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Agentes inmobiliarios 4 marzo, 2022

Letreros de venta o alquiler de propiedades

El avance de la era digital puede llevar a suponer (sobre todo en el agente inmobiliario más joven) que las metodologías de ventas convencionales o analógicas ya no son funcionales al propósito de vender o alquilar una propiedad. Sin embargo, los expertos en marketing inmobiliario aseguran que no hay nada mejor que alcanzar ese equilibrio entre lo estándar y lo innovador (digitalmente hablando) ¿Olvidamos que existen aún generaciones que no han sido alcanzadas por el impacto digital y que son actores fundamentales en el sector inmobiliario? En este artículo de Oi Real Estate, veremos entonces la importancia de un hecho que para muchos puede ser mínimo o demodé: la conveniencia de los letreros de venta o alquiler de propiedades. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Motivos para no colocar letreros inmobiliarios

Existe toda una serie de motivos valederos por los cuales los clientes se muestran reticentes a la colocación de letreros inmobiliarios en sus propiedades a la venta u ofrecidas en alquiler. Veamos los más comunes, antes de meternos de lleno en el asunto:

Temor al okupa ante la exposición evidente de una propiedad vacía.
Rechazo a que se enteren los vecinos próximos.
Temor a los robos si la propiedad se encuentra desocupada.
Molestias ante consultas permanentes si el cliente continúa viviendo en la unidad a la venta o en alquiler.
No ayudará a vender la propiedad por tratarse de una táctica explícitamente pasada de moda.

Estos cinco motivos, si bien son justificados, van directamente en contra de todo proceso de venta. Como agente inmobiliario, será conveniente que recurras a estrategias que logren argumentar por qué sigue siendo vital la colocación de un letrero que anuncie la venta o el alquiler de su unidad.

¿Por qué es necesario y clave un letrero inmobiliario?

Solemos recordar a lo largo de decenas de artículos en Oi Realtor que más del 95% de las personas que encaran una búsqueda inmobiliaria inician el proceso a través de internet. Sin embargo, este índice comprobado por cada agencia consultada no quiere decir que los sistemas convencionales de marketing en bienes raíces deban ser descartados, ni mucho menos. Por el contrario, se trata de sumar recursos de ventas, no de restarlos.

Una máxima irrefutable que comprueba este concepto es la que dice que “no se vende aquello que no se muestra”. Entonces, el cliente deberá ser consciente de que todo lo que propulse o colabore con la exhibición de la acción inmobiliaria, será beneficioso respecto a la aceleración y la concreción de la misma. En estos términos, el viejo letrero inmobiliario como herramienta sencilla y básica en su estrategia, será vital para que su exposición alcance pronto a más personas.

El boca en boca en el sector inmobiliario

En el circuito del negocio en bienes raíces encontrarás sendas tácticas de ventas, por ser en sí mismo uno de los mercados más competitivos alrededor del globo. Al respecto, te sorprendería saber cuántos clientes llegan a ti basados en los comentarios o referencias de un excliente o de uno de tus seguidores en redes sociales.

¿Tienen injerencia las redes sociales y las herramientas digitales en este tipo de consultas? Pues claro que sí, pero asimismo convendrá no restarle importancia al boca en boca que produjo la consulta propiamente dicha y la potencial negociación.

La estadística exhaustiva en letreros de venta o alquiler de propiedades

A modo de monitoreo propio, pero también como una carta en la manga a la hora de que un cliente se muestre contrariado por la exhibición de su venta mediante letrero, lleva una estadística exhaustiva acerca de la motivación que ha conducido a los interesados a la consulta. Te sorprenderás cuando compruebes el índice de futuros compradores o inquilinos atraídos por letreros de venta o alquiler de propiedades.

Como agente inmobiliario, sabrás que esta estrategia -hasta hace unos pocos años obligada-, ocupa una porción importante en cada capacitación en marketing inmobiliario. En este sentido, procura acompañar la salida a la venta de una vivienda con al menos dos letreros.

Desventajas de los letreros inmobiliarios

¿En qué casos es poco recomendable o contraproducente la exhibición de una venta inmobiliaria mediante letreros? Este interrogante tiene una respuesta que tal vez ya hayas adivinado: cuando dos o más agencias inmobiliarias compiten por una venta o un alquiler de la misma propiedad.

A menudo los clientes suponen que al ofrecer su unidad a varias agencias o agentes inmobiliarios autónomos conseguirán una venta más pronta; ya que las inmobiliarias competirán entre sí. La competencia está dada, esto es un hecho. Pero lo que los clientes no saben es que los interesados en la vivienda llamarán uno por uno a los teléfonos señalados en los letreros; tampoco están enterados (algo más propio del sector inmobiliario) de que las agencias no brindarán toda la información que tengan disponible sobre la negociación, simplemente por desconfianza.

Como resultado: la negociación demorará (excepto un golpe de suerte eventual) mucho más de lo esperado o de lo deseado por ambas partes.

Los letreros inmobiliarios y los agentes inmobiliarios autónomos

Si eres un agente inmobiliario autónomo, puede que trabajes para varias inmobiliarias. Este caso procura abrirte a una gama de posibilidades distintas entre agencias. Como citamos en el párrafo anterior, revisa la conveniencia de colocar varios carteles de una misma firma. Lo mejor, en estos casos, es analizar cuál de las agencias para las que cumples actividades como promotor o vendedor es la más indicada y la selecciones en pos del objetivo puntual.

En este sentido y como consejo extra, examina (fuera de tu especialización) trabajar para agencias que se dediquen a ventas de propiedades de diverso tipo. Por ejemplo: alquiler estudiantil, oficinas, casas suburbanas, comercios, etc.

¿Cuál es tu experiencia como agente inmobiliario respecto a letreros de venta o alquiler de propiedades? Nos encantaría conocerla.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Características del cliente inmobiliario pospandemia

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Inmobiliario 4 marzo, 2022

Coliving y el mercado del alquiler

Si consideramos la tímida intromisión del coliving en Europa y en España desde la última década a esta parte, notaremos su in crescendo lento pero permanente dentro del sector inmobiliario. Aquello que aparecía como una propuesta innovadora, poco comprobable y que rozaba la excentricidad de las clases más acomodadas de la sociedad reflejada exclusivamente en artículos de medios especializados; hoy día se presenta como una opción tangible y a tener en cuenta como una salida más a la situación pospandemia en la problemática del acceso a la vivienda. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo el coliving y el mercado del alquiler caminan unidos en el negocio de los bienes raíces. Te invitamos a leer para conocer mucho más sobre este apasionante tópico.

El coliving, ese perfecto desconocido

¿Podríamos afirmar que el coliving es un modelo de mercado impuesto, entrando en la tercera década de este siglo XXI? Acaso sea demasiado pronto para aseverar este concepto. Sin embargo, tengamos en cuenta que existen dos formas en las que generalmente una tendencia logra implantarse en una sociedad desarrollada comercialmente hablando:

De a pequeños pasos, pero sin retroceder.
De un solo golpe y a gran escala.

En este caso, el coliving y el mercado de alquiler en el vasto universo del business en bienes raíces se ubican mejor en el primer ejemplo; es decir, esta modalidad viene ofreciéndose a cuenta gotas aunque de manera permanente. Así, como cuando un niño junta en su alcancía moneda tras moneda o billetes de bajo monto a lo largo de toda su infancia y cuando la rompe se sorprende de todo lo que puede comprar con lo que lentamente ha ahorrado.

Es de esperar que el coliving en España logre un efecto similar; y que de hecho nadie se sorprenda de él una vez impuesto. Acaso a mitad de la década de 2030 no cause curiosidad la noción de coliving, ya que hemos sido testigos contemporáneos de su aletargado aunque constante crecimiento; y parecerá que estuvo allí desde siempre.

¿Qué es puntualmente el coliving?

El término coliving, hermano mellizo de otro innovador modelo de negocio inmobiliario en lo laboral, el coworking, nació en Sillicon Valley; conjuntamente con la escasez de oferta en la vivienda, en contraste con la necesidad de una clientela joven volcada a las ciudades que circundaban al polo de oficinas estadounidense.

San Francisco y sus suburbios, se vieron de repente invadidos por una nueva generación de flamantes graduados en búsqueda de empleo, dispuestos a cortar con lo establecido. Así definía la génesis de este revolucionario sistema de vida Gonzalo Zulueta, encargado de inversión residencial y suelo de Capital Markets (consultora Catella) a El Economista:

Como casi todos los negocios colaborativos, el coliving se originó en Silicon Valley al producirse una escasez de vivienda que chocaba con la multiplicación de jóvenes profesionales que llegaban a San Francisco con ganas de socializar. Y es cuando empezaron a aparecer edificios en los que los inquilinos no sólo compartían zonas comunes sino que, además, también sus aficiones.
Gonzalo Zulueta, encargado de inversión residencial y suelo de Capital Markets

Finalmente, a mediados de la década 2010, el coliving iba a dar su salto intercontinental a Reino Unido; de allí al resto de Europa. El sector inmobiliario español no iba a ser una excepción.

El preferido entre jóvenes de impronta digital

El coliving se propone entonces como una salida novedosa y accesible para los jóvenes en promedio de 25 años; este mercado “joven”, según las principales consultoras, atrajo por supuesto a medianos y grandes grupos inversores en el sector inmobiliario. Combina la estadía residencial temporal o permanente, privada y con espacios comunes.

Según el más reciente informe del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud 2021, la pandemia COVID 19 trajo consigo la menor tasa de emancipación del siglo; se recontó que solo el 15% de los jóvenes entre 16 y 29 años ha salido de la casa paterna para iniciarse en la vida independiente. El coliving entonces, aparece como la opción más atractiva para este conjunto debutante en el circuito inmobiliario.

Así lo tradujeron voces de peso como la de Iñaki Unsain en la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI):

Se trata de un activo resiliente a las fluctuaciones del mercado; y que a su vez presenta una solución accesible para los jóvenes.
Iñaki Unsain – Presidente de AEPSI

Coliving y el mercado del alquiler, una opción con ventajas

¿Cuáles serían entonces las fundamentales ventajas y beneficios del coliving? De buenas a primeras, la ventaja más notable del coliving es la accesibilidad. El período por contrato de alquiler puede estar limitado a meses o días. En este sentido, y considerando la visión de los jóvenes que en su mayoría ven como un sueño lejano acceder a una casa propia, el coliving y el mercado de alquiler se vuelven rápidamente una pareja inmejorable; ya sea para sus ingresos económicos o para los desembolsos de sus padres.

Los impulsores (tanto particulares como activos de pequeñas, medianas o grandes agencias) ven con buenos ojos el concepto coliving. En un ambiente que presenta similitudes a una apariencia del tipo “hostel” aunque con muchas menos obligaciones legales y complicaciones edilicias; los propietarios deciden invertir en satisfacer las demandas digitales de los inquilinos, como producto de la proliferación de empleos home office.

Un modelo de alquiler de diseño

Al inquilino joven, enfocado en estudiar, trabajar y destinar su tiempo libre a socializar digitalmente, poco le interesa más que contar con una potente wifi y con los electrodomésticos que hagan su vida más cómoda. En este sentido, la recurrencia a diseños minimalistas en sus estancias compartidas y privadas, ofrecen mejores espacios, más comodidad de tránsito y evitan sobrecargar las habitaciones con grandes mobiliarios. Según los expertos en shopper inmobiliario, poco esperan los inquilinos jóvenes de un lugar al que (en un promedio estimado) van a alojarse como máximo durante tres meses.

En este sentido ¿crees que el coliving podrá alcanzar finalmente el auge que predicen los expertos? ¿Se trata de otra tendencia “impuesta” desde los medios justamente para lograr ubicarla en la agenda del sector inmobiliario? Nos encantaría conocer tu opinión.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

¿Compartir piso o subarrendar habitación?

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Inmobiliario 3 marzo, 2022

Convertir oficinas en viviendas como tendencia

La modalidad híbrida de trabajo se ha consolidado de forma impensada en el circuito de oficinas, en España y en gran parte del mundo. Este posicionamiento era impensado hasta comienzos de 2020 y tuvo su mayor basamento y principal impulsor en la irrupción del COVID 19; con sus medidas restrictivas a la circulación bajo ordenanza. Superado aquel primer y largo transe, las firmas más prestigiosas e importantes del circuito comercial (algo que incluyó también al sector inmobiliario) vieron primero con buenos ojos mantener el teletrabajo que había comenzado como una medida de emergencia y que tan buenos resultados ofreció al funcionamiento de las compañías. Poco tiempo más tarde y finalmente, fue la modalidad híbrida la que logró imponerse. En este artículo de Oi Real Estate, repasaremos todo acerca de convertir oficinas en viviendas como tendencia, en un aporte que presenta sutiles cambios de cara a la salida de la pandemia.

¿Un cambio para mejor?

Como señalamos en la introducción, el virus COVID 19 y sus distintas variantes han obligado a las autoridades españolas a recular y disponer modalidades de trabajo durante la marcha. La improvisación como cosa forzosa fue justificada desde los gobiernos y criticada en cada país por las distintas oposiciones políticas. Las compañías, si bien en un primer momento (allá por el primer semestre 2020) debieron acatar las ordenanzas y los decretos, poco a poco lograron ir imponiendo su autonomía respecto a las modalidades de trabajo.

La presencialidad de las plantillas, pudo entonces acomodarse a las necesidades y a los distintos modelos de trabajo, según la empresa y sus niveles de rentabilidad. Por otro lado, era de esperarse que esos cambios tuvieran de momento a otro sus primeros sesgos en materia de regulaciones oficiales.

Palabra de experto

Entre las preferencias de los propietarios de edificios de oficinas, también los ubicados en principales polos de trabajo, surgió una inquietud que pareciera haberse impuesto como tendencia. Ante la falta de redituabilidad en el negocio del alquiler de oficinas (como producto del home office y las modalidades híbridas) muchos se volcaron a reconvertir sus instalaciones en hogares habitables para la vida cotidiana.

Según comunicó recientemente a Inmodiario el experto en negocios de bienes raíces Jesús Duque, vicepresidente de red Alfa Inmobiliaria:

Cada vez son más los propietarios de oficinas que recurren a los servicios de la red para conocer las posibles ventajas y desventajas de reconvertir sus oficinas en viviendas.
Jesús Duque, vicepresidente de red Alfa Inmobiliaria

Esta decisión parece ser una corriente que gana cada vez más lugar en las principales ciudades de España como Madrid, Barcelona y Valencia; y también son comprobables casos similares en otras importantes urbes de la Unión Europea toda.

La escasez de oferta venta/alquiler

Otro impulsor de proyectos inmobiliarios que procuran transformar las antiguas oficinas en propiedades a la venta o al alquiler, se da en el alza en las ofertas. No es la primera vez que desde Oi Realtor nos preguntamos ¿puede la COVID 19 cambiar radicalmente la cara del sector inmobiliario? En este sentido, la reciente implementación de la Ley de Vivienda (que fija los precios de los alquileres en las comunidades autónomas que así lo consideren preciso); sumado al abordaje del teletrabajo por parte de las principales empresas de oficinas, sugiere que finalmente esa premonición terminará por cumplirse en un mediano plazo.

