Desde Oi Real Esate queremos contarte todo lo que necesitas saber sobre la disminución de las firmas de hipotecas en el mes de julio, y la situación del tipo fijo, que nuevamente se encuentra en máximos. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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La firma de hipotecas disminuye
En el mes de julio se inscribieron en los registros 35 918 hipotecas, se trata de un 2,3% más que en el mismo mes en 2021.
El mercado hipotecario ya deja ver los efectos de la incertidumbre. Según indican los datos del INE, en el mes de julio se inscribieron en los registros 35 918 préstamos para la compra de vivienda. Esto representa un 16% menos que en el mes anterior y solo un 2,3% más en términos interanuales.
Se trata del mejor dato de julio en 12 años, sería necesario remontarse a 2010 para ver un número más elevado. De hecho, en lo que va del año los préstamos hipotecarios registrados repuntan casi un 15%, al tiempo que encadenan 17 meses consecutivos de crecimientos interanuales.
Sin embargo, su ritmo de crecimiento interanual fue moderándose en los últimos meses. Incluso, la subida de julio (+2,3%) es casi 10 puntos más baja a la que se experimentó en junio. Por otro lado, los préstamos hipotecarios sobre viviendas han retrocedido un 16% en tasa intermensual (julio sobre junio), mientras que el capital prestado ha disminuido un 16,6%. En los dos casos se trata de los más grandes descensos mensuales de julio en los últimos cinco años.
Los datos de julio dejan ver de manera clara, como bajó el crecimiento previsto por otros indicadores adelantados y que creemos que se confirmará durante los próximos meses. Los tipos de interés, a pesar de que comienzan a apuntar ligeramente al alza, aún no muestran el aumento real que con seguridad podremos ver en la segunda mitad del año.
Una apuesta por las hipotecas a tipo fijo
Por otro lado, ante el escenario de subidas de tipos, los consumidores han apostado por las hipotecas fijas, marcando un nuevo máximo histórico que se ubica por encima del 75% del total. Para la segunda mitad del año se prevé la confirmación de una ralentización del crecimiento, un aumento en el valor de los préstamos hipotecarios y la prevalencia del tipo fijo sobre el variable.
Por otra parte, el importe medio de los préstamos hipotecarios que fueron constituidos sobre viviendas aumentó un 8,1% interanual en el mes de julio. Ha llegado a alcanzar los 146 445 euros, mientras que el capital prestado por la banca para la compra de vivienda aumentó un 10,6%, hasta los 5260 millones de euros.
Además, se ha registrado un repunte de las hipotecas a tipo fijo sobre el total de operaciones. En el mes de julio, los préstamos hipotecarios a tipo fijo se han ubicado en el 75,4%, se trata de un nuevo récord histórico al superar en una décima el máximo registrado hasta la fecha en el pasado abril. Más de 1,1 millones de consumidores han optado por firmar hipotecas a tipo fijo en España desde 2009. Se trata de una alternativa que nos da la posibilidad de abonar la misma cuota desde el primer mes hasta el último, una opción que sin lugar a dudas, brinda mucha seguridad. Esta situación deja ver que cada vez son más las familias que buscan protegerse de la feroz escalada del euríbor.
La situación actual del euríbor
El índice de referencia más utilizado en España se encuentra por encima del 2% en tasa mensual, nos referimos a niveles que no se han registrado en más de una década.
Con respecto al interés, el tipo medio para el total de préstamos hipotecarios se ubicó en el 2,56% en julio, con un plazo de devolución medio de 24 años. En el caso de las viviendas, el interés medio fue del 2,5%, ubicándose debajo del 2,53% del año anterior, con un plazo medio de 25 años. El tipo de interés medio al comienzo fue del 2,03% para los préstamos hipotecarios sobre viviendas a tipo variable y del 2,68% para las de tipo fijo.
Estadísticas
En último lugar, según los datos del organismo de estadísticas, las tres autonomías donde se registraron una mayor cantidad de préstamos para la compra de vivienda en el séptimo mes del año son Cataluña (7102), Andalucía (6846) y Madrid (5558). Por otro lado, también se trata de las regiones en las que las entidades bancarias han prestado una mayor cantidad de capital, a pesar de que este ranking está liderado por Madrid (1223,7 millones de euros), seguida de Cataluña (1186,9 millones) y Andalucía (861 105 millones).
Las comunidades con mayores tasas de variación al año en el capital prestado son Galicia (42,8%), Baleares (26,8%) y Cataluña (23,9%). Por otro lado, Cataluña (21%), Baleares (19,8%) y Castilla-La Mancha (10,4%) registraron los aumentos interanuales más elevados con respecto al número de préstamos hipotecarios registrados.Cantabria, Andalucía, Murcia, Aragón y Galicia además han crecido por encima del promedio nacional, a pesar de que el alza es de un solo dígito.
No obstante, hay varias comunidades autónomas que registraron números negativos. Entre ellas se encuentra la comunidad de Madrid (-16,1%), Canarias (-13%) y La Rioja (-12,8%). Navarra (-6,6%), País Vasco (-5,3%) y Extremadura (-5,2%) también cerraron julio en negativo.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la disminución de la firma de hipotecas en el mes de julio y el tipo fijo nuevamente en máximos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate te contaremos algunos consejos para saber si te concederán la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Enfrentarse al banco para que te brinde una hipoteca no es nada sencillo. No obstante, hay maneras de saber previamente si nos van a otorgar la hipoteca.
La realidad, es que no todos los que se presenten a pedir una hipoteca obtendrán el sí de la entidad bancaria. Esto se debe a que el banco tiene que asegurarse de que el futuro cliente pueda cancelar todas las cuotas, de modo que llevará a cabo un análisis exhaustivo del perfil antes de aprobarlo.
Si te interesa saber qué debes tener en cuenta para saber si te darán la hipoteca, no dejes de leer este artículo! En estos párrafos podrás leer las condiciones ideales que debes cumplir para que una entidad bancaria no pueda negarse a tu petición del préstamo hipotecario.
La importancia de escoger una hipoteca que se adapte a tu situación
No hay una hipoteca única, sino que hay diferentes tipos. Las más generalizadas son la hipoteca a tipo de interés fijo, variable y mixto. La primera de ellas nos brinda seguridad, ya que mantiene sus tipos de interés invariables. En otras palabras, durante toda la vida del préstamo la cuota a pagar será la misma debido a que es independiente de las fluctuaciones de indicadores como el euríbor. No obstante, suelen ser más costosas porque los tipos de interés son más elevados, ya que en este caso es el banco el que asume los riesgos de que los tipos de interés suban.
Por otro lado, la hipoteca variable funciona al revés que la fija, en este caso, el cliente asume las fluctuaciones del euríbor. Si este indicador se encuentra en niveles bajos, la hipoteca será mucho más barata. Con respecto a la hipoteca mixta, combina una tasa fija al principio del préstamo que luego pasa a ser variable.
¿Qué tiene en cuenta el banco a la hora de conceder la hipoteca?
Si ya tienes en mente la vivienda que deseas comprar, es muy probable que aparezca la duda sobre si nos aprobarán en el banco el pedido del préstamo. Esto variará dependiendo de diferentes factores, aquí te explicaremos de qué se trata.
Situación económica
Este punto es muy importante, ya que la entidad bancaria no le dará un préstamo de gran capital, como lo requiere la compra de un inmueble, a una persona que no tenga la posibilidad de hacer frente a las cuotas mensuales por cierta cantidad de años. Es por este motivo que, si solicitar un préstamo hipotecario estando de paro o con un contrato temporal el banco no dará el visto bueno. Los mejores candidatos para un banco son los funcionarios o los trabajadores con contratos indefinidos. Con respecto a los autónomos o aquellos que cuenten con un contrato por obra o servicio, será necesario aportar documentación que acredite la estabilidad de los ingresos.
Las posibilidades de aprobación de la hipoteca serán mayores mientras más estable sea el empleo, menos interrupciones por desempleo y mejor sea el sector de trabajo.
Opción de presentar garantías adicionales
Es probable que los contratos de los titulares no resulten suficientes para acceder a la aprobación de la hipoteca. En estos casos, cualquier fondo de inversión, producto financiero o ahorros que se puedan dar en prenda serán muy útiles para presentar en la entidad bancaria.
Otra de las opciones es la de presentar avalistas con patrimonio o una garantía inmobiliaria extra, la cual sería hipotecada en parte. Además, las inversiones crowdfunding pueden ser de utilidad.
El valor de la propiedad
Una misma propiedad puede tener distintos valores, que no siempre suelen coincidir.
De compraventa: Es el precio que pagamos por el inmueble y el que se verá en la escritura. Éste será el que determine cuánto se pagará de los impuestos como el ITP, la ganancia patrimonial o el IVA.
Valor de tasación y valor de mercado: Estos valores deberían coincidir pero pueden sufrir algunas variantes ya que el valor de tasación incorpora la expectativa de subida o bajada en su parámetro.
La realidad es que en épocas de crisis muchas veces los valores no son iguales. En el valor que tenemos que prestar atención es en el de tasación.
Si contamos con ahorros suficientes para los gastos, que representan el 10% de la compra, no nos servirá un préstamo al 80% del menor valor entre tasación y compraventa. En estos casos será necesario una hipoteca al 100% que te permita cubrir toda la financiación.
Cuando no contamos con los ahorros necesarios para gastos y nos interesa una financiación al 100% más gastos, la opción ideal es que la hipoteca no cuente con límite de valor de compra o contratar un préstamo que financie el 100% de la tasación. Esto se podría llegar a dar con dobles garantías o contando con avalistas muy solventes.
Capacidad de endeudamiento
Dentro del estudio que lleva a cabo el departamento de riesgos de la entidad bancaria para conceder la hipoteca, existe un apartado que analiza nuestra capacidad de endeudamiento. Esta se calcula tomando los ingresos netos y aplicándoles un ratio de entre el 30 y el 40%. El resultado será la cantidad máxima de dinero que podremos gastar según la entidad financiera.
Si la financiación hipotecaria que necesitamos es mayor a esta cuota, será necesario buscar una vivienda más económica o continuar ahorrando un tiempo más. De esta forma podremos disminuir el capital del préstamo y abonar menos por mes.
Los análisis de riesgo de cada entidad son diferentes, varían dependiendo de sus sistemas de programación y conocimiento del mercado. Algunas toman los ingresos mensuales netos, a los que restan otras cuotas de préstamos o tarjetas que se pagan y no se refinancian en el nuevo préstamo hipotecario. Además, pueden tener en cuenta los gastos mensuales fijos no usuales.
Garantía de la vivienda
En ocasiones, los ingresos de los titulares no son, a juicio de la entidad bancaria, suficientes para asegurar que se va realizar la devolución del préstamo. En ese caso, es posible aportar una garantía adicional: el aval bancario. El avalista se compromete a afrontar la deuda que la otra persona no puede pagar. Es posible avalarte con otra propiedad, o bien, dinero en efectivo. De esta forma, el banco vería con mejores ojos la operación, a pesar de que esto implica una gran responsabilidad para el avalista. Aportar un aval a la hipoteca debería ser de las últimas opciones a valorar por el cliente.
La edad del cliente
Aportar dos titulares al préstamo hipotecario siempre será más beneficioso para la entidad bancaria que si lo solicita solo una persona. Por otro lado, la edad del solicitante es un punto importante. Las entidades bancarias solicitan que al finalizar el plazo de la hipoteca, el mayor de los titulares no debe superar los 75 años. Entonces, si se trata de una pareja de 40 y 38 años respectivamente, es complicado que el banco conceda una hipoteca a 40 años, ya que el mayor de los titulares contaría con 80 años a la finalización de la hipoteca. Sin embargo, es necesario resaltar que la mayoría de entidades suelen conceder hipotecas hasta 30 años, las hipotecas a 40 años son más difíciles de encontrar.
Qué hacer si no nos conceden la hipoteca
Es fundamental saber cuál es el motivo del rechazo. En ocasiones, también se puede dar el caso en que las entidades no se encuentren dispuestas a hipotecar y que no solo se trate de ti, por eso, si el banco rechaza la hipoteca, es buena idea buscar opciones en otras entidades.
Debemos entender si podemos solventar el obstáculo y de qué manera. Estos son algunos de los motivos por los que los bancos suelen rechazar un préstamo hipotecario, a pesar de que algunos tienen mayor peso que otros, está claro que cada entidad evaluará las variables bajo diferentes criterios.
Conclusiones
En resumen, para lograr que el banco nos conceda la hipoteca será necesario estar seguros de poder cumplir con la mensualidad por un largo plazo de tiempo. Si no contamos con esos requisitos, lo más aconsejable es esperar un tiempo para poder tener la posibilidad de acceder a unas mejores condiciones en el préstamo hipotecario.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo saber si el banco te concederá la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuál es el valor mínimo para escriturar una vivienda. Continúa leyendo el artículo para saber más.
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Una práctica muy habitual dentro del mundo inmobiliario es la escrituración a un precio menor o mayor del que realmente vale la propiedad. Esto se hace, creyendo que por medio de esta maniobra se podrán evitar obligaciones impositivas. Se trata de un procedimiento para nada conveniente, de hecho, puede llevar al propietario a pagar una mayor cantidad de dinero cuando desee poner a la venta su propiedad.
Hay una fórmula matemática que se conforma con diferentes variables para realizar el cálculo del valor mínimo con el que se debe escriturar una vivienda. Este debe coincidir con el índice establecido por los diferentes ayuntamientos. En el siguiente artículo te contaremos cómo se calcula y cuáles son los valores a los que debes escriturar tu propiedad.
Valor mínimo para escriturar: ¿por qué los compradores modifican el precio real de la vivienda?
Muchas personas, al comprar un inmueble pone una cifra más baja o superior al valor oficial. Esto se debe a que este valor implicará una serie de obligaciones con Hacienda y otras entidades al abonar más o menos dinero. Según el monto que conste en los papeles de propiedad de la vivienda, los costes impositivos serán distintos.
Sin embargo, debes tener mucho cuidado. Estar mal asesorado en estos temas puede traer grandes inconvenientes.
¿Por qué se escritura a un precio más bajo?
Escriturar por debajo del precio de venta es una costumbre muy arraigada por la cual los compradores piensan que podrán pagar una menor cantidad de impuestos. Esto redundaría en un rédito económico que no será tal, ya que lo que se puede ahorrar al firmar la escritura a un valor inferior se perderá en los siguientes años en el caso de que se tenga intención de vender esa propiedad. Esto ocurre porque se deberá abonar un impuesto extra por esa plusvalía.
¿Qué consecuencias trae escriturar a un valor inferior al oficial?
En caso de que Hacienda investigue y descubra una escrituración llevada a cabo a menor precio que el de venta, estarás en problemas. Ya que cuenta con el derecho de imponer multas y sanciones al propietario, además de los intereses que corresponden a la falta de pago real.
Fórmula para calcular el valor mínimo de escritura
Para calcular el valor de escrituración de una propiedad será necesario multiplicar el Valor Catastral por un Coeficiente Multiplicador de Variación Catastral. Este último se obtiene con la siguiente fórmula:
CMVC= CVMI/(RM x CAVC)
CMVC: se trata del coeficiente por el que se debe multiplicar el valor catastral actualizado para obtener el valor real del bien inmueble.
CVMI: es el coeficiente de variación del mercado inmobiliario.
RM: se trata del coeficiente de referencia al mercado.
CAVC: es el coeficiente de actualización del valor catastral.
Es importante tener en cuenta que estos índices son calculados por cada municipio. En otras palabras, habrá que prestar atención a no escriturar por debajo del valor mínimo establecido al multiplicar el valor catastral por el coeficiente multiplicador que tenga el municipio donde se encuentre la vivienda.
¿Qué es el valor catastral?
El valor catastral nos da la valoración objetiva de un inmueble a partir de ciertos datos, por ejemplo, la ubicación de la vivienda, los metros cuadrados de construcción o los metros del terreno. Para calcularlo, se tiene en cuenta el valor en el Catastro del suelo y el de la construcción.
Este valor, generalmente, se revisa cada año, en función de la evolución de la zona y de los valores. En los últimos años Hacienda y los ayuntamientos optaron por aumentar la periodicidad de sus revisiones. Esto se debe a que, el periodo de actualización media llegó a ubicarse en 21 años en 2013, con un 48% de los inmuebles con valoraciones previas a 2002.
Es importante no confundir el valor catastral con el valor de referencia de los inmuebles que ha comenzado a tener efectos el 1 de enero de 2022.
Actualización del valor catastral 2022
El valor catastral no tiene, necesariamente, que cambiar en todos los municipios todos los años. Por ejemplo, en 2020 grandes capitales como Madrid o Barcelona no registraron cambios en el catastro. No obstante, en Valencia se acordó una subida del 3% y en Sevilla del 2%, debido a que la variación dependió del año en el que actualizaron el catastro por última vez.
En los Presupuestos Generales del Estado de 2022 se contempla la actualización de los valores catastrales de hasta 825 000 inmuebles
¿Qué riesgos implica escriturar por el valor mínimo y no por el valor real de venta?
La escritura es un documento donde figuran los datos del propietario del bien inmueble en el cual aparecen los derechos y obligaciones que adquiere o hereda un inmueble. Para cubrirla es necesario establecer un valor mínimo, que puede variar dependiendo de los criterios estatales de las diferentes Comunidades y Ayuntamientos. Algunos de los costes que deben incluirse en la escrituración son:
Impuestos asociados a la compraventa
Este coste variará según la Comunidad Autónoma en la que se lleve a cabo, por lo general, cuesta entre el 6 por ciento y el 12 por ciento del valor de la propiedad inmueble.
Costes del Notario y gastos registrales
Estos tienen relación con los gastos asociados a la oficina notarial que hayamos elegido
Los coeficientes para aplicar a una escritura de compra venta también tendrán que ver con el año de la compraventa, así como del valor catastral que figura en el Impuesto de Bienes Inmuebles o IBI.
La importancia de poner información fehaciente en la escritura
Engañar con estos datos es muy peligroso, ya que se corre riesgo de que Hacienda imponga una sanción al dueño de una propiedad cuya escritura tenga un valor distinto al que debería tener.
Estos valores mínimos son para evitar el fraude y los engaños con las ventas de las propiedades. Si se escritura a un valor distinto de lo que en realidad cuesta la vivienda el propietario deberá pagar una cantidad diferente de impuestos. Es por este motivo que las oficinas públicas se encargan de analizar el valor de las escrituras, de este modo se aseguran la valía real de las propiedades.
No resulta extraño que un inversor compre una propiedad con la escritura por debajo de su precio estipulado y después de pagar todos los impuestos Hacienda le solicite un pago de sus obligaciones fiscales.
¿Por qué escriturar por el valor de venta?
Es fundamental consultar las tablas de coeficientes para abonar lo que determina la entidad que regula el coeficiente multiplicador encargado de determinar el valor de la escritura. Esto puede parecer difícil, sine embargo no lo es para profesionales como inmobiliarias que se dedican constantemente a comprar y vender, tramitando a diario con clientes este tipo de documentos. En caso de duda, es aconsejable consultar a un experto y no poner un valor de escritura que no sea acorde con el que resultaría del cálculo del coeficiente multiplicador.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es la TAE y por qué es tan importante al momento de contratar un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Los contratos hipotecarios cuentan con diferentes de ítems que contienen los datos relativos a las comisiones, los intereses, los plazos y las penalizaciones del préstamo. Si bien, una vez sancionada la Ley de Hipotecas del 2019 todos los puntos deben estar debidamente explicados por los agentes bancarios y por el notario, tanta información de golpe puede llegar a abrumarnos. Es por este motivo que resulta importante conocer previamente el significado de cada palabra del compromiso que vamos a firmar.
Uno de los conceptos que siempre observamos en las hipotecas es el de TAE. Aquí te contaremos en qué consiste, cuánto influirá en nuestra hipoteca, qué diferencias tiene con otras tasas, y mucho más. ¡Pon atención y toma nota!
¿Qué es la TAE hipotecaria?
En primer lugar es necesario aclarar qué es la TAE. Nos referimos a la Tasa Anual Equivalente o Efectiva.
Se trata de un término financiero que se define como el resultado de una fórmula matemática. Dicha fórmula incorpora el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación. Se expresa porcentualmente, mientras más bajo sea menos tendremos que pagar de gastos adicionales al dinero prestado. Esta tasa se encuentra tanto en préstamos hipotecarios como personales.
Entonces, al calcular la TAE de un préstamo hipotecario tendremos la posibilidad de saber cuánto pagaremos en total por la hipoteca, de intereses, del dinero prestado y por las comisiones.
a TAE media actual de las hipotecas se ubica en el 1,91% (dato de julio de 2022). Se trata del valor más alto de este año.
¿En que se diferencian el TIN y la TAE?
El Banco de España introdujo la TAE en 1990, antes de eso únicamente existía el TIN, se trata del Tipo de Interés Nominal. Este indicador indicaba solo la totalidad de los intereses del préstamo, en otras palabras, sólo informaba sobre cuánto dinero tendríamos que pagar en concepto de intereses, sin remitir a los demás gastos asociados.
El TIN tenía un inconveniente, no permitía calcular el total real de una hipoteca. Es por esto que el Banco de España optó por crear la TAE, que suple esa falencia y refleja la cantidad total que se deberá abonar al final del préstamo.
En resumen, el TIN es el porcentaje fijo que se pacta en concepto de pago por el dinero prestado por lo que indica el coste efectivo de un producto financiero. Este indicador surge de la siguiente fórmula «Tipo de Interés Nominal: euríbor + diferencial«
La principal diferencia entre la TAE y el TIN es que éste no incluye otros gastos asociados a la operación ni tiene que ser anual.
¿Qué conceptos incluye la TAE?
La Tasa Anual Equivalente tiene en cuenta la frecuencia de pagos, es decir si son mensuales, semestrales, anuales, las comisiones por cancelación, amortización o apertura, los gastos de la operación y la tasa de interés nominal.
En las TAE de hipotecas no se incluyen gastos del notario, costes de seguro u otros productos que vinculen al cliente con la entidad bancaria.
Gracias a la legislación bancaria, la información sobre la TAE debe ser informada de manera clara antes de la firma del contrato. Además, tiene que estar tipificada en el contrato y en las publicidades de las hipotecas.
El Banco de España cuenta con una calculadora de TAE online que te permitirá tener más información sobre lo que vas a abonar.
TAE de hipoteca fija y de hipoteca variable: ¿son lo mismo?
Como mencionamos más arriba, la Tasa Anual Equivalente considera muchas variables. Una de ellas es el interés, esto significa que, en caso de una hipoteca fija, será sencillo calcular por medio de la TAE el monto total que pagaremos por un préstamo. Al tener la cuota fija y el interés sin modificar por el total de la vida útil de la hipoteca, el TAE nos da la posibilidad de saber con certeza cuánto se pagará al finalizar el plazo.
No sucede lo mismo si se presenta ante una hipoteca variable, ya que al no contar con un interés fijo sólo se puede saber de manera estimativa cuál será el coste final del préstamo. Si estás buscando una hipoteca variable, probablemente encuentres en las promociones bancarias el término TAE variable. Esto es otra manera de llamar a la TAE para los casos de los intereses variables. De este modo, las entidades bancarias dejan en claro que no se trata de algo preciso sino que se establece como una estimación a partir del valor actual del interés.
¿Por qué es importante la TAE?
Tanto la TAE como el TIN, son indicadores muy importantes dentro de un préstamo. Es necesario resaltar que, si bien es fundamental por su carácter informativo, el TIN no le es de gran utilidad al consumidor. Los datos que se incluyen en la TAE si les aportan a los clientes una visión más certera y clara de cuánto aporta una inversión o cuál será el costo total de un crédito que nos conceda la entidad bancaria. Por este motivo, la TAE es un índice de gran utilidad para que los clientes sepan si los créditos hipotecarios que les brindan los bancos presentan o no, buenas condiciones. Además, les permitirá comparar ofertas entre las diferentes entidades.
Un punto importante a tener en cuenta es que la diferencia del porcentaje entre la TAE y el TIN suele ser más elevada en los préstamos personales que en las hipotecas.
En resumen, la TAE es un concepto sumamente importante que debemos considerar al momento de elegir una hipoteca. Si es fija, nos permitirá saber con precisión cuál será el coste final del préstamo. En caso de que sea variable, será un estimativo del cálculo, ya que nunca se puede saber qué sucederá con los índices de referencia. De todas maneras, comparar hipotecas por TAE permite saber cuáles bancos nos brindan más ventajas, ya que si tiene un TAE bajo, la cuota será más baja y viceversa.
La situación actual
Debido a la inflación disparada y, a pesar de que EE UU y la zona euro aún no logran recuperarse plenamente de las consecuencias de la pandemia, los bancos centrales comenzaron a aumentar los tipos de interés. Por este motivo, el euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables en España, ha vuelto a tasas positivas luego de seis años en negativo.
Puntualmente, el euríbor a 12 meses entró en negativo en 2016, pasando del +0,042% de enero al -0,008% en febrero, y registró su mínimo histórico mensual en enero de 2021 (-0,505%). Sin embargo, en abril de 2022 se volvió a situar en niveles positivos. En las últimas semanas la tendencia incluso se ha acelerado, debido a la elevada inflación, agravada con la guerra ucraniana, y su repercusión en la acelerada normalización monetaria por parte de los bancos centrales. El euríbor cerró el mes de agosto en el 1,249% y en la media de septiembre ya supera el 2% (2,083%).
Esto lleva a la mayoría de las entidades a aumentar los tipos de interés fijos que brindan en las hipotecas, que ya superan en general el 2,5% TAE. Por otro lado, están bajando tanto los tipos iniciales como los diferenciales que aplican en las hipotecas variables.
En este escenario, la preferencia de los usuarios por el tipo fijo es notoria (80,56%) y se triplican las hipotecas mixtas, que ya suponen el 18,06%.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la importancia de la TAE. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber antes de decidir si hipotecar tu casa es conveniente. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Sin lugar a dudas, actualmente es muy complicado comprar una vivienda y pagar su totalidad en efectivo. Es por esto que, existen las hipotecas, los préstamos, las financiaciones, entre otros. En el siguiente artículo te daremos algunas claves que debes tener en cuenta si estás pensando en hipotecar tu casa.
Como siempre, debemos comenzar por el principio para comprender el tema con mayor claridad. Si ya hemos encontrado una vivienda que logra adaptarse a nuestros requerimientos, pero no contamos con el capital necesario para hacer frente a la compra, lo más común es contratar un préstamo hipotecario.
¿Qué es un préstamo hipotecario?
El préstamo hipotecario es la modalidad de préstamo más común al momento de comprar una vivienda.
Se trata de un crédito hipotecario concedido por un banco que se encuentra garantizado por la propia vivienda que se va a comprar.
Generalmente, el préstamo no cubre la totalidad del precio de la vivienda. La financiación que suelen ofrecer los bancos ronda el 80% de su valor de tasación.
Cuando necesitamos más cantidad de dinero del porcentaje que el banco está dispuesto a dar, se puede optar por avalistas de la operación. Esta es una persona que interviene como garantía en un préstamo y que asume las responsabilidades de pago en caso de que el prestatario no haga frente a la deuda o a sus intereses.
¿Qué términos debes conocer antes de hipotecar tu casa?
Importe máximo: se trata de la cuantía máxima que el banco facilita en función de diferentes parámetros. El primero es establecido por el valor del inmueble en cuestión. La valoración debe ser llevada a cabo por una sociedad de tasación independiente. Las entidades bancarias consideran que las cuotas mensuales destinadas al préstamo hipotecario no deben ser mayores al 35% de los ingresos netos mensuales.
Plazo de devolución: hace referencia al periodo de tiempo acordado para devolver el capital y los intereses. Dicho plazo, puede extenderse hasta 30 años, sin embargo, lo más habitual son entre15 y 20 años. De este modo, se evita que el pago de intereses sea demasiado elevado.
Amortización: se trata del pago del capital pendiente. La amortización del capital suele ser más alta a medida que avanza la vida del préstamo. Cuando queremos rebajar la deuda porque contamos con cierto capital podemos hacer una amortización extraordinaria. El dinero aportado fuera de las cuotas normales es una amortización parcial del capital. Si decidimos abonar toda la deuda de una vez, se trataría de una amortización total anticipada.
Cuota: cuando hablamos de cuota nos referimos al importe que se compromete a pagar la persona que solicitó el préstamohipotecario. Esto incluye el capital inicial además de los intereses y no tiene que ser necesariamente mensual, pueden ser trimestrales, semestrales o anuales.
Carencia: se trata del periodo en el que no se abona la parte de amortización de capital y solo se abonan los intereses.
Intereses: es el precio por el capital que nos han prestado y que debemos abonar en la cuota. Se calcula en base al capital pendiente y al tipo de interés.
Comisiones: los bancos suelen cobrar comisiones en sus préstamos hipotecarios. Para conceder un préstamo, la Ley establece que todos los gastos relativos al préstamo se deben incluir en una sola comisión inicial que lleva el nombre de “comisión de apertura”.
TAE: La Tasa Anual Equivalente es el coste real anual del préstamo. Para calcularlo se debe tener en cuenta el tipo de interés, sus posibles revisiones y las comisiones que se aplican.
¿Qué tipos de préstamos hipotecarios hay?
Las hipotecas pueden clasificarse dependiendo de cuál sea el interés aplicado. En España podemos encontrar tres tipos diferentes:
Hipotecas fijas
Se trata de un tipo de préstamo que mantiene siempre con el mismo interés, el pactado con el banco en el momento de la firma. En este tipo de préstamos, las cuotas se mantienen constantes durante todo el plazo de devolución. De modo que podrás saber exactamente cuál es el monto que deberás abonar cada mes por tu hipoteca.
Hipotecas variables
En esta clase de hipoteca, el interés se compone de una cifra fija, llamada diferencial, y un índice de referencia que puede variar en alza o en baja. Por lo general, durante los primeros dos años, se aplica únicamente el tipo fijo. Esto quiere decir que, las cuotas mensuales que debes abonar por la hipoteca no serán siempre las mismas. El índice de referencia más utilizado en España es el euríbor. Sin embargo, no significa que tus cuotas vayan a variar cada mes, para evitarlo, se establece una revisión que puede ser cada seis meses o bien, cada doce. En dicha revisión se adaptará la cuota al índice de referencia.
Hipotecas mixtas
Este tipo de hipotecas combina los dos tipos anteriores. Comienzan ofreciendo un tipo de interés fijo que, por lo general, ronda entre 5 y 20 años. Luego, pasan a un tipo variable referenciado al euríbor durante lo que reste del préstamo.
Novación y Subrogación para hipotecar tu casa
Existen dos opciones que podemos considerar si creemos que las condiciones de nuestro préstamo pueden ser mejores que las que tenemos actualmente. Una es negociar una baja del interés con la entidad financiera (Novación). La otra es trasladarlo a otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones (Subrogación)
La novación se genera cuando se renegocian las condiciones de una hipoteca sin cambiar de entidad bancaria. Lo único que se puede modificar es el tipo de interés y el plazo de devolución. El cliente deberá solicitar la novación con el objetivo de mejorar las condiciones de su préstamo, por ejemplo por medio de una reducción de los tipos de interés.
La subrogación tiene lugar cuando el prestatario cambia de entidad acreedora para mejorar las condiciones en otro banco. En este caso, no se cobra comisión de apertura. La antigua entidad bancaria puede cobrar una comisión de cancelación. Se trata de un trámite que brinda la posibilidad al cliente de modificar las condiciones de una hipoteca pasando el préstamo de una entidad a otra. En caso de que los tipos de interés hayan sufrido grandes variaciones, una buena opción es considerar la subrogación a otra entidad que ofrezca mejores tipos de interés.
Adquisición de vivienda ya hipotecada. En este caso también tienes dos opciones. Quedarte con la hipoteca que ya existe (subrogación) o cambiar de entidad (novación). Si cambias de banco deberás pagar la comisión de cancelación al banco o caja de la que retiras la hipoteca inicial.
Puntos importantes para hipotecar tu vivienda
No confundir hipoteca y préstamo hipotecario
Cuando se solicita un préstamo al banco, es posible que el banco solicite como requisito constituir una hipoteca. Nos referimos, entonces, a un préstamo hipotecario. La hipoteca es un derecho que se orienta a garantizar el cumplimiento de una obligación sujetando algún bien al cumplimiento de esa obligación. En caso de que no se cumpla la obligación, el acreedor tiene derecho a que se venda el bien para satisfacer, al menos en parte, la deuda. Se trata de una garantía para el acreedor.
Es fundamental comprender que puede haber préstamos sin hipoteca e hipotecas sin préstamo. Una entidad bancaria puede conceder un préstamo sin hipoteca, si piensa que son suficientes otro tipo degarantías. Y no todas las hipotecas deben garantizar préstamos hipotecarios. Se puede garantizar con una hipoteca el pago de cualquier clase de deudas.
No solo su banco puede ofrecerle préstamos hipotecarios
Un préstamo hipotecario tiene unas condiciones predeterminadas, puntualmente en cuanto a la cantidad prestada. Por otro lado, un crédito hipotecario se brinda hasta una determinada cantidad, pero no se dispone inmediatamente de la suma. El crédito hipotecario brinda una mayor flexibilidad, sin embargo, esto implica un coste más elevado.
¿Cuánto tiempo debes pagar por hipotecar la casa?
En una hipoteca, lo importante son los primeros años de pago. Esto variará dependiendo de los tipos de interés. Mientras mayor sean los tipos de interés menos le van a prestar. Por ese motivo, ampliar los plazos puede ser una solución si los tipos de interés se encuentran bajos. Además, debes tener en cuenta la inflación y el crecimiento económico.
En el caso de la inflación, será necesario renunciar a un menor consumo al tener que pagar las cuotas de los últimos años. Esto es, sencillamente, porque todo será más costoso.
Gracias al crecimiento económico, si el mundo avanza materialmente, lo más probable es que sus posibilidades materiales de vida mejoren y le suponga menor esfuerzo el pago.
¿Cómo analizar la estadística hipotecaria?
Para analizar las tendencias de las hipotecas en España debes basarte en la Estadística de Hipotecas del INE. Por medio de este medio tendrás la posibilidad de saber qué cantidad de fincas se hipotecan, cuál es su coste, en qué medida se hipotecan viviendas, otras fincas urbanas o fincas rústicas. Además, si se hace a tipo fijo o variable, en cuántos casos el acreedor es un banco y en cuántos es otro tipo de entidad. Las novaciones y subrogaciones que se producen, entre otros.
En último lugar, nos da la posibilidad de conocer su evolución en el tiempo y la distribución de los datos por territorios. Esto nos ayuda a conocer las tendencias de las hipotecas en España.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre hipotecar tu casa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte si es posible conseguir hipotecas al 90% en España. No se trata de un producto muy común pero pueden conseguirse en el mercado financiero. Aquí te contaremos todo lo que necesitas saber, continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Por lo general, las entidades bancarias suelen ofrecer a los clientes préstamos hipotecarios que no superen el 80% del valor de la vivienda. Siempre nos referimos al precio más bajo entre precio de compra o precio de tasación. Esto ocurre porque legalmente, los bancos no pueden titularizar hipotecas financiadas al 100%, además, es un riesgo importante tanto para el comprador como para la entidad.
Obtener una hipoteca resulta más difícil actualmente luego de la subida de tipos del Banco Central Europeo, que han pasado del 0,5% al 1,25% a inicios de septiembre. Los bancos aumentarán todos sus créditos, esto incluye los hipotecarios. Y debido a que las cuotas de estos productos serán más costosas, los bancos también serán más exigentes a la hora de dar el visto bueno a las solicitudes, ya que buscarán protegerse ante posibles impagos.
Sin dudas, se trata de una mala noticia para aquellos que no cuentan con mucho dinero ahorrado. Las entidades bancarias, generalmente, financian un máximo del 80% de la compra, de modo que el cliente tendrá que aportar el 20% restante de sus ahorros y un 10% extra para afrontar los gastos de compraventa. Previo a la subida de tipos, los bancos acostumbraban a saltarse ese límite si el futuro hipotecado gozaba de una buena situación económica. Sin embargo, de ahora en adelante, serán más cuidadosos al momento de aprobar este tipo de peticiones.
¿Las hipotecas al 90% están permitidas por ley?
Se encuentran permitidas por ley todas las hipotecas que financien hasta el 100% de una vivienda. No obstante, el inconveniente es que no permite que los bancos las titularicen. Es por este motivo que las entidades bancarias siempre brindan financiaciones un poco más bajas.
Previo a la crisis económica era bastante habitual encontrar bancos que contaban entre sus productos con préstamos hipotecarios al 100%. De hecho, incluso podían llegar a bonificar sus gastos .
Esto ocasionaba un gran riesgo de casos de impago. En más de una ocasión, no fue posible pagar las cuotas y esto afectó a ambas partes. Por un lado el banco, que no lograría recuperar su capital en tiempo y forma. Y por otro al comprador que frente al incumplimiento del contrato se quedaba sin su vivienda.
