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Impuestos 15 febrero, 2018

El nuevo proyecto de ley dejará exentas de pagar el impuesto de plusvalía a las viviendas que se vendan con pérdidas

El Gobierno ya está ultimando los detalles del nuevo proyecto de ley que modificará el impuesto de plusvalía, una contribución que se debe liquidar en los ayuntamientos cuando se vende una vivienda y con el que cada año se recaudan más de 2.000 millones de euros. El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido como impuesto de plusvalía, causó una gran polémica durante los años de la crisis. Desde OI REAL ESTATE te contamos todo lo que necesitas saber acerca del impuesto de plusvalía en los casos de viviendas que se vendan con pérdidas.

Esta normativa no distingue entre las ventas en las que se han generado ganancias y aquellas en las que se han ocasionado pérdidas. Por eso, durante la crisis, las personas que vendieron sus casas por un valor inferior al catastral tuvieron que pagar un impuesto «sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana´´, una contribución que parte de este colectivo denunció ante los tribunales por considerarla injusta.

Finalmente, el Tribunal Constitucional anuló el impuesto para los casos en los que los contribuyentes hubieran vendido con pérdidas y los ayuntamientos tuvieron que devolver a los denunciantes el dinero que habían recaudado mediante esta práctica.

Posibles acuerdos en el Gobierno sobre el impuesto para viviendas que se vendan con pérdidas

Ahora, el Gobierno ha conseguido un acuerdo con los alcaldes para sacar adelante su última propuesta. La nueva normativa no tendrá carácter retroactivo y obligará a los vendedores a demostrar que la venta se realizó con pérdidas. La Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) ha aceptado la propuesta, pero a cambio reclama una compensación por todas las devoluciones que tuvo que realizar tras la sentencia del Constitucional.

El Ejecutivo espera que la normativa entre en vigor a partir del próximo verano. El proyecto, según publicó el diario El País, dejaría exentos de pagar el impuesto de plusvalía a «los casos en que el sujeto pasivo acredite que no ha obtenido un incremento de valor´´. Para justificarlo, los afectados deberán aportar documentos como las escrituras de compraventa o relacionados con los impuestos que gravan la transacción de la vivienda, como el de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Otro de los cambios más importantes que sufrirá el impuesto de plusvalía con la entrada en vigor de la nueva ley será el cálculo de revalorización del inmueble. Para ello, se emplearán unos coeficientes en función de los años transcurridos desde la adquisición de la vivienda, con un máximo de 20 años, para calcular su revalorización en función del mercado. Estos coeficientes se actualizarán anualmente para ajustarlos a la evolución del sector.

Negociaciones sobre las viviendas que se vendan con pérdidas

Los ayuntamientos llevan meses negociando con Hacienda la reforma del impuesto de plusvalía. En un comunicado emitido por la FEMP, anunciaron que aceptaban «la modificación del impuesto’’ con el fin de «dar cuanto antes seguridad jurídica a los ciudadanos´´.

Los inversores también deberán tomar nota de los cambios que se harán efectivos tras estas modificaciones, puesto que Hacienda ha pactado con los alcaldes el gravamen de las compraventas de viviendas que se formalicen en menos de un año.

Hasta ahora, las viviendas que se vendían en menos de 12 meses desde su compra estaban exentas de este impuesto. Las empresas del sector inmobiliario esperan a que se solicite una enmienda para establecer un régimen especial para no verse perjudicadas por el cambio.

La nueva normativa no será definitiva, puesto que el Gobierno pretende sacar adelante una reforma más extensa sobre la financiación municipal, con el fin de modificar el sistema fiscal de los ayuntamientos en mayor profundidad.

El año pasado, el Ejecutivo encargó a una comisión de expertos un proyecto de reforma del sistema de financiación local, en el que los especialistas recomendaron que se calculara el impuesto de plusvalía en función de la diferencia entre el valor de la compra y el de venta.

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Consejos 8 febrero, 2018

Contar con un consultor inmobiliario marca la diferencia si tienes prisa por vender tu vivienda

Si deseamos cambiar de casa deberemos prepararnos para un largo y complicado proceso. A no ser que decidamos recurrir a un profesional. El único que garantizará rentabilidad y transparencia al vender tu vivienda. Por eso, queremos contarte cual es la labor del consultor inmobiliario y porque puede ser muy útil a la hora de vender tu propiedad

El auge del mercado de la vivienda está disparando la inversión inmobiliaria. Tanto por compraventa como por alquiler residencial.

Mientras invertir en una vivienda para arrendarla ofrece rentabilidades brutas cercanas al 10%, cambiar de casa sigue siendo rentable. Gracias a que los precios aún están un 38,3% por debajo de máximos históricos, según Tinsa.

Si queremos cambiar de casa, el problema está en decidir qué método utilizar para que la operación sea todo un éxito. ¿Escoger una inmobiliaria o hacerlo como particular?

Analizar precios y oportunidades, cuadrar agendas y operaciones o prever gastos son algunos aspectos a tener en cuenta. Estos son solo algunos ejemplos del valor añadido que puede darte un consultor inmobiliario.

Cinco consejos clave para vender tu vivienda

Entre los consejos que un agente inmobiliario puede dar un particular que desea vender por sí solo, existen cinco aspectos básicos a tener en cuenta:

Ajustarse siempre a precio de mercado

Un agente profesional está permanentemente al día en la evolución del mercado de la vivienda. Consciente de que una propiedad sobrevalorada se acaba vendiendo por debajo del precio de mercado.

En OI REAL ESTATE, consultor especializado en viviendas de lujo, saben que el precio de un inmueble es el primer obstáculo para su venta. Especialmente entre las propiedades de alto standing.

Teniendo en cuenta que una vivienda a ‘precio real’ puede venderse casi 20 veces más rápido que una sobrevalorada, es aconsejable adaptarse al momento concreto.

‘El plazo medio para vender una vivienda a un buen precio está entre dos y tres meses. Llegando hasta los tres años si se sale del precio de mercado‘, apuntan desde Oi Real Estate.

Cuanto menos personalizada, mejor

En el fondo, comprar es soñar. El comprador debe poder recrear el día a día en la vivienda y todo exceso de personalización (fotografías en familia, mascotas correteando, desorden excesivo o falta de limpieza) entorpecen la venta.

Los profesionales del mercado inmobiliario se adaptan al modelo de los promotores. Quienes consiguen impulsar la venta a traves de pisos piloto o memorias de calidades.

El asesoramiento del agente, la preparación d ela visita o incluso el uso del home staging pueden ser herramientas muy útiles para la venta.

Disponer de una estrategia de marketing

¡No nos engañemos! La mayoría de viviendas se encuentran a través de Internet. Faceta en la que una firma solvente tiene la experiencia y los medios necesarios para ser localizado por todo tipo de ccompradores.

Necesitamos tener visibilidad en la red, o simplemente nuestra propiedad no existirá. En ese sentido, un buen consultor inmobiliario no solo cuenta con acceso a portales internacionales y sino que también conoce las claves para destacar.

Todo ello sin olvidar herramientas de última tecnología, como la realidad virtual, y sesiones fotográficas de alta calidad.

Llevar un control exhaustivo de las visitas

Sin disponibilidad, las posibilidades de vender tu vivienda disminuirán. Contar un agente personal, en constante comunicación, permite optimizar el tiempo y evitar visitas inútiles.

Un comprador puede ver por internet un centenar de propiedades. Y, estadísticamente, solo se pone en contacto por una cuarta parte de ellas. Llegando a visitar de 15 a 20 viviendas con unas características determinadas.

Dejar de atender una llamada o no responder un mensaje de correo electrónico podría significar la perdida de una oportunidad única. Un proceso que se puede gestionar a través de agente.

Nuestra vivienda como oportunidad de inversión

No vendes una propiedad, sino una oportunidad de negocio. Teniendo en cuenta la gran cantidad de compradores que invertir, debemos ofrecer nuestra vivienda como un producto rentable.

En ese sentido, debemos destacar los puntos fuerte del lugar donde se encuentra. ¿Está bien comunicada con el tren de alta velocidad? ¿Resulta fácil llegar al aeropuerto? ¿Existen proyectos urbanísticos en los alrededores?

Todo ello puede llegar a multiplicar el valor de la vivienda y ayudarnos a sacar el máximo partido a la operación. Sin olvidar que un buen consultor siempre dispondrá de una cartera de clientes posiblemente interesados en una oportunidad de inversión.

¿Qué tareas debe afrontar un vendedor particular?

Una inmobiliaria cumple una serie de trabajos que un vendedor particular debería afrontar en solitario:

Llegar a los compradores remotos

Resulta imposible saber donde se encuentra el cliente interesado en nuestra vivienda. Contar con la ayuda de una inmobiliaria no te compromete a nada y te facilita el acceso a potenciales compradores.

Proceso de tasación e inventario

Elaborar un inventario, especificarlas condiciones de compra, establecer un precio adecuado,.. son tareas complejas que un consultor inmobiliario puede realizar eficientemente.

Asesoramiento personalizado

No existen dos clientes iguales, ni dos propiedades idénticas. Un agente permite olvidarse de la documentación requerida y optimiza tanto el tiempo como el esfuerzo dedicado.

Hacer labores de mediación

El proceso de negociación entre comprador y vendedor necesita de un intermediario que de transparencia a la operación. En ese sentido, la inmobiliaria facilita el proceso de vender tu vivienda.

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Impuestos 28 enero, 2018

Paradoja en la plusvalía municipal: los tribunales eximen de pagar el impuesto aún existiendo ganancias

Una paradoja en la plusvalía municipal. Tras el pronunciamiento del Tribunal Constitucional y pendientes aún de la reforma por parte del Gobierno, la plusvalía municipal recibe otro revés. De la mano de una sentencia que exime del pago aunque se produzca incremento de valor.

El impuesto de plusvalía municipal es uno de los grandes problemas que afrontan los ayuntamientos españoles. Tras el pronunciamiento del Tribunal Constitucional, el pasado 15 de mayo, fueron anulados diversos artículos de una tasa pensada para grabar ganancias obtenidas de la apreciación de los terrenos. Llegando a aplicarse incluso cuando el inmueble incurría en pérdidas.

Sin embargo, los tribunales no han tardado en tumbar el cobro general de dicho impuesto por un error generalizado en la manera de calcularlo. De esta manera, se abre una vía a invalidar también su aplicación en ventas cerradas con plusvalía.

El último episodio lo protagoniza el Juzgado Contencioso-Administrativo nº 2 de Barcelona, tras eximir a un particular del abono de la plusvalía municipal. A pesar de existir pruebas del incremento de valor.

