¿Quieres vender tu piso? Entonces esta nota es para ti. Te contamos desde OI REAL ESTATE cuándo tienes que pagar los costes e impuestos al vender una propiedad en España.
Una venta de inmueble es una transacción sobre la que Hacienda tiene mucha intervención. Por eso, conocer el momento en el cual pagar los impuestos correspondientes a la transacción te permitirá ahorrar dinero y disfrutar de todas las deducciones fiscales a las que tienes derecho.
¿Qué impuestos debemos pagar al vender piso?
IRPF por la ganancia patrimonial
Plusvalía municipal
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
Son varios los impuestos que debemos costear al realizar esta operación. Dos de ellos los tenemos que pagar una vez que hemos vendido el inmueble y el otro puede repartirse con el comprador en el momento de firmar la compraventa.
¿Cuándo deben pagarse los impuestos por vender piso?
El IRPF: Se paga en el año siguiente a la venta, ya que en la declaración de la renta de cada año pagamos tributo por lo generado el año anterior.
La plusvalía municipal: se paga dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta de la casa.
El IBI: lo pagamos cada año solo por ser los dueños del piso, pero al vender, el importe a pagar de ese año lo podemos repartir con el comprador, según el tiempo en cada uno ha tenido la propiedad del piso.
¿Cómo serán los plazos para pagar impuestos en el 2021?
Plazos para pagar el IRPF en 2021
La campaña de la declaración de la renta de este año 2021 comenzará como es habitual en el mes de abril y terminará a finales de junio.
Una de las novedades de 2021 es el nuevo tramo de este impuesto para la declaración de las ganancias patrimoniales.
Es importante aclarar que este tributo es de carácter progresivo. Debido a esto, el cambio afectará solo a las viviendas de alto precio que obtengan una ganancia patrimonial muy alta con la operación.
La aprobación de los nuevos Presupuestos Generales del Estado (PGE) incorpora cambios en el pago de este impuesto para las rentas más altas. La base imponible del ahorro, donde se incluye la ganancia patrimonial obtenida con la venta de un inmueble, suma un nuevo tramo del 26% para aquellas ganancias superiores a los 200.000 euros.
El resto de tramos quedan determinados de la misma manera. Las ganancias de hasta 6.000 euros tributan al 19%, aquellas entre 6.000 y 50.000 euros al 21% y las que se sitúen entre 50.000 y 200.000 euros quedan al 23%.
Plazos para pagar la plusvalía municipal en 2021
Este impuesto se calcula en base a la suba de valor que ha experimentado la propiedad a lo largo del tiempo. Entonces para calcularlo hay que tomar como referencia el valor catastral del inmueble y el número de años que hemos tenido la vivienda en propiedad.
Es importante aclarar que no se consideran los precios a los que hemos comprado o vendido la vivienda para calcular el coste de plusvalía municipal.
En cuanto a los plazos, en este 2021 tan particular se mantienen de la misma manera. Debe pagarse en el plazo de 30 días hábiles tras la venta de la vivienda y el ingreso se realizará de forma online o presencial en la oficina de recaudación del municipio correspondiente.
Plazos para pagar el IBI en 2021
Este tributo no corresponde a la venta del inmueble, pero los propietarios deben pagarlo de forma anual.
Al momento de la venta, suele surgir la duda sobre si corresponde el pago al comprador o al vendedor. En este sentido la ley prioriza la libertad de pacto entre las partes, permitiendo que este gasto se reparta entre comprador y vendedor.
Los plazos para el pago del IBI varían de acuerdo a cada municipio. En el caso de la ciudad de Madrid, el periodo voluntario para abonar este tributo es del 1 de octubre al 30 de noviembre cada año, mientras que en Barcelona es del 1 de marzo al 3 de mayo y en Valencia del 1 de marzo al 12 de julio.
¡Esperamos que esta práctica guía te haya sido útil en tu proceso de venta!
No dudes en dejar tu comentario con alguna experiencia personal a la hora de vender piso o tus dudas sobre los impuestos involucrados en la venta de inmueble.
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Desde OI REAL ESTATE queremos presentarte esta increíble guía de fotografía para que puedas anunciar tu vivienda de la mejor manera posible. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Para lograr causar una buena impresión es habitual que se recurra a técnicas audiovisuales. A la hora de subir nuestra vivienda a cualquier portal inmobiliario ya sea para vender o alquilar vivienda, las imágenes tienen un papel fundamental. Esto se debe a que brindan más información de la vivienda que la propia descripción y es a lo que más pondrán atención los posibles compradores.
Es por esto que hemos decidido traerte esta guía de fotografía para que tu anuncio inmobiliario cuente con las mejores imágenes posibles.
¿Qué necesitas?
En primer lugar debes tener en cuenta que necesitarás dos cosas esenciales para sacar buenas fotografías, tiempo y una cámara.
Tiempo
Siempre será necesario destinar a esta tarea algo de tiempo. Debes tener en cuenta que para lograr que tu vivienda sea la candidata ideal no podrás hacer unas fotografías rápidas, sin ningún tipo de detalle. Será necesario que le destines un poco más de tiempo para contar con buenas fotografías.
Cámara de fotos
No será necesario contar con un equipo fotográfico profesional, la cámara de tu móvil puede ser ideal para esta tarea.
La lista de lo que necesitarás es corta y sencilla. Con estos simples elementos, más los tips que te daremos a continuación, podrás tener el book ideal para publicar en cualquier portal.
Consejos para sacar buenas fotografías de tu piso
Aquí van algunos tips para fotografiar tu vivienda
Luz natural
Tomar las fotografías de la vivienda cuando haya buena luz natural es fundamental. Esto se debe a que se verá tal y como realmente es. Si el día está soleado, las fotos se hacen en las horas punta y las imágenes quedarán perfectas.
Lo aconsejable es que previamente te encargues de limpiar las ventanas, correr las cortinas y de este modo dejar que la luz natural llene toda la estancia.
Debes tener en cuenta que no tienes que fotografiar la fuente de luz de frente ya que de hacerlo, solo obtendrás un desafortunado contraluz. Lo ideal es ubicarse de espaldas a la ventana o puerta para que la luminosidad sea tu aliada y te ayude a obtener una buena fotografía.
No optes por la luz artificial
Siempre que esto sea posible, lo ideal es evitar que nuestra única fuente de luz a la hora de tomar las fotografías sea luz artificial. Sin embargo, podemos optar por la luz artificial si se trata de una luz complementaria. Por ejemplo puede ser utilizada para ayudar a hacer más visibles algunos espacios o bien, huecos de la vivienda.
No utilizar flash
Con el flash ocurre lo mismo que con la luz artificial. Debes evitarlo siempre que sea posible, ya que le restará naturalidad a la fotografía. Si no tienes la opción de no utilizarlo, lo ideal es que difumines la luz. Esto puedes lograrlo colocando un folio blanco delante del flash, de este modo no irá directo a ningún objeto.
¿Cómo tomar las fotos de la vivienda?
Apaisado
Tanto si se trata de una foto de detalle o de una panorámica, lo ideal es tomar la foto en horizontal y perpendicular al horizonte. Si tomas fotografías de manera vertical, se perderá una gran cantidad de detalles.
Por otro lado, deberás tener en cuenta que en las fotografías no sea protagonista ni el techo ni el suelo. Esto se debe a que se trata de información que al buscador no le parece demasiado relevante.
Aplica la técnica de los tres tercios
La regla de los tres tercios es esencial para conseguir una buena fotografía. Se trata de distribuir la información de la imagen en tres secciones equitativas. Puedes hacer el cálculo a ojo, pero lo más probable es que tu móvil cuente con una herramienta que te dividirá la pantalla en nueve cuadrantes. Debes hacer que las líneas rectas de la imagen encajen y listo. De esta manera, el receptor podrá ver la información completa.
Toma la fotografía desde una altura natural
Lo aconsejable es que siempre tomes la fotografía a la altura natural de los ojos, sería como lo ves tú desde tu altura. Debes evitar los contrapicados y dejar los planos picados para estancias que sean demasiado pequeñas.
Ubícate en las esquinas
A veces menos es más, lo ideal es sacar la menor cantidad de fotografías para que el receptor no se canse de mirar tantas. Lo aconsejable es que saques pocas imágenes que contengan la mayor cantidad de información que sea posible.
Para que entre la mayor cantidad de información deberás tomar las fotografías desde las esquinas. Por otro lado, también es una buena opción ayudarte con alguna panorámica, pero no debes abusar de ellas. Si cuentas con un buen equipo fotográfico, un objetivo gran angular será ideal.
Lo más rectas posibles
Un trípode será de gran ayuda para que las fotografías salgan rectas. Si no cuentas con uno puedes apoyar tu brazo sobre alguna superficie al momento de tomar la fotografía para que el brazo no tiemble.
Muestra un espacio bonito
Si deseas vender o alquilar tu vivienda deberás esforzarte para dar la mejor apariencia de la misma. Limpia y ordena todo antes de tomar las fotografías.
Impersonalizar la vivienda
Lo aconsejable es impersonalizar lo más posible la vivienda para que el buscador pueda imaginarse en la vivienda. Para conseguirlo, aquí van algunos consejos.
Limpia la casa
A nadie le gustaría vivir en una vivienda sucia o que se encuentre llena de trastos. Si bien significa tiempo y esfuerzo, la realidad es que lo vale. Limpiar y recoger todas las estancias que se van a fotografiar es fundamental.
Nada de personas en las fotografías
Al tomar las fotografías debes evitar que salgan personas en el interior de la vivienda. Esto se debe a que no estarás mostrando la totalidad de la vivienda. Además, a nadie le interesa ver a un extraño en su futura vivienda.
Evita el exceso de decoración
Está perfecto que tomes fotografías de los muebles del salón si es que vas a vender tu vivienda decorada. Pero ten en cuenta que no es necesario mostrar ningún retrato familiar que se encuentre en la estancia.
Deja las puertas abiertas
El hecho de dejar las puertas abiertas genera una mayor sensación de amplitud. Por otro lado, también será de ayuda para que el que las observe pueda hacerse una idea de la composición del lugar.
Sin embargo, hay cosas que es mejor mantener cerradas. Un claro ejemplo de esto son los cajones ya sean de la cocina, el dormitorio o los cuartos de baño. Tampoco el retrete o la mampara de la ducha deben estar abiertos. Se trata de pequeños detalles que debes tener en cuenta por la sensación que pueden causar en el observador.
