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Si has invertido en una propiedad para poder ponerla a la venta, debes saber que son muchas las condiciones de habitabilidad para vender un inmueble y así poder ser usado.

Según el tipo de vivienda o local que se trate, los requisitos para poder habitar un inmueble son de gran importancia si se quieren evitar problemas futuros y asegurarse una operación exitosa para ambas partes.

En definitiva, en España, cualquier tipo de transacción de un inmueble, ya sea para su venta, alquiler o cualquier tipo de cesión para su uso, se requiere un mínimo de condiciones técnicas de habitabilidad y que su cédula se encuentre vigente.

En el siguiente artículo te contamos cuales son los requisitos mínimos que un inmueble debe tener para ser habitado, como se solicita dicha cédula, cuánto tarda y que coste tiene en el territorio español.

¿Cuáles son las principales condiciones de habitabilidad necesario para vender un inmueble?

Los requisitos para habitar una vivienda forman parte de lo que, en España, se denomina, cédula de habitabilidad. El acto administrativo de carácter técnico mediante el cual se acredita que una propiedad cumple con las condiciones mínimas para ser habitada. Por lo tanto, se encuentra apta para que pueda ser destinada y utilizada para la residencia de personas.

Las principales condiciones que debe cumplir una vivienda para poder ser usada como residencia o como local comercial dependerá de la normativa vigente en la comunidad autónoma en la cual se ubica la propiedad y el año en el que ha sido construida. No obstante, los datos específicos y principales que se determinan en cédula son:

La superficie útil mínima del inmueble;
La altura libre;
Los huecos que queden desocupados;
Las detonaciones mínimas.

Quién realiza el documento y la certificación que se cumplen las condiciones de habitabilidad para vender un inmueble es un arquitecto técnico o un superior. Por otra parte, quién lo emite y quién firme la cédula será el técnico del ayuntamiento competente. Es decir, será quien se encargue de aceptar o no la información presentada por el arquitecto técnico.

En la mayoría de los las comunidades y ayuntamientos las personas habilitadas para pedir esta licencia son los propietarios o algún representante autorizado.

¿Qué tipos de certificados de habitabilidad existen?

El documento que se emite varía según la localidad o autonomía que autoriza. Lo común en todos ellos es que debe incluir siempre dirección y ubicación de la propiedad; la superficie útil; como está dividida la vivienda (habitaciones y espacios); el umbral máximo de ocupación e identificación del técnico que a firma.

Por último, el certificado de habitabilidad es otorgado cada ayuntamiento luego de analizar y estudiar el informe realizado por el arquitecto. Luego, se comprobará que, efectivamente, la propiedad reúna cada una de las condiciones para que la misma se legalice y pueda ser utilizada como vivienda o local.

En territorio español existen tres tipos de certificados de habitabilidad para vender un inmueble en función de la antigüedad que tenga el mismo.

Cuando hablamos de un inmueble de nueva construcción, el certificado que le dará la certificación de habitabilidad, en primera medida, es el de primera ocupación. Se trata de una licencia con una durabilidad 25 años aproximadamente, dependiendo de la comunidad autónoma que la regule.

Por su parte, cuando se trata de viviendas que son ocupadas por primera vez, pero que han sufrido algún tipo de rehabilitación, la cédula que se requiere es la de primera ocupación de rehabilitación. En este caso, el certificado tiene una durabilidad de entre 10 y 15 años dependiendo, al igual que en la de primera ocupación, de cada comunidad.

Por último, se encuentra la cédula de segunda ocupación para las viviendas que ya existen y ya han sido habitadas. En estos casos, se trata de la renovación de la cédula de primera ocasión. Por lo tanto, hablamos de cédula de habitabilidad en vivienda antigua.

Requisitos mínimos de habitabilidad para vender una vivienda

Si bien la obligatoriedad de una cédula de habitabilidad depende de cada autonomía, existen mínimas condiciones de habitabilidad para vender un inmueble que el mismo debe cumplir. Los mismos son los que se enumeran a continuación:

Habitabilidad
- Dependencias mínimas que debe incluir cualquier inmueble
- Superficies / dimensiones mínimas del inmueble.

Higiene y Salubridad
- Iluminación en viviendas
- Ventilación en viviendas

Seguridad
- Materiales de suelos, techos y paredes
- Instalaciones de todo tipo: eléctricas, de fontanería y de telecomunicaciones

Condiciones de habitabilidad, seguridad y salubridad mínimas para vender un inmueble

Al momento de pensar sobre las condiciones de habitabilidad para vender un inmueble que son indispensable es necesario considerar la normativa vigente en cada Comunidad Autónoma. En España cada autonomía emite sus propias regulaciones o decretos locales para determinar los requisitos que las propiedades deben cumplir para ser legales y usadas.

Las normativas tienen diferentes valores de referencia. No obstante, ninguna de ellas afecta a las garantías que se exigen en el Código Técnico de la Edifiación. Dichas condiciones son de carácter indispensable para que un inmueble pueda ser considerado seguro para tener carácter de vivienda o local comercial. Este código es la base sobre la cual se apoyan las demás regulaciones.

A continuación, los rasgos más generales de las cada una de dichas condiciones. Son embargo, recordamos que siempre es importante consultar con el ayuntamiento correspondiente los requisitos locales.

Condiciones de Habitabilidad para vender un inmueble

Por su parte, las condiciones de habitabilidad refieren a los factores técnicos, de calidad, aplicación y sentido que requiere, como mínimo, una propiedad para ser legalizada.

En esta línea, para que una vivienda sea considerada legalmente habitable debe tenes las siguientes dependencias. Es decir, habitaciones:

Cocina, salón y comedor.
Dormitorio principal.
Baño completo.

Asimismo, debe cumplir con determinadas dimensiones mínimas de superficie. En este sentido, cada espacio que compone la propiedad debe tener medidas específicas. Las mismas son:

Recibidor: su ancho de debe superar a la anchura del pasillo.
Salón: en él se debe poder ubicar un sofá y un mueble ahora TV.
Comedor: su superficie habilitar la colocación de una mesa en la cual comer.
Cocina: su superficie debe posibilitar integrar los elementos necesarios para cocinar y limpiar.
Dormitorio principal: en él debe entrar una cama matrimonial armario y una cómoda.
Baño principal: debe contener inodoro, lavabo, y una ducha.
Aseo o segundo baño: si se trata de una vivienda con tres o más habitaciones es obligatorio.

Condiciones de seguridad que integran la cédula de habitabilidad

Por otra parte, la vivienda deber integrar instalaciones de tipo diferentes que simplifiquen y permitan el uso de diversos servicios. Por ello, la normativa vigente demanda su correcta disposición que brinde seguridad en el uso.

Las instalaciones de la propiedad deben estar adecuadamente ubicadas e instaladas para brindar energía eléctrica, agua caliente, desagües y telecomunicación. Según el servicio o la instalación de la que se trate, dichas instalación se regulan según su normativa específica:

Instalación Eléctrica: la vivienda debe tener elementos tales como un limitador, protector general de la instalación, cajas de registro, cuadro eléctrico y diferenciales de protección.

Asimismo, dicha instalación debe estar dividida en circuitos para alumbrar y una correcta y suficiente distribución de tomas corriente en el inmueble.

Instalación de Fontanería: la vivienda debe contar con debe agua fría y caliente sanitaria en toda la propiedad. Además, llaves de paso que corten el recorrido del agua en zonas con grifos. Y una llave de corte general.
Instalaciones de Desagües: el inmueble debe tener sifones en todos los desagües. De esta manera, se trata de evitar que entren olores a la vivienda.
Telecomunicaciones: el cableado y las tomas de televisión y teléfono deben poseer, como mínimo, dos tomas cada una.