Sabemos que muchas empresas debieron cerrar de forma definitiva, incluso a los pocos días de aquellos primeros confinamientos obligatorios. Para las que contaban con más espaldas económicas o cintura comercial, alejarse de las oficinas fue todo un reto. En el home office se presentó en más ocasiones de las imaginadas una única posibilidad de supervivencia. Gran parte de las firmas que apostaron a la modalidad del teletrabajo, lo han logrado, pero… ¿qué ocurrirá entonces con las oficinas vacías de aquellas firmas que se han retirado?

Adaptarse a las normas para un cambio legal

Debemos acordar en que no todos los edificios son capaces de adaptarse a una reforma que los haga habitables y aptos para la vivienda de uso cotidiano. Es la consulta recurrente de muchos de los propietarios, desconocedores de las normativas vigentes. Sin embargo, lograr las reformas edilicias que lo permitan no es del todo imposible; dependiendo del nivel de inversión que los propietarios estén dispuestos a desembolsar con ese fin.

Recordó Jesús Duque en su entrevista a Inmodiario que…

…es especialmente sencillo en el caso de propiedades que inicialmente fueron concebidas como viviendas y cuyos propietarios, animados por la buena ubicación de la misma o buscando menor riesgo de impago, decidieron en el pasado darles un uso profesional; convirtiéndolas en oficinas, consultorios médicos, despachos, o cualquier otra actividad.

¿Está preparada tu ciudad para convertir oficinas en viviendas?

La tendencia de convertir oficinas en viviendas, debemos señalar, no es un hábito flamante; pero sí se ha acentuado con la lenta retirada de la COVID 19. En este sentido, y a nivel mundial, hace al menos una década que se manifiesta como un motivo de consulta por parte de propietarios de estos grandes edificios; y en las principales ciudades del globo.

Así, vemos que por ejemplo ciudades como París con el Bureaux-Logements francés tienen previsto impulsar e introducir al mercado sendos edificios de oficinas en actual estado ocioso; asimismo, se posiciona como un fuerte “colaborador” en la problemática del acceso a la vivienda, recurrente en toda Europa.

En línea y con objetivos y metodologías de ventas similares, en Reino Unido encontramos que las autoridades de la ciudad de Londres han anunciado la creación de al menos 1500 propiedades; para antes del final de la corriente década; a través de la transformación de edificios de oficinas en propiedades volcadas al arrendamiento.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

https://www.oirealtor.com/noticias-inmobiliarias/proyectos-de-minioficinas-a-pie/

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Propietarios 3 marzo, 2022

Alquiler social para okupas en Cataluña

El gobierno de Cataluña, buscando solucionar el problema de las usurpaciones cada vez más frecuentes, ha dictaminado una norma en la que permite el alquiler social para okupas que lleven ocupando una vivienda por más de seis meses. Entérate de todos los detalles en este post.

Cuando una vivienda se encuentra vacía y su dueño no está a la vista, es muy probable que reciba el ingreso de diferentes familias que necesitan un lugar para vivir pero que no pueden pagar el coste de un alquiler. La situación de okupa es muy frecuente y, si el propietario desea recuperar la vivienda, deberá iniciar una demanda de desahucio que implica bastantes trámites y gestiones.

Una vez proclamado el desalojo, los okupas deben abandonar el lugar, lo mismo sucede si un inquilino se ha demorado con la renta pero continúa viviendo en la propiedad. En Cataluña se aprobó una nueva normativa para darle una respuesta a las crecientes okupaciones de viviendas sin uso. Se trata del alquiler social, medida que restringe en gran medida el derecho a la propiedad de los dueños de pisos.

Alquiler social para okupas: Una posible respuesta para el aumento de las ocupaciones

Si una persona no tiene el dinero suficiente para comprar una vivienda recurre habitualmente a los alquileres, mediante un contrato que establece las responsabilidades que le corresponden a los propietarios y a los inquilinos. Sin embargo, no todos pueden afrontar el coste que demanda un alquiler y, observan la situación de okupa, como la única opción para disponer de un techo. Muchas de estas personas, tienen niños a su cargo y poseen algún tipo de trabajo no calificado o subempleo. Los propietarios de estas casas luchan contra los usurpadores que, día a día aumentan su número. La nueva disposición que posibilita el alquiler social para okupas ha cambiado el panorama y la lucha contra los usurpadores ya no será sencilla. Ahora, los okupas que invaden propiedad ajena, tienen su derecho a permanecer en el lugar si pagan un alquiler.

Alquiler social para okupas: ¿Cómo afecta a los propietarios?

Los propietarios que son dueños de sus viviendas en Cataluña se encuentran ante una nueva disyuntiva. Tanto las empresas que poseen más de 10 propiedades, como los propietarios que cuentan con más de 15 viviendas, deberán aceptar el alquiler social para okupas.

De este modo, se restringen las posibilidades de libertad que tiene el propietario para disponer de su vivienda como quiera, debido a la proliferación de los okupas en el país. La nueva ley anti desahucios busca que los usurpadores, no sean desalojados y paguen un costo muy bajo por la propiedad que ocupan.

Esto se debe a que consideran que los propietarios que disponen de muchas viviendas no percibirán un gran cambio monetario si los okupas utilizan la vivienda que les han usurpado y a cambio de ello pagan un determinado valor. Los okupas serían un nuevo estilo de inquilinos, con rentas más bajas de lo normal.

¿En qué consiste este tipo de alquiler?

El alquiler social para okupas funciona como un alquiler cualquiera, pero con una gran diferencia: el propietario no ha puesto su vivienda en alquiler y, el inquilino no le ha comunicado al propietario su deseo de vivir en la vivienda. El okupa usurpa la vivienda, algo que durante mucho tiempo fue ilegal y, que de alguna forma esta nueva normativa legitima.

Los propietarios se encuentran obligados a ceder sus viviendas a los okupas, si poseen más de 15 y de arrendar a estos nuevos inquilinos por el período de 5 años. En el caso de las empresas, el tiempo de cesión puede extenderse hasta los 7 años y, los bancos o fondos de inversión, hasta los 12 años.

La agencia de vivienda de Cataluña, responsable de esta nueva disposición y aprobada por el parlamento, realizará el contrato de arriendo y el pago del alquiler social para okupas. Si bien, los dueños de las viviendas o las empresas con muchas propiedades, están obligadas a cumplir con esta nueva normativa, existen excepciones.

¿Los propietarios pueden evitar esta disposición?

Aunque, existe obligatoriedad en lo que respecta a las empresas y propietarios para respetar el alquiler social para okupas, estos podrán exigir al gobierno de Cataluña que responda por el pago del alquiler social. Sin embargo, lo más complicado ocurre cuando una vivienda no se haya utilizado por más de dos años.

En Cataluña, los propietarios o empresas que posean viviendas a su nombre, deben utilizarlas de alguna manera. Si no se observa utilidad por el término de dos años, el propietario puede recibir la notificación de que su vivienda ya no le pertenece, ya que es una obligación habitarla o disponer de ella.

Con esta nueva ley, los propietarios de viviendas se ven vulnerables y sin posibilidades de obtener ganancias o, incluso puede ocurrir que sus propiedades sean expropiadas por falta de uso. Una disposición que rompe con la libertad de los propietarios y que limita su derecho a la propiedad.

¿Quiénes son los más perjudicados?

Claramente son los propietarios los más perjudicados con esta normativa y los usurpadores, grandes beneficiarios de la posibilidad que les brinda el gobierno catalán. Los grandes tenedores de viviendas también verán pérdidas por la obligatoriedad de esta normativa.

Para que el alquiler social pueda concretarse, deben acreditarse al menos seis meses de ocupación por parte de los okupas en las viviendas en cuestión. Según el gobierno, el alquiler social servirá para dar una solución al problema de las usurpaciones, cada día más frecuentes

Se trata de una medida que golpea la propiedad privada, gracias a la que el dueño de una vivienda deberá cuidar que su casa no sea rematada por el gobierno o se produzca una apropiación por usurpadores. Por su parte los okupas tendrán una nueva oportunidad para evitar el desalojo de una propiedad ajena, con el pago del alquiler social.

Nos gustaría conocer tu opinión acerca de la nota, puedes dejar tu mensaje en los comentarios.

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Okupas en la casa ¿Qué debo hacer?

Agentes inmobiliarios 2 marzo, 2022

Gestión del cliente inmobiliario complicado

Evitar un cliente va en contra de toda regla en ventas, sin excluir a ningún sector. De hecho, podríamos afirmar que de toda consulta puede surgir una buena negociación; sino una muy buena. Sin embargo, el manejo correcto de clientes de todo tipo, a partir su captación, requiere de una gama de estrategias que debes ir actualizando con el paso del tiempo y de forma permanente. Quien asegure que “el cliente” es siempre el mismo, pues se equivoca. El cliente es una persona y como tal (incluso como tu propio modelo de negocio en bienes raíces) puede cambiar sus expectativas incluso de forma colectiva y por distintos motivos. En este artículo de Oi Real Estate, veremos la correcta gestión del cliente inmobiliario complicado. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

La diferencia entre un negocio y un favor

¿Existe el cliente inmobiliario problemático? Sendas corrientes en el arte del trato con el prospecto señalan que no. Aluden a que (a lo sumo) existen clientes que requieren otro tipo de trato, paralelo al usual o al convencional. En este sentido y en varias ocasiones, deberás cerrar los libros y los manuales sobre el manejo de la clientela; para dedicarle al cliente con problemas en el trato una atención especial.

En el mercado inmobiliario, escuchar y saber interpretar o guiar al cliente, es todo. Transitando ya el primer cuarto de siglo XXI, te encontrarás con que el cliente realiza sus primeras consultas con un margen de conocimientos sobre el mercado inmobiliario local mayor que el que recurría a servicios inmobiliarios hace una o dos décadas atrás. Es la consecuencia directa de la intromisión de internet en la vida del propietario puesto a vender o alquilar su propiedad, o del interesado en conseguir la vivienda ideal.

Sin embargo y como contrapunto, tú como agente inmobiliario, también le sacas provecho a la información disponible en la red. Coincidirás con nosotros en que mucha de la información que el cliente asegura haber estudiado y recabado es falsa o errónea en parte o en todo.

Desmitificar falsa información

Contra lo señalado en el párrafo anterior, poco puedes hacer; salvo permitirle exponer su postura y a posteriori desmitificar los puntos equívocos. Finalmente, le aconsejarás respecto a qué es lo que más le conviene para que su diligencia de compraventa o alquiler llegue a buen puerto lo más rápido posible. Si el cliente se mostrara reticente a escuchar tus palabras y decide marcharse, será seguramente para repetir y generar la misma situación en la agencia inmobiliaria cruzando la calle.

Pero si en definitiva el cliente en cuestión resolviera poner en tus manos la negociación por la venta o alquiler de su vivienda, deberás estar alerta respecto a cómo conducirla ¿Has tenido la sensación de que un cliente no considera tus advertencias? Pues ante todo interesado “reacio” a hacerlo, convendrá esforzarte por no encontrar un enemigo en él, al mediano plazo. En este punto, precisarás algo más que paciencia. Lo más aconsejable es tener a la mano una serie de recursos que puedes ejercitar sin llegar a cortar la negociación por el mero cansancio en el trato.

Gestión del cliente inmobiliario complicado

El manejo del cliente inmobiliario problemático es un arte dentro de trato al cliente. En estos casos, el agente inmobiliario inexperto o novato probablemente pasará por alto las señales que identifican claro al cliente confuso. Esta clase de clientes trae más dolores de cabeza que beneficios; y es probable que torne cuesta arriba su tarea en lo inmediato. Veamos entonces cómo identificarlos.

Quiere verte trabajar primero antes de cerrar la negociación

Si eres un agente inmobiliario recién iniciado, es probable que consideres cantidad de clientes por sobre la calidad de los mismos. Pues bien, esto no querrá decir que debes regalar tu trabajo o hacerle el favor a tu cliente de comenzar a buscar compradores o inquilinos para su unidad sin antes haber firmado el contrato que va a vincularlos y a formalizar su relación comercial.

Recomendamos no entablar esta clase de diligencias; no por prejuzgar a la clientela, sino porque en su gran mayoría estos convenios de palabra terminan de forma negativa para el asesor inmobiliario. Estarás amarrado a los tiempos y a las normas impuestas por el cliente respecto a cómo y cuándo diagramar las visitas, precios, elaboración de contratos, etc.; recuerda que eres tú quien (a pesar de estar en tus inicios en la carrera como agente) sabe del asunto. Las reglas y las condiciones, las impone la agencia o la oficina de servicios inmobiliario, nunca el cliente.

Si no lograras convencer al terco interesado en firmar un contrato por tus servicios, revisa rechazar la diligencia.

Replantea el precio de venta de salida

Puede que hayas pactado y firmado el contrato que los vinculará a lo largo de la negociación; pero que de buenas a primeras el cliente te comunique que no está de acuerdo con el precio de salida en las primeras publicaciones de la propiedad a la venta. Si estás ante este tipo de situaciones de pugna con el cliente, no te desanimes: esto es más común de lo que podrías imaginar.

El cliente aludirá en casi todos los casos los mismos argumentos:

Ha consultado con un familiar o amigo que ha vendido en la zona recientemente y tu precio de salida es bajo en la comparativa.
Realizó un “estudio de campo” y necesita cambiar el precio, porque el que han acordado es muy inferior al regional.
Simplemente se lo ha pensado bien y no quiere iniciar la negociación a ese precio.

Más data

La verdadera razón por la que suele ocurrir el “arrepentimiento” de un cliente que ya ha firmado contigo un contrato de negociación en el que figura el coste de tasación que has propuesto suele ser la siguiente: internet. Convencer al cliente problemático que internet no siempre tiene la razón; y que una propiedad puede variar por cientos de motivos su precio de salida a la venta o al alquiler así sean linderas, es una tarea compleja.

Sin embargo, la mayoría de quienes ya han pactado con su agente inmobiliario un coste de ventas y quieren aumentarlo después de haber firmado su contrato de venta con la agencia, suelen aceptar la guía del asesor. Procura que los motivos a plantearle por los cuales consideras que han llegado al precio indicado sean fuertes, claros y transparentes.

¿Cuál es tu experiencia en gestión del cliente inmobiliario complicado? Nos encantaría conocerla para sumar más opiniones.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Características del cliente inmobiliario pospandemia

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Propietarios 2 marzo, 2022

¿Cómo legitimar al comunero para ejercer el desahucio?

Deseas conocer cómo legitimar al comunero para ejercitar el desahucio, no tienes de qué preocuparte. En OI REAL ESTATE, te brindaremos la información que necesitas saber sobre el mercado inmobiliario y, lograr así, el conocimiento para ser un experto en la temática. Descúbrelo en el siguiente post.

¿Eres el propietario de una vivienda en alquiler? Si es la primera vez que incursionas en esta modalidad, tienes que conocer cuáles son tus obligaciones y, las que les corresponde cumplir al inquilino. Por eso, queremos brindarte la mejor información inmobiliaria para evitar inconvenientes que, se pudieran presentar en el futuro. ¿Quieres saber cómo hacerlo? Te encuentras en el lugar indicado para aprender.

En OI REAL ESTATE, compartiremos los datos más relevantes sobre los alquileres, si te encuentras en conflicto con tu inquilino; porque no ha pagado la renta y necesitas que, se te devuelva la propiedad puedes recurrir a una demanda. En este post, descubrirás cómo legitimar al comunero para ejercitar el desahucio; si deseas que los problemas con el arrendatario se terminen lo más rápido posible. ¡Continúa leyendo!

¿Quién puede legitimar al comunero para iniciar una demanda de desahucio?

