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¿Cómo calcular el alquiler de una vivienda?

8 mayo, 2023 No hay comentarios

El tema de cómo calcular el alquiler de vivienda es uno de los grandes cuestionamientos que se plantean los propietarios a la hora de colocar sus pisos en renta. Para obtener un resultado económico favorable, los arrendadores deberán hacer un análisis sobre los ingresos y los gastos posibles. En este artículo te acercamos la información necesaria para que sepas cuánto deberás cobrar de renta al momento de poner en alquiler tu piso.

El proceso de alquilar una propiedad puede ser algo complejo. Lo principal es asegurarte de que lograrás sacar un beneficio económico considerable que valga la pena el esfuerzo. Para realizar un análisis minucioso sobre cómo calcular el alquiler de vivienda y lograr obtener un alquiler rentable y seguro, te invitamos a leer el siguiente post.

Calcular alquiler de vivienda teniendo en cuenta los gastos

Para evitar perder dinero con el alquiler de la vivienda es fundamental calcular los gastos que se deberán restar de los ingresos. La sumatoria de todas estas consideraciones nos arrojará el número estimado que necesitamos para cubrir los gastos y, al mismo, tiempo, obtener una ganancia. El alquiler total puede depender de las cuestiones siguientes:

La amortización de muebles y electrodomésticos presentes en el inmueble.
La amortización de suelos, paredes y todos los gastos de carpintería.
Impuestos municipales.
Seguros.
Gastos de comunidad y derramas.
Hipotecas
IVA e IRPF

¿Cómo conocer la amortización de muebles y electrodomésticos presentes en el inmueble?

Un gasto que se debe tener en cuenta con el correr de los años de contrato es la renovación de lo electrodomésticos presentes en la vivienda. Si en un principio el inmueble se alquiló con electrodomésticos, es obligación del casero mantenerlos en buen estado. Es decir, si al comienzo de contrato existía una cocina y este elemento termina su vida útil, el propietario debe reponerlo. En este grupo ingresan los lavavajillas, lavadoras de ropa, cocinas, hornos eléctricos, equipos de refrigeración, aires acondicionados, etc.

De la misma manera ocurre con los muebles que no necesitan alimentación eléctrica como las camas, armarios, sofás, sillas, mesas, etc. Este concepto de «desgaste» se conoce como amortización.

Para poner un ejemplo, podemos decir que la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) dice que la vida media de una lavadora es de once años y tres meses (ciento treinta y cinco meses). Si la lavadora ha costado 300 euros, quiere decir que mensualmente se desgastará 2,22 euros. Un aire acondicionado cuyo precio fuere 400 euros y su vida media ciento veinte meses, desgastará 3.33 euros por mes.

Estos montos parecen no presentar un gran problema, pero en la sumatoria de amortizaciones se puede generar un número más grande. Esto hay que tenerlo en cuenta y generar un ahorro que cubra estos desgastes. Se podría guardar un mes de renta por año para estar cubierto ante estos gastos y otros imprevistos. No hay que pasar por alto estos datos para saber que, a la hora de poner el precio de renta, estamos alquilando una propiedad amueblada y equipada. Por lo tanto, sobre la base de estos datos, hay que calcular el alquiler de vivienda. Una vivienda amueblada se renta a un precio mucho más elevado que una propiedad en cero.

Amortización de suelos, ventanas y gastos de carpintería

El mantenimiento estructural de una vivienda es otra obligación que debe garantizarle el arrendador al arrendatario. Por lo tanto las ventanas, los suelos, las instalaciones eléctricas y otras partes del inmueble que deban arreglarse con carpintería son responsabilidad del propietario. Todos estos elementos también sufren desgastes con el paso de los años. Por su puesto que su amortización se calcula en mayor cantidad de tiempo que los electrodomésticos y objetos muebles.

Para poner un ejemplo, imaginemos que la fontanería de una vivienda tenga un coste inicial de 3.000 euros. La vida útil estimada de este sistema de fontanería es de doscientos cuarenta meses. En conclusión se calculará un desgaste de 12,50 euros mensuales.

Estos datos hay que sumarlos al cálculo que realicemos para poner el precio de renta de la vivienda.

Impuestos municipales

Hay ciertos impuestos que un casero deberá tener en cuenta al momento de calcular el precio de renta. El propietario de un inmueble tiene que pagar el IBI que se tasa sobre la base del valor catastral. Por el contrario, el pago de la tasa de basuras según lo expuesto en la Ley General Tributaria, le corresponde al arrendatario.

El Impuesto de Bienes Inmuebles puede ser valorado para incluirlo en el precio de renta por el arrendador.

Seguros

Algunos arrendadores prevenidos prefieren contratar seguros antes que sufrir consecuencias irreparables. Pueden contratar seguros contra robos, seguros contra incendios, o seguros que cubran varias situaciones de emergencia. El concepto de seguros el propietario deberá calcularlo en el precio de renta, al fin y al cabo, este beneficio recaerá sobre los arrendatarios. Depende de la póliza de seguro va a ser el coste de este gasto. Podemos decir que aproximadamente el valor varía entre los 150 y 200 euros anuales.

Gastos de comunidad y derramas

Para calcular el alquiler de vivienda hay que incluir un excedente a los gastos de comunidad, para estar cubiertos en situaciones extraordinarias de reparaciones y mantenimiento del edificio. Es difícil determinar un monto exacto, pongamos que el gasto de comunidad son unos 40 euros. A ese importe habrá que agregarle un porcentaje preventivo.

Hipotecas

En el caso de que el propietario haya comprado la vivienda recurriendo a una hipoteca o a un préstamo, es probable que los primeros años de alquiler sirvan para cubrir esos montos y tarde un poco más en generar ganancias. El concepto de hipoteca es el más complicado de calcular para establecer el precio de renta. Si bien el arrendador querrá recuperar ese dinero de forma rápida, no puedo subir tanto el precio por este concepto porque tardará más tiempo en conseguir inquilinos.

IRPF e IVA

Los rendimientos del capital inmobiliario no están exentos de IRPF. El cálculo de este impuesto sobre la renta depende del salario y otras variables. Es un dato que deberá sumar al precio de renta el arrendador si quiere estar cubierto.

El IVA se debe incluir únicamente si el arrendamiento no está destinado a vivienda habitual.

Para más asesoramiento sobre cómo calcular el alquiler de vivienda acércate a Oi Real Estate. Nuestros agentes te guiarán sobre los gastos e ingresos por analizar para garantizarte un capital económico seguro a través de la renta.

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¿Cómo declarar en la renta el alquiler de una habitación?

3 mayo, 2023 No hay comentarios

Son muchas las personas que eligen alquilar una de las habitaciones con las que cuentan en su vivienda habitual. Ahora bien, sabemos que es obligatorio tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) al arrendar un bien inmueble pero, ¿qué ocurre cuando se trata de un solo ambiente dentro de él? ¿Deben los propietarios declarar en la renta el alquiler de una habitación? En caso de tener que hacerlo, ¿cómo? ¿Existen beneficios fiscales?

En este post, te indicaremos si es necesario declarar en la renta el alquiler de una habitación y qué ocurre en estos casos con las exenciones y bonificaciones que se aplican al arrendamiento de inmuebles enteros. ¡Sigue leyendo!

Alquilar un bien inmueble implica tener que declarar y tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que la ganancia obtenida por esta operación es tomada en cuenta por el Ministerio de Hacienda como un rendimiento del capital inmobiliario. Pero ¿qué ocurre cuando un propietario elige arrendar únicamente una parte de su vivienda y no la totalidad?

¿Debe el propietario de una vivienda declarar en la renta el alquiler de una habitación?

¿Hay que tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por el alquiler de una habitación dentro de la vivienda habitual? La respuesta es sí. Es indispensable incluir en la declaración de la renta los ingresos obtenidos por arrendar una parte de un bien inmueble de la misma manera que si se lo alquilara entero.

Ahora bien, ¿qué diferencias hay en el procedimiento respecto a la declaración del alquiler de una vivienda entera? ¿Cómo debe calcularse el monto a pagar? ¿Es posible acceder a exenciones y/o bonificaciones? A continuación lo veremos.

Declarar en la renta el alquiler de una habitación: ¿Cómo debes hacerlo?

El alquiler de una habitación dentro de la vivienda habitual debe ser incluido en la declaración de la renta como rendimiento íntegro del capital mobiliario. En esto no existen diferencias respecto al arrendamiento de la totalidad del inmueble, nada más que, en ese caso, Hacienda toma a las ganancias obtenidas como rendimientos del capital inmobiliario.

En este sentido, el propietario deberá calcular qué porcentaje representa la habitación alquilada respecto de la totalidad de la vivienda, ya que para el pago del IRPF sólo se tendrá en cuenta esta porción del inmueble. El dinero que haya obtenido se sumará a la base imponible general de la renta y deberá tributar según los tramos generales que están previstos para este impuesto.

Esto significa que el propietario no deberá tributar tanto como si arrendara su vivienda entera. Incluso, a las ganancias obtenidas por el alquiler se le podrán deducir cantidades como los gastos que implica ser arrendador, entre otros. Veamos a qué deducciones y bonificaciones es posible acceder en estos casos.

¿Es posible acceder a deducciones en el IRPF por el alquiler de una habitación?

Sí, al igual que en el alquiler de una vivienda entera, es posible deducir los gastos en los que deba incurrir el propietario. Entre ellos se encuentran los suministros de luz, agua y otros, siempre y cuando sea él quien los pague. Si, en cambio, estos gastos se comparten, no será posible restarlos. Es importante aclarar que la cantidad que se puede deducir será la proporcional a la habitación alquilada. Por eso también es importante calcular en este caso qué porcentaje de la vivienda representa este espacio.

En el caso de los gastos derivados de hipotecas, en caso de que el inmueble esté sujeto a una, ocurre lo mismo. Es decir, que se incluirán también en la renta de forma proporcional, tomando únicamente la habitación que esté siendo alquilada. Cabe aclarar que en este caso sólo se pueden desgravar los intereses abonados por dicho préstamo.

Por otro lado, también será posible deducir las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y a los bienes que se encuentren dentro de la habitación arrendada.

Ahora veamos qué ocurre en estos casos con dos exenciones y bonificaciones en el IRPF muy importantes que se aplican en muchas ocasiones: la reducción del 60% por alquiler de vivienda habitual y la exención por reinversión en vivienda habitual.

Reducción del 60% por alquiler de vivienda habitual

Se trata de un beneficio fiscal que alcanza a todos los propietarios que alquilan su vivienda habitual. En este sentido, la consulta vinculante V2810-19 resolvió que el alquiler de una habitación tiene la misma consideración, por lo tanto, es posible aplicar la reducción del 60% sobre el beneficio obtenido del arrendamiento.

Sin embargo, no será posible acceder a este beneficio cuando se trate de un alquiler de temporada. Así lo determinó la Dirección General de Tributos (DGT) a través de las consultas vinculantes V3660-16 y V4837-16. Por lo tanto, no se puede aplicar cuando se arrenda una habitación a estudiantes durante el ciclo lectivo o a turistas en el verano.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Se trata de una ventaja fiscal que beneficia a aquellas personas que venden su vivienda habitual para comprar otro inmueble en el cual también residirán de forma habitual. ¿Es posible seguir accediendo a ella si se alquila una habitación en el inmueble adquirido? Sí, así fue establecido por la DGT mediante la consulta vinculante V1583-19.

Sin embargo, a pesar de que se puede continuar gozando de este beneficio fiscal, existen algunas limitaciones. En cuanto a los suministros, sólo es posible desgravar aquellos que correspondan a la parte de la vivienda que no está alquilada. Por otro lado, será necesario restar el porcentaje de la habitación alquilada al dinero destinado a la hipoteca, en caso de haber solicitado una.

¿Qué ocurre cuando se trata de un realquiler?

Que el inquilino de una vivienda arriende una habitación dentro de ella a otra persona es una situación bastante habitual. Sin embargo, en este caso la tributación por el alquiler de una porción de un inmueble cambia considerablemente respecto a la situación que planteamos anteriormente.

Por un lado, el propietario de la vivienda debe incluir el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) por el alquiler de la habitación si existe un contrato entre el inquilino y la persona que subarrienda. Así lo estableció la DGT a través de la consulta vinculante V4706-16.

Por otro lado, el inquilino puede llegar a perder su derecho a acceder a una deducción en el IRPF por alquiler de vivienda habitual, aunque se trata de una cuestión que aún no está resuelta. También será necesario que incluya en su declaración de la renta un rendimiento del capital mobiliario por el alquiler que está cobrando.

Fechas importantes sobre la declaración de renta: Presta atención

Si te has preguntado sobre las fechas para realizar la declaración de la renta, este es el momento indicado para hacerlo. El pasado 11 de abril, se abrió la posibilidad para todos aquellos que necesiten hacer la declaración de la renta del año 2022, el último día para realizarlo es el 30 de junio. Esto significa que hay mucho tiempo por delante para hacer este trámite y ahora mismo, se puede presentar la declaración vía internet.

¿Quiénes se encuentran obligados a realizar la declaración?

Todas las personas que durante el año pasado hayan recibido más de 22.000 euros por medio de un único pagador, se encuentran obligados a realizar la declaración de renta. Lo mismo sucede con aquellos que hayan obtenido 15.000 euros a través de dos pagadores, por lo tanto, este procedimiento es algo que gran parte del país debe llevar adelante.

¿A partir de qué fecha se puede solicitar la declaración por teléfono?

Si bien, desde hoy se puede acceder a solicitar cita previa para realizar la declaración por vía telefónica, se deberá esperar hasta el 5 de mayo para realizar la declaración de renta por teléfono. Puedes llamar a estos números, con el objetivo de cumplir con la declaración: 915 35 73 26 o 901 12 12 24, o por internet o a través de la App.

¿Cuándo comienza la solicitud para hacerlo de manera presencial?

Es muy importante que este mes, te encuentres alerta sobre las fechas para realizar la declaración de renta del año 2022. El 25 de mayo abre la posibilidad para pedir cita previa con el objetivo de hacer este trámite de manera presencial, para ello deberás comunicarte de lunes a viernes en el horario de 9 a.m. a las 19 p.m con el 91 553 00 71 o 901 22 33 44.

¿Estás pensando en alquilar tu propiedad? ¿Buscas una vivienda para arrendar? En Oi Real Estate podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en comunicarte con nosotros!

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En Impuestos

Cómo tributa el patrimonio en cada Comunidad Autónoma

31 marzo, 2023 No hay comentarios

A esta altura del año, comienzan a aparecer las preguntas respecto a los impuestos y declaraciones que hay que presentar para los distintos gravámenes sobre el patrimonio de los contribuyentes.

Primero que nada, es importante que recordemos que el impuesto sobre el Patrimonio, no es lo mismo que el Impuesto sobre la Renta de Personas físicas. El IRPF grava los ingresos que se han obtenido durante al año. Por otro lado, el Impuesto Sobre el Patrimonio, es el que se centra en el patrimonio personal de cada contribuyente, teniendo en cuenta la totalidad de los bienes.

Pero debes saber que este tributo, se aplica con diferentes parámetros en cada Comunidad Autónoma. En el transcurso de este post, queremos contarte como se aplica en cada una de ellas. ¿Nos acompañas?

El patrimonio según las Comunidades Autónomas

Como aclaramos anteriormente, este impuesto, no se encuentra establecido en la totalidad del territorio nacional. Es que es un tributo en el cual la potestad, la tiene cada Comunidad Autónoma. Por medio de ella, se gravan las grandes riquezas de los contribuyentes

Por otro lado, no solo puede variar entre localidades el monto desde el cuál deberás afrontar este impuesto, sino también las bonificaciones y deducciones que puedas aplicar en tu declaración. También definir los distintos tipos impositivos. La Comunidad de Madrid, por ejemplo, ha decidió establecer para sus contribuyentes una bonificación total, o sea que allí no deberás abonarlo.

Impuesto en las diferentes CC AA para calcular el patrimonio

Detallaremos a continuación los parámetros de cada una de las localidades con sus especificaciones particulares.

Andalucía:

En esta localidad, el mínimo exento se estableció en los 700.000 euros. Para personas con discapacidad, se presenta una modificación o beneficio. Si el grado de impedimento fuera de entre un 33 y un 65 por ciento, se modifica a 1.250.000 euros. En el caso de que sea mayor la incapacidad, el mínimo exento será de 1.500.000 de euros.

Asturias

El mínimo exento en Asturias se ha fijado en 700.000 euros. Allí se establece una bonificación del 99 por ciento de la opción de la cuota correspondiente a bienes y derechos que correspondan al patrimonio protegido del contribuyente.

Baleares

En Baleares se ha establecido que tribute el patrimonio de los contribuyentes que sea superior a los 700.000 euros. Por otro lado, se fija una bonificación del 90 por ciento, de la cuota que grave la titularidad de pleno dominio de los bienes de consumo cultural. Estos se encuentran establecidos en el artículo 5 de la Ley 3/2015.

Aragón

Aragón, por su parte, establece como valor para tributar el patrimonio en 400.000 euros. Es importante agregar, que para contribuyentes con discapacidad y que posean la titularidad de un patrimonio protegido regulado en la ley número 41/2013, contará con un beneficio del 99 por ciento sobre la cuota que le corresponda a los bienes o derechos, con un límite de 300.000 euros, mientras que para lo que se exceda de esa cifra, no tendrá ninguna bonificación.

Canarias

Aquí por su parte, el mínimo que ha fijado la Comunidad Autónoma es de 700.000 euros. Por otro lado, se han declarado exentos aquellos bienes y derechos respecto al contenido económico que forme parte del patrimonio protegido de la persona física a la hora de computar y determinar la base imponible que deberá afrontar.

Cataluña

En esta comunidad, el mínimo exento se establece en una cifra de 500.000 euros. Debemos informar que allí se establecen dos bonificaciones diferentes.

Por un lado, del 95 por ciento de la parte de la cuota que se refiera a las propiedades forestales, en caso de que cuenten con un instrumento de ordenación aprobado por la Administración forestal. Por el otro, de un 99 por ciento del porcentaje correspondientes a bienes o derechos de contenido económico del patrimonio protegido según la Ley 25/2010 del Código Civil.

Castilla y León

El mínimo establecido en esta Comunidad Autónoma es de 700.000 euros. También se establece la exención al patrimonio de bienes y derechos protegidos según lo establece la Ley 41/2003 que expresa la protección patrimonial de aquellas personas con discapacidad.

Madrid

En la Comunidad Autónoma de Madrid, se establece un mínimo exento de 700.000 euros. Debemos aclarar que existe una bonificación de la totalidad del impuesto. Los contribuyentes que están obligados a presentar esta declaración son las personas que cuenten con un patrimonio total de más de 2.000.000 de euros.

Galicia

En Galicia, se fija un monto mínimo de 700.000 euros para el pago de este tributo. Existen deducciones para aquellos contribuyentes que crean nuevas empresas o que hayan ampliado la actividad de sus empresas recientes. También se establecen para las participaciones en el capital social, garantías que se hayan constituido a favor de entidades o préstamos realizados a determinadas sociedades.

Extremadura

Se fija el mínimo exento en los 500.000 euros, aunque establece también mínimos diferenciados para personas con discapacidad. Aquellos contribuyentes que tengan un grado de discapacidad de entre 33 y 50 por ciento, deberán abonar este impuesto sobre el patrimonio a partir de los 600.000 euros. Entre el 50 y el 65 por ciento, desde los 700.000 euros y con incapacidad superior al 65 por ciento, el mínimo establecido es de 800.000 euros.

Murcia

Establece el mínimo de 700.000 euros, aunque ha fijado también una deducción del 100 por ciento del dinero que ha sido destinado en el año anterior a proyectos excepcionales de interés público regional. Para ello, se exige la acreditación de estos montos y justificación por certificación bancaria.

La Rioja

El mínimo exento es de 700.000 mil euros. También se estipula una deducción del 25 por ciento, para los bienes o derechos que haya o fuera a ser destinado, durante el año, a la constitución de una fundación o una ampliación de la dotación fundacional que ya haya sido establecida. Para ello, debe estar domiciliada en La Rioja y haber sido inscrita en el censo de entidades y actividades de mecenazgo y que persiga fines incluidos en la Estrategia Regional de Mecenazgo.

Castilla – La Mancha y Cantabria

Ambas establecen un mínimo exento de 700.000 euros sin ningún tipo de beneficio o deducción.

Comunidad Valenciana

En esta Comunidad Autónoma se fija un mínimo exento de 500.000 euros, que para personas con discapacidad, se incrementa a 1.000.000 de euros.

País Vasco

Allí se aplican algunas diferencias, dependiendo de las localidades que lo integran. En Álava y Bizkaia, el mínimo establecido es de 800.000 mientras que en Gipuzkoa es de 700.000 euros.

Navarra

En Navarra, el mínimo exento es de 550.000 euros, aunque se establecen algunas exenciones. Por un lado para la vivienda habitual, es de 250.000 euros. También se establecen otras similares para las empresas familiares. Será obligatorio presentar la declaración de aquellos sujetos pasivos, cuya cuota tributaria, resulte a ingresar o cuando el valor de sus bienes o derechos determinados por las normas reguladoras sea mayor a 1.000.0000 euros.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Qué es el Impuesto sobre el Patrimonio

En Impuestos

Cambios en el IRPF 2023

15 marzo, 2023 No hay comentarios

Si has realizado la venta de una propiedad en el 2022, deberás realizar la declaración de la renta. Para ello, debes conocer cuáles son los cambios que se han introducido en el IRPF. En este post comenzaremos por tratar primero a que se refiere este impuesto, cómo presentar la declaración y las diferentes escalas que se implementarán para este ejercicio. ¿Nos acompañas?

Qué es el IRPF

Este impuesto, tiene como finalidad contribuir al sostenimiento de los gastos que el gobierno necesita para solventar el correcto funcionamiento de cada una de las localidades de nuestro país.

En la declaración, deberás incorporar la información del ejercicio anterior. En este caso nos estamos refiriendo al 2022. Allí se deben considerar los honorarios percibidos, pensiones, ganancias empresariales transacciones realizadas de bienes y ahorros. Todos estos datos nos darán un patrimonio personal. Recuerda que a la hora de establecer estos valores, deberás deducir los gastos que has tenido.

Un dato que debes tener en cuenta, es que este tributo, debe ser afrontado por personas físicas que residan en nuestro país. Así que no se tendrá en cuenta el origen o nacionalidad, sino que transcurra aquí la mayor parte del tiempo.

Cuándo se debe presentar la declaración de renta

Según se ha conocido en los últimos días, el calendario para la declaración de la renta comenzará a funcionar a partir del martes 14 de abril y habrá tiempo para realizarla hasta el 30 de junio.

Podrá ser presentada por diferentes canales:

Internet

Teléfono

De forma presencial

Cuestiones que cambian dependiendo del tipo de bien y realidad de los contribuyentes en el IRPF

Otro punto que debemos aclarar es que es un impuesto que intenta atender a las realidades de cada ciudadano. Esto quiere decir que agrupa a quienes se encuentran en condiciones similares para que abonen la misma cantidad de dinero.

Debes saber que no toda la renta debe afrontar el mismo porcentaje de tributo. El ahorro tributa por un porcentaje menor. Y los porcentajes son progresivos, esto significa que ante mayor patrimonio será mayor el porcentaje que deberá aportar.

Una vez que hayas realizado la declaración, deberás hacer el pago, habiendo deducido primero las retenciones que se hayan efectuado durante el año. En caso de que el resultado de la presentación sea a favor del contribuyente, podrás solicitar que Hacienda te devuelva la diferencia.

Cambios en el IRPF

Se viene una nueva declaración de Rentas en nuestro país, pero para este año se han realizado algunas modificaciones. Estas medidas han sido llevadas adelante con el fin alivianar la carga fiscal de los ciudadanos. Detallaremos a continuación de que se tratan:

Cambios en los tramos del IRPF

Base	Tipo impositivo
De 0 a 12.449 euros	19 por ciento
Desde 12.450 hasta 20.199 euros	24 por ciento
Desde 20.200 hasta 35.199 euros	30 por ciento
Desde 35.200 hasta 59.999 euros	37 por ciento
Desde 60.000 hasta 299.999 euros	45 por ciento
Más de 300.000 euros	47 por ciento

Cambios en la base del IRPF

Además de los cambios en los tramos, el gobierno ha establecido cambios en la base del IRPF. A partir de la declaración a realizar en el 2023 que debe informar las rentas del 2022 la cantidad aumenta mil euros. Esto significa, que en vez de establecerse a partir de los 14.000 será desde los 15.000 euros brutos anuales. Ten en cuenta, que este valor regirá siempre que se trate de contribuyentes que sean solteros y no tengas hijos. Para aquellos que tengan dos niños el monto base pasará de 18.000 a 19.000 euros.

Tramos del IRPF en retas del ahorro

Base	Tipo impositivo
Hasta 6.000 euros	19 por ciento
Desde 6.000 hasta 49.999 euros	21 por ciento
Desde 50.000 hasta 199.999 euros	23 por ciento
Más de 200.000 euros	26 por ciento

Las rentas del ahorro o rendimiento son:

Ahorros

Dividendos

Inversiones

Acciones

Participaciones de beneficios empresariales

Fondos de inversión

Ventas de un vehículo

Venta de propiedades

¿Para qué sirven las nuevas Tablas IRPF?

Al realizar la Declaración de renta, uno de los aspectos que tenemos que recordar es que debemos reducir las retenciones que hemos sufrido a lo largo del año. La empresa que nos ha contratado debe brindarnos un certificado en el que se deja constancia de los montos que se han ido adelantando durante el ejercicio en cuestión. Este dinero funciona como un anticipo que hemos realizado a Hacienda.

Cuando hayamos hecho el cálculo de la cuota líquida de la renta, deberán deducirse los montos retenidos. Ten presente practicar las deducciones habilitadas por el IRPF, como ser maternidad o minusvalía. Así podrás obtener el resultado a afrontar.

De quedar un resultado positivo, será el importe que deberás abonar. Por otro lado, si el resultado es negativo, la Administración te devolverá lo que hayas pagado de más.

Cambios en el IRPF en Madrid

La Comunidad de Madrid ha decidido llevar adelante una deflactación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. El mismo se realizará con carácter retroactivo desde el 1 de enero del 2022.

Según han explicado, esta medida se lleva adelante con el fin de que los ciudadanos continúen aportando lo mismo, y que el aumento que se ha realizado en las retribuciones sea para hacer frente al aumento que se ha originado debido a la inflación.

Para ello, en primer lugar se ha elevado cada tramo que corresponde al impuesto, además del mínimo personal, un 4,1 por ciento. Por ello, se ha definido este porcentaje, ya que es el aumento salarial medio que se ha practicado.

Base	Tipo impositivo
0 hasta 12.960,45 euros	8,5 por ciento
12.960,45 hasta 18.433,19 euros	10,70 por ciento
18.433,19 hasta 34.350,49 euros	12,80 por ciento
34.350,19 hasta 55.601,89 euros	17,4 por ciento
Más de 55.601,89	20,5 por ciento

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

El pago del nuevo impuesto puede afectar la inversión

En Impuestos

Críticas al Impuesto sobre las Grandes Fortunas

3 marzo, 2023 No hay comentarios

El día 27 de diciembre del año pasado, entró en vigencia un nuevo impuesto. Este es el Impuesto Temporal sobre las Grandes Fortunas, que según han expresado solo será por un tiempo limitado. Algunos de los sectores a los que alcanza este tributo, son los bancos, energéticas y grandes fortunas, pero hay más. En este post queremos contarte de qué manera este impuesto podría frenar o reducir la inversión extranjera en inmuebles en nuestro país. ¿Nos acompañas?

En los últimos meses, las dificultades económicas han llevado al gobierno a tomar la decisión de incorporar un nuevo impuesto. La guerra entre Rusia y Ucrania, las dificultades en los servicios eléctricos y de gas sumadas a la inflación son algunos de los problemas que se han debido afrontar.

El día 27 de diciembre entró en vigencia este nuevo tributo. Por medio de él, los bancos, empresas energéticas y las personas que cuentan con grandes patrimonios, deberán realizar un pago por ello.

Pero esta vez no serán solo los residentes en el país los que deban afrontarlo. Es que se ha introducido una modificación en el Impuesto sobre el Patrimonio, que podría ahuyentar a los extranjeros que estaban pensando en invertir aquí.

El nuevo Impuesto sobre las Grandes Fortunas

La nueva normativa ha incorporado una modificación del apartado uno, contenido en el artículo 5 de la ley 19/1991, correspondiente al Impuesto sobre el Patrimonio. En ella se ha incluido, como sujeto pasible de afrontar este tributo a aquellas personas que no sean residentes, pero que cuenten con propiedades en nuestro país. Una aclaración, sobre este punto, es que pueden ser de forma directa o indirecta.

Debido a ello, también afectará al tributo de las grandes fortunas. El porcentaje que deberán afrontar, dependerá del patrimonio de cada contribuyente, contemplando la siguiente escala:

Aquellas personas que posean una fortuna de entre 3 y 5 millones de euros, deberán aportar un 1,7 por ciento de su patrimonio.

Quienes cuenten con un activo entre los 5 y 10 millones de euros, afrontarán el impuesto por un 2,1 por ciento,

Por último, si el monto es superior a los 10 millones, deberán contribuir con un 3,5 por ciento.

Por lo tanto, aquellas personas no residentes, que tengan propiedades en el territorio nacional, ya sea por medio de una sociedad o entidad, deberán afrontarlo. Por otro lado, se aclara que si al menos un 50 por ciento de sus activos son inmuebles situados en el mercado doméstico, y con un patrimonio superior a los 3 millones de uros, deberán hacer frente al Impuesto sobre el Patrimonio y al Impuesto sobre las grandes fortunas.

La intención de equilibrar los tributos entre los residentes con los extranjeros

Una de las preguntas que puede surgir respecto a la instalación de este tributo en nuestro país, tiene que ver con la posibilidad de que se frene la inversión extranjera. Es que debemos recordar, que en los últimos años, la cantidad de foráneos que han adquiridos propiedades aquí ha crecido notablemente.

Según explican, el cambio que se ha realizado, tiene que ver con la intención de equilibrar, de alguna manera la diferencia de los tributos de los residentes con los extranjeros.

Otro punto a recordar, tiene que ver con que, hasta hace unos meses atrás, quienes poseían bienes inmuebles en nuestro país, de forma indirecta, por ejemplo por medio de una sociedad, no debían afrontar este tributo.

Esto era algo que llevaba en carpeta hace bastante tiempo la Dirección General de Tributos. Principalmente se busca alcanzar con el Impuesto de Patrimonio a quienes aprovechaban la veta de las sociedades para no tener que afrontarlo.

Y es que este cambio en el tributo, habla de inmuebles de manera genérica. O sea no se discrimina entre las que son viviendas o activos correspondientes a una actividad económica. Tampoco se hace diferencia entre quienes tengan propiedades en nuestro país y quienes realizan inversiones.

Otro punto que explican, desde la Asociación Española de Asesores Fiscales, es que pese a que podría ser la intención lograr el equilibrio tributario entre aquellas personas que se encuentran radicados en España y los residentes, se alerta también acerca de la urgencia con la que la normativa se ha redactado. Esto se debe a la necesidad de instalarla y que se comience a abonar a partir de los bienes del 2022. Además no se permitió el tratamiento o posibles modificaciones de otros partidos políticos.

La mayor preocupación sobre la inversión extranjera

Al realizar un análisis sobre este nuevo tributo, existe una gran preocupación sobre los posibles problemas que puedan surgir en cuanto a la inversión extranjera en nuestro país. Y es que este cambio fiscal tiene incidencia en dos tributos, por un lado en la declaración de Patrimonio y sobre el impuesto sobre las Grandes Fortunas. Agregan además que la forma en la que fue realizada y redactada la normativa, no contempla excepciones y su aplicación es muy generalizada.

Con la nueva ley, puede suceder que aquellos extranjeros que han decidido invertir su capital, por ejemplo por medio de activos inmobiliarios, pasarán a tener que abonar por patrimonio solamente, o incluso también, el impuesto sobre las grandes fortunas.

Y es que el principal problema que se plantea al respecto, es que muchos extranjeros que buscan nuevos lugares donde invertir, con estos nuevos gravámenes, pueden dejar de interesarse en nuestro país. Consideran por ello, que debería haber una distinción entre aquellos que busquen invertir aquí, generando trabajo y movimiento económico, y los que solo buscan poder disfrutar de las propiedades.

Por todo ello, aseguran que en los próximos meses, es muy posible que este gravamen tenga un impacto negativo y directo sobre las futuras inversiones inmobiliarias.

Pero lo cierto es que tendremos que ver de que forma continúa desenvolviéndose el mercado inmobiliario y de inversiones para poder saber cuál será el impacto de esta medida.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Andalucía busca recurrir el impuesto a las fortunas

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Un gran debate con eje en la España rural

11 febrero, 2023 No hay comentarios

Es un año de elecciones generales y los partidos comienzan a hacer frente de campaña en todos los ámbitos. El sector inmobiliario no es la excepción, ya que en este marco se convierte en parte de la discusión al ser urgentes la problemática de la vivienda y los impuestos, entre muchos otros. Hacia ese lado apunta una propuesta del PP y el diagnóstico sobre los pueblos de la España rural.

La importancia de ocuparse de las zonas rurales

La problemática de la vivienda rural en España viene siendo tratada en numerosas ocasiones por las autoridades ejecutivas de las zonas más afectadas. En particular, han habido políticas vinculadas a promover la repoblación de determinados lugares. Usualmente dependen de que se destinen fondos y subsidios a menores de 35 años o familias jóvenes para que se asienten en pueblos de menos de 10.000 habitantes. Algunas de estas ayudas son para alquilar, otras para financiar la compra de una casa y otras para rehabilitarlas. En cualquier caso se trata de reactivar las economías locales, atrayendo recursos humanos primero y luego, también el turismo.

Lectura recomendada: Volver al pueblo: un mutuo beneficio

Sin embargo, estas medidas no resultan suficientes para revertir un problema que, sin dudas, requiere políticas a largo plazo. Hay, por supuesto, lugares en donde es más visible este debate. En Galicia, por ejemplo, hay alrededor de 33.000 pueblos, y más del 90% del territorio regional es rural. Tal situación es bien conocida por el presidente del Partido Popular nacional, Alberto Núñez Feijóo, quien recientemente expuso su análisis de la situación en una jornada internacional.

En ese camino, el referente indicó que no se trata de un problema sectorial: en España el 52% del territorio es rural, y es allí donde vive el 21% de la población. Esas cifras convierten a nuestro país en el que tiene más desequilibrio en la distribución de su población entre la UE, ya que además, el 90% de la misma reside en el 9,3% de los municipios y el 40% vive en la costa, según se explayó.

Un debate por la población, la industria, los impuestos y la autonomía alimentaria

Ciertamente, éste no es un tema de debate que afecte sólo a España. A nivel internacional, las propuestas giran en torno al impacto que genera la despoblación en la economía y la necesidad de proteger la autonomía alimentaria. Esto sin contar los efectos que la superpoblación en las ciudades tiene sobre el cambio climático, o las facilidades que podrían aprovecharse tras la “normalidad de la pandemia”, cuando se hicieron patentes la incorporación de nuevas tecnologías y el gran impulso al teletrabajo.

Se trata, en definitiva, de un asunto en el que tienen mucho que decir autoridades y profesionales de ámbitos como la vivienda, la industria, el sector empresarial de microemprendimientos, y la administración vinculada a compras, herencias y donaciones. De igual manera se podría incluir a todos los sectores que hacen a la institucionalización de una sociedad y que hacen posible el desarrollo de vías y sistemas de transporte, la inauguración de escuelas y hospitales, el planeamiento organizado de servicios y la actualización en las comunicaciones. Todos estos factores son necesarios para otorgar comodidades a la población, pero también para asegurar que su formación y producción circule por los canales adecuados y resulte, entonces, competitiva.

Ante tal complejidad, se entiende que aquello que comienza como un diagnóstico de decrecimiento en los índices de población, es causa y consecuencia de diversas problemáticas a nivel país. Por eso es que internacionalmente se reconoce que para revertir tal siuación son necesarias políticas de Estado sostenidas a largo plazo.

La propuesta partidaria para la España rural

En el cierre de una jornada del PP europeo realizada en Teruel, Alberto Núñez Feijóo, presentó la problemática de “La España de los pueblos y la Europa rural”. Haciendo referencia al año electoral, refirió a la necesidad de una fiscalidad específica para esas zonas: «Si usted monta una industria, abre un negocio y se instala en el rural le voy a cobrar menos impuestos y, si es posible, algunos no se los voy a cobrar». Con esta propuesta volvió a visibilizar la problemática que, como se dijo anteriormente, afecta a gran parte de nuestro país.

Específicamente, el diagnóstico presentado durante la Jornada, evidenció la necesidad de aumentar las ayudas al funcionamiento empresarial en las provincias de Teruel, Cuenca y Soria, así como suprimir los impuestos por compra, venta o permuta de tierras.

En términos impositivos y de financiamiento, el referente del partido cree que se deberían compartir los gastos e ingresos de las personas que viven parte de la semana en el medio rural y parte en la ciudad, de manera que los mayores aportes o producción no queden sólo en esta última.

En cuanto a la vivienda, el plan incluiría la rebaja de impuestos tales como el IBI y el Impuesto de Transmisiones. Las mayores excepciones impositivas se darían entonces para aquellos casos en los que los habitantes inviertan para rehabilitar las casas, antes incluso que para construirlas.

Feijóo arriesgó también a preguntarse por la posibilidad de instalar industrias en el medio rural, elaborar planes sectoriales industriales y descomprimir así el atasco en las ciudades.

¿Qué opinas de esta problemática? Escríbenos y déjanos tu opinión en la sección de comentarios. Y no olvides consultar opciones para comprar vivienda en el sitio de Oi Real Estate.

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Alquilar lo que se compra

6 febrero, 2023 No hay comentarios

Como suele decirse en el sector inmobiliario, España es un país de propietarios. Esto viene a cuenta de que en general, en nuestro país la opción predilecta entre el alquiler y la compra es claramente la segunda. Según el portal Fotocasa, el año pasado 6 de cada 10 compradores consideró comprar un inmueble de nueva construcción. Esto confirma el perfil del comprador local en cuanto a intenciones, pero en la práctica ocho de cada diez operaciones están vinculadas a viviendas de segunda mano. En cualquier caso, la amplia tendencia a invertir en ladrillo es lo que nos tiene pendientes de las hipotecas, los precios, los documentos y las opciones inmobiliarias. Una de ellas es la posibilidad de comprar un piso que se está alquilando, lo cual es atractivo por diversos beneficios, pero tiene también sus requisitos. En la nota de hoy, te contamos de qué se trata la opción de alquilar lo que se compra.

Alquilar y comprar vivienda de segunda mano

La forma más conocida de este tipo de operación inmobiliaria se gestiona pagando cuotas mensuales, a modo de alquiler, pero que en realidad cuentan como pagos parciales del total en el que fue valuada la vivienda. De esta manera, llegado el momento acordado con el propietario, el inquilino puede optar por comprar el piso, considerando como descuento lo ya abonado. Y es que esta es una manera muy práctica de financiar una inversión tan grande como la que requiere la adquisición de una casa. En ese sentido, la operación es útil tanto para compradores como vendedores.

En la permanente escalada de precios e intereses de hipotecas, éstos suelen ser contratos más directos entre las partes y en ese sentido, más flexibles. No obstante, dicha flexibilidad no significa informalidad. Hay espacio para dejar constancia en documentos de todo lo que pretende uno y otro. Al fin y al cabo, al inquilino se le está facilitando invertir en cuotas al tiempo que usa un techo y ahorra para cancelar, si el piso o el barrio o cualquier otra situación lo convence. Por su parte, el propietario tiene seguridad de ir obteniendo ya el lucro por su capital, sin depender de condiciones a futuro.

Así, el esfuerzo queda repartido, pudiendo en el caso de viviendas usadas plantearse cuestiones como cierta reducción del coste total a condición de que el comprador asuma refacciones, entre otras posibilidades. En rigor, lo mismo puede plantearse en operaciones similares pero de obra nueva, sólo que en estos casos deberá establecerse que dichas refacciones fueron causadas por defectos estructurales en el inmueble o reparaciones inesperadas derivadas de la construcción.

“Comprar en cuotas” pisos de nueva construcción

La obra nueva es, de por sí, de más difícil adquisición. Para empezar, son más caras que las usadas. Según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) este tipo de viviendas son, de media, un 17% más caras que las de segunda mano. Normalmente esto está justificado no sólo por ser pisos a estrenar y por ende, no sujetos a posibles desgastes o malos usos anteriores, sino porque su misma construcción y materiales ya incorpora normativas actuales. Así, cuestiones como la distribución de espacios, cerramientos, o un diseño pensado para que haya mayor eficiencia energética, son factores que valorizan más la propiedad.

Qué impuestos se paga al alquilar lo que se compra en obra nueva

En estos casos el precio de la vivienda suele ser fijo, con poco margen de negociación. Y es que en este caso, además de mediar necesariamente promotoras e inmobiliarias existe una serie de impuestos que hay que pagar y que son distintos a cuando se alquila lo que se compra de segunda mano.

El primero de ellos es el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En este caso se abona el 10% sobre el precio final de venta, pero prorrateado en las cuotas mensuales del alquiler.

Luego, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que puede variar entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.

¿Qué pasa si no se concreta la compra?

La compra puede no concretarse por razones explicitadas por cualquiera de las partes. Si es el inquilino el que decide no cancelar el total adeudado, éste pierde todas las rentas abonadas (que serán entonces sólo válidas como el alquiler pagado por usar el piso), y el IVA que ha ido pagando a Hacienda.

También puede pasar que decida no comprar pero sí seqguir alquilando el lugar. En este caso, sucede lo mismo sobre lo ya abonado pero en adelante pagará sólo las mensualidades de la renta.

Si quien decide que no se podrá concretar la venta es la promotora o la constructora, el inquilino está habilitado para reclamar la devolución total de las cuotas abonadas, más una indemnización por daños y perjuicios, y los costes de los abogados y notarios derivados de la operación. Todo esto a causa de que se considera que la parte constructora incurrió en un incumplimiento de contrato.

En síntesis, alquilar lo que se va a comprar es una muy buena opción, segura y que genera buenos acuerdos para adquirir tu próxima vivienda. ¿Te quedaron dudas? Escríbenos y déjanos tu comentario bajo esta nota. Y no olvides que si quieres conocer más sobre opciones para comprar vivienda, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

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En Impuestos

Impuesto a las fortunas: ¿Será retroactivo?

2 enero, 2023 No hay comentarios

En este momento, el Tribunal Supremo debe tomar una decisión importante. La misma tiene que ver con la posibilidad de instalar el Impuesto a las fortunas de forma retroactiva. Es importante aclarar, que este pago es un gravamen complementario al Impuesto sobre el Patrimonio que deberá ser afrontado por aquellos contribuyentes que tengan bienes y derechos por un monto superior a los 3 millones de euros. Ha sido aprobado en el Congreso de los Diputados y por el Senado y luego, para completar su curso, deberá pasar a Las Cortes.

A continuación te contaremos todas las novedades respecto a este tema. Cuáles son los pasos a seguir y las repercusiones que pueden tener que afrontar los contribuyentes. ¿Nos acompañas?

Impuesto a las fortunas

El gobierno de nuestro país ha cumplido el objetivo de conseguir la aprobación de este impuesto al finalizar el año 2022, y que sea establecido el devengo el día 31 de diciembre de cada ejercicio. Debido a esta situación, será una medida retroactiva además de sorpresiva, ya que no ha dado tiempo a quienes deban afrontarlo de reaccionar.

Según explica el abogado fiscalista José María Salcedo, se trata de una retroactividad que puede considerarse impropia o de grado medio. Es que el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, toma como fecha de inicio de vigencia una fecha anterior a su reglamentación.

Por esta razón, se plantea ante el tribunal, la necesidad de expedirse al respecto ya que se estaría realizando de forma retroactiva. Esto significa que debe considerar si, desde el punto de vista legal y constitucional, el gobierno puede tomar esta determinación.

Lo primero que deberá analizar es si esta situación vulnera el principio de irretroactividad, el hecho de exigir un tributo en el mismo período en el que ha entrado en vigencia la ley reguladora y cuyo período impositivo es el año de su nacimiento, debiendo ser devengado el último día del año.

A este respecto, el alto tribunal considera que puede haber una vulneración de la legalidad ordinaria. O sea que puede vulnerar el principio de ley previa. Esto significa que no se les ha dado tiempo a los contribuyentes de conocer, antes de su entrada en vigencia, las obligaciones que deberán afrontar. Debido a la falta de información, aquellas personas que van a ser alcanzadas por este impuesto, no han podido conocer cuáles serían las cargas a afrontar por las operaciones realizadas durante el período fiscal.

Algunos puntos a tener en cuenta

Según explica el abogado fiscal Salcedo, Esto es una doctrina casacional que, en el momento en que se fije, afectará tanto al impuesto canario, que aún es analizado por el Tribunal Supremo, como también a los que se establezcan con efectos retroactivos.

Es importante destacar, que aprobar un tributo de forma retroactiva, puede vulnerar lo que se conoce como legalidad ordinaria y por ello, podría tener que solicitarse la anulación de las liquidaciones que establezca la Administración. También puede suceder que deban rectificarse las autoliquidaciones que se realicen.

Por todo lo expresado, el Tribunal Supremo, deberá decidir si es conforme a la ley el hecho de aprobar durante el año 2022 tributos que afectaran a contribuyentes de forma retroactiva.

¿Puede ser considerado contraria a la Constitución el Impuesto a las fortunas retroactivo?

Lo primero que debemos establecer es que no se puede prohibir el establecimiento de normas tributarias retroactivas constitucionalmente. Por lo que no existe en la Constitución una prohibición acerca de la legislación tributaria retroactiva. Un dato importante que debemos conocer, tiene que ver con una modificación que se le realizó al Anteproyecto de la Constitución. Allí, se contemplaba la prohibición de retroactividad para las leyes Fiscales. Pero esta parte, fue sacada en el texto definitivo.

Por otro lado, debemos entender que es posible que se cuestione la legitimidad de la retroactividad de una ley, teniendo en cuenta otros principios constitucionales. Estos pueden ser la capacidad económica, seguridad jurídica o interdicción de arbitrariedad.

Según Salcedo, la afectación al principio de seguridad jurídica es muy claro. Esto se debe, a que hablamos de una norma que ha sido aprobada al final del año y que afecta a los contribuyentes que no podrán hacer nada para evitar pagar este impuesto de Solidaridad

Por otro lado, agrega que este impuesto que ha perjudicado a muchos contribuyentes. Agrega además que es una flagrante vulneración del principio de seguridad jurídica y que complicará la planificación fiscal. Explica además, que muchas personas podrían haber tomado recaudos, decidir realizar inversiones en otros países o incluso de modificar su residencia en otro lugar, con el fin de quedar exentos de afrontar el tributo.

Cómo deben proceder los contribuyentes con el Impuesto a las fortunas

Según explica el abogado fiscal José María Salcedo, los contribuyentes deberán recurrir este impuesto. Pero, para poder evitar cualquier problema con el Ministerio de Hacienda, lo mejor es que se realice el pago del tributo e ingresar la cuota resultante. Luego solicitar la rectificación de la liquidación presentada y la devolución de lo que han abonado indebidamente.

Mediante este procedimiento, será posible evitar el pago de intereses por demora que puedan ser exigidas y cualquier sanción tributaria que pueda generarse debido al incumplimiento de la obligación.

Por medio de la reclamación, será posible expresar la imposibilidad de que el impuesto que ha sido aprobado, entre en vigencia con efectos retroactivos. Puede además agregarse otras razones como la legalidad y constitucionalidad que vulnera este impuesto.

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Cómo compensar pérdidas en el IRPF por donación

En Impuestos

Cómo tributa la nuda propiedad de una vivienda

16 diciembre, 2022 No hay comentarios

En este artículo queremos contarte la forma en la que debe tributar la nuda propiedad de una vivienda. Sabemos que es cada vez más frecuente la distinción entre el propietario y el usufructuario de un bien. Ser nudo propietario de una vivienda, conlleva la obligación de pagar una serie de impuesto.

Por ello, te contaremos todo lo que necesitas saber acerca de este tema. Pero primero que nada, debemos explicar que es la nuda propiedad. ¿Nos acompañas?

La nuda propiedad

Debemos primero que nada, explicar que no siempre es el propietario de una vivienda quien lo habita. Para ello, se establece la nuda propiedad como un término jurídico y fiscal referido al derecho que una persona tiene sobre un inmueble, del que tiene su propiedad pero no su posesión, ya que esta pudo ser cedida a otra persona, quien será el usufructuario. El usufructuario, por su parte, es la persona a la cual se le cede el uso del bien en cuestión.

Por lo tanto, la nuda propiedad, será la persona que sea propietario del inmueble, mientras que el usufructuario sería la persona que tiene el derecho tanto de utilizarla como habitarla.

Un ejemplo claro en el que podremos explicar esta situación puede ser la siguiente. Muchas veces los padres toman la decisión de heredar a los hijos en vida. En estos casos, sería posible realizar esta acción sin perder el uso de ella. Para efectuar esta transacción, las partes se pondrán de acuerdo, estableciendo que mientras los padres sigan con vida, serán ellos los usufructuarios del bien, mientras que los hijos serán la nuda propiedad.

De esta forma quedará establecido que una vez que los padres fallezcan, la posesión completa del bien pasara a manos de los hijos.

Cómo tributa la nuda propiedad

Si tienes una nuda propiedad, debes saber que deberás afrontar una serie de impuestos por ello.

En primer lugar, deberás abonar todos los impuestos que se encuentran relacionados con la vivienda. Este punto está establecido en el artículo 505 del Código Civil. Existe solo un impuesto que deberá afrontar el usufructuario, que es el Impuesto sobre Bienes e Inmuebles, más conocido como IBI.

El resto de los tributos tendrán que ser abonados por el nudo propietario. Algunos de ellos incluyen la fiscalidad de la nuda propiedad en la renta y también en la tributación de ella en el Impuesto a las Sucesiones.

Algunas aclaraciones y posibilidades

En ocasiones sucede que una vez que se hereda la nuda propiedad de una vivienda, se plantee el deseo de venderla o alquilarla. Pero ¿esto será posible? ¿Traerá complicaciones a la hora de realizar la declaración correspondiente de su renta?

Debes saber que si posees la nuda propiedad de una vivienda, no deberás realizar tributación alguna sobre la declaración de renta, aunque si será necesario informarla. Esto significa, que deberás incluir el inmueble dentro de la declaración de renta, pero estableciendo que no eres quien tiene el usufructo.

Por otro lado, es importante que sepas que no será posible para ti alquilar esta propiedad. La razón de ello, es que será el usufructuario quien puede poner dicha vivienda en alquiler, ya que es él quien tienen la posibilidad de utilizarla durante el periodo de tiempo que se haya convenido e incluso obtener los beneficios correspondientes.

Como tributar la Renta de las Personas Físicas por la nuda propiedad

Debes saber que en el caso de que se deba realizar la venta del inmueble, del que tienes la nuda propiedad, ahí la situación es diferente. Para ello deberás afrontar los costos impositivos que surjan por la operación de este impuesto. La fiscalidad será la misma que se aplica en cualquier otro tipo de transacción. La diferencia se establece en cuanto al porcentaje por el cual deberás realizar el tributo. Esto se debe a que en realidad no eres el propietario del 100 por ciento de la vivienda, ya que una porción será del usufructuario, quien tendrá además un valor fiscal y sobre todo si se trata de una condición vitalicia.

Para que el usufructuario realice el cálculo que le corresponde sobre el valor de la renta, tendrá que tener en cuenta, por ejemplo la edad que tiene. Esto se debe a que el valor, estará establecido en función de este dato particular. Una vez que hayas averiguado ese valor deberás reducirlo del precio por el que has transferido la vivienda, debiendo solo tributar por tu parte del inmueble.

Si te interesa conocer más acerca del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas, te dejamos un artículo que puede resultar interesante, en él se plantean algunas dudas que pueden surgir sobre este impuesto en particular.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Al realizar este tipo de transacciones, deberás afrontar también el pago por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Para él, se utilizan las mismas disposiciones que se aplican para el impuesto a la Renta de las Personas Físicas.

Debes saber que a la hora de realizar el cálculo del valor de la propiedad que has heredado, deberás también restar la parte que le corresponde al usufructo. Por lo que solo deberás afrontar el valor que se corresponde al resto de la propiedad.

A continuación, dejamos además otro artículo que puede ayudarte a entender aún más la forma en la que debes realizar el cálculo de este tributo, y algunos detalles más que pueden ayudarte en el proceso de calcularlo.

En este post, hemos recorrido los impuestos que deberás abonar en el caso de que hayas heredado la nuda propiedad de una vivienda. Si, por otra parte estás todavía pensando en cuál será la mejor manera de adquirir una propiedad, esperamos que este post te haya resultado útil. Es importante que puedas tener en claro cuáles serán las posibilidades, obligaciones y derechos respecto a esta forma jurídica.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

¿Qué impuestos debes pagar al vender tu vivienda?

En Hipotecas

Impuestos del pago de la hipoteca: ¿Es posible recuperarlos?

15 diciembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos si existe la posibilidad de recuperar los impuestos del pago de la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Cuando formalizas la compra de una vivienda, junto con el pago de la hipoteca vendrán asociados una gran cantidad de gastos e impuestos. Son conocidos como los de gastos de formalización de la hipoteca. Nos referimos a aquellos aranceles que deberás abonar a la Notaría y al Registro de la Propiedad, a los honorarios de la gestoría, al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y los honorarios por llevar a cabo la tasación de la vivienda.

Ley de contrato de crédito hipotecario

Todos estos aranceles, gastos e impuestos del pago de la hipoteca, históricamente deben ser abonados por el cliente. No obstante, la ley que entró en vigor en julio de 2019, obliga a la entidad bancaria a hacerse cargo de la mayoría de estos gastos, menos el de tasación.

Se trata de una ley que fue aprobada por el Tribunal Supremo, quien sentenció que se trataba de una práctica abusiva. De modo que, si has firmado tu préstamo hipotecario con un banco antes del 2019 y debiste hacerte cargo de todos estos gatos, actualmente cuentas con la posibilidad de recuperar parte de ese dinero que un día abonaste de más. Sin embargo, si has firmado tu contrato hipotecario luego de 2019, los gastos que abonaste ya son los definitivos. Esto significa que no tendrás la posibilidad de reclamar extra. Esto se debe a que, a partir del 16 de junio de 2019 entró definitivamente en vigor la ley de contrato de crédito hipotecario. Se trata de un concepto que antes no existía como tal.

En primer lugar, debes tener en claro que podrás reclamar la mitad de los gastos de notaría. Además de todos los gastos vinculados con el registro de la propiedad, la gestoría y la tasación. Por otro lado, como cliente tendrás la posibilidad de reclamar este dinero solo en caso de que hayas afrontado cada uno de los gastos de formalización de créditos hipotecarios al momento de firmar la hipoteca.

La cantidad de dinero que tendrás la posibilidad de recuperar no es exacta y no será igual para todos, ya que dependerá de diferentes factores. Por ejemplo, influirá el importe de tu préstamo hipotecario, el año en que lo firmaste, y el banco con el que lo hayas firmado. También, influye el precio que abonaste en su momento por la gestoría, notaría y tasación, ya que siempre pueden variar un poco dentro de unos valores estándares.

Recuperar el dinero que has pagado de más en los impuestos de la hipoteca

Aquí te detallaremos cuales son los pasos a seguir y qué requisitos debes cumplir para poder obtener una recuperación parcial de los gastos de la formalización de tu hipoteca antes del año 2019.

Buscar todas las facturas que abonaste

Es fundamental buscar y reunir cada una de las facturas que pagaste. Esto se debe a que será necesario acreditar por escrito y con las facturas originales cada uno de los gastos que asumiste en relación con tu hipoteca. La gestoría con la que llevaste a cabo la firma de la hipoteca te las tuvo que enviar unas semanas o bien, un mes después de la formalización de la hipoteca.

Por otro lado, no debes preocuparte si no encuentras las facturas. Cuentas con el derecho a pedir una copia. Debes hacerlo en la misma gestoría, notaría, registro de la propiedad y tasadora con las que has formalizado el préstamo.

Reclama ante tu banco

Si bien es cierto que siempre cuentas con la opción de dirigirte directamente a los juzgados, no es una mala opción comentárselo primero a tu banco. Puedes hacerlo por medio de una reclamación al Servicio de Atención al Cliente. De este modo, les darás la opción de aprobar tu petición en el plazo de un mes antes de ir a los tribunales.

Si el banco acepta tus reclamaciones, deberá devolverte el dinero que corresponde. Por otro lado, en caso de que no lo acepte, contarás con la opción de elevar tu queja al Banco de España. Dependiendo de lo que emita este organismo, lo podrás utilizar para reforzar con más peso tus argumentos cuando lleves a cabo la denuncia en el juzgado.

Opta por ir a juicio

Una vez que ya no queden otras vías para intentar recuperar el dinero, únicamente quedará la opción de la vía judicial. De modo que, ahora pasará a ser cosa de tu abogado y del juzgado de primera instancia que te asignen dictaminar firmemente cuál es la sentencia final.

¿Qué gastos no será posible recuperar?

En estos casos, es fundamental estar bien informado sobre qué tipo de gastos no podrás recuperar, a pesar de que lo pidas ante los juzgados. Aquí, te detallaremos cuales son:

Mitad de los honorarios de la notaría: el Tribunal Supremos estableció que estos gastos deberían repartirse al 50% entre el banco y el cliente.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): el Tribunal Supremo sentenció que el cliente tendrá que abonar estos impuestos si contrató su hipoteca previo al 10 de noviembre de 2018. Sin embargo, si has firmado tu contrato con posterioridad a esta fecha, sí tendrás la posibilidad de reclamarlo.

Gastos de compraventa: estos gastos, que son los asociados a la escritura de la propiedad, siempre serán responsabilidad del cliente.

Gastos de novación, subrogación o cancelación: se trata de otro tipo de impuestos y gastos que funcionan aparte, y por ende, no será posible reclamarlos.

En resumen, si buscar recuperar parte del pago de la hipoteca y hacer valer tus derechos, no lo dudes y da inicio lo antes posible a los trámites de reclamación.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre recuperar los impuestos del pago de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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