Con respecto a los materiales de materiales de suelos, paredes y techos deben ser fáciles de limpiar y su desinfección no puede ser dificultosa. Además, deben ser ignífugos y anti resbalantes. Por su parte, la pintura que se va a utilizar en la propiedad debe ser también adecuada para interiores.

Condiciones de salubridad mínima para vender una vivienda

Por último, no solo existen canciones de habitabilidad y seguridad. Además, se encuentran aquellos mínimos requisitos que tienen la finalidad de asegurar los aspectos vinculadas a la salubridad e higiene.

Se trata, mayormente, con una muy buena circulación de aire y un buen ingreso de luz solar:

Iluminación: debe garantizar que la luz ingrese de manera correcta y natural a lo largo de las horas donde la luz solar llega a la vivienda.
Ventilación: las características de la propiedad deben admitir que exista una apropiada ventilación natural y circulación de aire con el exterior.

¿Cómo se tramita la cédula de habitabilidad?

Como mencionamos, para solicitar y tramitar este tipo de certificado para habitar la vivienda o local será necesario la contratación de un profesional. Es decir, un arquitecto o un aparejador colegiado.

En primer lugar, el experto visitará el inmueble y corroborará que el mismo cumpla con cada una de las condiciones mínimas que exige la normativa general y la de la autonomía en la que se ubica.

Luego de la realización de la inspección, se seguirá con el armado para la emisión de un certificado. Dicho documento debe estar visado por el Colegio de Escribanos. A partir de este momento, el documento deberá ser presentado en la autoridad correspondiente. Esta se encargará de expedir la cédula de habitabilidad solicitada. La duración del trámite puede durar hasta uno 90 días.

En algunos ciertos ayuntamientos es posible sustituir este tipo de documentación por una declaración responsable. Sin embargo, suele ser mejor contratar a un técnico para evitar riesgos y futuros inconvenientes.

Vender o alquilar tu piso: ¿Qué es más conveniente para ti?

Hasta aquí te hemos contado acerca de las condiciones de habitabilidad para vender un inmueble mínimas. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.

En Comprar

Contrato de arras: qué debes tener en cuenta si vas a comprar una vivienda

4 abril, 2022 4 comentarios

Cuando encuentras la vivienda ideal para comprar, es probable que desees asegurarte de que finalmente será tuya. Con este objetivo es que suelen celebrarse acuerdos previos antes del cierre de una compraventa inmobiliaria. El contrato de arras es uno de ellos. Si bien es muy común, muchos compradores presentan dudas con respecto a él. ¿Qué debes tener en cuenta si estás pensando en comprar una vivienda y quieres firmar un contrato de arras? En este artículo te lo contamos.

El contrato de arras puede ser la mejor opción si estás seguro de querer seguir adelante con la compra de una vivienda. Sin embargo, antes de redactar y firmar uno, es muy importante conocer de qué se trata, cuáles son sus condiciones y qué recaudos tomar. A continuación te contamos todo lo que debes saber sobre este documento. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un documento a través del cual el vendedor de un inmueble y su potencial comprador se comprometen a cerrar la compraventa. Una vez firmado por ambos, el propietario está obligado a entregar la vivienda a la otra parte bajo las condiciones pactadas y de no seguir mostrándolo a otros interesados. El comprador, por su lado, se compromete a adquirir la propiedad reservándola con el pago de una señal.

Se trata de un acuerdo totalmente opcional, es decir que tranquilamente se puede llevar adelante una compraventa inmobiliaria sin firmar un contrato de arras. Sin embargo, celebrarlo puede ser de gran utilidad, ya que incluye todos los términos acordados por el vendedor y el comprador para concretar la transacción. Por esta razón, es posible que luego el notario lo utilice para elaborar la escritura pública de compraventa.

¿Qué debes tener en cuenta si vas a comprar una vivienda y quieres firmar un contrato de arras?

A continuación te contamos todos los aspectos que debes tener en cuenta si piensas comprar una vivienda y deseas firmar un contrato de arras.

Las diferencias del contrato de arras con el contrato de reserva

Muchas veces el contrato de arras es confundido con el de reserva. Sin embargo, a pesar de que ambos cumplen la misma función, que es la de reservar y quitar del mercado una vivienda mediante el pago de una señal, el contrato de reserva:

No está regulado por el Código Civil, por lo tanto, reviste menor seguridad jurídica que el contrato de arras.
No puede rescindirse sólo con el pago de una indemnización, como ocurre con algunos tipos de contratos de arras. Sólo es posible desistir de él si fue especificado en alguna de sus cláusulas, de lo contrario, debe intervenir la justicia.

Los tipos de contrato de arras que se pueden firmar para comprar una vivienda

Hay tres tipos de contratos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. Veamos de qué se trata cada uno.

Arras penitenciales

Admite la posibilidad de arrepentirse, ya que deja en claro las penalizaciones que debe asumir cada una de las partes si eso ocurre. Es la señal de reserva la que funciona como indemnización en estos casos. De esta manera, si es el comprador quien no cumple, este monto es retenido por la otra parte. En cambio, si el arrepentido es el vendedor, debe devolver esta suma por duplicado a la otra parte. Por esta razón, se recomienda firmarlo cuando no exista plena seguridad de querer cerrar la compraventa.

Arras confirmatorias

A diferencia del anterior, no admite la posibilidad de desistir de él afrontando una penalización económica, ya que no las establece de forma clara. Por eso, la señal entregada por el comprador no funciona como indemnización si alguna de las partes se arrepiente. De producirse un incumplimiento, la parte afectada puede exigir la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios, pero siempre asistiendo a la justicia. Por esta razón, se recomienda firmarlo cuando sí exista plena seguridad de querer cerrar la compraventa.

Arras penales

Se encuentra a medio camino entre el contrato de arras confirmatorias y el de arras penitenciales. Si bien no explicita la posibilidad de desistir de él, la señal de reserva sí funciona como indemnización en caso de arrepentimiento. Sin embargo, las penalizaciones que establece no hacen referencia únicamente a la señal. Además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse también la concreción de la compraventa. Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.

Las cláusulas que todo contrato de arras debe incluir

Todos los contratos de arras deberían incluir las siguientes cláusulas:

Los datos de ambas partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
La cláusula de penalización: varía según se trate de un contrato de arras penitenciales, confirmatorias o penales.

El monto de la señal que debes entregar al vendedor al firmar un contrato de arras para comprar una vivienda

El contrato de arras es un documento de tipo privado, por lo cual no existe un monto fijado por ley que el comprador deba entregar al vendedor para reservar una vivienda. Sin embargo, la señal en este tipo de acuerdos suele ser siempre de un 10% sobre el precio de venta del inmueble, pero puede variar según lo que se acuerde en cada caso particular. Por lo general, al momento de concretar la transacción, esta suma de dinero se descuenta del valor total de la propiedad.

Se trata del único coste que el contrato de arras tiene para el comprador, ya que, en caso de que se desee contratar a un profesional para redactarlo o haya una agencia inmobiliaria de por medio que se ocupe de ello, será siempre un gasto que correrá por cuenta del vendedor.

La importancia de contratar a un profesional para que redacte el contrato de arras

Si bien el contrato de arras también es un acuerdo de libre pacto y libre redacción, es decir, que no requiere de un profesional para ser confeccionado, siempre es recomendable contar con la ayuda de uno. Si el vendedor no accede o si por alguna otra razón esto no ocurre, será indispensable prestar mucha atención a la hora de formularlo. La realidad es que cualquier error u omisión puede ocasionar inconvenientes en el futuro.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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¿Qué hacer ante un incumplimiento de contrato de arras?

En Agentes inmobiliarios

Permisos para montar casas prefabricadas

4 abril, 2022 No hay comentarios

La gama de casas prefabricadas modernas, accesibles y dotadas de buen gusto ya son una realidad en todo el mundo. Lentamente (a pesar de que su volumen no sea aún netamente trascendental en el mercado inmobiliario), comienzan a hacerse notar en un sector hiper competitivo, como lo es el del business de los bienes raíces. Instalarlas es cada vez más sencillo, rápido y sus resultados mejoran año a año. En este sentido, uno de los escollos más frecuentes y ante los cuales muchos de quienes se sienten atraídos por esta rama de la construcción desisten antes de intentarlo es no contar con información fidedigna sobre su aspecto legal. En este artículo de Oi Real Estate, veremos entonces cuáles son los permisos para montar casas prefabricadas, en su aspecto general. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Dudas y más dudas sobre casas prefabricadas

Las dos preguntas más recurrentes en llegar a las oficinas inmobiliarias o las más frecuentes con las que suelen encontrarse los agentes inmobiliarios que disponen de este tipo de viviendas en su cartera de ofertas son:

¿Se puede montar una casa prefabricada sobre cualquier suelo?
¿Necesito permisos para montar una casa prefabricada por fuera de los convencionales? ¿Son estos demasiado engorrosos?

Contra lo que podría imaginarse, no existen tantas diferencias entre las características que implican instalar una casa prefabricada y llevar adelante una negociación de compraventa de bienes raíces de las denominadas “convencionales”. Al respecto, vayamos juntos en pos de encontrar sus beneficios e inconvenientes; y de eliminar algunas ideas que a pesar de estar impresas en el inconsciente colectivo, son pura fantasía.

¿Qué es al día de hoy una casa prefabricada?

En sendos artículos nos hemos detenido a recorrer instancia a instancia los pormenores en la historia de las casas prefabricadas; y su impacto comercial en el sector inmobiliario y hasta demográfico en sus países impulsores: Estados Unidos y Reino Unido (con la posterior y notable influencia en los países nórdicos y el resto de Europa).

Si bien desde siempre resultó una salida económica que podía llegar a insumir un gasto mucho menor a la mitad de lo que cualquier transacción inmobiliaria conlleva, hoy día una casa prefabricada representa mucho más que eso. Se trata de una salida que (además de tener en cuenta el factor asequibilidad), concentra las miradas de todos por su aspecto ecológico y el sentido de sus programas apuntados a promover el respeto por el medio ambiente.

Casi no quedan ya empresas promotoras de estos revolucionarios sistemas modulares de viviendas que no estén ligados al compromiso medioambiental. Los certificados “verdes” de aprobación sostenible, aparecen en todos y cada uno de los contratos de negociación emitidos por los cientos de compañías que promueven e invierten en viviendas “listas para ser habitadas”.

La moda de las casas en serie

Debemos asumir ante todo que son muy pocas las mega-plantas capaces de producir estas revolucionarias casas portátiles y equipadas en un ciento por ciento. En este sentido, la gran mayoría de las «porciones» que las componen son generadas por compañías subcontratistas. Así, vemos que ventanas, puertas, cerramientos, muebles de cocina y baño (por nombrar solo algunos de los componentes) son elaborados fuera de las plantas promotoras e incorporadas según el país o la región a los “combos” o “paquetes” que vemos desde los home de sus sitios web de ventas.

Asimismo, a estos elementos se les han agregado recientemente contratos con firmas de electrodomésticos, tecnología y domótica, que han convertido a las antiguas casas prefabricadas en singulares objetos de avanzada; llevados al plano de los “artículos”; diremos entonces que hoy día comprar una casa prefabricada implica casi los mismos pasos que hacerse de un aparato de televisión o los necesarios para encarar un proyecto turístico.

Permisos para montar casas prefabricadas

Para la instalación de una vivienda modular, se precisarán para empezar (y contra lo que muchos suponen) los mismos permisos que los necesarios para edificar una vivienda estándar. Ambas deben atenerse al Código Técnico de la Edificación según la región seleccionada. Veamos entonces cuáles son en la actualidad esos misteriosos permisos para montar casas prefabricadas.

Estudio Geotécnico (encarado siempre por una empresa especializada y autorizada por las autoridades locales).
Proyecto Básico de Ejecución (planos reales diagramados y firmados por un arquitecto).
Licencia de Ayuntamiento y pago de las tasas pertinentes.
Dirección de Obra (de manos de un arquitecto).
Coordinación de Seguridad y Salud (también realizada por un técnico o en su defecto por el mismo arquitecto).
Dirección de Ejecución de la Obra (firmada por arquitecto encargado).
Solicitud de la Licencia de Primera Ocupación (si fuera necesaria, certificada en el Ayuntamiento sede).
Escrituras de propiedad (realizadas bajo la firma de notario y figuradas en el Registro de la Propiedad).
Altas energéticas (provistos por las compañías suministradoras de agua, gas, luz -en caso de no contar con paneles de energía solar, propios de muchos de estos emprendimientos-).

Las ventajas de contratar una compañía promotora

Como vimos en el párrafo anterior, los permisos para montar casas prefabricadas no son pocos, ni implican un camino llano y libre de papelerío. Es en este punto clave en el cual hacen hincapié las compañías promotoras que ofrecen la adquisición de sus viviendas modulares como una salida práctica y rápida.

Puede que al revisar sus presupuestos sin prestar atención a estos requerimientos sus costes te parezcan algo elevados; sin embargo el hecho de que el cliente y futuro habitante no deba preocuparse por muchos de esos requisitos (ya que las firmas cuentan con equipos de profesionales aptos para gestionar todos y cada uno de esos formularios, actas y escrituras) es la clave que ha vuelto de los emprendimientos modulares un verdadero boom de ventas, en franco crecimiento.

¿Cuál es tu experiencia en casas prefabricadas? Como agente inmobiliario… ¿has pensado últimamente en incluirlas en tu cartera de ofertas y servicios? Nos encantaría conocer tu opinión al respecto.

Crédito de Imagen portada: Casas Amazon

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En Propietarios

Duración mínima del contrato de alquiler

4 abril, 2022 No hay comentarios

Si quieres conocer la mejor información del mundo inmobiliario, te encuentras en el lugar adecuado para hacerlo posible. Desde OI REAL ESTATE, te brindaremos toda la información que necesitas para tomar la mejor decisión. En esta ocasión, hablaremos acerca de la duración mínima del contrato de alquiler. ¡Te invitamos a leer el siguiente post!

Ser el propietario de una vivienda no es una tarea sencilla, requiere conocer las últimas tendencias del mercado inmobiliario y, además, adaptarse a los cambios que en materia legal pudieran desarrollarse. Para ello, es necesario saber qué legislación se encuentra vigente, a la hora de establecer un contrato de alquiler con el inquilino. Una de las cosas más importantes es, descubrir cuál es la duración mínima del contrato de alquiler y, en este post, lo conocerás.

En OI REAL ESTATE, nos especializamos en la compra y venta de propiedades, sabemos qué es lo que necesitan nuestros clientes y, brindamos todos los consejos necesarios para cumplir con los objetivos inmobiliarios. Colocar una vivienda en alquiler puede ser algo muy complejo, si no se conoce todo lo que concierne a este tipo de transacción. Es por ese motivo, que te explicaremos cuál es la duración mínima del contrato de alquiler, para evitar inconvenientes que pudieran aparecer con el inquilino. ¡Sigue leyendo!

¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler?

Cuando una persona desea alquilar una vivienda, tiene que recurrir a las opciones que se encuentren disponibles en el mercado, una vez que decida la vivienda que más le guste deberá firmar un contrato de arrendamiento. En este documento, el propietario establece las condiciones para que el alquiler se produzca y, uno de los aspectos más importantes, su duración.

Aunque, esta particularidad se acuerda entre las partes libremente, a la hora de pensar en la duración mínima del contrato de alquiler, tanto el propietario como el inquilino, deben adaptarse a lo que fije la ley. La encargada de brindar esta información es la Ley de Arrendamientos Urbanos que, en 2019 modificó la duración en los contratos de alquiler.

Hasta ese momento, la duración mínima del contrato de alquiler era de 3 años, pero con la nueva normativa establecida el margen se amplió. Esta modificación, se observa como una ventaja para el inquilino, porque ahora la duración mínima es de 5 años y, si el propietario había acordado un arrendamiento de 3, deberá prorrogarlo.

¿Qué duración tiene que tener un alquiler?

La duración de un alquiler, dependerá del acuerdo al que hayan llegado el propietario y el inquilino. Esto se establecerá en el contrato de arrendamiento y cada una de las partes, conocerá con exactitud cuándo finalizará el contrato, lo que permitirá prorrogar cada año o terminar con el acuerdo, luego de unos años mínimos que se fijan por ley.

Para saber cuál es la duración mínima del contrato de alquiler, se debe tener en cuenta la fecha en la que se firmó este acuerdo. La normativa que haya estado vigente, en el momento de la firma será la encargada de dictaminar, si la duración mínima es de 3 años o, si lo es de 5.

Los contratos que se firmaron antes de la modificación de 2019, establecen como duración mínima del mismo, 3 años. Mientras, que los que se acordaron de manera posterior a esa fecha, plantean un panorama de acuerdo de 5 años como fecha final, para que el arrendatario entregue el piso al propietario.

¿Qué ocurre con los contratos de arrendamientos que se realizan a personas jurídicas?

Los contratos de arrendamiento pueden establecerse a dos tipos de figuras, la más habitual es la persona física y la otra, es la persona jurídica. Por lo tanto, la duración mínima del contrato de alquiler, será diferente para cada uno de los casos y la ley, lo estipula adecuadamente.

Si el contrato que se firmó corresponde a una persona jurídica, la normativa establece una duración mínima del contrato de alquiler de 7 años. Aquí, se observa una gran diferencia respecto a la duración que se fija en el caso de personas físicas, en donde el tiempo mínimo es de 5 años.

No obstante, si se desea realizar una prórroga a la duración mínima del contrato de arrendamiento, se dispondrá tanto para los propietarios, como para los inquilinos una extensión de tres años. Si el dueño de la vivienda desea recuperar su inmueble y no permite la prórroga, tendrá que informarlo con al menos, 4 meses de anticipación.

Duración mínima del contrato de alquiler: ¿Los inquilinos pueden rescindirlo antes del tiempo acordado?

Aquí se produce algo interesante, si bien el propietario de la vivienda debe cumplir con la duración mínima del contrato de alquiler, el inquilino puede rescindirlo cuando lo desee. Esto es así, porque la ley no estipula una sanción para el arrendatario, en el caso de que decida abandonar la vivienda.

Sin embargo, no podrá retirarse en cualquier momento y necesitará habitar el inmueble, por lo menos durante 6 meses. Deberá informarle al casero con al menos, un mes de duración y tendrá que resarcir al propietario, en el caso de que figure de manera expresa en el contrato de arrendamiento.

Si en cambio, ha permanecido un año en la vivienda y decide no renovar, podrá hacerlo sin obtener sanciones por parte del propietario. Si avisa con un tiempo de 6 meses de antelación, cumple con el contrato de un año y paga la renta a tiempo; no deberá compensar al dueño de la vivienda por no cumplir con los 5 años que fija la ley.

¿Tienes alguna inquietud? Recuerda que puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

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Pisos imposibles de vender

1 abril, 2022 No hay comentarios

Existen decenas de motivos por los cuales una propiedad podría considerarse como “invendible”. Esto representa (aunque la estadística sea mínima) un verdadero obstáculo para los agentes inmobiliarios novatos y para algunos de experiencia comprobada. Encontrarás a su vez, cientos de artículos y consejos sobre cómo sobrellevar esa situación indeseable ¿Qué hace que un asesor inmobiliario termine por alistarse en esos denominados “casos difíciles”? ¿Qué detalles a tener en cuenta a la hora de enfrentarse con este tipo de propiedades? ¿Se pueden prevenir los problemas? En este artículo de Oi Real Estate, veremos cuáles son esos pisos imposibles de vender y cómo llevar adelante estas complejas diligencias. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

¿Por qué tarda tanto en venderse mi piso?

Es una pregunta recurrente de los clientes que notan un rezago particular en la negociación encarada. El primero en recibir esta queja (a menudo justificada) es lógicamente, el agente inmobiliario. Saber cómo minimizar los niveles de stress de la clientela ante una situación de venta ralentizada es parte de su trabajo; esto es un hecho. Sin embargo, debes saber que (en la mayoría de los casos) para cuando este reclamo en forma de pregunta llega a sus oídos, quiere decir que el cliente viene mascullándola hace un tiempo y ha evitado cualquier conflicto con su asesor hasta que la ansiedad al fin lo ha superado ¿Se puede prevenir esa situación indeseable? Creemos que sí.

Al cliente le ha tomado meses de insumo de energía el considerar primero vender su piso; luego decidirse entre encarar por su parte la negociación o encargársela a una agencia; más tarde y tras pasar por ese, que es uno de los eventos más estresantes en la vida de las personas, te seleccionó entre decenas de inmobiliarias para poner en tus manos la diligencia; cierra un trato entre comisiones, tiempos de ventas, etc.; finalmente, ve aproximarse peligrosamente el corte calendario que marcará el punto límite de la negociación pero su piso no muestra señales de interesados en comprarlo. No esperes que el cliente entonces se encuentre del mejor humor. Veremos cuáles son las alternativas para evitar todo lo posible llegar a esas instancias.

Prevenir casos de pisos imposibles de vender

Para que prevenir casos de pisos imposibles de vender y lograr que los tiempos y los presupuestos de los clientes se adapten a las posibilidades de venta de su propiedad, te sugerimos que al momento de acercarte a tu primera visita al piso en cuestión tengas en cuenta los siguientes interrogantes. Tal vez en sus respuestas encuentres la mejor forma de anticiparte a los hechos.

¿Cuánto conoces del mercado inmobiliario local?

Sendas variaciones y cambios en los valores y precios someten al sector inmobiliario, tal vez como a ningún otro de los circuitos comerciales en todo el mundo. Una zona paradigmática e histórica en compraventa de bienes raíces, puede que deje de serlo de un momento a otro. Acudir a tu entrevista o tasación con el dato de la semana pasada bajo el brazo, será un riesgo que acaso pudiera conducir a un mal pronóstico y a resultados errados en tus cálculos.

Conocer el mercado inmobiliario local y regional en esas instancias es una acción de ventas que está escrito en el ABC del sector. Revisa y compara permanentemente la situación del mercado en el que te mueves; sobre todo para poder realizar las comparativas de manera acertada y sin temor a equivocarte. Un mal precio de salida a la venta de una propiedad (tanto a la alza como a la baja) puede ser letal para cualquier negociación.

¿En qué estado se encuentra la vivienda?

Una propiedad puede verse espléndida por fuera… ¡pero guardar con incontables detalles negativos en su interior! En el sector inmobiliario y la jerga de los agentes inmobiliarios hay una máxima que reza “nunca te apresures a tasar una propiedad”. En este sentido, procura tomarte el tiempo de revisar el estado de la vivienda a tasar para evitar futuros conflictos a futuro.

Puede resultar complejo explicarle al propietario actual que su casa precisa reformas urgentes antes de salir a la venta. Él ha habitado sus estancias y lo más probable es que esté acostumbrado a las mellas que puede causar el inevitable paso del tiempo. Los pisos, al igual que las personas, envejecen. Asegúrate de ofrecerle rápidamente realizar dichas reformas (humedad, pintura, cerrajería, etc.) teniendo a la mano un equipo de profesionales para cada asunto.

Fontaneros, albañiles, cerrajeros, son contactos que no deben estar ausentes en la agenda de tu móvil ¿Cuentas con ellos para la llamada urgente a la acción?

¿Cuál es el futuro edilicio del barrio?

Diversos factores pueden afectar a la demografía de una región, por más mínima que esta sea. Asegúrate de interiorizarte al respecto del futuro inmediato edilicio de la manzana y el barrio. Veamos dos ejemplos que pueden revitalizar el precio de salida a la venta de una propiedad o por el contrario, convertirla en uno de esos pisos imposibles de vender.

1- Se prevé la construcción de un centro comercial

Una de las preguntas recurrentes en las consultas sobre un determinado inmueble a la venta es ¿Posee un centro comercial próximo? Al respecto, un centro comercial inminente próximo al piso que estás por tasar podría incrementar su precio, por lo que sería conveniente acaso esperar un tiempo para ofrecerlo a la venta.

2- Se prevé la edificación de un estadio para eventos masivos

Las cercanías a los grandes estadios en ciertos casos suelen disminuir el valor de una propiedad, a puntos impensados. En este sentido, asegúrate de notificar las novedades al propietario; procura salir a la venta a un precio razonable para vender la propiedad lo antes posible, antes de que la construcción de dicho estadio repercuta negativamente en la búsqueda de los interesados.

¿Cuál es tu experiencia en pisos imposibles de vender? Nos encantaría conocerla.

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En Coworking

Diferencias entre coworking y coliving

1 abril, 2022 No hay comentarios

El sector inmobiliario mezclado con el laboral posee decenas de definiciones; y se acomoda según los requerimientos de las distintas sociedades y sus necesidades. En cierto modo, podríamos afirmar que al día de hoy existe una modalidad de oficina para cada nicho. El coworking es una de esas modalidades capaz de cubrir a través de sus subdivisiones las más exigentes e incluso extravagantes propuestas del mercado de trabajo actual. En este artículo de Oi Real Esta te veremos las diferencias entre coworking y coliving ¿Qué puntos clave separan a una modalidad de la otra? Te invitamos a leer para conocer mucho más.

El freelance y la capacidad de adaptarse como un todo-terreno

Con la irrupción de la pandemia COVID 19, el trabajador freelance ha cobrado una magnitud como nunca antes en la historia de la sociedad moderna. El concebido hasta hace algunos años como “espacio de trabajo” se construye ahora en base a otros parámetros. Para empezar, lo primero que debemos tener en cuenta es que teletrabajo y homeoffice no representan lo mismo necesariamente.

Teletrabajo

El teletrabajo existe desde hace décadas, desde los avances en materia de comunicaciones de mediados de siglo XX. A pesar de que hoy se lo vincule con la comodidad de trabajar sin contacto directo con un cliente, durante muchos años esta modalidad se consideró como una de las más desgastantes del ámbito de oficinas. Las plantillas destinaban toda su carga horaria a permanecer en cubículos donde apenas se contaba con una máquina de escribir o un aparato de teléfono y desde allí desempeñaban sus funciones. Por supuesto, estas condiciones fueron mejorándose con el paso del tiempo hasta lo que hoy relacionamos con el concepto actual del “teletrabajo”.

Homeoffice

El homeoffice por su parte (y si bien su traducción lo señala como “trabajo hogareño”) pudo verse representado de distintas formas. Fuera del ámbito de la producción en serie y enfocándonos más en el trabajo de oficina, el homeoffice encontró con la pandemia COVID 19 una popularidad inédita históricamente. Una porción importante del mercado de trabajo mundial se volcó a dicha modalidad, gracias al aporte de la era digital, que por supuesto simplificó las cosas. Plantillas enteras pasaron de un viernes a un lunes de asistir a las plantas de oficinas a trabajar desde su casa (en muchos casos utilizando sus propios dispositivos y utilizando sus servicios de telefonía o internet).

Diferencias entre coworking y coliving

El coworking avanza a paso lento pero incesante en su camino. Aún no podemos asegurar si el éxito de esta modalidad en plantas de trabajo alcanzará en el mediano plazo un índice trascendente en el campo laboral. Pero un hecho es indiscutible: cada vez grupos de mayor envergadura invierten en coworking tras realizar estudios previos sobre rentabilidad inmobiliaria en plantas de trabajo.

Las principales ciudades de Europa reciben a estos proyectos con los brazos abiertos. Así, Barcelona, Madrid, Londres, Berlín y muchas otras metrópolis (sin olvidarnos de los modernísimos polos urbanos en los países nórdicos) contabilizan año tras año un incremento “medible” en espacios de coworking y su comparativa a las oficinas del tipo convencional.

Espacios coworking

Sabemos que los espacios coworking son básicamente oficinas comunes; de uso compartido en sus estancias. Algunas más sofisticadas que otras, este circuito del trabajo apareció como una salida económica viable tanto para compañías que no pueden darse el lujo de disponer de una planta propia; también para aquellos trabajadores freelancers que encuentran en sus instalaciones un punto neurálgico comercial, ideal y cómodo, dependiendo de su sector.

Espacios de coliving

El coliving se presenta como una de las tantas opciones de coworking posibles en la actualidad. Sabemos que cada rama de espacios compartidos de trabajo asegura ser “el futuro del coworking” sino “el futuro mismo del trabajo en oficinas”. Estas aseveraciones, por supuesto, pueden resultar un tanto exageradas, pero… ¿cuán alejadas estarán de la realidad?

Asumimos al coliving entonces como una evolución del espacio de trabajo compartido; trasladando sus estancias además a un lugar de vivienda para los trabajadores que alquilen las instalaciones. Aunque también puedan verse en algunos casos al término coliving dentro de un anuncio de viviendas compartidas (por ejemplo entre estudiantes o en zonas turísticas) se trata de una expresión que fundamentalmente apunta a lo laboral. Hablar de coliving sin pensar en coworking es por tanto un error.

El coliving como modalidad de vivienda y trabajo en España

El coliving está considerado por los medios especializados en el negocio de los bienes raíces como un verdadero fenómeno residencial; capaz de ir añadiendo año tras año más características, en pos de consolidar un mercado competitivo. En este sentido, si hablamos de características, sepamos que nos estamos refiriendo a “mayores elementos de comodidad a menor precio promedio”. Existen en danza decenas de ambiciosos proyectos coliving regionales, si hablamos de España; entre los que se incluyen como dijimos anteriormente espacios compartidos de vivienda para jóvenes con primeros trabajos o estudiantes universitarios.

Madrid y Barcelona (no iba a ser de otra manera) se posicionan como las dos ciudades más elegidas por los inversionistas para emprender el coliving; seguidas de Málaga y Sevilla (si miramos hacia el sur); y por San Sebastián (en el norte). Los medios especializados aseguran que 2021 fue el año del despegue del coliving, que aprovechando el repunte inmobiliario y el repliegue paulatino de la pandemia, incrementó la cantidad de camas coliving de 500 en enero a 4.500 en diciembre.

Como freelancer… ¿Apostarías por el coliving? ¿Lo adaptarías como modalidad de trabajo permanente? Puedes dejarnos tu opinión sobre este apasionante tópico en la bandeja de comentarios.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

https://www.oirealtor.com/noticias-inmobiliarias/claves-para-un-coworking-ideal/

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En Comprar

Quiero comprar la parte del piso de mi hermano

31 marzo, 2022 No hay comentarios

Existen situaciones que se nos escapan de las manos cuando nos encontramos ante una propiedad heredada. Una de ellas es la de querer comprar la parte del piso correspondiente a un hermano, también heredero y cotitular de la propiedad. ¿Cómo proceder en estos casos?

Las herencias suelen suscitar problemas entre los herederos, porque es una propiedad inesperada que se recibe, porque las intenciones para con ella varían de persona a persona y porque muchas veces las relaciones entre miembros de la familia no son las ideales.

¿Cuáles son las opciones que tengo para comprar la parte del piso de mi hermano?

Una propiedad compartida entre varias personas pasa a ser un proindiviso. Existen empresas que se dedican a comprar proindivisos, es decir, el porcentaje de vivienda que una persona tiene, cuando hay necesidad de venderla en el corto plazo.

Pero si hemos heredado una vivienda y queremos comprar la parte correspondiente del piso a un hermano, ¿cómo debemos proceder? Aquí te explicaremos todos los detalles.

Acordar la venta antes de la herencia

La primera de las opciones, porque se debe realizar antes de la división de la herencia y porque es la más conveniente para todos, es pactar la compra de la propiedad con tu hermano con anterioridad. Para que la propiedad sea transferida, todos los herederos deberán estar de acuerdo y proceder del siguiente modo:

realizar un acuerdo privado entre todos los herederos para que uno de ellos le compre su parte a los demás
como la propiedad es un bien indivisible, en el momento previo a ser formalizada la herencia, está exenta de abonar impuestos
solamente se deberá abonar la plusvalía

Esta opción evita pasar por Hacienda y simplemente hay que tasar la propiedad para que el interesado le abone a los demás herederos la cantidad correspondiente por cada una de las partes.

Realizar una extinción de condominio

Ya habiendo formalizado y aceptado la herencia, la propiedad pasa a ser un proindiviso. En el caso de que quieras comprar la parte del piso a tu hermano puedes realizar lo que se denomina extinción de condominio.

Este proceso se detalla en los artículos 400 y 406 del Código Civil y las características son la siguientes:

tributa el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que sería entre el 1% y el 1,5% del valor de la vivienda
con esta opción se elimina el proindiviso y la vivienda vuelve a ser un bien indivisible
es una de las opciones más económicas

quiero comprar la parte del piso de mi hermano

Cesión voluntaria de la propiedad

Existe la opción de que uno de los hermanos quiera donarle o regalarle a los demás su parte de la vivienda. En este caso, la carga tributaria aumenta para el comprador y los que ceden su parte deberán registrarlo en el IRPF, además de pagar la plusvalía.

Comprar la parte del piso al hermano

En este caso, debemos pasar por Hacienda pues ya se ha formalizado la herencia y la vivienda es un proindiviso. Esta operación tributa el 8% del valor de la vivienda pero tiene variaciones según la comunidad autónoma en la que se encuentre la misma.

¿Qué impuestos hay que pagar si le compro la parte del piso a mi hermano?

Vamos a explicar ahora los impuestos que intervienen en cada una de las opciones de venta y la manera de reducir los mismos.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Este impuesto representa el dinero que se debe abonar al recibir una donación o herencia, como es nuestro caso. La cantidad total a abonar dependerá de cada comunidad autónoma pero la legislación establece un marco entre el 7,65% como mínimo y el 34% como máximo sobre el valor de la propiedad heredada.

Más allá de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble, este impuesto debe ser abonado en un plazo de seis meses desde el fallecimiento que ha originado la herencia. Algunas comunidades ofrecen distintas bonificaciones a este impuesto, a saber:

Madrid, en donde solamente se paga el 1%.
La Rioja, en donde se practica una bonificación del 99% en general o del 50% si la propiedad supera los 400.000 euros.
Castilla-La Mancha, en donde se aplica una bonificación del 85% al 95%
Islas Baleares, en donde sólo se paga el 7% de la base liquidable.

Plusvalía municipal

Este impuesto es gestionado por el Ayuntamiento de cada localidad y se encarga de calcular el aumento de valor que la propiedad sufre en cada transmisión. Para realizar este cálculo se tiene en cuenta tanto el valor catastral del suelo como las fechas del fallecimiento y de la transmisión de la propiedad a los herederos.

Este impuesto se abona cuando uno de los herederos se hace con el 100% de la propiedad al comprar la parte del piso a su hermano o hermanos. En caso de que el incremento dé un resultado negativo, se podrá reclamar ante el Ayuntamiento correspondiente.

¿Qué sucede si la parte del piso de mi hermano que quiero comprar está embargada?

Lo primero que hay que señalar es que las cargas sobre la parte del otro hermano no afectan a tu parte, para sumar tranquilidad a este asunto. Lo que puedes hacer es instar el procedimiento de ejecución para obtener la venta forzosa de la propiedad. Esta es la única manera de transmitir el inmueble libre de cargas.

Con el dinero obtenido en la subasta se debería pagar la deuda del embargo pero esta circunstancia debe ejercitarla el acreedor. También se puede acudir a la subasta para comprar esa parte del inmueble pero debes saber que el comprador se hará cargo de los embargos de la propiedad.

¿Te hemos ayudado con la idea de comprar la parte del piso heredado a tu hermano? Hemos explicado las opciones que existen en la actualidad y cualquier duda que tengas puedes dejarnos un comentario debajo así podremos responderla.

Además, te recomendamos la lectura de la siguiente nota sobre el caso de un hermano que no paga los servicios e impuestos de la propiedad heredada. ¡Ya verás que es muy interesante!

Vivienda heredada: Mi hermano no paga nada ¿qué hago?

En Agentes inmobiliarios

Cerrar terrazas y ganar m2 en pisos estrechos

31 marzo, 2022 No hay comentarios

Las consultas sobre cómo hacer que un piso pequeño gane espacio e incremente su valor de mercado son un recurrente para el agente inmobiliario. En este sentido, existe una opción sencilla y relativamente asequible para lograr ese objetivo y que la mayor parte de los clientes suelen ver con buenos ojos. En pos de ello, deberás considerar una serie de parámetros legales para no incurrir en infracciones que acaso ralenticen o incluso traben una acción de compraventa. Hoy, en este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo cerrar terrazas y ganar m2 en pisos estrechos. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Una opción observada por muchos, realizada por pocos

Quienes poseen una terraza o un balcón de dimensiones considerables alguna vez tuvieron en cuenta la posibilidad cerrarlo con el fin de ganar espacio. Sin embargo, no muchos se atreven a encarar una obra que podría ser considerada “de magnitud”; y suspenden el proyecto antes de iniciarlo o de solicitar un presupuesto. Ahora, tal vez urgidos incrementar el valor del piso y con miras a venderlo, se han dedicido a encararlo. Como agente inmobiliario, es una opción más que recomendable a considerar, si la consulta del cliente es cómo revalorizar su propiedad para obtener un precio de salida al mercado más elevado.

Se trata de una posibilidad siempre viable y que a menudo su coste podrá ser absorbido en la venta del inmueble. Sin embargo, además de contemplar presupuestos cuidando las arcas del interesado, deberás también observar los aspectos legales que implican este tipo de reformas estructurales; ya que de región a región pueden sufrir marcadas diferencias en requisitos y exigencias.

La opción asequible de un cerramiento móvil

Una de las mejores opciones para cerrar terrazas y ganar m2 en pisos estrechos sin gastar una fortuna, son los cerramientos móviles. Es de hecho, una opción que podría reducir acaso a la mitad el presupuesto del cliente. No obstante, y contra lo que podría imaginarse, para realizar la instalación de un cerramiento móvil también se deberán considerar los parámetros legales pertinentes; comprendidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal de la legislación española.

El artículo 7.1, establece la imposibilidad de realizar obras que alteren o modifiquen la configuración y fisonomía del edificio o el estado de sus exteriores. Por tanto, un cerramiento móvil presentaría un conflicto similar o equivalente al fijo, ya que la modificación estética sería igualmente inocultable y evidente.

Así y todo, el artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal expone que para realizar un cerramiento se precisa de una autorización administrativa; y con un voto favorable de tres sobre cinco por parte del consorcio o consejo de la administración la obra podría ser llevada a cabo sin inconvenientes. En este sentido, convendrá entonces interiorizarse en qué clases de cerramientos están permitidos en los estatutos de cada consorcio. Llegamos a la conclusión de que un cerramiento móvil será perfectamente legal, siempre y cuando cumpla con los parámetros internos preestablecidos por los consejos locales.

¿Qué permisos deben obtenerse para un cerramiento de terraza?

Luego de consultar los estatutos de la propia comunidad y contemplar su factibilidad y aprobación… ¿Debe contar el cliente con permisos adicionales? Por supuesto que sí. Aquellas terrazas que afectarán directamente a la fachada exterior del edificio deberán ser avalados -según la comunidad autónoma- por el permiso del ayuntamiento obligatorio para la realización de obras.

Procesos legales para cerrar terrazas y ganar m2

Entonces, si el cliente ha decidido que iniciará una obra para cerrar su terraza de forma definitiva antes de salir a la venta, deberás en definitiva realizar los siguientes pasos:

Presentar el proyecto de cerramiento. Se trata de un documento técnico en el cual se especificarán diseño y materiales a incluir en la obra. Su autorización quedará en manos del ayuntamiento en cuestión.
Comunidad vecinal autorizante. El consenso de la comunidad vecinal del edificio debe aprobar la obra. Procura estar atento a cualquier realización previa en el edificio, de similar porte. Apoyado en una obra anteriormente autorizada y aprobada vía votación, tendrás mayor respaldo legal.
Licencia Municipal. El tercer y último paso para llevar a cabo el cerramiento de la terraza, deberás contar con la licencia emitida por el ayuntamiento. Esta licencia municipal es la luz verde para iniciar la obra, previa al abono de tasas correspondientes. Dichas tasas varían de un municipio a otro.

¿Puede ser denunciado un cerramiento ilegal?

Todo cerramiento (móvil o definitivo) que no cuente o saltee alguno de los pasos mencionados en los párrafos anteriores, podrá ser motivo de denuncia. En este sentido, declaró recientemente a la consultora Idealista el director de Acounsel Abogados, César García, que…

Se entiende por cerramiento ilegal en una comunidad de propietarios aquel que se realiza sin las licencias y los permisos necesarios y que afecta, entre otros, a una zona común, jardín, parte de un patio y/o a una zona individual, por ejemplo, una terraza, que es el más frecuente. Todos afectan al título constitutivo de la comunidad de propietarios, pues, por ejemplo, se modifica la estética de la fachada.

César García – Director de Acounsel Abogados

Dos vías de denuncia

Asimismo, quedan claras dos posibilidades o vías de denuncia ante la evidencia de un cerramiento ilegal.

Jurisdicción Civil. Se convocará una “junta de propietarios” y se votará si demandar o no al propietario que hubiera encarado la obra sin previa consulta. Si esta votación obtuviera resultado positivo, la demanda pasará al plano judicial.
Infracción Urbanística. Un cerramiento presupone la utilización del espacio cerrado y su conversión a la utilización habitual; por tanto esto supondrá una amplitud en m2 construidos de la finca. Como consecuencia, se produce per se una modificación en la licencia de edificación. Esto puede llevar a que el edificio como unidad incremente su volumen de construcción al punto de sobrepasar el espacio de edificación permitido y reflejado en actas.

¿Cuál es tu experiencia en cerrar terrazas y ganar m2 en pisos estrechos? ¿Recibes este tipo de consultas de forma frecuente?

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

¿Qué sabes sobre el crowdfunding inmobiliario?

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En Inmobiliario

El auge del BTR no se detiene

31 marzo, 2022 No hay comentarios

Acaso deberíamos aguardar hasta mediados de año para realizar un balance de perspectivas del Build To Rent en España más preciso. El conflicto en Europa del Este seguramente provocará una mella en el campo de la construcción que aún no podemos medir del todo. Sin embargo, sopesando la escalada de esta modalidad de inversión llevada a cado en los últimos meses, estamos en condiciones de asegurar que el auge del BTR no se detiene en las principales ciudades de España, con Barcelona a la cabeza, codo a codo con Madrid. En este artículo de Oi Real Estate, veremos los últimos números publicados en materia de edificación con destino de alquiler del primer trimestre 2022. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Una salida del COVID 19 con luz al final del túnel

Hagamos de cuenta que la pandemia COVID 19 nunca existió ¿Serían muy diferentes los números en planificación y promociones del Build To Rent, al menos en España? ¿A qué puede deberse semejante boom de inversiones? La industria del BTR se encuentra en niveles históricos, por fuera de cualquier impacto propiciado por las consecuencias de una pandemia que paralizó al sector inmobiliario durante casi un año calendario completo.

En este sentido, COVID 19 pareciera incluso haber propulsado esta rama de la industria (que incluye y atañe fuertemente al sector de la construcción). A su vez, no se trata de un empuje reciente. Desde 2015 en adelante, sumándose al período de recuperación y estabilidad luego de la pinchadura de la burbuja inmobiliaria estadounidense, el BTR ha logrado similares proporciones promocionales tanto públicas como privadas, sino en su conjunto. 2022 muestra no obstante, un número histórico e inédito.

Un breve repaso del concepto Build To Rent

En su definición, BTR es un acrónimo utilizado para nominar a una modalidad de negocio en el mix construcción / inmobiliario y que en español significa simplemente “construir para alquilar” o “construir para rentar”. Su finalidad apunta a la edificación de propiedades destinadas al mercado del alquiler, mayoritariamente asequible o público y nunca para su venta.

Al respecto, representa una acción política (cuando es impulsada expresamente por los gobiernos), y también una de las más innovadoras y exitosas metodologías de inversión privada en bienes raíces. La finalidad del concepto apunta (además de a hacer negocios redituables) a resolver el problema del acceso a la vivienda de los sectores más debilitados; volcando las viviendas construidas al alquiler público.

Bajos niveles de acción politica

Desde su puesta en marcha, cuenta no solamente con la aprobación de sendas ramas de la industria privada del ladrillo; sino también con el visto bueno de los distintos y sucesivos gobiernos. A pesar de ello, la situación de paralización del sector inmobiliario por la irrupción de la pandemia COVID 19; sumada a la consecuente crisis económica generada abruptamente, pusieron en evidencia la falta de acción política (desde la vuelta de la democracia al día de hoy) respecto a prevenir el drama del acceso a la vivienda.

El contraste entre países con políticas sociales implementadas seriamente en países vecinos como Reino Unido, Alemania o Países Bajos (con porciones más elevadas en sus presupuestos destinados año a año a la inversión estatal en alquiler público) es realmente significativo. Sin embargo, todo parece indicar que existe una decisión seria (tal vez tardía) por parte de las autoridades de todas y cada una de las Comunidades Autónomas en reflotar el mercado del Build To Rent a como de lugar.

El auge del BTR no se detiene

El primer trimestre de 2022 ha arrojado niveles de inversión y promociones en BTR nunca registrados hasta la fecha; en sus comparativas interanuales. Según datos de la prestigiosa consultora inmobiliaria CBRE, las operaciones Build To Rent han tocado de comienzos de enero a fines de marzo transacciones por 700 millones de euros; mientras que las operaciones de PRS (propiedades en alquiler) han pasado la línea de los 200 millones de euros.

El área seleccionada preferencialmente por las compañías promotoras (como la BeCorp) para hacerse de una cartera de 1.500 viviendas a valores que superan los 600 millones de euros, es la región metropolitana de Barcelona. El auge del BTR no se detiene, al punto que ha posicionado a esta modalidad de inversión como la más importante del sector inmobiliario en lo que va del año; sobre un total de 4.000 millones de euros destinados globalmente al business de los bienes raíces.

¿Qué opinan las consultoras expertas?

La opinión respecto al boom del Build To Rent en España es compartida por las consultoras expertas. Las compañías con mayor relevancia en el mercado, por su capacidad de medición y alcance a nivel nacional e internacional; concuerdan en que las mostradas durante el primer trimestre 2022 son cifras de alta relevancia para el presente y el futuro del sector.

Se prevén además, cerrar durante los próximos meses más operaciones de las consideradas como “mega”. Con esto, lo que se espera es generar una tendencia de contagio en los grandes inversores locales, europeos y también estadounidenses; estos últimos siempre protagonistas del mercado europeo inversor en ladrillos. Por tanto, se espera que la tendencia (tal vez más allá de las consecuencias del conflicto en Europa del Este) sean positivas y logren un golpe de efecto “dominó”.

Una comparativa interanual histórica

En la comparativa inter trimestral, de comienzos de enero a finales de marzo 2021 / 2022 la diferencia a favor del trimestre corriente supera nada más y nada menos que el 77%. Expresándose a cerca de estas cifras, declaró recientemente Ofelia Núñez Buj, directora de Inversión Residencial de CBRE:

…haber podido asesorar la transacción de la mayor operación de BTR conocida hasta la fecha pone en valor la importancia de nuestra compañía en este tipo de operaciones. Esta tipología de transacciones es muy reciente en España; ya que históricamente las grandes operaciones de viviendas estaban destinadas a la posterior venta de los activos.

Ofelia Núñez Buj, directora de Inversión Residencial de CBRE

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

La Ley de Vivienda impulsa la inversión en hoteles y oficinas

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En Comprar

¿Cómo puedo saber si un piso está embargado?

31 marzo, 2022 No hay comentarios

Llegado el tan ansiado momento de la compra de un inmueble, muchas sorpresas pueden aparecer si no hemos sido precavidos. Una de ellas es el embargo de la propiedad. Aquí te explicaremos cómo puedes saber si tu piso está embargado.

Antes de pasar a explicar cómo saber si un piso está embargado, profundicemos en la definición de embargo y lo que esto conlleva.

¿Qué es un embargo?

Cuando una persona posee una deuda sin pagar, la contraparte puede reclamar vía judicial su pago a través del embargo de sus bienes. En el caso de que la persona posea propiedades a su nombre, las mismas irán a subasta pública para que el dinero obtenido se utilice en el pago de la deuda.

Un embargo es una traba que se impone a la propiedad, fruto de una decisión judicial. A través del mismo, se realiza una declaración jurada de todos los bienes del demandado, en donde se incluyen sus propiedades, y se las utiliza como garantía para pagar su deuda.

Existen dos tipos de embargo:

El embargo preventivo: este embargo, como su nombre lo indica, se realiza a modo de prevención. Es decir, solamente es para asegurarse el cumplimiento de una sentencia, el pago de una deuda y debe notificarse al Registro de la Propiedad al recaer en un inmueble. Al pagar la deuda el demandado, se anula el embargo.
El embargo ejecutivo: este embargo es un paso más que el anterior, cuando el deudor no se hace cargo de una deuda se le imputan todos los bienes, incluidas sus propiedades. Se las retienen a través de una sentencia dictada por un juez y este procedimiento no se puede anular. Si el embargado no realiza el pago de la deuda en un plazo determinado, sus bienes van a subasta pública.

Solicitar una nota simple

Para efectivamente tomar conocimiento del embargo de un piso, debemos acudir al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple. Una nota simple contiene la siguiente información de una vivienda:

La descripción de la finca: aquí se encuentra toda la información sobre sus metros cuadrados, la referencia catastral, su división, los lindes de la parcela, entre otras cosas.
Titularidad de la finca: aquí aparecen los nombres de los titulares y el porcentaje que cada uno posee de la misma.
Cargas: es donde se recogen las hipotecas, embargos, subastas judiciales y demás gravámenes que la propiedad posee.

En la nota simple queda demostrada la situación jurídica de la propiedad y es la manera correcta de saber si un piso está embargado. Un embargo no impide la venta de un bien pero limita las posibilidades de transmisión.

Un dato importante es que los embargos preventivos caducan a los cuatro años desde la fecha de anotación, según el artículo 587 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Si el piso está embargado, ¿puedo comprarlo igual?

Se puede comprar igual un piso embargado, más aún teniendo en cuenta que el plazo de prescripción de un embargo preventivo es de cuatro años. Transcurrido el mismo, el embargo desaparece.

Comprar un piso embargado es totalmente legal y suelen ser más baratos que el resto de los inmuebles pero es sumamente importante saber que el nuevo propietario heredará todas las cargas adjudicadas a la propiedad. Es decir que el nuevo dueño deberá abonar el embargo pendiente y posteriormente eliminar la anotación en el Registro de la Propiedad, que lleva un costo extra.

También se puede llegar a un arreglo con el dueño anterior de la vivienda para que él pague su deuda antes de que se produzca la venta.

Un piso embargado vendido por el banco, ¿en qué difiere?

La diferencia principal entre comprar un piso embargado a su propietario y comprar uno de los pisos embargados que ofrecen los bancos es que los últimos se encuentran libres de cargas. Generalmente podemos encontrarlos en los sitios web de cada entidad bancaria y de algunos portales inmobiliarios.

Sus ventajas son:

las viviendas embargadas que venden los bancos son más baratas
estas viviendas poseen mejores condiciones de financiación

Es importante saber que los embargos hipotecarios aumentaron en el tercer trimestre del año pasado, producto de la pandemia y la crisis económica que ella ha provocado.

La Ley de Segunda Oportunidad

Esta ley del año 2015 se ha creado con el objetivo de renegociar y cancelar deudas de las personas físicas. La principal ventaja es que puede paralizar un embargo y cancelar las deudas sin perder la vivienda. Se supone que antes de solicitar esta segunda oportunidad, se ha intentado realizar lo siguiente:

El particular debe ceder sus bienes a sus acreedores.
También el particular debe intentar llegar a un acuerdo extrajudicial de pagos con el acreedor.
Si lo anterior no prospera, se puede solicitar la exoneración a través de la Ley de Segunda Oportunidad

Para poder acceder al beneficio de la Ley de Segunda Oportunidad, es importante cumplir los siguientes requisitos:

Que el solicitante no tenga dinero para afrontar sus deudas.
El deudor debe haber actuado de buena fe: haya intentado alcanzar acuerdos previos, no sea declarado culpable en el concurso de acreedores, no se haya acogido anteriormente a esta medida ni haya rechazado ofertas laborales adecuadas.
Que el solicitante no haya cometido delito alguno de índole económico.

Desventajas de la ley

Una de las principales desventajas de la Ley de Segunda Oportunidad es que no desaparecen todas las deudas. Por ejemplo, las deudas en la pensión alimenticia en caso de divorcio o deudas posteriores al inicio de este procedimiento.

Además, el deudor seguirá apareciendo en la lista de morosos aunque ya no tenga la deuda. Y el registro de la Ley de Segunda Oportunidad constará durante cinco años, durante los cuales entidades, bancos y particulares podrán consultarlo e incluso pedir su anulación si se considera que el deudor ha obrado de mala fe.

Como hemos visto, las opciones son muchas y muy diversas. Lo más importante es que haya quedado claro cómo puedes saber si un piso está embargado.

Para finalizar, te sugerimos la lectura de la siguiente nota: