal como su nombre lo indica fue creada para evitar el cese del contrato y poder prever inconvenientes relacionados con la pandemia.

Renta fijada por la facturación

En algunos casos se negoció un porcentaje de la renta generada por el local, de entre el 13 y el 20%, manteniendo un mínimo garantizado. Si el local factura supera el mínimo el propietario puede reclamarlo.

Una medida que causó alivio a inquilinos de locales

El Govern catalán aprobó el 20 de octubre pasado un decreto con el que rebaja hasta un 50% el alquiler de los locales cerrados por el coronavirus, como bares y restaurantes. Gracias a esta medida los arrendatarios están habilitados para negociar con los propietarios una rebaja temporal en la renta mensual.

En el caso de que no se llegue a un acuerdo en el plazo de un mes, la aplicación del decreto se hará automática.

La norma rige para los locales totalmente cerrados por la crisis sanitaria. Entre ellos se incluyen bares, restaurantes, centros de estética, bingos, casinos, salas de juego o ludotecas. A partir del momento en el que el propietario manifieste su voluntad de negociar se aplicará la rebaja del 50%.

Con respecto a los locales que no han cerrado por completo pero que si han visto mermas en la cantidad de personas que pueden asistir, la rebaja será distitna. Si se tiene permitido abrir la mitad de su capacidad, el inquilino deberá pagar el 75% del total del aquiler.

Dentro de este grupo están los gimnasios, hoteles, tiendas 24 hs, comercios y teatros.

La portavoz del Govern, Meritxell Budó defendió el nuevo decreto diciendo que «es un mecanismo rápido y eficaz para evitar que el coste de la pandemia recaiga sólo en una de las partes del contrato de arrendamiento». Según Budó, la rebaja favorece el pacto, pero impide que la negociación dilate la rebaja de las cuotas. El objetivo es evitar el cierre empresas y la destrucción de puestos de trabajo, comentó en rueda de prensa.

Restricciones en centros comerciales

A partir del viernes 30 de octubre los centros comerciales y las tiendas de alimentación de más de 800 metros cuadrados cerraron sus puertas, tras el decreto firmado por la Presidència de Catalunya . Los comercios con menores proporciones pudieron abrir limitando su aforo a un 30%.

Esta medida, según publica El Periódico no aplica a las galerías comerciales a las que se tenga acceso directo, ni a los que se dediquen a los servicios esenciales. Dentro de este grupo entran los comercios de: alimentación o bebidas, farmacia, productos higiénicos, ópticas, veterinarias, productos de jardín y concesionarios.

Todos ellos deberán contar con menos de 800 m2 y limitar su aforo al 30%

El Govern también dictaminó el cierre perimetral de Catalunya durante 15 dias. Esto significa que no habrá traslados o movimientos intercomunales. La medida también incluye el confinamiento perimetral por municipios, pero esto es sólo durante los fines de semana y rige desde las 6 am del viernes hasta las 6 am del lunes.

¿Cómo afecta la rebaja de alquileres de locales a las inmobiliarias?

El sector inmobiliario reaccionó a estas medidas a través de un comunicado que le envió al Govern. En este piden mecanismos compensatorios para que no deban ser las empresas y propietarios privados los que asuman los costes.

Asimismo, expusieron su comprensión con las medidas de la Generalitat para que se produzca el menor impacto económico posible en las empresas afectadas. También se pusieron a la disposición del Govern para aportar ideas y propuestas que «puedan equilibrar la asimetría».

En el mismo comunicado se dejó constancia de que, en la mayor parte de los casos desde el principio de la pandemia, se produjeron mediaciones de forma voluntaria entre las partes. De esta forma se lograron rebajas o la moratorias en la renta de los alquileres.

Tal como se encuentra la situación en toda la comunidad es muy difícil ponerse de un lado en la puja entre propietarios e inquilinos. Por un lado las medidas del gobierno deben acatarse ya que se confía evitarán más muertes y el colapso del sistema. Pero de esta forma los arrendatarios de locales se ven impedidos de hacer su trabajo, lo que los imposibilita para generar rentas adecuadas que cubran los costes del alquiler. En este sentido fueron necesarias las medidas para llevar alivio a sus cuentas. Del mismo modo es legítima la demanda de los propietarios al ver disminuidas las rentas con las que contaban.

Será cuestión de confiar en que las medias tomadas por el gobierno serán las más adecuadas y generar buenos canales de diálogo entre las partes para que se pueda llegar a un buen puerto luego de esta segunda oleada del COVID.

Si te quedó alguna consulta o quieres hacer algún comentario, no dudes en escribirnos! En Oi Real Estate estamos a tu disposición para cualquier asesoramiento que necesites.

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