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Alquilar 5 febrero, 2021

Alquiler. Prórroga extraordinaria por la pandemia.

¿Cómo se pueden ver modificados los plazos de vencimiento de los contratos de alquiler por efecto de la pandemia? ¿Qué plazos y condiciones establece la normativa? En este post te lo contamos.

Quizás hayas escuchado que, por efecto de la pandemia, el Gobierno ha sacado una serie de medidas destinadas a proteger a los ciudadanos. Como en muchas partes del mundo, el paro de la actividad comercial y laboral de muchos sectores ha requerido que los gobiernos sancionen normas destinadas a proteger determinadas situaciones. La situación de vivienda en arriendo que viven los inquilinos es una de ellas. Es que con cuarentenas que se abren y se cierran, con menor o mayor severidad, y las olas de contagios, en muchos casos la situación de los inquilinos se ha visto perjudicada. Conseguir nuevo piso de alquiler en un contexto de pocos ingresos y con dificultades para trasladarse, no es tarea fácil. Por eso se ha establecido que los contratos de alquiler puedan prorrogarse más allá de lo establecido por la ley general. En este post te contamos los pormenores.

Ley de Arrendamientos Urbanos

En primer lugar, revisaremos lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta es la norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la . La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.

Duración del contrato de alquiler

A pesar de lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es habitual creer erróneamente que los contratos de alquiler duran un año. Esto sucede, porque ese es un plazo que suele pactarse comúnmente por acuerdo entre las partes. Conforme lo establecido en la ley, la duración de los contratos de alquiler será libremente pactada por las partes: arrendador y arrendatario (o propietario e inquilino, respectivamente). Sin embargo, la norma sugiere un plazo de duración de cinco años. Indica que, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración. Si el propietario es una persona jurídica, el plazo será de siete años, no cinco. En este punto, la ley favorece al inquilino. Esto es así porque el inquilino no está obligado a prorrogar. Es decir que si eres inquilino tienes la posibilidad de no prorrogar aun en contratos de menos de cinco años de duración. Solo debes dar aviso al propietario con treinta días de antelación.

Contrato de alquiler sin plazo estipulado

En los casos de arrendamientos en los que no se estipuló plazo de duración, se entenderá que fueron celebrados por un año. Nuevamente: esto obliga al propietario a prorrogar anualmente hasta que se cumplan los cinco años. El inquilino en estos casos puede extinguir el contrato al primer año, siempre que dé aviso con treinta días de antelación.

Prórroga tácita

¿Qué pasa cuando se cumplen los cinco años de duración del contrato de alquiler? Si transcurrieron los cinco años de duración y el contrato alcanzó su vencimiento, la parte que no quiera renovarlo deberá notificar su voluntad a la otra. El propietario debe notificar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación. El inquilino debe notificar al propietario con al menos dos meses de antelación. Si ninguno realizó la notificación de su voluntad de no renovación, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales. Esta prórroga tácita regirá hasta un máximo de tres años más. Salvo que el inquilino manifieste al propietario, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Real Decreto-ley 11/2020

El Real Decreto-Ley 11/2020, sancionado de 31 de marzo de 2020, adoptó medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la crisis por la Covid-19. Esta norma ha sufrido ampliaciones en sus plazos estipuladas por el Real Decreto-Ley 26/2020 de 7 de julio, el Real Decreto-Ley 30/2020 de 29 de septiembre y el Real Decreto-Ley 2/201 de 26 de enero. En su artículo 2 establece las pautas para la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Si se cumplen los requisitos que señalamos a continuación, la prórroga extraordinaria es obligatoria para el arrendador.

Tipo de contrato de alquiler

En primer lugar, es importante tener presente que esta prórroga extraordinaria aplica únicamente a los contratos de vivienda habitual. Es decir que no aplica a los contratos para uso distinto de vivienda. Los contratos para uso distinto de vivienda son aquellos que se suscriben con fines comerciales o para alquiler de vivienda temporal.

Solicitud previa del arrendatario

Otro requisito para que inexcusables para que opere la prórroga extraordinaria en los contratos de alquiler es la solicitud previa del arrendatario. El arrendatario, o inquilino, deberá solicitar la prórroga de forma fehaciente al arrendador. Esta solicitud deberá realizarse antes de que finalice el período de prórroga obligatoria, prórroga tácita o fecha de vencimiento del arriendo, en su caso, según explicamos previamente.

Período máximo de prórroga extraordinaria

El mismo artículo del Real Decreto-ley establece que el período máximo por el que se podrá solicitar la prórroga es de seis meses.Ello no obsta que las partes, de común acuerdo o por voluntad del arrendatario, puedan establecer un período menor.

Condiciones del alquiler prorrogado

Una vez solicitada la prórroga extraordinaria y establecido el plazo de la misma, resta aclarar las condiciones en las que seguirá el arriendo. La relación contractual continuará en las mismas condiciones que existían al momento de solicitar la prórroga. Es decir que el inquilino seguirá abonando la misma renta y los mismos suministros que estuvieran a su cargo conforme el contrato de alquiler originalmente suscripto por las partes.

Excepciones a la obligatoriedad de prorrogar

El arrendatario no estará obligado a prorrogar en dos supuestos. Uno es que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes en el contrato que impidan que el contrato se prorrogue. El otro supuesto es que el arrendador haya comunicado previamente la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Este último caso está previsto en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Período para realizar la solicitud

Esta prórroga viene recogida en el artículo 2 del Real Decreto-Ley 11/2020, que se ha visto ampliada en cuanto al plazo por los Reales Decreto-Ley que hemos citado anteriormente.

Esta prórroga extraordinaria podrá solicitarse para aquellos contratos de alquiler de vivienda con vencimiento previsto entre el 2 de abril de 2020 (entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020) y el 9 de mayo de 2021 (finalización del Estado de Alarma). Vale aclarar que la fecha de finalización del Estado de Alarma puede ser prorrogada.

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Alquilar 4 febrero, 2021

Cómo afectó la pandemia a los alquileres

¿Cómo se modificó el mercado inmobiliario de alquileres como consecuencia de la pandemia por la Covid-19? ¿Quiénes salieron beneficiados? En este post te lo contamos.

No caben dudas de que el mundo era uno antes de que se declarara la pandemia por la Covid-19 y es otro desde entonces. Podríamos asegurar (sin detenernos demasiado tiempo a pensar) que no hubo actividad o sector que no se haya visto obligado a reinventarse. Y estaríamos en lo cierto. Antes de la pandemia, tener un piso en el centro de una gran ciudad era más caro porque significaba una ventaja significativa a la hora de transportarnos a nuestros trabajos. Antes de la pandemia, un piso pequeño, sin balcón ni terraza, no era desdeñable: nuestra vida social y de ocio podía pasar mayormente puertas afuera. Antes de la pandemia, un local comercial bien ubicado, en zonas de intenso tránsito peatonal, estaba destinado al éxito sin importar el rubro. ¿Y ahora? Ahora qué. Ya lo sabéis: ahora todo ha cambiado.

