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Ventajas de comprar una vivienda a nombre de una Sociedad

7 julio, 2023 No hay comentarios

En España, es común que, siendo parte de una Sociedad, se busque compra un inmueble a nombre de ellas y no como persona física. Diversos pueden ser los motivos, pero el principal está vinculado a la cantidad de Impuestos que son reducibles. En el proceso intervienen diversos factores, así como también aquellas ventajas y desventajas de comprar una vivienda como una sociedad.

De esta manera, si estás pensando en comprar un inmueble y tienes una Sociedad Limitada o Patrimonial, se deben tomar en cuenta varios factores para decidir si conviene comprarla al nombre de la misma o como persona autónoma. En este artículo, todos los detalles.

Ventajas y desventajas de comprar una vivienda como sociedad

Llevar adelante la compra de una vivienda a través de una sociedad es completamente legal en España. Como todo en el sector inmobiliario, tiene sus pro y sus contras según el caso y la particularidad de cada operación.

En este sentido, en el país las transferencias de propiedades de esta índole suponen alrededor del 10 al 15%. Es decir, en el 85% que resta el sujeto comprador es una persona física. Por lo tanto, la parte impositiva a tributar gravará a través del IRPF. Según el ingreso de cada comprador, en la declaración mensual de la renta se le aplicará un valor determinado. Esto se debe a que para Hacienda solo se debe declarar en función del IRPF cuando se obtiene una ganancia patrimonial en una persona cualquiera.

Es aquí el principal motivo por el cual muchas veces se encuentran ventajas de comprar una vivienda como sociedad. Hablamos de un ahorro en términos fiscales. No obstante, es de gran importancia considerar que este tipo de operaciones favorecen a grandes capitales y a las viviendas que son gestionadas mediante sociedades patrimoniales.

¿Qué es una Sociedad Patrimonial?

Una Sociedad Patrimonial se crea con el fin de limitarse a gestionar un patrimonio, por lo tanto está definida por la composición de su Activo. La mayoría de dicho Activo tendrá que estar desafectado de cualquier actividad económica o estar constituido por valores, que no podrán ser dinero o derechos de crédito.

Las dos Sociedades Patrimoniales más frecuentes son:

Tenencia de inmuebles: Posee una bolsa inmobiliaria no destinada a actividades de explotación. Sus administradores podrán arrendar sus inmuebles siempre que no empleen trabajadores por cuenta ajeno para ello.

Tenencia de valores: Posee una cartera de valores que serán para invertir. Dejará de tener esta consideración si emplea tal capital para gestionar las sociedades donde tiene participaciones. Especialmente en caso de emplear trabajadores o disponer de una estructura empresarial.

Ventajas de comprar una vivienda como una sociedad o como física

En primer lugar, adquirir una vivienda implica el pago de una serie de impuestos tanto para personas físicas para las sociedades. Hablamos del IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. No obstante, cuando una persona física compra una propiedad para el uso individual no está generando ningún tipo de renta a efectos del IRPF. Por el contrario, hacerlo a través de una sociedad conlleva la facturación de un alquiler de mercado al socio. Este tipo de ingresos son gravados al 25%.

Comprar una vivienda con destino de alquiler

Si la intención de comprar una vivienda es ponerla en alquiler en el futuro, la deducción de gastos será posible una vez que se logre alquilarla a otra persona.

En este sentido, desde el punto de vista tributario, no suele resultar con muchas ventajas comprar una vivienda como sociedad patrimonial. Salvo que los responsables de dichas sociedades sean propietarios de grandes patrimonios inmobiliarios. En estos casos, el beneficio fiscal es por la bonificación en la gestión de dichos inmuebles.

En España, para que sea posible acceder a las bonificaciones será necesario disponer de al menos ocho viviendas arrendadas con una durabilidad del alquiler de tres años.

Por lo tanto, el tipo impositivo y la deducción fiscal variará según quién compre la propiedad:

Sociedad: Si se incluye el inmueble en el patrimonio de sociedad se podrán desgravar todos los gastos correlacionados con la actividad realizada y necesarios para la obtención de beneficios.
Particular: Si se trata de un autónomo que incluyó este bien en su propio patrimonio, se podrá reducir el rendimiento neto en un 60%, deducir los intereses pagados para la adquisición. Por otro lado, se podrán reducir los gastos de reparación (esto no incluye las mejoras de la propiedad), siempre y cuando que este alquiler no sea vacacional. Además, se podrá aminorar la amortización mínima (3% del mayor valor de adquisición o Catastral excluido del suelo), el IBI, gastos comunitarios, etc.
Reformas:
- Particulares: el IVA de las reformas se paga al 100%
- Empresas: se puede desgravar

Ventajas de comprar el primer inmueble como persona física y no como sociedad

Cuando se trate de a comprar de una primera propiedad la recomendación es que se la titule a nombre de una persona física y no de la sociedad. Esto se debe a que los gastos sociales son mensuales y a la larga no será beneficioso.

En cambio, si se compra y vende como actividad para hacer negocios e inversiones, será conveniente pasarlo a la empresa. Las inversiones nunca se deben hacer en el patrimonio autónomo, ya que si van mal pueden complicar al individuo. Tampoco se debe adquirir un inmueble con la idea de mantenerlo para uso propio a nombre de sociedad, porque el traspaso demandará de muchos impuestos que serán elevados.

Si estamos hablando de una Sociedad hay que considerar los gastos de gestor y de administrador de sociedad. Asimismo, se debe aclarar que como los particulares pagan el IRPF, las sociedades pagan el impuesto de sociedad que es, en un principio, del 15% y luego aumenta en un 25%.

Por otro lado, si el inmueble es nuevo, el IVA se puede deducir en una SL, mientras que, si lo compra una persona en particular o si la vivienda es de segunda mano, no se podrá hacer reducción de ninguna manera.

Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales

El ITP y Actos Jurídicos Documentados están establecidos en España desde 1993 y se ocupan de gravar la compraventa de viviendas, automóviles o ampliaciones de capital. Son cifras que el comprador debe pagar a Hacienda en el momento en el cual se hace la compra (hay un plazo de treinta días) si el inmueble es de segunda mano.

Estos tributos se pagarán en la delegación de Hacienda de la comunidad en la que se sitúa el bien en cuestión, acompañado de la copia auténtica y simple de la escritura, DNI o NIE del comprador y los siguientes documentos de modalidades de pago:

Modelo 600: es de carácter general.
Modelo 630: se utiliza cuando los pagos se realizan en modo metálico del exceso de letras de cambio superiores a 192 323, 87 euros.

¿Cómo se calcula el tributo?

Los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales serán proporcionales al tipo de vivienda que uno adquirirá. El mínimo establecido es de un 6% del valor Real del inmueble, que puede ser establecido por Hacienda.

Puede darse que el valor de Hacienda sea mayor al que tú has establecido, pero conviene siempre tasarlo en el número oficial. Si hay una gran diferencia entre el tuyo y el de Hacienda, el Ministerio podrá hacer una comprobación y deberás justificarla. Podría ser, por ejemplo, el deterioro por el paso de los años.

Según el la persona que compre o adquiera la vivienda se fijará el tipo impositivo a aplicar:

Particulares: corresponde que se pague entre el 8% y 10% dependiendo de la región que se encuentre el inmueble.

Empresas: este sería el valor más importante, ya que si se trata de una Sociedad Patrimonial los impuestos serán solo del 2%, normalmente porque son de inmobiliarias que se dedican a esto.

En conclusión, si la idea es adquirir una vivienda para vivir, con fin de usar para ti mismo, tener como segunda vivienda vacacional o de ocio, convendrá siempre hacer la compra como un particular. Si la idea es empezar a invertir en bienes raíces y generar ganancias, convendrá hacer las inversiones a nombre de sociedad.

ITP por Comunidad Autónoma: ¿Cómo se calcula?

Hasta aquí hemos detallado todo lo relacionado a las ventajas de comprar una vivienda como propiedad. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.

En Invertir

Las ventajas de comprar para alquilar

7 julio, 2023 No hay comentarios

Comprar para alquilar es una de las mejores opciones de inversión. Las ventajas que brinda este modelo de negocios son diversas, desde contar con ingresos de manera regular, buenos márgenes de rentabilidad y hasta la posibilidad de apalancar. Aunque hay algunas cuestiones que se deben tener en cuenta.

Las ventajas de comprar para alquilar una propiedad siempre han estado por encima de los perjuicios. Históricamente, en España es una de las opciones de inversión más habituales. Se pueden obtener buenos márgenes de rentabilidad y de manera periódica. Además, el ladrillo es un bien que no suele bajar de precio, más bien se revaloriza con el tiempo. Y no solo las viviendas, pisos o locales, sino que la diversificación del mercado inmobiliario permite inversiones en habitaciones, tiempos compartidos, garajes, trasteros y un muchas otras alternativas.

