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Alquilar 3 junio, 2021

Alta demanda y poca oferta de pisos en alquiler en toda España

La crisis económica ha dificultado más aún la posibilidad de comprar viviendas. Crece la alta demanda y es poca la oferta de pisos en alquiler en toda España en plena temporada de verano.

Llegan las ansiadas vacaciones de verano y con ellas la alta demanda y poca oferta de pisos en alquiler en España. La gente está con necesidad de tomarse unas buenas vacaciones luego de todo el estrés que generó el COVID 19, además de que la campaña de vacunación alienta a que haya más tranquilidad. Muchos estudiantes, profesores y trabajadores de contratos específicos terminaron sus contratos de alquiler o están por terminarlos en este período. Por lo que es este el momento de más transiciones en el mercado de alquiler. Además, es el momento más esperado para aquellos que buscan hacer la diferencia con sus licencias turísticas. Turistas extranjeros que eligen España como destino vacacional colman las distintas opciones y cada vez es más escasa la oferta. Además, un impacto fuerte que tuvo la pandemia se dio en las construcciones. Muchas obras de nuevos hoteles o pisos con finalidad de alquiler están paradas o fueron retrasadas.

Alta demanda y poca oferta de pisos en alquiler en toda España

Si antes de la pandemia era difícil iniciar el proceso de compra de un piso para los jóvenes, ahora se ha puesto aún más lejana esta posibilidad. Muchas personas que tenían la idea de solicitar una hipoteca para comprar sus pisos en el año 2019 han tenido que dejar sus ambiciones de lado ya que, se vieron obligados a recurrir a sus ahorros para subsistir a esta catástrofe económica. Llegar a cubrir el 30% del total del precio de los inmuebles demanda un gasto poco accesible para la media de españoles. Por lo tanto, el gran beneficiario es el sector inmobiliario de alquiler. Pero ¿hay suficientes pisos disponibles para la cantidad de personas que necesitan alquilar? La verdad es que cada vez es más difícil responder a la demanda.

Más españoles optan por alquilar habitaciones

Asimismo, los propietarios son conscientes de que quizás rentar las habitaciones de sus pisos es más rentable que hacerlo a su piso entero. Esto se debe a que el precio se vuelve más asequible y a que el precio total de rentabilidad puede llegar a ser mayor. O, también, puede ser que el mismo propietario elija vivir en una de las habitaciones y sacar jugo de los ambientes vacíos. Mismo aquellos que se la rebuscan para crearse recursos que los ayuden a sustentar las hipotecas y terminen de pagar sus propiedades. El precio medio de una habitación en alquiler en España es de 396 € mensuales, mucho menos que en otros países de Europa donde la cifra media suele ser de 550 € por mes. El perfil de los inquilinos de habitaciones es de personas que median entre los 25 y 32 años, trabajadores y estudiantes, mayoritariamente españoles, pero hay una considerable cantidad de extranjeros que optan por ello. Este método se ha impulsado fuertemente en Barcelona, donde la demanda es de un 43,2%. Le siguen Madrid, con un 29,8% y Valencia con un 5%.

Cambios que trajo la pandemia

Por su parte, la pandemia trajo algunos cambios en todos los aspectos, el mundo del alquiler no está fuera de esto. Algunos van de la mano, como el teletrabajo y la expansión de los trabajadores online a zonas más tranquilas. Otros, que antes se adecuaban a la mejor opción que encontraban de acuerdo con sus capacidades económicas, ahora priorizan su estilo de vida. Con el mal paso que jugó el largo confinamiento, algunos habitantes se vieron agobiados en sus pequeñas habitaciones sin posibilidad de tomar aire fresco, la comodidad de un espacio más grande o simplemente unas buenas vistas que les hicieran pasárselas más tranquilamente.

Zonas aisladas aumentan su interés

A su vez, el impacto más fuerte del coronavirus se dio en las poblaciones que juntan grandes aglomeraciones y zonas céntricas. Las áreas urbanas se han vuelto el mayor foco de contagio y allí se han restringido mucho los derechos de los ciudadanos. Esto ha incrementado el interés por las zonas rurales o aisladas, donde el estilo de vida es más tranquilo y uno está alejado del caos de la urbe. Los alquileres son mucho más accesibles por la baja demanda y los espacios suelen ser bastante más grandes. Además, el espacio exterior se ha revaluado y es más fácil encontrar viviendas con piscinas, patios grandes y la tranquilidad de no estar sumiso a tantas restricciones. La gente quiere vivir de una forma más saludable, salir a hacer deporte y estar alejado del estrés que acarrea vivir en grandes ciudades.

Cambian los precios de los alquileres

Otro de los cambios que se dieron ante la existencia del COVID fueron las bajas de los precios de la renta en las distintas ciudades de España. Si bien las más afectadas fueron Madrid y Barcelona, el golpe ha sido a la mayoría de las comunidades. Hoy en día el precio del alquiler en el pueblo español es de unos 10,7€ por metro cuadrado al mes, lo que significa una baja del 6%, la peor desde 2013. Por su parte, en toda Catalunya la media de alquiler se sitúa en 617€, pero si hablamos de Barcelona, el precio medio de renta por metro cuadrado está entre unos 14,5€ y 13,8€. En Madrid se paga entre unos 15,07€ y 13,7€/m2/mes. Si bien esta regulación afecta a los bolsillos de los propietarios, es un respiro para todos aquellos que buscan piso hoy en día. Si bien todos están en una situación difícil, el sistema se está adaptando de la mejor manera para salir delante de todo este calvario. ¡Alquila tu piso con Oi Real Estate!

Ahora que ya leíste “Alta demanda y poca oferta de pisos en alquiler en toda España”, te invitamos a comentar sobre el tema. Además, te recomendamos las siguientes lecturas:

Alarmante baja de los precios de alquiler en España

¿Puedes vender tu piso si lo tienes alquilado?

Invertir 3 junio, 2021

Invertir en inmuebles para alquiler turístico en España

El turismo juega un papel preponderante en la economía española, siendo el segundo país que más turistas internacionales recibía por año hasta 2019. Es por esto que recomendamos invertir en inmuebles para alquiler turístico.

No hay duda que España es hoy mismo una potencia turística a nivel mundial. En los últimos años el turismo experimentó un crecimiento de 9 años consecutivos, llegando a convertirse en la actividad que más contribuye al PBI español, representando el 15% de sus ingresos y el segundo que más puestos de trabajo genera. Hay numerosos subsectores que se relacionan directamente con la actividad turística además de la hotelería, como otros servicios de alojamiento como campings, casas rurales, apartamentos temporarios, gastronomía, ocio y transporte.

Comprar una vivienda para alquilar se ha convertido en una de las maneras mas rentables de invertir tu dinero. Pero, en este contexto, invertir en inmuebles para destinarlos al alquiler turístico se perfila como un nicho interesante tanto por el crecimiento ininterrumpido de la demanda, por cuanto su rentabilidad es mucho mayor a la obtenida por alquileres tradicionales.

Aquí te daremos algunos datos y sugerencias para que tengas en cuenta antes de tomar una decisión.

La industria turística en España

El turismo ha experimentado un crecimiento increíble en los últimos años en España convirtiéndose en un motor de crecimiento económico a nivel nacional y regional.

Según la Organización Mundial del Turismo (OMT), en 2019 viajaron 1400 millones de personas por el mundo y aumentó el número de turistas a nivel mundial en un 9,7% entre 2017 y 2019.

Las últimas estadísticas indicaban que Francia es el país más visitado por el turismo con casi 90 millones de turistas al año, seguido por España con 83 millones y EEUU con 80 millones.

España recibió un ingreso por esta industria de 92.340 millones de euros en 2019 promediando un gasto de 1100 euros por persona.

Los turistas llegados a España provenían principalmente de Reino Unido, Alemania y Francia. El principal mercado sigue siendo Reino Unido, con 18 millones de turistas británicos, seguido por los 11,1 millones de alemanes y los 11,1 millones de franceses.

Las ciudades más visitadas son las más ligadas a las playas y al buen clima. Cataluña fue la principal comunidad de destino seguida por Baleares y Canarias.

Si bien la caída de la industria fue estrepitosa en las últimas mediciones de 2020-2021 debido a las grandes restricciones asumidas por los países por la crisis sanitaria, se perfila una recuperación rápida de las últimas cifras a medida que se globalice la vacunación y se empiecen a abrir las fronteras sin restricciones.

El negocio de los apartamentos turísticos

El alquiler de este tipo de hospedaje ha aumentado un 75% en los dos últimos años siendo España es el país más demandado por los europeos.

Cada vez más personas prefieren alojarse en una vivienda antes que en un hotel durante sus vacaciones. Tras la experiencia, el 92% de los usuarios de vivienda turística volvería a repetir esta modalidad.

Las últimas cifras oficiales revelan que en España el 1,3% del total del parque inmobiliario se destina a pisos turísticos con 321.000 unidades. Pero hay que detallar que hay una gran diferencia entre las distintas zonas del país. Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana acumulan el 60% de estos productos. Andalucía con 67.392 pisos turísticos, Cataluña con 63.199 y Comunidad Valenciana con 54.638 son las tres autonomías con más inmuebles de este tipo sumando el 57,7% del total que hay en España. Les siguen Canarias y Baleares, con 37.791 y 29.237 pisos.

La ubicación, clima y servicios son obviamente los factores principales de esta diferencia. Hay que tener en cuenta que todo el territorio costero acumula el 76,8% y solo un 23,2% se ubican en el interior del país.

El promedio de días de alojamiento es de 7 días y el gasto promedio es de 160 euros por día por persona.

Se calcula que cada vivienda turística posee 5 plazas promedio por lo que este sector pone a la oferta 1,6 millones de plazas.

Los alquileres de una vivienda turística varían mucho de acuerdo a la ubicación y los servicios ofrecidos principalmente. Los precios oscilan entre 70 y 150 euros promedio por noche, calculado para 4 plazas.

Invertir para alquiler turístico en España

Modalidades de invertir en inmuebles para alquiler turístico

Estos inmuebles se comercializan a través de plataformas virtuales como Airbnb, Booking, etc. a través de avisos donde los propietarios detallan las características y el precio ofertado.

La empresa más grande por la cantidad de usuarios y operaciones a nivel mundial es Airbnb. Aquí cada propietario se convierte en anfitrión y va subiendo de categoría según las reviews que recibe de los huéspedes y la cantidad de operaciones realizadas. Luego de cada estadía, los usuarios publican sus opiniones y ponen un puntaje a las distintas categorías que aparecen en la plataforma. Así cada anfitrión va sumando puntos y el promedio se refleja con el tiempo en la ubicación en que sus productos van a figurar en la página. Cuanto mayor sea el puntaje, el aviso va a aparecer con preferencia sobre otros y tendrá mayor posibilidad de ser contactado.

Son muy importantes también para el perfil del anfitrión los servicios ofrecidos. Hay servicios que se requieren en forma obligatoria por la plataforma como ropa blanca, limpieza y protocolos de desinfección al check in. El estado y equipamiento del inmueble debe cumplir con los cánones que fija la empresa. La limpieza puede ser diaria, semanal o solo al check out según los casos. Pueden incluir aparcamiento y amenities dependiendo de la urbanización donde se emplazan. Asimismo, el anfitrión suele tener contacto permanente y ofrecer su asistencia 24 hs.

A su vez, los propietarios también tienen la posibilidad de calificar a sus huéspedes luego de terminada cada estadía. Este sistema de examen genera una mayor responsabilidad de ambas partes de la relación y un control permanente por parte de la empresa. También existen instancias de mediación para la resolución de los conflictos que pudieran acontecer.

Rentabilidad de invertir en inmuebles para alquiler turístico

Es un hecho que la rentabilidad del alquiler de corta estancia es superior a la del alquiler de larga duración.

La rentabilidad de una vivienda turística es cuatro veces mayor que la obtenida por un alquiler tradicional. Esto tomando en cuenta los valores de Madrid y Barcelona.

Por ejemplo, una propiedad en Madrid de un valor de 500 mil euros se puede alquilar con contrato tradicional por 1.500 euros. Mientras que por alquiler turístico la renta será de 4.000 euros. Mientras que la recuperación del dinero invertido se produciría en 33 años con la renta de un alquiler tradicional, se tardaría 11 años en recuperar la inversión con una renta turística.

El cálculo está realizado considerando un 99% de ocupación para un alquiler tradicional frente a un 70% promedio de ocupación temporal.

En conclusión, teniendo en cuenta la rentabilidad el alquiler turístico es una mejor inversión frente al alquiler de vivienda fijo.

Otras ventajas

Además de la mayor rentabilidad se pueden considerar otras ventajas de los alquileres temporarios:

#Renta asegurada: Los inquilinos pagan antes de ingresar al inmueble la totalidad de los días de ocupación generalmente a través de una plataforma virtual. También se evita de esta forma la conflictividad jurídica.

#El estado de conservación del inmueble: Se mantiene de forma regular ya que deben hacerse revisaciones periódicas entre estadía y estadía.

#Menor desgaste de la propiedad: Al no desarrollarse allí la vida cotidiana de una familia o personas, el uso de las instalaciones es mucho menor y su desgaste mas superfluo.

#Control sobre los huéspedes: La elección y las condiciones de ocupación están prefijadas y no admiten demasiadas sorpresas. También están sometidas al control de la empresa intermediadora.

Desventajas de invertir en inmuebles para alquiler turístico

En los últimos años los alquileres de vivienda turística entraron en conflicto de intereses con los establecimientos turísticos tradicionales, como los hoteles. Esto trajo varias limitaciones para su encuadre legal. En algunas provincias se han dictado reglamentaciones que limitan la actividad de los alquileres turísticos. Por eso debes estar bien informado antes de invertir y saber cuáles son las restricciones o trámites que debes cumplimentar para desarrollar esta actividad.

Estas limitaciones también tuvieron que ver con la competencia con el mercado de alquileres de vivienda tradicional. La discusión radica en que, sobre todo en las grandes ciudades, al quitar muchas propiedades del mercado tradicional influía en sus precios al disminuir la oferta y creaban problemas habitacionales para la población residente que veía aumentar los precios de sus rentas. De todas maneras, a nivel nacional, el número de viviendas turísticas no es representativo alcanzando el 1,3% de la plaza total de viviendas. Pero sí es más importante en determinadas ciudades.

No obstante, en ambos casos hay que tener en cuenta las circunstancias especiales de 2020, un año en que la pandemia ha mermado el turismo y ha provocado que muchos hoteles cierren sus puertas y la mutación de destino de pisos turísticos que volvieron al mercado tradicional.

También debes tener en cuenta que esta actividad requiere de un trabajo de mucha dedicación que te llevará unas cuantas horas de tu tiempo. Conseguir los clientes a través de las plataformas requiere una atención constante. Tienes que estar disponible en cualquier día y horario o tener un empleado que haga los check in y check out. Tener una administración y contabilidad adecuadas a la actividad. Contar con personal de mantenimiento y de limpieza. Todo esto representa un costo extra que debes tener en cuenta al hacer los números.

También debes asesorarte con respecto a los impuestos que debes aportar. Estos van a depender de cada ciudad y de la cantidad de inmuebles que involucres en el negocio.

Conclusiones

La industria del turismo es fundamental en España y supone un importante motor para el sector inmobiliario. La vivienda de uso turístico se ha posicionado como una alternativa a los hoteles y como una excelente forma de invertir dinero. Por todo esto, te recomendamos invertir en inmuebles para alquiler turístico. Esto te traerá muchos beneficios económicos.

Desde OI REALTOR estaremos encantados en ayudarte en caso de que quieras invertir en inmuebles. ¡No dudes en contactarnos! Tenemos un equipo de personal profesional que te asesorará de la mejor manera.

Alquilar 2 junio, 2021

Recuperar la vivienda alquilada: ¿cómo puede hacer el propietario?

Claro está que a la hora de alquilar una vivienda, se firma un contrato de alquiler entra las partes intervinientes. En dicho documento quedan establecidas las bases y condiciones del pacto, luego de ponerse de acuerdo ambas partes, y bajo la aprobación de estas. Ahora bien, ¿puede el propietario recuperar la vivienda alquilada? ¿Debe el arrendatario dejar el inmueble frente al pedido del arrendado? Si quieres conocer cómo se lleva a cabo este procedimiento, en Oi Real Estate te lo contamos.

Recuperar la vivienda alquilada según la Ley de Arrendamientos Urbanos

Como bien conocemos, todo aquello que esté involucrado en lo que respecta a un contrato de alquiler, será regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dicha ley es la que se encarga de establecer las reglas y condiciones que deben respetar y seguir tanto los arrendadores como los arrendatarios. Es la que define qué cosas se pueden hacer y qué cosas no.

En ese sentido, la misma ley desde su creación ha ido modificándose en diferentes puntos, buscando tanto actualizarse como acaparar más situaciones. El objetivo de estas reformas de la LAU es que nada se le escape de las manos y quede librado al azar. O bien, que nada quede inconcluso, y que si existe alguna situación límite, se pueda recurrir a la ley para saber cómo se debe proceder.

Este es el caso de la situación sobre recuperar la vivienda alquilada. La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 9, se ha modificado en varias ocasiones acerca de este punto. Desde su publicación en 1994 hasta la actualidad, la LAU ha recibido algunas reformas importantes. Por lo tanto, al referirnos a posibilidad de recuperar la vivienda alquilada habrá que distinguir el régimen aplicable atendiendo a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento. En tal sentido, existen tres respuestas distintas. Una será en los contratos fijados desde el 1/1/1995 hasta el 5/6/2013; otra en los vínculos sellados desde el 6/6/2013 hasta el 5/3/2019, y otra en los firmados desde el 6/3/2019 en adelante.

Contratos firmados desde el 1/1/1995 hasta el 5/6/2013

Antes de realizarse la primera reforma, entre el 1/1/1995 y el 5/6/2013, la LAU establecía lo siguiente. “El dueño de la vivienda alquilada podrá recuperarla cuando en el contrato de arrendamiento se haya hecho constar expresamente que no procederá la prórroga obligatoria del contrato si el arrendador necesita ocupar la vivienda arrendada para sí antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para con su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial”.

Por último, “si transcurrido tres meses a contar desde que el dueño haya recuperado la vivienda por necesidad, no hubieran procedido él o sus familiares a ocupar la vivienda, el arrendador deberá reponer al inquilino en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un periodo de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción (…) Salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causas de fuerza mayor”.

Vínculos sellados desde el 6/6/2013 hasta el 5/3/2019

El artículo 9 de la Ley de Arrendamiento Urbanos que recula la recuperación de la vivienda por necesidad quedó modificado por la Ley 4/2013. Por esa razón, los contratos firmados desde el 6/6/2013 hasta el 5/3/2019 tendrán algunos cambios respectos de los anteriores.

Algunos de estos cambios establecidos en la mencionada reforma son los siguientes. “Si la duración del alquiler es inferior a tres años, el inquilino tiene derecho a que se prorrogue el contrato por plazos anuales hasta un máximo de tres años”. Antes de la modificación, el inquilino podía estar hasta cinco años (era un derecho que tenía aunque se hubiese pactado un tiempo inferior), con dicha reforma, solo hasta tres años.

Al mismo tiempo, “transcurrido el primer año de duración de contrato, el dueño tiene la posibilidad, aunque no se hubiera pactado expresamente en el contrato, de recuperar la vivienda en alquiler por necesidad”. Para ello, “el propietario deberá comunicar al arrendatario que tiene la necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente. Ya sea para sí; para sus familiares en primer grado de consanguinidad; por adopción; o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial”.

El plazo para notificarle al inquilino la causa de necesidad es de al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. El arrendatario estará obligado a entregar el inmueble arrendado en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. La comunicación deberá hacerse en forma fehaciente.

Recuperar la vivienda alquilada en contratos firmados desde el 6/3/2019 hasta la actualidad

Para finalizar, la última reforma realizada y la que exige en la actualidad, desde los contratos firmados a partir del 6/3/2019 en adelante, expresa lo siguiente. “Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física; no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí; sus familiares en primer grado de consanguinidad; por adopción; o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”.

A su vez, a partir de una de las modificaciones que se llevaron a cabo, este artículo 9.3 de la LAU expresa lo siguiente. “Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda; el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto”.

Y lo último que expresa en esta nueva y modificación del artículo mencionado de la LAU es que “si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador; sus familiares en primer grado de consanguinidad (…) a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción; o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años. Salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor«.

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Alquilar 2 junio, 2021

Alarmante baja de los precios de alquiler en España

La crisis de COVID ha obligado a los propietarios españoles con viviendas en alquiler a bajar notablemente el precio de la renta. En mayo se ha demostrado el peor descenso anual desde el año 2013, alarmante baja de los precios de alquiler en España.

Mucho se estuvo hablando de la ley de regulación de alquileres en Barcelona, pero ¿era necesario tomar esta medida? No nos estamos refiriendo al hecho de que sea constitucional o no, sino de que por sí sola la pandemia ha llevado a los propietarios del mercado de alquiler a bajar obligadamente los precios para mostrarse competitivos. Tanto Madrid como Barcelona, fueron las capitales más afectadas por la crisis económica. El motivo es que siempre fueron las más concurridas y las que precios más caros tenían. Además, el aumento de la modalidad de teletrabajo ha inspirado a los inquilinos a buscar espacios más cómodos en zonas más alejadas. Donde no está el estrés caótico de estas grandes ciudades y donde la calidad de vida es mejor. Quizás por el mismo precio con el que vivían en una pequeña habitación de piso compartido en Madrid, ahora viven en un piso entero cercano a las playas de Alicante, por dar un ejemplo.

Alarmante baja de los precios de alquiler en España

Por su parte, los registros muestran que en el mes de mayo se ha reflejado un descenso del 6% de los precios de renta en España. El precio medio está situado en los 10,7€ por metro cuadrado al mes, así lo reflejó un estudio hecho por idealista. Esto se suma a los porcentajes que estiman la baja trimestral en un 1,2% y un 0,5% en el último mes.

Barcelona y Madrid, las más afectadas

Por un lado, tenemos la capital de España, por el otro, una de las principales ciudades turísticas del mundo. Vamos a ver cómo es que la alarmante baja de los precios de alquiler en España afectó a las dos ciudades principales del país.

Barcelona

La ciudad gótica está atravesando momentos de confrontaciones y polémicas ante el desacuerdo de los vecinos con la medida tomada por la alcaldesa Ada Colau. Los precios están dictaminados según los criterios del ayuntamiento y la ley solo afecta a viviendas con ciertos requisitos. Sin embargo, muchos propietarios de Barcelona ya fueron multados hasta quedar en la ruina por las excesivas sanciones, más que nada por infligir normas que ya estaban dispuestas antes de la ley. Esto ha dado como resultado en 2020 la bajada del 10,2% de pisos en alquiler por el miedo que tuvieron sus propietarios a caer en una sanción.

Asimismo, se estima que los precios de la renta en Barcelona se autorregularon solos con la crisis de la pandemia, hasta situarse hoy en un 905€ de media, una baja del 9% con respecto a 2019. Mientras tanto, en toda Catalunya la media de alquiler se sitúa en 617€. El precio medio de renta por metro cuadrado en Barcelona está entre unos 14,5€ y 13,8€ por metro cuadrado.

¿Qué contratos de alquiler son afectados por la Ley 11/2020?

La Ley 11/2020 tendrá en cuenta:

Serán tenidos en cuenta solamente los contratos de arrendamiento de viviendas destinadas a residencia permanente de los inquilinos. No se contemplan los contratos de locales comerciales.
Área con mercado de vivienda tenso: solamente serán abarcadas las viviendas que estén ubicados dentro de estas áreas.
Contratos que comiencen luego de la publicación de la Ley.

Madrid

La capital española está atravesando también un momento muy duro. La media de superficie de los pisos en alquiler en Madrid es de 105 metros cuadrados y su precio estimado de renta en un piso así es de 1.583 euros mensuales. Este caso nos indica una media de 15,07€ por metro cuadrado, pero en general es de 13,7€/m2. Estas cifras revelan una caída del 13,42% anual según un estudio hecho por pisos.com. De todas maneras, los precios de alquiler a nivel nacional se encuentran mucho más bajos que los de la gran capital, siendo de unos 9,23€ por metro cuadrado.

San Sebastián: la ciudad más cara de España

Por otro lado, esta bonito ciudad del País Vasco ha llegado a su tope. Es con 14,6€ por metro cuadrado mensual de media el lugar más cotizado en España para su alquiler. Su encanto despierta la atención de todos aquellos que buscan sitio para pasar sus vacaciones. Es por eso por lo que, su demanda ha incrementado sus precios de cara al verano, que ya de por sí suelen ser bastante altos. Recordemos que una vivienda en venta en San Sebastián se sitúa en unos 4.913€ por metro cuadrado. Es el pueblo más caro para comprar en toda España, esto hace que los hoteles allí se sitúen desde unos 430€ como muy barato por semana a unos 3300€ en el más lujoso de todos.

Melilla, la comunidad que más creció

En medio del conflicto entre inmigrantes marroquíes queriendo entrar ilegalmente a España, Melilla es una de las ciudades que más está dando que hablar últimamente. Si hablamos de precios de alquileres, ha experimentado una suba de un 11,1%. Es donde más ha crecido el índice de precios de renta en el último año. Si bien aquí el precio de alquiler por metro cuadrado mensual es muy bajo (9,2€) el crecimiento es notable. Seguido de Melilla se encuentran Soria (10,8%), Lleida (8,3%), Vitoria (7,6%), Teruel (6,4%), Cuenca (5,7%), Granada (5,6%) y Almería (5,1%). Por lo tanto, fue la provincia de Aragón la que más ha crecido contradiciendo las bajas que está sufriendo España. En Aragón los valores de las rentas aumentaron un 3,4% y alquilar aquí cuesta solo unos 7,9€/m2/mes.

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Locales comerciales 1 junio, 2021

Baja el precio de alquiler de los locales comerciales

Debido a la pandemia por la crisis sanitaria global, ha bajado drásticamente el precio de alquiler de los locales comerciales.

Según los datos expuestos por el Censo de Establecimientos Comerciales, el Covid-19 intensificó el cierre de locales que se venían observando desde hace unos años.

En 2017 la cifra de locales con actividad era 103.214. En 2018 una cantidad alrededor de 101.276 (4,8% menos). Y en 2019 una cifra de 98.309 (2,9% menos).

Estos datos representan una tendencia que se profundizó desde la crisis sanitaria dando lugar a un descenso significativo de los precios de alquiler de los locales comerciales.

¿Quieres saber cuáles son las principales causas y las consecuencias? En esta nota te lo contamos.

Desde la presencia del Covid-19 el mundo se ha enfrentado a dificultades complejas. Más allá de la crisis en el ámbito de la salud, también se pueden mencionar el sector laboral y el económico.

Respecto a este último, la pandemia está impactando negativamente a los locales comerciales: hay complicaciones sobre los contratos de arrendamiento por situaciones de impago.

Se trata de un escenario no previsto. Las medidas sanitarias que limitaban la movilidad de la población española redujeron significativamente la afluencia de las personales y, por ende, las ventas de los locales comerciales.

Las restricciones impuestas por el gobierno para evitar la propagación del virus, desde hace más de un año, continúan siendo inciertas y, aparentemente, sin fin.

Dado al tiempo prolongado de estas medidas, cayó el precio de alquiler de los locales comerciales hasta un 30%.

“Los promedios de bajada en los precios de los locales destinados a negocios son de entre un 25% y un 30%” aseguró la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).

De este modo, es posible identificar que el sector de los locales comerciales es uno de los más afectados por la crisis que estamos atravesando.

Ahora bien, ¿A qué se debe exactamente este descenso de precios? ¿Cuáles son las zonas más afectadas? ¿Hay alguna posibilidad de observar una mejoría a corto plazo para este sector?

En esta nota te compartimos la información necesaria para responder estas preguntas.

¿Te interesa?

¡Sigamos!

Covid-19: ¿Cómo impactó en el precio de alquiler de locales comerciales?

Baja el precio de alquiler de los locales comerciales.

Dado a las consecuencias por las restricciones impuestas, surgen debates entre el gobierno español y las personas que realizan actividades comerciales. Y la principal causa es la paralización económica.

¿Por qué? La renta de los locales comerciales ha sufrido una fuerte caída. La Agencia Tributaria sostiene en su informe que los ingresos totales de alquileres entre 2019 y 2020 fueron 3.500 millones de euros. Esto representa una cifra mucho menor comparada al 2016.

