Los espacios de oficinas tradicionales ven en el coworking un enemigo directo; año a año mejor posicionado en el mercado inmobiliario y laboral. Este es un hecho indiscutible. Aunque el avance del innovador espacio compartido de trabajo lo mantiene aún en un porcentaje mínimo en el circuito, dicho empuje conserva su incremento a marcha lenta, pero segura. Al respecto, la irrupción de la pandemia COVID 19 y su paulatina retirada, incentivó a sendas compañías a volcarse a esta modalidad y trasladar a sus plantillas al coworking como una apuesta que en la mayoría de los casos resultó ganadora. En este artículo de Oi Real Estate veremos algunas de las principales claves para un coworking ideal; si estuvieras examinando incorporarlo como planta física de tus actividades de trabajo te recomendamos leerlo hasta el final.
Compartir espacios, ideas y también gastos
Los impulsores comerciales del coworking en Sillicon Valley, California, se jactan de haber logrado su cometido o de al menos estar muy cerca de lograrlo. Se trata de uno de los más hábiles conceptos de trabajo mejor vendidos de los últimos tiempos. El cruce del océano del coworking, a comienzos de siglo XXI, se plasmó en la apertura de sus primeras oficinas en Reino Unido, luego en los países nórdicos, para bajar posteriormente al corazón de las más populosas ciudades de Alemania, Francia e Italia.
En este sentido, España (con sus polos de oficinas de lujo ubicados en las ciudades de Madrid, Barcelona y Valencia) no ha sido una excepción a la regla. Para ubicarnos en la actualidad virtuosa del coworking, tengamos en cuenta que solo hasta el año 2018 (en las mediciones pre pandémicas) un estudio de la prestigiosa firma líder en espacios colaborativos de trabajo Deskmag relevó que más de 1.7 millones de trabajadores lo utilizaban como forma de trabajo habitual. Dichas mediciones, arrojaban que en España existían más de 900 oficinas de coworking; posicionándose como tercer país con mejores perspectivas en este ámbito y solo detrás de los Estados Unidos y Alemania.
Claves para un coworking ideal
Podría decirse que donde existe una necesidad laboral, existe un modelo de coworking. Los promotores de los espacios de trabajo compartido entendieron esto desde el primer momento; por tanto encontrarás una amplia gama de oficinas comunes para cada sector. Entonces… ¿cómo elegir el más conveniente y que se ajuste mejor a nuestras necesidades? Veamos entonces algunas claves para un coworking ideal:
Conformar un presupuesto acorde
Los gastos fijos en oficinas ocupan un porcentaje siempre importante en los presupuestos de las firmas. El teletrabajo y las modalidades híbridas buscaron disminuir al máximo los desembolsos en este punto. Compartir dichos gastos fijos es hoy día un elemento vital para las pequeñas y medianas compañías, al punto de convertirse durante la pandemia en una real diferencia entre permanecer en el ruedo comercial o cerrar definitivamente sus puertas.
Antes de iniciar la búsqueda de tu coworking ideal, ajusta tu presupuesto en gastos fijos; compartir con tus compañeros de plantilla los gastos (si se tratara de un proyecto grupal freelance) hará posible destinar otros a acciones eventualmente necesarias, como por ejemplo campañas publicitarias.
Buscar coworking en base a horarios
¿Eres un trabajador freelance y te encuentras más a gusto en horarios poco convencionales? Confecciona una lista en base a los coworking que trabajen en horarios extendidos, fuera del de las oficinas estándar. Muchos espacios de trabajo comunes han hallado en una veta de atención “full time” el mejor modo de posicionarse entre sus competidores. Como dijimos, existe un coworking para cada gusto; cada vez más oficinas ofrecen un servicio open de 24 horas durante los 365 días del año.
Servicios tecnológicos estables
El coworking tiene como punta de lanza, frente a la comodidad relativa que puede ofrecer un bar con conectividad gratuita, ofrecer tecnología de avanzada y segura. El trabajo en nube o drive es hoy día fundamental para la funcionalidad de un equipo de tareas. Asegúrate de seleccionar cuáles son los niveles de conectividad disponibles en los espacios de coworking de tus preferencias, antes de contratar sus servicios.
Seminarios y talleres
Muchos espacios de trabajo colaborativos están incorporando webinars, seminarios y talleres orientados a las especializaciones que preferentemente ocupan sus oficinas. Es un aspecto comercial de gran atractivo, que promueve actividades grupales entre los trabajadores-clientes del lugar y que además tracciona e invita a otros a asomarse y ver de qué se trata. Independientemente de tus actividades, conectarse con otros trabajadores de tu sector mediante talleres y seminarios se ha transformado hoy día en una actividad considerada clave entre freelancers y compañías unicornios.
Una locación conveniente
Algunos coworking ofrecen distintas comodidades y tarifas accesibles que sorprenden desde sus publicaciones y campañas publicitarias. Pero atención con los costes excesivamente bajos. A menudo las tarifas mínimas están relacionadas a una mala accesibilidad del edificio, falta de espacios de parking u otras falencias edilicias que lo vuelven altamente inviable a las necesidades de la media. A la hora de seleccionar dónde trabajar (y a pesar de que los espacios de coworking pueden ser contratados a diario, e incluso por horas) es mejor no perder el tiempo experimentando con situaciones negativas que saltan a la vista.
Fácil acceso a la planta
Más allá de que contratar un espacio de coworking sea una acción muy a la moda, no olvides su funcionalidad principal: ofrecerte agilidad, comodidad y practicidad a tus actividades laborales. En este punto… ¿Qué sentido puede tener trabajar en un edificio coworking que quede al otro lado de la ciudad? Para que un espacio colaborativo brinde sus frutos y te sea funcional, tú y tus eventuales clientes deberán disponer de una vía de acceso rápida a la planta; ya sea mediante automóvil o en medios de transporte ágiles como el metro.
Hemos visto algunas de las fundamentales claves para un coworking ideal ¿Cuál es tu experiencia en estos espacios colaborativos? ¿Has encontrado el tuyo?
Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:
Alquilar un espacio de trabajo conlleva unas cuantas diferencias respecto a las búsquedas de propiedades para ser utilizadas como vivienda habitual. En este sentido, además de dar con el sitio ideal, deberemos también tener en cuenta muchos otros factores, como ubicación, calidad edilicia, dimensiones, etc. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo calcular el coste de alquiler de una oficina.
Edificios que se adapten a tu compañía
Quienes salen a la búsqueda de una oficina para su compañía, suelen incurrir en un error común: alquilar por costes y no por características. Esto es, si el precio del contrato de alquiler se ajusta a los bolsillos, se alquila. Y en lo general, este tipo de acciones inmobiliarias terminan mal ¿Por qué? Pues porque no se han tenido en cuenta una serie de factores que eventualmente terminarán encareciendo de sobremanera los costos fijos de la empresa.
Basarse exclusivamente en lo asequible del contrato por un sitio donde desarrollar tus actividades laborales, no es la mejor salida. Antes de salir a la búsqueda de una oficina para alquilar, es recomendable encarar esa expedición asumiendo que los costes del contrato son solo un factor más entre muchos a considerar. En Oi Realtor creemos, yendo un poco más allá aún, que una oficina debe ante todo poder ser adaptable a las necesidades de la firma inquilina en el trabajo y nunca al revés ¿Cuál es tu opinión? Recuerda que puedes dejárnosla al pie del artículo.
Calcular el coste de alquiler de una oficina
Has hecho mil cálculos. Finalmente, cuentas con un presupuesto destinado al alquiler de tus oficinas. Es probable que, en este sentido, esa porción en el total del presupuesto global de la compañía (volcada al espacio físico) ocupará sin dudas un lugar importante. Será crucial entonces, que tengas en cuenta unos pocos aunque significativos puntos en la previa. Veremos entonces cuáles son para llegar a tu oficina ideal.
Para lograr un mejor resultado, es recomendable que trabajes en este objetivo con un agente inmobiliario capacitado o especializado en el tema. Si bien el asesor en bienes raíces conocerá todos los detalles y los claroscuros de esta acción inmobiliaria (más habitual de lo que imaginas), conviene estar informado al respecto lo más posible para evitar caer en errores en tu decisión final. Exponer los siguientes puntos, hará que trabajen en equipo y que acceder a tu oficina ideal no termine siendo un dolor de cabeza.
Determinar de antemano las dimensiones del espacio de trabajo
Está escrito en el ABC de los agentes inmobiliarios destinados a buscar y conseguir una planta de trabajo ¿Cuáles serán las dimensiones de la oficina? Si te acercas a una agencia y en la primera entrevista el asesor no se muestra interesado en cuál será la actividad a desarrollar para considerar las dimensiones de la oficina, estarás en problemas.
A la respuesta definitiva respecto a cuál será el parámetro dimensional de las propiedades a revisar, solo se llegará pasando en limpio y determinando muchos factores. Veamos algunos de ellos:
Cuál es la actividad de la firma.
Cantidad de empleados y si deben trabajar en sectores separados (administración, control de calidad, recursos humanos, etc.).
¿Se recibirá o atenderá al cliente en este espacio?
Metros cuadrados útiles y metros cuadrados construidos
Muchos se dejan llevar por una impactante imagen de portada de una publicación inmobiliaria y tras consultar los metros cuadrados construidos pactan de inmediato una visita al lugar. Sin embargo, ni bien puestos los pies en el sitio, se percatan de que la oficina cuenta con un gran espacio de recepción y espera, un enorme balcón terraza; pero dispone de un escueto ambiente para los oficinistas en sus tareas diarias.
La mayoría de aquellas publicaciones (de gran presencia en los portales de consulta) solo presentan los metros cuadrados construidos y no los útiles; una trampa en la que es muy fácil caer si no conoces la diferencia entre espacio construido y espacio de utilidad de un bien inmueble. Estar al tanto de ambos, concluirá en un cálculo mejor aproximado acerca de si estarás pagando lo justo o si la oficina está sobrevalorada.
Elementos que conforman el coste de un contrato
Así como debes revisar los dos puntos vitales mencionados en los párrafos anteriores, para conocer por qué una oficina tiene un valor determinado de alquiler en su oferta deberás revisar las tres patas en las que se basa el mercado para tasar un bien de este tipo.
1- Ubicación
La ubicación de un inmueble (cualquiera sea y fuera del uso que se le de finalmente) es el punto de despegue de toda tasación y vital para determinar el coste del mismo; ya sea para su venta o para ofrecerlo en alquiler. De la zona en la que el edificio se levante, la accesibilidad a carreteras, transporte público o principales arterias de una ciudad, dependerá entonces su valor regional traducido en metros cuadrados.
Calidad edilicia
Podrás encontrarte con edificios antiguos y acaso algo maltratados, pero de contratos de alquiler altísimos por su ubicación; por el contrario, acaso visites edificios modernos construidos en zonas más alejadas a un coste también significativo en la comparativa a sus pares zonales. De la calidad edilicia de un edificio pueden depender muchos factores; en este sentido, podríamos afirmar que generalmente la ubicación se posiciona como elemento de mayor peso a la hora de elaborar un contrato de alquiler. Sin embargo, debes saber que, cuanto más moderno, mejor construido y terminado sea el edificio, el precio de la cuota mensual será más elevado de lo esperado.
Calidad energética
Por último, llegando al final del artículo, para calcular el coste de alquiler de una oficina, debes también considerar que la calidad energética de una oficina incidirá en el coste que veas en las publicaciones de oferta. Los consumos en energía eléctrica se han convertido desde un tiempo a esta parte en protagonistas fundamentales en la conformación de un contrato de alquiler.
A menor gasto en energía (por modernización de la propiedad ofrecida en alquiler) seguramente mayor será el costo de la cuota mensual.
Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:
Si quieres conocer la mejor información sobre el mundo inmobiliario, te encuentras en el lugar indicado. En OI REALESTATE, descubrirás todo lo que necesitas saber si eres inquilino y, deseas conocer las cláusulas abusivas en los contratos de alquiler. Te invitamos a leer el siguiente post.
Ser el propietario de una vivienda en alquiler y, por otro lado, tomar la decisión de alquilar un inmueble, requiere de ciertos conocimientos específicos para las partes interesadas. El contrato de alquiler, será el encargado de establecer las condiciones que deben cumplir los arrendadores e inquilinos, a la hora de pensar en una vivienda alquilada. Además, ocurre muchas veces que, los dueños de las viviendas proponen cláusulas abusivas en los contratos de alquiler y, en este post las presentaremos.
La posibilidad de alquilar una vivienda es una gran oportunidad, para aquellos que no pueden comprar una vivienda. Sin embargo, uno de los principales inconvenientes es aceptar todas las cláusulas que establece el propietario, como este es el dueño de la vivienda, especifica en el contrato cuáles serán las condiciones que el arrendatario tiene que cumplir para habitar ese lugar. Si quieres conocer de qué se trata y cómo prevenirlas, presta atención a la nota que hemos confeccionado desde OI REAL ESTATE. ¡Continúa leyendo!
Cláusulas abusivas en los contratos de alquiler: ¿Cómo evitarlas?
El sueño de adquirir una casa propia es cada vez más lejano o, se necesitan muchos años para cumplirlo y, es por ello que, alquilar una vivienda es una de las mejores opciones para establecerse en la ciudad. Sin embargo, el arrendatario que desea alquilar una propiedad tiene que leer con atención, las disposiciones que se plantean en el contrato.
Muchas veces, se presentan cláusulas abusivas en los contratos de alquiler y hay que observarlas, para evitar inconvenientes a futuro. El deseo de obtener una vivienda, puede hacer que el inquilino acepte todas las condiciones sin mirar, cuando en realidad tiene que advertir en la lectura del contrato, si existe alguna cláusula abusiva.
En OI REAL ESTATE, te compartiremos cuáles son las cláusulas que pueden generar problemas a los arrendatarios. En ellas, se encuentran los contratos menores a un año, subidas de renta sin aviso, imposibilidad para renovar alquileres o, pagos anticipados de un año.
Contratos de alquiler de 11 meses
Una de las cosas que más se han observado en lo que respecta a contratos de alquiler es, sin lugar a dudas, los contratos que establecen plazos de duración menores al año. Este es un gran problema para los inquilinos que aceptan estas condiciones, porque los propietarios utilizan estas cláusulas abusivas en los contratos, con el objetivo de evitar prórrogas en el alquiler.
No obstante, el arrendatario tiene que saber que, si el dueño ha elegido esta forma de contrato es porque, propone justificar el alquiler por el término de necesidad temporal. Este aspecto no servirá para justificar el desahucio del inquilino; ya que, si este demuestra que lo requiere para residir habitualmente, se deberá prorrogar la estadía en la vivienda.
Por eso, es muy importante conocer lo que dice la LAU al respecto y comprender que, si el alquiler se especifica bajo la cláusula de necesidad temporal, el inquilino no podrá solicitar una prórroga de su piso. En el caso de que alquile una casa para habitar y el propietario indique luego, que solo es por necesidad temporal, el inquilino podrá acudir a la justicia si no cuenta con otro lugar para residir.
Aumentos de renta sin justificación
Entre las cláusulas abusivas en los contratos de alquiler, suele visualizarse los aumentos de renta sin justificación aparente. Cuando un arrendatario decide alquilar una vivienda, acuerda con el propietario cuál será el importe que deberá pagar cada mes, hasta que finalice el contrato.
Sin embargo, existen cláusulas en donde se advierten aumentos de renta que, sobrepasan los índices propuestos por el IPC anual. Esto no sería legal, por lo que el inquilino tiene que advertirlo de inmediato, con el objetivo de evitar costes que superan los índices que se requieren por ley.
Incluso, algunos dueños de viviendas establecen en sus contratos que, los inquilinos paguen los costos de comunidad, a partir de vivir en la propiedad por al menos dos años. Con este tipo de cláusulas, muchos arrendatarios no terminan de cumplir los cinco años reglamentarios del contrato; lo que permite a los propietarios la obtención de su piso.
La obligación por parte del inquilino de cumplir con un año de renta
Existen propietarios que, establecen por escrito el pago de un año de renta por obligación, esto implicaría que el inquilino tiene que comprometerse con el pago de la renta por el término de un año. De esta manera, el dueño de la vivienda cumpliría el objetivo de un ingreso asegurado, en lo que respecta a un año de alquiler de su propiedad.
No obstante, este aspecto forma parte de las cláusulas abusivas en los contratos de alquiler y, según lo que expone la ley de arrendamientos urbanos: “El inquilino solo tiene la obligación de pagar la renta por 6 meses”. Si decide finalizar su estadía en esa vivienda, puede hacerlo.
Por otra parte, el inquilino está obligado a pagar la fianza de un mes por adelantado y un máximo de dos meses de garantía, no se admitirá por ley costes adicionales. Sin embargo, hay contratos de alquiler en donde se le exige al arrendatario el pago de varios meses por adelantado, esto no es correcto y se considera una cláusula abusiva.
Cláusulas abusivas en los contratos: Pagar por adelantado
Anteriormente, hablamos acerca de los pagos injustificados que solicitan algunos propietarios a sus inquilinos, para obtener ganancias superiores a las fijadas por ley. Es por ese motivo que, los arrendatarios tienen que observar estas cláusulas abusivas en los contratos y, actuar lo más pronto posible.
En algunas ocasiones, se le exige al inquilino que pague por un año de adelantado, cuando es un asunto ilegal. También, se observan cláusulas que indican que el inquilino pague seguro de daños, reparaciones y, otros tantos gastos que, no le corresponden por ser el arrendatario.
Para que una vivienda se conserve como se debe y permita ser habitada, las reparaciones deben ir por parte del propietario. Pero, si el inquilino estableciera roturas en el piso será el encargado de costear las modificaciones necesarias para la vivienda; además tiene que saber quién es el titular de la propiedad, ante cualquier inconveniente que pudiera producirse.
Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.
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En España existen diversas formas de contraer un acuerdo de arrendamiento según las necesidades de cada persona, tanto propietaria como inquilina. Hablamos de alquileres temporales, permanentes y vacacionales. En el último de los casos, en territorio español se requiere de la licencia turística de una vivienda para que pueda ser alquilada con dicho fin.
Es decir, cuando hablamos de este tipo de certificación no referimos a las licencias que necesitan los inmuebles turísticos para ser considerados legales. No obstante, en España existen diversos tipos de certificados turísticos según el tipo de propiedad del que se trate. Es decir, para hoteles, albergues, casas rulares, apartamentos, etc. Cada una de ellas dispone s una propia normativa y su regulación se encuentra a cargo de la administración de la Ciudad Autónoma en la cual se ubique el inmueble.
Para que no quede ningún tipo de duda, en este post detallamos todos los requisitos que son requeridos por las administraciones para solicitar el la licencia para turismo de la vivienda.
¿Qué es la licencia turística de una vivienda en España?
Cuando hablamos de el certificado de turismo o licencia turística de una vivienda en España nos referimos a la condición y autorización legal que requiere un inmueble para poder ser alquilado turísticamente.
Por lo tanto, para que una propiedad adquiera esta categoría debe respetar una serie de normativas que la establecen como legal. Para ello, cada Comunidad Autónoma dispone de su propia regulación. No obstante, en la mayoría de los ayuntamientos autonómicos este tipo de inmuebles se encentran en la categoría de “vivienda de uso turístico”. A su vez, lo que se tramita normalmente es lo que se denomina declaración responsable ante un organismo de turismo de carácter autónomo.
¿Cuáles son consideradas viviendas de uso turístico?
En un gran porcentaje de las regulaciones de las comunidades, son consideradas viviendas de uso turístico las viviendas de carácter convencional que comienzan a ser utilizadas para el turismo en un momento determinado. De esta manera, los acuerdos de alquiler son de períodos cortos, es decir, de menos de 30 días.
En España licencias de turismo dependerán del inmueble que se trate. En este sentido, una de las principales diferencias con otras modalidades de carácter turísticas, es el requisito de que sea legal al momento de la solicitud de la licencia. Esto puede comprobarse de manera muy sencilla mediante la presentación de la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad, etc.
En la gran mayoría de los casos, este tipo de viviendas son arrendadas por completo. Es decir, son inmuebles que no pueden ser alquilado por habitaciones. Sin embargo, algunas de las autonomías tienen sus propias excepciones.
Uno de los principales conflictos en relación a este tipo de propiedades, es que ayuntamientos determinados no consideran a las mismas como tales. Esto se debe a que las administraciones las entienden como establecimientos turísticos, por ello deberán cumplir lo requisitos acorde a dicha categorías.
En otras localidades directamente las viviendas para un uso turístico han sido prohibidas en lo que respecto al sector urbano. En este sentido, si se dispone de una propiedad y se requiere la licencia turística de una vivienda se deberá corroborar, en primer lugar, que la misma sea legal en la comunidad en la que se encuentre. Asimismo, se recomienda averiguar si existe algún tipo de normativa municipal aparte de la autonómica.
Requisitos para la licencia turística de una vivienda en España
Como mencionamos anteriormente, la solicitud de la licencia turística de una vivienda se encuentra regulado por cada Comunidad Autónoma. Por lo tanto, indicaremos los requisitos para conseguirlo considerando las particularidades legales de cada autonomía.
Un factor a tener en cuenta es que nos centraremos en el modo de solicitar una licencia de este tipo para viviendas de uso turístico.
En dicha normativa se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
No podrán comercializarse por periodos correspondientes a más de dos meses.
Si el propietario de la vivienda reside en la misma, existe la posibilidad de alquilar por habitaciones.
Los ambientes tienen que disponer de tener una ventilación directa a exterior, refrigeración en temporadas de verano y en invierno calefacción. Además, deberá contar con sistemas de oscurecimiento.
Se solicitará una declaración responsable
Comunidad Autónoma de Aragón
En esta autonomía la reglamentación de las viviendas de uso turísticos están regidas por el Decreto 80/2015.
En dicha legislación se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
Los períodos de alquiler deben ser menores a un mes.
Deben cumplir con los requisitos en materia de seguridad y habitabilidad.
Deben tener agua caliente, fría y calefacciones.
Se alquila la vivienda de manera total, no por habitaciones.
En dicha legislación se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
Podrán contratarse de manera total o parcial (por habitaciones) independientemente si el propietario vive o no en la residencia.
El arrendamiento del inmueble será de carácter temporal. Por ello, no podrá convertirse en vivienda principal ni secundarias de los turistas.
Deberá contar con agua fría y caliente. Asimismo, deberá disponer de calefacción, iluminación de emergencia y extintor.
Cada ambiente deberá contar con ventilación externa y sistemas de oscurecimiento.
En dicha legislación se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
Los consejos propios de las islas tendrán la competencia de regular, prohibir o condicionar las actividades turísticas. Estas medidas deberán estar debidamente motivadas.
El arrendamiento deberá ser de manera total. Por lo tanto, no se podrán alquilar habitaciones.
El alquiler del inmueble será de carácter temporal de menos de un mes.
Tendrán que tener aprobado el certificado de eficiencia energética. El requisito es una calificación mínima de F hasta las viviendas de 2007. Y para las viviendas de 2008 a la actualidad una mínima D.
Cuando se trate de viviendas que formen parte de una comunidad de propietarios, se requerirá el acuerdo de la junta.
En dicha normativa se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines vacacionales. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
El alquiler del inmueble será de carácter temporal no pudiendo la persona turística usarla como residencia.
El arredramiento deberá ser completo. Se encuentran prohibidas las cesiones por habitaciones.
En dicha legislación se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
El alquiler del inmueble será de carácter temporal, no pudiendo la persona turística usarla como residencia.
Es posible la cesión de habitaciones, en tanto el propietario resida en la misma vivienda.
Tendrá que disponer de cédula de habitabilidad y de un extintor por planta.
En dicha regulación legal se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
Las viviendas no podrán ser comercializadas por períodos superiores a dos meses.
Antes no podían ser alquiladas por habitaciones. Luego, dicho apartado fue anulado, por lo que en la actualidad puede arrendarse tan la totalidad o parcialidad de la vivienda.
Deberán depender al menos de: habitaciones de dormir, salón-comedor, cocina y baño. Las excepciones serán las viviendas de uso turístico de tipo estudio. En estos casos las dependencias estarán en un mismo espacio.
Los dormitorios deberán tener ventilación al exterior y algún tipo de sistema de oscurecimiento.
Las habitaciones individuales deberán medir como mínimo 7 m², las dobles 10 m² y 4 m² por cada plaza adicional. En estas dimensiones se excluye las superficies pertenecientes a baños y terrazas.
El inmueble deberá contar con agua fría y caliente y calefacción.
En la legislación se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
Las viviendas no podrán comercializarse por períodos de menos de 30 días.
En un principio, no se podrían arrendar habitaciones aisladas. En la actualidad sí.
Los inmuebles de uso turístico deben tener en vigencia el certificado de habitabilidad.
Deben llevas acabo una instancia previa de comunicación de inicio de actividad en el ayuntamiento competente.
Esta categoría en el orden de lo turístico, deben realizar un proyecto de actividad suscrito por un técnico y autorizado por el colegio correspondiente. A su vez, los apartamentos turísticos requieren de ciertos requisitos. Los mismos son:
Cumplir con la normativa vigente de accesibilidad
Debe cumplir con la normativa actual de incendio
Cumplir con las medidas mínimas de superficie establecidas en el decreto. Así como también, respetar la altura mínima de techos que es de 2,50 metro.
Las viviendas deben disponer de luz directa al exterior y sistema de oscurecimiento.
El inmueble debe tener agua fría y caliente. Así como también calefacción.
Declaración responsable.
Comunidad Autónoma de Galicia
La normativa que regula a las viviendas con fines turísticos es el DECRETO 12/2017.
En él se determinan los diversos requisitos que deberá cumplir una vivienda. Los mismos son los siguientes:
La vivienda deberá ser arrendada por periodos inferiores a 31 días.
El inmueble deberá ser alquilado solo de manera completas. Por lo tanto, no se pueden alquilar habitaciones individuales.
En la legislación se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
La vivienda deberá ser alquilada en su totalidad. No se podrá arrendar por habitaciones.
El alquiler del inmueble ha de ser temporal. No obstante, el periodo máximo no se encuentra determinado.
Requieren de una comunicación de inicio de actividad.
En la legislación se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
La vivienda deberá ser alquilada en su totalidad.
Deberá presentarse el certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico. El mismo es redactado por un arquitecto o arquitecto técnico. El profesional es el encargado de acreditar que la vivienda cumple con los requisitos establecidos.
La vivienda debe tener agua fría y caliente. Así como también calefacción, ventilación al exterior, extintor, plano de evacuación y señalización de emergencia.
Declaración responsable.
En esta comunidad existe lo que se denomina el Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios en la Clase de Hospedaje (PEH). Este plan regula y limita los usos de tipo turísticos en el municipio de Madrid. Estos límites se encuentran dividido por anillos perimetrales. De esta manera, se deberá presentar la licencia de funcionamiento que esté justificado por un proyecto técnico.
Comunidad Foral de Navarra y la licencia turística de una vivienda
En la actualidad la Comunidad Foral de Navarra no dispone de una legislación determinada que regule a las viviendas de uso turístico. Se trata de otras de las comunidades en las cual se utiliza el concepto y la categoría de “apartamento turístico”. Para poder certificar esta categoría en necesario la realización de un proyecto de actividad hecho y avalado por un técnico y visado.
En la legislación correspondiente se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
No podrá arrendarse las viviendas de uso para el turismo por un período mayor a 90 días.
El inmueble deberá disponer de extintor, un alumbrado en casos de emergencia y plano de seguridad y evacuación.
Además, debe disponer de agua caliente y calefacción.
Declaración responsable.
País Vasco
En esta comunidad autónoma todo lo relacionado a la solicitud del certificado de turismo de la vivienda dependerá de la LEY 13/2016, de 28 de julio, de Turismo.
En ella se determinan todos los requisitos necesarios para poder obtener el certificado de turismo de la vivienda. Los mismos son los siguientes:
La vivienda puede ser alquilada por habitaciones en tanto el propietario de la misma viva en ella.
No podrán arrendarse los inmuebles de uso vacacional por períodos superiores a 365 días, es decir, a un año.
Dicha normativa establece cada uno de los requisitos requeridos para poder solicitar la licencia turística. Los mismos son los siguientes:
Las viviendas de esta categoría requieren de una informa de compatibilidad urbanística emitido por el ayuntamiento correspondiente.
El arrendamiento del inmueble debe ser temporal. Sin embargo, no se determina el período máximo.
La vivienda deberá ser alquilada de manera total, no por habitaciones.
Declaración responsable.
¿Cómo conseguir el certificado de turismo de la vivienda en España?
En la gran mayoría de las Comunidades Autónomas ya existe una normativa particular y propia que regula las viviendas de uso turístico. Particularmente, un gran porcentaje de dichas legislaciones comprende a dichos inmuebles bajo conceptos parecidos.
“Vivienda con fines turísticos”.
“Viviendas de uso residencial”.
“Viviendas vacacionales”.
En algunas comunidades no existe el concepto como tal, por lo tanto, la categoría que se utiliza es la de “apartamento turístico”.
Puntos Claves acerca de la licencia turística de una vivienda
Otros puntos claves a considerar para conseguir el certificado de turismo a la vivienda son:
El rango de arrendamiento que establecen la mayoría de las comunidades en sus legislaciones varían entre un mes y un año. Lo que si comparten las normativas es que la vivienda de uso turístico no pase a ser la residencia actual de la persona visitante. En estos casos, el inmueble dejaría de pertenecer a dicha categoría.
En relación al alquiler total o parcial de la vivienda existen tres posibles casos:
La propiedad solo puede ser alquilada en su totalidad. Las comunidades en las cuales rige este requisito son: Aragón, Islas Baleares, Islas Canarias, Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia, La Rioja, Madrid, Navarra y Comunidad Valenciana.
El alquiler del inmueble puede ser por habitaciones siempre que el propietario viva en él. Las localidades en las cuales rige esta normativa son: Andalucía, Cantabria, Murcia y País Vasco.
La vivienda puede arrendarse por habitaciones sin que el dueño resida en ella. Esto es posible en: Asturias, Castilla y León y Cataluña.
Hasta aquí te hemos detallado de que manera llevar adelante la solicitud de la licencia turística de una vivienda. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi RealEstate, te responderemos a la brevedad. Además, si necesitas de asesoramiento legal puedes ponerte en contacto en el número que aparece en la imagen.
Por otra parte, si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad para poder alquilar tu próxima vivienda de manera exitosa.
Las oportunidades en esta vía virtual, como una nueva vida paralela en todos los sentidos, abre una gama de posibilidades en lo que a hacer dinero refiere que supera los límites de lo impensado. Las inversiones desembolsadas en esta plataforma conforman un furor inédito desde cualquier punto de vista y excede las previsiones de las más optimistas plataformas especializados en la materia tech. JP Morgan, como grupo bancario de envergadura superior, ha anunciado su arribo con bombos y platillos, en lo que ha sido denominado como “la oportunidad de los mil millones de dólares”. En este artículo de Oi Real Estate, veremos los detalles de la irrupción a la virtualidad del primer gran banco: JP Morgan ingresa al Metaverso. Te invitamos a leer para conocer mucho más.
Salas virtuales para transacciones virtuales
JP Morgan se ha adelantado a sus competidores arriesgando duro y en un movimiento sin precedentes. Se trata del primer gran banco en ofrecer funcionalidad completa en los parámetros del Metaverso. En sus flamantes salas virtuales para transacciones basadas en blockchain e inauguradas en la “localidad” conocida como Decentraland, se plasma la intención del grupo en capitalizar la apuesta de introducir a dicho mercado nada más ni nada menos que mil millones de dólares.
Como sabemos JP Morgan es el banco con más presencia en los Estados Unidos y una influencia no menor en mercados potentes de la Unión Europea. Este avance hacia el Metaverso de Zuckerberg, propone la apertura de una sala (por supuesto virtual) con miras a hacer circular ese billón de dólares en Decentraland. Esta ciudad virtual, es la mejor posicionada hasta el momento entre los mayores inversores y empresas de todo tipo, a gruesa escala; en definitiva, esa misma era la intención de los creadores del concepto Metaverso.
JP Morgan ingresa al Metaverso
¿Cómo pueden los habitantes del Metaverso introducirse e interactuar en la vorágine bancaria? Quienes visiten la sala, “lujosamente adornada” y ubicada en el corazón comercial de Decentraland, el Metajuku, serán recibidos por un enorme felino (un tigre bueno, de bengala) que a modo de guardia de seguridad descansa agazapado bajo un excéntrico retrato digital o banner del propio Jamie Dimon. Dimon, es el consejero delegado de JP Morgan para esta en principio alocada mega diligencia.
Al subir las escaleras que conducen al primer piso, secundados por el tigre de bengala, se encontrarán de inmediato con un alto ejecutivo del grupo; exponiendo sobre la importancia y conveniencia de volcarse a la criptomoneda en la era comercial actual. Si continua su recorrido, el visitante arribará a la (así denominada por el propio sistema de pagos blockchain) “Sala de Ónix”. La estancia fue anunciada como el lugar a donde debes acudir para conocer más sobre las chances ofrecidas a las empresas. La meta de los idealistas de llevar al JP Morgan al Metaverso es conducirte justo allí.
El “informe de posibilidades” disponible
El interesado accederá entonces a solicitar el “informe de posibilidades”, a disposición de quien lo requiera. Según dicho informe:
El metaverso probablemente se infiltrará en todos los sectores de alguna manera en los próximos años, con una oportunidad de mercado estimada en más de un billón de dólares en ingresos anuales. Ya son más de cincuenta mil millones de dólares los volcados a bienes virtuales en Metaverso.
Informe JP Morgan – Metaverso
¿Sabías que esa cantidad de dinero es más del doble de lo que se gasta a nivel mundial en la compra de música oficial?
El informe prosigue con entusiastas previsiones a futuro inmediato y medio, afirmando que
…el precio medio de los terrenos virtuales se duplicó de USD 6,000 a 12,000 entre junio y diciembre del año pasado, y predice que el gasto en publicidad dentro del juego alcanzará los USD 18,400 millones anuales en 2027.
Informe JP Morgan disponible en el Metaverso
Este informe ha logrado captar la atención de decenas de miles de usuarios (medibles y comprobables entre las captaciones de leads); ávidos de utilizar de forma freelance o a través de sus compañías al Metaverso como base de sus economías ¿Estamos listos para estos modelos de negocios comparables con las más atrevidas piezas de la ciencia ficción?
Las grandes marcas impulsoras como referencia
Las más prestigiosas y mega firmas alrededor del mundo han volcado apresuradamente sus plataformas digitales al mundo virtual, que permite y habilita movimientos legales y reales de dinero, por ejemplo: Adidas, Nike.Samsung, por su parte, ha inaugurado recientemente una tienda calco a sus tiendas estandar. Puedes dirigirte allí y hacerte de los más novedosos modelos de móviles o acceder a toda su gama de electrónica, al igual que podrías hacerlo visitando su página web. La “experiencia” en sí misma es la que atrae y de hecho, funciona como un imán para la sociedad de consumo.
Los directivos de JP Morgan se asumen impulsados por los movimientos de estos grandes grupos a volcarse al Metaverso. Es una tendencia a esta altura indiscutible. En este sentido, hasta la propia Disney (con sus respectivos tanques comerciales como Marvel, Star Wars, etc. dentro) ha nombrado a mediados de febrero último un nuevo ejecutivo, Mike White, como encargado de instalarse firmemente en este mundo virtual.
Disney y el Metaverso
Disney publicó en su sitio web para acompañar el anuncio una nota de puño y letra del director general, Bob Chapek.
Hoy tenemos la oportunidad de conectar esos universos y crear un paradigma completamente nuevo sobre cómo el público experimenta y se involucra con nuestras historias.
Bob Chapek – Director general Disney
Manejar los niveles de expectativa
El informe de JP Morgan, concluye sin embargo y para bajar la euforia sobre su arribo a Metaverso, que será necesario trabajar mucho antes de asumir la inclusión al mundo virtual como un éxito comercial; y que aún quedan decenas de factores por mejorar, corregir o implementar.
JP Morgan ingresa al Metaverso ¿Qué opinas sobre la llegada del mayor grupo estadounidense bancario al universo de la virtualidad?
Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:
No hay dudas en que las empresas denominadas “tech” han logrado convertir a sus productos, marcas y servicios en líderes mundiales; y en casi todos los mercados comerciales. En un lapso menor a cinco décadas la valorización y revalorización de este tipo de compañías y la expectativa generada en sus usuarios, consumidores y clientes las posicionaron hasta introducir ocho empresas en tecnología entre las diez primeras, líderes en el globo. Al respecto, Barcelona se ubica como una de las ciudades más atractivas para los directivos de estos unicornios, entre los de éxito consagrado y los que apenas se encuentran en su faceta de proyecto o búsqueda de capital inversor. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo las empresas tech invaden Barcelona. Te invitamos a leer para conocer mucho más.
El avance imparable de las compañías tech
¿Puede verse como un factor importante en la evolución irrefrenable de las empresas consideradas tech la imposición de las redes sociales? No solamente deberíamos dar una respuesta positiva a este interrogante, sino que también valdría ligar directamente el crecimiento de unas al de las otras. Tanto, al punto de afirmar que no existirían empresas tech sin redes sociales y que asimismo las redes sociales son compañías tech propiamente dichas.
Dijimos que ocho de las diez empresas más poderosas del mundo en la actualidad son tecnológicas. Su avance salta a la vista, cuando revisamos el pasado, que allá por el año 2005 posicionaba solo a dos entre la primera decena: Vodafone y Microsoft. Hoy día, el camino parece abierto para los desarrolladores tecnológicos, manteniendo al tanque de Apple como la compañía tech más importante en rentabilidad a nivel global, con su capitalización de mercado de nada menos que 2.25 billones de dólares.
Un cambio radical en el circuito del trabajo
Se dice que las compañías tecnológicas han alterado la mecánica en la búsqueda de nuevos talentos; y que a su vez el mercado laboral poco y nada tiene en común con el de comienzos de siglo XXI, exponiendo un cambio tan exponencial como el de la última revolución industrial ¿Posee la digitalización un papel vital en el plano de los polos de oficinas?
Los títulos y especializaciones terciarias y universitarias en torno al universo de lo digital, son incontables hoy por hoy; sin embargo, ninguno de ellos puede considerarse como un invento o como poco trascendentes. La prueba está en que las empresas más prestigiosas del planeta se encuentran en búsqueda permanente ya no de programadores a secas, sino de expertos en métricas e índices de metadatos y jóvenes creadores capaces de pergeñar innovadoras técnicas de medición tecnológicas.
Empresas tech invaden Barcelona
Siguiendo una tendencia que hasta el día de hoy no presenta techo, las empresas tech invaden Barcelona luego de un 2021 inmejorable y con los efectos pandémicos en contra. Al respecto, la ciudad capital catalana parece tener todo lo necesario para albergar tanto a oficinas de compañías consolidadas, como a los más jóvenes desarrolladores en tecnologías futuras aún con sus proyectos sin haber sido bajado de planos.
Tal es así que, solamente en 2021 y considerando a España como uno de los países predilectos entre los líderes tech a nivel mundial, Barcelona encabezó el ranking de polos de oficinas tecnológicas a nivel nacional con más del 70% de las compañías afianzadas en su suelo. Además, la ciudad se posiciona como la de mayor captación en el circuito tech europeo con un porcentaje de 48% por sobre la existencia de compañías estándar; muy por encima de Londres (29%), Bucarest (29%), Dublín (31%) y la propia Amsterdam con un lejano aún 37%.
Barcelona como ciudad tecnológica líder sin escalas
Según comentó recientemente Xavier Güell, director de la oficina central de CBRE (consultora inmobiliaria) en Barcelona al sitio Idealista…
Ocho de las diez empresas más grandes del mundo ya son tecnológicas, cuando en el 2014 tan solo había tres. Es evidente que este es el sector del presente y del futuro. Barcelona es una ciudad con una gran exposición al sector tecnológico y su mercado está avanzando con fuerza gracias al empuje de esta industria. En 2017, Barcelona fue la séptima ciudad europea con más exposición al sector tecnológico y en 2021 ha alcanzado la primera posición. Xavier Güell – CBRE Barcelona
El 22@ polo de oficinas tecnológico más buscado
Los impulsores de diagramar y poner en marcha al 22@ como zona de polo de oficinas de avanzada no pueden creer lo acertado de sus pronósticos. Si hubieras recorrido veinte años atrás la región más cercana a la Torre Gl ò ries y retomaras el mismo trayecto hoy día, no dejarías de sorprenderte con el cambio futurista del paisaje, hasta hacerla casi irreconocible. En este sentido, el 22@ es todo un verdadero estandarte de aquella intención pergeñada a finales de los años 90, con miras a reposicionar a Barcelona y convertirla en lo que es hoy.
Los expertos en el sector inmobiliario de oficinas, aseguran que el complemento ideal que contribuyó a transformar la capital catalana en este monstruo tecnológico que de hoy, es el incremento de la renta. Si bien los índices en precios de rentas sigue siendo alto, no dejan por ello de ser competitivos entre sí; y de cara a las ciudades más pintorescas y modernas de Europa.
Las esperanzas tech puestas en el gaming
Si hacemos una medición de escala mundial, veremos que el sector industrial que comprende el vasto mundo del gaming circula hoy día más de 175.000 millones de dólares. Sin superar aún al enemigo a vencer, la televisión (que mueve alrededor de 220.000 millones de dólares), todos los índices señalan que el mercado del juego online se posicionará finalmente como la tech por excelencia, superando a los grupos como Disney (hoy volcados también a la TV) antes de llegar a mitad de la corriente década. Para comprobar este desarrollo, solo queda esperar.
Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:
¿Te han propuesto vender o alquilar propiedades espaciosas pero carentes de iluminación? ¿Sabías que una vivienda mejor iluminada cuenta con más y mejores posibilidades de venta? La iluminación inteligente, con ayuda de los avances tecnológicos, se posiciona entre las tendencias más elegidas por los agentes inmobiliarios a la hora de mejorar una propiedad en la previa de una negociación. En este artículo de Oi Real Estate, veremos una serie de consejos sobre cómo implementar el confort visual para vender más. Te invitamos a leer para vender más.
El concepto de “confort visual”
El término “confort visual” fue acuñado en el sector de la arquitectura, como una búsqueda de equilibrio entre bienestar, salud y estética. Las bases del concepto, aluden a mejorar la posibilidad de ingreso de luz natural en los ambientes así como a disminuir los costes de consumo energético; partiendo desde el respeto por el medio ambiente más que de un razonamiento en el ahorro de dinero.
El sector inmobiliario, en ese maridaje propio con el circuito del diseño de viviendas, tomó rápidamente esta noción y logró incorporarlo con más éxito del imaginado. Tanto, que muchos creen que la idea de confort visual fue concebido desde el corazón propio del business de los bienes raíces. Antes de meternos de lleno en los consejos para implementar el confort visual para vender más, sepamos entonces sus características fundamentales.
Medición de la calidad ambiental de una propiedad
¿Qué parámetros rigen a la hora de medir la calidad ambiental lumínica de una habitación o del conjunto de estancias internas y externas que conforman una propiedad? Entrando en un terreno más técnico, debemos entender que existen estudios capaces de medir los niveles de parpadeo, deslumbramiento, incluso ceguera factibles de ser causados por una mala iluminación.
Esto puede ser tomado como una exageración y asimismo que un agente inmobiliario nunca llegue a encarar una negociación en la cual deban exponerse esos niveles; sin embargo, sí son tenidos en cuenta en aquellos mega proyectos más ligados al ámbito comercial; como salas de cine, complejos y centros comerciales, fábricas, edificios células de polos de oficinas.
En estos casos, si formaras parte de un equipo de agentes y te tocara encarar un negocio de envergadura, deberás estar informado al respecto. Si en cambio, tus actividades estuvieran más ligadas a la compraventa o alquiler de propiedades estándar los parámetros y mediciones del tipo “científicos” no te harán falta.
Confort visual para vender más
Dijimos que una propiedad acaso no tan virtuosa desde lo estructural pero con estancias bien iluminadas contará con muchas más ventajas a la hora de encarar un proceso de venta o alquiler ¿Puede “programarse” o “diseñarse” un sistema de iluminación y ser aplicado a una vivienda para mejorar su situación frente a una diligencia? Nos atrevemos a afirmarlo.
Se trata de imaginar con criterio las necesidades de los futuros habitantes de una vivienda y crear ambientes acordes a ellas, o modificar los preexistentes. La iluminación inteligente y los elementos propios de la domótica, en este sentido, han colaborado y resuelto muchos de estos aspectos; y son considerados como los mejores aliados de los agentes inmobiliarios en propiedades estándar y de lujo.
Una vivienda puede verse de distintas formas según la situación o el momento del día. Aplicar elementos de iluminación inteligente que conviertan una propiedad de uso habitual en el marco ideal para realizar fiestas en jardines exteriores o interiores; o que brinden durante el día un aspecto apacible y familiar, y durante la noche un espacio estético acogedor para reuniones con amigos, suele ser un aspecto de gran impacto para los interesados en alquilar o comprar un inmueble.
El confort visual para la vida cotidiana
La iluminación inteligente (programable por horarios en su apagado o encendido e incluso en su alcance de luz dependiendo de la luz natural) contribuye a la idea del confort visual; pudiendo crear diferentes ambientaciones de las estancias considerando la situación.
Esto manifestaba al respecto Marco Antonio Díaz, director general de Praxis Instalaciones al portal de consulta propiedades.com:
Puedes transformar tu espacio usando luz blanca para baños o pasillos, por ser más dinámica y precisa; o luz cálida para recámaras y salas, por ofrecer una sensación de confort visual.
Marco Antonio Díaz – Praxis Instalaciones
Ventajas de implementar la luz inteligente
Como agente inmobiliario, deberás argumentar las refacciones energéticas en la propuesta a tus clientes, ya que la inversión destinada a este objetivo puede ser en ocasiones de media a alta (dependiendo de las circunstancias edilicias a reformar). Sin embargo, es garantía que las ventajas de implementar luz inteligente, repercutirá directamente en el concepto del visitante interesado en comprar o alquilar la propiedad.
Veamos algunas de las ventajas de la luz inteligente, ya que como dijimos incidirán en la decisión final del interesado:
Fomenta la utilización ideal de las habitaciones o estancias.
Disminuye los gastos en reparaciones.
Hace de la vivienda habitual un hogar mucho más funcional.
Genera bienestar saludable y respeto por el medioambiente.
Incrementa la belleza estética de los ambientes individuales y de la propiedad en su conjunto.
Una inversión que se amortiza sola y en poco tiempo
La ventaja fundamental que dispone implementar la iluminación inteligente en pos del confort visual, radicará en que cualquier inversión destinada conllevará un gran beneficio para el propietario en el futuro inmediato:
Si la negociación es por la venta de la propiedad, el confort visual incrementará el valor de la vivienda.
Si la diligencia es por un contrato de alquiler (además de revalorizarlo de forma permanente) disminuirá el coste energético de forma sustancial.
¿Cuál es tu experiencia en aplicar el confort visual a las propiedades mal iluminadas? Nos encantaría conocerla.
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La flamantes disposiciones en torno a la nueva Ley de Suelo de Madrid propone reactivar la economía local; y se posiciona como ejemplificadora a los ojos de las principales ciudades y el resto de las Comunidades Autónomas ¿Podrán sus regulaciones finalmente trasladar los beneficios que se preanuncian en lo inmediato y mejorar de forma sustancial el futuro de España en la problemática del acceso a la vivienda? El presente de la sociedad necesita un cambio radical. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo impactará la nueva Ley de suelo de Madrid en lo inmediato. Te invitamos a leer para conocer mucho más.
Objetivos de la nueva Ley de Suelo de Madrid
La denominada como Ley Omnibus, altera o modifica nada menos que diez artículos originalmente de la Ley 9/1995 que referencian a medidas de política territorial, suelo y urbanismo de la Comunidad madrileña. Este sorprendente giro tiene objetivos claros mediante medidas que van desde la quita de cargas innecesarias hasta la minimización de los tiempos. La meta global es darle un espaldarazo a la actividad económica regional con miras expansivas hacia el resto del país.
Las cuatro materias pendientes
Esta finalidad tiene sus basamentos en cuatro desafíos puntuales apuntados a atacar materias consideradas como cuentas pendientes por parte de las diferentes autoridades políticas, de treinta años a esta parte:
Ralentización en trámites. La demora y lentitud en los trámites administrativos que no hacen más que ralentizar la actividad económica local, desaniman y espantan cientos de posibles inversiones en el sector de bienes raíces.
Problema de vivienda habitual. El amplio espectro que abarca el acceso a la vivienda (sobre todo en el plano urbano) que ocasiona cada vez más severos inconvenientes habitacionales en el grupo etario más joven y el adulto mayor; pasando por los sectores más débiles económicamente hablando o los golpeados de forma dramática por la pandemia COVID 19.
Utilización virtuosa del suelo. La nueva Ley de Suelo de Madrid, prevé también enfocarse en la reactivación económica en los contextos suburbanos y rurales; tocando también a los pueblos más alejados de las grandes urbes.
Debilidades jurídicas. Las viejas leyes aún aplicadas y los estándares jurídicos que atentan contra normativas claras; aplicando leyes viejas, es cada vez más complejo emprender nuevos proyectos, con bases jurisprudenciales ignotas o demodé.
El uno a uno de la Nueva Ley de Suelo madrileña
Veamos cómo estos nuevos artículos prometen ofrecer un impacto en lo inmediato, en el uno a uno de los cuatro puntos citados en el párrafo anterior.
Minimizar los viejos y conocidos efectos burocráticos
La minimización en los tiempos y en trámites netamente administrativos, buscarán atraer a nuevos inversores; así como generar proyectos cuyos impulsores cortaban de cuajo desde antes de ponerlos en marcha, ni bien realizados los estudios de campo y planificación previos.
Aceitar y eliminar engranajes innecesarios que solo provocan desánimo en el sector particular de inversión, es un aspecto fundamental en el marco de la propuesta del gobierno de llamar a los privados a fusionarse al sector público, con el fin de encarar soluciones concretas. En este contexto, las medidas prevén por ejemplo facilitar la tramitación de licencias en urbanística de un año a un período bimestral.
Salir al cruce de la problemática en el acceso a la vivienda
Se proponen medidas que impactarán tanto a territorios públicos como a suelos privados; posibilitando la ampliación de las viviendas de uso habitual. Son varias las medidas comprendidas en la Ley Omnibus en este sentido:
Facilitarán la expansión de la vivienda pública y social alrededor de suelos dotacionales como equipamientos culturales, educacionales, hospitales, campos de deporte.
Incluirán además la obligación de reserva del 10% del parque residencial enfocado a viviendas atenidas a regímenes de protección pública para acelerar la edificación asequible; e incorporar finalmente al sector más debilitado a un circuito de viviendas dignas y habitables.
Reactivación de las zonas rurales
La nueva Ley de Suelo de Madrid, prevé también acompañar el crecimiento poblacional de las grandes ciudades (como la capital española, Barcelona o Valencia) proponiendo reactivar la economía rural para descomprimir finalmente la aglomeración urbana.
Se estima que hacia mediados de siglo, el porcentaje de población volcada a los entornos rurales de España será solamente del 30%. Esto hace presuponer que no habrá espacio edilicio que alcance para albergar semejante envergadura poblacional. Activar la economía rural es vital para:
Evitar que los jóvenes o el adulto medio sigan marchándose de los pueblos o los campos a las ciudades.
Promover que jóvenes y adultos medios o mayores vean en el contexto rural una atractiva modalidad de vida, sostenible, asequible y digna de ser disfrutada.
Eliminación e inclusión de nuevas figuras legales
Afianzar la seguridad jurídica es un factor primordial de cara a resolver o atenuar la problemática del acceso a la vivienda. Peticiones de licencias urbanísticas, cesiones administrativas y fusiones en inversiones conjuntas público/privadas son más reconocidas por su ralentización burocrática que por sus resoluciones a corto plazo.
Sendos formularios (que pudieron ser funcionales en un pasado, pero que hoy se constituyen más bien en trabas administrativas) han sido eliminados de las cadenas en distintas tramitaciones. De esta manera, profusos vacíos legales urbanos que se extendían incluso a años de parate en un proyecto edilicio -con la consecuente paralización y a la postre caída de dicho proyecto- serán revocados en lo inmediato. El alcance de estas nuevas figuras jurídicas giran en torno a transferencias de aprovechamiento en suelo urbano consolidado (o TAUs); Entidades Colaborativas Urbanísticas (o ECLUs); al régimen de derecho de superficie; y a distintas determinaciones estructurantes.
La nueva Ley de Suelo de Madrid asegura por parte de sus propulsores una salida fuerte a las dificultades sociales post período pandemia COVID 19 y busca llevarle una solución efectiva y visible a los habitantes ¿Cuál es tu opinión sobre este flamante paquete de artículos? Nos encantaría conocerla.
Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:
El agente inmobiliario recibe decenas de consultas diarias. Algunas con la mera intención de buscar un asesoramiento de base, otras de boca de futuros clientes. Con algo de experiencia en el paño, sabrás identificar rápidamente a quien busque recabar información para emprender de forma particular una negociación, de quien seriamente ha acudido a ti con la intención de iniciar una diligencia inmobiliaria; y seguramente luego de haber estudiado y comparado tus servicios y los de tu competencia más cercana. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo guiar a aquellos clientes que compran para alquilar, como forma una de inversión a pequeña escala. Si bien esta clase de clientes no son los mayoritarios, requieren de un trato y un acompañamiento especial. Te invitamos a leer para conocer mucho más.
Quiero adquirir un inmueble para ofrecerlo en alquiler
Es una consulta para la que debes estar preparado. Recuerda que si este tipo de clientes ha llegado hasta la puerta de tu oficina será seguramente porque ha investigado cómo te desenvuelves en el mercado; lo más probable es que ganar esa negociación esté más al alcance de la mano de lo que te imaginas. Pero… ¿consideras que quien invertirá en ladrillos (no para tomar la propiedad para su uso de vivienda habitual, sino para ofrecerla en alquiler) será un cliente más sencillo? Estar atento de antemano a las distintas vicisitudes que puedan presentarse a lo largo de este tipo de diligencias, será clave para que la misma llegue a buen puerto, y en poco tiempo.
Lo principal, a la previa, es poder estimar al menos en forma aproximada cuál será la rentabilidad de ese alquiler, en un futuro medio ¿Por qué? Pues porque esa es la principal preocupación entre los clientes Clientes que compran para alquilar. Para ello, es conveniente realizar un minucioso análisis acerca de los gastos que supondrá llevar a cabo esta acción inmobiliaria. Calcular la rentabilidad de una propiedad que aún no ha sido adquirida conlleva una serie de cálculos esenciales. Vamos a verlos en los párrafos siguientes.
Clientes que compran para alquilar
Para calcular y conocer finalmente los gastos que van a implicar la operación, debes considerar tres puntos fundamentales:
Sus gastos fijos: impuestos prefijados (dependiendo por supuesto la Comunidad o incluso el barrio); tasa de basuras, seguros hogareños, el IBI, etc.
Reparaciones y mantenimiento: Para recuperar rápidamente la inversión y a la vez lograr una mayor rentabilidad, es aconsejable buscar una vivienda al menor precio posible, pero en equilibrio con los costos en refacciones que seguramente precise. A su vez, se deberá considerar los costos en mantenimiento a futuro; como roturas de electrodomésticos o demás gastos en reparaciones edilicias que deberán correr por cuenta del propietario.
Nivel de inversión: Para calcular el nivel de inversión necesaria para encarar esta operación inmobiliaria, se realiza un cálculo global, en parte considerando los dos puntos anteriores. Total de impuestos y gastos fijos, el IVA (del 10% en el caso de las compraventas inmobiliarias), escribanías, comisiones de la inmobiliaria, etc.
¿Cuál será la rentabilidad del alquiler?
Es la pregunta que tendrá en la cabeza el cliente desde que inicia la consulta. Como dijimos, tener en claro gastos fijos, mantenimiento y niveles de inversión te ayudará a ofrecer un presupuesto ideal y calcular junto a tu cliente el resultado más próximo.
Veamos en un breve ejemplo, cuál es la fórmula más aplicada para llegar fácilmente y sin temor a equivocarnos al resultado de la rentabilidad de la propiedad a adquirir:
Ingreso del alquiler (medido en forma anual): 10.000 euros. Esto quiere decir que el contrato de alquiler estipulará una cuota mensual de 833 euros.
Gastos anuales fijos: 2.000 euros. Considera aquí los gastos de mantenimiento y refacciones de las que deba hacerse cargo el dueño de la propiedad, o sea tu cliente.
Niveles de inversión: 200.000 euros. Aquí se incluyen gastos para compraventa, impuestos, asesoría, inmobiliaria, escribanías, etc.
Realicemos juntos el cálculo
Una vez que tenemos estos números claros (recuerda que en el párrafo anterior hemos brindado un mero ejemplo), podremos realizar el cálculo. El mismo, eventualmente no falla; y es el aplicado por la gran mayoría de las inmobiliarias y las oficinas de agentes inmobiliarios autónomos.
10.000 – 2.000 / 200.000 x 100
Este cálculo en el que involucramos los tres índices a los que llegamos estimativamente nos ofrecerá que la rentabilidad neta anual alcanzará el 4%. Nada mal.
Dependiendo el momento y el lugar
Este resultado del 4% en la rentabilidad neta comprendida en un año completo, puede depender de muchos factores. Si realizas la operación en un sitio donde la demanda es alta y la oferta requerida (ciudades top, de alto costo de vida y elevado poder adquisitivo en lo general), seguramente ofrecerá una rentabilidad mayor; ya que los índices que compondrán el cálculo serán a su vez más altos. Sin embargo, si el cálculo se proyectara sobre una zona sin demanda, como un pueblo alejado de la ciudad, en una región turística, encontrarás que el margen de rentabilidad es mucho menor por las mismas causas.
En ese sentido y si bien el cálculo podría ser aplicado a todas las regiones, una alta rentabilidad dependerá entonces de infinitas y a la vez cambiantes variables. Veamos algunas de ellas (acaso las más comunes) que pueden llevar a que los índices volcados al cálculo se vean alterados durante el transcurso mismo de la negociación, sino la rentabilidad prevista.
Variables que trastocan los índices
Reformas inesperadas y costosas.
Facilidad para adquirir la propiedad, pero aletargamiento en conseguir el inquilino.
Morosidad en el pago de la cuota. Es aconsejable incluir en el contrato del alquiler un seguro por impago, así sea que esto eleve el costo del contrato.
Como agente inmobiliario… ¿Cuál es tu experiencia en clientes que compran para alquilar? ¿Aplicas este cálculo o utilizas otro? Nos encantaría conocer los detalles.
Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:
Buscas la mejor información sobre el mundo inmobiliario, te encuentras en el lugar indicado para ello. En OI REAL ESTATE, te brindaremos todo lo que necesitas conocer sobre la ausencia de citación para la junta de propietarios. ¿Quieres saber de qué se trata? Te invitamos a leer el siguiente post.
OI REAL ESTATE es una inmobiliaria que cuenta con muchos años de trayectoria, nos dedicamos a ayudar a aquellas personas que buscan vender sus propiedades, o desean adquirir una nueva vivienda. También, contamos con los mejores pisos en alquiler y, los servicios que, se requieren para ingresar al mercado inmobiliario de la mejor manera; si no puedes vender tu piso lo compramos, si necesitas consejos para alquilar o, vender te los facilitamos.
Sin embargo, nuestro trabajo no termina allí, ya que nos interesa que cualquier propietario de una vivienda en alquiler conozca sus derechos y obligaciones, lo mismo que los inquilinos. En esta ocasión, hablaremos acerca de un tema que no tiene mucha notoriedad en las publicaciones inmobiliarias, pero creemos que es necesario que lo sepas, se trata de lo que ocurre ante la ausencia de citación para la junta de propietarios. Si te ha interesado la propuesta ¡Continúa leyendo!
¿Qué ocurre ante ausencia de citación para la junta de los propietarios?
Cuando se produce ausencia de citación para la junta de los propietarios, la consecuencia será la impugnación de los acuerdos comunitarios que se hayan establecido. Si no se encuentran presente todos los propietarios, porque no han sido comunicados adecuadamente de la reunión y, notificados al domicilio en que residen, los acuerdos no serán válidos.
El presidente de la comunidad es el encargado de convocar a la junta de propietarios, deberá informarle a cada uno de los participantes de la reunión, el día y el lugar en que se celebrará. Los propietarios pueden solicitarle a quién preside la comunidad, un domicilio en España, en el cual se recibirán todas las notificaciones sobre la junta.
Puede ocurrir que uno de los propietarios, solamente se encuentre en la ciudad temporalmente, en el caso de que alquile el inmueble por el término de unos meses al año. Por lo que será el secretario de la comunidad el encargado en notificarle de las juntas, sino se tendrá por domicilio el piso que le pertenece en la comunidad.
Conoce los sitios en donde se debe notificar la convocatoria a la junta de los propietarios
Los propietarios deben conocer cuál será el lugar en el que se desarrollará la reunión comunal, para evitar que suceda el inconveniente de ausencia de citación para la junta de propietarios. La ley establece varias formas para lograr la citación por parte del presidente de la comunidad que, son las que se mencionan a continuación:
Domicilio designado: La notificación se realizará en el domicilio que haya establecido el propietario.
En el local: Aquí, se indicará como domicilio ante posibles notificaciones de la junta de propietarios, un piso o local determinado de la comunidad. De ese modo, el presidente de la comunidad podrá informarle al propietario sobre el día de la reunión.
Tablón de anuncios: Cuando no se pudiera notificar al propietario por todas las vías posibles que se plantearon anteriormente, quedará el tablón de anuncios de la comunidad donde se notificará la citación a la junta.
Ausencia de citación para la junta de propietarios: ¿Cuáles son sus consecuencias?
Las citaciones son obligatorias y deben ser recibidas por todos los propietarios que conforman la comunidad. Como mencionamos anteriormente, uno de los principales inconvenientes ante la ausencia de citación para la junta, es que esos acuerdos que se establecieron por una parte de los propietarios, se anularán.
No se le puede otorgar el carácter de validez a los postulados debatidos en la junta, sino fueron consensuados por todos los propietarios. El problema se encuentra en el presidente de la junta, este debió notificar a cada una de las personas que conforman esa comunidad.
Para que la nulidad de los acuerdos se concrete, se necesitará que cada uno de los integrantes no notificados, impugnen judicialmente esos postulados establecidos. Como se indica en el artículo 17 de la ley de propiedad horizontal.
¿Qué es lo que pueden hacer los ausentes a la junta?
Cuando los propietarios no son notificados sobre la junta de la comunidad y se establecen determinados acuerdos, tienen a su poder diferentes opciones para actuar sobre la ausencia de citación de la junta. Si están de acuerdo con los puntos que se han establecido, no existirían motivos para impugnar las mociones tomadas por los demás propietarios.
En el caso de que, ninguno de los postulados responda a alguno de sus intereses, pueden proceder a la anulación de los acuerdos que se establecieron en la junta. Sin embargo, la ejecución de lo acordado podrá realizarse, para lograr la impugnación completa se requerirá de la orden del juez, debido a la demanda de un propietario de la comunidad.
El tiempo estipulado para que, uno de los integrantes decida emitir una demanda contra los acuerdos que se establecieron, es de 30 días. Si el propietario no realiza este trámite en tiempo y forma, se pensará que está de acuerdo con lo propuesto, aunque lo podrá impugnar ante la ley.
Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.
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