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Consejos para conseguir la mejor hipoteca

10 junio, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos darte algunos consejos para que logres encontrar la mejor hipoteca para ti. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

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Sin lugar a dudas, algunos momentos de la vida implican un antes y un después. Por ejemplo, comprar una vivienda es uno de ellos. Si estás pensando en comprar una casa y no tienes muy en claro cuál es la mejor opción para elegir la mejor hipoteca, aquí te contaremos algunos consejos que te serán de gran ayuda. Pon atención y toma nota.

¿Qué debemos tener en cuenta para encontrar la mejor hipoteca?

Más allá de intentar que el diferencial sea lo más bajo posible, la mejor hipoteca será aquella que logre adecuarse a nuestras necesidades.

Es importante tener en cuenta que en una hipoteca variable, las cuotas irán cambiando con el paso del tiempo. Esto se debe a que su interés consta de dos partes: una fija, el diferencial, que se conserva estable durante la vida del préstamo hipotecario, y otra variable, que será el tipo de referencia, en la mayoría de los préstamos hipotecarios de España se utiliza el Euribor.

Recuerda que una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo. Y se prevé que el valor del Euribor irá en aumento, lo que encarecerá de manera significativa las cuotas mensuales de tu hipoteca.

En este momento, la realidad es que resulta más conveniente optar por un préstamo hipotecario a tipo fijo.

Solicita una hipoteca 100% digital

Quedan muy lejos aquellos tiempos en los que, para comprar una vivienda, era necesario perder una gran cantidad de tiempo debido a las idas y venidas a la oficina bancaria de turno o bien, escribiendo una increíble cantidad de correos para intercambiar documentos.

Hoy en día, la mayoría de las entidades bancarias cuentan con ciertos procesos más o menos avanzados para poder ofrecer el préstamo hipotecario sin demasiadas complicaciones. Por ejemplo, EVO Banco nos ofrece la hipoteca de solicitud 100% digital que lleva a cabo de manera fácil y rápida la contratación de un préstamo hipotecario.

Este tipo de solicitud 100% digital se lleva a cabo de manera online y únicamente tendrás que salir de tu hogar para dirigirte al notario al momento de finalizar el proceso.

Ten cuidado con los precios

Es fundamental tener en claro cuánto dinero te cuesta de verdad. Los precios de los préstamos hipotecarios son cada vez más claros, sin embargo, la realidad es que no siempre resulta sencillo comprender cuánto dinero nos cuesta de verdad. Si no tienes idea de por dónde debes comenzar, un buen punto de partida es comprender la diferencia que existe entre el TIN y la TAE.

TIN: cuando hablamos del TIN o Tipo de Interés Nominal, nos referimos al interés que debemos abonar por el dinero que nos han prestado.

TAE: por su lado, la Tasa Anual Equivalente o TAE no incluye únicamente el tipo de interés, sino también los gastos y comisiones.

La realidad es que a la hora de comprar una vivienda, no debemos preocuparnos únicamente por mirar solo lo que nos costará aparentemente, sino también, cuáles son las condiciones, las comisiones o si hay ofertas combinadas con bonificaciones en caso de contratar ciertos productos, entre otros.

Debes analizar cuál es la situación financiera global

Es muy importante tener en cuenta cuál es la situación financiera a nivel global antes de contratar una hipoteca. Recuerda también que al contratar un préstamo hipotecario es posible llevar asociados, si de ese modo lo desea el cliente, productos. Por ejemplo, el seguro de hogar, entre otros.

Los productos asociados que pueden abaratar el préstamo hipotecario

Más allá, los préstamos hipotecarios pueden tener un precio (interés) diferente si se contratan otros productos de la entidad bancaria. Los más comunes son, las cuentas nómina, seguros de hogar y vida, tarjetas, planes de ahorro, entre otros. A partir de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, su suscripción no se trata de una condición indispensable para la concesión de la misma.

Sin embargo, la entidad bancaria tiene la obligación de informar al futuro hipotecado, con todo detalle, sobre el coste que tiene la contratación de este tipo de productos, cuáles son sus características y qué implican. Cuando buscas la información sobre un préstamo hipotecario fijo o variable podrás encontrar la oferta con el interés bonificado y sin bonificar.

Busca el asesoramiento de expertos

Sin lugar a dudas, contratar un préstamo hipotecario es una decisión de gran importancia, en la que no se tiene que dejar ningún un cabo suelto. Es por esto que resulta aconsejable contar con la ayuda de expertos.

Por otro lado, es de gran ayuda optar por el uso de ciertas herramientas, como los comparadores de hipotecas. De este modo te orientarás mucho mejor para saber cuál es la mejor hipoteca para ti.

Estas son algunas recomendaciones para poder saber con claridad qué hipoteca nos resulta más conveniente. Sin embargo, si deseas un consejo que siempre será fundamental para saber si un préstamo hipotecario logra adaptarse a nosotros, es que sientas que la entidad bancaria está siendo completamente transparente contigo.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre estos consejos para obtener la mejor hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Hipotecas

Construir tu casa en tu terreno: ¿Qué debes tener en cuenta?

8 junio, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber antes de construir tu casa en tu terreno y cuáles son los métodos de financiación a los que puedes acceder para llevar a cabo esta tarea. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Construir tu casa en tu terreno

Es muy habitual que, luego de heredar esas tierras de tu tía segunda o bien, luego de obtener ese terreno a precio de saldo que has conseguido, se presenten ciertos inconvenientes.

Ya que, una vez que tienes un suelo en propiedad, es difícil saber por dónde seguir. Lo primero que se nos viene a la menta es la idea de construir tu casa. No obstante, no debes ir tan deprisa. En primer lugar, antes de lanzarte a construir, será fundamental tener en claro algunos puntos que son muy importantes para no cometer errores antes de construir tu casa. Es por este motivo que hemos decidido traerte esta guía para no perderte al construir tu casa. Pon atención y toma nota.

Debes saber si el terreno es edificable

La realidad es que no todos los terrenos tienen el mismo uso. La administración es quien establecerá lo que puedes hacer o no con cada uno de ellos. Es por este motivo que resulta fundamental averiguar si el terreno es edificable para saber si será posible construir tu casa en él.

Ahora, para saber si un terreno es edificable o no, debes dirigirte al Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento al que pertenezca el terreno. Es en este lugar donde deberás consultar la situación urbanística del terreno o de la finca. Así sabrás si se trata o no de una parcela urbanizable. Por otro lado, también será posible consultar cuántas alturas se pueden construir y cualquier otro tipo de requisitos adicionales.

¿Qué sucede si el terreno no es urbanizable?

En caso de que el terreno no sea urbanizable tienes dos opciones. Por un lado, puedes dar al terreno el uso que indique la normativa o bien, solicitar al Ayuntamiento que de inicio a los trámites para convertir su uso en suelo urbanizable. En todo caso, ten en cuenta que eso es algo que ya no dependerá de ti.

Realiza tu presupuesto

Antes de comenzar a construir, un paso muy importante es calcular el importe que puedes permitirte y revisar detalladamente tu presupuesto. Se trata de saber cuánto puedes y deseas gastar.

Los costes de una casa de autopromoción son completamente distintos a los de una vivienda ya construida:

Los gastos relacionados con arquitectos, permisos, entre otros.

Costes vinculados a la elección de materiales y componentes. Aquellos que pueden influir en futuros ahorros, principalmente en términos de eficiencia energética. Dependerán de factores como la calidad y el número de plantas.

Las tasas e impuestos. Abarca desde el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras del Ayuntamiento hasta los visados de obra, más allá de la elaboración del proyecto por parte de los arquitectos.

Gastos extra. Esto implica aquellos accesorios como piscina, garaje, vallado del terreno, entre otros.

Una herramienta muy útil que puedes encontrar en internet es el simulador que te ayudará a llevar a cabo una estimación de ese presupuesto. Una vez lo obtengas, deberás buscar una hipoteca adecuada. En el mercado existen hipotecas para autopromotor con terreno. Este tipo de hipotecas se encargarán de financiar el coste de las obras, entregando el préstamo en pagos parciales dependiendo de cómo avance la obra.

Haz real tu sueño

Una vez resuelta la parte financiera, es momento de transformar ese sueño en una realidad. Esto quiere decir que, llegó la hora de construir tu casa. Aquí da igual si vas a hacer tu casa sobre plano o si quieres una vivienda prefabricada. Deberás realizar ciertos trámites en ambos casos.

Aquí van los pasos a seguir:

Arquitecto: deberás buscar a un arquitecto que lleve a cabo el proyecto general de ejecución, además del estudio general de seguridad y salud. Con estos documentos deberás tramitar el visado en el Colegio de Arquitectos.

PEM: Por otro lado, deberás contar con un presupuesto de ejecución material o PEM. Se trata de la suma del importe de los materiales y de la mano de obra. Sin embargo, deja de lado el resto de los honorarios técnicos, las tasas y los impuestos.

Licencia urbanística: deberás solicitar la licencia urbanística en el Ayuntamiento. Esto te posibilitará el inicio de la obra.

Visados: debes pedir los visados, que son los que ya has visto.

Dirección y ejecución de obra: contrata la dirección de obra y la dirección de ejecución de obra. El primero será un arquitecto y el segundo puede ser un aparejador.

Ahora sí, ya con la licencia y el papeleo en regla puedes dar inicio a la obra.

¿Qué hacer cuando la obra termina?

Tu vivienda ya está construida, sin embargo, antes de poder habitarla será necesario que completar los siguientes trámites. Se trata del certificado de fin de obra y la Licencia de Primera Ocupación o Habitabilidad.

Debes solicitar esta licencia en el ayuntamiento y se encarga de certificar que la vivienda cuenta con las condiciones de seguridad y salubridad que se requieren para ser habitada. Una vez que la tengas en tu poder, puedes contratar los suministros de la vivienda.

En último lugar, deberás incluir la vivienda en el Registro de la Propiedad y en el catastro. Cuando lo consigas, habrás finalizado los trámites para construir tu casa en tu terreno, solo queda disfrutarla.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre construir tu casa en tu terreno. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Qué sucede con el préstamo hipotecario en caso de divorcio?

En Hipotecas

¿Qué sucede con el préstamo hipotecario en caso de divorcio?

6 junio, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es lo que ocurre con una hipoteca si se da un caso de divorcio. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, se trata de una pregunta muy frecuente. Cuando el amor se va, no solo queda algún corazón roto, también es hora de repartir todo lo que se tiene en común con la otra persona. Esto, por supuesto, incluye la vivienda y lo que quede pendiente del préstamo hipotecario. Es por este motivo que hemos decidido contarte cómo proceder y qué sucede en caso de divorcio si tienes una vivienda hipotecada en común. Pon atención y toma nota.

¿Qué sucede con el préstamo hipotecario en caso de divorcio?

Está claro que un divorcio afecta prácticamente todo en tu vida personal, sin embargo, no afectará a tu préstamo hipotecario. Hipoteca y divorcio pueden vivir en armonía sin problemas. De hecho, en realidad se trata de algo que aplica a todos los préstamos contratados por ambas partes del matrimonio.

Tu hipoteca no se va modificará a pesar de que te has divorciado. Continuará estando ahí y requiriendo de tu atención. En otras palabras, las personas que figuren en el préstamo y sean dueñas de la vivienda en cuestión, continuarán manteniendo sus obligaciones sin importar que estén casados o divorciados. De modo que, si te interesa saber quién paga el préstamo hipotecario en caso de divorcio, la respuesta es simple, serán quienes figuren como deudores en el préstamo. Para ser más claros, los excónyuges, tú y tu ex.

Si el préstamo fue concedido solo a uno de los dos, será este quien continúe pagando. Si fue a nombre de los dos, entonces ambos tendrán que hacer frente a los pagos.

Se trata de la normativa general. Sin embargo, podemos encontrar algunas excepciones que te explicaremos aquí. Un divorcio es algo tan personal que siempre da lugar a casos particulares.

Vivienda únicamente a nombre de uno de los dos

Ante esta situación, lo que determina qué sucederá con la vivienda, es el uso que le des y el régimen matrimonial.

Si el matrimonio es con separación de bienes, la vivienda será de quien la compró y la ha ido pagando con su dinero. Si el régimen es el de gananciales y la vivienda es la habitual, la hipoteca la tendrá que abonar el propietario y quien figure en el préstamo, sin importar el uso que luego se haga del inmueble. Entonces, puede que tengas que pagar la hipoteca, a pesar de que no puedas usar la vivienda. Ahora te explicaremos por qué.

¿Un divorcio con hijos y vivienda hipotecada funciona del mismo modo?

Que el préstamo hipotecario necesite tu atención, no significa que sea exactamente del mismo modo que tus hijos. Los niños son fundamentales en cualquier proceso de separación tanto por la custodia como porque afectan a la vivienda y a su hipoteca.

Es muy común en estos casos que los hijos menores de edad se queden en la vivienda familiar con el progenitor que tenga su custodia. En este caso el pago del préstamo hipotecario corresponderá al propietario de la vivienda y quien figure en la hipoteca, viva o no en la casa, incluso si quien tiene la custodia de los niños no es el propietario del inmueble.

En definitiva, deberás abonar el préstamo hipotecario de la vivienda si en ella viven tus hijos, a pesar de que tú no lo hagas. El hecho de que la vivienda sea la habitual y que vivan los niños en ella es lo que modifica el precepto general. Eso sí, en caso de que tu excónyuge encuentre una nueva pareja y opte por vivir con ella en la casa familiar, la casa ya no tendrá la condición de familiar y tú ya no debería pagar la hipoteca.

¿Qué ocurre si uno de los dos desea quedarse con la vivienda?

Esta sería una de las opciones ideales junto con la venta de la vivienda y la cancelación del préstamo hipotecario, que en realidad es lo más simple.

¿Habría que hacer lo mismo en este caso? Venderle la parte de la vivienda a tu ex es una opción en caso de divorcio, sin embargo, no es la más aconsejable desde un punto de vista fiscal. La solución ideal si la vivienda y la hipoteca son de ambos, es optar por la extinción de condominio.

De manera resumida, esta figura se aplica cuando ambas partes deben repartir una propiedad indivisible, por ejemplo, una vivienda o un coche. La extinción de condominio soluciona el problema a la vez que te posibilita pagar una menor cantidad de impuestos que con una compraventa al uso.

Una vez firmada la extinción o la compra-venta será necesario cambiar la titularidad del préstamo hipotecario. Esto pasa por hacer una novación del préstamo que elimine a uno de los titulares del mismo. De este modo, la hipoteca pasará a estar solo a nombre del propietario de la vivienda.

Por supuesto que, también es posible cancelar la hipoteca actual y buscar un préstamo hipotecario con mejores condiciones, o bien, subrogar la hipoteca para cambiarla de banco.

¿Y si la otra persona no quiere abonar?

Como ya has visto, si el préstamo hipotecario está a nombre de los dos, la deuda es de las dos partes a efectos legales. Se trata de algo conocido como una deuda solidaria.

Sin embargo, en caso de que uno de los dos deje de pagar, la entidad financiera continuará exigiendo el pago del préstamo y que lo hará a la otra parte. Del mismo modo que si ninguno de los dos pagáis y existe un avalista.

En otras palabras, si una parte decide no pagar lo que le corresponde, la otra deberá asumir el pago del 100% del préstamo hipotecario si no quiere caer en un impago. Es por este motivo que, excepto en casos puntuales como cuando hay niños, vender la vivienda y pagar la hipoteca o dejar todo a nombre de uno de los dos es la solución a futuro más recomendable.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la hipoteca en caso de divorcio. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Es obligatorio contar con un notario al firmar contrato para una hipoteca?

4 junio, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte si es posible prescindir de los servicios del notario a la hora de firmar contrato para un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, todos hemos escuchado hablar alguna vez de un notario y sus funciones. Incluso, si en algún momento nos hemos visto en la situación de firmar un préstamo hipotecario, aceptar una herencia o bien, vender una vivienda habremos estado en contacto con uno.

No obstante, la realidad es que existe una gran cantidad de dudas con respecto a cuándo es obligatorio contar con los servicios de un notario o, incluso, si es posible prescindir de ellos. Es necesario dejar en claro que, si bien es cierto que se trata de una figura de gran importancia ante la ley, en ciertas ocasiones es posible no contar con él.

Sin embargo, ¿qué ocurre al momento de firmar contrato para una hipoteca? ¿Es obligatoria la presencia de un notario en este caso? Aquí te lo explicaremos detalladamente.

La figura del notario y sus funciones principales

Cuando hablamos de un notario nos referimos a un funcionario del Estado licenciado en Derecho que se ocupa de dar un carácter público a documentos privados y autorizarlos por medio de su firma. En otras palabras, se trata de un servidor público cuya labor consiste en dar fe de los actos y hechos que llevan a cabo personas privadas.

Entre las principales funciones de un notario se encuentra, asegurarse de que la documentación que revisa cumple con toda la normativa legal y dar fe de que lo que figura en dicha documentación por medio de su firma. Esto significa que, los notarios se encargan de garantizar que un documento determinado es válido a todos los efectos. Por ende, el trabajo notarial es de gran importancia y, en varios casos, fundamental.

¿Es obligatorio contar con un notario al comprar un inmueble o al firmar contrato para una hipoteca?

Al momento de llevar a cabo la compra o venta de un inmueble, contar con los servicios de un notario resulta de mucha ayuda. Esto se debe a que se trata de una garantía adicional, al validar que todos los procesos son legales. No obstante, no resulta obligatorio, eso sí, siempre que ambas partes, es decir, el comprador y el vendedor, estén de acuerdo con eso.

En resumen,si bien resulta recomendable, contar con los servicios de un notario en la compraventa de una vivienda no es obligatorio, siempre que las dos partes lo acuerden.

No obstante, al momento de firmar contrato para una hipoteca sí que será obligatorio contar con la presencia de un notario. En este tipo de situación, su función será la de asegurarse de que el interesado comprende de manera correcta las cláusulas del contrato hipotecario y, luego, la de redactar un acta notarial para dar fe de que éste ha recibido la información necesaria.

Es importante tener en claro que, debido a que el comprador de la vivienda será quien asuma la mayor parte de los costes de la notaría, será éste quien pueda elegir la notaría con quien desee firmar contrato para la hipoteca.

¿Por qué es recomendable contar con un notario?

De hecho, como hemos mencionado más arriba, la figura del notario no en todos los casos es imprescindible, sin embargo, siempre será muy recomendable. Esto se debe a que puede ser de mucha ayuda en todo el proceso de compraventa de un inmueble.

De modo que, un notario puede, por ejemplo, revisar e, incluso, redactar el contrato de arras, y llevar a cabo el contrato de compraventa, que enviará a ambas partes para que se encarguen de revisar que todo esté correcto. Previamente se asegurará de que el inmueble se encuentra libre de cargas y, por ende, puede transmitirse de manera segura. Podrá hacerlo solicitando una nota simple al Registro de la Propiedad.

El notario será de utilidad a lo largo de todo el proceso de compraventa de un inmueble y asesorará a ambas partes para aclarar cualquier tipo de dudas que puedan surgir.

Entre sus tareas, también se encuentra la de asesorar a las dos partes sobre todas las dudas que puedan aparecer en el proceso, principalmente, sobre aquellas que tengan relación con las cláusulas y condiciones del préstamo hipotecario. Por último, como ya hemos mencionado, el día de la firma, el notario deberá leer, delante de las partes, las escrituras de la compraventa y entregará las llaves, además de una copia simple de la escritura al comprador.

Del mismo modo, aunque ya sin la parte vendedora, leerá la documentación del préstamo hipotecario y le aclarará al propietario sus condiciones básicas. Una vez que hayan pasado unos tres meses desde la firma del contrato, cuando el inmueble ya se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad, la notaría entregará al comprador las escrituras originales del inmueble.

¿Cuál es el coste de los servicios de un notario?

Más allá de los gastos vinculados a la compra de una vivienda será necesario añadir otros tantos, por ejemplo, los de notaría. Si bien suelen ser altos, es importante mencionar que se encuentran regulados y que, por ende, todos los notarios cobran lo mismo por los mismos servicios.

Dichos gastos se rigen por unos aranceles que varían, entre otros, según el valor de la vivienda. Sobre éstos, el notario únicamente podrá aplicar un descuento del 10%, como máximo. Esto significa que, para una vivienda valorada en 200 000 euros, los gastos notariales se elevarán, aproximadamente, a unos 1700 euros.

Sin lugar a dudas, la figura del notario resulta imprescindible y, aunque en algunos casos no es obligatoria, al momento de firmar contrato para una hipoteca sí lo es.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la obligatoriedad de contar con un notario al firmar contrato para una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cuánto se prevé que devolverá la banca por las cláusulas suelo?

31 mayo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las previsiones de Adicae luego del anuncio que ha llevado a cabo el Alto Tribunal donde ha informado que eleva al Pleno de la Sala de lo Penal el debate sobre las cláusulas suelo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué son las cláusulas suelo?

En primer lugar, resulta importante dejar en claro de qué se tratan las cláusulas suelo, también conocida como suelo hipotecario. Cuando nos referimos a la cláusula suelo hablamos de una condición de la entidad bancaria. Dicha condición, impide a los hipotecados beneficiarse de las caídas del Euribor en la cuota que deben pagar cada mes. Esta cláusula define un límite, un tipo de interés mínimo que se debe pagar, a pesar de que el tipo baje más. Es una disposición que muchos bancos incluían de manera bastante frecuente en los préstamos hipotecarios a tipo variable. De hecho, la mayoría de los que se firman en el país son variables.

Entonces, en otras palabras, se trata de una cláusula estipulada en un contrato de préstamo hipotecario. Esta cláusula es usada para establecer que el interés variable en ningún momento pueda ser más bajo que un porcentaje determinado. A pesar de que el tipo de interés sea más bajo, el consumidor no pueda sacar ventaja de esa reducción en sus cuotas.

Cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios

Adicae calcula que la banca podría llegar a devolver aproximadamente entre 170 o 190 millones de euros por la ‘macrodemanda’ contra las cláusulas suelo. Su fallo aún se encuentra pendiente de resolución en el Tribunal Supremo. De esta forma lo ha indicado la asociación en una rueda de prensa para valorar el anuncio que del Alto Tribunal. Allí ha informado que eleva al Pleno de la Sala de lo Penal el debate y la deliberación sobre esta ‘macrodemanda’, interpuesta por la propia Adicae. El debate iniciará el miércoles, 1 de junio, y el fallo podría llegar conocerse en el mismo día.

Fernando Herrero, miembro de la junta directiva nacional de Adicae, ha informado que la cantidad que las entidades bancarias podrían llegar a devolver se encontraría próxima a los 170 o 190 millones de euros. Es cierto que la cifra dependerá de las características de cada préstamo hipotecario. Esto incluye también el plazo, tipo de interés, diferencial, tipo de cláusula, entre otros. Del mismo modo que, también dependerá de las personas que decidan reclamar por las cláusulas suelo. Incluso, Adicae estima que los usuarios afectados son aproximadamente unos tres millones.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar la eliminación de las cláusulas abusivas del préstamo hipotecario?

De la misma manera, Herrero también ha recordado que la banca cuenta, aproximadamente, con unos 1000 millones de euros en provisiones por cuestiones de cláusulas suelo, contando los efectos de la devolución únicamente desde el año 2013. Por otra parte, Adicae ha destacado la importancia de que se haya elevado al Pleno del Supremo la deliberación sobre la ‘macrodemanda’ interpuesta por la asociación. Víctor Cremades, el coordinador de los servicios jurídicos de la asociación, ha informado que se trata de una decisión lógica por la importancia que conlleva una resolución de este tipo, además, por los temas jurídicos de alto calado.

Cremades además, ha resaltado la gran importancia de la herramienta de la ‘macrodemanda’ o de la acción colectiva, al llamarla eficaz para obtener el resarcimiento de los consumidores y su defensa. Por otro lado, el presidente de Adicae, Manuel Pardos, criticó el lento proceder de la Justicia para dirimir esta cuestión. Ha confiado en que el fallo del Supremo implique la liquidación de este caso y ha criticado al sector bancario, que podría tener aproximadamente unos 220 000 casos individuales de cláusulas suelo en los juzgados. Del mismo modo, ha afirmado que la banca habría resuelto cerca de 400.000 casos como han querido, pagando a los clientes lo que les dio la gana. No obstante, Pardos defendió que la intención de Adicae no es atacar a la banca, sino brindar protección a los consumidores.

Una demanda colectiva contra 101 entidades bancarias

Resulta necesario resaltar que Adicae está pendiente de la resolución del Supremo sobre una demanda colectiva a 101 bancos y cajas españolas por cláusulas suelo abusivas en hipotecas. El fallo del Supremo se llevará a cabo luego de la primera victoria que la asociación y los consumidores alcanzaron en primera instancia en el juzgado mercantil 11 de Madrid, que luego fue ratificada en la Audiencia Provincial de Madrid en 2018.

En el fallo en cuestión, la Audiencia aclaró, como solicitaba Adicae, que deben devolverse todas las cantidades que fueron cobradas en aplicación de estos abusivos suelos hipotecarios, y no únicamente las que fueron aplicadas desde 2013. Además, de solicitar que dicha devolución se realice al conjunto de consumidores que habían sufrido la aplicación de esa cláusula abusiva en el país. A pesar de que la Justicia ha reiterado en muchas resoluciones la abusividad de las cláusulas suelo, y a que la misma Ley de Crédito Inmobiliario las prohibiera en 2019, la realidad es que las entidades bancarias condenadas han presentado recursos a cada una de las sentencias obtenidas por Adicae en esta acción judicial colectiva con la intención de demorar la solución global que requiere un abuso de este nivel y características. Incluso, algunas entidades bancarias han continuado aplicando los suelos a los consumidores.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las cláusulas suelo. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Es posible acceder a un préstamo hipotecario si tengo un contrato temporal?

30 mayo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué posibilidades tienes de obtener un préstamo hipotecario si cuentas con un contrato temporal. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Entre las principales opciones que pueden ayudarnos si tenemos un contrato temporal y deseamos solicitar un préstamo hipotecario se encuentran, comprar la vivienda en pareja, contar con buenos ingresos y no tener otros préstamos a cargo.

¿Es posible acceder a una hipoteca si cuento con un contrato temporal?

Entre los cambios más importantes que implica la reforma laboral que fue aprobada este año por el Gobierno, se encuentra el final de los contratos temporales. Gracias a ello no únicamente el trabajador verá bajar la incertidumbre y ganará mayor seguridad, si no que se le presentan otras opciones, por ejemplo, el acceso al crédito hipotecario.

La realidad es que, al momento de analizar el riesgo en una operación de préstamo, la situación laboral es un punto fundamental. Esto significa que, tener un contrato fijo o uno temporal es uno de los puntos que estudian con detalle las entidades bancarias. Sin embargo, no se trata del único. En otras palabras, tener un contrato fijo será de gran ayuda al momento de acceder a una hipoteca, no obstante, una gran cantidad de personas con contrato temporal también pueden obtenerlo. Del mismo modo sucede a la inversa, tener un contrato fijo tampoco te asegura el visto bueno de parte del banco. Aquí te explicaremos detalladamente de qué se trata.

¿Cómo obtener un préstamo hipotecario con contrato temporal?

Cuando no se logra conseguir una hipoteca con contrato temporal es porque se juntan varios puntos a la vez, no únicamente el tipo de contrato. Si se superan o se acreditan otros puntos positivos, sí que es posible obtener una hipoteca. En definitiva, las entidades bancarias analizan el perfil económico del futuro hipotecado en su conjunto. Es por esto que, contar con unos buenos ahorros también puede ser de gran ayuda a la hora de mejorar nuestras posibilidades frente a la entidad bancaria.

Contar con antigüedad en la empresa nos ayudará a obtener una hipoteca

En primer lugar, un punto que se valora mucho, y se continuará valorando luego de la reforma laboral, es la antigüedad en la empresa. De este modo, contar con un contrato fijo reciente no brinda puntos positivos al análisis de riesgo a menos que tengas detrás una antigüedad que valore tu trayectoria laboral. De lo contrario, una persona puede tener un contrato temporal, pero avalar por trayectoria o formación, se trata de condiciones que brindan mayor seguridad al momento de que le den el visto bueno a la hipoteca.

Incluso, existen ciertos trabajos, por ejemplo los relacionados con el sector turístico que acumulan tiempo de trabajo e ingresos, en ocasiones muy importantes. Es decir, en momentos determinados de tiempo y en otros momentos no, ya que es posible que se cierre la temporada de trabajo.

Si esto sucede de manera recurrente, la temporalidad pasa a un segundo plano, ya que constata una estabilidad laboral. El análisis en estos casos es muy similar al del trabajador autónomo. Se analizan los ingresos en general no únicamente los picos que puedan llegar a tener durante algunos meses o, por el contrario, los ingresos más bajo en otra época del año.

Contar con buenos ingresos nos ayudará a obtener una hipoteca

Por otro lado, se encuentran los ingresos. Es muy diferente un contrato temporal con un salario bajo que otro con ingresos altos, y lo mismo sucede con los contratos fijos. Por lo general, suelen entrar en juego dos posibilidades, un segundo titular de la hipoteca, con el que se comparten los riesgos y así demostrar ingresos que alcancen cómodamente para cubrir la cuota hipotecaria. Por otro lado, la opción del avalista, que asegure el pago en caso de impago. En definitiva, no será lo mismo solicitar un préstamo hipotecario con una sola nómina que con dos. Las entidades bancarias buscan seguridad en los clientes y con dos titulares es más fácil obtener el préstamo hipotecario.

Por otro lado, es fundamental no perder de vista las características de la propia vivienda y del importe a hipotecar. Mientras más elevado sea el importe no solo implica una cuota más alta, también representará un riesgo mayor, principalmente si nos encontramos con hipotecas que superen el 80% del valor de tasación. Es por esto que, lo ideal son las hipotecas de menor importe y de ser posible con porcentajes sobre el valor de la vivienda también inferiores.

Un aval puede ser de gran ayuda para conseguir una hipoteca

En último lugar, en casos en los que el cliente se encuentre bastante justo para obtener la financiación, una buena opción es pedir un aval hipotecario o avalar la compra con alguna otra propiedad que tenga libre de cargas. Sin lugar a dudas, no se trata de la opción más recomendada, no obstante, puede ser una alternativa para los casos más complejos.

En definitiva, un contrato temporal no implica que sea imposible contratar un préstamo hipotecario. Sin embargo, será fundamental contar con otros puntos a favor para conseguirla.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre solicitar hipoteca con un contrato temporal. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Cómo mejorar tu hipoteca actual?

27 mayo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte algunos puntos clave para mejorar las condiciones de tu hipoteca actual. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La subida del Euribor que ha tenido lugar durante los últimos meses ha generado que, una gran cantidad de ciudadanos que contaban con un préstamo hipotecario a tipo variable deseen cambiarse a una hipoteca a tipo fijo.

Se trata de un proceso que puede llevarse a cabo por medio de tres métodos diferentes. Estos métodos son, la novación, la subrogación o bien, la cancelación de la hipoteca actual para contratar una nueva con otra entidad bancaria.

Sin embargo, es necesario tener en cuenta que, antes de cambiar las condiciones del préstamo hipotecario, hay algunos aspectos fundamentales.

Factores que han afectado al mercado inmobiliario

El aumento de la inflación, que en el mes de abril escaló a un 8,3%, luego de subir a un 9,8% en marzo fue un punto que afectó significativamente al mercado inmobiliario. Por otro lado, el estallido de la guerra de Ucrania no se queda atrás. Si hasta hace unos meses se comentaba que no había mejor momento para comprar un inmueble y contratar un préstamo hipotecario, hoy en día se puede decir que la realidad ha cambiado.

Durante el pasado mes de abril, el Euribor, el índice de referencia que se encarga de reflejar el tipo de interés medio de las hipotecas que se conceden en la Zona Euro, nuevamente superó el cero después de seis años con valores negativos. En resumen, el índice se ubicó en un 0,005%, se trata de una cifra que nos indica una subida interanual del 101%, ya que en el mismo periodo del año pasado se encontró en un -0,484%. Las previsiones a futuro indican que el índice continuará su subida en los próximos meses.

Sin lugar a dudas, la subida del Euribor afecta a los usuarios que hayan optado por contratar una hipoteca con un tipo de interés variable y deban llevar a cabo la revisión anual de su crédito hipotecario. Esto se debe a que tendrán que pagar unas mensualidades más elevadas. Por otro lado, también ha modificado la estrategia comercial de muchos de los bancos que brindan este tipo de préstamos. Han optado por aumentar el precio de sus hipotecas a tipo fijo o, directamente, quitarlas de su oferta para potenciar la contratación de las variables, a las que han reducido el coste.

Opciones para mejorar las condiciones de tu hipoteca actual

De cara a esta situación, una gran cantidad de usuarios que han optado por contratar una hipoteca de tipo variable tienen interés en cambiarse a una hipoteca a tipo fijo. Esto se debe principalmente al deseo de protegerse ante las posibles subidas del Euribor. Para esto, los usuarios cuentan con tres métodos diferentes.

Subrogación de acreedor

En primer lugar se encuentra la subrogación de acreedor. Se trata básicamente de traspasar el crédito hipotecario a otra entidad bancaria a cambio de obtener mejores condiciones.

Novación hipotecaria

Por otro lado, se encuentra la novación hipotecaria. Es un proceso por medio del cual los usuarios negocian nuevamente una modificación de las cláusulas con la entidad bancaria con la que se firmó en un principio el crédito.

Cancelación de la hipoteca

Por último, el tercero consiste en cancelar la hipoteca contratada inicialmente para firmar un nuevo préstamo hipotecario en otra entidad bancaria.

Puntos clave para mejorar las condiciones de tu hipoteca actual

Previo a renegociar un nuevo préstamo hipotecario con otro banco, es necesario tener en cuenta los gastos y beneficios que podríamos conseguir con este cambio. Para conseguirlo, los usuarios tendrán que conocer el estado en el que se encuentra su préstamo hipotecario, así como también, las comisiones y vinculaciones a las que se encuentra sujeto.

Con respecto a esto, lo más aconsejable es poner atención en los siguientes puntos antes de firmar un nuevo préstamo hipotecario:

Oferta del mercado

Aquellos que estén interesados en modificar su préstamo hipotecario tendrán que conocer el estado en el que se encuentra el mercado hipotecario. De este modo, podrán asegurarse de que las condiciones que se les ofrece son convenientes. Por otro lado, también es fundamental que comparen las ofertas de diferentes entidades bancarias para encontrar la que mejor logre adaptarse a sus intereses.

Capital pendiente por amortizar

Por lo general, suele ser más aconsejable cambiar las condiciones de un préstamo hipotecario durante los primeros años de vida del mismo. Esto se debe a que es en ese momento cuando se aplican mayores intereses. De lo contrario, si el préstamo se encuentra prácticamente pagado, no suele ser conveniente cambiar sus condiciones.

Gastos derivados de la apertura de un nuevo préstamo hipotecario

Contratar una nueva hipoteca implica una serie de gastos. Lo ideal es conocer previo a firmar el nuevo contrato para saber si la operación nos compensa realmente.

Penalizaciones por cancelar la hipoteca

La entidad bancaria con la que firmamos nuestra hipoteca puede aplicar una penalización por cancelar el crédito. Es por esto que, lo mejor es conocer su gasto antes de cambiar de entidad.

Las vinculaciones ligadas al nuevo préstamo hipotecario

Al momento de contratar una hipoteca, las entidades bancarias tienen la posibilidad de pedir a los usuarios que adquieran productos adicionales, por ejemplo, un seguro de vida o una tarjeta de crédito o débito. Entonces, previo a firmar un nuevo crédito, es fundamental saber si debemos contratar productos adicionales, así como su precio.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre mejorar tu hipoteca actual. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Es posible para un mileurista acceder a una hipoteca?

21 mayo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte si para un mileurista existe la posibilidad de tener acceso a un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En enero de 2022, el gobierno anunciaba la subida del salario mínimo interprofesional a 1000 euros. No obstante, se trata de una suma que no parece suplir las necesidades de los españoles, con una inflación sumamente alta, cercana al 10% y una subida de precios muy notoria. Para muchos es imposible la idea de poder acceder a un préstamo hipotecario con ese sueldo. Para aquellos que cuentan con la esperanza de obtener financiación, la pregunta más habitual que surge es si ¿la entidad bancaria me concederá la hipoteca si soy mileurista?

Por medio de este artículo, llevando a cabo una serie de estimaciones y cálculos, intentaremos explicar cuál es el umbral en el que un mileurista puede acceder a pedir una hipoteca.

¿Puedo permitirme un préstamo hipotecario siendo mileurista?

Dejando a un lado el debate de si un mileurista debería o no pensar en acceder a una vivienda, en el siguiente artículo nos ocuparemos de analizar de manera matemática, la disyuntiva sobre si un trabajador mileurista puede afrontar el pago de una hipoteca. Partiremos comentando los requisitos que tiene la entidad bancaria para concederte una hipoteca.

Ingresos mínimos domiciliados en las hipotecas

En primer lugar, será necesario superar los ingresos mínimos que solicita cada entidad bancaria para solicitar sus préstamos hipotecarios. La mayoría de los bancos solicitan que tu nómina supere un importe en concreto. Este requisito es de utilidad para el banco ya que lo ayudará a atraer a un perfil concreto de clientes para que contraten sus préstamos hipotecarios. Por otro lado, el principal objetivo es asegurarse de que el solicitante podrá devolver el préstamo hipotecario con garantías. En primer lugar, será necesario analizar si los requisitos de ingresos que nos solicitan son para un único titular, para todos los titulares del préstamo o para los ingresos conjuntos de la familia.

Préstamos hipotecarios para mileuristas

Uno de los préstamos hipotecarios para mileuristas es la Hipoteca Mari Carmen de Abnaca. Puedes encontrarlo tanto en modalidad fija, como en variable. Uno de los requisitos es que el ingreso recurrente sea igual o superior a 600 euros, bonifica un 0,25%. No presenta comisión de apertura y únicamente en ciertos casos, puede alcanzar el 95% de financiación.

Por otro lado, Hipotecas.com, en algunos casos puede brindar financiación hipotecaria en el caso de mileuristas, 90% sobre el valor de compraventa, y personalizable dependiendo del perfil del cliente. Para segunda vivienda, ofrece un máximo de 70% (personalizable).

La hipoteca fija de Openbank, otro banco que puede ser una buena opción para contratar una hipoteca para mileuristas. Con sueldos superiores a 900 euros para un titular o de 1800 euros si se trata de dos titulares.

Análisis de solvencia

Si cumples con los ingresos mínimos que solicita la entidad bancaria, pasarás a la fase del análisis de solvencia. En otras palabras, se requiere que los ingresos del mileurista resulten suficientes para asegurar la devolución del préstamo a la entidad bancaria. Para conseguirlo, el cliente tendrá que ajustar el importe y plazo del préstamo hipotecario a sus necesidades. El Banco de España estableció como límite de crédito hipotecario que la cuota de la hipoteca no sea mayor al 35% de los ingresos netos del cliente. No obstante, luego de la crisis financiera las entidades bancarias son más prudente. No quieren que la cuota resultante en la hipoteca sea superior al 30% de los ingresos del hipotecado.

La realidad es que a un cliente mileurista que se encuentre buscando un préstamo hipotecario, le resultará más complicado superar el análisis de solvencia de la entidad bancaria al solicitar una hipoteca a tipo fijo que al solicitar una hipoteca a tipo variable.

Ahorros aportados a la solicitud de hipoteca

Una vez que hayamos superado tanto los requisitos de ingresos mínimos y el análisis de solvencia, tendremos que contar con los ahorros necesarios para afrontar los gastos e impuestos del préstamo hipotecario y compraventa de vivienda. Esto puede significar entre un 10-15% del valor total de la compraventa que habrá que sumar a la entrada de la hipoteca. En total, para una hipoteca con un precio de compraventa de 120 000 euros, puede superar los 30 000-35 000 euros de ahorros.

En resumen, no se trata de una tarea sencilla encontrar un préstamo hipotecario si eres mileurista. Algunas entidades bancarias no aceptan la domiciliación de ingresos menores a 1000 euros de los titulares. El departamento de análisis de riesgo del banco puede determinar que el cliente no es lo suficientemente solvente. Además, se requiere contar con un colchón de ahorros para cubrir el coste de compraventa que la entidad bancaria no nos financia. Por otro lado, también habrá que afrontar los gastos e impuestos de la operación.

Algunas alternativas podrían ser extender el plazo de devolución del préstamo hipotecario para obtener cuotas mensuales más cómodas y no solicitar hipotecas con importes demasiado altos. En caso de que el préstamo hipotecario logre ajustarse de manera correcta a nuestras necesidades será ventajoso tanto para nosotros como para el banco. En último lugar, es importante diferenciar que no son se trata de los mismo conceptos si, el banco te concederá la hipoteca si eres mileurista, que si te puedes permitir una hipoteca siendo mileurista. Será necesario ser consecuentes con la hipoteca que estamos solicitando y analizar si realmente podemos afrontarlo con nuestro nivel de vida.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la posibilidad de acceso a una hipoteca de un mileurista. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Qué es una hipoteca recargable?

20 mayo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es una hipoteca recargable y cuáles son sus condiciones. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es muy común que desconozcamos muchas cosas sobre el mundo de las hipotecas. La realidad es que es muy importante estar al tanto de todo lo que el mercado hipotecario tiene para ofrecernos. Sin lugar a dudas, hemos escuchado hablar una gran cantidad de veces sobre la subrogación de hipotecas o la novación de hipotecas, no obstante, no es nada habitual oír hablar de las hipotecas recargables. Y, lo más probable es que, una gran mayoría no sepan qué es una hipoteca recargable. Es un producto al que podemos sacarle un gran provecho. Se trata de una opción, para que el hipotecado cuente con la posibilidad de recuperar nuevamente el dinero que ya ha amortizado. Sin embargo, debes tener en cuenta que es necesario cumplir una serie de requisitos.

En el siguiente artículo, te contaremos qué es una hipoteca recargable y cuáles son sus condiciones.

¿Qué es una hipoteca recargable?

Como hemos mencionado más arriba, una hipoteca recargable es aquella que nos brinda la posibilidad de recuperar la cantidad amortizada y obtener financiación de manera sencilla. Dicho de otra forma, el cliente podrá volver a contar con el dinero que ya ha pagado y recargar de este modo la cantidad que ya ha devuelto a la entidad bancaria. De ella se pueden beneficiar aquellos que hayan firmado su hipoteca después del año 2007.

El funcionamiento de las hipotecas recargables

La hipoteca recargable tiene un funcionamiento bastante similar al de la novación de hipotecas. No obstante, a pesar de que se trate de procesos similares, la hipoteca recargable no es lo mismo que una novación, por lo que no se tendrá que pagar para que se lleve a cabo.

Para comprender mejor el significado de una hipoteca recargable, a continuación lo explicaremos por medio de un ejemplo:

Para entenderlo mejor, imaginemos que tú, como cliente de una entidad bancaria, has contratado un préstamo hipotecario de 150 000 euros. De esta cantidad, has devuelto la suma de 75 000 euros, es decir, la mitad. Esto quiere decir que, todavía le debes a la entidad otros 75 000 euros. Ahora, piensa qué sucede si, exactamente en ese momento, necesitas de más financiación. Esta sería la situación perfecta en la que podrías solicitar la recarga de tu hipoteca. En otras palabras, solicitarle nuevamente a tu entidad bancaria que vuelva a prestarte los 75 000 euros que ya le has devuelto.

De este modo, tu hipoteca volvería a ser de la misma cantidad que al principio, o en el caso de que solicites una menor cantidad de dinero, sería más baja. Con esta práctica, no será necesario pedir una novación, ya que las condiciones de la financiación serán las mismas, de esta manera, te permitiría ahorrar esos gastos.

Los requisitos para pedir una hipoteca recargable

Es fundamental estar al tanto de que no todos los hipotecados pueden solicitar una hipoteca recargable. Hay ciertos requisitos que es necesario cumplir para lograr tener acceso a la recarga de hipoteca. Estas son las siguientes:

No modificar el plazo de devolución del préstamo hipotecario. Lo que quiere decir es que, el capital financiado se ha de devolver en la fecha que se acordó en el momento en que se firmó el préstamo hipotecario.

El dinero que se recargue, debe ser la misma cantidad que ya ha sido amortizada, o bien, menor a esta. Eso sí, ten en cuenta que en ningún caso podrá ser superior.

Por otro lado, la hipoteca tendrá que haber sido contratada en fechas posteriores al año 2007.

Es fundamental que la posición del préstamo hipotecario no se vea alterada.

No se podrá modificar la cantidad máxima del préstamo hipotecario a la que se debe hacer frente.

Únicamente cumpliendo con todos estos requisitos y con la posterior aprobación de la entidad bancaria en cuestión, será posible tener acceso a recargar una hipoteca.

¿Cuál es el objetivo de la recarga de una hipoteca?

Uno de los objetivos principales de recargar una hipoteca es el ahorro. Ya que se trata de una manera de acceder a un nuevo crédito de forma mucho más económica. Por ejemplo, si lo comparamos con una novación para ampliar una hipoteca, con ella, será necesario solicitar una nueva hipoteca. Mientras que, con la recarga de hipoteca no se deberán abonar los gastos asociados a esta operación, ya que se trata de la misma hipoteca, solo estarás solicitando más financiación. Esto quiere decir que, las condiciones de la hipoteca que ya tienes contratada serán las mismas.

En resumen, la hipoteca recargable se trata de una alternativa que brinda la posibilidad de aliviar el endeudamiento de las familias sin generarles un mayor gasto de dinero. Ahora que sabes qué es una hipoteca regulable podrás sacarle el mayor provecho.

Ten en cuenta que es posible encontrar la mejor hipoteca para ti y tus necesidades con la ayuda de asesores hipotecarios. Cuentan con un amplio conocimiento en el mercado y se encargarán de guiarte y orientarte durante todo el proceso.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las hipotecas recargables. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Diferencias entre subrogación y novación hipotecaria

17 mayo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las principales diferencias que existen este la subrogación y una novación hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para enterarte cómo diferenciarlas sin inconvenientes.

Renegociar las condiciones que ya han sido firmadas en el contrato de la hipoteca y mejorar de este modo las condiciones de la misma es posible. Puede obtenerse tanto por medio de la novación hipotecaria como de la subrogación. Con la ayuda de estas alternativas aquellas personas hipotecadas cuentan con la posibilidad de modificar y mejorar las condiciones iniciales de un préstamo hipotecario.

Por medio de una novación hipotecaria la renegociación de las condiciones se lleva a cabo en la misma entidad bancaria en la que fue concedida. Por otro lado, la subrogación se lleva a cabo por medio de otra entidad, en otras palabras, se trata de trasladar la hipoteca de un banco a otro.

En el siguiente artículo, te contaremos qué otras diferencias existen entre estas opciones y sus cambios luego de la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

Dicha ley, tiene como objetivo favorecer la subrogación y novación modificativa cuando su finalidad sea la de cambiar el tipo de interés de variable a fijo. Esto implica que, también se minimizarán las comisiones en las siguientes situaciones:

Si se da el caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor. Esto será, siempre que en los dos casos implique la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en reemplazo de otro variable. Además, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá ser mayor a la pérdida financiera que pudiera afrontar el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado de manera anticipada, durante los tres primeros años de vigencia del contrato.

Una vez que hayan pasado estos tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión si se da un caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para lo que queda de la vida de la hipoteca, de un tipo de interés fijo.

Novación hipotecaria

Una novación hipotecaria da la posibilidad de que la persona hipotecada renegocie con el banco las condiciones de la hipoteca sin cambiar de entidad. El cliente deberá solicitar la novación con el objetivo de mejorar las condiciones de su préstamo, por ejemplo por medio de una reducción de los tipos de interés.

La novación de la hipoteca dará la posibilidad de llevar a cabo ciertos cambios sobre el préstamo hipotecario respecto a:

Importe de la hipoteca pendiente: se trata de ampliaciones de capital ante la situación de que se requiera contar con una cantidad más elevada de dinero.

Plazo de amortización: la modificación del plazo se puede llevar a cabo tanto para aumentarlo como para reducirlo. Los hipotecados suelen ampliar el plazo con el objetivo de bajar el coste de las cuotas mensuales.

Tipo de interés: en este caso se modifican los tipos de interés inicialmente pactados. Es posible cambiar, por ejemplo, el préstamo de un tipo de interés fijo a uno variable, o por medio de la disminución del diferencial.

Titular del préstamo: da la posibilidad de cambiar las personas que deben hacerse responsables de la hipoteca, por motivos como el fallecimiento, divorcio, entre otros.

Sistema de liquidación: las hipotecas pueden incorporar periodos de carencia, de modo que permiten introducir también sistemas con cuotas crecientes. La Ley 5/2019 establece que se tendrá en cuenta la posible pérdida financiera sufrida por el prestamista al momento de liquidar una hipoteca.

Gastos de una novación hipotecaria

Una novación hipotecaria requiere que tanto el cliente como el banco lleguen a un acuerdo previo para que tenga lugar tal novación. Una vez que haya sido aprobada, la novación hipotecaria implica ciertos gastos que dependen del tipo de modificaciones que se lleven a cabo. Con la Ley 5/2019, estos gastos bajan, tanto en la novación como en la subrogación.

Entre los gastos de una novación hipotecaria se encuentran:

Comisión bancaria por novación: se establece en el momento en el que se negocian las condiciones del préstamo hipotecario. La comisión ronda entre el 0% y el 1% del capital pendiente a abonar de la hipoteca.

Gastos de notaría: se trata de los honorarios que perciben los notarios en la realización de una novación. Por lo general son del 0,2% al 0,5% del capital pendiente.

Registro de la propiedad: aproximadamente son el 50% de los gastos del notario.

Gastos de gestoría: Los gastos de gestoría dependen de la entidad contratada (generalmente una empresa privada). Suelen rondar entre los 100 y los 150 euros.

Tasación: Los gastos por tasación dependerán de la vivienda, sin embargo, el importe de la tasación suele rondar entre los 250 y los 350 euros.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): se trata de un impuesto que solo se paga cuando se lleva a cabo una ampliación de capital, y generalmente es del 0,5% sobre el capital que se amplia. No obstante, el porcentaje puede variar dependiendo de la Comunidad Autónoma.

La novación hipotecaria te dará la posibilidad mejorar las condiciones financieras de tu hipoteca. Sin embargo, debes tener en cuenta que se trata de una operación que implica ciertos gastos. El principal punto a favor de la novación, a comparación de la subrogación, es que estos gastos suelen ser más bajos. Es por este motivo que, resulta conveniente que se analicen los gastos para estar seguro del importe que se va a solicitar.

Subrogación de la hipoteca

Se trata de un trámite que da la posibilidad a la persona hipotecada de modificar las condiciones de una hipoteca cambiando el préstamo de una entidad a otra. En el caso de que los tipos de interés hayan sufrido fuertes variaciones, una gran opción es considerar la subrogación a otra entidad que brinde mejores tipos de interés.

Diferentes tipos de subrogación

Subrogación del acreedor: se da cuando la persona cambia la hipoteca a otra entidad. Para llevar a cabo este tipo de subrogación será necesario cancelar el préstamo hipotecario en el Registro de la propiedad. El principal beneficio es que la persona no tendrá que abonar el correspondiente Impuesto de Actos Jurídicos.

Subrogación del deudor: otra manera de llevar a cabo una subrogación, es la de modificar las condiciones de un préstamo hipotecario sustituyendo a una persona por otra. En otras palabras, se trata de que el comprador de una vivienda se subrogue en la hipoteca ya existente, que asuma la deuda. Se da en operaciones de compra-venta de viviendas.

Gastos de subrogación

Con respecto a los gastos que implica una subrogación encontramos:

Comisión de subrogación: se paga por pasar de una entidad a otra. Comisión establecida por ley que para los primeros 5 años es del 0,50%, y para el resto se ubica en el 0,25%.

Gastos de notaría.

Registro de la Propiedad.

Gestoría.

Es importante resaltar que los gastos por subrogación son más elevados que los de una novación. Previo a realizar la subrogación lo ideal es analizar los gastos que implica la operación.

Motivos para realizar una subrogación

Uno de los motivos para optar por una subrogación es que la entidad en la que se tiene la hipoteca, no mejore las condiciones que brinden otras entidades. También, puede ser que sencillamente la relación gastos/beneficios en el cambio de entidad favorecen a la persona que opta por la subrogación.

Otro punto que debemos considerar al momento de realizar la subrogación es que resulta más barato que cancelar la hipoteca y formalizar una nueva. Al formalizar una nueva se debe abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, lo que implica un gasto elevado.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Una de las disposiciones de la nueva Ley 5/2019 es la dedicada al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y su aplicación o no en los casos de novación o subrogación de hipotecas.

Hoy en día, existen supuestos en los que se está exento de abonar este impuesto, por ejemplo, es el caso de las novaciones que se refieran al tipo de interés en un principio pactado o vigente y al plazo del préstamo.

Diferencias entre subrogación y novación hipotecaria

Al momento de elegir entre una novación o una subrogación lo ideal es conocer las opciones que nos da cada una de ellas.

Por un lado la novación permite ampliar el capital, la subrogación no lo permite. El importe de los gastos en la novación generalmente es menor si lo comparamos con los gastos de la subrogación. Por último con una novación podrás añadir titulares en la hipoteca a diferencia de la subrogación.

En la subrogación solo se puede modificar y mejorar los tipos de interés o el plazo de amortización. Por eso, el punto en contra de la subrogación es que no se es posible realizar ampliaciones de capital y no se pueden añadir titulares, como en el caso de la novación.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las diferencia entre subrogación y novación hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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