Con ello, esta nueva sentencia alerta de la parálisis provocada por el retraso en la reforma del impuesto. Recordando, una vez más, las paradojas de la plusvalía.

Los ‘anomalías’ de la plusvalía municipal

Sin duda, la plusvalía municipal es la reina de las anomalías tributarias. Afectando a unos 550.000 inmuebles de toda España.

Por un lado, dando por hecho que el simple paso del tiempo, con un máximo de 20 años, produce incrementos de valor en suelos de carácter urbano. Negando la posibilidad de que exista una base negativa que refleje minusvalías, en lugar de plusvalías.

Este criterio ha sido ‘desmontado’ por la sentencia del TC del pasado 15 de junio de 2017 (recogida en Expansión). Considerándolo contrario al principio constitucional de capacidad económica y anulando varios artículos d ela Ley de Haciendas Locales.

Por otro lado, la sentencia hace referencia a la petición expresa de la regulación del impuesto. Generándose un contrasentido al aplicarse la plusvalía municipal. Y un caos en los tribunales, con sentencias capaces de satisfacer a todas las partes.

Y, de hecho, este vacío legal no terminará hasta la entrada en vigor de la esperada reforma del impuesto municipal.

Una sentencia que lo cambia todo

La nueva sentencia de un juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Barcelona viene a dejar aún más claras las contradicciones del impuesto de la plusvalía.

Eximiendo del pago de la plusvalía a un contribuyente que vió incrementar el valor de su inmueble, según el correspondiente informe pericial.

La jueza en cuestión anula el cobro de la plusvalía por no haber sido reformado el impuesto tal y como pedía el TC. Afirmando que no existe manera de liquidarlo.

De esta manera, se desestiman los argumentos de la Diputación de Barcelona, quien solicitaba la suspensión del impuesto en tanto no existiese una nueva normativa. Poniéndose del lado del contribuyente.

Asímismo, la jueza también recuerda que en este caso no existe suspensión prevista. Ni manera de calcular el valor del terreno. Citando al TSJ de Cataluña, al estimar el hecho ‘contrario a dos principios constitucionales: el de seguridad jurídica y el de reserva de ley en materia tributaria‘.

Sentencia que abre una vía a recurrir el impuesto, en tanto no entre en vigor la futura reforma, para aquellos contribuyentes que obtuvieron ganancia patrimonial.

Un borrador para la futura reforma

La futura reforma de la plusvalía adaptará este impuesto a la sentencia del Tribunal Constitucional que anulaba el impuesto de producirse pérdida de valor. Cabe señalar que su aplicación, con carácter retroactivo a partir del 15 de junio de 2017, queda incluída en el borrador de la proposición de ley.

Dicho texto afrontará su negociación en el Congreso desde el mes de febrero con un claro objetivo: su aplicación a nivel nacional desde el día en que el BOE recogió la sentencia del TC.

De esta manera, los propietarios que vendieron ‘con pérdidas’ y pagando plusvalía a partir del pasado 15 de junio, tendrán derecho a su devolución. Desde del momento en que entre en vigor la nueva ley. Probablemente para el verano.

Aunque algunos grupos políticos quieren extender el carácter retroactivo de la reforma a los últimos cuatro años fiscales. Eso sí, deberá ser el contribuyente quien acredite la falta de incremento de valor.

Además, la reforma también incluirá la modificación del cálculo del impuesto en caso de producirse incremento de valor. Implementando otros coeficientes y teniendo en cuenta los años transcurridos desde la fecha de venta del inmueble.

Variando desde el 0,09 inicial (menos de un año) hasta el 0,6 (20 años). Y actualizándose año tras año, con un plazo máximo de tres meses para la adaptación por parte de todos los ayuntamientos.

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Consejos 25 enero, 2018

Los trámites y la pérdida de tiempo, entre los grandes obstáculos al vender una vivienda

La vivienda de segunda mano marca el ritmo del mercado residencial. Aunque muchos clientes, antes de comprar, deben vender una vivienda. Momento en que toman valor el precio, el tiempo y el papeleo de la operación. En OI REAL ESTATE queremos ayudarte en el proceso, para que los tramites y perdida de tiempo no te acobarden a la hora de realizar la venta de tu vivienda

Con la obra nueva reactivándose poco a poco, la vivienda usada sigue llevando el timón del mercado inmobiliario. Aumentando tanto en el número de transacciones como en el valor de las mismas.

¿Qué hace entonces que aquellos españoles interesados en cambiar de casa no se decidan? Según el ‘Informe sobre venta de vivienda en Madrid‘, elaborado por Tiko, el papeleo por la venta y la inversión de tiempo hasta culminar la operación.

Unos obstáculos que no deberían ser un impedimento si, como afirma el estudio, más de la mitad de los propietarios decide vender para ganar espacio y mejorar ubicación.

Aún así, el ahorro de tiempo y el precio final de venta continúan siendo fundamentales. Hasta tal punto que el 40% de los encuestados bajaría el precio a cambio de vender su casa en una semana.

La tramitación y la espera en la compraventa

Si algo quita el sueño a quienes quieren cambiar de vivienda es el proceso de venta.

Cerca de la mitad de los propietarios residentes en Madrid teme iniciar los tramites por la burocracia y la pérdida de tiempo que suponen.

Según los datos recogidos por Tiko entre casi mil entrevistas, junto al tiempo y el papeleo, otros factores que desmotivan al vender una vivienda son: la organización de las visitas (17%), el proceso de mudanza (4%) y la negociación del precio de venta (35).

A pesar de ello, las nuevas tencologías suponen una gran ayuda en la consecución de la operación. Permitiendo acelerar la venta. Tanto si te tiene prisa como si el problema está en ajustar el doble proceso de compraventa. Es decir, la mudanza de una casa a otra.

Principales razones para vender una vivienda

La mayoría de quienes se quieren mudar lo hacen motivados por una vivienda que no se ajusta a sus necesidades. Concretamente, el 53% desearía tener una casa más grande o mejor ubicada.

Mientras que otras razones pueden ser la falta de liquidez (10%), el cambio de empleo (8%) o un proceso de separación o divorcio (7%).

Otro factor importante, y cada vez más habitual, son las herencias. Los familiares que no pueden hacerse cargo de una vivienda heredada están detrás del 15%.

Mientras que los propietarios que deciden vender por la imposibilidad de alquilar su vivienda suponen el 6% de los casos.

El precio de venta sigue importando

A nadie escapa que el precio sigue siendo un aspecto determinante en la compraventa de vivienda. Aunque lo es tanto para el comprador como para el vendedor. Llegando a suponer el principal hándicap en la operación.

Seis de casa diez encuestados admite haber negociado a la baja el precio de venta de su vivienda.

¿Hasta que punto? Un 49% de los madrileños reconoció haber vendido por un precio máximo de 200.000 euros. Mientras que un 68% de los encuestados logró obtener hasta 300.000 euros.

A partir de ahí, un 24% de propietarios cerró la operación por una cantidad de 300.000 a 600.000 euros. Y el 8% restante consiguió más de 60.000 euros.

Rebajar el precio para vender antes

Pero, ¿cómo afecta necesidad de vender antes en el precio final?

Según los expertos, sacrificar una pequeña cantidad puede permitir acelerar la venta. Algo a lo que están dispuestos un buen número de propietarios.

Los datos de Tiko indican que un 40% de los madrileños estaría dispuesto a bajar el precio de venta a cambio de vender su propiedad en menos de una semana.

Concretamente, una tercera parte de los encuestados bajaría un máximo del 5% del valor inicial. Frente al 8% que descontaría un 10% del precio. Y al 3% que llegaría a bajar más del 20%.

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Noticias Oi Real Estate 22 enero, 2018

Oi Real Estate prevé alcanzar la veintena de franquicias en 2018

Oi Real Estate continúa en expansión en este 2018. Su sistema de franquicias especializadas en el sector inmobiliario de lujo cuenta ya con ocho oficinas en todo el territorio español, y tras la apertura de la última, en Madrid, la compañía pretende expandirse hasta las 20 oficinas durante el presente año.

«La excelencia en el producto y el servicio son nuestra seña de identidad y en lo que seguiremos trabajando durante este año», ha comentado Luis Gualtieri, fundador de Oi Real Estate.

Indudablemente, uno de los factores que más está ayudando a esta expansión, además del crecimiento de la economía española, es el buen rendimiento del sector de la franquicia. Los últimos datos han reflejado el aumento del número de franquicias en España durante 2017, especialmente en Madrid y Barcelona. Otros medios especializados también apuntan a que las grandes cadenas están aportando innovación continua y economías de escala creciente bajo su modelo de franquicia.

El alquiler más rentable en España

La compra de viviendas para su posterior alquiler en forma de inversión está siendo una de las grandes tendencias en el sector inmobiliario español. Oi Realtor apunta que las ciudades españolas en las que se halla el alquiler más rentable y el mejor riesgo del mercado son Madrid, Málaga, Valencia y Alicante.

En Oi Real Estate se pueden encontrar grandes oportunidades a la hora de invertir en el mercado inmobiliario de lujo. «Es fundamental poner en valor cada inmueble frente a una demanda que prevemos no dejará de crecer en los próximos años”, ha señalado Gualtieri, quien también apunta a que este panorama «se debe tanto por el incremento de la movilidad geográfica por parte de la población, como por la llegada de nuevas generaciones de jóvenes y turistas internacionales”.

Y es que con la llegada de la generación millenials al mundo de la vivienda, el mercado inmobiliario está experimentado cambios que ponen de manifiesto una necesidad clara: la flexibilidad como filosofía de vida. Así lo refleja el portal finanzas.com. Este valor, que hasta ahora no se daba de forma mayoritaria, determina un mercado inmobiliario en el que el alquiler es la alternativa perfecta ante la dificultad de asumir la compra de una vivienda, explica antes de puntualizar que con estas perspectivas de crecimiento resulta clave profesionalizar las gestiones de arrendamiento, que actualmente se encuentran controladas por particulares en el 90% de los casos.

Oi Real Estate en busca de la excelencia en el 2018

Este creciente interés por el alquiler de viviendas establece a ciertas ciudades españolas como mercados de referencia gracias a la rentabilidad que ofrecen y a la seguridad en su inversión. Tal y como apunta el informe de ‘Tendencias del sector inmobiliario de enero 2018’, algunas localidades españolas cuentan con una rentabilidad bruta que supera los 7 puntos. Ciudades como Barcelona, Valencia y Toledo, por ejemplo, cuentan con un beneficio del 7,5%, seguido de Cuenca y Huelva con una rentabilidad del 7,3%, Ciudad Real y Palencia con un 7,2% y Madrid un 7,1%.

“Atendiendo al riesgo inmobiliario, Valencia Málaga capital y Alicante se establecen a la cabeza del ranking por el bajo riesgo que implica la inversión en estas zonas españolas”, añade Luis Gualtieri. Consciente de los cambios que está experimentando el mercado inmobiliario, OI Real Estate se posiciona a la vanguardia en aplicación tecnológica de sus servicios. Incorporaciones como la realidad virtual, que permite al cliente visitar las propiedades en visión 360º desde cualquier parte del mundo, son una muestra clara de ello.

Consejos 9 enero, 2018

Consejos para reformar y multiplicar el valor de una vivienda en venta

En plena reactivación inmobiliaria, rehabilitar puede ser clave para incrementar el valor de una vivienda. Una oportunidad para invertir con rentabilidad asegurada. En Oi Real Estate, queremos comentarte algunos consejos para reformar y aumentar el valor de una propiedad.

Según las principales expertos, el mercado residencial seguirá incrementando sus indicadores a lo largo de 2018. Entre un 5% y un 10% más en el precio de la vivienda. Y en torno al medio millón de operaciones de compraventa.

Si a estos datos sumamos la falta de suelo finalista, está claro que la solución tardará en llegar si se depende exclusivamente de la vivienda nueva.

Es por ello que el mercado español, un país de propietarios, mira hacia el parque de vivienda usada. Clave tanto para residentes como para inversores.

¿Qué supone tener una vivienda cerrada y desocupada en estas circunstancias? Perder dinero. ¿Qué debemos tener en cuenta de cara a rehabilitar nuestra vivienda? Estas son algunos de los secretos para tener éxito en una reforma.

Presupuestos para reformar una vivienda

Hoy en día, la vivienda usada sigue siendo protagonista. Mientras la obra nueva se recupera gradualmente. Esta diferencia entre una y otra, impulsa al alza los precios siempre que se consiga seducir al comprador.

Para poner cifras a este proceso de cambio que suba el valor de una vivienda, Habitissimo ha publicado una ‘Guía de precios de obras y reformas‘.

Según este informe, la reforma íntegra de una casa unifamiliar supone un coste medio de 67.500 euros. Frente a los 36.000 euros de presupuesto para un piso.

Entre las reformas más comunes, actualizar el salón cuenta con un mayor presupuesto medio (6.750 euros). Por delante de un dormitorio medio (4.500 euros).

En el otros extremo, cocinas y baños permiten dar un nuevo aire a la vivienda un presupuesto menor. La reforma de una cocina supone un gasto aproximado de 3.600 euros. Y la de un baño unos 1.800 euros.

Según Habitissimo, el precio medio por metro cuadrado asciende a 450 euros. Permitiendo mejorar únicamente los detalles necesarios.

Mientras que la construcción de una vivienda nueva supone una media 115.300 euros. Y, de ellos, 22.500 se los lleva la compra del terreno a edificar.

Cinco factores que suben el valor de una vivienda

Además de la localización, la superficie o la orientación, existen algunos detalles que pueden incrementar el precio de nuestra casa. Se trata de los acabados, la distribución y el estado de conservación.

El interés por los primeros detalles dificilmente dependerá de nosotros. Pero, en cierta medida, sí podemos influir en el resto de variables. Convirtiendo un inmueble en un verdadero hogar y logrando multiplicar el valor de una vivienda.

En Casaktua han resumido los cinco detalles a tener en cuenta:

1.- Sumar espacio ganando amplitud

Superficie disponible y número de estancias son algunos de aspectos más importantes para el comprador.

Eliminar tabiques, sumar o restar habitaciones, acabar con largos pasillos o recolocar muebles puede provocar un efecto de amplitud. Haciendo de cada metro cuadrado un espacio aprovechable. Reduciendo el periodo de venta y aumentando el valor de tasación.

2.- Una vivienda sostenible y eficiente

Se estima que dos de cada diez futuros compradores buscarán una vivienda comprometida con el medio ambiente.
Desde la generación (paneles solares) hasta el aprovechamiento de energía (calderas eficientes), los sistemas inteligentes (iluminación con detección de presencia),..

3.- Un flechazo instantaneo

Para los profesionales, la primera impresión sigue siendo la que cuenta. De hecho, se estima que los siete segundos iniciales de una visita pueden marcar el éxito de la venta.
En ese sentido, paredes con tonalidades neutras, buena iluminación (natural o con bombillas), disponibilidad de zonas de almacenaje, modernidad decorativa, calidez en las estancias y orden son fundamentales.

4.- De suelos a cerramientos

Los detalles originales pueden aportar carácter, pero importa mucho más el aislamiento término y acústico.
El suelo debe estar bien pulido. O, en su defecto, directamente renovado. Tanto puertas como armarios empotrados deben dar una sensación cuidada. Mientras que las ventanas y balcones exterioresd deberían contar con un doble acristalamiento.

5.- El baño y la cocina son básicos

En una primera visita, estos dos elementos son estudiados a conciencia.
Contando la vivienda con más de dos estancias, resulta muy útil contar con más de un baño. Siempre que esté en buen estado. Mientras que en la cocina, la renovación de suelos y azulejos y la eficiencia de los electrodomésticos hacen ganar puntos. Además de subir el valor de tasación.

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Consejos 30 noviembre, 2017

A pesar de la falta de obra nueva, la venta de viviendas usadas aumentará un 20% en 2017

El mercado residencial encadena tres años de crecimiento en la venta de viviendas. Un nivel de actividad que sería aún mayor de incrementarse el stock de obra nueva. Desde Oi Real Estate, te traemos la información más relevante sobre venta de viviendas usadas.

El sector inmobiliario está a punto de completar un año histórico. Tras crecer un 10% en 2015 y un 14% en 2016, la venta de viviendas se puede disparar un 20% a finales de 2017.

El ‘13º Informe de Coyuntura Inmobiliaria‘, elaborado por la tasadora Euroval, pone atención en la recuperación del sector. Destacando el aumento de las compraventas, la estabilización de los precios y la importancia de la vivienda usada.

Sobre la actividad, Andalucía, Madrid, Cataluña y la Comunidad Valenciana concentran dos terceras partes de las operaciones.

De la evolución de los precios se detecta un cierto asentamiento. Alcanzándose los 2.765 €/m2 en las zonas más cotizadas.

Mientras que la obra nueva acaba cediendo todo el protagonismo a la segunda mano residencial. Incapaz de superar el 10% de las transacciones.

Detonante que hace que se dispare el interés por el alquiler en zonas del País Vasco, Cataluña, Baleares, Madrid y Andalucía.

65% de la venta de viviendas en 4 CCAA

Durante el ejercicio 2016-17, la compraventa residencial crecerá cerca del 20%. El doble que hace dos años.

Una reactivación que seguirá liderando Andalucía con un 18% de toda la venta de viviendas usadas. Seguida de Cataluña, la Comunidad de Madrid y la Comunidad Valenciana. Entre estas cuatro comunidades se concentra el 65% de las transacciones.

Por contra, las zonas con menor actividad son La Rioja, con menos del 1% del total, y otras cuatro comunidades (Asturias, Cantabria, Extremadura y Murcia). Todas ellas por debajo del 2% de la actividad nacional.

Si estudiamos estos datos en función de la población existente, la Comunidad de Madrid es la más destacada. Celebrando 81 operaciones de compraventa por cada 1.000 habitantes.

Por delante de la Comunidad Valenciana (72) y de Cataluña (69). Mientras que Asturias, Baleares y Navarra se mueven entre dos y tres.

El valor de la vivienda se estabiliza

Desde el punto de vista de los precios, la vivienda modera el crecimiento de los últimos años. Tanto en las zonas más cotizadas, que se mueven en 2.765 €/m2 (-4% interanual), como en los lugares menos solicitados, en torno a los 568 €/m2 (-5%).

Concretamente, la vivienda de deprecia en veintitres capitales de provincia. Tanto en valores máximos como en mínimos. Mientras que únicamente siete grandes ciudades suben ambos valores de referencia. Siendo las más destacadas Girona, San Sebastián y Granada.

Y diecinueve capitales permanecen estables. Once con ligeras caídas y ocho con suaves incrementos.

¡No es país para vivienda nueva!

Una vez más, y a pesar del interés por invertir en ella, la obra nueva vuelve a quedarse rezagada en la venta de viviendas.

Únicamente una de cada diez operaciones de compraventa implican a la vienda nueva. Frente al 90% de las transacciones de la vivienda de segunda mano.

Consecuencias tanto de la reducción del stock inmobiliario como de la escasa promoción residencial.

Las rentas más elevadas, por encima de los 7.000 €/año, se localizan en las provincias de Barcelona, Baleares, Madrid, Guipúzcoa, Vizcaya y Málaga.

Mientras que hasta dieciséis provincias se mueven entre los 5.600 y los 7.000 euros. Son Girona, Tarragona, Valencia, Alicante, Grnada, Huelva, Sevilla, Cádiz, Las Palmas, Tenerife, Cantabria, Salamanca, Valladolid, Navarra, La Rioja y Zaragoza.

Se demuestra así que la escasez de promoción inmobiliaria acaba teniendo impacto en otros mercados, como el alquiler.

¡Una buena alternativa para residentes e inversores!

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Noticias Oi Real Estate 30 noviembre, 2017

Oi Real Estate continúa su expansión y llega a la milla de oro de Madrid

Oi Real Estate sigue creciendo bajo la fórmula de franquicia y ahora llega a la Milla de Oro de Madrid. En concreto, la inmobiliaria de lujo ha aterrizado en el barrio Salamanca en la que será la primera de las 20 oficinas que prevén tener en la capital en 2018.

Oi Real Estate llega a Madrid

En concreto, Oi Real Estate abrirá sus puertas al público a finales de año. Para ello aterrizará, como decimos, en una principales ubicaciones de la comunidad de Madrid como es la milla de oro. OI Real Estate tiene en la actualidad una red de siete oficinas y para aterrizar en Madrid ha escogido, como punto de partida, el barrio de Salamanca.

Desde la consultora inmobiliaria buscan así cubrir las necesidades que la capital de España tiene en este sentido. De tal modo que quieren ampliar su red de oficinas en los próximos meses. Este distrito no ha sido escogido al azar y es que es una de las zonas con mayor nivel de vida y de renta de toda Europa.

Según Luis Gualtieri, Fundador de OI Real Estate Madrid es una ciudad en la que Oi Real Estate no podía faltar por motivos sobrados. «El mercado inmobiliario de la capital se ha revalorizado un 10,32% anual, especialmente de la mano de inmuebles de alto standing, razón de más para establecernos en esta esta ubicación que ocupando los primeros puestos del ranking en cuanto al precio por metro cuadrado”, aseguró.

