El sector inmobiliario español grava sobre las transmisiones de inmuebles a través de diversos tributos según la operación que se trate. Es decir, dependerá de si una propiedad se vende, se hereda o se dona. Ahora ¿Cuáles son los impuestos por vender una vivienda heredada?
En ese artículo detallamos los tres tributos principales que deben abonarse cuando se desea vender un inmueble que ha sido heredado. Hablamos del impuesto de sucesiones y donaciones, el IRPF y la plusvalía municipal.
En el caso del de sucesiones y donaciones y la plusvalía es un tributo propio del proceso para la tramitación de una herencia. El IRPF y la plusvalía municipal son impuestos propios de la compraventa de inmuebles. Como consecuencia, cuando se vende una vivienda heredada se deberá gravar dos veces por la plusvalía municipal.
¿Cuáles son los impuestos por vender una vivienda heredada?
Cuando se vende una vivienda, Hacienda determina el pago de una serie de tributos por la realización de la transmisión. Asimismo, lo establece cuando un bien inmueble es heredado. Por lo tanto, si se vende una propiedad que ha sido previamente heredada se deberá pagar los impuestos que corresponden a cada una de las operaciones: la venta y la herencia. Hablamos de:
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones
- Plusvalía Municipal
- IRPF
A continuación, describimos cada uno de dichos impuestos, cuando se deben abonar, quién debe hacerlo y que tipo de bonificación existen, si es que las hay.
Impuesto de sucesiones y donaciones
Se trata de un impuesto de carácter directo que grava sobre los bienes que han sido heredados o donados. Es un impuesto personal y subjetivo. Es decir, se consideran las circunstancias de tipo económicas de los herederos y el grado de parentesco con la persona fallecida.
Otra de las características del impuesto de sucesiones y donaciones es su progresividad. Mayor es la herencia, mayor será la carga tributaria a pagar.
El responsable del abono del tributo es el o los herederos que acepten la transmisión o quienes reciban la donación. Cuando se trata de una herencia el plazo para pagar el impuesto es de seis meses contados desde el deceso del causante. Si no se pudiese abonar el tributo en dicho período será posible solicitar una prórroga por otros seis meses más. La misma debe ser pedida en cualquiera de los primeros cinco meses.
El lugar en el cual deberá liquidarse uno de los impuestos por vender una vivienda heredada es en el organismo dependiente de Hacienda del ayuntamiento en el cual residía la persona fallecida. Esto implica que haya vivido en dicho lugar dos años de manera permanente o cinco años de forma intermitente.
El tipo impositivo del impuesto se considerará según diferentes factores:
- La masa hereditaria, que es el valor total que implica la herencia menos los gastos y las deudas.
- El nivel o grado de pertenezco de los herederos con la persona fallecida.
- La comunidad autónoma en la que se ubica la vivienda.
- El valor del patrimonio antes de recibir la herencia.
Según la comunidad en la que se encuentre la propiedad será posible obtener una serie de bonificaciones al momento de pagar el impuesto por heredar una vivienda. En la comunidad madrileña, por ejemplo, cuando los herederos son hijos, Hacienda bonifica el impuesto en un 99%.
Plusvalía municipal: un impuesto a pagar por vender una vivienda heredada
Cuando nos referimos a la plusvalía municipal estamos hablando de un tributo que se abona tanto cuando se vende como cuando se hereda una vivienda. Por lo tanto, se abonará dos veces.
La plusvalía es un impuesto de carácter municipal que grava sobre el aumento en el valor del suelo. Cuando se trata de una herencia se gravará el incremento que el valor del suelo de la vivienda tuvo desde el fallecimiento del causante hasta el momento en que el heredero acepta la trasmisión. Para el caso de la venta, el aumento que se tiene en consideración es el que se produjo desde que se recibió la herencia hasta que se vende la propiedad.
La persona que deberá pagar por la plusvalía municipal es el o los herederos. Una vez recibida la herencia el pago correrá por cuenta de los vendedores. En relación a los plazos, en la herencia el periodo de pago será dentro de los primeros seis meses desde el fallecimiento del causante. Si no es posible su pago, puede solicitarse una prórroga por otros seis meses más.
En operaciones de compraventa el plazo será mucho menor. Hablamos de un tiempo de 30 días hábiles. No obstante, estos tiempos pueden variar según cada comunidad autónoma.
El impuesto por vender una vivienda heredada de la plusvalía se paga en el ayuntamiento en el cual se encuentra ubicada la propiedad.
El cálculo para conocer el importe a abonar por la plusvalía fue modificado en el 2021 por ser considerado inconstitucional por el Tribunal Supremo de España.
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IRPF por la venta de un inmueble heredado
Cuando nos referimos al IRPF estamos hablando del Impuesto sobre la renta de las personas físicas. Se trata de un impuesto que grava sobre todas las rentas que una persona percibió a lo largo de 365 días. Por lo tanto, si se vende un inmueble será necesario de declarar dicha renta en función de la ganancia patrimonial que se obtuve.
El impuesto deberá ser liquidado por el o los vendedores de la vivienda heredada. El monto a declarar será en proporción a lo que cada uno de los herederos recibe.
Por otra prte, la venta de una vivienda deberá ser incluida en la declaración del año siguiente al producida la operación. Es decir, si se compra una vivienda en el año 2022, se deberá declarar la renta en a declaración del año 2023.
De manera generalizada y de manera resumida, lo que se obtiene como ganancia será tributado como ganancia patrimonial en función del IRPF. El modo de calcularlo se deberá tener presente el valor de adquisición que se declaró en el impuesto de sucesiones. Una vez presentado dicho valor se le aplicará un tipo impositivo en relación a dichas ganancias. El IRPF es un tributo cuyo calculo es según tramos:
- Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
- Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
- Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%
- Ganancias de más de 200.000 euros: 26%
¿Es posible pagar los impuestos de sucesiones y plusvalía con el dinero de la herencia?
En España es posible pagar con el dinero de la herencia el impuesto de sucesiones y la plusvalía. No obstante, en la práctica resulta complejo llevarlo adelante. El principal obstáculo es que los bancos no tienden a blanquear las cuentas hasta que no se presente la escritura de aceptación y reparto de la herencia y la liquidación de los impuestos.
En estos casos, se suele pensar que no existe más alternativa que tener que renunciar a lo heredado. Sin embargo, hay otras alternativas que puede ser de si se quiere pagar los impuestos con el dinero de la herencia. La principal es vender la propiedad de herencia y posteriormente pagar los tributos con dicho dinero.
Lo que se debe realizar es pedir al ayuntamiento correspondiente una prórroga de seis meses más o fraccionar el pago. Esto permite que la vivienda se inscriba, se la venda y así poder utilizar parte de la ganancia para pagar la deuda fiscal.
Otra alternativa es la solicitud de un crédito puente, en el cual se presente la herencia como aval. Cuando se liquide el impuesto, el préstamo se pagará con el dinero obtenido de la herencia.
Hasta aquí hemos detallado todo lo relacionado a cada uno de los impuesto por vender una vivienda. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.
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