Los precios de venta en el sector inmobiliario tienden a deprimirse en ciclos económicos bajos. Por su parte, los impuestos a pagar continúan siendo los mismos, e incluso, pueden llegar a incrementarse. ¿Qué posibilidades existen en estas circunstancias para quienes desean cambiar de vivienda sin salir perdiendo? ¿Existen beneficios respecto al pago del IRPF cuando se vende un bien inmueble para comprar otro? En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca de la exención por reinversión en vivienda habitual.
Un propietario puede vender un bien inmueble con el objetivo de obtener un beneficio. En ese caso, es probable que no tenga tanto apuro y espere a que los precios del mercado sean los ideales. Sin embargo, la decisión también puede tomarse por necesidad. Muchas veces, los dueños se ven obligados a vender una propiedad porque necesitan disponer del dinero, o bien, porque requieren de un nuevo hogar. ¿Qué ocurre cuando esta necesidad surge en un mal momento de la economía, en donde el precio de la vivienda tiende a descender?
Cabe mencionar que los impuestos que intervienen en las compraventas inmobiliarias siguen percibiéndose con normalidad durante los ciclos económicos bajos. Incluso, los valores pueden llegar a incrementarse en estas ocasiones por diferentes disposiciones gubernamentales. ¿Existe en estas circunstancias la posibilidad de vender una vivienda sin salir perdiendo? ¿Qué beneficios hay respecto al pago del IRPF al vender un bien inmueble para comprar otro? ¿De qué se trata la exención por reinversión en vivienda habitual? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo!
¿De qué se trata la exención por reinversión en vivienda habitual?
Acceder a la exención por reinversión en vivienda habitual es, sin duda, la mejor opción cuando se quiere vender una vivienda en un momento de bajos precios en el sector inmobiliario. Pero ¿de qué se trata este beneficio? ¿Cuáles son las condiciones?
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es uno de los tributos que deben abonarse por vender un bien inmueble, ya que, en la mayoría de los casos, implica una ganancia patrimonial para el vendedor. La exención en el pago de este gravamen por reinversión en vivienda habitual aplica a aquellos que venden una propiedad y utilizan el dinero obtenido para adquirir una nueva. Sí, aún cuando han obtenido una ganancia por la operación. ¿Puede venderse cualquier bien inmueble para adquirir cualquier otro? No, en ambos casos tiene que tratarse de la residencia habitual del propietario. Es decir, esta exención busca beneficiar a las personas que sólo buscan cambiar de hogar.
Requisitos para acceder al beneficio
Ahora bien, ¿con qué condiciones hay que cumplir para acceder a esta exención en el pago del IRPF? A continuación te contamos cuáles son.
La vivienda vendida debe ser la residencia habitual
Para que la propiedad vendida pueda considerarse como vivienda habitual su dueño debe haber residido en ella por, al menos, tres años de manera continua. Sin embargo, si no se cumple con este plazo, pero el cambio se ocasionó por causas justificadas como un traslado laboral, la celebración de matrimonio o un divorcio, igualmente existe la posibilidad de acogerse al beneficio fiscal.
La vivienda comprada también debe convertirse en residencia habitual
Para que la propiedad comprada pueda considerarse como vivienda habitual su dueño debe habitarla de forma efectiva dentro de un plazo de doce meses desde el momento de la compra o de la finalización de obras, en caso de que fueran necesarias.
El plazo permitido para realizar la reinversión es de dos años
Estos dos años pueden comenzar a contarse tanto después como antes de producirse la venta de la primera vivienda.
Todo el dinero de la venta debe ser destinado a la compra de la nueva vivienda
Para que la reinversión pueda considerarse como total será necesario destinar el 100% del dinero de la venta a la adquisición de la nueva propiedad. En caso de que haya un sobrante de dinero será posible acogerse a la exención, pero sólo de manera parcial. Por lo tanto, será obligatorio abonar el IRPF por la parte no reinvertida.
Otras aclaraciones
¿Cómo expresar la intención de acceder al beneficio en la declaración de la renta?
Como mencionamos, el plazo para realizar la reinversión es de dos años. En este sentido, es importante aclarar que la venta debe declararse en el IRPF durante el año fiscal que corresponda a la concreción de la transacción. Si al momento de presentar la declaración de la renta aún no se ha adquirido la nueva vivienda, pero se desea hacerlo para acceder a la exención, esto debe especificarse en el formulario. En él existe una casilla en donde debe aclararse el importe a reinvertir. De esta manera, se podrá mantener la exención hasta que, efectivamente, se realice la compra de la nueva propiedad.
¿Qué ocurre cuando se quiere realizar la reinversión fuera de España?
Cuando la intención es vender una residencia habitual ubicada en España para reinvertir el el dinero obtenido en la compra de una nueva vivienda en un país extranjero, también es posible acceder a la exención. La realidad es que la ley no lo impide explícitamente. Sin embargo, será necesario revisar los convenios celebrados entre ambos países para verificar si realmente se puede en ese caso en particular. Es aconsejable, por lo tanto, consultar primero con Hacienda o con un experto fiscal.
¿Se puede acceder a la exención por reinversión en vivienda habitual habiendo solicitado una hipoteca?
Como mencionamos previamente, para poder acceder a la exención por reinversión en vivienda habitual será necesario utilizar el 100% del dinero obtenido de la venta para adquirir la nueva propiedad. ¿Qué ocurre cuando es necesario solicitar una hipoteca? En estos casos sólo será posible acogerse al beneficio si se utiliza el monto obtenido para abonar las cuotas correspondientes o para reponer los ahorros utilizados para comprar la nueva vivienda. Esto último, en caso de que se haya adquirido el nuevo inmueble antes de vender el primero. En pocas palabras, no necesariamente debe tratarse del mismo dinero, pero sí de una cantidad equivalente.
¿Se puede acceder a la exención por reinversión en vivienda habitual aún utilizando parte del dinero obtenido para pagar la hipoteca?
Ahora bien, ¿qué ocurre cuando no se utiliza la totalidad del dinero obtenido por la venta para pagar la hipoteca? En estos casos igualmente es posible acceder a la exención, ya que la Agencia Tributaria indica en la reglamentación correspondiente que:
“Se considerará como importe total obtenido en la transmisión, el valor de transmisión (precio de venta) menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.»
Por lo tanto, el importe que será necesario reinvertir para poder obtener una exención total en el pago del IRPF será aquel que resulte de restar el monto del pago por la hipoteca pendiente al precio por el cual se adquirió la nueva vivienda.
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