Sin embargo, en el cierre del primer trimestre los datos son más alarmantes ya que la prolongación de las restricciones redujo los precios de los locales comerciales entre un 25% y un 30%. Esto marca la posibilidad de que se obtengan los peores datos de la historia al finalizar el 2021 si se continúa en esta misma línea.

¿Cuáles son las zonas más afectadas?

La Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) explica que, si bien los datos mencionados sobre el precio de los establecimientos comerciales no son homogéneos en toda España, se mantiene alrededor de las mismas cifras:

“Las tendencias de reducción en los precios del alquiler son muy semejantes en toda España”.

Sin embargo, es posible diferenciar tres regiones que han reducido su precio, en mayor o menor medida, a causa de la pandemia.

¿Cuáles son? A continuación te las mencionamos:

Zonas céntricas y de gran circulación. Son las que han sufrido directamente las consecuencias del Covid-19 y las restricciones. Ciudades como Madrid y Barcelona redujeron el precio de los alquileres de los establecimientos comerciales hasta un 30%. En este sentido, la FAI afirma que en el pasado, un alquiler rondaría: “los 1.500-2.000 euros mensuales, sin embargo, ahora mismo está negociándose por 1.000 euros. Son 500 menos al mes que el arrendador ha tenido que bajar debido a la crisis económica«.
Zonas con menor circulación. Se trata de ciudades como Valladolid o Zaragoza que, a pesar de las medidas sanitarias, el precio de los alquileres se vio menos afectado. La Federación de Asociaciones Inmobiliarias explica que “la caída ha sido menor ya que, en general, se trata de un mercado más estable. Cuando hay subidas de precios no son tan pronunciadas, por lo que cuando hay bajadas, tampoco«.
Zonas costeras. En estas regiones en dónde se ubica Málaga por ejemplo, tuvieron una caída en los precios de alquileres mucho mayor que en las zonas céntricas con gran circulación. Ante esta situación, el gerente de la inmobiliaria Atalaya en Málaga dice “Estamos viendo un descenso en los precios de los alquileres de locales comerciales de en torno a 1.000 euros«.

En definitiva, según la región de los locales comerciales, se puede identificar datos más alarmantes que otros.

Incrementa el número de locales comerciales vacíos

La pandemia no solo dejó las calles vacías, también gran parte de los locales comerciales.

La Federación de Asociados Inmobiliarias explica que el descenso abrupto de la tasa de afluencia de peatones produjo un aumento significativo en la oferta de establecimiento comerciales, pero, simultáneamente, una rápida caída en la demanda.

“Ya sea por cierre o por teletrabajo, muchos establecimientos están a día de hoy vacíos, y un local vacío no es rentable. Por ello, la mayoría de los propietarios se han visto obligados a bajar las rentas para tratar de volver a ocuparlos y rentabilizar sus propiedades”.

Ante esta afirmación, los comerciantes del sector atribuyen el descenso de los locales comerciales a la nueva tendencia que influye en los hábitos de consumo de los prospectos: el comercio electrónico.

En consecuencia, deja en completa duda la estabilidad a largo plazo de los negocios físicos.

Por ello, el arrendador se ve obligado a bajar el alquiler de locales comerciales ya que los autónomos que estarán alquilando se preguntan:

¿Mi negocio prosperará?
¿El contexto me permitirá desarrollar plenamente mis actividades sin afectar drásticamente mis ingresos?
¿Cuánto tiempo más se prolongarán las medidas sanitarias?

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Alquilar 1 junio, 2021

Atraso en el pago de alquiler

Como venimos mencionando en Oi Real Estate, a la hora de firmar un contrato de alquiler existen varias situaciones que pueden convertir el entusiasmo en problema. Por eso mismo, el arrendador debe prestar mucha atención a cada detalle del vínculo al momento de decidir arrendar su inmueble. Una de estas situaciones que generan un dolor de cabeza al propietario es el atraso en el pago de alquiler por parte del arrendatario.

Lógicamente que al principio para el dueño del inmueble es todo alegría y entusiasmo a la hora de poder arrendar su propiedad. Sin embargo, estas situaciones muchas veces imprevistas terminan perjudicando el bienestar y generando complicaciones. En la siguiente nota te contaremos todo lo que tienes que conocer en caso de que el arrendatario tenga atrasos en el pago de alquiler.

¿A qué nos referimos con atraso en el pago de alquiler?

Si bien no caben dudas sobre la definición del término, se considera atraso en el pago de alquiler al hecho de no pagar la renta. Aunque esto solamente sea un día después del plazo convenido entre las partes a la hora de firmar el contrato de alquiler.

Es decir que si en el contrato de arrendamiento se ha establecido que el pago de la renta se efectúe dentro de los 5 primeros días de cada mes, el inquilino se haya en causa de desahucio si no abonó en ese plazo. Así, el arrendador podrá exigir del Juzgado la recuperación del inmueble mediante el procedimiento judicial de desahucio por falta de pago de la renta.

Las causas por las que el arrendatario no pague en tiempo y forma la renta del alquiler pueden ser muy variadas. Puede ser por problemas personales; por descoordinación entre la fecha de pago de alquiler y la fecha en la que recibe su salario; falta de intención de realizar el pago, entre otras. Sin embargo, lo que queda claro en estas situaciones es que lo que prevalece es lo pactado en el contrato de alquiler firmado por ambas partes. Como también, lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es lo que rige estos vínculos.

Consecuencias del atraso en el pago de alquiler

En primera medida, cabe mencionar que el atraso en el pago de alquiler supone un incumplimiento grave de las obligaciones a cargo del inquilino. El mismo puede ser motivo de la resolución del contrato de arrendamiento.

Más allá de que es una situación no pacífica y por tanto discutida, la mayoría de los Tribunales sostienen que la mera tolerancia en el pago atrasado de alquiler no supone consentimiento por parte del arrendador. Esto ratifica que es una causa de resolución del contrato de alquiler.

En muchas situaciones, por diferentes razones, el arrendatario no paga la renta en el plazo establecido por contrato. En su defecto, si no se estableció una fecha fija de pago entre ambas partes, tampoco lo hace en los primeros siete días de cada mes. Esto último es lo que está fijado en el artículo 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dichas situaciones, tal como mencionamos anteriormente, son causas de resolución del arrendamiento. Teniendo en cuenta que el pago de la renta es unas de las obligaciones principales que asume el arrendatario al firmar el contrato.

¿Qué ocurre si durante cierto tiempo hubo tolerancia con la falta de pago?

Aunque solamente el atraso de un mes del pago de la renta es suficiente para determinar el desahucio, en muchas ocasiones dicho atraso está consensuado. Puede ocurrir que el arrendador permita el atraso del pago por cierto tiempo, o que dicho pago se efectúe fuera de término. Esto es algo que puede acordarse entre ambas partes, y que sea un pacto mutuo sin que dicha situación genere un problema.

Sin embargo, muchas personas dan por sentado que si el arrendador es permisivo en ciertas ocasiones con el atraso en el pago de alquiler, el arrendatario puede incumplir con el pago libremente. Esto no es así.

A pesar de que existan algunas resoluciones judiciales que muestren lo contrario, el criterio general considera lo siguiente. “Aunque el arrendador le haya permitido al inquilino abonar tardíamente la renta, esta tolerancia en el pago atrasado de la renta no supone una permisibilidad para que aquél pague la renta cuando quiera”. Por lo tanto, no existe consentimiento tácito de aceptación de esta conducta por el arrendador, pudiendo construir causa de resolución de contrato de alquiler cuando lo considere correcto.

¿Qué debes hacer si te retrasas en el pago de alquiler?

Como venimos mencionando, el retraso en el pago del alquilersupone un incumplimiento grave de las obligaciones a cargo del inquilino que puede ser motivo de la resolución del contrato de arrendamiento. Sin embargo, en caso de retraso en el pago del alquiler, lo mejor es comunicar al arrendador la incidencia del retraso cuanto antes justificándola. Y proceder al pago del mismo en el menor tiempo posible.

Estas dos acciones no excluyen que se presente una demanda de desahucio. En ese caso, siempre se podrá enervar la acción si se abonan las cantidades debidas más las costas procesales. Con la enervación del desahucio se rehabilitará el contrato de arrendamiento.

Existe una serie de supuestos en que la demanda de desahucio se debería de desestimar si el arrendador ha consentido reiteradamente los pagos fuera de plazo. Ello se debe a que se vulnera la buena fe del arrendatario. Pero como ya mencionamos anteriormente, no existe consentimiento tácito de aceptación de esta conducta por el arrendador.

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¿Puedes vender tu piso si lo tienes alquilado?

Si eres el propietario de una vivienda alquilada debes saber que hay cierto tipo de normas que debes respetar antes de venderla. Tras leer este artículo sabrás si puedes vender tu piso en caso de que lo tengas alquilado y con un inquilino habitándolo.

Tener un piso propio es un gran logro en la vida de una persona. Si lo tienes alquilado te aseguras una renta mensual de gran ayuda para tu economía. Lo cierto es que no siempre las cosas resultan como uno quiere y, por distintas circunstancias de la vida, algunos propietarios se ven obligados a desistir de su gran sueño y deben vender sus pisos. Por más que la obtención de la renta mensual sea de gran ayuda, no alcanza a ser lo suficiente para enfrentar las adversidades económicas. O, simplemente, apareció alguien con una jugosa oferta y deseas invertir ese gran monto en algo más conveniente. Llevar un contrato de arrendamiento muchas veces causa un estrés indeseable, que es una de las causas que lleva a muchos a querer deshacerse de todas las ocupaciones que un alquiler lleva consigo. Veamos cómo puedes vender piso alquilado.

¿Puedes vender tu piso si lo tienes alquilado?

Por su parte, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece en el artículo 25 muy detalladamente todo este tema. Vamos a ver punto por punto todo lo que especifica y lo analizaremos.

ARTÍCULO 25 DE LA LAU

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberán justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

Aclaración simplificada

Si después de haber leído el artículo 25 de la LAU, sigues teniendo dudas, te contamos de forma más simple a qué se refieren los puntos.

Este punto quiere decir que será el actual inquilino quien tenga prioridad en la compra del inmueble.
El propietario debe darle un plazo de 30 días, desde el día de la notificación, para que tome la decisión. Notificará detalles de la oferta de venta que tiene en manos. Obviamente, si la oferta que le compite es muy alta, será difícil poder estar a la altura.
El derecho de retracto significa que le inquilino tendrá 30 días para comprar el inmueble antes que un tercero. Deberá abonar el precio en que se ha vendido la propiedad, lo que significa que si no cuenta con el dinero no podrá volver a reclamar pasado ese período.
Este apartado indica que el derecho a retracto estará en primer lugar ante todos los otros derechos.
Para poder formalizar la venta de la propiedad, el propietario deberá demostrar que respetó las normas. También que le dio la posibilidad al inquilino de poder comprarla.
El inquilino deberá comprar también los muebles de la vivienda si es que el propietario desea venderla amoblada.
Cuando se trata de un piso que pertenece a un edificio que se vende en conjunto, no existirá el derecho a tanteo o retracto. Es decir, si el propietario o sociedad vende todo el predio o edificio no existirá la posibilidad de hacer un reclamo.
Si el inquilino se muestra desinteresado en comprar el inmueble y está de acuerdo con dejar el piso, se puede romper el contrato tranquilamente. Claro está, debe existir una notificación de treinta días. Además, hay que respetar las cláusulas de recisión del contrato de arrendamiento y deben haber pasado por lo menos tres años.

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Alquiler verbal: ¿qué derechos corresponden si no se firma un contrato?

Si no has firmado un contrato de arrendamiento legal para alquilarle tu vivienda a tu inquilino, debes saber que tienes sus derechos igualmente. En este post, sabrás qué es lo que tienen que respetar ambas partes en un alquiler verbal.

Lógicamente, es altamente recomendable formular un contrato de arrendamiento cuando alquilas tu vivienda. Pero, hay muchas excepciones donde las partes consideran que no hace falta el mismo. Ya sea porque son familiares, amigos, conocidos, hay un vínculo laboral y se lo toman por parte de pago, etc. El problema es cuando aparecen los desacuerdos entre estos vínculos y uno no conoce sus derechos. Es erróneo pensar que por no haber firmado un contrato de alquiler las dos partes no tienen ningún tipo de amparo, es que hay formas de garantizar la estancia del inquilino existen los derechos en un contrato verbal. Además, si bien la Ley de arrendamientos Urbanos está redactada en base a los contratos por escrito, contemplan también los derechos para los arrendamientos verbales.

Alquiler verbal: ¿qué derechos corresponden si no se firma un contrato?

Por lo tanto, los contratos de arrendamiento verbales son igualmente legales al ser contemplados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, más precisamente en el artículo 37. Todo monto monetario que se deba a la ocupación de un inmueble es ya de por sí un contrato de arrendamiento, aún si no se pacta por escrito, lo que lo convierte en verbal. Lo importante será que haya una constancia de este pago, así sea un ticket, un comprobante de transferencia, lo que sea.

Artículo 37 de la LAU:

“Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y de las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado”.

Este apartado quiere decir que el contrato por escrito firmado es opcional, lo que da legalidad al verbal.

Derechos que le debes otorgar a tu inquilino

Vamos a aclarar de qué gozan los huéspedes de nuestro piso

Uso y disfrute del inmueble: una vez pagada la renta y dada las llaves, el inmueble pasa a ser temporalmente utilizable por esta persona.
Reformas y reparaciones: normalmente es el propietario quien se ocupa. Pero si esta persona quiere adecuar el inmueble a su gusto, puede realizar sus cambios con el visto bueno del arrendatario.
Permanencia mínima: el inquilino podrá habitar la vivienda por un período de 5 años con opción a 3 más. Así lo estipula la LAU.
Exclusividad en la opción de compra: si el dueño del inmueble desea venderlo, la prioridad a compra la tendrá el inquilino.
Empadronamiento: el arrendador tendrá derecho a empadronarse en esta propiedad. Será también una forma de demostrar que habita allí.

Recuerda que debes entregarle al inquilino un comprobante de pago para que demuestre que está viviendo en esta vivienda. Así sea de la renta o suministros.

Recisión de contrato

La parte más difícil de no tener un contrato de arrendamiento firmado es que no están estipuladas las cláusulas de recisión. No obstante, para finalizar el contrato se deberán aplicar las normas básicas de la LAU. Es decir, respetar el plazo coherente de tiempo para que las dos partes encuentren nuevo inquilino o piso. Además, si no se avisa con tiempo, correrán las multas de mensualidades. Recordemos que en cualquier contrato las cláusulas están dispuestas a partir de los seis meses a menos que se haya acordado otra cosa. Es un poco más complejo demostrar quién tiene la razón en muchos casos. Una vez más, la única forma de llegar a una verificación sería la de demostrar que se está viviendo en este piso y desde cuándo. Si es indemostrable, el inquilino puede abandonar el piso sin problemas y cuando quiera. El proceso es muy largo y costoso, porque se deberán demostrar pruebas reales de que ha habido un alquiler. Si el acuerdo verbal de alquiler es demostrado, el inquilino podrá abandonar la vivienda una vez pasados los seis meses y avisando unos treinta días antes, como lo dicta la LAU.

Desventajas del contrato verbal

Problemas con la fianza o depósito

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos se deberá pagar al arrendatario, por lo menos, un mes de fianza. El problema es el depósito de garantía porque, ni siquiera para un contrato de arrendamiento escrito está restringido, por lo que el propietario podrá establecer las pautas que él crea conveniente. Esto es igual en el pacto vocal, si el inquilino quiere pedirte un año de depósito y tú asientes, esto no sería ilegal. Deberás asegurarte de demostrar haber vivido en el inmueble para, una vez finalizado el contrato, poder reclamarla. Además, tendrá que registrar bajo alguna forma clara que la suma que recibió el arrendador es bajo concepto de garantía y tener claro de cuánto fue.

Desahucio

Uno de los problemas con los que te puedes encontrar es cuando el inquilino deja de pagar la renta. Los casos de desahucio en contratos de verbales se tornan muy complicados por las evidencias y suelen ser demasiado costosos.

Sanciones por no declarar la renta

En ninguna circunstancia el arrendador debe evadir o no declarar el alquiler, ya que este contrato tiene la misma legalidad que uno escrito. Las sanciones y multas son muy altas por no declarar la renta.

Problemas a los que se enfrentan los inquilinos

Por su parte, el inquilino se enfrenta a las siguientes dificultades:

No poder demostrar los plazos de su arrendamiento.
Imposibilidad de acreditar documentación que demuestre su estancia legal.
Subas de renta fuera de lugar.
Finalización de contrato en momentos no deseables.

Ahora que ya leíste: «Alquiler verbal: ¿qué derechos corresponden si no se firma un contrato?», te invitamos a contarnos tu experencia. Desde Oi Real Estate, queremos conocerla. Además, recomendamos los siguientes posteos:

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¿Es posible vender un piso con inquilino?

¿Estás pensando en vender tu propiedad a pesar de que se encuentra alquilada? Ya sea para obtener un mayor beneficio o un problema menos, es una decisión bastante recurrente por parte de los propietarios. ¿Se puede vender un piso aunque haya un inquilino viviendo en él actualmente? ¿Cuáles son las ventajas y las desventajas de seguir este camino? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.

En primer lugar, sí, es posible vender un inmueble a pesar de que se encuentre alquilado y aún reste tiempo para finalizar el contrato correspondiente. No solo es una práctica más habitual de lo que parece, sino que también está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, a la hora de llevar a cabo una operación de este tipo, es importante tener en cuenta varias cuestiones que en una compraventa tradicional no interceden.

Inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad

Antes que nada, cabe destacar que la situación puede cambiar radicalmente si el arrendador y el arrendatario han inscripto el contrato de alquiler en el Registro Público de la Propiedad. Al no ser obligatorio, en la práctica, es muy poco común. Sin embargo, existen muchos casos en los cuales ambas partes realizan esta formalización para resguardarse y obtener mayor seguridad jurídica. Te contamos qué ocurre en ambos casos, cuando el contrato está registrado y cuando no lo está.

¿Qué ocurre cuando el contrato está inscripto en el Registro de la Propiedad?

En este caso, el inquilino se encuentra en pleno derecho de continuar habitando el inmueble hasta que finalice el contrato de alquiler. Por lo tanto, no puede ser desalojado, aún así la vivienda pase a manos de otro dueño. Es decir, la venta puede llevarse a cabo tranquilamente, pero el comprador no podrá ocupar la propiedad hasta que termine el contrato de arrendamiento vigente.

Cuando el panorama es este, hay dos opciones posibles:

Si no existe una urgencia de vender el inmueble, es mejor esperar a que el contrato de alquiler venza. Una vez finalizado, se podrá vender sin problemas a un tercero.
También, es posible vender el piso a una persona que no esté buscando vivir en él. Por ejemplo, a un extranjero que sólo quiera obtener rentabilidad o a una empresa o negocio que sólo quiera invertir en vivienda. Para ellos, la existencia de un inquilino no significará un problema, sino que hará de la compra una inversión todavía más rentable.

¿Qué ocurre cuando no está registrado?

Cuando el contrato de arrendamiento no se encuentra inscripto en el Registro de la Propiedad, es posible vender la propiedad a un tercero. Al respecto, la Ley de Arrendamientos Urbanos, remitiéndose al artículo 1.571 del Código Civil, establece que «el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta». De esta manera, el inquilino tendrá un plazo máximo de tres meses para abandonar la vivienda apenas el propietario le informe acerca de la venta.

Es decir, que una vez concretada la compraventa inmobiliaria, el nuevo dueño podrá dar por finalizado el contrato de arrendamiento. Esto puede ser diferente en caso de que el flamante propietario incluya una cláusula específica que lo impida, por ejemplo, si su intención es permitir que el inquilino siga ocupando el piso para obtener una renta.

Obligaciones del propietario al vender un piso con inquilino

Aún así el contrato de alquiler no se encuentre inscripto en el Registro de la Propiedad y haya vía libre para la venta, es importante mencionar que el propietario debe cumplir con algunas obligaciones.

Antes de dar cualquier paso a fines de vender el piso, es imprescindible que el dueño comunique y deje en claro sus intenciones al inquilino. Esto debe hacerlo a través de un instrumento de comunicación escrito y fehaciente, como un burofax con acuse de contenido, que debe incluir lo siguiente:

La explicitación de su intención de vender el inmueble.
El precio de venta que fijó para la propiedad.
La fecha que tiene prevista para lanzar el piso a la venta.
Las condiciones de venta y demás información pertinente.

Derechos del inquilino

Incluso teniendo en cuenta que es posible vender la propiedad sin que haya finalizado el contrato de arrendamiento, hay que mencionar que el inquilino tiene derecho preferente para adquirirla. A este se le llama, justamente, Derecho de Adquisición Preferente.

¿Qué significa esto? Que en caso de que el arrendatario desee comprar el piso, está en su derecho de hacerlo por encima de cualquier otro posible comprador. Es por eso que es tan importante que el propietario le informe acerca de las condiciones de venta para que pueda tomar una decisión al respecto.

¿Qué ocurre cuando al vender el piso el inquilino elige comprarlo?

Si el inquilino desea comprar la vivienda, puede significar un beneficio para el dueño, ya que, puede ser la vía más rápida para vender el inmueble. Será el propietario, de todas formas, quien determine las condiciones de venta.

Si el arrendatario realiza una oferta que se encuentra por debajo del precio notificado, el dueño no está obligado a aceptarlo, ya que, la otra parte no estaría aceptando los términos de la venta. En caso de que el inquilino no brinde respuesta en un lapso de 30 días, se da por sentado que ha rechazado la oferta y que el semáforo está en verde para empezar a buscar otro comprador.

Aún así el inquilino haya aceptado la oferta y el precio estipulado, si no efectúa la compra del inmueble en un lapso de 180 días, también se abre la posibilidad de vender a un tercero.

Ventajas y desventajas de vender un piso con inquilino

Antes de tomar una decisión al respecto, puede ser útil poner en la balanza cuáles son los pros y los contras de vender un piso con inquilino:

Ventajas

El propietario puede seguir obteniendo una renta mensual mientras lleva a cabo el proceso de venta.
En caso de que no exista la posibilidad de desalojar al inquilino por haber registrado el contrato de arrendamiento, existen inversores pequeños y medianos que buscan adquirir pisos alquilados.
También está la posibilidad que mencionamos, de que el arrendatario acepte las condiciones y desee comprar la vivienda.

Desventajas

Los compradores de viviendas alquiladas no suelen buscarlas a través de los canales tradicionales, por lo tanto, será más difícil que lleguen a enterarse de la venta.
El propietario tiene la obligación de informar al inquilino antes de iniciar la venta y tiene que cumplir con los plazos establecidos por la ley.
La promoción de una vivienda que se encuentra alquilada cuenta con ciertas limitaciones: es necesario acordar con el arrendatario detalles como el arreglo del piso, la toma de fotos para la promoción, las visitas de los interesados, etc.

Como mencionamos antes, vender un piso con inquilino conlleva más dificultades que vender uno que se encuentra deshabitado. Si el arrendatario decide adquirir la propiedad, gozando de su Derecho de Adquisición Preferente, puede significar menos complicaciones para ambos. Sin embargo, esto no siempre es posible, pero ahora que conoces qué factores es importante tener en cuenta, es posible que te encuentres más preparado para llevar a cabo esta operación sin mayores complicaciones y sin generar mayores molestias al inquilino.

¿Has tomado la decisión y quieres vender tu propiedad? En Oi Re a l Estate podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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¿Cómo es el procedimiento de la devolución de la fianza?

Cuando las diferentes partes que conforman un contrato de alquiler establecen las bases y condiciones del mismo, deben tener en cuenta varias aristas. Además del precio de la renta; el periodo de duración; las formas de pago; entre otros, una de las cosas importantes a la hora de firmar el documento es la devolución de la fianza y el monto de esta.

Estas son situaciones que muchas veces generan un dolor de cabeza muy grande. Sin embargo, siempre es importante saber y estar atento a cada detalle que conforma un contrato de alquiler para no dejar nada librado al azar. En este sentido, en Oi Real Estate te contamos todos los datos que se deben conocer sobre este tema a la hora de sellar un contrato de arrendamiento.

¿A qué llamamos fianza y devolución de la fianza?

La fianza de contrato de alquiler es una garantía que se establece a favor del arrendador. La misma se basa en el monto económico que el arrendatario le entrega al arrendador. Este monto económico será como forma de garantizar el cumplimiento de determinadas obligaciones por parte del arrendatario.

Además de esta fianza, el arrendador tiene la facultad de exigirle al arrendatario otro tipo de garantías. Las mismas pueden ser el aval bancario; el seguro de impago de alquiler; un depósito, entre otras. La primera es comúnmente conocida como fianza legal, mientras que estas últimas se conocen como garantías adicionales.

Las garantías adicionales son aquellas que ambas partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento. En los contratos de arrendamientos establecidos después del 6 de marzo de 2019, el arrendador no puede pedirle al arrendatario más de dos mensualidades. Esto, siempre hablando de concepto de garantía adicional en contratos de vivienda habitual. Si el arrendatario no paga la garantía adicional, el arrendador tiene la facultad de pedir la finalización del contrato.

En cuanto a la devolución de la fianza, es el procedimiento en el cual el arrendador le restituye el monto de la fianza al arrendatario. Este proceso se llevará a cabo al finalizar el contrato de alquiler, siempre y cuando el arrendatario no haya incumplido con sus obligaciones predeterminadas. Cabe mencionar que el arrendador tendrá un mes desde la fecha de finalización del contrato para ejecutar la devolución de la fianza. De lo contrario, devengará el interés legal.

Devolución de la fianza en el artículo 36 de LAU

Cabe recordar que la fianza es obligatoria atento a lo establecido en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este artículo regula la necesidad del arrendador de tener garantías a la hora de alquilar su inmueble.

En el mismo, se establece que: “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

En cuanto a la actualización de la fianza, durante los primeros cinco años de contrato no se puede aumentar el importe. Esto si el contrato se firmó después del 6 de marzo de 2019. De haberse firmado antes de dicha fecha, se deberá observar si se pactó antes cómo y cuándo realizar la actualización.

A su vez, este artículo establece que el plazo de restitución de la fianza en el alquiler será dentro del mes desde que el arrendatario estrega las llaves de la finca. Es decir que la devolución de la fianza se deberá realizar dentro del mes de la entrega efectiva del inmueble al arrendador.

Ese plazo de devolución debe ser suficiente para que el arrendador compruebe el estado del inmueble; levante acta de ello; valore el coste de las reparaciones necesarias (si las hay), y notifique, en su caso, su decisión de retener, total o parcialmente, la fianza. Esta rápida actuación evitará que su actitud pueda ser percibida como un intento de apropiarse del importe de la fianza sin base o justificación real.

¿En qué situaciones se debe devolver la fianza y en cuáles no?

Como ya mencionamos, la fianza de contrato de alquiler es una garantía que se establece a favor del arrendador, y que debe garantizar el cumplimiento de determinadas obligaciones por parte del arrendatario. Pero, ¿en qué situaciones se debe devolver y en cuáles no?

En ocasiones, a pesar de que el contrato se ha desarrollado con total normalidad; que el arrendatario ha cumplido puntualmente con el adecuado uso y mantenimiento general del local o de la vivienda arrendada; con sus obligaciones de pago de la renta, los propietarios consideran que les asiste el derecho a retener para sí y hacer suyo el importe de la fianza porque creen que el inmueble presenta desperfectos.

La cuestión se centraliza en que no todo tipo de desperfectos o menoscabos justifican la decisión del arrendador de retener y hacer suyo el importe de la fianza. El arrendador no puede retener el importe de la fianza para hacer frente a lo que se denominan, como se establece en el artículo 1561 del código civil, “menoscabos producidos por el uso ordinario o por causa inevitable”

El arrendatario, como ha pactado en el contrato de alquiler con el arrendador, debe cuidar el inmueble y usarlo para el fin establecido. Ahora bien, al mismo tiempo es algo natural que ese uso genere un cierto menoscabo por el mero uso cotidiano en el tiempo. Así, el arrendador no puede retener la fianza por ese menoscabo natural que se generó por el uso normal del inmueble.

Por ende, el arrendador únicamente podrá retener la fianza cuando el inmueble no se le devuelva de la misma manera que el arrendatario lo recibió; o tal y como se había pactado que el arrendatario tenía que entregarla. De estos hechos están excluidos los deterioros generados por el uso normal del inmueble, que sin embargo no podían evitarse con el paso del tiempo.

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