Los alquileres en las grandes ciudades

Encontrar un piso de alquiler en grandes ciudades como Madrid o Barcelona es hoy mucho más sencillo y más económico que hace un año. En 2019 los precios de alquileres en grandes ciudades españolas habían experimentado un aumento que, incluso entonces, se señalaba que introducían al sector en una especie de burbuja. En otras palabras, eran aumentos que no estaban tan justificados. Pero en ese entonces los inquilinos estaban dispuestos a pagar un poco más por vivir en el mero centro de la gran ciudad. Tomar el metro en la puerta de casa o ir a pie al trabajo y tener bares de tapas para elegir. Se pagaban precios altos por pisos pequeños, poco iluminados y ventilados, pero bien ubicados.

El aumento del trabajo a distancia y el Estado de Alarma provocaron que esas características —que hacían que estos pisos fueran muy demandados entonces— provoquen hoy un efecto contrario. Nadie quiere pasar mucho tiempo en un piso pequeño, mal iluminado y ventilado. El miedo al contagio redujo drásticamente la afluencia de pasajeros en el metro. El Estado de Alarma puso trabas una y otra vez para juntarse con amigos en bares. Hoy, los propietarios de pisos en grandes ciudades están negociando precios a la baja con sus inquilinos. Es preferible tener un buen arrendatario que pague puntualmente a sacar al mercado la vivienda a un precio más elevado y que no se alquile

Comercios y oficinas

Como ya se dijo: la pandemia ha provocado un aumento sin precedentes del teletrabajo. Esto ha producido un desplome de los alquileres de oficinas que, en muchos casos, se han reconvertido en alquileres para vivienda. En consecuencia se ve un aumento en la oferta de pisos de alquiler y un mayor margen para negociar por parte de los inquilinos.

El mercado de alquiler de oficinas mostraba, al igual que el de vivienda, una interesante tendencia a la alza en 2019 y hasta los primeros meses de 2020. Principalmente en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona. La irrupción inesperada de la pandemia provocó un verdadero desplome. Se cree que la pandemia no hizo más que acelerar un proceso que ya estaba en marcha e inevitablemente nos iba a conducir al teletrabajo. ¿Qué sentido tiene que un empleado se despierte hora y media antes de su horario laboral y se meta corriendo al metro para viajar apretado —se gaste dinero, combustible, energía— para llegar a una oficina en la que trabajará en un sistema en línea?

Muchas empresas se vieron obligadas de la noche a la mañana a ajustar sus procedimientos a distancia y enviar a sus empleados al hogar. En muchos casos, ello demostró una eficiencia laboral mayor a la esperada. Ya no se discute: desde casa se trabaja más. El teletrabajo es más eficiente, saludable y sustentable.

Alquileres turísticos

Otro sector que se ha visto fuertemente perjudicado por la pandemia es el turístico. Es uno de los rubros que más se ha visto afectado por la crisis por la Covid-19. La pandemia, que en sus comienzos permitía albergar ciertas esperanzas de que que pasaría pronto, parece que nos acompañará aún un tiempo. Ola tras ola, y aún con planes de vacunación en marcha, la enfermedad le da un mazazo al rubro turístico cada vez que asoma un poco la cabeza. Es por eso que un importante grupo de empresas vinculadas al turismo presentó al Gobierno un manifiesto que propone medidas para levantar el sector.

Aquellos propietarios que habían invertido en una propiedad para darla en alquiler a turistas, también tuvieron que reconvertirse. Hoy prefieren tener el piso ocupado con un inquilino mediante un contrato de alquiler de vivienda permanente —aún a precios bajos— a seguir esperando que mejore la situación. De otro modo son ellos, los propietarios, quienes tienen que correr con todos los gastos de suministros, impuestos y mantenimiento. Tener el piso vacío genera un gasto en lugar de un ingreso. Se calcula que el 49% de los propietarios con vivienda vacacional/turística y que han pasado a alquiler residencial/permanente durante la pandemia, se van a quedar en el mercado residencial de forma indefinida. El inquilino de un arriendo de vivienda permanente está protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece, entre otros beneficios, plazos más largos.

El mercado en las afueras

A pesar de los datos poco alentadores que hemos repasado, no todo son malas noticias. Si hablamos de alquiler de vivienda, el mercado español muestra dos caras bien diferenciadas. Los ajustes en grandes ciudades como Madrid o Barcelona no se ven en ciudades menos cosmopolitas. En muchos lugares del país no se han identificado cambios. Incluso en algunas ciudades como Granada o Teruel se percibe un pequeño aumento. Parece lógico que si el alquiler de vivienda en pisos pequeños y sin superficies descubiertas se redujo por el cambio de vida que trajo la pandemia, por esas mismas razones el alquiler de viviendas en pisos más amplios y cómodos, en ciudades más tranquilas, tiende a aumentar.

Muchas personas que han conservado su trabajo, y se ven obligados a hacerlo a distancia, buscan ciudades más apartadas, viviendas más grandes y mayor confort. La comunidad foral de Navarra, por ejemplo, registra una escalada en los alquileres. Lo mismo sucede con comunidades como Extremadura o Castilla-La Mancha.

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Área legal 2 febrero, 2021

Cómo afecta la nueva Ley Antidesahucios a la inversión en vivienda

¿Qué dice la última modificación a la ley conocida como “Ley Antidesahucios”? Cómo afectarán estas modificaciones al mercado inmobiliario? En este post te lo contamos.

La última modificación del real decreto-ley que tomó medidas para paliar los efectos de la pandemia ha traído algo de polémica en el mercado inmobiliario. Es que el nuevo texto establece ciertas condiciones que parecerían favorecer la toma ilegal de inmuebles. El sector inmobiliario ha reaccionado con cierta indignación y pronostica consecuencias ruinosas para el rubro. En este post te contamos de qué se trata.

Antecedente

El Real Decreto-ley 11/2020, de fecha 31 de marzo del año pasado, adoptó algunas medidas urgentes para paliar las consecuencias económicas del coronavirus. Mediante este decreto se prohibieron los desahucios de personas vulnerables durante el estado de alarma. Asimismo se previeron planes de suspensión de pagos en ciertos contratos de arrendamientos. En el mismo sentido, se estableció una modalidad de prórroga extraordinaria para contratos de alquiler de vivienda habitual.

Mediante esta norma también se protegió a los avalistas, a los deudores hipotecarios, a los empleados temporarios y a los autónomos. Se garantizó el suministro de energía eléctrica y se establecieron medidas para proteger a los consumidores.

Condiciones para ser beneficiario

En el marco de lo antedicho, la moratoria en las deudas de alquiler estaba atada a tres condiciones indispensables:

1) Sólo podrán acogerse a la suspensión del pago las personas en situación de «vulnerabilidad económica»

2) Debe tratarse de un contrato de vivienda habitual. Se descartan segundas residencias o viviendas vacacionales.

3) El propietario debe ser o una empresa pública o un «gran tenedor», dueños con más de diez inmuebles (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

Prohibición de los desahucios

Mediante el Real Decreto-ley se prohibieron los lanzamientos de inquilinos vulnerables de forma expresa en su artículo primero. Allí se establece que la suspensión debe ser notificada por los afectados al juzgado que lleve el caso, que lo transmitirá al Letrado de la Administración de Justicia y a los servicios sociales. Acreditada la situación de vulnerabilidad, se suspenderá de forma extraordinaria el desahucio.

Si la paralización del lanzamiento afecta a su vez a un propietario vulnerable, el Letrado de la Administración de Justicia deberá dar parte a los servicios sociales para que decidan cómo proceder en el caso.

Última modificación de la Ley Antidesahucios

Desde que se dictó la medida, la norma se ha reformado en repetidas oportunidades. El 22 diciembre de 2020, mediante el Real decreto-ley 37/2020, se ampliaron los supuestos en los que los juzgados podían paralizar un desahucio.

Antes, la suspensión temporal del procedimiento solo se contemplaba para los desahucios que jurídicamente seguían la vía civil. Este es el caso mayoritario por representar la vía más rápida. Ahora se incluyen “aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante”.

En otras palabras, se amplía el beneficio de la paralización del desahucio a personas que estén ocupando una vivienda de manera ilegal. Sin embargo, junto con esto, el decreto contempla otros requisitos y no ampara a cualquier persona que ocupe una vivienda, solo lo hace bajo determinadas circunstancias.

Exclusión a la ocupación ilegal con intimidación o violencia

La nueva Ley Antidesahucios modificó el apartado séptimo, que regula una serie de exclusiones a la norma. Este es el cambio que más polémica ha levantado: hasta ahora se decía que era imposible parar el desahucio cuando la entrada o permanencia en el inmueble fuera “consecuencia de delito”. Ahora ese requisito dice que será “cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas”. Es decir que si hubo delito pero no hubo intimidación o violencia sobre las personas, se podrá dictar la paralización del desahucio.

Efectos de la nueva Ley Antidesahucios

Inseguridad jurídica

Como era de esperar, el sector inmobiliario señala que este cambio normativo genera inseguridad jurídica en el mercado de la vivienda. Hay quienes sostienen que la protección que incluye la nueva versión del Real Decreto-ley podría suponer incluso una llamada a la ocupación ilegal. Se verían particularmente afectadas por este efecto las viviendas que se encuentren vacías. Ya que la ocupación ilegal de una vivienda vacía difícilmente entre en el supuesto de exclusión por intimidación o violencia que vimos en el apartado anterior.

Baja de la inversión en vivienda

La agencia de calificación Moody ‘s señaló en un informe reciente que la nueva Ley Antidesahucios traerá aparejado un deterioro de la calidad de la vivienda como activo de inversión. Ello es lógico si pensamos que quien invierta en la compra de un inmueble puede verse despojado del uso del mismo por una ocupación ilegal y sin posibilidad de iniciar el desahucio. Como se sabe, la inversión inmobiliaria se caracteriza históricamente por ser una inversión cara pero segura. El planteo de los inversores es que al perder seguridad, pierde atractivo como inversión.

Menor oferta de vivienda

La falta de inversión en vivienda por parte de quienes tienen el capital para hacerlo, trae aparejada a futuro una falta de oferta de la vivienda. Ya sea para venta o para arriendo. Se espera que se reduzca la inversión privada en el mercado inmobiliario español. Vale aclarar que la medida es temporal y rige hasta la finalización del estado de alarma por la Covid-19. Sin embargo, en el rubro se respira un aire de desconfianza respecto de la capacidad y los reflejos del Estado para revertir a futuro, y sin más, estos derechos precarios de vivienda que hoy otorga. Existe una probabilidad creciente de que la mayoría de estas medidas se extiendan o se reemplacen por otras cuando expiren.

El informe de Moody ‘s se retrotrae, para ejemplificar, al año 2012. Ese año el Ejecutivo de Mariano Rajoy estableció limitaciones a los desalojos de prestatarios hipotecarios vulnerables. Ello se dio en el peor momento de la crisis provocada por el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008. Desde entonces, se han ampliado los plazos de vencimiento y su alcance.

Inmobiliarias de la banca

Estos cambios legales, según el informe de Moody ‘s ya mencionado, serán particularmente negativos para las propiedades inmobiliarias de la banca. Se trata de propiedades que previamente pertenecían a desarrolladores inmobiliarios. Tales propiedades tienden a tener altos niveles de ocupación ilegal. La ocupación ilegal se calculaba entre el 5% y el 10% antes de la pandemia. Sin dudas la crisis por el coronavirus ha aumentado estos niveles

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Decreto antidesahucios: consecuencias de la nueva normativa

Alquilar 1 febrero, 2021

El Parlamento Europeo dice no a la regulación del precio de alquiler

Recientemente hubo cierta controversia respecto de la decisión del Parlamento Europeo de recomendar a los Estados miembros una regulación del precio del alquiler. El problema del hábitat de los europeos es un tema que preocupa, y mucho, a las autoridades de la Comunidad Europea. En este post te contamos qué sucedió, qué fue lo que se votó finalmente y cómo se regula el tema en España.

Primera propuesta del Parlamento Europeo

La controversia se generó porque en la propuesta original de la resolución se establecían ciertas recomendaciones favorables a los inquilinos. Finalmente estas recomendaciones no se vieron plasmadas en el texto aprobado.