Si un inquilino no paga la renta a tiempo, el propietario puede iniciar una demanda para desalojar al arrendatario y, obtener, nuevamente su vivienda. Pero esta situación se complejiza, cuando la propiedad presenta una titularidad compartida, como es el caso de una comunidad de bienes.

Puede ocurrir que algunos de los propietarios de esa comunidad inicien un proceso legal contra el arrendatario, lo que genera problemas; si no se ha solicitado el consentimiento, de las otras personas que aparecen como propietarios. Ya que, se establecería un conflicto para determinar quién es, el que puede tomar la decisión de iniciar la demanda.

Cuando se habla de legitimidad, se establece quién tiene el poder para demandar al inquilino; alguien que posee la capacidad de legitimar al comunero para ejercitar el desahucio. El proceso legal que se iniciaría contra el arrendatario, correspondería a un juicio de desahucio con el que, se recuperaría la vivienda que se mantuvo en alquiler por un tiempo.

¿Legitimar al comunero para ejercitar desahucio o, se requiere el consentimiento de los restantes propietarios?

Una de las inquietudes más consultadas por aquellos que comparten la titularidad de una casa es, cómo legitimar al comunero para ejercitar el desahucio y, una de las buenas noticias es que, no se necesita del consentimiento de los otros integrantes de la comunidad. Si uno de los propietarios decide iniciar una demanda de desahucio; puede hacerlo sin pedir permiso.

Al tener la capacidad para iniciar procedimientos judiciales, tiene que tomar acciones que permitan un beneficio para la comunidad. En el caso que no se respete este principio y, se recurra a demandas que, provoquen un interés particular y no para la comunidad; no se tendrá legitimidad para ejercitar el desahucio.

Sin embargo, existe una contradicción sobre quién tiene el poder para iniciar una demanda, si bien el tribunal supremo indica que lo puede realizar cualquiera de los propietarios; según el artículo 398 del código civil esto no sería posible. En este caso, se necesitaría el consentimiento de la mayoría para iniciar la demanda.

¿Cuál es la regulación pertinente?

Dos, son las regulaciones para hablar sobre este asunto y, una de las más importantes, corresponde a lo escrito en el código civil. Si se observa el artículo 398 con detenimiento, no existiría la posibilidad de legitimar al comunero para ejercer el desahucio:

“Para la administración y mejor disfrute de la cosa común, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría, sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que, constituyan el objeto de la comunidad”.

Sin embargo, si se presta atención a la parte que indica que no habrá mayoría si hay un integrante que, represente los intereses de los propietarios; aquí se podría establecer la legitimación al comunero para ejercitar el desahucio. En cambio, el Tribunal Supremo expresa que, no es necesario el consentimiento de la mayoría, porque es un acto de administración.

¿Existe legitimidad para el comunero, si decide la finalización del contrato de alquiler?

La prórroga del alquiler es muy habitual, muchas veces los arrendatarios firman el contrato por el término de tres años y renuevan a su dueño, para habitar el piso una temporada más. No obstante, puede ocurrir que el propietario decida finalizar el contrato y, quiera recuperar su vivienda.

Esta situación no tendría ningún inconveniente, pero si se trata de una propiedad cuya titularidad es compartida, pueden existir contratiempos. Como aquí, no se observa una instancia de satisfacción para los otros integrantes de la comunidad; los demás propietarios pueden elegir la prórroga en el contrato de alquiler.

No se podrá establecer legitimidad para el comunero, en el caso de que uno de los integrantes de la propiedad no se encuentre de acuerdo. Para ello, se utilizará lo dispuesto en el artículo 398 del código civil; será la mayoría la que decida cuál es el futuro del contrato de arrendamiento.

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Cómo alquilar tu piso sin contratiempos en España

Agentes inmobiliarios 26 febrero, 2022

Aplicaciones para el agente inmobiliario

¿Te interesa llevar tu oficina inmobiliaria en el bolsillo? Hoy no dependes de las grandes compañías digitales para hacer de esa idea una realidad en los hechos. Por el contrario, cuentas con toda una gama de herramientas que te permiten trasladarte a donde sea y contar en todo momento con los datos de tu agencia o tu oficina; y a la vez resolver cualquier tipo de operaciones y cálculos, más allá de las vetustas calculadoras electrónicas de los años ochentas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos las principales aplicaciones para el agente inmobiliario digital, de cara al promedio de esta tercera década de siglo XXI. Te invitamos a leer para comprender mucho más.

Tecnologías que facilitan tu trabajo

Las startups se han convertido en las principales aliadas del sector inmobiliario. Una de las premisas del asesor en bienes raíces de esta época es instarse a permanecer en constante estado de actualización respecto a los elementos digitales a utilizar en lo cotidiano; aún más, mantenerse actualizado es indispensable para mantenerse competitivo, en un circuito que lo es desde sus más remotos inicios.

En este sentido, todo se trata de un círculo virtuoso que impulsa al agente inmobiliario a no perder rastro a las nuevas tecnologías; acompañando este proceso y en simultáneo, las compañías emprendedoras de aplicaciones digitales deben también obligarse a desarrollar novedosas actualizaciones a sus productos ya que su mercado no se caracteriza precisamente por tener un público cautivo.

Las tendencias van cambiando, rotando, alterándose año a año, mes a mes. Estar atentos entonces a las nuevas tecnologías que facilitan tu trabajo cotidiano, será clave. El objetivo: obtener mejores resultados, más rápido. El hecho es que cuando las aplicaciones para el agente inmobiliario tienden a resultar más lentas o aparece otra que ofrece alternativas que solucionan los requerimientos, de inmediato decidimos probarla. Generalmente, el cambio es para mejor. Veamos algunas de ellas que pueden hacer de tu “oficina móvil” un verdadero jet y contribuir a que tu actividad se desarrolle de manera efectiva, aún lejos de tu oficina central.

En búsqueda de una mayor productividad

En lo general, existen aplicaciones capaces de ser utilizadas como un gran ayudante administrativo. Si bien la mayoría de los móviles vienen de fábrica con una serie de herramientas útiles, a menudo tienen poca chance frente a las desarrolladas por startups que han estudiado sus falencias y terminan por ofrecer aplicaciones limpias y pulidas al máximo.

Evernote

Si estás buscando una mejor productividad, Evernote es un excelente organizador de notas, agendas, entrevistas y reuniones de todo tipo. Dúctil desde móviles u ordenadores personales, Evernote se posiciona en el mercado organizativo global como una de las mejores y más veloces aplicaciones de planificación y tareas. Su registro es gratuito.

Google Calendar

Por otra parte, la maestra de los calendarios organizativos sigue siendo Google Calendar. En este sentido, pocas aplicaciones son capaces de soportar la carga habitual de una agenda nutrida; y a la vez sincronizar cualquier clase de servicios. Sin importar si eres un agente inmobiliario o un asesor en logística de cualquier sector, Google Calendar sigue estando al alcance de la mano para todos y de forma gratuita.

Aplicaciones para el agente inmobiliario

Como dijimos en un principio, las aplicaciones para el agente inmobiliario han abierto un mercado casi infinito, especialmente con la irrupción de la pandemia COVID 19 y el parate a la circulación, que congeló al sector. Repasemos solo algunas de estas apps y plataformas de las más modernas y funcionales.

STValora

Desarrollada por ST Sociedad de Tasación, es de las más utilizadas para calcular la tasación aproximada de una propiedad. Veloz y práctica, de fácil manejo, STValora cuenta con una versión gratuita que permite hasta tres transacciones libres de pago; ideal para probarla y comprobar por tus propios medios si vale la pena solicitar su versión abonada.

NextVisit

Se trata de una app creada por el portal de consulta inmobiliaria FotoCasa. Ideal para organizar la logística de un proyecto y apuntando a programar las visitas y exhibiciones, NextVisit se sincroniza con Google Calendar y la base de datos de tu agencia u oficina inmobiliaria.

DocuSign

Como respuesta global al COVID, los desarrolladores de DocuSign han perfeccionado su plataforma para la aplicación de firma digital. Esta modalidad, rechazada por clientes e interesados en el sector inmobiliario durante al menos una década, hoy se posiciona entre las más utilizadas y valoradas. De comprobada eficacia y seguridad, DocuSign brinda la posibilidad de poder firmar documentos legales de forma virtual con la misma acción valedera que las firma presencial.

NEXOcrm

NEXOcrm es pionero en el ámbito de los CRM inmobiliarios. Pergeñado hace años y mejorando temporada a temporada, los creadores de NEXOcrm han logrado finalmente un verdadero tanque de la logística en atención al cliente. Planificar entrevistas, calificar leads, y una mirada personalizada hacia las agencias usuarias o los agentes inmobiliarios autónomos, son las características de esta plataforma líder en España. Gestionar la atención al cliente nunca fue tan sencillo.

Kuula

Una plataforma que ofrece la posibilidad de crear tus propios tours virtuales, de forma rápida. Según sus creadores, esta startup garantiza la creación de una visita guiada virtual en 360 en menos de 30 segundos ¿Sabías que las publicaciones digitales inmobiliarias que incluyen una visita guiada en 3D se han logrado durante los últimos dos años posicionarse mejor que las estándar? ¿Por qué no intentar probar suerte? Ofrece a tus clientes la atracción de la era digital en su máxima expresión con Kuula.

Como ves, estas son solo algunas de las más utilizadas aplicaciones para el agente inmobiliario; sin embargo, con contar con ellas te asegurarás una oficina móvil realmente funcional, desde cualquier lugar del globo. Existen decenas de miles más ¿Cuáles utilizas tú? Nos encantaría tus herramientas de trabajo digital diario.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Características del cliente inmobiliario pospandemia

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Alquilar 26 febrero, 2022

Alquilar espacios comunes: Lo que tienes que saber

Quieres conocer cómo alquilar espacios comunes de una comunidad, has llegado al sitio indicado para ello. En OI REAL ESTATE, te presentamos la información que debes saber, si decides alquilar una propiedad, espacio o local ¿Deseas aprender sobre este tema? Te invitamos a leer el siguiente post.

En OI REAL ESTATE, nos especializamos en la compra y venta de propiedades, por lo que deseamos que cada propietario, comprador o, vendedor, cuente con la mejor información. Si quieres alquilar espacios comunes de una comunidad, pero no conoces los procedimientos que se deben realizar, los descubrirás a lo largo de este post.

Alquilar elementos comunes no es una información de la que, existan infinidad de notas, por lo que surgen muchos inconvenientes producto del desconocimiento que se tiene. Si quieres saber cuántos votos se necesitan para alquilar espacios comunes y qué normativas se aplican ¡Continúa leyendo!

¿Qué se necesita para alquilar espacios comunes?

Para alquilar espacios comunes se requiere de una cierta cantidad de votos, de aquellos propietarios que forman parte de la comunidad. Esto queda establecido, en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y, se utiliza la normativa, cuando no se han decretado usos específicos en la propiedad.

Para que el alquiler de espacios comunes proceda, se necesitará de las tres quintas partes de los propietarios. Lo que quiere decir que, la mitad de los dueños del lugar tienen que estar de acuerdo con que esto se realice, por lo que, las tres quintas partes representarán las cuotas de participación.

Los propietarios que desean alquilar espacios comunes, tienen que ser titulares de las cuotas de participación, sino no podrán participar en la votación por el alquiler de elementos comunes. Si esto sucede, se necesitará la participación de otros vecinos para realizar el porcentaje de cuota necesario.

¿Se puede alquilar un espacio que dispone de un uso específico?

Aunque, se suele decir que no se pueden alquilar espacios comunes que posean usos específicos, esta información ha sido desmentida por el Tribunal Supremo. Sin embargo, este arrendamiento solo adquirirá el carácter de válido, cuando se lo utilice para actividades que sean propicias para ese lugar.

El arrendamiento de espacios comunes que presentan usos específicos, deben generar satisfacción para todos los vecinos. En el caso de que, no se justifique una necesidad vecinal, no serán tomados en cuenta para su alquiler; ya que no se busca el goce personal, sino el de toda la comunidad de vecinos que, participan de esos espacios.

Entre los espacios comunes que, más se alquilan se encuentra la terraza que, es habitual en el uso de publicidad en su interior. Existen muchas marcas de productos que, pagan el alquiler de terrazas y, colocan publicidades. Para que esta acción suceda tiene que, establecerse una votación por parte de los vecinos,

Alquiler de azoteas como espacios comunes

Como mencionamos en el apartado anterior, uno de los lugares que más se solicita para alquilar espacios comunes, son las terrazas. Sin embargo, las azoteas, también son de las más elegidas, esto se debe a que los carteles que muestran publicidades o, los cables de telefonía, no invaden el espacio y permiten que los vecinos puedan utilizarlas sin problemas.

Para que estos espacios comunes, puedan ser pedidos por empresas de publicidad o de telefonía, será necesaria la participación de quienes viven en esa comunidad. La votación que se realice, será la indicada para dar el visto bueno o, el rechazo en el alquiler de terrazas o, azoteas.

La ley toma partido respecto a las antenas de repetición de señal, como son agregados que requieren modificaciones en los espacios comunes; se han observado muchas sentencias que prohíben este tipo de alquiler. De todos modos, para que este tipo de arrendamiento se produzca, se requiere de la participación de la mayoría de los vecinos en la votación.

¿Qué diferencias existen entre alquiler y desafección de espacios comunes?

Es muy habitual preguntarse acerca de las diferencias que, existen entre los arrendamientos y desafecciones de elementos comunes, pero no tan popular su respuesta, por eso te la brindaremos. En el caso de alquiler, esto supone mantener el espacio común entre la comunidad, pero si sucede una desafección, esto pasa a ser privado.

Para alquilar un espacio que le pertenece a la comunidad, se necesita el quorum que mencionamos al inicio de este post. Si son 50 habitantes, se necesitará de al menos 26 para participar de la votación y estos, deberán contar con porcentaje de cuota para alquilar espacios comunes.

Pero si, lo que se quiere es vender se requerirá de una desafección en el que, se indique que ese elemento ya no es común y, que ha adquirido la característica de privado. Aquí, se necesita la unanimidad de los propietarios, porque implicará diferencias en la titulación de propiedad y, de las cuotas de participación.

Si necesitas ayuda para alquilar tu piso o deseas alquilar una vivienda, acude a OI REAL ESTATE

¿Deseas poner tu piso en alquiler o, quieres alquilar el mejor piso de la zona? No tienes de qué preocuparte, en OI REAL ESTATE, te brindaremos la información que, necesitas conocer para transformarte en el mejor propietario o inquilino. Te invitamos a ingresar a nuestro sitio web, para indicarte los servicios con los que contamos.

Además, te ayudaremos a responder cualquier pregunta que poseas sobre los alquileres, te acompañaremos en todo lo que requieras. Nuestro deseo es que conozcas el mundo inmobiliario en su totalidad, con el fin de tomar las mejores decisiones para ti y, el lugar que quieras alquilar.

Puede ocurrir que, no quieras alquilar y prefieras comprar o vender una propiedad, también podremos ayudarte con esta situación. Contamos con muchos pisos en venta que, se encuentran en las mejores zonas de Barcelona, si quieres observarlas puedes hacerlo:

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Técnicas para alquilar un piso en poco tiempo

Hipotecas 25 febrero, 2022

Dación de pago: ¿Qué es y cómo solicitarla?

Comprar una vivienda ha sido desde siempre uno de los grandes anhelos y objetivos de la gran mayoría de las personas. No obstante, no siempre se dispone del monto elevado de inversión que se requiere. Como alternativa, la gran parte de compradores acuden a una hipoteca para poder adquirir una vivienda. Y, en muchos otros, a la dación de pago cuando dicho crédito, con el paso del tiempo, se torna complicado de saldar.

Luego de la llegada de la pandemia, la economía familiar ha cambiado, como cada uno de los aspectos de la cotidianidad. En este contexto, y con una realidad que promete una recuperación continua y cada vez más esperanzadora, muchas personas no logran llegar a cubrir las cuotas de sus hipotecas. La dación termina siento una alternativa de abono. Sin embargo, en España no es tan sencillo conseguirla. Tampoco imposible.

En este artículo queremos despejar todas tus dudas en relación a esta forma de pago, cuáles son los bancos en el territorio español que la ofrecen, cuáles son los pasos y requisitos para solicitarla. Sigue leyendo.

¿Qué es la dación de pago?

Vinculada a la hipoteca inmobiliaria, se trata de un acuerdo o cláusula que permite la alternativa de cancelar una deuda de tipo hipotecaria al pendiente a cambio de la entrega de la vivienda que se encuentra como garantía de la misma al banco competente.

Según la definición establecida por el Real Academia Española, la dación de pago es la “transmisión, al acreedor o a los acreedores, del dominio de una cosa en compensación de una deuda”.

Por lo tanto, la deuda que se ha adquirido y no se puede saldar, más los intereses y comisiones de pago correspondientes, se extingue con el mismo bien inmueble que ha servido de garantía para obtener la hipoteca. La propiedad hipotecada remplaza el efectivo con el que no se cuenta para saldar el crédito. Asimismo, el propietario una vez saldada la deuda con su vivienda podrá residir en ella por al menos dos años en un régimen de alquiler.

A pesar de entregar la propiedad a modo de saldo, la persona deudora no recupera esa parte del crédito que ha pagado a la entidad bancaria hasta dicho momento.

En todo el territorio español, esta práctica se encuentra regulada por Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Ventajas y desventajas de este tipo de acuerdo

Como muchos acuerdos o cláusulas, la dación de pago tiene ciertas ventajas que tienen que ver sobre todo con la posibilidad de quedar libre de deuda sin tener que tener que llegar a instancias legales. Sin embargo, como todo, también tiene algunas desventajas.

Ventajas

Una vez aprobada la dación de pago, la deuda que se tenía con el banco se saldará por completo cuando se haga la entrega de la vivienda.
La persona deudora al entregar la vivienda no deberá cancelar intereses por demora.
No hará falta ningún tipo de proceso judicial para ejecutar la vivienda que no se puede saldar.
La dación de pago permitirá la negociación de otras maneras y alternativas de pago. Además, permitirá que se pueda continuar residiendo en la vivienda por dos años mediante arrendamiento.
Cuando comienza el proceso para la adjudicación de la dación de pago, automáticamente se dejan de abonar las cuotas mensuales correspondiente al crédito hipotecario.

Desventajas

La dación de pago no puede ser tomada por todas las personas que adeudan una hipoteca si no se encuentra especificado en el contrato del crédito. Para estos casos, se deberá negociar con la entidad bancaria. Asimismo, el banco no tiene la obligación de dar el si y conceder el nuevo método de saldo.
Para poder negociar la dación de pago será necesario cumplir determinados requisitos y acogerse al Código de Buenas Prácticas.
Una vez saldada la deuda mediante esta modalidad, de requerir un préstamo u otra hipoteca más en el futuro, puede resultar mucho más complejo poder solicitarla en la misma entidad.
En caso de lograr, en un futuro, adquirir una nueva hipoteca con el mismo banco luego de acudir a la dación de pago previamente, las condiciones no serán las mejores, ya que será de alto riesgo para la entidad.

Por lo tanto, una recomendación es optar por vender la vivienda antes de solicitar este acuerdo. Mediante dicha operación tendrás la posibilidad de saldar la deuda y al mismo tiempo ganar un resto de dinero.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar una dación de pago?

Para lograr que un banco conceda una dación de pago a una persona será necesario considerar una serie de factores por parte del comprador y del inmueble, como así también del banco.

Por una aparte y, en primer lugar, el banco debe encontrarse adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias. En dicho código se exige que las personas que integran la familia que habitan la vivienda que se encuentra hipotecada no dispongan de trabajo ni bienes patrimoniales.

En relación al inmueble, este debe ser la única propiedad de la familia. A su vez no debe encontrarse grabada por cargas posteriores, el crédito hipotecario del inmueble no tiene que disponer de aval ni estar en procesamiento de ejecución.

Por otra parte, la posibilidad de concesión de la dación se encuentra limitada por el valor de la hipoteca de inmueble y de la población de cada municipio. En este sentido, el precio de compra de la vivienda no puede ser superior a:

200.000 € para municipios con más de un millón de habitantes
180.000 € para municipios con más de 500.000 habitantes
150.000 € en municipios con más de 100.000 habitantes
120.000 € para municipios con menos de 100.000 habitantes

De esta manera, quienes no cumplan con todos estos requisitos no podrán acceder ni estarán protegidos con la dación de pago frente a un posible endeudamiento.

¿Cuál es la documentación necesaria para solicitar la dación?

Además de cumplir con los requisitos que se han presentado en el punto anterior, será necesario acreditar en el banco los mismos a través de la presentación de una serie de documentos. Tanto las condiciones personales como laborar deberán ser respaldadas por la siguiente documentación:

Escritura de compraventa del inmueble y el documento que constituye la garantía hipotecaria y los que justifiquen las garantías reales o personales si es que existen.
Certificados de rentas otorgados por la Agencia Estatal de Administración Tributaria que detalle el último ejercicio tributario.
Certificados de titularidades realizado por el Registro de la Propiedad con la situación de cada uno de los miembros de la familia.
Libro de familia o el documento que acredite la pareja de hecho.
Certificados por parte del Servicio Público de Empleo. Este deberá acreditar la situación de desempleo de la persona hipotecada y de los miembros de la familia. Si se trata de un trabajador independiente que no tienen rentas, el certificado deberá ser emitido por la Agencia Tributaria.
Una declaración responsable de los deudores que indique el cumplimiento de los requisitos del Código de Buenas Prácticas Bancarias.
Certificado de empadronamiento relativo a las personas que viven en el domicilio
Declaración responsable del deudor o deudores.

¿Cómo solicitar una dación de pago?

Muchas veces, se considera inoportuno acudir a la entidad bancaria cuando se atraviesa un mal pasar económico. Sin embargo, una de las principales recomendaciones de expertos es que resulta importante asistir al banco para hacerle conocer cuáles son las posibilidades o no de pago. De esta manera, se abre una negociación para encontrar una alternativa beneficiosa para ambas partes y evitar procesos judiciales y de embargos.

Existen diversas formas para poder solicitar una dación de pago. Por un lado, es posible acudir a la vía mediante el acuerdo directo con la propia entidad bancaria. Y por el otro, mediante el cumplimiento de diversos requisitos integrados en el Código de Buenas Prácticas Bancarias

Negociación directa con la propia entidad bancaria

Una de las posibilidades es dirigirse directamente y negociar con la entidad bancaria para poder entregar la vivienda mediante una dación de pago y así dejar de tener la deuda. Para los casos en los cuales la propiedad ya ha sido requisada, se puede solicitar un régimen de alquiler por al menos dos años y pagar una cuota mensual a la entidad.

El monto de la renta será fijado en relación al nivel de endeudamiento que se tenga cuando se apruebe la dación de pago. Se trata de la forma más rápida para resolver la deuda. La única dificultad es tener el 100% de la voluntad de la entidad para aprobarla.

El tiempo para conceder el acuerdo dependerá si se encuentra o no estipulado en el contrato de la hipoteca. De no estar en alguna cláusula, el mismo puede tardar entre tres y seis meses en aprobarse o denegarlo.

Mediante el Código de Buenas Prácticas

En aquellos casos en los cuales el banco está adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, se podrá acudir al mismo para la solicitud y aprobación de la dación de pago. Claro está, se deberán tener cumplidos cada uno de requisitos requeridos por la legislación española. En España, la gran mayoría de los bancos se encuentran dentro del código.

Un dato importante a considerar es que, si la persona deudora se acoge a este proceso, la entidad bancaria no podrá ejecutar un embargo ni aplicar un interés por demora superior al de la hipoteca más un 2% adicional.

¿Qué entidades bancarias ofrecen hipotecas con dación en España?

En la actualidad sólo un banco en España comercializa de manera abierta hipotecas que incluyen cláusulas con dación de pago. Estamos hablando de la firma Bankinter. Dicha entidad incluye esta alternativa en uno de sus préstamos hipotecarios promocionados a tipo variable.

Sin embargo, a pesar de que no sea explícito el ofrecimiento de los bancos de la dación, siempre es posible proponer una negociación. En estos casos, el éxito o no dependerá de la voluntad de la entidad, si se encuentra adherida al código de Buenas Prácticas y si el deudor cumple con todos los requisitos que ya se mencionaron.

¿No has podido pagar tu hipoteca y estás evaluando la dación de pago?

Antes que comiences a gestionar la entrega de tu inmueble con el banco, te proponemos que te contactes con nosotros, podemos darte una solución superadora a tu inconveniente. Consúltanos!

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Consejos para negociar el precio de una vivienda

Hasta aquí te hemos enumerado los principales puntos a tener en cuenta para saber qué es y cómo solicitar una dación de pago. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Realtor te responderemos a la brevedad.

Por otra parte, si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

Alquilar 25 febrero, 2022

Renta en el alquiler de VPO: Regulación

Si buscas la mejor información sobre el mundo inmobiliario, te encuentras en el lugar indicado. En OI REAL ESTATE, nos interesa que cada propietario e, inquilino de una vivienda conozca sus obligaciones y, en esta ocasión descubrirás, cómo es la regulación de la renta en el alquiler de VPO. Te invitamos a leer el siguiente post.

Conocer los deberes y obligaciones que les corresponden a cada dueño y a los inquilinos de un piso es, un factor elemental para entender cómo funciona el mundo de los alquileres. Si se lo observa desde afuera, se piensa que el involucramiento en este sector es algo sencillo, cuándo establece sus propias regulaciones y normas. Saber de alquileres, permitirá resolver inconvenientes que pudieran presentarse.

En OI REAL ESTATE nos interesa que el comprador, vendedor, propietario de un inmueble o, el arrendatario de una vivienda tenga a su disposición, toda la información que necesita para participar en el mercado inmobiliario. Uno de los temas más importantes es descubrir, cómo funcionan las regulaciones de la renta en el alquiler de viviendas de protección oficial, cuya sigla se identifica con el VPO. Si quieres conocer sobre este asunto ¡Sigue leyendo!

Renta en el alquiler de VPO: ¿Qué ocurre si se supera el límite máximo que se permite por ley?

Cuando se alquila una vivienda, se establece el precio de renta que debe pagar el inquilino por mes, esta situación se acuerda entre las partes. Sin embargo, puede ocurrir que la renta en el alquiler de VPO, supere el límite máximo permitido por la ley, por lo que existen regulaciones para conocer qué, es lo que se tiene que hacer al respecto.

De acuerdo, a la información que se establece en el artículo 1255 del código civil se indica que, si la renta en el alquiler de VPO supera el límite máximo establecido por ley, el propietario de la vivienda que se encuentra en alquiler, solo tendría sanciones menores. Mientras que la renta fijada en el contrato, debería respetarse.

Sin embargo, esta postura ya no es aceptada por el Tribunal Supremo que argumenta que, el importe de la renta que debe pagar el arrendatario en viviendas de protección oficial, no puede superar el límite que se encuentra establecido de manera legal. Si el arrendador no respetara esta advertencia, se declarará el exceso de pago en la renta como nulo.

Si se supera el límite fijado por ley en la renta y, el inquilino no paga ¿Procede el desahucio?

El contrato de alquiler estipula la renta que deberá pagar el arrendatario, mientras alquile la propiedad del arrendador. No obstante, si el precio de la renta en el alquiler de VPO, supera el límite acordado por ley, se deberá anular la cláusula que se mencione en el contrato y modificarla por otra, en donde se adapte el precio de renta a lo que exige la normativa.

Pero si el inquilino se niega a pagar la renta, el propietario del piso iniciará una demanda de desahucio para que desaloje la vivienda. Sin embargo, si se comprueba que la situación de la deuda es, porque no pagó el coste de la renta que no estaba fijado por ley, no hay motivo para el desahucio.

Cuando se establecen las cláusulas de renta en el alquiler de VPO, el contrato tiene que reflejar un precio de venta que, sea acorde a lo que se exige por ley. Si el inquilino observa que, el arrendador considera una renta superior a la que, se indica en viviendas de protección oficial, no tendrá que pagar el exceso y, se recurrirá a la nulidad de la misma.

¿Por qué debe anularse la renta en el alquiler de VPO si supera el límite permitido por ley?

Aunque, en años anteriores se haya estipulado que, la renta debía obedecer al acuerdo que se daba entre propietarios y arrendatarios, a través de un contrato. Si se fijara la renta en el alquiler de VPO, con un importe superior al que establece la ley, el inquilino puede negarse a pagar el exceso o, la justicia podría intervenir para la nulidad del mismo.

El Tribunal Supremo tomará la decisión argumentando que:

En la Ley de Arrendamientos Urbanos, se indica que se considerarán como nulas, aquellas cláusulas que fijen rentas superiores a las que se encuentran permitidas por ley.
Esta regulación se debe aplicar a todos los contratos de alquiler, sin importar su fecha de realización. Plantea carácter de ley, por lo que se encuentra vigente para cualquier tipo de renta en el alquiler de VPO.
Cuando el arrendador propone un precio de renta superior al que se fija por ley, se declara nulo el importe y deberá tener trascendencia en el orden civil. Las sanciones administrativas hacia el propietario deben ser anuladas y pasar al plano de la legalidad, allí deberá responder por qué, plantea una renta tan elevada.
Como la renta que se menciona en el contrato de alquiler, sobrepasa lo permitido, se deberá reorganizar esa parte, para que se adapte a los precios que se establecen por ley.
La nulidad de la renta en el alquiler de VPO, cuando se superen los límites permitidos por ley, será obligatorio. Por lo que los propietarios e inquilinos, tienen que conocer las normativas vigentes, a la hora de la firma del contrato.

¿Qué debe hacer el inquilino si la renta que tiene que pagar es superior a la permitida por ley?

Una de las cosas más importantes que, debe conocer un arrendatario, son las normas y legislaciones que se encuentran vigentes, a la hora de alquilar una vivienda. Disponer del conocimiento necesario, evitará inconvenientes con el propietario y la ley, por eso tienes que saber todas las situaciones que, pueden aparecer en un alquiler.

Si el inquilino observa que, el precio de renta que se establece en el contrato es superior al que se encuentra fijado por ley, deberá avisarle al arrendador. En el caso de que este, no quiera modificar el precio, por una renta adecuada, el arrendatario podrá iniciar una demanda contra el propietario de la vivienda.

Puede ocurrir que el inquilino haya pagado el exceso solicitado por el arrendador, por lo que podría reclamarle al dueño de la vivienda ese coste extra, una vez que se haya terminado el contrato de alquiler. Esto se debe a que, el arrendatario no debe pagar una renta superior a la que establece la ley.

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

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