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Las ventajas de comprar para alquilar

7 julio, 2023 No hay comentarios

Comprar para alquilar es una de las mejores opciones de inversión. Las ventajas que brinda este modelo de negocios son diversas, desde contar con ingresos de manera regular, buenos márgenes de rentabilidad y hasta la posibilidad de apalancar. Aunque hay algunas cuestiones que se deben tener en cuenta.

Las ventajas de comprar para alquilar una propiedad siempre han estado por encima de los perjuicios. Históricamente, en España es una de las opciones de inversión más habituales. Se pueden obtener buenos márgenes de rentabilidad y de manera periódica. Además, el ladrillo es un bien que no suele bajar de precio, más bien se revaloriza con el tiempo. Y no solo las viviendas, pisos o locales, sino que la diversificación del mercado inmobiliario permite inversiones en habitaciones, tiempos compartidos, garajes, trasteros y un muchas otras alternativas.

De acuerdo a datos brindados por el Banco de España, la rentabilidad bruta media del inmobiliario durante el 2022 se ubicó entre el 6,5% y el 7,7%. A partir de allí, existen vehículos que brindaron ganancias muy por encima de esos porcentajes. Aunque comprar una propiedad para poner en alquiler también tiene sus desventajas, como la necesidad de contar con un elevado capital inicial, que se debe esperar un tiempo prolongado para que lleguen las retribuciones y una serie de gastos fijos a los que se debe hacer frente. En este breve informe se encuentran los aspectos principales.

Ventajas de comprar para alquilar

Como se sabe, en España existe una larga tradición de inversiones en inmobiliario. El ladrillo ha servido habitualmente como fuente de ingresos, ya sea por arrendamiento como por operaciones de compraventa. Y en los tiempos de incertidumbre, ha servido de refugio donde proteger el ahorro de personas y familias.

Las ventajas de comprar para alquilar son varias, aunque cada decisión de invertir en inmobiliario tiene fines particulares, y están relacionadas con lo que cada inversor espera o necesita. De acuerdo a los informes del Banco de España, durante el 2022 a rentabilidad bruta del inmobiliario se sitúo entre el 6,5% y el 7,7%. Según el Instituto Nacional de Estadística, la inflación anual cerró en el 5,7%. Esto es de manera general, pues hay inversiones que tuvieron mejores desempeños y rentabilidades que la media, mientras que en otros casos la subida de los costes también ha sido mayor que el promedio.

Durante el 2023, el mercado inmobiliario experimentó inconvenientes, una falta de oferta y el retiro de gran parte de la demanda. Y es que los precios y rentabilidades se están acomodando al nuevo escenario de tipos de interés en torno al 4%. Pero no por eso ha dejado de ser uno de los modelos de inversión más sólidos de la actualidad. Las ventajas de comprar para alquilar siguen siendo mayores que los detrimentos. Y lo que se espera de aquí en más, es un nuevo crecimiento, a partir de los desarrollos en marcha y la esperada estabilidad económica para el resto del año y el 2024.

Aspectos positivos de comprar para alquilar

Las ventajas de comprar para alquilar una vivienda o piso son muchas. Principalmente, poder contar con ingresos de manera regular, más allá de las contingencias que puedan surgir. De hecho adquirir una vivienda o piso para poner en alquiler es una inversión que se encuentra entre las primeras opciones.

El atractivo se encuentra en los márgenes de rentabilidad, que durante el año pasado estuvo entre 0,8% y 2% por encima de la inflación. Eso sin contar el desempeño de negocios como el glamping, que otorgaron rentabilidades más superiores aun. Los ingresos medios de un alquiler fueron de 670 euros por mes, unos 8.000 euros al año. Estos valores representan la media, pues si la propiedad se encuentra en una gran ciudad o en zonas vacacionales, los ingresos aumentan en gran medida.

Además, las propiedades como viviendas y pisos no suelen bajar de precio. Lo habitual es que con el transcurso de los años, el valor del ladrillo aumente. Por tradición de inversiones y por la importancia que tienen en la sociedad española, los bienes inmuebles tienden a aumentar su valor con los años. La revalorización es una de los aspectos principales a la hora de decidir la inversión.

El desarrollo del mercado inmobiliario es tal, que se puede encontrar una gran variedad de opciones de inversión. Ya no solo se trata de los alquileres tradicionales, como pisos, viviendas, locales comerciales, oficinas y naves logísticas. Hay toda una serie de posibilidades que se fueron gestando por tendencia y por las nuevas necesidades de la vida actual. Por ejemplo el coworking, para el trabajo, el coliving para las residencias temporales, y el glamping, para el descanso.

Y estas son solo algunas de las opciones de inversión en inmobiliario, que se realizan a partir de comprar para luego poner en alquiler. Como en todo negocio, hay riesgos, aunque algunos de ellos se pueden prever y evitar.

Aspectos negativos: conocer para evitarlos

Si bien las ventajas de comprar para alquilar son muchas, hay aspectos que pueden afectar el negocio. Desde una mala elección de la zona hasta calcular de manera errónea los gastos. Y siempre está el riesgo de impagos. Tener en cuenta estos puntos ayuda a resolverlos de antemano, o bajar su incidencia en la obtención de rentabilidad.

En cuanto a las desventajas, es que se necesita de un capital inicial elevado. Al contrario de otras inversiones (como las acciones), para comprar una vivienda o piso es necesaria una gran suma. El precio medio de una vivienda en España se encuentra por encima de los1.250 euros el metro cuadrado, y el de un piso está cercano a los 1.800 euros el metro cuadrado.

A esto se deben agregar una serie de gastos, que si no se tienen en cuenta se puede caer en un grave error. Los gastos de notaría, los impuestos y de registro pueden alcanzar (dependiendo de la CCAA) hasta un 10% del valor de la propiedad. Incluso una vez puesta en alquiler, el inmueble tiene impuestos y cargas fiscales, que varían de acuerdo a cada Comunidad y Ayuntamiento.

Como se ha visto, las ventajas de comprar para alquilar un inmueble son muchas. En comparación con los inconvenientes, sigue siendo de las mejores opciones de inversión. Ya que cada uno de los aspectos negativos tiene una solución, incluso para el impago existen seguros que se activan en tales situaciones. Una vez que se cuenta con los euros, es cuestión de encontrar el inmueble y seguir las recomendaciones adecuadas. Para todos los pasos, siempre hay profesionales que pueden ayudar a hacer mejor las cosas.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de las ventajas de comprar para alquilar. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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La ventaja de contar con Ingresos pasivos

En Invertir

La ventaja de contar con Ingresos pasivos

6 julio, 2023 No hay comentarios

Los ingresos pasivos son aquellos que no dependen directamente del trabajo remunerado. Desde en acciones y títulos, hasta las rentas. Aquí te indicamos su importancia y cómo invertir en ellos.

Los ingresos activos son aquellos que dependen de manera directa del trabajo habitual de una persona. Por ejemplo, el sueldo que percibe mensualmente por su puesto de administrativo en una oficina. Hay casos en los que, por necesidad o por tener la posibilidad, algunos trabajadores tienen una segunda actividad, aumentando sus ingresos activos. Pero hay un modo de aumentar el dinero percibido, y es a través de los ingresos pasivos.

Por definición, se denomina ingresos pasivos al dinero que se obtiene de manera periódica, sin depender de un trabajo remunerado, sin dedicarle un tiempo específico y sin una tarea puntual que cumplir. La importancia de contar con este tipo de ingresos lleva a muchas personas a buscar la manera de desarrollar negocios e inversiones que remuneren euros de manera constate, sin grandes esfuerzos ni actividades. En ocasiones, suelen ser un apoyo adicional, pero hay negocios e inversiones que generan mucha rentabilidad. En este artículo pondremos la mirada en los ejemplos de ingresos pasivos y como acceder a ellos.

Ingresos pasivos

Los ingresos pasivos son aquellos que se perciben sin necesidad de realizar un trabajo puntual y periódico. Por ejemplo, se encuentran bajo esta denominación las inversiones en inmobiliario, en títulos soberano, en acciones de empresas y participaciones en el desarrollo de negocios de todo tipo (como en las tecnológicas). También se pueden encontrar las inversiones alternativas, que son aquellas que se mantienen al margen de los mercados bursátiles.

Por supuesto que es necesario ocuparse de ellos, realizar el seguimiento, cuidar que los márgenes de rentabilidad se mantengan dentro de lo esperado. Pero la característica principal de los ingresos pasivos es, justamente, que no representan una tarea cotidiana y trabajosa. Una vez realizada la inversión, o depositada la parte acordada, simplemente hay que esperar que los euros lleguen a la cuenta.

Incluso hay inversiones a través de las cuales se puede obtener más ingresos pasivos que otras. El caso de los mercados de valores es un ejemplo. Hay acciones y títulos que dejan mejores rentabilidades, siendo que los pasos a seguir para adquirir unos y otros son los mismos.

La importancia de contar con estos ingresos es obvia. A todos les favorece contar con más euros en la cuenta. Pero es en tiempos de turbulencias económicas y sociales cuando se dimensiona su importancia. O cuando se pierde un empleo, o los ingresos no alcanzan para cubrir el coste de vivir.

Y si se trata de una persona dentro del régimen autónomo, aún más importante es tener de donde sacar el dinero. Pues, los trabajos de este tipo suelen tener periodos de baja actividad. Cuando más se incrementan los ingresos pasivos, menos se depende del desempeño en un puesto de trabajo y de la coyuntura económica. Y esto, en algún punto, es tener un mayor grado de autonomía.

Cómo obtener ingresos pasivos

Una vez establecida la importancia de contar con ingresos pasivos, queda saber los diferentes modos de contar con ellos. Aquí presentamos algunos modelos de negocios que llevan a la obtención de ingresos pasivos.

La primera y más habitual de las inversiones es el inmobiliario. Se trata de un mercado que tiene grandes potenciales y otorgan importantes márgenes de ganancias. Además, no se agota en el alquiler pisos o locales comerciales. Hoy, la diversificación del mercado inmobiliario es tan grande, que el inversor puede elegir por las participaciones desde el pozo, en vacacional, locales comerciales, naves logísticas, en campings y glamping, en coworking y coliving, y muchos formatos más.

Algunos son tradicionales, como la vivienda en alquiler, otras responden a las tendencias actuales (por ejemplo el glamping). Pero una y otra forma parten del universo de inversiones mediante las cuales se pueden obtener ingresos pasivos. Aunque tal vez, el inmobiliario sea el menos pasivo, ya que es necesario estar atento a valores, refacciones y actuaciones, búsqueda de lotes y propiedades, etc.

Una segunda opción para obtener ingresos pasivos es invertir en la bolsa. Ya sea a través de acciones de empresas o títulos soberanos, son de las operaciones que menos trabajo acarrean. Lo único necesario es informarse bien, estar asesorado con profesionales y, luego sí, optar por el título, acción, u obligación donde depositar nuestros euros y expectativas.

Una tercera opción de generar ingresos e montar una empresa y ponerla a gestionar por terceros. Esto resulta un poco más trabajoso y es necesario ahorros importantes. Hoy se pueden encontrar muchas gestoras y profesionales que realzan todas las tareas propias de la gestión de una empresa, de cualquier ramo que sea. La idea es hacer todas las estimaciones y considerar de manera precisa cada aspecto económico y operativo del proyecto. Una vez puesto en marcha, el propietario solo se encarga de tomar las decisiones importantes.

Inversiones alternativas

La generación de ingresos no se reduce a los ejemplos mencionados, son sólo los más habituales y, por ende, los que mejores resultados otorgan. También se puede invertir en rubros no tradicionales, como las cripto, que tienen incontables variantes. Poseen además, la ventaja de ponerse en marcha de manera inmediata y se encuentran al margen de los mercados bursátiles con sus regulaciones.

También están las inversiones en arte. El inconveniente es que se necesita de un conocimiento puntual, ya que las estafas están a la orden del día. Y se pueden depositar los ahorros y expectativas en whisky. Aunque parezca extraño, la bebida tiene un gran potencial, y la ventaja que su circulación es de carácter local y de exportación.

Hasta aquí un breve resumen sobre lo que son los ingresos pasivos, su importancia y algunas formas de conseguirlos. Lo último que se puede mencionar, es que son muchas las personas que recurren a estas estrategias para vivir al margen las implicancias de las coyunturas económicas.

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Consejos para mejorar la rentabilidad inmobiliaria

En Formación Inmobiliaria

Copywriting como método de tracción inmobiliaria

6 julio, 2023 No hay comentarios

¿Has recibido alguna vez un newsletter con faltas ortográficas? ¿Te has topado con banners o mensajes confusos que (a pesar de ser enroscados o pretenciosos) pretenden vender un servicio inmobiliario? Apostamos que sí. El marketing mundial ha descubierto (o mejor dicho, redescubierto) al copywriting como una herramienta de suma utilidad y capaz de vender más. ¿Lo implementas en tu agencia? En este artículo de Oi Real Estate, veremos técnicas y estrategias de copywriting como método de tracción inmobiliaria, de cara al inicio de una nueva temporada comercial 2023. Te invitamos a leer para conocer mucho más sobre un tópico de significativa relevancia en el universo del marketing del real estate.

¿De qué hablamos si hablamos de “copywriting”?

El idioma del marketing es vasto y sofisticado. Ha definido a pura constancia definir estrategias y mecanismos de ventas a su manera y a lo largo del tiempo. Con el paso de los años, ciertas palabras pasan a tener sentido propio. Eso pasa con la definición de copywriting, a la que podríamos darle varios significados si la tradujéramos al español. Acaso la más cercana de todas esas denominaciones sea la de “escribir para incitar (a comprar)” o “escribir para convertir”.

Se trata de lograr una forma de redacción comercial con el objetivo de instar al eventual o potencial cliente a utilizar un servicio o adquirir un producto determinado. ¿Cómo? Pues empleando un lenguaje persuasivo, de valor (en términos de marketing) y ciertamente elegante. Por supuesto, cada sector del universo comercial utiliza sus vocablos y sus formas de copywriting. Y el inmobiliario no podía ser una excepción a esta regla.

Resurgimiento pospandemia

El mercado inmobiliario tal vez sea uno de los que más utiliza el copywriting para encarar sus nuevas estrategias de marketing. Ya en el repunte del sector, una vez dejada atrás la mala época de la pinchadura de la burbuja americana de 2008 y en la previa al parate de la COVID 19, innovadoras estrategias podían encontrarse desde artículos en medios especializados o los gruesos volúmenes de ventas escritos. El copywriting comenzó entonces, a mediados de la década pasada a convertirse en una herramienta más que prometedora, entre las cientos provistas por la era digital.

El copywriting se proyectó en España rápidamente y como un elemento distintivo entre las agencias y los agentes inmobiliarios independientes. En este sentido, se ha vuelto un conducto que intenta llegar directamente al cliente, pudiendo ser empleado en muchas de sus estrategias. Por ejemplo, en sus tres elementos más destacados y tan utilizados por agencias de todo el mundo:

Blogs o publicaciones inmobiliarias digitales.
Sitios web de poca carga de texto, pero de cuidada elaboración en sus mensajes.
Encabezados de newsletters o contenidos de los mismos.

Copywriting como método de tracción inmobiliaria

Existen distintos métodos para aplicar correctamente el copywriting e incorporarlo de manera natural a tus campañas publicitarias. Veamos solo algunas de ellas.

1 No caer en lugares comunes

Las palabras, bien ordenadas y combinadas, pueden realmente predisponer mejor a un eventual cliente, al menos lo suficiente como para convertirlo en lead, atraído desde estancias como formularios de contactos o bandejas de comentarios. Para ello, evita caer en lugares comunes propios del sector. En cierto modo, lograr un equilibrio entre aquello que el cliente quiere escuchar o le brinde seguridad y confianza; y expresiones propias que exhiban a tu servicio como innovador, será la meta a alcanzar.

2 Cómo y a quién te diriges

¿En qué medida conoces a tu clientela? Poner el foco en tu buyer persona (o cliente ideal) será clave para saber cómo dirigirte a él. Si tu agencia o tus servicios se especializan en alquiler estudiantil, pues deberás emplear un idioma en tus textos con el alcance necesario para seducir tanto a los jóvenes que van a habitar el piso como a sus padres que serán quienes paguen la renta.

3 Propuesta de valor bien administrada

Hoy día, es requisito para toda estrategia de marketing moderno saber transmitir los factores que diferencien y potencien a tu agencia frente a la competencia. Pero, antes de ello… ¿Te detienes a identificar la propuesta de valor que puede llegar a ofrecer cada una de tus ventas? ¿Puede ser lo mismo un piso en el corazón de una ciudad como Madrid o Barcelona respecto a una propiedad en la tranquilidad de los suburbios?

Cada venta en el sector inmobiliario ofrece un abanico de posibilidades, si nos referimos a cómo presentarla a los ojos de los potenciales compradores. Encontrar las palabras adecuadas que conecten simple y directamente con el interesado puede ser una de las claves de una venta rápida y acorde a los precios del mercado.

4 Por fuera de lo clásico

No encontrarás en ninguna estrategia de ventas que utilice el copywriting aquellas descripciones clásicas de las publicaciones inmobiliarias. Por ejemplo, en un anuncio donde hasta hace algunos años podías encontrar descripciones como “Vivienda lujosa a estrenar”; hoy día (y técnicas de copywriting mediante) podrás hallar para la descripción de la misma vivienda “Acogedora y moderna propiedad plagada de lujos”. Existen sutiles diferencias entre una y otra. ¿No te parece?

Elige tu propia aventura

Dijimos que diferenciarse de la competencia (en uno de los circuitos más competitivos del mundo, como lo es el inmobiliario) es de superlativa importancia para mantenerse en este ruedo cotidiano. En este contexto, el uso de las palabras orientadas estrictamente a las ventas -hablamos de copywriting- nos ofrece una posibilidad única.

No confundas el “saber escribir” o “escribir correctamente” con copywriting. Este es un error en el que suelen incurrir sendos redactores o cronistas, desanimados al postularse a las vacantes de empleos que buscan redactores copywriting. Se trata, a diferencia de aquél que simplemente sabe escribir, de una materia fundamental en la carrera del marketing contemporáneo. Y definitivamente, no es para cualquiera.

¿Cuál es tu experiencia en copywriting como método de tracción inmobiliaria? ¿Lo utilizas en tus estrategias de ventas cotidianas? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Cómo generar confianza en el cliente inmobiliario

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En Formación Inmobiliaria

Estrategias infalibles en ventas inmobiliarias

4 julio, 2023 No hay comentarios

A menudo escuchamos o leemos en diversos artículos que las estrategias de ventas perfectas no existen. Esta es una definición abierta que puede llegar a ganar adeptos y detractores respecto a cualquier circuito comercial. En el sector inmobiliario, estrategias de ventas sobran. Pero… ¿Puede ser considerado un mecanismo de atracción de clientes como un “ideal” habiendo tantos diferentes buyers personas alrededor del globo? En este artículo de Oi Real Estate veremos si existen o no estrategias infalibles en ventas inmobiliarias; revisitando cuatro conceptos fundamentales. Te invitamos a leer la nota hasta el final para entender más y por supuesto. ¿Nos acompañas?

Permanecer en el mercado real estate

Una decisión estratégica en el área de ventas puede determinar la subsistencia de una inmobiliaria o de tus servicios como agente independiente. En este sentido, los mecanismos de marketing se han vuelto fundamentales para conformar los distintos modelos de negocios y las tendencias que los acompañan alrededor del mundo. Así, un conjunto de estrategias pueden (vamos, lo hacen) definir un mercado y sus submercados inferiores, dependientes de aquél original y que incluirán también sus propios artilugios de marketing que los harán cautivar a su público y vender más.

De las estrategias de marketing dependerán entonces, principalmente, el posicionamiento y la elaboración de la imagen de tu marca o la de tu agencia. ¿Te parece poco? De esta forma, un departamento de marketing inmobiliario deberá conocer el pasado del mercado zonal y regional para saber cómo moverse y planificar el presente de la compañía; así como estar alerta a las tendencias prometedoras o venideras con el objetivo de identificar el momento de dar un buen golpe de timón hacia nuevos horizontes, de ser necesario.

Es cuando vemos que una campaña publicitaria con buenas intenciones (consolidadas sobre robustos estudios de campo previos) puede llegar a hundir a una compañía, si es implementada en el momento inoportuno o enfocada a un público que no es el propicio. ¿Conoces alguno de esos casos? ¿Existen las estrategias perfectas en ventas inmobiliarias? ¿Cuáles son los errores y aciertos más comunes en el marketing inmobiliario?

Marketing inmobiliario sin fallas

Creemos que el marketing inmobiliario perfecto realmente no existe como una receta oculta o una pócima que enviará a los agentes al éxito inmediato. Pero sí hay una serie de decisiones que, tomadas en tiempo y forma, podrán colaborar de sobremanera con el desarrollo de tu marca y su enfoque acertado mantenido en el tiempo.

Estas premisas, de orden general, pueden confluir en varios estándares que no deberías desatender. Veamos solo algunos de ellos a través de estos interrogantes; acaso ya estés implementando alguno sin haberte enterado o veas que una de estas nociones se te han estado escapando.

1 Objetivos claros de una estrategia infalible

Una estrategia perfecta en marketing inmobiliario debería estar orientada a contentar tanto como sea posible a todos quienes participan en ella. Interesados (compradores, inquilinos), clientes de la agencia (vendedores, arrendadores) y por supuesto, a la inmobiliaria y el equipo que pone en marcha dichos engranajes. Podrás asegurar que esto no se da en la realidad cotidiana; mejor que eso, preguntémonos mejor por qué ocurre que alguien quede descontento en la post negociación. ¿Es un hecho realmente inevitable?

2 La importancia de la fidelización

Los gurús del marketing mundial podrán discutir centenares de mecanismos de ventas, pero de seguro concordarán en una máxima: sostener un cliente cuesta hasta diez veces menos que traccionar uno nuevo. En este sentido… ¿Qué espacio le da tu agencia o tus servicios como agente inmobiliario autónomo al marketing de fidelización del cliente?

Mientras que hasta hace no mucho tiempo el sector de ventas inmobiliarias se especializaba en conseguir clientes nuevos, finalizar la negociación y despacharlos para dar paso a otros; hoy día se pone especial atención en lograr que la duración entre el cliente y las agencias sean lo más duraderas posibles. ¿Por qué? Pues porque se ha comprobado que mantener esa relación fortalece la posición de las marcas y fundamentalmente, porque casi siempre aquel viejo cliente conducirá a una nueva negociación; sino para él, para alguien conocido y recomendado.

3 Mantener las estrategias analógicas positivas

Puede que la era digital le esté ganando la pulseada a los medios analógicos. A pesar de ello, no es recomendable descartar los viejos métodos off line del todo. Anuncios en medios zonales, así como la impresión de flyers y otros mecanismos físicos, por fuera de lo digital, pueden ser parte de estrategias fundamentales, si estás empezando tu carrera como agente inmobiliario independiente.

Si no cuentas con un presupuesto cuantioso o el apoyo de sponsors… ¿Cómo imaginas que lograrás establecerte en el primer peldaño del negocio inmobiliario que es el ambiente local? Establecer y conocer el mercado regional a fondo será vital durante tus primeras temporadas en el negocio.

4 Definir e identificar tu buyer persona

El buyer persona es lo que en marketing llamamos “cliente ideal” y es definitivamente fundamental en la construcción de toda certera estrategia de marketing. Lograr identificar al buyer persona, entenderlo, será clave para saber cómo y a dónde apuntar la mirada de tus mecanismos de tracción. Cada agencia inmobiliaria, en cualquiera de sus especializaciones (alquiler juvenil o estudiantil, compraventa de viviendas de lujo, turismo, etc.) posee su buyer persona.

Hemos visto solo unas pocas características de las más exitosas estrategias de marketing inmobiliario. Por supuesto, existen muchas más. Si tuvieras que replantearte otra vez como en la introducción de nuestro artículo… ¿Dirías que existen o no las estrategias infalibles en ventas inmobiliarias? Nos encantaría conocer tu opinión.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Puntos claves en promociones inmobiliarias

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En Invertir

Consejos para mejorar la rentabilidad inmobiliaria

4 julio, 2023 No hay comentarios

Siempre se puede mejorar una inversión. Una manera es mejorar la rentabilidad inmobiliaria a partir de una serie de aspectos que aquí se exponen. Y que se deben tener en cuenta incluso desde el inicio de la decisión de invertir.

Como es sabido, la rentabilidad inmobiliaria se obtiene a partir de invertir en una propiedad que luego generará un margen de ganancia. Por lo tanto, la rentabilidad es un aspecto fundamental del negocio inmobiliario. Saber cuántos son los beneficios que otorga una vivienda, local, nave logística o bajo comercio permite analizar con mejores herramientas si se trata de una correcta decisión.

Pero, tan importante como conocer la rentabilidad de un inmueble, es tener la posibilidad de maximizar su rendimiento. Mejorar la rentabilidad inmobiliaria es una tarea que permite generar, como se ha dicho, mejores márgenes de ganancias. El fin último de cualquier inversión es lograr obtener del inmueble el más alto nivel de rentabilidad. Pero no se trata de una tarea posterior a la compra de la propiedad, más bien, desde el inicio mismo debe estar presente la posibilidad de mejorar su rentabilidad, y la manera de hacerlo.

Rendimiento medio del inmobiliario

La rentabilidad inmobiliaria depende de muchos ítems como para indicar un porcentaje exacto. Y esto no es solo en España, sino en todo el mundo. Para dar cuenta del rendimiento de que deja una propiedad hay que tener en cuenta si es una vivienda, un local comercial, un bajo comercio, una nave, una residencia para estudiantes, etc.

A eso, se deben agregar los factores geográficos, esto es, el lugar dónde se encuentra la propiedad: si es una ciudad grande, un pueblo alejado, una zona vacacional, si está dentro de un polo de desarrollo de una actividad particular. Por último, si se trata de una región o país que brinda incentivos a la inversión, o si por el contrario la grava con algún impuesto.

Como se puede percibir, es una tarea muy difícil poder encontrar ese número exacto que nos lleve a pensar a partir de cuándo invertir o no. Pero, aun así, existen estimaciones para tiempos de relativa normalidad. Y es que para el mercado inmobiliario español, existe una rentabilidad promedio que se ubica entre el 4% y el 7%. Por supuesto que hay excepciones, tanto por encima como por debajo dela media.

Bien planificada, y con una gestión adecuada, la inversión se pude mover por encima incluso de estos parámetros. Pero para ello, son necesarios considerar todos los gastos corrientes y habituales, que hacen al mantenimiento de la propiedad (aquí también se deben considera a los impuestos y tasas). Pero también aquellos que se dan de manera inusual, como el cambio de un artefacto o la reparación de una tubería.

Cómo mejorar la rentabilidad inmobiliaria

Como decíamos, mejorar la rentabilidad inmobiliaria es una tarea que debe realizar desde el momento inicial, en la misma búsqueda de la propiedad. Para ello, hay distintos aspectos a tener en cuenta.

En principio, es preciso conocer el mercado inmobiliario. No se trata de ser un experto, pero sí prestar atención a la situación en que se encuentra el negocio. Una vez fijada la localidad donde se realizará la inversión, es necesario ver varios inmuebles, los barrios en que se encuentran. Y no quedar estancado a una zona en particular, pues las oportunidades no siempre están en ciudades cercanas, a veces resulta más ventajosa la inversión en poblaciones alejadas, incluso Comunidades y hasta países que no se han tenido en cuenta al inicio.

En definitiva, la ubicación geográfica es uno de los factores que más influye para obtener mejores rentabilidades. Y si para ello se debe echar mano a expertos, pues no queda más que recurrir a ellos.

Tampoco es aconsejable tomar a la propiedad como un bien nuestro. Se trata de una inversión y, por lo tanto, atarse a ella como si fuera nuestra vivienda es desaconsejable. Y tener paciencia, ya que tampoco es necesario precipitarse a comprar sin ver otras opciones y tipos de propiedades. Y si la oportunidad se escapa, ya llegarán otras con las mismas características, e incluso mejores.

El asesoramiento es una buena opción para poder tomar mejores decisiones. Hay cuestiones de índole legal, tributarias y urbanísticas que requieren de conocimientos específicos. Y en ese sentido, los profesionales del mercado pueden brindar la mejor ayuda.

Por último, la diversificación es una buena manera de encarar la inversión. Para ello, claro está, debe existir la posibilidad de poder apostar a distintos activos. Incluso, recurrir a negocios por fuera del inmobiliario permite preservar el dinero de las contingencias coyunturales (como ha ocurrido con la crisis de las hipotecas, en 2008).

Una correcta gestión

Una vez elegida la propiedad y realizada la inversión, hay pasos que pueden llevar a mejorar la rentabilidad inmobiliaria. Una de las más eficaces es tener una correcta gestión del inmueble. Para ello, también hay ítems que se pueden mejorar.

En principio, encontrar el precio adecuado del alquiler. Este no debe estar tan alto, ya que puede quedar por encima de la media del mercado. Pero tampoco debe ser tan bajo, ya que el margen de ganancias no se corresponderá con los costes, ni con lo esperado. Lo mejor es encontrar un precio que cumpla con las necesidades de mantenimiento y, a la vez, con los márgenes de rentabilidad buscados.

Luego, es preciso asegurar que la cadena de pagos no se interrumpa. Esto se puede garantizar a partir de la correcta elección de los inquilinos o arrendatarios (de acuerdo al tipo de propiedad). Por ejemplo, a través de la firma de un buen contrato, con cláusulas legales claras. Se puede incluir un seguro de impago, que nos evite males mayores.

El inmueble se debe mantener en un buen estado. Esto nos garantiza que sea fácil de encontrar inquilinos, o de manera más rápida. Tener una vivienda, local, nave logística o bajo comercio en perfecta condiciones, es también es una manera de mejorar la rentabilidad inmobiliaria. Lo que siempre se debe tener en cuenta, es que hay quienes se deciden a pagar un precio más alto si el bien esta amueblado, o con mejoras y decoraciones vistosas.

Por último, cuando no es posible llevar a cabo una correcta gestión del inmueble, lo mejor es recurrir a manos expertas. Hoy, el mercado inmobiliario se ha desarrollado de tal manera que existen empresas con dedicación exclusiva para todas las tareas propias de la gestión de una propiedad en alquiler: desde la publicidad y marketing, hasta la limpieza y las cobranzas. Recuerda que lo que pueden parecer gastos, muchas veces terminan siendo decisiones que hacen mejorar la rentabilidad inmobiliaria.

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Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria

En Consejos

Vender un edificio con inquilinos: ¿Cómo hacerlo?

3 julio, 2023 No hay comentarios

En este post queremos contarte cuales son cada una de las opciones posibles para vender un edificio con inquilinos. Además, te detallaremos cuales son las acciones que deberás tener en cuenta si eres propietario o como futuro comprador. Si eres inquilino, cuáles son tus derechos y si existen normativas que regulen el proceso en cuestión.

¿Es posible vender un edificio con inquilinos?

La acción o los interrogantes sobre la posibilidad de vender un edificio con inquilinos es más frecuente y conocida de lo que se piensa. Se trata de la circunstancia habitual en la que una persona es propietaria de un inmueble que se encuentra arrendado. Ante una buena oferta, el titular de la vivienda decide venderla.

Todo el proceso de compraventa de un edificio o propiedad arrendada se encuentra, en España, regulado por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). A continuación, te presentamos las preguntas más frecuentes que pueden surgir sobre esta circunstancia.

¿Cuáles son las novedades que aporta las Modificación del artículo 14 de la LAU ?

La Ley 29/1994 determina el régimen jurídico que será aplicado a los arrendamientos de propiedades urbanas que se destinan a la vivienda o a sus diversos usos. Respecto a la alternativa o posibilidad de vender un edificio arrendado la principal novedad está contenida en la modificación del artículo 14 de dicha normativa.

La misma ha sido pensada con el objetivo de que sea el Registro de la Propiedad la institución encargada de regular la venta de una propiedad que se encuentre arrendada. En este sentido, la modificación determina que, si el contrato de alquiler de una propiedad se encuentra registrado en el ente competente, los condicionamientos del mismo deberán ser respetado aún luego de la venta del inmueble. Sobre todo, con respecto a los puntos que se encuentran relacionados al tiempo de validez del acuerdo.

Ante dicha circunstancia, quién se transforme en el nuevo titular y propietario de la vivienda comenzará a cumplir los derechos y obligaciones, a nivel legal, de la figura de arrendador.

No obstante, en el caso contrario, es decir, que el contrato no se encuentre inscripto en el Registro, el acuerdo concluirá en el preciso momento en el que la venta se lleve adelante.

¿Cuáles son las limitaciones de la normativa?

El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene una limitación. Es decir, quedan por fuera las situaciones de venta forzosa como consecuencia de una ejecución hipotecaria. Por lo tanto, cuando el proceso de vender un edificio con inquilinos se lleva adelante voluntariamente no existe ningún tipo de restricción que impida llevar adelante la operación.

¿El inquilino debe abandonar el inmueble si el contrato de arrendamiento no figura en el Registro de la Propiedad?

En este caso, la respuesta es negativa. Para las situaciones en las cuales el contrato de arrendamiento no se encuentre inscripto en el Registro, el arrendatario tiene la posibilidad de acogerse a lo que dicta el artículo 1571 del Código Civil español.

El mismo determina que, quién compre una finca arrendada «tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria». Por lo tanto, la primera figura con derecho a continuar con el arrendamiento es el inquilino que la habita al momento de la venta de la vivienda o edificio.

Ante estas situaciones, quien se encuentra arrendando la propiedad dispone de un periodo de tres meses para abandonar la vivienda. El plazo comienza a contarse desde el momento en que el nuevo propietario notifique la decisión de no continuar alquilando el inmueble.

¿El propietario debe pagar alguna indemnización por vender un edificio con inquilinos?

Como hemos afirmado, el inquilino de una vivienda que ha sido vendida podrá finalizar el acuerdo por el alquiler. Esta posibilidad existe para los casos en que el contrato esté inscrito en el Registro. En caso contrario, podrá disponer del artículo 1571 del Código Civil español. De esta manera, tendrá un plazo de tres meses dependiendo de la decisión del nuevo propietario del inmueble.

No obstante, se presenta una posible situación que es de hecho muy recurrente. Se trata de la existencia de una cláusula en el contrato de indemnización a favor del arrendatario ante una finalización del acuerdo abrupta. En estos casos, el pago de dicho monto deberá ser abonado por el antiguo propietario. Es decir, con quien se llevó adelante el acuerdo.

Si el inmueble se vendió antes de la actualización de Ley de Arrendamiento ¿Qué se sucede con los inquilinos?

Para los casos en los cuales los contratos de arrendamientos daten antes del 6 de junio de 2013, el nuevo titular de la vivienda debe aceptar los 5 años mínimos de alquiler. Esto según lo determina la Ley de arrendamiento y en los casos de contratos de un año prorrogado.

¿Y cómo se procede con las viviendas de renta antigua al vender un edificio con inquilinos?

En esta oportunidad, vender un edificio con un contrato de renta antigua se torna algo más complejo.

Los propietarios que se encuentren arrendando su inmueble con rentas de esta índole y quieran vender la propiedad deberán hacerlo en relación a la renta anual que el inquilino paga. De manera más concreta, por el precio de capitalización al 4,5% de la misma.

Asimismo, existen otros factores y aspectos que la normativa de arrendamiento observa y que modifican los acuerdo para este tipo de inmuebles si se da la compra-venta:

El pago del IBI de la vivienda arrendada pasará a cargo del arrendatario.

Las obras de mantenimiento y las reformas de cualquier tipo para mantener la vivienda pasarán a ser responsabilidad del inquilino.

Se anularán los derechos de tanteo y retracto.

La renta se actualizará. En este punto, el inquilino tiene la posibilidad de oponerse a la actualización y deberá notificárselo al nuevo propietario. Esta acción debe ser durante los próximos 30 días a la recepción de aumento.

El coste de alquiler será actualizado de manera anual con la variación del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los 12 meses anteriores a cada actualización.

En los casos en los que el inquilino no acepte la actualización, el contrato de arrendamiento se extinguirá en 8 años.

Al vender un edificio con inquilinos: ¿Cuáles son los derechos y obligaciones de las partes?

Llegado el momento de vender un edificio con inquilinos, ambas partes deben cumplir con determinados requisitos. Es decir, propietarios e inquilinos adquieren y asumen derechos y obligaciones.

Por su parte, el inquilino tiene el derecho a poder pedir la adquisición preferente del edificio que está arrendando. Es decir, cuando un propietario decide poner a la venta la vivienda alquilada, este tiene la obligación de notificar al arrendatario la oferta. Por lo tanto, el primer paso que deberá realizar es comunicárselo a los arrendatarios y ofrecer comprar la propiedad. Si dentro de los 30 días posteriores a la notificación, los inquilinos no han dado una respuesta, el propietario podrá vender el inmueble a un tercero son complicaciones ni limitaciones.

La obligación de comunicar un posible comprador la existencia de los inquilinos. Es decir, notificar que las propiedades del edificio se encuentran en alquiler. Asimismo, junto a tal notificación deberá, el propietario comunicar cuales son las condiciones vigentes del contrato de arrendamiento. De no brindar dicha información o si la misma se encuentra incompleta, quienes estén arrendando los inmuebles podrán actuar jurídicamente.

¿Existe una vía más rápida para llegar a un acuerdo entre propietarios e inquilinos?

Lo más recomendable al vender un edificio con inquilinos es que ambas partes logren llegar a un acuerdo que beneficie a ambos antes de realizar la operación correspondiente.

En una gran cantidad de casos, la oferta hacia el arrendatario es que continúe con su contrato con el nuevo propietario. A su vez, se recomienda que el acuerdo se inscriba de nuevo en el Registro de la Propiedad. Este tipo de situaciones es muy habitual cuando la compra es por parte de inversores. En estos casos, adquirir un inmueble a modo de inversión que tengan inquilinos con un contrato vigente y con todas las cargas que dicha situación demanda limpias resulta altamente positivo.

Por último, en los casos en los cuales los inquilinos no quieran abandonar el edificio a priori a la venta, se recomiendan algunas alternativas para facilitar la operación. Una de ellas es ofrecerle al actual arrendatario otra vivienda en alquiler o un asesoramiento profesional para realizar el traslado de domicilio. Asimismo, se puede recurrir a un descuento para los últimos pagos de la renta negociar los gastos que demandará la mudanza.

Estas y otras opciones son recomendables ya que, los futuros posibles compradores buscaran visitar el inmueble para conocerlo. Por lo tanto, será de gran importancia contar con la autorización de las personas que viven en él.

¿Qué sucede si el inquilino no quiere abandonar el inmueble?

Ante esta situación, lo primerio que se debe saber es que no es posible echar a un arrendatario para vender un edificio de un día al otro. Como ya lo hemos mencionado, el propietario actual debe notificar con 30 días de anticipación la decisión de vender. Ante eso, el inquilino podrá optar por comprar o no la vivienda. En caso negativo deberá abandonarla dentro de los próximos tres meses al momento en que se concrete la transacción.

La única posibilidad que puede surgir es que el propietario requiera el inmueble para un uso diferente o para un uso propio, como ser para un familiar directo de manera fija o permanente. Ante esta situación, solo deberá comunicárselo al inquilino con una anticipación de dos meses. En el caso de que el contrario haya sido firmado hace más de un año, el arrendatario no podrá presentar ningún tipo de prórroga.

Cómo vender tu casa con hipoteca pendiente

Hasta aquí hemos detallado todo lo necesario para vender un edificio con inquilinos, un interrogante más usual de lo que se conoce.

Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

En Invertir

Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria

3 julio, 2023 No hay comentarios

Los inmuebles están entre los más elegidos por los españoles a la hora de invertir. Pero, antes que nada, es necesario saber cómo calcular la rentabilidad de una propiedad.

Los españoles, históricamente, eligieron el inmobiliario como inversión principal. En tiempos de crisis, además, representa un refugio a prueba de la inestabilidad económica y social. Pero es necesario poder entender hasta dónde se puede llegar con la apuesta, y en qué punto es mejor retroceder. Saber cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria es la primera tarea antes de tomar cualquier decisión.

La rentabilidad inmobiliaria es tal vez el primer elemento a considerar para decidir sobre una inversión. Y en este punto, calcular de manera adecuada cada gasto permitirá tener un panorama más claro. Lo que, a su vez, lleva a tomar la medida con mejores prevenciones. Hay puntos que se deben considerar y que terminan resultando clave en los costos, mientras que hay otros que pueden parecer importantes, más tienen poca influencia en la operación final.

Rentabilidad Inmobiliaria

Cuando se habla de rentabilidad inmobiliaria, se refiere a la ganancia que otorga un inmueble de acuerdo al coste o precio que se abonó para comprarlo. Se trata de un parámetro, tal vez el más importante, que se utiliza para tomar la decisión de invertir o no.

De modo que la rentabilidad se refiere a lo que se obtiene por el alquiler de una propiedad, que puede ser una vivienda, un piso, un local comercial o una nave logística. Aunque hay otras inversiones menos habituales en que el cálculo de la rentabilidad es un tanto más complejo, pues tienen componentes mas diversificados.

Comprar para alquilar es la opción más habitual. Se trata de una forma de rentabilizar una inversión: se adquiere una propiedad y, de inmediato o luego de algunas reformas, el inmueble comienza a generar ingresos por el alquiler. Los euros percibidos por el arrendamiento generan lo que se llama ingreso pasivo, pues tienen cierto grado de periodicidad.

El alquiler o arrendamiento puede ser de larga duración (que continúa siendo el más habitual en España). Pero también están los alquileres a estudiantes y los vacacionales. Estos dos últimos, son temporales.

Otra manera de obtener rentabilidad de un inmueble es la compra para vender. Simplemente se adquiere una propiedad, el inversor se toma el tiempo adecuado, ya sea para realizar reformas o para que incremente el valor de mercado, y luego lo pone a la venta. A veces son necesarias demasiadas reformas, y en esos casos la decisión más adecuada es buscar otra propiedad.

Cómo calcular la rentabilidad

De todas maneras, a la hora de decidir una inversión siempre es necesario saber cómo calcular la rentabilidad de un inmueble o propiedad. Para comenzar, se debe distinguir entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta.

Existe una formula básica para el cálculo de a rentabilidad bruta de una propiedad. Y es dividiendo el rendimiento que se espera obtener entre el valor de la propiedad, y luego se multiplica el resultado por 100. De modo que si el coste de una vivienda es de unos 150.000 euros, y el alquiler se fija en 1.000 euros mensuales, la rentabilidad sería: (1.000 x 12)/150.000 x 100. El resultado se expresa en porcentaje, y para el caso de este inmueble sería una rentabilidad del 8%.

Pero para no caer en errores, se den tener en cuenta otros ítems. Entonces al coste de la propiedad se deben agregar una serie de gastos, como por ejemplo los gastos de notaría, el registro y los impuestos por la compra.

Para tener una idea más adecuada de saber la rentabilidad de un inmueble, tenemos la rentabilidad inmobiliaria neta. Ello se obtiene sumando a la rentabilidad bruta aquellos costes por la explotación de la propiedad. Aquí entran los gastos de la Comunidad (que se fijan según la legislación vigente en cada CCAA), el impuesto por Bienes Inmuebles (IBI), los seguros ante siniestros, y las reparaciones que se realizan de manera habitual para el mantenimiento (reparaciones, reposiciones de muebles y artefactos, etc.). A los que además se debe sumar el impuesto que se cobra por la propiedad en alquiler o IRPF.

De este último calculo surgen todo el conjunto de gastos (que consideramos en unos 2.500 euros al año), más el IRPF (que podría ser de unos 1.000 euros). Entonces, para el ejemplo que simulamos la rentabilidad neta sería el Rendimiento (1.000 x 12) – Gastos (1.000) – IRPF (1.000)/ Valor de la Propiedad (150.000); todo esto multiplicado x 100. Lo que resulta la rentabilidad neta de la propiedad en cuestión: 5,67%.

Una vez sabiendo cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria, está la decisión de invertir de manera individual, comprando una propiedad, o formar parte de otro modelo de negocios inmobiliarios.

Invertir sin comprar

En la actualidad, la inversión inmobiliaria tiene un grado de desarrollo que hace que no sea necesario que el inversor esté a cargo de toda la operación. Hay gestoras, fondos, sociedades y desarrolladoras que realizan todas estas tareas. De manera tal que el inversor no precisa saber cómo calcular la rentabilidad de las propiedades, sino que se limita a depositar sus euros y esperar por sus ganancias.

Hay al menos tres modalidades de conseguir rentabilidad de una propiedad:

EFT

El primer caso son los exchange-traded fund, más conocidos como ETF por sus siglas en inglés. Son fondos que tienen en su componente a distintos activos inmobiliarios (propiedades). A diferencia de la compra de una propiedad, para invertir en un fondo no son necesarios grandes cantidades de dinero. Aunque lo que se pierde aquí es la capacidad de decisión sobre el tipo de activo.

SOCIMI

Otra opción son las llamadas REITs y SOCIMIs. Las primeras remiten al mercado de inversión inmobiliaria norteamericano. En España se denominan Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, y cotizan en la bolsa, por lo que el inversor compra acciones. Se trata de inversiones a largo plazo y con una volatilidad limitada y por ello se mantienen al margen de las variaciones del mercado.

Crowdfunding

El tercer modelo de inversión es el Crowdfunding. Aquí, lo que se adquiere es una porción en la participación de un desarrollo inmobiliario. Ya sea que se esté implantando o uno a emprender.

Estas son algunas de las formas que se pude llegar a obtener rentabilidad. Existen muchas más, solo hay que informarse sobre con un asistente que brinde el mejor asesoramiento, y luego tomar la decisión adecuada.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Los beneficios del house flipping

En Invertir

Los beneficios del house flipping

1 julio, 2023 No hay comentarios

La reforma de casas para vender marca un ritmo propio en España. El house flipping deja buenos márgenes de rentabilidad, aunque el secreto es saber buscar la casa adecuada y venderla lo más pronto posible.

El house flipping comienza a tener su propia porción en el mercado inmobiliario español. Y aunque se trate de una práctica con muchos años de historia, la adquisición de una vivienda antigua para reformar y vender, tiene sus aspectos y pormenores que se deben conocer para no terminar perdiendo los euros invertidos. Desde locales comerciales, hasta pisos y viviendas, todas las propiedades son plausibles de ser acondicionadas para la venta.

En cuanto a los beneficios del house flipping, está la posibilidad de obtener buenos dividendos en un periodo de tiempo relativamente corto. Es importante también la ubicación donde se encuentra la propiedad, si se encuentra en los centros de las ciudades, o con una alta demanda. En Madrid, son muchos los inversores que se vuelcan a este modelo de negocios, con las nuevas exigencias para las construcciones en función de los criterios de sostenibilidad y eficiencia en el consumo energético. Aunque está pendiente las repercusiones que puedan tener las nuevas reglamentaciones.

Qué es el house flipping

En España, desde hace unos años progresa un modelo de negocio inmobiliario. Se trata del house flipping, que es adquirir una propiedad para renovar y vender. Pero con la particularidad de tratarse de una vivienda antigua, generalmente en mal estado y, por ello, de bajo valor de mercado.

Otro aspecto principal es el tiempo, ya que en este tipo de negocios es crucial realizar los trabajos en el menor plazo, para poder vender la nueva propiedad de manera inmediata. Aquí cabe aclarar que cuando más se extienden los tiempos de venta, menor será la rentabilidad obtenida.

Una de las tendencias actuales es comprar locales comerciales, generalmente en desuso, para convertirla en viviendas para habitar. Su menor costo de renovación, en relación a los pisos, hace que los inversores tomen esta opción de manera preferencial.

En cuanto a las viviendas y pisos, lo importante es encontrar aquellas casas cuyo valor se vio afectado por el mal estado de sus ambientes, o por la baja calidad en la eficiencia energética. Incluso aquellas propiedades que cuentan con problemas legales o no cuenten con los certificados de eficiencia adecuados a las normativas actuales.

De modo que los euros invertidos en los gastos por la compra de la vivienda o el piso, más las tramitaciones (que se estiman cerca del 10% de su valor), puedan ser recuperados con actuaciones y reformas que eleven el precio. Las ganancias que se pueden obtener, se recuperan cuando más rápido se realizan las tareas y cuanto más pronto se realiza la venta. Esa es la clave, y por lo tanto, ya se pueden encontrar profesionales y gestores que se especializan en el modelo de inversión en house flipping.

El house flipping crece en España

A partir de la diversificación del negocio inmobiliario, varios modelos de negocio se establecieron, creando sus propias gestoras, arquitectos y especialistas. Cada vez son más los estudios y desarrolladoras que brindan a los inversores servicios realmente innovadores.

Tal es el caso del modelo de negocios que se desarrollan a partir del house flipping. Se pueden encontrar contratistas que utilizan la Inteligencia Artificial para los estudios de mercado, las posibles viviendas a comprar y la viabilidad de un negocio.

Los cambios que se evidencian en el house flipping en los últimos años, provocaron toda una serie de especialidades. Los inversores, atentos a las fluctuaciones del mercado inmobiliario aportaron también al crecimiento del negocio, empujados por la demanda de vivienda estructural en España.

Luego de la pandemia, el inmobiliario había registrado resultados históricos durante 2020: más de 645.000 propiedades vendidas. Esto se dio a parir de la fuerte demanda de viviendas, pisos y locales. Principalmente en las grandes ciudades, donde el suelo para construir es escaso o nulo, el house flipping aparece como una opción de inversión en crecimiento. Madrid es una de las ciudades donde mejor desarrollado se encuentra, con inmobiliarias, gestoras, contratistas y profesionales que se han ido especializando en el modelo.

Algunas cuestiones a tener en cuenta

A la hora de volcarse en la inversión inmobiliaria, muchas personas ven en el house flipping un negocio con una buena rentabilidad y en poco tiempo. Pero no todo es tan sencillo ni mágico como parece. Hay cuestiones que se deben tener en cuenta, sobre todo cuando se trata de un modelo todavía en desarrollo.

Cierto es que reformar un piso, una vivienda u oficina, hace elevar su valor de reventa de manera inmediata. Más aún si la propiedad se encuentra en un lugar destacado y con mucha demanda de vivienda. Todas las capitales y grandes ciudades se encuentran en esta situación.

Pero se debe tener en cuenta que no toda vivienda de bajo costo es un potencial negocio. Pues, hay propiedades cuya renovación lleva una gran inversión. Por ejemplo aquellas con un deterioro tal que se hace necesario una rehabilitación casi total, para lo que se necesitan miles de euros.

Cabe recordar que de acuerdo a los datos del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), el 80% de los edificios actuales tienen certificación de eficiencia bajos: E, F y G. Son más de 4.000.000 de propiedades cuya adaptación es muy costosa., y por lo tanto es arriesgada una inversión en house flipping.

Por último, es destacable lo que se produce a partir del modelo de negocio house flipping. Además de ser una actividad que brinda buena rentabilidad y en poco tiempo, puede aportar al desarrollo de un mercado inmobiliario alicaído. Y no es menor el aporte que realiza en la valorización de las zonas en las que se renuevan las propiedades.

Como se ha dicho, el house flipping es un modelo de negocio en desarrollo. Las reglamentaciones sobre sostenibilidad, las certificaciones energéticas, e incluso la nueva ley de alquileres impactan de algún modo en la actividad. Por lo que serán necesarios nuevos ajustes y actualizaciones.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca del house flipping. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Invertir en créditos? Qué pasará con las hipotecas

En Impuestos

IRPF por la venta de un piso heredado: ¿Cómo calcularlo?

30 junio, 2023 4 comentarios

Al realizar la venta de una vivienda es necesaria la liquidación de una serie de gastos y cargas impositivas que forman parte del sistema tributario español. En esta línea, una de las consultas más frecuentes que suelen presentarse en este ámbito es en relación al cálculo del IRPF por la venta de un piso heredado.

Por ello, presentamos una guía precisa y completa para conocer cómo obtener el monto de este tributo. A su vez, detallaremos sobre qué grava, sus principales características y por qué es necesario abonarlo cuando se desea vender una inmueble heredado.

Si te encuentras en este proceso o estás pensando en llevarlo adelante y se te presenta esta inquietud, a continuación respondemos todas tus preguntas al respecto. ¡Sigue Leyendo!

¿Qué es el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF)?

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo que debe ser abonado por quienes disponen o son titulares de un residencia habitual en España. Es decir, lo que se declara son los rendimientos económicos que una persona física ha obtenido a lo largo del año anterior. En este caso, se tributará por las ganancias que han sido percibidas en el 2022 cuando deba presentarse la declaración en el calendario fiscal de 2023.

Su característica principal es su carácter progresivo. Por lo tanto, entre más altos sean los ingresos, mayor será el importe a pagar en concepto de IRPF.

El impuesto sobre la renta de personas físicas es un tributo que se exige en todo lo que corresponde al territorio español. No obstante, existen acuerdos y normativas establecidas para:

Los regímenes tributarios forales de acuerdo y convenio que se encuentran vigentes en el País Vasco y Navarra.

Las regulaciones específicas que se encuentran previstas en la normativa para Canarias, Ceuta y Melilla.

Lo dispuesto en los tratados y convenios internacionales que formen parte oficial del ordenamiento interno.

Asimismo, el impuesto sobre la renta es un tributo que se encuentra cedido, de manera parcial, a las comunidades autónomas.

En la ley orgánica de financiación de las CC.AA. y en las normativas que regulan la cesión de los tributos, se establecen cada uno de los elementos que serán suceptibles de regulación por las mismas. A saber:

Tarifas correspondientes al gravamen autonómico.

Deducciones autonómicas.

El cálculo de la cuota líquida autonómica.

¿Cómo es el cálculo del IRPF por la venta de un piso heredado?

La base tributaria del IRPF, en este caso, es el incremento patrimonial. En otras palabras, el importe a pagar se calculará en función de la diferencia entre el precio de venta de una propiedad y su valor de adquisición. Cuando se trata de una vivienda adquirida por nosotros mismos, el cálculo es sencillo. Pero ¿qué sucede cuando se debe calcular el IRPF por la venta de un piso heredado?

En primer lugar, será necesario especificar las diferencias que se presentan entre el valor de transmisión y el valor de adquisición de una vivienda.

Diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición

Como mencionamos anteriormente, el cálculo del IRPF se realiza sobre la base de la diferencia (o resta) entre el valor de transmisión de la propiedad y su valor de adquisición. A continuación, desglosaremos cada uno de estos conceptos.

Valor de transmisión del inmueble

El valor de transmisión se refiere a la ganancia neta obtenida por la venta de la propiedad. Para su cálculo, se consideran tres variables:

El precio de venta de la casa.
Los gastos asociados a la operación.
Los tributos que se debieron pagar en el momento de la transmisión.

En definitiva, el valor de transmisión será igual al importe de venta de la casa, menos los gastos y los tributos asociados. Para luego, llevar adelante el cálculo específico a la situación impositiva.

Valor de adquisición del inmueble

Este valor de adquisición está vinculado al total de inversión que se realizó sobre la propiedad. He aquí el asunto que más dudas genera al momento de calcular el IRPF por la venta de un piso heredado. Se deben tener en cuenta las siguientes variables:

El precio de adquisición de la vivienda.
Las inversiones que hayamos realizado para mejorarla.
Los gastos y tributos asociados a la herencia.
Las amortizaciones.

Ahora bien, ¿cuál es el precio de adquisición si a la vivienda la hemos heredado? La respuesta es muy simple: para calcular el IRPF por la venta de un piso heredado se debe considerar el precio de la vivienda que ha sido utilizado para declarar el impuesto de sucesiones y donaciones.

¿Cuál es la cuantía a pagar de IRPF por la venta de un piso heredado?

Una vez que se haya calculado la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, solo restará calcular el importe exacto que se deberá pagar en concepto de IRPF.

Ahora bien, como punto de partida, será necesario considerar dos escenarios posibles:

Si el incremento patrimonial arroja un resultado negativo, es un indicativo de que no se ha obtenido ningún incremento patrimonial y, en consecuencia, no se deberá pagar IRPF.
Si la resta nos da un resultado positivo, se deberá multiplicar esa cuantía por un porcentaje establecido por el Ministerio de Hacienda que dependerá de las ganancias totales. En otras palabras, el tipo de gravamen dependerá de los ingresos anuales que se hayan percibido en 2021 por la actividad económica que se lleva adelante.

Como hemos mencionado, el impuesto sobre la renta de personas físicas es un tributo de carácter progresivo, por lo tanto, funciona por tramos. Es decir, el tipo impositivo va aumentando a medida que se incrementan las ganancias. Para su cálculo, Hacienda establece un porcentaje distinto para cada uno de dichos tramos, considerando las diversas rentas que se incluyen en la base general de impuesto.

Los tramos que establece el Ministerio de Hacienda para el cálculo del importe del IRPF por la venta de un piso heredado son los siguientes:

¿Cuándo se paga el IRPF 2022 en 2023?

El calendario en 2023 para la declaración de los movimientos fiscales inició el miércoles 6 de abril y finalizó el 30 de junio.

Por otra parte, los modos de llevar adelante la presentación de la renta, continúan siendo igual al día de hoy. Es decir, si se desea realizar la declaración de forma online, se podrá presentar la documentación necesaria a lo largo del periodo de trámite en 2023. En los casos en los cuales se desee realizar la gestión de manera presencial se deberá esperar si se necesitará solicitar cita previa.

Mayores de 65 años las cargas impositivas al vender una vivienda

Hasta aquí te hemos contado acerca de cómo calcular el IRPF por la venta de un piso heredado. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

En OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.

En Formación Inmobiliaria

Cómo generar confianza en el cliente inmobiliario

30 junio, 2023 No hay comentarios

¿Te has lanzado recientemente a la aventura de la franquicia? ¿Eres nuevo en el sector de los agentes inmobiliarios independientes? ¿Estás buscando darle una vuelta de tuerca a las ventas de tu agencia? Pues, no importa si recién has aterrizado o si hace años que posees tu lugar bien ganado en el rubro, en cualquiera de sus modalidades: generar e inspirar confianza en el cliente hacia tu marca es una de las claves para alcanzar o mantenerte en el éxito. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo generar confianza en el cliente inmobiliario, en uno de los ámbitos comerciales más competitivos del mundo. Te invitamos a leer para entender mucho más sobre un tópico realmente apasionante. ¿Nos acompañas?

Frase clave: brand awareness

Para hablar en el idioma del marketing “brand awareness” es la forma técnica de denominar a un indicador que (aplicado como estrategia) es capaz de lograr que una marca sea reconocida, incorporada y recordada. Asimismo, se la reconoce en cientos de artículos y volúmenes escritos al respecto como como “conciencia de marca”.

¿Cuál es su meta? El objetivo de toda estrategia de “brand awareness” consiste en lograr que los eventuales usuarios de un determinado producto o servicio vinculen una marca al sector en el que esta se mueve o intenta instalarse. Pensar en una marca, ni bien se desee tal o cual servicio. Ejemplos hay cientos, en el inconsciente colectivo y alrededor del mundo. Muchos de ellos dependerán, obviamente, de las necesidades y preferencias de los habitantes según el punto del planeta.

En Brasil, llamaríamos “xerox” a una copia o impresión en papel; pero seguramente el ejemplo más utilizado y que mejor resume el efecto “brand awareness” o estrategia de confianza de marca sea el de las bebidas colas alrededor del mundo a las que no dudamos en llamar Coca Cola. ¿Te cabe alguna duda que el éxito de una buena estrategia de marca posicionará mejor tu marca frente a la competencia? Claro que conducir este mecanismo a dichos niveles estratosféricos no será una tarea sencilla; mucho menos en un sector tan aguerridamente competitivo como lo es el inmobiliario.

Cómo generar confianza en el cliente inmobiliario: 3 pasos

En ventas, una estrategia de marca estará ligada íntimamente a lo que denominamos “branding” o posicionamiento ideal. Para saber dónde comenzar y cómo aplicar estrategias de confianza para tu marca inmobiliaria deberíamos considerar tres objetivos a alcanzar a mediano plazo:

1 Lo memorable y lo positivo

Esto se dará cuando finalmente nuestros clientes vinculen rápidamente la mayor cantidad posible de valores con nuestra marca. Se dice que la atención al cliente en el sector inmobiliario lo es todo; por tanto, lograr un equilibrio entre lo clásico y la innovación que te vuelva diferente respecto al agente de la acera de enfrente en atención al cliente, será clave. ¿Has revisado últimamente tus estrategias de captación, mantenimiento del sector activo de tu cartera de clientes y tu atención posventa?

2 Energías volcadas a la presencia de marca

Dijimos que el objetivo de aplicar estrategias de confianza es posicionar tu marca. En este sentido, lograrlo dependerá exclusivamente de que tu agencia o servicio como agente o asesor logre un reconocimiento creciente; y que ese crecimiento a la vez pueda mantenerse en el tiempo. Para entender si tus campañas de posicionamiento de marca están dando resultado, es aconsejable medir de forma permanente y paso a paso cada reacción (positiva, negativa) de tu eventual clientela o usuario de tu servicio.

Los resultados de dichos análisis, en su línea de tiempo, te revelarán datos impensados de acuerdo a las preferencias y opinión de tus clientes sobre el servicio que ofreces. No los desestimes; por el contrario, te permitirán abordar nuevos caminos y encarar otros horizontes si estuvieras encaminando tus mecanismos de ventas de forma equívoca.

3 Pre, durante y posventa

En el sector inmobiliario, se dice que la correcta atención posventa (es decir, saber mantener el vínculo con el cliente tras el final de una negociación) abrirá las puertas casi indefectiblemente a otra diligencia, a mediano o largo plazo. La positividad de este círculo virtuoso y su efecto dominó serán casi indetectables durante las primeras temporadas de tu agencia en servicio. Sin embargo, a lo largo del tiempo, los beneficios de invertir en atención posventa se verán clara y tangiblemente.

Motores de estrategias de confianza

Para crear estrategias de confianza, deberás considerar varios elementos de importancia, comunes a aquellas compañías que pueden vanagloriarse de haber logrado su objetivo. Veamos algunos de ellos:

1 Elementos de valor al sector inmobiliario

Slogan aparte, debes encarar tus estrategias de confianza con hechos. Las ventajas y beneficios que ofreces deberán ser reales y apuntar a solucionar los problemas de los clientes. Para ello, recuerda establecer fórmulas y variables que te permitan conocer al cliente, previendo sus cambios de carácter y dando por hecho que las tendencias pueden variar y con ellas sus necesidades o viceversa.

2 Buen uso de redes sociales

Selecciona y utiliza las redes sociales que más se adapten a tu clientela y no las de tus preferencias. Emplea recursos multimedia, si es posible, de manos de profesionales del sector; ellos sabrán qué elementos utilizar (paletas de colores, elementos de impacto emotivo, etc.) para lograr un efecto positivo e instalarse más rápido y mejor en la opinión regional.

3 Innovar para ser distintos

La imagen corporativa de tus servicios debe ser fresca, creíble e importante. No importa si eres un agente inmobiliario autónomo trabajando desde la comodidad de tu piso, o si eres directivo de una agencia ya en marcha. De ser necesario, renueva sustancialmente tu imagen de marca desde cero. Nunca es tarde para encarar tu posicionamiento.

Hemos visto cómo generar confianza en el cliente inmobiliario eventual, activo y futuro. Sin dudas, es un trabajo duro. ¿Cuál es tu experiencia en estrategias de confianza? Nos encantaría conocerla.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo: