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Cuando un propietario anuncia la venta su vivienda y aparece un interesado en comprarla, es probable que ambos deseen formalizar su compromiso de concretar la compraventa. Con este objetivo es que suelen celebrarse acuerdos previos antes de poner la firma final en una escritura pública. El contrato de arras es uno de ellos y, aunque es elegido por muchos, varios vendedores y compradores presentan dudas con respecto a él y a otros acuerdos que se le asemejan. ¿De qué se trata el contrato de arras? ¿Cuándo conviene firmar uno? En este artículo te ofrecemos una guía completa sobre este documento.

El contrato de arras puede ser la mejor opción cuando el vendedor y el potencial comprador de una vivienda quieren asegurarse de que la compraventa se hará efectiva. Sin embargo, antes de redactar y firmar uno, es muy importante conocer qué posibilidades hay y cuáles son sus condiciones.

A continuación te contamos de qué se trata el contrato de arras, cómo está regulado por la ley, qué tipos existen y en qué se diferencia con otros acuerdos. También, qué ocurre cuando se produce un arrepentimiento, un incumplimiento o un vencimiento y cuándo es más beneficioso firmar uno. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un documento a través del cual un vendedor y un potencial comprador de un bien inmueble se comprometen a concretar la compraventa. De esta manera, el propietario está en obligación de entregar el inmueble dentro de las condiciones pactadas y de no seguir mostrándolo a otros interesados. Por su parte, el comprador afirma su intención de adquirir la vivienda según los términos acordados, reservando la vivienda mediante el pago de una señal.

En cuanto a su contenido, el contrato de arras incluye todas las condiciones que ambas partes pactan en el momento de la negociación, también las penalizaciones que cada uno deberá asumir en caso de no cumplir con él. Por otro lado, también se especifica el monto de dinero que el comprador entrega al vendedor en concepto de señal. Más adelante veremos en detalle qué cláusulas se deben incluir según cada tipo de contrato de arras.

Cabe aclarar que no es obligatorio celebrar este tipo de acuerdo antes de concretar una compraventa. Sin embargo, puede resultar útil ya que, al incluir todos los términos acordados por el vendedor y el comprador para llevar a cabo la transacción, es posible que luego sea utilizado por el notario para elaborar la escritura pública de compraventa. En pocas palabras, si se firma un contrato de arras, la escritura será una transcripción fiel de él. 

También es importante mencionar que, si bien se trata de un acuerdo de libre pacto y de libre redacción, es decir, que no requiere de la presencia de un profesional para ser redactado, es recomendable contar con la ayuda de uno. De lo contrario, será indispensable prestar mucha atención a la hora de formularlo, ya que un error u omisión puede ocasionar futuros inconvenientes.

¿Cómo está regulado por la ley?

El contrato de arras está regulado por el Código Civil español. En él cada tipo de arras está regulado por diferentes artículos, que hacen referencia, específicamente, a las penalizaciones que deberán asumirse por no cumplir con el pacto:

• Confirmatorias: regulado por el artículo 1124.
• Penales: regulado por los artículos 1152, 1153 y 1154.
• Penitenciales: regulado por el artículo 1454.

El hecho de que la ley contemple la celebración de contratos de arras implica, en primer lugar, seguridad jurídica para los vendedores y compradores de bienes inmuebles que decidan firmar uno. Por otro lado, supone una facilidad para rescindir este tipo de acuerdos, siempre y cuando se afronte la penalización correspondiente.

Diferencias entre el contrato de arras y otros contratos

Muchas de las dudas que surgen sobre el contrato de arras tienen que ver con confusiones que surgen respecto a otros tipos de acuerdos. Por un lado, está el contrato de reserva, que también es un acuerdo previo a la concreción de la compraventa. Por el otro, está el contrato de compraventa, que puede significar el cierre de la transacción pero también es un contrato de tipo privado. Veamos qué diferencias guardan entre sí:

Contrato de reserva

Este tipo de acuerdo previo cumple exactamente la misma función que el contrato de arras, que es la de reservar y quitar del mercado una vivienda mediante el pago de una señal. Sin embargo, la diferencia es que:

• No está regulado por el Código Civil. Por lo tanto, ofrece menor seguridad jurídica que el contrato de arras.
• No puede rescindirse con el pago de una indemnización, como sí ocurre con algunos contratos de arras. Sólo es posible desistir de él si fue especificado en alguna de sus cláusulas, de lo contrario, deberá intervenir un juez.

Contrato de compraventa

Esta clase de pacto tiene una función diferente a la del contrato de arras, ya que se firma en una instancia más avanzada del proceso de compraventa. Sin embargo, también está regulado por el Código Civil, específicamente en su artículo 1445. Su diferencia con el de arras es que:

• Sirve para cerrar la transacción, aunque siempre es recomendable firmar también una escritura pública de compraventa ante un notario.

En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre el contrato privado de compraventa.

Tipos de contrato de arras

Veamos qué tipos de contratos de arras existen, en qué se diferencian, qué cláusulas deben incluir y cuándo es recomendable celebrar cada uno de ellos.

Arras penitenciales

¿De qué se trata?

Este tipo de contrato de arras admite la posibilidad de desistir de él, ya que establece penalizaciones en caso de que se produzca el arrepentimiento de alguna de las partes. Será la señal de reserva entregada por parte del comprador la que funcionará como indemnización, de manera que, no será devuelta al comprador, o bien, el vendedor deberá devolvérsela por duplicado, dependiendo de quién incumpla el trato.

¿En qué casos debe firmarse?

Se recomienda firmarlo cuando no hay plena seguridad de querer concretar la compraventa.

¿Qué cláusulas debe incluir?

• Los datos de las partes.
• Los datos de la vivienda.
• El precio del inmueble.
• La fecha de la firma.
• El monto de la señal.
• El reparto de gastos.
• La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado.

Arras confirmatorias

¿De qué se trata?

Este tipo de contrato de arras, a diferencia del anterior, no admite la posibilidad de desistir de él mediante una carga económica, ya que no establece de forma clara las penalizaciones. De esta manera, la señal entregada por el comprador no funcionará como indemnización si alguna de las partes incumple el pacto.

En caso de arrepentimiento, la parte afectada puede exigir la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. Es decir que siempre será necesario acudir a la presentación de una demanda y esperar a que un juez decida cuál debe ser la penalización.

¿En qué casos debe firmarse?

Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.

¿Qué cláusulas debe incluir?

• Los datos de las partes.
• Los datos de la vivienda.
• El precio del inmueble.
• La fecha de la firma.
• El monto de la señal.
• El reparto de gastos.
• La cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.

Arras penales

¿Qué implica?

Las condiciones de este tipo de contrato de arras se encuentran a medio camino entre las del arras confirmatorias y las del arras penitenciales. Si bien no determina de manera explícita la posibilidad de desistir de él, la entrega de la señal de reserva sí funcionará como indemnización en caso de arrepentimiento.

Sin embargo, las penalizaciones que establece no hacen referencia únicamente a la señal. Además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse también la concreción de la compraventa.

¿En qué casos debe firmarse?

Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.

¿Qué cláusulas debe incluir?

• Los datos de las partes.
• Los datos de la vivienda.
• El precio del inmueble.
• La fecha de la firma.
• El monto de la señal.
• El reparto de los gastos.
• La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado y la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.

¿Qué monto de dinero se entrega como señal al firmar un contrato de arras?

Debido a que el contrato de arras es un documento de tipo privado, no existe una cantidad fijada por ley que un comprador deba entregar a un vendedor para reservar una vivienda. No obstante, la realidad es que este monto suele ser de un 10% sobre el precio de venta del inmueble, pero siempre puede variar según lo que se acuerde en cada caso.

Como mencionamos previamente, la cantidad abonada debe quedar reflejada en una de las cláusulas del contrato. Por lo general, una vez cerrada la transacción, se descuenta del precio total de la propiedad.

¿Qué costo tiene firmar un contrato de arras?

El contrato de arras puede tener un coste como también puede llegar a ser gratuito, dependiendo de cómo el propietario esté llevando adelante la venta del inmueble:

Al vender a través de una inmobiliaria

Cuando la venta es gestionada por una inmobiliaria, será esta la encargada de redactar el contrato de arras. Por lo tanto, el coste del mismo quedará incluido en la comisión que la agencia cobre al vendedor.

Al vender por cuenta propia

Cuando la venta es llevada adelante por el mismo propietario, puede encargarse de redactar el contrato de arras por su cuenta. Existen muchos modelos gratuitos en internet que pueden ser tomados como base y también algunas plantillas que pueden descargarse por alrededor de veinticinco euros.

Como señalamos anteriormente, en estos casos lo mejor es acudir a un abogado o a otro profesional con conocimientos para que redacte el contrato de arras.

¿Qué hacer cuando se produce un incumplimiento o arrepentimiento del contrato de arras?

En caso de producirse un incumplimiento o arrepentimiento por cualquiera de las dos partes, existen dos maneras de reclamar: por vía extrajudicial y por vía judicial. Para saber a cuál acudir se deben tener en cuenta las características de cada tipo de contrato de arras que describimos previamente. El procedimiento cambiará dependiendo de si el documento refleja o no la penalización a asumir. También será determinante que la otra parte acepte o se niegue a cumplir con las consecuencias.

Es posible reclamar por vía extrajudicial:

• Acudiendo a la inmobiliaria, en caso de que se haya contratado una, para exigir la concreción de la compraventa.
• Enviando un burofax a la otra parte para solicitar el cumplimiento de la penalización. Este escrito servirá como prueba en caso de que se llegue a un juicio.
• Interponiendo un “acto de conciliación” en la justicia. Se trata de un recurso que permite exigir el cumplimiento del contrato y también puede servir como prueba en un juicio.

Se puede reclamar por vía judicial:

• Presentando una demanda en el juzgado correspondiente a la ubicación del inmueble y esperando la resolución del juez.

Cómo demostrar que la otra parte no cumplió con el acuerdo

En caso de tener que acudir a la vía judicial o extrajudicial para reclamar por el incumplimiento del contrato de arras, existen varias maneras de demostrar la falta de la otra parte. En primer lugar, la prueba más irrefutable de todas es que la compraventa no se ha llevado a cabo.

Sin embargo, los pasos a seguir variarán según el tipo de contrato de arras que se ha firmado: 

• Penitenciales: como este documento estipula de forma clara cuáles son las penalizaciones a asumir, no es necesario demostrar nada.
• Confirmatorias y penales: como estos dos tipos de arras no dejan en claro cómo deben asumirse las penalizaciones, la otra parte tiene la posibilidad de acudir a la vía judicial. Si esto sucede, sí será necesario demostrar que el vendedor o el comprador ha incumplido el trato.

¿De qué manera puede probarse? Aportando elementos como mensajes, emails o notificaciones de burofax que se hayan enviado a la otra parte. Cabe aclarar, igualmente, que será el juez quien tenga la última palabra al respecto. Dependiendo del tipo de contrato de arras firmado y las circunstancias del caso, este determinará cómo se llevará a cabo la penalización y si el sentenciado está obligado a cumplirla o no. 

¿Qué ocurre cuando el contrato de arras vence?

Además de un arrepentimiento o un incumplimiento, puede ocurrir que la fecha estipulada en el contrato de arras pase sin que se haya firmado el contrato de compraventa o la escritura pública. En estos casos, puede ocurrir que:

• Ambas partes sigan queriendo concretar la compraventa: en este caso, es posible prorrogar el contrato de arras. No será necesario redactar un documento nuevo, sino que bastará con añadir un anexo de ampliación e indicar una nueva fecha para la celebración de la escritura. Es aconsejable incluir los motivos por los cuales no se produjo la firma en la fecha estipulada.
• El comprador se arrepienta: cuando esto ocurre, el vendedor tendrá derecho a no devolverle la señal, siempre y cuando se trate de un contrato de arras penitenciales.
• El vendedor se arrepienta: cuando esto ocurre, debe devolver al comprador la señal por duplicado, siempre y cuando se trate de un contrato de arras penitenciales.

¿Es conveniente firmar un contrato de arras?

En conclusión, la firma de un contrato de arras puede ser muy beneficiosa, tanto para vendedor y comprador, antes de cerrar la compraventa de un inmueble. Sin embargo, lo más recomendable es realizarlo únicamente cuando ambas partes estén seguras de querer llevar adelante la firma de la escritura pública de compraventa, y así, concretar la transacción. De no existir esta seguridad y producirse un arrepentimiento, un incumplimiento o un vencimiento, como vimos, deben afrontarse penalizaciones, o en el peor de los casos, consecuencias legales.

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