Es por este motivo que, en general los bancos optan por no asumir el riesgo y brindan hipotecas de menor porcentaje. El más habitual es hasta de 80% en caso de ser la primera vivienda y de hasta 75% cuando es para una segunda residencia.
Sin embargo, algunas entidades bancarias que ya se animan, con ciertos requisitos, a aumentar ese porcentaje de préstamo.
Entonces, conseguir una hipoteca al 90% no es imposible. Aún hay bancos dispuestos a conceder estos productos, a pesar de que la mayoría no lo anuncian públicamente. Eso sí, sus ofertas únicamente van dirigidas a personas con solvencia acreditada, principalmente si pertenecen a colectivos especiales, por ejemplo, los funcionarios y los jóvenes.
Quienes cuenten con un buen perfil podrán acceder a las hipotecas al 90%
Los bancos limitan el importe de sus hipotecas al 80% del valor de compraventa o tasación (generalmente el más bajo) y esto tiene un motivo muy simple. Al superar ese porcentaje, se dispara el riesgo de impago y la posibilidad de no saldar la deuda si se embarga la vivienda crece. Por ese motivo, uno de los requisitos para tener acceso a una financiación de hasta el 90% o el 100% es dar seguridad a la entidad bancaria.
Esa seguridad únicamente se puede brindar de una manera, se trata de acreditar solvencia. Las posibilidades de hacerse con una hipoteca de más del 80% serán más elevadas si el cliente cuenta con un contrato indefinido con una antigüedad de dos años como mínimo (principalmente si es funcionario), cobra un salario elevado que le permite pagar las cuotas sin problemas y no tiene otras deudas vigentes. Esas opciones son mayores si se puede hipotecar otro bien o se brindan avales, a pesar de que se corre el riesgo de perder el patrimonio propio o de terceros en caso de impago.
Todo es más fácil con un bróker
El hecho de reunir los requisitos mencionados aumenta las posibilidades de acceder a una financiación de más del 80%. Sin embargo, será necesario encontrar a un banco dispuesto a brindar el préstamo. En este punto, el solicitante puede afrontar una nueva dificultad, debido a que los bancos no suelen publicitar hipotecas al 90% o al 100%, el cliente deberá contactar con una gran cantidad de financieras para encontrar una que sí las brinde. Algo que, sin lugar a dudas, implica una importante inversión de tiempo y esfuerzo.
Ahora bien, esos trámites se pueden agilizar si el cliente opta por contratar los servicios de un bróker. Estos profesionales sabrán a qué entidades bancarias es necesario contactar para obtener una hipoteca de más del 80%. Por otro lado, también se encargarán de negociar con diferentes entidades al mismo tiempo, de este modo podrá obtener una financiación superior a la habitual, del 95% o incluso del 100%.
Condiciones especiales para jóvenes
Es necesario destacar que, aquellos jóvenes que cuenten con un buen trabajo que todavía no han tenido tiempo para ahorrar el dinero necesario para la entrada del 30%. Para estos casos, hay dos entidades bancarias que brindan abiertamente hipotecas con una financiación de hasta el 95%. Se trata del Banco Santander e Ibercaja. El banco cántabro, por su lado, exige que el cliente cuente con menos de 36 años y brinde un aval personal (por ejemplo, el de los padres), el aragonés requiere que el solicitante cuente con menos de 35 años y pida mínimo 100 000 euros, a devolver en un plazo máximo de 25 años.
Precisamente, Banco Santander e Ibercaja, con imagin, una marca online de CaixaBank, han firmado recientemente un acuerdo con la Comunidad de Madrid para brindar hipotecas de hasta el 95% para los jóvenes de esa zona que busquen comprar una casa o un piso. Este plan lleva el nombre de «Mi Primera Vivienda» puesto en marcha por esta autonomía, que avalará la parte que supere la financiación habitual del 80%.
¿Condiciones de las hipotecas al 90% o más?
Los pocos bancos que asumen el riesgo de ofrecer hipotecas al 90% de una vivienda, tienen algunas condiciones para poder asumir ese costo.
Inmueble propiedad del banco
Algunas entidades bancarias, pueden conceder el préstamo del 100%, sin embargo, el inmueble deberá ser de una de sus inmobiliarias.
Muy buen perfil del comprador
Otro de los requisitos puede ser que el cliente cuente con un excelente perfil crediticio. Esto le asegurará al banco que el cliente será capaz de hacer frente a los compromisos sin inconveniente.
Plazos más extensos
Este tipo de hipotecas a más del 80% suelen tener plazos de devolución un poco más extensos. De esta forma se facilita el pago de las cuotas, sin embargo, encarece el coste total de la financiación. Esto ocurre porque se devengan intereses por un período más largo de tiempo.
Oportunidad de carencia
En algunas entidades bancarias se da la opción de pedir carencia al comienzo, a cambio de pagar un préstamo algo más costoso.
Interés, comisiones y vinculación
Por lo general, son de la misma magnitud que las hipotecas tradicionales.
Ley que regula la titularización de las hipotecas
El Real Decreto 716/2009 de 24 de abril indica que las entidades bancarias no podrán titularizar hipotecas que sean mayores al 80% de su tasación. Se trata del límite de solvencia para los productos que se encuentran detrás de los títulos bancarios.
Es por este motivo que los bancos no pueden vender una hipoteca dentro de sus paquetes de préstamos si está financiada a más del 80%.
Es muy habitual que los bancos titularicen hipotecas o emitan bonos o títulos de hipotecas a fondos de inversión. Esto lo llevan a cabo para conseguir liquidez para sus operaciones. Los préstamos hipotecarios que se encuentren financiados a más del 80% no podrán usarse para estos fines.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre la subrogación hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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¿Qué es la subrogación hipotecaria?
Cuando hablamos de la subrogación hipotecaria nos referimos a un trámite que brinda la posibilidad de cambiar las condiciones de tu préstamo hipotecario. A través de ella, es posible pasar de una entidad bancaria a otra o bien, cambiar el titular de la hipoteca. El principal objetivo de la subrogaciónhipotecaria es obtener una mejora en las condiciones del préstamo, sin necesidad de cancelarlo y llevar a cabo uno nuevo, evitando los importantes gastos que esto implica.
Al momento de cambiar la hipoteca de banco será necesario analizar, entre otros puntos, el precio que brinda la nueva entidad bancaria, los gastos y las comisiones que va a implicar esta operación.
Diferentes tipos de subrogación de hipoteca
Al día de hoy, podemos distinguir dos tipos diferentes de subrogación hipotecaria:
Subrogación por cambio de acreedor: es la subrogación más habitual, la que mencionábamos más arriba. Se trata de aquella por la que el deudor tiene la posibilidad de cambiar de entidad bancaria con el objetivo de mejorar sus condiciones.
Subrogación por cambio de deudor: es muy común en ventas de inmuebles que ya se encuentren con una hipoteca. En este caso, el comprador puede subrogarse a la hipoteca del antiguo inquilino, siempre y cuando, la entidad bancaria lo acepte.
¿Cuáles son los gastos de la subrogación hipotecaria?
Los principales factores que debes considerar para saber si la subrogación hipotecaria es una buena opción para ti, son el tipo de interés que nos brinda la nueva entidad y las comisiones que implica esta operación. Por ende, lo ideal es hacer un cálculo lo más aproximado posible para saber si la operación compensa o no. Los gastos que derivan de la subrogación de hipoteca son los siguientes:
Gastos de notaría: se encuentran regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019 y se encuentran cerca de los 30 € que se refieren a copias de la escritura solicitadas por el cliente.
Registro de la Propiedad.
Gestoría: de mismo modo que los gastos de notaría, se encuentran regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo y no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019. Estos gastos rondan entre los 100 y los 300 €.
Tasación de vivienda: es fundamental realizar una tasación de vivienda al momento de hacer una subrogación hipotecaria. El coste se ubica entre 280-500€.
Gracias a la ley 5/2019, estos gastos de notaría, registro y gestoría son asumidos por el banco, según el artículo 14 de esta ley.
Comisión de subrogación: Esta comisión es la que se debe abonar por pasar de un banco a otro. Se estableció por ley que para los primeros 5 años, esta comisión sea del 0,50%, y para el resto, la comisión por subrogación se ubica en el 0,25% para las hipotecas fijas. Sin embargo, la comisión de subrogación de las hipotecas variables se establece como máximo en un 0,25% para los tres primeros años del crédito, 0,15% hasta el quinto año y luego no tendrá ningún tipo de comisión.
La Ley 5/2019, entró en vigor el 16 de junio de 2019, y establece ciertas cláusulas para favorecer la subrogación hipotecaria cuando esta implique un cambio de hipoteca variable a fija.
Esta ley establece que la comisión máxima que se puede aplicar en estos casos es del 0,15% para los tres primeros años. Una vez que hayan transcurridos los 3 primeros años, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación.
Por otro lado, para este caso (cambio de hipoteca variable a fija), se establece que esta medida tendrá carácter retroactivo. En otras palabras, no importa si formalizaste tu hipoteca antes o después de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria.
Los gastos de subrogación son bastante similares independientemente de la entidad bancaria a la que llevemos nuestra hipoteca. Para una hipoteca media (cerca de los 120 000 euros) entre notaría, registro y gestoría, los gastos podrían encontrarse cerca de los 650 euros. Sin embargo, algunas entidades, se ofrecen a asumir los gastos de subrogación para abaratar la operación, de este modo, logran atraer clientes.
En esos casos, puedes conseguir mejoras en los tipos de interés, vinculaciones, o su coste, sin afrontar gastos por el cambio de hipoteca. En ciertos casos es posible que busquemos cambiar de banco, no porque pueda mejorar las condiciones, sino porque no consideramos que nuestra entidad bancaria nos atienda de la manera correcta o no se trate del servicio de atención al cliente que deseamos. Los motivos por los que busquemos cambiar de banco y solicitar una subrogación de acreedor son muchos.
¿Cuándo es conveniente subrogar una hipoteca?
Por lo general, subrogar una hipoteca es una opción interesante para aquellos que cuenten con tipos de intereses más elevados que la media del mercado. Además, como hemos mencionado al comienzo del artículo, sería interesante optar por una subrogación de hipoteca variable a fija en caso de que el euríbor, como sucede actualmente, muestre una tendencia alcista.
La subrogación se vuelve especialmente atractiva para aquellos que firmaron su préstamo hipotecario hace ya varios años, cuando las condiciones de las hipotecas eran muy diferentes. Puede haber contratos que aún se encuentren referenciados al IRPH o que tengan una cláusula 0, que genera que no sea posible aprovechar los valores negativos del euríbor, en el caso de que lo esté.
Pasar de una hipoteca variable a una fija puede darnos mucha tranquilidad al momento de revisar nuestra cuota hipotecaria. De este modo, sabrás que siempre debes abonar la misma cantidad, independientemente de lo que suceda con el euríbor.
Hacer una subrogación hipotecaria hoy en día: ¿Es buena idea?
La respuesta a esta pregunta puede variar. Ya que dependerá de la hipoteca que tengamos contratada ahora mismo y de la evolución que se espera del euríbor en los próximos meses. Pueden darse diferentes situaciones:
En caso de contar con una hipoteca fija por encima del 3% podrías intentar hacer una subrogación de hipoteca a otra a tipo fijo. Eso sí, siempre y cuando aún te quede bastante importe de hipoteca por amortizar.
Si tienes una hipoteca variable y buscas subrogar para cambiar a una hipoteca tipo fijo, sin dudas, la cuota de tu hipoteca será más alta. Sin embargo, ganarás la seguridad de tener una cuota fija, siempre dependerá de nuestras necesidades individuales.
En caso de querer subrogar de una hipoteca variable a otra variable. Puede ser rentable siempre y cuando el diferencial del euríbor sea mejor que el que tienes hoy en día. Esto dependerá de las condiciones de tu nueva hipoteca.
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Desde Oi Real Estate te contaremos todo sobre ampliar hipoteca por medio de una novación hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para saber más.
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Ampliar hipoteca: ¿Es posible?
Cualquier hipotecado tiene la posibilidad de solicitar a su entidad bancaria una novación.Si estás pensando en ampliar hipoteca, lo primero que debes tener en cuenta es que hay tres maneras de hacerlo. Puedes realizar una ampliación de capital, de plazo o de capital y plazo a la vez. Aquí te explicamos de qué se trata cada opción para que puedas elegir la que mejor logre adaptarse a tus necesidades.
Las diferentes maneras de ampliar hipoteca
Como acabamos de mencionar, existen tres formas de ampliar el capital de una hipoteca, aquí te explicaremos de qué se trata cada una de ellas:
Ampliación de capital
La ampliación de capital consiste en aumentar la cuantía del préstamo hipotecario. Dicho en otras palabras, se trata de pedir más dinero a la entidad bancaria del que nos concedió al momento de solicitar nuestra hipoteca. Ten en cuenta que esto generaría un aumento de la cuota que pagas cada mes por la hipoteca.
Ampliación de plazo de devolución
Por otro lado, a diferencia de la anterior, la ampliación de plazo implica una reducción de la cuota que debe abonar cada mes por la hipoteca. Sin embargo, también implica un aumento de los intereses que le deberemos a la entidad bancaria. Esto quiere decir que con esta opción, lograremos un aumento del periodo de amortización. Por ejemplo, si firmamos una hipoteca a 25 años, con este tipo de ampliación podremos extenderlo hasta los 30.
Ampliación de capital y de plazo de devolución
Si combinamos las dos modalidades anteriores aparece otra opción para ampliar hipoteca. En este caso, se mezcla el aumento de capital y el aumento del plazo de devolución. Entonces, tendrá lugar un incremento tanto del capital a pagar en el total del préstamo como del periodo de amortización.
No obstante, es necesario aclarar que esto nos beneficia principalmente en el caso de que necesitemos contar con más dinero, por ejemplo, para una reforma o para unificar deudas, y no deseemos o no podamos abonar más de cuota mensual. Recuerda que todo tiene unos costes adicionales, ya que para cada uno de los casos será necesario pedir al banco una novación de las condiciones de la hipoteca inicial. Por otro lado, la entidad también tiene la posibilidad de negarse a concederla.
¿Cuánto cuesta ampliar hipoteca?
En caso de que la entidad bancaria acepte llevar a cabo la novación de las condiciones de la hipoteca,si por contrato está estipulado que se cobre un cargo por efectuarla, la entidad bancaria lo aplicará. Sin embargo, no podrá ser mayor al porcentaje indicado. Ten en cuenta que este porcentaje variará según el tipo de ampliación que se solicite.
En caso de que la novación se realice para ampliar capital, la comisión será de un 1% como máximo. Esto equivale a 1500 euros para un préstamo hipotecario de 150 000 euros y 3000 euros para una de 300 000 euros. En caso de que lo que se busque sea ampliar plazo, el coste sería del 0,1%. Entonces, quien cuente con una hipoteca de 150 000 euros deberá abonar 150 euros y quien tenga una de 300 000 euros pagará 300 euros.
En resumen, si la novación hipotecaria es para ampliar el capital, la entidad deberá cobrar una comisión del 1%, como máximo, por otro lado, si es para ampliar plazo, cobrará un 0,1%.
Además de esta comisión, para ampliar la hipoteca el titular o los titulares de la misma deberían hacerse cargo de la tasación de la vivienda en caso de que la última se haya llevado a cabo hace más de seis meses. Esto representa, aproximadamente, unos 300 o 400 euros.
¿De qué gastos se hace cargo el banco?
El banco, deberá ocuparse del resto de costes, aquí te detallamos cada uno de ellos:
Gastos de notaría: se trate de entre el 0,2 y 0,5% del importe pendiente. Por ejemplo, serán unos 500 euros en caso de que falten 100 000 euros y 1000 si faltan 200 000 euros por pagar.
Gastos de registro: estos gastos varían dependiendo del valor de la vivienda y, por lo general, es la mitad que los gastos de notaría. En otras palabras, suele encontrarse entre los 250 y los 500 euros.
Honorarios de la gestoría: aproximadamente entre 150 y 400 euros.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): puede variar dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre construida la vivienda en cuestión.
¿Cuánto gastarías en total?
Aquí realizaremos la suma de los gastos que debería afrontar el hipotecado para poder llevar a cabo la ampliación del préstamo hipotecario:
Coste de ampliar el capital: 1900 euros en caso de que la hipoteca sea de 150 000 euros. Será de 3400 si el préstamo hipotecario es de 300 000 euros.
Coste de ampliar el plazo: 550 euros para un préstamo hipotecario de 150 000 euros y 750 euros para una de 300 000 euros.
Es importante dejar en claro que, en el caso de que nos interese realizar las dos cosas, tanto ampliación de capital como de plazo, la tasación de la vivienda sólo se pagaría una vez. Sin embargo, las comisiones deben abonarse todas, hay que sumarlas.
Coste de ampliar plazo y capital: en este caso, la operación se elevaría hasta los 2050 euros para una hipoteca de 150 000 euros y podría llegar a los 3700 euros para un préstamo hipotecario concedido por importe de 300 000 euros.
¿Qué documentación se requiere para solicitar una ampliación de la hipoteca?
Con respecto a la documentación, únicamente será necesario que el titular de la hipoteca que solicita la ampliación presente un contrato de trabajo, la vida laboral o las últimas nóminas.
Si se trata de de una ampliación de capital, el banco puede solicitar un aval a los titulares para asegurarse de que puedan afrontar el pago de las cuotas. Por otro lado, con esa ampliación, el nuevo importe de la hipoteca no podrá ser mayor al 80% del coste de la vivienda, fundamentalmente, por si su precio de mercado baja.
Si se trata de una ampliación de plazo, no podría superar los 30 años, a pesar de que ya hay entidades que permiten un plazo de devolución de hasta 40 años. Eso sí, al terminar de abonar el préstamo hipotecario, el hipotecado no debe tener más de 75 años de edad.
Por otro lado, la entidad bancaria también puede exigir ciertas condiciones personales para conceder la novación. Por ejemplo, estar al corriente del pago del préstamo hipotecario, que la situación laboral del hipotecado o los hipotecados sea estable y que no superen la ratio máxima de endeudamiento para afrontar el pago de las cuotas que resten sin inconvenientes.
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Al momento de decidir si comprar una vivienda o alquilarla, es lógico que las familias comparen la cuota del préstamo hipotecario con el pago mensual del alquiler. Por eso aquí, te contaremos las principales diferencias de la hipoteca y el alquiler. Además, te explicaremos si la diferencia de costes es demasiado significativa.
¿Cuál es la mejor opción entre la hipoteca y el alquiler?
La realidad es que no hay una respuesta exacta a esta pregunta. Principalmente, variará según cada caso particular. Influyen temas como su situación personal, los ingresos mensuales, el nivel de ahorro, previsiones de cambios y, sin lugar a dudas, la situación del mercado de la vivienda.
Siendo arrendatario tienes la obligación de pagar un alquiler mensual a cambio de un hogar donde vivir. Con una hipoteca adquirirás una propiedad, pero también obligaciones a largo plazo. Entonces, ¿Cuál es la mejor opción? Ni una ni otra, todo depende de las necesidades y circunstancias personales. También de la situación del mercado inmobiliario en un momento determinado. Tenemos que tener en cuenta que tanto un alquiler como una hipoteca suponen disponer de una cantidad de dinero importante. En el caso del alquilerpara la fianza y los primeros gastos. En la hipoteca, para el importe no financiado y los pagos de constitución. Además, es importante preguntarse cuánto tiempo vamos a vivir en el inmueble y analizar cuáles son las perspectivas laborales y económicas para futuro.
Qué debes tener en cuenta para saber si alquilar o comprar
Hay tres puntos básicos que debes tener presentes para valorar si te resulta conveniente comprar un piso o alquilarlo. Aquí te contaremos cuáles son:
Tu situación económica
En primer lugar, debes considerar cuál es tu situación económica. En este punto, tienes que saber que no todo el mundo tiene la posibilidad de acceder a una hipoteca. Para comenzar, necesitarás cierto volumen de dinero ahorrado, se trata del 30% del precio de la vivienda que te interese. Además, todos los bancos te exigirán tener un trabajo estable y un sueldo que te permita pagar las cuotas sin dedicar más de un 35% de lo que ganas al mes.
Por otro lado, debes tener en cuenta que una vivienda en propiedad implica gastos de mantenimiento que requerirán de una parte de tus ganancias. Se trata del IBI, los gastos de comunidad, las tasas municipales, entre otros. Cada una de estos gastos no los tendrás que pagar si te decides por el alquiler.
Por otro lado, para alquilar una viviendano se exigen tantos requisitos. Será necesario tener algo de dinero ahorrado para abonar la fianza, generalmente se trata de dos mensualidades, además de los honorarios de la inmobiliaria, que implica menos dinero que el que piden las entidades bancarias para conceder un préstamo hipotecario. El casero, eso sí, no te alquilará su vivienda si no cuentas con un trabajo (algunos aceptan personas con contratos temporales) y un sueldo que te permita abonar las rentas mensuales.
El precio de la vivienda
En segundo lugar, debes analizar cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en la zona en la que deseas residir. Esto aplica tanto al precio de las casas y pisos en venta como al de los alquileres. Generalmente, no es aconsejable comprar si el precio de los inmuebles se encuentra en máximos históricos, así como no es recomendable alquilar cuando el coste de los arrendamientos está disparado.
La realidad es que hoy en día, la situación no resulta favorecedora en absoluto, ya que tanto los precios de venta, como los de alquileres se encuentran disparados en España. No obstante, aún puedes encontrar zonas en las que los precios no han subido significativamente, así como a propietarios que pueden acceder a rebajar sus precios si sabes negociar. Lo aconsejable es investigar y hablar con profesionales del sector, por ejemplo, las inmobiliarias. De este modo, podrás hacerte una idea de cómo se encuentra el mercado.
Estilo de vida
Por último, deberás tener en cuenta tu estilo de vida. Comprar una vivienda, por ejemplo, es conveniente si deseas vivir siempre en la misma zona y valoras la estabilidad. A diferencia del alquiler, que te puede venir mejor si debes mudarte habitualmente por tu trabajo o por motivos personales, o bien, si no quieres vivir atado siempre al mismo lugar.
¿En qué situación es mejor la compra que el alquiler de un piso?
Luego de considerar los anteriores factores, consideramos que comprar una vivienda te conviene más si te ves reflejado en todos estos puntos:
Si buscas ser propietario, en otras palabras, si uno de tus objetivos vitales es tener una vivienda propia.
Si cumples los requisitos para acceder a una hipoteca: contar con ahorros, trabajo estable y bien remunerado, entre otros.
Si la vivienda que buscas se vende por un buen precio y no se ha producido una burbuja de precios en la zona en la deseas residir.
¿Cuándo es mejor alquilar que comprar?
Por otro lado, el alquiler puede ser una mejor opción (o la única viable) si cumples con estos requisitos:
Si no buscas ser propietario por motivos ideológicos. En este caso, lo ideal es optar por el alquiler de una vivienda.
Si no tienes acceso a contratar una hipoteca porque no cuentas con la solvencia o los ahorros necesarios. Para alquilar una vivienda no te exigirán tantos requisitos, tampoco tendrás que adelantar tanta cantidad de dinero.
Si sueles mudarte con frecuencia por motivos familiares, laborales o de estilo de vida. Alquilar te dará la libertad necesaria para cambiar de casa periódicamente.
Alquiler con opción a compra
El alquiler con opción a compra es una opción intermedia. Si te has enamorado de una vivienda y que, por cualquier motivo, aún no la puedes comprar. En ese caso, hay un modo de alquilar ese inmueble para vivir en él y, al mismo tiempo, reservar la compra del mismo por si tienes la posibilidad de hacerlo más adelante. Se trata de formalizar un contrato de alquiler con opción a compra.
Con este contrato, podrás residir en esa vivienda como si tuvieras un alquiler normal, abonando las rentas que correspondan. Sin embargo, cuando hayan transcurrido dos o tres años, tendrás la opción de comprar la vivienda al precio que hubieras acordado en su momento con el propietario, descontando las rentas ya pagadas. En caso de decidirnos por enfrentar un alquiler en lugar de comprar una vivienda, lo más ideal es buscar una que no resulte demasiado costosa. Esto nos sirve para poder ahorrar y adquirir un inmueble propio en un futuro.
Para cualquiera de las opciones, la hipoteca y el alquiler, lo ideal es ponerte en contacto con Oi Real Estate para que podamos asesorarte profesionalmente y despejar todas tus dudas.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre alquilar o comprar una vivienda en España. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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¿Qué es una hipoteca?
En primer lugar, es necesario dejar en claro qué es una hipoteca. Cuando hablamos de una hipoteca nos referimos a un contrato por medio del cual un deudor deja como garantía un bien, por lo general un inmueble, a quien le hace un préstamo, es decir, el acreedor.
De esta manera, en caso de que el deudor no logre pagar su deuda, el acreedor tendrá el derecho de solicitar la venta del bien. Así podrá cobrar lo se le debe. Entonces, una hipoteca es un instrumento de deuda que brinda un derecho real de garantía para el acreedor, que usa un bien del deudor como colateral.
En otras palabras, una hipoteca es un acuerdo entre usted y el prestamista. Esto le da al prestamista el derecho a tomar su propiedad si usted no abona el dinero que le ha prestado, además de los intereses.
Los préstamos hipotecarios o hipotecas son utilizados para comprar una vivienda o para solicitar préstamos de dinero sobre el valor de una vivienda que ya posee.
¿Qué tener en cuenta al momento de elegir una hipoteca?
La cantidad del préstamo
La tasa de interés y los puntos asociados
Los costos de cierre del préstamo, esto incluye las comisiones del prestamista
La tasa anual efectiva (TAE)
El tipo de tasa de interés y si éste puede cambiar, es decir, si es fijo o variable
El plazo de devolución del préstamo, es decir, el tiempo con el que cuentas para pagarlo
Si el préstamo cuenta con otros factores de riesgo, por ejemplo, penalidades por pago anticipado, cláusula de pago global final, característica de sólo intereses o amortización negativa.
Es importante poner el foco en encontrar una hipoteca que se pueda pagar sin alterar sus otras prioridades. Lo más aconsejable es no destinar más del 30% de sus ingresos en las cuotas mensuales de la hipoteca.
Diferencia entre créditos e hipotecas
El contrato de una hipoteca tiene que ser registrado en el Registro de la Propiedad para que posea valor para terceros. En el caso de que el acreditado no cumpla con sus pagos se procede a una demanda, a una sentencia condenatoria y al remate de la vivienda. De modo que, una hipoteca únicamente impone obligación al deudor y está reglamentada conforme a la ley.
¿Para qué sirven los contratos de hipotecas?
Generalmente, los contratos de hipotecas se usan para obtener financiamiento a largo plazo y por un gran monto de recursos que de otra manera sería complicado obtener. Contar con un bien como garantía de pago disminuye el riesgo del acreedor, que en caso de impago se puede quedar con el bien. Además, facilita de este modo la concesión de un préstamo. Por ejemplo en España, una gran cantidad de contratos de hipoteca son usados para obtener financiamiento para la adquisición de viviendas.
La hipoteca ofrece una gran ventaja de que el deudor no debe entregar el bien en garantía y puede continuar disfrutando de él. Sin embargo, tiene el punto negativo de que en épocas de crisis el valor del bien en garantía puede caer de manera considerable. De este modo, la cantidad obtenida en una subasta puede no resultar suficiente para que el deudor cubra toda la deuda.
¿Cuáles son los puntos básicos de un contrato de hipoteca?
Por un lado se encuentra el capital, se trata del monto total de recursos que se prestan al deudor. El capital prestado suele ser menor al valor del bien dejado como garantía en la hipoteca.
Después, se encuentra la tasa de interés, implica un cobro de un porcentaje (fijo o variable) sobre la deuda a beneficio de quien brinda el préstamo.
Por último, está el plazo de devolución, que indica el tiempo en el que se deberá devolver el dinero prestado.
¿Qué son los diferentes tipos de hipoteca?
Otro punto de gran importancia con respecto a las hipotecas son los diferentes tipos. Los puntos a tener en cuenta son muchos, entre los más importantes se encuentra el tipo de financiación bancaria. Esto se debe a que tendrá un impacto directo sobre las condiciones de la hipoteca a lo largo del plazo de amortización. Lo más común es distinguir entre tres tipos de hipoteca en función del tipo de interés aplicado.
Tipo fijo: en este tipo de hipoteca, el monto que debes abonar en las cuotas mensuales no varía a lo largo del tiempo. Se trata de una condición básica que se extiende durante todo el plazo de devolución del préstamo. Con esta opción, que es muy interesante en las hipotecas a largo plazo, la cuota podría llegar a bajar en caso de que el cliente opte por amortizar parte del préstamo. No obstante, nunca subirá, ya que el interés siempre se mantiene constante.
Tipo variable: se encuentra formado por el diferencial y por un índice de referencia. El más usado en España es el euríbor. A diferencia de las hipotecas a tipo fijo, en las hipotecas a tipo variable las cuotas pueden variar, aumentando o disminuyendo dependiendo de la evolución de este índice de referencia. Sin dudas, esto ocasiona una gran incertidumbre al consumidor. Durante el tiempo de vida del préstamo, las cuotas se actualizarán 1 o 2 veces al año. Esto dependerá de lo que se haya pactado al firmar el contrato.
Tipo mixto: esta alternativa funciona como una combinación entre las dos clases principales de préstamo hipotecario. De esta manera, inician ofreciendo un tipo de interés fijo que, por lo general, oscila entre 5 y 20 años. Luego, pasan a un tipo variable referenciado al euríbor durante lo que reste del préstamo.
Gastos de la hipoteca
A la hora de firmar una hipoteca se generan algunos gastos asociados a la operación que es necesario tener en cuenta. Hace años, casi todos estos gastos recaían sobre el cliente, las últimas sentencias judiciales y la Ley Hipotecaria sancionada en marzo del 2019 se encargaron de modificar este escenario a favor del hipotecado.
Aquí te contaremos cuáles son los gastos de la hipoteca que deberás asumir como cliente y cuáles son los que le corresponden al banco.
Gastos de la hipoteca que debe pagar el cliente
Toda persona que solicite una hipoteca deberá hacerse cargo solo de dos gastos relacionados con dicha solicitud. Se trata de, la tasación de la propiedad y la nota simple.
Tasación
Se trata de una valoración del inmueble solicitada por los bancos. Por medio de ella, la entidad financiera sabrá cuál es el valor del bien que aceptará como garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la concesión de la hipoteca. El valor de tasación es diferente del precio de compra de la propiedad y, en última instancia, el banco brindará hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda en concepto de préstamo hipotecario.
Tendrás que encargar a una tasadora homologada por el Banco de España, o bien, la puedes encargar por medio de tu entidad. Esa tasación, aproximadamente, puede costar entre 100 y 450 euros de media, sin embargo variará dependiendo del tamaño del inmueble, la finalidad de la operación y la retribución solicitada por el profesional en cuestión. Esto significa que no hay una tasa fija, sino que el profesional podrá determinar libremente los precios.
Es necesario resaltar también que el mercado inmobiliario es muy variable y los precios de la vivienda se modifican todos los meses. Es por este motivo que la tasación caduca pasados los seis meses de realizada. Lo más aconsejable es que no te apresures y la pidas solicites únicamente cuando vayas a pedir tu hipoteca.
Nota simple
Se trata de un documento informativo en donde se encuentran todos los datos de la vivienda. Esta nota simple debe solicitarse en el Registro de la propiedad y tendrás que presentarlo a la entidad financiera al momento de llevar a cabo la solicitud del préstamo. El coste varía dependiendo de dónde y cómo la pidas, sin embargo, puede rondar entre los 3 € y los 10 €. No es aconsejable dejar que el banco la solicite por ti, ya que te cobrará más de 20 euros por la gestión.
Gastos de la hipoteca que deberá pagar el banco
Gracias a las últimas reformas legislativas, el banco deberá hacerse cargo de la mayoría de los gastos de la hipoteca. Los gastos que corren por su responsabilidad son:
Gastos de gestoría
El gestor se ocupará de inscribir la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Por otro lado, también realizará la liquidación de los impuestos correspondientes. Si bien sus honorarios no se encuentran limitados por la ley, los precios rondan entre los 150 y los 400 euros.
Gastos de notaría
El notario es un funcionario público del estado que se ocupará de dar fe de las escrituras del préstamo hipotecario. Los gastos de notaría se encuentran establecidos por los aranceles que fijó el gobierno treinta años atrás y suelen encontrarse entre el 0,3% y el 0,5% de la responsabilidad de la hipoteca. En otras palabras, se trata de la suma del capital más los gastos e intereses. Por otro lado, deberá sumarse tanto para ti como para la entidad bancaria, el coste de las copias de la escritura, que tiene un valor de unos 50 euros.
Registro de la Propiedad
La inscripción de la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es obligatoria. A través suyo quedarás registrado como el único propietario del inmueble. Los aranceles de este funcionario, que están regulados, cuestan entre el 0,1% y el 0,3% sobre la responsabilidad hipotecaria.
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
El impuesto sobre actos jurídicos documentados es popularmente conocido como “el impuesto de las hipotecas”. Se trata de un tributo que grava las escrituras y actas notariales, por lo cual también se genera al constituirse un préstamo hipotecario.
Lo cierto es que ha generado mucha polémica a lo largo de los años. Ya que su pago supone el 70% de los gastos de la hipoteca. Sin embargo, para tu fortuna, el responsable de pagarlo hoy en día es el banco.
Requisitos para acceder a una hipoteca
Para tener la posibilidad de acceder a una hipoteca, será necesario cumplir con ciertos requisitos. Aquí te contaremos de qué se trata:
Ahorros mínimos del 30% del precio de la vivienda
Al pedir una hipoteca, para obtener la aprobación del banco deberás tener dinero ahorrado. Generalmente, las entidades bancarias no prestan el total de lo que cuesta la vivienda, ofrecen una financiación de hasta el 80% de su valor de compraventa o tasación. De este modo, reducen el riesgo de la operación y se protegen ante las pérdidas que les ocasionaría tener que realizar el embargo de la vivienda en caso de impago. Es por esto que tendrás que aportar ese 20% restante.
Sin embargo, también debes sumar los gastos asociados a la compraventa y a la escrituración de la hipoteca. Se trata de los impuestos, la tasación del inmueble, las costas notariales y registrales y los honorarios de la gestoría. Su coste total ronda entre el 10% y el 12% sobre el precio de la vivienda.
Entonces, si vas a pedir una hipoteca, deberás tener ahorrado al menos el 30% de lo que vas a abonar por la vivienda.
Contar con ingresos suficientes para hacer frente a las cuotas hipotecarias
El banco también te pedirá que cobres un buen sueldo. La cantidad puede variar de una entidad a otra, sin embargo, lo más habitual es que aprueben tu solicitud si las cuotas de la hipoteca y de tus otras deudas no son mayores al 35% de tus ingresos netos. Se trata del máximo que el Banco de España recomienda destinar al pago de las deudas financieras.
Si tus ingresos no son suficiente para abonar las cuotas sin inconvenientes, puedes solicitar la hipoteca con otro titular para igualar entre los dos ese sueldo mínimo requerido por la entidad bancaria. De hecho, una petición conjunta te permitirá acceder a mejores condiciones de financiación (intereses más bajos, financiación de más del 80%, entre otros), ya que, resulta menos arriesgado para el banco.
Tener un trabajo estable
También será necesario tener una situación laboral estable. Esto se debe a que el banco busca asegurarse de que podrás abonar las cuotas durante los 20 o 30 años que dura un préstamo hipotecario.
Si trabajas por cuenta ajena, será necesario tener un contrato indefinido, además de cierta antigüedad en tu empresa (seis meses o más).
Si eres autónomo o empresario, deberás ser dueño de un negocio viable y con beneficios recurrentes en los últimos dos años mínimo.
Otro punto que valoran los bancos es el sector en el que trabajas. Por ejemplo, si eres funcionario o si estás empleado en sectores pujantes como la informática o las nuevas tecnologías, tendrás un perfil interesante para ellos. En cambio, tus opciones de acceder a la hipoteca serán más bajas si trabajas en un sector ligado a la estacionalidad, como la hostelería o el turismo.
Buen historial crediticio
Los bancos revisan tu historial crediticio al analizar tu solicitud hipotecaria. En otras palabras, comprobarán si tienes otros préstamos vigentes y si los pagas en tiempo y forma. Esa información la consultan en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). Además, accederán a listados de morosos para saber si tienes algún impago.
Lo más aconsejable es que pidas la hipoteca sin tener otra deuda vigente, ya que así tendrás más probabilidades de obtener la aprobación del banco. Contar con otros préstamos no se traducirá en una denegación automática, sin embargo, sí te restará opciones.
Si tienes alguna cuota impagada asociada a cualquier otro préstamo, no podrás acceder a un crédito hipotecario, el banco rechazará tu solicitud. En estos casos, lo ideas es, primero pagar lo que debes por esa demora y, luego, deja pasar algunos meses antes de pedir la hipoteca.
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