Concretamente, el artículo 40 de la propuesta establecía lo siguiente. “… pide a los Estados miembros y a las autoridades regionales y locales que establezcan disposiciones legales, incluidas normativas de alquiler claras, que protejan los derechos de los inquilinos y propietarios que ocupan sus propias viviendas, que fomenten la seguridad tanto para los propietarios como para los inquilinos y eviten los desahucios, también después de medidas de renovación, y que incluyan a quienes viven en una vivienda enajenada al Estado en el marco de un proceso de restitución; pide a los Estados miembros y a las autoridades regionales y locales que garanticen la seguridad de la tenencia, favoreciendo los contratos de arrendamiento a largo plazo como opción por defecto, junto con la transparencia de los alquileres y las medidas de control de los alquileres, corrijan el alquiler cuando sea necesario para facilitar una vivienda asequible para todos, presten apoyo a organizaciones que trabajan en la protección de los inquilinos y propietarios que ocupan sus propias viviendas y establezcan procedimientos de resolución de litigios legales de umbral bajo”.

Resolución aprobada

Finalmente, la resolución que vio la luz eliminó el enunciado que pedía favorecer el arrendamiento a largo plazo. También se eliminó la recomendación a favor del control y corrección de los alquileres. El texto definitivo fue aprobado el 21 de enero de 2021 y acortó las recomendaciones que se incluían en el artículo 40. Es que en una economía de libre mercado, este tipo de recomendaciones no era bien tomada por parte de los Estados miembros. Es por ello que esas recomendaciones fueron eliminadas por el voto en contra de 358 eurodiputados frente a los 316 votos a favor. Asimismo se contabilizaron 13 abstenciones.

Alquiler en Europa

Estos idas y vueltas en las recomendaciones del Parlamento Europeo responden a una situación delicada del mercado de alquileres en el continente. Es que el acceso a la vivienda es un tema central de los gobiernos europeos y los alquileres representan una modalidad de vida importantísima. En su primer considerando la resolución establece lo siguiente. «El acceso a una vivienda adecuada constituye un derecho fundamental y debe considerarse una condición previa para ejercer y obtener el acceso a los demás derechos fundamentales y a una vida digna”.

Estadísticas en las que se basó el Parlamento Europeo

La resolución desarrolla una serie de considerandos que resultan impactantes a la vez que interesantes desde el punto de vista estadístico. Los resumimos a continuación:

En 2018, el índice de población de la Unión que vivía en condiciones de hacinamiento era del 17,1%.
en la Unión la proporción de jóvenes (de entre 25 y 34 años) que viven con sus padres es del 28,5 %
La proporción de la población de la UE que gastó más del 40 % de su renta disponible en vivienda entre 2010 y 2018 se situó en el 10,2 %.
Casi el 38 % de los hogares en riesgo de pobreza gastaron más del 40 % de su renta disponible en vivienda
Como consecuencia de la crisis provocada por la Covid-19, en abril de 2020, el 38 % de los europeos ya había visto empeorar su situación económica. El 47% de los europeos tuvo dificultades para llegar a fin de mes, una cifra que se eleva al 87 % entre las personas desempleadas. Entre estas, cerca del 30 % ya estaban en mora en relación con sus facturas de suministros públicos. Y el 22 % en el pago de alquileres o hipotecas y una quinta parte temía por la estabilidad de su situación de alojamiento debido los atrasos de alquileres.
El número de personas sin hogar está aumentando en al menos 24 Estados miembros. En la Unión Europea hay cada noche 700 000 personas sin hogar que tienen que dormir en albergues o en la calle, lo que supone un aumento del 70 % en los últimos diez años

Regulación del alquiler y la renta en España

La norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019. Esa modificación establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. En lo que se refiere la actualización de la renta, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. A continuación te explicamos con mayo detalle este cambio.

Como podemos ver, la regulación de normas favorables al inquilino — en línea con la propuesta que finalmente fue eliminada de la resolución del Parlamento Europeo— es un tema que se encuentra vigente en la agenda política española

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Propietarios 29 enero, 2021

Repercutir los gastos de comunidad al inquilino

Cuando se genera una deuda en los gastos de comunidad de un piso alquilado, ¿puede el arrendador repercutir estos gastos al inquilino? ¿Qué dice la ley al respecto? En este post te lo contamos.

Por “repercutir” (o, a veces, “repetir”) se entiende la acción judicial por la cual una persona demanda a otra que se haga cargo de una deuda que se le reclama. Es común que en el contrato de alquiler se establezca que el inquilino debe hacerse cargo de pagar los gastos de comunidad del piso en alquiler, entre otros. Pero también suele suceder que, por diferentes motivos, el inquilino no realiza esos pagos. Esto genera una deuda a nombre del arrendador y puede derivar en la resolución del contrato. ¿Puede el arrendador reclamar judicialmente para que se obligue al inquilino a saldar la deuda de gastos de comunidad? Sigue leyendo: analizaremos qué dice la ley y la jurisprudencia.

Gastos de comunidad

La ley que regula los gastos de comunidad es la 49/1960, sobre propiedad horizontal. Allí se establece que “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble (…). Dicha cuota servirá para determinar la participación en cargas y beneficios por razón de la comunidad”.

Los gastos de comunidad se utilizan para cubrir los gastos generales de un edificio de propiedad horizontal. Allí se incluyen todas las obras para el mantenimiento y conservación del edificio. También se aplican a servicios e instalaciones comunes, como pueden ser la piscina, el jardín o zonas compartidas. Asimismo, en su caso, se utilizan para cubrir servicios del edificio como son la seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.

El pago de este gasto se realiza en cuotas mensuales y siempre compete al propietario. En el caso que el piso esté alquilado y en el contrato diga que los gastos los tiene que asumir el inquilino, el propietario continúa siendo el responsable.

Pacto en el contrato de arrendamiento

De acuerdo a lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 4 “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”. Lo más normal en este tipo de contratos es que se establezca por escrito que el inquilino debe hacerse cargo de pagar los gastos de comunidad. Amén de que, como ya se dijo, esos gastos sigan estando siempre a nombre del propietario.

Requisitos para repercutir al inquilino las deudas en gastos de comunidad

Las partes (arrendador y arrendatario) pueden haber pactado entre sí la obligatoriedad por parte del inquilino (arrendatario) de pagar los gastos de comunidad. Pero para que, llegado el caso de que ese gasto no se pague, el propietario pueda repercutir judicialmente contra el inquilino, deben darse ciertos requisitos.

Pacto escrito

El pacto que establezca la obligatoriedad por parte del inquilino de pagar los gastos de comunidad debe establecerse explícitamente por escrito en el contrato. Parece ser una obviedad, pero en muchos casos —principalmente cuando existe una relación de confianza entre las partes—, estos detalles se arreglan “de palabra » .Y, como dice el dicho, “a las palabras se las lleva el viento”. Por eso recomendamos enfáticamente siempre dejar todos los acuerdos establecidos por escrito. Como dice otro dicho: “cuentas claras mantienen la amistad”.

Determinación del importe anual de gastos de comunidad

Para sostener la validez de la obligación del inquilino de pagar los gastos de comunidad, es importante no solo que el pacto conste por escrito en el contrato. Además deberá establecerse el importe anual que representan esos gastos. Es común que el contrato contenga una cláusula que indique algo como “el arrendatario se obliga al pago de los gastos comunes pertenecientes a la vivienda alquilada”. Esto no es suficiente si queremos quedarnos tranquilos.

Se dice que aquel que tenga sentido común siempre tendrá a la ley de su lado. (También se dice que el sentido común es el menos común de los sentidos). No es lógico cargar al inquilino con la obligación de realizar un gasto si no determinamos cuánto representa ese gasto. No se puede obligar al inquilino a pagar una cuenta que no sabe de cuánto será. Llegados a repercutir judicialmente contra un inquilino por no pagar los gastos de comunidad, si no se estableció el importe que representarían esos gastos, lo más probable es que el juzgado considere que esa cláusula es nula.

Pactos que no determinan el monto de gastos de comunidad

Como dijimos, si en el contrato no se determinó el valor que representará el gasto de comunidad, no se podrá repercutir contra el inquilino cuando se genere una deuda. Ello no quiere decir que en todos los casos vaya a generarse la deuda. Por el contrario, en la mayoría de los casos, si la cláusula está en el contrato en los términos que vimos más arriba (sin determinar el monto), lo que sucede comúnmente es que el inquilino se haga cargo de esos gastos de todos modos. El problema surge cuando ese monto es mayor al que el inquilino preveía.

Repercutir gasto en la Ley de Arrendamientos Urbanos

La norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior.

Para los alquileres de vivienda permanente, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.

Obligatoriedad de determinar el monto en la ley

La obligatoriedad de determinar el monto de los gastos de comunidad está establecida claramente en el artículo 20 de la ley.

Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.

1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

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Alquilar 27 enero, 2021

Divorcio del inquilino en el contrato de alquiler

¿Qué sucede cuando un matrimonio se muda a una vivienda de alquiler y luego ocurre el divorcio? ¿Quién debe quedarse habitando esa vivienda? ¿Qué dice la ley? En este post te lo contamos.

Cuando un matrimonio se muda a una vivienda de alquiler todo suele ser optimismo y esperanza. Pero, lo sabemos, las parejas muchas veces se separan. Y los matrimonios se divorcian. En esos casos, la convivencia bajo un mismo techo ya no es una opción y uno de los dos debe dejar la vivienda. ¿Quién debe quedarse en la vivienda en alquiler? ¿Qué pasa cuando se tiene que ir de la vivienda la persona que firmó el contrato en calidad de arrendatario o arrendataria? Analizaremos qué dice la ley al respecto.

Divorcio del inquilino

¿Puede el divorcio del inquilno influir de alguna manera en el contrato de alquiler? La respuesta es que sí, puede. Imaginemos que la vivienda está alquilada a nombre de uno de los cónyuges. Muchas veces las personas se conocen, se ponen en pareja y, antes o después de contraer matrimonio, una de ellas se muda al piso que alquila la otra. Cuando los acontecimiento se dan de esta manera indudablemente el contrato de alquiler estará a nombre de uno solo de los cónyuges en calidad de arrendatario.

En otros casos, aunque la pareja ya esté casada al momento de mudarse, solo uno de ellos se hace cargo del trámite de alquilar vivienda y solo esa persona consta como arrendatario en el contrato de alquiler. Así, cuando el matrimonio se termina y sucede el divorcio, puede ocurrir que quien queda habitando la vivienda sea justamente el cónyuge que no figura en el contrato como arrendatario. Es la Ley de Arrendamientos Urbanos la que nos va a dar las pautas en estos casos.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior.

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Respecto de la incidencia del divorcio del inquilino en el contrato de alquiler, la ley le dedica el artículo 15 en el Capítulo II referido a la duración de los contratos de alquiler.

Uso de la vivienda por parte del cónyuge no arrendatario

En su artículo 15 la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la posibilidad de que se continúe el uso de la vivienda arrendada por parte del cónyuge no arrendatario. Es decir que, en estos casos, puede darse que abandone la vivienda aquella persona que originalmente contrato el arriendo y deje en su lugar a su excónyuge. Textualmente, la ley dice que en caso de divorcio “el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada”. La misma posibilidad aplica para los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial.

Sentencia firme de divorcio

Para que opere esta posibilidad que otorga la ley, es necesario que el cónyuge beneficiario acredite el divorcio mediante sentencia judicial firme. Es imporante que quede demostrado que realmente hubo un divorcio y se falló judicialmente. Tengamos en cuenta que en estos casos se le impone al arrendador tomar un inquilino distinto a aquél con quien contrató originalmente. La ley dice que “el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación”. Se prevé el caso genérico de “la legislación civil que resulte de aplicación” porque, recordemos, esta posibilidad también rige para nulidad de matrimonio o separación judicial.

Traspaso de titularidad

Cuando se cumplan los extremos detallados en los apartados precedentes, el cónyuge que no era arrendatario pasará a ser el titular del contrato de alquiler en los mismos términos que fue suscrito originalmente. Así lo dice la ley: “El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato”. Es recomendable que toda la documentación referida al divorcio y cambio de titularidad, se agregue como anexo al contrato de arrendamiento original.

Comunicación al arrendador

El cónyuge que permanezca en la vivienda deberá comunicar de manera fehaciente su voluntad de continuar en el uso de la vivienda al arrendador. La ley establece que dicha comunicación debe realizarse en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente. Asimismo, es obligatorio que con la comunicación se acompañe copia de la resolución judicial de divorcio, o al menos de la parte de la resolución que afecte al uso de la vivienda

Divorcio de arrendador

Otra situación vinculada al tema de este artículo es la del divorcio del arrendador, ya no del inquilino. La ley establece que el divorcio del arrendador puede incidir en la duración de los contratos de alquiler. Resumidamente, cuando el que se divorcia es el arrendador, la ley permite establecer duraciones más cortas en los contratos de alquiler. Si quieres saber más sobre cómo influye el divorcio del arrendador en el contrato de alquiler, lee este post.

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Alquilar 26 enero, 2021

Divorcio del arrendador en el contrato de alquiler

¿Qué sucede cuando el arrendador de una vivienda sufre un divorcio y necesita la vivienda que dio en alquiler para su cónyuge? ¿Qué dice la ley? En este post te lo contamos.

Sucede a veces que el arrendador adquiere la vivienda arrendada como inversión para ponerla en alquiler y así obtener una renta mensual. Mientras tanto vive con su cónyuge y ambos usan el dinero de la renta para cubrir su coste de vida. Pero, si se divorcia, puede necesitar de esa vivienda que es de su propiedad y dio en alquiler. Muchas veces la justicia determina que uno de los cónyuges debe proveer de vivienda al otro. Generalmente cuando hay niños de por medio Analizaremos qué dice la ley al respecto.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Respecto de la incidencia del divorcio del arrendador en el contrato de alquiler, la ley aclara el supuesto que analizaremos a continuación.

Divorcio del arrendador

¿Puede el divorcio del arrendador influir de alguna manera en el contrato de alquiler? Pues sí. No es lo más común, pero en el caso que el arrendador esté atravesando o haya atravesado recientemente una situación de divorcio, ello puede afectar el plazo mínimo de alquiler establecido por la ley como parámetro general. Para entenderlo cabalmente, antes analizaremos brevemente la duración de los contratos de alquiler.

Duración de los contratos de alquiler

A pesar de lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es habitual creer erróneamente que los contratos de alquiler duran un año. Conforme lo establecido en el artículo 9° de la ley, la duración de los contratos de alquiler será libremente pactada por las partes. Sin embargo, la norma sugiere un plazo de duración de cinco años. Indica que, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración..

Divorcio del arrendador como excepción a la prórroga obligatoria

La ley establece algunos casos que comprenden una excepción a la prórroga obligatoria que mencionamos en el apartado precedente. Cuando el arrendador necesite la vivienda para su cónyuge, en el supuesto de divorcio, podrá pactarse una duración menor a los cinco años sin obligación de prorrogar. Textualmente, el inciso 3 del artículo 9 de la ley dice lo siguiente.

Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial

Comunicación anticipada

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar fehacientemente al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada. Deberá realizar la comunicación con al menos dos meses de antelación especificando el divorcio como causa de dicha necesidad y la fecha en que va a necesitar la vivienda. Cumplido este extremo, el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto

Requisitos para pactar duración menor a cinco años por divorcio del arrendador

Repasamos los requisitos que establece la ley para que el arrendador divorciado pueda pactar una duración menor a 5 años sin que le aplique la prórroga obligatoria.

Debe constar en el contrato la posible necesidad de la vivienda para el cónyuge.
Debe tener sentencia firme de divorcio.
Debe haber transcurrido un año de arriendo como mínimo.
El arrendador debe comunicar fehacientemente al arrendatario, con al menos dos meses de anticipación, su voluntad.
En la comunicación, el arrendador debe establecer la fecha exacta en la que necesitará la restitución de la vivienda.

Supuesto de no ocupación de la vivienda por el cónyuge

Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Urbanos aclara un supuesto para salvaguardar el derecho genérico del arrendatario a residir en la vivienda de alquiler por cinco años. Si transcurridos tres meses desde el efectivo desalojo de la vivienda, el cónyuge del arrendador no hubiera procedido a ocupar la vivienda, el arrendatario podrá optar entre dos opciones. Para ello tendrá un plazo de treinta días contados desde los tres meses de su desalojo.:

Reposición del arrendatario en la vivienda

Una opción que tiene el arrendatario en estos supuestos es exigir ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años. En este caso, se respetarán, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción. Sumado a ello, el arrendatario tendrá derecho a la indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.

Indemnización al arrendatario

La segunda opción que da la ley al arrendatario en estos supuestos es el de recibir una indemnización sin ser restituido en la vivienda. La indemnización se calculará en una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.

Excepción a la obligación del arrendador de reponer o indemnizar al inquilino en estos supuestos

La ley indica un supuesto en el que no procede la reposición del arrendatario ni la indemnización a su favor. Esto es cuando el cónyuge del arrendador no hubiera procedido a ocupar la vivienda desocupada por el arrendatario por causa de fuerza mayor. Se entiende por fuerza mayor el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

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Alquilar 26 enero, 2021

Visa de estudios en Madrid: ¡Paso a paso para que puedas obtenerla!

¿Eres extranjero y quieres iniciar o ampliar tus estudios en una universidad de Madrid? Entonces, debes leer este artículo. ¡Te brindamos toda la información necesaria para que puedas tramitar tu visa de estudios!

Cinco de las mejores universidades del mundo se encuentran en Madrid, según la última edición del ranking internacional QS. La Universidad Autónoma, por ejemplo, se posiciona como la segunda mejor de la región, mientras que la Universidad de Barcelona ocupa el primer puesto. La UCM, por su parte, se encuentra en la posición 206 de las mejores universidades del mundo y la Politécnica en el 451. Esto explica por qué tantos estudiantes foráneos se apuntan en universidades españolas para cursar o ampliar sus estudios. Pero ¿qué debes hacer si eres extranjero y quieres estudiar en Madrid?

Estudiar en Madrid: visa para estancia de larga duración

Para poder residir legalmente en Madrid, los estudiantes deberán tramitar una visa de estudios. Si bien existen dos tipos de visa (una de corta y otra de larga duración), la primera solo es válida para estancias inferiores a los tres meses. Los cursos de grado, las maestrías y los posgrados suelen superar con creces este plazo, por lo que es la visa menos utilizada. Además, su duración es de tan solo noventa días, por lo que iguala al tiempo que se puede residir como turista en el país.

Por todo esto, haremos hincapié en la solicitud de la visa de larga duración para que puedas estudiar en Madrid por un plazo de entre seis y doce meses, dependiendo del tiempo que duren tus estudios. Pero si has decidido cursar un Master cuyo plazo es de dos años, por ejemplo, ¡no te preocupes! Podrás renovar el visado periódicamente hasta un total de tres años naturales.

Requisitos para solicitar una visa de estudios en Madrid

En la mayoría de los países de habla hispana, rigen los mismos requisitos para poder solicitar una visa de estudios en Madrid. No obstante, procura verificarlos en el Consulado Español de tu país de origen porque pueden existir variantes. Dicho esto, procedamos a enumerar los requisitos generales para poder estudiar en Madrid.

En primer lugar, deberás demostrar que estás matriculado en un curso válido para la tramitación de la visa de estudios en España. Para ello, tendrás que presentar en el consulado un certificado de matriculación y un documento que acredite la distribución del curso.

En segundo lugar, te pedirán que demuestres solvencia. Es decir que tendrás que demostrar que posees fondos económicos suficientes para solventar tu estancia y regresar a tu país de origen una vez vencido el plazo de la visa. ¿Cuánto dinero debes tener para cumplir con este requisito? Por norma general, en el consulado te pedirán que dispongas del 100% del IPREM, que en 2021 es de 564,90 euros por mes.

En este sentido, cabe hacer una aclaración: si demuestras que ya has abonado el alojamiento para toda tu estancia, el importe de dinero mencionado anteriormente podría verse reducido.

El tercer requisito se refiere a contar con un seguro médico. Pero ¡atención! No todos son igualmente válidos. Para solicitar una visa de estudios en Madrid, deberás contratar un seguro médico sin copago, sin carencias y que, además, tenga cobertura en cada una de las siguientes áreas:

Medicina primaria y de especialidades
Pruebas diagnosticas
Métodos terapéuticos
Intervenciones quirúrgicas
Hospitalización
Urgencias
Repatriación

Por último, deberán cumplirse algunos requisitos adicionales: no tener prohibida la entrada a España, carecer de antecedentes penales en este país, no haber cometido delitos durante los últimos cinco años en tu país de origen o lugar de residencia anterior y no padecer ninguna enfermedad contagiosa que pudiera amenazar la salud pública.

Además, en caso de ser menor de edad y no realizar el viaje acompañado por un padre o tutor, deberá presentarse un documento que demuestre la custodia durante la estancia.

Todos estos requisitos habrán de ser demostrados con documentos fehacientes en el Consulado Español de tu país de origen.

Documentos necesarios para solicitar la visa de estudios en Madrid

Tal y como informan en el Portal de Inmigración del Gobierno de España, deberás presentar en la oficina consular de tu país de residencia la siguiente documentación:

Impreso de solicitud de visado nacional. Modelo oficial, por duplicado, debidamente cumplimentado y firmado por el extranjero o su representante legal en caso de ser menor de edad. Dicho impreso puede obtenerse en www.maec.es.
Pasaporte completo y en vigor o título de viaje, reconocido como válido en España, con vigencia mínima del periodo para el que se solicita la estancia.
Documentación acreditativa de disponer de medios económicos necesarios para el período que se solicita y para el retorno al país de procedencia.
En el supuesto de estudiantes menores de edad, autorización de padres o tutores en la que conste el centro, organización, entidad y organismo responsable de la actividad y del periodo de estancia previsto.
Documentación acreditativa de disponer de seguro médico.
Documentación acreditativa de estar admitido en un centro de enseñanza.
Si la duración de la estancia supera los seis meses:
- Certificado médico.
- Si es mayor de edad penal, certificado de antecedentes penales expedido por las autoridades del país de origen o del país en que haya residido durante los últimos cinco años.

La visa de estudios en Madrid, ¿permite trabajar por cuenta ajena?

La visa de estudios sí permite trabajar por cuenta ajena, aunque también en este caso deben respetarse una serie de requisitos que exponemos a continuación.

En primer lugar, las actividades laborales deberán ser compatibles con la realización de los estudios. Además, los ingresos obtenidos no podrán tener el carácter de recurso necesario para tu sustento. En lo que respecta a las aptitudes profesionales, como estudiante deberás tener la capacitación y la cualificación legalmente exigida para el ejercicio de tu profesión. Por último, el contrato deberá formalizarse por escrito y será a tiempo parcial. En el supuesto de que fuera a jornada completo, su duración no podrá superar los tres meses ni coincidir con los periodos de estudios.

En todos los casos, tanto el contrato como los empleadores deberán acogerse a la normativa vigente y estar inscritos en el régimen general de la Seguridad Social.

Con toda esta información, ya estás en condiciones de buscar la mejor universidad e iniciar esta aventura de estudiar en Madrid. ¿Ya sabes dónde te alojarás durante tu estadía? ¡Mira todos los pisos que tenemos para ofrecerte en Oi Real Estate!

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Fondos de inversión 25 enero, 2021

Socimi. Qué son y cómo influyen en el precio de los alquileres

Probablemente hayas oído hablar de las socimi y no estés seguro de que se trata. Su nombre suena japonés. En realidad se trata de un fenómeno e inversión que se desarrolla originalmente en Estados Unidos y que goza de buena salud en España. En este post te explicamos qué es una socimi y sus implicancias.

¿Qué es una socimi?

El nombre “socimi” es el acrónimo correspondiente a “Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario”. Se trata ni más ni menos que de un grupo de inversión en activos inmobiliarios. Las socimis son sociedades de inversión dueñas de activos inmobiliarios (inmuebles) y cuyos ingresos proceden fundamentalmente de los alquileres de esos inmuebles. En inglés se conocen con el nombre de REIT, proveniente de la denominación Real Estate Investment Trust.

Historia

Este tipo de sociedad nace en la década del 60 en Estados Unidos. Allí se le dio el nombre de Real Estate Investment Trust, del que se deriva su sigla REIT. Su desarrollo tuvo como objetivo la captación de inversiones de pequeños inversores en el mercado inmobiliario. Con esa idea en mente la modalidad escogida fue la de igualar la inversión en inmuebles (que es una inversión característicamente onerosa) a la inversión en cualquier otro tipo de industria. Para ello se optó por la cotización de las REIT en la Bolsa de Valores. Con excepción de las socimis de Bélgica y Hong Kong, estas sociedades están abiertas a la inversión internacional.

Socimi. Desarrollo en España.

El mercado inmobiliario participa en el Producto Interior Bruto de las economías avanzadas en un porcentaje promedio del 10 por ciento. Sin embargo, el porcentaje de participación del mercado inmobiliario en el Producto Interior Bruto de España se calcula en alrededor del 16 por ciento. Muy por encima de la media internacional. Con este dato en mente, el 27 de octubre de 2009, España sancionó la ley Ley 11/2009. Esta ley regula las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (socimis).

La ley establece que se considerarán socimis las sociedades que tengan como objetivo principal el siguiente: “La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido”.

Requisitos de inversión de las socimi

La ley exige que las socimi tengan invertido, al menos, el 80 por ciento del VALOR DEL ACTIVO en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento. También se acepta que dentro de ese 80 por ciento se computen terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento. En este caso, la promoción deberá iniciar dentro de los tres años siguientes a su adquisición. Asimismo, pueden computarse en ese porcentaje las participaciones en el capital o patrimonio de otras socimi.

Asimismo, al menos el 80 por ciento de las RENTAS del período impositivo correspondientes a cada ejercicio deberá provenir del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal o de de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal. La ley excluye de este cálculo a las rentas derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido un plazo de mantenimiento de tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido por la misma ley.

Régimen fiscal especial

Al igual que sucede con los fondos de inversión, las socimi gozan de ventajas fiscales. El desarrollo del mercado inmobiliario necesita captar pequeños inversores. Y para ello se les debe otorgar todas las garantías posibles a estos inversores. en virtud de sus estructura, conformación y características, las socimis son una opción viable en este sentido.

Es la misma ley que regula las socimi la que dispone en su artículo 8 que, cumpliendo una serie de requisitos, a estas compañías se les aplica un régimen fiscal especial muy favorable. Conforme la última modificación de la ley, sancionada en 2012, las socimi tienen un tipo de gravamen del 0% en el Impuesto sobre sociedades. Para ello deben cumplir con una permanencia de los inmuebles en arrendamiento durante un período de 3 años. Si no se cumple este período, tributarán de acuerdo con el régimen general, aplicándose el tipo de gravamen general del Impuesto sobre sociedades.

Asimismo, las socimi cuentan con una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Estas exenciones son fundamentales para el desarrollo de sus actividades.

Influencia de las socimi en el mercado de alquileres

La ley que crea las socimi es clara respecto del objetivo de estas sociedades de inversión. En el preámbulo sostiene que la combinación de un régimen sustantivo específico conjuntamente con un régimen fiscal especial tiene dos objetivos fundamentales. Por un lado, continuar con el impulso del mercado del alquiler en España, elevando su profesionalización, facilitando el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria. Por el otro, busca incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles, dinamizando el mercado inmobiliario, permitiendo que el inversor obtenga una rentabilidad estable de la inversión en el capital de estas sociedades a través de la distribución obligatoria de los beneficios a sus accionistas.

Sin embargo, existe cierta polémica en torno a los efectos que las socimi producen en el mercado inmobiliario. Por un lado, hay quienes les han atribuido en ocasiones la subida del precio del alquiler. Por el otro, hay quienes aseguran que su papel es fundamental para que haya más viviendas en arrendamiento. Debemos tener en cuenta que una de cada cuatro familias españolas viven en viviendas alquiladas.

Se estima que solo un 4% del parque de viviendas en alquiler está en manos de socimis. El precio de la renta sube por causas de lo más variadas, que incluyen la precariedad laboral, los costes de las hipotecas, realidades como la de la pandemia que nos toca vivir, la movilidad y otros. La realidad es que estas sociedades de inversión pueden influir en el precio del alquiler pero en una medida mínima.

Socimi y precio de alquileres. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

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Alquilar 24 enero, 2021

Pago atrasado de la renta

¿Qué pasa cuando el inquilino se retrasa en el pago de la renta en el alquiler de una vivienda? Si el arrendador toleró en algún mes un retraso, ¿se supone que acepta el pago atrasado en los subsiguientes? En este post analizaremos todo lo referido al tema.

Es común que, por diferentes situaciones, el inquilino se pase del plazo legal o contractual para pagar la renta. Muchas veces esta situación responde a causas económicas. En otros casos sucede simplemente por olvido o por complicaciones administrativas para conseguir el dinero o realizar la transferencia bancaria. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece las condiciones del pago de la renta y los efectos de la demora en el pago.

Renta en la Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes saber es que la norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior.

Para los alquileres de vivienda regulares, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.

Las condiciones básicas referidas a la renta están indicadas en el capítulo III de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Período de pago de la renta

El período dentro del cual el arrendatario debe pagar la renta establecerse en el contrato de alquiler. La Ley de arrendamientos Urbanos establece, en el inciso segundo del artículo 17, las condiciones generales respecto del periodo del pago. Allí se determina que “salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes”. Es decir, que entre el 1 y el 7 de cada mes, el inquilino deberá pagar la renta por las vías establecidas en el mismo contrato y/o consensuadas por las partes.

Es importante remarcar que, como el mismo inciso aclara, las partes pueden pactar libremente un período de pago diferente. Si, por ejemplo, el arrendatario recibe sus ingresos a mediados de mes, podrá establecerse que el pago se realice entre el 15 y el 22. En estos casos es fundamental que el período particular de pago conste por escrito en el contrato.

¿Pago de mes adelantado o mes vencido?

Muchas veces surge la duda respecto de si la renta se paga por anticipado o a mes vencido. Si bien las partes son libres de pactar el pago de una u otra forma, la realidad es que siempre se paga por anticipado. Es decir que del 1 al 7 de febrero el inquilino abonará por el alquiler de todo el mes de febrero. La Ley de Arrendamientos Urbanos pone un límite respecto de cuántos meses puede pedir el arrendador por adelantado. “En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.

Lugar y forma de pago

Cómo y dónde se pagará es otra decisión que puede generar conflictos entre las partes. En todos los casos es importante llegar a un acuerdo y ponerlo por escrito en el contrato. A veces el arrendador prefiere que el pago se realice en metálico y las oficinas de su agente inmobiliario. Esto suele generar fastidio en el inquilino, pues tendrá que conseguir el dinero y disponer de su tiempo para concurrir al lugar de pago cada mes. La opción más expedita es que el pago se realice por transferencia bancaria.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que “el pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada”. Es decir que, si no se estipulo nada por escrito en el contrato respecto del lugar y la forma de pago de la renta, se entenderá que la misma deberá realizarse en metálico y en la vivienda arrendada”.

Pago atrasado de la renta. Consecuencias en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En la ley está claro. El atraso en el pago de la renta por parte del inquilino otorga al arrendador la facultad de resolver el contrato de pleno derecho. Es que, justamente, el pago de la renta es la responsabilidad principal que tiene que cumplir el arrendatario y por la cual el arrendador le otorga la vivienda en arriendo. Y el cumpliniento con el plazo de pago es tan importante como el importe de la renta. Así como el arrendador no tiene por qué aceptar que se le pague un importe menor al estipulado, tampoco tiene por qué´aceptar que se le pague en otra fecha.

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos incluye el no pago de la renta (en el plazo estipulado) como una de las consecuencias de resolución del contrato.

“Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones. 1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. 2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario”.

Pago atrasado de la renta. Consecuencias en la práctica y en la jurisprudencia.

Si bien la ley establece que el pago atrasado de la renta es causal de resolución del contrato, la realidad es que por un retraso excepcional y de pocos días es difícil que el arrendador dé por resuelto el contrato. Todo dependerá de la relación entre las partes y de cómo se dé la situación. Si eres inquilino, te recomendamos que apenas sepas que te retrasarás en el pago, se lo comuniques al arrendador y le expliques los motivos.

Si el arrendador decide resolver el contrato por un atraso en el pago, el inquilino puede optar por demandar judicialmente para que dicha resolución no opere. En este punto, la jurisprudencia no es unánime. Es decir que ante el reclamo judicial del inquilino para que, por un atraso en el pago no opere la resolución, el fallo a favor o en contra dependerá del juzgado que toque.

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