Llegar a la milla de oro: los motivos

La milla de oro, en el Barrio de Salamanca es, sin duda, uno de los mejores destinos posibles a los que una inmobiliaria de lujo como Oi Real Estate puede ir. Y esto es así por diversos motivos. Uno de ellos es que este emplazamiento es una de las zonas con una cartera inmobiliaria más exclusiva, tanto a nivel nacional como a nivel internacional.

Por ello, de los 20.038 pisos que se comercializan en la capital de España por un importe mayor al millón de euros la gran mayoría se ubican en los distritos de Chamartín, Salamanca, Chamberí y la zona Centro. Por barrios el de la Castellana, Recoletos, Almagro, El Viso, Justicia y Nueva España son los que tienen más pisos de este tipo. De este modo son más de 21 los distritos que integran el área metropolitana de Madrid y sólo 11 contarían con viviendas de lujo.

La cartera de viviendas de Oi Real Estate

Gracias a la apertura de Oi Real Estate en Madrid se ampliará de manera oficial la cartera prime de la inmobiliaria a más de 1.200 viviendas de alto standing. De este modo todavía ofrecerán una oferta más amplia de estas exclusivas propiedades, todas ellas ubicadas en zonas privilegiadas que se dirigen a compradores con un alto poder adquisitivo.

Esta franquicia llega de la mano de Rossy Arias que no ha dudado en emprender de la mano de OI Real Estate. Rossy parece que tuvo claro los motivos que le llevaron a elegir Oi Real Estate. «Al emprender es importante apostar por una marca ya testada con éxito en el mercado, que cuente con un bagaje previo y los procesos y servicios perfectamente delimitados», comentó.

Además de su cartera de pisos prime Oi Real Estate se caracteriza por innovar también en el modo de presentar su cartera de viviendas a los clientes potenciales. Y es que permite que el cliente pueda visitar las propiedades bajo una experiencia de visión 360º. Una tecnología que permite una visión más completa y acertada del inmueble y que está disponible en su portal online, tanto para posibles compradores nacionales como internacionales.

Consejos 10 noviembre, 2017

Cómo legalizar una vivienda en herencia, pagando la plusvalía, y no morir en el intento

Ser beneficiario de un legado supone entrar en una maraña legal. Inevitable, cuando una vivienda en herencia trae consigo legalizar la propiedad del inmueble para rentabilizar su posesión. En Oi Real Estate, queremos contarte todo acerca de la vivienda en herencia y los trámites necesarios.

En el proceso de legalización y cambio de nombre, el pago de impuestos es la obligación más pesada que debe afrontar un heredero. Un deber que ha llevado a triplicar el número de renuncias a herencias durante la crisis. Hasta sumar 200.000 transmisiones fallidas desde 2008.

Entre los tributos, el Impuesto de Sucesiones es el más dispar en función de cada comunidad autónoma. Mientras que la plusvalía depende de cada municipio concreto.

Sea como sea, de los 5 millones de inmuebles que se han transmitido en los últimos 4 años, una quinta parte lo han sido por herencia de vivienda.

Un problema al que la mayoría, tarde o temprano, deberemos enfrentarnos.

Impuestos por vivienda en herencia

Toda herencia, tras ser adjudicada, lleva consigo el pago de una serie de impuestos:

Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Plusvalía Municipal
Impuesto de Bienes Inmuebles
Tasas generales (comprobación de cargas, inscripción del inmueble,..)

Tributos que pueden llegar a disparar la ‘factura’ por hacerse cargo de una legado para el que muchos herederos no están preparados.

Los costes llegan a ser tan importantes que desde el estallido de la crisis se han triplicado las renuncias. Pasando de 11.000 (2007) a 38.000 (2015). Cifra que se ha moderado ligeramente en el último año, con 36.000 casos (2016).

¿Qué se puede hacer con el inmueble?

Una vez solventados los trámites y asumida la vivienda en herencia, los herederos se enfrentan ante una pregunta: ¿vender o alquilar?

El alquiler es una solución factible. Aunque implicando a varios copropietarios hace falta poner a todos de acuerdo y abonar de los impuestos de manera equitativa.

La alternativa es vender el inmueble. En plena recuperación del mercado inmobiliario, vender la vivienda a un tercero o incluso a uno de los herederos solventa definitivamente el problema. Aprovechando la revalorización que actualmente tiene una buena parte del parque residencial.

Tanto una como otra fórmula tienen ventajas e inconvenientes. Sin embargo se trata de un proceso importante que afecta en buena medida al mercado inmobiliario.

De hecho, las herencias representan casi una cuarta parte del total de transmisiones. Hasta 392.183 operaciones en el año 2016, que afectan a todo tipo de inmuebles.

Pago de la plusvalía municipal

Todos los herederos de una vivienda en herencia deben pagar la plusvalía municipal si el inmueble se encuentra en terreno urbano. Exista o no incremento de valor. Lo recuerdan desde reclamador.es.

La liquidación obliga a entregar en el ayuntamiento, en un plazo de 6 meses, una declaración con los elementos que permitan el cálculo del importe.

Mientras que en la autoliquidación, es el contribuyente quien cumplimenta un impreso y calcula la cantidad a pagar. Teniendo un plazo máximo de medio año desde la fecha del fallecimiento.

El importe a abonar depende de los años transcurridos entre la fecha de compra del inmueble y el fallecimiento. Con un límite máximo de 20 años. Aplicando un gravament sobre la base imponible.

Cálculo y reclamación de plusvalías

El cálculo de la base imponible se obtiene aplicando al valor catastral un coeficiente de incremento que fija cada ayuntamiento. Sin embargo, esta método no calcula el incremento de valor presente sino el futuro.

Diversos tribunales y juzgados han acreditado la inexactitud de la fórmula municipal. Pronunciándose, finalmente, el Tribunal Constitucional. En su sentencia, defiende que no se puede exigir el pago del impuesto. Ya que en todos los casos, se ha calculado erroneamente.

Se abre así una puerta a la reclamación:
Si el inmueble disminuye de valor, pudiendo recuperar hasta el 100% de la plusvalía
Si el inmueble aumenta de valor, pudiendo reclamar hasta el 37,5% del impuesto

En todo caso, tanto si se está en trámites como si aún no se ha pagado, se recomienda el abono del impuesto de plusvalía. No hacerlo puede suponer sanciones y recargos. Perdiendo la opción a posteriores reclamaciones.

Mientras que en pagos aplazados, no es necesario esperar a liquidarlo en su totalidad. Puede empezarse a reclamar ya. Dado que el doumento de pago especifica la cantidad total, calificada como errónea por los tribunales.

Excepciones y apuntes a tener en cuenta

En la plusvalía municipal por transmisión de inmuebles, no solo hay que tener en cuenta el incremento de valor sino también la ubicación.

Es cierto que la plusvalía grava terrenos, viviendas, locales y otros inmuebles. Pero siempre que la finca tenga la calificación de urbana.

Las fincas rústicas quedan exentas del pago del impuesto. Tanto por la venta como por una vivienda en herencia.

Como tampoco conviene olvidar quien paga el impuesto en cada caso. Mientras que en una compraventa lo paga el vendedor, en una herencia o sucesión lo paga el heredero.

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Consejos 5 agosto, 2017

Una vivienda sin reformar cuesta un 17% menos al futuro comprador

Si manteniendo en buenas condiciones una vivienda se asegura su revalorización con el paso de los años, al abandonarla acaba depreciándose. Pero, ¿qué se echa más en falta en una vivienda sin reformar?

El ‘Informe sobre el Precio de la Vivienda en España‘ que edita Mitula recuerda algo ya sabido. Una vivienda sin reformar pierde del 10, al 15 o incluso el 20% de su valor, frente a una rehabilitada.

Concretamente, según datos del buscador, se estima que los inmuebles reformados valen un 17,18% más que aquellos sin actualizar.

Un promedio que contempla un amplio abanico de escenarios, donde a veces un mercado consolidado valorar mínimamente las reformas en sus inmuebles. Aún así, disponer de ascensor en Madrid o de aire acondicionado en Barcelona, sube el valor de la vivienda un 20 y un 35% respectivamente.

¿Rehabilitar o no rehabilitar la vivienda?

Una casa por rehabilitar pierde un 17,18% de su valor frente a otra lista para entrar a vivir.

Zaragoza es la ciudad donde más se revaloriza una vivienda tras ser reformada. Exactamente sube un 38,01% su precio de mercado.

La segunda ciudad donde más se aprecian la vivienda reformas es Valencia, con una revalorización media del 28,46%. Por delante de Sevilla, con una diferencia del 12,91% antes y después de la reforma, de Madrid donde el precio varía un 8,28% o de Bilbao con un 7,45%.

Barcelona es la ciudad donde reforma afecta menos al precio final de la vivienda. Se sube una media del 2,15% tras la rehabilitación. Demostrándose que los inmuebles, reformados o no, ya son un activo consolidado en la ciudad condal.

Expectativas un 6,5% por debajo del valor

Aprovechar el verano para reformar una vivienda o ponerla a punto de cara a sacarla al mercado en otoño es una buena estrategia de venta. Además de una manera de romper la barrera económica entre comprador y vendedor.

En ocasiones, uno muy pendiente de la primera impresión y el otro abocado a sobrevalorar su propia vivienda.

Mitula estima, por término medio, las expectativas del posible comprador son un 6,5% inferiores al precio de venta del inmueble. Unos 1.400 euros el metro cuadrado frente a 1.507 euros.

Una diferencia que se hace mucho mayor en algunas comunidades como Extremadura o Andalucía, con un 11,3% y un 10,02% de diferencia.

Al tiempo que se reduce al 2,08% en provincias como la de Barcelona, 2,70% en Guipúzcoa o 3,33% en Madrid.

¿Qué resta valor a la vivienda sin reformar?

Entre los detalles que marcan la diferencia en una vivienda rehabilitada, disponer de garaje se valora especialmente en Zaragoza. Subiendo un 23,81% el valor del inmueble. En Madrid (10,38%) o Sevilla (9,88%) se valora más moderadamente. Mientras que en Barcelona apenas incrementa en un 0,24% el precio final.

También destacan detalles de accesibilidad, como tener ascensor en el edificio. Aquí, Zaragoza sigue siendo la ciudad más remarcable elevando en un 48,62% el precio final de la vivienda.. Al tiempo que Madrid (34,59%) se mantiene en un término medio y Barcelona (26,53%) le da una importancia relativa.

Finalmente, cabe tener en cuenta detalles de confort de la vivienda, como la disponibilidad de sistemas de aire acondicionado. Barcelona es la ciudad donde más se valora la climatización, subiendo un 19,89% el valor medio del inmueble. Mientras que Madrid (5,01%) y Bilbao (0,10%) le dan menos importancia.

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