préstamo hipotecario archivos - Página 38 de 42

Hipotecas 22 abril, 2022

¿Es posible solicitar una hipoteca para comprar un terreno y construir una vivienda?

Desde Oi Real Estate queremos contarte si existe la posibilidad de solicitar un préstamo hipotecario para comprar un terreno y construir una casa. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Se puede pedir una hipoteca para un terreno y construir una casa?

Es cierto que, hoy en día, existe una importante oferta de viviendas en venta en España. Sin embargo, la realidad es que no en todos los casos resulta sencillo encontrar una que logre adaptarse completamente a nuestras necesidades, tanto porque se escape de nuestro presupuesto como porque no cuente con todo lo que requerimos.

Es por esto, y por el creciente interés por las viviendas prefabricadas, que resulta cada vez más habitual que las entidades bancarias brinden préstamos hipotecarios para comprar un terreno. De este modo, posteriormente, puedes construir una vivienda o, como mencionábamos, instalar una casa modular.

Esto quiere decir que sí es posible solicitar un préstamo hipotecario para comprar un terreno. Sin embargo, cabe destacar que con ciertas limitaciones y condicionantes, que detallaremos a continuación.

¿Cuáles son las diferentes opciones para poder solicitar una hipoteca para comprar un terreno?

Como ya hemos mencionado más arriba, comprar un terreno para construir una vivienda desde cero es cada vez más demandado. Esto se debe principalmente a la pandemia originada por el Covid-19, ya que ha modificado nuestras necesidades habitacionales y, por ende, también cambió la importancia que damos a contar con una casa con jardín o una segunda vivienda.

Por este motivo, y teniendo en claro la creciente demanda que ya existe y que irá en aumento, las entidades bancarias optan por ofrecer mayores facilidades para la financiación de la compra de un terreno en el que construir una casa.

Es por este motivo que cada vez es más habitual que las entidades bancarias ofrezcan hipotecas para comprar un terreno donde instalar casa prefabricadas.

No obstante, para que nos brinden un préstamo hipotecario que nos permita comprar un terreno, será necesario cumplir con algunos requisitos, que a continuación detallaremos en profundidad. Sin embargo, hay que tener en claro que, algunos promotores inmobiliarios y fabricantes de viviendas prefabricadas ofrecen acuerdos de financiación con ciertas entidades financieras, que te permitirá agilizar el proceso.

Hipoteca para comprar terreno

Previo a la elección del terreno en el que nos interesa construir nuestra vivienda debemos tener en cuenta algunos puntos clave. Lo primero que debemos saber es que resulta algo complicado que las entidades bancarias ofrezcan hipotecas para comprar un terreno. Es por este motivo que, probablemente tendremos que hipotecar nuestra casa en propiedad (si no lo está) para lograr financiarlo, o bien, pedir una ampliación hipotecaria. Por otro lado, en cualquier caso, será necesario que se trate de un terreno urbano, de no ser así no conseguiremos que el banco nos la conceda.

Diferentes opciones para comprar un terreno

Hipotecar tu vivienda actual

La realidad es que no resulta sencillo que nos concedan una hipoteca para comprar un terreno, por ende, es probable que tengamos que hipotecar nuestra vivienda actual para lograr financiarlo.

Préstamo personal

Además, contamos con la posibilidad de solicitar un préstamo personal. No obstante, es importante tener en claro que resultará mucho menos rentable. Ya que los créditos al consumo, por lo general, tienen un interés medio del 8%, a comparación del de un préstamo hipotecario que suele ser del 2% de media, no resulta conveniente.

Hipoteca autopromotor

Otra opción que te permitirá comprar un terreno es solicitar una hipoteca autopromotor. Hablamos de uno de los préstamos hipotecarios con mayor demanda de los últimos meses y todo indica a que esta tendencia continuará creciendo. Esto se debe, principalmente, a las ventajas que ofrece.

Como su nombre lo dice, las hipotecas autopromotor nos darán la posibilidad de financiar la construcción de una vivienda en un terreno de nuestra propiedad. Esto significa que, se trata de un préstamo hipotecario creado específicamente para aquellas personas que deseen construir su propia vivienda en un terreno que hayan adquirido. No obstante, algunos bancos permiten financiar parte del terreno por medio de dicho préstamo, sin lugar a dudas, lo transforma en una de las mejores opciones.

Por otro lado, es importante resaltar que cuando se trata de hipotecas autopromotor el plazo de devolución del dinero es menor, treinta años como máximo. Además, los intereses también son más altos que los de las hipotecas tradicionales. De todas formas, comprar una vivienda prefabricada o construir una de obra nueva desde cero por nuestro lado resulta más económico, por ende, termina saliendo a cuenta.

Los requisitos para un préstamo hipotecario para un terreno

Ya hemos mencionado que no resulta sencillo que nos concedan un préstamo hipotecario para realizar la compra de un terreno y que, probablemente, sea necesario hipotecar nuestra casa para ello o bien, solicitar una hipoteca autopromotor.

Por otro lado, es fundamental que el terreno que nos interese sea urbanizable y de nuestra propiedad. Además, será requisito que la vivienda se encuentre anclada al mismo, por lo que no serán una posibilidad las casas móviles. Será necesario también, una licencia municipal para realizar el proyecto y, una vez terminado, debemos inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

Ahora sabemos que sí que es posible solicitar una hipoteca para comprar un terreno y construir una casa. Siempre y cuando logremos cumplir con los requisitos que hemos analizado.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas solicitar una hipoteca para comprar un terreno y construir una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

Hipotecas autopromotor para construir una casa

Hipotecas 20 abril, 2022

¿Cómo pedir una hipoteca?

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber a la hora de pedir una hipoteca en 2022. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, llevar a cabo la compra de una vivienda se trata de una de las decisiones más importantes que deberás tomar en tu vida. Para conseguirlo, lo más probable es que optes por pedir una hipoteca. Solicitarla no es realmente difícil, sin embargo, sí que cuenta con varios pasos y algunos requisitos que será mejor que los verifiques antes de iniciar el proceso de compra de un inmueble.

Es por este motivo que, en esta oportunidad te acompañaremos con una guía donde detallamos el paso a paso para solicitar una hipoteca. Veamos de qué se tratan.

Pasos para pedir una hipoteca

A grandes rasgos, los pasos para pedir una hipoteca podrían resumirse de la siguiente manera:

Asegúrate de cumplir con todos los requisitos.
Busca y compara diferentes préstamos hipotecarios.
Reúne la documentación necesaria y preséntala en el banco.
Espera la respuesta.
Si fue afirmativa, elije tu casa ideal.
Revisa las condiciones de contratación.
Haz una previsión de fondos.
Visita al Notario.
Firma la hipoteca.
¡Felicidades! Ya puedes comprar tu piso.

Ahora bien, en cada uno de estos pasos hay ciertas características que deberemos evaluar para que tu solicitud hipotecaria tenga éxito. En consecuencia, será mejor que profundicemos en cada uno de ellos.

¿Cuáles son los requisitos para pedir una hipoteca?

Al solicitar un préstamo hipotecario debemos tener en cuenta que es necesario cumplir con ciertos requisitos para que el banco nos de el visto bueno:

Contar con ahorros

El requisito fundamental para solicitar una hipoteca es contar con los ahorros suficientes. Lo más habitual es que los bancos financien solo el 80% del valor total del inmueble. Por lo tanto, si estás interesado en pedir una hipoteca, deberás aportar el 20% restante.

Pero, además, el banco no financiará los gastos relacionados con la compra del inmueble ni aquellos que corresponden a la escrituración de la hipoteca. Es por ello que deberás prever un gasto adicional del 10% del valor de la vivienda.

Ingresos suficientes para pagar las cuotas

También, deberás asegurarte de que cuentas con el dinero suficiente para abonar la cuota mensual. Al respecto. La cantidad exacta puede variar de un banco a otro, sin embargo, por lo general aprobarán tu solicitud si las cuotas de la hipoteca no superan el 35% de tus ingresos netos. Se trata del porcentaje que el Banco de España recomienda destinar a la cuota hipotecaria.

Trabajo estable

Para que te concedan un préstamo hipotecario también debes tener una situación laboral estable. Se trata de un requisito sumamente lógico, ya que el banco debe asegurarse de que podrás pagar las cuotas durante los 20 o 30 años que dura un préstamo hipotecario.

Si trabajas por cuenta ajena, tendrás que contar con un contrato indefinido y tener cierta antigüedad en tu empresa (de seis meses en adelante).
En caso de ser autónomo o empresario, tendrás que ser dueño de un negocio viable y con beneficios recurrentes durante los últimos dos años como mínimo.

Otro puntos que valoran los bancos es el sector en el que trabajas. Por ejemplo, será más probable que te concedan una hipoteca si eres funcionario o si estás empleado en sectores pujantes como la informática o las nuevas tecnologías. En cambio, tus oportunidades serán más bajas si trabajas en un sector ligado a la estacionalidad, por ejemplo, la hostelería o el turismo.

Historial crediticio

Todos los bancos se encargarán de revisar tu historial crediticio al estudiar tu solicitud hipotecaria. Esto significa que, comprobarán si tienes otros préstamos vigentes y si los pagas en tiempo y forma. Esa información la consultan en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). Además, accederán a listados de morosos como ASNEF o RAI para averiguar si tienes algún impago pendiente.

Lo ideal es que solicite el préstamo hipotecario sin ninguna otra deuda vigente, ya que así tendrás muchas más posibilidades de obtener la aprobación. Contar con otros préstamos contraídos no significará una denegación automática, sin embargo, la realidad es que te restará opciones. Si estás abonando otros créditos, asegúrate de cobrar un sueldo que te permita poder hacer frente a sus cuotas y las de la hipoteca (recuerda lo que hemos mencionado más arriba sobre el endeudamiento máximo del 35%).

Si tienes alguna cuota impagada asociada a cualquier otro préstamo, no pierdas tu tiempo y no solicites un crédito hipotecario, ya que el banco rechazará tu solicitud al momento. En estos casos, lo mejor es que, primero, pagues lo que debes por esa demora y, luego, dejes pasar algunos meses antes de pedir la hipoteca.

Busca y compara diferentes préstamos hipotecarios

Cuando ya estés seguro de que cumples con todos los requisitos para pedir una hipoteca, será el momento de comparar las diferentes ofertas que hay en el mercado. Esto te dará la posibilidad de estudiar cuál es la mejor opción para ti. Por otro lado, también te ayudará conocer en profundidad las ofertas hipotecarias te ayudará a negociar con las entidades bancarias.

De manera general, en primer lugar tendrás que saber es qué tipo de hipoteca te resulta más conveniente. Si quieres saber más al respecto, sigue estos links: Hipotecas fijas, Hipotecas variables, Hipotecas mixtas.

Luego, deberás comparar tanto el TIN como el TAE de los préstamos hipotecarios:

Tipo de Interés Nominal (TIN): se trata del porcentaje que se agregará al capital cedido como remuneración durante un periodo determinado. En otras palabras, es el porcentaje fijo que se pacta con el banco como concepto de cargo por el dinero que te prestaron.

TAE: por su parte, determina la cuantía de dinero que pagarás en total por el préstamo a la entidad financiara.

Sobre esta base podrás elegir la mejor hipoteca según tus necesidades y tus posibilidades.

Reúne la documentación necesaria y preséntala en el banco

El listado de documentos que te pedirán en el banco para poder solicitar la hipoteca, independientemente de tu situación laboral, serán los siguientes

DNI, NIE o pasaporte, según corresponda.
Contrato de señal o de arras, si es que ya está firmado.
CIRBE o informe de riesgos.
Última declaración del IRPF.
Escrituras de cada propiedad inmueble que poseas.
Contrato de alquiler del inmueble si tu actual domicilio es alquilado, y últimos recibos de la renta.
Vida laboral actualizada.
Extractos bancarios recientes.

Ahora bien, si eres trabajador por cuenta ajena también te pedirán estos documentos adicionales:

Contrato laboral.
Últimas tres nóminas.
Si tuvieras otros préstamos actualmente, te pedirán los recibos de los mismos.

En el caso de que seas autónomo, los documentos adicionales serán diferentes:

Declaración anual del IVA y últimos pagos del mismo.
Últimos recibos del pago de la Seguridad Social.

Espera la respuesta el banc

Cuando ya hayas presentado toda la documentación, deberás armarte de paciencia. Pues el banco tarda unos siete días en darte la respuesta sobre la confirmación (o no) de la hipoteca. Pero no te preocupes, porque mientras tanto podrás empezar a buscar tu casa ideal.

Elige tu casa ideal

Encontrar tu casa ideal quizás sea lo que más te motive en todo este proceso tan complejo. Y en Oi Real State podemos ayudarte con ello.

Pero es cierto que existen opiniones encontradas respecto de si es mejor elegir el piso que quieres comprar antes o después de solicitar la hipoteca. Muchos se inclinarán por la primera opción, pero nuestro consejo está alineado con la segunda.

Pues al solicitar la hipoteca primero, tendrás un panorama más claro respecto del precio de los inmuebles que puedes buscar. Además, te ahorrarás la ansiedad generada por el plazo de formalización de la venta luego de haber firmado el contrato de arras.

Revisa las condiciones de contratación

Si el banco aprueba la operación, deberá informarte sobre las condiciones de la hipoteca. Para ello te entregarán toda esta documentación:

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Allí se detallarán las condiciones de financiación que el banco te ha ofrecido.
Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). ¡Atención! En ella aparece la información más importante del préstamo hipotecario: si fue concedido en otra divisa, cuáles son los gastos de constitución a pagar por parte del cliente y si se usa algún índice de referencia para calcular el interés, entre otras.
Una copia del contrato hipotecario.
Un documento donde se informa sobre los gastos de hipoteca que deberá costear el cliente. Por ley, solo deberías hacerte cargo de la tasación y de los gastos de escritura.
Si la hipoteca es variable, también te entregarán un documento donde se detallan los distintos precios de las cuotas en los meses correspondientes.
Por último, te entregarán un documento advirtiéndote que te asesores con un notario antes de la firma.

Haz una previsión de fondos

La previsión de fondos no es otra cosa que ingresar una cuantía de dinero en tu cuenta bancaria, que se utilizará para pagar los gastos de formalización de las escrituras de compraventa y de la hipoteca. Además, de aquí se descontará el importe de la vivienda que el banco no te financie.

Cuando hablábamos al principio de los ahorros requeridos para solicitar una hipoteca, nos referíamos exactamente a esto.

Visita al notario

Ya no queda demasiado por hacer. Pues este paso consiste solo en seleccionar la notaría con la que quieres firmar tu hipoteca.

Lo más aconsejable es que visites al notario unos días antes de la firma. Pues él verificará que hayas recibido toda la documentación pertinente, te explicará las condiciones de contratación de la hipoteca de manera sencilla y te realizará un test para asegurarse de que has entendido todas las cláusulas del contrato.

Cabe destacar que sus servicios serán gratuitos, pues recibir su asesoramiento es tu derecho.

Firma la hipoteca

¡Finalmente hemos llegado al último paso para la contratación de tu hipoteca! Y consiste en la firma de las escrituras de la hipoteca y del contrato de compraventa. La firma se realizará en la notaría y será obligatorio que, además de ti, se presente el apoderado de tu banco y el vendedor del inmueble.

Tras la formalización de ambos contratos y la entrega del dinero correspondiente al vendedor, ¡ya te habrás convertido oficialmente en propietario!

Entonces verás que todo este proceso, que es un poco largo y complejo, habrá valido la pena. Pues habrás cumplido tu objetivo de tener tu casa propia, o bien de invertir en bienes inmuebles para incrementar tus ingresos.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los trámites para cancelar la hipoteca al terminar de pagar tu casa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

Las mejores hipotecas fijas abril 2022

Hipotecas 19 abril, 2022

Levantamiento de hipoteca: ¿De qué se trata?

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo llevar a cabo el levantamiento de hipoteca y cuál es su principal funcionalidad. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

De la misma manera que para llevar a cabo el préstamo hipotecario, fue necesarios realizar distintos trámites. Por ejemplo, la firma del contrato de compraventa ante un notario, o bien, la tasación de la casa, para dar inicio al levantamiento de hipoteca también debemos hacer frente a ciertos trámites que, sin lugar a dudas, implican un nuevo gasto. En el siguiente artículo nos encargaremos de contarte cada detalle del levantamiento de hipoteca para que comprenda a la perfección y de manera transparente de qué se trata. Toma nota y pon mucha atención para descubrirlo.

Levantamiento de hipoteca: ¿Qué es?

Cuando hablamos de levantamiento de hipoteca, nos referimos a un trámite que sirve para informar y acreditar ante las Administraciones pertinentes y a la sociedad en general que la propiedad ya te pertenece por completo y el préstamo hipotecario ha llegado a su fin, siendo abonado de manera íntegra.

Como mencionamos más arriba, debes tener en claro que para levantar hipoteca también será necesario llevar a cabo distintos trámites. Con respecto a este punto, debes tener en cuenta que haber realizado el pago de la última cuota no implica la cancelación automática de tu préstamo hipotecario. Para conseguirlo, es necesario que realices un levantamiento de hipoteca.

¿Por qué debería llevar a cabo un levantamiento de hipoteca?

La realidad es que el levantamiento de hipoteca no se trata de un requisito que resulte obligatorio y que va a implicar un nuevo gasto para tu economía que puede variar en función del importe del crédito inicial. No obstante, sí que es muy aconsejable llevarlo a cabo una vez que hayas terminado de pagar el préstamo hipotecario.

El principal motivo es que se trata de un proceso que significa transmitir al Registro de la Propiedad la extinción de las cargas hipotecarias de la vivienda luego del pago del préstamo hipotecario. De este modo, si en un futuro te interesa vender el inmueble, o bien, solicitar un segundo préstamo hipotecario, por ejemplo, la información registral dejará ver cuál es la situación real de la propiedad.

En caso contrario, los datos oficiales se mantendrán de ese modo durante 20 años. Esto quiere decir que continuarán vinculando al inmueble con las cargas hipotecarias, a pesar de que estas ya hayan sido abonadas en su totalidad. Esto, sin lugar a dudas, puede generar dificultades a la hora de llevar a cabo cualquier tipo de operación inmobiliaria. Una vez transcurridas esas dos décadas, el Registro deberá actualizar dicha información, eliminando todas las cargas de manera automática.

¿Cómo puedo llevar a cabo un levantamiento de hipoteca?

A la hora de realizar el levantamiento de hipoteca es muy habitual que uno no sepa por dónde debe comenzar. No debes preocuparte, aquí te explicaremos cómo hacerlo.

En primer lugar, al no tratarse de un trámite de obligatorio cumplimiento, cuentas con dos opciones para llevar a cabo el levantamiento de tu préstamo hipotecario. Puedes hacerlo por medio de la entidad financiera con la que has firmado la hipoteca o bien, por tu cuenta.

Levantamiento de hipoteca con entidad financiera

Llevar a cabo el levantamiento de hipoteca por medio de la entidad financiera con la que habías firmado el préstamo hipotecario es muy simple. Se trata del procedimiento más fácil, ya que el banco o caja pertinente se ocupará de llevar a cabo todos los pasos. Lo único que tendrás que hacer es realizar la solicitud del levantamiento de hipoteca.

Levantamiento de hipoteca por cuenta propia

Cuando se trata de levantar la hipoteca por cuenta propia debes tener en claro que serás tú quien deberá ocuparse de cumplir con cada uno de los requisitos. Además, será necesario presentar toda la documentación que sea requerida. Aquí te detallaremos paso a paso todos los puntos de lo que tendrás que hacer para levantar la hipoteca:

Solicitud: debes solicitar a la entidad financiera con la que tenías el préstamo hipotecario un certificado de saldos de deuda cero. A pesar de que esto debería ser gratuito, la realidad es que una gran cantidad de bancos pueden cobrar una comisión por este trámite.

Notario: lo siguiente es dirigirte a un notario con dicho documento y solicitar la realización de una escritura de cancelación. Tendrá que ser firmada por ti y el apoderado de la entidad financiera. El valor puede variar dependiendo del fedatario elegido y el importe del préstamo hipotecario.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: será necesario cumplimentar y presentar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la Agencia Tributaria. Es cierto que hay que presentarlo, sin embargo esto no supondrá ningún coste al estar exento de pago.

Registro de la Propiedad: por último deberás dirigirte al Registro de la Propiedad con la escritura y el resguardo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Allí tendrás que presentar el formulario de levantamiento de carga. Esto tiene un valor que puede ir de los 25 euros en adelante.

Una vez que hayas realizado todos estos pasos, para comprobar que todo se encuentra en orden, lo más aconsejable es solicitar una nota simple del inmueble para asegurarte de que, efectivamente, la vivienda ya se encuentra completamente libre de cargas.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión con respecto al levantamiento de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

¿Cómo reclamar la cláusula suelo?

Hipotecas 19 abril, 2022

¿Qué debe tener una vivienda para hacer una buena inversión?

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca con respecto a la vivienda para hacer una buena inversión. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

A la hora de llevar a cabo la solicitud un préstamo hipotecario resulta muy importante tener en claro qué es lo que debe tener una vivienda y cuál es el momento de mercado inmobiliario para realizar una buena inversión.

La vivienda en España

Sin lugar a dudas, España se trata de un país muy apegado a la vivienda, cuenta con un porcentaje de población con vivienda en propiedad del 75,1%. La compraventa de viviendas es considerada la principal inversión, sin embargo, debemos saber cómo hacerlo.

Falta de liquidez

Lo primero que debemos tener en cuenta, es que se trata de una inversión que no cuenta con liquidez y es posible que pasen varias semanas o hasta meses para lograr materializar la decisión de comprar o vender. Si fuéramos propietarios de acciones, no nos encontraríamos con grandes complicaciones para venderlas, en el caso de la inversión inmobiliaria la falta de liquidez podría ocasionar que se termine vendiendo por debajo del mercado o con pérdidas, deberíamos deshacernos de esta propiedad lo antes posible.

Gastos de compraventa

A esto se le unen los gastos de compraventa. Si se trata de una vivienda de primera mano debemos afrontar el IVA, notaría y los costes asociados al solicitar un préstamo hipotecario. Para un inmueble de segunda mano, será necesario hacer frente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el impuesto de plusvalía municipal (a pesar de que se carga a la parte vendedora es habitual que repercuta en el coste) y el coste registral por la inscripción de la compraventa.

Compromiso

El apalancamiento da pie a un efecto multiplicador de beneficios, sin embargo, también de pérdidas. La compra de una vivienda es una muy buena inversión pero se trata de un compromiso a largo plazo, en donde debemos abonar una cuota hipotecaria que generará intereses tanto si genera flujos en especie (renta en especie por vivir) o una renta de alquiler.

Riesgo por localización

No muchas veces se tiene en cuenta el riesgo por la localización. Un entorno que se va degradando, con un gobierno cuya política (fiscal y legislativa) resulta contraria a los intereses de los propietarios. En última instancia, nos encontramos impulsando una inversión que no únicamente atacaría al patrimonio del propietario, sino que lo haría incluso cuando se está perdiendo el trabajo, fuente de los ingresos personales.

Es por todos estos motivos que debemos saber qué debe tener una vivienda para invertir para hacer una buena inversión. Aquí te explicaremos algunas pautas orientativas para intentar filtrar las mejores opciones de vivienda para realizar una buena inversión.

Relación entre tus ingresos y el pago del préstamo hipotecario

Más allá de que el préstamo hipotecario sea a tipo fijo o bien a tipo variable vinculado al Euribor, no es para nada aconsejable que sea mayor al 36% de nuestros ingresos personales para hacer una buena inversión. Ya que nos encontraremos sujetos a un apalancamiento financiero durante un largo periodo de tiempo.

Entender el valor del inmueble para comprar

Es necesario tener en claro que cada vez que busquemos una vivienda adecuada para hacer una buena inversión, debemos poner el foco en su precio que se moverá según el momento del mercado inmobiliario y será determinante para saber si estamos realizando una buena compra o no.

La mejor manera que tenemos para valorarlo es por medio de la ratio precio/alquiler. En otras palabras, se trata de comprar el coste de la vivienda más las potenciales reformas frente al alquiler medio de la zona descontando los gastos vinculados. Mientras más baja resulte esa relación, más elevado será el descuento que tendrá la vivienda frente a similares del entorno.

Analizar los flujos de caja

En caso de que el inmueble que nos interesa comprar no sea para que nos ofrezca una renta en especie y vivir en ella sino para alquilar, es fundamental llevar a cabo un análisis del flujo de caja. Es decir, lo que ingresa ante lo que sale. En ese punto será necesario tener en cuenta si se puede cubrir el capital del préstamo hipotecario, los intereses, los impuestos y el seguro con el alquiler mensual.

La rentabilidad del capital

Debido a que se trata de un activo que no posee liquidez y que compromete nuestro capital a largo plazo debemos ser sumamente exigentes en la rentabilidad que nos interesa obtener. Debemos poner la atención en el ROI (Return Of Investment) que se encarga de medir la cantidad de dinero o beneficio que se obtiene de una inversión como porcentaje de su coste.

Por ejemplo, si suponemos que compramos un inmueble por 120 000 euros, pero hemos adelantado 30 000 euros, además de otros 20 000 euros en rehabilitación. Hemos gastado en la vivienda unos 50 000 euros pero su coste de tasación es de 170 000 euros. Nuestra posición patrimonial es de 120 000 euros (se trata de la tasación menos costes), por lo que nuestro ROI sería de 70,8% (120 000/170 000). En este caso, mientras más elevado sea el apalancamiento, mayor impacto en el aumento del ROI.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los puntos a tener en cuenta para hacer una buena inversión al comprar una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

Hipotecas: vinculaciones y cláusulas abusivas

Hipotecas 18 abril, 2022

Hipoteca tácita: ¿De qué se trata?

Desde Oi Real Estate queremos contarte a qué nos referimos cuando hablamos de hipoteca tácita. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En una compra venta de inmuebles es fundamental revisar diferentes aspectos para llevar a cabo la misma con las garantías necesarias, evitando de este modo responsabilidades futuras. Una de ellas es comprobar que las obligaciones de pago propias del inmueble se encuentran al corriente, no adeudándose ninguna cantidad correspondiente al Impuesto de Bienes Inmuebles.

¿Qué es una hipoteca tácita?

Se trata de una garantía de la deuda tributaria en favor del Estado, las comunidades autónomas o las entidades en virtud de la cual, para ciertos tributos que gravan de manera periódica bienes, el crédito garantizado tiene preferencia incluso frente a los acreedores inscritos con anterioridad a que lo haya hecho la Administración respecto de las dos últimas anualidades vencidas y no satisfechas.

Es decir que, cuando hablamos de una hipoteca tácita nos referimos a un derecho real de garantía sobre un bien inmueble. Dicho derecho brinda una preferencia de cobro a la administración pública respecto al pago de ciertos impuestos que se encuentran vinculados con ese bien.

En otras palabras, se trata de una forma con la que cuenta la administración de un país de garantizarse el cobro de ciertos impuestos. Estos, por lo general, se encuentran relacionados con el bien en cuestión. De esta manera y sin la necesidad de contar con el consentimiento del deudor, la administración pasa a ser preferente en el cobro.

Impuestos gravados con la hipoteca legal tácita

Este derecho real, también conocido como hipoteca legal tácita, solo tiene la posibilidad de gravar los impuestos directamente vinculados con el bien. En el caso de España, el más común es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Es por este motivo que, uno de los deudores más comunes suele ser la administración local que lo gestiona.

Esto quiere decir que, no es posible hacer uso de este derecho de cobro para otro tipo de impuestos. Esto se debe, entre otras causas, a que para eso se encuentra el procedimiento de afección de bienes, que mencionaremos en detalle más abajo. Es por esto que, únicamente es de utilidad para gestionar el cobro de los impuestos que gravan la vivienda o bien objeto del impago.

Puntos a tener en cuenta

Por lo general, podemos ver que existen ciertas diferencias entre países en lo que refiere a la legislación tributaria. No obstante, también se generan una serie de concordancias cuya base es el derecho natural que rige a la mayor parte de las leyes. En el caso de la administración estas están enfocadas en la protección del contribuyente y en garantizar el cobro del impuesto:

La preferencia de cobro es prácticamente absoluta para la administración. De este modo, será el primero en cobrar, incluso por delante de la entidad financiera que concede el préstamo hipotecario.

Sin lugar a dudas, la cantidad a pagar abarca intereses de demora y otros costes en que se incurra en la gestión del cobro.

Por lo general, si el deudor principal se trata del titular, la gestión del cobro es prácticamente automática. No sucede de la misma manera cuando es un tercero el adquiriente. En este caso, debe haber un aviso previo con todo lo que esto conlleva.

Habitualmente se encuentra limitado a dos mensualidades, ya que lo más importante es hacer prevalecer siempre la protección del deudor. El principal objetivo se centra en evitar con dichos pagos su destrucción económica.

La afección de bienes y la hipoteca legal tácita

Cada año se llevan a cabo una gran cantidad de compraventas de bienes inmuebles y muchas ante notario. En estos casos los notarios solicitan la información tributaria y catastral de la vivienda. En los documentos podemos ver las deudas pendientes vinculadas al inmueble que se transmite. Y además, se advierte sobre las responsabilidades en las cuales los adquirentes pueden incurrir.

En una transmisión de inmuebles, solo hay una recaudación tributaria específica. La ley que se encarga de regular este cobro de impuestos es la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria (LGT). Además, el Real decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo, se ocupa de regular el Texto refundido de la Ley de haciendas locales (TRLRHL). Estas dos a su vez regulan los procedimientos y las garantías para hacer efectivo el cobro de los impuestos. Dos de los procedimientos más habituales en el ámbito de la recaudación tributaria son la afección de bienes y la hipoteca tácita.

Diferencias entre la hipoteca legal tácita y la afección de bienes

A causa de que en más de una ocasión se da la situación de confundir estos dos términos, resulta fundamental dejar en claro cuáles son sus principales diferencias:

Cuando se trata de una afección de bienes, el deudor debe ser declarado previamente fallido. Una vez que su deuda sea reconocida, esta no incluirá intereses de demora ni gastos. No obstante, en el caso de una hipoteca tácita, no será necesario llevar a cabo esta declaración y sí se incluyen los gastos.

Por otro lado, en la afección de bienes no contamos con un derecho preferente claro y depende de ciertas circunstancias. En el caso de la hipoteca tácita la administración siempre deberá cobrar primero, por delante del resto de acreedores.

Además, con respecto a los ejercicios a cobrar, en la afección de bienes estos serán todos aquellos que no hayan prescrito. Cuando se trata de una hipoteca tácita, solo se incluirán los del año en curso y el inmediatamente anterior.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la hipoteca legal tácita. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

Hipotecas: vinculaciones y cláusulas abusivas

Hipotecas 12 abril, 2022

Todo lo que debes saber sobre los pisos de los bancos

Desde Oi Real Estate queremos contar en qué consisten los pisos de los bancos. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es muy probable que hayas escuchado hablar sobre los pisos de los bancos, tanto a amigos como a conocidos que aconsejan optar o no por tomar esta opción al momento de llevar a cabo la compra de una vivienda. Sin embargo, es lógico que nos surja la duda y no estemos seguro de a quién debemos poner más atención. Se trata de una gran opción o, por el contrario, aquel conocido te ofrece una vez más lo que le funciona particularmente a él.

No te preocupes, en este artículo te lo explicaremos. Los expertos en el sector hipotecario han realizado un análisis sumamente sencillo para entender todo lo que debes saber sobre los pisos de los bancos. De este modo, podrás contar, con toda la información que necesitas para poder tomar la mejor decisión en la compra de la casa que mejor se adapte a ti. Pon atención y toma nota.

Pisos de los bancos: ¿De qué se trata?

En primer lugar, resulta necesario dejar en claro qué son los pisos de los bancos. Adentrémonos un poco en lo que refiere a este concepto, para lograr entender a qué nos referimos cuando mencionamos a los pisos de los bancos. Así se les llama a aquellas viviendas que son propiedad de las entidades bancarias, en ocasiones como parte de adjudicaciones y, otras veces, directamente como inversión.

En la actualidad, son muchas las entidades que brindan servicios de venta o alquiler de vivienda de manera directa o bien, por medio de sus propios portales inmobiliarios.

El proceso para llevar a cabo la compra de un piso de una entidad financiera no es diferente al de comprar una casa al uso. No obstante, las diferencias se deben fundamentalmente a la financiación. Aquí te explicaremos todas las ventajas y los puntos en contra de las casas que ofrecen las entidades bancarias.

¿Cuáles son las ventajas de los pisos de los bancos?

Qué es lo que hace que estos pisos representen una opción atractiva. Pues, principalmente, se trata de tres aspectos principales. Sin lugar a dudas, suelen ser los motivos que por lo general generan que optemos por una vivienda u otra.

El precio de la vivienda

Sin dudas, el precio es el principal filtro de la mayoría de los compradores. Los pisos de los bancos se encuentran a buen precio gracias a que, en ocasiones, encontramos promociones sumamente atractivas con descuentos que no debes perderte. Lo recomendable es que permanezcas muy atento a este tipo de ofertas, por medio de portales, newsletter, entre otros. Se trata de oportunidades increíbles que no debes dejar pasar.

Un porcentaje de financiación más elevado

Siempre que contrates un préstamo hipotecario con el propio banco obtendrás un mayor porcentaje de financiación. Lo más aconsejable es tener en claro qué tipo de vivienda puedes comprar con tu salario. Si no estás, puedes consultar nuestro post sobre qué casa te puedes comprar dependiendo de tu sueldo.

Préstamos hipotecarios más largos

Los plazos de estas hipotecas son más largos. Es por este motivo que es posible llegar a pagarlas de manera más cómoda.

Puntos en contra de los pisos de los bancos

La realidad es que también podemos encontrar desventajas en este tipo de pisos.

Pueden encontrarse en mal estado

Al ser pisos embargados con un proceso de desahucio, es muy probable que tengan algún daño ocasionado por los propietarios anteriores o bien, por el paso del tiempo.

No siempre son más baratos que los pisos normales

A pesar de que puntualmente se lancen descuentos promocionales, lo más común es que se vendan a precio de mercado. Por lo general, las rebajas publicitadas se aplican sobre el valor original, es decir, previo al embargo. De modo que no resultan tan atractivas como puede parecer a simple vista.

Es necesario tener ahorros para comprarlos

Si bien los bancos suelen financiar hasta el 100% del valor de sus viviendas, aún será necesario contar con ahorros para pagar los gastos de escrituración.

Oferta limitada

Por otro lado, la oferta de estos pisos es bastante limitada, dado que los bancos ya han conseguido colocar la mayoría de las viviendas que embargó tras la ejecución de sus hipotecas de mayor riesgo.

¿Cómo buscar, encontrar y comprar un piso de la entidad bancaria?

A modo de recomendación, hemos reunido los puntos fundamentales que debes tener en cuenta para que todo salga bien y sin ningún inconveniente cuando te decidas por uno de los pisos de los bancos:

El precio del piso

La realidad es que, si bien es cierto que por lo general resultan más económicos que otro tipo de pisos, tampoco es algo que debemos dar por hecho. Debes tener en cuenta cada posible pormenor. Además, si te interesa, puedes comparar el precio con otros pisos de la zona donde te interesaría vivir. O bien, otra opción es acudir a expertos hipotecarios que te informen sobre el valor de la vivienda para que el resultado final se ajuste lo mejor posible a tu presupuesto y expectativas.

El estado del piso

Este punto es muy importante, se trata de algo que deberías hacer siempre, principalmente cuando se trata de pisos de segunda mano. No obstante, esto puede representar una oportunidad para llevar a cabo una reforma y dejar el piso, de entrada, lo más parecido a la vivienda con la que siempre has soñado. Revisa de manera detallada el estado de las instalaciones y piensa cuánto tendrás que invertir en dejarlo todo como tú deseas.

¿Vale la pena comprar un piso de banco?

No hay una respuesta exacta para esta pregunta, dependerá de la situación. El tipo de viviendas que venden las entidades financieras tienen sus ventajas y sus puntos en contra, de modo que no son ideales para todo el mundo. Aquí te mostraremos a qué dos perfiles sí les puede interesar comprar una de estas casas:

Si tienes pocos ahorros: esto se debe a que muchos bancos financian la compra de sus pisos al 100%, se trata de una gran ventaja si no tienes mucho dinero ahorrado. Ten en cuenta que, será necesario contar con un 10% del valor de la vivienda ahorrado para los gastos de compraventa.

Si encuentras una verdadera oportunidad: también puede ser interesante comprar el piso o la casa de una entidad bancaria si encontramos una oferta sumamente rebajada. Sin embargo, deberás asegurarte antes de que el descuento sea real.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los pisos de los bancos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

¿Qué tipo de casa puedo comprar dependiendo de mi sueldo?

Hipotecas 12 abril, 2022

Intereses de demora en préstamos

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo funcionan los intereses de demora tanto en los préstamos hipotecarios como en los personales. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cuando hablamos del interés de demora nos referimos al tipo de interés expresado en forma de porcentaje que se pacta abonar si no se cumple el plazo fijado con una entidad para el pago de una deuda. En otras palabras, es lo que ambas partes acuerdan que se pagará en una deuda si se incumple el calendario de pagos. Los intereses de demora se aplican, por ejemplo, por Hacienda si no se han declarado algunos ingresos en declaraciones de la renta pasadas, de modo que nos hacen una paralela calculando lo que deberíamos haber pagado de más, sumado a los intereses de esa suma desde ese momento hasta el presente. Además, se nos pueden aplicar por una entidad bancaria en caso de retrasarnos con el pago de una cuota de un préstamo personal o de una hipoteca.

Cómo aplican intereses de demora las entidades bancarias

Lo que hicieron las entidades bancarias con los intereses de demora hasta el momento fue variabilizarlos. Esto significa que pueden variar dependiendo del tipo de préstamo, de la cuantía, de los días de retraso en la devolución del mismo y claro, del perfil del cliente, mientras más débil en la negociación, peores condiciones. La media que venían cobrando las entidades desde los 2000 eran aproximadamente ocho puntos porcentuales por encima de la remuneración del crédito. Esto significa que, si los tipos de interés para financiarse se ubicaban entre el 10-15% en esos años, los bancos aplicaban entre un 18 y un 23% de interés en casos de demora.

Sin embargo, una gran cantidad de consumidores con dificultades comenzaron a cuestionar la abusividad de estos tipos de interés ante los tribunales. De hecho, la Ley de Represión de la Usura de 1908 define que será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales.

¿Qué sucedió con el interés de demora de Banco Santander?

Se dio un importante cambio en estas prácticas luego de la decisión tomada por el Banco Santander en 2011. Santander emprendió un litigio contra un cliente canario que se retrasó en el pago de las cuotas de un préstamo de 16 473 euros. Por los impagos, la asesoría jurídica de la entidad reclamaba unos 5000 euros en concepto de intereses de demora. En otras palabras, más elevado que la cantidad pendiente de pago. Estos intereses se calculaban sumándole al interés al que se concedió el crédito (el 11,8%) diez puntos porcentuales hasta los 21,8%, únicamente por retrasarse en el pago. El Tribunal de primera instancia canario le dio, en un primer momento, la razón al banco. Sin embargo, el cliente apeló a la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, ganando en segunda instancia.

La Audiencia Provincial eximió al cliente de pagar los intereses de demora. El Banco Santander nuevamente recurrió ante el Tribunal Supremo, no obstante, solo logró que el Tribunal Supremo dictara sentencia favorable al ciudadano y creara una interesante doctrina, cualificando y cuantificando el interés de demora aplicable a un préstamo personal.

De modo que, cuando un banco no se ajuste a este límite, la justicia podrá además de invalidarlo, obligar la entidad a no cobrar nada en concepto de intereses de demora. Por ende, como el interés de demora de un préstamo sólo puede superar en dos puntos porcentuales el interés aplicado al préstamo concedido, si el interés medio de los préstamos al consumo se situaba en el 8,05% durante el primer trimestre del año en que se solicitó, en caso de retraso en el pago de la deuda sólo se podría cobrar hasta un 10,05% de intereses. Y todo lo que supere el 10,05% se considera abusivo.

Intereses de demora según el tipo de préstamo

Según afirma la ley, hay diferencias entre los intereses de demora a aplicar a los préstamos hipotecarios y a los préstamos personales.

Cuando se trata de préstamos hipotecarios el interés de demora se encuentra limitado a 3 veces el tipo de interés legal del dinero. Es decir, el tipo de interés legal del dinero en 2015 fue del 3,5%, de modo que el interés de demora que se aplique en este año por impago no podría ser mayor al 10,5%.

En el caso de los intereses de demora aplicables a préstamos personales, la reciente sentencia del Tribunal Supremo ha determinado que son abusivos los intereses de demora que superen la suma de dos puntos al interés pactado.

¿Qué hacer si voy a retrasarme en el pago de una cuota?

Imaginemos que alguien se vaya a retrasar en el pago de una cuota de un préstamo personal por cualquier motivo. La entidad bancaria, apenas se genere el impago, exigirá el pago de una comisión por reclamación de posiciones deudoras. A esto, le sumará el interés de demora calculado según la cantidad de días de retraso en el pago. Cuando el pago vuelva a la normalidad porque conseguimos los ingresos necesarios para devolver la cuota impagada, en caso de que el interés de demora que nos hayan aplicado se superior en dos puntos el interés de nuestro préstamo, tendremos la posibilidad de exigir al banco que nos modifique la liquidación, quitándonos los intereses de demora por nulidad de la cláusula. Puede que la entidad financiera, en un principio, ignore nuestro escrito. De ser así tendremos que aceptar el cobro de la liquidación presentada y luego realizar un reclamo por escrito:

En primer lugar debemos reclamar ante el Defensor del Cliente de la entidad.

En caso de que la respuesta sea desfavorable, debemos dirigirnos al Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España.

Y por último, debemos optar por el recurso de los tribunales.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los intereses de demora en préstamos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

Carencia de hipoteca: ¿de qué se trata?

Hipotecas 11 abril, 2022

Hipotecante no deudor: ¿De qué se trata?

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre la figura del hipotecante no deudor, qué ventajas nos ofrece y cuáles son las obligaciones a las que debe hacer frente. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Hipotecante no deudor

Sin lugar a dudas, no se trata de una figura muy habitual en la mayoría de préstamos hipotecarios. Sin embargo, existe y es aceptado por las entidades bancarias. Es por este motivo que resulta importante saber de qué se trata y cómo funciona.

¿Qué es un hipotecante no deudor?

Lo más común en el momento en que una persona formaliza un préstamo hipotecario, puede ser tanto para comprar un inmueble como para cualquier otra finalidad, es que sea también el propietario del bien que se hipoteca. No obstante, esto no ocurre de esta manera cuando se trata de un hipotecante no deudor. Cuando hablamos de hipotecante no deudor nos referimos a una persona física o jurídica que, contando con un inmueble en propiedad, lo ofrece a modo de garantía al acreedor financiero o entidad bancaria para que éste formalice un préstamo con un tercero. De ahí viene su nombre, ya que brinda un bien para hipotecar y sin embargo no se trata del deudor de la hipoteca, es fundamental tener esto en claro para comprender bien sus características principales.

Las características principales de esta figura

Se trata de una figura que brinda un activo inmobiliario al acreedor financiero. No obstante, no se trata del deudor y, algo importante que lo diferencia de éste, que debe responder del préstamo con todo su patrimonio, es que un hipotecante no deudor responderá solo con la finca hipotecada. Esto es muy importante, ya que limita su garantía. El hipotecante no deudor, si llegase a perder su inmueble por impago del deudor a la entidad financiera, se subroga en los derechos de ésta. Dicho de otra manera, tiene la posibilidad de reclamar el importe impagado al deudor. Esto se trata de una ventaja, porque le permite continuar reclamando a pesar de que haya perdido el inmueble para intentar recuperar lo perdido, a pesar de que la realidad es que en estos casos es muy complejo conseguirlo.

Además, se encuentra obligado a conservar el inmueble mientras continúe la carga hipotecaria en vigor. En otras palabras, mientras la hipoteca no se haya liquidado por completo. En caso de tener la intención de venderlo, el hipotecante no deudor deberá cancelar el préstamo que garantiza. Aquí nos encontramos con uno de los conflictos que puede darse entre deudor e hipotecante. Ya que debería ser el deudor el que se hiciera cargo de esa posible cancelación.

Por otro lado, esta figura no está obligada a asegurar el inmueble hipotecado, como mínimo para el caso de incendio, como cualquier otro préstamo hipotecario.

¿Qué diferencia hay entre un hipotecante no deudor y un avalista?

La principal diferencia que podemos encontrar entre esta figura y un avalista es bastante similar a la que mencionábamos que se da entre el hipotecante no deudor y el deudor. El avalista, del mismo modo que el deudor, debe responder con todo su patrimonio si se da un caso de impago del deudor. De modo que no tiene limitada su responsabilidad, a diferencia del esta figura, que deberá responder solo con la finca hipotecada y, además, puede continuar reclamando al deudor en caso de ejecución del inmueble por parte del banco.

Por otro lado, la condición de avalista se transmite en herencia. Esto significa que, los herederos se pueden encontrar respondiendo de la deuda que fue contraída por el deudor en caso de que éste no lo haga. Mientras que, en el caso del hipotecante no deudor los herederos recibirían el bien hipotecado, sin embargo, continuarán únicamente respondiendo con el inmueble.

¿Para qué sirve esta figura?

Dentro del ámbito de los préstamos hipotecarios para llevar a cabo la compra de vivienda, el hipotecante no deudor se trata de una figura que nos brinda la posibilidad de alcanzar el 100% de la financiación que necesitamos. Esto sucede de la siguiente manera, la entidad bancaria concede un préstamo hipotecario que cuenta con una cobertura del 80% sobre el inmueble a comprar y por otro lado, también realiza el porcentaje restante, en este caso sería el 20%, sobre el inmueble del hipotecante no deudor. Eso sí, siempre y cuando el deudor logre demostrar que cuenta con los ingresos que son necesarios para poder hacer frente a los dos préstamos.

Por el lado del hipotecante no deudor, se trata de una figura sumamente interesante gracias a la ya mencionada más arriba limitación de su responsabilidad y también, a la acción de regreso contra el deudor si se da un caso de impago. De modo que el hipotecante no deudor se trata de una figura muy completa y funcional, más que nada dentro del ámbito hipotecario, a pesar de que no únicamente se limite a él.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la figura del hipotecante no deudor y los beneficios que tiene para ofrecernos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

FEIN y FiAE: fichas que tienes que leer al contratar un préstamo hipotecario

Hipotecas 11 abril, 2022

¿Cómo reclamar gastos de formalización de la hipoteca?

Desde Oi Real Estate queremos contarte si es posible reclamar gastos de formalización de tu préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Los gastos de formalización del préstamo hipotecario han generado bastante polémica. Nada raro en las entidades bancarias, que en los últimos años han ganado cierta mala prensa en este sentido. El foco ya no se centra en si fuimos obligados a abonar una cláusula suelo. Lo que nos cuestionamos en este momento es si nos han cobrado gastos que no debíamos pagar porque no nos correspondía a nosotros. Lo bueno es que es posible reclamarlos en caso de haber sido afectados.

¿Qué son los gastos de formalización en un préstamo hipotecario?

En primer lugar, debemos dejar en claro de qué se tratan estos gastos. Cuando hablamos de gastos de formalización de la Hipoteca nos referimos a aquellos derivados del pago de la notaría, al Registro de la Propiedad, a la gestoría y los que refieren a tasaciones e impuestos.

Se trata de muchas cosas diferentes, lo que se refleja en una gran cantidad de gastos. Aquí te explicaremos cuáles te corresponde abonar a ti como comprador de un inmueble con hipoteca.

Notaría

En el caso de los gastos de notaría debes pagar tú, sin embargo, quien elige es el banco. Esta es la duda con la que se encuentran muchas personas. En estos gastos se encuentran, la factura de la notaría de la firma del préstamo y la escritura de la hipoteca.

Los gastos por lo general rondan entre el 0,1 y el 0,5% respecto de la responsabilidad hipotecaria, a lo que se le debe sumar el coste por cada hoja de la escritura.

En este sentido, lo único que podemos reclamar es la factura de la notaría respecto a la operación de firma de la hipoteca, no de la compraventa.

Registro de la Propiedad

Cualquier carga o gravamen que recaiga o bien, se constituya sobre una vivienda tendrá que inscribirse en el Registro de la Propiedad. Al realizar un préstamo hipotecario para la compra de un inmueble, se debe hacer lo correspondiente sobre dicha vivienda para que sea de utilidad pública y probatoria para la entidad bancaria o cualquier comprador posterior.

El interés fundamental de todas las partes, principalmente la entidad bancaria, es que la carga sobre la propiedad se encuentre inscrita en el Registro correspondiente.

De todas maneras, resulta bastante probable que te encuentres con la misma situación anterior y la hayas abonado tú. Por este motivo, se trata de un gasto reclamable.

Gestoría

La gestoría, por lo general, la impone el banco ya que se trata de la entidad habitual con la que tramita una enorme cantidad de préstamos hipotecarios. El coste de esto es que debes hacer trámites y llevar papeles de un lado a otro. Sin embargo, sin dudas resulta mucho más caro que si te ofreces a hacerlos tú mismo.

Cada uno de los trámites vinculados con la formalización del préstamo hipotecario se lleva a cabo sin que el cliente cuente con la posibilidad de negociar o modificar algún punto a favor de sus intereses económicos, por poner un ejemplo.

Estos trámites, que en muchos casos el cliente tiene la posibilidad de realizar por su cuenta, acaban arrastrando un gasto estimado de entre 150 y 300 euros. Esto, sumado a lo anterior, genera un significativo peso sobre nuestras espaldas.

Por todo esto, el gasto de gestoría también es uno de los gastos de formalización del préstamo hipotecario que es posible reclamar ya que se trata de impuestos sin alternativa.

Tasar la vivienda

La tasación de una vivienda es muy importante, ya que sirve para calcular su valor objetivo de mercado. Este valor es determinante para que la entidad bancaria decida el porcentaje sobre ese valor que nos ofrecerá en forma de préstamo hipotecario a largo plazo.

Esta tasación tendrá que ser llevada a cabo por un tasador profesional y totalmente imparcial ante ambas partes, es decir, cliente y banco.

A pesar de esto, es la entidad bancaria quien impone qué empresa o profesional va a llevar a cabo la tasación, se puede prever que es de su confianza. Todo esto ha generado que termine transformándose en un gasto de formalización de la hipoteca susceptible a ser reclamado. Esto se debe a que, probablemente, si la elección fuera libre, el consumidor podría encontrar un profesional que resulte más económico.

Impuestos

Los impuestos a los que nos referimos, dejando de lado el IVA de la vivienda nueva, o el impuesto de transmisiones patrimoniales en segunda mano, por lo general son derivados de lo que se conoce como Actos Jurídicos Documentados.

Un cambio en la normativa del impuesto de sociedades, le da a los bancos la responsabilidad de hacer frente, luego del momento de la modificación, al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Cómo reclamar gastos de formalización de la hipoteca?

Al sumar los gastos las entidades bancarias le imponen al consumidor prestatario, nos encontramos con sumas bastante altas. Por lo que, reclamar gastos de formalización de la hipoteca es importante.

Por otro lado, la decisión de contratar a un abogado debe ser tomada con cautela. Tengamos en cuenta que la experiencia de usuario por lo general es negativa, por necesidad, al menos en cierta parte.

Si a esto le añadimos los elevados costes de las minutas de los abogados, el tiempo que pasaremos sin recibir noticias sobre nuestro caso por la lentitud de la justicia, entre otros, muchos pensarán que contratar al profesional adecuado es muy difícil.

El dinero, por lo general, no representa un problema en casos como el de las reclamaciones de los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Hay muchos despachos profesionales que solo llevarán tu caso si cuentan con la mayor seguridad de ganar y cobrarán una comisión de lo que te reembolsen. Por otro lado, algunos te ofrecen ir a éxito. Esto significa que sólo deberás pagar si logran ganar en tribunales. Solo debes tomarte el tiempo de buscar muy detenidamente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre reclamar los gastos de formalización de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

Carencia de hipoteca: ¿de qué se trata?

Hipotecas 9 abril, 2022

Carencia de hipoteca: ¿de qué se trata?

Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué hablamos cuando nos referimos a la carencia de hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Un período de carencia puede ser de utilidad si, por cualquier razón, tenemos interés en no pagar las cuotas o bien, si deseamos pagar únicamente una parte, durante un tiempo. Aquí te contaremos de qué se trata la carencia de hipoteca y como afecto a tu préstamo hipotecario.

Período de carencia de hipoteca ¿De qué se trata?

En primer lugar, resulta necesario aclarar qué es un período de carencia. Cuando hablamos de período de carencia nos referimos a un tiempo en el que el titular no debe abonar las cuotas de su préstamo hipotecario, o bien, paga solo una parte. Te explicaremos de qué se trata cada opción:

Carencia total

Se trata de no pagar las cuotas del préstamo hipotecario durante un período de tiempo determinado.

Carencia parcial o de capital

En este caso, el cliente únicamente debe abonar la parte que corresponde a los intereses.

Esto puede ser una gran opción si, por ejemplo, lo que necesitamos es un margen de tiempo que nos permita recuperar los ahorros invertidos al momento de la compra, para vender nuestra antigua vivienda o incluso, para evitar caer en el impago. En cualquiera de estos casos, si no aparece como opción en el contrato, será necesario negociar su aplicación con la entidad bancaria, que puede negarla o aceptarla.

Los principales beneficios de la carencia de hipoteca

Si es total, se trata de una especie de tiempo muerto que permite no amortizar el préstamo hipotecario durante unos meses sin sanciones por demora.

Por otro lado, de ser parcial, es una operación con la que es posible bajar las cuotas si nuestros ingresos han disminuido y ya no nos es posible hacer frente a las cuotas mensuales normales.

Puntos en contra

La carencia de hipoteca es una operación que implica un gasto, tanto en intereses como en gastos de formalización.

Además, una vez que el período acordado llegue a su fin, la cuota de la hipoteca volverá a ser la misma o incluso, más elevada.

¿Cómo lograr conseguir una carencia de hipoteca?

Ya hemos mencionado de qué se trata un período de carencia, de modo que ahora es necesario aclarar cómo podemos lograr que nos concedan este tiempo muerto en las cuotas o en la parte del capital. Aquí te explicaremos de qué formas podemos lograr que se nos aplique:

Contratar un préstamo hipotecario que cuente con carencia: hay algunas entidades bancarias, no muchas, que incluyen esta opción en la escritura. Puede ser por defecto o luego de una negociación previa a la firma. En estos casos, es posible solicitar pedir que nos la apliquen en las condiciones que se estipulen en el contrato.

Negociar con el banco: si nuestro préstamo hipotecario no incluye carencias, una posibilidad es negociar con la entidad bancaria para que nos la aplique.

Acogerse al Código de Buenas Prácticas: si nos encontramos dentro del umbral de exclusión, es posible solicitar que se nos aplique una carencia parcial de hasta cinco años, entre otras medidas.

Entidades bancarias que ofrecen carencias en España

Previo a la crisis de 2008 era más común que los préstamos hipotecarios incluyeran carencias. Sin embargo, hoy en día ya no es algo tan sencillo de encontrar, los préstamos que incorporen esta ventaja son muy pocos. A pesar de ello, es posible encontrar algunas entidades financieras que sí brindan esta opción:

Pibank brinda carencia de hipoteca total y Banca Pueyo carencia de hipoteca parcial, ambos en hipotecas para compra.

Hipotecas.com en hipotecas para compra y reforma y en créditos puente ofrece carencia de hipoteca parcial.

Banco Santander en préstamos puente da la opción de parcial.

Bankia, Bankinter y Abanca en hipotecas autopromotor, opción parcial.

Liberbank si se trata de amortizar capital anticipadamente ofrece la opción parcial.

De todas maneras, siempre contamos con la opción de negociar con cualquier entidad bancaria para que nos brinde la posibilidad de gozar de un período de carencia.

¿Cuáles son las causas para solicitar una carencia de hipoteca?

Ya sabemos de qué se trata esta operación, sin embargo, no sabemos en qué momento debemos utilizarla. Aquí te mencionaremos en qué casos puede resultar conveniente dejar de abonar la hipoteca o pagar unas cuotas de solo intereses:

Uno de los integrantes pierde el trabajo

Si no llegamos a pagar el préstamo hipotecario debido a que uno de los titulares se quede sin trabajo o bien, si sufre una reducción de sus ingresos. Ante estas situaciones, puede tratarse de una buena opción que nos permitirá abonar una cuota más económica o no pagar nada hasta que nuestra situación económica se normalice.

Comenzar más tarde a pagar la casa por el gran desembolso inicial

Si nos interesa comenzar a abonar más tarde luego de comprar la casa por haber realizado un gran desembolso para reformar la vivienda, amueblarla, entre otros. Con una carencia inicial contaríamos con una cuota menor o inexistente en los primeros meses. Esto nos ayudaría a destinar ese dinero a otros gastos vinculados con la vivienda adquirida.

Tiempo para vender nuestra casa actual

En caso de requerir de tiempo para realizar la venta de nuestra vivienda actual. Los créditos puente, es decir, los que ofrecen las entidades bancarias para comprar una vivienda mientras no se vende la otra, por lo general incluyen un período de carencia parcial de uno o dos años para que la cuota sea más reducida hasta concretar la venta.

Inmueble en reforma

Si nuestra vivienda se encuentra en construcción o reforma. En estos casos, como todavía no podremos habitar en la vivienda, ese tiempo muerto será muy útil para no pagar nada o bien, un poco menos, hasta que las obras lleguen a su fin. La mayoría de los préstamos hipotecarios autopromotor para construcción incluyen este beneficio.

En general, únicamente es aconsejable hacer esta operación si no puedes pagar las mensualidades de tu préstamo hipotecario.

Ten en cuenta que no pagar durante cierto tiempo también cuesta dinero.

Como hemos mencionado más arriba, la carencia sube el coste total del préstamo hipotecario, ya que mientras se aplica, los intereses continúan devengando y, al finalizar, se suman al total a devolver. Por otro lado, a no ser que nos acojamos al Código de Buenas Prácticas o que nos brinden esta opción en el contrato, para llevar a cabo esta operación debemos realizar una novación de hipoteca, de modo que hay que pagar los correspondientes gastos vinculados a su formalización.

Si optamos por abonar menos o nada durante el primer año, a la larga deberemos pagar una mayor cantidad de dinero en intereses. Por otro lado, las cuotas posteriores serán más elevadas, a no ser que extendamos el plazo. Ten en cuenta que extender el plazo también encarecería la hipoteca.

Si pactas una novación con la entidad bancaria para abonar menos o nada durante un tiempo, es posible que te solicite algo a cambio que te cueste dinero. Esto puede ser subir el interés, contratar más productos vinculados, alargar el plazo, entre otros.

Otras opciones

Más arriba hemos mencionado que optar por esta operación es una forma de reducir lo que debemos abonar por mes. No obstante, no se trata de la única que podemos realizar ante este tipo de situaciones. Veamos de qué otras formas es posible pagar menos cada mes por la hipoteca:

Negociar una bajada del tipo de interés: si el tipo aplicado es más bajo, las cuotas también bajarán, así que nos resultará más fácil abonarlas.

Alargar el plazo del préstamo hipotecario: así, abonaremos menos cada mes, si bien a la larga nos resultará más caro, es decir, se generarán más intereses.

Reducir la vinculación: si contamos con productos asociados a la hipoteca que nos cuestan dinero, es posible negociar con la entidad bancaria para que los elimine.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la carencia de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte: