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Seguro del hogar: qué pasa si vendes tu inmueble

4 septiembre, 2020 No hay comentarios

Al momento de solicitar una hipoteca, tu vivienda debe contar con un seguro del hogar de cobertura mínima. Ahora bien, si te decides por vender tu inmueble, ¿qué pasa con el seguro?, ¿se puede cancelar?, ¿te devolverá la aseguradora la parte prima no consumida? ¡Sigue leyendo que aquí te lo contamos!

Si estás pensando en vender una casa cuya hipoteca todavía está vigente, lo más probable es que el inmueble tenga asociada una póliza de seguro del hogar.

Pero al vender tu casa, ya no serás tú el propietario. Entonces cancelar el seguro del hogar es una opción viable. Y te interesará saber que seguramente te devolverán la parte prima no consumida.

En el contrato se especifican los gastos y compensaciones a las que tienes acceso como cliente en caso de su finalización anticipada. Allí deberían detallarse las condiciones para la devolución del dinero de tu pago adelantado.

Pero, además, el Banco de España reconoce el derecho del cliente a recibir la parte prima no consumida. Aunque existen excepciones: si has dado parte de un siniestro en el mismo año en que cancelas tu póliza, las empresas suelen alegarlo como un motivo para la no devolución.

Sin embargo, cancelar la póliza no es la única opción.

El seguro del hogar puede trasladarse a tu nueva propiedad

Si te has decidido por cancelar tu hipoteca antes de vender el inmueble, entonces puedes solicitarle a tu aseguradora que la póliza se traslade hacia tu nueva vivienda. Solo tendrás que comunicarte con la compañía para realizar los cambios pertinentes. En muchos casos, el servicio contratado sufrirá modificaciones de forma tal que se adapte a las necesidades de tu nueva propiedad.

Si a tu nuevo piso decides comprarlo a través de una hipoteca, el banco te exigirá que cuentes con un seguro del hogar. Por eso, trasladar los servicios de un inmueble hacia el otro es una buena opción.

Si bien es cierto que el gestor de tu banco te sugerirá que contrates el seguro con sus colaboradores, tú eres libre de elegir el servicio que mejor se adapte a tus necesidades.

¿Y si subrogas la hipoteca a favor del comprador?

En el caso de que te decidas por subrogar la hipoteca a favor del comprador de tu inmueble, el seguro del hogar también será subrogado. Es decir, la póliza continuará cubriendo el mismo inmueble pero que ahora es propiedad del comprador. En consecuencia, será él quien te pagará el importe correspondiente a la parte prima no consumida.

Ahora bien, tendrás un plazo de quince días desde el cierre de la venta para informarle a tu comprador de la existencia de la póliza, y para avisarle a la aseguradora de la venta del inmueble.

Parece sencillo, ¿verdad? Y efectivamente lo es. Aunque la aseguradora puede rechazar la subrogación de la póliza. Y entonces, se procederá a cancelar el contrato del seguro del hogar. En consecuencia, la compañía deberá devolverte la parte prima no consumida.

Ahora ya sabes todo lo que necesitas para poder cancelar o subrogar tu seguro del hogar. A la hora de vender un inmueble son muchos los aspectos que se deben tener en cuenta. Pero, ¡no te preocupes! Paso a paso irás resolviéndolo todo.

En OI REAL ESTATE te podemos ayudar para que tus operaciones de compraventa sean más amenas. ¡Contáctanos!

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En Consejos

Casa con hipoteca: ¿puedes venderla?

3 septiembre, 2020 No hay comentarios

A menudo nos preguntan si se puede vender una casa cuya hipoteca todavía está vigente. Y la respuesta es sí, aunque antes de hacerlo deberás informarte sobre todas las posibilidades. ¡Sigue leyendo para saber más!

Al adquirir una casa con hipoteca, el banco se transforma en copropietario de tu vivienda hasta tanto no termines de pagar el importe del préstamo correspondiente. Por eso, la decisión de vender tu inmueble hipotecado deberá ser analizada en conjunto con la entidad bancaria.

Ahora bien, como vendedor tendrás tres opciones para llevar a cabo la operación.

Cancelar la hipoteca

La primera es la más sencilla desde el punto de vista operativo, pero quizás la más difícil de afrontar. Pues consiste en pagar el valor total de la hipoteca, de forma tal que te transformes en el único propietario de tu vivienda. Entonces, podrás venderla sin inconvenientes.

Sabemos que esta posibilidad no es viable para todos porque implica disponer de la totalidad del dinero. Pero no te preocupes, ¡hay más opciones!

Subrogar la hipoteca a favor del comprador

Subrogar significa “sustituir en una obligación o derecho a la persona que los poseía”. En otras palabras, el comprador de tu vivienda hipotecada se haría cargo del importe del préstamo que restara pagar y tú, como vendedor, quedarías libre de cargas.

Sin embargo, hay dos aspectos importantes a tener en cuenta:

Esta decisión deberá ser tomada en conjunto con el banco. Básicamente, el comprador de tu vivienda estará asumiendo el costo de una hipoteca y, para ello, el banco deberá realizar un estudio de viabilidad. Solo así podrá asegurarse de que el nuevo acreditado posea la solvencia suficiente para enfrentar el valor de la cuota hipotecaria.
El precio de venta de tu vivienda será más bajo, pues al precio final habrá que descontarle el importe de la hipoteca.

Solicitar una hipoteca puente

Esta opción consiste en solicitar un préstamo de transición para que tú puedas comprar una casa con hipoteca, mientras todavía no logras vender tu inmueble anterior (que también estará hipotecado).

A primeva vista parece rebuscado, pero veamos un ejemplo:

Supongamos que tienes una casa hipotecada por la que pagas 700 € al mes. Pero te urge comprar una vivienda nueva y por eso decidiste vender la anterior hace seis meses. Sin embargo, el comprador todavía no aparece.

Además, el banco te otorga otra hipoteca, cuya cuota es de 900 €, para que tú puedas comprar la vivienda nueva que tanto necesitas.

Siguiendo el razonamiento natural, hasta tanto logres vender tu antigua propiedad, deberías pagarle al banco 1600 euros al mes. Es decir, el importe correspondiente a ambas hipotecas.

Pero, por fortuna, existe la hipoteca puente. A través de ella, el banco te ofrecerá pagar un valor intermedio entre los 700 y los 900 € (por ejemplo, 800 €). Pero a cambio te pedirá que firmes un documento donde te comprometes a vender tu inmueble anterior en un plazo determinado, que variará entre los cinco meses y los seis años dependiendo de las condiciones que fije tu banco.

Recién cuando hayas logrado vender tu antigua propiedad, comenzarás a abonar cada mes los 900 € correspondientes a la nueva hipoteca.

Como podrás ver, vender una casa hipotecada es posible si conoces las oportunidades que ofrecen los bancos. Así que, ahora sí, ya estás en condiciones de avanzar con tus proyectos y vender definitivamente tu propiedad.

En OI REAL ESTATE te acompañamos en el proceso de compra y de venta de tu casa. No dudes en consultarnos, ¡estaremos encantados de ayudarte!

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Contrato de arras para vender una vivienda

En Invertir

¿Dónde invertir en 2020?: el mercado inmobiliario se inclina a favor del comprador

31 agosto, 2020 No hay comentarios

Si te estás preguntando dónde invertir en este año 2020, en Oi Realtor tenemos la respuesta. La inversión en inmuebles para alquilar o reformar presenta múltiples beneficios que te facilitarán la compra en esta nueva normalidad.

El contexto actual posiciona al mercado inmobiliario a favor del comprador:

Por un lado, la demanda de pisos está a la baja. Y el exceso de oferta hace que los precios de cierre de venta se estén rebajando un 10% con respecto del valor original.
Por el otro, el Euríbor se acerca a mínimos históricos y se prevé que se abaratarán las hipotecas.

Esto demuestra que es un buen momento para invertir en vivienda. Pues se espera que los precios de venta retomen sus valores normales en el 2021.

Sin embargo, sabemos que elegir la propiedad más adecuada no es una tarea fácil. Por eso, te ayudamos con cinco consejos para que tu inversión sea exitosa.

Haz un estudio sobre el precio y la potencial revalorización de la vivienda

El precio es uno de los factores que deberás analizar al momento de comprar el inmueble, pero no es el único. La potencial revalorización de la vivienda te permitirá calcular la ganancia que obtendrás si piensas en alquilarla o venderla más adelante. Lo ideal es combinar un precio atractivo con una sólida proyección a futuro.

Ahora bien, para saber si el precio elegido por el vendedor es indicado, puedes compararlo con el de otras propiedades de similares características y que se encuentren en la misma zona.

Busca un piso por el que no tengas que pagar más del 40% de tu sueldo

Para ahorrarte preocupaciones, te recomendamos que realices una proyección de tus ingresos mensuales a corto y mediano plazo. Sobre esta base, calcula el 40%. Ese será el importe mensual del que dispondrás para pagar la hipoteca y solventar la inversión. ¡Pero ten cuidado! Porque siempre surgen imprevistos, así que será mejor que dispongas de un margen de dinero para emergencias.

Realiza un estudio sobre cuál es la hipoteca más conveniente para ti

Existen muchos tipos de hipotecas. Las más comunes son aquellas cuyos intereses son fijos, variables o mixtos. La elección dependerá de tus posibilidades, pero también de la evolución del mercado. Los créditos a tipo fijo son los más solicitadas porque aportan estabilidad y predicción sobre el valor de la inversión. Sin embargo, las hipotecas de interés variable son las más atractivas en cuanto al importe de intereses a pagar.

El momento actual ofrece unas condiciones hipotecarias muy favorables para el comprador porque el Euríbor está alcanzando los mínimos históricos. Y, con ello, se abaratan las hipotecas.

Calcular los gastos de comunidad

Conocer los gastos de comunidad a los que deberás enfrentarte te permitirá prever con mayor precisión el éxito de tu inversión. Si la comunidad tiene gastos altos o si los gastos se dividen entre pocos vecinos, deberás hacer frente a la cuota mensual y ello derivará en una disminución de la rentabilidad.

Además, recuerda que la propia tenencia de la vivienda se gravará con el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), por lo que que también deberás considerarlo dentro de tus gastos.

No dejes pasar las buenas oportunidades, pero tampoco te apresures

Las buenas oportunidades están a la orden del día y por ello encontrarás propiedades tentadoras. Pero no te apresures. El mercado se inclina a favor del inversor y esto te permitirá analizar dónde invertir con tiempo y cautela. Para ello, te aconsejamos hacer un estudio minucioso de las características de la propiedad, las previsiones de los precios en la zona y los gastos e impuestos que deberás afrontar.

Como puedes ver, son muchos los aspectos a tener en cuenta para rentabilizar tu inversión. Pero nadie conoce tan bien el mercado como los asesores inmobiliarios, por eso contactar con un agente será la deicisón más acertada. Sus conocimientos te ahorrarán tiempo y dolores de cabeza y, además, son una garantía de éxito.

En Oi Realtor mediamos las inversiones inmobiliarias en España desde hace diez años. La experiencia nos permite trabajar con seriedad y objetividad. ¡Contacta con nosotros y te ayudaremos a decidir dónde invertir para maximizar tu éxito!

En Consejos

Vende tu piso al mejor precio: valoración y tasación de tu propiedad

11 agosto, 2020 No hay comentarios

Sabemos que asignarle un valor a tu inmueble no es una tarea fácil. Por eso, te contamos cuáles son las mejores vías de valoración de tu propiedad. De esta manera, lograrás vender tu piso obteniendo la máxima retribución posible.

Agosto es un buen mes para la venta de inmuebles. Si bien transitamos un contexto atípico, la crisis del coronavirus generó nuevas necesidades sobre las viviendas que deben ser atendidas.

Además, por tratarse de un mes donde la mayoría de la población está de vacaciones, existen dos aspectos favorables para vender tu piso:

El primero, que aquellos que manifiesten interés por las viviendas, serán compradores de calidad. Quien solicita información en agosto es porque está realmente interesado en la compra.

El segundo, que en este momento del año suele haber menos ofertas de inmuebles en venta. Esto te permitirá, por un lado, aumentar tu visibilidad. Y, por el otro, obtener la retribución esperada.

Tipos de valoración de tu propiedad

El primer paso para vender tu piso es asignarle un precio, y esto no es tarea fácil. Existen dos tipos principales de valoración de tu propiedad que están regulados por la Orden ECO/805/2003.

Valor del mercado

También conocido como valor venal. Es el importe que un tercero está dispuesto a pagar por la vivienda.

Para determinarlo, se contemplan variables como:

El estado de conservación de la propiedad y del edificio
La ubicación
La superficie, la iluminación y la ventilación
El precio de compraventa de pisos con características similares situados en el mismo barrio

Al respecto, la ley establece la siguiente definición:

“Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta”.

Valor hipotecario

Es el tipo de tasación que suelen realizar los bancos a la hora de conceder una hipoteca. Intenta eliminar cualquier factor especulativo que afecte al precio de la vivienda.

Para el cálculo del valor hipotecario, algunas de las características que se contemplan son las siguientes:

Seis compraventas de propiedades comparables
La eficiencia energética
La antigüedad de la vivienda
El acceso a los servicios
Las reformas efectuadas

En ese sentido, la Ley establece que:

“Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos”.

Otras formas de conocer el valor de tu inmueble

Para obtener un valor aproximado de tasación y vender tu piso al mejor precio, puedes buscar viviendas en venta con similares características. Para ello, debes tener presente que:

Se encuentre en la misma zona
Disponga de las mismas comodidades
Cuente con la misma cantidad de metros cuadrados que tu propiedad
Su antigüedad debe ser igual o similar
Los materiales de construcción deben ser iguales en calidad

¿Cuál es la mejor manera de realizar una tasación?

Como ves, son muchos los aspectos a tener en cuenta a la hora de determinar el precio de tu inmueble. Por ello, lo ideal es consultar con un profesional.

En Oi Real Estate realizamos la valoración gratuita de tu propiedad. Hacemos la tasación según los precios de mercado y te asesoramos para que puedas conseguir la máxima rentabilidad.

El estudio de tasación de tu vivienda incluye:

El valor estimado, con un precio máximo, otro mínimo y uno de cierre de venta.
Un informe de los factores que influyen en la determinación de dichos precios. Algunos de ellos son: puntos de interés del entorno, datos demográficos y situación de la vivienda en la zona.
Ejemplos reales de operaciones de compraventa que se han realizado en el mismo barrio.

Si estás pensando en vender tu piso, contacta con nosotros y recibirás el precio estimado de tu inmueble en menos de dos horas durante días laborales.

Vender tu piso al mejor precio es posible si cuentas con el asesoramiento adecuado.

En Formación Inmobiliaria

Aval europeo a la ejecución de viviendas por el impago de hipotecas con cláusulas abusivas

27 marzo, 2019 No hay comentarios

El Tribunal de Justicia de la Unió Europea ha dado el aval definitivo a la doctrina del española en lo relativo al alzamiento de vivienda. Según el TJUE, es suficiente deber tres cuotas hipotecarias para llevar a cabo el desahucio. Aunque se trata de hipotecas con cláusulas abusivas, como las relativas al vencimiento anticipado.

Finalmente, el TJUE con sede en Luxemburgo ha censurado al abogado general del tribunal. Quien hace poco más de medio año pedía que se invalidara la sentencia del Tribunal Supremo que avalaba los desahucios sobre hipotecas con cláusulas de vencimiento anticipado.

Ahora, la justicia europea defiende la doctrina del TS para ejecuciones hipotecarias frente a dos entidades bancarias (Abanca y Bankia). Casos en los que se permitía el alzamiento cuando se acumulan tres recibos impagados. A pesar de tratarse de hipotecas con cláusulas abusivas.

En definitiva, las condiciones abusivas debería anularse por la obligada transparencia frente al cliente. Aunque es perfectamente legal suavizarlas si el cambio supone una mejora para el cliente.

Todo ello a solo algunas semanas de entrar en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario. Conocida como ley hipotecaria. Una norma que traspone la directiva europea y eleva los criterios de transparencia del banco frente al cliente.

Ejecuciones en hipotecas con cláusulas abusivas

La justicia europea obliga a anular las cláusulas hipotecarias si son calificadas como abusivas. Si conducen al desahucio por el impago de una sola cuota.

Junto a esta circunstancia, el TJUE también admite la posibilidad de sustituir una cláusula abusiva por otra más suave. En cuyo caso, la entidad puede proceder a la ejecución con solo tres cuotas adeudadas. Una circunstancia totalmente legal en ciertos casos.

La nueva sentencia del alto tribunal europeo se opone al uso de las cláusulas de vencimiento anticipado. Aunque abre la puerta a su preservarla siempre que se supriman aquellos elementos la hacen abusiva. Es decir, se puede suprimir pero también mejorar para que deje de serlo.

De esta manera, el TJUE permite algunas excepciones en la transparencia de los contratos hipotecarios. En lugar de suprimir la cláusula se puede mejorar para no exponer al cliente y así suavizar aquellos aspectos más dañinos.

«Es decir, Europa permite que las entidades bancarias puedan reclamar la deuda al cliente mediante otro canal«, señala Luis Gualtieri. «Con vías alternativas para seguir cobrando, aunque en el fondo sigan siendo hipotecas con cláusulas abusivas«, añade el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Revés judicial frente a la futura ley hipotecaria

«Este visto bueno de la justicia europea hace que aunque una cláusula sea ilegal, y se detenga la ejecución de la vivienda, el cliente se vea abocado a un nuevo proceso judicial por parte de su entidad«, asegura Gualtieri. «Momento en el que la abusividad quedará en entredicho y el desahucio podrá seguir adelante«

La decisión del TJUE llega a pocos meses de entrar en vigor la nueva ley hipotecaria. Una norma que prohíbe abiertamente la ejecución si no se adeudan un total de 12 cuotas. «Es decir, todo un año durante la primera mitad del préstamos hipotecario«.

De hecho, la nueva sentencia europea viene a confirmar la validez del criterio del Supremo. Tribunal que considera válido «suavizar» la cláusula de vencimiento anticipado. Y que en su día fue puesto en entredicho por el abogado general del TJUE.

«Aunque todavía estamos pendientes del pronunciamiento definitivo del TJUE«, añade el CEO de Oi Realtor. «Que en el mes de junio decidirá sobre los desahucios pendientes de resolución«.

Momento en que también entrará en vigor la nueva ley hipotecaria española, el 16 de junio, donde se aplicará el criterio inicial de la justicia europea.

«Y se deja claro que en las nuevas ejecuciones de deberá adeudar todo un año del crédito«, finaliza Gualtieri. «Como también se da por echo que ya no se firmarán hipotecas con cláusulas abusivas, si el cliente no las conoce«.

Criterio se aplicará a todos los préstamos hipotecarios vivos, no únicamente a los firmados a partir del 16 de junio de 2019.

En Formación Inmobiliaria

Los tribunales dan la razón a los clientes en sus nuevas sentencias sobre hipotecas

21 marzo, 2019 No hay comentarios

A pesar de la cuenta atrás para la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, la justicia no descansa y las sentencias sobre hipotecas favorables al cliente van cayendo una tras otra. En estos últimos días, en forma de nueva doctrina sobre novación hipotecaria y dación en pago.

Tras la aprobación de la nueva ley de crédito inmobiliario, la conocida como ley hipotecaria, aún tendremos que esperar tres meses para su aplicación efectiva. Un periodo para que bancos e intermediarios puedan ponerse al día.

Sin embargo, la actualidad jurídica no se toma descanso. Y en sus últimas sentencias sobre hipotecas, los tribunales vuelvan a dar la razón al particular.

Tanto por el cambio de las condiciones bancarias como por la entrega de la vivienda para saldar la deuda pendiente.

«Nueva doctrina jurídica que viene a reforzar la posición del cliente«, asegura Luis Gualtieri. «Y que crea un precedente incluso antes de aprobarse la futura ley hipotecaria«, añade el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. «Una norma que se adapta a las exigencias europeas de transparencia y seguridad hipotecaria«.

Cambio de criterio sobre las novaciones hipotecarias

Desde la Sala del Contencioso-Administrativo del TS ha establecido un nuevo criterio para aplicar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en casos de novación de hipotecas.

El Alto Tribunal hace especial referencia a dichos cambios hipotecarios (plazos de devolución, tipos de interés) cuando coinciden con el establecimiento de nuevos requisitos financieros. Siempre que no afecten a la responsabilidad sobre el préstamo.

Dada esta situación, la novación tributará en el IAJD cuando se cumplan dos condiciones: a. La modificación afecte a un valor cuantificable (precio,..), b. Con la novación se incluyan cambios contractuales o actas inscritas en algún registro (propiedad, mercantil, bienes muebles,..).

De esta manera, quedan exentas de tributar en el AJD las novaciones relativas al tipo de interés pactado en un inicio.Así como los cambios en el plazo de devolución del préstamo.

¿Quién pagará el AJD en novación? ¿Cómo reclamar?

«Mucho se ha discutido sobre si es o no justo tributar por el AJD», señala Luis Gualtieri. «La polémica más reciente tuvo lugar a finales del año pasado», recuerda. «Con graves consecuencias en la actividad hipotecaria».

«Un asunto que es aún más grave en el caso de la novación hipotecaria», enfatiza Gualtieri. «De hecho, muchos hipotecados optaron por la novación sin cambio en la responsabilidad sobre el préstamo», añade. «Y aún así pagaron el AJD, igual que lo hicieron al constituir la hipoteca».

«Algo que provocó numerosas reclamaciones al pedir tributar el impuesto hipotecario únicamente por las cantidades relativas a las nuevas condiciones», apunta. «No a la totalidad del préstamo».
«Finalmente, con la nueva sentencia queda claramente especificada la base imponible para el pago del AJD», recalca Gualtieri. «Delimitando claramente la cantidad económica sobre la que se tributa».

“De hecho, aquellos contribuyentes que crean haber pagado de más tienen todo el derecho a reclamar», finaliza el CEO de Oi Realtor. «Pudiendo pedir la no sujeción al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, así como la devolución de lo pagado de más».

El Supremo ajusta el impuesto hipotecario en la dación

Paralelamente, una nueva sentencia del Alto Tribunal también a puesto límite a la tributación del AJD en casos de dación en pago. Un impuesto que solo se deberá aplicar sobre la deuda pendiente. Y no sobre la totalidad del préstamo.

La sentencia, también de la Sala del Contencioso-Administrativo del TS, establece doctrina sobre la base imponible por la tasa de transmisión patrimonial y actos jurídicos documentados

El Tribunal Supremo ha dictado hoy doctrina sobre la base imponible en el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en el caso de dación de pago, estableciendo que se tiene que tener en cuenta el importe de la deuda pendiente y no el valor real del inmueble en cuestión.

La sentencia de la sala del contencioso-administrativo del Supremo llega después del recurso de una entidad bancaria contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Sentencia que consideraba correcta la liquidación del impuesto en esta línea. En lo relativo al caso de unas fincas para saldar una deuda derivada de un préstamo hipotecario.

En Formación Inmobiliaria

Disponible la nueva ley hipotecaria de 2019, una norma para reordenar el mercado de la vivienda

19 marzo, 2019 No hay comentarios

Hace solo algunos días, el BOE publicaba la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Nueva ley hipotecaria de 2019 que regulará la financiación de la vivienda, distribuirá los gastos hipotecarios y protegerá al cliente frente a la entidad bancaria. Así como la imposición de límites a las condiciones abusivas.

Tras largos meses de espera, el pasado sábado 16 de marzo fue oficialmente publicada la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Una norma que transpone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. Ampliando el régimen jurídico a todo tipo de personas físicas. Sean o no particulares.

Aunque su entrada en vigor no será hasta el próximo 16 de junio de 2019. Tres meses después de su publicación. Para que las entidades financieras tengan suficiente margen de adaptación.

«La nueva ley hipotecaria de 2019, además de regular los préstamos de compra de viviendas, servirá de impulso para el sector inmobiliario«, señala Luis Gualtieri. «No solo por asegurar la garantía hipotecaria, sino también para aumentar la protección al consumidor«, asegura el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

«Con este nuevo marco normativo, al conceder una hipoteca para la compra de vivienda el banco deberá asumir parte del coste de la operación«, añade Gualtieri. «Como los gastos de gestión, de notario y de tasación«, recuerda. «Además de su copia de la escritura y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)«.

«Dejando a cargo del cliente solo el pago una segunda copia de la escritura y la tasación de la vivienda«.

Un marco hipotecario armonizado con Europa

A partir de ahora, se incrementará la información al cliente que quiera pedir un préstamo hipotecario. La entidad bancaria deberá facilitar las condiciones del crédito en una propuesta para el cliente. Condiciones recogidas en la Ficha Europea de la Información Normalizada. Documento que tendrá carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días.

Al mismo tiempo, se facilitará la Ficha de Advertencia Estandarizada (FiAE). Donde se explican, de forma genérica, las cláusulas o elementos más relevantes. Junto a una copia del contrato hipotecario. Y, si el acuerdo es variable, un documento aparte con las cuotas que se deberían pagar en diferentes condiciones.

En el día anterior a la firma, y ante el notario, el cliente deberá recibir asesoramiento completo y gratuito. Para responder a todas sus dudas. De hecho, el notario no puede autorizar la escritura si no se supera este trámite. Y se certifica que el nuevo prestatario ha recibido suficiente documentación y asesoramiento.

La nueva ley hipotecaria de 2019 también incluye condiciones respecto al Registro de la Propiedad. Se prohíbe la inscripción de aquellas cláusulas que se consideren abusivas. Si aún así queda inscrita la hipoteca, incluyendo alguna cláusula abusiva, se considerará nulo de pleno derecho el acuerdo. Sin que exista plazo alguno para su impugnación.

Nuevas condiciones de pago para las hipotecas

La ley hipotecaria, únicamente permitirá ejecutar el embargar y subastar una vivienda si se cumplen unas condiciones de impago. Durante la primera mitad del préstamo será necesario adeudar 12 mensualidades o una cantidad que supere el 3% del capital prestado. Mientras que durante la segunda mitad de la hipoteca, deberán adeudarse 15 cuotas o más del 7% del capital prestado.

Así mismo, queda establecido un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio. Respecto a la propia hipoteca.

Del mismo modo, las entidades no podrán vincular la contratación de productos a la concesión de la hipoteca. Con dos excepciones. Por un lado, se podrá exigir un seguro de hogar o vida para proteger el pago del crédito. Y por el otro, cuando el Banco de España determine que el producto concreto reporta beneficios al cliente.

Queda prohibido el establecimiento de un límite para el interés remuneratorio mínimo. Conocido popularmente como cláusula suelo. Por ello, ni se podrán incorporar este tipo de cláusulas ni se permitirá aplicar un euribor del 0% cuando la cotización sea negativa. Aunque se permite dicho tipo mínimo para las nuevas hipotecas.

Del mismo modo, se podrán hacer amortizaciones anticipadas a un coste razonable. En hipotecas con interés variable, la comisión para la entidad será del 0,25% en los 3 primeros años del préstamo. Y del 0,15% en los 5 primeros años.

Intermediarios en la nueva ley hipotecaria de 2019

La nueva ley hipotecaria 2019 también dedica un capítulo completo a la intermediación financiera. Los conocidos como brokers inmobiliarios, así como los prestamistas. A los que se dedican algunos artículos.

Por un lado, la se ordena la creación de un registro de intermediarios financieros. Base de datos que gestionará el Banco de España junto a las comunidades autónomas.

Por otro, para ejercer en España, intermediarios y prestamistas no podrán tener antecedentes delictivos. Ni tampoco acumular deudas, hasta declararse en concurso de acreedores.

Así mismo, aquellas hipotecas que aún estén vigentes con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria 2019 podrán beneficiarse de algunas mejoras. Como la posibilidad de pasar de tipo variable a tipo fijo. Pero también podrán mantener la cláusula de vencimiento anticipado si resulta más beneficiosa para el hipotecado.

Finalmente, la ley hace mención a todos aquellos ciudadanos a los que se haya subastado su vivienda y esta todavía no haya sido adjudicada a un tercero. Los antiguos propietarios podrán reclamar judicialmente aquellas cláusulas que consideren abusivas. Si en su día no pudieron hacerlo por no haber sido notificado personalmente dicho alzamiento. Quedando abierta la posibilidad de presentar un incidente extraordinario de oposición.

En Noticias Oi Real Estate

Luis Gualtieri: «La nueva ley hipotecaria trae consigo nuevas garantías para los clientes»

21 febrero, 2019 No hay comentarios

El Congreso de los Diputados aprueba la nueva ley hipotecaria con cerca de tres años de retraso. Una norma que traspone la directiva europea con el objetivo de repartir los gastos de los créditos hipotecarios entre la entidad bancarias y el cliente. «Una norma que debería dar el impulso definitivo al mercado inmobiliario», recuerda Luis Gualtieri.

Finalmente, y tras pasar por el Senado, el Congreso ha aprobado este jueves 21 de febrero la nueva ley hipotecaria. Un código que ha tenido tiempo tiempo para ser tramitado parlamentariamente antes de la disolución de las Cortes. Para la celebración de las próximas Elecciones Generales del 28 de abril.

La nueva ley hipotecaria entrará en vigor en un plazo de uno a tres meses. Para facilitar su adaptación a las entidades bancarias. Aunque hasta ocho bancos ya han tomado medidas al respecto del asunto más polémico: el pago del impuesto de las hipotecas. Que han trasladado a los clientes a través de los tipos de interés.

España aprueba la Ley reguladora de los contratos de crédito hipotecario, que traspone la directiva europea 2014/17/UE, con casi tres años de retraso. Con la amenaza de una sanción millonaria. Razón que ha despertado un airado debate entre los principales grupos parlamentarios. En relación de dejar un plazo de hasta tres meses para que se adapten los bancos. Ya que Bruselas podría imponer una sanción de 100.000 euros diarios por un nuevo retraso en la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria.

«Por encima de retrasos, lo más importante es que los políticos no se han limitado a la adaptación de la directiva comunitaria«, señala Luis Gualtieri. «Sino que han querido ir más allá«.

«Aprovechando para la introducción de cambios que ponen fin tanto a los vacíos legales como al abuso«, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Real Estate. «La nueva ley hipotecaria trae consigo nuevas garantías para los clientes«.

Una nueva ley hipotecaria para el cliente

Aunque con retraso, España ha logrado adaptar la ley hipotecaria al marco normativo europeo. Tal y como recomendaban diversas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

«Norma que quiere garantizar la protección del consumidor y aumentar la seguridad jurídica«, remarca el responsable de Oi Real Estate. «Forzando a que las entidades asuman más costes y sean exigentes en la concesión de hipotecas«.

«El nuevo marco jurídico es mucho más ágil, garantista y eficaz«, añade Gualtieri. «Para asegurar la máxima protección en las inversiones inmobiliarias«.

«Las nuevas condiciones introducidas por la ley de crédito inmobiliario tendrá un importante impacto en los ámbitos económico y social«.

«Existen un par de directivas comunitarias que deben trasponerse urgentemente«, dijo Luis de Guindos siendo Ministro de Hacienda. Y finalmente, una de ellas ha visto la luz: la nueva ley hipotecaria.

Novedades de la Ley de Crédito Inmobiliario

La nueva ley hipotecaria introduce algunos cambios normativos. Estos son algunos de los más importantes:

El hipotecado pagará la tasación

A partir de ahora, el cliente únicamente pagará la tasación. Los demás gastos correrán a cargo del banco. Incluido el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Hecho que ya estableció el Gobierno, mediante el Real Decreto-ley 17/2018, que entró en vigor tras la famosa sentencia del Tribunal Supremo.

Mayor información ante notario

La nueva norma busca proteger el cliente. En adelante, será obligatorio visitar dos veces al notario. La primera sin presencia del banco, para aclarar dudas sobre el préstamo. Y la segunda con el banco, para firmar la hipoteca.

Adiós a las cláusulas suelo

Quedan totalmente prohibidas las cláusulas suelo de las hipotecas. A partir de ahora, el cliente podrá beneficiarse de las caídas del euribor. Eso sí, el interés resultante no podrá ser negativo en ningún caso.

Comisión única de apertura

Las entidades bancarias únicamente podrán cobrar una sola comisión de apertura. Donde se incluirán tanto el estudio de viabilidad, como tramitación y la concesión del préstamo.

Facilidades para cambiar de entidad

La ley hipotecaria también facilitará los trámites a todas aquellos clientes que deseen cambiar su hipoteca de banco. Rebajando las comisiones máximas que las entidades pueden cobrar por amortización anticipada en hipotecas a tipo fijo.

Garantías en procesos de desahucio

Por último, se amplían las garantías para aquellas personas que no puedan pagar la cuota. Ampliándose hasta doce los recibos adeudados para iniciar los trámites de desahucio. Plazo que será de quince cuotas si ya ha sido amortizada más de la mitad del préstamo.

En Formación Inmobiliaria

Las hipotecas para viviendas aumentan un 14,2% y su importe medio un 5,5%

30 enero, 2019 No hay comentarios

Meses después de la incertidumbre generada en torno al pago del impuesto hipotecario, las estadísticas de hipotecas para viviendas deja claro que la actividad no cesa. Aunque sí evoluciona más moderadamente que antes de la sentencia del TS. Mientras que el importe medio de los préstamos sigue creciendo.

La firma de hipotecas continúa creciendo un año más, aunque de una manera más suave que en periodos anteriores. Cómo mínimo, eso reflejan los datos recogidos durante los últimos meses de 2018.

De la publicación ‘Estadística de Hipotecas. Noviembre 2018‘, elaborada por el Instituto Nacional de Estadística, se sacan cifras positivas en un episodio más del nuevo ciclo inmobiliario.

Por un lado, la firma de hipotecas para viviendas durante el mes de noviembre alcanzó los 28.835 préstamos. Un 14,2% más respecto a noviembre de 2017.

Y por el otro, el importe medio de las hipotecas creció un 5,5%. También en tasa interanual. Dos cifras que hacen olvidar el revuelo provocado por el Tribunal Supremo a finales del año pasado.

«El interés por la compra de viviendas está muy por encima de todo ello«, señala Luis Gualtieri (Oi Realtor). «De hecho, la buena salud del mercado permite que los precios crezcan de manera sostenida en un mayor número de lugares«.

Más allá de Madrid y Cataluña, Andalucía también supera las 5.000 hipotecas para viviendas mensuales. Mientras que Canarias, Comunidad Valenciana, Castilla La Mancha o Baleares, se suman al grupo de regiones donde los préstamos crecen por encima del 20%.

Ocho meses al alza en hipotecas para viviendas

En el pasado noviembre de 2018 se formalizaron un total de 28.835 nuevas hipotecas para viviendas. Cifra que supuso un repunte del 14,2% frente al mismo mes del año anterior. Y seis puntos menos que en octubre de 2018 (20,4%).

A pesar de sumar ocho meses consecutivos de crecimiento, la contratación de hipotecas para la compra de viviendas ha dejado sentir los efectos de la sentencia sobre el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

El dictamen inicial del Tribunal Supremo, publicado el pasado el 18 de octubre, estableció que debía ser la banca y no el particular quien asumiera el abono del famoso impuesto hipotecario. Sin embargo, tuvimos que esperar hasta el 6 de noviembre para conocer el criterio definitivo del alto tribunal.

«Unas semanas en las que se paralizó la firma de préstamos hipotecarios«, asegura Luis Gualtieri. «Y de las que aún no se tienen estadísticas completas que reflejen el impacto durante el último mes del año«.

«Aún así, y vistos los efectos entre octubre y noviembre, el mercado ha superado con nota esos momentos de incertidumbre«, apunta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. «El interés por la compra y las inversiones inmobiliarias están muy por encima de ello«.

El importe medio supera los 130.500 euros

Junto al número de créditos para la adquisición de vivienda, también aumenta el dinero prestado a los hipotecados.

Según el INE, el importe medio de las hipotecas firmadas en noviembre de 2018 aumentó en un 5,5% respecto alaño anterior. Hasta situarse en los 130.651 euros.

«El importe también aumentó respecto al mes anterior«, señala Luis Gualtieri, «concretamente un 2,9% entre octubre y noviembre«. «Como una señal positiva de confianza«.

«Mientras que la suma de todo el capital prestado se incrementó en un 20,4% respecto al año anterior«, recuerda el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. «A nivel global, las entidades bancarias sumaron préstamos por valor de 3.767,3 millones de euros en el mes de noviembre«.

«Aunque la cifra resultó ser ligeramente inferior a la registrada en octubre«, añade Gualtieri. «El capital prestado fue un 2,2% inferior respecto a octubre«.

«¡Si alguien hizo entonces un mal negocio con el efecto ‘Supremo» fue la banca!«, finaliza.

Tres CCAA concentran el 70% de las hipotecas

De esta dinámica positiva del mercado de la vivienda sacan provecho un creciente número de comunidades autónomas.

Según los datos del INE, tres comunidades encabezaron la firma de préstamos hipotecarios en noviembre. Madrid con 5.595 hipotecas, Cataluña con 5.363 hipotecas y Andalucía con 5.209 hipotecas. Aunque otras regiones crecen ya a buen ritmo. Como la Comunidad Valenciana, que suma 3.178 hipotecas.

De hecho, entre las comunidades que más crecen hay que destacar a Canarias (+28,6% interanual). Seguida de Cataluña (+25%), y Comunidad Valenciana (+24,4%).

“Estos últimos datos estadísticos certifican la tendencia al alza en la concesión de hipotecas”, apunta Beatriz Toribio (Fotocasa). “En un crecimiento de la contratación bancaria que seguirá durante los próximos meses”.

“Aunque la espera por la nueva Ley Hipotecaria podría suavizar la buena marcha delas hipotecas”, añade Toribio. “Encareciéndolas tras la última decisión del Tribunal Supremo”.

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La reforma hipotecaria 2018

10 diciembre, 2018 No hay comentarios

En los próximos meses entrará en vigor una nueva norma para la contratación de hipotecas. Con la reforma hipotecaria 2018, los partidos políticos españoles quieren saldar una deuda pendiente con los hipotecados y dotar al mercado de la vivienda de una legislación moderna y transparente.

La futura ley hipotecaria, que se tramita en el Congreso, pretende poner las cosas más fáciles al cliente frente al lenguaje financiero y la letra pequeña de los contratos bancarios.

A pesar de los dos años y medio de retraso en la transposición de la directiva europea, la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario nace con el propósito de velar por el interés del consumidor.

Los grupos políticos que participan en la reforma hipotecaria 2018 están acordando diferentes medidas de control que doten de transparencia la contratación de créditos para comprar, rehabilitar o construir de vivienda en España.

Limitando la responsabilidad patrimonial de los hipotecados, facilitando el cambio de entidad o la amortización y aclarando quien asume cada cada gasto en las nuevas hipotecas.

La nueva ley hipotecaria, que podría entrar en vigor en marzo de 2019, atenderá estos y otros requerimientos dotando al sistema financiero de una norma necesaria. Tanto para propietarios como para entidades bancarias, promotores y firmas de intermediación inmobiliaria.

«Una ley que dotará de confianza al mercado de la vivienda«, segura Luis Gualtieri. «Y una manera de desjudicializar la compraventa«, añade el CEO.

Gastos y protección con la reforma hipotecaria 2018

Con la aprobación de la futura ley hipotecaria, las entidades estarán obligadas a pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Además de las primeras copias de la escritura notarial, y los gastos de gestoría y registro. Frente al cliente, obligado a pagar la tasación y las segundas copias de notaría.

También se pondrán en marcha diversos cambios para asegurar la transparencia del contrato hipotecario. Por un lado, facilitando que el cliente escoja la sociedad o profesional independiente que realice la tasación.

Y, por el otro, creando una autoridad independiente que vele por la transparencia hipotecaria y supervise la solvencia del hipotecado. Además de un código de buenas prácticas que los bancos deberán aplicar a todos los préstamos.

Cambios en las cláusulas y ejecuciones hipotecarias

La nueva ley elevará el número de cuotas impagadas, antes de proceder a la ejecución de la vivienda. Durante la primera mitad del préstamo será necesario adeudar 12 mensualidades o el 3% del capital principal. Y en la segunda mitad, un total de 15 mensualidades o el 7% del capital.

Desaparecerán las cláusulas suelo y se permitirá la dación en pago, siempre que ambas partes lo negocien. Quedando limitada la garantía de responsabilidad patrimonial al importe de los bienes hipotecados.

Así mismo, la reforma hipotecaria 2018 incluirá en una disposición adicional que recogerá las cláusulas de vencimiento anticipado. Al margen de sentencias pendientes del TJUE.

Comisiones y productos vinculados con la nueva ley

La reforma hipotecaria 2018 modificará la comisión de amortización anticipada en préstamos a tipo fijo. Fijando un máximo del 2% en los diez primeros meses y del 1,5% en los siguientes.

Mientras que en hipotecas a tipo variable, será el cliente quien pueda escoger el plazo de amortización, de tres o de cinco años. Siendo la comisión del 0,25% o del 0,15%, respectivamente.

Por otro lado, desaparecerán las comisiones de novación en las hipotecas. Mientras que la subrogación podrá realizarse de forma libre y sin coste. Estableciéndose un mecanismo de compensación entre ambos bancos, a partir de los interés (cobrados o pendientes), de acuerdo a los gastos de constitución de la nueva hipoteca.

Del mismo modo, la comisión por los intereses de demora no podrá superar el interés remuneratorio más un 2%. Tal y como ha comenzado a establecer el Tribunal Supremo.

Libertad de subrogación y amortización de hipotecas

Sobre la vinculación entre banco y clientes, la futura ley hipotecaria establece diversos requerimientos.

Por un lado, la entidad financiera deberá facilitar un plazo de diez días para que el cliente analice la información precontractual del préstamo antes de firmarlo.

Así mismo, el banco estará obligado a ofrecer una ficha estándar con las condiciones ofertadas. Para que el cliente puede llegar a comprar ofertas de diversas entidades.

Del mismo modo, la reforma hipotecaria 2018 permitirá al cliente la contratación de seguros y pólizas (vida, hogar, impago,..) con otra entidad diferente a la que concede la hipoteca. Sin que por ello se pueda cobrar comisión o gasto alguno.

Si te interesó este tema y quieres seguir conociendo sobre el mundo inmobiliario, te invitamos a leer el siguiente artículo de Oi Real Estate: