Ostentar la propiedad de una vivienda no es lo mismo que poseer el derecho a utilizarla. Para describir a esta situación, en donde el titular no es la misma persona que hace uso y goce de un bien inmueble, existen dos figuras contrapuestas: la del nudo propietario y la del usufructuario. ¿Qué ocurre cuando el nudo propietario quiere vender la vivienda cuando hay un usufructuario habitándola? ¿Es posible? ¿Qué otras opciones existen cuando se quiere vender un inmueble con usufructo? En este artículo te lo contamos.
Cada vez es más habitual que quien figura en los papeles como propietario de un bien inmueble no sea quien lo habite y haga uso, goce y disfrute de él. Entre los casos más comunes podemos identificar aquel en que una persona fallece y sus hijos se convierten en propietarios de su vivienda. Sin embargo, el cónyuge del fallecido continúa viviendo allí de manera temporal o vitalicia. Por otro lado, existen casos en los que una persona vende su propiedad para obtener liquidez. A pesar de esto, sigue residiendo en ella de por vida.
Son varias las dudas que suelen surgir en torno a estas dos figuras de nudo propietario y usufructuario. Por ejemplo, ¿es posible para un nudo propietario vender una vivienda con un usufructuario habitándola? ¿Qué ocurre cuando un propietario, que también hace uso de su bien inmueble, quiere venderlo pero seguir viviendo en él? A continuación respondemos estas preguntas y te contamos qué otras opciones existen cuando se quiere vender una vivienda con usufructuario, ¡sigue leyendo!
¿En qué consiste la figura del usufructuario?
Se denomina usufructuario a una persona que no es propietaria de una vivienda pero tiene derecho sobre su uso, goce y disfrute, ya sea de manera temporal o vitalicia. Sin embargo, no es esta figura la que hace a alguien dueño de un bien inmueble. Es el nudo propietario el que ostenta su titularidad, aunque no tenga derecho a utilizar la vivienda.
Normativa vigente
El Código Civil, en sus artículos 467 y 522, indica que “el usufructo es un derecho que concede la facultad de uso, el disfrute y el aprovechamiento de bienes ajenos sin que se altere su forma ni su sustancia.” ¿Qué significa esto? Que el usufructuario puede disponer de la propiedad, ya sea para hacer uso de ella de manera particular o para obtener un rédito económico. Por ejemplo, puede alquilar la vivienda si lo desea.
¿Es posible vender un bien inmueble con usufructo? ¿Puede el nudo propietario vender la vivienda con un usufructuario viviendo en ella?
La respuesta a esta pregunta es sí, es posible vender un inmueble en casos en los que hay un nudo propietario y un usufructuario como figuras diferenciadas. Sin embargo, hay diferentes situaciones que debemos distinguir:
Vender el pleno dominio sobre la vivienda con un acuerdo entre nudo propietario y usufructuario
En primer lugar, centrémonos en la pregunta principal de este artículo: ¿es posible para un nudo propietario vender una vivienda cuando hay un usufructuario habitándola? La realidad es que, para llevar a cabo este tipo de operación es importante que ambas partes estén de acuerdo. De hecho, esta es la forma más habitual de vender una vivienda con usufructo.
En estos casos, la transacción debe realizarse en notaría con la presencia de nudo propietario y usufructuario, permitiendo transmitir así el pleno dominio del inmueble. El usufructuario deberá recibir una compensación económica de acuerdo al valor del usufructo y el nudo propietario, por su parte, el valor que le corresponda por la nuda propiedad.
En conclusión, el usufructuario no tiene potestad para vender la vivienda por su cuenta sin autorización del nudo propietario, ya que no posee la propiedad absoluta sobre ella. De la misma manera, el nudo propietario tampoco puede tomar esta decisión sin el consentimiento de la otra parte. Es importante aclarar que el usufructo es inviolable.
Vender la nuda propiedad de la vivienda y mantener al usufructuario en ella
¿Qué ocurre cuando ambas partes no se ponen de acuerdo para vender el pleno dominio sobre la vivienda? En estos casos, es importante destacar que la nuda propiedad y el usufructo son dos partes diferenciadas que pueden venderse por separado.
También, al igual que el caso anterior, es bastante habitual. Por ejemplo, cuando los hijos que heredaron un inmueble por el fallecimiento de uno de sus padres, optan por vender la nuda propiedad a un tercero, con la condición de que su madre o su padre viudo siga conservando el usufructo.
Esta opción también se ha vuelto muy común en el último tiempo entre las personas de tercera edad que son propietarias de su vivienda y también hacen uso de ella. Lo que hacen es vender la nuda propiedad de sus inmuebles, aunque siguen manteniendo el usufructo. De esta manera, obtienen liquidez, pero también el beneficio de seguir habitando sus viviendas. Suele ser más frecuente entre aquellas personas mayores sin hijos o familiares que puedan heredar la casa.
Pero ¿quiénes son los más interesados en adquirir estas nudas propiedades? Suelen ser inversionistas o extranjeros que buscan adquirir propiedades en España a menor valor de lo que cuesta la totalidad de un bien inmueble. Ocurre también porque estos inversionistas tienen la certeza de que cuando fallezca el usufructuario se harán con el el pleno dominio de la propiedad a través de lo que se conoce como consolidación de dominio.
Vender el usufructo al nudo propietario
Que el usufructuario decida vender esta parte suya de la vivienda al nudo propietario, es también otra situación muy habitual. Cuando esto ocurre, el nudo propietario pasa a ostentar el pleno dominio sobre el inmueble y puede disponer libremente de él. Es decir, puede elegir hacer uso, goce y disfrute de él o bien venderlo o alquilarlo.
Vender el usufructo a un tercero
Esta es la opción menos habitual de las que mencionamos hasta ahora. Si bien existe la posibilidad de que el usufructuario venda este derecho suyo sobre la vivienda a un tercero, que no es el nudo propietario, la realidad es que esta persona sólo podrá disfrutar del inmueble dentro del tiempo estipulado que durará el usufructo.
¿Qué quiere decir esto? Que si se trata de un usufructo vitalicio, cuando el usufructuario original fallezca, también se extinguirá el derecho de usufructo que este tercero compró. Es por esta razón que no muchas personas toman la decisión de comprar únicamente el usufructo de una vivienda, ya que está sujeto a estas cuestiones de naturaleza temporal.
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