De acuerdo a datos brindados por el Banco de España, la rentabilidad bruta media del inmobiliario durante el 2022 se ubicó entre el 6,5% y el 7,7%. A partir de allí, existen vehículos que brindaron ganancias muy por encima de esos porcentajes. Aunque comprar una propiedad para poner en alquiler también tiene sus desventajas, como la necesidad de contar con un elevado capital inicial, que se debe esperar un tiempo prolongado para que lleguen las retribuciones y una serie de gastos fijos a los que se debe hacer frente. En este breve informe se encuentran los aspectos principales.

Ventajas de comprar para alquilar

Como se sabe, en España existe una larga tradición de inversiones en inmobiliario. El ladrillo ha servido habitualmente como fuente de ingresos, ya sea por arrendamiento como por operaciones de compraventa. Y en los tiempos de incertidumbre, ha servido de refugio donde proteger el ahorro de personas y familias.

Las ventajas de comprar para alquilar son varias, aunque cada decisión de invertir en inmobiliario tiene fines particulares, y están relacionadas con lo que cada inversor espera o necesita. De acuerdo a los informes del Banco de España, durante el 2022 a rentabilidad bruta del inmobiliario se sitúo entre el 6,5% y el 7,7%. Según el Instituto Nacional de Estadística, la inflación anual cerró en el 5,7%. Esto es de manera general, pues hay inversiones que tuvieron mejores desempeños y rentabilidades que la media, mientras que en otros casos la subida de los costes también ha sido mayor que el promedio.

Durante el 2023, el mercado inmobiliario experimentó inconvenientes, una falta de oferta y el retiro de gran parte de la demanda. Y es que los precios y rentabilidades se están acomodando al nuevo escenario de tipos de interés en torno al 4%. Pero no por eso ha dejado de ser uno de los modelos de inversión más sólidos de la actualidad. Las ventajas de comprar para alquilar siguen siendo mayores que los detrimentos. Y lo que se espera de aquí en más, es un nuevo crecimiento, a partir de los desarrollos en marcha y la esperada estabilidad económica para el resto del año y el 2024.

Aspectos positivos de comprar para alquilar

Las ventajas de comprar para alquilar una vivienda o piso son muchas. Principalmente, poder contar con ingresos de manera regular, más allá de las contingencias que puedan surgir. De hecho adquirir una vivienda o piso para poner en alquiler es una inversión que se encuentra entre las primeras opciones.

El atractivo se encuentra en los márgenes de rentabilidad, que durante el año pasado estuvo entre 0,8% y 2% por encima de la inflación. Eso sin contar el desempeño de negocios como el glamping, que otorgaron rentabilidades más superiores aun. Los ingresos medios de un alquiler fueron de 670 euros por mes, unos 8.000 euros al año. Estos valores representan la media, pues si la propiedad se encuentra en una gran ciudad o en zonas vacacionales, los ingresos aumentan en gran medida.

Además, las propiedades como viviendas y pisos no suelen bajar de precio. Lo habitual es que con el transcurso de los años, el valor del ladrillo aumente. Por tradición de inversiones y por la importancia que tienen en la sociedad española, los bienes inmuebles tienden a aumentar su valor con los años. La revalorización es una de los aspectos principales a la hora de decidir la inversión.

El desarrollo del mercado inmobiliario es tal, que se puede encontrar una gran variedad de opciones de inversión. Ya no solo se trata de los alquileres tradicionales, como pisos, viviendas, locales comerciales, oficinas y naves logísticas. Hay toda una serie de posibilidades que se fueron gestando por tendencia y por las nuevas necesidades de la vida actual. Por ejemplo el coworking, para el trabajo, el coliving para las residencias temporales, y el glamping, para el descanso.

Y estas son solo algunas de las opciones de inversión en inmobiliario, que se realizan a partir de comprar para luego poner en alquiler. Como en todo negocio, hay riesgos, aunque algunos de ellos se pueden prever y evitar.

Aspectos negativos: conocer para evitarlos

Si bien las ventajas de comprar para alquilar son muchas, hay aspectos que pueden afectar el negocio. Desde una mala elección de la zona hasta calcular de manera errónea los gastos. Y siempre está el riesgo de impagos. Tener en cuenta estos puntos ayuda a resolverlos de antemano, o bajar su incidencia en la obtención de rentabilidad.

En cuanto a las desventajas, es que se necesita de un capital inicial elevado. Al contrario de otras inversiones (como las acciones), para comprar una vivienda o piso es necesaria una gran suma. El precio medio de una vivienda en España se encuentra por encima de los1.250 euros el metro cuadrado, y el de un piso está cercano a los 1.800 euros el metro cuadrado.

A esto se deben agregar una serie de gastos, que si no se tienen en cuenta se puede caer en un grave error. Los gastos de notaría, los impuestos y de registro pueden alcanzar (dependiendo de la CCAA) hasta un 10% del valor de la propiedad. Incluso una vez puesta en alquiler, el inmueble tiene impuestos y cargas fiscales, que varían de acuerdo a cada Comunidad y Ayuntamiento.

Como se ha visto, las ventajas de comprar para alquilar un inmueble son muchas. En comparación con los inconvenientes, sigue siendo de las mejores opciones de inversión. Ya que cada uno de los aspectos negativos tiene una solución, incluso para el impago existen seguros que se activan en tales situaciones. Una vez que se cuenta con los euros, es cuestión de encontrar el inmueble y seguir las recomendaciones adecuadas. Para todos los pasos, siempre hay profesionales que pueden ayudar a hacer mejor las cosas.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de las ventajas de comprar para alquilar. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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La ventaja de contar con Ingresos pasivos

En Alquilar

Cambios que introdujo la ley de vivienda en la Ley de Arrendamientos Urbanos

7 julio, 2023 No hay comentarios

La nueva ley de vivienda ha provocado grandes transformaciones en el mundo inmobiliario y uno de los más notorios ha sido, con respecto a los alquileres. En el siguiente post, conocerás cuales son los cambios que introdujo la ley de vivienda en la Ley de Arrendamientos Urbanos y cómo impacta en el mundo del alquiler, te invitamos a leerlo.

El pasado 26 de mayo, la nueva ley de vivienda entró en vigor y modificó drásticamente el mundo del alquiler. Entre las principales transformaciones se encuentran nuevas prórrogas obligatorias, cambios para los propietarios e inquilinos, plazos más extensos para evitar desahucios, complicaciones para quienes cuenten con casas desocupadas y modificaciones en los beneficios fiscales.

Sin embargo, los principales cambios se dieron en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el documento más importante para el mundo inmobiliario y al que prestan vital atención, los arrendadores y arrendatarios. La última actualización se había realizado en el año 2019, pero el surgimiento de la nueva ley de vivienda hizo necesario una reactualización para este 2023.

Como mencionamos en otros artículos, existen varios tipos de alquileres: los de vivienda y los de uso distinto de ella. En este caso particular, la nueva ley afecta a los alquileres de vivienda. Si quieres conocer qué cambios introdujo la ley de vivienda en la Ley de Arrendamientos Urbanos. ¡Sigue leyendo!

Cambios que introdujo la ley de vivienda

Uno de los principales cambios que introdujo la ley de vivienda es, respecto a la oferta de los pisos que se encuentran en alquiler. España tiene una demanda de pisos muy elevada y una oferta insuficiente, lo que hace que miles de posibles inquilinos se enfrenten ante muchos desafíos para conseguir vivienda.

Es por este motivo que la nueva ley realiza una apuesta, para terminar con este inconveniente. Entre sus planteamientos se encuentran, conseguir una oferta adecuada y con costes de renta que sean accesibles para los inquilinos, el énfasis es en los más jóvenes y en los sectores más vulnerables.

Lectura recomendada: Efectos de la ley de vivienda

¿Cuál es el límite que se exige para la actualización de renta?

Uno de los cambios que introdujo la ley de vivienda es respecto al límite con las actualizaciones de renta. El año pasado se había propuesto una medida para frenar las actualizaciones y no aumentar más del 2%, acuerdo que concluiría en 2024 a través del Real Decreto-ley 11/2022.

No obstante, con la nueva ley de vivienda el límite de actualización de renta será del 3% y no se corresponderá con el IPC. Si bien no es una modificación muy notoria, algunos arrendadores sufrirán mucho más esta cuestión, por la obligación de pagar ciertos costes que obedecen a la inflación.

Se deberán establecer zonas de mercado residencial tensionado

Entre los cambios que introdujo la ley de vivienda, hay uno que se resalta y que reviste mucha importancia. Las comunidades autónomas deberán informar sobre el establecimiento de zonas de mercado residencial tensionado, con el objetivo de esclarecer cuáles son los sitios que cuentan con poca oferta para los posibles inquilinos.

¿Cómo se identifican las zonas de mercado residencial tensionado?

España vive un desequilibrio muy notorio entre la oferta y demanda de pisos en alquiler, lo que hace que haya miles de interesados en adquirir un piso y muy pocas opciones disponibles para cumplir con ese deseo. Por eso, para identificar zonas de mercado residencial tensionado se deben tener en cuenta algunos puntos:

Aumento constante y acumulado de la renta de alquiler, en los últimos cinco años por encima de los dos puntos de inflación.

Costes de alquileres, gastos y suministros o hipotecas que superen más del 35% de los ingresos medios.

¿Qué cambios introdujo la ley de vivienda en la LAU?

En el año 2019, antes que se desatara la situación a nivel mundial que modificó la vida de las personas, como lo fue la pandemia, se había realizado la última actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, la nueva ley de vivienda cambió radicalmente el mundo inmobiliario, lo que provocó que la LAU fuera modificada.

Lo primero que hay que destacar es que, los cambios solo afectarán a aquellos contratos que hayan sido firmados luego del 26 de mayo. Fecha en la que entró en vigencia la nueva ley de vivienda y entre las principales modificaciones, se encuentran las prórrogas de vivienda en alquiler.

Actualmente, los contratos habilitan a que un inquilino pueda poseer un piso por el término de 5 años. Terminando ese período, el propietario era el que establecía si daba por finalizado el contrato o si se extendía por el término extraordinario de 3 años más, pero ese poder de decisión que recaía en el arrendador ya no lo es tal, porque se han dictaminado nuevas prórrogas para el arrendatario.

¿Cuáles son las nuevas opciones de prórroga que tiene el arrendatario?

Con la nueva ley de vivienda surge una posibilidad única para los inquilinos, la de extender su estadía en un piso de alquiler. Ahora, quienes hayan cumplido su contrato de 5 años, solicitado una prórroga tácita de tres años más y si desean seguir alquilando ese piso, podrán hacerlo solicitando prórrogas en plazos anuales.

No obstante, para lograr esta posibilidad se deberá pertenecer a una zona de mercado residencial tensionado. En este caso, el propietario se encuentra obligado a aceptar dicha prórroga, el único impedimento para que esto suceda es que se haya establecido previamente las condiciones para la negativa.

Aquellos propietarios que se caractericen como grandes contenedores, deberán aprobar la prórroga de un inquilino que así lo quiera, luego de los 5 años del contrato establecido. Para que esto se cumpla sin inconvenientes, el arrendatario deberá demostrar que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica y social.

Modificaciones del IRPF

La nueva ley de vivienda también ha cambiado las compensaciones para los arrendadores, porque desde el año 2024 se aplicarán modificaciones en el IRPF. Hasta la fecha, los propietarios obtenían una compensación del 60%, pero esta situación se transforma radicalmente, hasta el punto que la bonificación solo será del 50%.

Sin embargo, existen algunas excepciones a tener en cuenta y estas compensaciones pueden aumentar en distintos niveles:

Se realizarán compensaciones del 90% en el IRPF, cuando en una vivienda de zona de mercado residencial tensionado, se haya bajado más del 5% la renta de un determinado inquilino. Se producirán compensaciones del 70%, si existieran muchos arrendatarios en una misma vivienda y del 60% en el caso de que se hubiera rehabilitado la vivienda.

Viviendas vacías: los propietarios afrontarán recargos en el IBI

Como mencionamos a lo largo del artículo, la demanda de viviendas en alquiler sobrepasa a la oferta y es por ello que, poseer viviendas vacías genera un desequilibrio inmobiliario. Para evitar estos inconvenientes, la nueva ley de vivienda impulsa un recargo del 50% del IBI.

Este recargo es para los arrendadores que cuenten con más de tres inmuebles en alquiler y no hayan alquilado por el término de 2 años. Pero esto puede complicarse aún más, si la vivienda permanece sin inquilinos por más de 3 años, aquí el recargo puede alcanzar hasta el 100%.

Lectura recomendada: Aumenta la cantidad de viviendas vacías

Cambios que introdujo la ley de vivienda para los desahucios

Otro de los cambios que introdujo la ley es, respecto a los desahucios y la recuperación de la vivienda por impago de la renta de alquiler. Hasta diciembre del presente año, este tipo de procedimientos se encuentra suspendido, pero esta postura se prorrogará en 2024 si el arrendador es un gran tenedor de vivienda y el inquilino se considera vulnerable.

Por lo tanto, para que un inquilino permanezca en una vivienda deberá demostrar que es económicamente vulnerable. El caso contrario es el de un arrendador que desea recuperar la vivienda por impago de renta de su arrendatario, podrá reclamar la recuperación de su piso, si demuestra que solo cuenta con esa vivienda y no es dueño de otras propiedades.

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En Invertir

La ventaja de contar con Ingresos pasivos

6 julio, 2023 No hay comentarios

Los ingresos pasivos son aquellos que no dependen directamente del trabajo remunerado. Desde en acciones y títulos, hasta las rentas. Aquí te indicamos su importancia y cómo invertir en ellos.

Los ingresos activos son aquellos que dependen de manera directa del trabajo habitual de una persona. Por ejemplo, el sueldo que percibe mensualmente por su puesto de administrativo en una oficina. Hay casos en los que, por necesidad o por tener la posibilidad, algunos trabajadores tienen una segunda actividad, aumentando sus ingresos activos. Pero hay un modo de aumentar el dinero percibido, y es a través de los ingresos pasivos.

Por definición, se denomina ingresos pasivos al dinero que se obtiene de manera periódica, sin depender de un trabajo remunerado, sin dedicarle un tiempo específico y sin una tarea puntual que cumplir. La importancia de contar con este tipo de ingresos lleva a muchas personas a buscar la manera de desarrollar negocios e inversiones que remuneren euros de manera constate, sin grandes esfuerzos ni actividades. En ocasiones, suelen ser un apoyo adicional, pero hay negocios e inversiones que generan mucha rentabilidad. En este artículo pondremos la mirada en los ejemplos de ingresos pasivos y como acceder a ellos.

Ingresos pasivos

Los ingresos pasivos son aquellos que se perciben sin necesidad de realizar un trabajo puntual y periódico. Por ejemplo, se encuentran bajo esta denominación las inversiones en inmobiliario, en títulos soberano, en acciones de empresas y participaciones en el desarrollo de negocios de todo tipo (como en las tecnológicas). También se pueden encontrar las inversiones alternativas, que son aquellas que se mantienen al margen de los mercados bursátiles.

Por supuesto que es necesario ocuparse de ellos, realizar el seguimiento, cuidar que los márgenes de rentabilidad se mantengan dentro de lo esperado. Pero la característica principal de los ingresos pasivos es, justamente, que no representan una tarea cotidiana y trabajosa. Una vez realizada la inversión, o depositada la parte acordada, simplemente hay que esperar que los euros lleguen a la cuenta.

Incluso hay inversiones a través de las cuales se puede obtener más ingresos pasivos que otras. El caso de los mercados de valores es un ejemplo. Hay acciones y títulos que dejan mejores rentabilidades, siendo que los pasos a seguir para adquirir unos y otros son los mismos.

La importancia de contar con estos ingresos es obvia. A todos les favorece contar con más euros en la cuenta. Pero es en tiempos de turbulencias económicas y sociales cuando se dimensiona su importancia. O cuando se pierde un empleo, o los ingresos no alcanzan para cubrir el coste de vivir.

Y si se trata de una persona dentro del régimen autónomo, aún más importante es tener de donde sacar el dinero. Pues, los trabajos de este tipo suelen tener periodos de baja actividad. Cuando más se incrementan los ingresos pasivos, menos se depende del desempeño en un puesto de trabajo y de la coyuntura económica. Y esto, en algún punto, es tener un mayor grado de autonomía.

Cómo obtener ingresos pasivos

Una vez establecida la importancia de contar con ingresos pasivos, queda saber los diferentes modos de contar con ellos. Aquí presentamos algunos modelos de negocios que llevan a la obtención de ingresos pasivos.

La primera y más habitual de las inversiones es el inmobiliario. Se trata de un mercado que tiene grandes potenciales y otorgan importantes márgenes de ganancias. Además, no se agota en el alquiler pisos o locales comerciales. Hoy, la diversificación del mercado inmobiliario es tan grande, que el inversor puede elegir por las participaciones desde el pozo, en vacacional, locales comerciales, naves logísticas, en campings y glamping, en coworking y coliving, y muchos formatos más.

Algunos son tradicionales, como la vivienda en alquiler, otras responden a las tendencias actuales (por ejemplo el glamping). Pero una y otra forma parten del universo de inversiones mediante las cuales se pueden obtener ingresos pasivos. Aunque tal vez, el inmobiliario sea el menos pasivo, ya que es necesario estar atento a valores, refacciones y actuaciones, búsqueda de lotes y propiedades, etc.

Una segunda opción para obtener ingresos pasivos es invertir en la bolsa. Ya sea a través de acciones de empresas o títulos soberanos, son de las operaciones que menos trabajo acarrean. Lo único necesario es informarse bien, estar asesorado con profesionales y, luego sí, optar por el título, acción, u obligación donde depositar nuestros euros y expectativas.

Una tercera opción de generar ingresos e montar una empresa y ponerla a gestionar por terceros. Esto resulta un poco más trabajoso y es necesario ahorros importantes. Hoy se pueden encontrar muchas gestoras y profesionales que realzan todas las tareas propias de la gestión de una empresa, de cualquier ramo que sea. La idea es hacer todas las estimaciones y considerar de manera precisa cada aspecto económico y operativo del proyecto. Una vez puesto en marcha, el propietario solo se encarga de tomar las decisiones importantes.

Inversiones alternativas

La generación de ingresos no se reduce a los ejemplos mencionados, son sólo los más habituales y, por ende, los que mejores resultados otorgan. También se puede invertir en rubros no tradicionales, como las cripto, que tienen incontables variantes. Poseen además, la ventaja de ponerse en marcha de manera inmediata y se encuentran al margen de los mercados bursátiles con sus regulaciones.

También están las inversiones en arte. El inconveniente es que se necesita de un conocimiento puntual, ya que las estafas están a la orden del día. Y se pueden depositar los ahorros y expectativas en whisky. Aunque parezca extraño, la bebida tiene un gran potencial, y la ventaja que su circulación es de carácter local y de exportación.

Hasta aquí un breve resumen sobre lo que son los ingresos pasivos, su importancia y algunas formas de conseguirlos. Lo último que se puede mencionar, es que son muchas las personas que recurren a estas estrategias para vivir al margen las implicancias de las coyunturas económicas.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de los Ingresos pasivos. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Buy

Golden Visa: invest to reside in Spain

6 julio, 2023 No hay comentarios

The Golden Visa is one of the most used mechanisms to invest in Spain and thus obtain the residence permit for the investor and his family group. In this note we will tell you what are the requirements to obtain it, what is the necessary documentation and how we can help you to obtain it. If you are thinking of residing in Spain and want information about the visa, keep reading!

What does «Golden Visa» mean in Spain?

When we talk about the Golden Visa, we are referring to a permit that is granted to foreigners interested in arriving in Spanish territory with the aim of making a significant investment. That is, if a person from another country wishes to invest in Spain, they can apply for this type of visa.

The regulation for this type of operations is the Law of Entrepreneurs, Chapter II Investors. In its Article 63, it refers to the granting of residence to foreigners who make a significant investment in Spain. In turn, the investor can remain in Spain for as long as they want as long as the investment remains with their family.

Who can obtain this type of visa?

Who requests to obtain a Golden Visa in Spain must have made a purchase of at least one home with a total value of 500,000 euros or more. This is the main requirement that an investor needs to specify the authorization.

A piece of information to take into account, from the Large Companies Unit (UGE) it is required that the home or property in which it is invested must be free of charges. In other words, the applicant has not used any type of credit or mortgage. Therefore, if you are thinking of applying for this visa, we recommend that this requirement not go unnoticed.

Official information to obtain the Golden Visa

How is home ownership proven?

In order to prove the ownership of a home to obtain the Golden Visa in Spain, there are several ways.

In general, when real estate is acquired, the best known way to prove its ownership and investment is through the deed of sale or housing. Likewise, the certificate of the Property Registry can be presented.

At this point it is important to note that the certificate cannot be older than 90 days. In the event that it is within the period, it will serve for the accreditation of both the property and to corroborate that it is free of charges.

For cases in which the purchase is very recent and the registration certificate is not yet available, the document that must be presented is the one that proves the request that the registration is in process. At the same time, the documentation confirming the liquidation of the Patrimonial Transfer Tax and Documented Legal Acts.

In short, whoever applies for the Golden visa for Spain must have

Deed of sale to prove ownership of the home
Certificate of acquisition of that property in the Land Registry
Proof of liquidation of taxes and charges
If you want to request your authorization as an investor, you have two options:
Request the Golden Visa in Spain outside the country with the property available

In these cases, the person who needs to apply for the visa must have each of the documents in advance. If you have these requirements, you can carry out the request at the Consulate of Spain to be an investor in the country and thus be able to reside legally in it.

Request authorization as an investor while in Spain

If you are living with a special visa or with a legal residence, the authorization for the Golden Visa in Spain can be requested from the country. In these cases, it would not be necessary to apply for a visa but to request an authorization as reverse directly with the UGE.

What are the requirements to obtain the Golden Visa in Spain?

The Golden Visa in Spain is aimed at any foreign person who wishes to enter and reside in Spanish territory through an investment. To apply, a person must be an investor, entrepreneur, qualified professional or researcher. As we have said, the person who invests in Spain will be able to reside in the country with their family

Requirements to obtain this visa:

a) An initial investment equal to or greater than:
1st €2,000,000 in Spanish public debt securities, or
2nd €1,000.00 in shares or social participations of Spanish capital companies with a real business activity, or
3rd €1,000,000 in investment funds, closed-end investment funds or venture capital funds constituted in Spain, included within the scope of application of Law 35/2003, Law 22/2014 and by which modifies Law 35/2003, of November 4, or
4th €1,000,000 in bank deposits in Spanish financial institutions.
b) The acquisition of real estate in Spain with an investment of a value equal to or greater than €500,000 for each applicant.
c) A business project that is going to be developed in Spain and that is considered and accredited as of general interest, with some of the following conditions:
1st Creation of jobs.
2. Carrying out an investment with a relevant socioeconomic impact in the geo-environment
graph in which the activity will be developed.
3rd Relevant contribution to scientific and/or technological innovation.

What are the advantages of this type of permit?

For an investor who wishes to reside in Spain, the best option is to apply for the Golden Visa. As we have already mentioned, thanks to this visa, by fulfilling a series of requirements, the investor can arrive and live in Spanish territory with his family.

It is not necessary to remain exclusively in the country

The permits that grant residence in Spanish territory have as a fundamental requirement the continued stay in the country. In other words, they require a person to reside in Spain for more than six months a year. In the event that this restriction is not met, the permit to reside will expire.

But, the Golden Visa in Spain has another type of regulatory framework. In this sense, the person who obtains permission to reside with her family through an investment has the possibility of remaining absent for most of the time the visa lasts. This is because the regulations take into account the international mobilization of this type of entrepreneur. In this way, the investor and his family will be able to travel around the world for whatever reason they deem appropriate.

The residence is for the investor and his family from the beginning

An important fact is that, in most cases, emigrating to another country is not usually an easy decision if the family does not accompany you. In this sense, some of the advantages for family reunification when obtaining the Golden Visa in Spain are:

The investor should not move away from his family since he will not have to wait 1 year of residence to obtain the right of reunification as it happens with the other permits.
This type of visa approves that the children over 18 years of age who are financially dependent on the entrepreneur can accompany him. As long as they haven’t started their own family.
In addition to the children, the investor’s parents may also be part of the family reunification. Even those ancestors under 65 years of age, without having to wait 5 years for their reunion.

The Golden Visa allows you to obtain Spanish nationality by residence

When a visa of this nature is obtained, the applicant may choose and request Spanish nationality because he has been in a state of residence.

By obtaining the golden visa, the investor and his family acquire a work permit

Unlike the rest of the people and cases to obtain a work authorization, investors who have a Golden Visa in Spain will have the ideal right to work from the first moment they begin their residence.

The good news is that not only will the investor have work authorization, but also those who accompany them. As evidenced by article 6.1 of the workers’ regulations, each person in the investor’s family group over the age of 16 may work without being sponsored by an employer.

So far we will tell you what a Golden Visa is in Spain, what are its requirements and its advantages. In addition, we detail the way in which the Spanish territory currently continues to be a strong point for foreign investors. If you have any questions, you can leave us your comment and from Oi Real Estate we will answer you as soon as possible.

If you are interested in getting the Golden Visa we can help you! We are a real estate agency of luxury properties and we have more than 15 years

Investment Opportunities

En Formación Inmobiliaria

Copywriting como método de tracción inmobiliaria

6 julio, 2023 No hay comentarios

¿Has recibido alguna vez un newsletter con faltas ortográficas? ¿Te has topado con banners o mensajes confusos que (a pesar de ser enroscados o pretenciosos) pretenden vender un servicio inmobiliario? Apostamos que sí. El marketing mundial ha descubierto (o mejor dicho, redescubierto) al copywriting como una herramienta de suma utilidad y capaz de vender más. ¿Lo implementas en tu agencia? En este artículo de Oi Real Estate, veremos técnicas y estrategias de copywriting como método de tracción inmobiliaria, de cara al inicio de una nueva temporada comercial 2023. Te invitamos a leer para conocer mucho más sobre un tópico de significativa relevancia en el universo del marketing del real estate.

¿De qué hablamos si hablamos de “copywriting”?

El idioma del marketing es vasto y sofisticado. Ha definido a pura constancia definir estrategias y mecanismos de ventas a su manera y a lo largo del tiempo. Con el paso de los años, ciertas palabras pasan a tener sentido propio. Eso pasa con la definición de copywriting, a la que podríamos darle varios significados si la tradujéramos al español. Acaso la más cercana de todas esas denominaciones sea la de “escribir para incitar (a comprar)” o “escribir para convertir”.

Se trata de lograr una forma de redacción comercial con el objetivo de instar al eventual o potencial cliente a utilizar un servicio o adquirir un producto determinado. ¿Cómo? Pues empleando un lenguaje persuasivo, de valor (en términos de marketing) y ciertamente elegante. Por supuesto, cada sector del universo comercial utiliza sus vocablos y sus formas de copywriting. Y el inmobiliario no podía ser una excepción a esta regla.

Resurgimiento pospandemia

El mercado inmobiliario tal vez sea uno de los que más utiliza el copywriting para encarar sus nuevas estrategias de marketing. Ya en el repunte del sector, una vez dejada atrás la mala época de la pinchadura de la burbuja americana de 2008 y en la previa al parate de la COVID 19, innovadoras estrategias podían encontrarse desde artículos en medios especializados o los gruesos volúmenes de ventas escritos. El copywriting comenzó entonces, a mediados de la década pasada a convertirse en una herramienta más que prometedora, entre las cientos provistas por la era digital.

El copywriting se proyectó en España rápidamente y como un elemento distintivo entre las agencias y los agentes inmobiliarios independientes. En este sentido, se ha vuelto un conducto que intenta llegar directamente al cliente, pudiendo ser empleado en muchas de sus estrategias. Por ejemplo, en sus tres elementos más destacados y tan utilizados por agencias de todo el mundo:

Blogs o publicaciones inmobiliarias digitales.

Sitios web de poca carga de texto, pero de cuidada elaboración en sus mensajes.

Encabezados de newsletters o contenidos de los mismos.

Copywriting como método de tracción inmobiliaria

Existen distintos métodos para aplicar correctamente el copywriting e incorporarlo de manera natural a tus campañas publicitarias. Veamos solo algunas de ellas.

1 No caer en lugares comunes

Las palabras, bien ordenadas y combinadas, pueden realmente predisponer mejor a un eventual cliente, al menos lo suficiente como para convertirlo en lead, atraído desde estancias como formularios de contactos o bandejas de comentarios. Para ello, evita caer en lugares comunes propios del sector. En cierto modo, lograr un equilibrio entre aquello que el cliente quiere escuchar o le brinde seguridad y confianza; y expresiones propias que exhiban a tu servicio como innovador, será la meta a alcanzar.

2 Cómo y a quién te diriges

¿En qué medida conoces a tu clientela? Poner el foco en tu buyer persona (o cliente ideal) será clave para saber cómo dirigirte a él. Si tu agencia o tus servicios se especializan en alquiler estudiantil, pues deberás emplear un idioma en tus textos con el alcance necesario para seducir tanto a los jóvenes que van a habitar el piso como a sus padres que serán quienes paguen la renta.

3 Propuesta de valor bien administrada

Hoy día, es requisito para toda estrategia de marketing moderno saber transmitir los factores que diferencien y potencien a tu agencia frente a la competencia. Pero, antes de ello… ¿Te detienes a identificar la propuesta de valor que puede llegar a ofrecer cada una de tus ventas? ¿Puede ser lo mismo un piso en el corazón de una ciudad como Madrid o Barcelona respecto a una propiedad en la tranquilidad de los suburbios?

Cada venta en el sector inmobiliario ofrece un abanico de posibilidades, si nos referimos a cómo presentarla a los ojos de los potenciales compradores. Encontrar las palabras adecuadas que conecten simple y directamente con el interesado puede ser una de las claves de una venta rápida y acorde a los precios del mercado.

4 Por fuera de lo clásico

No encontrarás en ninguna estrategia de ventas que utilice el copywriting aquellas descripciones clásicas de las publicaciones inmobiliarias. Por ejemplo, en un anuncio donde hasta hace algunos años podías encontrar descripciones como “Vivienda lujosa a estrenar”; hoy día (y técnicas de copywriting mediante) podrás hallar para la descripción de la misma vivienda “Acogedora y moderna propiedad plagada de lujos”. Existen sutiles diferencias entre una y otra. ¿No te parece?

Elige tu propia aventura

Dijimos que diferenciarse de la competencia (en uno de los circuitos más competitivos del mundo, como lo es el inmobiliario) es de superlativa importancia para mantenerse en este ruedo cotidiano. En este contexto, el uso de las palabras orientadas estrictamente a las ventas -hablamos de copywriting- nos ofrece una posibilidad única.

No confundas el “saber escribir” o “escribir correctamente” con copywriting. Este es un error en el que suelen incurrir sendos redactores o cronistas, desanimados al postularse a las vacantes de empleos que buscan redactores copywriting. Se trata, a diferencia de aquél que simplemente sabe escribir, de una materia fundamental en la carrera del marketing contemporáneo. Y definitivamente, no es para cualquiera.

¿Cuál es tu experiencia en copywriting como método de tracción inmobiliaria? ¿Lo utilizas en tus estrategias de ventas cotidianas? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Cómo generar confianza en el cliente inmobiliario

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En Alquilar

¿Comprar vivienda o vivir de alquiler?

4 julio, 2023 No hay comentarios

Hoy en día, comprar una vivienda no es una opción para la mayoría de los ciudadanos, por eso en Oi Real Estate, te vamos a explicar las principales características que tiene comprar una vivienda o vivir de alquiler. Te invitamos a leer el siguiente post.

¿Comprar o alquilar? Esta pregunta que parece habitual muchas veces no lo es porque el alquiler se convierte en una «imposición” para muchas personas que no pueden asumir el coste inicial de una hipoteca. Tradicionalmente España siempre ha mantenido la opinión de que es un país en el que se valora mucho la propiedad privada.

Es decir, que “España es un país de propietarios” y, ciertamente, todos los sondeos que se han venido realizando han centrado en una horquilla de entre el 75 al 85 por ciento la preferencia de la compra frente al alquiler de la vivienda (dependiendo de los rangos de edad). En esta línea y hasta hace algunos años, dentro del marco de Europa, España se venía situando en los puestos de cabeza de propietarios de vivienda.

¿Comprar o alquilar casa? Toma la mejor decisión

De la decisión entre comprar y alquilar casa, depende en gran medida situación financiera de tu familia. Cada una de estas opciones tiene sus ventajas y desventajas. Ambas opciones son aceptables. Todo depende de las necesidades que tienes.

Si no puedes pagar en efectivo, intuitivamente creemos que es mejor la opción es comprar una casa. Pensamos que alquilar es tirar el dinero, pero para comprar una casa mayoría de nosotros también “alquilamos” mensualmente una gran cantidad de dinero.

Si adquieras una hipoteca, y pagas intereses, entonces alquilas el dinero del banco.

Si lo vemos desde este punto de vista, y añadimos a esto los diferentes escenarios de la vida, la elección no siempre es tan simple como podría parecer inicialmente.

Comparación

Veremos lo que hace que tanta gente quiera comprar su propia casa o su propio apartamento. ¿Qué ventajas obtendrás por comprar?

Comprar:

Adquieres algo propio: tener una propiedad, tu lugar único donde siempre puedes regresar es definitivamente un sentido bonito y un sueño de muchos.

Puedes hacer todas las reparaciones y modificaciones que deseas: a cada persona le gustaría construir su casa de acuerdo a sus gustos o modificar la que ya tiene, lo que no es posible con el contrato de alquiler.

No vas a pagar toda tu vida: en caso de alquilar una casa es necesario hacerlo. Porque nunca será tuya.

En general los precios de la vivienda crecen a largo plazo: por lo que la compra de tu propio apartamento no sería una pérdida de dinero.

Tienes una casa que tiene su valor: incluso si compramos con hipoteca, después de un tiempo la pagamos y seremos propietarios absolutos de ella. En el caso del alquiler al final nos quedamos con nada.

La casa te ofrece una sensación de estabilidad y seguridad: cambiando a menudo un lugar por otro puede perturbar la paz de nuestra familia, especialmente si tenemos niños.

Podrás generar ingresos pasivos: si un día decides mudarte, puedes alquilar la casa y obtener ingresos por ello. Si es una casa grande, también puedes rentar una parte de ella.

Una hipoteca te obliga para ahorrar de forma “automática”: un argumento importante si eres una persona que el dinero se escapa entre los dedos, pagando por cuotas serás seguro que no consumes este dinero.

¿Qué ventajas tiene el alquiler de la casa en comparación con su compra?

Alquilar

No necesitas cuota inicial (enganche) para alquilar una casa: menores costos para comenzar y poder vivir en una casa, además puedes moverte en una mejor área o zona donde no sería capaz comprar una casa, pero para alquilar tenemos suficiente dinero.

Puedes cambiar de lugar en caso de problemas: en el caso de alquiler fácilmente puedes resolver problemas tales como: vecino molesto, el ruido fuera de la ventana, no poder tener mascotas, etc. Basta con buscar otro apartamento. En caso de comprar una casa, gastaste mucho dinero y por lo tanto la decisión de moverse, aunque no imposible, es más complicado.

La flexibilidad y movilidad: esta es muy importante para las personas que cambian continuamente de ciudad, para esas personas de corazón aventurero que van de un lugar a otro. También para las personas que por su empleo necesitan moverse de ciudad o país.

No tienes deudas ni hipotecas bancarias: si le huyes estar en deudas esta sería una buena opción, te ahorra la presión de tener una hipoteca y de no tener dinero para pagar la cuota mensual y quedarte sin casa.

No tienes preocupaciones de la reparación: una casa siempre requiere reparaciones al pasar de los años, así también modificaciones. Con un alquiler te evitas la preocupación de tener que hacer estos gastos.

No estás arriesgando a perderlo todo: en el caso que suceda una crisis inmobiliaria o no tener dinero para pagar la hipoteca.

Alquilar puede ser una opción rápida y efectiva: no necesitas de tantos trámites para adquirir un lugar donde vivir. Es una forma fácil que ayuda a la mayoría de jóvenes a dejar la casa de los padres para empezar su independencia.

Mayor disponibilidad del dinero: puedes invertir el dinero en algo más, o simplemente ahorrarlo.

¿Para quién es mejor comprar casa?

La compra para fines de inversión es cuando compramos apartamentos para alquilarlos o con el propósito de renovarlos y venderlos rápido por un precio más alto.

Entonces, comprar la casa es una inversión si lo hacemos para generar ingresos. De otra manera, es simplemente el lugar donde vivimos, pasamos el tiempo y disfrutamos con nuestra familia.

Mantener la casa en buen estado, junto con pagos de la hipoteca, puede generar bastante gastos. Por esta razón, si subestimamos nuestras capacidades, la compra de una casa puede ser un gran error, con graves consecuencias financieras.

Sin embargo, esto no significa que todos debemos alquilar las casas.

Si has encontrado una casa que soñaste, en una buena localización, donde tu familia se sentirá bien, y piensas vivir ahí por al menos 10 años, entonces debes considerar comprarla.

La hipoteca es generalmente el préstamo más barato del mercado, la deuda excesiva es siempre una mala decisión. Recuerda que la casa donde vives no es una inversión y en lugar de ingresos te generará los gastos.

Por supuesto, la forma ideal para comprar una casa es pagar 100% en efectivo por todo y disfrutar la vida sin pagos e hipoteca. Sin embargo, puedes comprar la casa con una hipoteca, si lo haces de forma inteligente.

¿Qué opciones se puede considerar?

Una de las mejores opciones es alquilar primero, con opción a comprar luego.

¿Qué significa alquiler con opción a compra? Es una modalidad similar al del alquiler, también existe un contrato de arrendamiento, pero incluida la opción a compra y con un plazo establecido en el que decides si comprarlo o continuar rentando. No es algo muy común, pero en el mercado se pueden encontrar este tipo de ofertas.

Durante el tiempo de alquilar vamos a saber los pros y los contras de vivir ahí: llegamos a conocer a los vecinos y el lugar. Si un apartamento va de acuerdo a nuestras expectativas y estamos listos, entonces lo compramos. De esta manera puedes comprobarlo, sin entrar en la deuda. Además, no limitas tu movilidad, lo que es muy importante para personas entre los 18 y 30 años de edad, cuando a menudo cambiamos el trabajo y buscamos nuestro “lugar”.

La situación cambia cuando nos hacemos mayores, tenemos nuestra familia, los hijos, sabemos dónde queremos vivir y deseamos estabilidad. Cuando tenemos en cuenta el largo período de tiempo y miramos lejos en el futuro la compra de la casa parece ser una mejor opción.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

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El contrato de alquiler perfecto

En Invertir

Consejos para mejorar la rentabilidad inmobiliaria

4 julio, 2023 No hay comentarios

Siempre se puede mejorar una inversión. Una manera es mejorar la rentabilidad inmobiliaria a partir de una serie de aspectos que aquí se exponen. Y que se deben tener en cuenta incluso desde el inicio de la decisión de invertir.

Como es sabido, la rentabilidad inmobiliaria se obtiene a partir de invertir en una propiedad que luego generará un margen de ganancia. Por lo tanto, la rentabilidad es un aspecto fundamental del negocio inmobiliario. Saber cuántos son los beneficios que otorga una vivienda, local, nave logística o bajo comercio permite analizar con mejores herramientas si se trata de una correcta decisión.

Pero, tan importante como conocer la rentabilidad de un inmueble, es tener la posibilidad de maximizar su rendimiento. Mejorar la rentabilidad inmobiliaria es una tarea que permite generar, como se ha dicho, mejores márgenes de ganancias. El fin último de cualquier inversión es lograr obtener del inmueble el más alto nivel de rentabilidad. Pero no se trata de una tarea posterior a la compra de la propiedad, más bien, desde el inicio mismo debe estar presente la posibilidad de mejorar su rentabilidad, y la manera de hacerlo.

Rendimiento medio del inmobiliario

La rentabilidad inmobiliaria depende de muchos ítems como para indicar un porcentaje exacto. Y esto no es solo en España, sino en todo el mundo. Para dar cuenta del rendimiento de que deja una propiedad hay que tener en cuenta si es una vivienda, un local comercial, un bajo comercio, una nave, una residencia para estudiantes, etc.

A eso, se deben agregar los factores geográficos, esto es, el lugar dónde se encuentra la propiedad: si es una ciudad grande, un pueblo alejado, una zona vacacional, si está dentro de un polo de desarrollo de una actividad particular. Por último, si se trata de una región o país que brinda incentivos a la inversión, o si por el contrario la grava con algún impuesto.

Como se puede percibir, es una tarea muy difícil poder encontrar ese número exacto que nos lleve a pensar a partir de cuándo invertir o no. Pero, aun así, existen estimaciones para tiempos de relativa normalidad. Y es que para el mercado inmobiliario español, existe una rentabilidad promedio que se ubica entre el 4% y el 7%. Por supuesto que hay excepciones, tanto por encima como por debajo dela media.

Bien planificada, y con una gestión adecuada, la inversión se pude mover por encima incluso de estos parámetros. Pero para ello, son necesarios considerar todos los gastos corrientes y habituales, que hacen al mantenimiento de la propiedad (aquí también se deben considera a los impuestos y tasas). Pero también aquellos que se dan de manera inusual, como el cambio de un artefacto o la reparación de una tubería.

Cómo mejorar la rentabilidad inmobiliaria

Como decíamos, mejorar la rentabilidad inmobiliaria es una tarea que debe realizar desde el momento inicial, en la misma búsqueda de la propiedad. Para ello, hay distintos aspectos a tener en cuenta.

En principio, es preciso conocer el mercado inmobiliario. No se trata de ser un experto, pero sí prestar atención a la situación en que se encuentra el negocio. Una vez fijada la localidad donde se realizará la inversión, es necesario ver varios inmuebles, los barrios en que se encuentran. Y no quedar estancado a una zona en particular, pues las oportunidades no siempre están en ciudades cercanas, a veces resulta más ventajosa la inversión en poblaciones alejadas, incluso Comunidades y hasta países que no se han tenido en cuenta al inicio.

En definitiva, la ubicación geográfica es uno de los factores que más influye para obtener mejores rentabilidades. Y si para ello se debe echar mano a expertos, pues no queda más que recurrir a ellos.

Tampoco es aconsejable tomar a la propiedad como un bien nuestro. Se trata de una inversión y, por lo tanto, atarse a ella como si fuera nuestra vivienda es desaconsejable. Y tener paciencia, ya que tampoco es necesario precipitarse a comprar sin ver otras opciones y tipos de propiedades. Y si la oportunidad se escapa, ya llegarán otras con las mismas características, e incluso mejores.

El asesoramiento es una buena opción para poder tomar mejores decisiones. Hay cuestiones de índole legal, tributarias y urbanísticas que requieren de conocimientos específicos. Y en ese sentido, los profesionales del mercado pueden brindar la mejor ayuda.

Por último, la diversificación es una buena manera de encarar la inversión. Para ello, claro está, debe existir la posibilidad de poder apostar a distintos activos. Incluso, recurrir a negocios por fuera del inmobiliario permite preservar el dinero de las contingencias coyunturales (como ha ocurrido con la crisis de las hipotecas, en 2008).

Una correcta gestión

Una vez elegida la propiedad y realizada la inversión, hay pasos que pueden llevar a mejorar la rentabilidad inmobiliaria. Una de las más eficaces es tener una correcta gestión del inmueble. Para ello, también hay ítems que se pueden mejorar.

En principio, encontrar el precio adecuado del alquiler. Este no debe estar tan alto, ya que puede quedar por encima de la media del mercado. Pero tampoco debe ser tan bajo, ya que el margen de ganancias no se corresponderá con los costes, ni con lo esperado. Lo mejor es encontrar un precio que cumpla con las necesidades de mantenimiento y, a la vez, con los márgenes de rentabilidad buscados.

Luego, es preciso asegurar que la cadena de pagos no se interrumpa. Esto se puede garantizar a partir de la correcta elección de los inquilinos o arrendatarios (de acuerdo al tipo de propiedad). Por ejemplo, a través de la firma de un buen contrato, con cláusulas legales claras. Se puede incluir un seguro de impago, que nos evite males mayores.

El inmueble se debe mantener en un buen estado. Esto nos garantiza que sea fácil de encontrar inquilinos, o de manera más rápida. Tener una vivienda, local, nave logística o bajo comercio en perfecta condiciones, es también es una manera de mejorar la rentabilidad inmobiliaria. Lo que siempre se debe tener en cuenta, es que hay quienes se deciden a pagar un precio más alto si el bien esta amueblado, o con mejoras y decoraciones vistosas.

Por último, cuando no es posible llevar a cabo una correcta gestión del inmueble, lo mejor es recurrir a manos expertas. Hoy, el mercado inmobiliario se ha desarrollado de tal manera que existen empresas con dedicación exclusiva para todas las tareas propias de la gestión de una propiedad en alquiler: desde la publicidad y marketing, hasta la limpieza y las cobranzas. Recuerda que lo que pueden parecer gastos, muchas veces terminan siendo decisiones que hacen mejorar la rentabilidad inmobiliaria.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de mejorar la rentabilidad inmobiliaria. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Te invitamos a continuar leyendo:

Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria

En Consejos

Vender un edificio con inquilinos: ¿Cómo hacerlo?

3 julio, 2023 No hay comentarios

En este post queremos contarte cuales son cada una de las opciones posibles para vender un edificio con inquilinos. Además, te detallaremos cuales son las acciones que deberás tener en cuenta si eres propietario o como futuro comprador. Si eres inquilino, cuáles son tus derechos y si existen normativas que regulen el proceso en cuestión.

¿Es posible vender un edificio con inquilinos?

La acción o los interrogantes sobre la posibilidad de vender un edificio con inquilinos es más frecuente y conocida de lo que se piensa. Se trata de la circunstancia habitual en la que una persona es propietaria de un inmueble que se encuentra arrendado. Ante una buena oferta, el titular de la vivienda decide venderla.

Todo el proceso de compraventa de un edificio o propiedad arrendada se encuentra, en España, regulado por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). A continuación, te presentamos las preguntas más frecuentes que pueden surgir sobre esta circunstancia.

¿Cuáles son las novedades que aporta las Modificación del artículo 14 de la LAU ?

La Ley 29/1994 determina el régimen jurídico que será aplicado a los arrendamientos de propiedades urbanas que se destinan a la vivienda o a sus diversos usos. Respecto a la alternativa o posibilidad de vender un edificio arrendado la principal novedad está contenida en la modificación del artículo 14 de dicha normativa.

La misma ha sido pensada con el objetivo de que sea el Registro de la Propiedad la institución encargada de regular la venta de una propiedad que se encuentre arrendada. En este sentido, la modificación determina que, si el contrato de alquiler de una propiedad se encuentra registrado en el ente competente, los condicionamientos del mismo deberán ser respetado aún luego de la venta del inmueble. Sobre todo, con respecto a los puntos que se encuentran relacionados al tiempo de validez del acuerdo.

Ante dicha circunstancia, quién se transforme en el nuevo titular y propietario de la vivienda comenzará a cumplir los derechos y obligaciones, a nivel legal, de la figura de arrendador.

No obstante, en el caso contrario, es decir, que el contrato no se encuentre inscripto en el Registro, el acuerdo concluirá en el preciso momento en el que la venta se lleve adelante.

¿Cuáles son las limitaciones de la normativa?

El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene una limitación. Es decir, quedan por fuera las situaciones de venta forzosa como consecuencia de una ejecución hipotecaria. Por lo tanto, cuando el proceso de vender un edificio con inquilinos se lleva adelante voluntariamente no existe ningún tipo de restricción que impida llevar adelante la operación.

¿El inquilino debe abandonar el inmueble si el contrato de arrendamiento no figura en el Registro de la Propiedad?

En este caso, la respuesta es negativa. Para las situaciones en las cuales el contrato de arrendamiento no se encuentre inscripto en el Registro, el arrendatario tiene la posibilidad de acogerse a lo que dicta el artículo 1571 del Código Civil español.

El mismo determina que, quién compre una finca arrendada «tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria». Por lo tanto, la primera figura con derecho a continuar con el arrendamiento es el inquilino que la habita al momento de la venta de la vivienda o edificio.

Ante estas situaciones, quien se encuentra arrendando la propiedad dispone de un periodo de tres meses para abandonar la vivienda. El plazo comienza a contarse desde el momento en que el nuevo propietario notifique la decisión de no continuar alquilando el inmueble.

¿El propietario debe pagar alguna indemnización por vender un edificio con inquilinos?

Como hemos afirmado, el inquilino de una vivienda que ha sido vendida podrá finalizar el acuerdo por el alquiler. Esta posibilidad existe para los casos en que el contrato esté inscrito en el Registro. En caso contrario, podrá disponer del artículo 1571 del Código Civil español. De esta manera, tendrá un plazo de tres meses dependiendo de la decisión del nuevo propietario del inmueble.

No obstante, se presenta una posible situación que es de hecho muy recurrente. Se trata de la existencia de una cláusula en el contrato de indemnización a favor del arrendatario ante una finalización del acuerdo abrupta. En estos casos, el pago de dicho monto deberá ser abonado por el antiguo propietario. Es decir, con quien se llevó adelante el acuerdo.

Si el inmueble se vendió antes de la actualización de Ley de Arrendamiento ¿Qué se sucede con los inquilinos?

Para los casos en los cuales los contratos de arrendamientos daten antes del 6 de junio de 2013, el nuevo titular de la vivienda debe aceptar los 5 años mínimos de alquiler. Esto según lo determina la Ley de arrendamiento y en los casos de contratos de un año prorrogado.

¿Y cómo se procede con las viviendas de renta antigua al vender un edificio con inquilinos?

En esta oportunidad, vender un edificio con un contrato de renta antigua se torna algo más complejo.

Los propietarios que se encuentren arrendando su inmueble con rentas de esta índole y quieran vender la propiedad deberán hacerlo en relación a la renta anual que el inquilino paga. De manera más concreta, por el precio de capitalización al 4,5% de la misma.

Asimismo, existen otros factores y aspectos que la normativa de arrendamiento observa y que modifican los acuerdo para este tipo de inmuebles si se da la compra-venta:

El pago del IBI de la vivienda arrendada pasará a cargo del arrendatario.

Las obras de mantenimiento y las reformas de cualquier tipo para mantener la vivienda pasarán a ser responsabilidad del inquilino.

Se anularán los derechos de tanteo y retracto.

La renta se actualizará. En este punto, el inquilino tiene la posibilidad de oponerse a la actualización y deberá notificárselo al nuevo propietario. Esta acción debe ser durante los próximos 30 días a la recepción de aumento.

El coste de alquiler será actualizado de manera anual con la variación del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los 12 meses anteriores a cada actualización.

En los casos en los que el inquilino no acepte la actualización, el contrato de arrendamiento se extinguirá en 8 años.

Al vender un edificio con inquilinos: ¿Cuáles son los derechos y obligaciones de las partes?

Llegado el momento de vender un edificio con inquilinos, ambas partes deben cumplir con determinados requisitos. Es decir, propietarios e inquilinos adquieren y asumen derechos y obligaciones.

Por su parte, el inquilino tiene el derecho a poder pedir la adquisición preferente del edificio que está arrendando. Es decir, cuando un propietario decide poner a la venta la vivienda alquilada, este tiene la obligación de notificar al arrendatario la oferta. Por lo tanto, el primer paso que deberá realizar es comunicárselo a los arrendatarios y ofrecer comprar la propiedad. Si dentro de los 30 días posteriores a la notificación, los inquilinos no han dado una respuesta, el propietario podrá vender el inmueble a un tercero son complicaciones ni limitaciones.

La obligación de comunicar un posible comprador la existencia de los inquilinos. Es decir, notificar que las propiedades del edificio se encuentran en alquiler. Asimismo, junto a tal notificación deberá, el propietario comunicar cuales son las condiciones vigentes del contrato de arrendamiento. De no brindar dicha información o si la misma se encuentra incompleta, quienes estén arrendando los inmuebles podrán actuar jurídicamente.

¿Existe una vía más rápida para llegar a un acuerdo entre propietarios e inquilinos?

Lo más recomendable al vender un edificio con inquilinos es que ambas partes logren llegar a un acuerdo que beneficie a ambos antes de realizar la operación correspondiente.

En una gran cantidad de casos, la oferta hacia el arrendatario es que continúe con su contrato con el nuevo propietario. A su vez, se recomienda que el acuerdo se inscriba de nuevo en el Registro de la Propiedad. Este tipo de situaciones es muy habitual cuando la compra es por parte de inversores. En estos casos, adquirir un inmueble a modo de inversión que tengan inquilinos con un contrato vigente y con todas las cargas que dicha situación demanda limpias resulta altamente positivo.

Por último, en los casos en los cuales los inquilinos no quieran abandonar el edificio a priori a la venta, se recomiendan algunas alternativas para facilitar la operación. Una de ellas es ofrecerle al actual arrendatario otra vivienda en alquiler o un asesoramiento profesional para realizar el traslado de domicilio. Asimismo, se puede recurrir a un descuento para los últimos pagos de la renta negociar los gastos que demandará la mudanza.

Estas y otras opciones son recomendables ya que, los futuros posibles compradores buscaran visitar el inmueble para conocerlo. Por lo tanto, será de gran importancia contar con la autorización de las personas que viven en él.

¿Qué sucede si el inquilino no quiere abandonar el inmueble?

Ante esta situación, lo primerio que se debe saber es que no es posible echar a un arrendatario para vender un edificio de un día al otro. Como ya lo hemos mencionado, el propietario actual debe notificar con 30 días de anticipación la decisión de vender. Ante eso, el inquilino podrá optar por comprar o no la vivienda. En caso negativo deberá abandonarla dentro de los próximos tres meses al momento en que se concrete la transacción.

La única posibilidad que puede surgir es que el propietario requiera el inmueble para un uso diferente o para un uso propio, como ser para un familiar directo de manera fija o permanente. Ante esta situación, solo deberá comunicárselo al inquilino con una anticipación de dos meses. En el caso de que el contrario haya sido firmado hace más de un año, el arrendatario no podrá presentar ningún tipo de prórroga.

Cómo vender tu casa con hipoteca pendiente

Hasta aquí hemos detallado todo lo necesario para vender un edificio con inquilinos, un interrogante más usual de lo que se conoce.

Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

En Invertir

Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria

3 julio, 2023 No hay comentarios

Los inmuebles están entre los más elegidos por los españoles a la hora de invertir. Pero, antes que nada, es necesario saber cómo calcular la rentabilidad de una propiedad.

Los españoles, históricamente, eligieron el inmobiliario como inversión principal. En tiempos de crisis, además, representa un refugio a prueba de la inestabilidad económica y social. Pero es necesario poder entender hasta dónde se puede llegar con la apuesta, y en qué punto es mejor retroceder. Saber cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria es la primera tarea antes de tomar cualquier decisión.

La rentabilidad inmobiliaria es tal vez el primer elemento a considerar para decidir sobre una inversión. Y en este punto, calcular de manera adecuada cada gasto permitirá tener un panorama más claro. Lo que, a su vez, lleva a tomar la medida con mejores prevenciones. Hay puntos que se deben considerar y que terminan resultando clave en los costos, mientras que hay otros que pueden parecer importantes, más tienen poca influencia en la operación final.

Rentabilidad Inmobiliaria

Cuando se habla de rentabilidad inmobiliaria, se refiere a la ganancia que otorga un inmueble de acuerdo al coste o precio que se abonó para comprarlo. Se trata de un parámetro, tal vez el más importante, que se utiliza para tomar la decisión de invertir o no.

De modo que la rentabilidad se refiere a lo que se obtiene por el alquiler de una propiedad, que puede ser una vivienda, un piso, un local comercial o una nave logística. Aunque hay otras inversiones menos habituales en que el cálculo de la rentabilidad es un tanto más complejo, pues tienen componentes mas diversificados.

Comprar para alquilar es la opción más habitual. Se trata de una forma de rentabilizar una inversión: se adquiere una propiedad y, de inmediato o luego de algunas reformas, el inmueble comienza a generar ingresos por el alquiler. Los euros percibidos por el arrendamiento generan lo que se llama ingreso pasivo, pues tienen cierto grado de periodicidad.

El alquiler o arrendamiento puede ser de larga duración (que continúa siendo el más habitual en España). Pero también están los alquileres a estudiantes y los vacacionales. Estos dos últimos, son temporales.

Otra manera de obtener rentabilidad de un inmueble es la compra para vender. Simplemente se adquiere una propiedad, el inversor se toma el tiempo adecuado, ya sea para realizar reformas o para que incremente el valor de mercado, y luego lo pone a la venta. A veces son necesarias demasiadas reformas, y en esos casos la decisión más adecuada es buscar otra propiedad.

Cómo calcular la rentabilidad

De todas maneras, a la hora de decidir una inversión siempre es necesario saber cómo calcular la rentabilidad de un inmueble o propiedad. Para comenzar, se debe distinguir entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta.

Existe una formula básica para el cálculo de a rentabilidad bruta de una propiedad. Y es dividiendo el rendimiento que se espera obtener entre el valor de la propiedad, y luego se multiplica el resultado por 100. De modo que si el coste de una vivienda es de unos 150.000 euros, y el alquiler se fija en 1.000 euros mensuales, la rentabilidad sería: (1.000 x 12)/150.000 x 100. El resultado se expresa en porcentaje, y para el caso de este inmueble sería una rentabilidad del 8%.

Pero para no caer en errores, se den tener en cuenta otros ítems. Entonces al coste de la propiedad se deben agregar una serie de gastos, como por ejemplo los gastos de notaría, el registro y los impuestos por la compra.

Para tener una idea más adecuada de saber la rentabilidad de un inmueble, tenemos la rentabilidad inmobiliaria neta. Ello se obtiene sumando a la rentabilidad bruta aquellos costes por la explotación de la propiedad. Aquí entran los gastos de la Comunidad (que se fijan según la legislación vigente en cada CCAA), el impuesto por Bienes Inmuebles (IBI), los seguros ante siniestros, y las reparaciones que se realizan de manera habitual para el mantenimiento (reparaciones, reposiciones de muebles y artefactos, etc.). A los que además se debe sumar el impuesto que se cobra por la propiedad en alquiler o IRPF.

De este último calculo surgen todo el conjunto de gastos (que consideramos en unos 2.500 euros al año), más el IRPF (que podría ser de unos 1.000 euros). Entonces, para el ejemplo que simulamos la rentabilidad neta sería el Rendimiento (1.000 x 12) – Gastos (1.000) – IRPF (1.000)/ Valor de la Propiedad (150.000); todo esto multiplicado x 100. Lo que resulta la rentabilidad neta de la propiedad en cuestión: 5,67%.

Una vez sabiendo cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria, está la decisión de invertir de manera individual, comprando una propiedad, o formar parte de otro modelo de negocios inmobiliarios.

Invertir sin comprar

En la actualidad, la inversión inmobiliaria tiene un grado de desarrollo que hace que no sea necesario que el inversor esté a cargo de toda la operación. Hay gestoras, fondos, sociedades y desarrolladoras que realizan todas estas tareas. De manera tal que el inversor no precisa saber cómo calcular la rentabilidad de las propiedades, sino que se limita a depositar sus euros y esperar por sus ganancias.

Hay al menos tres modalidades de conseguir rentabilidad de una propiedad:

EFT

El primer caso son los exchange-traded fund, más conocidos como ETF por sus siglas en inglés. Son fondos que tienen en su componente a distintos activos inmobiliarios (propiedades). A diferencia de la compra de una propiedad, para invertir en un fondo no son necesarios grandes cantidades de dinero. Aunque lo que se pierde aquí es la capacidad de decisión sobre el tipo de activo.

SOCIMI

Otra opción son las llamadas REITs y SOCIMIs. Las primeras remiten al mercado de inversión inmobiliaria norteamericano. En España se denominan Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, y cotizan en la bolsa, por lo que el inversor compra acciones. Se trata de inversiones a largo plazo y con una volatilidad limitada y por ello se mantienen al margen de las variaciones del mercado.

Crowdfunding

El tercer modelo de inversión es el Crowdfunding. Aquí, lo que se adquiere es una porción en la participación de un desarrollo inmobiliario. Ya sea que se esté implantando o uno a emprender.

Estas son algunas de las formas que se pude llegar a obtener rentabilidad. Existen muchas más, solo hay que informarse sobre con un asistente que brinde el mejor asesoramiento, y luego tomar la decisión adecuada.

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