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Los extranjeros que más compran vivienda en España son alemanes

11 noviembre, 2021 No hay comentarios

El sector inmobiliario español se viene recuperando de manera considerable, lo cual se ve reflejado en los números. El incremento de las operaciones de compraventa con respecto al año pasado es uno de los ejemplos. Ahora bien, ¿qué peso tienen los extranjeros que compran vivienda en España en esta recuperación? ¿Representan una parte importante de quienes adquieren bienes inmuebles en el país? ¿Quiénes fueron históricamente los foráneos que más propiedades compraron dentro del territorio y por qué hoy son desplazados del primer puesto por los alemanes? En este artículo te lo contamos.

Los extranjeros que compran vivienda en España tienen un gran peso sobre el mercado inmobiliario en determinadas regiones del país. Ya sea para invertir o para asentarse dentro del territorio, si bien no superan en ningún caso a los compradores de nacionalidad española, en algunos casos representan más del 30% sobre el total. ¿Cuáles son sus zonas preferidas a la hora de elegir dónde adquirir un inmueble? ¿De qué países provienen estos foráneos interesados en el mercado inmobiliario español?

A continuación respondemos todas estas preguntas y más. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario en España?

El mercado de vivienda español viene experimentando una notable recuperación desde hace tiempo. Muchas de las medidas de restricción tomadas a partir de principios del 2020, con el objetivo de paliar la crisis sanitaria originada por el COVID-19, ya han quedado atrás. Este aumento en la circulación de personas ha reactivado muchos sectores de la economía, actividades y operaciones, dentro de las cuales se encuentran las del sector inmobiliario.

Esta recuperación puede observarse claramente en los números. Por ejemplo, si nos centramos en las operaciones de compraventa de vivienda, vemos que ha habido un incremento de un 26,2% interanual en el tercer trimestre de este 2021. Son específicamente 154.155 las compraventas que se han concretado entre julio y septiembre. Pero uno de los puntos que más da cuenta de esta recuperación es el aumento de las operaciones inmobiliarias por parte de ciudadanos extranjeros, según datos que arroja la última Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores de la Propiedad.

¿Qué papel juegan en esta recuperación los extranjeros que compran vivienda en el país?

El porcentaje de extranjeros que compran vivienda en España ha significado el 10,7% de todas las operaciones de compraventa en el tercer trimestre del año. De esta manera, han vuelto a superar el 10%, ya que hacías dos trimestres que dichas operaciones se ubicaban por debajo de los dos dígitos. En concreto, las propiedades compradas por foráneos han sido más de 16.100 durante el verano.

Ahora bien, ¿de qué países provienen mayoritariamente estos extranjeros que compran vivienda en el país?

Los alemanes son actualmente los extranjeros que más compran vivienda en España

El peso de los ciudadanos británicos en el mercado inmobiliario español siempre fue importante. Sin embargo, pese al incremento de compras realizadas por extranjeros que describimos, en este caso en específico, aún se sigue notando el impacto de la pandemia y las consecuencias del Brexit. De esta forma, por primera vez los británicos no se posicionan como los mayores compradores extranjeros de vivienda en la estadística elaborada por Registradores.

¿Quiénes encabezan la lista entonces? Son los alemanes, con un 10,4% de operaciones sobre el total de compras de vivienda efectuadas por extranjeros en España. En concreto, durante el tercer trimestre del año dicho grupo superó las 1.680 compras. Los británicos, por su parte, han quedado en segundo lugar con un 9,9%, que significa alrededor de 1.600 transacciones. A ellos les siguen los franceses, con un 7,8% y 1.262 compras; los marroquíes, con un 6,5% y 1.055 compras; los belgas, con un 5,6%; y los rumanos, con un 5,3%.

¿En qué comunidades se registra la mayor cantidad de extranjeros que compran vivienda?

Ahora que sabemos de dónde provienen la mayoría de los extranjeros que compran vivienda en España, también puede resultar útil saber qué zonas del territorio son las más elegidas por los foráneos. ¿Cuáles son sus comunidades preferidas para invertir o asentarse? El mayor peso de compras de vivienda efectuadas por extranjeros se ha registrado en Baleares, con un 34,3% sobre todas las operaciones de compraventa. Luego, le siguen Canarias, con 23,6%; Comunitat Valenciana, con un 19,7%; y Murcia, con un 17,4%. Más abajo se ubican Andalucía, con un 11,3%; y Cataluña, con un 11%.

Según Registradores, al observar dichos porcentajes podemos ver que las autonomías isleñas y mediterráneas son aquellas que focalizan la mayor cantidad de demanda extranjera de vivienda. Esta se corresponde, preferentemente, con nacionalidades que poseen mayor renta per cápita que otras. Por otro lado, quienes eligen España como destino laboral y adquieren un inmueble, comportan una distribución geográfica más equilibrada y se asientan en diversas zonas del territorio.

¿Qué ocurre a nivel provincial?

Si observamos el peso de las operaciones de compra efectuadas por extranjeros a nivel provincial, podemos ver cómo se acentúa esta preferencia por el Levante y los archipiélagos que mencionamos. Las regiones que encabezan el listado son Baleares, con un 34,3% de compras hechas por foráneos sobre el total; Alicante, con un 33,5%; y Santa Cruz de Tenerife, con un 27,6%. A ellas les siguen Málaga, con un 26,5%; Girona, con un 20,5%; Las Palmas, con un 19,6%; Murcia, con un 17,4%; Almería, con un 12,6%; Tarragona, con un 11,6%; y Castellón, con un 10,2%.

Desde Registradores prevén que, a medida que la movilidad geográfica internacional y el nivel de confianza con respecto al control de la situación sanitaria se vayan recuperando, la demanda extranjera de vivienda seguirá creciendo. De esta manera, los foráneos seguirán contribuyendo a mantener elevados los niveles de actividad inmobiliaria en el ámbito residencial.

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En Impuestos

Exención por reinversión en vivienda habitual: ¿es posible si hay hipoteca?

20 octubre, 2021 No hay comentarios

Cuando un propietario vende su inmueble está en la obligación de tributar por determinados impuestos. Uno de ellos es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Ahora bien, ¿qué ocurre cuando después de la venta se utiliza el dinero obtenido para comprar otro piso? En estos casos Hacienda prevé una exención en el pago del IRPF, que está sujeta a una serie de condiciones. Pero ¿es posible acceder a esta exención por reinversión en vivienda habitual cuando se solicita una hipoteca para adquirir el nuevo inmueble? En este artículo te lo contamos.

La exención por reinversión en vivienda habitual es una gran opción cuando se desea cambiar de hogar. Evitar la obligación de tributar en el IRPF puede ahorrar unos cuantos euros a quien cumpla con todos los requisitos. Sin embargo no siempre es posible utilizar todo el dinero obtenido de la venta para efectuar la compra. ¿Qué ocurre cuando el contribuyente debe solicitar un crédito hipotecario para adquirir el nuevo inmueble? ¿Puede igualmente acogerse a este beneficio fiscal? ¿Qué antecedentes hay?

A continuación te contamos con detalle de qué se trata la exención por reinversión en vivienda habitual y cómo acceder a ella. Luego veremos qué ocurre cuando se solicita una hipoteca. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿En qué consiste la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual?

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es uno de los tributos que los contribuyentes deben pagar luego de vender un bien inmueble. Esto se debe a que, en la mayoría de los casos, dicha operación implica un incremento en el patrimonio del vendedor.

Sin embargo existen diferentes bonificaciones e incluso exenciones en el pago del IRPF por operaciones inmobiliarias. Una de ellas es la exención por reinversión en vivienda habitual, que se otorga a aquellos que venden una propiedad y utilizan el dinero obtenido para adquirir una nueva. El beneficio está destinado a aquellas personas que buscan cambiar de hogar, por eso, tanto el inmueble vendido como el comprado deben ser la residencia habitual del contribuyente.

¿Cuáles son los requisitos para acceder al beneficio?

Los requisitos para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual son los siguientes:

La vivienda vendida debe haber sido la residencia habitual del contribuyente: para que la propiedad vendida pueda considerarse como vivienda habitual el contribuyente debe haber residido en ella por, al menos, tres años de manera continua. De no haber cumplido con este plazo, pero si el cambio se ocasionó por causas justificadas como un traslado laboral, la celebración de matrimonio o un divorcio, igualmente existe la posibilidad de acogerse al beneficio.
La vivienda comprada también debe convertirse en la residencia habitual del contribuyente: para que la propiedad adquirida pueda considerarse como vivienda habitual el contribuyente debe comenzar a habitarla de manera efectiva en un plazo de doce meses desde el momento de la compra o de la finalización de obras, en caso de que fueran necesarias.
El plazo para realizar la reinversión es de dos años: una vez vendida la primera propiedad el contribuyente cuenta con un plazo de veinticuatro meses para adquirir la nueva propiedad y acceder a la exención en el IRPF.

¿Se puede acceder a la exención por reinversión en vivienda habitual habiendo solicitado una hipoteca para adquirir el piso nuevo?

En primer lugar es importante aclarar que, aunque no se destine el 100% del dinero de la venta a la adquisición de la nueva propiedad, igualmente es posible acogerse al beneficio. Sin embargo la exención será sólo parcial, es decir que será obligatorio abonar el IRPF por la parte del dinero que no se haya reinvertido. Pero ¿qué ocurre cuando se vende el primer inmueble y se solicita un crédito hipotecario para comprar el segundo? ¿Es posible acceder a la exención por reinversión en vivienda habitual? A continuación lo veremos.

¿Cómo se pronunció el Tribunal Supremo al respecto?

El Tribunal Supremo considera, como adelantamos, que “para aplicar la exención en el IRPF por reinversión de vivienda habitual no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda”. De esta manera, en caso de que el contribuyente haya solicitado un crédito hipotecario para adquirir el nuevo inmueble, se ha resuelto que “es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble”.

En este sentido podemos afirmar que acceder a la exención por reinversión en vivienda habitual aún habiendo solicitado una hipoteca es totalmente posible.

Un caso que produjo cambios en la jurisprudencia

En una sentencia que fijó el criterio que deben seguir el resto de los tribunales, la Sección Segunda de la sala de lo Contencioso-Administrativo favoreció a una recurrente. Así modificó el criterio previo del TSJ de Cataluña, que había fallado a favor de liquidar el impuesto como preveía Hacienda. Lo que ocurrió fue que la Agencia Tributaria reclamaba a una demandante más de 41.000 euros. ¿Por qué? Consideraba que la mujer había accedido a una exención en el IRPF por una reinversión en vivienda habitual que no le correspondía.

Los hechos se remontan a 1998, cuando la demandante adquirió un terreno en donde edificó una vivienda. Esta fue vendida en 2006 por 600.000 euros, por lo cual su ganancia patrimonial superó los 263.000 euros. De esta manera, el monto que debía reinvertir para acceder a la exención en el IRPF era de 347.000 euros. En 2006, la mujer compró un inmueble por 280.000 euros, pero pagó sólo 32.000 en metálico, con el dinero que obtenido por la venta anterior y se subrogó en una hipoteca que había solicitado el anterior dueño por un valor de 248.000 euros.

En 2012 Hacienda le reclamó a la demandante 41.255 euros. 32.790 de ellos por deuda tributaria y el resto por intereses, ya que el organismo consideró que la mujer sólo había reinvertido los 32.000 euros que pagó en metálico y no los 248.000 del crédito hipotecario.

¿Qué resolvió la justicia?

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña dio la razón a Hacienda en este caso, sin embargo, para el Tribunal Supremo eso implica realizar “una interpretación del concepto de reinversión de naturaleza prácticamente física entendiendo que se trata de un traslado material de un flujo monetario de un origen a un destino predeterminado”.

Según los magistrados que firmaron la sentencia, esa interpretación se realiza “en lugar de atender al concepto económico de inversión entendiendo que hay reinversión cuando el nuevo activo adquirido (la vivienda habitual comprada) iguala o supera el precio obtenido de la enajenación del activo precedente (la vivienda habitual vendida)”. Luego concluyeron que “ni la Ley ni el Reglamento contienen una sola norma que valide el actual criterio administrativo descrito».

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En Consejos

La venta de vivienda en España ya es mayor que antes de la pandemia

14 octubre, 2021 No hay comentarios

El 2021 es un año marcado por la recuperación de la crisis que nos dejó la pandemia de COVID-19. Si bien el sector inmobiliario se vio afectado por la coyuntura en la etapa de más restricciones del 2020 las mejorías que se vienen experimentando son notables. ¿Qué ocurre con las operaciones de compraventa? No son la excepción: en lo que va del año crecieron un 12,3% respecto al 2019. Sí, antes de que la crisis sanitaria golpeara al país. En este artículo te contamos cómo viene evolucionando la venta de vivienda en toda España y en sus diferentes comunidades autónomas.

El panorama viene siendo más que favorable para el sector inmobiliario luego de ser afectado por una nueva crisis en el 2020. Si bien la recuperación se viene observando hace varios meses no se esperaba que tanto el precio de la vivienda como el número de operaciones de compraventa superaran los valores previos a la pandemia de COVID-19. Aunque las mejorías no se observen en absolutamente todas las comunidades autónomas en la media son notables. ¿Qué ocurrirá en lo que queda del año y en los próximos años? ¿Continuará esta tendencia ascendente? ¿Qué opinan los expertos?

A continuación te contamos cómo evolucionó la venta de vivienda durante los primeros ocho meses del 2021 en toda España pero también a nivel autonómico. Luego veremos que se prevé para el futuro según los valores que se están observando hoy en día. ¡Sigue leyendo para enterarte!

La evolución de la venta de vivienda en España durante los últimos meses

El mercado de la vivienda en España continúa recuperándose luego del golpe que significó la pandemia de COVID-19. Afortunadamente, al día de hoy, en más de la mitad del territorio el número de operaciones de compraventa ya supera los registrados antes de la crisis sanitaria.

Según datos recogidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y agosto de este año se han inscrito en el Registro Público de la Propiedad 367.857 compraventas de vivienda en todo el país. Se trata de un 12,3% más de lo que se registró en el mismo período de 2019, año anterior a la irrupción de la pandemia en España.

No obstante las mejorías no se vienen observando de manera equitativa en todo el territorio. A continuación veremos cómo viene evolucionando la venta de vivienda en las diferentes comunidades autónomas.

La evolución de la venta de vivienda en las diferentes comunidades autónomas

Las operaciones de compraventa inmobiliaria vienen evolucionando de manera desigual a nivel autonómico. Son seis las comunidades que experimentaron incrementos superiores al 20%, mientras tanto hay otras cuatro que aún no aumentan sus valores respecto a los que se observaban antes de la pandemia.

Veamos en qué autonomías creció más la venta de vivienda y en cuáles no se produjo una recuperación.

¿En qué comunidades creció más la venta de vivienda?

El ranking nacional de aumento en la compraventa inmobiliaria está encabezado por Melilla, en donde el alza fue del 43% durante los primeros meses de 2021 con respecto a ese mismo período de 2019. A esta región le siguen Navarra, con un incremento del 29,1%; Castilla y León, con un 24,8%; Madrid y La Rioja, con un 23,2%; Andalucía, con un 22,8%; y Extremadura, con una subida del 21,8%.

Más abajo se ubican, también por encima de la media nacional de 12,3%, Asturias, con un 16,5%; Cataluña, con un 14,6%; y Castilla-La Mancha, con un aumento del 13,5% en la venta de viviendas. Luego, por debajo de la media, se ubican Murcia, Cantabria, Aragón y Galicia, con subidas de entre un 9% y un 11,6%.

¿En qué comunidades no se produjo un crecimiento en la venta de vivienda?

En el período comprendido entre enero y agosto de este año solo hubo cinco comunidades autónomas en las cuales la venta de vivienda no superó los niveles del 2019. Estas son Baleares, Canarias, Ceuta, Comunidad Valenciana y el País Vasco.

Mientras que en Comunidad Valenciana y el País Vasco la caída con respecto a la misma etapa de 2019 es inferior al 3%, en Canarias es de alrededor de un 4,5% y en Baleares está cerca del 11%. La peor parte se la lleva Ceuta, que actualmente registra un desplome que casi alcanza el 80%.

¿A qué se debe esta disparidad con el resto de las comunidades? Factores como el descenso en las operaciones de segundas residencias o el retraso en la vuelta al país de los compradores extranjeros parecen haber sido determinantes en estas regiones.

¿Qué se espera para el futuro?

A pesar de la desigualdad entre comunidades, el mercado inmobiliario se viene recuperando considerablemente de los efectos de la pandemia. Según averiguó el Instituto Nacional de Estadística (INE), agosto del 2021 fue el mejor mes en catorce años para este sector de la economía, ya que el volumen de operaciones igualó el récord de los de la primavera de 2008.

En este sentido las agencias inmobiliarias prevén que la compraventa de vivienda seguirá aumentando en estos últimos tres meses del año. Por otro lado también predicen un estancamiento en los alquileres.

En números concretos se espera que el volumen de compraventas inmobiliarias del 2021 supere el medio millón de operaciones. Teniendo en cuenta que hasta agosto se han concretado más de 367.000, para alcanzar los valores previstos sólo se requiere de la firma de 33.000 transacciones más entre septiembre y diciembre. Se trata de una cifra totalmente posible ya que hoy en día se están formalizando alrededor de 46.000 compraventas mensuales.

Todo indica que en los próximos años la tendencia actual seguirá al alza. Según prevén muchos agentes inmobiliarios, entre 2022 y 2025 se concretarían alrededor de 550.000 compraventas de vivienda anuales.

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En Impuestos

Cómo probar que vives en tu vivienda habitual y pagar menos impuestos

12 octubre, 2021 No hay comentarios

La residencia en una vivienda habitual e incluso algunas operaciones relacionadas con ella están sujetas a una serie de beneficios fiscales. Sin embargo no siempre es fácil demostrar ante Hacienda que se habita ese inmueble de manera continua o es la misma Administración la que presenta oposición. ¿Qué hacer en estos casos? ¿Cómo se puede probar la residencia en una vivienda habitual para no pagar impuestos de más? ¿Qué pruebas son más fuertes y cuáles no tanto? En este artículo te lo contamos.

Demostrar que se está residiendo de manera habitual en una vivienda puede ser una tarea difícil, pero no imposible. El consumo de luz y agua, la cercanía con el trabajo e incluso los testimonios de ciertas autoridades pueden ser de gran ayuda. No obstante, es importante tener en cuenta que no todas las pruebas que se aporten ante Hacienda o ante un tribunal, en caso de que la Administración haya iniciado acciones legales, poseen la misma fuerza. ¿Cuál es la mejor manera de demostrar la residencia en una vivienda habitual para no pagar impuestos extra?

A continuación te lo contamos en detalle y te mostramos cuáles son los beneficios fiscales a los que puedes acogerte aportando estas pruebas. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿A qué se considera vivienda habitual?

La Agencia Tributaria considera como vivienda habitual a aquella en donde una persona lleva viviendo por más de tres años continuados. Sin embargo tiene en cuenta excepciones como el abandono del inmueble por un fallecimiento, un cambio de empleo, la celebración de un matrimonio o un divorcio. En esos casos especiales es posible que una vivienda se considere como habitual aunque el plazo de residencia continua haya sido menor a tres años.

Por otro lado, la normativa correspondiente a determinados tributos, como el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), también exige la residencia efectiva en un inmueble el mayor número de días del año para considerarlo vivienda habitual. En este caso no se computan ausencias esporádicas, como viajes.

A continuación veremos qué ventajas fiscales implica el hecho de residir en una vivienda habitual y cómo se puede demostrar a Hacienda para acceder a estos beneficios.

¿Qué beneficios fiscales supone la residencia en una vivienda habitual?

La residencia en una vivienda habitual permite acceder a las siguientes ventajas fiscales:

No genera imputación de rentas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), como sí ocurre con otros bienes inmuebles.
Está exenta de tributar el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) hasta cierto monto.
Está exenta de tributar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) la ganancia obtenida por su venta si se reinvierte en otro inmueble que vaya a convertirse en vivienda habitual. Los mayores de 65 años están exentos aunque no reinviertan esta cantidad.
Se le aplica una deducción por adquisición con carácter general si fue comprada antes del 2013 o en algunas Comunidades Autónomas si se la alquila.
Supone beneficios en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) para los herederos si el causante residía allí habitualmente.
En muchos municipios permite acceder a una bonificación en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) cuando la habitan familias numerosas.

¿La tributación de qué impuestos varía según el lugar de residencia?

El lugar de residencia, en este caso la vivienda habitual, es el punto de conexión para el cobro de muchos impuestos:

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) e Impuesto sobre el Patrimonio (IP): se abonan en donde se posee la residencia habitual. Es importante mencionar que en cada región se aplica una normativa fiscal diferente. Es decir, existen grandes diferencias de tributación de estos impuestos entre Comunidades Autónomas y entre países. Por ejemplo, en Andorra el tipo máximo de renta es del 10%, mientras que en España ronda el 47%.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD): las herencias, como mencionamos, tributan en donde el fallecido poseía su residencia habitual. También existen grandes diferencias entre territorios en la manera de percibirlo.

Cómo demostrar a Hacienda la residencia en una vivienda habitual para no pagar impuestos de más

Demostrar ante Hacienda cuál es la vivienda habitual puede ser necesario en muchas ocasiones. Veamos qué pruebas han utilizado tanto la Administración como los contribuyentes en casos de litigio y el peso que han tenido en la decisión de los tribunales. Si bien algunas valen más que otras, ninguna posee por sí sola la fuerza necesaria para hacer frente a una argumentación bien construida en contra:

Pruebas de menor valor

Documento de precario de residencia en una vivienda de terceros: se trata de un recurso poco convincente y con escaso valor probatorio.
Dirección postal: los tribunales también la consideran de poco valor probatorio.
Empadronamiento: no sirve por sí solo ni para favorecer ni para perjudicar al contribuyente, ya que recoge manifestaciones de voluntad exentas de comprobación.
Recibos de suministros: no sirven por sí solos para favorecer al contribuyente porque el hecho de que pague los servicios no demuestra que sea él quien realiza los consumos. Tampoco que se trate de su vivienda habitual ya que los suministros también se abonan en una segunda residencia.

Domicilio declarado ante la AEAT: implica no ir contra los propios actos, ya que la comunicación del cambio de domicilio es una obligación.
Testimonios: si bien no poseen un gran valor probatorio, pueden ser una prueba que incline la balanza en favor del contribuyente si se trata, por ejemplo, de un certificado del alcalde, del presidente de la comunidad de vecinos o del párroco. Deben estar ratificados en sede judicial y ganan fuerza si la Administración no posee pruebas en contra.
Relaciones con administraciones: las acciones o trámites realizados en una oficina de Seguridad Social o un centro médico cercano pueden ser pruebas contundentes.

