Establecer el precio de tu piso de alquiler en Barcelona ya no es tan sencillo, en tanto las rentas ahora se ven reguladas a través de un flamante paquete de medidas. A las regulaciones de 2020, y con la intención -desde el marco legal- de evitar la disparada en los costes de los contratos, se suma un nuevo índice de precios de alquiler, promulgado en septiembre de 2021 y como un adelanto a lo que será la implementación de la futura Ley de Vivienda. En este artículo de Oi Real Estate, veremos toda la información que necesitas para encarar la búsqueda de tu futuro piso de alquiler en Barcelona sin contratiempos. ¡Toma nota!
Las dudas al calcular el precio de un piso de alquiler
Encarar el alquiler de un piso suele conllevar una serie de dudas, apenas iniciada la búsqueda. En cuanto te encuentras con una vivienda de tu agrado, dentro de tus posibilidades económicas y a la que puedes postularte como futuro inquilino, la pregunta recurrente sobre “si el precio será el justo” no demorará en aparecer.
¿Cómo estar seguros si los costes del contrato que nos propone la agencia están ajustados a la realidad del mercado de alquiler actual? ¿Es complejo calcular estos costes? La respuesta a estos interrogantes suele desanimar a los eventuales arrendatarios, al punto de no terminar de decidirse a cerrar la operación y bajarse de la diligencia, acaso antes de tiempo.
La tendencia en los precios de alquiler 2020 / 2021 en Barcelona
Desde mediados de 2020 a comienzos de 2021, los costes del alquiler en la ciudad de Barcelona fueron a la baja, aún en el contexto del parate producido por la pandemia COVID 19. En efecto, el valor medio en enero de 2021 fue de 14,6 euros por metro cuadrado, según los datos recogidos por el sitio de consulta Idealista. Valor que se encuentra alejado del máximo histórico de 17,6 euros.
En parte, esto se debió a la normativa de regulación de los precios que se aplicó, por aquel momento, exclusivamente en territorio catalán; aunque deberíamos mencionar que el libre mercado tuvo también su cuota de responsabilidad. La baja en la afluencia de turistas obligó a los propietarios de pisos de alquiler temporal a inclinarse por el alquiler a convencional de vivienda habitual; eso desencadenó un aumento de la oferta que no fue acompañado en el mismo grado por la demanda. En consecuencia, los precios bajaron.
El alquiler hacia finales de 2020
Hacia fines de 2020, el gobierno catalán sancionó una nueva ley de alquileres que pretende contener los precios en aquellas zonas que se consideran “tensionadas”. En otras palabras, y a través de diversos estudios comunales, se realizó un listado en el cual se detallaron áreas geográficas donde los precios del alquiler eran considerablemente más altos que la media. A estas las definió como en tensión de alquiler, aplicándoseles a sus propiedades arrendadas la regulación pertinente al índice de referencia.
Desde entonces, la renta de los nuevos contratos no pudo superar el precio establecido por dicho índice. Tampoco pudieron aumentarse los precios de los alquileres preexistentes, independientemente de que su valor sea inferior al de la tabla establecida por la flamante regulación.
Excepciones a la regla del índice
Solo en algunos casos excepcionales la renta sí pudo superar el índice hasta en un 5%. Algunas de las características que habilitaron esta última posibilidad son:
- Que se hubieran realizado obras de construcción con el fin de merjorar la vivienda durante el último año.
- Si el piso incluye una piscina común o de uso privado.
- Que exista un servicio de conserjería en el edificio y zonas comunes amuebladas.
¿En qué localidades se aplicó el índice de referencia 2020?
Además de aprobarse el índice de regulación al precio del alquiler en Barcelona y sus aledaños, su alcance en 2020 se extendió también al resto de los territorios catalanes. Las localidades afectadas fueron las siguientes:
Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.
Septiembre 2021 como punto de partida a nuevas regulaciones
El 18 de septiembre último, el Ayuntamiento barcelonés decidió la aprobación de un nuevo paquete de medidas a ser aplicadas con el objetivo de profundizar la regulación del alquiler; estas ordenanzas se basaron en la Ley 11/2020 y hablan de cambios adicionales sustanciales a los aprobados durante el momento más duro en la crisis de la pandemia.
La meta, sigue siendo dejar en claro el límite al coste en los contratos de alquiler de viviendas habituales; y que este pueda ser establecido tanto por ofertantes como por demandantes y agencias a través de un índice único de consulta. Siendo que hasta el momento se citaban tres precios distintos de referencia (entre inferior, superior y el establecido por el índice), la nueva ordenanza marca que el precio del contrato de renta de arrendamiento habitual no podrá ser nunca superior al señalado por la referencia.
Cómo se aplica el nuevo índice
Los cambios sustanciales a señalar en los decretos del último 18 de septiembre, citado anteriormente, son tres; y afectarán a todos y cada uno de los contratos de alquiler para vivienda de uso habitual en la ciudad de Barcelona. Se trata de los siguientes:
- El estudio exhaustivo de la zona barcelonesa por parte de su Ayuntamiento, ha concluido en la declaración del territorio municipal de la ciudad como zona tensionada del mercado de la vivienda, durante los próximos 5 años. Cabe señalar que este lapso, una vez sometido en 2026 a un nuevo análisis, podrá prorrogarse por otros cinco años más.
- El precio de referencia, según lo señalará el índice, se reducirá en un 5%.
- Todo piso cuya superficie supere los 150 m2, será incluido por ordenanza y deberá aplicar dicha metodología de cálculo.
Considerando la información que ofrece el Incasòl (Institut Català del Sòl), la Agencia de Vivienda de Cataluña establece un valor determinado al metro cuadrado, discriminado por zonas.
En el contexto del punto dos, a la hora de realizar un nuevo contrato de alquiler o su renovación, de ahora en más se deberá elegir entre dos opciones; a saber:
- Mantener el coste en la cuota mensual del contrato recién finalizado.
- Atenerse al 95% del precio total que el índice de referencia regional señala para ese barrio o zona.
¿Qué extensión territorial cubre este nuevo índice de precios de alquiler?
En contrapunto con lo ocurrido entre los últimos meses de 2020 y los primeros de 2021, desde febrero a esta parte los costes en los contratos no han hecho otra cosa que ir a la alza. Esto se ha dado por la altísima demanda por alquilar un piso, ya sea en el corazón de la ciudad de Barcelona, o en sus zonas suburbanas más próximas. La competencia en ofertantes, de cara al invierno venidero, promete ser feroz.
Por esto, la nueva regulación ha delimitado como zona tensionada de alquiler a los sesenta municipios que conforman Cataluña, de norte a sur y de oeste a este.
Ahora conoces más sobre el nuevo índice de precios de alquiler en Barcelona. Sin embargo, entendemos que las nuevas medidas pueden generar confusiones al respecto, por eso, la información es más importante que nunca.
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