Muestra las vistas
Si la vivienda cuenta con vistas al mar o si las vistas de tu casa son uno de sus puntos a favor, no lo pienses dos veces y saca una fotografía de ellas.
Ten en cuenta que las vistas, el entorno y la historia son aspectos que los compradores de vivienda valorarán mucho.
En resumen, lo fundamental para tomar las fotografías de tu piso es contar con tiempo para hacerlas, usar el sentido común y mostrar el sitio lo mejor posible.
¿Qué opinas de esta guía de fotografía para anunciar tu piso? Déjanos tu comentario, en OI REAL ESTATE nos interesa saber tu opinión.
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La plusvalía municipal es un impuesto que podrá cobrarte el ayuntamiento al momento de vender tu propiedad. En el siguiente artículo, encontrarás toda la información que necesitas sobre este tributo. ¡Toma nota y sigue leyendo!
¿Qué es la plusvalía municipal?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como plusvalía municipal, es un impuesto que se encargan de recaudar los ayuntamientos. Se manifiesta por norma general en las compraventas, donaciones o herencias de estos terrenos.
Si en el transcurso de tiempo que pasa entre la compra de una vivienda y su posterior venta se produce un aumento de valor del terreno donde está edificada, este incremento es percibido por las entidades locales como un beneficio para el vendedor. Por este motivo, se aplica el impuesto llamado plusvalía municipal.
Tomemos como ejemplo una propiedad que se ha comprado en enero del 2001 por un valor de 150 000 euros, y posteriormente, se vende, en enero del año 2007, por 180 000 euros. Probablemente, el inmueble haya experimentado un incremento en su valor de unos 30 000 euros, produciéndose así una ganancia para el vendedor y antiguo propietario.
¿Quién debe abonar este impuesto?
La trasmisión de un terreno puede llevarse a cabo de distintas maneras. Por ejemplo, por compraventa, donación o herencia. Según cada una de estas formas, si ha existido algún incremento de valor del terreno transmitido, la plusvalía debe abonarla:
-en el caso de una compraventa: el vendedor.
-si es una donación: el donatario.
-en las herencias o legados: el heredero o legatario.
¿Dónde se encuentra regulada la plusvalía municipal?
La regulación de la plusvalía la podemos encontrar en el Real Decreto Legislativo 2/2004 del 5 de marzo, por el cual se aprobó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
En su artículo 104 se lee lo siguiente:
1. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.
¿Qué grava la plusvalía municipal?
Por lo general, se tiende a considerar que el impuesto grava a la totalidad de los bienes transmitidos, pero no es así. La confusión queda solventada cuando acudimos a la regulación y comprobamos que es una exigencia sine qua non del impuesto que el incremento de valor que se experimente sea el de los terrenos y no el de la edificación u otros conceptos.
Por este motivo, si se realiza la compraventa de una vivienda, lo que se emplea para calcular la plusvalía no es el valor del inmueble, edificación o construcción, sino el valor del terreno sobre el que se construyó.
¿Qué ocurre en el caso de venta a pérdidas?
No siempre se encarece el valor del terreno transmitido y esto supone que el patrimonio del vendedor, donatario o heredero no mejora. Como resultado, el impuesto no tendría que aplicarse al no existir tal enriquecimiento.
El Tribunal Constitucional ha dictaminado que es inconstitucional el cobro de la plusvalía municipal en aquellos casos de venta a pérdidas. Es decir, en las situaciones en las cuales se vende una propiedad a un valor inferior al de la adquisición.
Para acreditar que ha existido pérdida, el contribuyente debe demostrar con escrituras o una prueba pericial que el valor del terreno no se ha incrementado en el momento de su transmisión.
Fallos del Tribunal Supremo sobre la plusvalía municipal
Como hemos expuesto anteriormente, el impuesto debe ser aplicado sobre terrenos y no sobre propiedades, viviendas, etc.
El Tribunal Supremo dictó una sentencia en la que establece que las obras de construcción de una vivienda o de ampliación no son tenidas en cuenta a la hora de calcular el impuesto.
Por otro lado, el mismo Tribunal aclara que los gastos ocasionados como consecuencia de convertir un terreno de naturaleza rústica en urbano, tampoco son computables para incrementar el valor de este a la hora de su venta. De esta manera, se obtendrá una pérdida con respecto a cuándo se adquirió y se evitará así tener que pagar la plusvalía municipal.
En síntesis, para el Tribunal Supremo, no son computables a efectos del cálculo de la plusvalía municipal ni la inversión realizada para recalificar un terreno convirtiéndolo en urbano cuando era rústico, ni el valor de las obras de una edificación fruto de una reforma.
¿Cómo calcular la plusvalía municipal?
La fórmula utilizada para su cálculo debe ser la establecida por el artículo 107 de la Ley de Haciendas Locales. Esta ecuación consiste en multiplicar el valor del terreno, en el momento del cobro, por el número de años de generación del incremento y por el porcentaje anual correspondiente.
La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.
A efectos de la determinación de la base imponible, deberá tenerse en cuenta el valor del terreno en el momento del cobro, de acuerdo con lo previsto en los apartados 2 y 3 de este artículo, y el porcentaje que corresponda en función de lo previsto en su apartado 4.
Los ayuntamientos podrán establecer una reducción cuando se modifiquen los valores catastrales como consecuencia de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general. En esos casos, se tomará como valor del terreno el importe que resulte de aplicar a los nuevos valores catastrales.
Sobre el valor del terreno en el momento del cobro del impuesto, se aplicará el porcentaje anual que determine cada ayuntamiento, sin que pueda exceder de los límites siguientes, según la cantidad de años:
-De uno hasta cinco años: 3,7%
Hasta:
-10 años: 3,5%
-15 años: 3,2%
-20 años: 3%
Si quieres vender una propiedad, no dudes en contactar con OI REAL ESTATE. Nuestros profesionales se encuentran disponibles para asesorarte.
Desde Oi Real Estate, como expertos inmobiliarios, queremos ayudarte a que tus transacciones sean exitosas. En esta oportunidad, te ofrecemos tres opciones bien detalladas para que la venta de un piso con hipoteca te resulte más sencilla. ¡Sigue leyendo y toma nota!
Puede ser que te encuentres en la situación de tener que vender tu piso para comprar otra vivienda. En muchos casos, podrías necesitar llevar a cabo este cambio, aun cuando no hayas terminado de pagar el préstamo o hipoteca.
Muchos se preguntan si es posible la venta de un piso con hipoteca pendiente por liquidar. La respuesta es que sí. Además, es más sencillo de lo que parece a simple vista. Para efectivizar la venta del inmueble hipotecado, tienes tres caminos:
1. Cancelar el préstamo al momento de la venta del piso con hipoteca
Si quieres cancelar la hipoteca con el dinero de la venta del piso, debes considerar dos escenarios posibles:
1. El monto que debemos es inferior al del precio de venta del piso con hipoteca
En este caso el contexto es más favorable. Ante esta situación, podrás usar una parte del precio de compraventa para liquidar la deuda y para pagar los costes de cancelación de la hipoteca.
Para poder optar por esta opción, tendremos que dirigirnos a nuestro banco para solicitar el certificado de deuda pendiente. Este lo tendremos que presentar ante notario el día de la firma.
El comprador, por su parte, emitirá dos cheques: uno para nosotros y otro para la entidad bancaria con la cantidad correspondiente de deuda pendiente y la comisión por cancelación. Este último cheque será recibido por un representante de nuestro banco, quién nos acompañará a la notaría y llevará consigo el certificado de deuda cero.
2. El valor de venta del piso es un importe inferior al que debemos pagar
En este escenario, el total del valor de la compraventa se usará para cancelar el préstamo. Como todavía nos va a quedar dinero por pagar, nuestro banco nos tramitará un nuevo préstamo, con condiciones nuevas.
Es decir, tendremos que pagar los gastos de cancelación de la hipoteca, más lo de la constitución del nuevo crédito.
Si el importe de la hipoteca que nos queda por pagar es mayor que el precio de venta de la vivienda, vamos a tener que negociar con nuestro prestamista. Para evitar problemas con la entidad, cuando te encuentres en una fase avanzada de la venta, es preferible hablar con ellos.
2. Subrogación del préstamo al comprador
Otra solución es la de transferir el préstamo al comprador. Esta operación se llama subrogación de hipoteca al deudor, siendo el comprador el nuevo adeudado. Este es un modo de vender tu piso con hipoteca que te permitirá ahorrarte los costes de la cancelación anticipada del préstamo.
Para ello, vas a tener que ir al banco con el comprador para pedirlo, ya que la entidad tiene que estudiar su perfil para asegurarse que puede asumir el crédito. Si el banco considera que el comprador puede hacer frente al préstamo y aprueba este trámite, se podrá llevar a cabo la nueva transferencia de titularidad.
La ventaja de esta vía es que no deberás pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados ni asumir los gastos de cancelación de la hipoteca. Aunque, es posible que tengas que correr con los gastos del estudio del nuevo deudor que tendrá que hacer el banco para aprobar la operación.
Si estás pensando en transferir nuestra hipoteca al comprador, tendremos que avisar a nuestro banco con 30 días de antelación. Debemos considerar este plazo antes de acordar una fecha para firmar la compraventa con un notario. También es recomendable incluir esta información en el contrato de arras.
3. Contratar una hipoteca puente para poder adquirir un nuevo inmueble
Si todavía estás pagando la hipoteca de tu inmueble actual y no tienes dinero ahorrado, no vas a poder cancelarla hasta que lo vendas. Si por otra parte, te urge adquirir una nueva vivienda y no puedes esperar a vender, seguramente tendrás que contratar un nuevo préstamo, que se sumaría al anterior.
Una solución en este caso es contratar una hipoteca puente para unir nuestro antiguo préstamo al de nuestra nueva casa. Esto evita que tengamos que pagar dos mensualidades separadas a la vez.
En este caso, nos conviene vender la casa lo más rápido posible, ya que vamos a usar el dinero de la compraventa para cancelar la hipoteca. Una vez logrado esto, podremos formalizar una hipoteca normal para la casa nueva.
Esta hipoteca puede ser una apuesta arriesgada, ya que no solo estaremos pagando un precio más alto que una hipoteca normal, sino que vamos a tener que vender dentro de un plazo determinado de entre seis meses y 5 años. Si no lo conseguimos, las cuotas de la hipoteca crecerán.
¿Cómo se cancela la hipoteca una vez liquidada?
Al liquidar la hipoteca con la venta del inmueble, tu banco te tramitará un certificado de deuda cero. A partir de ese punto, es habitual que el banco de tu comprador te exija que acudas a una gestoría de su elección para que se inscriba el cierre del préstamo en el Registro de la Propiedad. Con esto, tu hipoteca quedará completamente cancelada.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que realizar el trámite con el banco de tu comprador o su gestoría puede ser un poco costoso. En este sentido, puedes intentar negociar con la entidad para realizar esta gestión por tu cuenta o con una gestoría de tu elección y dentro de un plazo específico. Así, puedes tratar de reducir costes, buscando a un profesional que se adapte mejor a tus necesidades económicas. Eso, si no tienes tiempo de hacerlo tú mismo.
Si, por el contrario, has terminado de pagar el préstamo y quieres hacer la cancelación registral antes de la venta, solo tienes que pedir el certificado de deuda cero a tu banco. Luego, tienes que acudir a la notaría para firmar la escritura de cancelación y rellenar el formulario de los Actos Jurídicos Documentados.
Posteriormente, tendrás que entregar la escritura y el formulario del impuesto en el Registro de la Propiedad para levantar la carga sobre tu casa. Debes tener en cuenta que esto puede tardar unos 15 días.
¿Cuánto cuesta cancelar el préstamo luego de la venta del piso con hipoteca?
La venta de una vivienda conlleva una serie de gastos, como, por ejemplo, el pago de los impuestos obligatorios y los honorarios de la agencia inmobiliaria, si es que, en vez de vender tu piso entre particulares, decides contratar la ayuda de un profesional.
Pero, ¿cuánto tienes que pagar por cancelar la hipoteca? Con la venta de un piso con hipoteca debes considerar el total de los costes de cancelación. Si acudes a un gestor, el trámite podría costar alrededor de los 1000 euros.
Este coste podría ser menor si decides hacerlo por tu cuenta, pero, si aun debes el préstamo y vas a pagar la deuda con el dinero de la venta, el banco de tu comprador podría obligarte a hacerlo con su gestoría.
Además, hay que considerar que al no haber acabado de pagar la hipoteca estaríamos hablando de una cancelación anticipada. Esta viene con una comisión que tendrás que pagar a tu banco por saldar el préstamo antes de tiempo.
Generalmente, si la cancelación se realiza en los primeros cinco años, la comisión no podrá superar el 0,5% del capital pendiente. En cambio, si se hace pasado este periodo no será más del 0,25%.
¿Cuándo te conviene saldar el préstamo?
Al inicio de la venta de tu inmueble, es recomendable comprobar el estado de tu hipoteca para saber a qué trámites tendrás que hacer frente.Para ello, es una buena idea conseguir la nota simple, que es uno de los documentos necesarios para vender un piso. Con ello y dejándote asesorar por tu banco o inmobiliaria, podrás decidir cuándo te conviene quitarte el préstamo de encima:
-Si tu hipoteca ya está liquidada y solo queda cancelarla, puedes hacer la cancelación registral al principio de la venta. Con ello te quitas los trámites administrativos de encima y evitarás tener que preocuparte por esto más adelante.
-Si cuentas con el capital ahorrado para ello, también es una buena idea liquidar la deuda y cancelar registralmente el préstamo antes de vender.
-Si vas a usar el dinero de la venta para liquidar la hipoteca, lo más habitual es hacerlo durante la firma, ya que en este caso suele ser el método más cómodo y conveniente. Como hemos mencionado anteriormente, tu representante del banco va a estar presente durante el día de la firma con el certificado de deuda cero. El comprador va a presentarse con dos cheques: uno para nosotros y otro para el banco.
-Si se trata de una subrogación vas a tener que informar a tu banco 30 días antes de la transferencia. Así pues, se recomienda empezar los trámites durante la negociación.
Antes de decidir cuándo vas a cancelar la hipoteca, es importante que entiendas cuáles son los pasos necesarios para vender el inmueble y lo que tarda cada fase para evitar problemas.
Del mismo modo, debes tener en cuenta que la cancelación de una hipoteca implica ciertos trámites y, según el caso, negociaciones con el banco. Tienes que considerar los plazos de estas gestiones antes de negociar la fecha de la firma de la compraventa.
¿Cómo te ayudará una inmobiliaria en la venta de tu piso con hipoteca?
Una agencia inmobiliaria te puede ayudar con el proceso de venta de tu piso con hipoteca. Te ayudará a promocionar la venta de la vivienda en los portales inmobiliarios, a obtener la documentación necesaria y a captar a un potencial comprador.
No obstante, el trámite de cancelación de la hipoteca, generalmente, debe correr por tu cuenta. En este sentido, el trámite como tal lo realizarás con el banco y con la gestoría. Aunque, evidentemente, la agencia inmobiliaria con su experiencia en el mercado y su conocimiento del tema, te puede aconsejar y servir de guía para resolver el papeleo con éxito. Además, te puede orientar sobre los gastos que conllevará, por ejemplo, la cancelación de la hipoteca.
Por otro lado, consultar a una inmobiliaria previamente puede ser vital a la hora de calcular los números, en el caso de que queremos vender la casa para comprar otra. La agencia te puede realizar una valoración de tu vivienda y esto te puede ayudar a saber si podrás pagar el préstamo y si te sobrará dinero para afrontar la nueva operación.
¿Por qué realizar la venta de tu piso con hipoteca con Oi Real Estate?
En primer lugar, porque somos una agencia inmobiliaria de lujo, joven y dinámica, con la misión de asesorar, innovar y adaptarnos a los tiempos que corren. Además, contamos con vocación internacional de cara a nuestro mercado.
De este modo, otorgamos a nuestros clientes un servicio de excelencia, eficaz y sumamente personalizado. Nuestro desafío es desarrollar proyectos inmobiliarios de calidad, que maximicen la inversión.
Las características que nos definen como inmobiliaria son:
-El servicio de máxima calidad que brindamos a nuestros clientes dentro del sector inmobiliario.
-La visión moderna y tecnológica.
-Nuestra especialización en la compra, venta y alquiler de viviendas exclusivas.
Contamos con clientes en toda España y, también, tenemos una cartera de clientes extranjeros que buscan una segunda vivienda en nuestras fronteras.
Asesoramos a empresas y a particulares de manera personalizada, adaptándonos a las necesidades de cada cliente.
La tecnología que tenemos disponible, además de acortar los tiempos de las operaciones, aumenta notablemente la visibilidad de los inmuebles, y, en consecuencia, conseguimos rápidamente el éxito en nuestras operaciones.
Las nuevas herramientas tecnológicas se han vuelto imprescindibles en el sector inmobiliario. Oi Real Estate las ha incorporado en todos sus procesos y servicios. Somos la primera inmobiliaria interactiva del mercado inmobiliario.
Con Oi Real Estate podrás vender tu piso o casa rápidamente y al mejor precio. No tendrás preocupaciones, ya que nuestro equipo profesional se encargará de todo. Te ofrecemos total garantía y seguridad.
Podrás vender tu piso en menos de 37 días y alcanzar el precio más alto del mercado. Además, ahorrarás tiempo, ya que hacemos todas las gestiones por ti.
En Oi Real Estate contamos con un plan de venta a tu medida. Vender un piso o una casa en condiciones óptimas es posible si cuentas con el asesoramiento adecuado. No dudes en contactar con nosotros.
Tanto vender como comprar una vivienda, acarrea gastos. Los compradores lo saben bien. La mayor parte de los gastos generados en la compraventa los pagan ellos. Al fin y a al cabo, es el comprador quien paga los actos jurídicos documentados (si corresponde), los gastos de notaría, el ITP y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si quieres vender tu piso, no te pierdas esta nota.
Gastos por vender tu piso
Justo antes de empezar con la venta de tu propiedad tendrás que afrontar algunos pequeños gastos que, aunque pueden parecer poco importantes o prescindibles, no lo son.
El único gasto que no está incluido en este listado, ya que solo afecta a las herencias y a las donaciones, es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Tributo que tendrás que pagar antes de empezar con la venta, si has heredado una vivienda. Veamos cuáles son.
La Cédula de Habitabilidad
Sin duda, la Cédula de Habitabilidad es uno de los documentos más importantes en una transmisión de vivienda. Para vender tu piso o alquilarlo, te toca tramitarla. Si ya la tienes, comprueba que no esté caducada. Si está caducada o no dispones de ella, tendrás que solicitarla y eso lleva tiempo.
Empieza con los trámites lo antes posible. Imagina que pones tu piso a la venta y, dos semanas después, encuentras comprador. Necesitas la cédula o el proceso se podría complicar.
El coste de la cédula dependerá de la superficie de la vivienda y de los honorarios del arquitecto técnico.
Por tanto, la cédula de habitabilidad solo supondrá un gasto en vender tu piso si no dispones de ella. Si la tienes y no está caducada, te ahorrarás un dinero nada más empezar con la venta.
El Certificado Energético para vender tu piso
Otro documento imprescindible a la hora de alquilar o vender tu piso, y que también puede suponer un gasto extra en la venta de tu casa, es el CEE.
La diferencia principal respecto a la cédula de habitabilidad, es que el Certificado de Eficiencia Energética debe estar disponible para cualquier usuario, desde el momento en el que publicas un anuncio de tu propiedad.
Las inmobiliarias lo sabemos bien. La administración ya ha abierto expedientes contra algunas agencias y propietarios. Es por eso que lo recomendable es empezar con los trámites para conseguir el certificado unos 15 días antes de poner tu piso en venta.
El precio del certificado energético dependerá de los metros cuadrados y de los honorarios del técnico, y las multas por no cumplir con la normativa oscilan entre los 300 y los 6000 euros.
Nota: En caso de expediente administrativo por no disponer del Certificado de Eficiencia Energética, todas las partes implicadas serán sancionadas, incluidos el intermediario y los propietarios.
Reportaje Fotográfico (opcional)
Las fotografías que utilices para anunciar tu vivienda en Internet pueden marcar la diferencia entre recibir llamadas de potenciales compradores cada día, o no recibir ninguna. Si decides vender tu piso con la ayuda de una agencia inmobiliaria, exige que utilicen fotografías profesionales en su publicidad.
Por el contrario, si decides vender tu piso como particular, te recomendamos contratar los servicios de un fotógrafo especialista en fotografía inmobiliaria.
El coste de un reportaje fotográfico oscila entre los 120 y los 200 euros, aunque si buscas un poco por Internet, puede que encuentres precios mejores.
Home Staging (opcional)
El término Home Staging hace referencia a un conjunto de técnicas utilizadas por profesionales del sector inmobiliario desde hace más de 30 años. Cuyo objetivo es potenciar los aspectos positivos de tu vivienda y mejorar la percepción de potenciales compradores respecto a ella.
Estas técnicas, hasta hace algún tiempo, eran exclusivas de propiedades de lujo y grandes promociones inmobiliarias.
Hoy en día, algunas de las mejores inmobiliarias del sector ofrecen este servicio a sus clientes, reduciendo el tiempo de venta e incrementando el valor de mercado de todo tipo de viviendas.
Si vendes tu piso como particular, puedes solicitar los servicios de un Home Stager. Los precios variarán en función del profesional y de la vivienda, pero te aseguro que el resultado merecerá la pena. Contratar un especialista en Home Staging es, por tanto, un gasto en la venta de una vivienda.
Tasación (opcional)
El último de los gastos previos a vender tu piso, aunque no es obligatorio, es la Tasación. Algunos propietarios deciden solicitar la valoración de su vivienda a una empresa tasadora oficial. El problema es que este tipo de tasaciones no tienen un sentido comercial.
Las tasaciones oficiales son muy útiles a la hora de procedimientos judiciales, como divorcios o herencias. Pero no son la mejor opción para vender. Un profesional inmobiliario y una tasadora oficial tienen en cuenta aspectos parecidos, como la ubicación y estado de conservación del inmueble, la altura, o el estado y servicios de la finca.
No obstante, solo un agente inmobiliario conoce de primera mano los precios a los que realmente se están vendiendo los pisos en una determinada zona. O qué precio están dispuestos a pagar tus potenciales compradores.
Una tasación oficial te costará más de 300 euros. Mientras que una valoración comercial realizada por un profesional inmobiliario será gratuita en Oi Real Estate.
Gastos generados durante la venta de la vivienda
Ahora que la venta ha empezado y que cada día estás más cerca de encontrar al comprador ideal para tu propiedad, es hora de valorar qué gastos tendrás que afrontar.
Certificado de la Comunidad para vender tu piso
A pocas semanas de la firma ante Notario, tendrás que ponerte en contacto con tu Administrador de Fincas y solicitarle un documento firmado que garantice que estás al corriente de pago de todas tus obligaciones con la Comunidad de Propietarios.
Es documento, llamado Certificado de la Comunidad, no te costará mucho más de 100 euros. Y tienes la obligación de presentarlo el día de Escritura Pública.
Ten en cuenta que este documento suele tener una validez de unas dos semanas, por lo que es conveniente tramitarlo 15 días antes de la firma.
IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles genera cierta controversia. El motivo es que te puede tocar pagar a ti o a la parte compradora, dependiendo de cuándo se formalice la transmisión.
Debes tener en cuenta que el IBI es un impuesto anual, que es diferente a que decidas pagarlo trimestral o mensualmente.
No obstante, el Tribunal Supremo establece que, en caso necesario, la parte vendedora puede repercutir parte del impuesto a la parte vendedora.
En la práctica, lo más habitual es que asumas el pago íntegro del año al que corresponde la venta, ya que serás tú quien reciba el cargo por parte de la administración. Lo cual no es incompatible con que intentes negociar con la parte compradora.
Últimas facturas de servicios
Un gasto que a veces no se tiene en cuenta y que corresponde a la parte vendedora.
Recuerda comprobar si estás al corriente de pago con las empresas suministradoras: agua, luz, gas.
Aunque serás tú el deudor, mientras existan cargos pendientes, los nuevos propietarios tendrán dificultades a la hora de cambiar la titularidad de dichos servicios.
Comisión de la inmobiliaria para vender tu piso
Incluimos este gasto en la categoría de gastos durante la venta, pero no siempre será así.
Cada agencia inmobiliaria es libre de negociar con su cliente en qué momento cobrar sus honorarios, aunque lo más habitual es hacerlo antes del día de Escritura Pública.
El compromiso del profesional inmobiliario es el de encontrar un comprador para tu vivienda, y ese encargo se cumple con la firma del Contrato de Arras o Contrato de Compraventa.
Por el momento no existe regulación en cuanto a qué honorarios debe cobrar una inmobiliaria, por lo que el importe dependerá de cada profesional.
Gastos e impuestos más importantes después de la venta
Para terminar, quedan los gastos correspondientes a la última fase del proceso. Estos son los gastos e impuestos que debes tener en cuenta, una vez vendida tu propiedad.
Plusvalía Municipal
La Plusvalía Municipal o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), es el impuesto que se genera tras la transmisión de una vivienda.
Es un impuesto de una gran importancia, ya que su recaudación supone un ingreso de más de 2.000 millones de euros anuales para los ayuntamientos españoles.
El impuesto graba los terrenos, no el bien construido sobre ellos, y se calcula en función del valor catastral del suelo y del coeficiente de revalorización correspondiente a cada población.
En una compraventa, el pago de la plusvalía corresponde a la parte vendedora, excepto cuando la parte vendedora no sea residente en España, en cuyo caso el pago corresponderá a la parte compradora.
IRPF o Plusvalía Estatal
Se entiende por plusvalía el incremento del valor de tu vivienda respecto a lo que pagaste por ella en el momento de la compra. Para calcular el importe que te tocará pagar, debes tener en cuenta dos valores: el de adquisición y el de transmisión.
El valor de transmisión es el más sencillo de calcular, ya que se trata del precio al que acabas de vender tu casa.
El valor de adquisición, no solo hacer referencia al precio al que la compraste, sino que tienes que añadir las obras de mejora que realizaste, los gastos y los tributos asociados a la compra. Y restarle cualquier rendimiento que hayas obtenido durante estos años, como por ejemplo un alquiler.
La plusvalía o beneficio obtenido por tu vivienda, será el importe resultante tras restar el valor de adquisición al valor de transmisión. ¿Y cuánto pagarás?
El 19 % para ganancias de hasta 6.000 euros.
El 21 % para ganancias entre los 6.000 y los 50.000 euros.
El 23 % para ganancias superiores a los 50.000 euros.
Es posible que en estos momentos te esté faltando el aire en los pulmones. Quizá te ayude saber que existen exenciones, y que puede que no tengas que pagar nada si te acoges a alguna de ellas.
Es el caso de las personas mayores de 65 años que, en caso de vender su vivienda habitual, están exentas de pagar el tributo. Si no fuera vivienda habitual, pero revirtieran las ganancias en un plan de renta vitalicia, tampoco pagarían.
Para los que aún no hemos llegado a esa edad, siempre que destinemos las ganancias a la compra de otra vivienda habitual, y lo hagamos en un plazo inferior a 2 años desde la transmisión, también estaremos exentos del pago de IRPF.
Cancelación Hipoteca para vender tu piso
En último lugar, uno de los gastos imprescindibles si quieres vender, es cancelar la hipoteca que graba tu vivienda.
Y con esto no nos referimos a pagar las cuotas. Es posible que no le debas nada al banco, pero que no hayas cancelado el préstamo en el Registro de la Propiedad.
Aquí el gasto dependerá de si llevas a cabo la cancelación a través de una gestora, o decides hacerlo por tu cuenta.
En cualquier caso, los pasos son prácticamente los mismos.
Lo primero que debes hacer es solicitar el certificado de saldo pendiente o saldo cero al banco.
Según el Banco de España, tu banco debería facilitarte el documento de forma gratuita. No obstante, algunas entidades bancarias pueden llegar a pedirte hasta 100 euros.
Con ese documento, tú y el banco deben firmar ante Notario la cancelación de la hipoteca. Es un trámite que, según el Banco de España, tampoco debe acarrear ninguna comisión por parte del banco.
Una vez firmada la cancelación, necesitas el Modelo 600 sobre los Actos Jurídicos Documentados. Este documento te lo facilitará Hacienda y está exento de cualquier pago.
Con ambos documentos, el Modelo 600 y la cancelación firmada por el Notario, ya puedes dirigirte al Registro de la Propiedad y solicitar la Cancelación Registral de tu hipoteca.
Dependiendo de si gestionas todos los pasos de forma particular, o contratas los servicios de un gestor especializado, el coste puede llegar a ser de hasta 600 euros aproximadamente.
Conclusiones
Calcular cada uno de los gastos que hemos nombrado en este artículo puede resultar abrumador.
Sobre todo, teniendo en cuenta que muchos de ellos no son obligatorios, sino que dependerán de los recursos que quieras destinar a vender tu piso.
Los gastos al vender como particular, son distintos a los gastos generados si vendes con una inmobiliaria.
Aunque, en la mayorías de los casos, tienes más posibilidades de obtener mejores resultados con la venta de tu propiedad con ayuda que sin ella.
Lo mismo sucede con la tramitación de los impuestos: contratar a un gestor especializado supone una garantía adicional. Al fin y al cabo, son especialistas en la materia.
No obstante, si lo haces todo por tu cuenta, ahorrarás dinero, pero te arriesgas a cometer algún error.
Escoge la fórmula que mejor funcione para ti, sin olvidar que la venta de una propiedad es una de las operaciones económicas más importantes a la que te enfrentarás a lo largo de la vida.
A la hora de vender tu piso, la cantidad de dudas que surgen son infinitas. En este post, te daremos una guía de preguntas y respuestas para que tengas a manos y puedas quitarte todas las dudas. ¡Toma lápiz y papel y continúa leyendo!
1 · ¿Cuánto cuesta vender tu piso?
El costo de comercialización consta en un porcentaje sobre el precio de venta de su propiedad, que está regulados por la Ley de Corretaje Inmobiliario.
2 · ¿Hay costos de comercialización adicionales?
Además de los honorarios de la inmobiliaria, deberá considerar los gastos de escrituración y los impuestos que gravan la compraventa de propiedades. Si estás por vender tu piso, los gastos de escrituración derivarán del estudio de antecedentes del título, que pueden oscilar entre el 0,7% y el 1% del precio de venta. En cambio, los honorarios del escribano interviniente son siempre a cargo del comprador.
3 · ¿Necesitas preparar tu propiedad antes de ofrecerla para vender tu piso?
Es lo ideal, y no requiere de mayor esfuerzo. Si su propiedad está ordenada, bien iluminada y limpia dará una sensación de amplitud y frescura que favorecerá la primera impresión. Si hubiera algunas paredes con mal aspecto una mano de pintura blanca serán una solución rápida y económica.
4 · ¿Quién coordinará las visitas a tu propiedad?
Las visitas le serán solicitadas y coordinadas telefónicamente por los Brokersde la sucursal que estuviera comercializando su propiedad. Se identificarán y acordarán un horario que sirva a ambas partes.
5 · ¿Es necesario que estés presente durante las visitas?
Si quieres vender tu piso pero no quieres meterte mucho en el tema, puedes entregar las llaves y proveer de los permisos necesarios para visitar la propiedad de manera independiente. Vale destacar que los clientes suelen sentirse más relajados cuando los propietarios no están presentes durante las visitas.
6 · Si recibes una oferta, ¿se dejará de mostrar tu propiedad?
Ante la recepción de una oferta de compra avalada con una garantía monetaria su propiedad será retirada del mercado y de nuestro sitio web. Es identificada en nuestro sistema interno como «Reservada», mientras se negocian las condiciones de venta. Este proceso puede tomar alrededor de cinco días. En caso de que las partes no acordaran, la propiedad volverá a ser ofrecida inmediatamente al mercado.
7 · ¿Tienes que pagar costos de sellado, etc.?
Todas las operaciones de compraventa están alcanzadas por el impuesto de sellos, cuya alícuota es del 2,5% sobre los montos que excedan los $360.000. El uso y costumbre indica que se dividirá 50% y 50% entre comprador y vendedor. En los casos en que el comprador poseyera otros inmuebles a su nombre, el impuesto se tributará sobre el monto total del precio de la propiedad, y no partir de los $360.000.
8.¿Qué impuestos tienes que pagar al comprar un piso o casa en España?
Si compras una casa o un piso en España, deberás pagar el impuesto de transferencia de propiedades. ¿A qué cantidad equivale? La respuesta a esa pregunta depende de si la propiedad es nueva o no. Al comprar una propiedad de segunda mano, el ITP es equivalente al 10%. Pero, en el caso de estar hablando de una casa o apartamento completamente nuevo, debes agregarle un 1,5% adicional en términos de Registro de la Propiedad.
Tener menos de 32 años de edad como comprador significa que el 10% antes mencionado se reduce a la mitad, pagando únicamente un 5% sobre el impuesto a la transferencia de propiedad.
9. ¿Y a la hora de alquilar o vender tu piso?
Vender o alquilar un piso significa que vas a registrar un ingreso sobre dicha transacción. Y, como ya debes saber, los ingresos en España se gravan a través del impuesto a las ganancias de capital. La cantidad exacta dependerá de tu situación concreta, pero nos referimos a un rango entre 19 y 23%.
El hecho de ser residente en España o no hará que la tarifa sea mayor o menor. Por ejemplo, si eres un no residente pero vives en otro país de la Unión Europea, deberá pagar el 19%.
¡Pero hay una exención! La exención de la vivienda principal significa que si vendes una propiedad y reinviertes la cantidad que ganaste en otra propiedad (que será tu nueva residencia), no debes pagar el impuesto sobre las ganancias de capital.
10. ¿Cuándo deberás mudarte?
El día de la escrituración su inmueble deberá estar completamente desocupado y se entregarán las llaves al nuevo propietario en el mismo acto.
11. ¿Cuánto tiempo tardan los trámites legales para comprar una casa o piso en España?
Esa es una pregunta que muchos de nuestros clientes nos formulan, especialmente por lo rápido que les gustaría que fuera el proceso. Y eso es algo completamente normal. Encuentras un piso nuevo. Por lo general esperas con muchas ganas el poder entrar en el que será tu nuevo hogar, es algo nuevo y diferente. Te gustaría mudarte allí lo antes posible para comenzar tu nueva vida.
Es por eso que debes tener cuidado con la respuesta que te daremos.
Una vez que hayas encontrado ese piso o casa que te gustaría adquirir, puedes llegar comprar la vivienda en tan solo 1 o 2 semanas. El tiempo exacto también dependerá tanto del vendedor como de la agencia o agente que actúen como intermediarios.
La parte más complicada (por lo tanto, la que puede tomar más tiempo) es la auditoría de compra. El 80% del tiempo dedicado a esta auditoría consiste en verificar la certificación de registro. Y el otro 20% en verificar los aspectos técnicos del piso (condiciones del edificio, problemas con los vecinos, pagos pendientes, etc.). Por lo tanto, si la Nota Simple está bien, la auditoría de compra puede demorarse únicamente de 2 o 3 días. Logrando así cerrar el proceso legal de compraventa en solo una semana.
Pero no te emociones demasiado con la velocidad del proceso. Tienes que mantener la calma y es algo que recomendamos enormemente. Pues la parte legal y burocrática es crucial. Vas a tener que repasar todo el proceso de arriba a abajo, realizar todos los trámites necesarios y asegurarte de no olvidarte ningún paso o cláusula por revisar.
12. ¿Hay alguna posibilidad de tener la supervisión arquitectónica antes del contrato de arras?
Durante la fase de la escritura pública en el proceso final de compra, en la cual tienes que redactar y firmar el contrato, es realmente recomendable contratar a un arquitecto para que dé informe sobre la situación real del piso.
La pregunta aquí es si puedes contratar el trabajo del arquitecto antes del contrato de arras, el acuerdo de preventa en el que pagas el 10% de la cantidad total. ¿Por qué sería útil hacer el trabajo de revisión por parte del arquitecto antes? Pues debido a que una vez realizado el pago de dicho 10%, no vas a recuperar el dinero si decides posteriormente que no deseas continuar con la compra de la propiedad.
Y la respuesta a esa pregunta es sí. El informe técnico se puede hacer antes, pero eso es algo que debe acordarse con el vendedor en cuestión.
Para esto, se puede llamar personalmente al administrador del edificio, alguien que tiene mucha información sobre el piso que nos gustaría comprar.
La finalidad aquí es reunir toda la información técnica posible sobre el inmueble. Es el administrador quien te dirá que tengas cuidado con el suelo, que vigiles las luces de tal sitio, las tuberías del otro, etc. Es una de las mejores maneras de identificar posibles daños en la propiedad que podrían ser perjudiciales para el comprador si no los detecta a tiempo.
13. Si solicitas un préstamo, ¿Cuánto dinero te dará el banco para pagar tu nuevo piso? ¿Hay alguna restricción?
A día de hoy los bancos, de forma general, suelen dar de un 60 a un 70% del precio de la propiedad. La financiación aquí solía ser el 90% del precio si eras residente español, pero las entidades crediticias se han vuelto más conservadoras, especialmente si es un expatriado.
Pero ten cuidado. Cuando hablamos del 60% del precio, no estamos hablando del precio real de la casa que pretendes comprar (valor de mercado). Es el 60% de la evaluación que hace el banco sobre la propiedad. Así que hay una diferencia entre lo que el banco considera que es el precio real y el precio que vas a terminar pagando realmente. El préstamo se emite sobre el precio evaluado, que es emitido por un arquitecto que trabaja para el banco.
¿Qué tan grande es esa diferencia? (entre la evaluación del banco y el precio real de venta) Los bancos, generalmente, subestiman el precio (dándote así menos cantidad de financiación) cuando la propiedad está ubicada en un área en la que se desconocen las condiciones del mercado para el futuro. Por otro lado, si vives en una gran ciudad como Barcelona, en la que el mercado es completamente sólido, esa diferencia no será tan grande.
En términos de restricciones, no hay ninguna. El banco analiza tu capacidad para pagar el préstamo y tu capacidad para hacerlo es la única restricción. No tiene que ver con ningún distrito o área en la que esté ubicada la propiedad. La financiación responde a un proceso de evaluación interno del banco, basado en tu (futura) solvencia.
La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que una determinada casa o piso reúne las condiciones necesarias en cuanto a salud e higiene que lo hacen apto para ser considerado vivienda. Este documento es fundamental a la hora de comprar una propiedad, ya que lo necesitarás para poder registrarte en todos los servicios del hogar, tales como el agua y el gas.
Pero nuestra pregunta aquí era, ¿puedo yo comprar una propiedad que no dispone de dicho certificado? La respuesta es afirmativa, aunque no es aconsejable.
¿Por qué? Porque si empiezas a vivir en la propiedad en cuestión sin cédula de habitabilidad y recibes una inspección posteriormente, puedes recibir una sanción importante, ya que se trata de algo ilegal.
Desde OI REAL ESTATE, como expertos inmobiliarios, queremos ofrecerte nuestros conocimientos para que tus operaciones de compraventa sean exitosas. En el siguiente artículo, te ofrecemos claves para vender tu piso o casa a un comprador extranjero. ¡Sigue leyendo!
¿Cuántos extranjeros invierten en propiedades en España?
España se ha convertido en el lugar elegido por muchos foráneos que buscan invertir en una propiedad. Durante el primer trimestre de 2020, el 12% de las compraventas realizadas en este país fueron hechas por extranjeros. De este modo, se han concretado 14 850 operaciones.
Las regiones donde más se han llevado a cabo las adquisiciones de viviendas por parte de personas de otras nacionalidades son: Islas Baleares (32,4%), Valencia (25%), Canarias (20%), Murcia (19%) y Cataluña (12,9 %).
Los británicos son quienes que más inversiones realizan, con el 12,6% del total de compras ejecutadas. Los franceses adquirieron el 8,3% de los inmuebles y los alemanes el 7,5% de las compraventas.
No obstante, hay que tener en cuenta que, debido a la crisis sanitaria causada por el coronavirus y el cierre de las fronteras, se estima que esta evolución positiva puede sufrir una variación importante.
A pesar de esto, el interés de los foráneos de invertir en vivienda en España no ha disminuido completamente, ya que al menos un 19% de las búsquedas de pisos en las localidades costeras son realizadas fuera de las fronteras españolas.
Según datos del Banco de España, el precio medio del metro cuadrado de las viviendas vendidas a extranjeros es un 4% superior al de las compras realizadas por nacionales. En algunas provincias, como Santa Cruz de Tenerife, Barcelona o las Islas Baleares, estos incluso pagaron un 10% más que los locales.
Por lo tanto, conviene no perder de vista a los extranjeros a la hora de promocionar la venta de nuestra casa. Incluso, es recomendable armar una estrategia para llegar a ellos y aumentar así las probabilidades de vender rápido nuestra vivienda. A continuación, damos una serie de claves para lograrlo.
¿Cómo promocionar la venta de un piso en el extranjero?
Los portales inmobiliarios son tus aliados fundamentales si quieres vender tu piso o casa a un cliente extranjero. Gracias a Internet, tu propiedad en venta puede ser visto por cientos de personas que se encuentran a muchos kilómetros de distancia.
Existen algunos portales inmobiliarios internacionales que puedes utilizar para colocar tus anuncios. Estos están dirigidos principalmente a un público extranjero y, si bien la publicidad en estos espacios se debe publicar en inglés, algunos te ofrecen la posibilidad de traducir el anuncio. Eso sí, debemos contactar con ellos para utilizar este servicio.
También, puedes recurrir a ciertos portales inmobiliarios populares de España, ya que algunos de ellos tienen versiones en otros idiomas e, incluso, operan en otros países que pueden ser de nuestro interés.
¿Cuáles son las claves para atraer a tu piso a un comprador extranjero?
Para conquistar a un comprador extranjero y lograr vender rápido tu vivienda, hacen falta otras cosas, además de poner un simple anuncio.
Por este motivo, si quieres captar la atención de algún inversor foráneo, deberías utilizar los siguientes recursos:
1. Colocar anuncios en varios idiomas
Dicen que el inglés es el idioma universal y que, por este motivo, debes publicar tu anuncio en esta lengua. De todos modos, no deberías limitarte a este único idioma.
Es aconsejable utilizar todos los idiomas de aquellos mercados donde existe un mayor interés de compra de viviendas en España, como el francés o el alemán, para ampliar tus posibilidades.
Si no tienes una buena gramática en inglés o si simplemente no hablas otros idiomas, no debes preocuparte. Como hemos dicho anteriormente, algunos portales inmobiliarios te traducen de forma gratuita tu anuncio a múltiples idiomas.
En el caso de que quieras asegurarte de que el texto de tu publicidad sea perfecto, puedes recurrir a un traductor profesional para que te haga una traducción aceptable y entendible para cualquier extranjero.
2. Utilizar recursos tecnológicos de última generación
Los vídeos 360º y las visitas virtuales les permitirán a los interesados sentir que están viendo la propiedad en persona.
Estas herramientas simulan tal realismo que son ampliamente utilizadas por las inmobiliarias y por los vendedores que quieren vender su casa a extranjeros por sus innumerables beneficios.
Las visitas virtuales tienen una visión circular que simula la visión y el movimiento del ojo humano, por lo cual le permiten al espectador girar en todas las direcciones para inspeccionar con máximo detalle la casa.
Esta posibilidad te acerca mucho a potenciales compradores extranjeros, ya que rompe la barrera de la distancia y los interesados no tienen que trasladarse para saber si un piso o una casa les gusta o no.
Asimismo, esto se traduce en un gran ahorro de tiempo, ya que no tendrás que entablar una relación y coordinar una visita con alguien que puede perder el interés a último momento.
Con respecto al coste de la utilización de estas herramientas tecnológicas, si el piso lo estás vendiendo con una inmobiliaria, esta se encargará de la gestión y el precio vendrá incluido en la comisión que le pagas por la venta de la casa.
En cambio, si la operación la estás haciendo por tu cuenta, puedes atreverte a hacer el vídeo tú mismo. Sin embargo, para ello necesitarás contar con el equipo apropiado y tener ciertos conocimientos de edición.
Si no sabes cómo hacer vídeos, puedes contratar los servicios de algún profesional para que lo haga. Algunas páginas ofrecen la realización de una visita virtual 360º de la vivienda por, aproximadamente, 200 euros.
3. Publicar fotografías de calidad de la propiedad
Por otra parte, es recomendable colocar una buena cantidad de fotografías de la casa. Estas imágenes deben reunir algunos requisitos:
-Tener buena resolución.
-Estar nítidas y bien iluminadas.
-Incluir diferentes ángulos de la vivienda.
Las puedes tomar con tu Smartphone, ya que la mayoría de los que hay en el mercado son capaces de sacar imágenes de alta calidad.
De todos modos, si quieres un resultado más profesional, puedes utilizar una cámara fotográfica de alta resolución. Además, si quieres optimizar el resultado, también puedes usar las múltiples aplicaciones de edición gratuitas que existen.
Antes de tomar tus fotos y de hacer de los videos, debes asegurarte de renovar la imagen de tu piso o casa. Es recomendable que te esfuerces por poner bonita tu vivienda. Para ello, puedes recurrir a algunos trucos y técnicas del Home Staging.
¿Qué trámites hay que realizar para vender un piso a un extranjero?
La documentación necesaria para vender un piso a un extranjero es la misma que para vendérselo a un nacional. De todos modos, es probable que el comprador extranjero tenga que traducir algunos documentos.
Además, si esta persona reside en España y pretende pedir un crédito hipotecario en el país, la documentación que le pueden solicitar puede ser bastante extensa. Especialmente, si el potencial comprador presenta la declaración de la renta en su país de origen.
Por el contrario, si el foráneo no vive en España, las cosas pueden ser más sencillas, ya que, en el caso de necesitar financiación, la pediría en su nación y será mucho más rápido venderle el piso.
Sin embargo, si el piso el que vamos a vender tiene hipoteca, deberemos cancelarla antes o bien utilizar el dinero de la venta para liquidar el préstamo.
Con Oi Real Estate podrás vender tu propiedad rápidamente y al mejor precio. No tendrás preocupaciones, ya que nuestro equipo profesional se encargará de todo. Te ofrecemos total garantía y seguridad.
Venderemos tu piso en menos de 37 días y alcanzarás el precio más alto del mercado. Además, ahorrarás tiempo, ya que hacemos todas las gestiones por ti.
Asimismo, contarás con una máxima difusión para vender tu propiedad. Tu piso será visto por miles de personas en los mejores portales nacionales e internacionales. Algunos ejemplos de ellos son: Google, Fotocasa.es, Kyero, Habitaclia, Pisos.com y Ya encontré.
En Oi Real Estate estamos disponibles para darle solución a las diversas necesidades de nuestros clientes. Puedes contar con nosotros para que la venta de tu inmueble se transforme en un proceso ameno, rápido y sencillo. Contáctanos.
Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés
En OI REAL ESTATE somos expertos inmobiliarios y queremos aportar nuestros conocimientos para que tus transacciones sean exitosas. En este artículo, responderemos esta duda tan frecuente y te explicaremos todo lo que debes hacer para poder vender un piso embargado. Toma nota.
Un embargo es la retención, por orden judicial, de un bien perteneciente a una persona para asegurar la satisfacción de una deuda, el pago de unas costas judiciales, o el pago de la responsabilidad derivada de un delito.
¿Por qué se embarga una propiedad?
Generalmente, los inmuebles son embargados cuando el propietario de la vivienda no ha cumplido con el pago de las cuotas de su hipoteca y, como consecuencia, el banco procede a tomar medidas para recuperar el dinero invertido al concederle dicho préstamo.
Hay que tener en cuenta que el embargo de una casa no es algo inmediato. Más bien se trata de un proceso largo que puede durar varios años. Los embargos están regulados por la Ley General Tributaria y por el Reglamento General de Recaudación.
Cuando el banco detecta, por ejemplo, que un cliente no puede asumir las cuotas mensuales de su hipoteca, se procede a realizar una “novación de hipoteca”. Esta es una especie de prórroga de cinco meses para que pueda reunir el dinero. Si pasado ese tiempo, no cumple con los pagos se procede a presentar una demanda judicial de embargo que se inscribe en el Registro de la Propiedad con las cargas que tiene el inmueble.
Este embargo estará inscripto durante cuatro años. Para eliminarlo se debe pagar la cantidad de pendiente de pago con el objetivo de cancelar el préstamo hipotecario y que el banco, que es la entidad que lo solicitó, lo cancele y deje el inmueble registrado como “libre de cargas”.
La ley española establece que el embargo dura cuatro años y es prorrogable por otros cuatro años más a petición del propietario. Si en este tiempo no se cubre la deuda, la propiedad será finalmente subastada.
De todos modos, el inmueble no es lo primero que se embarga a alguien con deudas. Antes se procede a la congelación del dinero en sus cuentas corrientes, de los créditos, de los títulos o valores, como joyas y obras de arte o rentas de dinero.
Muchos se preguntan si es posible vender un piso que se encuentre en estas condiciones. Lo más frecuente es que sí se pueda, pero hay que seguir una serie de pasos que iremos desarrollando a continuación.
¿Cuáles son las limitaciones al vender un piso embargado?
Hay que tener en cuenta que al vender un piso embargado no se obtendrán los mismos beneficios económicos que si la vivienda no tuviera deudas. El motivo es que el precio de venta del piso depende del dinero pendiente de amortizar en la hipoteca, así que no podrás negociar un margen excesivamente beneficioso para ti.
Dicho de modo sencillo, al precio de venta final deberás restarle lo que le debes al banco. A estos gastos también debes añadirle los derivados de eliminar la anotación del embargo en el Registro de la Propiedad para que esté libre de cargas. De todas maneras, existe la posibilidad de negociar este aspecto con el futuro comprador.
¿Es posible negociar con el futuro comprador para agilizar la venta?
Que un piso embargado tenga cargas pendientes puede dificultar su venta, ya que el nuevo propietario debe adquirir su propia hipoteca para la compra y, al tener que asumir también las cargas del inmueble, su inversión aumentará considerablemente.
En estos casos, es habitual negociar con el futuro propietario para vender el piso embargado lo más rápido posible. Una opción es rebajar el precio de la venta a cambio de que el comprador asuma las deudas del piso y la hipoteca como suyas. Para realizar esta negociación hay que solicitar al banco un permiso para realizar la subrogación hipotecaria y que ésta pase a convertirse en una deuda del nuevo comprador.
¿Por qué el comprador debe estar al tanto del embargo?
Lo más recomendable es que sea el propietario quien le informe al comprador de la situación de manera objetiva. No debes olvidar que esta información es pública, ya que el embargo debe inscribirse obligatoriamente en el Registro de la Propiedad.
Por otra parte, uno de los requisitos que suele requerir cualquier comprador y que debe presentar en el banco para solicitar su hipoteca es una nota simple de esta. Es un documento oficial que permite validar si una propiedad está embargada. En esta nota aparecen otros datos como la descripción del inmueble (tipo, localización, extensión, etc.), los nombres de los propietarios o cualquier tipo de carga que haya sobre la vivienda.
¿Cuáles son las ventajas de comprar un piso embargado?
Actualmente, muchas entidades bancarias ponen a la venta pisos e inmuebles embargados. De hecho, cada vez son más las personas que solicitan información sobre la compraventa de casas embargadas.
Por norma general, los bancos ofrecen facilidades en el pago y en la financiación de este tipo de viviendas, ya que desean venderlas. Esto se traduce en un tipo de interés más reducido, en más bonificaciones, o incluso en la concesión de un porcentaje de la hipoteca mayor, aunque casi nunca superior al 80%.
Lo que te aconsejamos es actuar igual que si fueras a adquirir cualquier otra propiedad, que te dejes asesorar y que compares antes de comprar.
Es cierto que en estos casos el banco puede ofrecerte opciones muy rentables, especialmente en lo que a gastos de tasación y a posibilidades de financiación se refiere, pero aun así siempre conviene negociar. Además, a la hora de comprar una vivienda embargada no solo debes tener en cuenta el precio de la misma, sino también los gastos de adquisición totales.
Consejos para vender tu piso embargado rápidamente
Para vender tu propiedad embargada cuanto antes, te recomendamos que tengas en cuenta los siguientes consejos:
-Establece un precio de venta inferior al de las viviendas de las mismas características. La mayoría de los compradores quieren una casa libre de cargas para poder hipotecarla de nuevo. Solamente si pones un precio atractivo conseguirás que se inclinen por una vivienda embargada.
-Negocia con el comprador un precio de venta menor a cambio de hacerse cargo de las deudas. En este caso debes hacer una subrogación de la hipoteca con el consentimiento del banco.
Si estás pensando en vender tu piso o casa embargada, te proponemos que contactes con nosotros para que un experto en la materia te ayude a resolver todas tus dudas.
En OI REAL ESTATE vendemos tu casa en el menor tiempo posible y nos ocupamos de todos los trámites. Nos avalan diez años de experiencia en el mercado inmobiliario.
Te dejamos otro artículo que puede ser de tu interés
¿Has heredado una vivienda? ¿Quieres venderla? Entonces, deberías leer el siguiente artículo. Desde OI REAL ESTATE queremos ayudarte a que los trámites para vender tu propiedad te resulten más rápidos y sencillos. Aquí encontrarás todo lo que debes saber al vender un piso heredado. ¡Sigue leyendo!
Si has decidido aceptar la herencia y quieres vender la propiedad, debes saber que, si logras realizar la venta durante los doce meses próximos a poseer la titularidad, lograrás un ahorro significativo en cuanto a los gastos que te ocasionaría mantenerla.
Esto se debe a que tener un piso sin uso genera una serie de costes que forzosamente tendrás que afrontar. Entre ellos, se encuentran: la liquidación del IBI, el pago de los servicios, los compromisos con la comunidad de vecinos, los seguros, etc.
Es necesario tener presente que, tanto la aceptación como la renuncia a una herencia son irrevocables, lo que significa que una vez establecidos no pueden anularse.
El Código Civil establece que todos aquellos que estén llamados a heredar, puedan reservarse el derecho a deliberar. Este derecho les confiere la potestad de no pronunciarse sobre si aceptan su herencia, hasta que haya concluido el inventario de bienes y obligaciones del fallecido.
El derecho a deliberar le confiere al interesado un plazo de 30 días para manifestar su voluntad, contados a partir del día siguiente al de la finalización del inventario. Si no se pronuncia se entiende que acepta la herencia sin condiciones.
A continuación, compartiremos contigo el paso a paso para vender un piso heredado.
Guía para vender un piso heredado
A la hora de vender una propiedad heredada, los pasos a seguir son:
1. Obtener los documentos necesarios
En todos los casos es necesario contar con el certificado de defunción. Este se solicita en el Registro Civil del lugar donde ha fallecido la persona que nos ha legado la herencia.
Los requisitos para realizar la solicitud son: llenar el formulario de solicitud con nombre, apellido y DNI de la persona fallecida, y el número de tomo y folio de la inscripción del deceso, en el caso que se conozcan estos datos.
El trámite es gratuito y tarda entre dos y quince días, dependiendo del Registro Civil donde se haga la solicitud.
También, deberás presentar el certificado de últimas voluntades. Este es el documento que acredita si el fallecido ha dejado testamento y en qué notario lo ha hecho.
Se tramita en la gerencia territorial del Ministerio de Justicia de la comunidad autónoma correspondiente. Tarda aproximadamente 10 días hábiles y debe pedirse 15 días después del deceso de la persona.
Los requisitos para solicitarlo son: llenar el formulario de solicitud, presentar el certificado de defunción original y abonar la tasa correspondiente, que es de 3,78 euros.
Por último, tendrás que obtener una copia autorizada del testamento, en el caso de que exista. Esta se solicita en el notario autorizado que aparece en el certificado de últimas voluntades.
Su costo depende del número de folios que tenga el testamento original y de su antigüedad. Por ejemplo, una extensión de tres folios puede salir alrededor de 30 euros. Su tramitación no suele tardar más de una semana.
2. Formalizar la escritura de adjudicación de la herencia
La formalización de la escritura de adjudicación de la herencia se hace firmando ante notario público. Para este trámite necesitarás la presentación de las escrituras de la propiedad.
En el caso de que exista testamento y seas el único heredero, bastará con redactar un documento de aceptación de la herencia y que el notario legitime la firma del mismo para que tenga validez.
Si existe testamento, pero hay varios herederos, se deberá firmar y elevar ante notario la escritura de partición -o cuaderno particional- que recoja todos nuestros datos, el inventario de bienes y el reparto de los mismos.
Si no hubiera testamento, será necesario que el notario determine quienes son los herederos según lo establecido por la ley. Para ello, tenemos que demostrar el parentesco presentando algunos documentos como, por ejemplo, el libro de familia y los certificados de nacimiento. Una vez que hemos cumplido con los requisitos tendremos que firmar en notaría:
-El acta de declaración de herederos. Debes llevar contigo a la firma dos testigos (conocidos del fallecido) para que declaren que no les consta la existencia de otros herederos.
-La escritura de partición de la herencia o cuaderno particional.
3. Tramitar la titularidad del inmueble
Ya sea que la propiedad sea una oficina, una finca o un piso, debes gestionar el cambio del titular en el Registro de la propiedad.
Los trámites para efectuar este cambio dependerán del caso particular. Por ejemplo, si eres heredero con testamento, si se ha pactado el reparto de patrimonio entre los herederos, si existe un procedimiento legal abierto por desacuerdo entre los herederos, etc.
4. Liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
Su valor variará dependiendo de la comunidad autónoma en la que haya vivido el fallecido. El plazo para pagar este tributo es de 6 meses, pero se podrá solicitar prórroga del pago por 6 meses adicionales.
5. Abonar el impuesto de plusvalía municipal
La plusvalía municipal es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y, en caso de herencia, lo paga el heredero.
Es importante recordar que, si la venta posterior del piso sucede más allá de los doce meses en que hayas pagado este impuesto, deberás volverlo a pagar, esta vez en calidad de vendedor. Antes de 12 meses no tendrás esta obligación.
6. Inscribir el inmueble a tu nombre en el Registro de la Propiedad
Una vez que inscribas el piso o la casa en el Registro de la Propiedad y figure a tu nombre, ya habrás cumplido con las condiciones para poder vender la propiedad cuando lo desees.
¿Cómo declarar la venta de un piso heredado?
Una vez que hayas efectivizado la venta de tu vivienda heredada, debes tener cuenta que este ingreso ha incrementado tu patrimonio, por lo cual está sujeta a declaración y tributo por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Esta declaración debes realizarla el mismo año en el que hayas concretado la venta. El cálculo del total de la ganancia patrimonial lo constituye la diferencia entre el precio de venta o valor de transmisión y el valor de adquisición, que es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones.
Es absolutamente legal restarle al precio de venta todos los gastos derivados de la operación que puedas justificar ante Hacienda. Del mismo modo, al precio de adquisición le puedes sumar gastos como el de impuesto de sucesiones.
Muchos herederos temen no poder afrontar las obligaciones que derivan de aceptar una herencia. Existen soluciones para evitar que a efectos fiscales el patrimonio del heredero y de la persona fallecida queden separados. De este modo, el heredero podrá responder a las deudas que deriven de la herencia tan sólo con los bienes que por ella reciba, resguardando así su propio patrimonio.
¿Cómo puede ayudarte una inmobiliaria para vender tu piso heredado?
La intermediación de una agencia inmobiliaria puede ser de mucha ayuda a la hora de vender un inmueble heredado. Especialmente, cuando:
-Son varios herederos y no se ponen de acuerdo entre sí en los términos de la venta de la casa.
-Los herederos viven en otras ciudades y no en el lugar donde está la propiedad.
-Ninguno de los herederos puede hacerse cargo de realizar los trámites para vender la casa entre particulares.
De este modo, la agencia inmobiliaria elegida puede servir de mediadora entre las partes y ayudar a conciliar los intereses de todos los herederos con el objetivo de vender la casa rápidamente.
Asimismo, en el caso que las personas vivan lejos o no puedan hacerse cargo de la venta, el profesional puede ocuparse de realizar todos los trámites. Además, irá informando a cada uno de los interesados sobre el estado de la operación.
En OI REAL ESTATE contamos con diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y hemos realizado miles de ventas exitosas. Si quieres vender tu piso heredado, no dudes en consultarnos. Uno de nuestros agentes estará dispuesto a asesorarte. Contáctanos.
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Al momento de vender una propiedad, deberías conocer cuáles todos los gastos que deberás afrontar. En el siguiente artículo, encontrarás un listado pormenorizado de los gastos que se presentan al vender un piso o una casa. Toma nota.
Desde Oi Real Estate queremos ayudarte a que tengas toda la información necesaria al momento de realizar una operación de compraventa. Por este motivo, te enumeraremos todos los gastos que tendrás al vender un piso o una casa.
Algunos de esos gastos son pequeños, poco significativos, pero aparecen antes de comenzar con la venta. Los más importantes, se presentarán tras firmar ante el notario.
En este artículo clasificaremos todos los gastos que deberás afrontar por la venta de una vivienda, ordenados según el momento en el que aparecen. ¡Sigue leyendo!
Gastos antes de comenzar con la venta
Antes de empezar con la venta de tu propiedad, tendrás que afrontar algunos pequeños gastos que, aunque pueden parecer poco importantes o prescindibles, no lo son.
La Cédula de Habitabilidad
Esta cédula es uno de los documentos más importantes en la transmisión de una propiedad. En el caso de que ya la tengas, debes comprobar que no está caducada. Si está vencida o no dispones de ella, tendrás que solicitarla y eso lleva tiempo, por lo cual deberás empezar con los trámites lo antes posible.
El coste de la cédula dependerá de la superficie de la vivienda y de los honorarios del arquitecto técnico. A modo de ejemplo, el precio total, con tasas incluidas, por un piso de unos 80 metros cuadrados en Barcelona puede llegar fácilmente a los 150 euros.
Por lo tanto, la Cédula de Habitabilidad solo supondrá un gasto en la venta de tu propiedad si no dispones de ella. Si la tienes y no está caducada, no deberás invertir ningún dinero.
El Certificado Energético
Otro documento imprescindible a la hora de vender un inmueble, y que también puede suponer un gasto extra en la venta de tu casa, es el Certificado Energético (CEE).
La diferencia principal con la Cédula de Habitabilidad es que el Certificado de Eficiencia Energética debe estar disponible para cualquier usuario, desde el momento en el que publicas un anuncio de tu propiedad.
Por este motivo, es recomendable comenzar con los trámites para conseguir el certificado unos 15 días antes de poner tu piso en venta.
El precio del certificado energético dependerá de los metros cuadrados del piso, de los honorarios del técnico y de las multas por no cumplir con la normativa. Oscilan entre los 300 y los 6 000 euros.
Hay que tener en cuenta que, en el caso de que haya un expediente administrativo por no disponer del Certificado de Eficiencia Energética, todas las partes implicadas serán sancionadas, incluidos el intermediario y los propietarios.
Home Staging (opcional)
El término Home Staging hace referencia a un conjunto de técnicas utilizadas por profesionales del sector inmobiliario desde hace más de 30 años, cuyo objetivo es potenciar los aspectos positivos de tu vivienda y mejorar la percepción de potenciales compradores respecto a ella.
Estas técnicas, hasta hace algún tiempo, eran exclusivas de propiedades de lujo y grandes promociones inmobiliarias. Hoy en día, algunas de las mejores inmobiliarias del sector ofrecen este servicio a sus clientes, reduciendo el tiempo de venta e incrementando el valor de mercado de todo tipo de viviendas.
Si vendes tu piso como particular, puedes solicitar los servicios de un Home Stager. Los precios variarán en función del profesional y de la vivienda, pero el resultado merecerá la pena.
Tasación (opcional)
El último de los gastos previos a la venta de tu vivienda, aunque tampoco es obligatorio, es la tasación.
Algunos propietarios deciden solicitar la valoración de su vivienda a una empresa tasadora oficial. El problema es que este tipo de tasaciones no tienen un sentido comercial. Sin embargo, las tasaciones oficiales son muy útiles a la hora de los procedimientos judiciales, como divorcios o herencias. De todos modos, no son la mejor opción para vender.
Un profesional inmobiliario y una tasadora oficial tienen en cuenta aspectos parecidos, como la ubicación y estado de conservación del inmueble, la altura, o el estado y servicios de la finca. No obstante, solo un agente inmobiliario conoce de primera mano los precios a los que realmente se venden los pisos en una determinada zona, o qué precio están dispuestos a pagar los potenciales compradores.
Una tasación oficial cuesta más de 300 euros, en cambio, una valoración comercial realizada por un profesional inmobiliario será gratuita, en la mayoría de los casos.
Gastos durante la venta
Una vez que ha comenzado el proceso de venta, estos son los gastos que tendrás que afrontar.
Certificado de la Comunidad
Para obtener este certificado tendrás que ponerte en contacto con tu Administrador de Fincas y solicitarle el documento firmado que garantice que estás al corriente del pago de todas tus obligaciones con la Comunidad de Propietarios.
El Certificado de la Comunidad no cuesta mucho más de 100 euros. Tienes la obligación de presentarlo el día de la Escritura Pública.
Debes tener en cuenta que este documento suele tener una validez de unas dos semanas, por lo que es conveniente tramitarlo aproximadamente 15 días antes de la firma.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles genera cierta controversia. El motivo es que te puede tocar pagar a ti o a la parte compradora, dependiendo de cuándo se formalice la transmisión.
En la práctica, lo más habitual es que asumas el pago íntegro del año al que corresponde la venta, ya que serás tú quien reciba el cargo por parte de la administración. De todos modos, puedes intentar negociar con la parte compradora.
Últimas facturas de servicios
Este es un gasto que suele no se tenerse en cuenta, pero que corresponde a la parte vendedora. Recuerda comprobar si estás al día con el pago con las empresas suministradoras de agua, luz y gas.
Si bien si no abonas serás tú el deudor, los nuevos propietarios tendrán dificultades a la hora de cambiar la titularidad de dichos servicios.
Comisión de la inmobiliaria
Este gasto no siempre ocurre durante la venta, ya que cada agencia inmobiliaria es libre de negociar con su cliente en qué momento cobrar sus honorarios. Lo más habitual es hacerlo antes del día de Escritura Pública.
El compromiso del profesional inmobiliario es el de encontrar un comprador para tu vivienda y ese encargo se cumple con la firma del Contrato de Arras o con el Contrato de Compraventa.
Por el momento no existe regulación en cuanto a qué honorarios debe cobrar una inmobiliaria, por lo que el importe dependerá de cada profesional.
Gastos después de la venta
Por último, queda sopesar los gastos correspondientes a la última fase del proceso. Estos son los costes que debes tener en cuenta, una vez vendida tu propiedad.
Plusvalía Municipal
La Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es el impuesto que se genera tras la transmisión de una vivienda.
Es un gravamen de una gran importancia, ya que su recaudación supone un ingreso de más de 2 000 millones de euros anuales para los ayuntamientos españoles.
El impuesto grava sobre los terrenos, no sobre el bien construido, y se calcula en función del valor catastral del suelo y del coeficiente de revalorización correspondiente a cada población.
En una compraventa, el pago de la plusvalía corresponde a la parte vendedora, excepto cuando la parte vendedora no sea residente en España, en cuyo caso el pago corresponderá a la parte compradora.
IRPF o Plusvalía Estatal
Se entiende por Plusvalía Estatal el incremento del valor de tu vivienda respecto a lo que pagaste por ella en el momento de la compra. Como has obtenido una ganancia, debes presentarse ante Hacienda y pasar por caja.
Para calcular el importe que te tocará pagar, debes tener en cuenta dos valores: el de adquisición y el de transmisión.
El valor de transmisión es el más sencillo de calcular, ya que se trata del precio al que acabas de vender tu casa.
El valor de adquisición, no solo hace referencia al precio al que la compraste, sino que tienes que añadir las obras de mejora que realizaste. También, tienes que sumar los gastos y los tributos asociados a la compra y restarle cualquier rendimiento que hayas obtenido durante estos años, como por ejemplo un alquiler.
La plusvalía o beneficio obtenido por tu vivienda, será el importe resultante tras restar el valor de adquisición al valor de transmisión.
¿Cuánto se debe abonar?
-El 19 % para ganancias de hasta 6 000 euros.
-El 21 % para ganancias entre los 6 000 y los 50 000 euros.
-El 23 % para ganancias superiores a los 50 000 euros.
Es importante que sepas que existen exenciones y que puede que no tengas que pagar nada si te acoges a alguna de ellas. Es el caso de las personas mayores de 65 años que, en caso de vender su vivienda habitual, están exentas de pagar el tributo.
Del mismo modo, si destinas las ganancias a la compra de otra vivienda habitual y lo haces en un plazo inferior a dos años desde la transmisión, también estarás exento del pago de IRPF.
Cancelación de hipoteca
En último lugar, uno de los gastos imprescindibles si quieres vender, es cancelar la hipoteca de tu vivienda.
Es posible que ya no debas nada al banco, pero que no hayas cancelado el préstamo en el Registro de la Propiedad.
Aquí el gasto dependerá de si llevas a cabo la cancelación a través de un gestor o si decides hacerlo por tu cuenta. En cualquier caso, los pasos son prácticamente los mismos.
Lo primero que debes hacer es solicitar el certificado de saldo pendiente o saldo cero al banco.
Según el Banco de España, tu banco debería facilitarte el documento de forma gratuita. No obstante, algunas entidades bancarias pueden llegar a pedirte hasta 100 euros.
Con ese documento, tú y el banco debéis firmar ante notario la cancelación de la hipoteca, trámite que tampoco debería acarrear ninguna comisión por parte del banco.
Una vez firmada la cancelación, necesitas el Modelo 600 sobre los Actos Jurídicos Documentados. Este documento te lo facilitará Hacienda y está exento de cualquier pago.
Con ambos documentos, el Modelo 600 y la cancelación firmada por el notario, ya puedes dirigirte al Registro de la Propiedad y solicitar la Cancelación Registral de tu hipoteca.
Dependiendo de si gestionas todos los pasos de forma particular o contratas los servicios de un gestor especializado, el coste puede llegar a ser de hasta 600 euros aproximadamente.
¿Para qué necesitas contactarte con Oi Real Estate?
Si estás pensando en vender una propiedad, ya sea un piso o una casa, en OI REAL ESTATE te ofrecemos los mejores resultados. Somos expertos en el mercado inmobiliario y contamos con más de diez años de experiencia.