Pruebas más poderosas

Consumos que justifiquen que la vivenda está habitada: si una persona reside en una vivienda de manera habitual el nivel de consumo de luz y agua lo refleja. En este sentido, un uso por debajo de la media o intermitente de estos servicios puede dar cuenta de lo contrario. Sería un consumo superior a la media, que disminuye en los meses de verano, aquel que demostraría cuándo se trata de una vivienda habitual. Es importante procurar que este recurso no se vuelva en contra, ya que las empresas proveedoras tienen la obligación de brindar esta información a la Administración y, por lo tanto, esta posee dichos datos.
Centro de intereses vitales: la ley indica que cuando no sea posible determinar la residencia de una persona, la misma se ubicará en donde esté el principal centro de intereses del contribuyente. ¿Cuál sería? Aquel en donde obtenga la mayor parte de su renta.

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En Impuestos

IBI: ¡no te olvides de pagarlo entre octubre y noviembre si vives en Madrid!

24 septiembre, 2021 No hay comentarios

Recordar cuándo hay qué pagar cada impuesto puede ser un verdadero dolor de cabeza. Más cuando se trata de tributos municipales y cada Comunidad Autónoma fija períodos diferentes para que los contribuyentes efectúen el pago. ¿Qué ocurre con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles? Si vives en la Comunidad de Madrid y eres propietario de una vivienda es importante que sepas que debes abonar el IBI entre octubre y noviembre. ¿Desde qué día hasta qué día hay tiempo? ¿Cómo lo hago? ¿Qué ocurre si vendí o compré un inmueble este año? En este artículo te lo contamos.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es uno de los que corresponde tributar por ser propietario de una vivienda, un local o un garaje. No importa si se ha realizado una transmisión, como una compraventa, una sucesión una donación. El impuesto grava la titularidad sobre este tipo de bienes una vez por año. ¿Cuándo debo pagarlo? Todo depende de en qué Comunidad Autónoma se encuentre tu propiedad. En Madrid, por ejemplo, el IBI se abona en este último tramo del año, específicamente, entre octubre y noviembre.

A continuación te contamos qué es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), cuál es el plazo específico para realizar el pago en Madrid y cómo hacerlo. También, qué ocurre si compraste o vendiste una vivienda, local o garaje este año. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo de tipo directo que grava la titularidad de derechos reales sobre viviendas, locales y garajes. De esta manera, una vez al año, los propietarios de todo tipo de bienes inmuebles están obligados a abonar por el IBI lo que corresponde al ejercicio.

Si bien este impuesto se percibe en toda España, se trata de un tributo municipal. Por esta razón, su recaudación está en manos de cada ayuntamiento y los montos a pagar son determinados por cada municipio en particular. También los plazos para abonar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) varían en cada región. En Barcelona, por ejemplo, el IBI se paga del 1° de marzo al 3 de mayo. En Valencia, del 1° de marzo al 12 de julio. Por otro lado, en Madrid, que es el caso que nos interesa en este artículo, debe abonarse en este último tramo del año. Específicamente, entre los meses de octubre y noviembre.

¿Desde qué día de octubre hasta qué día de noviembre hay tiempo para abonar el IBI en Madrid?

El plazo para abonar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en todos los municipios de la Comunidad de Madrid se extenderá entre el 1° de octubre y el 30 de noviembre a las 20 horas. Pasado ese momento, no será posible realizar el pago y se le aplicará un recargo al contribuyente.

Quienes están obligados a abonar el IBI en esta ocasión son aquellas personas que hayan sido titulares de un bien inmueble en Madrid el día 1° de enero de este año. También es importante aclarar que quienes hayan tramitado la domiciliación bancaria no deben preocuparse por el plazo mencionado. En este caso, el pago se debitará de manera automática de sus cuentas bancarias entre octubre y noviembre.

¿Qué opciones ofrece la Comunidad de Madrid para abonar el IBI entre octubre y noviembre?

El pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) puede realizarse en la Comunidad de Madrid de las siguientes maneras:

A través de internet: puede abonarse en el sitio web de cada ayuntamiento mediante tarjeta de crédito o débito, Banca Electrónica o presentando un certificado digital.
Por vía telefónica: el pago puede realizarse a través de Banca Telefónica o comunicándose con atención a la ciudadanía ((010)915298210), desde Madrid o fuera de ella.

De manera presencial: puede abonarse en la entidad correspondiente de cada municipio presentando el recibo enviado por el ayuntamiento. También en las Oficinas de Atención Integral al Contribuyente y en las Oficinas de Atención a la Ciudadanía Línea Madrid (solicitando una cita previa).
Solicitando la domiciliación bancaria: puede pedirse en el apartado “Domiciliaciones” del sitio web de la Comunidad de Madrid. También comunicándose con el teléfono de atención a la ciudadanía (010) 915 298 210), desde Madrid o fuera de ella y en las oficinas de Atención al Contribuyente y a la Ciudadanía (solicitando una cita previa). Una vez realizado el trámite, el pago del IBI se comenzará a debitar automáticamente de la cuenta bancaria del contribuyente todos los años.

¿Qué ocurre con el IBI si vendí o compré un piso en Madrid este año?

La ley indica que quien debe abonar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es quien haya sido propietario de una vivienda, local o garaje al día 1° de enero de ese año. Es decir que, en caso de producirse una compraventa, la obligación recae sobre el vendedor del inmueble, sin importar en qué fecha se haya producido la transmisión. Sin embargo, lo injusto de esta disposición ha dado lugar a modificaciones en la doctrina jurisprudencial. De esta manera, ahora existe la posibilidad de dividir el monto a pagar entre vendedor y comprador.

Si bien el vendedor del inmueble sigue siendo quien debe abonar la totalidad del impuesto en el año en que se produce la compraventa, la Sentencia 409/2016 del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, recurso 2110/2014 le permite repercutir al comprador el porcentaje correspondiente a los días del año en que él fue propietario.

Es decir que, si la compraventa se produjo, por ejemplo, el 5 de enero de este año, el vendedor deberá solicitarle al comprador el monto equivalente a 360 días de 365. El nuevo propietario tiene la obligación de reintegrar esta suma de dinero. Una vez que lo haga, el vendedor debe realizar el pago correspondiente entre octubre y noviembre por alguna de las vías que mencionamos anteriormente. En términos prácticos, sólo le habrá tocado asumir por el IBI el valor correspondiente a 5 días de 365.

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En Impuestos

¿A quiénes afectará la subida en el Impuesto sobre el Patrimonio?

13 septiembre, 2021 No hay comentarios

La Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, publicada el pasado 11 de julio, introdujo varias modificaciones para los tributos que intervienen en el sector inmobiliario. Uno de ellos es el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), en el cual muchos contribuyentes podrían experimentar una subida próximamente. Sin embargo, ¿afectará a todos los propietarios de bienes inmuebles? ¿Cuáles son precisamente las modificaciones que generarían este incremento? ¿A partir de qué fecha se produciría? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.

El Impuesto sobre el Patrimonio (IP) es un tributo de tipo directo y personal que grava el patrimonio de las personas físicas. Se calcula tomando como base imponible el valor de todos los bienes que un sujeto pasivo tiene en su propiedad. ¿Qué ocurre en el caso de los bienes inmuebles? ¿Qué valor se toma en cuenta para aplicar este tributo? Si bien hasta ahora se tenían en cuenta el valor catastral de una vivienda o su precio de adquisición, con la aprobación de la nueva Ley de Fraude Fiscal esto cambiaría.

A continuación te contamos de qué se trata esta subida en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) y quiénes podría afectar. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿De qué se trata la nueva Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal?

El Ministerio de Hacienda, encabezado por María Jesús Montero, presentó un anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal en octubre del 2020. El principal objetivo de esta iniciativa era, precisamente, disminuir los niveles de elusión fiscal. ¿De qué manera? A través de la modificación de una serie de normas tributarias y otro tipo de regulaciones.

El anteproyecto fue aprobado y luego emprendió su camino para convertirse en ley. Fue debatido en la Cámara de Diputados del Congreso y aprobado allí el pasado 25 de mayo. Más tarde, el 17 de junio, el proyecto ingresó en el Senado. En ambas cámaras, los partidos integrantes presentaron diferentes enmiendas al proyecto y, días después, aprobaron la ley. Esta entró en vigencia el 11 de julio de 2021 al ser publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Veamos qué modificaciones introdujo esta normativa respecto a la forma de valorar los bienes inmuebles. También cómo esos cambios afectarán a la tributación en ciertos gravámenes, como el Impuesto sobre el Patrimonio.

¿Cómo eran valorados los bienes inmuebles antes de la sanción de esta ley?

Antes de la entrada en vigor de la Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal los contribuyentes tributaban en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) tomando como base imponible el mayor de ciertos valores. Estos eran el valor catastral, el valor comprobado por la Administración según otros tributos o el precio real, contraprestación o valor de adquisición de un bien inmueble.

Sin embargo, la normativa recientemente aprobada prevé otro tipo de valoración de estos bienes. Esta podría pasar a determinar ahora el monto a pagar por estos tributos.

¿Cómo funcionará la nueva valoración de bienes inmuebles impuesta por esta ley?

A partir de la aprobación de la Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal, a los valores tomados habitualmente como base imponible se les sumaron los valores de referencia inmobiliarios determinados por la Dirección General del Catastro. Para determinarlos este organismo comenzará a prestarle atención a datos individualizados de cada vivienda, como su antigüedad, su estado de conservación o su calidad constructiva.

¿Qué implica esto y por qué significaría una subida en el Impuesto sobre el Patrimonio?

¿Cómo impactará la nueva valoración de bienes inmuebles en el Impuesto sobre el Patrimonio?

Al igual que las disposiciones anteriores, la nueva ley establece para el contribuyente la obligación de valorar los bienes inmuebles por el mayor de los siguientes: su valor catastral, su valor determinado por la Administración según otros tributos o su precio, contraprestación o valor de adquisición. Sin embargo, ¿es lo mismo que antes?

No. La novedad radica en que ahora la Administración tributaria podrá determinar la valoración de los inmuebles mediante el nuevo valor de referencia inmobiliaria determinado por el Catastro. De esta manera, si en un caso resulta ser mayor que el valor catastral o el precio real, dicha valoración se trasladará al Impuesto sobre el Patrimonio (IP). Es decir, que el contribuyente pagará más por este tributo que antes.

La medida perjudicará a aquellas personas cuyos bienes inmuebles posean un valor de adquisición o catastral muy bajo, claramente. Incluso, es posible que algunos contribuyentes se vean obligados a tributar en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), cuando antes no debían hacerlo.

¿A partir de cuándo se aplicará esta subida en el Impuesto sobre el Patrimonio y a quiénes afectará?

Los especialistas indican que la Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal es un texto legal confuso. Por esta razón, algunos consideran que el nuevo valor de referencia inmobiliario tendrá efectos retroactivos sobre los inmuebles que ya pertenecen al patrimonio de los contribuyentes. En ese caso, aquellas propiedades por las cuales se venía declarando respecto a su precio de adquisición o su valor catastral, se verían afectadas por la nueva norma. Esto se debe a que la introducción del valor de referencia inmobiliario podría suponer un incremento en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) para esos contribuyentes.

Sin embargo, también hay quienes interpretan que las modificaciones introducidas sólo afectarán a aquellas personas que adquieran inmuebles a partir de enero de 2022. De esta manera, los contribuyentes que ya son propietarios quedarían exentos de afrontar esta subida en el tributo que podría suponer la nueva forma de valorar los inmuebles. También aquellos que compren una vivienda antes de que termine el 2021.

¿Qué dicen al respecto las fuentes oficiales?

En este sentido, Hacienda confirmó recientemente que las nuevas disposiciones sólo afectarán a los contribuyentes que adquieran bienes inmuebles a partir de enero de 2022. Solo queda que la Dirección General de Tributos aclare cómo se deberá tributar en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) por aquellos inmuebles que hayan sido adquiridos antes de la fecha mencionada. Esto dotaría a los contribuyentes de una mínima seguridad jurídica al realizar su próxima declaración.

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En Impuestos

Cómo tributar el IBI al vender un piso

10 septiembre, 2021 No hay comentarios

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es uno de los tributos que se deben pagar luego de vender una vivienda. Sin embargo, no es a esta transacción en sí que grava, sino a la titularidad sobre cualquier bien inmueble. De esta manera, los propietarios están obligados a tributar en él cada año que pasa. Pero ¿qué ocurre cuándo se produce una compraventa? ¿Debe el vendedor asumir la totalidad del impuesto a pesar de no haber sido titular de la vivienda durante todo el año que pasó? En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca de cómo tributar en el IBI al vender un piso.

Vender una vivienda implica tener que afrontar el pago de una serie de impuestos. En primer lugar está el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Luego, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal. Por último, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). ¿Qué ocurre con este gravamen al producirse una compraventa? ¿Cómo debe proceder el vendedor para tributar en él? A continuación te lo mostramos. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo de tipo directo que grava la titularidad de derechos reales sobre viviendas y otros bienes inmuebles, como locales y garajes. Se tributa de manera anual y se devenga todos los días 1° de enero, sin importar si se realizó o no algún tipo de transmisión del bien en ese período. De esta manera, una vez por año, los propietarios de estos inmuebles deben abonar por el IBI lo que corresponde a ese ejercicio.

Si bien se percibe en toda España, se trata de un impuesto municipal. Por esta razón, su recaudación está en manos de cada ayuntamiento y los montos a pagar son determinados por cada municipio en particular. Es importante mencionar que, desde el momento en que una persona adquiere un bien inmueble, se encuentra en la obligación de inscribirse en la Dirección General del Catastro y de tributar en el IBI todos los años.

¿Cómo se calcula?

Como ya adelantamos, quien se encarga de fijar las cantidades a tributar en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el ayuntamiento de cada municipio. Para realizar este cálculo parten del valor catastral de cada bien inmueble en particular. ¿De qué se trata? Este valor es determinado por el Catastro Inmobiliario y es posible consultar el de cualquier inmueble en su sitio web.

Si bien no existen precisiones respecto a cómo se otorga el valor catastral a un bien inmueble, a rasgos generales, suele depender de los siguientes factores:

La localización del bien inmueble.
Su valor actual en el mercado.
Las características urbanísticas de su terreno.
El costo material de su construcción.
Su antigüedad.

Una vez obtenido el valor catastral de un inmueble, teniendo en cuenta los factores enumerados, el ayuntamiento establece sobre él un tipo a aplicar por el IBI, que es diferente para cada bien. Para realizar este cálculo los municipios se sirven de los coeficientes determinados por el Ministerio de Hacienda, asentados en la Ley de Haciendas Locales. Si bien este paso está regulado por una normativa que se aplica de igual manera en toda España, es cada ayuntamiento el que finalmente decide qué valor aplicar, dentro de los límites que determinó Hacienda.

¿Cómo se tributa en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) al vender un piso?

Ya sabemos que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se recauda a nivel municipal, que se abona una vez por año y que se calcula a partir del valor catastral. Ahora bien, ¿qué ocurre cuando un inmueble es transmitido en una compraventa? Como ya mencionamos, la obligación de tributar en este impuesto existe para los propietarios todos los años, sin importar si el inmueble es comprado, vendido, donado o heredado.

Sin embargo, a menos que la compraventa de un piso se efectúe a las 0 hs de un 1° de enero, que no es lo más usual, en un mismo año, la vivienda transmitida contará con dos propietarios diferentes en momentos diferentes. Entonces ¿debe el vendedor asumir el pago por la totalidad de ese ejercicio, a pesar de no haber sido propietario del inmueble todo el año? ¿Qué dice la ley al respecto? ¿Es posible llegar a un acuerdo con el comprador? A continuación veremos cómo debe tributar el vendedor en el IBI al vender un piso.

¿Debe el vendedor asumir la totalidad del pago por el IBI luego de vender su piso?

Sí y no. Si bien la normativa vigente otorga esta obligación al propietario original de una vivienda en el año en que se produce su compraventa, lo injusto de esta disposición ha dado lugar a modificaciones a través de la doctrina jurisprudencial respecto a cómo debe tributar el vendedor en el IBI al vender un piso.

Qué dice la ley

El Real Decreto Legislativo 2/2004, por el cual se aprobó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, indica, como ya mencionamos, que el hecho imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es la propiedad sobre un inmueble. Por lo tanto, el sujeto pasivo es su propietario al día 1° de enero de cada ejercicio, que es cuando se devenga dicho tributo. De esta manera, la norma no deja lugar a dudas. Aún así un propietario venda su piso un 2 de enero y sólo sea su titular por dos días de ese año, deberá abonar el monto a pagar de IBI correspondiente a todo el ejercicio.

Qué dice la doctrina jurisprudencial

Sin embargo, diez años después, la Sentencia 409/2016 del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, recurso 2110/2014 modificó la doctrina jurisprudencial en un sentido diferente.

Este tribunal continuó sosteniendo que el propietario de un bien inmueble al día 1° de enero de cada año es el sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y, por lo tanto, quien debe tributar en él. No obstante, estableció que, al producirse una compraventa, esta persona debe poder trasladar el pago del IBI al nuevo propietario de manera proporcional al tiempo en que cada una de las partes sea titular del inmueble durante ese ejercicio.

Cómo acordar con el comprador el pago del IBI luego de vender un piso

Retomando lo anterior, el vendedor del piso sigue teniendo la obligación de abonar la totalidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) al año siguiente de producida la compraventa. Sin embargo, la Sentencia 409/2016 del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, recurso 2110/2014 le permite repercutir al comprador, y nuevo propietario, el porcentaje que le corresponde por los días del año en que fue titular.

¿Cómo debe proceder el vendedor entonces para tributar en el IBI por vender un piso? Si la compraventa se produjo, por ejemplo, el 3 de enero del año anterior, habrá que solicitarle al comprador que le entregue el monto correspondiente a 362 días de 365 por lo que haya que abonar. El nuevo propietario tiene la obligación de reintegrar esta suma de dinero y, una vez que lo haga, el vendedor debe dirigirse al ayuntamiento y realizar el pago correspondiente. En términos prácticos, sólo le habrá tocado asumir por este tributo el valor correspondiente a 3 días de 365.

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En Área legal

¿Es posible vender un piso no inscrito en el Registro de la Propiedad?

8 septiembre, 2021 No hay comentarios

La mayoría de los bienes inmuebles en España se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, existen casos en los cuales, por diversas razones, el propietario de una vivienda no realizó este trámite. Los inconvenientes pueden surgir cuando esta persona decida poner a la venta el inmueble. ¿Es posible vender un piso aunque no esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad? ¿Qué consecuencias puede traer, tanto para el vendedor como para el comprador? ¿Es mejor inscribir la vivienda antes de iniciar el proceso de compraventa? En este artículo te lo contamos.

Inscribir un bien inmueble en el Registro Público de la Propiedad es altamente recomendable. En primer lugar, porque permite, entre otras cosas, demostrar que realmente se posee la titularidad sobre él. Luego, porque a la hora de iniciar un proceso de compraventa también brinda seguridad jurídica y le da la posibilidad al comprador de conocer muchas cuestiones importantes sobre la vivienda. Pero ¿qué ocurre cuando el propietario no realizó este trámite? ¿Puede igualmente vender su inmueble?

A continuación te contamos si es posible vender un piso a pesar de que no esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad. También veremos qué complicaciones puede traer en una compraventa el hecho de no haber registrado la vivienda y cómo proceder para evitarlas. ¡Sigue leyendo!

¿Es posible vender un piso aunque no esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad?

Sí, es posible vender un bien inmueble aunque nunca haya sido inscrito en el Registro Público de la Propiedad. La realidad es que ninguna normativa vigente exige que una vivienda esté registrada para ejecutar su compraventa. No obstante, realizar este trámite es de suma importancia y es siempre lo más recomendable.

A continuación veremos qué complicaciones pueden aparecer durante y luego de terminado el proceso de venta cuando un inmueble no está inscrito en el Registro. También hablaremos de qué beneficios implica este trámite.

¿Qué complicaciones puede traer vender un piso cuando no está inscrito en el Registro Público de la Propiedad?

Pérdida de seguridad jurídica

La función principal del Registro de la Propiedad es la de dar fe pública registral. ¿En qué consiste esto? Significa que, la información sobre un bien inmueble inscrita en este organismo asegura que los derechos reales sobre él existen y que pertenecen a quien aparece como titular. Esta inscripción funciona como garantía y proporciona seguridad jurídica, tanto al dueño de la vivienda como a sus posibles compradores. Esto, a su vez, favorece la agilidad del tráfico jurídico y ahorra costes de transacción.

De esta manera, si el piso no se encuentra inscrito en dicho organismo, esta seguridad jurídica desaparece. De hecho, lo más seguro es que los potenciales compradores desconfíen de las razones por las cuales la vivienda no ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad, ya que, a su juicio, puede parecer que la misma fue construida de manera ilegal.

Dificultades en el proceso de transmisión del piso

La transmisión de un inmueble se vuelve más compleja cuando no está inscrito en el Registro de la Propiedad. Esto se relaciona directamente con la falta de seguridad jurídica por parte del vendedor, ya que no puede demostrar efectivamente que es el verdadero titular.

Por esta razón, el propietario deberá ofrecer a los potenciales compradores alguna constancia de otro tipo que dé cuenta de la autenticidad de sus derechos sobre la vivienda. Sin duda, los compradores estarán interesados en recibirlas para asegurarse de evitar sorpresas desagradables, como estafas o fraudes. De todas maneras, cuando un inmueble no está registrado, es muy difícil para un comprador verificar la ausencia de cargas. Esto implica el riesgo de tener que asumirlas una vez que se convierta en el nuevo propietario.

Aumento de los costes de inscripción

En caso de que la compraventa del inmueble no registrado se concrete y el nuevo propietario quiera proceder de manera correcta y realizar el trámite de inscripción, se encontrará con algunas complicaciones. Esto se debe a que el registro se vuelve mucho más complejo y costoso en esta instancia, ya que no se puede verificar de dónde proviene la vivienda ni su titularidad anterior.

Para ser específicos, el coste del trámite se duplica en estos casos, ya que el nuevo propietario debe hacer frente a los gastos notariales y al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) correspondientes a dos viviendas. Sí, el Registro de la Propiedad computa en esta ocasión dos inmuebles diferentes: uno actual y uno anterior, que no constaba en sus archivos.

A esto se le suma otro inconveniente: para inscribir una vivienda en este organismo es necesario presentar algún otro tipo de documento en donde conste la titularidad del dueño anterior sobre ella. En caso de que en los papeles este derecho figure adjudicado a una persona que no sea el vendedor, los registradores rechazarán la inscripción solicitada.

Imposibilidad para el comprador de acceder a un préstamo hipotecario

El artículo 1.875 del Código Civil determina que, para que una hipoteca quede válidamente constituida, la escritura del inmueble debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad. De esta manera, si la vivienda no está registrada, el comprador no podrá acceder a un crédito de este tipo al convertirse en propietario.

La principal razón por la cual las entidades bancarias se niegan a otorgar una hipoteca en estos casos, además de que la ley así lo exige, es que no cuentan con la garantía que brindan al acreedor en caso de que incumpla con su obligación como propietario. Es que, para tener la seguridad de quién es el propietario, la vivienda debe estar inscrita sí o sí en el Registro de la Propiedad.

Falta de publicidad de las cargas que pesan sobre el piso

El Registro de la Propiedad hace públicos todos los hechos, actos y derechos sobre un bien inmueble cuando el mismo haya sido inscrito en este organismo. Esta “dotación de publicidad”, permite a quienes tengan legítimo interés, es decir, a los potenciales compradores, verificar que la vivienda está libre de cargas y gravámenes.

De esta forma, si el inmueble no está registrado, será muy difícil saber si está sujeto a, por ejemplo, una hipoteca, una anotación de embargo hecha por un organismo público o cualquier otro tipo de cargas, como servidumbres o usufructos. En cambio, cuando la inscripción fue hecha previamente, sí es posible para el comprador conocer qué cargas pesan sobre la vivienda y pueden solicitar al vendedor que las cancele para no tener que asumirlas.

Necesidad de vender a un precio más bajo que el de mercado

La oferta de inmuebles que no están inscritos en el Registro de la Propiedad suele producirse a un valor más bajo que el de otras viviendas que están a la venta en la misma zona. Esta rebaja en el precio es consecuencia, sin duda, de la incertidumbre que genera a los compradores su falta de registro.

Incluso, aunque un comprador se vea tentado por la oportunidad, puede significarle un coste mayor más adelante. Esto se debe a que pueden surgir complicaciones que ya mencionamos, como la duplicación de los gastos notariales y los impuestos que supone un registro posterior a la venta. Incluso, si la situación de la finca le trae muchos problemas, puede tener que llegar a costear un proceso judicial. Por esta razón, no será conveniente para él adquirir una vivienda no registrada aunque el precio parezca una oportunidad para aprovechar.

¿Conviene entonces inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad antes de venderla?

Luego de conocer todos los inconvenientes que pueden surgir, tanto para el vendedor como para el comprador, cuando una vivienda en venta no está inscrita en el Registro Público de la Propiedad, podemos concluir en que lo mejor es realizar este trámite antes de iniciar el proceso de compraventa. Para ello será necesario acudir primero a un abogado o un notario que pueda brindar asesoramiento legal al respecto.

De esta manera, la compraventa se dará en mejores condiciones y se podrá ofrecer mayor seguridad jurídica a los potenciales compradores, lo cual también hará que más gente se vea interesada en adquirir la vivienda.

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En Documentos

Contrato de reserva de vivienda: qué hay que tener en cuenta al firmar uno

7 septiembre, 2021 No hay comentarios

Cuando una persona pone en venta su inmueble y, específicamente, cuando aparece el comprador ideal, es probable que ambas partes deseen asegurarse de que la transacción llegará a buen puerto. Con este objetivo es que suelen firmarse acuerdos previos al cierre de la compraventa, que le brindan cierta tranquilidad, tanto a vendedor como a comprador. Uno de ellos es el contrato privado de reserva de vivienda. ¿En qué consiste? ¿En qué se diferencia de otros acuerdos previos? ¿Cuándo conviene firmar uno y cuándo no? En este artículo te lo contamos.

Los acuerdos previos al cierre de una compraventa inmobiliaria no son, en ningún caso, obligatorios. Sin embargo, la celebración de alguno de ellos puede ser beneficiosa, tanto para el vendedor como para el comprador. El contrato de reserva particularmente, permite que mediante la firma de las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la transacción y la entrega de una señal permite, precisamente, «reservar» una vivienda.

A continuación te contamos en profundidad de qué se trata este documento y qué debe incluir. También veremos qué diferencias guarda con otros acuerdos previos y cuándo es más conveniente firmar uno.

¿Qué es el contrato de reserva de una vivienda?

Existen dos tipos de acuerdo que pueden firmarse como paso previo al cierre de una compraventa inmobiliaria. Uno de ellos es el contrato de arras y el otro es el contrato privado de reserva.

La celebración de este acuerdo implica que el vendedor y el futuro comprador de la vivienda acuerden y documenten todas las condiciones bajo las cuales se llevará adelante la compraventa. También supone que el interesado entregue al propietario un monto de dinero con el objetivo de “reservar” el inmueble al cual se lo denomina como señal. A través de ella el comprador se asegura de que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otras personas. Al vendedor, por su parte, le permite asegurarse de que la intención y el compromiso de compra son reales.

Cabe mencionar que un contrato de reserva puede ser celebrado en la compraventa de inmuebles nuevos o de segunda mano, pero también de viviendas que aún no se han construido o que se encuentran en proceso de construcción. En estos casos, el vendedor queda obligado a finalizar la obra respetando las características técnicas y de habitabilidad correspondientes.

¿Está regulado por la ley?

El contrato privado de reserva no está regulado por ninguna normativa vigente en la actualidad. Se trata, simplemente, de un documento de libre redacción que se acostumbra firmar de manera privada entre el vendedor y el futuro comprador de una vivienda. ¿Qué implica que el contrato de reserva no esté enmarcado en la ley?

Se trata de una de sus debilidades ya que, en primer lugar, el hecho de que el acuerdo no esté amparado por ninguna norma supone un bajo nivel de seguridad jurídica para ambos firmantes. En segundo lugar, este vacío legal implica que el contrato de reserva no puede ser rescindido afrontando únicamente una penalización económica, sino que sólo es posible desistir de él si se especificó una sanción en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, si alguna de las partes no cumple con él, la otra deberá acudir sí o sí a la justicia.

¿Qué cláusulas debe contener?

El contrato de reserva ya debe contener todas las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa de la vivienda. Además, debe identificarse explícitamente en él al vendedor y al comprador, como también al inmueble. En este sentido, las cláusulas que deben figurar en él son:

Datos personales de ambas partes: nombres y números de DNI del vendedor y el comprador.
Datos e información del inmueble: referencia catastral, domicilio completo y superficie. También debe especificarse si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
Precio del inmueble: monto total que el comprador deberá pagar por él.
Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe una suma fijo a entregar en un contrato de reserva, sino que depende del acuerdo al que lleguen el vendedor y el comprador. No obstante, siempre suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total del inmueble.
Forma de pago: cómo abonará el comprador lo que resta del importe de la compraventa luego de entregada la señal.
El reparto de gastos: cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: día límite para concretar la transacción.
Cláusula de rescisión: se trata de una cláusula de carácter opcional que, en realidad no es habitual en los contratos de reserva. Es aquí donde deben determinarse las penalizaciones a asumir por cada parte en caso de que quieran rescindir el acuerdo.

¿En qué se diferencia del contrato de arras?

El contrato de arras, al igual que el de reserva, requiere de la firma de comprador y vendedor y también implica un compromiso entre ambas partes para finalmente concretar la operación de compraventa. Al firmarse, el comprador entrega una suma de dinero al vendedor que luego se restará del valor final del inmueble, sin embargo, en este caso, no se trata de una señal o entrada.

La primera diferencia sustancial con el contrato de reserva es que el contrato de arras sí está amparado por el Código Civil específicamente en sus artículos 1124, 1152, 1153, 1154 y 1454. Es decir, que ofrece más seguridad jurídica que el de reserva, que no cuenta con ningún tipo de regulación.

La otra diferencia es que el contrato de arras, al contar con esta validez legal, puede rescindirse con solo pagar la indemnización correspondiente. El contrato de reserva, en cambio, sólo puede ser rescindido si esto fue especificado en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, deberá intervenir un juez.

En este artículo te ofrecemos una guía completa acerca del contrato de arras.

¿Cuándo es conveniente entonces firmar un contrato de reserva de vivienda y cuándo no?

La realidad es que esta decisión depende de cada situación en particular. Si, por ejemplo, el potencial comprador está plenamente seguro de que va a adquirir la vivienda, sí es conveniente para él firmar un contrato de reserva. De esta manera, el vendedor no podrá seguir ofreciéndola a otras personas. A este último, por su parte, también le conviene este tipo de acuerdo, ya que, si está seguro de querer vender el inmueble a esa persona, sabe que con un contrato de reserva no habrá arrepentimiento de la otra parte.

En cambio, si el comprador no tiene la certeza de que podrá concretar la operación debido a que, por ejemplo, no obtuvo aún la financiación para ello, será mejor que no firme un contrato de reserva. Lo mismo ocurre si el vendedor no está seguro de querer cerrar la compraventa con esa persona y está dispuesto a seguir escuchando otras ofertas. En estas ocasiones lo mejor será, sin duda, celebrar un contrato de arras penitenciales. De esa forma, ambos tendrán la posibilidad de rescindir el acuerdo en caso de arrepentimiento.

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En Consejos

¿Va a bajar el precio de la vivienda?

6 septiembre, 2021 No hay comentarios

Tanto futuros vendedores como potenciales compradores se hacen la misma pregunta. En un año aún marcado por los efectos de la pandemia de COVID-19 y a pesar de la leve recuperación que se viene experimentando, la incertidumbre es grande. ¿Va a bajar el precio de la vivienda en los próximos meses? ¿Es el 2021 un buen momento para vender o comprar un bien inmueble? En este artículo te lo contamos.

La pandemia de COVID-19 y las medidas de restricción que se implementaron al respecto significaron un gran impacto en todas las áreas de la economía. El sector inmobiliario no fue la excepción, sino que, a lo largo del 2020 vio caer el precio de la vivienda pero también el número de operaciones de compraventa de bienes inmuebles. ¿Qué ocurrirá en los próximos meses, teniendo en cuenta que la pandemia comienza a quedar atrás y la economía comienza a recuperarse?

En este artículo te mostramos la evolución del precio de la vivienda en los últimos años y analizamos si va a a bajar o a subir en un futuro. También veremos si el 2021 es un buen año para comprar o vender una vivienda. ¡Sigue leyendo!

¿Cómo viene evolucionando el precio de la vivienda en el último tiempo?

Antes de evaluar si el precio de la vivienda va a bajar o va a subir en los próximos meses es importante que analicemos cómo viene evolucionando en los últimos años. Veamos cómo fueron fluctuando los valores del mercado inmobiliario en los años previos a la irrupción del COVID-19, a lo largo del 2020 y en lo que va del 2021.

Evolución previa a la pandemia de COVID-19

Sabemos que la pandemia de COVID-19 significó un gran impacto en la economía en general y en el sector inmobiliario en particular. Sin embargo, si observamos cómo fue fluctuando el precio de la vivienda en años anteriores al 2020, nos encontramos con que estos valores fueron mucho más bajos entre mediados del 2013 y mediados del 2018. Durante este período el precio del metro cuadrado se ubicó, en varias ocasiones, por debajo de los 1500 euros.

A partir de julio de 2018 el precio de la vivienda en España comenzó a recuperarse y, si bien la pandemia tuvo una influencia negativa en estos valores, no fue lo suficientemente fuerte como para alcanzar los números del período mencionado. Veamos cómo evolucionó el precio de la vivienda a lo largo del 2020, año de la irrupción del COVID-19.

Evolución durante el 2020

Así evolucionó el valor del metro cuadrado en España a lo largo del año pasado:

Enero de 2020: 1758 euros/m²
Febrero de 2020: 1752 euros/m²
Marzo de 2020: 1758 euros/m²
Abril de 2020: 1753 euros/m²
Mayo de 2020: 1730 euros/m²
Junio de 2020: 1650 euros/m²
Julio de 2020: 1677 euros/m²
Agosto de 2020: 1735 euros/m²
Septiembre de 2020: 1742 euros/m²
Octubre de 2020: 1752 euros/m²
Noviembre de 2020: 1769 euros/m²
Diciembre de 2020: 1779 euros/m²

Si bien hubo una depresión que se acentuó en los meses de junio y julio, la caída en el precio de la vivienda no fue tan grande como en años anteriores. A partir del mes de noviembre, incluso, comenzó un ascenso que superó al de los valores pre-pandemia.

Evolución en lo que va del 2021

Así viene evolucionando el valor del metro cuadrado en España en lo que va de este año:

Enero de 2021: 1786 euros/m²
Febrero de 2021: 1771 euros/m²
Marzo de 2021: 1784 euros/m²
Abril de 2021: 1794 euros/m²
Mayo de 2021: 1805 euros/m²
Junio de 2021: 1816 euros/m²
Julio de 2021: 1826 euros/m²

A partir de estos números es posible observar que la tendencia ascendente en el precio de la vivienda iniciada en noviembre del 2020 continúa su marcha con algunas fluctuaciones muy pequeñas.

¿Va a bajar el precio de la vivienda en los próximos meses? ¿Qué ocurrirá con el volumen de operaciones de compraventa?

Como hemos visto, los valores de compraventa en el mercado inmobiliario han comenzado a recuperarse de los efectos de la pandemia de COVID-19 a partir de noviembre del 2020. Sin embargo, muchos expertos afirman que se trata de una tendencia que será algo irregular en este segundo semestre y que aún falta para que la situación se estabilice. ¿Será el 2021 realmente el año de la recuperación inmobiliaria entonces?

Los especialistas del sector creen que el mercado se encuentra en un momento de estabilidad y descartan un descenso fuerte en el precio de la vivienda, dado que tampoco se produjo durante el 2020. Apuestan, en cambio, por un aumento moderado como el que se viene observando. No obstante, la incertidumbre macroeconómica que se está experimentando frenará, tanto las grandes subidas de precio como el aumento de operaciones de compraventa.

Por un lado, respecto al número de operaciones, se espera que se recuperen aquellas que cayeron en 2020. Es decir que, cuando finalice el 2021, la cantidad de compraventas efectuadas sería similar a la registrada en 2019, que fue de 450.000 unidades.

Por otro lado, en cuanto a los precios, se prevén ciertas irregularidades en los próximos meses. Por ejemplo, podría haber grandes oportunidades para aquellas personas que tienen la urgencia de cambiar de hogar, con bajadas de precio de entre un 10% y un 15%. Sin embargo, en la media no habría un descenso de precios originado por la mezcla de los que pueden esperar y los que no pueden esperar para realizar una transacción. En conclusión, la media se mantendrá estable y no habrá ni subidas ni bajadas importantes en el precio de la vivienda por lo que resta del año.

¿Es el 2021 un buen año para comprar o vender una vivienda?

Sin duda la pandemia ha afectado las condiciones laborales de muchas personas que tenían pensado comprar una vivienda. Por lo tanto, ha habido una caída de la demanda que también ha estado acompañada por un incremento de la oferta de bienes inmuebles. En primer lugar, porque la economía familiar de muchos propietarios puede haberse deteriorado y hayan tenido que elegir vender su vivienda. En segundo lugar, porque hay inmuebles que en los meses de pandemia han sido retirados del mercado de alquiler turístico y han pasado al mercado residencial. Es decir que, para los potenciales compradores, el 2021 es un año en el que deben prestar atención a las oportunidades que surjan.

Respecto a aquellos que están interesados en vender su vivienda, si no tienen la necesidad de hacerlo con urgencia, es importante que actúen con cautela. Este puede ser un buen momento para hacerlo, teniendo en cuenta que el precio de la vivienda es, en promedio, más alto que en el 2020 y también en años anteriores. Sin embargo, será necesario evaluar los valores del mercado de cada zona en particular y no perder de vista las pequeñas fluctuaciones que pueden llegar a observarse en los próximos meses.

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